Warsaw City Report
Transkrypt
Warsaw City Report
Warsaw City Report Q2 2012 Warszawski Rynek Nieruchomości II kwartał 2012 2 On Point • Warsaw City Report• Q2 2012 Economy/Investment Economy Although witnessing a minor GDP slowdown, Poland still fares better than most of the economies on the continent. The GDP growth in Q1 stood at 3.5% and is expected to reach 2.8% both for the entire 2012 and 2013. Since January through until June, retail sales grew by 9.2% compared with a 11.9% surge in the same period of 2011. Registered unemployment in June stood at 12.4%, against the 12.6% registered in the previous month. GDP, Private Consumption, Inflation Rate PKB, Spożycie indywidualne, Inflacja 8.00% 5.00% 7.00% 4.00% 6.00% 5.00% 3.00% 4.00% 2.00% 3.00% 2.00% 1.00% 1.00% 0.00% 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 0.00% GDP/PKB Private consumption/Spożycie indiwidualne Infation/Inflacja Source/Źródło: Source/Źródło: CSO/GUS; Consensus Economics, Q2 2012 Infrastructure In Q2, Warsaw saw the completion of a number of infrastructurel projects, some of which were associated with hosting the UEFA Euro 2012 championship. The most significant improvement was the completion of the A2 motorway, from Warsaw to Łódź, which connected to the existing stretch between Łódź and the German border. Additional road improvements included the modernization of a section of the S8 express way, which forms the northern by-pass of the city. Earlier, in late March, the long awaited Maria Sklodowska-Curie bridge was completed in the northern part of the city. In June, Warsaw’s Chopin Airport gained direct rail connection with the city centre. The city continues its flagship project – the construction of the central section of the II metro line, which is scheduled for 2014. Finally, the opening in mid-July of the second airport for Warsaw – Modlin, which is intended to serve low cost carriers. Investment Climate The second quarter of 2012 recorded significantly lower investment volumes (only € 128 million) compared to the first quarter, which totalled € 728 million. Total assets transacted in Q2 included almost €105 million in offices, around €14 million in industrial, and only ca. €7.5 million in the retail sector. In total, H1 2012 recorded € 856 million of transactions across all sectors in Poland. It represents a marginal drop of 5% over the corresponding period of 2011. At the same time, it confirmed that despite a general market slow-down, investor sentiment for Poland continued to be positive. A significant number of the deals concluded to date in 2012, are a result of deals initiated in 2011 and almost none of the significant transactions were initiated and closed within the first 6 months’ of 2012. This is because transactions in general take substantially longer now. Q2 investment volumes were dominated by office sector transactions, the largest being Harmony Office Center II in Warsaw’s Mokotow District, sold by Polish developer Eko Park to Spanish investor – Azora – for the price of approximately €54 million. The second biggest deal was concluded between Spanish fund – Falcon Investments (arm of CBREI) – who sold the Renaissance Building in Warsaw to GLL Partners at a price rumoured to be at the level of €27 million. Two transactions were concluded in the industrial sector (sale of Ideal Idea Park II by Ideal Idea Formad and Built to Suit Premises for Case Tech by Goodman). The only transaction recorded in retail sector was the sale of a portfolio of 6 Komfort stores by Redevco. Going forward, we believe that the overall investment sentiment and outlook for Poland will continue to be good and, that the total investment volume in 2012 may reach €2 - 2.5 billion (compared to total of €2.750 billion in the very strong 2011). We estimate prime office yields to remain stable at around 6.25%, retail yields for the best product at around 5.75% and truly prime (for long leased assets) warehouse yields at around 8.0% at the end of Q2 2012. We forecast prime yields for all sectors to remain stable in the short term but, this will highly depend on how the situation in the Eurozone and the banking sector evolves over the coming months. The yield gap between prime and secondary product is 100 to 200 bps and we expect this spread to continue. Poland Investment Volumes: 2002 – 2012 (€ millions) Wolumen inwestycji 2002 - 2012 (miliony €) 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 Hotels Residential Mixed Industrial Retail Office 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 H1 2012 Source/Źródło: Jones Lang LaSalle On Point • Warsaw City Report •Q2 2012 3 Ekonomia/Rynek Inwestycyjny Ekonomia ogólnego spowolnienia rynkowego, nastawienie inwestorów do Pomimo widocznego spowolnienia wzrostu PKB, Polska gospodarka wciąż radzi sobie lepiej niż większość krajów europejskich. Wzrost PKB w 1kw. wyniósł 3,5% i spodziewane jest, że osiągnie 2,8% zarówno w 2012r jak i w 2013r. W 1poł. 2012r. sprzedaż detaliczna wzrosła o 9,2%, w analogicznym okresie poprzedniego roku wzrost ten wyniósł 11,9%. Stopa bezrobocia na koniec czerwca wyniosła 12,4% i spadła z 12,6% zanotowanych w poprzednim miesiącu. liczba transakcji zawartych dotychczas w 2012r. to rezultat rozmów rozpoczętych jeszcze w poprzednim roku, natomiast prawie żadna z największych transakcji nie została zainicjowana i zamknięta w ciągu pierwszych 6 miesięcy br. Wynika to z obecnej specyfiki rynku i długości trwania procesu negocjacji. W 2 kw. dominowały transakcje w sektorze biurowym, z największą opiewającą na ok. 54 mln € sprzedażą Harmony Office Center II (zlokalizowany w Warszawie - Mokotów) przez polskiego Retail Sales Dynamics Dynamika sprzedaży detalicznej dewelopera Eko Park do hiszpańskiego inwestora Azora. Druga co do wartości umowa to sprzedaż w Warszawie Renaissance Building 20% za spodziewaną cenę 27 mln € przez hiszpański fundusz Falcon 15% Investments (ramię CBREI) do GLL Partners. Dwie transakcje 10% zostały zawarte w krajowym sektorze magazynowym - sprzedaż 5% 0% Polski pozostaje pozytywne. Warto jednak zaznaczyć, że znacząca kompleksu Ideal Idea Park II przez Ideal Idea Formad oraz obiektu I II III IV V VI VII VIII IX 2011 X XI XII I II III IV V VI 2012 Source/Źródło: GUS Infrastruktura W 2kw., przed rozpoczęciem mistrzostw UEFA Euro 2012, w Warszawie ukończono kilka projektów infrastrukturalnych. Najważniejszy z nich to oddanie do użytku autostrady A2 z Łodzi do Warszawy czyli brakującego odcinka łączącego stolicę z już istniejącą trasą Łódź – granica z Niemcami. Zmodernizowano także odcinek trasy ekspresowej S8 będący północną obwodnicą miasta. Wcześniej, w marcu oddano do użytku długo oczekiwany most Marii Sklodowskiej-Curie w północnej części metropolii. W czerwcu warszawskie Lotnisko im. F. Chopina uzyskało bezpośrednie połączenie kolejowa z centrum miasta. Trwa budowa flagowej miejskiej inwestycji – centralnego odcinka II linii metra, którego ukończenie jest planowane na 2014r. I w końcu, w połowie lipca w Modlinie zostało otwarte drugie lotnisko dla stolicy – obsługuje ono linie niskokosztowe. Klimat inwestycyjny W porównaniu z wynikiem z 1kw. 2012r (728 mln €), 2kw. br. wypadł dużo skromniej z wolumenem transakcyjnym w wysokości 128 mln €. Na kwotę tę złożyły się: nieruchomości biurowe (105 mln €), magazyny (14 mln €) i tylko 7,5 mln € przypadło na sektor handlowy. 