ceny na rynku nieruchomości mieszkaniowych

Transkrypt

DEPARTAMENT STRATEGII I ANALIZ
Zespół Analiz Sektorowych
[email protected]
tel. 022 521 81 22
a
RAPORT KWARTALNY
12 grudnia 2011
CENY NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH
na koniec III kwartału 2011 r.
SYNTEZA

Przedmiotem raportu jest analiza zmian cen ofertowych mieszkań w okresie ostatnich dwóch kwartałów
(czyli II kw. 2011 – III kw. 2011) i ostatnich dwóch lat (III kw. 2009 – III kw. 2011) oraz przewidywania odnośnie
trendu w perspektywie średniookresowej na rynkach największych miast.

CENY NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH Rynek mieszkaniowy był nadal rynkiem konsumenta, w
ostatnich dwóch kwartałach (II-III kw. 2011 r.) w monitorowanych 7 największych miastach utrzymał się
niewielki trend spadkowy cen ofertowych mieszkań, w odniesieniu do sytuacji sprzed dwóch lat w największych
miastach poziom cen ofertowych wg PONT Info był wyraźnie niższy. Na koniec III kw. 2011 r. w porównaniu z
sytuacją na koniec I kw. 2011 r. niewielki spadek cen ofertowych wystąpił w przypadku Wrocławia, Poznania i
Krakowa, przy utrzymaniu zbliżonego do końca I kw. poziomu cen w pozostałych 4 największych miastach; w
stosunku do sytuacji sprzed dwóch lat ceny ofertowe były wyraźniej (o 5-12%) niższe w Krakowie, Wrocławiu,
Poznaniu, Warszawie i Łodzi, w przypadku Katowic i Gdańska były zbliżone do poziomu z końca III kw. 2011 r.
W perspektywie nadchodzących 2-3 kwartałów najbardziej prawdopodobny wydaje się niewielki trend
spadkowy cen mieszkań, z uwagi na presję wysokiej podaży na rynku pierwotnym i wtórnym (przy słabych
dotychczas wynikach budownictwa mieszkaniowego od września 2011 r. statystyka miesięczna pokazuje
ponownie wzrost liczby oddawanych mieszkań r/r, jest to prawdopodobnie odzwierciedlenie wzrostowego trendu
liczby rozpoczynanych mieszkań na przełomie lat 2009/2010), rosnącej szybciej niż popyt (ograniczany bardziej
konserwatywną oceną zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców oraz wzrostem stóp procentowych).
Osłabnie podtrzymywanie cen mieszkań przez popyt generowany z programu „Rodzina na swoim” (patrz niżej) z
uwagi na zdecydowanie mniejszą pulę mieszkań o cenie m kw. pozwalającej na skorzystanie z kredytu
preferencyjnego, choć z drugiej strony określony termin wygaszania programu może zachęcać do poszukiwania
mieszkania spełniającego wymogi programu, a deweloperów skłaniać do utrzymania takich mieszkań w części
oferty. Przejściowo, tendencje spadkowe cen może wzmacniać zwiększenie podaży mieszkań przed wejściem w
życie Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu, zwanej ustawą deweloperską (intencja rozpoczęcia sprzedaży
mieszkań zanim zaczną obowiązywać nowe przepisy; ustawa wchodzi w życie 29 kwietnia 2012 r.).
W III kw. br. popyt mieszkaniowy nadal podtrzymywał program „Rodzina na swoim”, obowiązująca od 31
sierpnia br. nowelizacja programu, która spowodowała zasadnicze obniżenie współczynników stosowanych dla
obliczenia ceny 1 m kw. mieszkania nabywanego za kredyt z dopłatą i określiła wygaszanie programu od 2013 r.,
nie wpłynęła jeszcze obniżająco na wyniki III kw. – obowiązywała jedynie w ostatnim miesiącu raportowanego
okresu, a wyniki lipca i sierpnia (czyli przed wejściem w życie nowelizacji) były zapewne lepsze dzięki zachętom
do skorzystania z programu na dotychczasowych zasadach, bardziej korzystnych dla klienta. Wg danych BGK w
III kw. 2011 r. udzielono 14,3 tys. kredytów na kwotę 2,94 mld zł, jest to poziom podobny jak w II kwartale 2011
r., a w relacji do analogicznego kwartału 2010 r. oznacza o 43% więcej kredytów wartościowo i o 30% więcej
ilościowo. W strukturze wartości udzielanych kredytów wg przeznaczenia w III kw. 2011 r. przeważały kredyty na
zakup na rynku wtórnym – 48,7 % udzielonych kredytów; kredyty na zakup prawa do lokalu własnościowego
(czyli mieszkań deweloperskich) stanowiły 31,3% wartości udzielonych kredytów, a na budowę domu
jednorodzinnego 20%, w porównaniu z poprzednim kwartałem nastąpiło niewielkie przesunięcie w kierunku
mieszkań z rynku pierwotnego i budowy domów.
Skutkiem nowelizacji będzie zasadnicze ograniczenie akcji kredytowej kreowanej przez program - wyraźne
obniżenie współczynników stosowanych dla obliczenia ceny 1m kw. mieszkania nabywanego za kredyt
preferencyjny będzie skutkowało ograniczaniem liczby dostępnych mieszkań, spełniających te wymogi; w
przypadku rynku wtórnego będzie to zdecydowane ograniczenie, natomiast w przypadku rynku pierwotnego
współczynnik skutkujący ceną na poziomie przeciętnego kosztu budowy na rynku spowoduje zmniejszenie puli
dostępnych mieszkań w programie do mieszkań o mniej atrakcyjnych rozwiązaniach architektonicznych i
lokalizacjach w budynkach czy w peryferyjnych lokalizacjach.
DSA raport CENY NIERUCHOMOŚCI III kw. 2011
1

RYZYKO SPADKU CEN na rynku nieruchomości o więcej niż 30% w ciągu najbliższych dwóch lat
szacowane jest na mniej niż 25%. Taki scenariusz mógłby zmaterializować się w sytuacji nawrotu zjawisk
recesyjnych w gospodarce światowej, tym samym przekładając się na silniejsze od oczekiwanego spowolnienie
krajowego wzrostu gospodarczego oraz zaostrzenie polityki kredytowej przez banki.

OGRANICZENIA INFORMACYJNE RAPORTU wiążą się z jakością analizowanych danych. Są to dane
dotyczące cen ofertowych, stopniowo rozbudowywane, pozyskiwane z różnych źródeł; dobrze ilustrują trend
zmian w czasie, jednak z uwagi na możliwą niejednorodność porównywanych kategorii nieprecyzyjnie mogą
oddawać zmiany w krótszych okresach.
Spis treści
Synteza
1
Uwarunkowania makroekonomiczne
3
Tendencje zmian cen i ich uwarunkowania po stronie popytu i podaży w ostatnich dwóch kwartałach oraz
w ostatnich dwóch latach
4
Ceny na rynku nieruchomości mieszkaniowych w średniej perspektywie; ryzyka spadku cen
10
Aneks
Zał.1 Źródła informacji o cenach nieruchomości analizowanych w Raporcie
Zał.2 Aneks statystyczny
13
13
Zespół Analiz Sektorowych
Agnieszka Grabowiecka-Łaszek
Zespół Analiz Makroekonomicznych ( str.3)
tel. 022 521 81 22
tel. 022 521 81 28
e-mail: [email protected]
Niniejszy materiał został opracowany wyłącznie w celu informacyjnym na potrzeby klientów PKO BP SA i nie może być traktowany jako
oferta lub rekomendacja do zawierania jakichkolwiek transakcji. Informacje zawarte w materiale pochodzą z ogólnie dostępnych,
wiarygodnych źródeł, jednak PKO BP SA nie może zagwarantować ich dokładności i pełności. PKO BP SA nie ponosi odpowiedzialności za
skutki decyzji podjętych na podstawie informacji zawartych w niniejszym materiale.
Materiał może być wykorzystywany do opracowań własnych pod warunkiem powołania się na źródło.
Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie przy ul. Puławskiej 15, 02-515 Warszawa,
zarejestrowana w Sądzie Rejonowym dla m.st. Warszawy w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod nr
KRS 0000026438; NIP: 525-000-77-38 REGON: 016298263; kapitał zakładowy (kapitał wpłacony) 1 250 000 000 zł.
2
UWARUNKOWANIA MAKROEKONOMICZNE
Po wzroście krajowej gospodarki w I poł. 2011 r. o 4,4% r/r, w II poł. 2011 r. oczekiwane jest
wyhamowanie do ok. 3,9% r/r, a następnie obniżenie się wzrostu do ok. 2,6% w I poł. 2012 r. W warunkach
silnego spowolnienia aktywności w gospodarce globalnej oraz deprecjacji złotego spodziewana jest dodatnia
kontrybucja eksportu netto we wzrost (silniejsze wyhamowanie importu niż eksportu). Ze względu na
ograniczenie produkcji eksportowej, kontrybucja zapasów do wzrostu PKB będzie ujemna. Niemniej silniejsze
osłabienie aktywności będzie ograniczać słabsza, ale stabilna dynamika konsumpcji prywatnej. Wg analityków
makroekonomicznych PKO BP w I poł. 2012 r. popyt inwestycyjny sektora publicznego będzie jeszcze znaczący
przy słabym popycie inwestycyjnym prywatnym, związanym z utrzymywaniem się ryzyk popytowych (ryzyko
recesji w strefie euro). Wraz z wygaśnięciem impulsu popytowego związanego z organizacją EURO 2012 oraz
zbliżaniem się końca perspektywy finansowej 2007-2013, wzrost konsumpcji prywatnej oraz inwestycji osłabi się
w II poł. 2012 r., co w rezultacie da wzrost PKB w 2012 r. w wysokości 2,6%.

