ROMAN PAWLUKOWICZ Akademia Ekonomiczna we Wrocławiu

ZESZYTY NAUKOWE UNIWERSYTETU SZCZECIŃSKIEGO
NR 450
PRACE KATEDRY EKONOMETRII I STATYSTYKI NR 17
2006
ROMAN PAWLUKOWICZ
Akademia Ekonomiczna we Wrocławiu
Wydział Gospodarki Regionalnej i Turystyki w Jeleniej Górze
UśYTECZNOŚĆ MODELI EKONOMETRYCZNYCH
W WYCENIE NIERUCHOMOŚCI
– POLSKIE I ZAGRANICZNE OPINIE
Rozwój gospodarki rynkowej w Polsce na początku lat 90. wywołał potrzebę wyceny (określania wartości) rynkowej nieruchomości, rezultatem czego
była kodyfikacja zawodu rzeczoznawcy majątkowego1. W konsekwencji ustalono podstawy wyceny nieruchomości, którym dano wyraz w przepisach prawa
i standardach zawodowych. Aktualnie w Polsce wyceny nieruchomości dokonuje się z zastosowaniem tylko przewidzianych prawem podejść: porównawczego, dochodowego, kosztowego albo mieszanego, zawierającego elementy poprzednich podejść2. Wartość rynkową nieruchomości moŜna określać
z zastosowaniem podejścia porównawczego lub dochodowego, a jeŜeli istnie-
1
Przez wycenę nieruchomości rozumie się postępowanie, w wyniku którego dokonuje się
określenia wartości nieruchomości ([51], art. 4, pkt 6), stąd w dalszej treści artykułu terminy
„wycena nieruchomości” i „określanie wartości nieruchomości” będą uŜywane zamiennie (synonimicznie). O zawodzie rzeczoznawcy majątkowego traktują przepisy ustawy o gospodarce
nieruchomościami (por. ibidem, art. 7; art. 150 ust. 5 oraz art. 198). Definicję wartości rynkowej
i innych rodzajów nieruchomości podaje ustawa o gospodarce nieruchomościami [ibidem, art.
151].
2
Ibidem, art. 152, ust. 2.
454
Roman Pawlukowicz
jące uwarunkowania nie pozwalają na to, wykorzystuje się podejście mieszane3.
Do określania wartości rynkowej najbardziej naturalne jest podejście porównawcze, w którym moŜna stosować metodę porównywania parami, metodę
korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku4. Spośród
tych trzech metod najwięcej kontrowersji co do przydatności w wycenie rynkowej nieruchomości budzi metoda analizy statystycznej rynku.
W polskich środowiskach naukowych zajmujących się statystyką
i ekonometrią rośnie zainteresowanie zastosowaniem metod statystycznych
i ekonometrycznych do wyceny nieruchomości. Zainteresowania tego nie podziela środowisko polskich rzeczoznawców majątkowych. Szczególnie duŜe
emocje wzbudza kwestia wykorzystania do wyceny rynkowej nieruchomości
metody analizy regresji. W polskim środowisku praktykujących rzeczoznawców majątkowych dość sceptycznie są traktowane głosy ludzi nauki o uŜyteczności tej metody w wycenie rynkowej nieruchomości5. Prowadzona w Polsce
w ostatnich dwóch latach oŜywiona dyskusja środowiskowa pokazuje, Ŝe
duŜym dylematem jest odpowiedź na pytanie: czy metody statystyczno-ekonometryczne mają pragmatyczne znaczenie w określaniu wartości rynkowej nieruchomości, czy naleŜałoby je pozostawić jako odpowiednie dla analizy
rynku nieruchomości6. Pominięcie metody analizy statystycznej rynku
w projekcie standardu zawodowego rzeczoznawców majątkowych7 wskazuje
na niebezpieczną tendencję środowiska do eliminacji tej metody z warsztatu
pracy polskiego rzeczoznawcy majątkowego. Działanie takie jest co najmniej
nieodpowiedzialne, poniewaŜ postuluje się deregulację zasad wyceny w przepi-
3
4
Ibidem, art. 152, ust. 3.
