operat szacunkowy

Transkrypt

operat szacunkowy

OPERAT SZACUNKOWY
OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ
PRAWA WŁASNOŚCI DO NIERUCHOMOŚCI OZNACZONEJ
W EWIDENCJI GRUNTÓW JAKO DZIAŁKI
nr 135/2, 135/3 (KW nr KS1E/00031775/6) – OBRĘB WETLINA,
POŁOŻONE W MIEJSCOWOŚCI WETLINA, GMINA CISNA,
POWIAT LESKI, WOJEWÓDZTWO PODKARPACKIE
OPINIA W SPRAWIE: SYGN. AKT KM 122/16 KOMORNIKA SĄDOWEGO
PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU – TOMASZ KLUCZNIK KANCELARIA KOMORNICZA
DŁUŻNIK: JOANNA RYDEL (WETLINA 108, 38-608 WETLINA;
UL. WYBRZEŻE PIŁSUDSKIEGO 7, 37-700 PRZEMYŚL)
RAFAŁ RYDEL (WETLINA 108, 38-608 WETLINA;
UL. WYBRZEŻE PIŁSUDSKIEGO 7, 37-700 PRZEMYŚL)
SANOK, dnia 29 sierpnia 2016 roku
Sporządził: Maciej Lorenc
tel. 696 46 20 30
ul. Krzywa 5/34, 38-500 Sanok
www.promerit.pl
Nieruchomość gruntowa, działki nr 135/2, 135/3 (KW nr KS1E/00031775/6), obręb Wetlina,
jednostka ewidencyjna Cisna, powiat leski, województwo podkarpackie; opinia w sprawie sygn. akt KM 122/16
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
Podstawy sporządzenia operatu szacunkowego
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2015 poz. 1774)
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
(Dz. U. 2004 nr 207 poz. 2109 z późniejszymi zmianami)
Przedmiot wyceny
nieruchomość gruntowa
Cel wyceny
określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości gruntowej
jako podstawy do przeprowadzenia czynności komorniczych – opinia
w sprawie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Kancelaria
Komornicza Tomasz Klucznik, sygn. akt KM 122/16
Sposób wyceny
podejście porównawcze
Rodzaj praw
prawo własności w udziałach 1/1, na zasadzie wspólności ustawowej
majątkowej małżeńskiej: RAFAŁ RYDEL S. EDWARDA I ALICJI
ORAZ JOANNA RYDEL C. JANA I KRYSTYNY
Oznaczenie w ewidencji gruntów
Nr księgi wieczystej
KS1E/00031775/6
Jedn.
ewidencyjna
Cisna
Obręb
Arkusz
Wetlina
Numer
działki
Pow.
(m2)
135/2
1035
135/3
1055
3
Użytki gruntowe, klasa
Oznaczenie
Pow.
(m2)
Br-ŁV
ŁIV
Br-ŁV
ŁIV
258
777
504
551
Nr działki
Przeznaczenie nieruchomości
135/2, 135/3
MPZP: „Wetlina 2” – tereny zabudowy mieszkaniowej
(z dopuszczeniem m.in.: obiektów usługowych, zabudowy letniskowej i zagrodowej)
Opis
Nieruchomości
Działka ewidencyjna nr 135/2, 135/3 – obręb Wetlina
Nieruchomość gruntowa stanowiąca działki nr 135/2 i 135/3 z obrębu Wetlina, jednostki
ewidencyjnej Cisna, umiejscowiona jest w otoczeniu pojedynczej zabudowy mieszkaniowej
jednorodzinnej oraz turystycznej, w tym pensjonatowej i rekreacji indywidualnej.
W bezpośrednim sąsiedztwie znajdują się również grunty niezabudowane oraz lasy.
Nieruchomość znajduje się w sercu wysokich Bieszczadów, skąd rozciąga się widok na
połoniny, Smerek oraz Hnatowe Berdo, w okolicy znajduje się wiele szlaków turystycznych.
Grunt o powierzchni 2090m2 posiadają kształt zbliżony do rąbu, jednak dający możliwość
bardzo dobrego zagospodarowania. Zachodnią oraz południową granicę wyznaczają
utwardzone drogi gruntowe, droga asfaltowa znajduje się w odległości około 0,3km.
Odległość od drogi wojewódzkiej nr 897 oraz centrum miejscowości wraz
ze sklepami i restauracjami wynosi około 0,8km w linii prostej. Teren nieznacznie nachylony
na stronę południowo – wschodnią. Lokalizacja bardzo dobra. Grunt zabudowany jest
pensjonatem „Rydlówka”, obiektem wolnostojącym, murowanym, jednokondygnacyjny
z użytkowym poddaszem oraz strychem. Obiekt w całości podpiwniczony, od strony
wschodniej stanowiący przyziemie z bezpośrednimi wejściami z zewnątrz. Ławy
fundamentowe żelbetowe, ściany piwnic z betonu żwirowego. Ściany zewnętrzne z pustaków
ceramicznych, ściany wewnętrzne z pustaków i cegły pełnej ceramicznej. Stropy nad
piwnicami i parterem gęstożebrowe, dach o konstrukcji drewnianej dwuspadowy docieplony
wełną mineralną kryty blachodachówką. Budynek docieplony styropianem i oblicowany
deskami z drewna iglastego, mury przyziemia nieoblicowane. Obiekt składa się z dwóch
części z osobnymi wejściami. Od strony południowej znajdują się: pokoje gościnne, dwa
pokoje czteroosobowe, cztery pokoje dwuosobowe oraz jeden pokój jednoosobowy.
Od strony północnej znajduje się część apartamentowa składająca się z: trzech pokoi
dwuosobowych, dwóch łazienek, kuchni, jadalni, salonu oraz tarasu. Wszystkie pokoje
gościnne posiadają osobne łazienki z kabinami prysznicowymi, całość wyłożona płytkami,
do dyspozycji gości w części przyziemnej znajduje się także w pełni wyposażona kuchnia.
W budynku okna i drzwi drewniane, w oknach szyby zespolone, podłogi w pokojach
drewniane, korytarze i kuchnia wyłożone terakotą, w przyziemiu terakota.
Opracował:
Maciej Lorenc – rzeczoznawca majątkowy
Strona 2 z 20
Sanok, dnia 29 sierpnia 2016 roku
Opis
nieruchomości
Wszystkie pokoje w pełni umeblowane i wykorzystywane w dniu oględzin na cele noclegowe
dla gości pensjonatu. W części przyziemia znajdują się pomieszczenia restauracji wraz z
kuchnią, pomieszczeniami zaplecza oraz kotłownią. Łączna powierzchnia użytkowa budynku
wynosi 390,94m2. Dostępne instalacje: elektryczna, kanalizacja gminna, woda
z własnej studni, centralne ogrzewanie (piec na olej opałowy), na dachu znajdują się
kolektory słoneczne do podgrzewania wody. Stan techniczny budynku bardzo dobry,
standard wykończenia bardzo dobry. Zagospodarowanie terenu bardzo dobre, występuje
roślinność ozdobna, zadbana, porośnięta koszonymi trawami, nieogrodzona. W obrębie
nieruchomości znajduje się parking dla gości oraz miejsce na grill i ognisko.
Wartość rynkowa prawa własności,
działki ewidencyjne nr 135/2, 135/3
1278000 zł
JEDEN MILION DWIEŚCIE SIEDEMDZIESIĄT OSIEM TYSIĘCY zł
Data
określenia wartości
09 sierpnia 2016 roku
Data
sporządzenia operatu
29 sierpnia 2016 roku
Podpis
i pieczęć
autora
operatu
Opracował:
Strona 3 z 20
SPIS TREŚCI
1. CZĘŚĆ OGÓLNA ............................................................................................................................................... 5
1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY ........................................................................................................... 5
1.1.1. Przedmiot wyceny ............................................................................................................................ 5
1.1.2. Zakres opracowania ........................................................................................................................ 5
1.2. CEL WYCENY ............................................................................................................................................... 5
1.3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO .......................................................... 5
1.3.1. Podstawy formalne .......................................................................................................................... 5
1.3.2. Podstawy materialno – prawne .................................................................................................. 5
1.3.3. Podstawy metodologiczne ............................................................................................................ 5
1.3.4. Źródła danych merytorycznych .................................................................................................. 6
1.4. DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO .......................................................................... 6
2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA ................................................................................................................................ 6
2.1. OPIS NIERUCHOMOŚCI ........................................................................................................................... 6
2.1.1. Stan prawny przedmiotu wyceny............................................................................................... 6
2.1.2. Lokalizacja nieruchomości ............................................................................................................ 9
2.1.3. Stan użytkowy przedmiotowej nieruchomości ...................................................................... 9
2.1.4. Przeznaczenie nieruchomości .................................................................................................... 10
2.2. SPOSÓB WYCENY ................................................................................................................................... 10
2.2.1. Wskazanie rodzaju określanej wartości ................................................................................. 10
2.2.2. Zastosowana procedura określenia wartości ....................................................................... 11
2.3. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI ...................................................... 12
2.4. CHARAKTERYSTYKA RYNKU I SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH
RYNKOWYCH ...................................................................................................................................................... 12
2.5. AKTUALIZACJA CEN Z TYTUŁU UPŁYWU CZASU ......................................................................... 14
2.6. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ................................................................................ 15
2.6.1. Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi oraz opis nieruchomości
przyjętych do wyceny ................................................................................................................................ 15
2.6.2. Określenie cech rynkowych porównywanych nieruchomości, wyniki obliczeń ....... 18
2.7. WYNIK KOŃCOWY, UZASADNIENIE ................................................................................................. 20
3. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE ........................................................................................... 20
4. ZAŁĄCZNIKI ................................................................................................................................................... 20
Opracował:
Strona 4 z 20
1. CZĘŚĆ OGÓLNA
1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY
1.1.1. Przedmiot wyceny
Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa stanowiące działki ewidencyjne
nr 135/2, 135/3 położone w miejscowości Wetlina, gmina Cisna, powiat leski, województwo
podkarpackie. Dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr KS1E/00031775/6
przez IV Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Lesku.
1.1.2. Zakres opracowania
Zakresem wyceny jest określenie aktualnej wartości rynkowej prawa własności
do przedmiotowej nieruchomości gruntowej stanowiącej działki ewidencyjne nr 135/2,
135/3 położone w miejscowości Wetlina, gmina Cisna, powiat leski, województwo
podkarpackie.
1.2. CEL WYCENY
Zgodnie z zakresem opracowania, celem wyceny jest określenie wartości rynkowej
prawa własności do przedmiotowej nieruchomości gruntowej, będącej podstawą
do przeprowadzenia czynności komorniczych – opinia w sprawie Komornika Sądowego
przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Tomasz Klucznik Kancelaria Komornicza, sygn. akt
KM 122/16.
1.3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO
1.3.1. Podstawy formalne
Podstawę formalną niniejszego opracowania stanowi zlecenie Komornika Sądowego
przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Tomasz Klucznik Kancelaria Komornicza w Lesku, z dnia
28 czerwca 2016 roku, dotyczące sygn. akt KM 122/16.
1.3.2. Podstawy materialno – prawne
Podstawę materialno – prawną operatu szacunkowego stanowią:
 Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami
(Dz. U. 2015 poz. 1774);
 Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku
w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
(Dz. U. 2004 nr 207 poz. 2109 z późniejszymi zmianami).
1.3.3. Podstawy metodologiczne
Podstawy metodologiczne sporządzenia operatu szacunkowego stanowią:
 Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) uchwalone przez Radę Krajową Polskiej

Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, aktualne na dzień sporządzenia
operatu;
Szacowanie nieruchomości, pod redakcją J. Dydenki, Dom Wydawniczy ABC Wolters
Kluwer, Warszawa 2006 rok;
Opracował:
Strona 5 z 20
 E. Kucharska – Stasiak, Nieruchomość a rynek, Wydawnictwo Naukowe PWN,




Warszawa 2004 rok;
M. Prystupa, Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego –
wydanie drugie poprawione i uzupełnione, Seria Biblioteczka rzeczoznawcy majątkowego,
Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2003 rok;
W. Baranowski, M. Cyran, Wycena budynków, poradnik, WACETOB Sp. z o.o.,
Warszawa 1998 rok;
Kwartalnik WYCENA – wartość – obrót – zarządzanie nieruchomościami,
Educaterra Sp. z o.o., Olsztyn 2010 – 2016 rok;
Kwartalnik Rzeczoznawca Majątkowy, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców
Majątkowych, Warszawa 2010 – 2016 rok.
1.3.4. Źródła danych merytorycznych












Źródła danych merytorycznych niniejszego opracowania tworzą:
wypisy z rejestru gruntów;
wypis z kartoteki budynków;
kopia mapy ewidencyjnej;
kopia mapy zasadniczej;
księga wieczysta nr KS1E/00031775/6;
Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego „Wetlina 2”
uchwalony Uchwałą Nr III/28/98 Rady Gminy w Cisnej z dnia 30 grudnia 1998 roku;
Podsystem Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępniony
przez Ministerstwo Sprawiedliwości;
informacje o cenach transakcyjnych podobnych nieruchomości
uzyskane ze Starostw Powiatowych;
publikacje tematyczne z prasy i wydawnictw specjalistycznych;
informacje i dokumenty uzyskane od Zamawiającego dotyczące przedmiotu
i celu wyceny;
oględziny nieruchomości;
wyliczenia własne.
1.4. DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO




Daty istotne dla operatu szacunkowego są następujące:
data sporządzenia operatu szacunkowego: 29 sierpnia 2016 roku;
data określenia wartości przedmiotu wyceny: 09 sierpnia 2016 roku;
data określenia i uwzględnienia stanu przedmiotu wyceny: 09 sierpnia 2016 roku;
data dokonania oględzin nieruchomości i wywiadu terenowego: 09 sierpnia 2016 roku.
2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA
2.1. OPIS NIERUCHOMOŚCI
2.1.1. Stan prawny przedmiotu wyceny
Zgodnie z księgą wieczystą nr KS1E/00031775/6 prowadzoną przez IV Wydział Ksiąg
Wieczystych Sądu Rejonowego w Lesku, wyceniana nieruchomość oznaczona w ewidencji
gruntów jako działki nr 135/2, 135/3 z obrębu Wetlina, jednostki ewidencyjnej Cisna,
stanowi własność w udziałach 1/1, na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej
małżeńskiej: Rafał Rydel s. Edwarda i Elżbiety oraz Joanna Rydel c. Jana i Krystyny.
Opracował:
Strona 6 z 20
Dział I KW – Oznaczenie
KS1E/00031775/6
Działka ewidencyjna
Lp. 1
Nr 135/2
Obręb: 0015, WETLINA
Sposób korzystania: B – GRUNTY ROLNE ZABUDOWANE
Przyłączenie (numer księgi wieczystej, z której odłączono działkę, obszar):
/00002446/, 0,1029 HA
Lp. 2
Nr 135/3
Obręb: 0015, WETLINA
Sposób korzystania: B – GRUNTY ROLNE ZABUDOWANE
Przyłączenie (numer księgi wieczystej, z której odłączono działkę, obszar):
/00002446/, 0,1043 HA
Obszar całej nieruchomości: 0,2090 HA
Położenie
Miejscowość: WETLINA
Gmina: CISNA
Powiat: LESKI
Województwo: PODKARPACKIE
Dział I KW – Spis praw
BRAK WPISÓW
Dział II KW – Własność
Prawo własności w udziałach 1/1, na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej
małżeńskiej: RAFAŁ RYDEL S. EDWARDA I ALICJI ORAZ JOANNA RYDEL
C. JANA I KRYSTYNY
Dział III KW – Obciążenia
Lp. 1.
Numer wpisu: 1
Rodzaj wpisu: INNY WPIS
Treść wpisu: WSZCZĘCIE EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI PRZEZ KOMORNIKA
SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU W SPRAWIE KOMORNICZEJ
KM 122/16
Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną
(nazwa, siedziba, REGON): POWSZECHNA KASA OSZCZĘDNOŚCI BANK POLSKI
S.A. CENTRUM RESTRUKTURYZACJI I WINDYKACJI BIURO CRW W LUBLINIE,
WARSZAWA, 016298263
Dział IV KW – Hipoteka
Lp. 1.
Numer hipoteki (roszczenia): 8
Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA UMOWNA ZWYKŁA
Suma (słownie), waluta: 766500,00 ZŁ
Wierzyciel hipoteczny
(nazwa, siedziba): POWSZECHNA KASA OSZCZĘDNOŚCI BANK POLSKI S.A.
ODDZIAŁ 1 W PRZEMYŚLU, WARSZAWA
Lp. 2.
Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA UMOWNA KAUCYJNA
(nazwa, siedziba): POWSZECHNA KASA OSZCZĘDNOŚCI BANK POLSKI S.A.
ODDZIAŁ 1 W PRZEMYŚLU, WARSZAWA
Lp. 3.
Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA UMOWNA
(nazwa, siedziba): EFG EUROBANK ERGASIAS S.A. SPÓŁKA AKCYJNA ODDZIAŁ
W POLSCE, WARSZAWA
Lp. 4.
Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA PRZYMUSOWA
(nazwa, siedziba): NACZELNIK URZĘDU SKARBOWEGO, PRZEMYŚL, ORGAN
REPREZENUJĄCY SKARB PAŃSTWA
Opracował:
Strona 7 z 20
Lp. 5.
Lp. 6.
Lp. 7.
(nazwa,
siedziba):
ZAKŁAD
UBEZPIECZEŃ
SPOŁECZNYCH
ODDZIAŁ
W RZESZOWIE INPEKTORAT W PRZEMYŚLU, WARSZAWA
Lp. 8.
Lp. 9.
Dział IV KW – Hipoteka
Księga wieczysta prowadzona dla nieruchomości nie zawiera informacji
nt. powierzchni przedmiotowych działek, w procesie wyceny przyjęto miary zgodne
z aktualną ewidencją gruntów.
Wypis z rejestru gruntów wskazuje, iż podmiotami ewidencyjnymi są: Rafał Rydel
s. Edwarda i Elżbiety oraz Joanna Rydel c. Jana i Krystyny (charakter własności / władania:
własność; udział: 1/1, małżeństwo).
Oznaczenie w ewidencji gruntów
KS1E/00031775/6
Jedn.
ewidencyjna
Cisna
Obręb
Wetlina
Arkusz
Numer
działki
Pow.
(m2)
135/2
1035
135/3
1055
3
Użytki gruntowe, klasa
Oznaczenie
Pow.
(m2)
Br-ŁV
258
ŁIV
777
Br-ŁV
504
ŁIV
551
Stan prawny ustalono na podstawie dokumentacji uzyskanej ze Starostwa
Powiatowego w Lesku, od Zamawiającego wycenę, a także badania księgi wieczystej
w Podsystemie Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępnionym przez
Ministerstwo Sprawiedliwości.
Opracował:
Strona 8 z 20
2.1.2. Lokalizacja nieruchomości
Działki ewidencyjne nr 135/2, 135/3 usytuowane są w miejscowości Wetlina (gmina
Cisna, powiat leski).
Powiat leski znajduje się w południowo – wschodniej części województwa
podkarpackiego, w obszarze górskim Bieszczadów. Od strony wschodniej graniczy
z powiatem bieszczadzkim, od zachodniej i północnej z powiatem sanockim a od strony
południowej ze Słowacją. Zajmuje powierzchnię 83494 ha, którą na 2014 rok zamieszkiwało
26821 osób. Gminy wchodzące w skład powiatu należą do Wschodniobeskidzkiego Obszaru
Chronionego Krajobrazu (duża lesistość, bogaty świat zwierzęcy). Zdecydowaną większość
podmiotów gospodarczych stanowią jednostki sektora prywatnego, pozostałe należą
do sektora publicznego (przedsiębiorstwa państwowe, komunalne i jednostki budżetowe).
Gmina wiejska Cisna położona jest w powiecie leskim, województwie podkarpackim.
Zajmuje powierzchnię 28726ha. Lesistość gminy dochodzi do 87,5% jej ogólnej
powierzchni. Część obszaru gminy wchodzi w skład Bieszczadzkiego Parku Narodowego,
a reszta znajduje się w granicach Ciśniańsko – Wetlińskiego Parku Krajobrazowego.
Charakter turystyczny gminy stanowią walory naturalne. W 2014 roku zarejestrowanych
było 285 podmiotów gospodarki, z czego: około 5,6% w sektorze przemysłowym, około
5,6% w budowlanym i blisko 23,5% w rolniczym. W tym samym roku gminę zamieszkiwało
1726 osób, średnia gęstość zaludnienia wynosiła 6 osób na km 2. Wskaźnik ten dla
województwa podkarpackiego kształtował się na poziomie 119 osób na km 2, a w powiecie
leskim 32 osoby na km2. Udział bezrobotnych zarejestrowanych w liczbie ludności w wieku
produkcyjnym gminy wiejskiej Cisna wynosił 18,4% (powiat leski – 15,6%). W 2014 roku
na terenie gminy oddano do użytkowania na 10 tys. ludności 69 mieszkań (powiat leski – 33
mieszkania). Dane opracowane na podstawie Statystycznego Vademecum Samorządowca
2015, opublikowanego przez Urząd Statystyczny w Rzeszowie.
2.1.3. Stan użytkowy przedmiotowej nieruchomości
Działka ewidencyjna nr 135/2, 135/3 – obręb Wetlina
Nieruchomość gruntowa stanowiąca działki nr 135/2 i 135/3 z obrębu Wetlina,
jednostki ewidencyjnej Cisna, umiejscowiona jest w otoczeniu pojedynczej zabudowy
mieszkaniowej jednorodzinnej oraz turystycznej, w tym pensjonatowej i rekreacji
indywidualnej. W bezpośrednim sąsiedztwie znajdują się również grunty niezabudowane
oraz lasy. Nieruchomość znajduje się w sercu wysokich Bieszczadów, skąd rozciąga się
widok na połoniny, Smerek oraz Hnatowe Berdo, w okolicy znajduje się wiele szlaków
turystycznych. Grunt o powierzchni 2090m2 posiadają kształt zbliżony do rąbu, jednak
dający możliwość bardzo dobrego zagospodarowania. Zachodnią oraz południową granicę
wyznaczają utwardzone drogi gruntowe, droga asfaltowa znajduje się w odległości około
0,3km. Odległość od drogi wojewódzkiej nr 897 oraz centrum miejscowości wraz
ze sklepami i restauracjami wynosi około 0,8km w linii prostej. Teren nieznacznie nachylony
na stronę południowo – wschodnią. Lokalizacja bardzo dobra.
Ocena cech nieruchomości gruntowej (z wykluczeniem części składowych)
Lokalizacja
Dojazd
Ukształtowanie terenu
Powierzchnia
Kształt
b. dobra
dobry
dobre
dobra
b. dobry
Grunt zabudowany jest pensjonatem „Rydlówka”, obiektem wolnostojącym,
murowanym, jednokondygnacyjny z użytkowym poddaszem oraz strychem. Obiekt w całości
podpiwniczony, od strony wschodniej stanowiący przyziemie z bezpośrednimi wejściami
z zewnątrz. Ławy fundamentowe żelbetowe, ściany piwnic z betonu żwirowego. Ściany
zewnętrzne z pustaków ceramicznych, ściany wewnętrzne z pustaków i cegły pełnej
ceramicznej. Stropy nad piwnicami i parterem gęstożebrowe, dach o konstrukcji drewnianej
dwuspadowy docieplony wełną mineralną kryty blachodachówką. Budynek docieplony
Opracował:
Strona 9 z 20
styropianem i oblicowany deskami z drewna iglastego, mury przyziemia nieoblicowane.
Obiekt składa się z dwóch części z osobnymi wejściami. Od strony południowej znajdują się:
pokoje gościnne, dwa pokoje czteroosobowe, cztery pokoje dwuosobowe oraz jeden pokój
jednoosobowy. Od strony północnej znajduje się część apartamentowa składająca się