1 poł. roku zamknęła się całkowitym wynikiem 856 mln €. W porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku nastąpił niewielki spadek o 5%. Jednocześnie warto podkreślic, że pomimo „built to suit” wybudowanego dla Case Tech przez Goodman. Jedyna umowa w sektorze handlowym to sprzedaż portfolio 6 sklepów Komfort przez Redevco. Sądzimy, że zainteresowanie inwestorów Polską i perspektywa dla rynku w tym roku pozostaną dobre a całkowity wolumen inwestycyjny może osiągnąć 2 – 2,5 mld € (dla porównania w nadzwyczaj dobrym 2011r. uzyskano 2,75 mld €). Szacujemy, że na koniec 2 kw. 2012 stopy kapitalizacji za najlepsze nieruchomości biurowe pozostały na poziomie ok. 6,25%, za nieruchomości handlowe spadły do ok. 5,75%, natomiast za najlepszy produkt magazynowy (z długimi terminami umów najmu) oscyluje wokół 8,0%. Spodziewamy się, że stopy kapitalizacji za najlepsze produkty inwestycyjne we wszystkich sektorach pozostaną stabilne w perspektywie krótkookresowej, aczkolwiek jest to silnie uzależnione od rozwoju w ciągu nadchodzących m-cy sytuacji w strefie Euro i sektorze bankowym. Luka stopy kapitalizacji pomiędzy nieruchomościami najlepszymi a mniej atrakcyjnymi będzie utrzymywała się na poziomie 100-200 punktów bazowych. Prime Yields Q2 2012 Stopy kapitalizacji za najlepsze obiekty II kw. 2012 Sector Yield (%) Offices 6.25 Retail 5.75 Warehouses 8.00 Source/Źródło: Jones Lang LaSalle, June 2012 Changes 4 On Point • Warsaw City Report• Q2 2012 Office Market Demand The Warsaw office market continues to see high levels of occupier demand. Over 172,800 m2 was leased in Q2 2012. When combined with the take-up registered in Q1, this amounts to over 297,750 m2, which is equivalent to the level from H1 2011. In H1 2012 approximately 67% of the entire registered take-up constituted of new deals, while the remaining 33% were lease renewals. Pre-let agreements had a 30% share of concluded transactions. The largest pre-lets in Q2 included; T-Mobile signing for 27,000 in Marynarska 12, developed by Ghelamco and Allianz taking 6,800 m2 in Łopuszańska Business Park, also by Ghelamco. Q2 2012 saw two large lease renewals from Axel Springer (9,100 m2 in Trinity Park I) and AXA (7,000 m2 in Warsaw Trade Tower). Supply Approximately 92,500 m2 of office space was delivered in H1, including 45,000 m2 completed in Q2 2012. The largest buildings delivered to the market this quarter include: Poleczki Business Park II by UBM/CA IMMO (21,000 m2), Platinium Business Park V by GTC (11,650 m2) and Ufficio Primo by Kulczyk Real Estate Holding (5,900 m2). H2 2012 should see twice the amount of H1 completions, with approximately 182,500 m2 planned for delivery over the next six months, followed by an estimated 304,000 m2 in 2013. We estimate that over 55% of office buildings expected for delivery this year will hold a green certificate. It is worth noting that some buildings, e.g. Concept Tower, are applying for both LEED and BREEAM certificates. Office Market Completions (m2) and Vacancy Rate (%) Nowa podaż biur (m2) i współczynnik pustostanów (%) 20,0 350 000 18,0 300 000 16,0 250 000 14,0 200 000 12,0 150 000 8,0 10,0 6,0 100 000 4,0 50 000 - 2,0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012f 2013f Completions (sqm) Future Completion Spec (sqm) - Future Completion Non-Spec (sqm) Vacancy Rate (RHS) Source/Źródło: Jones Lang LaSalle, WRF, Q2 2012 f-forecast Vacancy At the end of Q2 2012, approximately 7.4% of the modern office stock in Warsaw was vacant (7.8% in the CBD, 8.5% in the City Centre Fringe and 7.0% in Non-Central locations). The vacancy rate remained unchanged compared to the previous quarter. Due to the large volume in the pipeline, the market is expected to see a slight upward pressure on this ratio in H2 2012 and especially in 2013. Rents Prime headline rents in Warsaw remained stable when compared to the end of 2011. Prime office space in Warsaw City Centre now fetches between €22 and €25 / m2 / month. Some triple A buildings quote higher rents. The best Non-Central locations, such as prime buildings in Mokotów, are being leased at €15.00 to €15.50/ m2 / month. Prime Headline Rents (€/ m2/ month) Najwyższe czynsze transakcyjne (€/ m2/ m-c) 30 City Centre Non-Central 25 20 15 Source/Źródło: Jones Lang LaSalle 2011 2010 2009 2012f Concept Tower 2008 2007 2006 2005 2004 10 f-forecast On Point • Warsaw City Report •Q2 2012 5 Rynek biurowy Popyt na powierzchnie biurowe Warszawski rynek biurowy nadal odnotowuje wysoki poziom popytu za strony najemców. W II kw. 2012r. podpisano umowy najmu na ponad 172 800 m2, co łącznie z popytem zarejestrowanym w I kw. b.r. daje 297 750 m2 wynajętej nowoczesnej powierzchni biurowej. W I poł. 2012r. nowe umowy stanowiły 67% wszystkich transakcji, pozostała cześć popytu przypadała na renegocjacje - 33%. Co ciekawe 30% całkowitego popytu to umowy przednajmu. Największe umowy tego typu zawarły T-Mobile (27 000 m2) w Marynarska 12 budowanym przez Ghelamco oraz Allianz (6 800 m2) w Łopuszańska Business Park, również firmy Ghelamco. Ważne renegocjacje przeprowadziły Axel Springer (9 100 m2 w Trinity Park I) czy AXA (7 000 m2 w Warsaw Trade Tower). (m2) Gross Take-up Popyt brutto (m2) Non-Central 600,000 City Centre 400,000 300,000 200,000 H1 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 100,000 Source/Źródło: Jones Lang LaSalle Współczynnik pustostanów Na koniec II kw. 2012r. około 7,4% nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie było bez najemców (7,8% w COB, 8,5% na obrzeżach Centrum i 7,0% poza nim). Współczynnik powierzchni niewynajętej pozostał niemal niezmieniony kwartał do kwartału. Uważamy, że ze względu na wysoką przyszłą podaż, współczynnik pustostanów w Warszawie nieznacznie wzrośnie w II poł. 2012, a w szczególności w 2013 r. Czynsze najmu Najwyższe czynsze transakcyjne w Warszawie pozostały na stabilnym poziomie w porównaniu z końcem 2011 r. Najlepsze powierzchnie biurowe w Centrum można wynająć obecnie za 22€ - 25€/ m2/ m-c, przy czym w niektórych biurowcach najwyższej klasy stawki wywoławcze są wyższe. Poza Centrum czynsze najmu za najlepsze powierzchnie wynoszą obecnie 15€ - 15,50€ / m2/ m-c. Stawki te dotyczą najbardziej popularnych obszarów biurowych, takich jak Mokotów. 