[41], § 4 ust. 2.
5
Taka sytuacja właściwa jest nie tylko dla polskiej rzeczywistości, ma miejsce takŜe w
innych środowiskach (por. np. [19], s. 324).
6
7
Por. [24], s. 61.
Por. [39], s. 25.
UŜyteczność modeli ekonometrycznych w wycenie nieruchomości...
455
sach prawa i wzmocnienie roli standardów zawodowych jako podstaw metodycznych wyceny8.
Te i inne posunięcia pewnych kręgów polskiego środowiska rzeczoznawców majątkowych nie przekreślają jednak faktu, Ŝe analiza statystyczna rynku
jest obecnie w Polsce prawnie dopuszczoną metodą określania wartości rynkowej nieruchomości, choć zakres jej zastosowań wydaje się być – z punktu
widzenia występujących interpretacji norm prawnych – dość wąski. Głoszone
są opinie, Ŝe zapis „Przy metodzie analizy statystycznej rynku przyjmuje się
zbiór cen transakcyjnych właściwych do określenia wartości nieruchomości
reprezentatywnych, o których mowa w art. 161 ust. 2 ustawy o gospodarce
nieruchomościami”9, uprawnia do stosowania tej metody tylko i wyłącznie do
określania wartości katastralnej nieruchomości, a nie wartości rynkowej nieruchomości10. Według innych11, szczególnym, a moŜe nawet wyłącznym polem
bezpośredniego zastosowania metod statystycznych do wyceny nieruchomości
jest wycena masowa. Bezsprzeczne jest natomiast, Ŝe metody statystyczne powinny znajdować zastosowanie do analizy rynku nieruchomości jako takiego,
a wyniki takich analiz powinny być wykorzystane do wyceny nieruchomości
w ramach podejścia porównawczego i podejścia dochodowego12. Zastosowanie
do identyfikacji zjawisk zachodzących na rynku nieruchomości metod statystycznych obiektywizuje wnioski płynące z ich obserwacji, a przecieŜ właśnie
przede wszystkim o to chodzi w wycenie rynkowej nieruchomości.
Wynik wyceny rynkowej (wartość rynkowa) nieruchomości jest wielkością subiektywną, zawsze obarczoną pewną niepewnością13. Obowiązujący
8
9
Por. [25].
Por. [41], s. 4, ust. 5.
10
11
12
13
Por. przypis 1.
Por. np. [13], s. 30–31.
Ibidem, s. 31.
Rzeczoznawcy majątkowi starają się jedynie obiektywizować tę wartość przy zastosowaniu właściwych procesów wyceny w odniesieniu się do właściwego rodzajowo i obszarowo
rynku (por. [1], s. 8; [25]; [45]) jest wręcz zdania, Ŝe „obiektywna wartość nie istnieje”.
456
Roman Pawlukowicz
obecnie w Polsce model wyceny nie akceptuje jednak tych właściwości wartości rynkowej nieruchomości. Przyjmuje się bowiem załoŜenie, Ŝe wycena poprawna z punktu widzenia zastosowanej procedury, zgodnie z obowiązującymi
przepisami prawa i standardami zawodowymi daje jednoznaczny i pewny wynik. Takie podejście do wyceny stanowi zbyt daleko idące uproszczenie14.
W świecie anglosaskim wartość jest pozbawiona znamion „nieomylności”, które cechują wynik polskiego rzeczoznawcy majątkowego. KaŜda duŜa
firma w Wielkiej Brytanii i kaŜdy – indywidualnie – rzeczoznawca majątkowy
moŜe mieć i często ma swój własny model wyceny, czasem wzięty z przykładowych rozwiązań Królewskiego Instytutu Dyplomowanych Rzeczoznawców
(RICS), czasami opracowany przez siebie15. Nieistotne są sposoby wyceny,
które w polskiej praktyce wyceny są zamkniętym taksacyjnie katalogiem –
wyznaczonym przepisami prawa – poza który rzeczoznawcy majątkowemu nie
wolno wyjść w procesie wyceny nieruchomości pod groźbą co najmniej kary
dyscyplinarnej16. Dla brytyjskiego rzeczoznawcy majątkowego najwaŜniejsza
jest wartość, do której dochodzi w procesie szacowania nieruchomości,
i dowody, na których oparł się w trakcie wyceny. W jego interesie leŜy to, Ŝeby
wartość ta była adekwatna do rynku nieruchomości, gdyŜ konsekwencje poniesie nie za niepoprawnie zrobiony operat, jak to ma jest w Polsce, lecz za nietrafnie określoną wartość17. W świetle tego słuszne są dąŜenia polskiego środowiska zawodowego, by w moŜliwie bliskiej przyszłości „wykrewać wycenę
jako proces dochodzenia do wartości, a nie realizację procedur”18.
