dr hab. ALEKSANDER OLESZKO docent UMCS w Lublinie Z

dr hab. ALEKSANDER OLESZKO docent UMCS w Lublinie
Z
CYWILNOPRAWNEJ
CZYNNOŚCI
PROBLEMATYKI
NOTARIALNYCH.
1. Czynności p r a w n e a czynność notarialna.
Do zdarzeń prawnych, które odgrywają w prawie cywilnym
szczególną rolę należą czynności prawne. Przez pojęcie czynności
prawnej rozumie się stan faktyczny, w skład którego wchodzi co
najmniej jedno oświadczenie woli, z którym prawo wiąże powstanie, zmianę lub ustanie stosunku cywilnoprawnego. Czynności
prawne są zatem instrumentem, za pomocą którego podmiot stosuntków cywiloprawnych może - w granicach obowiązującego porządku prawnego - kształtować te stosunki doprowadzając do ich
powstania, zmiany lub ustania. 1
Skoro na gruncie prawa cywilnego konstruujemy pojęcie czynności prawnej , to nasuwa się pytanie, czy możemy posługiwać się
w danym systemie prawnym analogiczną konstrukcją pojęciową
czynności notarialnej. Problem ten można również ująć w ten
sposób i zapytać, czy możliwe jest np. zawarcie umowy sprzedaży
bez isniejącego w danym państwie notariatu jako wyodrębnionego
organu (instytucji) powołanego do dokumentowania określonych
czynności prawnych, czy w ogóle zdarzeń prawnych. Odpowiedź
pozytywna na to ostatnie pytanie nie powinna nastręczać trudności. Można zatem wypowiedzieć ogólniejszą myśl, że na gruncie
określonego systemu prawnego nie można konstruować teoretycznego pojęcia czynności notarialnej, bo czynność ta poprostu nie
istnieje dopóty, dopóki prawodawca określonego państwa nie powoła do życia notariatu jako wyodrębnionej instytucji (organu) i
dopiero z chwilą kreowania notariatu określa zakres czynności,
które w ramach swojej kompetencji dokonuje i te czynności określa
jako czynności notarialnej. W taki właśnie sposób określone zostały czynności notarialne w art.l 1 ustawy 3 , do których dokonania
14
z CYWILNOPRAWNEJ PROBLEMATYKI CZYNNOŚCI NOTARIALNCH
jest powołany notariusz, jeżeli strony czynnością tym są obowiązane lub pragną nadać formę notarialną.
Wydaje się, że stwierdzenie to zasługuje na szczególne podkreślenie ponieważ na gruncie poprzedniego ustawodawstwa dotyczącego prawa o notariacie w piśmiennictwie dokonano prób
konstrukcyjnego (teoretycznego ) wyodrębnienia pojęcia czynności notarialnej. Najogólniej rzecz ujmując przyjmowano, że za
czynność notarialną uważać należy czynność dokonywaną przez
pbn ( notariusza) w zakresie jego kompetencji w przewidzianej
prawem formie. 4 Na tle ówczesnego stanu prawnego zwracano
również uwagę na charakter czynności notarialnych, jako czynności w sprawach cywilnych z punktu widzenia podziału tych czynności na materialnoprawne i procesowe . B. Tymecki przyjmował,
że za czynność notarialną z punktu widzenia jej charakteru jako
czynności procesowej w postępowaniu cywilnym, uznać można
każdą czynność uczestników i notariusza, która - według obowiązujących przepisów zmierza do wywołania skutków prawnych w
postaci wszczęcia, przebiegu lub zakończenia postępowania notarialnego i stanowi środek do wywołania skutków materialnoprawnych.
Trzeba zgodzić się ze stwierdzeniem, że charakter i znaczenie
czynności notarialnych są pochodną funkcji notariatu, jakie wyznacza ustawodawca kreując ustrój notariatu (dział I ustawy ).
De lege lata notariat przestaje być państwowym organem
ochrony prawnej, a jako instytucja prywatna notariusz jest wyłącznie powołany do dokonywania czynności notarialnych, o których
mowa w art. 79 ustawy. Odpowiednia nowelizacja przepisów kpc
i ustawy o ks. w. i hip. ( art.23 i 24 p.w. ustawy) potwierdzają
zasadę, iż brak jest podstaw do poszukiwania dla konstrukcji
czynności notarialnych analogii do czynności procesowych na
gruncie sądowego postępowania cywilnego.
Czynność notarialna jest samoistnym pojęciem ukształtowanym przez ustawę i przyjętym dla potrzeb funkcjonowania notariatu. Istotna trudność konstruowania zbiorczego pojęcia
czynności notarialnej na gruncie ustawy przejawia się również w
tym, iż brak jest instytucjonalnego powiązania między teoretycznym pojęciem czynności notarialnej z przepisami prawa materialnego przewidującymi dla określonych zdarzeń prawa cywilnego
czy innych czynności formę notarialną. Wydaje się, że z tych
15
REJENT NR 1, maj 1991 r
samych względów ustawa nie posługuje się sformuowaniem "postępowanie notarialne", a używa bardziej precyzyjnego określenia: "tryb dokonywania czynności notarialnych" (art.85 - 90
ustawy).
Ustawowe określenie "czynności notarialne" (art.l 1 ustawy)
jest pojęciem szerszym od czynności prawnej. Wystarczy choćby
wskazać, że na mocy art.107 ustawy z przyjęcia dokumentu na
pszechowanie notariusz spisuje protokół. Również na podstawie
art.108 2. ustawy z przyjęcia depozytu notariusz spisuje protokół.
Spisanie tych protokółów w odpowiedniej formie i w przypisany
sposób jest czynnością notarialną, ale nie wyczerpuje pojęcia czynności prawnej na gruncie prawa cywilnego.