500,000 0 posiadało zielony certyfikat. Warto zauważyć, że niektóre budynki, np. Concept Tower, ubiegają się zarówno o certyfikat LEED jak i BREEAM. Short-Term Rental Cycle Krótkoterminowy cykl zmiany czynszów najmu Podaż powierzchni biurowej W I poł. roku do użytku oddano około 92 700 m2 nowej powierzchni biurowej, w tym 45 000 m2 ukończono w II kw. 2012r. Największe nowe realizacje w tym kwartale to Poleczki Business Park II (UBM/CA IMMO - 21 000 m2), Platinium Business Park V (GTC 11 650 m2) oraz Ufficio Primo (Kulczyk Real Estate Holding - 5 900 m2). Szacujemy, że w II poł 2012r. na rynek trafi około 182 300 m2 nowej powierzchni biurowej a w 2013 r. aż 304 000 m2. Co ciekawe ponad 55% budynków biurowych oddanych w tym roku będzie Source/Źródło: Jones Lang LaSalle 6 On Point • Warsaw City Report• Q2 2012 Retail Market Supply Q2 2012 brought one opening of a small, convenience-type debut on the Polish market in this centre.Two Peacocks stores in shopping centre in Brwinów – a satellite town south-west of Warsaw Marszałkowska, were exchanged with New Look. Additionally, the – Galeria Brwinów (6,200 m2). Three other schemes are still in construction stage, one of which will be delivered this year, namely Auchan in the northern part of Warsaw agglomeration, Łomianki. The mixed-use Plac Unii project comprising 16,200 m2 GLA of retail and 41,300 m2 of office space, will open its doors to the public in Q3 2013. In addition, Factory Annopol of nearly 20,000 m2, should also arrive on the market next year. The current supply in the Warsaw agglomeration stands at 1.042 million m2 of GLA, which translates into a relatively low density ratio of 417 m2 / 1,000 inhabitants. By the end of 2013, supply will reach 1,084 m2, while density will grow to 434 m2 / 1,000 inhabitants. Looking further ahead, there are few projects in advanced stages of preparation, which after completion will change the picture of the retail market in Warsaw. Those include: two new projects by GTC (in Wilanów and Białołęka districts) and extensions of: Auchan Piaseczno, Galeria Kabaty with Tesco at Al. KEN and Promenada. Between 2014 and 2015, the market could grow by more than 230,000 m2. Demand The retail offer in the capital city widened during the last quarter as a number of new retailers entered the Polish market. Złote Tarasy, one of the leading retail schemes, is currently changing retailers for fresh brands. One of the latest entrants in this scheme include: Tesco Gocław and Wars Sawa Junior deparment store at first store of Italian fashion brand Carpisa opened in Targówek shopping centre. In June 2012, the opening of a new high street project Mysia3 near Nowy Świat and Plac 3 Krzyży streets took place, where COS (Collection of Style – a sister brand by H&M), has opened its first store in the country. With high demand for the best performing assets and low supply, the average vacancy rate in Warsaw remains stable at a very low level of approximately 1%. Maturity of Major Markets in Poland Dojrzałość rynku centrów handlowych w największych aglomeracjach w Polsce Density (m2 / 1,000 inhabitants) Nasycenie (m2 / 1 000 mieszkańców) 600 Wrocław 550 Łódź Poznań 500 Warsaw Tri-City 450 Kraków Szczecin 400 Katowice 350 Agglomeration 300 5,000 6,000 7,000 8,000 9,000 10,000 Purchasing Power (€/ capita / year) / Siła nabywcza (€ / mieszkańca / rok) Source/Źródło: Jones Lang LaSalle, Q2 2012; PP: GfK Polonia, data as of 2011 Workshop, Marc O’Polo, Bread & Butter café (a new concept by Rents Due to the re-commercialization of key retail assets in Warsaw, such Empik Café), Warsaw’s second Foot Locker, and the long expected as Złote Tarasy or Arkadia, during Q2 2012 we witnessed a 5% Victoria’s Secret Beauty & Accessories, which opened in July 2012. increase on prime rents, which currently oscillate at the level of €80 The second store of Victoria’s Secret Beauty & Accessories will to €95 m2/month. Prime high street rents remain stable and range enrich the Galeria Mokotów retail offer in late July. between €75 and €95 m2/month. Brasilian shoe brand Melissa Pop Up Shop, British Games Significant changes are also happening in Arkadia shopping & leisure centre. In the near future we will see the opening of the first American Eagle Outfitters in Poland. Additionally, Marc O’Polo and Camille Albane beauty salon will enrich Arkadia’s retail offer. Most recent entrants in the centre include: Aryton, 4F and Druga Strona Medalu by Mint of Poland.Warsaw’s Klif is undergoing a refurbishment of both the external façade and the interior of the shopping centre, of which completion is expected by this autumn. Moreover, the first Swedish outdoor concept, Tretorn, marked their COS store in Mysia3 project / sklep COS w projekcie Mysia3 On Point • Warsaw City Report •Q2 2012 7 Rynek handlowy Podaż W II kw. 2012 r. otwarto Galerię Brwinów – niewielką galerię handlowa (6 200 m2) typu convenience w podwarszawskim Brwinowie. W fazie realizacji są trzy obiekty handlowe, z których jeden zostanie dostarczony na rynek jeszcze w tym roku - Auchan w Łomiankach. Otwarcie kompleksu Plac Unii (część handlowa – 16 200 m2 oraz część biurowa – 41 300 m2) planowane jest na III kw. 2013 r. Również w przyszłym roku spodziewane jest uruchomienie trzeciego w Warszawie centrum wyprzedażowego Factory Annopol (20 000 m2). Zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w aglomeracji warszawskiej wynoszą dzisiaj 1,042 mln m2, co przekłada się na stosunkowo niski wskaźnik nasycenia 417 m2 / 1 000 mieszkańców. Do końca 2013r. podaż osiągnie 1,084 m2, natomiast wskaźnik nasycenia wzrośnie do 434 m2 / 1 000 mieszkańców. międzyczasie otwierając swój sklep w tej galerii zadebiutowała na polskim rynku szwedzka marka Tretorn. Dwa salony Peacocks (w Tesco Gocław i przy ul. Marszałkowskiej) zmieniły szyld na New Look. Natomiast pierwszy w Polsce sklep włoskiej marki obuwniczej Carpisa otworzył się w centrum handlowym Targówek. W czerwcu br. zadebiutowała w Polsce siostrzany koncept sieci H&M - COS (Collection of Style). Na swoja pierwszą lokalizację wybrali okolicę Nowego Światu i Placu Trzech Krzyży, gdzie otworzył się nowy kameralny projekt handlowy Mysia3. W obliczu wysokiego popytu na lokale w wiodących centrach handlowych, przy jednocześnie niskiej podaży, poziom pustostanów w Warszawie utrzymuje się na stabilnym poziomie ok. 1%. Warsaw – Shopping Centre Market – Vacancy Rate Warszawski rynek centrów handlowych – wskaźnik powierzchni niewynajętej W dalszej perspektywie czasowej zapowiadanych jest kilka projektów, których realizacja istotnie zmieni układ handlowej mapy miasta. Są to m.in. dwa projekty GTC w Wilanowie i na Białołęce, Auchan Piaseczno, Galeria Kabaty w miejscu działającego obecnie hipermarketu Tesco przy Al. KEN czy rozbudowa centrum Promenada, wymieniając inwestycje, które wydają się być obecnie najbardziej wykrystalizowane. W sumie w latach 2014 – 2015 rynek może powiększyć się o ponad 230 000 m2. Popyt W ostatnim kwartale oferta handlowa w stolicy powiększyła się o kilka nowych marek. W trakcie odświeżania grona swoich najemców jest m.in. centrum Złote Tarasy. Do najnowszych otwarć należą: obuwnicza marka Melissa Pop Up Shop z Brazylii, brytyjski Games Workshop, Marc O’Polo, Bread & Butter (nowy koncept kawiarniany Empik Cafe), drugi w Warszawie Foot Locker, oraz długo wyczekiwany sklep Victoria’s Secret Beauty & Accessories, który otworzył się w lipcu br. Drugi salon Victoria’s Secret Beauty & Accessories otworzy się w Galerii Mokotów pod koniec lipca. Istotne zmiany zachodzą również w centrum handloworozrywkowym Arkadia. W najbliższej przyszłości zadebiutuje tam marka American Eagle Outfitters. Ofertę tego centrum wkrótce urozmaicą też Marc O’Polo i salon kosmetyczno-fryzjerski Camille Albane. W Arkadii w ostatnim czasie pojawili się Aryton, 4F oraz sklep Mennicy Polskiej – Druga Strona Medalu. Niedawno rozpoczął się remont elewacji i wnętrza w centrum Klif. W nowej odsłonie obiekt ten zaprezentuje się klientom na jesieni br. W 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 2009 Q3 Q4 Q1 2010 Q2 Q3 Q4 2011 Q1 Q2 2012 Source/Źródło: Jones Lang LaSalle, Q2 2012 Czynsze W uwagi na