pobierz raport
Transkrypt
pobierz raport
24 września 2010 r. Wydział Doradztwa i Analiz Rynkowych ul. Marszałkowska 78/80, 00-517 Warszawa tel. 022-50 43 321, fax. 022-629 71 50 e-mail: [email protected] http://bossa.pl ED INVEST S.A. Raport analityczny Wrzesień 2010 Niniejszy raport analityczny został sporządzony w Wydziale Doradztwa i Analiz Rynkowych Domu Maklerskiego Banku Ochrony Środowiska S.A. z siedzibą w Warszawie. Informacje, o których mowa w par. 5-10 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19.10.2005 r. (Dz. U. Nr 206, poz. 1715) w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, ich emitentów lub wystawców znajdują się na str. 34 niniejszego raportu. DM BOŚ SA dołożył należytej staranności w celu zapewnienia, iż zawarte informacje nie są błędne lub nieprawdziwe w dniu ich publikacji, jednak DM BOŚ SA i jego pracownicy nie ponoszą odpowiedzialności za ich prawdziwość i kompletność, jak również za wszelkie szkody powstałe w wyniku wykorzystania niniejszej publikacji lub zawartych w niej informacji. Regulaminy doradztwa inwestycyjnego i sporządzania analiz inwestycyjnych, analiz finansowych oraz innych rekomendacji o charakterze ogólnym dotyczących transakcji w zakresie instrumentów finansowych oraz instrumentów bazowych instrumentów pochodnych znajdują się na stronie internetowej bossa.pl w dziale Dokumenty. Wydział Doradztwa i Analiz Rynkowych DOMU MAKLERSKIEGO BANKU OCHRONY ŚRODOWISKA SA 24 września 2010 r. ED INVEST S.A. Wycena metodą mieszaną: Sektor: deweloperzy ul. Bora Komorowskiego 35 lok. 218; 03-982 Warszawa tel. (022) 671 69 38, fax. (022) 671 69 38 www.edinvest.pl, e-mail: [email protected] 10,13 PLN Prezes Zarządu: Zofia Egierska Biegły rewident: HLB SARNOWSKI & WIŚNIEWSKI Sp. z o.o., Poznań Wycena metodą porównawczą: 9,42 PLN Wycena metodą dochodową: 10,83 PLN Parametry finansowe Spółki NS Lata OP DEPR NP EPS DPS (w mln PLN) BVPS (PLN) ROE DM CR QR DFL (%) P/E P/OP P/BV MC/S x 2007 79,84 22,51 0,03 19,26 1,93 0,00 1,16 166,40 7,64 1,54 1,51 1,00 4,67 4,00 7,78 1,13 2008 138,89 7,79 0,09 9,49 0,95 0,80 2,05 46,22 31,68 1,48 1,47 0,88 9,48 11,55 4,38 0,65 2009 38,49 7,37 0,10 9,32 0,93 0,00 2,58 36,10 19,56 1,48 1,47 1,00 9,66 12,20 3,49 2,34 2010P 66,68 15,40 0,10 11,60 0,89 0,35 4,70 19,00 7,77 1,50 1,49 0,91 10,09 7,60 1,92 1,75 2011P 164,86 18,50 0,10 15,50 1,19 0,18 5,75 20,72 14,50 1,52 1,50 0,99 7,55 6,32 1,56 0,71 P - prognoza Zarządu ED INVEST S.A.; EUR/PLN = 3,9813; do obliczeń przyjęto szacunkową cenę emisyjną Akcji Serii B – 9,30 PLN. Akcjonariat (przed emisją akcji serii B) Liczba akcji (szt.) Udział w kapitale zakładowym (%) Udział głosów na WZA (%) Dane podstawowe Spółki mln PLN mln EUR Suma bilansowa (30.06.2010 r.) 73,47 18,45 33,76 8,48 Zofia Egierska 2 500 000 25,00% 25,00% Kapitał własny (30.06.2010 r.) Jerzy Dyrcz 2 500 000 25,00% 25,00% Wartość nominalna akcji (PLN) Marek Uzdowski 2 500 000 25,00% 25,00% Podstawowe dane o ofercie Zbigniew Wasilewski 2 500 000 25,00% 25,00% Razem 10 000 000 100,00% 100,00% Udział w kapitale zakładowym (%) Udział głosów na WZA (%) Akcjonariat (po zarejestrowaniu emisji akcji serii B) Liczba akcji (szt.) Szacunkowa wartość oferty brutto Transza Dużych Inwestorów (tys. szt. akcji serii B) Transza Małych Inwestorów (tys. szt. akcji serii B) Szacunkowa cena emisyjna (PLN) Zofia Egierska 2 500 000 19,23% 19,23% Jerzy Dyrcz 2 500 000 19,23% 19,23% Marek Uzdowski 2 500 000 19,23% 19,23% Podanie przedziału cenowego Zbigniew Wasilewski 2 500 000 19,23% 19,23% Nowi Akcjonariusze 3 000 000 23,08% 23,08% Razem 13 000 000 100,00% 100,00% Budowa Księgi Popytu dla inwestorów w Transzy Dużych Inwestorów 0,05 mln PLN mln EUR 28,00 7,03 2 000,00 1 000,00 9,30 Kalendarium Publicznej Oferty Akcji Serii B Ustalenie ceny emisyjnej Zapisy w Transzy Małych Inwestorów Zapisy w Transzy Dużych Inwestorów Przydział akcji serii B do 24 września 2010 r. 1-4 października 2010r.(4 października 2010 do godz. 14.00 4 października 2010 r. 5-8 października 2010 r. 5-8 października 2010 r. do 12 października 2010 r. PODSUMOWANIE Spółka ED INVEST S.A. jest krajowym przedsiębiorstwem inwestycyjno-budowlanym, oferującym kompleksowe usługi w zakresie przygotowania inwestycji, wykonawstwa, marketingu oraz sprzedaży mieszkań i domów. W latach 2007 – 2009 głównym źródłem przychodów ze sprzedaży Spółki było budownictwo wielorodzinne realizowane na powierzonych gruntach spółdzielni mieszkaniowej. W 2009 r. udział z tego rodzaju usług w strukturze sprzedaży Spółki wyniósł 86,7%. Pozostałą część przychodów stanowiło budownictwo jednorodzinne realizowane na gruntach własnych. W ciągu 5 lat spółka ED INVEST S.A. wybudowała i sprzedała ponad 430 mieszkań i 28 lokali usługowych, a także 73 domy jednorodzinne. Działalność Spółki koncentruje się tylko na terenie Warszawy i jej aglomeracji. Budownictwo wielorodzinne Spółka realizuje głównie na terenie dzielnicy Praga Południe, a dokładnie na obszarze Gocławia, a budownictwo domów jednorodzinnych w bezpośrednim sąsiedztwie Warszawy. Nie wykluczamy, że w przyszłości Spółka rozszerzy swoją działalność pod względem geograficznym, a także wejdzie w segment budownictwa komercyjnego tj. rozpocznie budowę obiektów medycznych. Z emisji akcji serii B spółka ED INVEST S.A. planuje pozyskać ok. 28 mln zł brutto, które w latach 2011 – 2013 zamierza przeznaczyć na budowę osiedli mieszkaniowych (osiedla "Wilga VII" (I i II etap) i „Iskra”) wykonywanych wspólnie ze Spółdzielnią Mieszkaniową "Gocław-Lotnisko". Za cenę docelową akcji spółki Ed INVEST S.A. na potrzeby IPO uznajemy wycenę opartą na średniej ważonej wyceny porównawczej oraz wyceny dochodowej. Dokonane przez nas pomiary pozwalają oszacować wartość jednej akcji Spółki na poziomie 10,13 zł. Wydział Doradztwa i Analiz Rynkowych DOMU MAKLERSKIEGO BANKU OCHRONY ŚRODOWISKA S.A. 2 Sporządził: Mariusz Solecki Analityk 24 września 2010 r. BRANŻA Produkcja budowlano-montażowa w Polsce W okresie styczeń – sierpień 2010 r. poziom krajowej produkcji budowlano–montażowej był o 5,7% niższy niż w analogicznym okresie 2009 r. Do jej spadku niewątpliwie przyczyniła się mroźna zima, która przełożyła się na niższą aktywność przedsiębiorstw z branży budowlanej. Jednak spodziewamy się, iż kolejne miesiące przyniosą nieznaczną poprawę koniunktury w budownictwie, a w związku z tym tempo wzrostu całej branży w br. może być zbliżone do tempa ubiegłorocznego. Szacujemy, że dynamika produkcji budowlano–montażowej na koniec 2010 r. może osiągnąć poziom ok. 4% r/r. Oczekujemy poprawy koniunktury w branży budowlanej w II połowie 2010 r. Szacujemy, że dynamika produkcji budowlano-montazowej na koniec br. osiągnie poziom ok. 4% r/r. Wykres 1. Dynamika produkcji budowlano-montażowej oraz zmiany cen produkcji budowlano-montażowej r/r 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% Ceny produkcji budowlano-montażowej Produkcja budowlano-montażowa Źródło: Opracowanie DM BOŚ S.A. na podstawie danych GUS Uważamy, że w najbliższych latach wzrost polskiego sektora budowlanego będzie napędzany przez budownictwo inżynieryjne, którego udział w produkcji budowlano-montażowej wynosi obecnie ok. 59%. Natomiast naszym zdaniem słabiej może zachowywać się budownictwo zarówno mieszkaniowe, jak i niemieszkaniowe, w związku ze wstrzymywaniem lub notowanymi opóźnieniami wielu projektów inwestycyjnych. Prognozujemy, że ożywienie w tych segmentach rynku budowlanego powinno nastąpić w 2012 r., wskutek zwiększonej liczby rozpoczynanych w bieżącym roku projektów, szczególnie w segmencie budownictwa mieszkaniowego. Tabela 1. Dynamika zmian produkcji w segmentach budownictwa w latach 2006-2009 2006 Budownictwo mieszkaniowe Budownictwo niemieszkaniowe Budownictwo inżynieryjne 11,5% 20,9% 22,0% 2007 37,9% 20,4% 22,0% 2008 46,3% 24,1% 10,7% Uważamy, że w br. do wzrostu branży budowlanej przyczyni się przede wszystkim budownictwo infrastrukturalne, którego udział wynosi ok. 59%. W 2012 r. oczekujemy ożywienia zarówno na rynku mieszkaniowym, jak i niemieszkaniowym. 2009 -13,0% -23,0% 27,0% Źródło: GUS, PMR Publicatons Wydział Doradztwa i Analiz Rynkowych DOMU MAKLERSKIEGO BANKU OCHRONY ŚRODOWISKA S.A. 3 24 września 2010 r. W lipcu ogólny klimat koniunktury w budownictwie oceniany był nieco bardziej optymistycznie niż w czerwcu. Odnotowano również lepsze niż przed miesiącem oceny bieżącego portfela zamówień, produkcji budowlanomontażowej oraz sytuacji finansowej, przy ostrożniejszej od zgłaszanej w czerwcu prognozie portfela zamówień. Przedsiębiorcy przewidują, że w najbliższych trzech miesiącach produkcja budowlano - montażowa będzie nadal rosła, podobnie jak portfel zamówień. Oczekuje się także poprawy ich sytuacji finansowej. W podziale na klasy wielkości najbardziej optymistyczne przewidywania formułują przedsiębiorstwa średnie oraz duże. Spodziewany jest również nieznaczny spadek cen robót budowlano - montażowych. Przedsiębiorcy (z wyjątkiem przedsiębiorstw małych) planują też niewielki wzrost zatrudnienia. Obecnie przedsiębiorstwa działające w branży budowlanej za największe bariery rozwoju występujące na rynku wskazują konkurencję, koszty zatrudnienia oraz niedostateczny popyt. Obecnie głównymi barierami rozwoju sektora budowlanego w Polsce są konkurencja, koszty zatrudnienia oraz niedostateczny popyt. Wykres 2. Wskaźnik klimatu koniunktury w budownictwie w latach 2000-2010 40,0 30,0 20,0 10,0 -10,0 I.00 V.00 IX.00 I.01 V.01 IX.01 I.02 V.02 IX.02 I.03 V.03 IX.03 I.04 V.04 IX.04 I.05 V.05 IX.05 I.06 V.06 IX.06 I.07 V.07 IX.07 I.08 V.08 IX.08 I.09 V.09 IX.09 I.10 V.10 0,0 -20,0 -30,0 -40,0 -50,0 Źródło: GUS Krajowy rynek mieszkaniowy Według wstępnych danych GUS w pierwszych siedmiu miesiącach br. do użytkowania w Polsce oddano 74 180 mieszkań, czyli o 19,0% mniej niż w analogicznym okresie 2009 roku. Warto jednak odnotować, że po ograniczonej w latach 2008 – 2009 aktywności inwestorów w zakresie rozpoczynania nowych projektów mieszkaniowych, od początku 2010 r. liczba budowanych mieszkań systematycznie wzrasta. W analizowanym okresie rozpoczęto budowę 97 403 mieszkań, tj. o 20,6% więcej niż w tym samym czasie ubiegłego roku. Z kolei nadal obserwuje się spadkową tendencję liczby wydanych pozwoleń na budowę mieszkań. W okresie styczeń - lipiec 2010 r. wydano ich 98 721 tj. o 7,6% mniej niż przed rokiem. Wydział Doradztwa i Analiz Rynkowych DOMU MAKLERSKIEGO BANKU OCHRONY ŚRODOWISKA S.A. Wg danych GUS w okresie styczeń – lipiec 2010 r. do użytkowania oddano o 11,6% mniej mieszkań, niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. 4 24 września 2010 r. Tabela 2. Ruch budowlany w zakresie budowy mieszkań w Polsce w okresie I – VII 2009 i 2010 r. Mieszkania Formy budownictwa Inwestorzy indywidualni Deweloperzy Spółdzielnie Zakładowe, komunalne, społeczne czynszowe Ogółem Dynamika w okresie I-VII 2010 r./I-VII 2009 r. w okresie I - VII 2009 r. w okresie I - VII 2010 r. oddane do w trakcie wydano oddane do w trakcie wydano oddane do w trakcie wydano użytkowania budowy pozwolenie użytkowania budowy pozwolenie użytkowania budowy pozwolenie 39 752 55 796 62 012 38 537 55 304 59 752 -3,1% -0,9% -3,6% 42 885 20 803 38 383 29 084 36 862 35 170 -32,2% 77,2% -8,4% 3 753 2 224 2 707 2 884 2 428 1 765 -23,2% 9,2% -34,8% 3 461 1 917 3 953 3 675 2 809 2 034 6,2% 46,5% -48,5% 89 851 80 740 107 055 74 180 97 403 98 721 -17,4% 20,6% -7,8% Źródło: GUS, opracowanie DM BOŚ S.A. W okresie styczeń – lipiec br. deweloperzy oddali do użytkowania 29 084 mieszkań, co stanowiło 39,2% ogólnej liczby oddanych mieszkań, ale wybudowali ich o 32,2% mniej niż przed rokiem. Spadła również liczba mieszkań, na których budowę uzyskali pozwolenie o 8,4%. Z kolei w ciągu siedmiu miesięcy 2010 r. deweloperzy rozpoczęli budowę 36 862 mieszkań, czyli o 77,2% więcej niż w analogicznym okresie 2010 r. i na tle pozostałych form budownictwa była to najwyższa odnotowana dodatnia zmiana r/r. W tym samym czasie spółdzielnie mieszkaniowe oddały do użytkowania 2 884 mieszkania, tj. o 23,2% mniej niż w 2009 r. Odnotowano również mniejszą liczbę pozwoleń na budowę tj. 1 765 mieszkań, wobec 2707 przed rokiem. Natomiast o 9,2% wzrosła liczba rozpoczętych mieszkań. Z kolei największy udział, bo wynoszący 52,0% w ogólnej liczbie oddanych mieszkań w analizowanym okresie, mieli inwestorzy indywidualni, mimo że wybudowali ich o 3,1% mniej niż w 2009 r. tj. 38 537. Pozostali inwestorzy (budownictwo społeczne czynszowe, komunalne i zakładowe) oddali do użytkowania w ciągu pierwszych siedmiu miesięcy br. łącznie 3 675 