III CZP 80 09 - Fundacja na Rzecz Kredytu Hipotecznego

Stanowisko Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego
w sprawie potencjalnych skutków Uchwały SN z dnia 16 grudnia 2009 r.
III CZP 80/09
Warszawa 09 czerwca 2010
Stanowisko Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego
w sprawie potencjalnych skutków Uchwały SN z dnia 16 grudnia 2009 r.
III CZP 80/09
Zredagowanie stanowiska Fundacji na Rzecz
Kredytu Hipotecznego – Konrad Płochocki
na podstawie konsultacji w grupie Ramy Prawne,
Warszawa 09 czerwca 2010
Szanowni Państwo
W odpowiedzi na wątpliwości dotyczące potencjalnych skutków uchwały Sądu NajwyŜszego
z dnia 16.12.2009, sygn. III CZP 80/09, Fundacja na Rzecz Kredytu Hipotecznego,
przedstawia stanowisko w przedmiotowej sprawie.
Stanowisko jest wynikiem opracowania kwestii podniesionych na posiedzeniu grupy roboczej
Ramy Prawne dnia 29.01.2010, z którego sporządzono notatkę słuŜbową.
Biuro Fundacji w celu jak najpełniejszego wyjaśnienia problematycznych kwestii
przeprowadziło:
•
analizę uzasadnienia do omawianej uchwały (niedostępnej w terminie posiedzenia);
•
własną analizę przedmiotowego problemu;
•
przedstawienia dodatkowej argumentacji, popartej orzecznictwem sądowym;
•
konsultacji z wybranymi sędziami ( Sąd NajwyŜszy oraz sąd wieczystoksięgowy w
Warszawie ) ;
•
konsultacji z przewodniczącą grupy Ramy Prawne;
•
konsultacji z członkami grupy Ramy Prawne;
•
przygotowanie ostatecznego stanowiska po uwzględnieniu opinii i uwag zgłoszonych
w trakcie rundy uzgodnieniowej.
Strona 1 z 25
W skrócie Stanowisko zawiera między innymi stwierdzenia, iŜ:
1. Dla skutecznego ustanowienia hipoteki na prawie uŜytkowania wieczystego w
okresie przed wpisaniem nabywcy do działu II nieruchomości oraz na prawie
odrębnej własności lokalu w okresie przed załoŜeniem księgi dla takiego lokalu
oświadczenie o ustanowieniu takiego prawa powinno być złoŜone pod
warunkiem zawieszającym skutecznego nabycia tego prawa.
2. NaleŜy bezwzględnie dopilnować aby wniosek o ustanowienie hipoteki na
prawie uŜytkowania wieczystego w okresie przed wpisaniem nabywcy do
działu II nieruchomości oraz na prawie odrębnej własności lokalu w okresie
przed załoŜeniem księgi dla takiego lokalu wpłynął do sądu
wieczystoksięgowego nie wcześniej niŜ wniosek o wpisanie właściciela
uŜytkowania wieczystego/załoŜenia księgi wieczystej dla lokalu.
Zawartość dokumentu :
I. Podsumowanie dyskusji nad przedmiotowym zagadnieniem, przeprowadzonej w trakcie
posiedzenia grupy roboczej Ramy Prawne, dnia 29.01.2010 roku str – 3 -6.
II. Przedstawienie argumentacji przygotowanej przez Fundacje na Rzecz Kredytu
Hipotecznego z uwzględnieniem uzasadnienia omawianej uchwały – str 6 -10.
III. Stanowisko oraz zalecenia bezpiecznej praktyki bankowej – str 11.
Uchwała SN z dnia 16 grudnia 2009 roku, III CZP 80/09
Sąd rozpoznając wniosek o wpis w księdze wieczystej związany jest stanem rzeczy
istniejącym w chwili złoŜenia wniosku i kolejnością jego wpływu.
Sąd NajwyŜszy postanowił nadać uchwale moc zasady prawnej.
Załączniki:
1. Uzasadnienie uchwały SN z dnia 16 grudnia 2009 roku, III CZP 80/09.
2.
Streszczenie uzasadnienia uchwały SN z dnia 16 grudnia 2009 roku, III CZP 80/09.
3.
Notatka robocza ze spotkania z Sędzią SN dr Heleną Ciepłą.
Strona 2 z 25
I. PODSUMOWANIE DYSKUSJI NAD PRZEDMIOTOWYM ZAGADNIENIEM,
PRZEPROWADZONEJ W TRAKCIE POSIEDZENIA GRUPY ROBOCZEJ RAMY
PRAWNE, DNIA 29.01.2010 ROKU.
Wspomniane wyŜej zagadnienie było przedmiotem omówienia na posiedzeniu Grupy
Prawnej, dnia 29.01.2010 roku. Zagadnienie zostało szczegółowo, z uwzględnieniem
orzecznictwa, zaprezentowane przez przedstawicielkę BZ WBK S.A., mec. Annę Piegzik i
wzbudziło pogłębioną dyskusję.
Pojawiły się wątpliwość co do skutków uchwały, w związku z następującymi kwestiami:
1. ustanawianiem hipoteki na prawie uŜytkowania wieczystego w okresie przed
wpisaniem nabywcy do działu II księgi oraz na prawie własności wyodrębnionego
lokalu w okresie przed załoŜeniem dla niego odrębnej księgi wieczystej, w sytuacji, w
której hipoteka jest ustanawiana w tym samym akcie notarialnym, w którym jest
dopiero ustanawiane uŜytkowanie wieczyste / odrębna własność lokalu,
oraz
2. wątpliwościami, co do zasadności wpisu hipoteki na podstawie oświadczenia o
ustanowieniu hipoteki w trybie art. 95 prawa bankowego, w sytuacji, w której
wniosek o wpis hipoteki został złoŜony zanim sąd dokonał konstytutywnego wpisu
prawa uŜytkowania wieczystego / odrębnej własności lokalu.
Grupa uznała, Ŝe zagadnienia mają waŜne znaczenie praktyczne dla praktyki bankowej,
istniejących ryzyk związanych z kredytowaniem hipotecznym oraz mogą wywołać negatywne
skutki finansowe. W związku z tym Fundacja dołoŜyła starań, by wyjaśnić powstałe kwestie
oraz wypracować racjonalną argumentację, uwzględniającą potrzebę prawnego ugruntowania
pozycji wierzyciela hipotecznego.
W tym celu:
a) dokonano analizy uzasadnienia uchwały (uzasadnienie nie było znane w dniu obrad
grupy),
b) wstępnie podsumowaliśmy następujące argumenty oraz poŜądany scenariusz.
Strona 3 z 25
Ad.1
Na posiedzeniu rozpatrywano moŜliwą wykładnię tezy uchwały, która mogłaby prowadzić do
stwierdzenia, iŜ hipoteka nie moŜe zostać ustanowiona w opisanej w pkt.1 sytuacji, gdyŜ w
chwili składania wniosku, nie istnieje jeszcze prawo uŜytkowania wieczystego lub odrębnej
własności lokalu.. Dyskutowano teŜ, czy istnieje obawa o skuteczność juŜ ustanowionych
hipotek, w tego typu przypadkach.
Wśród argumentów wspierających
pogląd, iŜ ustanowienie hipoteki, w tym trybie jest
skuteczne, wskazywano, Ŝe moc wsteczna wpisu, tworzy fikcję prawną, iŜ – w razie
uwzględnienia wniosku o wpis – dane prawo (np. uŜytkowanie wieczyste) istniało juŜ w dniu
złoŜenia wniosku, o ile taki wpis został później dokonany. Sąd wieczystoksięgowy rozpatrzy
najpierw wniosek o ustanowienie uŜytkowania wieczystego. Następnie, rozpoznając wniosek
o ustanowienie hipoteki, sąd stwierdzi, Ŝe w chwili złoŜenia wniosku o wpis hipoteki
uŜytkowanie wieczyste juŜ istniało – właśnie ze względu na fikcję prawną, tworzoną przez
moc wsteczną wpisu (art. 29 Ukwh). Dodatkowych argumentów dostarcza art. 34 UKWH,
który stanowi, Ŝe wpis moŜe nastąpić, gdy osoba, której prawo ma być wpisem dotknięte,
zostaje jednocześnie wpisana do księgi wieczystej jako uprawniona. W związku z powyŜszym
nawet hipoteki ustanowione, w tym samym akcie notarialnym co umowa uŜytkowania
wieczystego, mogą być wpisane..
PowyŜsze
stanowisko,
zostało
potwierdzone
przez
sędziego
warszawskiego
sądu
wieczystoksięgowego, w trakcie spotkania „Jak czytać księgi wieczyste”, organizowanego
przez Fundację dnia 31.03.2010 roku, gdzie dana wątpliwość została podniesiona przez
przedstawiciela Fundacji.
Ustanowienie hipoteki pod warunkiem
Reprezentanci banków zwrócili uwagę, Ŝe jedną z metod zabezpieczania się przed ryzykiem
odmowy wpisu hipoteki w sytuacji, gdy wniosek o wpisanie hipoteki jest składany wraz z
wnioskiem o wpisanie uŜytkowania wieczystego, a zatem w chwiliw której to prawo nie
istniej jeszcze lub nie przysługuje jeszcze ustanawiającemu hipotekę jest ustanowienie
hipoteki z zastrzeŜeniem warunku.
MoŜna wskazać trzy rodzaje warunków pod jakimi moŜna zastrzec ustanowienie hipoteki,
istotne z punktu widzenia uŜytkowania wieczystego:
Strona 4 z 25
1. Warunek, Ŝe sąd rozpatrzy wpis o ustanowienie uŜytkowania wieczystego/
ustanowienie odrębnej własności lokalu;
2. Warunek,
Ŝe
ustanawiający
hipotekę
nabędzie
uŜytkowanie
wieczyste/
ustanowiona zostanie odrębna własność lokalu na rzecz uprawnionego;
3. Warunek, Ŝe ustanawiający hipotekę złoŜy wniosek o wpis uŜytkowania wieczystego/
odrębnej własności lokalu.
Mecenas Tomasz Czech wskazał, Ŝe najbardziej przekonywujące jest ustanawianie hipoteki
pod warunkiem wskazanym w pkt. 2. W chwili rozpoznawania wniosku o wpisanie hipoteki
sąd wieczystoksięgowy badać będzie, czy w chwili złoŜenia wniosku ustanawiający był
uŜytkownikiem wieczystym. Ze względu na moc wsteczną wpisu, treść księgi wieczystej
wskaŜe, Ŝe ustanawiający był uŜytkownikiem wieczystym juŜ w chwili składania wniosku o
wpis uŜytkowania wieczystego do księgi wieczystej.