proces rekomercjalizacji m.in. Złotych Tarasów czy Arkadii, stawki czynszowe typu prime wzrosły o ok. 5% w ciągu ostatniego kwartału do poziomu 80€ - 95€/ m2/ m-c. Stawki czynszowe przy głównych ulicach w centrum Warszawy pozostały na niezmienionym poziomie 75€ - 95€/ m2/ m-c. Prime Shopping Centre Rents (€/ m2/ month) Stawki czynszu za najlepsze lokale w centrach handlowych (€/ m2/ miesiąc) Szczecin Tri-City Kraków Poznań Wrocław Katowice Agglomeration Łódź Warsaw 0 10 20 30 Source/Źródło: Jones Lang LaSalle, Q2 2012 40 50 60 70 80 90 100 8 On Point • Warsaw City Report• Q2 2012 Industrial Market Demand Following the completion of A2 motorway section, which leads to Warsaw, a new stage of development of the regional markets began. The motorway has strengthened the fundamental assets of this region: proximity to the capital city and location in the centre of Poland. Occupiers have now become very interested in locations project MLP Pruszków II (13,000 m²) is under construction, of which 46% is speculative. The only project built within city boundaries, Gate One with a planned space of 16,000 m2, is an entirely speculative development. close to the A2, such as Pruszków and Grodzisk Mazowiecki. Vacancy The overall vacancy rate in Poland reached 11.7% in Q2 2012, The A2 motorway, linking Stryków (near Łódź) with Warsaw, creates suburbs, vacant space totalled 375,000 m2 or a rate of 19.0% (only an excellent connection between Central Poland and the Warsaw Szczecin recorded a higher rate at 21.6%). In Warsaw’s Inner City, Suburbs. Large occupiers will probably choose a location in one of vacancy was lower at 12.5% (65,000 m2). slightly up Q-o-Q (10.4%) but lower Y-o-Y (12.9%). In Warsaw’s these two regions, in order to serve both Łódź and Warsaw. The fact that locations along the new A2 motorway are nowadays In Warsaw, 135,000 m2 was leased in H1 2012, of which, 62,000 m2 sought after by tenants, affects the structure of the Warsaw suburbs in Q2 2012. Logistics operators were still the most active sector, market. Warehouses near the motorway should not only increase leasing 80,000 m2 , which translate into 60% of total take-up in the their share in take-up but, will also see an increase in rental levels. Facilities further from the A2 (such as Błonie) will create a new Warsaw region. Supply Warsaw is the biggest warehouse market in Poland and is still market segment of warehouses with attractive rents, for tenants who do not perceive access to the motorway as a necessity. developing. About 75,000 m2 were completed in H1 2012 – the Warehouse space delivered in H1 2012 (m²) Magazyny oddane do użytku w I poł. 2012 r. (m²) highest level nationwide. The total warehouse space in Warsaw currently amounts to 2.5 million m2, which accounts for 36% of 70 000 existing stock in Poland. 60 000 Construction activity by location (m²) Powierzchnia w budowie (m²) 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 Upper Silesia 0 Wroclaw Central Poland Podkarpacie U/C (spec) Poznan U/C (prelet) Warsaw Inner City Source/Źródło: Jones Lang LaSalle, Warehousefinder.pl, H1 2012 Warsaw Suburbs Rents In such a large market as Warsaw, rental levels are not Tricity Krakow 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,000 Source/Źródło: Jones Lang LaSalle, Warehousefinder.pl, H1 2012 The new section of the A2 motorway leading to Warsaw may give developers more confidence to invest in speculative projects in this region than in other regions. For example, in the Warsaw Suburbs, homogenous and depend on space quality and location. In Warsaw’s Inner City, effective rents range from €3.60 to 5.30 m2/ month whereas in the Warsaw Suburbs warehouse space is available at effective rents ranging from €2.30 to 2.90 m2/ month. On Point • Warsaw City Report •Q2 2012 9 Powierzchnie magazynowe Popyt Z chwilą, gdy oddano do użytku odcinek autostrady A2 dochodzący do Warszawy, rozpoczął się nowy etap w rozwoju rynku magazynowego w regionie stolicy. Autostrada wzmocniła podstawowe atuty tego rynku, czyli bliskość stolicy i centralne położenie. Najemcy bardzo interesują się teraz lokalizacjami położonymi w pobliżu A2, takimi jak Pruszków i Grodzisk Mazowiecki. Autostrada A2 łącząca Stryków z Warszawą tworzy doskonałe połączenie między okolicami Warszawy a Polską Centralną. Można się spodziewać, że część dużych firm będzie wybierać jedną lokalizację w którymś z tych regionów, aby z niej obsługiwać zarówno stolicę, jak i Łódź. W I poł. 2012 r. w regionie Warszawy wynajęto 135 000 m2 magazynów, z czego 62 000 w II kw. Najaktywniejszą branżą dalszym ciągu operatorzy logistyczni, którzy wynajęli 80 000 m2 (niemal 60% popytu w regionie Warszawy). Gross take-up by sectors in Warsaw Popyt brutto wg sektorów w Warszawie Lekka produkcja / Light manufacturing 3% Papier i ksiązki / Paper and books 5% Inne / Other 16% Jedyny obiekt w granicach stolicy, jaki znajduje się obecnie w budowie, czyli Gate One o docelowej powierzchni 16 000 m2, jest w pełni spekulacyjnym projektem. Dostępna powierzchnia Wskaźnik dostępnej powierzchni dla całej Polski wyniósł na koniec II kw. 11,7%, nieco więcej niż w poprzednim kwartale (10,4%), ale mniej niż w II kw. 2011 r. (12,9%). W strefie podwarszawskiej na koniec II kw. 2012 r. pustostany zajmowały 375 000 m2, a wskaźnik dostępnej powierzchni wynosił 19% (tylko w Szczecinie ten współczynnik był wyższy: 21,6%). W Warszawie procentowy udział pustostanów w całkowitej istniejącej podaży był nieco niższy i wyniósł 12,5% (65 000 m2). Fakt, iż lokalizacje położone w pobliżu autostrady A2 cieszą się coraz większym zainteresowaniem najemców, będzie wpływać na strukturę rynku w okolicach Warszawy. Należy się spodziewać, że magazyny blisko autostrady będą zwiększąć udział w rynku, ale w ślad za tym będą szły coraz wyższe czynsze. Natomiast parki oddalone od autostrady (np. w Błoniu) stworzą nowy segment rynku – tańszych magazynów dla najemców, dla których dostęp do A2 nie jest aż tak istotny. Budowlane / Construction 1% Vacancy rate by location Wskaźnik dostępnej powierzchni wg lokalizacji Motoryzacyjne / Automotive 3% Farmaceutyki/ Pharmaceutical 5% w rozbudowywanym obecnie parku MLP Pruszków II (13 000 m2), gdzie spekulacyjna część stanowi 46% powierzchni. Art. spożywcze / Food 10% Operatorzy logistyczni / Logistic operators 60% 11.7% Average/Średnia Poznań Upper Silesia 3.4% 4.5% 7.7% Kraków Source/Źródło: Jones Lang LaSalle, Warehousefinder.pl, H1 2012 12.5% 12.7% 13.4% 13.7% Warsaw Inner… Tricity Wrocław Podaż Największy rynek magazynowy kraju cały czas się rozwija. W I poł. 2012 r. oddano do użytku 75 000 m2 magazynów – najwięcej w kraju. Całkowita powierzchnia magazynów w regionie warszawskim wynosi obecnie 2,5 mln m2, czyli 36% istniejącej podaży w Polsce (o 1 p.p. więcej niż w poprzednim kwartale). Doprowadzenie autostrady do Warszawy może skłaniać deweloperów do odważniejszego inwestowania w spekulacyjne projekty zlokalizowane w pobliżu A2. Tak jest np. Central Poland 19.0% 21.6% Warsaw Suburbs Szczecin 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% Source/Źródło: Jones Lang LaSalle, Warehousefinder.pl, H1 2012 Czynsze Na tak dużym rynku, jakim jest Warszawa z okolicami, poziom czynszów nie jest jednolity i zależy od jakości obiektu i jego lokalizacji. W granicach Warszawy.czynsze efektywne wahają się od 3,60 do 5,30 €/ m2/ miesiac. Natomiast okolicach Warszawy czynsze efektywne wynoszą od 2,30 do 2,90 €/ m2/ miesiąc. 