W III kw. 2011 r. tempo przyrostu kredytów mieszkaniowych dla osób fizycznych (po skorygowaniu o
wpływ kursu walutowego) obniżyło się do 13,3% r/r z 15% r/r w II kw. 2011 r. W nadchodzących kwartałach
oczekiwane jest dalsze osłabienie tempa wzrostu akcji kredytowej do ok. 11% r/r w IV kw. 2011 r. oraz do ok. 7%
w IV kw. 2012 r. Na koniec 2011 r. wzrost wolumenu skorygowanego o kurs walutowy kredytów
mieszkaniowych osób fizycznych jest szacowany na niespełna 25 mld zł wobec prawie 31 mld zł w 2010 r.,
natomiast w 2012 r. obniży się do ok. 17 mld zł. Na spowolnienie akcji kredytowej mają wpływ pogarszająca się
perspektywa wzrostu gospodarczego, bardziej ostrożna polityka kredytowa banków (w tym wdrożenie nowych
regulacji nadzorczych) oraz ograniczenie w II poł. 2011 r. dostępności kredytu preferencyjnego z programu
„Rodzina na swoim”, po nowelizacji programu (weszła w życie 31.08.2011 r.). Oczekiwany niższy wzrost kredytów
mieszkaniowych w 2012 r. jest efektem słabszego tempa wzrostu dochodów ludności i wyhamowania dynamiki
wzrostu liczby gospodarstw domowych, a także zdecydowanego ograniczenia mieszkań dostępnych z programu
„Rodzina na swoim”. Czynnikami ograniczającymi wzrost będą też regulacje nadzorcze, w tym w 2012 r.
ilościowe zalecenia wynikające z Rekomendacji S, oraz podwyższenie wagi ryzyka dla detalicznych kredytów
walutowych.

Po zacieśnieniu polityki pieniężnej w 2011 r. łącznie w skali 100 pkt. baz., w 2012 r. oczekiwana jest obniżka
stóp procentowych w III kw. o 25 pkt. baz. do 4,25% dla stopy referencyjnej NBP.

Pogarszające się perspektywy dla gospodarki Szwajcarii, w kontekście umacniającego się kursu franka
szwajcarskiego skłoniły Bank Szwajcarii w końcu III kw. 2011 r. do wyznaczenia limitu kursu EUR/CHF na
poziomie 1,20. Trwające osłabianie się koniunktury w Szwajcarii i nasilająca się tendencja spadku cen
(wynikająca z utrzymania stosunkowo silnego kursu walutowego wraz z hamowaniem aktywności w gospodarce
strefy euro) zwiększają obecnie ryzyko podniesienia limitu EUR/CHF w celu poprawy konkurencyjności cenowej
szwajcarskiego eksportu. Przy braku perspektyw ukształtowania się tendencji do osłabienia rynkowego
EUR/CHF prawdopodobieństwo rozpoczęcia podnoszenia stóp procentowych SNB w 2012 r. należy ocenić jako
bardzo niskie. Silne wyhamowanie gospodarki strefy euro w ostatnich miesiącach 2011 r. zwiększa natomiast
prawdopodobieństwo dalszego rozluźnienia polityki pieniężnej przez EBC, w szczególności z wykorzystaniem
niestandardowych narzędzi polityki pieniężnej.

Wyjątkowo niski apetyt na aktywa uznawane za ryzykowne w kontekście utrzymujących się obaw o utratę
płynności przez najbardziej zadłużone państwa strefy euro jest głównym negatywnym czynnikiem dla wyceny
złotego. Biorąc pod uwagę możliwość korekty obecnych wyjątkowo niekorzystnych oczekiwań co do perspektyw
gospodarki globalnej (wyceniane głębokie spowolnienie) oraz spodziewane zwiększenie obecności Ministerstwa
Finansów na rynku walutowym w końcowych miesiącach br., oczekiwane jest umocnienie złotego do ok. 4,36
PLN/EUR oraz ok. 3,52 PLN/CHF na koniec grudnia 2011 r.

W I półroczu 2012 wpływ efektów spowolnienia gospodarczego w strefie euro wzmacnianego m.in.
koniecznością cięć budżetowych, nawet przy założeniu braku pogarszania się sytuacji fiskalnej krajów strefy
euro, ponownie osłabi kurs złotego względem euro w okolice poziomu 4,50, wyznaczanego przez aktualne
średnioterminowe poziomy fundamentalnego kursu PLN/EUR opartego o relacje cenowe, oraz w okolice 3,62 w
przypadku kursu PLN/CHF. Wysoce prawdopodobne dalsze pogorszenie sytuacji fiskalnej krajów strefy euro w
I poł. 2012 r., (odwlekanie w czasie porozumienia, co do większej skali interwencji ECB na rynkach długu, wpływ
spowolnienia gospodarczego wzmacnianego zmniejszaniem podaży kredytu), prawdopodobnie równolegle
zwiększą odpływ kapitału z regionu Europy Środkowo-Wschodniej (dodatkowy czynnik ryzyka to niestabilna
sytuacja fiskalna Węgier), osłabiając kurs złotego do poziomu 4,75 PLN/EUR oraz 3,90 PLN/CHF na koniec II kw.
2012. W II połowie 2012 r., przy stabilnym kursie franka szwajcarskiego względem euro, oraz stopniowym
umacnianiu się złotego, pod wpływem stabilizacji sytuacji na globalnych rynkach finansowych, oczekiwany jest
powolny spadek kursu PLN/EUR do ok. 4,48, a kursu PLN/CHF do ok. 3,57 na koniec 2012 r.

3
TENDENCJE ZMIAN CEN NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH I ICH UWARUNKOWANIA
PO STRONIE POPYTU I PODAŻY
w ostatnich dwóch kwartałach (II kw. - III kw. 2011)
oraz dwóch latach (III kw. 2009 – III kw. 2011)
•
•
•
•
w dalszym ciągu rynek konsumenta
niewielki spadkowy trend cen ofertowych w monitorowanych miastach
nieco mniejsza sprzedaż kredytów mieszkaniowych w 3Q 2011 r. wobec 2Q 2011 r.
program „Rodzina na swoim” podtrzymywał popyt mieszkaniowy w 2-3Q 2011r., nowelizacja
programu od 31.08. br. nie przełożyła się jeszcze negatywnie na wyniki 3Q (obowiązywała
jedynie w ostatnim miesiącu kwartału)
• dostępność mieszkań nadal relatywnie niska

W ostatnich dwóch kwartałach (II i III kw. 2011 r.) w monitorowanych największych miastach utrzymał się
niewielki trend spadkowy cen ofertowych mieszkań, w odniesieniu do sytuacji sprzed dwóch lat w największych
miastach poziom cen ofertowych wg PONT Info był wyraźnie niższy. Na koniec III kw. 2011 r. w porównaniu z
sytuacją na koniec I kw. 2011 r. niewielki spadek cen ofertowych wystąpił w przypadku Wrocławia, Poznania i
Krakowa, przy utrzymaniu zbliżonego do końca I kw. poziomu cen w pozostałych czterech największych
miastach; w stosunku do sytuacji sprzed dwóch lat ceny ofertowe były wyraźniej (o 5-12%) niższe w Krakowie,
Wrocławiu, Poznaniu, Warszawie i Łodzi, w przypadku Katowic i Gdańska były zbliżone do poziomu z końca III
kw. 2011 r. (por. Aneks statystyczny, tab.1).