Przedstawiciele banków wyrazili obawy, czy wobec pojawiającej się praktyki sądów nie
pojawi się ryzyko wzruszania hipotek ustanowionych w sytuacji, w której hipoteka została
wpisana, gdyŜ ustanawiający okazał się być uŜytkownikiem wieczystym w chwili złoŜenia
wniosku dzięki mocy wstecznej wpisu, a nie był nim faktycznie w tejŜe chwili. Wydaje się
jednak, Ŝe takie ryzyko jest znikome., zwłaszcza w kontekście brzmienia przepisu art. 34
Ukwh.
Odnośnie do mocy wstecznej wpisu, na posiedzeniu grupy roboczej podkreślono, Ŝe przepis
art. 29 UKWH nie czyni rozróŜnienia pomiędzy wpisami deklaratywnymi i konstytutywnymi,
wbrew temu, co czasem czyni orzecznictwo.
Wstępna konkluzja Grupy, pozwala zatem na przyjęcie powyŜszego, pozytywnego dla
wierzycieli hipotecznych scenariusza za prawdopodobny, sugerując jednocześnie dalszy
monitoring Fundacji w danym obszarze.
Ad. 2
Kolejna poruszona na posiedzeniu kwestia
dotyczyła pojawiającej się praktyki sądów
wieczystoksięgowych, polegającej na odmowie wpisu hipoteki ustanowionej w formie
pisemnej (art. 95 Prawa bankowego), jeśli wniosek o wpis hipoteki został złoŜony zanim
jeszcze dokonano (faktycznie) wpisu do księgi wieczystej uŜytkowania wieczystego.
Uzasadnieniem dla takiego działania sądu jest literalna wykładnia przepisu art. 95 ust. 3 w z
ust. 5 PrBank, który zezwala na ustanowienie hipoteki bankowej tylko osobie, która juŜ jest
Strona 5 z 25
właścicielem czy uŜytkownikiem wieczystym. W chwili złoŜenia wniosku o wpisanie
uŜytkowania wieczystego do księgi wieczystej, osoba ustanawiająca obciąŜenie nie jest
jeszcze uŜytkownikiem wieczystym. Uczestnicy grupy roboczej potwierdzili, Ŝe znają z
praktyki przypadki odmowy wpisu hipoteki bankowej w takiej sytuacji. Sądy natomiast
argumentują, Ŝe art. 95 PrBank stanowi lex specialis wobec ogólnych zasad ustanawiania
hipoteki. Jako, Ŝe wyjątków nie naleŜy interpretować rozszerzająco (exceptiones non sunt
extentendae), osoba która nie jest jeszcze właścicielem lub wieczystym uŜytkownikiem nie
moŜe ustanowić hipoteki w tym uproszczonym trybie. Konieczne jest ustanowienie hipoteki
w formie aktu notarialnego.
PowyŜsza praktyka i jej uzasadnienie nie zasługują na akceptację poniewaŜ sądy zupełnie
pomijają kwestię wstecznej mocy wpisu do księgi wieczystej takiego samego w przypadku
hipoteki bankowej jak i ustanowionej według zasad ogólnych. Właśnie dzięki mocy wstecznej
naleŜy uznać, Ŝe osoba oczekująca wpisu ustanowienia uŜytkowania wieczystego do księgi
wieczystej była uŜytkownikiem wieczystym juŜ w chwili złoŜenia wniosku (po tym jak wpis
juŜ nastąpi). W związku z tym mogła ustanowić tak samo hipotekę bankową jak i hipotekę
według zasad ogólnych. Przepis art. 95 Prawa bankowego nie stanowi wyjątku w tej kwestii,
Ŝe obciąŜenie moŜe zostać ustanowione tylko przez osobę uprawnioną do rozporządzania
(właściciela, wieczystego uŜytkownika), tyleŜ samo stanowią przepisy ogólne dotyczące
ustanawiania hipotek, wyjątkowość tego przepisu dotyczy bowiem tylko uproszczonego trybu
ustanawiania hipotek na rzecz banku.
II. PRZEDSTAWIENIE ARGUMENTACJI PRZYGOTOWANEJ PRZEZ FUNDACJE
NA RZECZ KREDYTU HIPOTECZNEGO Z UWZGLĘDNIENIEM UZASADNIENIA
OMAWIANEJ UCHWAŁY.
Problem odmowy wpisu hipoteki na prawie uŜytkowania wieczystego w okresie przed
wpisaniem nabywcy do działu II księgi oraz na prawie własności wyodrębnionego lokalu w
okresie przed załoŜeniem dla niego odrębnej księgi wieczystej ustanowionej w formie
pisemnej, w trybie art. 95 Pr.B. przez niektóre sądy wieczystoksięgowe:
Strona 6 z 25
Jako jeden z nurtów wewnętrznej dyskusji, zaprezentowano wstępny pogląd, iŜ problem
dotyczy de facto skuteczności mocy wstecznej wpisu erga omnes.
Nie moŜna bowiem pomijać fikcji prawnej, która wypływa z mocy wstecznej wpisu od chwili
złoŜenia wniosku, zgodnie z art. 29 UKWH, choć powoływać się moŜna na nią tylko pod
warunkiem, ze wpis rzeczywiście nastąpi. Skoro jednak sąd związany jest kolejnością
wniosków o wpis to zanim przejdzie do wniosku o wpis hipoteki rozwaŜywszy wniosek o
wpis wieczystego uŜytkowania lub odrębnej własności lokalu to uprawnione będzie juŜ w tym
momencie powoływanie się na moc wsteczną wpisu który nastąpił.
W uzasadnieniu omawianej uchwały Sąd NajwyŜszy nie odniósł się do problemu formy
złoŜenia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki, ani teŜ bezpośrednio nie udzielił odpowiedzi
na pytanie czy moŜna ustanowić hipotekę na prawie uŜytkowania wieczystego w okresie
przed wpisaniem nabywcy do działu II księgi oraz na prawie własności wyodrębnionego
lokalu w okresie przed załoŜeniem dla niego odrębnej księgi wieczystej, w przedziale
czasowym od złoŜenia wniosku o wpis do czasu jego faktycznego dokonania.
Co istotne Sąd NajwyŜszy wyraźnie określił, iŜ sądy wieczystoksięgowe są zobowiązane do
rozpatrywania wniosków o wpis, zgodnie z kolejnością ich złoŜenia.
W uzasadnieniu orzeczenia widać słuszny, jak się wydaje, kierunek rozumowania SN, aby
dokonywać wykładni, zmierzającej do załoŜenia sytuacji idealnej, to jest takiej, w której
wniosek o wpis jest rozpatrywany przez sędziego juŜ w chwili jego złoŜenia, co znajduje
wyraz w następujących stwierdzeniach Sądu NajwyŜszego, zwartych w przywołanym
uzasadnieniu:
„Reasumując, wpis do księgi wieczystej moŜe nastąpić jako łączny rezultat złoŜenia i
zbadania wniosku, dokumentów i treści księgi wieczystej. Od daty prawidłowego złoŜenia
wniosku liczą się skutki prawne dokonanego na jego podstawie wpisu”.
„……. decydujące znaczenie przy rozpoznawaniu wniosku o wpis w księdze wieczystej ma
stan rzeczy istniejący w chwili wpływu wniosku do sądu, a kolejność złoŜenia wniosków o
wpis w księdze jest dla sądu wiąŜąca. Przyjęcie innej chwili jako miarodajnej dla oceny stanu
prawnego nieruchomości prowadziłoby do pozbawienia znaczenia art. 6266 § 1 k.p.c.”.
Podsumowując tok rozumowania Sądu NajwyŜszego, moŜliwe jest ustanowienie hipoteki na
prawie uŜytkowania wieczystego w okresie przed wpisaniem nabywcy do działu II księgi oraz
na prawie własności wyodrębnionego lokalu w okresie przed załoŜeniem dla niego odrębnej
Strona 7 z 25
księgi wieczystej, poniewaŜ sąd wieczystoksięgowy pozostaje związany kolejnością wpływu
wniosków, a od daty prawidłowego złoŜenia wniosku liczą się skutki prawne dokonanego na
jej podstawie wpisu.
Odrębne zdanie w tym przedmiocie wyraŜa Sędzia SN dr Helena Ciepła ( nie była ona
członkiem składu w przedmiotowej sprawie), która wskazuje, iŜ oświadczenie o ustanowieniu
hipoteki na prawach, które powstają z chwilą wpisu w księdze wieczystej powinno być
zawsze złoŜone pod warunkiem zawieszającym nabycia takiego prawa. W świetle
uzasadnienia do uchwały III CZP 80/09, taki pogląd wydaje się być nieuzasadniony. Sąd
NajwyŜszy jasno bowiem, wyraził się co do kolejności rozpatrywania wniosków i wskazał, iŜ
od daty prawidłowego złoŜenia wniosku liczą się skutki prawne dokonanego na jego
podstawie wpisu. Oznacza to, Ŝe skutki prawne powstania prawa uŜytkowania
wieczystego/odrębnej własności lokalu liczą się od chwili złoŜenia wniosku, o ile zostanie
dokonany na tej podstawie wpis.
Pozostaje wątpliwość co do złoŜenia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki, w tym samym
akcie notarialnym, w którym następuje ustanowienie uŜytkowania wieczystego/odrębnej
własności lokalu. Zgodnie z art. 6266 §2, wnioski, które wpłynęły w tej samej chwili, będą
uwaŜane za złoŜone równocześnie.
W omawianym orzeczeniu sąd nie odniósł się jasno jak naleŜy rozpatrzeć wnioski, które
wpłynęły jednocześnie, ani teŜ czy sąd wieczystoksięgowy powinien rozpatrywać wnioski,
wypływające z jednej czynności prawnej, zgodnie z kolejnością ich zawarcia w takiej
czynności. Przeciwko tezie zdania poprzedniego, przemawia brak kognicji sądu do
prowadzenia postępowania dowodowego, poniewaŜ sąd wieczystoksięgowy nie posiada
upowaŜnienia ustawodawcy do ustalania stanu prawnego i faktycznego. Zakaz ten nie
dotyczy jednakŜe postępowania dowodowego z dokumentów. Sąd jest bowiem zobowiązany
do badania formalnego dokumentów. Powstaje pytanie czy sąd rozpatrując treść oświadczenia
jest zobowiązany stosować podstawowe zasady wykładni – to jest, w szczególności –
art. 65 Kodeksu Cywilnego, nakazujący badać zgodny zamiar stron. Pomimo, iŜ ten
argument moŜe zostać poddany pewnym wątpliwościom, to jak się wydaje definitywnie
rozstrzyga spór art. 34 UKWH :
Art. 34. Wpis moŜe nastąpić, gdy osoba, której prawo ma być wpisem dotknięte, jest lub zostaje
jednocześnie wpisana do księgi wieczystej jako uprawniona. …..
Strona 8 z 25
Wśród innych argumentów, potwierdzających twierdzenie, iŜ sądy nie są uprawnione do
odmowy wpisania hipoteki, co do której zostało złoŜone oświadczenie w trybie art. 95 Pr. B.,
przedstawiono pogląd, Ŝe nie ma przesłanek wyłączających stosowanie zasady art. 29 UKWH
w odniesieniu do wniosków składanych w formie, o której mowa w art. 95 Pr. B..