14
15
16
17
18
Por. [22].
Zob. [1], s. 8.
Por. [51], art. 178.
Por. [1], s. 8.
Wymowne dla tych ewolucyjnych dąŜeń zmieniania zasad wyceny w Polsce – zbieŜnych z Międzynarodowymi Standardami Wyceny [31] – jest uzasadnienie precedensowego
wyroku NSA w Warszawie (sygn. akt I.S.A. 1236/01), w którym stwierdza się: „Podstawę odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego stanowi wina i kara powinna odpowiadać zawinieniu. Winę charakteryzuje nie tylko suma uchybień, lecz przede wszystkim ich waga,
wagę uchybień zaś – od której zaleŜy wymiar kary – moŜna ocenić dopiero wówczas, kiedy
UŜyteczność modeli ekonometrycznych w wycenie nieruchomości...
457
Wejście Polski do Unii Europejskiej, globalizacja światowej gospodarki
i międzynarodowy przepływ kapitału stawiają nowe wyzwania środowisku
rzeczoznawców majątkowych. Jest to potrzeba ujednolicenia zasad wyceny na
skalę światową i stworzenie warunków do elastycznego wprowadzania ich
zmian. Wszelkie próby „eliminowania metody analizy statystycznej rynku
z warsztatu polskiego rzeczoznawcy majątkowego to duŜy krok wstecz, który
moŜe przyczynić się do znacznego zawęŜenia obszaru działań rzeczoznawców
majątkowych, ujmuje im fachowości, kompetencji i w pewnym sensie powagi”19. Z przeglądu literatury20 wynika, Ŝe metodologia wyceny nieruchomości
nie jest i nigdy nie była statyczna. Nowe propozycje są jednak ostroŜnie traktowane, zanim przejdą próbę czasu. Czasem istnieją prawne ograniczenia implementacji wszystkich teorii, dlatego rzeczoznawcy majątkowi nie mogą zastosować wielu bardzo nowoczesnych akademickich propozycji. To, Ŝe
w polskiej rzeczywistości wycen nieruchomości moŜna wskazać na nieudane
modele regresji, nie daje podstawy do twierdzenia, iŜ analiza regresji nie moŜe
być uŜytecznym narzędziem do określania wartości rynkowej nieruchomości
przez polskiego rzeczoznawcę majątkowego. Nie powinna być od razu powszechnie stosowanym narzędziem, warto bowiem mieć na uwadze bardzo
wymowną na tę okoliczność maksymę A. Zeliasia: „dopóki nowe rozwiązania
nie są naleŜycie dostosowane do warunków, w jakich mają być wykorzystane,
dopóty lepiej nie wprowadzać ich zbyt pochopnie do praktyki gospodarczej.
Takie postępowanie przynosi wielką szkodę teoretycznemu kierunkowi badań,
który zaczyna budzić nieufność, rodzi uczucie zawodu i ustala błędną opinię, iŜ
jest on formą uprawiania sztuki dla sztuki”21. Pomimo ostrzeŜeń22 – niestety –
wykaŜe się, jaka zachodzi róŜnica pomiędzy wartością nieruchomości określoną przez obwinionego rzeczoznawcę majątkowego a wartością ustaloną w operacie szacunkowym wolnym od
wad”. Por. [25].
19
20
21
22
Por. [13], s. 31.
Por. [32], s. 182.
Zob. [52], s. 19.
