pobierz raport

Transkrypt

pobierz raport

24 września 2010 r.
Wydział Doradztwa i Analiz Rynkowych
ul. Marszałkowska 78/80, 00-517 Warszawa
tel. 022-50 43 321, fax. 022-629 71 50
e-mail: [email protected]
http://bossa.pl
ED INVEST S.A.
Raport analityczny
Wrzesień 2010
Niniejszy raport analityczny został sporządzony w Wydziale Doradztwa i Analiz Rynkowych Domu Maklerskiego Banku Ochrony Środowiska S.A.
z siedzibą w Warszawie. Informacje, o których mowa w par. 5-10 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19.10.2005 r. (Dz. U. Nr 206, poz. 1715)
w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, ich emitentów lub wystawców znajdują się na str. 34
niniejszego raportu. DM BOŚ SA dołożył należytej staranności w celu zapewnienia, iż zawarte informacje nie są błędne lub nieprawdziwe w dniu ich
publikacji, jednak DM BOŚ SA i jego pracownicy nie ponoszą odpowiedzialności za ich prawdziwość i kompletność, jak również za wszelkie szkody
powstałe w wyniku wykorzystania niniejszej publikacji lub zawartych w niej informacji. Regulaminy doradztwa inwestycyjnego i sporządzania analiz
inwestycyjnych, analiz finansowych oraz innych rekomendacji o charakterze ogólnym dotyczących transakcji w zakresie instrumentów finansowych
oraz instrumentów bazowych instrumentów pochodnych znajdują się na stronie internetowej bossa.pl w dziale Dokumenty.
DOMU MAKLERSKIEGO BANKU OCHRONY ŚRODOWISKA SA
ED INVEST S.A.
Wycena metodą mieszaną:
Sektor: deweloperzy
ul. Bora Komorowskiego 35 lok. 218; 03-982 Warszawa
tel. (022) 671 69 38, fax. (022) 671 69 38
www.edinvest.pl, e-mail: [email protected]
10,13 PLN
Prezes Zarządu: Zofia Egierska
Biegły rewident: HLB SARNOWSKI & WIŚNIEWSKI Sp. z o.o., Poznań
Wycena metodą porównawczą: 9,42 PLN
Wycena metodą dochodową: 10,83 PLN
Parametry finansowe Spółki
NS
Lata
OP
DEPR
NP
EPS
DPS
(w mln PLN)
BVPS
(PLN)
ROE
DM
CR
QR
DFL
(%)
P/E
P/OP
P/BV
MC/S
x
2007
79,84
22,51
0,03
19,26
1,93
0,00
1,16 166,40
7,64
1,54
1,51
1,00
4,67
4,00
7,78
1,13
2008
138,89
7,79
0,09
9,49
0,95
0,80
2,05
46,22
31,68
1,48
1,47
0,88
9,48
11,55
4,38
0,65
2009
38,49
7,37
0,10
9,32
0,93
0,00
2,58
36,10
19,56
1,48
1,47
1,00
9,66
12,20
3,49
2,34
2010P
66,68
15,40
0,10
11,60
0,89
0,35
4,70
19,00
7,77
1,50
1,49
0,91
10,09
7,60
1,92
1,75
2011P
164,86
18,50
0,10
15,50
1,19
0,18
5,75
20,72
14,50
1,52
1,50
0,99
7,55
6,32
1,56
0,71
P - prognoza Zarządu ED INVEST S.A.; EUR/PLN = 3,9813; do obliczeń przyjęto szacunkową cenę emisyjną Akcji Serii B – 9,30 PLN.
Akcjonariat
(przed emisją akcji serii B)
Liczba
akcji
(szt.)
Udział
w kapitale
zakładowym
(%)
Udział
głosów
na WZA
(%)
Dane podstawowe Spółki
mln PLN
mln EUR
Suma bilansowa (30.06.2010 r.)
73,47
18,45
33,76
8,48
Zofia Egierska
2 500 000
25,00%
25,00%
Kapitał własny (30.06.2010 r.)
Jerzy Dyrcz
2 500 000
25,00%
25,00%
Wartość nominalna akcji (PLN)
Marek Uzdowski
2 500 000
25,00%
25,00%
Podstawowe dane o ofercie
Zbigniew Wasilewski
2 500 000
25,00%
25,00%
Razem
10 000 000
100,00%
100,00%
Udział
w kapitale
zakładowym
(%)
Udział
głosów
na WZA
(%)
Akcjonariat
(po zarejestrowaniu emisji
akcji serii B)
Liczba
akcji
(szt.)
Szacunkowa wartość oferty
brutto
Transza Dużych Inwestorów
(tys. szt. akcji serii B)
Transza Małych Inwestorów
(tys. szt. akcji serii B)
Szacunkowa cena emisyjna
(PLN)
Zofia Egierska
2 500 000
19,23%
19,23%
Jerzy Dyrcz
2 500 000
19,23%
19,23%
Marek Uzdowski
2 500 000
19,23%
19,23%
Podanie przedziału cenowego
Zbigniew Wasilewski
2 500 000
19,23%
19,23%
Nowi Akcjonariusze
3 000 000
23,08%
23,08%
Razem
13 000 000
100,00%
100,00%
Budowa Księgi Popytu dla
inwestorów w Transzy Dużych
Inwestorów
0,05
mln PLN
mln EUR
28,00
7,03
2 000,00
1 000,00
9,30
Kalendarium Publicznej Oferty Akcji Serii B
Ustalenie ceny emisyjnej
Zapisy w Transzy Małych
Inwestorów
Zapisy w Transzy Dużych
Inwestorów
Przydział akcji serii B
do 24 września 2010 r.
1-4 października 2010r.(4 października 2010 do godz. 14.00
4 października 2010 r.
5-8 października 2010 r.
5-8 października 2010 r.
do 12 października 2010 r.
PODSUMOWANIE
Spółka ED INVEST S.A. jest krajowym przedsiębiorstwem inwestycyjno-budowlanym, oferującym kompleksowe usługi w zakresie
przygotowania inwestycji, wykonawstwa, marketingu oraz sprzedaży mieszkań i domów. W latach 2007 – 2009 głównym źródłem
przychodów ze sprzedaży Spółki było budownictwo wielorodzinne realizowane na powierzonych gruntach spółdzielni mieszkaniowej.
W 2009 r. udział z tego rodzaju usług w strukturze sprzedaży Spółki wyniósł 86,7%. Pozostałą część przychodów stanowiło budownictwo
jednorodzinne realizowane na gruntach własnych. W ciągu 5 lat spółka ED INVEST S.A. wybudowała i sprzedała ponad 430 mieszkań i 28
lokali usługowych, a także 73 domy jednorodzinne. Działalność Spółki koncentruje się tylko na terenie Warszawy i jej aglomeracji.
Budownictwo wielorodzinne Spółka realizuje głównie na terenie dzielnicy Praga Południe, a dokładnie na obszarze Gocławia, a budownictwo
domów jednorodzinnych w bezpośrednim sąsiedztwie Warszawy. Nie wykluczamy, że w przyszłości Spółka rozszerzy swoją działalność pod
względem geograficznym, a także wejdzie w segment budownictwa komercyjnego tj. rozpocznie budowę obiektów medycznych.
Z emisji akcji serii B spółka ED INVEST S.A. planuje pozyskać ok. 28 mln zł brutto, które w latach 2011 – 2013 zamierza
przeznaczyć na budowę osiedli mieszkaniowych (osiedla "Wilga VII" (I i II etap) i „Iskra”) wykonywanych wspólnie ze Spółdzielnią
Mieszkaniową "Gocław-Lotnisko".
Za cenę docelową akcji spółki Ed INVEST S.A. na potrzeby IPO uznajemy wycenę opartą na średniej ważonej wyceny porównawczej
oraz wyceny dochodowej. Dokonane przez nas pomiary pozwalają oszacować wartość jednej akcji Spółki na poziomie 10,13 zł.
DOMU MAKLERSKIEGO BANKU OCHRONY ŚRODOWISKA S.A.
2
Sporządził:
Mariusz Solecki
Analityk
BRANŻA
Produkcja budowlano-montażowa w Polsce
W okresie styczeń – sierpień 2010 r. poziom krajowej produkcji
budowlano–montażowej był o 5,7% niższy niż w analogicznym okresie
2009 r. Do jej spadku niewątpliwie przyczyniła się mroźna zima, która
przełożyła się na niższą aktywność przedsiębiorstw z branży budowlanej.
Jednak spodziewamy się, iż kolejne miesiące przyniosą nieznaczną poprawę
koniunktury w budownictwie, a w związku z tym tempo wzrostu całej branży
w br. może być zbliżone do tempa ubiegłorocznego. Szacujemy, że dynamika
produkcji budowlano–montażowej na koniec 2010 r. może osiągnąć poziom ok.
4% r/r.
Oczekujemy poprawy
koniunktury w branży
budowlanej w II połowie
2010 r. Szacujemy, że
dynamika produkcji
budowlano-montazowej
na koniec br. osiągnie
poziom ok. 4% r/r.
Wykres 1. Dynamika produkcji budowlano-montażowej oraz zmiany cen produkcji budowlano-montażowej r/r
30%
20%
10%
0%
-10%
-20%
-30%
Ceny produkcji budowlano-montażowej
Produkcja budowlano-montażowa
Źródło: Opracowanie DM BOŚ S.A. na podstawie danych GUS
Uważamy, że w najbliższych latach wzrost polskiego sektora
budowlanego będzie napędzany przez budownictwo inżynieryjne, którego
udział w produkcji budowlano-montażowej wynosi obecnie ok. 59%.
Natomiast naszym zdaniem słabiej może zachowywać się budownictwo
zarówno mieszkaniowe, jak i niemieszkaniowe, w związku ze
wstrzymywaniem lub notowanymi opóźnieniami wielu projektów
inwestycyjnych. Prognozujemy, że ożywienie w tych segmentach rynku
budowlanego powinno nastąpić w 2012 r., wskutek zwiększonej liczby
rozpoczynanych w bieżącym roku projektów, szczególnie w segmencie
budownictwa mieszkaniowego.
Tabela 1. Dynamika zmian produkcji w segmentach budownictwa w latach 2006-2009
2006
Budownictwo mieszkaniowe
Budownictwo niemieszkaniowe
Budownictwo inżynieryjne
11,5%
20,9%
22,0%
2007
37,9%
20,4%
22,0%
2008
46,3%
24,1%
10,7%
Uważamy, że w br. do
wzrostu branży
budowlanej przyczyni się
przede wszystkim
budownictwo
infrastrukturalne, którego
udział wynosi ok. 59%.
W 2012 r. oczekujemy
ożywienia zarówno na
rynku mieszkaniowym,
jak i niemieszkaniowym.
2009
-13,0%
-23,0%
27,0%
Źródło: GUS, PMR Publicatons
3
W lipcu ogólny klimat koniunktury w budownictwie oceniany był nieco
bardziej optymistycznie niż w czerwcu. Odnotowano również lepsze niż przed
miesiącem oceny bieżącego portfela zamówień, produkcji budowlanomontażowej oraz sytuacji finansowej, przy ostrożniejszej od zgłaszanej
w czerwcu prognozie portfela zamówień. Przedsiębiorcy przewidują, że
w najbliższych trzech miesiącach produkcja budowlano - montażowa będzie
nadal rosła, podobnie jak portfel zamówień. Oczekuje się także poprawy ich
sytuacji finansowej. W podziale na klasy wielkości najbardziej optymistyczne
przewidywania formułują przedsiębiorstwa średnie oraz duże. Spodziewany
jest również nieznaczny spadek cen robót budowlano - montażowych.
Przedsiębiorcy (z wyjątkiem przedsiębiorstw małych) planują też niewielki
wzrost zatrudnienia. Obecnie przedsiębiorstwa działające w branży budowlanej
za największe bariery rozwoju występujące na rynku wskazują konkurencję,
koszty zatrudnienia oraz niedostateczny popyt.
Obecnie głównymi
barierami rozwoju
sektora budowlanego
w Polsce są konkurencja,
koszty zatrudnienia oraz
niedostateczny popyt.
Wykres 2. Wskaźnik klimatu koniunktury w budownictwie w latach 2000-2010
40,0
30,0
20,0
10,0
-10,0
I.00
V.00
IX.00
I.01
V.01
IX.01
I.02
V.02
IX.02
I.03
V.03
IX.03
I.04
V.04
IX.04
I.05
V.05
IX.05
I.06
V.06
IX.06
I.07
V.07
IX.07
I.08
V.08
IX.08
I.09
V.09
IX.09
I.10
V.10
0,0
-20,0
-30,0
-40,0
-50,0
Źródło: GUS
Krajowy rynek mieszkaniowy
Według wstępnych danych GUS w pierwszych siedmiu miesiącach br.
do użytkowania w Polsce oddano 74 180 mieszkań, czyli o 19,0% mniej
niż w analogicznym okresie 2009 roku. Warto jednak odnotować, że po
ograniczonej w latach 2008 – 2009 aktywności inwestorów w zakresie
rozpoczynania nowych projektów mieszkaniowych, od początku 2010 r. liczba
budowanych mieszkań systematycznie wzrasta. W analizowanym okresie
rozpoczęto budowę 97 403 mieszkań, tj. o 20,6% więcej niż w tym samym
czasie ubiegłego roku. Z kolei nadal obserwuje się spadkową tendencję liczby
wydanych pozwoleń na budowę mieszkań. W okresie styczeń - lipiec 2010 r.
wydano ich 98 721 tj. o 7,6% mniej niż przed rokiem.
Wg danych GUS
w okresie styczeń – lipiec
2010 r. do użytkowania
oddano o 11,6% mniej
mieszkań, niż
w analogicznym okresie
ubiegłego roku.
4
Tabela 2. Ruch budowlany w zakresie budowy mieszkań w Polsce w okresie I – VII 2009 i 2010 r.
Mieszkania
Formy
budownictwa
Inwestorzy
indywidualni
Deweloperzy
Spółdzielnie
Zakładowe,
komunalne,
społeczne
czynszowe
Ogółem
Dynamika w okresie
I-VII 2010 r./I-VII 2009 r.
w okresie I - VII 2009 r.
w okresie I - VII 2010 r.
oddane do
w trakcie
wydano
oddane do
w trakcie
wydano
oddane do w trakcie wydano
użytkowania budowy pozwolenie użytkowania budowy pozwolenie użytkowania budowy pozwolenie
39 752
55 796
62 012
38 537
55 304
59 752
-3,1%
-0,9%
-3,6%
42 885
20 803
38 383
29 084
36 862
35 170
-32,2%
77,2%
-8,4%
3 753
2 224
2 707
2 884
2 428
1 765
-23,2%
9,2%
-34,8%
3 461
1 917
3 953
3 675
2 809
2 034
6,2%
46,5%
-48,5%
89 851
80 740
107 055
74 180
97 403
98 721
-17,4%
20,6%
-7,8%
Źródło: GUS, opracowanie DM BOŚ S.A.
W okresie styczeń – lipiec br. deweloperzy oddali do użytkowania
29 084 mieszkań, co stanowiło 39,2% ogólnej liczby oddanych mieszkań, ale
wybudowali ich o 32,2% mniej niż przed rokiem. Spadła również liczba
mieszkań, na których budowę uzyskali pozwolenie o 8,4%. Z kolei w ciągu
siedmiu miesięcy 2010 r. deweloperzy rozpoczęli budowę 36 862 mieszkań,
czyli o 77,2% więcej niż w analogicznym okresie 2010 r. i na tle pozostałych
form budownictwa była to najwyższa odnotowana dodatnia zmiana r/r.
W tym samym czasie spółdzielnie mieszkaniowe oddały do
użytkowania 2 884 mieszkania, tj. o 23,2% mniej niż w 2009 r. Odnotowano
również mniejszą liczbę pozwoleń na budowę tj. 1 765 mieszkań, wobec 2707
przed rokiem. Natomiast o 9,2% wzrosła liczba rozpoczętych mieszkań.
Z kolei największy udział, bo wynoszący 52,0% w ogólnej liczbie
oddanych mieszkań w analizowanym okresie, mieli inwestorzy indywidualni,
mimo że wybudowali ich o 3,1% mniej niż w 2009 r. tj. 38 537.
Pozostali inwestorzy (budownictwo społeczne czynszowe, komunalne
i zakładowe) oddali do użytkowania w ciągu pierwszych siedmiu miesięcy br.
łącznie 3 675 mieszkań, tj. o 6,2% więcej niż przed rokiem.
W pierwszych siedmiu
miesiącach br. rozpoczęto
budowę o 20,6% więcej
mieszkań niż w tym
samym czasie 2009 r.
Z kolei w tym samym
okresie odnotowano o
7,8% mniej wydanych
pozwoleń na budowę
mieszkań niż przed
rokiem.
Wykres 4. Dynamika (w %) oddanych mieszkań do użytkowania w poszczególnych
województwach w Polsce w okresie I – VII 2009 i 2010 r.
W okresie styczeń – lipiec
2010 r. w województwie
mazowieckim odnotowano
o 31,9 mniej liczby
oddanych mieszkań do
użytkowania w stosunku
do analogicznego okresu
2009 r.
(-31,9)
Województwa
Źródło: GUS
5
W okresie styczeń - lipiec 2010 r. wzrost liczby mieszkań oddanych do
użytkowania odnotowano w pięciu województwach (największy w opolskim –
o 78,9%, świętokrzyskim – o 41,0% i podlaskim – o 26,8%). W województwie
mazowieckim, na którym prowadzi swoją działalność spółka ED INVEST,
oddano 15 609 mieszkań, tj. o 31,9% mniej niż przed rokiem. Z pozostałych
województw największy spadek odnotowano w małopolskim – o 38,8%,
lubuskim – o 26,7% i zachodniopomorskim – o 24,5 %.
Rynek mieszkaniowy w województwie mazowieckim
Największym
rynkiem
mieszkaniowym
w
województwie
mazowieckim jest niewątpliwie rynek warszawski. To w tym regionie
koncentrują się największe inwestycje mieszkaniowe oraz generowany jest
największy popyt na nowe mieszkania. Na tym rynku swoją działalność
prowadzi również spółka ED INVEST S.A., która skupia się przede
wszystkim na dzielnicy Praga Południe, a dokładnie na obszarze Gocławia.
Pod względem oferty cenowej warszawski pierwotny rynek nieruchomości jest
bardzo zróżnicowany. Najniższe ceny deweloperzy oferują tradycyjnie
w dzielnicach peryferyjnych takich jak Białołęka, Wesoła czy Wawer.
Natomiast najwyższe w dzielnicach Mokotów, Ochota, Śródmieście
i Żoliborz. Różnice w cenie w wynikają nie tylko z lokalizacji inwestycji, ale
również z powodu standardu lokali, bowiem najdroższe dzielnice oferują
lokale mieszkalne o podwyższonym standardzie zaliczane do kategorii
apartamentowców. Szacuje się, że ceny transakcyjne są niższe od cen
ofertowych średnio o 6,9%. Praga Południe na tle pozostałych dzielnic
Warszawy pod względem średnich cen oferowanych mieszkań plasuje się na
rynku pierwotnym w środkowym przedziale cenowy.
Średnia cena ofertowa
mieszkań na rynku
pierwotnym w dzielnicy
Praga Południe w I kw.
2010 r. wyniosła 8 913
zł/m2.
Wykres 5. Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym w I kw. br. w Warszawie (w zł/m2)
18 000
