Przyszłość rynku biurowego

92 RYNEK POWIERZCHNI BIUROWYCH
19 grudnia 2014 r.–8 stycznia 2015 r.
Obserwując ogromną falę budowy biurowców w Polsce, należy się spodziewać, że przyszły rok
przyniesie zatem same korzyści dla inwestorów.
Przyszłość rynku biurowego
Ostatnie lata pokazują, jak
wielkie jest zapotrzebowanie
na powierzchnie biurowe. Nowe
biurowce powstają jak grzyby
po deszczu, a walka o metry
kwadratowe nabrała tempa.
Co przyciąga inwestorów do
poszczególnych miast?
Jaki będzie 2015 rok?
Klasa B natomiast to biurowce, które są trochę starsze, ale wciąż reprezentują dobrą jakość.
Położone są poza ścisłym centrum miasta, lecz
z zapewnioną dobrą komunikacją. Czynsze za
wynajem powierzchni są w takich budynkach
niższe niż w tych klasy A.
Budynki starsze, nawet powyżej 20 lat, często
adoptowane na biura z budynków poprzemysłowych, należą do klasy C. Jest to najniższa
klasyfikacja biurowca. Budynki te położone są
Minione lata na polskim rynku biurowym
Najwięcej powierzchni biurowych powstaje
w Warszawie i Krakowie. To tu najwięcej inwestorów decyduje się na budowę obiektów. W stolicy w 2013 r. wybudowano prawie 600 tys. m2.
Kraków to ok. 124 tys. m2. Również Trójmiasto
może poszczycić się dużą powierzchnią ok. 71
tys. m2. W 2014 r. na rynek warszawski trafiło
ok. 290 tys. m2. Najwyższe czynsze w Warszawie wyniosły 22–24 euro miesięcznie za metr
użytku biurowiec Kościuszko Business Point. To biurowiec klasy A, który posiada
ok. 6 tys. m2 powierzchni biurowej o charakterze open space. Niewątpliwym atutem budynku jest zastosowany tu system budowy
typu green building, zapewniający wysoki
komfort pracy przy niskich kosztach eksploatacji poprzez zastosowanie proekologicznych
systemów energii odnawialnej oraz wykorzystanie paneli słonecznych. Toruń dysponuje
w mało korzystnych lokalizacjach, infrastruktura jest przestarzała, występują tu najniższe
stawki czynszu najmu, również ich komercjalizacja następuje najdłużej.
kwadratowy. W zależności od standardu i lokalizacji stawki za najlepsze powierzchnie biurowe
poza stolicą oscylowały pomiędzy 13–15 euro.
Natomiast w miastach regionalnych w 2014 r.
pojawiło się 206 tys. m2 nowej powierzchni biurowej, z czego 40 proc. to powierzchnia oddana
do użytku w Krakowie. Kolejne miasta z czołówki to Trójmiasto – łączna powierzchnia to 46
tys. m2, a także Katowice 27 tys. m2.
ponad 20 tys. m2 powierzchni biurowej, lecz
to ciągle za mało. Powstać zatem mają nowe
biurowce położone w centrum miasta, które
swoją ofertą mają przyciągnąć klienta.
Obserwując ogromną falę budowy biurowców w Polsce, należy się spodziewać, że
przyszły rok przyniesie zatem same korzyści dla inwestorów. Rok 2015 w Toruniu, jak
i w większych miastach przyniesie nowe inwestycje, prognozy dla rynku nieruchomości
biurowych są zatem optymistyczne.
Katarzyna Rutkowska
Polska cieszy się dużym zainteresowaniem
ze strony przedsiębiorców zagranicznych
jako rynek nowych inwestycji. W związku
z intensywnym rozwojem wielu sektorów
branżowych wzrosło zapotrzebowanie na
powierzchnie biurowe, które w obecnych
czasach mają reprezentować firmę. Klienci
w dużej mierze oceniają, w jakich placówkach mieści się dana firma. Poszukiwane są
zatem najlepsze powierzchnie zlokalizowane
w centrum miasta, mające zapewnić firmie
prestiż. Inwestorzy kładą obecnie nacisk na
położenie terenu inwestycyjnego, na którym
ma powstać dana budowa, gdyż od atrakcyjności terenu zależy, w jakim stopniu zwróci
się dana inwestycja.
Biurowce w różnych klasach
Powierzchnie biurowe można podzielić na
trzy kategorie. Pierwszą z nich są biurowce
klasy A, czyli pięciogwiazdkowe. Są to nowe
budynki zlokalizowane w centrach miast,
z nowoczesną architekturą, zapewnionym
parkingiem, monitoringiem, wykończone
na najwyższym poziomie, posiadające również własne centrale telefoniczne i linie
światłowodowe. Przestrzenie przeważnie
są otwarte tzw. open space, z możliwością
modyfikacji biur. Przeważnie przyciągają
najemców najwyższej jakości, co za tym
idzie czynsze w takich budynkach również
są najwyższe.