Por. [35], s. 35–36.
458
Roman Pawlukowicz
opisany stan rzeczy jest obecnie widoczny w Polsce na płaszczyźnie stosowania analizy regresji do wyceny nieruchomości.
Polskie doświadczenia w wykorzystaniu modeli regresji do wyceny nieruchomości są dość skromne (krótki czas stosowania), a co gorsze – jak zauwaŜono – przyniosły nie najlepsze rezultaty (korzystanie przez nieprzygotowanych merytorycznie do stosowania tej metody rzeczoznawców majątkowych). Warto zatem zobaczyć, jak jest postrzegana analiza regresji w wycenie
rynkowej nieruchomości w środowiskach, które mają zdecydowanie bogatsze
doświadczenia w tym względzie niŜ polscy rzeczoznawcy majątkowi.
W ostatnich dziesięciu latach światowy warsztat wyceny nieruchomości
poszerzył się o nowe narzędzia, szczególnie na dwóch płaszczyznach23: ilościowej (matematyczno-statystycznej) i społecznej (zwłaszcza behawioralnej).
Według H.R. Isaksona24, jednym z pierwszych, który dowiódł, Ŝe statystyczne
techniki mogą być zastosowane w procesie szacowania nieruchomości, był
W.M. Shenkel25. Wykorzystanie analizy regresji do wyceny nieruchomości
rozpoczęło się na świecie w początkach lat 70. poprzedniego stulecia
w społeczeństwach, w których pojawiło się zapotrzebowanie na wycenę na
potrzeby taksacyjne26. American Institut of Real Estate Appraisal przedstawił
(w dodatku do siódmego wydania ksiąŜki The appraisal of real esatate – 1978)
podstawy analizy regresji wielowymiarowej. W wydaniu dwunastym (w 2001
roku) zamieszczono przykład zastosowania analizy regresji do określenia wartości nieruchomości. Wcześniej M.O. Ramsland i D.E. Markham27 przedyskutowali zastosowanie analizy regresji wielorakiej do wyceny nieruchomości
przemysłowej. Zdecydowana większość wyceniających dowiedziała się o analizie regresji jako narzędziu wyceny nieruchomości dopiero pod koniec lat 90.
23
24
25
26
27
Zob. [21], s. 235.
Zob. [15], s. 425.
Zob. [43].
Por. np. [18], s. 7.
Zob. [40], s. 181–191.
UŜyteczność modeli ekonometrycznych w wycenie nieruchomości...
459
ubiegłego stulecia28. Podstawowym hamulcem powszechności stosowania regresji w wycenie nieruchomości był i jest brak wystarczająco liczebnej bazy
danych oraz początkowo skromny dostęp do elektronicznej techniki obliczeniowej, bez której czynności związane z tą analizą są mocno utrudnione. Podkreśla się29, Ŝe takŜe dzisiaj nie we wszystkich segmentach rynku nieruchomości moŜna stosować analizę regresji za sprawą niewystarczająco wysokiego
stopnia ich rozwoju, głównie małej liczby transakcji nieruchomościami podobnymi do siebie – poza rynkiem nieruchomości mieszkaniowych inne segmenty
rynku nieruchomości są mało homogeniczne pod względem przedmiotów
transakcji.
Trzeba odnotować, Ŝe analiza regresji jest postrzegana jako narzędzie
przydatne w wycenie nieruchomości na rozwiniętych rynkach nieruchomości30.