2. F o r m a czynności p r a w n e j , forma notarialna, f o r m a aktu
notarialnego.
Z określeniami tymi spotykamy się zarówno na gruncie kc
(np.art.73 i n.art.158 i 159 ) jak i ustawy (art.l 1. in fine, art.79
pkt.l, art.91 i n.). W związku z tym trzeba również zapytać czy i
w jakim stosunku pojęcia te pozostają do siebie.
Na gruncie prawa cywilnego z zasady wyrażonej w art.60 kc
wynika, że oświadczenie woli może być złożone w formie dowolnej
( ustnie, pisemnie, per facta concludentia itpJ.^Wiadomo również,
że pod rządem kc forma pisemna nie jest jednorodna ani pod
względem wymagań formalnych, ani też pod względem rygorów
j e j nie zachowania. Z punktu widzenia wymagań formalnych
wyróżnia się w doktiynie formę pisemną zwykłą oraz formę pisemną kwalifikowaną. Biorąc za podstawę kryterium sankcji wyróżnia się formę pod rygorem nieważności ( ad solemnitatem ), formę
dla celów dowodowych( ad probationem) oraz formę dla wywołania
określonych skutków prawnych ( ad eventum). Nałożenie tych
dwu podziałów na siebie daje w efekcie aż pięć rodzajów formy
pisemnej.
Wśród nich jest forma pisemnna kwalifikowana pod rygorem
nieważności i do niej zalicza się forma aktu notarialnego. Ten
rygor jest dla formy pisemnnej kwalifikowanej regułą (art.73 2
kc).7
Kodeks cywilny nie precyzuje jednak jakim wymogom formalnym powinna odpowiadać czynność prawna ujęta w formie aktu
notarialnego, ani też w ogóle nie posługuje się określeniem forma
16
z CYWILNOPRAWNEJ PROBLEMATYKI CZYNNOŚCI NOTARIALNCH
notarialna. Sformułowań tych używa prawo o notariacie. Czy i
jakie zachodzą między tymi określeniami związki i jaki jest ich
wzajemny do siebie stosunek.
Ustawa nie podaje definicji formy notarialnej. Art. 1 1 ustawy
stanowi jedynie, że notariusz dokonuje czynności notarialnej, której strony są obowiązane lub pragną nadać formę notarialną.
Analiza dalszych przepisów ustawy (o czym niżej) pozwala
stwierdzić, że formą notarialną jest każdy dokument sporządzony
przez notariusza, który przybiera postać pisma. Art. 1 ustawy nie
precyzuje jednak minimalnych wymogów formalnych, od których
zachowania należałoby przyjąć, że określona czynność notarialna
jest ujęta w formie notarialnej. Jedynym kryterium wyróżniającym tę formę jest to, ażeby czynność notarialną sporządził notariusz w postaci pisma. Ustawa dla poszczególnych rodzajów
czynności notarialnych wskazuje, jakie muszą być spełnione wymogi pisma, ażeby czynność przybrała formę notarialną (np. art.
97, 102 4, 104 3 i 4, 107, 108 2).
Z pewnością do czynności notarialnych sporządzonych w formie
notarialnej należy zaliczyć opracowanie przez notariusza projektów umów, które podpisze.
Należy zapytać, czy każda czynność notarialna dokonana przez
notariusza może przybrać formę notarialną. Uważam, że nie każda czynność dokonana przez notariusza musi mieć formę notarialną. Do takich czyności notarialnych zaliczam wszelkie czynności
notariusza podejmowane zwłaszcza w ramach art. 80 2 i 3 ustawy.
Podejmowanie przez notariusza różnego rodzaju czynności mających na celu należyte zabezpieczenie praw i słusznych interesów
stron oraz innych osób dla których czynność notarialna może
spowodować skutki prawne, udzielenie stronom niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności notarialnej, o ile nie
przybiorą działania te postaci pisma, nie maja formy notarialnej.
Nie jest również formą notarialną podyktowanie przez notariusza
osobie udzielającej wyjaśnień projektu umowy, którą zamierza
zawrzeć w przyszłości.
Formę notarialną nie można identyfikować z formą aktu notarialnego. Ustawodawca dla tej ostatniej formy przewidział szczeg ó l n e w y m o g i (art.92 u s t a w y ) . A k t n o t a r i a l n y m o ż e
dokumentować czynność prawną i wówczas powinien zawierać
treść istotnie dla tej czynności ( 3 art. 92 ustawy), ale może także
dokumentować inne czynności (art. 104 4 ustawy). Z mocy art. 13
17
REJENT NR 1, maj 1991 r
ustawy z dnia 28 lipca 1990 r. o działalności ubezpieczeniowej (Dz.
U. Nr 59, poz. 344) statut towarzystwa ubezpieczeń wzajemnych
powinien być sporządzony w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Na podstawie art. 16 ust. 1 ustawy z dnia 12
września 1990 r. o szkolnictwie wyższym (Dz. U. Nr 65, poz. 385)
oświadczenie woli o założeniu uczelni niepaństwowej zwane
aktem założycielskim składa się w formie aktu notarialnego. Ustawa ta określa również wymogi formalne aktu założycielskiego
takiej uczelni.
Na tle przytoczonych przykładów można sformułować ogólniejszy wniosek, iż działanie notariusza decyduje o tym, czy dokumentowanym przez niego czynnościom lub zdarzeniom wywołującym
skutki prawne zostanie nadana forma aktu notarialnego.
3. Rodzaje czynności notarialnych.
Na tle poprzednich unormowań prawa o notariacie w pismienictwie zwykło się dzielić czynności notarialne na dwie grupy:
1) czynności z zakresu prawa o notariacie, do których zalicza się
czynności wymienione obecnie w art. 79 ustawy oraz
2) czynności z dziedziny postępowania cywilnego determinowane
głównie ówczesnym stanem prawnym, które dotyczyły postępowania nakazowego, upominawczego, spadkowego w zakresie spraw
przekazanych pbn oraz wieczysto - księgowego. H
Nowela przewidziana w art. 23 i 24 p.w. ustawę ostatecznie
porządkuje typologię czynności notarialnych ograniczając ją do
przepisu art. 79 ustawy.