W szczególności, zasada wyraŜona w art. 29 UKWH znajduje zastosowanie w odniesieniu do
innych ustaw i innych zdarzeń prawnych, niŜ tylko wynikających z ustawy o księgach
wieczystych i hipotece ( inaczej mówiąc moc wsteczna wpisu od chwili złoŜenia wniosku ma
charakter bezwzględny ).
RozwaŜano pogląd, iŜ artykuł 95 Pr.B., rzeczywiście stanowi lege specialis, jednakŜe
odnosząc się do formy ustanowienia hipoteki. Przepis ten wprowadza specjalny tryb formy
pisemnej, odmienny od podstawowego trybu, w którym moŜna złoŜyć oświadczenie o
ustanowieniu hipoteki. Zgodnie zaś z zasadą zakazu wykładni rozszerzającej, w stosunku do
przepisów wprowadzających wyjątki, stosowanie wykładni rozszerzającej polegającej, na
tym, iŜ sądy przypisują odmienne skutki ustanowieniu hipoteki w trybie art. 95 Pr. B, niŜ w
trybie podstawowym, jest niedopuszczalne.
Nie jest równieŜ uprawnione interpretowanie rozszerzające, co do odmiennych skutków niŜ
podstawowych, w odniesieniu do oświadczeń woli składanych w formach specjalnych, o ile
takie są dopuszczone ( np. specjalne formy składania oświadczeń dla osób głuchoniemych) .
Podobnie, prawomocne orzeczenie sądu, rodzi takie same skutki jak oświadczenie złoŜone
przez osobę uprawnioną. Oświadczenie złoŜone w trybie art. 95 Pr. B. powinno zatem, rodzić
skutki toŜsame z oświadczeniem woli złoŜonym w trybie aktu notarialnego.
Reasumując, pogląd ten stanowi, iŜ art. 95 Pr. B., naleŜy w tym przypadku rozumieć jako
szczególną formę składania oświadczenia woli. Skutki zaś samego oświadczenia nie mogą
być odmiennie interpretowane, niŜ gdyby było ono dokonane w formie podstawowej.
Jako argument wskazujący, iŜ moc wsteczna wpisu, od daty złoŜenia wniosku, odnosi skutek
bezwzględny przywołano takŜe wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie I ACa 756/07 z dnia
2 października 2007 r.
W powyŜszym przypadku powód argumentował, iŜ nabywcy lokali uzyskują prawo do
skutecznego głosowania na zgromadzeniu wspólnoty, dopiero od chwili dokonania wpisów, a
nie od momentu złoŜenia wniosku.
Zdaniem Sądu Apelacyjnego wszystkie głosujące osoby, które w dacie głosowania posiadały
złoŜony wniosek o wpis, uzyskały następnie wpis ich prawa własności do księgi wieczystej,
tym samym były one uprawnione i głosowały skutecznie. Przepis art. 29 ustawy o księgach
Strona 9 z 25
wieczystych i hipotece pozwala przyjąć, Ŝe wpis prawa własności odnosi taki skutek, Ŝe
czynności zarządcze (podejmowanie uchwał dotyczących nieruchomości wspólnej), dokonane
przez nabywcę lokalu pomiędzy dniem złoŜenia wniosku o wpis a dokonaniem wpisu są
waŜne i to juŜ od dnia ich podjęcia. Wspólnota powstaje z dniem wpisu własności pierwszego
wyodrębnionego lokalu, ale nabywcy mogą juŜ od chwili złoŜenia wniosku o wpis
podejmować działania prawne z zakresu zarządu, które z chwilą dokonania wpisu będą
skuteczne z mocą wsteczną od dnia podjęcia czynności i powinny być traktowane jako
czynności wspólnoty.
Jako kolejny argument na potwierdzenie tezy, iŜ sądy muszą uwzględniać stan prawny na
dzień złoŜenia wniosku, ale z uwzględnieniem mocy wstecznej wpisów od chwili złoŜenia
wniosku o wpis, wskazano uchwałę SN z dnia 29 kwietnia 2008 r. sygn. III CZP 17/08 :
„Przeniesienie prawa własności nieruchomości i dokonanie w księdze wieczystej wpisu
na rzecz nabywcy nie stanowi przeszkody do wpisu hipoteki przymusowej na podstawie
złoŜonego wcześniej wniosku o jej wpis”.
Wnioski wypływające z powyŜszej uchwały prowadzą do stwierdzenia, iŜ sąd rozpatrując
wniosek o wpis hipoteki ( tu przymusowej ) musi się kierować stanem, jaki obowiązywał w
chwili złoŜenia wniosku, ale z uwzględnieniem wszystkich wniosków złoŜonych w dacie
wcześniejszej, niŜ wniosek o wpisanie hipoteki.
Podobnie sąd powinien rozpatrywać oświadczenia w formie pisemnej składane na podstawie
art. 95 Pr. B.
Reasumując, w tej chwili, w braku uzasadnienia do przedmiotowej uchwały, merytoryczna
wykładnia i argumenty skłaniają do przyjęcia, iŜ hipoteki powinny zostać wpisane, równieŜ
przy zastosowaniu art. 95 Prawa Bankowego, a juŜ ustanowione tym bardziej powinny być
skuteczne.
Z uwagi na niezawisłość sędziów, nie moŜna jednak wykluczyć przyjęcia w konkretnym
przypadku odmiennej argumentacji
Strona 10 z 25
III.STANOWISKO ORAZ ZALECENIA FUNDACJI.
STANOWISKO:
1. Nabywca moŜe ustanowić hipotekę na lokalu stanowiącym odrębną własność takŜe w okresie
przed załoŜeniem dla tego lokalu księgi wieczystej.
2. Nabywca prawa uŜytkowania wieczystego moŜe ustanowić na tym prawie hipotekę takŜe w
okresie
przed
wpisem
nabywcy
w
dziale
II
księgi
wieczystej.
3. Zaleca się, aby w powyŜszych przypadkach oświadczenie o ustanowieniu hipoteki było
dokonane pod warunkiem Ŝe nabywca nabędzie, odpowiednio, odrębną własność lokalu lub
prawo uŜytkowania wieczystego.
4. W powyŜszych przypadkach hipotekę moŜna ustanowić ( co jest potwierdzone praktyką
bankową )w zwykłej formie pisemnej w trybie art. 95 ust. 1 Prawa bankowego (por. z
zaleceniami ).
5. Wniosek o wpis hipoteki ustanowionej przez nabywcę musi wpłynąć do sądu
wieczystoksięgowego nie wcześniej niŜ, odpowiednio, wniosek o załoŜenie dla lokalu
odrębnej księgi wieczystej odpowiednio wniosek o wpis nabywcy prawa uŜytkowania
wieczystego
w
dziale II księgi wieczystej. Dopuszczalne i potwierdzone praktyką bankową jest jednoczesne
złoŜenie takich wniosków, np. w akcie notarialnym sprzedaŜy lokalu lub prawa uŜytkowania
wieczystego.
ZALECENIA FUNDACJI:
Fundacja na Rzecz Kredytu Hipotecznego, stoi na stanowisku, iŜ ustanowienie hipoteki na
prawie uŜytkowania wieczystego w okresie przed wpisaniem nabywcy do działu II księg
(ekspektatywa) oraz na prawie własności wyodrębnionego lokalu w okresie przed załoŜeniem dla
niego odrębnej księgi wieczystej(ekspektatywa) jest prawidłowe gdy oświadczenie o ustanowieniu
hipoteki dokonane jest pod warunkiem zawieszającym nabycia danego prawa.
NaleŜy bezwzględnie dopilnować aby wniosek o wpis hipoteki ustanowionej przez nabywcę
nie wpłynął do sądu wcześniej niŜ wniosek o wpis nabywcy w dziale II księgi wieczystej.
PoniewaŜ w odniesieniu co do pkt. III. 4. Stanowiska Fundacji, część ekspertów podniosła
wątpliwość czy wystarczająca jest forma pisemna dla ustanowienia hipoteki na prawie uŜytkowania
Strona 11 z 25
wieczystego w okresie przed wpisaniem nabywcy do działu II księg (ekspektatywa) oraz na prawie
własności wyodrębnionego lokalu w okresie przed załoŜeniem dla niego odrębnej księgi
wieczystej(ekspektatywa), w przypadku priorytetu maksymalnego ograniczenia ryzyka prawnego,
zalecamy ustanawianie hipoteki w dwóch omawianych przypadkach, w formie aktu notarialnego. Na
forum Fundacji stwierdzono jednocześnie, iŜ ustanawianie hipoteki na „ekspektatywie” uŜytkowania
wieczystego i odrębnej własności lokalu, w formie pisemnej na podstawie art. 95 Pr. B. jest dość
powszechnie stosowaną praktyką bankową. Efektem konsultacji było równieŜ wypracowanie
argumentacji słuŜącej do podtrzymania stanowiska, iŜ są to hipoteki ustanowione prawidłowo.
Argumentacja została przedstawiona w szczegółowej części dokumentu ( por. str 6-10 dokumentu ).
Koniec
Strona 12 z 25
Załącznik nr 1 - Uzasadnienie uchwały SN z dnia 16 grudnia 2009
roku, III CZP 80/09.
Sąd rozpoznając wniosek o wpis w księdze wieczystej związany jest stanem rzeczy
istniejącym w chwili złoŜenia wniosku i kolejnością jego wpływu i nadał jej moc zasady
prawnej.
Skład orzekający
Przewodniczący: Prezes SN Tadeusz Ereciński.
Sędziowie SN: Teresa Bielska-Sobkowicz, Irena Gromska-Szuster, Marian Kocon (spr.),
Iwona Koper, Henryk Pietrzkowski, Lech Walentynowicz.
Prokurator Prokuratury Krajowej: Piotr Wiśniewski.
Wprowadzenie
Sąd NajwyŜszy na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 16 grudnia 2009 r.,
po rozstrzygnięciu zagadnienia prawnego przedstawionego przez Pierwszego Prezesa Sądu
NajwyŜszego we wniosku z dnia 20 lipca 2009 r.,
"Czy przy rozpoznawaniu wniosku o wpis w księdze wieczystej decydujące znaczenie
ma zgodnie z art. 316 § 1 k.p.c. stan rzeczy z chwili orzekania, czy teŜ - wobec szczególnego
charakteru postępowania o wpis w księdze wieczystej - naleŜy na podstawie art. 29 ustawy z
dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz. U. z 2001 r. Nr 124,
poz. 1361 z późn. zm.) w zw. z art. 192 pkt 3 k.p.c., art. 13 § 2 k.p.c., art. 6266 § 1 k.p.c. i art.