E.E. Case tak ocenia znaczenie regresji wielorakiej w wycenie nieruchomości:
„Analiza regresji wielorakiej jest waŜnym narzędziem, który moŜe być bardzo
uŜyteczny w procesie wyceny. Nie jest ona przeznaczona do zastąpienia innych
metod, ale do łącznego stosowania z innymi technikami. Jest wiele korzyści
z analizy regresji wielorakiej, które sprawiają, Ŝe jest ona waŜnym dodatkowym narzędziem dla wyceniających. Tradycyjny sposób wyceny sprowadza się
do przewidzenia ceny sprzedaŜy przez zastosowanie ograniczonej liczby porównywalnych sprzedaŜy do przedmiotu wyceny. To moŜe doprowadzić do
błędnej wyceny, jeśli wyselekcjonowane nieruchomości są de facto niezbyt
podobne do przedmiotu wyceny. W analizie regresji powiązania cen sprzedaŜy
z wyselekcjonowanymi cechami są przedstawiane za pomocą precyzyjnych
matematycznie równań. Dodatkowo analiza regresji daje moŜliwość określenia
poziomu zaufania do wyniku, czego nie da się określić przy stosowaniu tradycyjnych metod wyceny. Jeśli analiza regresji wielorakiej jest wykorzystana do
28
29
30
Por. [18], s. 4; [27], s. 3, 7].
Por. np. [16], s. 204; [18], s. 5; [32], s. 181; [49], s. 375–376.
Por. np. [10], s. 31; [18], s. 4; [20], s. 461; [27], s. 4.
460
Roman Pawlukowicz
wnioskowania to dostarcza wyceniającemu dodatkowych informacji, które są
bardzo uŜyteczne w całym procesie wyceny”31.
D.V. Smith32 podkreśla, Ŝe „modele regresji nie powinny być traktowane
jako małe czarne skrzynki, które w magiczny sposób wyznaczają wartość nieruchomości”. Jego zdaniem, pozwalają one wyceniającym obiektywizować
rynek i wiązać ceny z cechami nieruchomości oraz ustalać wagi tych cech,
czyli to samo, co klasyczne podejście, które stosuje jednak często subiektywne
wagi.
Przewiduje się33, Ŝe w przyszłości wzrośnie rola analizy regresji
w wycenie nieruchomości. Często zwraca się uwagę na to34, by bardzo rozwaŜnie stosować analizę regresji w wycenie nieruchomości. Najlepiej oprócz niŜ
zamiast tradycyjnych podejść i tylko w przypadkach, w których zastosowanie
analizy regresji jest dostatecznie uzasadnione. UwaŜa się35, Ŝe implementacja
analizy regresji do procesu wyceny nieruchomości dokonała się nie dla zastąpienia tradycyjnych metod wyceny, lecz poszerzenia kręgu juŜ stosowanych.
Pragmatyka wyceny nieruchomości podnosi do rangi warunków koniecznych36
występowanie w modelu regresji odpowiedniej dokładności, w tym szczególnie
trafności (validity), rzetelności (reliability) i precyzji (precision). Analizę regresji w wycenie nieruchomości rezerwuje się dla tych, którzy znają jej merytoryczne problemy37. W literaturze przedmiotu znaleźć moŜna wręcz testy38,
a ich pozytywne przejście daje minimalne przesłanki, Ŝe analiza regresji „nie
stanie się zgubną bronią w ręku wyceniającego”. Przykład niebezpiecznych
31
32
33
34
35
36
37
38
[5], s. 316.
[48], s. 248–252.
Por. [29], s. 244.
Por. [5], s. 316; [8], s. 461; [15], s. 430; [20], s. 584–585; [48], s. 248; [49], s. 375–376.
Por. [18], s. 25.
Por. [27], s. 73.
Por. ibidem, s. 34.
Por. np. [9], s. 403, 404.
UŜyteczność modeli ekonometrycznych w wycenie nieruchomości...
461
konsekwencji mechanicznego stosowania metodyki analizy regresji w wycenie
nieruchomości opisano w pracy39, a dotyczy wyceny 17 nieruchomości przez
jedno z towarzystw finansowych na potrzeby zabezpieczenia kredytów bez
korzystania z profesjonalnych usług rzeczoznawców.
Lektura bogatego zestawu zagranicznej literatury przedmiotu wskazuje, Ŝe
analiza regresji jest stosowana nie wprost do określania wartości rynkowej
nieruchomości, lecz najczęściej do analizy wybranych segmentów rynku nieruchomości w celu ustalenia istotnych czynników (występujących w sprzedawanych nieruchomościach i ich otoczeniu) wpływających na wysokość uzyskiwanych cen transakcyjnych nieruchomości, i szacowania „siły” ich oddziaływania
na te ceny40.