mieszkań, tj. o 6,2% więcej niż przed rokiem. W pierwszych siedmiu miesiącach br. rozpoczęto budowę o 20,6% więcej mieszkań niż w tym samym czasie 2009 r. Z kolei w tym samym okresie odnotowano o 7,8% mniej wydanych pozwoleń na budowę mieszkań niż przed rokiem. Wykres 4. Dynamika (w %) oddanych mieszkań do użytkowania w poszczególnych województwach w Polsce w okresie I – VII 2009 i 2010 r. W okresie styczeń – lipiec 2010 r. w województwie mazowieckim odnotowano o 31,9 mniej liczby oddanych mieszkań do użytkowania w stosunku do analogicznego okresu 2009 r. (-31,9) Województwa Źródło: GUS Wydział Doradztwa i Analiz Rynkowych DOMU MAKLERSKIEGO BANKU OCHRONY ŚRODOWISKA S.A. 5 24 września 2010 r. W okresie styczeń - lipiec 2010 r. wzrost liczby mieszkań oddanych do użytkowania odnotowano w pięciu województwach (największy w opolskim – o 78,9%, świętokrzyskim – o 41,0% i podlaskim – o 26,8%). W województwie mazowieckim, na którym prowadzi swoją działalność spółka ED INVEST, oddano 15 609 mieszkań, tj. o 31,9% mniej niż przed rokiem. Z pozostałych województw największy spadek odnotowano w małopolskim – o 38,8%, lubuskim – o 26,7% i zachodniopomorskim – o 24,5 %. Rynek mieszkaniowy w województwie mazowieckim Największym rynkiem mieszkaniowym w województwie mazowieckim jest niewątpliwie rynek warszawski. To w tym regionie koncentrują się największe inwestycje mieszkaniowe oraz generowany jest największy popyt na nowe mieszkania. Na tym rynku swoją działalność prowadzi również spółka ED INVEST S.A., która skupia się przede wszystkim na dzielnicy Praga Południe, a dokładnie na obszarze Gocławia. Pod względem oferty cenowej warszawski pierwotny rynek nieruchomości jest bardzo zróżnicowany. Najniższe ceny deweloperzy oferują tradycyjnie w dzielnicach peryferyjnych takich jak Białołęka, Wesoła czy Wawer. Natomiast najwyższe w dzielnicach Mokotów, Ochota, Śródmieście i Żoliborz. Różnice w cenie w wynikają nie tylko z lokalizacji inwestycji, ale również z powodu standardu lokali, bowiem najdroższe dzielnice oferują lokale mieszkalne o podwyższonym standardzie zaliczane do kategorii apartamentowców. Szacuje się, że ceny transakcyjne są niższe od cen ofertowych średnio o 6,9%. Praga Południe na tle pozostałych dzielnic Warszawy pod względem średnich cen oferowanych mieszkań plasuje się na rynku pierwotnym w środkowym przedziale cenowy. Średnia cena ofertowa mieszkań na rynku pierwotnym w dzielnicy Praga Południe w I kw. 2010 r. wyniosła 8 913 zł/m2. Wykres 5. Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym w I kw. br. w Warszawie (w zł/m2) 18 000 16 000 14 000 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0 Źródło: Katalog Targowy Wiosna 2010, raport z serwisu me-mieszkania.pl Podobnie jak rynek pierwotny, również warszawski rynek wtórny cechuje się znacznym zróżnicowaniem cen mieszkań. Wg badań agencji nieruchomości Ober-Haus w ostatnim czasie największym zainteresowaniem wśród klientów cieszyły się mieszkania 1, 2 – pokojowe, nie przekraczające powierzchni 45 m2, zlokalizowane najczęściej w takich dzielnicach jak Wola, Wilanów, Ursynów, Białołęka czy Ząbki. Natomiast w segmencie domów jednorodzinnych klienci bardziej byli zainteresowani ich zakupem w podwarszawskich miejscowościach niż w centrum Warszawy. Wydział Doradztwa i Analiz Rynkowych DOMU MAKLERSKIEGO BANKU OCHRONY ŚRODOWISKA S.A. Na rynku warszawskim największym zainteresowaniem wśród klientów cieszą się mieszkania 1 i 2 pokojowe oraz domy zlokalizowane w podwarszawskich miejscowościach. 6 24 września 2010 r. Tabela 2. Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie (w zł/m2) 1 pokój 2 pokoje Mieszkania (zł/m2) 3 pokoje 4 pokoje + od do od do od do od do Nowe mieszkania 8550 20500 8450 28500 7600 24800 7900 28000 Mieszkania sprzed 1989 r. 7600 22500 7500 36000 7000 27000 7900 23500 Warszawa poza Centrum od do od do od do od do Nowe mieszkania 5500 16500 5500 16200 5400 15250 5300 14000 Mieszkania sprzed 1989 r. 5500 14500 6500 12500 5800 10900 5400 14900 Warszawa Centrum nowe od do Domy jednorodzinne (zł/m2) po remoncie od do do remontu od do 5200 15600 4200 12500 4000 Warszawa Źródło: Agencja nieruchomości Ober-Haus „Raport z rynku mieszkaniowego” Lipiec 2010 r. 9500 Z kolei przeprowadzone przez firmę Emmerson S.A badania wskazują, że średnia cena 1 m2 mieszkań, które były oferowane w II kw. 2010 r. na warszawskim rynku wtórnym, pozostała niezmieniona w stosunku do I kw. br., co może świadczyć o powolnej stabilizacji cen występujących na analizowanym rynku. W podziale na poszczególne dzielnice Warszawy, większe wahania cen pojawiły się w przypadku Rembertowa i Pradze Południe (w tym na Saskiej Kępie), gdzie odnotowano spadek cen kwartał do kwartału odpowiednio o 2,2% i 1,0% (na Saskiej Kępie spadek wyniósł aż 2,8%), a także w przypadku dzielnic Ochoty i Wilanowa, w których zaobserwowano wzrost cen o ok. 1% kw./kw. Na warszawskim rynku wtórnym mamy do czynienia z powolną stabilizacją cen mieszkań. W II kw. br. największy spadek cen mieszkań odnotowano w dzielnicach Rembertów oraz Praga Południe, natomiast największy ich wzrost w dzielnicy Ochota i Wilanów. Wykres 6. Średnie ceny ofertowe mieszkań na warszawskim rynku wtórnym w I poł. 2010 r. (w zł/m2) 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 I kw. 2010 r. II kw. 2010 r. * ze względu na specyfikę Saskiej Kępy została ona wyodrębniona z oferty Pragi Południe Źródło: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. „Polski rynek mieszkaniowy. Raport. II kwartał 2010 r.”. Wydział Doradztwa i Analiz Rynkowych DOMU MAKLERSKIEGO BANKU OCHRONY ŚRODOWISKA S.A. 7 24 września 2010 r. Podobnie w II kw. 2010 r. w stosunku do wcześniejszego kwartału odnotowano stosunkowo stabilny poziom cen mieszkań w większości miejscowościach wchodzących w skład aglomeracji warszawskiej. Jedynie w przypadku Otwocka wystąpiła widoczna zmiana. W miejscowości tej wystąpił spadek cen o 1,5% wskutek czego średni poziom cen nie przekracza obecnie 6 tys. zł za m2, podobnie jak w miejscowościach Grodzisk Mazowiecki, Legionowo czy Wołomin. Wykres 7. Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w wybranych miejscowościach aglomeracji warszawskiej w I poł. 2010 r. (w zł/m2) 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 I kw. 2010 r. II kw. 2010 r. Źródło: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. „Polski rynek mieszkaniowy. Raport. II kwartał 2010 r.”. W przypadku domów zlokalizowanych na terenie Warszawy oraz aglomeracji warszawskiej najwyższe ceny w minionym kwartale tradycyjnie odnotowano w lewobrzeżnej części miasta. W porównaniu do I kw. 2010 r. największy spadek cen oferowanych domów, bo ponad 10% wystąpił w przypadku największych domów w zabudowie szeregowej o powierzchni od 220 do 300 m2, za wyjątkiem prawobrzeżnych dzielnic Warszawy, w których spadek średniej ceny tego typu domów okazał się znacznie mniejszy i ukształtował się poniżej 2%. Wysoki spadek cen domów o zabudowie szeregowej w analizowanym okresie miał również miejsce w przypadku średniej wielkości budynków. Spadki, chociaż już na zdecydowanie mniejszą skalę, wystąpiły również w segmencie najmniejszych domów w zabudowie szeregowej do 150 m2, ale tutaj wyjątkiem okazała się lewobrzeżna część Warszawy, w której w II kw. br. w stosunku do wcześniejszego kwartału odnotowano wzrost cen o ponad 6%. Na terenie Warszawy i jej aglomeracji tradycyjnie najwyższe ceny domów występują w lewobrzeżnej części miasta. Tabela 3. Średnie ceny ofertowe domów w zabudowie szeregowej na warszawskim rynku wtórnym (w zł) do 150 m2 I kw. II kw. 2010 r. 2010 r. prawobrzeżna Warszawa lewobrzeżna Warszawa prawobrzeżna aglomeracja warszawska lewobrzeżna aglomeracja warszawska 900 045 zmiana (w %) zabudowa szeregowa 150 - 220 m2 zmiana I kw. II kw. (w %) 2010 r. 2010 r. 220 - 300 m2 I kw. II kw. 2010 r. 2010 r. zmiana (w %) 870 970 -3,2 1 115 477 1 145 396 2,7 1 584 772 1 556 845 -1,8 1 108 366 1 177 342 6,2 1 881 839 1 587 081 -15,7 2 210 262 1 945 757 -12,0 1 059 684 893 176 -15,7 1 216 062 1 037 585 -14,7 621 459 607 523 -2,2 782 211 769 597 -1,6 680 262 656 756 -3,5 899 878 925 112 2,8 Źródło: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. „Polski rynek mieszkaniowy. Raport. II kwartał 2010 r.”. Wydział Doradztwa i Analiz Rynkowych DOMU MAKLERSKIEGO BANKU OCHRONY ŚRODOWISKA S.A. 8 24 września 2010 r. Analiza ofert domów o zabudowie bliźniaczej wskazuje na spadek ich cen w lewobrzeżnej aglomeracji warszawskiej w porównaniu do I kw. 2010 r. od -3,1% w przypadku największych domów do -8,1% domów najmniejszych. Natomiast wyraźny wzrost cen tego rodzaju domów po II kw. br. był zauważalny w prawobrzeżnej części Warszawy, gdzie dynamika cen zawierała się w przedziale od +6,2% do +8,8%. Tabela 4. Średnie ceny ofertowe domów typu „bliźniak” na warszawskim rynku wtórnym (w zł) bliźniak do 150 m2 I kw. II kw. 2010 r. 2010 r. prawobrzeżna Warszawa lewobrzeżna Warszawa prawobrzeżna aglomeracja warszawska lewobrzeżna aglomeracja warszawska 858 649 933 885 1 504 482 1 521 448 zmiana (w %) 8,8 150 - 220 m2 I kw. II kw. 2010 r. 2010 r. zmiana (w %) 220 - 300 m2 I kw. II kw. 2010 r. 2010 r. zmiana (w %) 944 891 1 013 365 7,3 1 225 006 1 300 442 6,2 1,1 1 743 301 1 790 535 2,7 1 919 900 1 968 675 2,5 631 638 596 978 -5,5 724 636 732 968 1,1 701 344 644 492 -8,1 887 363 846 177 -4,6 869 525 865 874 -0,5 1 134 936 1 099 738 -3,1 Źródło: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. „Polski rynek mieszkaniowy. Raport. II kwartał 2010 r.”. W grupie domów wolnostojących w badanym okresie najwięcej podrożały ceny domów o powierzchni od 150 do 220 m2 znajdujące się w lewobrzeżnych dzielnicach Warszawy (+12,0%), a także domy o powierzchni powyżej 220 m2, które zlokalizowane są w prawobrzeżnej części miasta (+7,3%). Z kolei najwyższą ujemną dynamikę cen w tej grupie domów (-4,1%) odnotowano w przypadku największych domów położonych w lewobrzeżnej Warszawie. Tabela 5. Średnie ceny ofertowe domów wolnostojących na warszawskim rynku wtórnym (w zł) dom wolnostojący do 150 m2 I kw. II kw. 2010 r. 2010 r. 150 - 220 m2 I kw. II kw. 2010 r. 2010 r. zmiana (w %) zmiana (w %) 220 - 300 m2 I kw. II kw. 2010 r. 2010 r. zmiana (w %) prawobrzeżna Warszawa 1 048 131 1 033 842 -1,4 1 199 320 1 224 972 2,1 1 501 749 1 611 931 7,3 lewobrzeżna Warszawa prawobrzeżna aglomeracja warszawska lewobrzeżna aglomeracja warszawska 1 366 512 1 365 796 0,0 1 622 592 1 817 253 12,0 2 210 123 2 118 752 -4,1 591 847 601 101 1,6 875 193 868 689 -0,7 1 101 480 1 112 924 1,0 789 586 729 107 -7,6 1 052 858 995 890 -5,4 1 362 440 1 346 978 -1,1 Źródło: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. „Polski rynek mieszkaniowy. Raport. II kwartał 2010 r.”