Z uwagi na regionalne uwarunkowania rynku mieszkaniowego, zmiany mają lokalnie różne nasilenie (por.
Wykresy 1-6). Rynek wtórny na ogół podąża za rynkiem pierwotnym, niemniej dla poziomu cen na tym rynku
istotna jest także struktura zasobu mieszkaniowego w poszczególnych miastach wg okresu budowy czy wg
wielkości mieszkań, a także udział w ofercie rynku wtórnego mieszkań inwestycyjnych z ostatniego boomu mieszkania te podnoszą średni poziom cen, co jest widoczne w Warszawie, Gdańsku czy Krakowie, gdzie ceny
ofertowe mieszkań na rynku wtórnym są o kilka procent wyższe niż na rynku pierwotnym. Z kolei w przypadku
Katowic i Łodzi – miast z dużym udziałem starszego zasobu oraz relatywnie mniejszym nasileniem nowego
budownictwa, i w związku z tym dużą ofertą mieszkań na rynku wtórnym, przeciętne ceny ofertowe mieszkań z
rynku pierwotnego są wyższe niż z rynku wtórnego.

W przypadku cen ofertowych metra kw. domu na rynku wtórnym w ostatnich dwóch kwartałach zmiany
cen były różnokierunkowe - średnia cena ofertowa 1 m kw. domu na rynku wtórnym na koniec III kw. 2011 r. w
porównaniu z I kw. 2011 r. była zbliżona w Poznaniu, niższa o 6-9% w Warszawie, Wrocławiu i Katowicach, o 520% wyższa w Krakowie, Gdańsku i Łodzi. W perspektywie dwuletniej cena ofertowa m kw. domu była, z
wyjątkiem Krakowa i Łodzi, niższa w analizowanych miastach (o 5% -13%).