16 000
14 000
12 000
10 000
8 000
6 000
4 000
2 000
0
Źródło: Katalog Targowy Wiosna 2010, raport z serwisu me-mieszkania.pl
Podobnie jak rynek pierwotny, również warszawski rynek wtórny
cechuje się znacznym zróżnicowaniem cen mieszkań. Wg badań agencji
nieruchomości Ober-Haus w ostatnim czasie największym zainteresowaniem
wśród klientów cieszyły się mieszkania 1, 2 – pokojowe, nie przekraczające
powierzchni 45 m2, zlokalizowane najczęściej w takich dzielnicach jak Wola,
Wilanów, Ursynów, Białołęka czy Ząbki. Natomiast w segmencie domów
jednorodzinnych klienci bardziej byli zainteresowani ich zakupem
w podwarszawskich miejscowościach niż w centrum Warszawy.
Na rynku warszawskim
największym
zainteresowaniem wśród
klientów cieszą się
mieszkania 1 i 2 pokojowe
oraz domy zlokalizowane
w podwarszawskich
miejscowościach.
6
Tabela 2. Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie (w zł/m2)
1 pokój
2 pokoje
Mieszkania (zł/m2)
3 pokoje
4 pokoje +
od
do
od
do
od
do
od
do
Nowe mieszkania
8550
20500
8450
28500
7600
24800
7900
28000
Mieszkania sprzed 1989 r.
7600
22500
7500
36000
7000
27000
7900
23500
Warszawa poza Centrum
od
do
od
do
od
do
od
do
Nowe mieszkania
5500
16500
5500
16200
5400
15250
5300
14000
Mieszkania sprzed 1989 r.
5500
14500
6500
12500
5800
10900
5400
14900
Warszawa Centrum
nowe
od
do
Domy jednorodzinne (zł/m2)
po remoncie
od
do
do remontu
od
do
5200
15600
4200
12500
4000
Warszawa
Źródło: Agencja nieruchomości Ober-Haus „Raport z rynku mieszkaniowego” Lipiec 2010 r.
9500
Z kolei przeprowadzone przez firmę Emmerson S.A badania wskazują,
że średnia cena 1 m2 mieszkań, które były oferowane w II kw. 2010 r. na
warszawskim rynku wtórnym, pozostała niezmieniona w stosunku do I kw.
br., co może świadczyć o powolnej stabilizacji cen występujących na
analizowanym rynku. W podziale na poszczególne dzielnice Warszawy,
większe wahania cen pojawiły się w przypadku Rembertowa i Pradze Południe
(w tym na Saskiej Kępie), gdzie odnotowano spadek cen kwartał do kwartału
odpowiednio o 2,2% i 1,0% (na Saskiej Kępie spadek wyniósł aż 2,8%),
a także w przypadku dzielnic Ochoty i Wilanowa, w których zaobserwowano
wzrost cen o ok. 1% kw./kw.
Na warszawskim rynku
wtórnym mamy do
czynienia z powolną
stabilizacją cen mieszkań.
W II kw. br. największy
spadek cen mieszkań
odnotowano w dzielnicach
Rembertów oraz Praga
Południe, natomiast
największy ich wzrost w
dzielnicy Ochota i
Wilanów.
Wykres 6. Średnie ceny ofertowe mieszkań na warszawskim rynku wtórnym w I poł. 2010 r. (w zł/m2)
14000
12000
10000
8000
6000
4000
2000
0
I kw. 2010 r.
II kw. 2010 r.
* ze względu na specyfikę Saskiej Kępy została ona wyodrębniona z oferty Pragi Południe
Źródło: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. „Polski rynek mieszkaniowy. Raport. II kwartał 2010 r.”.
7
Podobnie w II kw. 2010 r. w stosunku do wcześniejszego kwartału
odnotowano stosunkowo stabilny poziom cen mieszkań w większości
miejscowościach wchodzących w skład aglomeracji warszawskiej. Jedynie
w przypadku Otwocka wystąpiła widoczna zmiana. W miejscowości tej
wystąpił spadek cen o 1,5% wskutek czego średni poziom cen nie przekracza
obecnie 6 tys. zł za m2, podobnie jak w miejscowościach Grodzisk
Mazowiecki, Legionowo czy Wołomin.
Wykres 7. Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w wybranych miejscowościach
aglomeracji warszawskiej w I poł. 2010 r. (w zł/m2)
9000
8000
7000
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0
I kw. 2010 r.
II kw. 2010 r.
W przypadku domów zlokalizowanych na terenie Warszawy oraz
aglomeracji warszawskiej najwyższe ceny w minionym kwartale tradycyjnie
odnotowano w lewobrzeżnej części miasta. W porównaniu do I kw. 2010 r.
największy spadek cen oferowanych domów, bo ponad 10% wystąpił
w przypadku największych domów w zabudowie szeregowej o powierzchni od
220 do 300 m2, za wyjątkiem prawobrzeżnych dzielnic Warszawy, w których
spadek średniej ceny tego typu domów okazał się znacznie mniejszy
i ukształtował się poniżej 2%. Wysoki spadek cen domów o zabudowie
szeregowej w analizowanym okresie miał również miejsce w przypadku
średniej wielkości budynków. Spadki, chociaż już na zdecydowanie mniejszą
skalę, wystąpiły również w segmencie najmniejszych domów w zabudowie
szeregowej do 150 m2, ale tutaj wyjątkiem okazała się lewobrzeżna część
Warszawy, w której w II kw. br. w stosunku do wcześniejszego kwartału
odnotowano wzrost cen o ponad 6%.
Na terenie Warszawy i jej
aglomeracji tradycyjnie
najwyższe ceny domów
występują w lewobrzeżnej
części miasta.
Tabela 3. Średnie ceny ofertowe domów w zabudowie szeregowej na warszawskim rynku wtórnym (w zł)
do 150 m2
I kw.
II kw.
2010 r.
2010 r.
prawobrzeżna Warszawa
lewobrzeżna Warszawa
prawobrzeżna aglomeracja
warszawska
lewobrzeżna aglomeracja
warszawska
900 045
zmiana
(w %)
zabudowa szeregowa
150 - 220 m2
zmiana
I kw.
II kw.
(w %)
2010 r.
2010 r.
220 - 300 m2
I kw.
II kw.
2010 r.
2010 r.
zmiana
(w %)
870 970
-3,2
1 115 477 1 145 396
2,7
1 584 772 1 556 845
-1,8
1 108 366 1 177 342
6,2
1 881 839 1 587 081
-15,7
2 210 262 1 945 757
-12,0
1 059 684
893 176
-15,7
1 216 062 1 037 585
-14,7
621 459
607 523
-2,2
782 211
769 597
-1,6
680 262
656 756
-3,5
899 878
925 112
2,8
8
Analiza ofert domów o zabudowie bliźniaczej wskazuje na spadek ich
cen w lewobrzeżnej aglomeracji warszawskiej w porównaniu do I kw. 2010 r.
od -3,1% w przypadku największych domów do -8,1% domów najmniejszych.
Natomiast wyraźny wzrost cen tego rodzaju domów po II kw. br. był
zauważalny w prawobrzeżnej części Warszawy, gdzie dynamika cen zawierała
się w przedziale od +6,2% do +8,8%.
Tabela 4. Średnie ceny ofertowe domów typu „bliźniak” na warszawskim rynku wtórnym (w zł)
bliźniak
do 150 m2
I kw.
II kw.
2010 r.
2010 r.
warszawska
warszawska
858 649
933 885
1 504 482 1 521 448
zmiana
(w %)
8,8
150 - 220 m2
I kw.
II kw.
2010 r.
2010 r.
zmiana
(w %)
220 - 300 m2
I kw.
II kw.
2010 r.
2010 r.
zmiana
(w %)
944 891
1 013 365
7,3 1 225 006 1 300 442
6,2
1,1 1 743 301
1 790 535
2,7 1 919 900 1 968 675
2,5
631 638
596 978
-5,5
724 636
732 968
1,1
701 344
644 492
-8,1
887 363
846 177
-4,6
869 525
865 874
-0,5
1 134 936 1 099 738
-3,1
W grupie domów wolnostojących w badanym okresie najwięcej
podrożały ceny domów o powierzchni od 150 do 220 m2 znajdujące się
w lewobrzeżnych dzielnicach Warszawy (+12,0%), a także domy
o powierzchni powyżej 220 m2, które zlokalizowane są w prawobrzeżnej
części miasta (+7,3%). Z kolei najwyższą ujemną dynamikę cen w tej grupie
domów (-4,1%) odnotowano w przypadku największych domów położonych
w lewobrzeżnej Warszawie.
Tabela 5. Średnie ceny ofertowe domów wolnostojących na warszawskim rynku wtórnym (w zł)
dom wolnostojący
do 150 m2
I kw.
II kw.
2010 r.
2010 r.
150 - 220 m2
I kw.
II kw.
2010 r.
2010 r.
zmiana
(w %)
zmiana
(w %)
220 - 300 m2
I kw.
II kw.
2010 r.
2010 r.
zmiana
(w %)
1 048 131 1 033 842
-1,4
1 199 320 1 224 972
2,1 1 501 749 1 611 931
7,3
warszawska
warszawska
1 366 512 1 365 796
0,0
1 622 592 1 817 253
12,0 2 210 123 2 118 752
-4,1
591 847
601 101
1,6
875 193
868 689
-0,7
1 101 480 1 112 924
1,0
789 586
729 107
-7,6
1 052 858
995 890
-5,4
1 362 440 1 346 978
-1,1
Perspektywa rynku deweloperskiego w Polsce
Perspektywa krajowego rynku deweloperskiego w decydującej mierze
jest uwarunkowana czynnikami makroekonomicznymi tj. wielkością PKB,
stopniem zamożności społeczeństwa, stopą bezrobocia, polityką państwa
w zakresie rynku budowlanego, w tym budownictwa mieszkaniowego oraz
stopą procentową kredytów. W latach 2008 – 2009 obserwowany był spadek
popytu na mieszkania, zaostrzony m.in. ograniczoną akcją kredytową banków.
Wprawdzie obecnie banki coraz częściej zachęcają klientów do korzystania
z oferty kredytów hipotecznych, poprzez obniżanie poziomu marży oraz
prowiz
9
prowizji, to jednak ilość udzielanych kredytów może być ograniczana
wprowadzaną przez KNF tzw. Rekomendacją T, której celem jest
zapobieganie powstawaniu niespłacanych kredytów. Zgodnie z jedną
z jej regulacji, która zaczęła obowiązywać od 23 sierpnia br., w przypadku
kredytów walutowych wkład własny klienta powinien wynosić co najmniej
10 proc. gdy kredyt jest udzielany na okres do 5 lat, i co najmniej 20 proc.
w przypadku kredytów udzielanych na ponad 5 lat. Natomiast gdy klient nie
będzie w stanie zapewnić wkładu w przedstawionej wysokości, bank będzie
wymagał od niego wykupienia ubezpieczenia spłaty kredytu lub wskazanie
dodatkowego zabezpieczenia, np. innej nieruchomości. Z kolei pod konie roku
zacznie obowiązywać przepis według którego łączna suma spłacanych co
miesiąc rat kredytów nie powinna przekraczać 50 proc. dochodów netto
w przypadku osób zarabiających nie więcej niż wynosi średni poziom
wynagrodzenia w gospodarce i maksymalnie 65 proc. dochodów w przypadku
osób o dochodach powyżej średniej krajowej.
Według opublikowanego przez Związek Banków Polski raportu
„AMRON-SARFiN”, w II kw. 2010 r. banki udzieliły 63 972 kredyty
mieszkaniowe na łączną kwotę 13,523 mld zł, co oznacza wzrost odpowiednio
o 32,4% i 37% w porównaniu do poprzedniego kwartału. Na koniec czerwca
br. całkowite zadłużenie gospodarstw domowych z tytułu kredytów
mieszkaniowych w ujęciu kwartalnym wzrosło o 32,3 mld zł osiągając poziom
245,9 mld zł (wzrost o 13% względem I kw. 2010 r. i o 18% w stosunku do
stanu zadłużenia z czerwca 2009 r.).
Obecnie ilość udzielanych
kredytów mieszkaniowych
może być ograniczana
wprowadzaną przez KNF
tzw. Rekomendacją T.
Na koniec II kw. br.
całkowite zadłużenie
gospodarstw domowych z
tytułu zaciągniętych
wyniosło 245,9 mld i było
o 18% wyższe w stosunku
do analogicznego okresu
poprzedniego roku.
Tabela 6. Całkowity stan zadłużenia gospodarstw domowych z tytułu udzielonych
Rok
2002
mld zł
20,03
Źródło: ZBP, NBP
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
29,58
35,81
50,43
77,71
116,84
192,61
214,89
I-VI 2010
245,90
Na obecny wzrost wyników zarówno w zakresie liczby nowo
podpisanych umów o kredyt hipoteczny, jak i wartości udzielonych kredytów
miały wpływ takie czynniki jak: dalsze obniżenie oprocentowania kredytów
w PLN i EUR, poprawa na rynku mieszkaniowym tj. zarysowująca się
stabilizacja cen mieszkań i wzrost popytu, rosnąca konkurencja między
bankami w zakresie zwiększania dostępności oferty kredytowej, a także stale
rosnący udział kredytów ze wsparciem rządowego programu „Rodzina na
Swoim”. W II kw. 2010 r. już co piąty kredyt mieszkaniowy udzielany był na
warunkach preferencyjnych. W 2010 r. w zarządzanym przez Bank
Gospodarstwa Krajowego Funduszu Dopłat zaplanowano kwotę 309,96 mln zł
na dopłaty w ramach programu „Rodzina na Swoim”. Od początku br. do
końca czerwca wypłacono z niego 88,15 mln zł. Przy czym począwszy od
2011 r. w programie tym mają nastąpić zmiany, które mogą przyczynić się do
zawężenia grupy potencjalnych wnioskodawców. Spośród najważniejszych
zmian można wymienić: obniżenie limitów cenowych, wprowadzenie
ograniczenia wiekowego beneficjentów do 35 lat oraz poszerzenie grona osób
mogących skorzystać z dopłat o osoby samotne.
Ponadto negatywnym czynnikiem, który może wpłynąć na obniżenie
dynamiki udzielanych kredytów mieszkaniowych od początku 2011 r. jest
planowana podwyżka podatku VAT na nowe mieszkania z 7% do 8%. Rząd
nie
Do wzrostu wartości
udzielonych kredytów
hipotecznych w br.
przyczyniło się m.in.
obniżenie oprocentowanie
kredytów w PLN i EUR,
poprawa na rynku
mieszkaniowym, rosnąca
konkurencja między
bankami, a także wzrost
popularności rządowego
programu „Rodzina na
Swoim”.
Od 2011 r. negatywny
wpływ na rozwój
pierwotnego rynku
mieszkaniowego może
mieć wpływ planowana
podwyżka podatku VAT
na nowe mieszkania.
10
nie wyklucza również podwyżki tego podatku w lipcu przyszłego roku
o następny punkt procentowy oraz ponownie w 2012 r. Jednak można
oczekiwać, że za nim proponowane niekorzystne zmiany zostaną
wprowadzone w życie, to do końca 2010 r. nastąpi wzrost liczby składanych
wniosków o kredyty mieszkaniowe.
HISTORIA SPÓŁKI
Spółka ED INVEST S.A. powstała w wyniku przekształcenia jej ze
spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (dawniej EDBUD Nieruchomości
Sp. z o.o.), zawiązanej aktem notarialnym 10 września 1997 r.
Zarejestrowanie spółki ED INVEST jako spółki akcyjnej nastąpiło 20 stycznia
2009 r. Od początku swojego istnienia Spółka realizowała zarówno inwestycje
wielorodzinne, jak i jednorodzinne, przy czym swoją główną uwagę
koncentrowała na budownictwie wielorodzinnym. W latach 2003 - 2005 we
współpracy ze Spółdzielnią Mieszkaniową „Gocław – Lotnisko”
przeprowadziła po raz pierwszy inwestycję wielomieszkaniową pod nazwą
„Jantar”. Natomiast swoją pierwszą inwestycję domów jednorodzinnych
Spółka zrealizowała w latach 2004 – 2005 na warszawskim Ursynowie.
W 2005 r. spółka ED INVEST S.A. nabyła trzy nieruchomości gruntowe z
przeznaczeniem na budowę osiedli domów jednorodzinnych tj. jedną w
Bielawie koło Konstancina Jeziornej oraz dwie zlokalizowane w
miejscowości Zamienie na terenie gminy Lesznowola.
W 2006 r. we współpracy ze Spółdzielnią Mieszkaniową „Gocław –
Lotnisko” Spółka rozpoczęła w Warszawie realizacje inwestycji pod nazwą
„Jantar Bis”, która była kontynuacją wcześniej już wybudowanego osiedla
„Jantar”, a w latach 2006 – 2007 na nieruchomości w Bielawie zostało
wybudowane osiedle 39 domów jednorodzinnych. W tym samym okresie na
części jednej z nieruchomości w Zamieniu powstało osiedle pod nazwą „Przy
Parku”, składające się z 15 domów. W 2007 r. Spółka zakupiła kolejną
nieruchomość gruntową w miejscowości Nowa Wola na terenie gminy
Lesznowola przeznaczoną pod budowę osiedla domów jednorodzinnych.
Natomiast w 2008 r. rozpoczęła realizację kolejnej inwestycji tj. budynku
mieszkaniowo-usługowego pod nazwą „Wilga VII”, której zakończenie
zaplanowano na II kw. 2011 r. Z kolei pod koniec 2009 r. została rozpoczęta
budowa osiedla w miejscowości Zamienie składającego się z 4 domów, który
stanowi drugi etap zrealizowanego już osiedla „Przy Parku”.
22 kwietnia 2010 r. Walne Zgromadzenie ED INVEST S.A. wyraziło
zgodę na ubieganie się przez Spółkę o dopuszczenie jej akcji do obrotu na
rynku regulowanym.
Początki spółki
ED INVEST sięgają 1997
r., kiedy to powstało
przedsiębiorstwo EDBUD
Nieruchomości Sp. z o.o.
Pierwszą inwestycję
wielomieszkaniową Spółka
przeprowadziła w latach
2003 – 2005 we
współpracy ze
Spółdzielnią
Mieszkaniową Gocław
Lotnisko.
W latach 2004 – 2005 na
warszawskim Ursynowie
Spółka po raz pierwszy
zrealizowała inwestycje
domów jednorodzinnych.
DZIAŁALNOŚĆ SPÓŁKI
ED INVEST zajmuje się kompleksową działalnością usługową związaną
z przygotowaniem inwestycji, wykonawstwem, marketingiem i sprzedażą
mieszkań oraz domów. Działalność Spółki można podzielić na dwa rodzaje:

budowanie na gruntach powierzonych, oraz

budowanie na gruntach własnych i sprzedaż zrealizowanych budynków.
Spółka ED INVEST
oferuje kompleksowe
usługi w zakresie
przygotowania inwestycji,
wykonawstwa,
marketingu i sprzedaży
mieszkań oraz domów.
11
Tabela 7.
Dynamika i struktura przychodów ze sprzedaży spółki ED INVEST według
rodzaju świadczonych usług w latach 2007 – 2009
Przychody [w tys. zł]
Wyszczególnienie
Struktura
2007
2008
2009
35 370
28 960
32 741
75,7%
93,4%
86,7%
-18,1%
13,1%
11 336
2 041
5 001
24,3%
6,6%
13,3%
-82,0%
145,0%
Przychody ze sprzedaży razem
46 706
Źródło: Prospekt emisyjny, obliczenia DM BOŚ SA,
31 001
37 742
100,0%
100,0%
100,0%
-33,6%
21,7%
Budownictwo wielorodzinne
realizowane na gruntach spółdzielni
Budownictwo jednorodzinne
realizowane na gruntach własnych
2007
2008
Dynamika
2009
W latach 2007 – 2009 głównym źródłem przychodów ze sprzedaży
Spółki było budownictwo wielorodzinne realizowane na gruntach spółdzielni
mieszkaniowej. Udział przychodów ze sprzedaży z tego rodzaju usług
w analizowanych latach zawierał się w przedziale od 75,7% w 2007 r. do
93,4% w 2008 r. W ubiegłym roku udział ten wyniósł 86,7%. Pozostałą część
przychodów stanowiło budownictwo jednorodzinne realizowane na gruntach
własnych. Oczekujemy, że w kolejnych latach spółka ED INVEST nadal
będzie koncentrowała się przede wszystkim na segmencie budownictwa
wielorodzinnego i jej struktura sprzedaży nie powinna ulec istotnej zmianie.
Przyjęty przez spółkę ED INVEST model biznesowy „deweloper plus”
oparty jest na realizacji projektów inwestycyjnych na gruntach powierzonych
należących do spółdzielni mieszkaniowych. Spółka w ramach zawartych
długoterminowych umów o wspólnym przedsięwzięciu, realizuje kompleksy
mieszkalno-usługowe z miejscami postojowymi wydzielonymi w halach
garażowych na gruntach będących we władaniu użytkownika wieczystego
gruntu (spółdzielni). Udział Spółki w realizacji tego typu inwestycji polega
m.in. na:

przygotowaniu dokumentacji i uzyskaniu pozwolenia na budowę wraz
z wszelkimi uzgodnieniami, planami, umowami z dostawcami mediów,

koordynowaniu robót budowlanych, zapewnieniu niezbędnego nadzoru,
oraz wykonywaniu niezbędnej dokumentacji projektowej,

wykonawstwie obiektu pod klucz,

uzyskiwaniu pozwoleń na użytkowanie,

działaniach marketingowych zmierzających do pozyskania klientów na
wybudowanie lokali, zawieraniu z nimi umów o budowę lokali
mieszkalnych, usługowych oraz miejsc postojowych w garażach
podziemnych;

realizacji tych umów.
2008/2007
2009/2008
Głównym źródłem
przychodów ze sprzedaży
Spółki jest budownictwo
wielorodzinne realizowane
na gruntach spółdzielni
mieszkaniowej.
W 2009 r. udział
budownictwa
wielorodzinnego w
strukturze sprzedaży
wyniósł 86,7%.
Spółka ED INVEST
realizuje model biznesowy
„deweloper plus”, który
oparty jest na gruntach
powierzonych.
Wybudowane mieszkania i lokale usługowe są sprzedawane przez
spółkę ED INVEST klientom indywidualnym na podstawie pełnomocnictwa
udzielonego Spółce przez spółdzielnie mieszkaniową. Specyfika przyjętego
modelu biznesowego sprawia, że wykorzystywana jest efektywnie istniejąca
infrastruktura, a także optymalizowane są koszty budowy.
Natomiast w ramach realizacji budownictwa jednorodzinnego na
gruntach własnych, działania Spółki sprowadzają się do:

przygotowania dokumentacji i uzyskania pozwolenia na budowę wraz
z wszelkimi uzgodnieniami, planami, umowami z dostawcami mediów,
Budownictwo
jednorodzinne Spółka
wykonuje na gruntach
własnych.
12