z: trzech pokoi dwuosobowych, dwóch łazienek, kuchni, jadalni, salonu oraz tarasu.
Wszystkie pokoje gościnne posiadają osobne łazienki z kabinami prysznicowymi, całość
wyłożona płytkami, do dyspozycji gości w części przyziemnej znajduje się także w pełni
wyposażona kuchnia. W budynku okna i drzwi drewniane, w oknach szyby zespolone,
podłogi w pokojach drewniane, korytarze i kuchnia wyłożone terakotą, w przyziemiu
terakota. Wszystkie pokoje w pełni umeblowane i wykorzystywane w dniu oględzin na cele
noclegowe dla gości pensjonatu. W części przyziemia znajdują się pomieszczenia restauracji
wraz z kuchnią, pomieszczeniami zaplecza oraz kotłownią. Łączna powierzchnia użytkowa
budynku wynosi 390,94m2. Dostępne instalacje: elektryczna, kanalizacja gminna, woda
z własnej studni, centralne ogrzewanie (piec na olej opałowy), na dachu znajdują się
kolektory słoneczne do podgrzewania wody. Stan techniczny budynku bardzo dobry,
standard wykończenia bardzo dobry. Zagospodarowanie terenu bardzo dobre, występuje
roślinność ozdobna, zadbana, porośnięta koszonymi trawami, nieogrodzona. W obrębie
nieruchomości znajduje się parking dla gości oraz miejsce na grill i ognisko.
Ocena cech nieruchomości
Lokalizacja
Stan
techniczny
budynku
Powierzchnia
użytkowa
Powierzchnia
gruntu
Zagospodarowanie
terenu
Ukształtowanie
terenu
b. dobra
b. dobry
zadowalająca
zadowalająca
b. dobre
dobre
2.1.4. Przeznaczenie nieruchomości
Działki ewidencyjne nr 135/2, 135/3 z obrębu Wetlina, jednostki ewidencyjnej Cisna,
objęte są Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego „Wetlina 2” uchwalonym
Uchwałą Nr III/28/98 Rady Gminy w Cisnej z dnia 30 grudnia 1998 roku z późniejszymi
zmianami.
Nieruchomość
położona
jest
w
terenach
zabudowy
mieszkaniowej
(z dopuszczeniem m.in. obiektów usługowych, zabudowy letniskowej i zagrodowej.
Nr działki
Przeznaczenie nieruchomości
135/2, 135/3
MPZP: „Wetlina 2” – tereny zabudowy mieszkaniowej
(z dopuszczeniem m.in. obiektów usługowych, zabudowy letniskowej i zagrodowej)
2.2. SPOSÓB WYCENY
2.2.1. Wskazanie rodzaju określanej wartości
Rodzaj określonej wartości ustalono kierując się zaleceniami zawartymi
w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny oraz zgodnie z obowiązującymi na dzień
wyceny przepisami prawa:
 Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Rozdział 2 Określenie wartości
nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny);
 Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dział IV – Wycena
Nieruchomości, Rozdział I – określenie wartości nieruchomości).
Opracował:
Strona 10 z 20
Zgodnie
z
obowiązującymi
przepisami
prawa,
postanowieniami
umowy
z
Zamawiającym,
celem
sporządzenia
wyceny,
stanem
rynku
nieruchomości
porównywalnych oraz uwarunkowaniami szczególnymi wycenianej nieruchomości w procesie
wyceny określono wartość rynkową nieruchomości przyjmując założenie, iż określona
wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą
do uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy przyjęciu następujących założeń:
 strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają
stanowczy zamiar zawarcia umowy;
 upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku
i do wynegocjowania warunków umowy.
2.2.2. Zastosowana procedura określenia wartości
Postępując zgodnie z przepisami prawa oraz zapisami Powszechnych Krajowych
Zasad Wyceny (PKZW), jednocześnie mając na uwadze ustalony przez Zamawiającego
zakres i cel wyceny ustalono sposób określenia wartości. Ponieważ znaleziono kilka
podobnych transakcji dotyczących nieruchomości o podobnym przeznaczeniu do wycenianej
zastosowano podejście porównawcze z uwzględnieniem metody porównywania parami.
Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość
wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach
transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze
względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami
podobnymi.
Procedura szacowania w podejściu porównawczym w metodzie porównywania parami
jest następująca:
 utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych
i cechach, stanowiącego podstawę wyceny;
 aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny;
 ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na
rynku nieruchomości;
 ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych;
 ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych;
 wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech
nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości
stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką;
 charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do
przyjętej skali cech rynkowych;
 przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami
wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen
nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań;
 obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań
przy użyciu określonych poprawek;
 obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej
z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań
w poszczególnych
parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest
zróżnicowana;
 określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości
jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku
czy lokalu).
Szczegółowy opis zastosowania podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości
zawiera Nota Interpretacyjna nr 1 (PKZW).
Sposób wyceny nieruchomości
Podejście wyceny
porównawcze
Metoda wyceny
porównywania parami
Opracował:
Strona 11 z 20
2.3. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI
Południowo – wschodnią cześć województwa podkarpackiego, w rejonie której
obowiązywał niegdyś kataster austriacki prowadzony systemem parcelowym, charakteryzują
działki niewielkie powierzchniowo. Parcela oznaczała tutaj ciągłą część uprawy (użytku
gruntowego), paryfikatu lub gruntu wolnego od podatku znajdującego się w tym samym
posiadaniu. Za odrębną parcelę uważano taką, w której między innymi poszczególne części
wpisane były do różnych ksiąg lub określenie przydatności do jednej całości było utrudnione.
Po latach stagnacji, w połowie lat 70-tych i 80-tych, od początku lat 90-tych notuje
się dynamiczny rozwój bazy wypoczynkowo – usługowej. Duży wpływ na ten stan ma fakt
przemian społeczno – politycznych, który pozwolił na inwestycje kapitałowe biznesu.
Przykładem są tu miejscowości: Polańczyk, Solina, Myczkowce, Wołkowyja, Cisna, Wetlina.
Szeroka oferta usługowa pozwala na przyjazd turystów z różnych klas społecznych. Rynek
lokalny obrotu nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi budynkami rekreacji
indywidualnej i pensjonatowej podobnymi do wycenianego jest słabo rozwinięty, badany
obszar powiatu leskiego charakteryzuje się stanem prawnym gruntów uregulowanym niemal
wyłącznie jako prawo własności. Ceny podobnych nieruchomości zależą w głównej mierze
od lokalizacji względem centrum miejscowości oraz lokalizacji względem Zalewu Solińskiego
oraz najwyższych partii Bieszczadów. Ceny podobnych nieruchomości kształtują się na
poziomie od 2000 do maksymalnie 4000 zł/m2 powierzchni użytkowej.
Na potrzeby niniejszej wyceny dokonano również badania poziomu cen rynkowych
uzyskiwanych na rynku lokalnym, tj. obszarze powiatu leskiego w transakcjach kupna /
sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo.
Rynek ten charakteryzuje się stanem prawnym gruntów uregulowanym niemal wyłącznie
jako prawo własności. Ceny jednego m2 nieruchomości podobnych kształtują się na
poziomie od około 30 zł do około 70 zł.
Do obliczeń wybrano transakcje najbardziej wiarygodne i spełniające warunki
całkowitej niezależności, odrzucono nieruchomości osiągające ceny najbardziej skrajne
i rodzące wątpliwości pod względem atrybutów, które powinna spełniać transakcja rynkowa.
Przyjęto do analizy transakcje przekraczające okres 2 lat, z uwagi na cechy nieruchomości
podobnych oraz ich ograniczoną ilość.
Badaniem objęto:
 zbiory cen transakcyjnych Starostwa Powiatowego w Lesku;
 informacje uzyskane od zarządców nieruchomości;
 informacje uzyskane od pośredników w handlu nieruchomościami.
Charakterystyka i zasięg rynku nieruchomości