. Perspektywa rynku deweloperskiego w Polsce Perspektywa krajowego rynku deweloperskiego w decydującej mierze jest uwarunkowana czynnikami makroekonomicznymi tj. wielkością PKB, stopniem zamożności społeczeństwa, stopą bezrobocia, polityką państwa w zakresie rynku budowlanego, w tym budownictwa mieszkaniowego oraz stopą procentową kredytów. W latach 2008 – 2009 obserwowany był spadek popytu na mieszkania, zaostrzony m.in. ograniczoną akcją kredytową banków. Wprawdzie obecnie banki coraz częściej zachęcają klientów do korzystania z oferty kredytów hipotecznych, poprzez obniżanie poziomu marży oraz prowiz Wydział Doradztwa i Analiz Rynkowych DOMU MAKLERSKIEGO BANKU OCHRONY ŚRODOWISKA S.A. 9 24 września 2010 r. prowizji, to jednak ilość udzielanych kredytów może być ograniczana wprowadzaną przez KNF tzw. Rekomendacją T, której celem jest zapobieganie powstawaniu niespłacanych kredytów. Zgodnie z jedną z jej regulacji, która zaczęła obowiązywać od 23 sierpnia br., w przypadku kredytów walutowych wkład własny klienta powinien wynosić co najmniej 10 proc. gdy kredyt jest udzielany na okres do 5 lat, i co najmniej 20 proc. w przypadku kredytów udzielanych na ponad 5 lat. Natomiast gdy klient nie będzie w stanie zapewnić wkładu w przedstawionej wysokości, bank będzie wymagał od niego wykupienia ubezpieczenia spłaty kredytu lub wskazanie dodatkowego zabezpieczenia, np. innej nieruchomości. Z kolei pod konie roku zacznie obowiązywać przepis według którego łączna suma spłacanych co miesiąc rat kredytów nie powinna przekraczać 50 proc. dochodów netto w przypadku osób zarabiających nie więcej niż wynosi średni poziom wynagrodzenia w gospodarce i maksymalnie 65 proc. dochodów w przypadku osób o dochodach powyżej średniej krajowej. Według opublikowanego przez Związek Banków Polski raportu „AMRON-SARFiN”, w II kw. 2010 r. banki udzieliły 63 972 kredyty mieszkaniowe na łączną kwotę 13,523 mld zł, co oznacza wzrost odpowiednio o 32,4% i 37% w porównaniu do poprzedniego kwartału. Na koniec czerwca br. całkowite zadłużenie gospodarstw domowych z tytułu kredytów mieszkaniowych w ujęciu kwartalnym wzrosło o 32,3 mld zł osiągając poziom 245,9 mld zł (wzrost o 13% względem I kw. 2010 r. i o 18% w stosunku do stanu zadłużenia z czerwca 2009 r.). Obecnie ilość udzielanych kredytów mieszkaniowych może być ograniczana wprowadzaną przez KNF tzw. Rekomendacją T. Na koniec II kw. br. całkowite zadłużenie gospodarstw domowych z tytułu zaciągniętych kredytów mieszkaniowych wyniosło 245,9 mld i było o 18% wyższe w stosunku do analogicznego okresu poprzedniego roku. Tabela 6. Całkowity stan zadłużenia gospodarstw domowych z tytułu udzielonych kredytów mieszkaniowych Rok 2002 mld zł 20,03 Źródło: ZBP, NBP 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 29,58 35,81 50,43 77,71 116,84 192,61 214,89 I-VI 2010 245,90 Na obecny wzrost wyników zarówno w zakresie liczby nowo podpisanych umów o kredyt hipoteczny, jak i wartości udzielonych kredytów miały wpływ takie czynniki jak: dalsze obniżenie oprocentowania kredytów w PLN i EUR, poprawa na rynku mieszkaniowym tj. zarysowująca się stabilizacja cen mieszkań i wzrost popytu, rosnąca konkurencja między bankami w zakresie zwiększania dostępności oferty kredytowej, a także stale rosnący udział kredytów ze wsparciem rządowego programu „Rodzina na Swoim”. W II kw. 2010 r. już co piąty kredyt mieszkaniowy udzielany był na warunkach preferencyjnych. W 2010 r. w zarządzanym przez Bank Gospodarstwa Krajowego Funduszu Dopłat zaplanowano kwotę 309,96 mln zł na dopłaty w ramach programu „Rodzina na Swoim”. Od początku br. do końca czerwca wypłacono z niego 88,15 mln zł. Przy czym począwszy od 2011 r. w programie tym mają nastąpić zmiany, które mogą przyczynić się do zawężenia grupy potencjalnych wnioskodawców. Spośród najważniejszych zmian można wymienić: obniżenie limitów cenowych, wprowadzenie ograniczenia wiekowego beneficjentów do 35 lat oraz poszerzenie grona osób mogących skorzystać z dopłat o osoby samotne. Ponadto negatywnym czynnikiem, który może wpłynąć na obniżenie dynamiki udzielanych kredytów mieszkaniowych od początku 2011 r. jest planowana podwyżka podatku VAT na nowe mieszkania z 7% do 8%. Rząd nie Wydział Doradztwa i Analiz Rynkowych DOMU MAKLERSKIEGO BANKU OCHRONY ŚRODOWISKA S.A. Do wzrostu wartości udzielonych kredytów hipotecznych w br. przyczyniło się m.in. obniżenie oprocentowanie kredytów w PLN i EUR, poprawa na rynku mieszkaniowym, rosnąca konkurencja między bankami, a także wzrost popularności rządowego programu „Rodzina na Swoim”. Od 2011 r. negatywny wpływ na rozwój pierwotnego rynku mieszkaniowego może mieć wpływ planowana podwyżka podatku VAT na nowe mieszkania. 10 24 września 2010 r. nie wyklucza również podwyżki tego podatku w lipcu przyszłego roku o następny punkt procentowy oraz ponownie w 2012 r. Jednak można oczekiwać, że za nim proponowane niekorzystne zmiany zostaną wprowadzone w życie, to do końca 2010 r. nastąpi wzrost liczby składanych wniosków o kredyty mieszkaniowe. HISTORIA SPÓŁKI Spółka ED INVEST S.A. powstała w wyniku przekształcenia jej ze spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (dawniej EDBUD Nieruchomości Sp. z o.o.), zawiązanej aktem notarialnym 10 września 1997 r. Zarejestrowanie spółki ED INVEST jako spółki akcyjnej nastąpiło 20 stycznia 2009 r. Od początku swojego istnienia Spółka realizowała zarówno inwestycje wielorodzinne, jak i jednorodzinne, przy czym swoją główną uwagę koncentrowała na budownictwie wielorodzinnym. W latach 2003 - 2005 we współpracy ze Spółdzielnią Mieszkaniową „Gocław – Lotnisko” przeprowadziła po raz pierwszy inwestycję wielomieszkaniową pod nazwą „Jantar”. Natomiast swoją pierwszą inwestycję domów jednorodzinnych Spółka zrealizowała w latach 2004 – 2005 na warszawskim Ursynowie. W 2005 r. spółka ED INVEST S.A. nabyła trzy nieruchomości gruntowe z przeznaczeniem na budowę osiedli domów jednorodzinnych tj. jedną w Bielawie koło Konstancina Jeziornej oraz dwie zlokalizowane w miejscowości Zamienie na terenie gminy Lesznowola. W 2006 r. we współpracy ze Spółdzielnią Mieszkaniową „Gocław – Lotnisko” Spółka rozpoczęła w Warszawie realizacje inwestycji pod nazwą „Jantar Bis”, która była kontynuacją wcześniej już wybudowanego osiedla „Jantar”, a w latach 2006 – 2007 na nieruchomości w Bielawie zostało wybudowane osiedle 39 domów jednorodzinnych. W tym samym okresie na części jednej z nieruchomości w Zamieniu powstało osiedle pod nazwą „Przy Parku”, składające się z 15 domów. W 2007 r. Spółka zakupiła kolejną nieruchomość gruntową w miejscowości Nowa Wola na terenie gminy Lesznowola przeznaczoną pod budowę osiedla domów jednorodzinnych. Natomiast w 2008 r. rozpoczęła realizację kolejnej inwestycji tj. budynku mieszkaniowo-usługowego pod nazwą „Wilga VII”, której zakończenie zaplanowano na II kw. 2011 r. Z kolei pod koniec 2009 r. została rozpoczęta budowa osiedla w miejscowości Zamienie składającego się z 4 domów, który stanowi drugi etap zrealizowanego już osiedla „Przy Parku”. 22 kwietnia 2010 r. Walne Zgromadzenie ED INVEST S.A. wyraziło zgodę na ubieganie się przez Spółkę o dopuszczenie jej akcji do obrotu na rynku regulowanym. Początki spółki ED INVEST sięgają 1997 r., kiedy to powstało przedsiębiorstwo EDBUD Nieruchomości Sp. z o.o. Pierwszą inwestycję wielomieszkaniową Spółka przeprowadziła w latach 2003 – 2005 we współpracy ze Spółdzielnią Mieszkaniową Gocław Lotnisko. W latach 2004 – 2005 na warszawskim Ursynowie Spółka po raz pierwszy zrealizowała inwestycje domów jednorodzinnych. DZIAŁALNOŚĆ SPÓŁKI ED INVEST zajmuje się kompleksową działalnością usługową związaną z przygotowaniem inwestycji, wykonawstwem, marketingiem i sprzedażą mieszkań oraz domów. Działalność Spółki można podzielić na dwa rodzaje: budowanie na gruntach powierzonych, oraz budowanie na gruntach własnych i sprzedaż zrealizowanych budynków. Wydział Doradztwa i Analiz Rynkowych DOMU MAKLERSKIEGO BANKU OCHRONY ŚRODOWISKA S.A. Spółka ED INVEST oferuje kompleksowe usługi w zakresie przygotowania inwestycji, wykonawstwa, marketingu i sprzedaży mieszkań oraz domów. 11 24 września 2010 r. Tabela 7. Dynamika i struktura przychodów ze sprzedaży spółki ED INVEST według rodzaju świadczonych usług w latach 2007 – 2009 Przychody [w tys. zł] Wyszczególnienie Struktura 2007 2008 2009 35 370 28 960 32 741 75,7% 93,4% 86,7% -18,1% 13,1% 11 336 2 041 5 001 24,3% 6,6% 13,3% -82,0% 145,0% Przychody ze sprzedaży razem 46 706 Źródło: Prospekt emisyjny, obliczenia DM BOŚ SA, 31 001 37 742 100,0% 100,0% 100,0% -33,6% 21,7% Budownictwo wielorodzinne realizowane na gruntach spółdzielni Budownictwo jednorodzinne realizowane na gruntach własnych 2007 2008 Dynamika 2009 W latach 2007 – 2009 głównym źródłem przychodów ze sprzedaży Spółki było budownictwo wielorodzinne realizowane na gruntach spółdzielni mieszkaniowej. Udział przychodów ze sprzedaży z tego rodzaju usług w analizowanych latach zawierał się w przedziale od 75,7% w 2007 r. do 93,4% w 2008 r. W ubiegłym roku udział ten wyniósł 86,7%. Pozostałą część przychodów stanowiło budownictwo jednorodzinne realizowane na gruntach własnych. Oczekujemy, że w kolejnych latach spółka ED INVEST nadal będzie koncentrowała się przede wszystkim na segmencie budownictwa wielorodzinnego i jej struktura sprzedaży nie powinna ulec istotnej zmianie. Przyjęty przez spółkę ED INVEST model biznesowy „deweloper plus” oparty jest na realizacji projektów inwestycyjnych na gruntach powierzonych należących do spółdzielni mieszkaniowych. Spółka w ramach zawartych długoterminowych umów o wspólnym przedsięwzięciu, realizuje kompleksy mieszkalno-usługowe z miejscami postojowymi wydzielonymi w halach garażowych na gruntach będących we władaniu użytkownika wieczystego gruntu (spółdzielni). Udział Spółki w realizacji tego typu inwestycji polega m.in. na: przygotowaniu dokumentacji i uzyskaniu pozwolenia na budowę wraz z wszelkimi uzgodnieniami, planami, umowami z dostawcami mediów, koordynowaniu robót budowlanych, zapewnieniu niezbędnego nadzoru, oraz wykonywaniu niezbędnej dokumentacji projektowej, wykonawstwie obiektu pod klucz, uzyskiwaniu pozwoleń na użytkowanie, działaniach marketingowych zmierzających do pozyskania klientów na wybudowanie lokali, zawieraniu z nimi umów o budowę lokali mieszkalnych, usługowych oraz miejsc postojowych w garażach podziemnych; realizacji tych umów. 2008/2007 2009/2008 Głównym źródłem przychodów ze sprzedaży Spółki jest budownictwo wielorodzinne realizowane na gruntach spółdzielni mieszkaniowej. W 2009 r. udział budownictwa wielorodzinnego w strukturze sprzedaży wyniósł 86,7%. Spółka ED INVEST realizuje model biznesowy „deweloper plus”, który oparty jest na gruntach powierzonych. Wybudowane mieszkania i lokale usługowe są sprzedawane przez spółkę ED INVEST klientom indywidualnym na podstawie pełnomocnictwa udzielonego Spółce przez spółdzielnie mieszkaniową. Specyfika przyjętego modelu biznesowego sprawia, że wykorzystywana jest efektywnie istniejąca infrastruktura, a także optymalizowane są koszty budowy. Natomiast w ramach realizacji budownictwa jednorodzinnego na gruntach własnych, działania Spółki sprowadzają się do: przygotowania dokumentacji i uzyskania pozwolenia na budowę wraz z wszelkimi uzgodnieniami, planami, umowami z dostawcami mediów, Wydział Doradztwa i Analiz Rynkowych DOMU MAKLERSKIEGO BANKU OCHRONY ŚRODOWISKA S.A. Budownictwo jednorodzinne Spółka wykonuje na gruntach własnych. 12 24 września 2010 r. koordynowania robót budowlanych, zapewnieniu niezbędnego nadzoru, wykonywaniu niezbędnej dokumentacji projektowej oraz kontroli realizacji i nadzorze bezpośrednim, działań marketingowych, zmierzających do pozyskania klientów, zawierania z nimi umów o budowę lokali mieszkalnych jednorodzinnych i przeniesienia własności wybudowanych lokali, realizacji tych umów, przeniesienia na nabywców prawa własności nieruchomości. W ciągu pięciu lat spółka ED INVEST wybudowała i sprzedała łącznie 430 mieszkań oraz 28 lokali usługowych w czterech budynkach na Gocławiu przy ul. Bora Komorowskiego oraz 73 domy jednorodzinne w trzech osiedlach znajdujących się przy ulicach: Krasnowolskiej, Ogrody Bielawy oraz Cynamonowej. Do tej pory spółka ED INVEST wybudowała i sprzedała 430 mieszkań, 28 lokali usługowych oraz 73 domy jednorodzinne. Spółka ED INVEST wykonuje swoje projekty deweloperskie za pośrednictwem określonych firm budowlanych. Do największych dostawców Spółki w zakresie świadczenia usług budowlanych należą: PPU „REDOX” Sp. z o.o., POL-AQUA S.A. i EDBUD S.A. Zwracamy uwagę, że PPU „REDOX” Sp. z o.o., jako największy dostawca budowlany ED INVEST jest również pośrednio powiązany ze Spółką z racji tego, że część akcjonariuszy Spółki jest równocześnie udziałowcami PPU ”REDOX” Sp. z o.o., a dzięki efektom synergii obie spółki są w stanie efektywnie konkurować z innymi podmiotami z branży budowlanej. Największymi dostawcami usług budowlanych są PPU „REDOX” Sp. z o.o., POL-AQUA S.A. oraz EDBUD S.A. Ponadto podkreślamy, że specyfika Spółki w zakresie realizacji wielorodzinnych projektów budowlanych wykonywanych ze Spółdzielnią Mieszkaniową Gocław Lotnisko, która zapewnia grunty pod budowę mieszkań, czyni ze Spółdzielni Gocław Lotnisko również jednego z bardziej znaczących dostawców Spółki, bowiem ED INVEST nie inwestuje jak typowy deweloper w bank ziemi pod budownictwo wielorodzinne. RYNKI ZBYTU Spółka ED INVEST realizuje swoje przychody ze sprzedaży tylko na rynku krajowym. Działalność Spółki koncentruje się na terenie Warszawy i jej aglomeracji. Budownictwo wielorodzinne Spółka prowadzi głównie na terenie dzielnicy Praga Południe, a dokładnie na obszarze Gocławia. Dzielnica ta zlokalizowana jest w odległości ok. 5 km od ścisłego centrum Warszawy i jest z nim bardzo dobrze skomunikowana. Wydział Doradztwa i Analiz Rynkowych DOMU MAKLERSKIEGO BANKU OCHRONY ŚRODOWISKA S.A. Działalność Spółki koncentruje się na terenie Warszawy i jej aglomeracji. 