10 On Point • Warsaw City Report• Q2 2012 Residential market impact on the situation of the residential market in Q2 2012, since a remarkably large number of units was launched to the market in new development projects before the end of April. In Q2 2012, nearly 4,900 residential units were launched to the market by developers. At the end of Q2 the number of units on offer exceeded 21,000. With the current number of transactions, this means that an equivalent of over seven-quarter sales is now in the market. In March 2012, the market offered nearly 4,600 ready units (in completed projects), i.e. some 500 units more than a quarter ago. These constituted 22% of units present in the current offer. The number of completed unsold units significantly increased for the first time since more than a year. Demand In Q2 2012, some 3,100 units were sold in Warsaw. By comparison, in Q1 2012 the figure reached 3,300 units. Data from REAS’ Q2 2012 market monitoring confirms that the sales situation remains rather stable in terms of quarterly sales, although the results of sales was influenced by several untypical factors: the coming into force of the Developers’ Act in late April and the disorganizing effects of football events in EURO 2012 host cities. In general, nowadays demand does not keep up with a rising supply side. The number of units sold in Q2 2012 constituted about 16.4% of the initial offer in this quarter, while 25% is the theoretical market balance. Among units scheduled for delivery in 2012, 64% has already been sold (7% more than in the previous quarter), and 36% has remained in the market. Among completions planned for 2013, units sold constitute 35%, while 62% remain in the market offering. With mortgage loan regulations imposed since January 2012 and lower credit worthiness, buyers’ demand still focuses on apartments of smaller floor spaces and smaller total price per unit. Pricing At the end of Q2 2012, nearly 6,600 units, i.e. 31% of the current offer was available at 7,000-8,000 PLN/m2 (gross prices per one m2 of usable area). This figure decreased by some 400 units compared to Q1 2012, as a result of an increasing share of units priced below 7,000 PLN/m². Units from the price brackets 6,0007,000 PLN/ m2 and 7,000-8,000 PLN/ m2 made the majority of units launched for sale in Q2 2012 and, in total, constituted 61% of all units whose sales were launched in this period. Units sold, launched and offered in Warsaw Mieszkania sprzedane, wprowadzone oraz wielkość oferty 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 Q1 2007 Q2 2007 Q3 2007 Q4 2007 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2008 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 2009 Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q4 2010 Q1 2011 Q2 2011 Q3 2011 Q4 2011 Q1 2012 Q2 2012 Supply The coming into force of the Developers’ Act had an significant launched per quarter offering at quarter's end gross sales Source/Źródło: REAS The average price calculated for all units introduced to the market in Q2 2012 was significantly higher than in the preceding quarter and amounted to 7,943 PLN/ m2. Hoqever, the growth was the result of the introduction of an untypical development project to the market and it should not be interpreted as signal for a changing price trend. The second quarter of 2012 recorded in most cases some 4-7% difference between asking and transaction prices. Generally speaking, buyers that aimed at purchasing larger apartments could count on higher discounts, particularly in upper price segments. Forecast According to developer declarations acquired through REAS monitoring study conducted in Q2 2012, developers and housing cooperatives planned to complete a total of over 14,900 residential units in Warsaw in 2012 and 13,000 in 2013. In H2 2012 we expect a considerably decrease in the supply of new investments. At the same time, the gradual slowdown of the economy may impact negatively on housing demand, which may translate into a drop of sales. The level of market competition is predicted to remain at the high level and the situation of individual companies may vary greatly. Over the course of the year, prices will most likely decline. Market improvement can be expected along with faster growth rates of the Polish economy expected towards the end of 2013. On Point • Warsaw City Report •Q2 2012 11 Rynek mieszkaniowy Popyt W ciągu II kwartału 2012 roku deweloperzy sprzedali w Warszawie ok. 3,1 tysiąca mieszkań. Dla porównania, w poprzednim kwartale było to ok. 3,3 tysiąca. Dane z monitoringu przeprowadzonego na koniec czerwca potwierdzają, że sprzedaż pozostaje dość stabilna w skali kwartalnej, choć na wyniki sprzedaży w II kwartale wpływało kilka nietypowych czynników: wejście w życie ustawy deweloperskiej, a także dezorganizujące życie w kilku największych miastach w kraju mecze w ramach Euro 2012. Generalnie, popyt nie nadąża za rosnącą podażą. Liczba sprzedanych w II kwartale mieszkań stanowiła około 16,4% oferty z początku kwartału, podczas gdy 25% wyznacza poziom teoretycznej równowagi. Wśród mieszkań planowanych do oddania w 2012 roku, 64% stanowią mieszkania już sprzedane (o 7 punktów procentowych więcej niż w poprzednim kwartale), natomiast 36% to mieszkania znajdujące się nadal w ofercie; podczas gdy wśród mieszkań planowanych do realizacji w 2013 roku mieszkania sprzedane stanowią 35%, a 62% te, które pozostają w ofercie rynkowej. Wobec bardziej restrykcyjnych zasad określania zdolności kredytowej obowiązujących od stycznia 2012 roku popyt nadal koncentruje się na mieszkaniach o mniejszej powierzchni i mniejszej łącznej cenie zakupu. Ceny Na koniec II kwartału 2012 roku 6,6 tys. mieszkań, czyli 31% bieżącej oferty, można było nabyć za cenę z przedziału 7-8 tys. PLN/m². Liczba ta jest o ok. 400 lokali mniejsza w stosunku do wyników z I kwartału 2012 roku, co wynika głównie ze wzrostu udziału procentowego mieszkań w cenach poniżej 7 tys. PLN/m². Lokale z przedziałów cenowych: 6-7 i 7-8 tys. PLN/m², były najliczniej reprezentowane wśród mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w II kwartale 2012 roku, stanowiąc łącznie 61% wszystkich lokali, których sprzedaż została uruchomiona w tym okresie. Units sold vs. units launched to the Warsaw market in 1994-2013 Mieszkania sprzedane, a wprowadzone na rynek 1994-2013 30,000 launched for sale sold (or potential demand) 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Podaż Na sytuację na rynku mieszkaniowym w II kwartale 2012 roku największy wpływ miało wejście w życie ustawy deweloperskiej. Było to powodem wprowadzenia do sprzedaży przed końcem kwietnia wyjątkowo wysokiej liczby mieszkań. W II kwartale deweloperzy wprowadzili do sprzedaży w Warszawie prawie 4,9 tysiąca mieszkań, zaś na koniec czerwca liczba mieszkań w ofercie wzrosła do ponad 21 tysięcy. Oznacza to, że przy tempie sprzedaży z ostatnich 12 miesięcy obecna oferta sprzedawałaby się przez ponad siedem kwartałów przy założeniu, że nie ma nowej podaży. W ofercie znajdowało się blisko 4,6 tysiąca gotowych