O poziomie cen mieszkań w ostatnich dwóch kwartałach decydowała nadal duża podaż mieszkań na rynku
pierwotnym i wtórnym, przy słabszym popycie mieszkaniowym. Przyczyną takiej sytuacji jest oddziaływanie
następujących czynników występujących po stronie popytowej:
▪
stopniowo zaostrzana ocena zdolności kredytowej gospodarstw domowych w efekcie wdrażania
zatwierdzonej 25 stycznia 2011 r. nowelizacji Rekomendacji S, wyższe stopy procentowe, a także duża
zmienność na rynkach finansowych, ograniczały popyt mieszkaniowy; wg danych Związku Banków Polskich1
sprzedaż kredytów mieszkaniowych w III kw. 2011 r. wyniosła 12,8 mld zł, tj. o 4,6% mniej w porównaniu z
poprzednim kwartałem, i o 2,4% mniej r/r. Niewielki spadek w stosunku do poziomu sprzedaży w ostatnich 6
kwartałach (w granicach 12,5-13,2 mld zł kwartalnie) wskazuje na łagodne dostosowanie do stopniowo
wdrażanych w życie zaostrzeń regulacyjnych dot. oceny zdolności kredytowej. Na koniec III kw. 2011 r. banki
ankietowane przez ZBP obsługiwały 1,6 mln umów. W nowo udzielanych kredytach w ostatnim kwartale
nieznacznie obniżył się udział kredytów o średniej wartości LTV powyżej 80% (52,2% w III kw. 2011 r. wobec
55,3% w II kw. 2011 r.), wyższy nadal niż rok temu (46% w III kw. 2010 r.); struktura kredytów pod względem
okresu kredytowania nie zmieniła się znacząco w ostatnim kwartale, największy (60,4%) jest udział kredytów
o okresie zapadalności w przedziale 25-35 lat, wzrósł nieco udział kredytów udzielanych na okres powyżej
35 lat (8,9% w III kw. 2011 r. wobec 8,5% w II kw. 2011 r. i 9,1% w III kw. 2010 r.), nadal wśród
1
Bazy AMRON-SARFiN zasilane przez największe banki; dane reprezentatywne dla ok. 95% rynku kredytów dla klientów
indywidualnych.
4
Wyk.1 Ceny ofertowe mieszkań (w zł za m kw.)
na rynku pierwotnym
na rynku wtórnym
10000
10000
8000
8000
6000
6000
4000
4000
2000
2000
3 Q 09
1Q 10
3Q 10
1Q 11
Wrocław
Łódź
Kraków
Gdańsk
Katowice
Poznań
3Q 11
3 Q 09
Warszawa
1Q 10
3Q 10
1Q 11
Wrocław
Łódź
Kraków
Gdańsk
Katowice
Poznań
3Q 11
Warszawa
źródło: PONT Info
Wyk.4 Dynamika cen domów na rynku wtórnym
(analogiczny okres sprzed 2 lat =100)
Wrocław
9000
140
8000
Poznań
7000
600
0
5000
Łódź
120
4000
100
3000
Katowice
80
Kraków
60
3Q 09
Gdańsk
3Q 0 9
Warszawa
1Q 11
3Q 11
3Q 11 T *
1Q 10
3Q 10
1Q 11
3Q 11
Wrocław
Łódź
Kraków
Warszawa
Gdańsk
Katowice
Poznań
śr 7 miast
T* - ceny transakcyjne 3Q 11 wg baz CBN-AMRON;
w przypadku Gdańska dane dla Trójmiasta
źródło: PONT Info
Wyk.5 Dynamika cen mieszkań na rynku pierwotnym i
wtórnym (poprzednie dwa kw.=100)
Wyk.6 Dynamika cen mieszkań na rynku pierwotnym i
wtórnym (dwa lata temu =100)
110
110
100
100
90
90
80
80
3Q 09
1Q 10
3Q 10
1Q 11
Wrocław
Łódź
Kraków
Warszawa
Gdańsk
Katowice
Poznań
śr 7 miast
70
3Q 11
3Q 09
5
1Q 10
3Q 10
1Q 11
3Q 11
Wrocław
Łódź
Kraków
Warszawa
Gdańsk
Katowice
Poznań
śr 7 miast
Wyk.8 Struktura walutowa nowo udzielonych
kredytów w trzecim kwartale lat 2009-11
Wyk.7 Kwartalna sprzedaż kredytów mieszkaniowych
w okresie III kw.08 – III kw.11
18
t ys .
m ld z ł
90
16
80
14
70
12
60
10
50
8
40
6
30
4
20
2
10
0
0
3Q08
3Q09
3Q10
E UR
CHF
P LN
0
10
20
30
40
50
60
70
3Q11
3Q 09
wartość nowych umów w kwartale (L.oś)
3Q 10
80 90
w %
3Q 11
źródło: dane ZBP
liczba nowych umów (P.oś)
nowoudzielanych dominują kredyty złotowe (w III kw. 2011 r. stanowiły 78,4% ogółu wartości udzielonych
kredytów wobec 72,9% rok wcześniej); wśród kredytów denominowanych wzrósł udział denominowanych
wCHF (9,8% wobec 6,4% rok wcześniej), udział denominowanych w euro kształtował się w III kw. 2011 r. na
poziomie 11,8% (21,8% rok wcześniej). Niemniej, nadal 62% (zależnie od kursu złotego wobec CHF i euro)
zadłużenia ogółem stanowią kredyty walutowe. Wg danych NBP na koniec września 2011 r. stan zadłużenia z
tytułu kredytów mieszkaniowych wyniósł 310,3 mld zł.
W III kw. br. popyt mieszkaniowy nadal podtrzymywał program „Rodzina na swoim”, obowiązująca od 31
sierpnia br. nowelizacja programu, która spowodowała zasadnicze obniżenie współczynników stosowanych
dla obliczenia ceny 1 m kw. mieszkania nabywanego za kredyt z dopłatą, nie wpłynęła jeszcze obniżająco na
wyniki III kw. – obowiązywała jedynie w ostatnim miesiącu raportowanego okresu, a wyniki lipca i sierpnia
(czyli przed wejściem w życie nowelizacji) były zapewne lepsze dzięki zachętom do skorzystania z programu
na dotychczasowych zasadach, bardziej korzystnych dla klienta. Wg danych BGK w III kw. 2011 r. udzielono
14,3 tys. kredytów na kwotę 2,94 mld zł, jest to poziom podobny jak w II kwartale 2011 r., a w relacji do
▪
Wyk.10 Struktura wartości kredytów z programu
„ Rodzina na swoim” wg przeznaczenia
udzielonych w III kw. 2011 r.
Wyk.9 Liczba i wartość udzielonych kredytów
z programu „Rodzina na swoim”
w kolejnych kwartałach lat 2009 – 2011
3,5
16
budowa
dom u
20%
t ys .
mld zł
14
3
12
2,5
10
2
r yne k
wtór ny
48, 7%
8
1,5
6
1
4
0,5
r yne k
pie r wotny
31, 3%
2
0
0
1Q09 2Q09 3Q09 4Q09 1Q10 2Q10 3Q10 4Q10 1Q11 2Q11 3Q11
war toś ć (L)
liczba kr e dytów (P )
źródło: dane BGK
6
analogicznego kwartału 2010 r. oznacza o 43% więcej kredytów wartościowo i o 30% więcej ilościowo. Od
uruchomienia programu w styczniu 2007 r. banki uczestniczące w programie łącznie udzieliły 126,3 tys.
kredytów o wartości 23,3 mld zł; w strukturze wartości udzielanych kredytów wg przeznaczenia w III kw.
2011 r. przeważały kredyty na zakup na rynku wtórnym – 48,7 % udzielonych kredytów; kredyty na zakup
prawa do lokalu własnościowego (czyli mieszkań deweloperskich) stanowiły 31,3% wartości udzielonych
kredytów, a na budowę domu jednorodzinnego 20%, w porównaniu z poprzednim kwartałem nastąpiło
niewielkie przesuniecie w kierunku mieszkań z rynku pierwotnego i budowy domów kosztem mieszkań z
rynku wtórnego. Pod względem liczby udzielonych kredytów dominowały kredyty z przeznaczeniem na lokale
z rynku wtórnego (55,3 % kredytów ogółem), następnie prawo do lokalu własnościowego deweloperskiego
(25,4 %) i na budowę domu jednorodzinnego (19,3%). Średnia kwota kredytu udzielonego w III kw. 2011 r.
wyniosła w przypadku miast wojewódzkich 248 tys. zł (34% liczby udzielonych kredytów i 42% kwoty
udzielonych kredytów; na zakup prawa do lokalu własnościowego (czyli mieszkań deweloperskich)
przeznaczone było 40% kredytów ogółem w miastach i 45% ich wartości), natomiast województw 179,9 tys.
zł (66% liczby udzielonych kredytów i 58% wartości udzielonych kredytów); była ona też wyraźnie
zróżnicowana zależnie od lokalizacji inwestycji (miasta/województwa) (por. Aneks statystyczny, tab.2), jak i
przeznaczenia (rynek wtórny/ pierwotny/ budowa domu); generalnie najwyższa w przypadku rynku
pierwotnego w miastach (279 tys. zł), a najniższa w przypadku rynku wtórnego w województwach (152 tys.
zł). W strukturze wieku kredytobiorców dominują kredytobiorcy w wieku 25-34 lata (72% ogółu
kredytobiorców, otrzymali oni 77% kredytów przeznaczonych na inwestycje na rynku pierwotnym, 72% na
rynku wtórnym i 66% przeznaczonych na budowę domu);
▪ zachowania konsumentów - rynek konsumenta sprzyja przemyślanym decyzjom odnośnie zakupu
mieszkania, decyzje o zakupie mieszkania są podejmowane na ogół po spokojnym rozeznaniu sytuacji na
rynku, uwzględniającym też możliwości kredytowania zakupu;
▪ nadal spora przestrzeń do negocjacji ceny mieszkania na rynku wtórnym, jak i pierwotnym – wg informacji
agencji nieruchomości cena transakcyjna jest o kilka procent niższa od ofertowej (np. wg szacunków
Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości o ok. 5%); taka tendencja jest widoczna także w zestawieniu cen
ofertowych z bazy PONT info z cenami transakcyjnymi z CBN-AMRON dla III kw. 2011 r. w największych
miastach – najmniejsza jest rozpiętość w przypadku Krakowa, Wrocławia i Warszawy, największa w
przypadku Katowic i Łodzi; pozycję negocjacyjną deweloperów pogarsza wzrost oferty wynikający z
rozpoczynania nowych projektów przy rosnących zasobach niesprzedanych mieszkań;
▪ wg informacji pośredników nieruchomości (Emmerson S.A.) średni czas sprzedaży mieszkań na rynku
wtórnym w II-III kw. 2011 r. wydłużył się, w Warszawie wynosił w III kw. br. 101 dni (wobec 97 dni w I kw.),
w Krakowie odpowiednio 113 dni (wobec 98 dni), we Wrocławiu 98 dni (wobec 88 dni), o 13 dni dłużej niż
na początku roku.
oraz po stronie podażowej:
malejąca podaż mieszkań oddanych do użytku; w okresie trzech kw. br. oddano do użytku 87,3 tys. mieszkań,
o 11% mniej niż rok wcześniej. Mieszkania wybudowane indywidualnie stanowiły 58% ogółu wybudowanych
mieszkań (52% rok wcześniej), mieszkania deweloperskie 36% (odpowiednio 40%), spółdzielcze 2,5%
(odpowiednio 4%). Liczba oddanych mieszkań budowanych przez inwestorów indywidualnych była
nieznacznie wyższa r/r (o 1,1% więcej), w pozostałych segmentach zmalała - deweloperskich o 20% r/r,
Wyk.11 Mieszkania oddawane do użytku i rozpoczynane (średnia ruchoma z ostatnich 4. kwartałów)
30
tys. mieszkań
25
20
15
10
5
oddane bez deweloperów
oddane deweloperskie
rozpoczęte bez deweloperów
rozpoczęte deweloperskie
0
3Q06
3Q07
3Q08
3Q09
źródło: obliczenia własne na podstawie danych GUS
7
3Q10
3Q11
Wyk.12 Mieszkania oddane do użytku
w okresie trzech kwartałów 2010 i 2011 r.
(analog. okres poprzedniego roku =100,0)
spółdzielczych o 45%. Niemniej od września 2011 r.
statystyka miesięczna pokazuje, że w kolejnych
miesiącach liczba oddawanych mieszkań w
stosunku do poprzedniego miesiąca powoli wzrasta,
co może sygnalizować odwrócenie trendu
spadkowego zapoczątkowanego w poł. 2009 r., jest
to prawdopodobnie odzwierciedlenie wzrostowego
trendu rozpoczynanych mieszkań z okresu 4Q 2009
– 1Q 2011r.
▪
▪
Kat o w ic e
3Q 11
Gd ań s k
3Q 10
P o z n ań
W przypadku 10 największych miast (tj. o liczbie
ludności powyżej 300 tys.) liczba oddanych
mieszkań w okresie trzech kw. 2011 r. obniżyła się
we wszystkich, poza Szczecinem i Katowicami;
duże spadki wystąpiły w Warszawie i Wrocławiu,
relatywnie mniejsze w Gdańsku i Poznaniu (por.
Wykres 12 oraz Aneks statystyczny, tab.4).
Wro c ław
Łódź
Krak ó w
Wars z aw a
Liczba wydanych pozwoleń na budowę mieszkań
od 1,5 roku łagodnie wzrasta – w okresie trzech kw.
2011 r. wydano 141,3 tys. pozwoleń, tj. o 7%
więcej r/r;
25
50
75
100
125
150
źródło: dane WUS
w tym deweloperskich 60,1 tys., tj. o 23% więcej r/r. Liczba mieszkań rozpoczętych była podobna jak rok
temu (128, 3 tys.), deweloperskich o 4% niższa (46 tys. mieszkań, w październiku 2011 r. liczba mieszkań
rozpoczętych wzrosła o 9,9% r/r, natomiast zmalała o 2,7% liczba wydanych pozwoleń.
stabilizacja sprzedaży mieszkań przez deweloperów przy bardzo dużej ofercie na rynku; wg monitoringu
rynków mieszkaniowych prowadzonego przez firmę REAS w 6 aglomeracjach2 nie wykazuje istotnych zmian
w stosunku do trendów obserwowanych w ostatnich 7 kwartałach. Sprzedaż w III kw. 2011 r. utrzymywała
się na poziomie poprzedniego kwartału, natomiast wyraźnie wzrosła liczba nowo wprowadzonych mieszkań
do sprzedaży. Na koniec III kw. br. łączna oferta w 6 największych aglomeracjach wynosiła 48 tys. mieszkań
i była największa na tle notowań w ostatnich latach, wyraźnie wydłuża się czas niezbędny do
skomercjalizowania oferty, wynosił on ok. 7 kwartałów we Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi, 5,5 kw. w Krakowie,
6,3 kw. w Warszawie i 5,5 kw. w Trójmieście.