13 24 września 2010 r. Tabela 8. Inwestycje spółki ED INVEST zrealizowane lub planowane w obszarze budownictwa wielorodzinnego Lp. Nazwa inwestycji 1 Osiedle Jantar 2 Jantar Bis Budynek A 3 Jantar Bis Budynek B 4 Wilga VII - I etap 5 Wilga VII - II etap 6 Osiedle Iskra - I etap Adres Warszawa, ul. Bora Komorowskiego 35 Warszawa, ul. Bora Komorowskiego 37 Warszawa, ul. Bora Komorowskiego 39 Warszawa, ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego i Rechniewskiego Warszawa, ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego i Rechniewskiego Warszawa, ul. Jugosłowiańska Powierzchnia użytkowa mieszkań i usług (w m2) Realizacja budowy Przychód netto kontraktu (w tys. zł) 11 049,80 lata 2004 - 2006 41 255,20 7 310,38 lata 2006 - 2008 30 728,00 10 016,10 lata 2006 - 2009 47 773,50 13 400,00 III kw. 2009 - II kw. 2011 94 876,55 7 000,00 IV kw. 2010 - IV kw. 2012 47 596,00 13 600,00 I kw. 2011 - I kw. 2013 92 266,00 Źródło: Prospekt emisyjny Obecnie na Gocławiu jest realizowany budynek mieszkalno-usługowy pt. Wilga VII (I etap) oraz planowane są kolejne inwestycje Wilga VII (II etap) oraz Osiedle „Iskra” (I etap). Natomiast w ramach budownictwa jednorodzinnego Spółka zrealizowała lub realizuje inwestycje w Warszawie na terenach dobrze skomunikowanych miejscowości, które położone są w bezpośrednim sąsiedztwie Warszawy. Aktualnie w miejscowości Nowa Wola przygotowywana jest budowa osiedla „Słoneczne”, a także osiedla „Przy Parku II” w miejscowości Zamienie. W ramach budownictwa wielorodzinnego w najbliższym czasie Spółka będzie realizowała inwestycje budowlane pt. Wilga VII oraz Osiedle Iskra. Natomiast w obszarze domów obecnie przygotowywana jest budowa osiedla „Słoneczne” oraz trwają prace nad budową osiedla „Przy Parku II”. Przy Parku II. Tabela 9. Inwestycje spółki ED INVEST zrealizowane lub planowane w obszarze budownictwa jednorodzinnego Lp. 1 Nazwa inwestycji Osiedle Krasnowolska Osiedle Ogrody Bielawy Adres Ursynów ul. Krasnowolska Bielawa ul. Ogrody Bielawy, Gmina Konstancin Jeziorna Zamienie ul. Cynamonowa, Gmina 3 Osiedle Przy Parku I Lesznowola Nowa Wola ul. Orna, Gmina 4 Osiedle Słoneczne Lesznowola Zamienie ul. Cynamonowa, Gmina 5 Osiedle Przy Parku II Lesznowola Źródło: Prospekt emisyjny 2 Ilość domów jednorodzinnych (metraż) 19 domów (od 150 do 180 m2) 39 domów (od 143 do 207 m2) 15 domów (od 152 do 182m2) 17 domów (od 168 do 235 m2) 4 domy (112 m2) Realizacja budowy Przychód netto kontraktu (w tys. zł) lata 2004 - 2006 7 840,90 lata 2006 - 2008 22 575,30 lata 2006 - 2009 8 653,20 IV kw. 2009 - IV kw. 2010 11 730,00 IV kw. 2009 - III kw. 2010 2 301,00 Końcowymi odbiorcami Spółki, zarówno w zakresie domów jednorodzinnych jak i mieszkań, są klienci indywidualni. Domy jednorodzinne sprzedawane są bezpośrednio, natomiast w obiektach wielorodzinnych podpisywane są umowy o wybudowanie lokalu na podstawie pełnomocnictwa udzielonego ED INVEST przez Spółdzielnię Mieszkaniową Gocław Lotnisko. Zwracamy jednak uwagę, że w przypadku pogorszenia współpracy ze Spółdzielnią Mieszkaniową Gocław Lotnisko, spółka ED INVEST może również negatywnie odczuć skutki takiej sytuacji, poprzez osiągnięcie niższych przychodów ze sprzedaży, a tym samym wypracować niższą rentowność. Dodatkowo może pojawić się potencjalne ryzyko związane z brakiem pokrycia części kosztów stałych Spółki. W celu zminimalizowania takiego ryzyka Spółka podpisała list intencyjny z inwestorem prywatnym i zamierza realizować następne inwestycje na podobnych zasadach z innymi podmiotami nie tylko ze spółdzielniami. Wydział Doradztwa i Analiz Rynkowych DOMU MAKLERSKIEGO BANKU OCHRONY ŚRODOWISKA S.A. Odbiorcami Spółki są klienci indywidualni. Domy jednorodzinne są sprzedawane bezpośrednio, natomiast obiekty wielorodzinne na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez spółdzielnię 14 24 września 2010 r. KONKURENCJA Rynek budowlany, na którym funkcjonuje spółka ED INVEST podlega silnej konkurencji. Potencjalnymi konkurentami Spółki są wszystkie firmy deweloperskie prowadzące swoją działalność na warszawskim rynku budowlanym. Do najważniejszych konkurentów Spółki można zaliczyć zatem następujące przedsiębiorstwa: w segmencie mieszkań popularnych: Dom Development, J.W. Construction Holding, Polnord, Budimex Nieruchomości, Acciona Nieruchomości, Gant, Dolcan, w segmencie apartamentów o podwyższonym standardzie: Dom Development, Echo Investment, Pirelli Pekao Real Estate, Atlas Estates, LC Corp, Acciona Nieruchomości, WAN, Marvipol, Triton Development, Robyg, Fadesa Prokom, Ronson oraz kilka małych firm zagranicznych realizujących pojedyncze, projekty o atrakcyjnej architekturze oraz wysokiej jakości w dobrze zlokalizowanych miejscach. Pozycję konkurencyjną Spółki należy rozpatrywać odrębnie dla rynku mieszkań wielorodzinnych położonych na terenie Pragi Południe (Gocławia) oraz odrębnie dla rynku domów jednorodzinnych zlokalizowanych na obszarze gminy Lesznowola. Na terenie Gocławia oprócz spółki ED INVEST obecnie swoje inwestycje prowadzą również trzy spółki: spółka Acciona Nieruchomości Sp. z o.o., spółka Przy Promenadzie Sp. z o.o. Sp. K oraz Dom Development S.A. Acciona Nieruchomości Sp. z o.o. oferuje inwestycję zlokalizowaną przy ulicach Fieldorfa, Kwiatkowskiego i Jugosłowiańskiej. W ofercie pozostało już tylko kilkanaście mieszkań o dużych metrażach od 80,75 do 128,0 m2 w cenach od 6 000 do 7.400 zł/m2. Oprócz Gocławia spółka realizuje swoje inwestycje w dzielnicach Bemowo, Mokotów, Śródmieście, Wilanów, a w przyszłości także w innych dzielnicach. Przy Promenadzie Sp. z o.o. Sp.k, spółka celowa należąca do Grupy LCC Corp S.A., wykonuje inwestycję w bezpośrednim sąsiedztwie inwestycji spółki ED INVEST (WILGI VII) przy ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego. Oferta tej spółki obejmuje mieszkania w metrażach od 49,9 m2 do 115,5 m2 w cenach od 7 259 do 9 000 zł/m2. Oprócz dzielnicy Gocław, Grupa LCC Corp w Warszawie wybudowała budynek mieszkalno-usługowy również w dzielnicy Ochota. Dom Development S.A. realizuje budowę Osiedla Saska Kępa, na terenie którego powstanie łącznie 1 585 mieszkań w 11 budynkach. Budowa będzie wykonywana łącznie w III etapach. Oferta tej spółki, w ramach Osiedla Saska Kępa, obejmuje obecnie mieszkania w metrażach od 38,2 m2 do 131,5 m2 w cenach od 7 150 zł/m2. Dom Development realizuje także Wydział Doradztwa i Analiz Rynkowych DOMU MAKLERSKIEGO BANKU OCHRONY ŚRODOWISKA S.A. Potencjalnymi konkurentami spółki ED INVEST są firmy deweloperskie działające na rynku warszawskim. Spółka konkuruje zarówno z firmami na rynku mieszkań wielorodzinnych (na terenie Pragi Południe) oraz na rynku domów jednorodzinnych (głównie na obszarze gminy Lesznowola). Obecnie głównymi konkurentami na terenie Gocławia są trzy spółki: Acciona Nieruchomości Sp. z o.o., spółka Przy Promenadzie Sp. z o.o. Sp. K oraz Dom Development S.A. 15 24 września 2010 r. także budowę Osiedla Adria, na którym powstanie 656 mieszkań zlokalizowanych w 5 budynkach. W ramach Osiedla Adria sprzedawane są obecnie mieszkania w metrażach od 38,2 m2 do 106,3 m2 w cenach od 6 690 zł/m2 do 8 800 zł/m2 (średnia cena w I etapie realizacji wynosi 7 610 zł/m2). Poza Gocławiem Spółka prowadzi swoją działalność również na terenie dzielnic Białołęka, Mokotów, Sródmieście, Targówek, Ursynów i Wola. W ofercie ED INVEST na terenie Gocławia znajdują się mieszkania o powierzchni od 35 do 101 m2 (1,2,3, oraz 4 pokojowe) w cenach od 6 800 do 8 200 zł/m2. ED INVEST na terenie Gocławia oferuje mieszkania o powierzchni od 35 do 101 m2 w cenach od 6 800 do 8 200 zł/m2. Na terenie gminy Lesznowola rynek sprzedaży domów jednorodzinnych jest bardziej zróżnicowany. Ofertę sprzedaży domów na tym obszarze posiada kilka firm. Tabela 10. Zestawienie ofert firm konkurencyjnych w stosunku do ED INVEST na terenie gminy Lesznowola Lp. Nazwa Dewelopera Metraż domu Metraż działki Cena całości 179 – 186 m2 303 – 600 m2 od 730.000 zł do 843.000 zł 131,8 m2 240 - 260 m2 od 709.000 zł do 719.000 zł 1. UNIDEVELOPMENT Osiedle Polnych Maków, Zamienie 2. Nasze Miasteczko, Nasze Miasteczko II, Lesznowola 3. Osiedle Wśród Pól, Zamienie 125 - 160 m2 200 - 400 m2 od 600 000 zł do 825 000 zł 4. Siedlisko Konwalie, Lesznowola 151 - 171 m2 185 – 334 m2 od 620 000 zł do 755 000 zł Źródło: Prospekt emisyjny Unidevelopment Sp. z o.o. jest firmą deweloperską działająca głównie na rynku warszawskim, należącą w 100% do Grupy UNIBEP S.A. W swojej ofercie posiada zarówno budynki wielorodzinne (mieszkania popularne oraz apartamenty), jak i osiedla domów jednorodzinnych. Poza rynkiem Warszawy i okolic spółka zrealizowała inwestycję z zakresu budownictwa wielorodzinnego „Dom Pod Gruszą” w Bielsku Podlaskim. Nasze Miasteczko Development Sp. z o.o. S.K.A. z siedzibą w Warszawie jest krajowym deweloperem specjalizującym się w budownictwie mieszkaniowym jednorodzinnym. Spółka działa od 2001 r. i na rynku aglomeracji warszawskiej zrealizowała kilkanaście inwestycji o łącznej powierzchni ponad 60 tys. m2 m.in. w gminach Piaseczno, Józefosław, Mysiadło, Zgorzała. Osiedle Wśród Pól jest realizowane przez dewelopera Osiedle ŻABIA WOLA s.c., działającego na terenie aglomeracji warszawskiej i specjalizującego się w budownictwie mieszkaniowym od 1993 r. Siedlisko Konwalie jest osiedlem budowanym przez dewelopera Dom J.M. Woźnica Sp. j. z siedzibą w Warszawie. Spółka od 2003 r. buduje zespoły domów jednorodzinnych, wielorodzinnych oraz obiekty o funkcji hotelowo-rekreacyjnej. Wydział Doradztwa i Analiz Rynkowych DOMU MAKLERSKIEGO BANKU OCHRONY ŚRODOWISKA S.A. 16 24 września 2010 r. Tabela 11. Oferta sprzedaży domów spółki ED INVEST na terenie gminy Lesznowola Lp. Lokalizacja 1. PRZY PARKU II, Zamienie 2. Nasze Miasteczko, Nasze Miasteczko II, Lesznowola Metraż domu Metraż działki Cena całości 112 m2 372 – 380 m2 od 608.000 zł do 631.000 zł 168 - 235 m2 528 - 901 m2 od 668.000 zł do 982.000 zł Źródło: Prospekt emisyjny Zwracamy uwagę, że cechą charakterystyczną, która odróżnia ofertę spółki ED INVEST od konkurencji na rynku domów jednorodzinnych, jest to iż obejmuje ona relatywnie większe domy zlokalizowane na większych działkach w porównywalnych cenach. Ponadto domy położone są w osiedlach dobrze skomunikowanych z Warszawą. W stosunku do konkurencji Spółka na terenie gminy Lesznowola oferuje domy jednorodzinne na większych działkach w porównywalnych cenach. STRATEGIA ROZWOJU Celem strategicznym ED INVEST jest budowa silnej spółki z branży deweloperskiej, która będzie świadczyć kompleksowe usługi inwestycyjne oraz działać zarówno w sektorze mieszkaniowym, jak i w przyszłości komercyjnym. W ciągu najbliższych dwóch lat Spółka planuje rozpocząć budowę obiektów komercyjnych, w tym hoteli oraz lekarskich obiektów usługowych przeznaczonych na cele medyczne położone na terenie Warszawy. ED INVEST zamierza realizować założoną strategię rozwoju w oparciu o następujące cele operacyjne: skoncentrować się na projektach zapewniających wysoką stopę zwrotu, dostarczyć szeroki zakres produktów i usług w całym procesie inwestycyjnym począwszy od projektowania, poprzez wykonawstwo, a kończąc na marketingu i sprzedaży, zapewnić wysoką jakość realizowanych projektów w celu uzyskania wyższej rentowności (poprzez zaoferowanie konkurencyjnej ceny w dogodnej lokalizacji na terenie Warszawy, a także poprzez staranne wykończenie obiektów), aktywnie zarządzać jakością oraz kontrolą nad wykonywanymi projektami budowlanymi, wprowadzić dywersyfikację produktową (wejście w segment budownictwa komercyjnego, w szczególności budowa obiektów związanych z usługami medycznymi) oraz ewentualnie geograficzną. Nie wykluczamy, że w przyszłości Spółka rozszerzy swoją działalność m.in. na miejscowości turystyczne, w tym nadmorskie, głównie w zakresie budowy apartamentów. W sektorze mieszkaniowym spółka ED INVEST zamierza oferować przede wszystkim stosunkowo niewielkie mieszkania, które w znacznej części będą klasyfikowały się do państwowego programu „Rodzina na swoim”. Jako uzupełnienie do budownictwa wielorodzinnego, Spółka planuje dalszy zakup gruntów pod budowę domów jednorodzinnych zlokalizowanych wokół Warszawy. Zakupy te mają zostać sfinansowane ze środków własnych (z wypracowanych zysków) i ewentualnie z kredytów bankowych. Wydział Doradztwa i Analiz Rynkowych DOMU MAKLERSKIEGO BANKU OCHRONY ŚRODOWISKA S.A. Strategia rozwoju ED INVEST zakłada budowanie silnej spółki deweloperskiej, świadczącej kompleksowe usługi inwestycyjne zarówno w sektorze mieszkaniowym jak i komercyjnym. Spółka zamierza oferować niewielkie mieszkania, które w większości będą klasyfikowały się do państwowego programu „Rodzina na swoim”. 