SpostrzeŜenia, uwagi i postulaty zawarte w zagranicznej literaturze przedmiotu upowaŜniają do następujących uogólnień na temat znaczenia analizy
regresji w wycenie (określaniu wartości) rynkowej nieruchomości:
a) jest bardzo efektywnym sposobem analizy rynków nieruchomości,
w szczególności określania cech rynkowych i ich wag, a tym samym
najczęściej pośrednim narzędziem słuŜącym do ustalania wartości
rynkowej nieruchomości;
b) moŜe być wprost stosowana do określania wartości rynkowej nieruchomości po spełnieniu wielu warunków pozwalających przekształcić
za pomocą właściwej dla tej analizy procedury dane rynkowe
w wartość nieruchomości; jest narzędziem komplementarnym, a nie
substytucyjnym wobec tradycyjnych sposobów rynkowej wyceny;
c) jest efektywnym narzędziem stosowanym w wycenie nieruchomości
tylko i wyłącznie przez osoby posiadające wystarczające przygotowanie w zakresie merytorycznych podstaw teorii analizy regresji.
39
40
Por. [29], s. 244.
Wyniki tych badań zaprezentowane są między innymi w następujących pracach:
[2, s. 260–271], [3, s. 140–145], [4, s. 256–271], [6, s. 26–30], [7, s. 304–308], [11, s. 145–149],
[12, s. 283–289], [14, s. 426–436], [16, s. 200–210], [23, s. 198–209], [26, s. 305–320], [28,
s. 127–134], [30, s. 333–338], [33, s. 167–174], [38, s. 234–241], [42, s. 355–362], [44,
s. 287–295], [46, s. 388–400], [47, s. 223–233], [50, s. 174–181].
462
Roman Pawlukowicz
Przegląd zagranicznych rezultatów stosowania analizy regresji w wycenie
rynkowej nieruchomości dowodzi, Ŝe niedopuszczenie tej metodyki do warsztatu polskiego rzeczoznawcy majątkowego jest bardzo nieodpowiedzialne
i ryzykowne. Jeśli praca polskiego rzeczoznawcy majątkowego ma być przydatna, zwłaszcza na rynku międzynarodowym, to nie moŜe w niej zabraknąć
akceptowanego na cywilizowanych rynkach nieruchomości na świecie narzędzia w postaci analizy regresji. We wnioskach z obrad XIV Krajowej Konferencji Rzeczoznawców Majątkowych jednoznacznie postulowano o ewolucję
obowiązujących w Polsce zasad wyceny nieruchomości w kierunku zbieŜnym
z duchem międzynarodowych standardów wyceny. W standardach tych brakuje
sztywnych i szczegółowych procedur, które są obecnie zmorą polskiego rzeczoznawcy majątkowego. Głównym zadaniem wyceny ma być określenie
obiektywnej i rzetelnej wartości, wspartej wnikliwymi badaniami i analizami
właściwych segmentów rynków nieruchomości, prowadzonymi z właściwymi
im metodami, wśród których utrwaloną pozycję na świecie ma metoda analizy
regresji.
Literatura
1.
Adamiczka J.: RozwaŜania o zawodzie na tle wizyty w Królewskim Instytucie
Dyplomowanych Rzeczoznawców (RICS). „Rzeczoznawca Majątkowy” 2005, nr 2
(46).
2.
Benson E.D., Hansen J.L., Schwartz A.L.: Water views and residential property
values. „The Appraisal Journal” 2000, July.
3.
Bible D.S., Hsieh Ch.: Gated communities and residential property values.
„The Appraisal Journal” 2001, April.
4.
Bond S., Wang Ko-Kang.: The impact of cell phone towers on house prices
in residential neighborhoods. „The Appraisal Journal” 2005, Summer.
5.
Case E.E.: Professional real estate investing. Engleewood Cliffs, Prentice-Hall,
Inc., New Jersey 1983.
UŜyteczność modeli ekonometrycznych w wycenie nieruchomości...
6.
463
Chau K.W., Ng F.F., Hung E.C.T.: Developer,s good will as significant influence
on apartment unit prices. „The Appraisal Journal” 2001, January.