Rodzaj rynku

rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych podobnymi
nieruchomościami, tj. budynkami letniskowymi i pensjonatami
rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych
przeznaczonych pod budownictwo usługowe i turystyczne
Obszar rynku
powiat leski
Okres badania cen
od września 2013 roku do dnia opracowania operatu
2.4. CHARAKTERYSTYKA RYNKU I SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI
W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH
Do określenia wag cech rynkowych posłużono się analizą preferencji uczestników
lokalnego rynku i podobnych rynków równoległych nieruchomości, którą wykonano
na podstawie własnego doświadczenia, wywiadu przeprowadzonego wśród rzeczoznawców
majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz aktywnych uczestników rynku.
Wykorzystanie innych sposobów ustalenia wag, a szczególnie na podstawie analizy bazy
danych było niemożliwe, ze względu na brak nieruchomości porównawczych różniących się
tylko jedną cechą. Opis i procentowy udział poszczególnych cech rynkowych (wagi cech)
zamieszczono w niniejszym podrozdziale.
Opracował:
Strona 12 z 20
Określenie wag cech rynkowych
dot. gruntów zabudowanych budynkami rekreacji indywidualnej oraz pensjonatowej
Cecha rynkowa
Waga
cechy
Podział
na oceny
w obrębie
cechy
Opis
b. dobra
Bardzo dobry dostęp do komunikacji, obiektów handlowo
– usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej.
Centrum miasta lub miejscowości oraz tereny uznawane za modne
i atrakcyjne do zagospodarowania. Bezpośrednie sąsiedztwo terenów
turystycznych (jezioro, las, góry, itp.)
dobra
Dobry dostęp do komunikacji, obiektów handlowo –
usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej.
Położenie w pobliżu centrum miasta lub miejscowości
z niewielką odległością do najbliższego miasta. Tereny turystyczne
w niewielkiej odległości
zadowalająca
Utrudniony dostęp do komunikacji, znaczna odległość
do obiektów handlowo – usługowych, oświatowych oraz innych obiektów
użyteczności publicznej. Tereny położone z dala od centrum miasta,
miejscowości z dużą odległością do najbliższego miasta.
Znaczna odległość od terenów turystycznych
b. dobry
Budynki kilkuletnie lub starsze po generalnym remoncie.
dobry
Budynki dobrze utrzymane, nie wymagające poniesienia dużych nakładów
na cele remontowe lub adaptacji.
zadowalający
Budynki w stanie zadawalającym, wymagające poniesienia znacznych
nakładów na cele remontowe lub adaptacji.
b. dobra
Pow. od 50m2 do 70m2 umożliwiająca optymalny i wygodny pobyt,
mogąca wpływać na niższy koszt utrzymania.
dobra
Pow. pomiędzy 30m2 a 50m2 oraz 70m2 a 100m2 umożliwiająca dobry
i wygodny pobyt, mogąca wpływać na przeciętny koszt utrzymania.
zadowalająca
Powierzchnia do 30m2 oraz powyżej 100m2 utrudniająca wygodny pobyt,
mogąca wpływać na wyższy koszt utrzymania.
b. dobra
Powierzchnia pomiędzy 400m2 a 600m2.
dobra
Powierzchnia pomiędzy 300m2 a 400m2 oraz 600m2 a 1000m2.
zadowalająca
Powierzchnia do 300m2 oraz powyżej 1000m2.
b. dobre
Nieruchomość bardzo dobrze utrzymana, zadbana.
Obecność roślin ozdobnych oraz innych elementów
wpływających na poczucie estetyki.
dobre
Nieruchomość dobrze utrzymana, zadbana.
Obecność roślin ozdobnych oraz innych elementów
wpływających na poczucie estetyki.
zadowalające
Nieruchomość niezadbana.
Nasadzenia błędnie zaplanowane, bez kontroli wzrostu.
Brak elementów wpływających na poczucie estetyki.
b. dobre
Teren płaski, brak spadków, nie występują
uciążliwości dot. zagospodarowania.
dobre
Niewielkie nachylenie terenu, występują nieznaczne
utrudnienia dot. zagospodarowania.
zadowalające
Znaczny spadek terenu, występują istotne utrudnienia dot.
zagospodarowania. Możliwe zastoiska wodne, tereny zalewowe.
Lokalizacja
30%
Wiek, stan
techniczny
i funkcjonalny
budynku
25%
Powierzchnia
użytkowa
20%
Powierzchnia
gruntu
10%
Zagospod.
terenu
10%
Ukształtowanie
terenu
5%
Opracował:
Strona 13 z 20
Określenie wag cech rynkowych
dot. gruntów niezabudowanych przeznaczonych na cele budowlane
Cecha rynkowa
Waga
cechy
Lokalizacja
30%
Dojazd
20%
Ukształtowanie
terenu
15%
Powierzchnia
20%
Kształt
15%
Podział
na oceny
w obrębie
cechy
Opis
b. dobra
Bardzo dobry dostęp do komunikacji, obiektów handlowo
Centrum miasta lub miejscowości oraz tereny uznawane
za modne i atrakcyjne do zagospodarowania.
dobra
Dobry dostęp do komunikacji, obiektów handlowo
Położenie w pobliżu centrum miasta, miejscowości
z niewielką odległością do najbliższego miasta.
zadowalająca
Utrudniony dostęp do komunikacji, znaczna odległość do obiektów
handlowo – usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności
publicznej. Tereny położone z dala od centrum miasta, miejscowości
z dużą odległością do najbliższego miasta.
b. dobry
Dojazd publiczną drogą asfaltową.
dobry
Krótkie odcinki drogą gruntową.
Położenie przy drodze asfaltowej – brak urządzonego zjazdu.
zadowalający
Dojazd uciążliwy, długie odcinki drogą gruntową. Drogi umowne
o nieuregulowanym stanie prawnym, służebności. Brak dojazdu.
b. dobre
Teren płaski, brak spadków, nie występują
uciążliwości dot. zagospodarowania.
dobre
Niewielkie nachylenie terenu, występują nieznaczne
utrudnienia dot. zagospodarowania.
zadowalające
Znaczny spadek terenu, występują istotne utrudnienia
dot. zagospodarowania. Możliwe zastoiska wodne, tereny zalewowe.
b. dobra
Powierzchnia pomiędzy 1500m2 a 2000m2.
dobra
Powierzchnia pomiędzy 700m2 a 1500m2 oraz 2000m2 a 3000m2.
zadowalająca
Powierzchnia do 700m2 oraz powyżej 3000m2.
b. dobry
Regularny przebieg granic, kształt dający
możliwość optymalnego wykorzystania.
dobry
Regularny przebieg granic, kształt dający
możliwość dobrego wykorzystania.
zadowalający
Nieregularny przebieg granic, działki wąskie lub mocno wydłużone,
kształt uniemożliwiający racjonalne wykorzystywanie.
2.5. AKTUALIZACJA CEN Z TYTUŁU UPŁYWU CZASU
Na rynku nieruchomości niezwykle rzadko występuje zjawisko stagnacji cen
