20160414 pismo do ZSM

WMN „NAD BYTOMKĄ”
ul. Nad Kanałem 24
PL 41-800 Zabrze
tel. +48 32 274 83 83
[email protected]
www.nadbytomka.net
Zarząd
Zabrzańskiej Spółdzielni Mieszkaniowej
ul. Ślęczka 1a
41-800 Zabrze
Zabrze dnia:
Ilość stron:
Nr dok.
2016-04-14
3
002-2016
Szanowni Państwo,
W odpowiedzi na pismo Zabrzańskiej Spółdzielni Mieszkaniowej z dnia 07.04.2016r., zarząd
Wspólnoty Mieszkańców Nieruchomości Nad Kanałem 24, zwanej dalej WMN „Nad Bytomką”, zwraca
uwagę dotychczasowemu zarządcy, iż na skutek podjęcia na zebraniu właścicieli lokali, które odbyło się
dnia 31.03.2016r., uchwały „w sprawie zmiany reżimu prawnego określającego prawa i obowiązki
właścicieli lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną”, ZSM utraciła wykonywanie ustawowego
zarządu nieruchomością wspólną. Powyższe twierdzenie uzasadnione jest treścią art. 27 ust. 2. ustawy
z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej u.s.m.) oraz wyrażanymi na jego
podstawie poglądami judykatury i doktryny. Przykładowo przywołać można wyrok SN z dnia 19
października 2012 r. (V CSK 459/11), którego teza brzmi: „podjęcie przez właścicieli lokali uchwały, o której
mowa w art. 241 § 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz. U.
z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.), powoduje powstanie wspólnoty mieszkaniowej oraz wygaśnięcie
uprawnienia spółdzielni mieszkaniowej do wykonywania na podstawie art. 27 ust. 2 tej ustawy zarządu
nieruchomością wspólną.” Aprobata przeciwnego poglądu „oznaczałaby, że mimo powstania wspólnoty
mieszkaniowej, spółdzielnia mieszkaniowa nadal wykonywałaby zarząd nieruchomością wspólną jak
zarząd powierzony, i to w sposób trwały, co pozostawałoby w sprzeczności zarówno z celem art. 241 § 1
u.s.m., jak też z wyraźnym brzmieniem art. 27 ust. 2 u.s.m. Ostatnio wymieniony przepis przewiduje
bowiem wykonywanie przez spółdzielnię mieszkaniową zarządu nieruchomością wspólną jak zarządu
1
powierzonego jedynie do chwili powstania wspólnoty mieszkaniowej na podstawie art. 24 albo art. 26
u.s.m.” (tamże). W tym stanie rzeczy sformułowanie zawarte w piśmie z dnia 07.04.2016r., iż „zarząd
powierzony nadal sprawuje Zabrzańska Spółdzielnia Mieszkaniowa” jest całkowicie bezpodstawne.
Właściciele lokali, tuż po powstaniu wspólnoty mieszkaniowej, podjęli uchwałę nr 2/2016r.
w sprawie „wyboru zarządu wspólnoty mieszkaniowej”. Tym samym spełniony został ustawowy obowiązek
ciążący na mocy art. 20 ust.1 ustawy o własności lokali (dalej: u.w.l.) na tzw. dużej wspólnocie
mieszkaniowej. Oczywiście właściciele lokali mogą, na mocy art. 18 ust.1 u.w.l., przyjąć umowny sposób
zarządu nieruchomością wspólną, niemniej na chwilę obecną nie jest to konieczne ani pożądane.