17 24 września 2010 r. Podkreślamy, że najważniejszym rynkiem dla spółki ED INVEST w dalszym ciągu ma pozostać teren aglomeracji warszawskiej, a najważniejszym segmentem - budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne o wysokim standardzie, w zakresie średnich cen. Działania rozwojowe w obszarze technologii Jednym z kierunków rozwoju spółki ED INVEST jest wdrożenie w inwestycjach budowlanych nowoczesnych, proekologicznych, energooszczędnych technologii, które przyczynią się do znacznego zmniejszenia strat energii oraz efektywniejszego jej wytwarzania oraz wykorzystania. Zgodnie z założeniami inwestycyjnymi każdy dom mieszkalny posiadałby swój indywidualny projekt wskazujący, jaki powinien być udział poszczególnych urządzeń w zasilaniu obiektu takich jak pompy ciepła, kolektory słoneczne, ogniwa fotowoltaniczne oraz systemy wentylacji mechanicznej z rekuperacją ciepła, czyli z powtórnym wykorzystaniem zużytego ciepłego powietrza. Projekty te umożliwią stworzyć w pełni kompatybilny, funkcjonalny oraz zintegrowany system „inteligentnego” sterowania wszelkimi instalacjami w mieszkaniu mającymi wpływ na obniżenie zużycia energii oparty na centrali komputerowej. Kolejnym krokiem obniżającym straty energii będzie dążenie Spółki do wprowadzenia we wznoszonych obiektach technologii wykorzystującej połączenie certyfikowanego tworzywa high-tech RAU-FIBRO z nowoczesną, energooszczędną konstrukcją profili okiennych, eliminujących konieczność stosowania dodatkowych zbrojeń stalowych. Przy czym zastosowanie poszczególnych technologii będzie poprzedzone szczegółową analizą kosztów inwestycyjnych oraz przyszłych kosztów związanych z eksploatacją. W inwestycjach budowlanych spółka ED INVEST zamierza wdrożyć nowoczesne, proekologiczne i energooszczędne technologie. Uważamy, że z jednej strony wdrożenie powyższych technologii powinno przyczynić się do podniesienia jakości i atrakcyjności świadczonych przez spółkę ED INVEST usług na tle konkurencji, spowodować wzrost jej prestiżu, a także rozszerzyć zakres oferowanych usług i produktów na rynku budowlanym. Z drugiej jednak strony działania rozwojowe Spółki w obszarze nowoczesnych technologii mogą przełożyć się na wzrost cen mieszkań w stosunku do ceny mieszkania budowanego tradycyjnym sposobem. CELE EMISJI Spółka wpływy z emisji Akcji Serii B, które wstępnie szacowane są na około 28 mln zł brutto, zamierza przeznaczyć na inwestycje zgodne z realizowaną strategią rozwoju. W szczególności pozyskane środki w latach 2011 – 2013 zostaną przez Spółkę wykorzystane na budowę osiedli mieszkaniowych realizowanych wspólnie ze Spółdzielnią Mieszkaniową "Gocław-Lotnisko" tj.: Wydział Doradztwa i Analiz Rynkowych DOMU MAKLERSKIEGO BANKU OCHRONY ŚRODOWISKA S.A. Z emisji Akcji Serii B Spółka planuje pozyskać około 28 mln zł brutto. 18 24 września 2010 r. osiedla "WILGA VII" (etap I) zlokalizowanego w Warszawie u zbiegu ulic Rechniewskiego i Nowaka-Jeziorańskiego na Gocławiu. Projekt obejmuje 211 mieszkań o łącznej powierzchni użytkowej 12 800 m2 oraz lokale usługowe o całkowitej powierzchni użytkowej 600 m2. Na realizację tego projektu Spółka zamierza przeznaczyć ok. 4 mln zł. Budowa jest w toku, a planowany termin jej zakończenia to II kw. 2011 r., osiedla "ISKRA" zlokalizowanego w Warszawie przy ulicy Jugosłowiańskiej na Gocławiu. Projekt obejmuje budowę dwóch budynków mieszkalnych o łącznej powierzchni użytkowej 12.500 m2 oraz lokale usługowe o całkowitej powierzchni użytkowej 1000 m2. Na realizację tego projektu Spółka zamierza przeznaczyć kwotę 16 mln zł. Planowany termin rozpoczęcia budowy to I kw. 2011, a planowany termin zakończenia projektu został wyznaczony na I kw. 2013 r. Środki pozyskane z emisji ED INVEST zamierza przeznaczyć na budowę osiedli mieszkaniowych realizowanych wspólnie ze Spółdzielnią Mieszkaniową „Gocław Lotnisko” . osiedla "WILGA VII" (etap II) zlokalizowanego w Warszawie u zbiegu ulic Rechniewskiego i Nowaka-Jeziorańskiego na Gocławiu. Projekt obejmuje budowę obiektu ze 190 mieszkaniami o łącznej powierzchni użytkowej 12 500 m2 oraz lokale usługowe na parterze o łącznej powierzchni użytkowej 500 m2. Na realizację tego projektu Spółka zamierza przeznaczyć 7 mln zł. Planowany termin rozpoczęcia budowy to IV kw. 2010, a jej zakończenie ma nastąpić w IV kw. 2012. W przypadku, gdy środki pozyskane z emisji Akcji Serii B okażą się niewystarczające dla realizacji wymienionych celów emisji, Spółka zamierza zrealizować wskazane inwestycje ze środków pochodzących z wypracowanych zysków, pożyczek lub kredytów bankowych. Ponadto ED INVEST nie przewiduje przesunięć środków na inne cele, a także deklaruje, że środki pozyskane z przeprowadzonej emisji nie zostaną przeznaczone na spłatę zadłużenia. Przy czym podkreślamy, że do tej pory Spółka nie korzystała w swojej działalności z kredytów i pożyczek bankowych. Jednak dnia 24 sierpnia 2010 r. Spółka zawarła z bankiem umowę kredytu obrotowego nieodnawialnego w kwocie 3,5 mln zł na okres jednego roku z przeznaczeniem na finansowanie kosztów budowy realizowanej przez ED INVEST inwestycji WILGA VII. Uważamy, że otrzymane środki finansowe w sposób istotny przyspieszą budowę osiedla mieszkaniowego WILGA VII, a dzięki temu Spółka będzie mogła szybciej rozpocząć realizację kolejnych projektów inwestycyjnych. CZYNNIKI RYZYKA Podczas analizy spółki ED INVEST zidentyfikowaliśmy istotne czynniki ryzyka mogące mieć wpływ na jej działalność: Ryzyko związane z koncentracją działalności Spółki na terenie Warszawy i jej aglomeracji Spółka ED INVEST wszystkie swoje projekty budowlane realizuje na terenie Warszawy i jej okolicach. W związku z tym przychody ze sprzedaży oraz wypracowane przez Spółkę zyski są ściśle uzależnione od sytuacji na warszawskim rynku mieszkaniowym. Istnieje więc ryzyko, że pogorszenie koniunktury na tym rynku, a tym samym spadek popytu na nowe mieszkania w dłuższym horyzoncie czasowym może negatywnie wpłynąć na działalność oraz Wydział Doradztwa i Analiz Rynkowych DOMU MAKLERSKIEGO BANKU OCHRONY ŚRODOWISKA S.A. 19 24 września 2010 r. oraz na sytuację finansową Spółki. Zarząd spółki ED INVEST na bieżąco analizuje rynek budowlany i deweloperski w innych polskich miastach, jednakże na obecną chwilę korzyści płynące z ekspansji na inne rynki wydają się jemu niewspółmierne w stosunku do korzyści, które oferuje rynek warszawski. Podkreślamy także, że bardzo duży udział małych mieszkań (najbardziej poszukiwanych na rynku) budowanych przez Spółkę, w sposób istotny niweluje wskazane ryzyko. Ponadto zwracamy uwagę, że Spółka w celu zdywersyfikowania swojej działalności i zmniejszenia ryzyka związanego z rynkiem mieszkaniowym rozważa rozpoczęcie działalności w nowym segmencie działalności budowlanej tj. budowy obiektów komercyjnych w tym obiektów związanych z usługami medycznymi, a także hoteli. Ryzyko związane ze współpracą spółki ED INVEST ze Spółdzielnią Mieszkaniową Gocław Lotnisko W latach 2008 – 2009 spółka ED INVEST swoje największe przychody ze sprzedaży odnotowała ze Spółdzielnią Mieszkaniową Gocław Lotnisko, która jest równocześnie istotnym dostawcą Spółki w zakresie gruntów pod budownictwo wielorodzinne. W przypadku pojawienia się nieoczekiwanych problemów finansowych Spółdzielni, istnieje ryzyko, że skutki takiej sytuacji w sposób negatywny może również odczuć spółka ED INVEST. W celu zminimalizowania powyższego zagrożenia, Zarząd Spółki aktualnie dąży do dywersyfikacji swoich źródeł przychodów i w tym celu negocjuje kontrakty z inną dużą spółdzielnią mieszkaniową zlokalizowaną na terenie Warszawy, a także i inwestorami prywatnymi na takich samych warunkach jak ze Spółdzielnią Mieszkaniową Gocław Lotnisko. Zwracamy uwagę, że już 25 sierpnia br. pomiędzy spółką ED INVEST S.A. i SADIE INVESTMENTS S.A. został podpisany list intencyjny dotyczący realizacji wspólnego przedsięwzięcia budowlano-mieszkaniowego. Zgodnie z zawartymi wstępnie warunkami na 2 gruntach będących własnością SADIE INVESTMENTS, o powierzchniach odpowiednio 13 268 m2 i 1 865 m2 położonych w Warszawie, spółka ED INVEST wybuduje obiekty mieszkalno-usługowe o łącznych powierzchniach 23 000 m2 i 5 200 m2. Strony ustaliły, że sposób realizacji projektów oraz ich finansowanie odbędzie się zaraz po przeprowadzeniu przez ED INVEST emisji akcji serii B. Przy czym podkreślamy, że projekty te nie będą wykonywane ze środków uzyskanych z emisji akcji serii B. Naszym zdaniem podpisany list intencyjny może pozytywnie wpłynąć na wyniki finansowe spółki ED INVEST w 2011 r. oraz przyczynić się do wzrostu opublikowanej prognozy finansowej. Ryzyko związane z istotną zmianą kosztów budowy Spółka przygotowując swój projekt inwestycyjny przeprowadza kalkulacje na podstawie bieżących cen materiałów budowlanych, towarów oraz usług podwykonawców, z uwzględnieniem prognozy ich wzrostu w okresie realizacji kontraktu. Jednak koszty takich projektów mogą ulegać istotnej zmianie na skutek wielu czynników m.in. z uwagi na: zmianę zakresu projektu oraz zmiany w projekcie architektonicznym, wzrost cen materiałów budowlanych (wskutek zmiany cen podstawowych surowców na rynkach światowych), niedobór wykwalifikowanych pracowników lub wzrost kosztów ich zatrudnienia czy niewykonanie prac przez wykonawców w uzgodnionych Wydział Doradztwa i Analiz Rynkowych DOMU MAKLERSKIEGO BANKU OCHRONY ŚRODOWISKA S.A. 20 24 września 2010 r. terminach. Każdy istotny wzrost kosztów lub opóźnienie zakończenia realizacji projektów może wpłynąć na obniżenie rentowności Spółki i tym samym na pogorszenie jej wyników finansowych. Ryzyko związane ze złą sytuacją finansową wykonawców robót budowlanych Spółka ED INVEST w celu realizacji swoich projektów budowlanych zawiera umowy z wykonawcami robót budowlanych. W takich sytuacjach istnieje ryzyko utraty przez któregokolwiek z wykonawców robót płynności finansowej, co może przełożyć się na pogorszenie jakości wykonywanych prac, a także na wystąpienie znacznych opóźnień. Pomimo iż Spółka stara się ograniczać takie ryzyko poprzez utrzymywanie długoterminowych relacji z grupą sprawdzonych już wykonawców robót budowlanych, to jednak istnieje zagrożenie ciągłości i stabilności działania wykonawców realizujących takie projekty, w tym utraty przez nich płynności, co może skutkować także pogorszeniem działalności Spółki ED INVEST. Dla wyeliminowania takich sytuacji Spółka na bieżąco prowadzi ocenę zdolności wykonawczych, referencji i kondycji finansowej podmiotów wykonawczych, na których usługi są kontraktowane. Ryzyko związane z konkurencją Obecnie na rynku usług budowlany oraz deweloperskich, na którym prowadzi swoją działalność spółka ED INVEST funkcjonuje znaczna liczba podmiotów gospodarczych. Szczególnie dotyczy to Warszawy i jej okolic, czyli największego rynku mieszkaniowego w Polsce, na którym wciąż utrzymuje się wysoki popyt na mieszkania. Konkurencję stanowią zarówno małe podmioty (świadczące usługi o niskiej jakości i relatywnie niskiej cenie), a także silne krajowe oraz zagraniczne wielkie grupy kapitałowe realizujące duże, skomplikowane przedsięwzięcia. Istnieje więc ryzyko, że zwiększona konkurencja na rynku budowlano-deweloperskim spowoduje w przyszłości konieczność obniżenia przez Spółkę oferowanych cen, co może przełożyć się na niższy poziom marż z wykonywanych kontraktów i tym samym wpłynąć na pogorszenie jej wyników finansowych. Jednak zarówno unikatowa formuła realizacji projektów budowlanych typu „deweloper plus” przez ED INVEST we współpracy ze spółdzielniami mieszkaniowymi, jak również obszar na którym Spółka prowadzi większość swoich inwestycji budowlanych (Gocław) powoduje, że naszym zdaniem ryzyko związane z silną konkurencją jest aktualnie minimalizowane. Ryzyko związane z transakcjami z podmiotami powiązanymi W ostatnich latach zarówno spółka ED INVEST oraz inne podmioty powiązane (poprzez osoby fizyczne) zawierały umowy handlowe, które umożliwiały efektywne prowadzenie działalności gospodarczej i obejmowały m.in. wzajemne świadczenie usług, sprzedaż towarów, aktywów, finansowanie (poprzez pożyczki) oraz inne transakcje, w tym mające na celu urealnienie kosztów wykonawstwa. Pomimo, że wszystkie transakcje gospodarcze z podmiotami powiązanymi były przeprowadzane zgodnie z przepisami prawa polskiego oraz na warunkach rynkowych, to naszym zdaniem, z punktu widzenia akcjonariuszy mniejszościowych spółki ED INVEST, mogą one zmniejszać przejrzystość relacji biznesowo kapitałowych. Nie wykluczamy również, że w przyszłości Spółka może być Wydział Doradztwa i Analiz Rynkowych DOMU MAKLERSKIEGO BANKU OCHRONY ŚRODOWISKA S.A. 21 24 września 2010 r. przedmiotem kontroli lub czynności sprawdzających podejmowanych przez organy skarbowe. Ryzyko związane z wystąpieniem roszczeń dotyczących tzw. gruntów warszawskich Niektóre nieruchomości, na