Z punktu widzenia omawianego tematu możemy rozważać
tylko poszczególne rodzaje czynności notarialnych, które dokonane w prawem przewidziany sposób wywołują skutki w sferze
prawa cywilnego oraz czynności, które skutków takich nie wywołują.
Ze zrozumiałych względów największy ciężar gatunkowy mają
czynności notarialne przybierające postać formy aktu notarialnego, który dokumentuje określone czynności prawne prawa notarialnego.
Z punktu widzenia art. 79 pkt 1 ustawy sporządzenie takiego
aktu jest czynnością notarialną. Jednakże tak rozumianą czynność należy rozpatrywać niezależnie od pojęcia i wymogów np.
ważności czynności prawnej prawa materialnego, której nada-
18
z CYWILNOPRAWNEJ PROBLEMATYKI CZYNNOŚCI NOTARIALNCH
je się szczególną formę aktu notarialnego. Trzeba bowiem z całym
naciskiem podkreślić, że prawidłowość sporządzenia przez notariusza aktu i zachowanie wszystkich przewidzianych wymogów
formalnych z art. 92 ustawy nie przesądza jeszcze o ważności
czynności prawnej z punktu widzenia prawa materialnego. Ocena
wpływu prawidłowości sporządzenia aktu na ważność czynności
prawnej zastrzeżonej pod rygorem nieważności przejawia się w
tym, iż wadliwe sporządzenie aktu z naruszeniem poważnych
przepisów ustawy powoduje zawsze skutek nieważności tej czynności prawnej z powodu nie zachowania formy, chociaż spełniałaby ona pozostałe przesłanki dla niej wymagane przez prawo
notarialne. 9
Spotykamy się także ze sporządzeniem aktu notarialnego dla
czynności prawnej, dla której nie jest wymagana ta szczególna
forma. Dochodzi wtedy do spisania aktu z wyraźnej woli stron, ale
nie można wykluczyć , iż sporządzenie aktu nastąpiło przez przypadek (gdy strony nie zawarły umowy co dla formy podejmowanej
czynności prawnej - art. 76 kc).
Jeżeli z wyraźnej woli stron wynika, że zawarły pactum de
forma, a notariusz nie sporządził umowy w szczególnej formie,
wówczas z reguły należy uznać, że umowa nie została zawarta.
Jednakże strony zawierając pactum de forma zachowują nadal
swobodę co do formy umowy, której pactum de forma dotyczy. W
szczególności mogą tę umowę zawrzeć w jakiejkolwiek innej formie niż umówiona, gdyż tym samym per facta conkludentia uchylają uprzednio zawarte pactum de forma/ 0
Gdy natomiast sporządzono akt jedynie w celu "pewniejszego
dowodu", a po jego spisaniu okazałoby się, iż zachowano tylko
wymogi zwykłego pisma, wówczas wadliwe sporządzenie aktu nie
będzie skutkowało nieważności czynności prawnej, a stanowiło
pismo dla celów dowodowych.
Wskazane przykłady skłaniają raczej do poszukiwania zakresu
dla poszczególnych rodzajów czynności notarialnych, które uwzględniałyby ich powiązania z prawem materialnym. Z tego punktu
widzenia w literaturze wyróżnia się czynności notarialne sensu
stricto, czynności notarialne z elementem sądowym, oraz czynności z elementem administracyjnym. W pierwszym ujęciu za czynność notarialną uważa się tradycyjne czynności notarialne
przewidziane w ustawie, w drugim - są to czynności należące do
19
REJENT NR 1, maj 1991 r
postępowania sądowego, w trzecim - to czynności polegające na
wymierzeniu opłat. 11
4. Czynność notarialna j a k o dokument urzędowy.
Na podstawie art.2 2 ustawy czynności notarialne dokonane
przez notariusza zgodnie z prawem mają charakter dokumentu
urzędowego (art. 244 kpc oraz art. 76 kpa). Na tle tych unormowań
przyjmuje się, że o ile czynność notarialna odpowiada strukturze
dokumentu urzędowego 2 , służy on wówczas uproszczeniu postępowania dowodowego (wyjaśniającego) przez to, że fakty wymienione w tym dokumencie traktuje sie ^jako udowodnione bez
potrzeby prowadzenia innych dowodów.
W praktyce notarialno - sądowej istotne znaczenie przybierają
sytuacje, w których dochodzi do eksponowania przez jedną ze
stron dowodu przeciwko dokonanej przez notariusza czynności
notarialnej sporządzonej najczęściej w formie aktu notarialnego
jako dokumentu urzędowego. Chodzi mianowicie o wykazanie, że
udokumentowana w akcie notarialnym treść czynności prawnej
jest w rzeczywistości inna. Czy tego rodzaju zatem dowód mieści
się w dyspozycji przepisu art. 247 kpc, czy też jest dowodem
przeciwko osnowie dokumentu.