mieszkań, czyli o około 500 więcej niż kwartał wcześniej. Stanowiło to 22% całej oferty. Liczba gotowych niesprzedanych mieszkań wyraźnie wzrosła po raz pierwszy od ponad roku. Source/ Źródło: REAS Przeciętna cena liczona dla wszystkich jednostek mieszkalnych wprowadzonych na rynek w II kwartale 2012 roku była wyraźnie wyższa niż w poprzednim kwartale i wyniosła 7 943 PLN/m². Miało to jednak związek z rozpoczęciem sprzedaży nietypowej inwestycji i nie należy traktować tego zjawiska jak sygnału zmiany trendu. W drugim kwartale 2012 roku różnica między cenami ofertowymi a transakcyjnymi mieściła się w większości przypadków w przedziale 4-7%. Generalnie, na wyższe upusty mogli liczyć nabywcy większych lokali, zwłaszcza z droższych segmentów rynku. Prognoza Zgodnie z deklaracjami deweloperów i spółdzielni mieszkaniowych z końca II kwartału 2012 roku planują oni oddanie w Warszawie blisko 14,9 tysiąca mieszkań w 2012 roku i ok. 13,0 tysięcy w roku kolejnym. W drugiej połowie 2012 roku zdecydowanie zmniejszy się liczba nowych inwestycji wprowadzanych do sprzedaży. Jednocześnie można spodziewać się negatywnego wpływu stopniowo zwalniającej gospodarki na popyt mieszkaniowy, co może także przynieść spadek sprzedaży. Konkurencyjność rynku pozostanie na wysokim poziomie, także sytuacja poszczególnych firm może się silnie zróżnicować. Prawdopodobnie w skali roku spadną także ceny. Poprawy koniunktury można oczekiwać wraz z przyspieszeniem gospodarki, spodziewanym w końcu 2013 roku. 12 On Point • Warsaw City Report• Q2 2012 Hotel market Supply As at June 2012, hotel supply in Warsaw consisted of 61 hotels with about 10,700 hotel bedrooms. The majority of hotel supply is positioned in the midscale segment with 3-star hotels accounting for 32% of the total hotel bed stock. The 4-star segment has a 13% market share and remains underrepresented in comparison to other major European hotel markets. Hotel supply increased in 2012 with recent openings being the Ibis and Ibis Budget Warszawa Reduta, which are situated on ul Bitwy Warszawskiej in Warsaw’s Ochota district and offer a total of 170 and 163 rooms respectively. For the remainder of the year, Warsaw is expected to see the opening of the 124 bedroom Holiday Inn Express at Warsaw Chopin airport in November 2012. In 2013, development activity will continue with major proposed openings being the Double Tree by Hilton Conference Centre and Spa, as well as a Hampton by Hilton and a Renaissance both located at Chopin Airport. long term Warsaw will likely reap the benefits of a higher global awareness as a tourist destination. The city could see a strong growth in foreign arrivals, especially from overseas countries in Asia, South America and the Middle East. Warsaw hotels’ reported impressive performance results in 2011 with revenue-per-available room (RevPAR) rising by 8.3% over 2010. This growth in trading fundamentals was due to a 2.8% improvement in occupancy and a 5.4% increase in average room rates. At year-to-date May 2012 hotel performance indicators remained positive with RevPAR growing by 4.5% to €51.37, when compared to year-to-date May 2011. On the back of UEFA European championship hotels are expected to post record results in June 2012 and are anticipated to further experience growth in trading performance in the short to medium term. 40 20 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 ARR (€) Yield (€) YTD YTD May May 2011 2012 0 Occupancy (%) Source/Źródło: Jones Lang LaSalle Hotels, Q2 2012 Demand Poland’s economic strength has allowed Warsaw to develop a flourishing tourism sector. Although the city has risen in popularity among foreigners, tourism is largely dominated by domestic tourists which accounted for 62% of tourist arrivals in 2011. Major source markets are the UK, Germany and the US. During 2006 and 2011 Warsaw experienced a strong growth in tourism, with arrivals and bed nights increasing at a compound annual average growth (CAAG) rate of 5.2% and 4.3% respectively. Growth, however, was primarily driven by a strong rise in domestic visitation. It could be very likely that 2012 will be a record year for Warsaw’s tourism industry with the city having seen an influx of both domestic and foreign visitors during UEFA European championship which took place during the 8th of June and the 1st of July. In the 2,500 5,000 2,000 4,000 1,500 3,000 1,000 2,000 500 1,000 Arrivals (000s) 60 Occupancy % 80 Euro 100 80 60 40 20 0 0 2002200320042005200620072008200920102011 Visitor Arrivals (‘000s) Bed nights (000s) Warsaw Tourism Liczba turystów w Warszawie Hotel Performance Wskaźnik rynku hotelowego 0 Bed Nights (‘000s) Source/Źródło: Jones Lang LaSalle Hotels, Q2 2012 Investment Poland has developed into one of Europe’s most attractive hotel investment markets. The country saw a considerable pick-up in investment activity in 2011, driven by strong economic growth and impressive results in hotel trading fundamentals. In 2011, hotel investment volumes totalled €125 million and included the sale of the Warsaw hotels Sobieski and the Le Méridien Bristol which were sold for €53 million and €20 million respectively. In light of substantial growth opportunities, hotel investor interest is anticipated to remain buoyant with investors keen to enter attractive hotel markets such as Warsaw and Krakow. On Point • Warsaw City Report •Q2 2012 13 Rynek Hotelowy Podaż W czerwcu 2012r. w Warszawie działało 61 hoteli skategoryzowanych, oferujących ok. 10 700 pokoi. Większość podaży stanowią obiekty 3-gwiazdkowe, gdzie ulokowane jest 32% miejsc noclegowych. Porównując z innymi głównymi europejskimi miastami, warszawski sektor hoteli 4-gwiazdkowych jest stosunkowo słabo rozwinięty zajmując zaledwie 13% rynku. Podaż miejsc wzrosła w 2012 dzięki otwarciu Ibis oraz Ibis Budget Warszawa Reduta, które są zlokalizowane w dzielnicy Ochota i oferują odpowiednio 170 i 163 pokoje. Oferta powinna powiększyć się jeszcze w br. - na listopad zapowiadane jest otwarcie 124pokojowego Holiday Inn Express przy Lotnisku Chopina. Spodziewamy się również utrzymania dużej aktywności deweloperów w 2013r. Zapowiadane projekty to kompleks DoubleTree - Conference Centre and Spa – marka z portfela sieci Hilton oraz dwa obiekty w sąsiedztwie Lotniska Chopina – Hampton (kolejna marka grupy Hilton) oraz Renaissance. 