Publikacja darmowa

prof. dr Adam Szpunar
Łódź
Glosa
do uchwały Sądu Najwyższego z dnia 27 grudnia 1994 r.
III CZP 158/94
„W procesie o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej
a rzeczywistym stanem prawnym sąd ustala samodzielnie istnienie dobrej lub złej wiary nabywcy nieruchomości, jako przesłanki skuteczności jej nabycia"*.
Znaczenie głosowanej uchwały sięga znacznie dalej, aniżeli wynika to z treści przytoczonej tezy, która została ujęta stanowczo
zbyt wąsko. Powiedzmy od razu, że ciekawa i starannie umotywowana uchwała rzuca światło na funkcjonowanie węzłowych instytucji prawa ksiąg wieczystych. Implikacje konkretnego rozstrzygnięcia są doniosłe i dotyczą zagadnień bardzo ogólnych, które zasługują na omówienie, przynajmniej w formie krótkiej glosy Trzeba z
góiy zaznaczyć, że Sąd Najwyższy rozważył takie wątpliwości, które nie zostały poruszone w przedstawionym w trybie art. 391 k.p.c.
pytaniu prawnym. W uchwale chodzi tu zwłaszcza o takie zagadnienia, jak zakres stosowania rękojmi wiary publicznej księg wieczystych (powołanej dalej jako „rękojmia"), przesłanki powództwa o
uzgodnienie niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, granice kognicji sądu w takim procesie,
* Teza uchwały SN z dnia 29 grudnia 1994 r. III CZP 158/94, ogłoszonej w OSNC
1995, nr 4, poz. 59.
89
REJENT Nr 10 - październik 1995 r.
wreszcie relacje zachodzące między postępowaniem wywłaszczeniowym a dokonaniem odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej.
Odpowiedź na te pytania wymagała gruntownej analizy obowiązujących obecnie przepisów, w szczególności ustawy z dnia 6 VII
1982 r. o księgach wieczystych i hipotece1. Wszechstronne omówienie tej złożonej problematyki nie mieści się w ramach glosy.
Pominę więc zagadnienia mniej dla nas istotne, których roztrząsanie mogłoby tylko zaciemnić analizę prawną.
Stan faktyczny, na którego tle została wydana głosowana uchwała, przedstawia się następująco (po dokonaniu skrótów i uproszczeń). Z uzasadnienia uchwały wynika, że na podstawie decyzji właściwej władzy z dnia 18 lipca 1967 r. zostały wywłaszczone: część
parceli budowlanej nr 18/2 oraz część parceli gruntowej nr 102/1,
obu należących do nieruchomości figurującej w księdze wieczystej nr 414 jako stanowiącej własność małżonków A i B. Właścicielem wywłaszczonych części działek stał się Skarb Państwa. W wyniku zaniedbań organów reprezentujących Skarb Państwa jako
nowego właściciela nie ujawniono powstałego w ten sposób stanu
prawego wywłaszczonych działek w księdze wieczystej. Mówiąc ściślej, nie odłączono wywłaszczonych parceli z tej księgi wieczystej
i nie wpisano Skarbu Państwa jako właściciela w nowej księdze.
W księdze wieczystej nr 414 figurowali nadal jako właściciele
całej nieruchomości małżonkowie A i B. Przenieśli oni - umową
sprzedaży sporządzoną w formie aktu notarialnego z dnia 17 kwietnia 1973 r. - prawo własności tej nieruchomości na inne osoby (C,
D, E). Do'piero w 1994 r. Skarb Państwa wystąpił z powództwem „o
uzgodnienie treści księgi wieczystej". W rozważaniach możemy pominąć dwie mniej istotne sprawy. Po pierwsze, kwestię ujęcia przez
Skarb Państwa żądania pozwu (nazwanego zresztą mylnie „wnioskiem"). Po drugie, sprawę określenia pozwanych, ponieważ z oko1
Dz.U. Nr 19, poz. 147 z późn zm. Będzie ona powoływana dalej jako „ustawa".