Na tle wykładni art. 247 kpc przyjmuje się, że forma zastrzeżona pod rygorem nieważności bez względu na jej charakter
(zwykła forma pisemna, czy też forma szczególna) wyłącza dowód
przeciwko osnowie lub ponad osnową dokumentu z zeznań świadków i przesłuchania stron. Nie można zatem bez zachowania
wymaganej formy (art. 77 kc) wykazać, że umowa nie zawiera
określonych postanowień należących do kategorii essentialia negotii, ani też że treść tych postanowień została ukształtowana
przez strony inaczej. 14 Ale w praktyce sądowej został zaprezentowany także pogląd, według którego przeprowadzenie dowodu ze
świadków lub z przesłuchania stron dla podważenia ceny sprzedaży nieruchomości w akcie notarialnym nie prowadzi do obejścia
przepisów w formie zastrzeżonej pod rygorem nieważności w rozumieniu art. 247. 15
Jeżeli akt notarialny dotyczy czynności prawnej (art. 92 3 zd. 1
ustawy), notariusz powinien objąć formą aktu notarialnego dokładne oznaczenie elementów przedmiotowo istotnych danej czynności prawnej. W takiej sytuacji dowód zmierzający do wykazania,
20
z CYWILNOPRAWNEJ PROBLEMATYKI CZYNNOŚCI NOTARIALNCH
że treść czynności prawnej jest inna niż w akcie notarialnym jako
dokumencie jest dowodem przeciwko osnowie dokumentu (art.
247 kpc).
Ale nie można wykluczyć sytuacji, w której elementy przedmiotowo istotnej zawieranej przez strony umowy w formie aktu notarialnego nie zostaną przez notariusza sporządzającego akt
dokładnie oznaczone (np. ilość świadczenia została zaniżona bądź
zawyżona, świadczenie zostało inaczej oznaczone niż to strony w
rzeczywistości przyjęły). Wbrew stanowisku Sądu Najwyższego
przyjmuję, że również i w tym przypadku, gdyby na podstawie art.
247 kpc został dopuszczony wskazany w tym przepisie dowód i w
jego wyniku miały wiązać postanowienia umowy innego rodzaju,
to taki dowód stanowiłby naruszenie dyspozycji art. 247 kpc i
powinien być przez sąd niedopuszczony.
Gdyby natomiast ten dowód zmierzał do wykazania, że wskazane wyżej postanowienia zawarte w akcie notarialnym są nieważne jako pozorne, a te, które zostały w rzeczywistości przyjęte
przez strony umowy są nieważne jako nie ujęte przez notariusza
w akcie, to taki dowód, ale nie na podstawie art. 247 kpc, tylko na
ogólnych zasadach byłby dopuszczalny. Przecież wady oświadczenia woli mogą być w postępowaniu sądowym dowodzone wszelkimi
środkami i wówczas ograniczenia dowodowe przewidziane w art.
247 kpc nie maja w tych przypadkach zastosowania.
Należy również odnotować stanowisko wedle którego przekonanie przesłuchanego w charakterze świadka notariusza co do
stanu poczytalności spadkodawczyni w chwili sporządzenia testamentu w formie aktu notarialnego nie jest dla sądu wiążące.
Wartość tego dowodu polega na tym, że składający zeznanie jest
osobą godną zaufania jako osoba urzędowa, ale zeznania tego
świadka jako notariusza podlegają ogólnym zasadom co do ich
16
oceny.
5. Zakres kognicji notariusza dokonującego czynności notarialnej.
Każda czynność notarialna dokonana przez notariusza w formie notarialnej powinna być sporządzona nie tylko według określonego trybu przewidzianego przepisami art. 85 i n. ustawy, który
można ująć jako postępowanie formalno - prawne, ale również
obowiązkiem notariusza jest przestrzegać przepisów prawa mate-
21
REJENT NR 1, maj 1991 r
rialnego regulujących przesłanki ważności (skuteczność) dla poszczególnych rodzajów czynności notarialnych. Niezależnie od
szczegółowych regulacji prawa materialnego dla określonego typu
czynności notarialnej, przepisy art. 80 - 82 ustawy makładają na
notariusza bezpośrednie obowiązki - które najogólniej rzecz ujmując - spełniają podstawową funkcję działalności notariusza, a
mianowicie funkcję prewencji jurysdykcyjnej. Godzi się podkreślić, iż z chwilą wyznaczenia i działania kancelarii notarialnej
funkcja prewncji jurysdykcyjnej przybiera zupełnie inne niż dotychczas znaczenie i zakres. Notariusz może stać się w obecnym
systemie porządkowania prawa rzeczywistym strażnikiem praw
obowiązujących w Polsce, a zwłaszcza strażnikiem pewności obrotu i ochrony własności. 17
Czynności notarialne dokumentujące zwłaszcza czynności prawne sporządzone w formie aktu notarialnego będą przedmiotem
oceny stron dokonujących tych czynności i osób trzecich, dla których czynności te mogą powodować skutki prawne, ale przekazanie postępowania wieczysto - księgowego do kognicji sądów (art.24
p.w. ustawę) sprawia, iż odtąd notariusz nie będzie już dokonywał
wpisów do księgi wieczystej na podstawie sporządzonego przez
siebie aktu, a czynił to będzie sąd (art.39 w zw. z art. 23 i 46 ustawy
o ks. w. i hip. ). Można zatem wyrazić stanowisko, iż niejako w
podwójny sposób wzrasta ranga i odpowiedzialność notariusza za
dokonaną czynność notarialną. Z mocy art. 81 ustawy notariusz
odmówi dokonania czynności notarialnej sprzecznej z prawem, ale
zarazem kontrola ta zostaje wzmocniona w zakresie szczególnie
doniosłych społecznie i prawnie czynności notarialnych stanowiących podstawę wszczęcia postępowania wieczysto - księgowego.
Ustawodawca pozostawił notariuszowi zupełną swobodę w ocenie i wkładni mającej być dokonanej przez niego czynności notarialnej zgodnie z prawem. Przepis art.81 ustawy należy rozumieć
szeroko. Nie chodzi tylko o ocenę dokonanej czynności notarialnej
z punktu widzenia prawa materialnego, ale również notariusz
powinien brać pod uwagę wszelkie okoliczności sprawy (stanu
faktycznego) składające się na dojście do skutku danej czynności.