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 - Poland – Transaction Volume in the Hotel sector (€ million) Polska – Wielkość rynku inwestycyjnego w sektorze hotelowym (mln €) 20022003200420052006200720082009201020112012f2013f Existing Developments Source/Źródło: Jones Lang LaSalle Hotels, Q2 2012 Popyt Dzięki dobrej kondycji polskiej gospodarki, sektor turystyczny w Warszawie rozwija się bardzo dynamicznie. Dominującą rolę odgrywają nadal odwiedzający z kraju, stanowiący w 2011r. 62% ruchu, jednak widoczny jest wzrost popularności miasta wśród gości zagranicznych. Wśród obcokrajowców dominują przybysze z Wielkiej Bryt., Niemiec i USA. Pomiędzy 2006 a 2011r. rokrocznie obserwowano w Warszawie silny wzrost ruchu turystycznego – średnie wskaźniki odwiedzalności i korzystania z noclegów rosły odpowiednio o 5,2% i 4,3. Znaczący wzrost to w dużej mierze efekt intensywnego ruchu krajowego. Spodziewamy się, że 2012r. będzie rekordowy dla sektora turystycznego w Warszawie dzięki odbywającemu się w czerwcu UEFA EURO € millions Number of rooms Hotel Supply (no. of rooms) Wielkość oferty hotelowej (liczba pokoi) 2012 i dużemu napływowi kibiców piłkarskich zarówno z kraju jak i z zagranicy. Korzyści z tego wydarzenia będą zapewne odczuwalne także w dłuższej perspektywie, gdyż Warszawa znacznie zyskała na rozpoznawalności jako cel wakacyjnych podróży. W mieście można spodziewać się silnego napływu odwiedzających z zagranicy, zwłaszcza z odległych krajów Azji, Ameryki Południowej i Bliskiego Wschodu. W 2011r. warszawski sektor hotelowy zanotował bardzo dobre rezultaty – w stosunku do 2010r. wskaźnik RevPAR (revenue per available room – przychód na 1 dostępny pokój) wzrósł o 8,3%. Na ten wynik złożyły się dwa czynniki: poprawa wskaźnika zapełnienia pokoi o 2,8% oraz 5,4% wzrost cen noclegów. Według ostatnich statystyk działalności sektora, w maju 2012 w stosunku do maja 2011 odnotowano wzrost RevPAR o 4,5 % do poziomu 51,37 €. Spodziewamy się, że dzięki czerwcowym mistrzostwom Europy w piłce nożnej, branża hotelowa może zanotować rekordowe rezultaty. UEFA EURO 2012 z pewnością może przyczynić się do dalszego umocnienia sektora turystycznego w perspektywie średnio – i długookresowej. 150 100 50 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Source/Źródło: Jones Lang LaSalle Hotels, Q2 2012 Rynek inwestycyjny Sektor hotelowy w Polsce rozwinął się w jeden z najatrakcyjniejszych rynków inwestycyjnych w Europie. W 2011r. nastąpił duży skok aktywność inwestycyjnej, co było następstwem solidnego wzrostu ekonomicznego kraju i świetnych rezultatów handlowych branży. W 2011r. wartość transakcji inwestycyjnych osiągnęła 125 mln €, na co złożyła się m.in. sprzedaż warszawskich hoteli Sobieski i LeMeridien Bristol, odpowiednio za 53 mln € i 20 mln €. Mając na uwadze duże możliwości rozwoju segmentu turystycznego, spodziewamy się nadal silnego zainteresowanie inwestorów oraz pojawienia się nowych projektów na atrakcyjnych rynkach jak Warszawa czy Kraków. 14 On Point • Warsaw City Report• Q2 2012 Market Practice Purchasing Cost Summary VAT Court registration fees Notarial fees Agency fees Leasing Practice Office Lease length Rental basis Lease agreement collateral Rent increases Repairs Insurance Agency fees Reinstatement: Other developers’ incentives asset sale: 23% VAT on buildings and land (commercial properties) or in exceptional cases (if transaction classified as sale of enterprise) civil-transaction tax in the amount of 2% of the transaction price. Buyers more frequently apply now for tax rulings confirming that VAT can be charged on asset sales and refunded by the tax office thereafter. Rulings take up to 3 months to obtain but guarantee no tax office interpretation risks on real estate transactions; shares sale: 1% of the net shares price. real estate transactions are subject to fixed court registration fees, not linked to the volume of the contract, e.g. PLN 200 for the entrance of the right of freehold or perpetual usufruct to the Perpetual Book; vary according to transaction price but no more than 6 months average salary in the domestic economy for the previous year; typically 1%-3% of purchase price plus VAT at 23%; 5 years; 3-year rarely; not applicable in new buildings; paid monthly in advance with rents denominated in € but paid in Polish Zloty (currently acceptable also in €); full rent is typically payable for common areas; bank guarantee or cash deposit equivalent of 3 months’ rent and service charges, all increased by VAT; annually according to Harmonised Index of Consumer Prices (HICP); internal – tenant; external/structural – by landlord, not recovered through service charge; common areas – landlord, although recovered through service charge (with the exception of major repairs); landlord covers costs of building insurance (recovered through service charge), tenant covers insurance of own premises, contents and civil liability; 12,5% - 20% of the annual rent, increased by VAT. Fees are paid by either the landlord or tenant. Remuneration may be also calculated as a percentage from the total value of a lease contact. In case of negotiations on behalf of tenant – remuneration paid by tenant may be based on the percentage of the savings secured for the tenant; not common practice - negotiable by lease; • partial or full fit-out (depending on the transactional volume and lease length) • rent free periods: common practice on the market – usually in the range of 4 – 6 months rent (in case of 60 months lease, the length of the rent free period depends on the transactional volume, status of the development and lease length ); Leasing Practice Industrial Lease length Rental basis Lease agreement collateral Rent increases Repairs Insurance Agency fees Reinstatement: Other developers’ incentives Leasing Practice Retail Lease length Base rent Turnover rent Lease agreement collateral Key money or premiums Rent increases Leasing fees Other developers’ incentives 3-5 years for logistic companies; 7-10 years more common for production or warehouse built to suit projects; paid monthly in advance with rents denominated in € but paid in Polish Zloty; bank guarantee or cash deposit equivalent of 3 - 6 months rent and service charges all increased by VAT; annually according to Harmonised Index of Consumer Prices (HICP); internal - tenant; external/structural and common areas – landlord although recovered through service charges; landlord covers costs of building insurance (included in service charges), tenant covers insurance of own premises, contents and civil liability; 15% - 25% of the annual rent, increased by VAT, depending on the lease length. Fees are paid by the landlord. Remuneration may be also calculated as a percentage from monthly rent or percentage of the total value of a lease contact. In case of renegotiations on behalf of tenant – remuneration paid by tenant may be based on the percentage of the savings secured for the tenant; negotiable by lease; • partial or full fit-out (depending on the transactional volume and lease length), or • rent free periods: common practice on the market - usually in the range of 4 – 8 months rent (in case of 60 month lease). Rent free periods depend on the transactional volume and lease length; 5, 7 or 10 years with an option to extend, but possible for max. 30 years; paid monthly in advance, denominated in € but paid in PLN; 6%-8% of the turnover, adjusted monthly, quarterly or yearly, applicable when higher than the base rent; bank guarantee or cash deposit equivalent of 3-6 months base rent plus service charges and marketing fees plus VAT; common for high street retail as well as in existing shopping centres equal to fit out cost or even exceeding in case of best locations; indexed annually according to Harmonised Index of Consumer Prices (HICP); 10%-16% of the annual rent, increased by VAT; participation in fit-out costs of the rented space – applicable only in case of anchor tenants; On Point • Warsaw City Report •Q2 2012 15 Praktyka rynkowa Warunki kupna-sprzedaży nieruchomości Podatek VAT Kosztysądowe Opłatynotarialne Prowizja agencji nieruchomości Warunki najmu powierzchni biurowych Długośćnajmu