Chciałbym zaznaczyć, że w głosowanej uchwale Sąd Najwyższy bardzo swobodnie przeszedł do porządku dziennego nad zagadnienieniami prawa międzyczasowego, które były aktualne na tle konkretnego stanu faktycznego. Aby
uprościć rozważania, nie będę się nimi zajmował, rozpatrując całą sprawę w
świetle przepisów obecnie obowiązującego prawa.
90
Glosa
liczności wynika, że przynajmniej niektórzy z nich byli następcami prawnymi (spadkobiercami) nabywców tej nieruchomości 2 .
Właściwym przedmiotem rozważań jest rozstrzygnięcie istniejącego między stronami sporu. Sprowadza się on do odpowiedzi na
pytanie, kto - Skarb Państwa czy też pozwani - jest właścicielem
parcel będących przedmiotem postępowania wywłaszczeniowego
zakończonego decyzją z 1967 r., a stanowiących jedynie część nieruchomości objętej umową sprzedaży
Sąd rejonowy powództwo oddalił. Sąd wojewódzki przedstawił jako budzące poważne wątpliwości pytanie, czy w procesie o
usunięcie niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym
stanem prawnym (art. 10 ust. 1 ustawy) dopuszczalne jest samodzielne ustalanie dobrej lub złej wiary nabywcy nieruchomości
jako przesłanki istnienia bądź wyłączenia rękojmi. W postanowieniu przedstawiającym w trybie art. 391 k.p.c. pytanie prawne nie
została jednak poruszona wątpliwość, czy instytucja rękojmi w ogóle wchodzi w rachubę w konkretnym wypadku. Jest rzeczą zrozumiałą, że Sąd Najwyższy zajął się w pierwszej kolejoności tym zagadnieniem natury ogólnej. Odpowiedź na tak postawione pytanie
ma węzłowe znaczenie dla niniejszych rozważań. Problem ten
jest nie tylko teoretycznie wysoce interesujący, ale ma również bardzo doniosłe znaczenie praktyczne. Prześledźmy kolejne etapy wnikliwego rozumowania, przeprowadzonego przez Sąd Najwyższy w
uzasadnieniu uchwały.
1. Ustalona judykaturza przyjmuje, że rękojmią nie jest objęty obszar nieruchomości. Rękojmia bowiem dotyczy wyłącznie
stanu prawnego, a nie danych faktycznych nieruchomości. Stanowisko takie zajął Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 28 lutego 1989 r.
(OSNCP 1990, poz. 26) oraz w innych, dotychczas nie opublikowanych, orzeczeniach3. Gdyby przyjąć, że w konkretnym wypadku w
grę wchodzi jedynie kwestia obszaru nieruchomości nabytej przez
2
3
Chciałbym jednak zaznaczyć, że gdyby niektórzy z pozwanych byli następcami
prawnymi pod tytułem szczególnym nabywców nieruchomości, udowodnienie
ich złej wiary przez Skarb Państwa byłoby praktycznie niemożliwe.
Stanowisko takie zajmuje również nauka prawa cywilnego. Por. przykładowo
J. Ignatowicz, J. Wasilkowski, [w:] System prawa cywilnego, t. II, WrocławWarszawa 1977, s. 917.
91
REJENT Nr 10 - październik 1995 r.
pozwanych, rękojmia nie miałaby zastosowania. Wówczas bezprzedmiotowe stałoby się rozważanie zagadnienia przedstawionego
w formie pytania prawnego. Wpis w dziale I - O KW co do oznaczenia nieruchomości nie rozstrzyga o tym, że nabywca nabył taki obszar nieruchomości, jaki był ujawniony w księdze wieczystej.
Przesądza to z kolei o zbędności badania złej wiary nabywcy. Stwierdzenie to dotyczy również nabycia obszaru nieruchomości, który
nie był własnością zbywcy, lecz osoby trzeciej. Wówczas „dochodzi
do głosu" zasada, że sprzedawca nie może skutecznie przenieść na
nabywcę więcej praw, niż sam posiada (nemo plus iuris in aliurn
transferre potest, quam ipse habet). W grę wchodziłby wówczas
wyłącznie proces o ustalenie (art. 189 k.p.c.).