Służyć temu powinno także szersze wykorzystanie treści przepisu
art.80 3. ustawy poprzez wyjaśnienie stronie rzeczywistych skutków podejmowanej przez nią czynności prawnej.
22
z CYWILNOPRAWNEJ PROBLEMATYKI CZYNNOŚCI NOTARIALNCH
Dla oceny tej nie jest bez znaczenia zbadanie przez notariusza
pobudki, którą kieruje się strona zamierzająca złożyć określone
oświadczenie woli ze skutkiem prawnym. Takie właśnie stanowisko wyraził Sąd Najwyższy wskazując, iż nabycie od Państwa
nieruchomości rolnej w tiybie ustawy z dnia 12 marca 1958r. o
sprzedaży państwowych nieruchomości rolnych... ( Dz.U. 1989 r.
Nr 58, poz. 348 ) obciążonej użytkowaniem lub służebnością osobistą zależy od woli kandydata na nabywcę. W szczególności jeżeli
kandydat na nabywcę wie, że użytkowanie nieruchomości przez
osobę fizyczną nie jest wykonywane a liczy, że nie będzie ono
wykonywane i wygaśnie wskutek niewykonywania (art.255 kc ),
albo wie, że użytkowanie jest wykonywane, ale przy uwzględnieniu podeszłego wieku użytkownika przypuszcza, że wygaśnie ono
wkrótce z jego śmiercią (art.268 kc ), to stosowanie do oceny
opartej na tych pobudkach zawiera umowę nabycia własności
nieruchomości w formie aktu notarialnego, natomiast w razie
odmiennej oceny nie przystępuje do zawarcia tej umowy. 1 "
Ze zrozumiałych przyczyn najbardziej istotną rolę spełniają
notariusze dokonując wkładni prawa dla potrzeb sporządzonej
czynności notarialnej. Ze względu na aktualną i złożoną problematykę związaną z różnymi procesami uwłaszczenia i związane z
tym przejście własności nieruchomości z jednego podmiotu na
drugi, celowe wydaje się podkreślić utrwaloną już praktykę
ukształtowaną pod rządem ustawy z dnia 26 października 1971 r.
o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (Dz. U. Nr 27 poz.
252).
Chodzi mianowicie o znaczenie decyzji administracyjnej
stwierdzającej nabycie własności w trybie uwłaszczenia (art.l tej
ustawy), a więc decyzji o charakterze deklaratoryjnym w sytuacji,
gdy w księdze wieczystej jako właściciel wpisana jest inna osoba,
a zbywcą, których chce zawrzeć umowę przenoszącą własność
nieruchomości jest osoba, która uzyskała własność na podstawie
uwłaszczenia ( z mocy samego prawa ), ale do chwili sporządzenia
umowy nie została wydana decyzja stwierdzająca nabycie własności tej nieruchomości. 20
Trafne jest wyrażone na tym tle stanowisko, według którego w
takim przypadku sporządzenie umowy nie jest dopuszczalne.
Wspomniana decyzja jest jednym dokumentem, na którego pod-
23
REJENT NR 1, maj 1991 r
stawie można wykazać, że nabycie własności w trybie uwłaszczenia nastąpiło.
Ponadto ustalenie w tym zakresie należy nie do notariusza lecz
wyłącznie do organu uprawnionego do wydawania stosownego
orzeczenia ( decyzji czy postanowienia sądu). Z tego względu nie
jest również dopuszczalne dokonanie wpisu w księdze wieczystej
prawa własności na rzecz nabywcy w razie braku decyzji (postanowienia sądu) , jedynie na podstawie oświadczenia dotychczsowego właściciela wpisanego do księgi wieczystej lub nawet
zaświadczenia organu administracyjnego stwierdzającego istnienie przesłanek nabycia własności nieruchomości na podstawie
art. 1. ustawy uwłaszczeniowej. Treść przepisów art.15 cyt. ustawy oraz art.6 1 ustawy z dnia 26 marca 1982 r. wskazują, że
podstawą wpisu może być tylko decyzja uwłaszczeniowa bądź
orzeczenie sądu. -1
Z podobą sytuacją co do charakteru decyzji administracyjnej
mamy do czynienia na tle przepisu art.5 ustawy z dnia 10 maja
1990 r. - przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych (Dz. U. Nr 32, poz.
191 z późniejszymi zmianami )
oraz art.2 ust. 1 ustawy z dnia
29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i
uwłaszczeniu nieruchomości (jednolity tekst Dz. U. z 1991 r. nr 30
poz. 127). Uwłaszczenie wskazanymi w tych uregulowaniach nieruchomości następuje z mocy samego prawa, ale stwierdzenie to
musi zostać udokumentowane stosowną decyzją administracyjną
(art. 18 ust. 1 pierwszej ustawy oraz art. 2 ust. 3 drugiej ustawy ).
Do chwili wydania ostatecznych decyzji w przedmiotowym zakresie, notariusze - moim zdaniem - trafnie odmawiają sporządzania
jakichkolwiek czynności dotyczących mienia gminnego, a zwłaszcza sporządzenia umów sprzedaży odrębnych własności lokali w
domach wielorodzinnych i ustanowienia użytkowania wieczystego
na gruntach będących obecnie własnością gminy ( mienie komunalne ) ^ e z wykazania decyzją przejścia tej własności na rzecz
gminy.
Decyzja stwierdzająca uwłaszczenie na rzecz konkretnej
gminy i oznaczona ewidencyjnie nieruchomościami stanowi jedyny dowód nabycia przez gminę własności nieruchomości.