Czynsz Zabezpieczenieumowy Wzrostczynszu Naprawy Ubezpieczenie Prowizjaagencjinieruchomości Przywrócenie przedmiotu najmu do stanu pierwotnego Dodatkowy pakietoferowany najemcom sprzedaż nieruchomości: 23% VAT na budynki i grunt (w przypadku transakcji nieruchomościami komercyjnymi) lub w wyjątkowych przypadkach, (jeżeli sprzedaż zostaje zakwalifikowana jako sprzedaż przedsiębiorstwa) podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% od ceny transakcyjnej. Kupujący częściej obecnie występują o oficjalną interpretację podatkową potwierdzającą, że transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, który zostanie następnie zwrócony kupującemu. Otrzymanie interpretacji podatkowej trwa do 3 miesięcy, ale eliminuje ryzyko innej kwalifikacji przez Urząd Skarbowy; sprzedaż udziałów: podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 1% ceny zakupu udziałów netto; stałe opłaty sądowe związane z księgami wieczystymi, przykładowo wpis prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego do Księgi Wieczystej podlega opłacie w wysokości 200 PLN; zmienne w zależności od ceny transakcyjnej, nie wyższe niż sześciokrotność przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w poprzednim roku; zazwyczaj 1%-3% ceny transakcyjnej plus 23% VAT; 5 lat; 3-letni okres najmu występuje sporadycznie i nie dotyczy nowych obiektów; płatny z góry miesięcznie; czynsze ustalane w €, ale płatne w PLN (obecnie dopuszczalne również w €); pełen czynsz za powierzchnie wspólne dodawany do opłat głównych; gwarancja bankowa lub depozyt gotówkowy w wysokości 3-miesięcznego czynszu oraz opłat eksploatacyjnych plus VAT; coroczna indeksacja wskaźnika wzrostu cen konsumpcyjnych dla strefy Euro (tzw. HICP); wewnętrzne – najemca; zewnętrzne/strukturalne - właściciel, bez odzyskiwania poprzez opłatę eksploatacyjną; powierzchnia wspólna – właściciel, jednak koszt ten jest odzyskiwany poprzez opłatę eksploatacyjną (za wyjątkiem napraw głównych); właściciel - ubezpieczenie budynku, (koszt ten jest odzyskany poprzez opłatę eksploatacyjną), najemca - OC, NW, majątek ruchomy; 12,5% – 20% rocznego czynszu plus VAT, płatna przez właściciela lub najemcę. Wynagrodzenie może być także zdefiniowane w oparciu o całkowitą wartość zawartej umowy najmy. W przypadku negocjacji, wynagrodzenie płacone przez najemcę może być zależne od oszczędności wynegocjowanych przez agencję; nie praktykowane - negocjowane przy wynajmie; • częściowa lub pełna aranżacja wynajmowanej powierzchni (zależnie od wielkości kontraktu i czasu jego trwania); • okres wolny od płatności czynszu: standardowo na początku okresu najmu oferuje się 4 - 6 miesięcy wolnych od płatności (w przypadku umów zawieranych na 5 lat, długość okresu wolnego od płatności czynszu najmu zależy od wartości umowy, statustu realizacji inwestycji biurowej i długości umowy); Warunki najmu powierzchni magazynowych Dłuogośćnajmu 3-5 lat dla firm logistycznych, 7-10 lat bardziej typowe dla firm produkcyjnych lub najemców magazynów budowanych na konkretne zamówienie, tzw. built to suit; Czynsz płatny z góry miesięcznie; czynsze ustalane w €, ale płatne w PLN; Zabezpieczenieumowy gwarancja bankowa lub depozyt gotówkowy w wysokości 3-6 - miesięcznych czynszów oraz opłat eksploatacyjnych powiększone o podatek VAT; Wzrostczynszu coroczna indeksacja według wskaźnika wzrostu cen konsumpcyjnych dla strefy Euro (tzw. HICP); Naprawy wewnętrzne – najemca, zewnętrzne/strukturalne oraz powierzchnia wspólna – właściciel, jednak koszt ten jest odzyskiwany poprzez opłatę eksploatacyjną; Ubezpieczenie właściciel - ubezpieczenie budynku, (koszt ten stanowi część opłat eksploatacyjnych), najemca - OC, NW, majątek ruchomy; Prowizja agencji nieruchomości 15% – 25% rocznego czynszu plus VAT, w zależności od długości najmu, płatna przez właściciela. Wynagrodzenie może być także zdefiniowane w oparciu o czynsz miesięczny lub o całkowitą wartość zawartej umowy najmy. W przypadku renegocjacji prowadzonych w imieniu najemcy, wynagrodzenie płacone jest przez najemcę i może być zależne od oszczędności wynegocjowanych przez agencję; Przywrócenie przedmiotu najmu do stanu negocjowaneprzywynajmie; pierwotnego Dodatkowy pakietoferowany najemcom • częściowa lub pełna aranżacja wynajmowanej powierzchni (zależnie od wielkości kontraktu i czasu jego trwania); • okres wolny od płatności czynszu: standardowo na początku okresu najmu oferuje się 4 - 8 miesięcy wolnych od płatności (w zależności od wielkości Warunki najmu powierzchni handlowych Długośćnajmu Czynszpodstawowy Czynsz od obrotu Zabezpieczenieumowy Odstępne Wzrost czynszu Prowizja agencji nieruchomości Dodatkowy pakiet oferowany najemcom transakcji i długości okresu najmu); 5, 7 lub 10 lat, z możliwością przedłużenia, ale nie dłużej niż 30 lat płatny z góry miesięcznie; ustalany w €, ale płatny w PLN; 6%-8% od obrotu, rozliczany miesięcznie, kwartalnie lub rocznie, należny w przypadku, gdy wyższy od czynszu podstawowego; gwarancja bankowa lub depozyt gotówkowy równe 3-6 miesięcznemu czynszowi podstawowemu wraz z opłatami eksploatacyjnymi i marketingowymi (plus VAT); praktykowane w przypadku sklepów przy głównych ulicach handlowych jak również w istniejących centrach handlowych, równe zwrotowi nakładów na adaptację sklepu lub znacznie je przewyższające dla najlepszych lokalizacji; coroczna indeksacja według wskaźnika wzrostu cen konsumpcyjnych dla strefy Euro (tzw. HICP); 10%-16% rocznego czynszu plus VAT; dofinansowanie kosztów aranżacji wynajmowanej powierzchni – stosowane tylko w przypadku kluczowych najemców; 16 On Point • Warsaw City Report• Q2 2012 Warsaw – Map of New Office and Warehouse Provision On Point • Warsaw City Report •Q2 2012 17 Warsaw Agglomeration – Map of Retail Provision Contacts John Duckworth Managing Director CEE Jones Lang LaSalle Patricia Lannoije Associate Director Head of Research Poland Jones Lang LaSalle Paweł Sztejter Partner REAS Residential Advisors Poland Angus Wade Executive Vice President CEE Jones Lang LaSalle Hotels +48 22 318 0000 [email protected] www.joneslanglasalle.pl +48 22 318 0000 [email protected] www.joneslanglasalle.pl +48 22 380 2100 [email protected] www.reas.pl +44 (0)20 7399 5063 [email protected] www.joneslanglasallehotels.com Warsaw City Report – Q2 2012 OnPoint reports from Jones Lang LaSalle include quarterly and annual highlights of real estate activity, performance and specialised surveys and forecasts that uncover emerging trends. www.joneslanglasalle.com The residential section of the Report was prepared by REAS - expert and consultant on residential projects in Poland. In January 2007 Jones Lang LaSalle and REAS have signed a cooperation agreement and offer integrated services in regards to commercial and residential sectors in Poland. Część raportu poświęcona rynkowi mieszkaniowemu została przygotowana przez firmę REAS - eksperta i doradcę w zakresie planowania i realizacji inwestycji mieszkaniowych w Polsce. W wyniku umowy o współpracy podpisanej w styczniu 2007 roku, Jones Lang LaSalle i REAS wspólnie oferują zintegrowane usługi w sektorze nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych w Polsce. www.reas.pl COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2012. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.