6268 § 2 k.p.c. uznać, Ŝe przy wpisie do księgi wieczystej decyduje stan rzeczy z chwili
złoŜenia wniosku?"
podjął uchwałę:
Sąd rozpoznając wniosek o wpis w księdze wieczystej związany jest stanem rzeczy
istniejącym w chwili złoŜenia wniosku i kolejnością jego wpływu i nadał jej moc zasady
prawnej.
Uzasadnienie
- Stan fakt.
Pierwszy Prezes Sądu NajwyŜszego, działając na podstawie art. 60 § 1 ustawy z dnia 23
listopada 2002 r. o Sądzie NajwyŜszym (Dz. U. Nr 240, poz. 2052 ze zm.; dalej: "u. SN") i
powołując się na rozbieŜności w orzecznictwie, wystąpił z wnioskiem o rozpoznanie przez
skład siedmiu sędziów Sądu NajwyŜszego zagadnienia prawnego przedstawionego w części
wstępnej uchwały.
Strona 13 z 25
Przedstawił, Ŝe m.in. w uchwałach Sądu NajwyŜszego z dnia 30 maja 1994 r., III CZP
72/9 (OSNC 1994, nr 12, poz. 235), 9 marca 1995 r., III CZP 149/94 (Mon. Prawn. 1995, nr
11, s. 336), postanowieniach z dnia: 20 marca 1998 r., I CKN 541/97 (nie publ.), 13 grudnia
2001 r., IV CKN 369/01 (OSNC 2002, nr 10, poz. 126), 21 stycznia 2004 r., IVCK 346/02
(nie publ.), 20 grudnia 2005 r., V CK 307/05 (nie publ.), 6 maja 2005 r., II CK 683/04, (nie
publ.), 4 lutego 2005 r., I CK 512/04, (nie publ.), 14 lutego 2003 r., IV CKN 1770/00, (nie
publ.), 23 września 1998 r., II CKN 720/97 (nie publ.) reprezentowany jest pogląd, iŜ art. 316
§ 1 k.p.c. odpowiednio stosuje się do postępowania wieczystoksięgowego. Wobec
deklaratywnego, a nie konstytutywnego charakteru wpisu przeniesienia prawa własności w
księdze wieczystej, ochrona wierzycieli hipotecznych moŜe być zapewniona jedynie przez jak
najszybszy wpis hipoteki. Kolejność rozpoznania wniosków o wpis ma tylko walor
porządkujący, natomiast nie spełnia funkcji zabezpieczającej. Rozpoznanie wniosków w
kolejności wpływu stanowi jedynie postulat, którym sądy mogą, aczkolwiek nie muszą się
kierować. JeŜeli w toku postępowania wieczystoksięgowego doszło do zbycia prawa, od
którego istnienia zaleŜy objęty wnioskiem wpis innego prawa, to z uwagi na potrzebę
uzgodnienia stanu prawnego księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym
nieruchomości taki fakt nie moŜe nie zostać wzięty pod uwagę; stosowanie art. 192 pkt 3
k.p.c. jest w takim wypadku wyłączone. Tej zasady nie moŜe modyfikować art. 29 u.k.w.h.,
gdyŜ czym innym jest wynikająca z tego przepisu moc wsteczna wpisu, a czym innym ocena
zasadności wniosku o wpis, czyli dopuszczalności wpisu.
Pogląd odmienny Sąd NajwyŜszy wyraził w postanowieniach z dnia: 2 grudnia 1997 r.,
II CKN 484/97 (OSNC 1998 nr 6, poz. 98), 12 czerwca 2008 r., III CSK 54/08 (nie publ.), z
dnia 23 października 1996 r., I CKU 13/96 (nie publ.), z dnia 24 września 2004 r., I CK
365/04 (nie publ.), 30 października 2008 r., IV CSK 115/08 (nie publ.) oraz ostatnio w
uchwale z dnia 29 kwietnia 2008 r., III CZP 17/08 (OSNC 2009, nr 6, poz. 82). U jego
podłoŜa legło załoŜenie, Ŝe kolejność rozpoznawania wniosków, wynikająca z art. 6266 § 1 i
art. 6267 § 1 k.p.c. w zw. z art. 8 u.k.w.h., nie ma tylko charakteru postulatywnego. Ze
względu na konstytucyjną zasadę równości, naruszenie zasady rozpoznawania wniosków w
kolejności ich wpływu do sądu nie moŜe pozbawić znaczenia prawnego wniosku, który
wpłynął wcześniej, lecz nie został załatwiony przed wnioskiem złoŜonym później.
Ustawodawca celowo ograniczył kognicję sądu wieczystoksięgowego, przewidując
odpowiednie środki prawne w postaci ostrzeŜenia (art. 62613 § 1 k.p.c.) oraz powództwa o
usunięcie niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym
stanem prawnym nieruchomości (art. 10 u.k.w.h.). Decydujące znaczenie powinien mieć stan
rzeczy istniejący w chwili wpływu wniosku do sądu; twierdzenie przeciwne, oparte na
rygorystycznym odczytaniu art. 316 § 1 k.p.c., pozbawia art. 29 u.k.w.h. praktycznego
znaczenia. Ponadto nie ma istotnych powodów, dla których nie byłoby moŜliwe, w ramach
postępowania wieczystoksięgowego, stosowanie art. 192 pkt 3 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.
Zdaniem Pierwszego Prezesa Sądu NajwyŜszego w postępowaniu wieczystoksięgowym
sąd rozpoznający wniosek o wpis powinien brać pod uwagę nie stan rzeczy z chwili
orzekania, lecz z chwili złoŜenia wniosku. Pewność i bezpieczeństwo obrotu w
wystarczającym stopniu chronią instytucje ostrzeŜenia o niezgodności stanu prawnego oraz
wzmianki o wniosku (art. 8 u.k.w.h.).
- Waga
Sąd NajwyŜszy zwaŜył, co następuje:
Przedstawione przez Pierwszego Prezesa Sądu NajwyŜszego zagadnienie prawne
dotyczące kwestii, czy przy rozpoznawaniu wniosku o wpis w księdze wieczystej decydujące
znaczenie ma stan rzeczy w chwili orzekania (art. 316 § 1 k.p.c.), czy teŜ wobec szczególnego
Strona 14 z 25
charakteru postępowania o wpis decyduje stan rzeczy z chwili złoŜenia wniosku o dokonanie
wpisu, ujawniło się - jak wynika to z uzasadnienia zagadnienia - w związku z rozbieŜnościami
w orzecznictwie w sprawach, w których rozpoznanie wniosku o wpis hipoteki przymusowej
następuje po rozporządzeniu przez dłuŜnika prawem własności nieruchomości lub prawem
uŜytkowania wieczystego.
Stanowisko, Ŝe wniosek o wpis hipoteki przymusowej nie moŜe być przez sąd
wieczystoksięgowy uwzględniony, jeŜeli w chwili wpisu dłuŜnik nie jest juŜ właścicielem
(bądź uŜytkownikiem wieczystym) nieruchomości, którą zbył po złoŜeniu wniosku o wpis
hipoteki, Sąd NajwyŜszy zajął w uchwałach z dnia: 30 maja 1994 r., III CZP 72/94, 9 marca
1995 r., III CZP 149/94 oraz w postanowieniach z dnia: 16 maja 1997 r., III CKU 66/97, 20
marca 1998 r., I CKN 541/97, 13 grudnia 2001 r., I CKN 369/01, 21 stycznia 2004 r., IV CK
346/02, 23 stycznia 2004 r., III CK 245/02. Stanowisko to wywiódł z art. 109 u.k.w.h.,
według którego wpis hipoteki przymusowej następuje przeciwko takiemu właścicielowi
nieruchomości, który jest dłuŜnikiem wnioskodawcy oraz z art. 6268 § 2 k.p.c. (uprzednio art.
46 u.k.w.h.) nakładającego na sąd wieczystoksięgowy obowiązek badania, czy wpis hipoteki
następuje przeciwko takiemu właśnie właścicielowi. Przyjął, Ŝe w postępowaniu
wieczystoksięgowym ma zastosowanie - w związku z art. 13 § 2 k.p.c. - art. 316 k.p.c., co
oznacza, Ŝe sąd dokonuje wpisu na podstawie stanu faktycznego i prawnego z chwili
orzekania, a więc przeniesienie własności nieruchomości przez dłuŜnika nie moŜe być
pominięte takŜe wówczas, gdy nastąpiło po złoŜeniu wniosku o wpis hipoteki. Wprawdzie
ustawa o księgach wieczystych i hipotece normuje pewne kwestie samodzielnie, eliminując
stosowanie w tym zakresie przepisów kodeksu postępowania cywilnego, niemniej jednak nie
zawiera przepisu, który wyklucza stosowanie art. 316 § 1 k.p.c., z wyjątkiem art. 47 u.k.w.h.
Do stanowiska odmiennego nie prowadzi art. 29 u.k.w.h., stanowiący, Ŝe wpis w księdze
wieczystej ma moc wsteczną od dnia złoŜenia wniosku o dokonanie wpisu, a w wypadku
wszczęcia postępowania z urzędu - od dnia wszczęcia tego postępowania. Czym innym jest
wynikająca z przytoczonego przepisu moc wsteczna wpisu, czym innym natomiast - ocena
zasadności wniosku o wpis, czyli dopuszczalności wpisu. Moc wsteczna wpisu, będąc jedną z
zasad postępowania wieczystoksięgowego, oznacza tylko to, Ŝe powstanie skutków prawnych
wpisu jest wcześniejsze niŜ data jego orzekania. Zasada ta ma znaczenie przy określaniu
pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych wpisanych do księgi wieczystej oraz
ujawnionych w tej księdze praw osobistych i roszczeń (art. 12 i art. 20 u.k.w.h.); dotyczy
dokonanego wpisu, a więc takiego, którego dopuszczalność została juŜ poddana ocenie sądu.
Dopiero dokonany wpis wywołuje skutki wsteczne w zakresie, o którym mowa w art. 29
u.k.w.h.
W uzasadnieniu postanowienia z dnia 21 stycznia 2004 r., IV CK 346/02, Sąd
NajwyŜszy - podzielając tezę o potrzebie odpowiedniego stosowania art. 316 § 1 k.p.c. w
postępowaniu wieczystoksięgowym - zwrócił uwagę równieŜ na dwa aspekty związane z
wzajemną relacją kolidujących wniosków o wpis w księdze wieczystej. Po pierwsze,
znaczenie decydujące dla moŜliwości uwzględnienia wniosku moŜe mieć kolejność, w jakiej
jest on rozpatrywany. Decyduje ona zwłaszcza w tych przypadkach, gdy wpis ma charakter
konstytutywny. Sądy wieczystoksięgowe wprawdzie powinny kierować się kolejnością
wpływu wniosków, jednakŜe jest to jedynie postulat, zalecenie o charakterze "dobrej rady", a
nie wymóg ustawowy wynikający z przepisów art. 6266 i art. 6267 k.p.c. (dawniej: art. 44 i 45
u.k.w.h.). Po drugie, ze względu na jedynie odpowiednie stosowanie przepisów o procesie w
postępowaniu nieprocesowym (art. 13 § 2 k.p.c.), naleŜy wykluczyć powoływanie się na art.