których były, są lub mogą być prowadzone projekty budowlane Spółki, znajdują się na terenie objętym działaniem dekretu z dnia 26 października 1945 roku o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (tzw. dekret o gruntach warszawskich). Istnieje ryzyko, iż byli właściciele działek wchodzących w skład tych nieruchomości wystąpią z roszczeniami reprywatyzacyjnymi, o ile przejęcie gruntów na podstawie dekretu o gruntach warszawskich nastąpiło niezgodnie z przepisami prawa. Pomimo iż przed realizacją projektów budowlanych Spółka bada kwestie związane z prawdopodobieństwem wystąpienia roszczenia o zwrot majątku, to wyniki takiego badania nie zawsze są rozstrzygające w przypadku braku księgi wieczystej i nie można wykluczyć, że w przyszłości zostaną wniesione roszczenia reprywatyzacyjne dotyczące nieruchomości, na których są lub będą realizowane projekty budowlane Spółki. Taka sytuacja może spowodować wzrost kosztów realizacji projektów budowlanych, opóźnić lub uniemożliwić ich realizację, co może negatywnie przełożyć się działalność spółki ED INVEST. Ryzyko potencjalnego konfliktu interesów w organach zarządzających Wystąpienie potencjalnego konfliktu interesów w organach zarządzających Spółki wynika z powiązań osobowych tj. uczestnictwa członków Zarządu ED INVEST, Panów Marka Uzdowskiego oraz Zbigniewa Wasilewskiego w Zarządzie innego podmiotu o zbliżonym przedmiocie działania do działalności spółki ED INVEST, z którym Spółka jest związana umowami. Panowie Marek Uzdowski oraz Zbigniew Wasilewski są zarówno akcjonariuszami ED INVEST (posiadają po 25% akcji i głosów na jego Walnym Zgromadzeniu), jak i są członkami Zarządu i jedynymi udziałowcami Przedsiębiorstwa Produkcyjno-Usługowego REDOX Sp. z o.o., jedynymi członkami zarządu i jedynymi udziałowcami spółki Redox Invest Sp. z o.o. oraz komandytariuszami posiadającymi każdy po 49% udziałów w spółce Przedsiębiorstwo Produkcyjno Usługowego REDOX Sp. z o.o. Spółka Komandytowa. Przy czym zgodnie z art. 380 § 1 k.s.h. Panowie Marek Uzdowski oraz Zbigniew Wasilewski otrzymali zgodę Spółki na uczestnictwo w wyżej wymienionych spółkach konkurencyjnych jako wspólnicy i członkowie organów. Ponadto Członek Rady Nadzorczej ED INVEST, Pani Edyta Rytel jest jednocześnie zatrudniona na stanowisku księgowej w Przedsiębiorstwie Produkcyjno Usługowym REDOX Sp. z o.o. oraz w spółce Redox Invest Sp. z o.o., których jedynymi wspólnikami i członkami zarządu są Panowie Marek Uzdowski oraz Zbigniew Wasilewski. Istnieje więc potencjalny konflikt interesów polegający na możliwym ograniczeniu niezależności Pani Edyty Rytel od wymienionych członków Zarządu ED INVEST. Wydział Doradztwa i Analiz Rynkowych DOMU MAKLERSKIEGO BANKU OCHRONY ŚRODOWISKA S.A. 22 24 września 2010 r. Ryzyko związane ze strukturą akcjonariatu Po emisji akcji serii B (przy założeniu że w ramach IPO zostaną objęte wszystkie zaoferowane akcje) dotychczasowi akcjonariusze będą posiadali 76,92% w kapitale zakładowym oraz tyle samo w ogólnej liczbie głosów na Walnym Zgromadzeniu. Będą więc wywierać decydujący wpływ na kształt uchwał podejmowanych przez Walne Zgromadzenie. Nie można więc wykluczać, że interesy dotychczasowych akcjonariuszy będą w sprzeczności z interesami akcjonariuszy mniejszościowych. Ryzyko związane z podażą akcji ze strony obecnych akcjonariuszy po 12 miesiącach Z perspektywy inwestorów giełdowych ważnym ryzykiem związanym ze strukturą akcjonariatu jest możliwość pojawienia się po 12 miesiącach podaży akcji ze strony obecnych właścicieli, którzy obejmowali je po cenie nominalnej tj. 0,05 zł, zdecydowanie niższej od szacunkowej ceny emisyjnej. Spółka ubiega się o dopuszczenie do obrotu na rynku regulowanym, poza nową emisją akcji serii B, również 10.000.000 akcji serii A. Nadwyżka po stronie podaży może skutkować spadkiem ceny akcji Spółki na rynku. Jednak zgodnie z zobowiązaniami akcjonariuszy akcje do sprzedaży będą mogły trafić nie wcześniej niż za 12 miesięcy. Stąd też nie występuje ryzyko podaży akcji bezpośrednio po debiucie Spółki na GPW. SPRAWOZDANIE FINANSOWE Sezonowość sprzedaży Przychody ze sprzedaży osiągane przez spółkę ED INVEST podlegają sezonowym wahaniom charakterystycznym dla branży budowlanej. Z uwagi na uwarunkowania technologiczne większość prac budowlanych prowadzona jest w okresie kwiecień - listopad, a ze względu na organizowane targi mieszkaniowe zwiększona sprzedaż mieszkań obserwowana jest w okresie od lutego do kwietnia oraz od września do listopada. Zainteresowanie sprzedażą nieznacznie słabnie w okresie urlopowym tj. w czerwcu, lipcu i sierpniu. Okres sezonowego spadku realizowanych przychodów ze sprzedaży Spółka wykorzystuje na pozyskiwanie nowych kontraktów. Jednocześnie obserwuje się znaczący wzrost popytu na mieszkania w każdym przypadku rozpoczęcia inwestycji w nowej atrakcyjnej lokalizacji. Działalność Spółki , podobnie jak branża budowlana charakteryzuje się sezonowością osiąganych przychodów. Zwiększona sprzedaż mieszkań pojawia się w okresie od lutego do kwietnia oraz od września do listopada. Założenia do prognozy wyników finansowych na lata 2010 - 2011 prognoza przychodów ze sprzedaży, zysku z działalności operacyjnej oraz zysku netto na lata 2010 – 2011 oparta jest na prognozie Zarządu ED INVEST S.A., przyjęto zerowe saldo pozostałych przychodów i kosztów operacyjnych, założono wypłatę dywidendy w wysokości 15% wypracowanego zysku netto, począwszy od 2011 r., prognoza wyników finansowych zakłada realizacje celów emisyjnych publicznej emisji Akcji Serii B i pozyskanie 26,9 mln zł netto, Wydział Doradztwa i Analiz Rynkowych DOMU MAKLERSKIEGO BANKU OCHRONY ŚRODOWISKA S.A. 23 24 września 2010 r. Tabela 12. Kontrakty budowlane przyjęte w prognozie finansowej ED INVEST S.A. na lata 2010 - 2011 Lp. Własność gruntu Nazwa kontraktu Powierzchnia (m2) Cena netto za (1m2/dom) Planowana wartość netto kontraktu (tys. zł) Realizacja budowy 1. Wilga VII - I etap SM Gocław 12 800 6 350 2. Wilga VII - II etap SM Gocław 7 000 6 350 3. Jugosłowiańska - I etap SM Gocław 13 600 6 350 4. Nowa Wola - 17 domów ED INVEST 17 domów 690 000 5. Zamienie - 4 domy ED INVEST 4 domy 525 250 III kw. 2009 II kw. 2011 IV kw. 2010 IV kw. 2012 I kw. 2011 I kw. 2013 IV kw. 2009 IV kw. 2010 IV kw.2009 III kw.2010 Razem: 94 876,55 47 596,00 92 266,00 11 730,00 2 301,00 248 769,55 Źródło: Prospekt emisyjny prognoza wyników Spółki nie uwzględnia podpisanego listu intencyjnego z SADIE INVESTMENTS sp. z o.o., który może wpłynąć na wzrost przychodów ze sprzedaży w okresie prognozy. Tabela 13. Rachunek zysków i strat spółki ED INVEST S.A. (w tys. zł) w latach 2007 – 2011P Rachunek zysków i strat Przychody netto ze sprzedaży 2007 2008 2009 2010P 2011P 79 838 138 892 38 487 66 684 164 862 1 442 104 107 20 469 34 797 100 912 Zysk (strata) brutto na sprzedaży 78 396 34 785 18 018 31 887 63 949 Koszty sprzedaży 51 813 21 009 9 326 14 846 36 967 4 080 5 313 2 414 3 741 8 483 22 503 8 464 6 279 13 300 18 500 Pozostałe przychody operacyjne 35 214 1 313 2 400 250 Pozostałe koszty operacyjne 26 883 217 300 250 22 512 7 795 7 375 15 400 18 500 762 1 238 43 44 856 54 16 27 1 123 220 23 220 9 017 7 391 14 321 19 136 Wynik zdarzeń nadzwyczajnych 0 0 0 0 0 Zyski nadzwyczajne 0 0 0 0 0 Straty nadzwyczajne 0 0 0 0 0 Zysk (strata) brutto 23 220 9 017 7 391 14 321 19 136 Podatek dochodowy 3 960 -474 -1 929 2 721 3 636 Zysk (strata) netto 19 260 9 491 9 320 11 600 15 500 Koszty sprzedanych produktów, towarów i materiałów Koszty ogólnego zarządu Zysk (strata) na sprzedaży Zysk (strata) z działalności operacyjnej Przychody finansowe Koszty finansowe Zysk (strata) z działalności gospodarczej Źródło: Prospekt emisyjny, prognoza Zarządu ED INVEST S.A. Tabela 14. Dynamika wyników finansowych spółki ED INVEST S.A. (w tys. zł) w latach 2007 – 2011P Dane finansowe 2007 2008 2009 Przychody netto ze sprzedaży zmiana r/r - 73,97% -72,29% Zysk brutto na sprzedaży zmiana r/r - -55,63% EBIT zmiana r/r - -65,38% EBITDA zmiana r/r - Zysk netto zmiana r/r - 2010P 2011P 73,27% 147,23% -48,20% 76,98% 100,55% -5,39% 108,82% 20,13% -65,01% -5,25% 107,36% 20,04% -50,72% -1,80% 24,47% 33,62% Źródło: obliczenia DM BOŚ SA, Wydział Doradztwa i Analiz Rynkowych DOMU MAKLERSKIEGO BANKU OCHRONY ŚRODOWISKA S.A. 24 24 września 2010 r. W latach 2007 – 2009 przychody ze sprzedaży spółki ED INVEST S.A. podlegały znacznym wahaniom. Wpływ na wysoki poziom przychodów Spółki w latach 2007 – 2008 miało ukończenie i sprzedaż mieszkań na osiedlu Jantar Bis w Budynku A i B oraz dwóch osiedli jednorodzinnych tj. Ogrody Bielawy i Przy Parku. Natomiast odnotowany w 2009 r. spadek przychodów ze sprzedaży był wynikiem przesunięcia projektów budowlanych na skutek trwającego spowolnienia gospodarczego. Zwracamy uwagę, że w 2009 r. Spółka rozpoczęła realizację inwestycji WILGA VI – I etap, którego pełne rozliczenie planowane jest dopiero w przyszłym roku. Zgodnie z przyjętą w Spółce zasadą rachunkowości, w rachunku zysków i strat są wykazywane przychody ze sprzedaży zgodnie ze stanem zaawansowania realizacji inwestycji. W 2009 r. większa dynamika spadku kosztów działalności operacyjnej, niż spadku przychodów ze sprzedaży spowodowała, że zysk ze sprzedaży zmniejszył się jedynie o 26%, podczas gdy sprzedaż w tym okresie obniżyła się o 72%. Dodatni wynik na pozostałej działalności operacyjne (w odróżnieniu od 2008 r.) przyczynił się do ukształtowania zysku na działalności operacyjnej na zbliżonym poziomie do 2008 r. Na wartość pozostałych przychodów operacyjnych w ubiegłym roku w znacznej części miało wpływ zdarzenie jednorazowego w postaci kar umownych należnych ED INVEST S.A. w wysokości 1 088 tys. zł. Podkreślamy, że w latach 2007 – 2009 Spółka zawsze wykazywała zysk netto, przy czym istotny wpływ na jego poziom w dwóch ostatnich latach miała ujemna wartość podatku dochodowego, która wynikała z rozliczania aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego powstałego w latach ubiegłych (różnica miedzy planowanym do zapłacenia a faktycznie zapłaconym podatkiem dochodowym). Natomiast w 2007 r. do wzrostu wypracowanego zysku netto przyczyniło się zaksięgowanie jednorazowego zdarzenia w postaci sprzedaży gruntu należącego do Spółki (Zamienie - Dworski Park) w wysokości 16 690 tys. zł. Tabela 15. Bilans spółki ED INVEST S.A. (w tys. zł) w latach 2007 – 2011P Bilans 2007 Aktywa trwałe 2008 10 036 Wartości niematerialne i prawne 2009 3 482 2010P 6 844 2011P 15 307 21 430 8 0 0 0 0 184 306 192 307 430 Należności długoterminowe 0 0 0 0 0 Inwestycje długoterminowe 0 0 0 0 0 9 845 3 176 6 652 15 000 21 000 104 897 29 964 40 229 145 658 167 673 Zapasy 9 274 4 345 2 855 5 720 19 353 Należności krótkoterminowe 4 947 1 452 1 238 5 481 13 550 Inwestycje krótkoterminowe 4 444 7 451 1 220 22 457 11 570 86 232 16 716 34 917 112 000 123 200 114 932 33 446 47 073 160 965 189 103 Rzeczowe aktywa trwałe Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe Aktywa obrotowe Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe Aktywa razem Źródło: Prospekt emisyjny, prognoza DM BOŚ S.A. Wydział Doradztwa i Analiz Rynkowych DOMU MAKLERSKIEGO BANKU OCHRONY ŚRODOWISKA S.A. 25 24 września 2010 r. Bilans 2007 Kapitał własny Kapitał (fundusz) podstawowy Kapitał (fundusz) zapasowy Zysk (strata) z lat ubiegłych 2008 2009 2010P 2011P 11 575 20 534 25 821 61 054 74 814 250 500 500 650 650 65 11 017 16 001 48 804 58 664 0 33 0 0 0 Zysk (strata) netto 19 260 9 491 9 320 11 600 15 500 Odpisy zysku netto w ciągu roku obrotowego -8 000 -507 0 0 0 103 357 12 912 21 252 99 912 114 290 10 970 513 2 063 12 000 12 600 Zobowiązania długoterminowe 2 196 59 10 1 550 320 Zobowiązania krótkoterminowe, w tym: 6 582 10 536 9 196 10 962 27 101 Zobowiązania i rezerwy na zobowiązania Rezerwy na zobowiązania - odsetkowe Rozliczenia międzyokresowe Pasywa razem 0 1 096 0 1 512 220 83 609 1 805 9 983 75 400 74 269 114 932 33 446 47 073 160 965 189 103 Źródło: Prospekt emisyjny, prognoza DM BOŚ S.A. W latach 2007 – 2009 poziom aktywów trwałych Spółki był przede wszystkim uzależniony od zmiany długoterminowych rozliczeń międzyokresowych, dotyczących głównie aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego (planowanych różnic przejściowych powodujących zmniejszenie podstawy opodatkowania). Na wartość aktywów trwałych w analizowanych latach miał także wpływ niewielki udział, bo wynoszący od 0,16% do 0,91%, rzeczowych aktywów trwałych (na które składały się głównie środki transportu), a także w 2007 r. wartości niematerialnych i prawnych. Natomiast