Rozważając tę kwestię, Sąd Najwyższy - po wielu wahaniach
- ostatecznie uznał, że w niniejszej sprawie nie występuje jedynie problem obszaru nieruchomości. Argumentacja jest nieco zawiła, ale ostateczny wniosek został sformułowany w sposób dość
jasny. Dział II przedmiotowej księgi wieczystej odnosi się nie tylko do jednej nieruchomości. Zawiera jednocześnie błędny wpis
małżonków A i B (oraz ich następców prawnych) jako właścicieli
drugiej nieruchomości stanowiącej - z mocy decyzji wywłaszczeniowej - własność Skarbu Państwa. Według Sądu Najwyższego należy przyjąć, że nieruchomością jest teren stanowiący własność jednego podmiotu, otoczony od zewnątrz gruntami innych podmiotów,
bez jakiegokolwiek nawiązania do ksiąg wieczystych4. Wypada zatem dojść do wniosku, że z chwilą, gdy decyzja o wywłaszczeniu
stała się ostateczna (uprawomocniła się), doszło do „cywilnego podziału nieruchomości". Trzeba zaznaczyć, że Sąd Najwyższy przytoczył jako dodatkowe uzasadnienie przepis art. 10 ustawy z dnia 29
IV 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości
(jednolity tekst: Dz.U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 z wieloma późn.
zm.), który mówi o tego rodzaju podziale nieruchomości. Doszło
zatem do powstania dwóch odrębnych nieruchomości. Wobec te4
Por. zresztą przepis art. 46 k.c., według którego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności. Zob. także wyrok SN z dnia 23 września 1970 r. (OSNCP 1971, poz. 97), który dotyczy
określenia nieruchomości, bez względu na to, czy zostały one ujęte w księdze wieczystej.
92
Glosa
go nie można mówić o sporze co do obszaru nieruchomości stanowiącej własność małżonków A i B, a obecnie pozwanych. Zachodzi wadliwość (błędność) w dziale II księgi wieczystej KW nr 414 w
dacie zawierania umowy przenoszącej własność na rzecz pozwanych. Usunięcia tego wadliwego wpisu domaga się powód, żądając wykreślenia nieruchomości z KW nr 414 i wpisanie jej do księgi
KW nr 2052 założonej na rzecz Skarbu Państwa.
Uważam, że ostateczny wniosek Sądu Najwyższego w tej sprawie jest przekonywający. Przesłanką zastosowania art. 5 ustawy
jest niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem
prawnym. W konkretnym wypadku niezgodność taka zachodziła.
W ramach niniejszych rozważań niepodobna szczegółowo analizować zagadnień związanych z wywłaszczeniem jako szczególnym
sposobem nabycia własności przez Skarb Państwa lub gminę (por.
art. 46 i nast. powołanej ustawy z dnia 29 IV 1985 r.). W myśl art.
65 tej ustawy, przejście prawa własności na rzecz Skarbu Państwa
następuje zasadniczo z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu
stała się ostateczna. Decyzja ta stanowi podstawę do dokonania
w księdze wieczystej odpowiednich wpisów (por. art. 66 tej ustawy). Wpis ten ma jednak znaczenie deklaratywne. Jak wiadomo,
ustawodawca polski przyjął zasadę wpisu tylko w ograniczonym
zakresie. W szczególności wpis nie jest konieczną przesłanką przeniesienia prawa własności nieruchomości5.
Dla naszych rozważań węzłowe znaczenie ma stwierdzenie Sądu Najwyższego, że wskutek wywłaszczenia powstały dwie odrębne nieruchomości. Wobec tego należy uznać, że wprawdzie małżonkowie A i B figurowali nadal jako właściciele tej wywłaszczonej
nieruchomości, ale w rzeczywistości właścicielem jej był Skarb
Państwa. Można powiedzieć, że istotna niezgodność z rzeczywistym stanem prawnym polegała na niewpisaniu prawa własności
Skarbu Państwa. Wpis ten powinien był usunąć tę niezgodność.