koordynowania robót budowlanych, zapewnieniu niezbędnego nadzoru,
wykonywaniu niezbędnej dokumentacji projektowej oraz kontroli
realizacji i nadzorze bezpośrednim,
działań marketingowych, zmierzających do pozyskania klientów,
zawierania z nimi umów o budowę lokali mieszkalnych jednorodzinnych
i przeniesienia własności wybudowanych lokali,
realizacji tych umów,
przeniesienia na nabywców prawa własności nieruchomości.
W ciągu pięciu lat spółka ED INVEST wybudowała i sprzedała łącznie
430 mieszkań oraz 28 lokali usługowych w czterech budynkach na Gocławiu
przy ul. Bora Komorowskiego oraz 73 domy jednorodzinne w trzech osiedlach
znajdujących się przy ulicach: Krasnowolskiej, Ogrody Bielawy oraz
Cynamonowej.
Do tej pory spółka
ED INVEST wybudowała
i sprzedała 430 mieszkań,
28 lokali usługowych oraz
73 domy jednorodzinne.
Spółka ED INVEST wykonuje swoje projekty deweloperskie za
pośrednictwem określonych firm budowlanych. Do największych dostawców
Spółki w zakresie świadczenia usług budowlanych należą: PPU „REDOX” Sp.
z o.o., POL-AQUA S.A. i EDBUD S.A. Zwracamy uwagę, że PPU „REDOX”
Sp. z o.o., jako największy dostawca budowlany ED INVEST jest również
pośrednio powiązany ze Spółką z racji tego, że część akcjonariuszy Spółki jest
równocześnie udziałowcami PPU ”REDOX” Sp. z o.o., a dzięki efektom
synergii obie spółki są w stanie efektywnie konkurować z innymi podmiotami
z branży budowlanej.
Największymi dostawcami
usług budowlanych są
PPU „REDOX” Sp. z o.o.,
POL-AQUA S.A. oraz
EDBUD S.A.
Ponadto podkreślamy, że specyfika Spółki w zakresie realizacji
wielorodzinnych projektów budowlanych wykonywanych ze Spółdzielnią
Mieszkaniową Gocław Lotnisko, która zapewnia grunty pod budowę
mieszkań, czyni ze Spółdzielni Gocław Lotnisko również jednego z bardziej
znaczących dostawców Spółki, bowiem ED INVEST nie inwestuje jak typowy
deweloper w bank ziemi pod budownictwo wielorodzinne.
RYNKI ZBYTU
Spółka ED INVEST realizuje swoje przychody ze sprzedaży tylko na
rynku krajowym. Działalność Spółki koncentruje się na terenie Warszawy i jej
aglomeracji.
Budownictwo wielorodzinne Spółka prowadzi głównie na terenie
dzielnicy Praga Południe, a dokładnie na obszarze Gocławia. Dzielnica ta
zlokalizowana jest w odległości ok. 5 km od ścisłego centrum Warszawy i jest
z nim bardzo dobrze skomunikowana.
Działalność Spółki
koncentruje się na terenie
Warszawy i jej
aglomeracji.
13
Tabela 8. Inwestycje spółki ED INVEST zrealizowane lub planowane w obszarze budownictwa wielorodzinnego
Lp.
Nazwa inwestycji
1
Osiedle Jantar
2
Jantar Bis Budynek A
3
Jantar Bis Budynek B
4
Wilga VII - I etap
5
Wilga VII - II etap
6
Osiedle Iskra - I etap
Adres
Warszawa, ul. Bora
Komorowskiego 35
Warszawa, ul. Bora
Komorowskiego 37
Warszawa, ul. Bora
Komorowskiego 39
Warszawa, ul. Jana Nowaka
Jeziorańskiego i Rechniewskiego
Warszawa, ul. Jana Nowaka
Jeziorańskiego i Rechniewskiego
Warszawa, ul. Jugosłowiańska
Powierzchnia
użytkowa mieszkań
i usług (w m2)
Realizacja budowy
Przychód netto
kontraktu
(w tys. zł)
11 049,80
lata 2004 - 2006
41 255,20
7 310,38
lata 2006 - 2008
30 728,00
10 016,10
lata 2006 - 2009
47 773,50
13 400,00
III kw. 2009 - II kw. 2011
94 876,55
7 000,00
IV kw. 2010 - IV kw. 2012
47 596,00
13 600,00
I kw. 2011 - I kw. 2013
92 266,00
Źródło: Prospekt emisyjny
Obecnie na Gocławiu jest realizowany budynek mieszkalno-usługowy
pt. Wilga VII (I etap) oraz planowane są kolejne inwestycje Wilga VII (II etap)
oraz Osiedle „Iskra” (I etap).
Natomiast w ramach budownictwa jednorodzinnego Spółka
zrealizowała lub realizuje inwestycje w Warszawie na terenach dobrze
skomunikowanych miejscowości, które położone są w bezpośrednim
sąsiedztwie Warszawy. Aktualnie w miejscowości Nowa Wola
przygotowywana jest budowa osiedla „Słoneczne”, a także osiedla „Przy
Parku II” w miejscowości Zamienie.
W ramach budownictwa
wielorodzinnego w
najbliższym czasie Spółka
będzie realizowała
inwestycje budowlane pt.
Wilga VII oraz Osiedle
Iskra. Natomiast w
obszarze domów obecnie
przygotowywana jest
budowa osiedla
„Słoneczne” oraz trwają
prace nad budową osiedla
„Przy Parku II”.
Przy Parku II.
Tabela 9. Inwestycje spółki ED INVEST zrealizowane lub planowane w obszarze budownictwa jednorodzinnego
Lp.
1
Nazwa inwestycji
Osiedle
Krasnowolska
Osiedle Ogrody
Bielawy
Adres
Ursynów ul. Krasnowolska
Bielawa ul. Ogrody Bielawy, Gmina
Konstancin Jeziorna
Zamienie ul. Cynamonowa, Gmina
3 Osiedle Przy Parku I
Lesznowola
Nowa Wola ul. Orna, Gmina
4 Osiedle Słoneczne
Lesznowola
Zamienie ul. Cynamonowa, Gmina
5 Osiedle Przy Parku II
Lesznowola
2
Ilość domów
jednorodzinnych
(metraż)
19 domów
(od 150 do 180 m2)
39 domów
(od 143 do 207 m2)
15 domów
(od 152 do 182m2)
17 domów
(od 168 do 235 m2)
4 domy (112 m2)
Realizacja budowy
Przychód netto
kontraktu
(w tys. zł)
lata 2004 - 2006
7 840,90
lata 2006 - 2008
22 575,30
lata 2006 - 2009
8 653,20
IV kw. 2009 - IV kw. 2010
11 730,00
IV kw. 2009 - III kw. 2010
2 301,00
Końcowymi odbiorcami Spółki, zarówno w zakresie domów
jednorodzinnych jak i mieszkań, są klienci indywidualni. Domy jednorodzinne
sprzedawane są bezpośrednio, natomiast w obiektach wielorodzinnych
podpisywane są umowy o wybudowanie lokalu na podstawie pełnomocnictwa
udzielonego ED INVEST przez Spółdzielnię Mieszkaniową Gocław Lotnisko.
Zwracamy jednak uwagę, że w przypadku pogorszenia współpracy ze
Spółdzielnią Mieszkaniową Gocław Lotnisko, spółka ED INVEST może
również negatywnie odczuć skutki takiej sytuacji, poprzez osiągnięcie
niższych przychodów ze sprzedaży, a tym samym wypracować niższą
rentowność. Dodatkowo może pojawić się potencjalne ryzyko związane
z brakiem pokrycia części kosztów stałych Spółki. W celu zminimalizowania
takiego ryzyka Spółka podpisała list intencyjny z inwestorem prywatnym
i zamierza realizować następne inwestycje na podobnych zasadach z innymi
podmiotami nie tylko ze spółdzielniami.
Odbiorcami Spółki są
klienci indywidualni.
Domy jednorodzinne są
sprzedawane
bezpośrednio, natomiast
obiekty wielorodzinne na
podstawie
pełnomocnictwa
udzielonego przez
spółdzielnię
14
KONKURENCJA
Rynek budowlany, na którym funkcjonuje spółka ED INVEST podlega
silnej konkurencji. Potencjalnymi konkurentami Spółki są wszystkie firmy
deweloperskie prowadzące swoją działalność na warszawskim rynku
budowlanym.
Do najważniejszych konkurentów Spółki można zaliczyć zatem
następujące przedsiębiorstwa:

w segmencie mieszkań popularnych: Dom Development, J.W.
Construction Holding, Polnord, Budimex Nieruchomości, Acciona
Nieruchomości, Gant, Dolcan,

w segmencie apartamentów o podwyższonym standardzie: Dom
Development, Echo Investment, Pirelli Pekao Real Estate, Atlas Estates,
LC Corp, Acciona Nieruchomości, WAN, Marvipol, Triton Development,
Robyg, Fadesa Prokom, Ronson oraz kilka małych firm zagranicznych
realizujących pojedyncze, projekty o atrakcyjnej architekturze oraz
wysokiej jakości w dobrze zlokalizowanych miejscach.
Pozycję konkurencyjną Spółki należy rozpatrywać odrębnie dla rynku
mieszkań wielorodzinnych położonych na terenie Pragi Południe (Gocławia)
oraz odrębnie dla rynku domów jednorodzinnych zlokalizowanych na obszarze
gminy Lesznowola.
Na terenie Gocławia oprócz spółki ED INVEST obecnie swoje
inwestycje prowadzą również trzy spółki: spółka Acciona Nieruchomości
Sp. z o.o., spółka Przy Promenadzie Sp. z o.o. Sp. K oraz Dom
Development S.A.

Acciona Nieruchomości Sp. z o.o. oferuje inwestycję zlokalizowaną przy
ulicach Fieldorfa, Kwiatkowskiego i Jugosłowiańskiej. W ofercie
pozostało już tylko kilkanaście mieszkań o dużych metrażach od 80,75 do
128,0 m2 w cenach od 6 000 do 7.400 zł/m2. Oprócz Gocławia spółka
realizuje swoje inwestycje w dzielnicach Bemowo, Mokotów,
Śródmieście, Wilanów, a w przyszłości także w innych dzielnicach.

Przy Promenadzie Sp. z o.o. Sp.k, spółka celowa należąca do Grupy
LCC Corp S.A., wykonuje inwestycję w bezpośrednim sąsiedztwie
inwestycji spółki ED INVEST (WILGI VII) przy ul. Jana Nowaka
Jeziorańskiego. Oferta tej spółki obejmuje mieszkania w metrażach od
49,9 m2 do 115,5 m2 w cenach od 7 259 do 9 000 zł/m2. Oprócz dzielnicy
Gocław, Grupa LCC Corp w Warszawie wybudowała budynek
mieszkalno-usługowy również w dzielnicy Ochota.

Dom Development S.A. realizuje budowę Osiedla Saska Kępa, na terenie
którego powstanie łącznie 1 585 mieszkań w 11 budynkach. Budowa
będzie wykonywana łącznie w III etapach. Oferta tej spółki, w ramach
Osiedla Saska Kępa, obejmuje obecnie mieszkania w metrażach od 38,2
m2 do 131,5 m2 w cenach od 7 150 zł/m2. Dom Development realizuje
także
Potencjalnymi
konkurentami spółki
ED INVEST są firmy
deweloperskie działające
na rynku warszawskim.
Spółka konkuruje
zarówno z firmami na
rynku mieszkań
wielorodzinnych (na
terenie Pragi Południe)
oraz na rynku domów
jednorodzinnych (głównie
na obszarze gminy
Lesznowola).
Obecnie głównymi
konkurentami na terenie
Gocławia są trzy spółki:
Acciona Nieruchomości
Sp. z o.o., spółka Przy
Promenadzie Sp. z o.o.
Sp. K oraz Dom
Development S.A.
15
także budowę Osiedla Adria, na którym powstanie 656 mieszkań
zlokalizowanych w 5 budynkach. W ramach Osiedla Adria sprzedawane
są obecnie mieszkania w metrażach od 38,2 m2 do 106,3 m2 w cenach od
6 690 zł/m2 do 8 800 zł/m2 (średnia cena w I etapie realizacji wynosi
7 610 zł/m2). Poza Gocławiem Spółka prowadzi swoją działalność
również na terenie dzielnic Białołęka, Mokotów, Sródmieście, Targówek,
Ursynów i Wola.
W ofercie ED INVEST na terenie Gocławia znajdują się mieszkania
o powierzchni od 35 do 101 m2 (1,2,3, oraz 4 pokojowe) w cenach od 6 800 do
8 200 zł/m2.
ED INVEST na terenie
Gocławia oferuje
mieszkania o powierzchni
od 35 do 101 m2 w cenach
od 6 800 do 8 200 zł/m2.
Na terenie gminy Lesznowola rynek sprzedaży domów
jednorodzinnych jest bardziej zróżnicowany. Ofertę sprzedaży domów na tym
obszarze posiada kilka firm.
Tabela 10. Zestawienie ofert firm konkurencyjnych w stosunku do ED INVEST na terenie gminy Lesznowola
Lp.
Nazwa Dewelopera
Metraż domu
Metraż działki
Cena całości
179 – 186 m2
303 – 600 m2
od 730.000 zł
do 843.000 zł
131,8 m2
240 - 260 m2
od 709.000 zł
do 719.000 zł
1.
UNIDEVELOPMENT Osiedle
Polnych Maków, Zamienie
2.
Nasze Miasteczko, Nasze
Miasteczko II, Lesznowola
3.
Osiedle Wśród Pól, Zamienie
125 - 160 m2
200 - 400 m2
od 600 000 zł
do 825 000 zł
4.
Siedlisko Konwalie, Lesznowola
151 - 171 m2
185 – 334 m2
od 620 000 zł
do 755 000 zł

Unidevelopment Sp. z o.o. jest firmą deweloperską działająca głównie na
rynku warszawskim, należącą w 100% do Grupy UNIBEP S.A. W swojej
ofercie posiada zarówno budynki wielorodzinne (mieszkania popularne
oraz apartamenty), jak i osiedla domów jednorodzinnych. Poza rynkiem
Warszawy i okolic spółka zrealizowała inwestycję z zakresu budownictwa
wielorodzinnego „Dom Pod Gruszą” w Bielsku Podlaskim.


Nasze Miasteczko Development Sp. z o.o. S.K.A. z siedzibą
w Warszawie jest krajowym deweloperem specjalizującym się
w budownictwie mieszkaniowym jednorodzinnym. Spółka działa od 2001
r. i na rynku aglomeracji warszawskiej zrealizowała kilkanaście inwestycji
o łącznej powierzchni ponad 60 tys. m2 m.in. w gminach Piaseczno,
Józefosław, Mysiadło, Zgorzała.

Osiedle Wśród Pól jest realizowane przez dewelopera Osiedle ŻABIA
WOLA s.c., działającego na terenie aglomeracji warszawskiej
i specjalizującego się w budownictwie mieszkaniowym od 1993 r.

Siedlisko Konwalie jest osiedlem budowanym przez dewelopera Dom
J.M. Woźnica Sp. j. z siedzibą w Warszawie. Spółka od 2003 r. buduje
zespoły domów jednorodzinnych, wielorodzinnych oraz obiekty o funkcji
hotelowo-rekreacyjnej.
16
Tabela 11. Oferta sprzedaży domów spółki ED INVEST na terenie gminy Lesznowola
Lp.
Lokalizacja
1.
PRZY PARKU II,
Zamienie
2.
Nasze Miasteczko, Nasze
Miasteczko II, Lesznowola
Metraż domu
Metraż działki
Cena całości
112 m2
372 – 380 m2
od 608.000 zł
do 631.000 zł
168 - 235 m2
528 - 901 m2
od 668.000 zł
do 982.000 zł
Zwracamy uwagę, że cechą charakterystyczną, która odróżnia ofertę
spółki ED INVEST od konkurencji na rynku domów jednorodzinnych, jest to
iż obejmuje ona relatywnie większe domy zlokalizowane na większych
działkach w porównywalnych cenach. Ponadto domy położone są w osiedlach
dobrze skomunikowanych z Warszawą.
W stosunku do
konkurencji Spółka na
terenie gminy Lesznowola
oferuje domy
jednorodzinne na
większych działkach w
porównywalnych cenach.
STRATEGIA ROZWOJU
Celem strategicznym ED INVEST jest budowa silnej spółki
z branży deweloperskiej, która będzie świadczyć kompleksowe usługi
inwestycyjne oraz działać zarówno w sektorze mieszkaniowym, jak
i w przyszłości komercyjnym. W ciągu najbliższych dwóch lat Spółka planuje
rozpocząć budowę obiektów komercyjnych, w tym hoteli oraz lekarskich
obiektów usługowych przeznaczonych na cele medyczne położone na terenie
Warszawy. ED INVEST zamierza realizować założoną strategię rozwoju
w oparciu o następujące cele operacyjne:

skoncentrować się na projektach zapewniających wysoką stopę zwrotu,

dostarczyć szeroki zakres produktów i usług w całym procesie
inwestycyjnym począwszy od projektowania, poprzez wykonawstwo,
a kończąc na marketingu i sprzedaży,

zapewnić wysoką jakość realizowanych projektów w celu uzyskania
wyższej rentowności (poprzez zaoferowanie konkurencyjnej ceny
w dogodnej lokalizacji na terenie Warszawy, a także poprzez staranne
wykończenie obiektów),

aktywnie zarządzać jakością oraz kontrolą nad wykonywanymi projektami
budowlanymi,