Utrzymując sprawowanie ustawowego zarządu, nie wykluczono możliwości powierzenia osobie trzeciej,
przykładowo ZSM, czynności faktycznych składających się na tzw. „administrowanie” nieruchomością
wspólną. Z Państwa pisma wynika jednak, iż ZSM nie zamierza w najbliższym czasie złożyć stosownej
oferty. Dla wyjaśnienia ewentualnych wątpliwości Spółdzielni, które wywnioskować można z sugestii
o konieczności spełnienia wymogów określonych w art. 18 u.w.l., wskazać należy, iż do uchwały nr 2/2016
WSPÓLNOTA MIESZKAŃCÓW NIERUCHOMOSĆI PRZY UL.NAD KANAŁEM 24 W ZABRZU
Adres korespondencyjny Zarządu Wspólnoty: Mateusz Szkucik ul. Nad Kanałem 24 m.17, PL 41-800 Zabrze
NIP: 6482777522, REGON: 364100484, Konto bankowe: PKO Bank Polski, Oddział 1 w Zabrzu, Nr rachunku: 05 1020 2401 0000 0202 0479 9351
WMN „NAD BYTOMKĄ”
ul. Nad Kanałem 24
PL 41-800 Zabrze
tel. +48 32 274 83 83
[email protected]
www.nadbytomka.net
nie miał zastosowania art. 18 ust. 2a u.w.l. Uchwała nr 1/2016 została podjęta, jak już wyjaśniono, na
podstawie art. 241 ust. 1 zdanie pierwsze u.s.m. Podstawowym skutkiem jej podjęcia było powstanie
wspólnoty mieszkaniowej. Uchwała nr 2/2016 została zatem podjęta przez właścicieli lokali na podstawie
ustawy o własności lokali. Nie była to uchwała o zmianie sposobu zarządu nieruchomością wspólną
w rozumieniu art. 18 ust. 2a u.w.l. z tego powodu, że wskutek podjęcia uchwały nr 1/2016 wygasło
uprawnienie spółdzielni do wykonywania zarządu nieruchomością wspólną na podstawie art. 27 ust.
2 u.s.m.
Bezpodstawne
jest
także
twierdzenie
Spółdzielni,
iż
„funkcjonowanie
wspólnoty
jako
samodzielnego podmiotu gospodarczego nastąpi z chwilą formalnego przekazania budynku zarządowi
wspólnoty”. Nie istnieje podstawa prawna dla tego rodzaju tezy, a jej wywiedzenie z obowiązujących
przepisów o u.s.m. czy u.w.l. stanowiłoby wykładnię contra legem. Zgodzić się należy, iż koniecznym jest
dokonanie rozliczenia Spółdzielni z nowo powstałą wspólnotą mieszkaniową, w tym rozliczenia trwającego
sezonu grzewczego jak i uregulowanie kwestii dotyczących umów na dostawę mediów i usług dla budynku,
niemniej realizacja tych czynności jest irrelewantna dla zagadnienia istnienia Wspólnoty jak i obowiązku
dokonywania płatności po dniu 31.03.2016r. na rachunek Wspólnoty. Zarząd WMN „Nad Bytomką” celem
wypełnienia ustawowego obowiązku dokonywania rozliczeń przez rachunek bankowy (art.30 ust. 1 pkt 1
u.w.l. ) zawarł umowę z PKO Bank Polski, Oddział 1 w Zabrzu o prowadzenie rachunku bieżącego
Wspólnoty. Na rachunek o nr 05 1020 2401 0000 0202 0479 9351 wpływać powinny wszelkie wpłaty
właścicieli lokali położonych w nieruchomości Nad Kanałem 24, w tym wpłaty Zabrzańskiej Spółdzielni
Mieszkaniowej jako właściciela tych lokali, do których mieszkańcom przysługują spółdzielcze prawa do
lokalu. Zarząd WMN „Nad Bytomką” utrzymuje opłaty na dotychczasowym poziomie, uznając, iż
ewentualna korekta bieżących opłat, zwłaszcza w zakresie kosztów dostawy mediów oraz uczestniczenia
właścicieli lokali w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących
mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące
w określonych budynkach lub osiedlu, nastąpi po realizacji „czynności formalnego przekazania budynku”.
W tym miejscu należy stwierdzić, iż nie widzimy powodu, dla którego zmiana bądź zawarcie nowych umów
w zakresie dostawy mediów miałoby w każdym przypadku zostać odroczone do dnia 01.07.2016r. Według
naszej wiedzy nie każdy z dostawców mediów wskazanych w pkt. 1-5 pisma z dnia 07.04.2016r. wymaga
wypowiedzenia umów dotychczasowych. Zarząd Wspólnoty podejmuje kroki niezbędne dla rozstrzygnięcia
powyższej kwestii, oczekując jednocześnie współdziałania Spółdzielni w zakresie niezbędnym dla
zapewnienia nieprzerwanej ciągłości dostawy mediów.