7.
Colby B.G., Wishart S.: Quantifying the influence of desert riparian areas on
residential property values. „The Appraisal Journal” 2002, July.
8.
Dilmore G.: Multiple regression analysis as an approach to value. „The Appraisal
Journal” 1972, July.
9.
Dilmore G.: Appraising with regression analysis: a pop quiz. „The Appraisal
Journal” 1997, October.
10. Fisher C.E.: Mathematics for real estate appraisers. Appraisal Institute, Chicago
1999.
11. Grudnitski G.: Golf course communities: the effect of course type on housing
prices. „The Appraisal Journal” 2003, April.
12. Haughey P., Basolo V.: The effect of dual local and national register historic district
designations on single-family housing prices in New Orleans. „The Appraisal
Journal” 2000, July.
13. Hozer J., Kokot S.: Głos w dyskusji na temat standardu wyceny nieruchomości
w podejściu porównawczym. „Rzeczoznawca Majątkowy” 2005, nr 1 (45).
14. Hurd B.H.: Valuing superfund site cleanup: evidence of recovering stigmatized
property values. „The Appraisal Journal” 2002, October.
15. Isakson H.R.: Using multiple regression analysis in real estate appraisal.
„The Appraisal Journal” 2001, October.
16. Jackson T.O.: The effect of previous environmental contamination on industrial
real estate prices. „The Appraisal Journal” 2001, April.
17. Kanne M.S., Linne M.R., Johnson J.A.: Evaluating the valuers. „The Appraisal
Journal” 2004, Spring.
18. Kanne M.S., Linne M.R., Johnson J.A.: Practical applications in appraisal
valuation modeling. Appraisal Institute, Chicago 2004
19. Kilpatrick J.,A.: Regression analysis and diminishing marginal returns: an
appraisal case study. W: Noteworthy valuation – related papers from The
American Real Estate Society Annual Meeting. Red. Ch.G. Dannis. „The
Appraisal Journal” 2005, Summer.
20. Kincheloe S.C.: Liner regression analysis of economic variables in the sales
comparison and income approaches. „The Appraisal Journal” 1993, October.
464
Roman Pawlukowicz
21. Kinnard W.N.: New thinking in appraisal theory. „The Appraisal Journal” 2001,
July.
22. Kucharska-Stasiak E.: Niepewność wycen w warunkach polskich. W: Kierunki
działań i rola rzeczoznawców majątkowych w rozwoju nowoczesnych systemów
informacji o nieruchomościach. Materiały XIV Krajowej Konferencji Rzeczoznawców Majątkowych. Lublin 8–10 września 2005.
23. Laurice J., Bhattacharya R.: Prediction performance of a hedonic pricing model
for housing. „The Appraisal Journal” 2005, Spring.
24. Ledzion-Trojanowska Z.: Diagnoza obecnego stanu i kierunki rozwoju zawodu
rzeczoznawcy majątkowego. Identyfikacja obszarów problemowych. „Rzeczoznawca Majątkowy” 2004, nr 4 (44).
25. Ledzion-Trojanowska Z.: Kierunki rozwoju zawodu rzeczoznawcy majątkowego.
Cele, kierunki, zadania. W: Kierunki działań i rola rzeczoznawców majątkowych
w rozwoju nowoczesnych systemów informacji o nieruchomościach. Materiały
XIV Krajowej Konferencji Rzeczoznawców Majątkowych. Lublin 8–10 września
2005.
26. Li L.H.: The impact of social stigma: an exzmination of the public and private
housing markets in Hong Kong. „The Appraisal Journal” 2005, Summer.
27. Linne M.R., Kane M.S., Dell G.: A quide to appraisal valuation modeling.
Appraisal Institute, Chicago 2000.
28. Lynch A.K.: Preservation premiums and required restoration discounts: an
empirical analysis of the Jacksonville, Florida, historic housing market. „The
Appraisal Journal” 2004, Spring.
29. MacCrate J.R., Peterson D.L.: The appraisal profession at the cross roads.
„The Appraisal Journal” 2000, July.