transakcyjnych. Zmiana cen jest wypadkową oddziaływań wielu procesów, nie tylko
ekonomicznych, ale również instytucjonalnych, prawnych, demograficznych.
Ustalenie wskaźnika wzrostu / spadku cen nieruchomości gruntowych zabudowanych
pensjonatami, hotelami oraz ośrodkami wypoczynkowymi
Badając ceny sprzedaży oraz cechy rynkowe nieruchomości pensjonatowych
i letniskowych, stwierdzono że występujący na rynku trend ma charakter nieliniowy,
a w dodatku jest on silnie zaburzony przez fakt, że w ciągu badanego okresu czasowego
budynki w bardzo dobrym stanie technicznym były rzadko przedmiotem obrotu.
Zdecydowana większość transakcji pensjonatami na analizowanym rynku w ostatnich latach
to obiekty do modernizacji, o typowym standardzie FWP lub gorszym.
Opracował:
Strona 14 z 20
Analiza w publikacjach specjalistycznych oraz informacje uzyskane z rynku dają
wniosek, że korelacja zmiennej czas względem ceny jednostkowej daje wartość ujemną
potwierdzającą trend spadkowy. Podobnie jest w przypadku obliczeń zachowania tej
zmiennej metodą regresji liniowej. Wymiar spadku na rynku hotelowym zawiera się
w przedziale od -2% w skali miesiąca, jednak obarczony jest błędem oszacowania.
Dla potrzeb niniejszej wyceny przeprowadzono korektę cen, ustalacjąc ich spadek
na poziomie 3,84%, co daje trend czasowy na poziomie -0,32% miesięcznie. Dla potrzeb
wyceny dokonano aktualizacji cen transakcyjnych zgodnie z przyjętym parametrem trendu
zmiany cen.
Ustalenie wskaźnika wzrostu / spadku cen
nieruchomości przeznaczonych na cele budowlane
Do obliczenia wskaźnika wzrostu / spadku przyjęto transakcje porównywalne
do wycenianej (nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod
budownictwo) dokonane w latach 2010 – 2015, na terenie powiatu leskiego, (cena
transakcyjna w przeliczeniu na zł/m2 powierzchni działki). Przeprowadzona analiza cen
zmienności w czasie wykazała tendencję wzrostową na poziomie 2,14% w skali roku
(tj. 0,18% w skali miesiąca).
2.6. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI
2.6.1. Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi
oraz opis nieruchomości przyjętych do wyceny
Nieruchomości gruntowe zabudowane pensjonatami, hotelami, ośrodkami wypoczynkowymi
Pow. działki (m2)
Pow. użytkowa
(m2)
Solina
Zawóz
2014-10-27
566
51,10
115000
2250,49
2099,26
2B
Cisna
Strzebowiska
2015-07-13
2085
75,00
322000
4293,33
4114,73
3C
Cisna
Strzebowiska
2014-03-28
2693
75,00
348619
4648,25
4231,77
4
Solina
Zawóz
2015-08-17
412
36,00
90000
2500,00
2404,00
5
Baligród
Bystre
2015-04-24
1048
33,00
75685
2293,48
2176,05
Cena 1 m2 p. u.
zaktualizowana
na datę wyceny
(zł)
Obręb
Cena transakcyjna
1m2 p. u. (zł)
Jednostka
ewidencyjna
1A
Data transakcji
Lp.
Cena transakcyjna
(zł)
Wykaz transakcji przyjętych do analizy:
Opis nieruchomości przyjętych do wyceny:
Nieruchomość A – nieruchomość gruntowa o powierzchni 566m2 zabudowana jest
wolnostojącym budynkiem rekreacji indywidualnej, niepodpiwniczonym, z użytkowym
poddaszem. Budynek o konstrukcji drewnianej ścian zewnętrznych, wewnętrznych i dachu,
ściany konstrukcyjne zewnętrzne przyziemia z pustaków siporex ocieplone styropianem.
Dach dwuspadowy kryty blachą. Powierzchnia użytkowa wynosi 51,10m 2. Nieruchomość
dobrze utrzymana. Na działce znajduje się również niewielka drewniana altana kryta blachą.
Stan techniczny ogółu dobry. Dojazd drogą gruntową, w niewielkiej odległości przebiega
droga utwardzona oraz publiczna droga o nawierzchni asfaltowej. Teren istotnie pochyły.
Odległość od Zalewu Solińskiego wynosi około 50m w linii prostej. Lokalizacja bardzo dobra.
Opracował:
Strona 15 z 20
Lokalizacja
Stan
techniczny
budynku
Powierzchnia
użytkowa
Powierzchnia
gruntu
Zagospodarowanie
terenu
Ukształtowanie
terenu
b. dobra
dobry
b. dobra
b. dobra
dobre
zadowalające
Nieruchomość B – Nieruchomość gruntowa o powierzchni 2085m2 zabudowana jest
wolnostojącym, całorocznym, komfortowym, parterowym budynkiem o konstrukcji
drewnianej z poddaszem użytkowym. Dach kryty gontem drewnianym. Powierzchnia
użytkowa wynosi 75,00m2. Nieruchomość bardzo dobrze utrzymana, zadbana. Obecność
roślin ozdobnych, innych elementów wpływających na poczucie estetyki. Pasy terenu
służące do wygodnego poruszania się w stanie bardzo dobrym. Stan techniczny ogółu
bardzo dobry. Dojazd utwardzoną drogą gruntową, w niewielkiej odległości przebiega
publiczna droga o nawierzchni asfaltowej. Teren nieznacznie pochyły. Lokalizacja bardzo
dobra.
Lokalizacja
Stan
techniczny
budynku
Powierzchnia
użytkowa
Powierzchnia
gruntu
Zagospodarowanie
terenu
Ukształtowanie
terenu
b. dobra
b. dobry
dobra
zadowalająca
b. dobre
dobre
Nieruchomość C – Nieruchomość gruntowa o powierzchni 2693m2. zabudowana jest
wolnostojącym, całorocznym, komfortowym, parterowym budynkiem o konstrukcji
drewnianej z poddaszem użytkowym. Dach kryty gontem drewnianym. Powierzchnia
użytkowa wynosi 75,00m2. Nieruchomość bardzo dobrze utrzymana, zadbana. Obecność
roślin ozdobnych, innych elementów wpływających na poczucie estetyki. Pasy terenu
służące do wygodnego poruszania się w stanie bardzo dobrym. Stan techniczny ogółu
bardzo dobry. Dojazd utwardzoną drogą gruntową, w niewielkiej odległości przebiega
publiczna droga o nawierzchni asfaltowej. Teren nieznacznie pochyły. Lokalizacja bardzo
dobra.
Lokalizacja
Stan
techniczny
budynku
Powierzchnia
użytkowa
Powierzchnia
gruntu
Zagospodarowanie
terenu
Ukształtowanie
terenu
b. dobra
b. dobry
dobra
zadowalająca
b. dobre
dobre
Opracował:
Strona 16 z 20
Nieruchomości gruntowe przeznaczone pod budownictwo
Cena transakcyjna
(zł)
Cena transakcyjna
1m2 (zł)
Cisna
Kalnica
2013-09-05
1867
94219
50,47
53,65
2B
Cisna
Kalnica
2015-01-05
3227
130000
40,29
41,67
3
Cisna
Cisna
2014-08-07
2465
173000
70,18
73,21
Data transakcji
Obręb
Cena / m2
zaktualizowana
na datę wyceny
(zł)
Jednostka
ewidencyjna
1A
Pow. działki (m2)
Lp.