Nowe mieszkania oferowane na rynku w ostatnich dwóch kwartałach w znaczącej części były budowane
jeszcze w okresie tańszych materiałów i działek budowlanych oraz niższych kosztów osobowych, co daje
podstawy ich niższej ceny. Jednocześnie na koszty mieszkań budowanych i kończonych w 2011 r. rzutuje
ponowny niewielki wzrost cen realizacji robót budowlanych i materiałów budowlanych. Wg GUS w okresie
trzech kw. 2011 r. ceny produkcji budowlano-montażowej były o 0,8% wyższe r/r (wobec spadku o 0,2% rok
wcześniej), tendencje wzrostowe nasiliły się od lipca 2011 r. Z kolei wg danych SEKOCENBUD3 w budownictwie
wielorodzinnym w okresie trzech kw. 2011 r. koszty wzrosły o 1% (I kw. 2010 =100). Monitoring cen prowadzony
przez Polskie Składy Budowlane sygnalizuje powolny wzrostowy trend cen materiałów budowlanych w 2011 r.,
widoczny w szczególności w odniesieniu do materiałów suchej zabudowy wnętrz, izolacji termicznej, silikatów
oraz sprzętu budowlanego, a od października także drewna i materiałów drewnopochodnych. Negatywnie na
poziom kosztów oddziaływał niedobór specjalistów, skutkujący wzrostem kosztów płacowych, a także rosnące
koszty transportu.

Przy utrzymującej się spadkowej tendencji cen ofertowych mieszkań i niewielkim wzroście r/r
wynagrodzeń utrzymał się trend lekkiej poprawy wskaźnika dostępności mieszkania (czyli liczby metrów
możliwych do nabycia za przeciętne wynagrodzenie) w ostatnich dwóch kwartałach, niemniej dostępność
mieszkań nadal pozostaje na niskim poziomie. W okresie ostatnich dwóch kwartałów dostępność mieszkań lekko
wzrosła w Krakowie, Gdańsku i Poznaniu, nie zmieniła się w Katowicach i Warszawie, nieznacznie spadła w Łodzi.
▪
2
Rynek mieszkaniowy w Polsce, III kwartał 2011, REAS, Warszawa, październik 2011
3
Koszty i ceny w budownictwie po trzech kwartałach (wg systemu SEKOCENBUD); [w:] Licz i buduj 11/2011
8
Wyk.13 Dynamika wynagrodzeń brutto
(sek. przedsiębiorstw)
w największych miastach (poprzednie półrocze i
poprzedni rok =100)
Wyk.14 Dostępność mieszkań (liczba metrów możliwa
do nabycia za przeciętne wynagrodzenie)
w największych miastach
1,20
110
108
0,90
106
104
102
0,60
100
98
0,30
3Q 09
Kat o w ic e
Gdań s k
P o z n ań
Wro c ław
Ł ó dź
Krak ó w
Wars z aw a
96
1Q 10
3Q 10
1Q 11
3Q 11
Wrocław
Łódź
Kraków
Warszawa
Gdańsk
Katowice
Poznań
3Q 10=100
1Q 11=100
źródło: dane WUS
źródło: obliczenia własne na podstawie danych GUS i PONT info
Zestawienie wskaźnika dla 7 największych miast w okresie ostatnich dwóch latach pokazuje, że osiągnął on
najniższy poziom w III kw. 2009 r., najwyższy zaś w III kw. 2011 r. W dalszym ciągu relatywnie większa
dostępność cechuje Katowice (1,05) i Gdańsk (0,77), najmniejsza natomiast jest w Krakowie (0,55) i Wrocławiu
(0,56).

Osłabienie czynników fundamentalnych (takich jak słabsze tempo dochodów ludności, wyhamowywanie
wzrostu liczby gospodarstw domowych czy trend powolnego spadku liczby ludności), o ile w krótkim okresie
kilku kwartałów będzie słabo odczuwalne, to w dłuższym okresie może zmniejszać popyt mieszkaniowy. Dla
oceny siły oddziaływania czynników fundamentalnych ważna będzie aktualizacja danych demograficznych i dot.
mieszkań dokonana dzięki przeprowadzonemu w II kw. 2011 r. spisowi ludności i mieszkań (NSP 2011). Dane
spisowe są podstawą weryfikacji danych dot. liczby ludności i mieszkań, szacowanych w okresach między
spisowych w oparciu o dane sprawozdawcze.
9
CENY NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH W ŚREDNIEJ PERSPEKTYWIE;
RYZYKA SPADKU CEN
→
w krótkim okresie w dalszym ciągu niewielki trend spadkowy cen mieszkań z uwagi na presję
wysokiej podaży na rynku pierwotnym i wtórnym, rosnącej szybciej niż popyt (ograniczany bardziej
konserwatywną oceną zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców oraz wzrostem stóp
procentowych)
→
dodatkowo niekorzystnie z punktu widzenia rozmiarów popytu na kredyt będzie oddziaływała
mniejsza pula mieszkań o cenie m kw. pozwalającej na skorzystanie z preferencyjnego kredytu z
programu „Rodzina na swoim”; w latach 2010-2011 właśnie popyt generowany z programu
„Rodzina na swoim” hamował spadek cen mieszkań (związany z efektem cyklu na rynku
mieszkaniowym)
→
niemniej określony termin wygaszania programu „Rodzina na swoim” od stycznia 2013 r. stanowi
zachętę do poszukiwania mieszkania spełniającego wymogi programu i zakupu jeszcze z udziałem
kredytu preferencyjnego, dodatkowo są to z założenia kredyty złotowe, obecnie łatwiej dostępne w
sytuacji rygorystycznej polityki KNF względem kredytów walutowych
→
polityka kredytowa banków nadal pod wpływem presji konkurencji i jednocześnie nacisku nadzoru
finansowego na konserwatywną ocenę zdolności kredytowej, dodatkowo w kontekście ryzyk dla
stabilności makroekonomicznej, związanych z portfelem kredytów denominowanych w walutach
obcych
W perspektywie najbliższych dwóch – trzech kwartałów:
▪
najbardziej prawdopodobny wydaje się niewielki trend spadkowy cen mieszkań, jego przesłanką jest presja
wysokiej podaży na rynku pierwotnym (mieszkania wchodzące na rynek zgodnie z cyklem budowy, tj.
rozpoczęte w końcu 2009 r., a także rosnący zasób niesprzedanych gotowych mieszkań w ofercie
deweloperów) oraz wtórnym (istotnie zasilonym w kilku największych miastach mieszkaniami
inwestycyjnymi z ostatniego boomu), rosnącej szybciej niż popyt, ograniczany konsekwentnie
konserwatywną oceną zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców przez banki oraz wzrostem stóp
procentowych;
▪
słabnie podtrzymywanie poziomu cen mieszkań przez popyt generowany z wygaszanego od 2013 r.
programu „Rodzina na swoim” z uwagi na mniejszą (skutek obowiązującej od 31 sierpnia 2011 r. nowelizacji
programu) pulę mieszkań o cenie m kw. pozwalającej na skorzystanie z kredytu z dopłatą;
▪
przejściowo, tendencje spadkowe cen nowych mieszkań może też wzmacniać zwiększenie podaży przed
wejściem w życie ustawy deweloperskiej (intencja rozpoczęcia sprzedaży mieszkań zanim zaczną
obowiązywać nowe przepisy; ustawa wejdzie w życie 29 kwietnia 2012 r.);
▪
tendencje spadkowe cen mieszkań mogą być spowalniane niewielkim wzrostem kosztów budowy związanym
z oczekiwanym niewielkim wzrostem cen materiałów budowlanych.

Wyniki budownictwa mieszkaniowego będą w 2011 r. słabe na tle ostatnich lat, niemniej od września
2011 r. w kolejnych miesiącach poprawiają się r/r, będą więc przyczyniać się do wzrostu podaży nowych
mieszkań w najbliższych kilku kwartałach. Całoroczne wyniki za 2011 r. prawdopodobnie ukształtują się na
poziomie ok. 120-130 tys. (wobec 165 tys. w rekordowym 2008 r., 135 tys. w 2010 r.; 87 tys. po trzech kw.
2011); po kilku kwartałów wzrostu w III kw. br. liczba mieszkań rozpoczętych ustabilizowała się i była podobna
jak rok temu (128 tys., w tym 46 tys. deweloperskich), jest to skala nowego budownictwa, której można ze
sporym prawdopodobieństwem oczekiwać na rynku perspektywie najbliższych lat 2-3 lat. Liczba wydanych
pozwoleń na budowę mieszkań od 1,5 roku wzrasta – w okresie trzech kw. 2011 r. wydano 141 tys. pozwoleń, tj.
o 7% więcej r/r; w tym deweloperskich 60 tys., tj. o 23% więcej r/r, z uwagi na dłuższy okres ważności
pozwolenia i niewielkie nakłady finansowe z nim związane, poziom tego miernika słabiej niż liczba rozpoczętych
mieszkań, informuje wyprzedzająco o prawdopodobnych przyszłych rozmiarach budownictwa.