192 pkt 3 k.p.c. w tych przypadkach, w których wpis prawa w księdze wieczystej zaleŜy od
ujawnienia w niej zbycia innego prawa. Sąd NajwyŜszy podniósł nadto, Ŝe postępowanie
Strona 15 z 25
wieczystoksięgowe ma szczególny charakter i powinno zmierzać do ujawnienia w księdze
wieczystej stanu aktualnego, zgodnego z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.
Częściowo zbieŜny z powyŜszym orzeczeniem tok rozumowania legł u podstaw
orzeczeń Sądu NajwyŜszego z dnia: 20 grudnia 2005 r., V CK 307/05, 6 maja 2005 r., II CK
683/04, 4 lutego 2005 r., I CK 512/04, 14 lutego 2003 r., IV CKN 1770/00 oraz 23 września
1998 r., II CKN 720/97. ZauwaŜa się w nich, Ŝe art. 6266 k.p.c. nie rozstrzyga o kolejności
rozpoznania wniosków, lecz o ich kolejności w ogóle. Kierowanie się tą kolejnością nie jest
nakazem ustawowym. W postępowaniu o wpis w księdze wieczystej nie stosuje się art. 8
u.k.w.h. Z kolei skutek wsteczny wpisu wynikający z art. 29 u.k.w.h. jest związany tylko z
takim wpisem, który jest dopuszczalny w chwili jego dokonania.
Przeciwne stanowisko wynika z szeregu orzeczeń Sądu NajwyŜszego, wśród których
naleŜy wskazać w pierwszej kolejności uchwałę Sądu NajwyŜszego z dnia 29 kwietnia 2008
r., III CZP 17/08, w której nawiązano do stanowiska wyraŜonego w orzeczeniach Sądu
NajwyŜszego z dnia: 2 grudnia 1997 r., 12 czerwca 2008 r., III CSK 54/08, 23 października
1996 r., I CKU 13/96, 24 września 2004 r., I CK 365/04 z 30 października 2008 r., IV CSK
115/08, Ŝe przeniesienie prawa własności nieruchomości i dokonanie w księdze wieczystej
wpisu na rzecz nabywcy nie stanowi przeszkody do wpisu hipoteki przymusowej (a takŜe
innego wpisu o charakterze konstytutywnym) na podstawie wniosku złoŜonego wcześniej.
Sąd NajwyŜszy stwierdził, Ŝe sąd rozpoznający wniosek o wpis hipoteki, kierując się
ściśle dyrektywą ustawową zawartą w art. 6268 § 2 k.p.c., nie ma podstaw do "badania", a
więc i uwzględniania jako podstawy orzekania, wniosku nabywców nieruchomości o wpis w
dziale II oraz dołączonych do niego dokumentów, w tym umowy sprzedaŜy, mimo Ŝe zawarta
w formie aktu notarialnego, w zasadzie przenosi własność. Podzielenie stanowiska co do
skutków niezachowania przez sąd zasady kolejności rozpoznawania wniosków o wpis oraz
rygorystycznego uznawania zdarzeń prawnych zaszłych juŜ po złoŜeniu wniosku, z jednej
strony prowadziłoby do pozbawienia treści normatywnej przepisów o hipotecznym
zabezpieczeniu wierzytelności, a w konsekwencji takŜe pozbawienia wierzyciela moŜliwości
zaspokojenia się, gdyŜ nie zawsze mógłby ubezskutecznić to zbycie w drodze skargi
pauliańskiej na podstawie art. 527 k.c., z drugiej zaś strony stawiałoby niesolidnego dłuŜnika
w bezpodstawnie korzystnej sytuacji, co nie moŜe zyskać aprobaty społecznej. Sąd
NajwyŜszy przyjął, Ŝe przepisy art. 6266 § 1, 6267 § 1 k.p.c. i art. 8 u.k.w.h. muszą mieć
znaczenie dla prowadzenia ksiąg wieczystych, bowiem w przeciwnym razie byłyby zbędne.
Przepisy art. 2, 3 i 8 u.k.w.h., art. 6266 § 1 i art. 6267 § 1 k.p.c. ukierunkowują całą
działalność sądów wieczystoksięgowych na zapewnienie księgom wieczystym prawdziwości
wpisów dla bezpieczeństwa obrotu. Ratio legis i ranga wymienionych przepisów prowadzi do
wniosku, Ŝe nabywca nieruchomości po ujawnieniu wzmianki o wniosku o wpis hipoteki
przymusowej nie moŜe zasłaniać się nieznajomością tego wniosku i musi się liczyć z tym, Ŝe
stan prawny nieruchomości moŜe ulec zmianie.
Poza tym Sąd NajwyŜszy uznał potrzebę stosowania przez sąd w postępowaniu
wieczystoksięgowym art. 192 pkt 3 k.p.c. w związku z art. 13 § 2 k.p.c. Podkreślił, Ŝe w
przepisach o postępowaniu nieprocesowym, w tym teŜ w przepisach o postępowaniu
wieczystoksięgowym, brak jest regulacji dotyczącej zbycia nieruchomości po wszczęciu
postępowania o wpis prawa. Postępowanie o wpis hipoteki przymusowej ma zaś wspólne
cechy ze sporem o nieruchomość, występują w nim bowiem przeciwstawne interesy
wierzyciela i dłuŜnika. Te same zatem racje, które przemawiają za ochroną strony przeciwnej
w procesie w razie zbycia przedmiotu sporu, przemawiają za ochroną wierzyciela w razie
zbycia nieruchomości w toku postępowania o wpis hipoteki przymusowej. Zbycie
nieruchomości w toku postępowania o wpis hipoteki przymusowej, a więc po uczynieniu
wzmianki o wpis, pozostaje bez znaczenia dla dalszego biegu postępowania, a wpis odniesie
Strona 16 z 25
skutek wobec nabywcy. Za takim rozwiązaniem przemawia teŜ nowelizacja ustawy o
księgach wieczystych i hipotece wprowadzona ustawą z dnia 11 maja 2001 r. o zmianie
ustawy o księgach wieczystych i hipotece, ustawy - Kodeks postępowania cywilnego, ustawy
o kosztach sądowych w sprawach cywilnych oraz ustawy - Prawo o notariacie (Dz. U. Nr 63,
poz. 635), polegająca na przeniesieniu przepisów dotyczących postępowania
wieczystoksięgowego zamieszczonych w ustawie o księgach wieczystych do kodeksu
postępowania cywilnego po ich zmodyfikowaniu. Gdyby więc wolą racjonalnego
ustawodawcy było wyłączenie stosowania art. 192 pkt 3 k.p.c. w postępowaniu
wieczystoksięgowym, stanowiącym szczególny rodzaj postępowania nieprocesowego, to
dałby temu wyraz w redakcji tych przepisów. Skoro tego nie uczynił, nie moŜna zakładać, Ŝe
jest to wynikiem przeoczenia.
Analiza prezentowanych orzeczeń daje podstawy do stwierdzenia, Ŝe w orzecznictwie
Sądu NajwyŜszego istotnie zarysowały się dwa rozbieŜne stanowiska, co do potrzeby
stosowania w postępowaniu wieczystoksięgowym art. 316 § 1 k.p.c. i art. 192 pkt 3 k.p.c.
Rozstrzygnięcie tej kwestii wymaga określenia kognicji sądu wieczystoksięgowego.
Decydujące znaczenie ma art. 6268 k.p.c. Przepis ten wskazuje wyraźnie na rolę sądu
wieczystoksięgowego, całkowicie odmienną niŜ rola sądu orzekającego w procesie. JuŜ z § 1
tego artykułu wynika, Ŝe wpis do księgi wieczystej dokonywany jest jedynie w granicach
wniosku. Kluczowe przy tym znaczenie ma art. 6268 § 2 k.p.c. stanowiący, Ŝe rozpoznając
wniosek o wpis, sąd bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku
dokumentów oraz treść księgi wieczystej. Poza tym, w § 3 art. 6268 k.p.c. ustawodawca
pozwala jedynie, aby rozpoznając wniosek o wpis w księdze wieczystej prowadzonej w
systemie informatycznym, sąd z urzędu badał zgodność danych wskazanych we wniosku z
danymi wynikającymi z systemów prowadzących ewidencje powszechnych numerów
identyfikacyjnych, chyba Ŝe istnieją przeszkody faktyczne uniemoŜliwiające dokonanie
takiego sprawdzenia. Stosownie do § 4 art. 6268 k.p.c., rozpoznając wniosek o zmianę
oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym,
sąd ponadto dokonuje z urzędu sprawdzenia danych wskazanych we wniosku i ujawnionego
w księdze wieczystej oznaczenia nieruchomości z danymi katastru nieruchomości, chyba Ŝe
istnieją przeszkody faktyczne uniemoŜliwiające dokonanie takiego sprawdzenia. Artykuł 6268
§ 5 k.p.c. wskazuje konsekwencje niezgodności danych, o których mowa w § 3 i § 4.
Niezgodność taka stanowi przeszkodę do dokonania wpisu. Artykuł 6268 k.p.c. zawiera zatem
pełną regulację przebiegu postępowania wieczystoksięgowego; nie tylko postępowania
dowodowego, ale i podstaw orzekania, które w procesie zostały uregulowane właśnie w art.
316 § 1 k.p.c.
Nie stanowi argumentu za stosowaniem w postępowaniu wieczystoksięgowym art. 316
§ 1 k.p.c. fakt, Ŝe postępowanie to nie zawiera regulacji, która wyłączałaby stosowanie
przewidzianej w tym przepisie zasady orzekania. Z art. 6268 § 2 k.p.c. wynika, Ŝe skoro sąd
prowadzący księgi wieczyste ocenia jako materiał dowodowy jedynie dokumenty, to tylko
dokumenty mogą stanowić podstawę wpisów. Innym materiałem dowodowym sąd nie
dysponuje i nie moŜe dysponować. Sąd prowadzący księgę wieczystą nie jest powołany do
przeprowadzania dowodów i rozstrzygania sporów. Do jego kognicji nie naleŜy rozstrzyganie
sporów z zakresu prawa własności i innych praw, jeŜeli treść ujawniona w księdze wieczystej
jest niezgodna z rzeczywistym stanem tej księgi. Stosowanie więc w postępowaniu
wieczystoksięgowym art. 316 § 1 k.p.c. nie ma racji bytu. JeŜeli bowiem sąd
wieczystoksięgowy nie prowadzi postępowania dowodowego za wyjątkiem dowodu z
dokumentów, to nie ma prawnego sensu (odpowiednio zastosowane) unormowanie z art. 316
§ 1, iŜ sąd ten wydaje wyrok, biorąc za podstawę stan rzeczy istniejący w chwili zamknięcia
Strona 17 z 25
rozprawy. Dokumenty, stanowiące podstawę wpisu składane są równocześnie z wnioskiem o
wpis, a to oznacza, Ŝe w zasadzie podstawą orzekania sądu wieczystoksięgowego jest stan
rzeczy z chwili złoŜenia wniosku.