2. Po ustaleniu, że w okolicznościach konkretnego wypadku
rękojmia może znaleźć zastosowanie, Sąd Najwyższy przeszedł
do odpowiedzi na przedstawione pytanie prawne. Uznał mianowi5
Por. J. Ignatowicz, Prawo rzeczowe, wyd. 5 zmienione, Warszawa 1994, s. 306.
93
REJENT Nr 10 - październik 1995 r.
cie, że w procesie z art. 10 ustawy sąd ustala samodzielnie istnienie dobrej wiary nabywcy nieruchomości jako przesłanki skuteczności jej nabycia. Zapatrywanie to znalazło wyraz w przytoczonej, niewątpliwie słusznej tezie. Oznacza to, że zbędne jest odrębne
postępowanie, które w razie stwierdzenia złej wiary nabywcy mogłoby dopiero stanowić podstawę wytoczenia powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Argumentację Sądu Najwyższego wspierającą tę tezę można ująć w
następujących punktach:
a) W orzecznictwie i doktrynie panuje zgoda co do tego, że
uregulowany w art. 10 ustawy proces jest szczególnym rodzajem
powództwa o ustalenie. Odnosi się on jedynie do regulacji stanu
prawnego w księdze wieczystej i zmierza do usunięcia wspomnianej niezgodności. Takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy zwłaszcza
w uchwale z dnia 27 kwietnia 1994 r. (OSNCP 1994, poz. 215).
W uzasadnieniu tej uchwały Sąd Najwyższy podkreślił także, że
prowadzone w takiej sprawie postępowanie dowodowe, mające
na celu ustalenie, czy istotnie zachodzi niezgodność księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, „nie podlega w zasadzie żadnym ograniczeniom, w przeciwieństwie do postępowania
wieczystoksięgowego o wpis do księgi wieczystej"6.
b) Charakter powództwa z art. 10 ustawy, jego cel oraz zakres
postępowania dowodowego przemawiają jednoznacznie przeciw odsyłaniu stron na drogę odrębnego procesu dla rozstrzygnięcia
kwestii istnienia po stronie nabywcy dobrej wiary, uzasadniającej skuteczne powołanie się przez niego na rękojmię. Przedmiotem
te£o odrębnego procesu mogłoby być tylko istnienie stosunku prawnego (art. 189 k.p.c.) Nie należy mnożyć zbędnych postępowań sądowych.
c) To prawda, że orzecznictwo przyjmuje inne rozwiązanie w
sprawach o nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie.
Tłumaczy się to jednak szczególnym trybem (nieprocesowym) po-
6
Zakres kognicji sądu w postępowaniu wieczystoksięgowym określa art. 46 ust.
1 ustawy. Sąd Najwyższy bada jedynie „treść wniosku, treść i formę dołączonych doń dokumentów oraz treść księgi wieczystej".
94
Glosa
stępowania, który się toczy z reguły z udziałem szerszego grona
uczestników.
3. Tyle na temat samej uchwały, którą uważam za słuszną.
Zgłaszam tylko pewne wątpliwości co do określenia przez Sąd
Najwyższy charakteru powództwa z art. 10 ustawy. Uważam bowiem, że nie jest ono szczególnym rodzajem powództwa o ustalenie.
Mamy tu do czynienia z dochodzeniem przez uprawnionego roszczenia typu rzeczowego (zbliżonego w charakterze do actio negatoria)1.
Nie kwestionuję jednak bezwzględnie słusznego stwierdzenia, że w
procesie tym sąd ustala samodzielnie istnienie dobrej lub złej wiary nabywcy nieruchomości jako przesłanki istnienia bądź włączenia rękojmi.
Obecnie chciałbym zgłosić kilka uwag, jakie nasunęły mi się
przy studiowaniu uchwały. Dotyczą one różnych kwestii, które bezpośrednio lub pośrednio łączą się z oceną konkretnego stanu faktycznego.
