Zużycie nieruchomości

Eksploatacja nieruchomości
Warszawa 2016
mgr inż. Bożena Blum
Stan techniczny nieruchomości a
koszty eksploatacji





Ocena stanu technicznego instalacji i urządzeń
Ocena zużycia technicznego budynków i budowli
Analiza warunków eksploatacji
Ocena zużycia mediów
Analiza awarii i napraw
Zużycie nieruchomości
 Przez zużycie rozumie się utratę wartości
szacowanej nieruchomości wynikłą z jej zużycia
technicznego (fizycznego) oraz społecznegofunkcjonalnego (użytkowego) i środowiskowego
 Istotą zużycia technicznego jest utrata wartości
obiektu budowlanego na skutek faktycznego
zniszczenia poszczególnych elementów
konstrukcyjnych, wykończenia i wyposażenia.
Czynniki wpływające na
proces zużycia budynku






wiek obiektu budowlanego,
trwałość zastosowanych materiałów,
jakość wykonawstwa budowlanego,
sposób użytkowania i warunki eksploatacyjne,
wady projektowe,
sposób prowadzenia gospodarki remontowej, itp.
Podział systemowy









ZUŻYCIE TECHNICZNE (FIZYCZNE)- materialne
a. Zużycie normalne
wpływ czasu
wpływ czynników atmosferycznych
b. Zużycie przyśpieszone
błędy projektowania
błędy wykonawcze
nieprawidłowe użytkowanie
nieprawidłowe utrzymanie
Podział systemowy cd.








c. Zużycie nagłe
awarie
czynniki losowe np. pożar, powódź.
2. ZUŻYCIE SPOŁECZNE - niematerialne
a. Zużycie moralne
wzrost wymagań
wzrost stopy życiowej
zmiana stylu życia
Podział systemowy cd.




b. Zużycie funkcjonalne
celowa lub losowa zmiana funkcji
c. Zużycie środowiskowe
dokonane lub planowane zmiany w otoczeniu
nieruchomości powodujące bezpośrednie uciążliwości w
korzystaniu z nieruchomości np. autostrada, linia
kolejowa, lotnisko itp..
Zużycie techniczne jak i społeczne oznacza zużycie
ekonomiczne.
Czynniki wpływające na okres
użytkowania - trwałość










1. CZYNNIKI MECHANICZNE
siły i odkształcenia wymuszone lub ograniczone
energia kinetyczna
grawitacja (ciążenie)
drgania i hałas
różnego rodzaju uszkodzenia będące następstwem wstrząsów,
wibracji, przemieszczeń itp.
2. CZYNNIKI BIOLOGICZNE
zwierzęta
rośliny i drobnoustroje
grzyby
Czynniki wpływające na okres
użytkowania – trwałość cd.






3. CZYNNIKI ELEKTROMAGNETYCZNE
przepływ energii elektrycznej
promieniowanie
magnetyzm
4. CZYNNIKI TERMICZNE
ekstremalne poziomy lub szybkie zmiany temperatury
Czynniki wpływające na okres
użytkowania – trwałość cd.










5. CZYNNIKI CHEMICZNE
środki neutralizujące
czynniki chemiczne obojętne
woda i rozpuszczalniki
sole
utleniacze
kwasy i zasady
inne związane z oddziaływaniem agresywnego środowiska
6. CZYNNIKI FIZYCZNE
czynniki o charakterze losowym, których nie można
zakwalifikować do poprzednich grup
Zużycie obiektu – ocena
indywidualna
 Ocena elementów : konstrukcji , wykończenia,
wyposażenia
 Trwałość elementów a stan techniczny obiektu
 Wady projektowe i wykonawcze
 Gospodarka remontowa
 Czynniki środowiskowe (hałas, drgania, wibracje)
 Zjawiska losowe (pożary, powodzie, silne wiatry)
 Utrzymanie bieżące i konserwacja
Obowiązki prawne właściciela
 Wymagania techniczne i sanitarne – regulacje
prawne
 Prowadzenie dokumentacji technicznej
 Książka Obiektu
Utrzymanie bieżące
 Utrzymanie czystości
 Porządek i bezpieczeństwo
 Kontrola dostaw mediów
 Kontrola usług np. wywozu śmieci
Obsługa techniczna
nieruchomości
 Codzienny program obsługi i utrzymania
 Cykliczna konserwacja zapobiegawcza
 Postępowanie awaryjne
 Naprawy bieżące
 Przeglądy techniczne
 Remonty