dominującą pozycję aktywów obrotowych Spółki w ostatnich trzech latach stanowiły krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe, których udział w aktywach kształtował się od 50,0% w 2008 r. do 75,0% w 2007 r. W ubiegłym roku udział ten wyniósł 74,2%. Rozliczenia te dotyczyły nadwyżki kosztów wytworzenia usług budowlanych objętych umowami długoterminowymi nad planowanymi kosztami tych usług, a także nadwyżkę przychodów zarachowanych nad zafakturowanymi objętych długoterminowymi umowami. Z kolei udział zapasów w strukturze aktywów w latach 2007 – 2009 nie przekraczał 15% i kształtował się w przedziale od 6,1% w ubiegłym roku do 13,0% w 2008 r. Na zapasy składały się na głównie towary stanowiące grunty przeznaczone pod realizację przyszłych projektów budowlanych. Należności krótkoterminowe Spółki, dotyczą głównie należności z tytułu dostaw i usług i w całym analizowanym okresie posiadały nieznaczny udział w aktywach. Natomiast na inwestycje krótkoterminowe w latach 2008-2009 składały się jedynie środki pieniężne, a w 2007 r. pod tą pozycją występowały również udzielone pożyczki w kwocie 2 041 tys. zł. W latach 2007 – 2009 w bilansie Spółki można zaobserwować systematyczny wzrost kapitałów własnych, który wynika z kumulowania się wypracowanego zysku netto w ramach kapitału zapasowego. W 2007 i 2009 r. dominującą pozycję w strukturze zobowiązań i rezerw na zobowiązania posiadały rozliczenia międzyokresowe, na które składają się zaliczki lub zarachowane należności od klientów za mieszkania, które zostaną wybudowane w następnym roku obrotowym. Z kolei w 2008 r. w analizowanej strukturze największy udział stanowiły zobowiązania krótkoterminowe, głównie z tytuły dostaw i usług. Wydział Doradztwa i Analiz Rynkowych DOMU MAKLERSKIEGO BANKU OCHRONY ŚRODOWISKA S.A. 26 24 września 2010 r. Na koniec 2009 r. Spółka nie wykazywała zobowiązań z tytułu zaciągniętych kredytów i pożyczek. Na zobowiązania długoterminowe składały się tylko zobowiązania z tytułu leasingu finansowego. Natomiast w latach 2007 - 2008 Spółka korzystała z kredytu bankowego zaciągniętego na zakup gruntu pod realizację budownictwa jednorodzinnego. Zwracamy uwagę, że dnia 24 sierpnia 2010 r. Spółka zawarła z bankiem umowę kredytu obrotowego nieodnawialnego na kwotę 3,5 mln zł na okres jednego roku z przeznaczeniem na sfinansowanie kosztów budowy inwestycji WILGA VII. W latach 2007 – 2009 rezerwy na zobowiązania dotyczyły przede wszystkim rezerwy na odroczony podatek dochodowy (planowanych różnic przejściowych powodujących zwiększenie podstawy opodatkowania). Tabela 16. Analiza wskaźnikowa spółki ED INVEST w latach 2007 – 2011P Analiza wskaźnikowa Spółki 2007 2008 2009 2010P 2011P Wskaźnik bieżącej płynności (CR) 1,04 2,33 1,89 1,48 1,47 Wskaźnik podwyższonej płynności (QR) 0,95 1,99 1,76 1,42 1,30 98 314 19 429 31 033 134 696 140 573 23 4 12 30 30 Kapitał obrotowy netto (NWC) Rotacja należności w dn. (CP) Rotacja zobowiązań w dn. (PL) 30 28 87 60 60 2348 15 51 60 70 Stopa zysku operacyjnego (OPM) 28,2% 5,6% 19,2% 23,1% 11,2% Stopa zysku z działalności gospodarczej (EAM) 29,1% 6,5% 19,2% 21,5% 11,6% Stopa zysku netto (NPM) 24,1% 6,8% 24,2% 17,4% 9,4% Stopa nadwyżki finansowej (CFM) 24,2% 6,9% 24,5% 17,5% 9,5% ROS 98,2% 25,0% 46,8% 47,8% 38,8% ROA 16,8% 28,4% 19,8% 7,2% 8,2% ROE 166,4% 46,2% 36,1% 19,0% 20,7% 7,64% 31,68% 19,56% 7,77% 14,50% Wskaźnik zadłużenia kapitałów własnych 892,93% 62,88% 82,31% 163,65% 152,77% Wskaźnik zadłużenia długoterminowego 18,97% 0,29% 0,04% 2,54% 0,43% Rotacja zapasów w dn. (IT) Stopa zadłużenia (DM) Źródło: Obliczenia własne DM BOŚ, W latach 2007 – 2009 wskaźniki rentowności charakteryzowały się znaczną zmiennością. Wskaźnik rentowności operacyjnej w analizowanym okresie kształtował się w przedziale od 5,6% w 2008 r. do 28,2% w 2007 r. Odnotowany w 2008 r. stosunkowo niski poziom tego wskaźnika jest wynikiem osiągnięcia wysokiej wielkości przychodów ze sprzedaży, w szczególności ze sprzedaży towarów i materiałów, które praktycznie nie wystąpiły w 2009 r. przy porównywalnym poziomie zysku operacyjnego. Podobne tendencje jak rentowność operacyjna wykazywała rentowność brutto oraz netto. Dodatkowo w 2008 i 2009 wpływ na rentowność netto Spółki miało rozliczenie aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego powstałego w latach ubiegłych. Kumulowanie się zysków netto w ramach kapitału zapasowego przyczyniło się do stopniowego zmniejszenia rentowności kapitałów własnych. Natomiast wahania wskaźnika rentowności aktywów w latach 2007 – 2009 wynikają z różnicy poziomu zysku netto w poszczególnych latach (w szczególności w 2007 r. w stosunku do lat 2008 - 2009) oraz ze zmiennej wielkości sumy bilansowej będących konsekwencją rozliczenia kontraktów długoterminowych realizowanych przez Spółkę w związku z prowadzoną działalnością operacyjną. Wydział Doradztwa i Analiz Rynkowych DOMU MAKLERSKIEGO BANKU OCHRONY ŚRODOWISKA S.A. 27 24 września 2010 r. Wskaźniki zadłużenia spółki ED INVEST wykazywały stosunkowo bezpieczny poziom. Wskaźnik ogólnego zadłużenia w okresie ostatnich trzech lat obrotowych przyjmował wartości w zakresie od 7,6% w 2007 r. do 31,7% w 2008 r. Natomiast w ubiegłym roku wskaźnik ogólnego zadłużenia wyniósł 19,6%. Przy czym należy tutaj zaznaczyć, iż głównym składnikiem zobowiązań Spółki były przede wszystkim rozliczenia międzyokresowe, które dotyczyły pobranych zaliczek lub zarachowanych należności od klientów za mieszkania, które zostaną wykonane w następnym roku obrotowym. W 2009 r. cykl rotacji zapasów w stosunku do poprzedniego roku wydłużył się z 15 do 51 dni przy równoczesnym spadku poziomu zapasów z 4345 tys. zł w 2008 r. do 2855 tys. zł wskutek systematycznej sprzedaży domów jednorodzinnych i gruntów do nich przypisanych, które są wykazywane w pozycji towary. W kolejnych latach oczekujemy wzrostu tej pozycji bilansowej w związku z planowanymi przez Spółkę inwestycjami w grunty pod budownictwo jednorodzinne. W latach 2007 – 2009 cykl rotacji należności uległ skróceniu z 23 do 12 dni w wyniku szybszego spadku poziomu należności w stosunku do zmian przychodów ze sprzedaży. Natomiast cykl rotacji zobowiązań w tym samym okresie uległ wydłużeniu z 30 do 87 dni w wyniku zarówno zmiany poziomu zobowiązań krótkoterminowych, jak i poziomu przychodów ze sprzedaży. Tabela 17. Wskaźniki rynkowe spółki ED INVEST S.A. w latach 2007 – 2011P Wskaźniki rynkowe dla Spółki EPS zmiana w % BVPS zmiana w % DPS zmiana w % SPS zmiana w % 2007 2008 2009 2010P 2011P 1,93 0,95 0,93 0,89 1,19 - -50,7% -1,8% -4,3% 33,6% 1,16 2,05 2,58 4,70 5,75 - 77,4% 25,7% 81,9% 22,5% 0,00 0,80 0,93 0,35 0,18 - 16,5% -62,4% -48,9% 16,5% 8,0 13,9 3,8 5,1 12,7 - 74,0% -72,3% 33,3% 147,2% Źródło: Obliczenia własne DM BOŚ S.A. WYCENA SPÓŁKI Metoda porównawcza Zaletą wyceny porównawczej jest odniesienie się do rynkowej wyceny spółek notowanych na GPW o zbliżonym profilu działalności. Metoda porównawcza charakteryzuje się ponadto niewielką subiektywnością oceny, ograniczoną głównie do doboru spółek, tworzących bazę porównawczą. Wadą metody jest brak uwzględnienia w wycenie perspektyw rozwoju spółki oraz wysoka zmienność wyceny w zależności od koniunktury na rynku. Dobór spółek do bazy porównawczej: wycenę spółki ED INVEST S.A. przeprowadzono w stosunku do wybranych spółek z branży deweloperskiej notowanych na GPW w Warszawie. Wydział Doradztwa i Analiz Rynkowych DOMU MAKLERSKIEGO BANKU OCHRONY ŚRODOWISKA S.A. 28 24 września 2010 r. Założenia wyceny: Wycenę spółki ED INVEST S.A. o wskaźniki P/E, P/OP, MC/S, P/BV, przeprowadzono w oparciu Wartość wskaźników P/E, P/OP, MC/S dla spółek z bazy porównawczej obliczono na podstawie danych finansowych za okres III kw. 2009 r. – II kw. 2010 r. oraz kursów zamknięcia z dnia 23.09.2010 r., Wartość wskaźnika P/BV obliczono na podstawie wartości księgowej z dnia 30.06.2010 r. oraz kursów zamknięcia z dnia 23.09.2010 r., W analizie wykorzystano dane skonsolidowane, W przypadku spółki Reinhold jej kurs akcji został przeliczony według EUR/PLN = 3,9813 Zastosowano równe wagi dla wycen poszczególnych mnożnikach rynkowych, cząstkowych opartych na Do końcowej wyceny zastosowano dyskonto w wysokości 15% związane z emisją akcji na rynku pierwotnym, Wycena porównawcza spółki ED INVEST S.A. została dokonana w dwóch wariantach. W I wariancie uwzględniono historyczne wyniki finansowe Spółki za 2009 r., bez uwzględnienia nowej emisji akcji. Natomiast w II wariancie uwzględniono prognozowane wyniki Spółki na rok 2010, z uwzględnieniem emisji Akcji Serii B. Wariant I Wycena porównawcza na podstawie wyników bieżących spółki ED INVEST S.A. za okres III kw. 2009 r. – II kw. 2010 r. przy szacunkowej cenie emisyjnej 9,30 zł. Przychody (tys. zł) EBIT (tys. zł) Zysk netto (tys. zł) Kapitał własny (tys. zł) Kapitalizacja (w tys. zł) Kurs z 23.09. 2010 r. (zł) P/E P/OP MC/S P/BV ED INVEST jedn. 66 143 13 516 17 019 33 761 93 300 9,30 5,29 6,66 1,36 2,67 DOMDEV skons. 624 515 63 450 40 980 756 166 1 149 418 46,80 28,05 18,12 1,84 1,52 ECHO skons. 432 894 23 807 89 638 1 788 529 2 087 400 4,97 23,29 87,68 4,82 1,17 GANT skons. 204 463 50 258 41 434 602 459 384 895 19,90 9,29 7,66 1,88 0,64 JWCONSTR skons. 623 285 122 344 83 072 447 766 919 246 17,00 11,07 7,51 1,47 2,05 LCCORP skons. 186 276 -45 407 -25 084 920 019 707 142 1,58 - - 3,80 0,77 MARVIPOL skons. 409 682 62 162 44 849 146 892 401 357 10,87 8,95 6,46 0,98 2,73 POLNORD skons. 214 079 109 421 74 167 1 152 854 821 561 37,00 11,08 7,51 3,84 0,71 REINHOLD skons. 14 856 -151 -2 477 24 749 17 072 2,44 - - 1,15 0,69 RONSON skons. 123 784 22 333 17 513 384 840 443 947 1,63 25,35 19,88 3,59 1,15 TRITON skons. 26 770 -6 387 -9 873 122 261 142 565 5,60 - - 5,33 1,17 UNIBEP skons. 514 983 28 598 18 784 125 060 291 774 8,60 15,53 10,20 0,57 2,33 Średnia wartość mnożników dla grupy spółek 16,57 20,63 2,66 1,36 Mediana wartości mnożników dla grupy spółek 13,31 8,93 1,88 1,17 Średnia wartość 1 akcji spółki ED INVEST S.A. wg mediany wartości mnożników (zł) 22,64 12,07 12,45 3,94 0,25 0,25 0,25 0,25 Przyjęte wagi dla poszczególnych mnożników Średnia wartość 1 akcji spółki ED INVEST S.A. (zł) 12,78 Dyskonto 15% Średnia wartość 1 akcji spółki ED INVEST S.A. - po dyskoncie (zł) 10,86 Źródło: Obliczenia własne DM BOŚ SA Wydział Doradztwa i Analiz Rynkowych DOMU MAKLERSKIEGO BANKU OCHRONY ŚRODOWISKA S.A. 29 24 września 2010 r. Przeciętna hipotetyczna wartość 1 akcji spółki ED INVEST S.A. dla poszczególnych wskaźników, bez uwzględnienia dyskonta, przedstawia się następująco: Dla wskaźnika P/E Dla wskaźnika P/OP Dla wskaźnika MC/S Dla wskaźnika P/BV 22,64 zł 12,07 zł 12,45 zł 3,94 zł Wycena porównawcza oparta o wyniki historyczne pozwala oszacować wartość 1 akcji Spółki na 10,86 zł. Średnia ważona wartość jednej akcji spółki ED INVEST S.A. na podstawie wyników historycznych za 2009 r., po uwzględnieniu dyskonta, wynosi 10,86 zł. Wariant II Wycena porównawcza na podstawie prognozowanych wyników spółki ED INVEST S.A. na rok 2010 przy szacunkowej cenie emisyjnej równej 9,30 zł. W celu zapewnienia porównywalności danych, przychody spółki ED INVEST S.A. zostały przedstawione w wariancie kalkulacyjnym. Przychody (tys. zł) ED INVEST jedn. EBIT (tys. zł) 66 684 15 400 Zysk netto (tys. zł) 11 600 Kapitał własny (tys. zł) 61 054 Kapitalizacja (w tys. zł) 9,30 P/E P/OP MC/S P/BV 10,09 7,60 1,75 1,92 Średnia wartość mnożników dla grupy spółek 16,57 20,63 2,66 1,36 Mediana wartości mnożników dla grupy spółek 13,31 8,93 1,88 1,17 Średnia wartość 1 akcji spółki ED INVEST S.A. wg mediany wartości mnożników (zł) 11,87 10,58 9,66 5,48 0,25 0,25 0,25 0,25 Przyjęte wagi dla poszczególnych mnożników 121 290 Kurs z 23.09. 