Dla realizacji powyższego celu wnosimy w szczególności o przekazanie kopii aktualnie zawartych
umów z dostawcami: ZPWiK, Tauron, PGNiG celem zawarcia od dnia 01.05.2016r. umów na nowy
podmiot, jakim jest WMN „Nad Bytomką”. Zarząd WMN „Nad Bytomką” nie uchyla się od pokrycia na rzecz
ZSM opłat dokonanych przez ZSM na rzecz dostawców ww. mediów za okres między 01.04.2016 a dniem
01.05.2016. Kwestia kwot, terminu i sposobu dokonania płatności na rzecz Spółdzielni jest do uzgodnienia.
Dokument nr: 002-2016
Strona 2 z 3
WMN „NAD BYTOMKĄ”
ul. Nad Kanałem 24
PL 41-800 Zabrze
tel. +48 32 274 83 83
[email protected]
www.nadbytomka.net
Określenie przez Spółdzielnię daty „przekazania budynku” oraz odczytu liczników na
30.06.2016r. związanej z przekazaniem nieruchomości spowodowane było niezrozumieniem przez
Spółdzielnię następstw prawnych wynikających z podjętych przez właścicieli Uchwał w dniu 31.03.2016r.
Dalsze czynności zdawczo – odbiorcze związane z „przekazaniem budynku”, jako sprawa
odrębna od rozliczeń ww. mediów może nastąpić w terminie późniejszym. Z przyczyn technicznych, w tym
podniesionej przez Spółdzielnię okoliczności trwania sezonu grzewczego 2015/2016 i konieczności
uregulowania kwestii węzła cieplnego, akceptujemy rozliczenie ciepłej wody i CO dokonane przez
Spółdzielnię na dzień 30.06.2016r.
W związku z potrzebą rozliczania w kolejnym sezonie grzewczym 2016/2017 ciepła
systemowego prosimy o przygotowanie kopii umowy zawartej z ZPEC oraz podanie ilości zamówionej
mocy cieplnej na budynek przy ul. Nad Kanałem 24. Zgodnie z par. 8 u.s.m. członkowie spółdzielni mają
prawo do otrzymania kopii umów zawieranych przez spółdzielnię z osobami trzecimi.
Informujemy także, iż wskazana przez Spółdzielnię okoliczność, „że budynek przy ul. Nad Kanałem
24 nie posiada terenu na którym, zgodnie z przepisami ustawy prawo budowlane, mógłby postawić własne
stanowisko na odpady”, nie stanowi przeszkody do szybkiego i bezkonfliktowego uregulowania powyższej
kwestii. Według informacji uzyskanych w stosownym Wydziale Urzędu Miasta Zabrze, Spółdzielnia nie jest
właścicielem czy chociażby użytkownikiem wieczystym terenu, na którym znajduje się stanowisko na
odpady, z którego korzystają mieszkańcy budynku Nad Kanałem 24. Tytuł prawny stanowi jedynie umowa
dzierżawy zawarta z miastem Zabrze. Zalecanym przez gminę rozwiązaniem jest utrzymanie faktycznego
stanu rzeczy tj. umożliwienie mieszkańcom budynku przy ul. Nad Kanałem 24 korzystania
z dotychczasowego stanowiska, przy jednoczesnym obciążeniu Wspólnoty przez gminę czynszem
dzierżawy w ustalonej wysokości.
Ponawiamy wniosek o przedstawienie rozliczenia funduszu remontowego. Zarząd Wspólnoty
dysponuje dokumentem datowanym na dzień 14.05.2015r., stanowiącym ewidencję wpływów i wydatków
funduszu remontowego budynku przy ul. Nad Kanałem 24 za lata 2008-2014, z którego wynika, iż rok
2014r. zamknięty został wynikiem dodatnim wynoszącym 47.005,83 zł. Wobec powyższego wnosimy o
przedstawienie ewidencji wpływów i wydatków na fundusz remontowy za rok 2015 r. oraz pierwszy kwartał
2016r.
W świetle powyższych informacji sugerujemy by spotkanie odbyło się nie później niż w pierwszej
połowie maja 2016r. Deklarujemy możliwość spotkania w dowolnym terminie.
Z poważaniem,
Grzegorz Bodył
Mateusz Szkucik
Dokument nr: 002-2016
Strona 3 z 3