wprowadzić dywersyfikację produktową (wejście w segment
budownictwa komercyjnego, w szczególności budowa obiektów
związanych z usługami medycznymi) oraz ewentualnie geograficzną.
Nie wykluczamy, że w przyszłości Spółka rozszerzy swoją działalność
m.in. na miejscowości turystyczne, w tym nadmorskie, głównie w zakresie
budowy apartamentów.
W sektorze mieszkaniowym spółka ED INVEST zamierza oferować
przede wszystkim stosunkowo niewielkie mieszkania, które w znacznej części
będą klasyfikowały się do państwowego programu „Rodzina na swoim”.
Jako uzupełnienie do budownictwa wielorodzinnego, Spółka planuje dalszy
zakup gruntów pod budowę domów jednorodzinnych zlokalizowanych wokół
Warszawy. Zakupy te mają zostać sfinansowane ze środków własnych
(z wypracowanych zysków) i ewentualnie z kredytów bankowych.
Strategia rozwoju
ED INVEST zakłada
budowanie silnej spółki
deweloperskiej,
świadczącej kompleksowe
usługi inwestycyjne
zarówno w sektorze
mieszkaniowym jak i
komercyjnym.
Spółka zamierza oferować
niewielkie mieszkania,
które w większości będą
klasyfikowały się do
państwowego programu
„Rodzina na swoim”.
17
Podkreślamy, że najważniejszym rynkiem dla spółki ED INVEST
w dalszym ciągu ma pozostać teren aglomeracji warszawskiej,
a najważniejszym segmentem - budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne
o wysokim standardzie, w zakresie średnich cen.
Działania rozwojowe w obszarze technologii
Jednym z kierunków rozwoju spółki ED INVEST jest wdrożenie
w
inwestycjach
budowlanych
nowoczesnych,
proekologicznych,
energooszczędnych technologii, które przyczynią się do znacznego
zmniejszenia strat energii oraz efektywniejszego jej wytwarzania oraz
wykorzystania.
Zgodnie z założeniami inwestycyjnymi każdy dom mieszkalny
posiadałby swój indywidualny projekt wskazujący, jaki powinien być udział
poszczególnych urządzeń w zasilaniu obiektu takich jak pompy ciepła,
kolektory słoneczne, ogniwa fotowoltaniczne oraz systemy wentylacji
mechanicznej z rekuperacją ciepła, czyli z powtórnym wykorzystaniem
zużytego ciepłego powietrza.
Projekty te umożliwią stworzyć w pełni kompatybilny, funkcjonalny
oraz zintegrowany system „inteligentnego” sterowania wszelkimi instalacjami
w mieszkaniu mającymi wpływ na obniżenie zużycia energii oparty na centrali
komputerowej.
Kolejnym krokiem obniżającym straty energii będzie dążenie Spółki
do wprowadzenia we wznoszonych obiektach technologii wykorzystującej
połączenie certyfikowanego tworzywa high-tech RAU-FIBRO z nowoczesną,
energooszczędną konstrukcją profili okiennych, eliminujących konieczność
stosowania dodatkowych zbrojeń stalowych. Przy czym zastosowanie
poszczególnych technologii będzie poprzedzone szczegółową analizą kosztów
inwestycyjnych oraz przyszłych kosztów związanych z eksploatacją.
W inwestycjach
budowlanych spółka
ED INVEST zamierza
wdrożyć nowoczesne,
proekologiczne i
energooszczędne
technologie.
Uważamy, że z jednej strony wdrożenie powyższych technologii
powinno przyczynić się do podniesienia jakości i atrakcyjności świadczonych
przez spółkę ED INVEST usług na tle konkurencji, spowodować wzrost jej
prestiżu, a także rozszerzyć zakres oferowanych usług i produktów na rynku
budowlanym. Z drugiej jednak strony działania rozwojowe Spółki w obszarze
nowoczesnych technologii mogą przełożyć się na wzrost cen mieszkań
w stosunku do ceny mieszkania budowanego tradycyjnym sposobem.
CELE EMISJI
Spółka wpływy z emisji Akcji Serii B, które wstępnie szacowane są na
około 28 mln zł brutto, zamierza przeznaczyć na inwestycje zgodne
z realizowaną strategią rozwoju. W szczególności pozyskane środki w latach
2011 – 2013 zostaną przez Spółkę wykorzystane na budowę osiedli
mieszkaniowych realizowanych wspólnie ze Spółdzielnią Mieszkaniową
"Gocław-Lotnisko" tj.:
Z emisji Akcji Serii B
Spółka planuje pozyskać
około 28 mln zł brutto.
18



osiedla "WILGA VII" (etap I) zlokalizowanego w Warszawie u zbiegu
ulic Rechniewskiego i Nowaka-Jeziorańskiego na Gocławiu. Projekt
obejmuje 211 mieszkań o łącznej powierzchni użytkowej 12 800 m2 oraz
lokale usługowe o całkowitej powierzchni użytkowej 600 m2. Na
realizację tego projektu Spółka zamierza przeznaczyć ok. 4 mln zł.
Budowa jest w toku, a planowany termin jej zakończenia to II kw.
2011 r.,
osiedla "ISKRA" zlokalizowanego w Warszawie przy ulicy
Jugosłowiańskiej na Gocławiu. Projekt obejmuje budowę dwóch
budynków mieszkalnych o łącznej powierzchni użytkowej 12.500 m2 oraz
lokale usługowe o całkowitej powierzchni użytkowej 1000 m2. Na
realizację tego projektu Spółka zamierza przeznaczyć kwotę 16 mln zł.
Planowany termin rozpoczęcia budowy to I kw. 2011, a planowany termin
zakończenia projektu został wyznaczony na I kw. 2013 r.
Środki pozyskane z emisji
ED INVEST zamierza
przeznaczyć na budowę
osiedli mieszkaniowych
realizowanych wspólnie ze
Spółdzielnią
Mieszkaniową „Gocław
Lotnisko” .
osiedla "WILGA VII" (etap II) zlokalizowanego w Warszawie
u zbiegu ulic Rechniewskiego i Nowaka-Jeziorańskiego na Gocławiu.
Projekt obejmuje budowę obiektu ze 190 mieszkaniami o łącznej
powierzchni użytkowej 12 500 m2 oraz lokale usługowe na parterze
o łącznej powierzchni użytkowej 500 m2. Na realizację tego projektu
Spółka zamierza przeznaczyć 7 mln zł. Planowany termin rozpoczęcia
budowy to IV kw. 2010, a jej zakończenie ma nastąpić w IV kw. 2012.
W przypadku, gdy środki pozyskane z emisji Akcji Serii B okażą się
niewystarczające dla realizacji wymienionych celów emisji, Spółka zamierza
zrealizować wskazane inwestycje ze środków pochodzących z wypracowanych
zysków, pożyczek lub kredytów bankowych. Ponadto ED INVEST
nie przewiduje przesunięć środków na inne cele, a także deklaruje, że środki
pozyskane z przeprowadzonej emisji nie zostaną przeznaczone na spłatę
zadłużenia. Przy czym podkreślamy, że do tej pory Spółka nie korzystała
w swojej działalności z kredytów i pożyczek bankowych. Jednak dnia
24 sierpnia 2010 r. Spółka zawarła z bankiem umowę kredytu obrotowego
nieodnawialnego w kwocie 3,5 mln zł na okres jednego roku z przeznaczeniem
na finansowanie kosztów budowy realizowanej przez ED INVEST inwestycji
WILGA VII. Uważamy, że otrzymane środki finansowe w sposób istotny
przyspieszą budowę osiedla mieszkaniowego WILGA VII, a dzięki temu
Spółka będzie mogła szybciej rozpocząć realizację kolejnych projektów
inwestycyjnych.
CZYNNIKI RYZYKA
Podczas analizy spółki ED INVEST zidentyfikowaliśmy istotne
czynniki ryzyka mogące mieć wpływ na jej działalność:

Ryzyko związane z koncentracją działalności Spółki na terenie
Warszawy i jej aglomeracji
Spółka ED INVEST wszystkie swoje projekty budowlane realizuje na
terenie Warszawy i jej okolicach. W związku z tym przychody ze sprzedaży
oraz wypracowane przez Spółkę zyski są ściśle uzależnione od sytuacji na
warszawskim rynku mieszkaniowym. Istnieje więc ryzyko, że pogorszenie
koniunktury na tym rynku, a tym samym spadek popytu na nowe mieszkania
w dłuższym horyzoncie czasowym może negatywnie wpłynąć na działalność
oraz
19
oraz na sytuację finansową Spółki. Zarząd spółki ED INVEST na bieżąco
analizuje rynek budowlany i deweloperski w innych polskich miastach,
jednakże na obecną chwilę korzyści płynące z ekspansji na inne rynki wydają
się jemu niewspółmierne w stosunku do korzyści, które oferuje rynek
warszawski. Podkreślamy także, że bardzo duży udział małych mieszkań
(najbardziej poszukiwanych na rynku) budowanych przez Spółkę, w sposób
istotny niweluje wskazane ryzyko.
Ponadto zwracamy uwagę, że Spółka w celu zdywersyfikowania swojej
działalności i zmniejszenia ryzyka związanego z rynkiem mieszkaniowym
rozważa rozpoczęcie działalności w nowym segmencie działalności
budowlanej tj. budowy obiektów komercyjnych w tym obiektów związanych z
usługami medycznymi, a także hoteli.

Ryzyko związane ze współpracą spółki ED INVEST ze Spółdzielnią
Mieszkaniową Gocław Lotnisko
W latach 2008 – 2009 spółka ED INVEST swoje największe
przychody ze sprzedaży odnotowała ze Spółdzielnią Mieszkaniową Gocław
Lotnisko, która jest równocześnie istotnym dostawcą Spółki w zakresie
gruntów pod budownictwo wielorodzinne. W przypadku pojawienia się
nieoczekiwanych problemów finansowych Spółdzielni, istnieje ryzyko, że
skutki takiej sytuacji w sposób negatywny może również odczuć spółka
ED INVEST. W celu zminimalizowania powyższego zagrożenia, Zarząd
Spółki aktualnie dąży do dywersyfikacji swoich źródeł przychodów i w tym
celu negocjuje kontrakty z inną dużą spółdzielnią mieszkaniową
zlokalizowaną na terenie Warszawy, a także i inwestorami prywatnymi na
takich samych warunkach jak ze Spółdzielnią Mieszkaniową Gocław Lotnisko.
Zwracamy uwagę, że już 25 sierpnia br. pomiędzy spółką ED INVEST
S.A. i SADIE INVESTMENTS S.A. został podpisany list intencyjny
dotyczący realizacji wspólnego przedsięwzięcia budowlano-mieszkaniowego.
Zgodnie z zawartymi wstępnie warunkami na 2 gruntach będących własnością
SADIE INVESTMENTS, o powierzchniach odpowiednio 13 268 m2 i 1 865
m2 położonych w Warszawie, spółka ED INVEST wybuduje obiekty
mieszkalno-usługowe o łącznych powierzchniach 23 000 m2 i 5 200 m2.
Strony ustaliły, że sposób realizacji projektów oraz ich finansowanie odbędzie
się zaraz po przeprowadzeniu przez ED INVEST emisji akcji serii B. Przy
czym podkreślamy, że projekty te nie będą wykonywane ze środków
uzyskanych z emisji akcji serii B. Naszym zdaniem podpisany list intencyjny
może pozytywnie wpłynąć na wyniki finansowe spółki ED INVEST w 2011 r.
oraz przyczynić się do wzrostu opublikowanej prognozy finansowej.

Ryzyko związane z istotną zmianą kosztów budowy
Spółka przygotowując swój projekt inwestycyjny przeprowadza
kalkulacje na podstawie bieżących cen materiałów budowlanych, towarów
oraz usług podwykonawców, z uwzględnieniem prognozy ich wzrostu w
okresie realizacji kontraktu. Jednak koszty takich projektów mogą ulegać
istotnej zmianie na skutek wielu czynników m.in. z uwagi na: zmianę zakresu
projektu oraz zmiany w projekcie architektonicznym, wzrost cen materiałów
budowlanych (wskutek zmiany cen podstawowych surowców na rynkach
światowych), niedobór wykwalifikowanych pracowników lub wzrost kosztów
ich zatrudnienia czy niewykonanie prac przez wykonawców w uzgodnionych
20
terminach. Każdy istotny wzrost kosztów lub opóźnienie zakończenia
realizacji projektów może wpłynąć na obniżenie rentowności Spółki i tym
samym na pogorszenie jej wyników finansowych.

Ryzyko związane ze złą sytuacją finansową wykonawców robót
budowlanych
Spółka ED INVEST w celu realizacji swoich projektów budowlanych
zawiera umowy z wykonawcami robót budowlanych. W takich sytuacjach
istnieje ryzyko utraty przez któregokolwiek z wykonawców robót płynności
finansowej, co może przełożyć się na pogorszenie jakości wykonywanych
prac, a także na wystąpienie znacznych opóźnień. Pomimo iż Spółka stara się
ograniczać takie ryzyko poprzez utrzymywanie długoterminowych relacji
z grupą sprawdzonych już wykonawców robót budowlanych, to jednak istnieje
zagrożenie ciągłości i stabilności działania wykonawców realizujących takie
projekty, w tym utraty przez nich płynności, co może skutkować także
pogorszeniem działalności Spółki ED INVEST. Dla wyeliminowania takich
sytuacji Spółka na bieżąco prowadzi ocenę zdolności wykonawczych,
referencji i kondycji finansowej podmiotów wykonawczych, na których usługi
są kontraktowane.

Ryzyko związane z konkurencją
Obecnie na rynku usług budowlany oraz deweloperskich, na którym
prowadzi swoją działalność spółka ED INVEST funkcjonuje znaczna liczba
podmiotów gospodarczych. Szczególnie dotyczy to Warszawy i jej okolic,
czyli największego rynku mieszkaniowego w Polsce, na którym wciąż
utrzymuje się wysoki popyt na mieszkania. Konkurencję stanowią zarówno
małe podmioty (świadczące usługi o niskiej jakości i relatywnie niskiej cenie),
a także silne krajowe oraz zagraniczne wielkie grupy kapitałowe realizujące
duże, skomplikowane przedsięwzięcia. Istnieje więc ryzyko, że zwiększona
konkurencja na rynku budowlano-deweloperskim spowoduje w przyszłości
konieczność obniżenia przez Spółkę oferowanych cen, co może przełożyć się
na niższy poziom marż z wykonywanych kontraktów i tym samym wpłynąć na
pogorszenie jej wyników finansowych. Jednak zarówno unikatowa formuła
realizacji projektów budowlanych typu „deweloper plus” przez ED INVEST
we współpracy ze spółdzielniami mieszkaniowymi, jak również obszar na
którym Spółka prowadzi większość swoich inwestycji budowlanych (Gocław)
powoduje, że naszym zdaniem ryzyko związane z silną konkurencją jest
aktualnie minimalizowane.

Ryzyko związane z transakcjami z podmiotami powiązanymi
W ostatnich latach zarówno spółka ED INVEST oraz inne podmioty
powiązane (poprzez osoby fizyczne) zawierały umowy handlowe, które
umożliwiały
efektywne
prowadzenie
działalności
gospodarczej
i obejmowały m.in. wzajemne świadczenie usług, sprzedaż towarów,
aktywów, finansowanie (poprzez pożyczki) oraz inne transakcje, w tym
mające na celu urealnienie kosztów wykonawstwa. Pomimo, że wszystkie
transakcje gospodarcze z podmiotami powiązanymi były przeprowadzane
zgodnie z przepisami prawa polskiego oraz na warunkach rynkowych, to
naszym zdaniem, z punktu widzenia akcjonariuszy mniejszościowych spółki
ED INVEST, mogą one zmniejszać przejrzystość relacji biznesowo kapitałowych. Nie wykluczamy również, że w przyszłości Spółka może być
21
przedmiotem kontroli lub czynności sprawdzających podejmowanych przez
organy skarbowe.

Ryzyko związane z wystąpieniem roszczeń dotyczących tzw. gruntów
warszawskich
Niektóre nieruchomości, na których były, są lub mogą być prowadzone
projekty budowlane Spółki, znajdują się na terenie objętym działaniem dekretu
z dnia 26 października 1945 roku o własności i użytkowaniu gruntów na
obszarze m.st. Warszawy (tzw. dekret o gruntach warszawskich). Istnieje
ryzyko, iż byli właściciele działek wchodzących w skład tych nieruchomości
wystąpią z roszczeniami reprywatyzacyjnymi, o ile przejęcie gruntów na
podstawie dekretu o gruntach warszawskich nastąpiło niezgodnie z przepisami
prawa. Pomimo iż przed realizacją projektów budowlanych Spółka bada
kwestie związane z prawdopodobieństwem wystąpienia roszczenia o zwrot
majątku, to wyniki takiego badania nie zawsze są rozstrzygające w przypadku
braku księgi wieczystej i nie można wykluczyć, że w przyszłości zostaną
wniesione roszczenia reprywatyzacyjne dotyczące nieruchomości, na których
są lub będą realizowane projekty budowlane Spółki. Taka sytuacja może
spowodować wzrost kosztów realizacji projektów budowlanych, opóźnić lub
uniemożliwić ich realizację, co może negatywnie przełożyć się działalność
spółki ED INVEST.