30. Major Ch., Lusht K.M.: Beach proximity and the distribution of property values
in shore communities. „The Appraisal Journal” 2004, Fall.
31. Międzynarodowe Standardy Wyceny (wydanie polskie). PFSRM, Warszawa 2005.
32. Miller N.G., Markosyan S.: The academic roots and evolution of real estate
appraisal. „The Appraisal Journal” 2003, April.
33. Nelson G., Hansz J.A., Matthew L.C.: The influence of artificial water canals on
residential sale prices. „The Appraisal Journal” 2005, Spring.
UŜyteczność modeli ekonometrycznych w wycenie nieruchomości...
465
34. Nurek W.: Po XIV Konferencji… „Nieruchomości C.H. Beck” 2005, nr 10.
35. Pawlukowicz R.: Ekonometryczne modelowanie wartości rynkowej nieruchomości
– polskie doświadczenia. „Rzeczoznawca Majątkowy” 2003, nr 2 (37).
36. Pawlukowicz R.: O aplikacji statystycznego instrumentarium w zagadnieniach
eksploracji wartości rynkowej nieruchomości. „Badania Operacyjne i Decyzje”
2001, nr 3–4.
37. Pawlukowicz R.: Przegląd propozycji określania wartości rynkowej nieruchomości z wykorzystaniem modeli ekonometrycznych. Zeszyty Naukowe nr 320. Uniwersytet Szczeciński, Szczecin 2001.
38. Peng Ch.Ch., cowart L.B.: Do vacant houses sell for less? Evidence from the
lexingtion housing market. „The Appraisal Journal” 2004, Summer.
39. Projekt nowego standardu III.7. Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego. „Rzeczoznawca Majątkowy” 2004, nr 4.
40. Ramsland M.O., Markcham D.E.: Market-supported adjustment using multiple
regression analysis. „The Appraisal Journal” 1998, April.
41. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. DzU nr 207, poz. 2109
z późn. zm.
42. Salter S.P., Johson K.H., Anderson R.I.: What,s a warranty worth? The impact of
home owner warranties on property sales. „The Appraisal Journal” 2004, Fall.
43. Shenkel W.M.: Modern real estate appraisal. McGraw-Hill, New York 1978.
44. Seiler M.J., Bond M.T., Seiler V.L.: The impact of world class great lakes water
views on residential property values. „The Appraisal Journal” 2001, July.
45. Siła ekonomicznych mitów. „Rzeczpospolita” z 5.09.2005.
46. Simons R.A.: Estimating proximate property damage from PCB contamination
in a rural market: a multiple techniques approach. „The Appraisal Journal” 2002,
October.
47. Simons R.A., Jauban A.E.: The effect of freight railroad tracks and train activity
on residential property values. „The Appraisal Journal” 2004, Summer.
48. Smith D.V.: An appraiser looks at multiple regression. „The Appraisal Journal”
1979, April.
49. Smith C.A., Hanne M.E., Caples S.C.: Residential appraising and the stability
of regression results over time. „The Appraisal Journal” 1999, October.
466
Roman Pawlukowicz
50. Sonneman D.: Challenger in appraising „simple” warehouse properties.
„The Appraisal Journal” 2001, April.
51. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Tekst jednolity: DzU 2004, nr 261, poz. 2603, z późn. zm.
52. Zeliaś A.: Teoria prognozy. PWE, Warszawa 1997.
UTILITY OF ECONOMETRIC MODELS IN REAL ESTATE APPRAISAL
– POLISH AND FOREIGN OPINIONS
Summary
Polish publications on the methodology of property appraisal present new
approaches that are used to assess credible market values of real properties. A great
deal of attention has recently been directed towards the application of regression
analysis in real estate valuation.
The article discusses some results of regression analysis (econometric model) in
market appraisal of properties outside Poland, in countries with more developed real
estate market sectors. An attempt is made to assess these results from the points of
view of methodology of econometric data processing and their usefulness in market
value appraisal. The study presents the world’s representative achievements in
modeling prices (values) in some sectors of real estate market.
Translated by Roman Pawlukowicz