2010 r. (zł) Średnia wartość 1 akcji spółki ED INVEST S.A. (zł) 9,40 Dyskonto 15% Średnia wartość 1 akcji spółki ED INVEST S.A. - po dyskoncie (zł) 7,99 Źródło: Obliczenia własne DM BOŚ SA Przeciętna hipotetyczna wartość 1 akcji spółki ED INVEST S.A. dla poszczególnych wskaźników, bez uwzględnienia dyskonta, przedstawia się następująco: Dla wskaźnika P/E Dla wskaźnika P/OP Dla wskaźnika MC/S Dla wskaźnika P/BV 11,87 zł 10,58 zł 9,66 zł 5,48 zł Wartość 1 akcji ED INVEST S.A. oszacowana metodą porównawczą, na podstawie wyników prognozowanych, wynosi 7,99 zł. Średnia ważona wartość jednej akcji spółki ED INVEST S.A. na podstawie wyników prognozowanych na rok 2010, po uwzględnieniu dyskonta, wynosi 7,99 zł. Wydział Doradztwa i Analiz Rynkowych DOMU MAKLERSKIEGO BANKU OCHRONY ŚRODOWISKA S.A. 30 24 września 2010 r. Metoda dochodowa – metoda DCF Zaletą metody jest uwzględnienie perspektyw rozwoju Spółki, natomiast wadą jej subiektywizm, oparty na własnej prognozie osiąganych przez Spółkę wyników finansowych na lata 2010 - 2019. Podstawowe założenia do prognozy wyników na lata 2010 – 2019 realizacja celów emisyjnych, a w szczególności budowa osiedli mieszkaniowych realizowanych wspólnie ze Spółdzielnią Mieszkaniową "Gocław-Lotnisko" tj. osiedla „Wilga VII” i „Iskra”, zakończenie z powodzeniem publicznej emisji Akcji Serii B oraz wpływ do kasy Spółki kwoty netto ok. 26,9 mln zł, na lata 2010 – 2011 prognoza przychodów ze sprzedaży, zysku z działalności operacyjnej oraz zysku netto jest zgodna z prognozą Zarządu spółki ED INVEST S.A., prognoza wyników Spółki nie uwzględnia zarówno ewentualnych przejęć, jak i realizacji podpisanego listu intencyjnego z SADIE INVESTMENTS sp. z o.o., które mogą wpłynąć na wzrost przychodów ze sprzedaży w okresie prognozy, założono wypłatę dywidendy w wysokości 15% wypracowanego zysku netto, począwszy od 2011 r., prognoza na 2010 r. uwzględnia przyznaną i należną dywidendę za 2008 r., założono przyznanie Spółce należnej kary umownej od EDBUD S.A. w wysokości ok. 2,0 mln zł, stopa wolna od ryzyka została oszacowana na podstawie rentowności 10-letnich obligacji Skarbu Państwa (5,5%), współczynnik beta Spółki został przyjęty na poziomie neutralnym równym 1,0, premia rynkowa została przyjęta na poziomie 5,0%, zadłużenie finansowe netto Spółki zostało obliczone na dzień 31 lipca 2010 r., ustalono wzrost wolnych przepływów pieniężnych (FCFF) po okresie szczegółowej prognozy (po 2019 r.) na poziomie 1,0%, w okresie prognozy do obliczeń przyjęto 13 000 000 szt. akcji, wartość 1 akcji wyliczono na dzień 23 września 2010 r., przyjęto stopę podatku dochodowego na poziomie 19%. Wydział Doradztwa i Analiz Rynkowych DOMU MAKLERSKIEGO BANKU OCHRONY ŚRODOWISKA S.A. 31 24 września 2010 r. Kalkulacja WACC 2010P 2011P 2012P 2013P 2014P 2015P 2016P 2017P 2018P 2019P Stopa wolna od ryzyka 5,5% 5,5% 5,5% 5,5% 5,5% 5,5% 5,5% 5,5% 5,5% 5,5% Premia kredytowa 1,2% 1,2% 1,2% 1,2% 1,2% 1,2% 1,2% 1,2% 1,2% 1,2% Koszt kapitału obcego 6,7% 6,7% 6,7% 6,7% 6,7% 6,7% 6,7% 6,7% 6,7% 6,7% 19,0% 19,0% 19,0% 19,0% 19,0% 19,0% 19,0% 19,0% 19,0% 19,0% Koszt kapitału obcego po opodatkowaniu 5,4% 5,4% 5,4% 5,4% 5,4% 5,4% 5,4% 5,4% 5,4% 5,4% Udział kapitału obcego 4,8% 0,7% 0,5% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Premia rynkowa 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 10,5% 10,5% 10,5% 10,5% 10,5% 10,5% 10,5% 10,5% 10,5% 10,5% Efektywna stopa podatkowa Beta Koszt kapitału własnego Udział kapitału własnego 95,2% 99,3% 99,5% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% WACC 10,3% 10,5% 10,5% 10,5% 10,5% 10,5% 10,5% 10,5% 10,5% 10,5% Wycena DCF (tys. zł) 2010P 2011P 2012P 2013P 2014P 2015P 2016P 2017P 2018P 2019P Prognoza FCFF Przychody ze sprzedaży 66 684 164 862 179 205 192 107 204 210 215 442 224 706 231 671 236 768 240 320 Zmiana % 73,3% 147,2% 8,7% 7,2% 6,3% 5,5% 4,3% 3,1% 2,2% 1,5% EBIT 15 400 18 500 19 083 19 366 19 505 19 572 19 670 19 767 20 171 21 981 23,09% 11,22% 10,65% 10,08% 9,55% 9,08% 8,75% 8,53% 8,52% 9,15% Stopa podatkowa 19,0% 19,0% 19,0% 19,0% 19,0% 19,0% 19,0% 19,0% 19,0% 19,0% NOPLAT 12 474 14 985 15 457 15 686 15 799 15 853 15 933 16 011 16 339 17 805 marża EBIT Amortyzacja CAPEX Zmiana kapitału obrotowego FCFF Wycena (tys. zł) 95 100 105 110 115 121 127 134 140 147 8 559 6 223 6 534 8 412 9 089 9 086 8 199 9 364 8 609 9 620 -58 562 5 403 5 264 3 272 1 450 877 789 -574 109 137 62 572 3 459 3 764 4 112 5 375 6 011 7 072 7 354 7 761 8 195 2010P 2011P 2012P 2013P 2014P 2015P 2016P 2017P 2018P 2019P Współczynnik dyskontowy 0,9726 0,8804 0,7970 0,7212 0,6527 0,5907 0,5346 0,4838 0,4378 0,3962 DFCF 60 856 3 046 3 000 2 966 3 509 3 551 3 780 3 558 3 398 3 247 Suma DFCF 90 909 Wartość rezydualna 87 135 Zdyskontowana wartość rezydualna Wartość Spółki (Enterprise Value) Wartość długu netto* Wartość kapitału własnego przed emisją Wpływy netto z emisji Akcji Serii B Wartość kapitału własnego Liczba akcji po emisji [tys. szt.] Wartość 1 akcji (zł) (23.09.2010 r.) 34 523 125 433 Nominalna stopa wzrostu FCFF po roku 2019 = 1,0% 11 596 113 837 26 900 140 737 13 000 10,83 Źródło: Obliczenia własne DM BOŚ SA *wartość długu netto na 31.07.2010 r. Wycena dochodowa pozwala oszacować wartość 1 akcji spółki ED INVEST SA na poziomie 10,83 zł. Wartość 1 akcji Spółki oszacowana metodą DCF wyniosła 10,83 zł. Poniżej prezentujemy wrażliwość wyceny akcji Spółki metodą DCF na zmianę nominalnej stopy wzrostu FCF po okresie prognozy i średniego ważonego kosztu kapitału (WACC). Wydział Doradztwa i Analiz Rynkowych DOMU MAKLERSKIEGO BANKU OCHRONY ŚRODOWISKA S.A. 32 24 września 2010 r. Analiza wrażliwości (w zł za akcje) g-1,0pp g-0,5pp g g+0,5pp g+1,0pp WACC-1,0pp 10,80 10,96 11,14 11,34 11,57 WACC-0,5pp 10,67 10,81 10,97 11,15 11,36 WACC 10,55 10,68 10,83 10,99 11,17 WACC+0,5pp 10,44 10,56 10,69 10,84 11,00 WACC+1,0pp 10,34 10,45 10,57 10,71 10,85 Źródło: Obliczenia własne DM BOŚ Metoda mieszana Za cenę docelową na potrzeby IPO akcji spółki ED INVEST S.A. uznajemy wycenę opartą na metodzie mieszanej, uwzględniającej wcześniej dokonane pomiary metodą porównawczą i metodą dochodową. Wynik otrzymany metodą mieszaną jest średnią ważoną pomiarów dokonanych metodą porównawczą i metodą dochodową. Zaletą metody jest rozwojowych spółki porównywalnych. częściowe uwzględnienie zarówno perspektyw oraz aktualnych poziomów wycen spółek Wycena metodą mieszaną Wartość 1 akcji (w PLN) Waga Wycena porównawcza w oparciu o wyniki bieżące 10,86 0,25 Wycena porównawcza w oparciu o wyniki prognozowane na 2010 r. 7,99 0,25 Wycena dochodowa 10,83 0,50 Wycena metodą mieszaną Końcowa wycena akcji Spółki z uwzględnieniem nowej emisji akcji wynosi 10,13 zł. 10,13 Dokonane pomiary pozwalają ustalić cenę docelową akcji spółki ED INVEST S.A. na poziomie 10,13 zł. Cena docelowa akcji Spółki jest wyższa o 8,92% w porównaniu do szacunkowej ceny emisyjnej akcji serii B (9,30 zł) Wydział Doradztwa i Analiz Rynkowych DOMU MAKLERSKIEGO BANKU OCHRONY ŚRODOWISKA S.A. 33 24 września 2010 r. Informacje, o których mowa w par. 5-10 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 19.10.2005 r. (Dz. U. Nr 206, poz. 1715) w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, ich emitentów lub wystawców: Powyższy raport adresowany jest do nieograniczonego kręgu odbiorców. Został sporządzony na potrzeby klientów DM BOŚ S.A. oraz innych osób zainteresowanych. Rozpowszechnianie lub powielanie całości lub części raportu bez pisemnej zgody DM BOŚ S.A. jest zabronione. Niniejszy raport w części opisowej został udostępniony spółce ED INVEST S.A. DM BOŚ dołożył wszelkiej staranności w celu zapewnienia metodologicznej poprawności i obiektywizmu niniejszej wyceny. DM BOŚ nie ponosi odpowiedzialności za skutki decyzji inwestycyjnych, podejmowanych w oparciu o niniejszy raport. Niniejszy raport jest pierwszym publikowanym opracowaniem DM BOŚ S.A. dotyczącym spółki ED INVEST S.A. Obecnie nie jest planowana jego aktualizacja. Nadzór nad Domem Maklerskim BOŚ S.A. sprawuje KNF Datą sporządzenia raportu jest: 24.09.2010 r., Datą pierwszego udostępnienia do dystrybucji raportu jest: 24.09.2010 r. Źródła informacji: Prospekt, materiały Spółki, sprawozdania finansowe ED INVEST S.A., GPW, GUS oraz serwisy informacyjne: ESPI, Notoria Services, PAP. Według dostępnych informacji: 1) 2) 3) 4) 5) 6) 7) 8) DM BOŚ nie pozostaje w tej samej grupie kapitałowej, do której należy Spółka – dalej zwana Emitentem, DM BOŚ pełni funkcję oferującego akcje Emitenta, DM BOŚ nie pełni funkcji animatora rynku dla akcji Emitenta, ani funkcji animatora Emitenta, DM BOŚ nie posiada bezpośrednio lub pośrednio poprzez podmioty pozostające w tej samej grupie kapitałowej akcji Emitenta będących przedmiotem raportu w łącznej liczbie stanowiącej co najmniej 5% kapitału zakładowego, Nie ma powiązań finansowych o charakterze odbiegającym od standardów rynkowych z Emitentem, po stronie osoby przygotowującej rekomendację, lub osoby bliskiej, Osoby przygotowujące niniejszy raport, lub osoby bliskie, nie pełnią funkcji w organach Emitenta ani nie zajmują stanowisk kierowniczych u Emitenta, DM BOŚ zamierza złożyć Emitentowi ofertę świadczenia usług, dotyczącą pełnienia funkcji animatora Emitenta, Nie występują powiązania pomiędzy osobą przygotowującą niniejszy raport, osobą jej bliską a Emitentem papierów wartościowych. Zastosowane metody wyceny papierów wartościowych: Metoda porównawcza z zastosowaniem wskaźników wyceny rynkowej: P/E, P/BV, P/OP, MC/S Silne strony: niewielki subiektywizm wynikający jedynie z doboru spółek do próby i wskaźników przeliczeniowych. Słabe strony: nieuwzględnianie perspektyw rozwojowych oraz prognoz wyników finansowych. Metoda dochodowa (metoda DCF) Silne strony: ujęcie w wycenie prognoz finansowych i perspektyw rozwoju spółki. Słabe strony: subiektywizm analityka wynikający z przyjęcia określonych prognoz i parametrów modelu wyceny. Wydział Doradztwa i Analiz Rynkowych DOMU MAKLERSKIEGO BANKU OCHRONY ŚRODOWISKA S.A. 34 24 września 2010 r. Metodologia liczenia wskaźników (Net Sales) przychody netto (Operating Profit) zysk operacyjny (Net Profit) zysk netto (Depreciation) amortyzacja (Net Operating Cash Flow) przepływy operacyjne netto (Net Investment Cash Flow) przepływy inwestycyjne netto (Net Financial Cash Flow) przepływy finansowe netto (Debt Margin) stopa zadłużenia = (zobowiązania długoterminowe + zobowiązania krótkoterminowe) / aktywa ogółem (Current Ratio) wskaźnik płynności bieżącej = aktywa obrotowe / (zobowiązania krótkoterminowe + rezerwy na zobowiązania + rozliczeń międzyokresowe bierne) QR (Quick Ratio) wskaźnik podwyższonej płynności = (aktywa obrotowe – zapasy) / (zobowiązania krótkoterminowe + rezerwy na zobowiązania + rozliczeń międzyokresowe bierne) DFL Dźwignia finansowa - miara ryzyka finansowego wyrażona ilorazem: EBIT i EBIT pomniejszony o koszt odsetek (lub ilorazem względnego przyrostu EPS i względnego przyrostu EBIT) EPS (Earnings per Share) zysk netto przypadający na jedną akcję DPS (Dividend per Share) dywidenda przypadająca na jedną akcję, która była lub będzie wypłacona w danym roku BVPS (Book Value per Share) wartość księgowa na jedną akcję P/E (Price / Earnings) cena / zysk; iloraz rynkowej wartości spółki przez sumę jej zysków netto za ostatnie cztery kwartały P/OP Iloraz rynkowej wartości spółki i zysku operacyjnego za ostatnie cztery kwartały P/EBITDA Iloraz rynkowej wartości spółki oraz sumy zysku operacyjnego i amortyzacji za ostatnie cztery kwartały P/BV Iloraz wartości rynkowej spółki i jej wartości księgowej MC/S Iloraz wartości rynkowej spółki i przychodów ze sprzedaży za ostatnie cztery kwartały ROE (Return on Equity) stopa zwrotu z kapitału własnego; iloraz zysku netto i kapitałów własnych na koniec okresu obrotowego ROA (Return on Assets) stopa zwrotu z aktywów; iloraz zysku netto i aktywów ogółem na koniec okresu obrotowego ROS (Return on Sales) marża zysku brutto ze sprzedaży = zysk brutto ze sprzedaży / przychody netto ze sprzedaży OPM (Operating Profit Margin) stopa zysku operacyjnego = zysk operacyjny / przychody netto ze sprzedaży NPM (Net Profit Margin) stopa zysku netto = zysk netto / przychody netto ze sprzedaży CFM (Cash Flow Margin) stopa nadwyżki finansowej = (zysk netto + amortyzacja) / przychody netto ze sprzedaży Beta Współczynnik kierunkowy liniowej funkcji aproksymującej zależność zmiany ceny akcji od średniej zmiany wartości indeksu WIG liczony za badany okres (miesiąc) Zwrot z inwestycji - (kurs na ostatni dzień notowań w miesiącu minus kurs na pierwszy dzień notowań w miesiącu) / kurs na pierwszy dzień notowań w miesiącu Free float - wartość akcji będących w obrocie i znajdujących się w rękach niestabilnych akcjonariuszy NS OP NP DEPR NOCF NICF NFCF DM CR Wydział Doradztwa i Analiz Rynkowych DOMU MAKLERSKIEGO BANKU OCHRONY ŚRODOWISKA S.A. 35 24 września 2010 r. Wydział Doradztwa i Analiz Rynkowych Analitycy: Tomasz Binkiewicz Dyrektor wydziału [email protected] Dorota Sierakowska Analityk [email protected] Marek Rogalski Analityk [email protected] Mariusz Solecki Analityk [email protected] Michał Stalmach Analityk [email protected] Michał Pietrzyca Analityk Techniczny [email protected] ul. Marszałkowska 78/80 00-517 Warszawa tel.: (0-prefix-22) 50 43 324 fax.: (0-prefix-22) 629 71 50 Wydział Doradztwa i Analiz Rynkowych DOMU MAKLERSKIEGO BANKU OCHRONY ŚRODOWISKA S.A. 36