24
z CYWILNOPRAWNEJ PROBLEMATYKI CZYNNOŚCI NOTARIALNCH
6. Orzeczenie s ą d o w e i administracyjne j a k o przesłanki dokonania czynności notarialnej.
Do realizacji stanu faktycznego składającego się na dojście do
skutku czynności prawnej nie zawsze wystarczy złożenie przez
strony zgodnych oświadczeń woli, ale prawo wymaga nadto innych
jeszcze zdarzeń w postaci np.orzeczenia sądowego lub decyzji
administacyjnej. Powstaje wówczas problem wpływu tychże orzeczeń na ważność zawartej czynności prawnej ( najczęściej umowy
przenoszącej własność nieruchomości).
W praktyce notarialnej problem sprowadza się do "związania"
notariusza dokunującego czynności notarialnej przedmiotowym
orzeczeniem.
W szczególności chodzi o to, czy notariusz na podstawie art. 81
ustawy może odmówić dokonania czynności notarialnej z tej przyczyny, iż orzeczenie sądu ( decyzja ) jako przesłanka dojścia do
skutku tejże czynności zostało wydane sprzecznie z prawem, zatem i sporządzona przez niego umowa będzie nieważna (art.58 1
kc).
Nie wywołuje zasadniczych kontrowersji stanowisko, ukształtowane głównie przez orzecznictwo Sądu Najwyższego, iż notariusz nie jest uprawniony do kwestionowania prawomocnego
orzeczenia sądowego, które stanowi przesłankę zawarcia umowy
w formie aktu notarialnego. Niedopuszczalność kontroli merytorycznej orzeczenia sądowego Wynika z art. 365 1 k.p.c. i ustawa
nie czyni w tej mierze żadnego wyjątku. 24
W praktyce notarialnej można jednak spotkać się z sytuacjami,
w których orzeczenie sądowe wprawdzie "wiąże" notariusza mającego sporządzić umowę w formie aktu notarialnego, ale notariusz w granicach dokonywanej wykładni prawa mającego
zastosowanie do zawarcia umbwy, odmawia sporządzenia przedmiotowej czynności bądź też nie odmawia wprost w skuteczności
orzeczeniu sądowemu, ale jeżeli orzeczenie to jest tylko jedną z
przesłanek zawarcia umowy, wówczas odmawia sporządzenia
czynności z tej przyczyny, że nie zostały spełnione dalsze (inne
jeszcze) przesłanki wpływające na ważność czynności prawnej. W
obu przypadkach podstawą odmowy dokonania czynności jest art.
81 ustawy. Rozpatrzmy bliżej oddzielnie wskazane przypadki.
25
REJENT NR 1, maj 1991 r
Pierwszy stan faktyczny przedstawił się nstępująco. Rodzice
przekazali gospodarstwo rolne w zamian za rentę zatrzymując
budynki jako odrębna od gruntu własność na podstawie ustawy
emerytalnej z 1974 r. 25
W wyniku złożonego wniosku i dołączonej decyzji dla tej nieruchomości budynkowej została założona księga wieczysta. Następnie na podstawie umowy darowizny rodzice przenieśli własność
nieruchomości budynkowej na rzecz syna, po czym syn wraz z żoną
nabyli od Skarbu Państwa w trybie ustawy z dnia 12 marca 1958
r. o sprzedaży państwowych nieruchomości rolnych... nieruchomość, na której znajdował się budynek jako odrębna własność. Z
powodu rażącej niewdzięczności syna, rodzice odwołali darowiznę
i sąd zobowiązał obdarowanego, aby złożył oświadczenie woli w
przedmiocie przeniesienia własności budynków na darczyńców. W
tym stanie rzeczy rodzice załączając odpis prawomocnego wyroku
wystąpili do notariusza o wyznaczenie terminu sporządzenia aktu
notarialnego z synem, a w razie jego niestawiennictwa - o dokonanie właściwej czynności notarialnej, a nastepnie o wykreślenie w
dziale drugim księgi wieczystej obdarowanego jako dotychczasowego właściciela i wpis ich jako właścicieli.
Notariusz odmówił sporządzenia aktu notarialnego przenoszącego własność budynku na podstawie prawomocnego wyroku z
tym uzasadnieniem, że na nieruchomości gruntowej nie będącej
własnością Państwa, lecz syna jako osoby fizycznej nie można
ustanowić odrębnej własności budynku, która wiąże się z własnością gruntową.
•
W wyniku rozpoznania zażalenia na odmowę dokonania czynności notarialnej Sąd Najwyższy nie podzielił stanowiska notariusza i wyraził pogląd, według którego odwołanie darowizny
odrębnej własności budynków wyłączonych przez rolnika ze
względu na rażącą niewdzięczność obdarowanego nie stoi na przeszkodzie okoliczność, że wskutek nabycia przez obdarowanego od
Państwa gruntu, z którym budynki te są trwale związane, stały
się one jego częścią składową/ 1 '
Druga grupa sytuacji może nastąpić wówczas, gdy orzeczenie
sądowe stanowi jedną z wielu przesłanekskutkujących sporządzenie umowy w formie aktu notarialnego. Wyrażone w tej mierze
stanowisko Sądu Najwyższego jest potwierdzeniem trwałości
orzecznictwa przyjmującego, iż zezwolenie sądu opiekuńczego
26
z CYWILNOPRAWNEJ PROBLEMATYKI CZYNNOŚCI NOTARIALNCH
przewidziane w art. 101 1 k.r.o. na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wyłącza możliwość dokonania
przez notariusza kontroli zamierzonej czynności w zakresie objętym prawomocnym orzeczeniem sądowym. 2 '
Sama teza uchwały nie budzi zastrzeżeń. Ale jeżeli oprócz
orzeczenia sądowego, ustawa wymaga jeszcze spełnienia przez
stronę umowy innych przesłanek, którym nie może zadośćuczynić,
wówczas notariusz mający sporządzić akt notarialny, wprawdzie
nie poddaje ocenie samo orzeczenie sądu, jednak z innej przyczyny
wskazanej w ustawie, odmówi sporządzenia danej czynności notarialnej. Jakie zatem przypisać znaczenie takiemu orzeczeniu sądu.