Nie jest teŜ przekonujący argument, Ŝe stosowanie art. 316 § 1 k.p.c. jest niezbędne w
systemie, w którym księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego
nieruchomości, gdyŜ zmiany w prawie własności nieruchomości następują pozaksięgowo, a
ich ujawnienie w księdze wieczystej ma charakter deklaratoryjny. Rzeczywisty stan prawny
nieruchomości, przez który naleŜy rozumieć stan zgodny z prawem materialnym bada się w
postępowaniu o uzgodnienie stanu prawnego księgi wieczystej z rzeczywistym stanem
prawnym, ale nie jest to - prowadzone w trybie nieprocesowym - postępowanie
wieczystoksięgowe, lecz postępowanie procesowe; dlatego domena procesu, o którym mowa,
musi być ściśle odgraniczona od postępowania przed sądem, prowadzącym księgi wieczyste.
Ten ostatni sąd nie moŜe w szczególności przechodzić do porządku nad potrzebą
przeprowadzenia takiego procesu i we własnym zakresie rozstrzygać o tym, o czym powinien
orzec wstępnie sąd procesowy. Konsekwentnie przyjąć naleŜy, Ŝe ustawodawca nie
wyposaŜył sądu wieczystoksięgowego w moŜliwość ustalania stanu faktycznego i prawnego
nieruchomości, a zatem sąd ten związany jest chwilą złoŜenia wniosku o wpis.
Reasumując, wpis do księgi wieczystej moŜe nastąpić jako łączny rezultat złoŜenia i
zbadania wniosku, dokumentów i treści księgi wieczystej. Od daty prawidłowego złoŜenia
wniosku liczą się skutki prawne dokonanego na jego podstawie wpisu. Przedmiotem
posiedzeń jest badanie dokumentów przedłoŜonych przez wnioskodawcę i treści księgi
wieczystej. Postępowania dowodowego w znaczeniu takim jak w procesie cywilnym, sąd
wieczystoksięgowy nie moŜe prowadzić. Oznacza to, Ŝe dokonanie wpisu na podstawie
dokumentów nie dołączonych do wniosku stanowi przekroczenie granic kognicji sądu
wieczystoksięgowego. Przeprowadzenia przez sąd wieczystoksięgowy własnych dowodów i
dokonywania na ich podstawie własnych ustaleń nie moŜe usprawiedliwiać art. 34 u.k.w.h.,
który dla ujawnienia właściciela dopuszcza wykazanie odpowiednimi dokumentami
następstwa prawnego po osobie wpisanej jako właściciel. Nie zmienia on bowiem kognicji
sądu wieczystoksięgowego a takŜe kognicji sądu II instancji rozpoznającego apelację od
wpisu. Pogląd ten znajduje potwierdzenie równieŜ w treści art. 6262 § 4 k.p.c., który
analizowany łącznie z art. 6268 § 2 k.p.c. pozwala na uznanie, Ŝe w razie stwierdzenia
jakichkolwiek niezgodności pomiędzy treścią księgi wieczystej a załączonymi do niej
dokumentami, prowadzącymi do ustalenia, Ŝe nastąpiła zmiana w prawie własności, sąd
powinien zwrócić wniosek i dokonać wpisu ostrzeŜenia (art. 62613 § 1 k.p.c.). Sąd
wieczystoksięgowy nie ma Ŝadnych podstaw do prowadzenia postępowania dowodowego i
ustalenia rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości. Sąd ten nie moŜe przeprowadzać
dowodu ze świadków (tak samo SN w postanowieniu z dnia 27.04.2001, III CKN 354/00,
OSNC 2001, nr 12, poz. 183), czy innych dowodów, o których mowa w części ogólnej k.p.c.,
ani w zasadzie Ŝadnego postępowania dowodowego, za wyjątkiem dowodu z dokumentów,
bowiem kompetencje sądu wieczystoksięgowego mieszczą się w art. 6268 k.p.c., który
zawęŜa zakres prowadzonego przez niego postępowania dowodowego.
Artykuł 316 § 1 k.p.c. stanowi, Ŝe po zamknięciu rozprawy sąd wydaje wyrok, biorąc za
podstawę stan rzeczy istniejący w chwili zamknięcia rozprawy; w szczególności zasądzeniu
roszczenia nie stoi na przeszkodzie okoliczność, Ŝe stało się ono wymagalne w toku sprawy.
Przepis ten zatem umoŜliwia i nakazuje sądowi rozpoznającemu sprawy w procesie ocenę
"całokształtu" stanu rzeczy przed wydaniem wyroku, podczas gdy sąd wieczystoksięgowy ma
"badać jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi
wieczystej".
Strona 18 z 25
Słusznie zaznacza się w zagadnieniu prawnym, Ŝe nie moŜna zgodzić się z poglądem, iŜ
art. 316 § 1 k.p.c. bez Ŝadnych wyjątków (i to nawet w procesie) wyznacza podstawy
orzekania przez sąd. Jest to tym bardziej nie do przyjęcia w postępowaniu
wieczystoksięgowym, w którym ten przepis miałby zastosowanie, zgodnie z art. 13 § 2 k.p.c.,
jedynie odpowiednio, a nie "wprost". Zwłaszcza w tych przypadkach, kiedy wpis do księgi
wieczystej ma charakter konstytutywny, a nie deklaratoryjny, gwarantowana przez instytucję
ksiąg wieczystych ochrona pewności i bezpieczeństwa obrotu stałaby się złudna, jeŜeli
oddalenie wniosku o wpis ze względu na przewłaszczenie nieruchomości na osobę trzecią
miałoby sankcjonować nieuczciwą praktykę, polegającą na zbywaniu nieruchomości przez
dłuŜnika przed konstytutywnym wpisem hipoteki zabezpieczającej wierzytelność. Stosowanie
art. 316 § 1 k.p.c. "odpowiednio" czyli z modyfikacjami, wynikającymi z odrębnego, niŜ w
procesie celu postępowania wieczystoksięgowego, równieŜ nie znajduje uzasadnienie dlatego,
Ŝe właściwe, szczególne i odpowiadające charakterowi postępowania wieczystoksięgowego
unormowania, zawarte są w art. 6268 k.p.c. Istnienie tego przepisu jako przepisu szczególnego
w sprawach wieczystoksięgowych wyklucza moŜliwość stosowania art. 316 k.p.c. w sytuacji,
gdy np., nastąpiło zbycie nieruchomości uniemoŜliwiające wpis hipoteki, której wniosek
został złoŜony wcześniej. Uprawnienia tego sądu w zakresie badania stanu prawnego i
faktycznego nieruchomości, której dotyczy wniosek są w sposób enumeratywny wyliczone w
§ 2 - 4 art. 6268 k.p.c.
Z kognicją sądu wieczystoksięgowego ściśle wiąŜe się kwestia kolejności
rozpoznawania wniosków o wpis w księdze wieczystej. W związku z tym art. 6268 k.p.c. musi
być analizowany łącznie z art. 6266 § 1 k.p.c. stanowiącym, Ŝe o kolejności wniosku o wpis
rozstrzyga chwila wpływu wniosku do właściwego sądu. Za chwilę wpływu wniosku uwaŜa
się godzinę i minutę, w której w danym dniu wniosek wpłynął do sądu. W myśl § 2 art. 6266
k.p.c., wnioski, które wpłynęły w tej samej chwili, będą uwaŜane za złoŜone równocześnie.
JeŜeli na podstawie złoŜonych dokumentów sąd zauwaŜy zmianę w prawie własności, stosuje
art. 62613 k.p.c., czyli dokonuje z urzędu ostrzeŜenia. W ten sposób ustawodawca świadomie i
celowo ograniczył kognicję sądu wieczystoksięgowego. Wprowadzając środek prawny w
postaci ostrzeŜenia (art. 62613 § 1 k.p.c.) ustawodawca wyraził wolę, aby wszelkie ewentualne
niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze z rzeczywistym stanem prawnym,
usuwane były w drodze powództwa o usunięcie niezgodności stanu prawnego ujawnionego w
księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości (art. 10 u.k.w.h.). Droga
tego powództwa jest wyłącznym sposobem doprowadzenia do zgodności stanu prawnego
ujawnionego w księdze z rzeczywistym stanem prawnym. Zgodność taka nie moŜe zostać
osiągnięta poprzez czynności sądu wieczystoksięgowego, polegające na załatwianiu
wniosków wbrew kolejności ich złoŜenia czy na dokonywaniu samowolnej, bo pozbawionej
podstaw prawnych oceny, czy przyjąć stan prawny z chwili orzekania o wpisie, czy z chwili
złoŜenia wniosku. Takich wątpliwości sąd wieczystoksięgowy nie ma prawa rozstrzygać, juŜ
tylko z tej przyczyny, Ŝe nie moŜe prowadzić postępowania dowodowego, poza badaniem
formy i treści załączonych do wniosku dokumentów. Dlatego decydujące znaczenie przy
rozpoznawaniu wniosku o wpis w księdze wieczystej ma stan rzeczy istniejący w chwili
wpływu wniosku do sądu, a kolejność złoŜenia wniosków o wpis w księdze jest dla sądu
wiąŜąca. Przyjęcie innej chwili jako miarodajnej dla oceny stanu prawnego nieruchomości
prowadziłoby do pozbawienia znaczenia art. 6266 § 1 k.p.c.
Nie moŜna podzielić poglądu, Ŝe art. 6266 § 1 k.p.c. ma tylko znaczenie postulatu.
Gdyby tak było nie miałby sensu i Ŝadnego w zasadzie znaczenia prawnego kolejny przepis tj.
art. 6267 § 1 k.p.c. stanowiący, Ŝe wniosek o wpis powinien być w dniu wpływu do sądu
zarejestrowany niezwłocznie w dzienniku ksiąg wieczystych i opatrzony kolejnym numerem.
Wzmianka o wniosku ma istotne znaczenie, poniewaŜ poza zachowaniem miejsca dla wpisu,
Strona 19 z 25
którego dokonania wnioskodawca Ŝąda, wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg
wieczystych (art. 8 u.k.w.h.), decyduje o chwili rozstrzygającej o przyjęciu dobrej bądź złej
wiary (art. 6 ust. 3 u.k.w.h.) i powoduje, Ŝe ujawnione w księdze prawo, którego wniosek i
wzmianka dotyczy, nie korzysta juŜ z domniemania zgodności z rzeczywistym stanem
prawnym (art. 3 u.k.w.h.).