31 sierpnia 2011 r. weszła w życie Ustawa Sejmu z 15 lipca br. o zmianie Ustawy o finansowym
wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania z dn. 8 września 2006 r. Zgodnie ze znowelizowaną Ustawą,
nastąpiło: - zmniejszenie współczynnika kształtującego poziom limitu cenowo-kosztowego kwalifikującego
nieruchomość do objęcia finansowym wsparciem z obecnego 1,4 do 1,0 w przypadku rynku pierwotnego i do 0,8
w przypadku rynku wtórnego; - włączenie osób nie pozostających w związku małżeńskim do grona

10
uprawnionych do ubiegania się o kredyty preferencyjny (przy czym powierzchnia lokalu w ich przypadku nie
może przekroczyć 50 m kw. a dopłata do kredytu przysługuje do 30 m kw.); - wprowadzenie limitu wiekowego
kredytobiorców do maksymalnie 35 lat (docelowy kredytobiorca powinien złożyć wniosek najpóźniej do końca
roku kalendarzowego, w którym kończy 35 lat); - poszerzenie katalogu osób, które będą mogły przystąpić do
kredytu w przypadku nieposiadania przez docelowego kredytobiorcę zdolności kredytowej. Od stycznia 2013 r.
program będzie wygaszany, wnioski o kredyty preferencyjne będą przyjmowane do 31 grudnia 2012 r.

Skutkiem wprowadzonych zmian w stosunku do dotychczasowej
sytuacji będzie zasadnicze
ograniczenie akcji kredytowej kreowanej przez program - wyraźne obniżenie współczynników stosowanych dla
obliczenia ceny 1m kw. mieszkania nabywanego za kredyt preferencyjny będzie skutkowało ograniczaniem liczby
dostępnych mieszkań, spełniających te wymogi; w przypadku rynku wtórnego będzie to zdecydowane
ograniczenie, natomiast w przypadku rynku pierwotnego współczynnik skutkujący ceną na poziomie
przeciętnego kosztu budowy na rynku spowoduje zmniejszenie puli dostępnych mieszkań w programie do
mieszkań o mniej atrakcyjnych rozwiązaniach architektonicznych i lokalizacjach w budynkach (parter, ostatnie
piętra) czy w peryferyjnych lokalizacjach.

Poszerzenie grupy osób uprawnionych do zawarcia umowy o kredyt preferencyjny o „singli” (niewielkie
lokale - dostępne dla nich zgodnie z programem- należą do najbardziej poszukiwanych na rynku), a także w
przypadku nieposiadania przez docelowego kredytobiorcę zdolności kredytowej sprzyja jedynie nieznacznemu
wzrostowi popytu. Korzystnie z punktu widzenia podtrzymania popytu może też oddziaływać fakt, że program
dotyczy kredytów złotowych, które w warunkach obecnej zmienności kursu CHF i rygorystycznej polityki KNF
względem kredytów walutowych, mogą być chętniej zaciągane przez kredytobiorców.

1 października 2011 r. wojewodowie opublikowali wskaźniki przeliczeniowe kosztu budowy mieszkania
(w zł za m kw.) obowiązujące w kolejnych dwóch kwartałach (4Q 2011 i 1Q 2012); w stosunku do
obowiązujących bezpośrednio przed wejściem w życie nowelizacji są istotnie niższe (por. Aneks statystyczny, tab.
3), natomiast w zestawieniu do obowiązujących we wrześniu 2011 r . (czyli już zdecydowanie niższych limitów,
obniżających ich poziom w stosunku do stanu sprzed nowelizacji o 29% w przypadku mieszkań na rynku
pierwotnym i o 43% na rynku wtórnym), zmiany są różnokierunkowe i mniejsze, w granicach kilku procent.
Decyzja wojewodów ilustruje lokalną politykę, w kilku przypadkach nieco wyższy wskaźnik może przyczynić się
do niewielkiego zwiększenia liczby mieszkań w regionie, spełniających wymogi uczestnictwa w programie.

Kolejna ważna regulacja dla rynku mieszkaniowego - Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu
mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwaną ustawą deweloperską, wchodzi w życie 29 kwietnia 2012 r.
Ustawa wprowadza nadzór nad środkami powierzonymi deweloperom przez klientów oraz reguluje treść umowy
deweloperskiej, określając prawa i obowiązki stron (intencją jest ochrona klienta kupującego jeszcze
niewybudowane mieszkanie przed utratą środków w przypadku bankructwa dewelopera). Ustawa określa też
zasady dotyczące postępowania upadłościowego wobec dewelopera (gdy ogłosi on upadłość, priorytetem ma
być ukończenie inwestycji i oddanie mieszkań nabywcom). Obowiązkiem stanie się zawieranie umowy
przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Nowe przepisy przewidują, że deweloper będzie musiał zapewnić
nabywcy mieszkania lub domu co najmniej jeden z czterech tzw. środków ochrony: zamknięty mieszkaniowy
rachunek powierniczy, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy z gwarancją ubezpieczeniową albo bankową,
lub też otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Zgodnie z przyjętą Ustawą zabezpieczenia będą stosowane do przedsięwzięć deweloperskich "w
odniesieniu do których, rozpoczęcie sprzedaży (mieszkań lub domów) nastąpiło po dniu wejścia w życie ustawy".
Szybkie, z punktu widzenia długości cyklu inwestycyjnego na rynku mieszkaniowym, wejście w życie Ustawy,
może postawić mniejsze firmy w trudniejszej sytuacji (koszty wymaganych zabezpieczeń, do których nie zdążą
się przygotować), istnieje też ryzyko wzrostu wpływu na rynek (w kontekście dyktatu cen) większych, silniejszych
kapitałowo firm, które lepiej sprostają wymogom nowej ustawy. Szybkie wejście w życie Ustawy może też
przyspieszyć decyzje o sprzedaży projektów słabo zaawansowanych (tak, by zdążyć, nim zaczną obowiązywać
nowe przepisy, z ryzykiem dla kupującego nieterminowego zamknięcia projektu).

Nowelizacja rekomendacji S skutkuje bardziej konserwatywną oceną zdolności kredytowej
potencjalnych kredytobiorców, tym samym działa ograniczająco na akcję kredytową (a przez to na popyt na
mieszkania).
Rekomendacja S została przyjęta 25 stycznia 2011 r., ma zostać wdrożona w całości nie później niż do końca
2011 r.; rekomendacja zaleca zmniejszenie ekspozycji klienta na ryzyko walutowe, rzetelną i dokładną ocenę
zdolności kredytowej, kontrolowanie jakości portfela i odpowiednie ustanawianie zabezpieczeń, w szczególności:
▪
maksymalny poziom wydatków klienta na zobowiązania kredytowe w walucie nie powinien przekraczać 42%
w relacji do jego dochodów netto;
▪
w przypadku kredytów z okresem spłaty powyżej 25 lat klient będzie musiał wykazać się zdolnością
kredytową tak, jak zaciągałby kredyt na 25 lat;
11
jeśli w okresie spłaty kredytu kredytobiorca wkroczy w wiek emerytalny, to bank powinien uwzględnić w
badaniu zdolności kredytowej zmianę wysokości jego dochodu.
Obecnie KNF zapowiada ocenę w połowie 2012 r. wdrożenia regulacji przez banki, a także oddziaływania nowej
regulacji na rynek nieregulowany (zaostrzenie zasad kredytowych odcina część klientów od kredytu bankowego i
może powodować rozwój niekontrolowanej części rynku - parabanków i firm pożyczkowych). Szczególnym
przedmiotem obserwacji przez KNF jest udział w nowo udzielanych kredytach, kredytów o LTV przekraczającym
80%.