Osiedla biznesowe
W Polsce rozwinęły się również parki biznesowe
– stanowią one specyficzny typ biurowców. To
przeważnie kilka stojących obok siebie budynków położonych na terenie zamkniętym. Wyposażone są w infrastrukturę teleinformatyczną
oraz zaplecze dla pracowników i ich rodzin, takie jak stołówki, przedszkola itd.
Rok korzyści
Również w Toruniu powstały nowe biurowce.
Największym z nich jest obecnie oddany do
Autorka jest specjalistką ds. lokali komercyjnych, KMI
Nieruchomości
Biznesowa mapa Polski
Bez najmniejszej przesady
można powiedzieć, że rynek
powierzchni biurowych w Polsce
dzieli się na dwie części: Warszawę
i całą resztę kraju, określaną
w specjalistycznych statystykach
jako miasta regionalne.
Jarosław Jędrzyński
W trzecim kwartale bieżącego roku rynek powierzchni biurowych
w Polsce osiągnął poziom 7,25 mln m2, przy
czym udział samej stolicy wyniósł aż 60 proc.
całkowitych zasobów.
Przewagę Warszawy nad resztą kraju obrazuje najlepiej porównanie stołecznych zasobów biurowych z ośmioma największymi
po stolicy ośrodkami miejskimi w kraju pod
względem posiadanej powierzchni biurowej. Podaż nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie na koniec trzeciego
kwartału br. wyniosła 4,3 mln m2, czyli bez
mała o 50 proc. więcej niż suma takich powierzchni w ośmiu największych po stolicy
rodzimych aglomeracjach: Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Katowicach, Poznaniu,
Łodzi, Szczecinie i Lublinie.
Samotny lider – Warszawa
Klasyfikację tę potwierdza wysoka aktywność
deweloperów komercyjnych uruchamiających
nowe inwestycje biurowe. W ostatnich kwartałach rozpoczęli oni najwięcej inwestycji w Warszawie (700 tys. m2 inwestycji w realizacji),
Wrocławiu (137 tys. m2), Krakowie (107 tys.
m2) i Trójmieście (92 tys. m2). Z powyższych
statystyk jednoznacznie wynika, że na rynku
powierzchni biurowych samotnym liderem pozostaje Warszawa, stolica kraju, a jednocześnie
krajowa metropolia numer jeden o największej
koncentracji urzędów administracji państwowej, siedzib oraz przedstawicielstw zarówno krajowych, jak i zagranicznych największych firm
i koncernów, instytucji finansowych, wszelkiego
rodzaju giełd itp.
Wrocław, Poznań i Trójmiasto w czołówce
Uwagę zwraca wysoka pozycja w klasyfikacji biurowej Wrocławia oraz Poznania. Wynika to z faktu bliskiej odległości do granicy
Podaż powierzchni biur oraz wskaźnik pustostanów w ośmiu miastach
regionalnych, największych skupiskach powierzchni biurowych
Źródło: JLL III kw. 2014 r.
niemieckiej, a co za tym idzie – Berlina,
uznawanego za nieformalną stolicę Unii Europejskiej. Zwłaszcza Poznań jest ulubioną
lokalizacją przedstawicielstw firm niemieckich prowadzących interesy na terenie Polski, a także polskich koncentrujących swoją
działalność biznesową w Niemczech i pozostałych krajach UE. Z kolei Trójmiasto przyciąga uwagę firm, których biznes oparty jest
na wymianie handlowej na dużą skalę z kooperantami zagranicznymi.
Te miasta zyskują na znaczeniu
Stosunkowo słabo na tle kraju wypadają pod
względem koncentracji powierzchni biurowych wschodnie regiony Polski. Pomimo
rosnącej aktywności biznesowej polskich
firm w Rosji, na Ukrainie czy w krajach bałtyckich, przynajmniej do chwili wybuchu
„kryzysu wschodniego”, zainteresowanie rozwojem infrastruktury biurowej w tych regionach było umiarkowane, a takie lokalizacje
jak Lublin, Rzeszów, Białystok czy Olsztyn
były postrzegane jako drugorzędne. Mimo
to miasta te w ostatnich czasach systematycznie zyskują na znaczeniu jako miejsce wyboru siedzib firm lub ich przedstawicielstw,
a ich zasoby biurowe z roku na rok rosną.
Autor pracuje w portal RynekPierwotny.pl