Ryzyko potencjalnego konfliktu interesów w organach zarządzających
Wystąpienie potencjalnego konfliktu interesów w organach
zarządzających Spółki wynika z powiązań osobowych tj. uczestnictwa
członków Zarządu ED INVEST, Panów Marka Uzdowskiego oraz Zbigniewa
Wasilewskiego w Zarządzie innego podmiotu o zbliżonym przedmiocie
działania do działalności spółki ED INVEST, z którym Spółka jest związana
umowami. Panowie Marek Uzdowski oraz Zbigniew Wasilewski są zarówno
akcjonariuszami ED INVEST (posiadają po 25% akcji i głosów na jego
Walnym Zgromadzeniu), jak i są członkami Zarządu i jedynymi udziałowcami
Przedsiębiorstwa Produkcyjno-Usługowego REDOX Sp. z o.o., jedynymi
członkami zarządu i jedynymi udziałowcami spółki Redox Invest Sp. z o.o.
oraz komandytariuszami posiadającymi każdy po 49% udziałów w spółce
Przedsiębiorstwo Produkcyjno Usługowego REDOX Sp. z o.o. Spółka
Komandytowa. Przy czym zgodnie z art. 380 § 1 k.s.h. Panowie Marek
Uzdowski oraz Zbigniew Wasilewski otrzymali zgodę Spółki na uczestnictwo
w wyżej wymienionych spółkach konkurencyjnych jako wspólnicy
i członkowie organów.
Ponadto Członek Rady Nadzorczej ED INVEST, Pani Edyta Rytel jest
jednocześnie zatrudniona na stanowisku księgowej w Przedsiębiorstwie
Produkcyjno Usługowym REDOX Sp. z o.o. oraz w spółce Redox Invest
Sp. z o.o., których jedynymi wspólnikami i członkami zarządu są Panowie
Marek Uzdowski oraz Zbigniew Wasilewski. Istnieje więc potencjalny konflikt
interesów polegający na możliwym ograniczeniu niezależności Pani Edyty
Rytel od wymienionych członków Zarządu ED INVEST.
22

Ryzyko związane ze strukturą akcjonariatu
Po emisji akcji serii B (przy założeniu że w ramach IPO zostaną objęte
wszystkie zaoferowane akcje) dotychczasowi akcjonariusze będą posiadali
76,92% w kapitale zakładowym oraz tyle samo w ogólnej liczbie głosów na
Walnym Zgromadzeniu. Będą więc wywierać decydujący wpływ na kształt
uchwał podejmowanych przez Walne Zgromadzenie. Nie można więc
wykluczać, że interesy dotychczasowych akcjonariuszy będą w sprzeczności
z interesami akcjonariuszy mniejszościowych.

Ryzyko związane z podażą akcji ze strony obecnych akcjonariuszy po
12 miesiącach
Z perspektywy inwestorów giełdowych ważnym ryzykiem związanym
ze strukturą akcjonariatu jest możliwość pojawienia się po 12 miesiącach
podaży akcji ze strony obecnych właścicieli, którzy obejmowali je po cenie
nominalnej tj. 0,05 zł, zdecydowanie niższej od szacunkowej ceny emisyjnej.
Spółka ubiega się o dopuszczenie do obrotu na rynku regulowanym, poza nową
emisją akcji serii B, również 10.000.000 akcji serii A. Nadwyżka po stronie
podaży może skutkować spadkiem ceny akcji Spółki na rynku. Jednak zgodnie
z zobowiązaniami akcjonariuszy akcje do sprzedaży będą mogły trafić nie
wcześniej niż za 12 miesięcy. Stąd też nie występuje ryzyko podaży akcji
bezpośrednio po debiucie Spółki na GPW.
SPRAWOZDANIE FINANSOWE
Sezonowość sprzedaży
Przychody ze sprzedaży osiągane przez spółkę ED INVEST podlegają
sezonowym wahaniom charakterystycznym dla branży budowlanej. Z uwagi na
uwarunkowania technologiczne większość prac budowlanych prowadzona jest
w okresie kwiecień - listopad, a ze względu na organizowane targi
mieszkaniowe zwiększona sprzedaż mieszkań obserwowana jest w okresie od
lutego do kwietnia oraz od września do listopada. Zainteresowanie sprzedażą
nieznacznie słabnie w okresie urlopowym tj. w czerwcu, lipcu i sierpniu.
Okres sezonowego spadku realizowanych przychodów ze sprzedaży Spółka
wykorzystuje na pozyskiwanie nowych kontraktów. Jednocześnie obserwuje się
znaczący wzrost popytu na mieszkania w każdym przypadku rozpoczęcia
inwestycji w nowej atrakcyjnej lokalizacji.
Działalność Spółki ,
podobnie jak branża
budowlana charakteryzuje
się sezonowością
osiąganych przychodów.
Zwiększona sprzedaż
mieszkań pojawia się
w okresie od lutego do
kwietnia oraz od września
do listopada.
Założenia do prognozy wyników finansowych na lata 2010 - 2011

prognoza przychodów ze sprzedaży, zysku z działalności operacyjnej oraz
zysku netto na lata 2010 – 2011 oparta jest na prognozie Zarządu
ED INVEST S.A.,

przyjęto zerowe saldo pozostałych przychodów i kosztów operacyjnych,

założono wypłatę dywidendy w wysokości 15% wypracowanego zysku
netto, począwszy od 2011 r.,

prognoza wyników finansowych zakłada realizacje celów emisyjnych
publicznej emisji Akcji Serii B i pozyskanie 26,9 mln zł netto,
23
Tabela 12. Kontrakty budowlane przyjęte w prognozie finansowej ED INVEST S.A. na lata 2010 - 2011
Lp.
Własność
gruntu
Nazwa kontraktu
Powierzchnia
(m2)
Cena netto za
(1m2/dom)
Planowana
wartość netto
kontraktu (tys. zł)
Realizacja
budowy
1. Wilga VII - I etap
SM Gocław
12 800
6 350
2. Wilga VII - II etap
SM Gocław
7 000
6 350
3. Jugosłowiańska - I etap
SM Gocław
13 600
6 350
4. Nowa Wola - 17 domów
ED INVEST
17 domów
690 000
5. Zamienie - 4 domy
ED INVEST
4 domy
525 250
III kw. 2009 II kw. 2011
IV kw. 2010 IV kw. 2012
I kw. 2011 I kw. 2013
IV kw. 2009 IV kw. 2010
IV kw.2009 III kw.2010
Razem:
94 876,55
47 596,00
92 266,00
11 730,00
2 301,00
248 769,55

prognoza wyników Spółki nie uwzględnia podpisanego listu intencyjnego
z SADIE INVESTMENTS sp. z o.o., który może wpłynąć na wzrost
przychodów ze sprzedaży w okresie prognozy.
Tabela 13. Rachunek zysków i strat spółki ED INVEST S.A. (w tys. zł) w latach 2007 – 2011P
Rachunek zysków i strat
Przychody netto ze sprzedaży
2007
2008
2009
2010P
2011P
79 838
138 892
38 487
66 684
164 862
1 442
104 107
20 469
34 797
100 912
Zysk (strata) brutto na sprzedaży
78 396
34 785
18 018
31 887
63 949
Koszty sprzedaży
51 813
21 009
9 326
14 846
36 967
4 080
5 313
2 414
3 741
8 483
22 503
8 464
6 279
13 300
18 500
Pozostałe przychody operacyjne
35
214
1 313
2 400
250
Pozostałe koszty operacyjne
26
883
217
300
250
22 512
7 795
7 375
15 400
18 500
762
1 238
43
44
856
54
16
27
1 123
220
23 220
9 017
7 391
14 321
19 136
Wynik zdarzeń nadzwyczajnych
0
0
0
0
0
Zyski nadzwyczajne
0
0
0
0
0
Straty nadzwyczajne
0
0
0
0
0
Zysk (strata) brutto
23 220
9 017
7 391
14 321
19 136
Podatek dochodowy
3 960
-474
-1 929
2 721
3 636
Zysk (strata) netto
19 260
9 491
9 320
11 600
15 500
Koszty sprzedanych produktów, towarów i materiałów
Koszty ogólnego zarządu
Zysk (strata) na sprzedaży
Zysk (strata) z działalności operacyjnej
Przychody finansowe
Koszty finansowe
Zysk (strata) z działalności gospodarczej
Źródło: Prospekt emisyjny, prognoza Zarządu ED INVEST S.A.
Tabela 14. Dynamika wyników finansowych spółki ED INVEST S.A. (w tys. zł) w latach 2007 – 2011P
Dane finansowe
2007
2008
2009
Przychody netto ze sprzedaży zmiana r/r
-
73,97%
-72,29%
Zysk brutto na sprzedaży zmiana r/r
-
-55,63%
EBIT zmiana r/r
-
-65,38%
EBITDA zmiana r/r
-
Zysk netto zmiana r/r
-
2010P
2011P
73,27%
147,23%
-48,20%
76,98%
100,55%
-5,39%
108,82%
20,13%
-65,01%
-5,25%
107,36%
20,04%
-50,72%
-1,80%
24,47%
33,62%
Źródło: obliczenia DM BOŚ SA,
24
W latach 2007 – 2009 przychody ze sprzedaży spółki ED INVEST S.A.
podlegały znacznym wahaniom. Wpływ na wysoki poziom przychodów Spółki
w latach 2007 – 2008 miało ukończenie i sprzedaż mieszkań na osiedlu Jantar
Bis w Budynku A i B oraz dwóch osiedli jednorodzinnych tj. Ogrody Bielawy i
Przy Parku. Natomiast odnotowany w 2009 r. spadek przychodów ze sprzedaży
był wynikiem przesunięcia projektów budowlanych na skutek trwającego
spowolnienia gospodarczego. Zwracamy uwagę, że w 2009 r. Spółka
rozpoczęła realizację inwestycji WILGA VI – I etap, którego pełne rozliczenie
planowane jest dopiero w przyszłym roku. Zgodnie z przyjętą w Spółce zasadą
rachunkowości, w rachunku zysków i strat są wykazywane przychody ze
sprzedaży zgodnie ze stanem zaawansowania realizacji inwestycji. W 2009 r.
większa dynamika spadku kosztów działalności operacyjnej, niż spadku
przychodów ze sprzedaży spowodowała, że zysk ze sprzedaży zmniejszył się
jedynie o 26%, podczas gdy sprzedaż w tym okresie obniżyła się o 72%.
Dodatni wynik na pozostałej działalności operacyjne
(w odróżnieniu
od 2008 r.) przyczynił się do ukształtowania zysku na działalności operacyjnej
na zbliżonym poziomie do 2008 r.
Na wartość pozostałych przychodów operacyjnych w ubiegłym roku
w znacznej części miało wpływ zdarzenie jednorazowego w postaci kar
umownych należnych ED INVEST S.A. w wysokości 1 088 tys. zł.
Podkreślamy, że w latach 2007 – 2009 Spółka zawsze wykazywała zysk
netto, przy czym istotny wpływ na jego poziom w dwóch ostatnich latach miała
ujemna wartość podatku dochodowego, która wynikała z rozliczania aktywa
z tytułu odroczonego podatku dochodowego powstałego w latach ubiegłych
(różnica miedzy planowanym do zapłacenia a faktycznie zapłaconym
podatkiem dochodowym). Natomiast w 2007 r. do wzrostu wypracowanego
zysku netto przyczyniło się zaksięgowanie jednorazowego zdarzenia w postaci
sprzedaży gruntu należącego do Spółki (Zamienie
- Dworski Park)
w wysokości 16 690 tys. zł.
Tabela 15. Bilans spółki ED INVEST S.A. (w tys. zł) w latach 2007 – 2011P
Bilans
2007
Aktywa trwałe
2008
10 036
Wartości niematerialne i prawne
2009
3 482
2010P
6 844
2011P
15 307
21 430
8
0
0
0
0
184
306
192
307
430
Należności długoterminowe
0
0
0
0
0
Inwestycje długoterminowe
0
0
0
0
0
9 845
3 176
6 652
15 000
21 000
104 897
29 964
40 229
145 658
167 673
Zapasy
9 274
4 345
2 855
5 720
19 353
Należności krótkoterminowe
4 947
1 452
1 238
5 481
13 550
Inwestycje krótkoterminowe
4 444
7 451
1 220
22 457
11 570
86 232
16 716
34 917
112 000
123 200
114 932
33 446
47 073
160 965
189 103
Rzeczowe aktywa trwałe
Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe
Aktywa obrotowe
Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe
Aktywa razem
Źródło: Prospekt emisyjny, prognoza DM BOŚ S.A.
25
Bilans
2007
Kapitał własny
Kapitał (fundusz) podstawowy
Kapitał (fundusz) zapasowy
Zysk (strata) z lat ubiegłych
2008
2009
2010P
2011P
11 575
20 534
25 821
61 054
74 814
250
500
500
650
650
65
11 017
16 001
48 804
58 664
0
33
0
0
0
Zysk (strata) netto
19 260
9 491
9 320
11 600
15 500
Odpisy zysku netto w ciągu roku obrotowego
-8 000
-507
0
0
0
103 357
12 912
21 252
99 912
114 290
10 970
513
2 063
12 000
12 600
Zobowiązania długoterminowe
2 196
59
10
1 550
320
Zobowiązania krótkoterminowe, w tym:
6 582
10 536
9 196
10 962
27 101
Zobowiązania i rezerwy na zobowiązania
Rezerwy na zobowiązania
- odsetkowe
Rozliczenia międzyokresowe
Pasywa razem
0
1 096
0
1 512
220
83 609
1 805
9 983
75 400
74 269
114 932
33 446
47 073
160 965
189 103
Źródło: Prospekt emisyjny, prognoza DM BOŚ S.A.
W latach 2007 – 2009 poziom aktywów trwałych Spółki był przede
wszystkim
uzależniony
od
zmiany
długoterminowych
rozliczeń
międzyokresowych, dotyczących głównie aktywów z tytułu odroczonego
podatku dochodowego (planowanych różnic przejściowych powodujących
zmniejszenie podstawy opodatkowania). Na wartość aktywów trwałych w
analizowanych latach miał także wpływ niewielki udział, bo wynoszący od
0,16% do 0,91%, rzeczowych aktywów trwałych (na które składały się głównie
środki transportu), a także w 2007 r. wartości niematerialnych i prawnych.
Natomiast dominującą pozycję aktywów obrotowych Spółki w ostatnich
trzech latach stanowiły krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe, których
udział w aktywach kształtował się od 50,0% w 2008 r. do 75,0% w 2007 r.
W ubiegłym roku udział ten wyniósł 74,2%. Rozliczenia te dotyczyły nadwyżki
kosztów
wytworzenia
usług
budowlanych
objętych
umowami
długoterminowymi nad planowanymi kosztami tych usług, a także nadwyżkę
przychodów zarachowanych nad zafakturowanymi objętych długoterminowymi
umowami. Z kolei udział zapasów w strukturze aktywów w latach 2007 – 2009
nie przekraczał 15% i kształtował się w przedziale od 6,1% w ubiegłym roku do
13,0% w 2008 r. Na zapasy składały się na głównie towary stanowiące grunty
przeznaczone pod realizację przyszłych projektów budowlanych. Należności
krótkoterminowe Spółki, dotyczą głównie należności z tytułu dostaw i usług
i w całym analizowanym okresie posiadały nieznaczny udział w aktywach.
Natomiast na inwestycje krótkoterminowe w latach 2008-2009 składały się
jedynie środki pieniężne, a w 2007 r. pod tą pozycją występowały również
udzielone pożyczki w kwocie 2 041 tys. zł.
W latach 2007 – 2009 w bilansie Spółki można zaobserwować
systematyczny wzrost kapitałów własnych, który wynika z kumulowania się
wypracowanego zysku netto w ramach kapitału zapasowego.
W 2007 i 2009 r. dominującą pozycję w strukturze zobowiązań
i rezerw na zobowiązania posiadały rozliczenia międzyokresowe, na które
składają się zaliczki lub zarachowane należności od klientów za mieszkania,
które zostaną wybudowane w następnym roku obrotowym. Z kolei w 2008 r.
w analizowanej strukturze największy udział stanowiły zobowiązania
krótkoterminowe, głównie z tytuły dostaw i usług.
26
Na koniec 2009 r. Spółka nie wykazywała zobowiązań z tytułu
zaciągniętych kredytów i pożyczek. Na zobowiązania długoterminowe składały
się tylko zobowiązania z tytułu leasingu finansowego. Natomiast w latach 2007
- 2008 Spółka korzystała z kredytu bankowego zaciągniętego na zakup gruntu
pod realizację budownictwa jednorodzinnego. Zwracamy uwagę, że dnia
24 sierpnia 2010 r. Spółka zawarła z bankiem umowę kredytu obrotowego
nieodnawialnego na kwotę 3,5 mln zł na okres jednego roku z przeznaczeniem
na sfinansowanie kosztów budowy inwestycji WILGA VII.
W latach 2007 – 2009 rezerwy na zobowiązania dotyczyły przede
wszystkim rezerwy na odroczony podatek dochodowy (planowanych różnic
przejściowych powodujących zwiększenie podstawy opodatkowania).
Tabela 16. Analiza wskaźnikowa spółki ED INVEST w latach 2007 – 2011P
Analiza wskaźnikowa Spółki
2007
2008
2009
2010P
2011P
Wskaźnik bieżącej płynności (CR)
1,04
2,33
1,89
1,48
1,47
Wskaźnik podwyższonej płynności (QR)
0,95
1,99
1,76
1,42
1,30
98 314
19 429
31 033
134 696
140 573
23
4
12
30
30
Kapitał obrotowy netto (NWC)
Rotacja należności w dn. (CP)
Rotacja zobowiązań w dn. (PL)
30
28
87
60
60
2348
15
51
60
70
Stopa zysku operacyjnego (OPM)
28,2%
5,6%
19,2%
23,1%
11,2%
Stopa zysku z działalności gospodarczej (EAM)
29,1%
6,5%
19,2%
21,5%
11,6%
Stopa zysku netto (NPM)
24,1%
6,8%
24,2%
17,4%
9,4%
Stopa nadwyżki finansowej (CFM)
24,2%
6,9%
24,5%
17,5%
9,5%
ROS
98,2%
25,0%
46,8%
47,8%
38,8%
ROA
16,8%
28,4%
19,8%
7,2%
8,2%
ROE
166,4%
46,2%
36,1%
19,0%
20,7%
7,64%
31,68%
19,56%
7,77%
14,50%
Wskaźnik zadłużenia kapitałów własnych
892,93%
62,88%
82,31%
163,65%
152,77%
Wskaźnik zadłużenia długoterminowego
18,97%
0,29%
0,04%
2,54%
0,43%
Rotacja zapasów w dn. (IT)
Stopa zadłużenia (DM)
Źródło: Obliczenia własne DM BOŚ,
W latach 2007 – 2009 wskaźniki rentowności charakteryzowały się
znaczną zmiennością. Wskaźnik rentowności operacyjnej w analizowanym
okresie kształtował się w przedziale od 5,6% w 2008 r. do 28,2% w 2007 r.
Odnotowany w 2008 r. stosunkowo niski poziom tego wskaźnika jest wynikiem
osiągnięcia wysokiej wielkości przychodów ze sprzedaży, w szczególności ze
sprzedaży towarów i materiałów, które praktycznie nie wystąpiły w 2009 r. przy
porównywalnym poziomie zysku operacyjnego.
Podobne tendencje jak rentowność operacyjna wykazywała rentowność
brutto oraz netto. Dodatkowo w 2008 i 2009 wpływ na rentowność netto Spółki
miało rozliczenie aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
powstałego w latach ubiegłych.
Kumulowanie się zysków netto w ramach kapitału zapasowego
przyczyniło się do stopniowego zmniejszenia rentowności kapitałów własnych.
Natomiast wahania wskaźnika rentowności aktywów w latach 2007 –
2009 wynikają z różnicy poziomu zysku netto w poszczególnych latach
(w szczególności w 2007 r. w stosunku do lat 2008 - 2009) oraz ze zmiennej
wielkości sumy bilansowej będących konsekwencją rozliczenia kontraktów
długoterminowych realizowanych przez Spółkę w związku z prowadzoną
działalnością operacyjną.
27
Wskaźniki zadłużenia spółki ED INVEST wykazywały stosunkowo
bezpieczny poziom. Wskaźnik ogólnego zadłużenia w okresie ostatnich trzech
lat obrotowych przyjmował wartości w zakresie od 7,6% w 2007 r. do 31,7%
w 2008 r. Natomiast w ubiegłym roku wskaźnik ogólnego zadłużenia wyniósł
19,6%. Przy czym należy tutaj zaznaczyć, iż głównym składnikiem zobowiązań
Spółki były przede wszystkim rozliczenia międzyokresowe, które dotyczyły
pobranych zaliczek lub zarachowanych należności od klientów za mieszkania,
które zostaną wykonane w następnym roku obrotowym.
W 2009 r. cykl rotacji zapasów w stosunku do poprzedniego roku
wydłużył się z 15 do 51 dni przy równoczesnym spadku poziomu zapasów
z 4345 tys. zł w 2008 r. do 2855 tys. zł wskutek systematycznej sprzedaży
domów jednorodzinnych i gruntów do nich przypisanych, które są wykazywane
w pozycji towary. W kolejnych latach oczekujemy wzrostu tej pozycji
bilansowej w związku z planowanymi przez Spółkę inwestycjami w grunty pod
budownictwo jednorodzinne.
W latach 2007 – 2009 cykl rotacji należności uległ skróceniu z 23 do 12
dni w wyniku szybszego spadku poziomu należności w stosunku do zmian
przychodów ze sprzedaży. Natomiast cykl rotacji zobowiązań w tym samym
okresie uległ wydłużeniu z 30 do 87 dni w wyniku zarówno zmiany poziomu
zobowiązań krótkoterminowych, jak i poziomu przychodów ze sprzedaży.
Tabela 17. Wskaźniki rynkowe spółki ED INVEST S.A. w latach 2007 – 2011P
Wskaźniki rynkowe dla Spółki
EPS
zmiana w %
BVPS
zmiana w %
DPS
zmiana w %
SPS
zmiana w %
2007
2008
2009
2010P
2011P
1,93
0,95
0,93
0,89
1,19
-
-50,7%
-1,8%
-4,3%
33,6%
1,16
2,05
2,58
4,70
5,75
-
77,4%
25,7%
81,9%
22,5%
0,00
0,80
0,93
0,35
0,18
-
16,5%
-62,4%
-48,9%
16,5%
8,0
13,9
3,8
5,1
12,7
-
74,0%
-72,3%
33,3%
147,2%
Źródło: Obliczenia własne DM BOŚ S.A.
WYCENA SPÓŁKI
Metoda porównawcza
Zaletą wyceny porównawczej jest odniesienie się do rynkowej wyceny spółek
notowanych na GPW o zbliżonym profilu działalności. Metoda porównawcza
charakteryzuje się ponadto niewielką subiektywnością oceny, ograniczoną
głównie do doboru spółek, tworzących bazę porównawczą. Wadą metody jest
brak uwzględnienia w wycenie perspektyw rozwoju spółki oraz wysoka
zmienność wyceny w zależności od koniunktury na rynku.
Dobór spółek do bazy porównawczej:
 wycenę spółki ED INVEST S.A. przeprowadzono w stosunku do wybranych
spółek z branży deweloperskiej notowanych na GPW w Warszawie.
28
Założenia wyceny:
 Wycenę spółki ED INVEST S.A.
o wskaźniki P/E, P/OP, MC/S, P/BV,
przeprowadzono
w
oparciu
 Wartość wskaźników P/E, P/OP, MC/S dla spółek z bazy porównawczej
obliczono na podstawie danych finansowych za okres III kw. 2009 r. –
II kw. 2010 r. oraz kursów zamknięcia z dnia 23.09.2010 r.,