Wykaz transakcji przyjętych do analizy:
4
Cisna
Smerek
2014-09-18
1875
97500
52,00
54,15
5C
Cisna
Przysłup
2015-04-17
3583
214000
59,73
61,45
6
Cisna
Smerek
2014-06-17
7650
320000
41,83
43,79
7
Cisna
Wetlina
2014-06-06
13032
552000
42,36
44,34
Opis nieruchomości przyjętych do wyceny:
Nieruchomość A – nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 1867m2
umiejscowiona jest w sąsiedztwie pojedynczej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej,
turystycznej oraz gruntów niezabudowanych i lasów. Działka posiada kształt zbliżony
do kwadratu, dający możliwość bardzo dobrego zagospodarowania. Teren nierówny,
nieznacznie nachylony na stronę północną. Grunt częściowo zakrzewiony, niezadbany
porośnięty wysokimi trawami. Dojazd wąską drogą asfaltową, droga główna biegnąca przez
miejscowość zlokalizowana jest w odległości około 0,8km. Lokalizacja bardzo dobra.
Lokalizacja
Dojazd
Powierzchnia
Kształt
b. dobra
b. dobry
dobre
b. dobra
b. dobry
Nieruchomość B – nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 3227m2
turystycznej oraz gruntów niezabudowanych i lasów. Działka posiada kształt nieforemny,
zbliżony do litery „L”, dający możliwość dobrego zagospodarowania. Teren nieznacznie
nachylony na stronę północną. Grunt nieznacznie zakrzewiony, porośnięty głównie wysokimi
trawami, częściowo koszony. Dojazd utwardzoną drogą gruntową, droga asfaltowa znajduje
się w nieznacznej odległości. Droga główna biegnąca przez miejscowość zlokalizowana jest
w odległości około 0,7km. Lokalizacja bardzo dobra.
Lokalizacja
Dojazd
Powierzchnia
Kształt
b. dobra
dobry
dobre
zadowalająca
dobry
Nieruchomość C – nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 3583m2
turystycznej oraz gruntów niezabudowanych i lasów. Działka posiada kształt zbliżony
do prostokąta, dający możliwość bardzo dobrego zagospodarowania. Teren niemal płaski.
Grunt w całości porośnięty koszonymi trawami. Dojazd utwardzoną drogą gruntową, droga
asfaltowa znajduje się w nieznacznej odległości. Droga główna biegnąca przez miejscowość
zlokalizowana jest w odległości około 0,5km. Lokalizacja dobra.
Opracował:
Strona 17 z 20
Lokalizacja
Dojazd
Powierzchnia
Kształt
dobra
dobry
b. dobre
zadowalająca
b. dobry
2.6.2. Określenie cech rynkowych porównywanych nieruchomości,
wyniki obliczeń
 Działki ewidencyjne nr 135/2 i 135/3 – obręb Wetlina
Charakterystyka nieruchomości
w aspekcie cech rynkowych:
Lp.
1
Cecha rynkowa
Lokalizacja
wycenianej
i
nieruchomości
porównawczych
Nieruchomość
wyceniana
Nieruchomość
A
Nieruchomość
B
Nieruchomość
C
b. dobra
b. dobra
b. dobra
b. dobra
2
Stan
techniczny budynku
b. dobry
dobry
b. dobry
b. dobry
3
Powierzchnia użytkowa
zadowalające
b. dobre
dobre
dobre
4
Powierzchnia gruntu
zadowalająca
b. dobra
zadowalająca
zadowalająca
5
Zagospodarowanie terenu
b. dobre
dobre
b. dobre
b. dobre
6
dobre
zadowalające
dobre
dobre
Dla analizowanego rynku lokalnego określono:
Cmax = 4231,77 zł/m2
Cmin = 2099,26 zł/m2
∆C = 2132,51 zł/m2
Wartość współczynników korygujących oraz kwotowy wpływ danej cechy ukazano
w kolejnej tabeli.
Waga
cechy
Zakres
kwotowy
Nieruchomość
A
Nieruchomość
B
Nieruchomość
C
30%
639,75
0,00
0,00
0,00
Stan techniczny budynku
25%
533,13
266,57
0,00
0,00
Powierzchnia użytkowa
20%
426,50
-426,50
-213,25
-213,25
Powierzchnia gruntu
10%
213,25
-213,25
0,00
0,00
Zagospodarowanie terenu
10%
213,25
106,63
0,00
0,00
5%
106,63
53,32
0,00
0,00
Suma
100%
2132,51
-213,23
-213,25
-213,25
Cena zł/m2
2099,26
4114,73
4231,77
Wartość po poprawkach
1886,03
3901,48
4018,52
Cecha rynkowa
Lokalizacja
Średnia wartość 1m2
Opracował:
3268,68
Strona 18 z 20
Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej,
stanowiącej działki ewidencyjne nr 135/2 i 135/3 z obrębu Wetlina, jednostki ewidencyjnej
Cisna, wynosi:
WN = 3268,68 zł/m2 x 390,94 m2 = 1277857,76 zł ≈ 1278000 zł
 Działki ewidencyjne nr 135/2 i 135/3 – obręb Wetlina
(z wykluczeniem części składowych)
Charakterystyka nieruchomości
w aspekcie cech rynkowych:
Lp.
1
Cechy rynkowe
i
nieruchomości
porównawczych
Nieruchomość
wyceniana
Nieruchomość
A
Nieruchomość
B
Nieruchomość
C
b. dobra
b. dobra
b. dobra
dobra
dobry
b. dobry
dobry
dobry
Lokalizacja
2
wycenianej
Dojazd
3
dobre
dobre
dobre
b. dobre
4
Powierzchnia
dobra
b. dobra
zadowalająca
zadowalająca
5
Kształt
b. dobry
b. dobry
dobry
b. dobry
Dla analizowanego rynku lokalnego określono:
Cmax = 73,21 zł/m2
Cmin = 41,67 zł/m2
∆C = 31,54 zł/m2
Wartość współczynników korygujących oraz kwotowy wpływ danej cechy ukazano
w kolejnej tabeli.
Waga
cechy
Zakres
kwotowy
Nieruchomość
A
Nieruchomość
B
Nieruchomość
C
Lokalizacja
30%
9,46
0,00
0,00
4,73
Dojazd
20%
6,31
-3,16
0,00
0,00
15%
4,73
0,00
0,00
-2,37
Powierzchnia
20%
6,31
-3,16
3,16
3,16
Kształt
15%
4,73
0,00
2,37
0,00
Suma
100%
31,54
-6,32
5,53
5,52
Cena zł/m2
53,65
41,67
61,45
Wartość po poprawkach
47,33
47,20
66,97
Cecha rynkowa
Średnia wartość 1m2
53,83
Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej (z wykluczeniem części
składowych), stanowiącej działki ewidencyjne nr 135/2 i 135/3 z obrębu Wetlina, jednostki
ewidencyjnej Cisna, wynosi:
WG = 53,83 zł/m2 x 2090 m2 = 112504,70 zł ≈ 113000 zł
Opracował:
Strona 19 z 20
2.7. WYNIK KOŃCOWY, UZASADNIENIE
Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej stanowiącej działki
ewidencyjne nr 135/2 i 135/3 z obrębu Wetlina, jednostki ewidencyjnej Cisna, wynosi:
Wartość rynkowa prawa własności,
działki ewidencyjne nr 135/2, 135/3
1278000 zł
JEDEN MILION DWIEŚCIE SIEDEMDZIESIĄT OSIEM TYSIĘCY zł
Tak określona wartość rynkowa prawa do nieruchomości gruntowej mieści się
w granicach cen uzyskiwanych przy sprzedaży podobnych nieruchomości. Z tego też
względu otrzymany wynik można uznać za bliski cenie możliwej do osiągnięcia w obrocie
rynkowym.
3. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE
 Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa i wymogami








Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny.
Operat szacunkowy służy wyłącznie do określonego celu.
Stan techniczny nie stanowi ekspertyzy, został określony podczas oględzin
dla celów wyceny.
Autor opracowania nie bierze odpowiedzialności za wady ukryte lub błędy
w przedstawionej dokumentacji prawnej i technicznej nieruchomości.
Wycena opiera się na oględzinach nieruchomości podczas wizji lokalnej oraz na
informacjach i dokumentach udostępnionych przez Zamawiającego i pozyskanych
z urzędów i sądów.
Zakłada się, że autorowi opracowania zgłoszono wszystkie znane okoliczności
mające wpływ na wartość oszacowanej nieruchomości.
Wyceniona wartość nieruchomości została określona bez uwzględnienia kosztów
transakcji kupna – sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat.
Zastrzega się prawa autorskie do niniejszego operatu.
Operat szacunkowy nie może być publikowany w całości ani w części
bez pisemnej zgody autora.
4. ZAŁĄCZNIKI
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Dokumentacja fotograficzna.
Wypisy z rejestru gruntów.
Wypis z kartoteki budynków.
Kopia mapy ewidencyjnej.
Kopia mapy zasadniczej.
Wydruk księgi wieczystej nr KS1E/00031775/6 z Podsystemu Dostępu do Centralnej
Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępnionego przez Ministerstwo Sprawiedliwości.
Opracował:
Strona 20 z 20

operat szacunkowy

Transkrypt

Podobne dokumenty

Oferta nr 98302 (OBIEKT na SPRZEDAŻ)

nieruchomość gruntowa o pow. 21 200 m2, Stare Pieścirogi

Drukuj PDF - aledom.pl

WARSZAWA, UL. ŻURAWIA 6/12

Oferta numer: 03/49/11 Typ oferty: Sprzeda Lokalizacja

zapisz pdf - Ojczenasz

Drukuj PDF