PoniewaŜ wnioski o wpis do księgi wieczystej są rejestrowane w dzienniku ksiąg
wieczystych, jest oczywiste, Ŝe wpis powinien nastąpić bezzwłocznie, ze wskazaniem dnia,
godziny i minuty wpływu wniosku (art. 6266 § 1 k.p.c.). Opieszałość w tym zakresie moŜe
narazić uczestników obrotu nieruchomościami na niepowetowaną szkodę. Dlatego właśnie
niezwłocznie po zarejestrowaniu wniosku w dzienniku ksiąg wieczystych zaznacza się w
odpowiednim dziale księgi wieczystej numer wniosku (wzmianka o wniosku - art. 6267 § 2
k.p.c.).
Kierowanie się kolejnością złoŜenia wniosków o wpis do księgi wieczystej naleŜy uznać
za nakaz ustawowy a nie tylko postulat takŜe dlatego, Ŝe gdyby było inaczej, w art. 6266 § 1
k.p.c. ustawodawca uŜyłby słowa "moŜe", dzięki czemu o kolejności wniosku o wpis
"mogłaby" rozstrzygać chwila wpływu do właściwego sądu, a dowolność sądu
wieczystoksięgowego w zakresie rozpoznawania poszczególnych wniosków o wpis do księgi
wieczystej, zyskałaby podstawę prawną. Wobec jednak kategorycznego brzmienia art. 6266 §
1 k.p.c. sąd nie moŜe, w razie stwierdzenia, Ŝe złoŜone wnioski wzajemnie się wykluczają,
dowolnie wybierać, który z nich nadaje się do wpisu, a który, w wyniku pozytywnego
załatwienia poprzedniego, do księgi wpisany juŜ nie zostanie. Sąd ma obowiązek dokonać
wpisu wniosku wcześniejszego. JeŜeli okaŜe się, Ŝe kolejno złoŜony wniosek nie moŜe juŜ
(wobec pozytywnego załatwienia wcześniejszego wniosku) zostać wpisany, stosownie do art.
6269 k.p.c. sąd oddali wniosek o wpis, jeŜeli brak jest podstaw albo istnieją przeszkody do
jego dokonania.
Zachowanie kolejności rozpoznania wniosków o wpis nie usuwa samo przez się groźby
uniemoŜliwienia przez dłuŜnika realizacji ochrony interesu wierzyciela hipotecznego poprzez
ustanowienie hipoteki przymusowej. Niemniej jednak kolejność dokonywania wpisu według
kolejności wpływu wniosku do sądu ma znaczenie podstawowe, gdyŜ porządkuje działania
sądu wieczystoksięgowego, i wraz z szybkością dokonywania wpisów spełnia równieŜ
funkcję zabezpieczającą wierzyciela przed pozbyciem się majątku przez dłuŜnika dokonanym
pomiędzy ustanowieniem hipoteki a jej wpisaniem do księgi wieczystej, a tym samym chroni
wierzyciela przed czynnościami dłuŜnika, zmierzającymi do usunięcia majątku spod
egzekucji. Naruszenie tej kolejności przez sąd moŜe stać się podstawą do zakwestionowania
prawidłowości dokonanego wpisu.
Zgodzić się naleŜy z poglądem Sądu NajwyŜszego, wyraŜonym m.in. w uzasadnieniu
postanowienia z dnia 24 września 2004 r., I CK 365/04, Ŝe zasada równości stron oraz
podległości ustawom zakazuje sądowi traktowania art. 6266 § 1 i 2 k.p.c. jako przepisu o
charakterze czysto postulatywnym. Ustawodawca celowo ograniczył kognicję sądów w
postępowaniu wieczystoksięgowym; w przeciwnym razie ujawnienie stanu prawnego w
księdze wieczystej wiązałoby się z uwikłaniem ich w spory prawne, z uszczerbkiem dla
aktualności wpisów oraz odpowiedniej zgodności pomiędzy stanem rzeczywistym a stanem
ujawnionym w księdze. Odmienne zapatrywanie dopuszczające rozszerzanie kognicji sądu
wieczystoksięgowego przez uwzględnianie w chwili wpisu okoliczności znanych sądowi
urzędowo (art. 228 § 2 k.p.c.), np. ujawnionych w innej sprawie oczekującej na rozpoznanie
w terminie późniejszym jest sprzeczne z brzmieniem art. 6268 § 2 k.p.c. oraz pomija, Ŝe w
przepisach o kognicji sądu wieczystoksięgowego nie ma odpowiednika uchylonego art. 46
ust. 2 u.k.w.h. W istocie oznacza przyzwolenie na praktykę unikania odpowiedzialności za
długi, ze szkodą dla starannych wierzycieli. Poza tym art. 228 § 2 k.p.c. stanowi, Ŝe fakty
Strona 20 z 25
znane sądowi urzędowo nie wymagają dowodu, jednakŜe sąd na rozprawie powinien zwrócić
na nie uwagę stron. Fakty te powinny zatem zostać przytoczone na rozprawie, w celu
umoŜliwienia stronom wypowiedzenia się, co do nich. Powołanie w uzasadnieniu orzeczenia
faktów znanych sądowi z urzędu, które nie były przedmiotem rozprawy byłoby naruszeniem
art. 228 k.p.c. PoniewaŜ wnioski w postępowaniu wieczystoksięgowym są rozpoznawane na
posiedzeniu niejawnym, to w wypadku zamiaru sądu powoływania się na fakty znane mu
urzędowo, naleŜałoby zawsze wyznaczać rozprawę (art. 148 § 2 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2
k.p.c.), co stanowiłoby swoisty wyjątek od zasady rozpoznawania spraw w postępowaniu
wieczystoksięgowym na posiedzeniu niejawnym (art. 6261 § 1 k.p.c.). W tej sytuacji nie jest
przekonujący argument, Ŝe zamierzeniem ustawodawcy było zastąpienie pominiętego art. 46
ust. 2 u.k.w.h. przepisem art. 228 k.p.c.
Gwarancja pełnej ochrony wierzyciela ustanawiającego hipotekę przymusową, zaleŜy
takŜe od, co wymaga podkreślenia, uniezaleŜnienia wpisu owej hipoteki od dalszego
przysługiwania dłuŜnikowi osobistemu własności podlegającej obciąŜeniu nieruchomości.
Wychodząc z tego załoŜenia Sąd NajwyŜszy przyjął równieŜ art. 192 pkt 3 k.p.c. za podstawę
prawną wyraŜonego w uchwale z dnia 29 kwietnia 2008 r., III CZP 17/08 stanowiska, Ŝe
przeniesienie prawa własności nieruchomości i dokonanie w księdze wieczystej wpisu na
rzecz nabywcy nie stanowi przeszkody do wpisu hipoteki przymusowej na podstawie
złoŜonego wcześniej wniosku. Uznał zatem potrzebę odpowiedniego (art. 13 § 2 k.p.c.)
stosowania przez sąd w postępowaniu wieczystoksięgowym art. 192 pkt 3 k.p.c., według
którego zbycie w toku sprawy rzeczy lub prawa, objętych sporem, nie ma wpływu na dalszy
jej bieg. Istota tej regulacji polega przede wszystkim na tym, by wyrok, jaki zapadnie, mógł
odnieść bezpośredni skutek równieŜ wobec nabywcy. Wynika z niej zasada, Ŝe dokonywane
po wszczęciu postępowania rozporządzenie rzeczą objętą sporem nie ma wpływu na dalszy
tok postępowania. Inaczej mówiąc, chodzi o zasadę stabilizacji postępowania poczynając od
chwili doręczenia pozwu. Brak jakichkolwiek podstaw jurydycznych do niestosowania tej
zasady w postępowaniu wieczystoksięgowym; takŜe w zakresie postępowania o wpis
hipoteki. W związku z odpowiednim jedynie stosowaniem art. 192 pkt 3 k.p.c. naleŜy przyjąć,
jako termin, po którym zbycie nieruchomości nie ma wpływu na dalszy bieg postępowania,
chwilę wpisu w księdze wieczystej wzmianki o wniosku. Od tego bowiem momentu nikt nie
moŜe zasłaniać się nieznajomością dokonanej wzmianki (art. 2 zd. 2 in fine u.k.w.h.).
Za odpowiednim stosowaniem przez sąd w postępowaniu wieczystoksięgowym art. 192
pkt 3 k.p.c. przemawia teŜ okoliczność, Ŝe zasada stabilizacji postępowania obowiązuje
zarówno na etapie postępowania rozpoznawanego, jak i egzekucyjnego. W świetle art. 930
k.p.c. jeŜeli rozporządzenie nieruchomością polega na jej zbyciu, na potrzeby egzekucji
przyjmuje się swoistą fikcję prawną, polegającą na uznawaniu dłuŜnika w dalszym ciągu za
właściciela nieruchomości, mimo, Ŝe zrealizował się skutek prawnorzeczowy umowy,
polegający na przeniesieniu własności nieruchomości na nowego nabywcę. Egzekucję
prowadzi się w dalszym ciągu tak, jak gdyby w ogóle nie doszło do zbycia nieruchomości.
Do stanowiska, Ŝe przy wpisie do księgi wieczystej decyduje stan rzeczy istniejący w
chwili złoŜenia wniosku, skłaniają równieŜ argumenty natury konstytucyjnej, w tym przede
wszystkim konieczność prowadzenia sprawiedliwego postępowania (wieczystoksięgowego).
Efektu czytelnych zasad procedowania nie zapewniałaby sytuacja, w której sąd
wieczystoksięgowy mógłby dokonywać wpisów według swego uznania, dowolnie, wbrew
kolejności złoŜenia wniosków o wpis, pomijając chwilę ich złoŜenia. Bez wątpienia byłoby to
naruszenie konstytucyjnych zasad równości i sprawiedliwości. Nie budzi wątpliwości, Ŝe
wykładnia przepisu art. 6266 k.p.c. jako postulatu, a nie jako wiąŜącego sąd ustawowego
obowiązku rozpoznawania wniosków według kolejności wpływu do sądu, dawałoby sądowi
Strona 21 z 25
wieczystoksięgowemu nadmierną i nieuprawnioną dowolność, powodującą brak u
uczestników obrotu pewności prawa i stanu prawnego nieruchomości.
Z tych względów Sąd NajwyŜszy rozstrzygnął przedstawione zagadnienie prawne, jak
w uchwale.
Załącznik nr 2 – Streszczenie uzasadnienia uchwały SN z dnia 16
grudnia 2009 roku, III CZP 80/09 ( przygotowane przez biuro Fundacji ).
Uchwała SN z dnia 16 grudnia 2009 r., III CZP 80/09:
Sąd rozpoznając wniosek o wpis w księdze wieczystej związany jest stanem rzeczy istniejącym w chwili złoŜenia
wniosku i kolejnością jego wpływu.
Sąd NajwyŜszy postanowił nadać uchwale moc zasady prawnej.