Po pierwsze, polski system ksiąg wieczystych jest z natury rzeczy
niedoskonały. Wciąż występują rozbieżności między treścią księgi
wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Dość powszechnie się
mówi, że wpis prawa własności jest wprawdzie deklaratywny - ale
obowiązkowy. Obowiązek ujawnienia swej własności (art. 35 ustawy)
oraz zawiadomienia o zmianie własności (art. 36 ustawy) stanowią
jednak półśrodki, które zresztą są rzadko respektowane w praktyce.
Po drugie, opieszałość organów reprezentujących Skarb Państwa
była doprawdy niezwykła. Postępowanie wywłaszczeniowe zostało
zakończone w 1967 roku, a przez przeszło 35 lat (sic!) nie ujawniono nowego stanu prawnego w księgach wieczystych. W szczególności nie założono nowej księgi wieczystej dla odłączonych parcel,
których właścicielem stał się Skarb Państwa. Dopiero w 1994 roku
zostało wniesione źle sformułowane powództwo. Przyczyną tej opieszałości było prawdopodobnie przekonanie, że prawo zapewnia w
każdej sytuacji szczególną ochronę własności państwowej. W związku z tym warto przytoczyć odwieczną paremię: vigilantibus iura
scripta sunt.
7
Jest to pogląd powszechnie przyjęty w nauce niemieckiej. Por. przykładowo F. Baur, Lehrbuch des Sachenrechłs, 12 wyd., Miinchen 1983, s. 167.
95
REJENT Nr 10 - październik 1995 r.
Po trzecie, instytucja rękojmi stanowi remedium mające na
celu pewne złagodzenie ujemnych skutków reglamentacji, która
sankcjonuje pozaksięgowe zmiany stanu prawnego, gdy chodzi o
własność nieruchomości. Wielokrotnie podkreślałem, że prowadzenie ksiąg wieczystych ma tylko wówczas sens, gdy zachowana jest instytucja rękojmi8. Także z tego względu uważam, że uzasadnione jest ścisłe rozumienie pojęcia danych faktycznych, które
nie są objęte rękojmią. Głosowana uchwała przyjmuje ten kierunek
wykładni i dlatego zasługuje na aprobatę.
Po czwarte jest rzeczą znamienną, że Sąd Najwyższy nie wypowiedział się na temat, czy osoby nabywające nieruchomość w
dniu 17 kwietnia 1973 r. były w dobrej wierze. Gdyby były w złej
wierze przy nabywaniu nieruchomości wraz z częścią wywłaszczoną, nie mogłyby się powołać na rękojmię w tym zakresie. Widocznie zebrany materiał nie dawał Sądowi Najwyższemu podstawy do wypowiedzenia się w tej sprawie. Poza tym w uchwale
chodziło jedynie o odpowiedź na przedstawione pytanie prawne.
Jest rzeczą zrozumiałą, że glosator tym bardziej powinien zachować
umiar i zrezygnować z ferowania wyroków. Z tym zastrzeżeniem
chciałbym zwrócić uwagę na następujące kwestie. Sąd rejonowy
musiał znać okoliczności sprawy, gdy oddalił powództwo. Sąd wojewódzki miał tylko wątpliwości co do tego, czy w procesie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym dopuszczalne jest samodzielne ustalenie dobrej lub złej wiary nabywcy
nieruchomości. Pamiętajmy dalej, że istnienie dobrej wiary się
domniemywa (art. 7 k.c.). O jej istnieniu decyduje chwila zawarcia umowy o przeniesienie własności nieruchomości (art. 155 § 1
k.c.). Wiele przemawia za tym, że Skarb Państwa nie potrafiłby
udowodnić złej wiary pozwanych, gdy w roku 1973 zawierali umowę sprzedaży nieruchomości.
8
Por. A. Szpunar, Uwagi o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, PiP 1963,
nr 8-9, s. 275. Niepodobna wymienić wszystkich autorów, którzy od dziesiątków lat bronili instytucji rękojmi. Dziś sprawa ta jest zupełnie oczywista, ale nie
zawsze tak było.
96