Czynnikiem ograniczającym akcję kredytową banków w obszarze kredytów denominowanych w
walutach obcych staje się uchwała KNF z 7 06. 2011 r. zmieniająca uchwałę KNF 76/2010. Zmiana polega na
podwyższeniu, z preferencyjnego poziomu 75% do bazowego poziomu 100%, wagi ryzyka dla ekspozycji, w
przypadku których wysokość raty kapitałowej lub odsetkowej jest uzależniona od zmian kursu walut innych niż
waluty przychodów osiąganych przez dłużnika m.in. dla ekspozycji zabezpieczonych na nieruchomości
mieszkalnej, która jest lub będzie zamieszkana lub przeznaczona pod wynajem przez właściciela. Zmiana oznacza,
że po wejściu uchwały w życie z dn. 30 czerwca 2012 r. bank na każde 100 zł kredytów walutowych w portfelu
będzie musiał utrzymywać na pokrycie ewentualnych strat 8 zł kapitału wobec dotychczasowych 6 zł. W opinii
KNF zwiększenie bufora kapitałowego dodatkowo uodporni banki na ryzyka związane z kredytami walutowymi.

Ryzyko kredytowe banków związane bezpośrednio ze znacznym spadkiem cen nieruchomości (i w
efekcie wartością zabezpieczeń) w warunkach polskich ocenia się raczej jako niewielkie, jednak w przypadku
kredytów denominowanych ryzyko to kumuluje się z ryzykiem kursowym - wg szacunków KNF obecnie kredyty
walutowe, których wartość w wyniku osłabienia złotego względem innych walut jest większa od wartości
nieruchomości, stanowią już ok. 10% kredytów mieszkaniowych ogółem. Znacznie większym problemem niż
ryzyko spadku cen nieruchomości może być ryzyko kredytowe związane z nadmiernym zadłużeniem
gospodarstw domowych lub utratą pracy przez kredytobiorcę, co przekłada się na pogorszenie spłacalności
kredytów mieszkaniowych.

Na koniec września 2011 r. wg danych NBP zagrożone kredyty stanowiły 2,2% kredytów
mieszkaniowych ogółem (wobec 2,1% na koniec czerwca 2011 r.), co jest dobrym wskaźnikiem na tle
zagrożonych kredytów konsumpcyjnych dla ludności (18,2% kredytów konsumpcyjnych ogółem wobec 18,0%
na koniec czerwca 2011 r.); niemniej w ostatnim okresie o wzroście portfela kredytów zagrożonych ogółem
zdecydowało zwiększenie zagrożonych kredytów mieszkaniowych, ich przyrost utrzymuje się na stałym poziomie,
a analiza opóźnień w spłacie wskazuje na wysokie prawdopodobieństwo dalszego pogarszania się jakości
portfela tych kredytów. Wartość kredytów zagrożonych udzielonych na cele mieszkaniowe wzrosła r/r o 54,1%,
do 6,9 mld zł na koniec września 2011 r. Dynamika wzrostu wartości zagrożonych kredytów była wyższa w
przypadku kredytów denominowanych w walutach obcych niż złotowych (odpowiednio o 60,4% r/r wobec
49,6% w przypadku zł), denominowane stanowiły 45,1% ogółu zagrożonych udzielonych na cele mieszkaniowe.

Relatywnie dobre wskaźniki dla segmentu mieszkaniowego będą się prawdopodobnie niekorzystnie
zmieniać - cechą kredytów mieszkaniowych jest ich „psucie się” przesunięte w czasie; badania w innych krajach
pokazują, że portfel mieszkaniowy zaczyna się psuć zwykle po ok. 5-7 latach. Wyniki analizy vintage dla
kredytów udzielonych w latach 2005-2011 pokazują pojawiającą się tendencje przyspieszonego psucia
(opóźnienie w spłacie powyżej 30 dni) kredytów udzielonych w latach 2007-2008, kredyty z tego okresu
charakteryzuje znacznie częstsze występowanie opóźnień niż w przypadku udzielonych w pozostałych latach
tego okresu. Wg danych Biura Informacji Kredytowej4 najgorszy portfel mieszkaniowy banki wygenerowały w III
kw. 2008 r., na koniec czerwca 2011 r. w roczniku 2008 mieszkaniowych kredytów złotowych było
obsługiwanych z opóźnieniem 3,55% rachunków, rocznik walutowy wykazuje 1,98%. Skutki ostatniego boomu na
rynku kredytów mieszkaniowych mogą więc być prawdopodobnie wyraźniej widoczne ok. 2012-2013 r.

W perspektywie najbliższych dwóch - trzech kwartałów należy oczekiwać utrzymywania niewielkiego
trendu spadkowego cen mieszkań z uwagi na presję wysokiej podaży na rynku pierwotnym i wtórnym, rosnącej
szybciej niż popyt ograniczany bardziej konserwatywną oceną zdolności kredytowej potencjalnych klientów,
dodatkowo przy nieco słabszym oddziaływaniu czynników fundamentalnych; w stosunku do sytuacji z końca
2011 r. będą to raczej spadki kilkuprocentowe niż gwałtowne załamanie.