Uchwała została wydana przez SN w wyniku pytania Pierwszego Prezesa Sadu NajwyŜszego,
który powołując się na rozbieŜności w orzecznictwie, zwrócił się z wnioskiem o rozpoznanie,
przez skład siedmiu sędziów Sądu NajwyŜszego, zagadnienia prawnego przedstawionego w
części wstępnej uchwały.
Pytanie Pierwszego Prezesa Sadu NajwyŜszego:
„"Czy przy rozpoznawaniu wniosku o wpis w księdze wieczystej decydujące znaczenie
ma zgodnie z art. 316 § 1 k.p.c. stan rzeczy z chwili orzekania, czy teŜ - wobec szczególnego
charakteru postępowania o wpis w księdze wieczystej - naleŜy na podstawie art. 29 ustawy z
dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz. U. z 2001 r. Nr 124,
poz. 1361 z późn. zm.) w zw. z art. 192 pkt 3 k.p.c., art. 13 § 2 k.p.c., art. 6266 § 1 k.p.c. i art.
6268 § 2 k.p.c. uznać, Ŝe przy wpisie do księgi wieczystej decyduje stan rzeczy z chwili
złoŜenia wniosku?"
Pomimo braku konkretnego stanu faktycznego, do którego miałaby się odnosić uchwała,
naleŜy wskazać, iŜ pytania skupiało się na wątpliwościach dotyczących moŜliwości wpisu
hipoteki przymusowej, po zmianie właściciela, jeśli w chwili przejścia własności, była
ujawniona wzmianka o wniosku o wpis hipoteki przymusowej.
Sąd NajwyŜszy w szeregu stanowisk przyjmował dwa rozbieŜne stanowiska, co do
powyŜszego, tak wykluczając wpis hipoteki, z powodu braku toŜsamości właściciela i
dłuŜnika, jak i dopuszczając taki wpis, w obliczu istniejącej wzmianki i faktu, Ŝe nabywca
musiał się liczyć z moŜliwą zmianą stanu prawnego nieruchomości.
W trakcie rozwaŜań wskazano wyraźnie na związane z zagadnieniem głównym wątpliwości,
czy istnieje nakaz ustawowy rozpatrywania wniosków zgodnie z kolejnością ich wpisu.
Strona 22 z 25
Uzasadnienie wyroku, nasuwa rozumowanie, iŜ Sąd NajwyŜszy rozpatrując przedmiotowe
zagadnienie prawne kierował się głównie wątpliwościami związanymi z moŜliwością wpisu
hipoteki przymusowej, po zmianie właściciela.
W rozstrzygnięciu, SN wskazał jako decydujący przepis art. 6268 k.p.c., argumentując, iŜ
przepis ten wyraźnie wyznacza całkowicie odmienną rolę sądu orzekającego w procesie od
roli sądu wieczystoksięgowego. JuŜ z § 1 tego artykułu wynika, Ŝe wpis do księgi wieczystej
dokonywany jest jedynie w granicach wniosku. Kluczowe przy tym znaczenie ma art. 6268 §
2 k.p.c. stanowiący, Ŝe rozpoznając wniosek o wpis, sąd bada jedynie treść i formę wniosku,
dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej.
SN wskazał, iŜ postępowaniu wieczystoksięgowym, nie ma argumentów za stosowaniem
art. 316 § 1 k.p.c. ( art. 316 k.p.c. – „…sąd wydaje wyrok, biorąc za podstawę stan rzeczy
istniejący w chwili zamknięcia rozprawy….” ).
Przemawia za tym fakt, iŜ sąd wieczystoksięgowy nie przeprowadza postępowania
dowodowego, za wyjątkiem badania dowodów z dokumentów, gdyŜ dalsze badanie nie leŜy
w jego kognicji. Dokumenty, stanowiące podstawę wpisu składane są równocześnie z
wnioskiem o wpis, a to oznacza, Ŝe w zasadzie podstawą orzekania sądu
wieczystoksięgowego jest stan rzeczy z chwili złoŜenia wniosku. PoniewaŜ ustawodawca nie
wyposaŜył sądu wieczystoksięgowego w moŜliwość ustalania stanu faktycznego i prawnego
nieruchomości, a zatem sąd ten związany jest chwilą złoŜenia wniosku o wpis.
Reasumując, wpis do księgi wieczystej moŜe nastąpić jako łączny rezultat złoŜenia i
zbadania wniosku, dokumentów i treści księgi wieczystej. Od daty prawidłowego złoŜenia
wniosku liczą się skutki prawne dokonanego na jego podstawie wpisu.
Sad NajwyŜszy, w drugiej części uchwały wskazał, iŜ dyspozycja art. 6266 § 1 k.p.c., jest
dyspozycją bezwzględną i sąd wieczystoksięgowy jest zobowiązany rozpatrywać wnioski o
wpis w księdze wieczystej, zgodnie z chwilą wpływu wniosku o ich wpis.
Kierowanie się kolejnością złoŜenia wniosków o wpis do księgi wieczystej naleŜy uznać za
nakaz ustawowy, a nie tylko postulat takŜe dlatego, Ŝe gdyby było inaczej, w art. 6266 § 1
k.p.c. ustawodawca uŜyłby słowa "moŜe", dzięki czemu o kolejności wniosku o wpis
"mogłaby" rozstrzygać chwila wpływu do właściwego sądu, a dowolność sądu
wieczystoksięgowego w zakresie rozpoznawania poszczególnych wniosków o wpis do księgi
wieczystej, zyskałaby podstawę prawną. Wobec jednak kategorycznego brzmienia art. 6266 §
1 k.p.c. sąd nie moŜe, w razie stwierdzenia, Ŝe złoŜone wnioski wzajemnie się wykluczają,
dowolnie wybierać, który z nich nadaje się do wpisu, a który, w wyniku pozytywnego
załatwienia poprzedniego, do księgi wpisany juŜ nie zostanie. Sąd ma obowiązek dokonać
wpisu wniosku wcześniejszego. JeŜeli okaŜe się, Ŝe kolejno złoŜony wniosek nie moŜe juŜ
(wobec pozytywnego załatwienia wcześniejszego wniosku) zostać wpisany, stosownie do art.
6269 k.p.c. sąd oddali wniosek o wpis, jeŜeli brak jest podstaw albo istnieją przeszkody do
jego dokonania.
Strona 23 z 25
Załącznik nr 3 – Notatka robocza ze spotkania z Sędzią SN
dr Heleną Ciepłą.
Konsultacje z sędzia Sądu NajwyŜszego w sprawie wątpliwości powstałych w skutek
wydania uchwały SN III CZP 80/09.
Dnia 9 kwietnia 2010 roku, pracownik Fundacji ( Konrad Płochocki ) odbył
nieformalne spotkanie z sędzią Sądu NajwyŜszego dr Heleną Ciepłą.
Dyskutowano na temat wątpliwości interpretacyjnych dotyczących uchwały SN z dnia 16
grudnia 2009.
Uchwała SN z dnia 16 grudnia 2009 r., III CZP 80/09:
Sąd rozpoznając wniosek o wpis w księdze wieczystej związany jest stanem rzeczy istniejącym w chwili złoŜenia
wniosku i kolejnością jego wpływu.
Sąd NajwyŜszy postanowił nadać uchwale moc zasady prawnej.
Na tle uchwały, której Sąd NajwyŜszy nadał moc zasady prawnej, powstały liczne
wątpliwości interpretacyjne. Szczególną obawę środowisk bankowych wzbudziła pierwsza
część orzeczenia – „Sąd rozpoznając wniosek o wpis w księdze wieczystej związany jest
stanem rzeczy istniejącym w chwili złoŜenia wniosku…”.
Powstały wątpliwości co do skuteczności ustanowienia hipoteki na ekspektatywie powstania
prawa uŜytkowania wieczystego lub odrębnej własności lokalu, to jest praw dla których wpis
w księdze wieczystej ma znaczenie konstytutywne.
Sędzia dr Helena Ciepła, pytana o wyraŜenie opinii w przedmiocie powyŜszej uchwały,
skrytykowała pierwszą tezę uchwały jako bardzo nietrafioną. Wskazała natomiast, na bardzo
pozytywne skutki w postaci związania kolejnością rozpatrywania wniosków o wpis w księdze
wieczystej ( drugi fragment omawianej tezy ).
Jak zaznaczyła, w jej opinii, w Ŝadnym wypadku nie moŜna interpretować pierwszej części
uchwały literalnie. Mogłoby to prowadzić do zachwiania pewnością obrotu gospodarczego.
Sędzia wskazała przykład przekształceń spółdzielczych lokatorskich praw do lokalu,
przekształcanych do dnia 31 grudnia 2009 r., w prawa własnościowe. Gdyby interpretować
literalnie powyŜszą uchwałę, wszelkie wnioski, które wpłyną do sądu wieczystoksięgowego
Strona 24 z 25
po dniu 31 grudnia 2009, o załoŜenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego
prawa do lokalu, na podstawie „ustawy przekształceniowej” powinny zostać odrzucone,
poniewaŜ sąd musi badać stan prawny na dzień złoŜenia wniosku, a w tym momencie „ustawa
przekształceniowa” juŜ nie obowiązywała.
Odnosząc się do pytania o ustanowienie hipoteki na ekspektatywie prawa uŜytkowania
wieczystego lub na ekspektatywie odrębnej własności lokalu sędzia zajęła następujące
stanowisko:
1. Nie ma znaczenia w jakiej formie jest ustanawiane oświadczenie o ustanowieniu hipoteki
przez podmiot, któremu przysługuje ekspektatywa ( właściciela ). MoŜe być to dokonane
zarówno w
a) samym akcie notarialnym o oddanie gruntu w uŜytkowanie wieczyste/ustanowienie
i sprzedaŜ odrębnej własności lokalu,
b) odrębnej czynności notarialnej
c) w trybie art. 95 Prawa Bankowego.
2. Oświadczenie o ustanowieniu hipoteki na ekspektatywie nabycia prawa powinno być
natomiast dokonane pod warunkiem. Jako najwłaściwszy, sędzia wskazała warunek
zawieszający – „pod warunkiem powstania i nabycia prawa odrębnej własności lokalu /
uŜytkowania wieczystego”.
Zdaniem sędzi H. Ciepłej, hipoteki ustanowione na ekspektatywie prawa bez warunku, są
ustanowione błędnie i sądy nie powinny wpisywać takiego prawa. W tej sytuacji bowiem, nie
istnieje jeszcze prawo, które ma być obciąŜone hipoteką, w związku z czym nie moŜna
skutecznie złoŜyć oświadczenia o ustanowieniu hipoteki na nieistniejącym prawie.
Sędzia dodała natomiast, iŜ bardzo duŜa część sądów, dokonuje wpisów hipoteki
ustanowionych na ekspektatywie bez warunku i nie naleŜy się spodziewać prób podwaŜania
skuteczności takich oświadczeń o ustanowieniu hipoteki.
Koniec
Strona 25 z 25