W jaki sposób finansowanie zakupu nieruchomości może

W jaki sposób finansowanie zakupu nieruchomości
może znacząco podnieść stopę zwrotu z inwestycji?
Data publikacji 11.12.2007
http://miliondolaroww12miesiecy.blox.pl
System finansowania jest jednym z kluczowych elementów strategii inwestycyjnej w
nieruchomości. To, w jaki sposób sfinansuję zakup nieruchomości ma znakomite znaczenie dla
opłacalności inwestycji. Czy będzie to kredyt wspierany częściowo gotówką, czy wezmę kredyt na
100% wartości nieruchomości czy skorzystam z systemów płatności typu 20/80 czy 10/90 może
zaważyć o tym, czy inwestycja jest dobrą okazją czy nie (poza innymi czynnikami).
Zobrazuję to na kilku przykładach:
Przykład 1
Kupuję 2-pokojowe mieszkanie za cenę 350.000 PLN – inwestycja krótkoterminowa. Wkład
własny na poziomie 20%, pozostała kwota z kredytu w PLN, płatność w ratach, po zakończonych
etapach. Marża banku za udzielenie kredytu wynosi 1%, raty równe, okres spłaty – 35 lat.
Do tego dochodzą koszty notarialne, podatek od czynności cywilnoprawnych, ubezpieczenie.
Zakładany wzrost wartości nieruchomości – 8% rocznie. Sprzedaż po dwóch latach od zakupu, zysk
brutto.
(przyjęłam pewne uproszczenia)
Zainwestowany kapitał – 104.456 PLN
Zysk – 23.784 PLN
Zysk/ zainwestowany kapitał – 22,77%
IRR – 18,64%
Przykład 2
To samo mieszkanie. Tym razem biorę kredyt na 100% wartości nieruchomości, pozostałe warunki
bez zmian.
Zainwestowany kapitał – 43.927 PLN
Zysk – 14.311 PLN
Zysk/ zainwestowany kapitał – 32,58%
IRR – 23,59%
Przykład 3
To samo mieszkanie. Tym razem biorę kredyt na 110% wartości nieruchomości. Oprocentowanie
kredytu 6,4%, pozostałe warunki bez zmian.
Zainwestowany kapitał – 13.537 PLN
Zysk – 44.702 PLN
Zysk/ zainwestowany kapitał – 330,22%
IRR – 225,99%
Przykład 4
To samo mieszkanie. Korzystam z systemu płatności 10/90. Oznacza to, że przy umowie
przedwstępnej płacę 10% wartości nieruchomości, zaś pozostałe 90% po zakończeniu inwestycji.
W tym przypadku przyjęłam, że sprzedaję mieszkanie przed zakończeniem inwestycji i dokonuję
cesji po to, aby uniknąć kosztów związanych z zaciągnięciem kredytu i podatkiem ze sprzedaży
nieruchomości.
Zainwestowany kapitał – 49.000 PLN
Zysk – 44.240 PLN
Zysk/ zainwestowany kapitał – 90,29%
IRR- 81,31%
Przykład 5
Kupuję 2-pokojowe mieszkanie za cenę 350.000 PLN – inwestycja długoterminowa. Wkład własny
na poziomie 20%, pozostała kwota z kredytu w PLN, płatność w ratach, po zakończonych etapach.
Marża banku za udzielenie kredytu wynosi 1%, raty równe, okres spłaty – 35 lat.
Do tego dochodzą koszty notarialne, podatek od czynności cywilnoprawnych, ubezpieczenie, opłata
dla agencji nieruchomości.
Zakładany wzrost wartości nieruchomości – 8% rocznie. Koszt wykończenia 1400 PLN/m2,
wliczony w wysokość kredytu. Horyzont czasowy inwestycji – 10 lat. Mieszkanie zaczynamy
wynajmować po dwóch latach od zakupu. Średnioroczny okres bez wynajmu – 4 tygodnie. Cena
wynajmu – 2500 PLN/mies, pokrywająca wysokość raty kredytowej. Inflacja – 4%.
Zainwestowany kapitał – 289.985 PLN
Zysk – 123.986 PLN
Zysk/ zainwestowany kapitał – 42,76% (zdyskontowane inflacją)
IRR – 6,01%
Przykład 6
To samo mieszkanie. Tym razem biorę kredyt na 100% wartości nieruchomości plus na
wykończenie.
Zainwestowany kapitał – 255 356 PLN
Zysk – 88.615 PLN
Zysk/ zainwestowany kapitał – 34,7%
IRR – 2,86%
Przykład 7
To samo mieszkanie. Korzystam z systemu płatności 10/90.
Zainwestowany kapitał – 209.632 PLN
Zysk – 169.339 PLN
Zysk/ zainwestowany kapitał – 80,78%
IRR – 13,48%
WNIOSKI:
1. Przy różnym sposobie finansowania możemy uzyskać dużo wyższą stopę zwrotu z tej samej
inwestycji, wynika to z mechanizmu dźwigni finansowej.
2. Dopóki koszt pożyczonego pieniądza jest stosunkowo niski warto wspierać się kredytem na
jak najdłuższy czas, na jak największą kwotę i w ratach równych.
3. Jeśli nie mamy wystarczającej zdolności kredytowej rozwiązaniem poprawiającym
rentowność z inwestycji może być system płatności 10/90. Często zdarza się, że w systemie
tym mieszkanie jest droższe, ale warto sobie przeliczyć, czy to i tak nie jest opłacalne,
zwłaszcza w dłuższym okresie.
4. Inwestor patrzy zawsze na rentowność inwestycji i wysokość zwrotu z inwestycji, a nie
kwotową wartość zysku. Liczy się nie ile zarobiłam, ale jaką stopę zwrotu osiągnęłam.
5. Poza wysokością osiągniętego zysku ważna jest wysokość zainwestowanego kapitału.
Każdą nadwyżkę można bowiem ulokować w inną inwestycję, chociażby fundusze
inwestycyjne.
6. W długim okresie ryzyko lewarowania kredytem jest dużo wyższe.
7. Inwestycje długoterminowe mogą okazać się dużo bardziej korzystne, gdybyśmy zaciągnęli
kredyt we frankach szwajcarskich. Należy jednak liczyć się wówczas z ryzykiem
walutowym.
Nie poruszam w tym opracowaniu całego tematu związanego z ryzykiem inwestycyjnym,
kredytowym, zdolnością kredytową, tzw. złymi i dobrymi kredytami.
Wszystkieprawa zastrzeżone.Powielanie,kopiowanie i odtwarzanie
w środkach masowego przekazu wyłącznie z podaniem źródła publikacji.