Należy przyjąć, że po to sąd wydaje stosowane zezwolenie na
dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd, aby umożliwić dokonanie określonej czynności prawnej. W piśmniennictwie
podkreśla się, iż udzielając takiego zezwolenia, sąd ocenia również
jej legalność, tzn. dopuszczalność w świetle obowiązujących przepisów.
1
,
OQ
Oceny tej sąd dokonuje według stanu z daty orzekania.
Pominięcie przez sąd tej ostatniej właśnie przesłanki powoduje, iż w
rzeczywistości przedmiotowe orzeczenie jest zawieszone w próżni,
ponieważ nie może wywołać zamierzonych przez strony przyszłej
umowy skutków. Mamy w rezultacie do czynienia z taką sytuacją,
że wprawdzie notariusz nie kwestionuje samego orzeczenia sądu,
ale nie nada mu skuteczności w postaci istnienia koniecznej przesłanki powodującej zawarcie umowy i na podstawie art. 81 ustawy
odmówi dokonania czynności notarialnej z powodu braku dalszych
przesłanek skutkujących sporządzenie umowy w formie aktu
notariualnego.
Mniej wątpliwości wywołuje problem dopuszczalności oceny
decyzji administracyjnej jako przesłanki dokonania czynności notarialnej. Ukształtowane w tej mierze orzecznictwo Sądu Najwyższego zachowuje swoją pełną aktualność. 2 J Notariusz w ramach
dyspozycji art. 81 ustawy ma prawo i obowiązek badać, czy decyzja
stanowiąca podstawę sporządzenia umowy została wydana zgodnie z prawem. Realizacja funkcji jurysdykcji prewencyjnej pozwala notariuszowi na dokonanie samodzielnej oceny zgodności
decyzji z prawem. Pozytywnie należy odnotowć zrezygnowanie w
ustawie z ograniczeń kognicji notariusza, które przewidywał
27
REJENT NR 1, maj 1991 r
art.52 4 dotychczasowej ustawy. Było to rozwiązanie sztuczne i
praktycznie pozbawiające notariusza wpływu na przestrzeganie
zasady praworządności przy dokonywaniu czynności notarialnej.
7. Zakres i sposoby kontroli s ą d o w e j czynności notarialnych.
Jeżeli notariusz odmówił dokonania czynności notarialnej, powinien pouczyć osoby biorące udział w czynności o prawie i trybie
zaskarżania odmowy, a na jej pisemne żadanie dołączyć w terminie tygodnia uzasadnienie odmowy (art.82 ustawy). Na odmowę
dokonania czynności notarialnej osoba zainteresowana może
wnieść w terminie tygodnia zażalenie do sądu wojewódzkiego (art.
83 1 ustawy). Notariusz może, jeżeli uzna zażalenie za słuszne
dokonać czynności notarialnej. W tym wypadku nie nadaje zażaleniu biegu.
Przewidziane w ustawie unormowania nie wyczerpują możliwości "wzruszenia" czynności notarialnej, a zwłaszcza umowy
sporządzonej w formie aktu notarialnego, ani też nie są jedynym
sposobem "domagania"się sporządzenia przez notariusza czynności notarialnej.
Nie jest możliwe w tym miejscu przedstawienie pełnego zakresu kognicji sądu w sferze kontroli dokonanych bądź mających być
sporządzonych czynności notarialnych.
Dla konstrukcji niniejszych rozważań można jedynie wskazać
na niektóre wiążące się z tym zagadnieniem problemy i o tyle, o
ile nawiązują do cywilnoprawnych rozważań dotyczących czynności notarialnych.
Uwzględniając zażalenie w trybie postępowania przewidzianego w art. 83 1 ustawy sąd nie powinien nakazywać notariuszowi
dokonanie zaskarżonej czynności. Sentencja postanowienia sądu
powinna uchylić odmowę sporządzenia danej czynności z powodu
konkretnej przyczyny wskazanej przez notariusza w jego pisemnym uzasadnieniu odmowy. 30
"Wzruszenie" umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego
może nastąpić w procesie o ustalenie nieważności danej czynności
prawnej (art. 189 k.p.c.). Jeżeli do wniosku o wpis prawa do księgi
wieczystej została dołączona umowa sporządzona w tejże formie,
wówczas sąd w ramach postępowania z art. 46 ust. 1 ustawy o ks.
w. i hip. może odmówić wpisu w razie stwierdzenia nieważności
28
REJENT NR 1, maj 1991 r
PRZYPISY
1)
W.Osuchowski: Zarys rzymskiego prawa prywatnego, Warszawa 1962, s.231, a. Wolter: Prawo
cywilne, zarys części ogólnej (zaktualizowali uzupełnił J. Ignatowicz ) Warszawa 1986, s. 274,
Z.Radwański: Zarys części ogólnej prawa cywilnego, Warszawa 1979, s. 160, S. Grzybowski
( w : ) System prawa cywilnego, część ogólna, T. I. Ossolineum 1985, s. 475, W.Flume: Allgemeiner Teil des Burgerlichen Rechts. Das RechtsgeschaITt, Berlin - Heidelberg - N e w York 1975,
s.23.
2)
Wprawdzie Rzymianie nie ustalili technicznego określenia dla czynności prawnych ani też nie
rozwinęli w tym kierunku jakiejś teorii, nie mniej nowsza nauka wysunęła pojęcie czynności
prawnej ze źródeł rzymskich, W. Osuchowski: Zarys ... s. 232.