Wartość wskaźnika P/BV obliczono na podstawie wartości księgowej
z dnia 30.06.2010 r. oraz kursów zamknięcia z dnia 23.09.2010 r.,
 W analizie wykorzystano dane skonsolidowane,
 W przypadku spółki Reinhold jej kurs akcji został przeliczony według
EUR/PLN = 3,9813
 Zastosowano równe wagi dla wycen
poszczególnych mnożnikach rynkowych,
cząstkowych
opartych
na
 Do końcowej wyceny zastosowano dyskonto w wysokości 15% związane
z emisją akcji na rynku pierwotnym,
 Wycena porównawcza spółki ED INVEST S.A. została dokonana w dwóch
wariantach. W I wariancie uwzględniono historyczne wyniki finansowe
Spółki za 2009 r., bez uwzględnienia nowej emisji akcji. Natomiast
w II wariancie uwzględniono prognozowane wyniki Spółki na rok 2010,
z uwzględnieniem emisji Akcji Serii B.
 Wariant I
Wycena porównawcza na podstawie wyników bieżących spółki ED INVEST S.A.
za okres III kw. 2009 r. – II kw. 2010 r. przy szacunkowej cenie emisyjnej 9,30 zł.
Przychody
(tys. zł)
EBIT
(tys. zł)
Zysk
netto
(tys. zł)
Kapitał
własny
(tys. zł)
Kapitalizacja
(w tys. zł)
Kurs
z 23.09.
2010 r.
(zł)
P/E
P/OP
MC/S
P/BV
ED INVEST
jedn.
66 143
13 516
17 019
33 761
93 300
9,30
5,29
6,66
1,36
2,67
DOMDEV
skons.
624 515
63 450
40 980
756 166
1 149 418
46,80
28,05
18,12
1,84
1,52
ECHO
skons.
432 894
23 807
89 638 1 788 529
2 087 400
4,97
23,29
87,68
4,82
1,17
GANT
skons.
204 463
50 258
41 434
602 459
384 895
19,90
9,29
7,66
1,88
0,64
JWCONSTR
skons.
623 285
122 344
83 072
447 766
919 246
17,00
11,07
7,51
1,47
2,05
LCCORP
skons.
186 276
-45 407
-25 084
920 019
707 142
1,58
-
-
3,80
0,77
MARVIPOL
skons.
409 682
62 162
44 849
146 892
401 357
10,87
8,95
6,46
0,98
2,73
POLNORD
skons.
214 079
109 421
74 167 1 152 854
821 561
37,00
11,08
7,51
3,84
0,71
REINHOLD
skons.
14 856
-151
-2 477
24 749
17 072
2,44
-
-
1,15
0,69
RONSON
skons.
123 784
22 333
17 513
384 840
443 947
1,63
25,35
19,88
3,59
1,15
TRITON
skons.
26 770
-6 387
-9 873
122 261
142 565
5,60
-
-
5,33
1,17
UNIBEP
skons.
514 983
28 598
18 784
125 060
291 774
8,60
15,53
10,20
0,57
2,33
Średnia wartość mnożników dla grupy spółek
16,57
20,63
2,66
1,36
Mediana wartości mnożników dla grupy spółek
13,31
8,93
1,88
1,17
Średnia wartość 1 akcji spółki ED INVEST S.A. wg mediany wartości mnożników (zł)
22,64
12,07
12,45
3,94
0,25
0,25
0,25
0,25
Przyjęte wagi dla poszczególnych mnożników
Średnia wartość 1 akcji spółki ED INVEST S.A. (zł)
12,78
Dyskonto
15%
Średnia wartość 1 akcji spółki ED INVEST S.A. - po dyskoncie (zł)
10,86
Źródło: Obliczenia własne DM BOŚ SA
29
Przeciętna hipotetyczna wartość 1 akcji spółki ED INVEST S.A. dla
poszczególnych wskaźników, bez uwzględnienia dyskonta, przedstawia się
następująco:




Dla wskaźnika P/E
Dla wskaźnika P/OP
Dla wskaźnika MC/S
Dla wskaźnika P/BV
22,64 zł
12,07 zł
12,45 zł
3,94 zł
Wycena porównawcza
oparta o wyniki
historyczne pozwala
oszacować wartość
1 akcji Spółki na 10,86 zł.
Średnia ważona wartość jednej akcji spółki ED INVEST S.A. na podstawie
wyników historycznych za 2009 r., po uwzględnieniu dyskonta, wynosi
10,86 zł.
 Wariant II
Wycena porównawcza na podstawie prognozowanych wyników spółki
ED INVEST S.A. na rok 2010 przy szacunkowej cenie emisyjnej równej
9,30 zł. W celu zapewnienia porównywalności danych, przychody spółki ED
INVEST S.A. zostały przedstawione w wariancie kalkulacyjnym.
Przychody
(tys. zł)
ED INVEST
jedn.
EBIT
(tys. zł)
66 684
15 400
Zysk
netto
(tys. zł)
11 600
Kapitał
własny
(tys. zł)
61 054
Kapitalizacja
(w tys. zł)
9,30
P/E
P/OP
MC/S
P/BV
10,09
7,60
1,75
1,92
Średnia wartość mnożników dla grupy spółek
16,57
20,63
2,66
1,36
Mediana wartości mnożników dla grupy spółek
13,31
8,93
1,88
1,17
Średnia wartość 1 akcji spółki ED INVEST S.A. wg mediany wartości mnożników (zł)
11,87
10,58
9,66
5,48
0,25
0,25
0,25
0,25
Przyjęte wagi dla poszczególnych mnożników
121 290
Kurs
z 23.09.
2010 r.
(zł)
Średnia wartość 1 akcji spółki ED INVEST S.A. (zł)
9,40
Dyskonto
15%
Średnia wartość 1 akcji spółki ED INVEST S.A. - po dyskoncie (zł)
7,99
Przeciętna hipotetyczna wartość 1 akcji spółki ED INVEST S.A. dla
poszczególnych wskaźników, bez uwzględnienia dyskonta, przedstawia się
następująco:




Dla wskaźnika P/E
Dla wskaźnika P/OP
Dla wskaźnika MC/S
Dla wskaźnika P/BV
11,87 zł
10,58 zł
9,66 zł
5,48 zł
Wartość 1 akcji
ED INVEST S.A.
oszacowana metodą
porównawczą, na
podstawie wyników
prognozowanych, wynosi
7,99 zł.
Średnia ważona wartość jednej akcji spółki ED INVEST S.A. na podstawie
wyników prognozowanych na rok 2010, po uwzględnieniu dyskonta, wynosi
7,99 zł.
30
Metoda dochodowa – metoda DCF
Zaletą metody jest uwzględnienie perspektyw rozwoju Spółki, natomiast wadą jej subiektywizm, oparty na własnej prognozie osiąganych przez Spółkę
wyników finansowych na lata 2010 - 2019.
Podstawowe założenia do prognozy wyników na lata 2010 – 2019

realizacja celów emisyjnych, a w szczególności budowa osiedli
mieszkaniowych realizowanych wspólnie ze Spółdzielnią Mieszkaniową
"Gocław-Lotnisko" tj. osiedla „Wilga VII” i „Iskra”,

zakończenie z powodzeniem publicznej emisji Akcji Serii B oraz wpływ do
kasy Spółki kwoty netto ok. 26,9 mln zł,

na lata 2010 – 2011 prognoza przychodów ze sprzedaży, zysku
z działalności operacyjnej oraz zysku netto jest zgodna z prognozą Zarządu
spółki ED INVEST S.A.,

prognoza wyników Spółki nie uwzględnia zarówno ewentualnych przejęć,
jak i realizacji podpisanego listu intencyjnego z SADIE INVESTMENTS
sp. z o.o., które mogą wpłynąć na wzrost przychodów ze sprzedaży w
okresie prognozy,

założono wypłatę dywidendy w wysokości 15% wypracowanego zysku
netto, począwszy od 2011 r.,

prognoza na 2010 r. uwzględnia przyznaną i należną dywidendę za 2008 r.,

założono przyznanie Spółce należnej kary umownej od EDBUD S.A.
w wysokości ok. 2,0 mln zł,

stopa wolna od ryzyka została oszacowana na podstawie rentowności
10-letnich obligacji Skarbu Państwa (5,5%),

współczynnik beta Spółki został przyjęty na poziomie neutralnym
równym 1,0,

premia rynkowa została przyjęta na poziomie 5,0%,

zadłużenie finansowe netto Spółki zostało obliczone na dzień 31 lipca
2010 r.,

ustalono wzrost wolnych przepływów pieniężnych (FCFF) po okresie
szczegółowej prognozy (po 2019 r.) na poziomie 1,0%,

w okresie prognozy do obliczeń przyjęto 13 000 000 szt. akcji,

wartość 1 akcji wyliczono na dzień 23 września 2010 r.,

przyjęto stopę podatku dochodowego na poziomie 19%.
31
Kalkulacja WACC
2010P
2011P
2012P
2013P
2014P
2015P
2016P
2017P
2018P
2019P
Stopa wolna od ryzyka
5,5%
5,5%
5,5%
5,5%
5,5%
5,5%
5,5%
5,5%
5,5%
5,5%
Premia kredytowa
1,2%
1,2%
1,2%
1,2%
1,2%
1,2%
1,2%
1,2%
1,2%
1,2%
Koszt kapitału obcego
6,7%
6,7%
6,7%
6,7%
6,7%
6,7%
6,7%
6,7%
6,7%
6,7%
19,0%
19,0%
19,0%
19,0%
19,0%
19,0%
19,0%
19,0%
19,0%
19,0%
Koszt kapitału obcego po opodatkowaniu
5,4%
5,4%
5,4%
5,4%
5,4%
5,4%
5,4%
5,4%
5,4%
5,4%
Udział kapitału obcego
4,8%
0,7%
0,5%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
Premia rynkowa
5,0%
5,0%
5,0%
5,0%
5,0%
5,0%
5,0%
5,0%
5,0%
5,0%
1,0
1,0
1,0
1,0
1,0
1,0
1,0
1,0
1,0
1,0
10,5%
10,5%
10,5%
10,5%
10,5%
10,5%
10,5%
10,5%
10,5%
10,5%
Efektywna stopa podatkowa
Beta
Koszt kapitału własnego
Udział kapitału własnego
95,2%
99,3%
99,5%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
WACC
10,3%
10,5%
10,5%
10,5%
10,5%
10,5%
10,5%
10,5%
10,5%
10,5%
Wycena DCF (tys. zł)
2010P
2011P
2012P
2013P
2014P
2015P
2016P
2017P
2018P
2019P
Prognoza FCFF
Przychody ze sprzedaży
66 684
164 862
179 205
192 107
204 210
215 442
224 706
231 671
236 768
240 320
Zmiana %
73,3%
147,2%
8,7%
7,2%
6,3%
5,5%
4,3%
3,1%
2,2%
1,5%
EBIT
15 400
18 500
19 083
19 366
19 505
19 572
19 670
19 767
20 171
21 981
23,09%
11,22%
10,65%
10,08%
9,55%
9,08%
8,75%
8,53%
8,52%
9,15%
Stopa podatkowa
19,0%
19,0%
19,0%
19,0%
19,0%
19,0%
19,0%
19,0%
19,0%
19,0%
NOPLAT
12 474
14 985
15 457
15 686
15 799
15 853
15 933
16 011
16 339
17 805
marża EBIT
Amortyzacja
CAPEX
Zmiana kapitału
obrotowego
FCFF
Wycena (tys. zł)
95
100
105
110
115
121
127
134
140
147
8 559
6 223
6 534
8 412
9 089
9 086
8 199
9 364
8 609
9 620
-58 562
5 403
5 264
3 272
1 450
877
789
-574
109
137
62 572
3 459
3 764
4 112
5 375
6 011
7 072
7 354
7 761
8 195
2010P
2011P
2012P
2013P
2014P
2015P
2016P
2017P
2018P
2019P
Współczynnik dyskontowy
0,9726
0,8804
0,7970
0,7212
0,6527
0,5907
0,5346
0,4838
0,4378
0,3962
DFCF
60 856
3 046
3 000
2 966
3 509
3 551
3 780
3 558
3 398
3 247
Suma DFCF
90 909
Wartość rezydualna
87 135
Zdyskontowana wartość
rezydualna
Wartość Spółki
(Enterprise Value)
Wartość długu netto*
Wartość kapitału własnego
przed emisją
Wpływy netto z emisji
Akcji Serii B
Wartość kapitału własnego
Liczba akcji po emisji
[tys. szt.]
Wartość 1 akcji (zł)
(23.09.2010 r.)
34 523
125 433
Nominalna stopa wzrostu FCFF po roku 2019 = 1,0%
11 596
113 837
26 900
140 737
13 000
10,83
*wartość długu netto na 31.07.2010 r.
Wycena dochodowa pozwala oszacować wartość 1 akcji spółki ED INVEST SA
na poziomie 10,83 zł.
Wartość 1 akcji Spółki
oszacowana metodą DCF
wyniosła 10,83 zł.
Poniżej prezentujemy wrażliwość wyceny akcji Spółki metodą DCF na zmianę
nominalnej stopy wzrostu FCF po okresie prognozy i średniego ważonego
kosztu kapitału (WACC).
32
Analiza wrażliwości (w zł za akcje)
g-1,0pp
g-0,5pp
g
g+0,5pp
g+1,0pp
WACC-1,0pp
10,80
10,96
11,14
11,34
11,57
WACC-0,5pp
10,67
10,81
10,97
11,15
11,36
WACC
10,55
10,68
10,83
10,99
11,17
WACC+0,5pp
10,44
10,56
10,69
10,84
11,00
WACC+1,0pp
10,34
10,45
10,57
10,71
10,85
Źródło: Obliczenia własne DM BOŚ
Metoda mieszana
Za cenę docelową na potrzeby IPO akcji spółki ED INVEST S.A. uznajemy
wycenę opartą na metodzie mieszanej, uwzględniającej wcześniej dokonane
pomiary metodą porównawczą i metodą dochodową. Wynik otrzymany metodą
mieszaną jest średnią ważoną pomiarów dokonanych metodą porównawczą i
metodą dochodową.
Zaletą metody jest
rozwojowych spółki
porównywalnych.
częściowe uwzględnienie zarówno perspektyw
oraz aktualnych poziomów wycen spółek
Wycena metodą mieszaną
Wartość 1 akcji
(w PLN)
Waga
Wycena porównawcza w oparciu o wyniki bieżące
10,86
0,25
Wycena porównawcza w oparciu o wyniki prognozowane na 2010 r.
7,99
0,25
Wycena dochodowa
10,83
0,50
Wycena metodą mieszaną
Końcowa wycena akcji
Spółki z uwzględnieniem
nowej emisji akcji wynosi
10,13 zł.
10,13
Dokonane pomiary pozwalają ustalić cenę docelową akcji spółki
ED INVEST S.A. na poziomie 10,13 zł. Cena docelowa akcji Spółki jest
wyższa o 8,92% w porównaniu do szacunkowej ceny emisyjnej akcji serii B
(9,30 zł)
33
Informacje, o których mowa w par. 5-10 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 19.10.2005 r. (Dz. U. Nr 206, poz. 1715) w sprawie informacji
stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, ich emitentów lub wystawców:






Powyższy raport adresowany jest do nieograniczonego kręgu odbiorców. Został sporządzony na potrzeby klientów DM BOŚ S.A. oraz innych osób
zainteresowanych. Rozpowszechnianie lub powielanie całości lub części raportu bez pisemnej zgody DM BOŚ S.A. jest zabronione.
Niniejszy raport w części opisowej został udostępniony spółce ED INVEST S.A.
DM BOŚ dołożył wszelkiej staranności w celu zapewnienia metodologicznej poprawności i obiektywizmu niniejszej wyceny.
DM BOŚ nie ponosi odpowiedzialności za skutki decyzji inwestycyjnych, podejmowanych w oparciu o niniejszy raport.
Niniejszy raport jest pierwszym publikowanym opracowaniem DM BOŚ S.A. dotyczącym spółki ED INVEST S.A.
Obecnie nie jest planowana jego aktualizacja.
Nadzór nad Domem Maklerskim BOŚ S.A. sprawuje KNF
Datą sporządzenia raportu jest: 24.09.2010 r.,
Datą pierwszego udostępnienia do dystrybucji raportu jest: 24.09.2010 r.
Źródła informacji: Prospekt, materiały Spółki, sprawozdania finansowe ED INVEST S.A., GPW, GUS oraz serwisy informacyjne: ESPI, Notoria Services,
PAP.
Według dostępnych informacji:
1)
2)
3)
4)
5)
6)
7)
8)
DM BOŚ nie pozostaje w tej samej grupie kapitałowej, do której należy Spółka – dalej zwana Emitentem,
DM BOŚ pełni funkcję oferującego akcje Emitenta,
DM BOŚ nie pełni funkcji animatora rynku dla akcji Emitenta, ani funkcji animatora Emitenta,
DM BOŚ nie posiada bezpośrednio lub pośrednio poprzez podmioty pozostające w tej samej grupie kapitałowej akcji Emitenta będących przedmiotem
raportu w łącznej liczbie stanowiącej co najmniej 5% kapitału zakładowego,
Nie ma powiązań finansowych o charakterze odbiegającym od standardów rynkowych z Emitentem, po stronie osoby przygotowującej rekomendację, lub
osoby bliskiej,
Osoby przygotowujące niniejszy raport, lub osoby bliskie, nie pełnią funkcji w organach Emitenta ani nie zajmują stanowisk kierowniczych u Emitenta,
DM BOŚ zamierza złożyć Emitentowi ofertę świadczenia usług, dotyczącą pełnienia funkcji animatora Emitenta,
Nie występują powiązania pomiędzy osobą przygotowującą niniejszy raport, osobą jej bliską a Emitentem papierów wartościowych.
Zastosowane metody wyceny papierów wartościowych:
Metoda porównawcza z zastosowaniem wskaźników wyceny rynkowej: P/E, P/BV, P/OP, MC/S

Silne strony: niewielki subiektywizm wynikający jedynie z doboru spółek do próby i wskaźników przeliczeniowych.

Słabe strony: nieuwzględnianie perspektyw rozwojowych oraz prognoz wyników finansowych.
Metoda dochodowa (metoda DCF)

Silne strony: ujęcie w wycenie prognoz finansowych i perspektyw rozwoju spółki.

Słabe strony: subiektywizm analityka wynikający z przyjęcia określonych prognoz i parametrów modelu wyceny.
34
Metodologia liczenia wskaźników
(Net Sales) przychody netto
(Operating Profit) zysk operacyjny
(Net Profit) zysk netto
(Depreciation) amortyzacja
(Net Operating Cash Flow) przepływy operacyjne netto
(Net Investment Cash Flow) przepływy inwestycyjne netto
(Net Financial Cash Flow) przepływy finansowe netto
(Debt Margin) stopa zadłużenia = (zobowiązania długoterminowe + zobowiązania krótkoterminowe) / aktywa ogółem
(Current Ratio) wskaźnik płynności bieżącej = aktywa obrotowe / (zobowiązania krótkoterminowe + rezerwy na zobowiązania +
rozliczeń międzyokresowe bierne)
QR
(Quick Ratio) wskaźnik podwyższonej płynności = (aktywa obrotowe – zapasy) / (zobowiązania krótkoterminowe + rezerwy na
zobowiązania + rozliczeń międzyokresowe bierne)
DFL
Dźwignia finansowa - miara ryzyka finansowego wyrażona ilorazem: EBIT i EBIT pomniejszony o koszt odsetek (lub ilorazem
względnego przyrostu EPS i względnego przyrostu EBIT)
EPS
(Earnings per Share) zysk netto przypadający na jedną akcję
DPS
(Dividend per Share) dywidenda przypadająca na jedną akcję, która była lub będzie wypłacona w danym roku
BVPS
(Book Value per Share) wartość księgowa na jedną akcję
P/E
(Price / Earnings) cena / zysk; iloraz rynkowej wartości spółki przez sumę jej zysków netto za ostatnie cztery kwartały
P/OP
Iloraz rynkowej wartości spółki i zysku operacyjnego za ostatnie cztery kwartały
P/EBITDA Iloraz rynkowej wartości spółki oraz sumy zysku operacyjnego i amortyzacji za ostatnie cztery kwartały
P/BV
Iloraz wartości rynkowej spółki i jej wartości księgowej
MC/S
Iloraz wartości rynkowej spółki i przychodów ze sprzedaży za ostatnie cztery kwartały
ROE
(Return on Equity) stopa zwrotu z kapitału własnego; iloraz zysku netto i kapitałów własnych na koniec okresu obrotowego
ROA
(Return on Assets) stopa zwrotu z aktywów; iloraz zysku netto i aktywów ogółem na koniec okresu obrotowego
ROS
(Return on Sales) marża zysku brutto ze sprzedaży = zysk brutto ze sprzedaży / przychody netto ze sprzedaży
OPM
(Operating Profit Margin) stopa zysku operacyjnego = zysk operacyjny / przychody netto ze sprzedaży
NPM
(Net Profit Margin) stopa zysku netto = zysk netto / przychody netto ze sprzedaży
CFM
(Cash Flow Margin) stopa nadwyżki finansowej = (zysk netto + amortyzacja) / przychody netto ze sprzedaży
Beta
Współczynnik kierunkowy liniowej funkcji aproksymującej zależność zmiany ceny akcji od średniej zmiany wartości indeksu
WIG liczony za badany okres (miesiąc)
Zwrot z inwestycji - (kurs na ostatni dzień notowań w miesiącu minus kurs na pierwszy dzień notowań w miesiącu) / kurs na pierwszy dzień
notowań w miesiącu
Free float - wartość akcji będących w obrocie i znajdujących się w rękach niestabilnych akcjonariuszy
NS
OP
NP
DEPR
NOCF
NICF
NFCF
DM
CR
35
Analitycy:
Tomasz Binkiewicz
Dyrektor wydziału
[email protected]
Dorota Sierakowska
Analityk
[email protected]
Marek Rogalski
Analityk
[email protected]
Mariusz Solecki
Analityk
[email protected]
Michał Stalmach
Analityk
[email protected]
Michał Pietrzyca
Analityk Techniczny
[email protected]
ul. Marszałkowska 78/80
00-517 Warszawa
tel.: (0-prefix-22) 50 43 324
fax.: (0-prefix-22) 629 71 50
36

pobierz raport

Transkrypt

Podobne dokumenty