Prawdopodobieństwo realizacji scenariusza spadku cen na rynku nieruchomości o więcej niż 30% w
ciągu najbliższych dwóch lat jest szacowane na mniej niż 25%. Materializacja tego mniejszościowego
scenariusza wiązałaby się z nawrotem zjawisk recesyjnych w gospodarce światowej, co przełożyłoby się na
silniejsze od oczekiwanego spowolnienie wzrostu gospodarczego w kraju (spadek dynamiki PKB, wzrost ryzyka
kredytowego, zacieśnienie polityki kredytowej przez banki).
▪
4
Kredyt trendy, Raport Biura Informacji Kredytowej, wrzesień 2011
12
Aneks
Zał.1. Źródła informacji o cenach nieruchomości analizowanych w Raporcie
▪ Analiza obejmuje ceny ofertowe z bazy PONT info Nieruchomości; baza zawiera (średnio dla jednego
okresu) ok. 45 tys. notowań cen mieszkań i 16 tys. domów. W przypadku mieszkań istotną część stanowią
notowania z rynku pierwotnego (65% notowań), natomiast w przypadku domów podstawowa informacja
pochodzi z rynku wtórnego - 90% notowań.
▪ Rynek nieruchomości ma charakter lokalny, analiza tych rynków pozwala na pewne uogólnienia dla
oceny sytuacji w kraju, przy zastrzeżeniu oczywistych, regionalnych specyfik. Analiza koncentruje się na
największych rynkach – 10 największych (o liczbie ludności powyżej 300 tys. osób) miast w Polsce koncentruje
ok. 27% ludności miejskiej i 39% nowego budownictwa w miastach.
▪ Ograniczenia informacyjne raportu wiążą się z jakością analizowanych danych z bazy, jak również ze
sposobem jej zasilania. Są to dane dotyczące cen ofertowych, pozyskiwane z różnych źródeł, często ta sama
oferta powtarza się w kolejnych aktualizacjach, a pozostawanie w bazie w kolejnych okresach notowań tych
samych nieruchomości (zwykle dłużej pozostają droższe) powoduje zawyżanie średniej ceny ofertowej,
zniekształcając wyniki analizy. Istotna dla jakości wnioskowania jest również nieporównywalność niektórych
danych w czasie z uwagi na rosnącą liczebność notowań bazy rozbudowywanej od 2004 r. Dla potrzeb raportu z
analizy zostały wyeliminowane informacje ze skrajnych decyli (najwyższe i najniższe obserwacje poziomu cen
ofertowych), co urealniło w wielu przypadkach analizowany materiał.
▪ Dane z bazy nie mogą być podstawą budowy indeksu ze względu na niedostateczną liczbę danych o
mieszkaniach o podobnych atrybutach (a przez to trudność ze sprowadzeniem ich do porównywalności); dobrze
natomiast ilustrują trend zmian w czasie i tak też są wykorzystywane. Przedmiotem analizy są zmiany w
poprzednim półroczu oraz poprzednich dwóch latach oraz przewidywania odnośnie trendu w perspektywie
średniookresowej; analiza jakościowa akcentuje kwestie oceny ryzyka spadku cen nieruchomości.
Zał. 2 Aneks statystyczny
Tab.1 Cena ofertowa 1 m kw. mieszkania/domu na koniec 3Q kwartału 2011 r. w relacji do jej poziomu dwa lata, rok i pół
roku temu
Cena ofertowa w 3Q 2011 Cena ofertowa w 3Q 2011
w relacji do ceny ofertowej w relacji do ceny ofertowej
w 3Q 2009
w 3Q 2010
(3Q 2009=100)
(3Q 2010=100)
Miasta
Cena ofertowa w 3Q
2011 w relacji do ceny
ofertowej w 1Q 2011
(1Q 2011=100)
Mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym
Wrocław
0,90
0,92
0,97
Łódź
0,95
0,98
1,03
Kraków
0,88
0,95
0,93
Warszawa
0,92
1,00
0,99
Gdańsk
1,00
0,99
0,99
Katowice
1,02
0,99
1,00
Poznań
przeciętna dla 7 miast (ważona l.
ludności)
0,90
0,94
0,97
0,92
0,97
0,98
0,94
0,98
Domy na rynku wtórnym
Wrocław
0,90
Łódź
1,15
1,21
1,23
Kraków
1,12
1,13
0,89
Warszawa
0,89
0,91
0,97
Gdańsk
0,87
1,05
1,01
Katowice
1,01
0,94
1,05
Poznań
przeciętna dla 7 miast (ważona l.
ludności)
0,91
0,99
0,94
0,95
1,00
0,99
źródło: obliczenia własne na podstawie danych bazy PONT Info Nieruchomości
13
Tab.2 Średnia wartość udzielonego kredytu (w tys. zł) wg stanu na 30.09.2011 r. w ramach programu „Rodzina na swoim” w
miastach o liczbie ludności powyżej 300 tys. i otaczających je województwach.
Średnia
Średnia kwota
Udział w wartości
kwota
Udział w wartości
kredytu
udzielonych kredytów
Województwa
kredytu
udzielonych kredytów
Miasto
(w tys. zł)
(w %)
(bez stolic województw)
(w tys. zł)
(w %)
Miasta razem
233
39,7 województwa razem
162
60,3
Warszawa
Kraków
Łódź
Wrocław
Poznań
Gdańsk
Szczecin
Bydgoszcz
Lublin
Katowice
318
253
171
268
228
247
206
175
196
165
11,9
4,3
1,9
4,0
3,0
2,6
1,5
1,7
1,3
0,6
190
173
141
170
169
190
166
146
147
151
8,9
4,0
2,7
5,1
6,7
5,4
3,3
2,8
2,9
7,8
mazowieckie
małopolskie
łódzkie
dolnośląskie
wielkopolskie
pomorskie
zachodniopomorskie
kujawsko-pomorskie*
lubelskie
śląskie
Uwaga: * także bez Torunia; źródło: BGK
Tab.3 Wskaźniki przeliczeniowe kosztu budowy mieszkania (w zł za m kw.) dla potrzeb programu „Rodzina na
swoim” obowiązujące od 1.10.2011 w miastach o liczbie ludności powyżej 300 tys. i otaczających je
województwach.
Miasto
do
30.08.11
rynek
pierwotny
4Q 11-1Q12
rynek
wtórny
3Q11-4Q12
Warszawa
9816
6435
5148
Kraków
6623
4588
3670
do
30.08.11
rynek
pierwotny
4Q 11-1Q12
rynek
wtórny
3Q11-4Q12
mazowieckie
5293
3636
2908
małopolskie
5004
3660
2923
Województwo
Łódź
6616
4664
3731
łódzkie
5006
3513
2810
Wrocław
6908
5002
4002
dolnośląskie
5137
3482
2785
Poznań
7182
5323
4258
wielkopolskie
4651
3416
2734
Gdańsk
6829
4878
3902
pomorskie
5694
4076
3260
Szczecin
4947
3616
2892
zachodniopomorskie
4794
3501
2800
Bydgoszcz
7014
5409
4327
kujawsko-pomorskie
5647
4106
3285
Lublin
Katowice
źródło: BGK
4817
3818
3054
lubelskie
4435
3148
2519
5518
4113
3290
śląskie
4710
3393
2714
Tab.4 Wybrane wskaźniki sytuacji demograficzno-ekonomicznej i wyniki budownictwa mieszkaniowego w
miastach o liczbie ludności powyżej 300 tys.
Miasto
Warszawa
Kraków
Łódź
Wrocław
Poznań
Gdańsk
Szczecin
Bydgoszcz
Lublin
Katowice
Ludność
(w tys. )
2010
1720,4
756,2
737,1
633,0
551,6
457,0
405,6
356,2
348,5
306,8
Stopa
bezrobocia
3Q 11
3,7
4,6
10,4
4,9
3,5
5,1
9,7
7,7
9,2
4,1
Przeciętne wynagrodzenie w
sektorze przedsiębiorstw
(miesięczne brutto w zł)
3Q 2011
3Q 2010=100
4615
103,9
3655
107,2
3170
102,3
3546
103,7
3997
105,3
4518
106,5
3564
105,5
3149
105,7
3457
115,5
4793
108,4
Nowe mieszkania
3Q 2011
3Q 2010=100
5514
57,7
3207
82,4
1138
78,1
2466
60,8
1110
86,0
2011
99,7
1054
108,3
513
67,4
1040
75,5
583
139,8
Źródło: Wybrane dane dla miast wojewódzkich, tab.34 [w:] Wrocław, sytuacja społeczno-gospodarcza, III kw. 2011 US we
Wrocławiu, Wrocław 2011, publikacja grudzień 2011; obliczenia własne
14
10000
zł/m kw.
Wyk. 15 Wskaźnik limitu kosztów
programu „Rodzina na swoim”
(zmiana wskaźnika co 2 dwa kwartały)
a przeciętna cena ofertowa (bez skrajnych decyli)
na rynku pierwotnym i wtórnym
w 7 największych miastach
w okresie 4Q 09 – 3Q 11
WARSZAWA
8000
pierwotny
6000
pierwotny
4000
wtórny
wtórny
2000
źródło: obliczenia własne na podstawie
danych PONT Info Nieruchomości i danych BGK
0
4Q09-1Q10 4Q09-1Q11 2Q10-3Q10 2Q10-3Q11 4Q10-1Q11 4Q10-1Q12
limit do 30.08.11
10000
limit od 31.08.11
2Q11-3Q11
rp Warszawa
3Q11
4Q11-1Q12
rw Warszawa
10000
zł/m kw.
KRAKÓW
zł/m kw.
8000
ŁÓDŹ
8000
6000
6000
4000
pierwotny
pierwotny
4000
pierwotny
pierwotny
wtórny
2000
wtórny
wtórny
2000
wtórny
0
4Q09-1Q10
4Q09-1Q11
2Q10-3Q10
2Q10-3Q11
limit do 30.08.11
4Q10-1Q11
4Q10-1Q12
limit od 31.08.11
2Q11-3Q11
rp Kraków
3Q11
4Q11-1Q12
0
4Q09-1Q10 4Q09-1Q11 2Q10-3Q10 2Q10-3Q11 4Q10-1Q11 4Q10-1Q12
rw Kraków
limit do 30.08.11
10000
zł/m kw.
limit od 31.08.11
2Q11-3Q11
rp Łódź
3Q11
4Q11-1Q12
rw Łódź
10000
zł/m kw.
WROCŁAW
8000
8000
6000
6000
pierwotny
pierwotny
4000
POZNAŃ
pierwotny
4000
pierwotny
wtórny
wtórny
wtórny
2000
0
4Q09-1Q10
4Q09-1Q11
2Q10-3Q10
2Q10-3Q11
limit do 30.08.11
4Q10-1Q11
limit od 31.08.11
4Q10-1Q12
2Q11-3Q11
rp Wrocław
3Q11
0
4Q11-1Q12
4Q09-1Q10 4Q09-1Q11 2Q10-3Q10 2Q10-3Q11 4Q10-1Q11 4Q10-1Q12
rw Wrocław
limit do 30.08.11
10000
zł/m kw.
wtórny
2000
limit od 31.08.11
2Q11-3Q11
rp Poznań
3Q11
4Q11-1Q12
rw Poznań
10000
zł/m kw.
GDAŃSK
8000
8000
6000
6000
4000
pierwotny
pierwotny
KATOWICE
4000
pierwotny
pierwotny
wtórny
wtórny
2000
2000
wtórny
wtórny
0
0
4Q09-1Q10 4Q09-1Q11 2Q10-3Q10 2Q10-3Q11 4Q10-1Q11 4Q10-1Q12 2Q11-3Q11
limit do 30.08.11
limit od 31.08.11
rp Gdańsk
3Q11
4Q09-1Q10 4Q09-1Q11 2Q10-3Q10 2Q10-3Q11 4Q10-1Q11 4Q10-1Q12 2Q11-3Q11
4Q11-1Q12
limit do 30.08.11
rw Gdańsk
15
limit od 31.08.11
rp Katowice
3Q11
rw Katowice
4Q11-1Q12