3)
Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. Pruwo o notariacie ( Dz.U.Nr 22 , poz. 91) • cyt. dalej jako
ustawa. Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. Przepisy wprowadzające ustawę - Prawo o notariacie
oraz o zmianie kodeksu postępowaniu cywilnego i ustawie o księgach wieczystych (Dz. U. Nr
22, poz. 92) - cyt. dalej jako p.w. ustawę. Należy podkreślić, iż laką samą techniką legislacyjną
jak uczyniono to w art. 1 1 ustawy, posługiwano się na gruncie poprzednich unormowań prawa
o notariacie (zob. art.5 1 ustawy z 1951 r. oraz art.l 1 ustawy z 1991 r.).
4)
B. Tymecki: Notariat i czynności notarialne, Białystok 1988, s.55.
5)
j.w. s.95.
6)
A.Wolter: Prawo cywilne... s. 305.
7)
E.Drozd: Problematyka formy czynności prwnych na tle art.77 kc , Studia prawnicze 1973, nr
38, s. 201 i n.
«
B. Tymecki: Notariat i czynności notarialne, Białystok 1988, s. 55.
8)
9)
Ocena prawidłowości sporządzenia aktu zuleży także od właściwej wykładni art. 92 1 - 3
ustawy. Na tle art. 92 1 pkt 8 ustawy aktualny jest pogląd Sądu Najwyższego, iż do ważności
aktu wystarcza uczynienie zastrzeżenia, że osoba biorąca udział w akcie nie podpisała go,
ponieważ nie umie czytać lub nie mogła złożyć podpisu. Nie jest natomiast konieczne zamieszczenie w akcie szczególnej wzmianki z jakiego powodu osoba ta nie inogła się podpisać,
post.SN z 4 grudnia 1973, III C R N 294/73 OSN CP 1974 nr U, poz. 93, wyrok SN z 6 marca
1980 r, II CR 574/79, O S P i K A 1981 r, nr 9 poz. 162.
1 0 ) E. Drozd: Problematyka formy... s. 216, M. Niedośpiał: Autonomia woli w części ogólnej prawa
cywilnego PiP 1984, nr 12, z. 64, A. Oleszko: Nowe prawo o notariacie, PiP 1989, nr 12, s. 54.
1 1 ) I. Kleniewska: Instytucje notariatu w wybranych państwach socjalistycznych i kapitalistycznych, Zeszyty Naukowe IBPS nr 29, Warszawa 1988, s. 47.
1 2 ) Kodeks postępowania cywilnego z komentarzem T. II. Warszawa 1989, s. 428 pkt 3.
1 3 ) Kodeks postępowania administracyjnego komentarz, Warszawa 1985, s. 156.
1 4 ) Kodeks postępowania cywilnego... jw. s. 433.
1 5 ) Uchwała SN z 20 października 1966 r, III CZP 83/66, OSN CP 1967, nr 7 - 8, poz. 119 z
krytycznym głosem J. Knapa: NP 1968, nr 3, s. 477.
1 6 ) Wyrok SN z 23 lipca 1982, III C R N 159/82 , OSN CP 1983, nr 4, poz. 57
1 7 ) M.Tomczak: notariusz, czyli strażnik własności, Rzeczpospolita z dnia 28 lutego 1991r. nr 50.
30
z CYWILNOPRAWNEJ PROBLEMATYKI CZYNNOŚCI NOTARIALNCH
1 8 ) Wyrok SN z 18 września 1984r. III A K N 14/84, O S N CP 1985 Nr 4, poz 61 oraz glosa do tego
wyroku M.Kępińskiego i A.Zielińskiego: NP 1986, Nr 6 s.88.
1 9 ) Ustawa ta z dniem 6 kwietnia 1982 r. została uchylona przez ustawę z dnia 26 marca 1982 r.
( D z . U . Nr 11, poz. 81 ).
2 0 ) Problem ten jest nadal aktualny na gruncie wydanego deklaratoryjnego orzeczenia sądowego
w przedmiocie uwłaszczenia w trybie art. 5 cyt. ustawy w przepisie 19.
2 1 ) E. Janeczko: wybrane zagadnienia na tle ustawy o uregulowaniu własności gospodarstw
rolnych, Zeszyty problemowo - analityczne 1972, Nr 25, s.52.
2 2 ) Chodzi również o art.44 i następne ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie terytorialnym
(Dz.U. Nr 16, poz.95 z późniejszymi zmianami).
2 3 ) Stanowisko notariusza odmawiającego sporządzenia przedmiotowej urnowy podzielił Sąd
Wojewódzki w Rzeszowie w orzeczeniu z dnia 5 kwietnia 1991 r. I CZ 42/91.
2 4 ) Uchwała SN z 3 czerwca 1966, III CZP 45/66 O S N CP 1966, Nr 11, poz.188, uchwała SN z 4
maja 1972, III CZP 25/72, OSN CP 1972 Nr 11, poz. 191, uchwała SN z 29, maja 1990 III CZP
29/90, O S P 1990 Nr 11 - 12 poz. 374.
2 5 ) Art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 29 maja 1974 r. o przekazywaniu gospodarstw rolnych na własność
Państwa za rentę i spłaty pieniężne (Dz. U. 21, poz. 118).
2 6 ) Uchwała SN z 27 lipca 1984, III CZP 38/84 OSN CP 1985, Nr 2 - 3 poz.27.
2 7 ) Uchwała SN z 29 maja 1990 r. 111 CZP 19/90 cyt. w przypisie 24.
2 8 ) J.Ignatowicz ( w : ) Kodeks rodzinny i opiekuńczy z komentarzem pod red. J.Pietrzykowskiego,
Warsawa 1990, s. 438 teza 14.
2 9 ) Potwierdzeniem tego kierunku orzecznictwa jest uchwała SN z 5 października 1990 r. I I I CZP
50/90 Pruwo i Życie 1991, Nr 14 s. 15.
3 0 ) B. Tymecki: Notariat... s. 182.
3 1 ) Uchwała SN z 12 kwietnia 1990 , III CZP 14/90, Wokanda 1990, Nr 13, s.8.
31