docFN26 inside.indd
download 
Reklamacja Transkrypt
FN26 inside.indd
RYNEK FINANSOWANIA NIERUCHOMOŚCI Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia dochodowego W poprzednim numerze kwartalnika opisano proces wyceny nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Wspomniano w nim również, iż zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny nieruchomość można wycenić za pomocą jednego z czterech dostępnych podejść: porównawczego, dochodowego, kosztowego lub mieszanego. Niniejszy artykuł będzie więc kontynuacją opisu metod wyceny, ze szczególnym uwzględnieniem podejścia dochodowego. Mariusz Zabielski doktorant w Kolegium Nauk o Przedsiêbiorstwie, Katedra Inwestycji i Nieruchomości Szko³y G³ównej Handlowej, rzeczoznawca maj¹tkowy 34 finansowanie nieruchomości • marzec 2011 Podejście dochodowe zgodnie z Art. 153 ust 2. Ustawy o gospodarce nieruchomościami „polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód.” Inną w wycenie nieruchomości) mówiący, iż „podejście dochodowe jest stosowane w przypadku określenia wartości nieruchomości generujących dochód bądź stwarzających możliwość osiągania dochodu, przy założeniu, że dochód jest podstawowym czynnikiem wpływającym na wartość tych nieruchomości.” W obu przytoczonych fragmentach definicję przedstawia punkt 1.2. Noty wartość nieruchomości jest ściśle Interpretacyjnej nr 2 (Zastosowanie uzależniona od przewidywanego podejścia dochodowego dochodu. W zależności od tego EDB PDB (100% p) ZARZĄDZANIE RYZYKIEM WIERZYTELNOŚCI WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI HIPOTECZNYCH TABELA 1. Metody oraz techniki szacowania nieruchomości w podejściu dochodowym. Podejście Dochodowe Metoda Technika Inwestycyjna Kapitalizacji prostej Zysku Dyskontowania strumieni pieniężnych 1. Określenie wpływu użytkownika (WU) w DON działalności operacyjnej EDB WO prowadzonej na nieruchomości; 2. Obliczenie dochodu brutto użytkownika (DBU) PDB P S 12mies. DBU WU KOU PDB P S 12mies. S – wpływy z czynszów i wpływy w jaki sposób będzie on obliczany wyróżnia się dwie metody wyceny: pozaczynszowe. Gdzie: metodę inwestycyjną, w której podstawą obliczenia dochodu z nieruchomości są głównie wpływy czynszowe (najem, dzierżawa i inne prawa do nieruchomości) oraz poza czynszowe (parkingi, bankomaty, plansze reklamowe, anteny telefonii do wyceny takich obiektów jak: PDB – potencjalny dochód brutto, p – straty w dochodach wynikające DON EDB WO EDB PDB (100% p) spowodowane pustostanami. np. z zaległości czynszowych lub metodę zysków, w której z prowadzeniem działalności, są to np. koszty zakupu towarów, materiałów i usług, płace personelu wraz Gdzie: handlowe, itp. do których zalicza się wydatki związane EDB 100% . p) PDB PDB P S(12mies komórkowej, itp.). Stosuje się biurowce, magazyny, pawilony WU – wpływy EDB użytkownika PDB (100% p) KOU – koszty operacyjne DONU DBU użytkownika, WO 2. Efektywny dochód brutto (EDB) DON EDB koszty WO z narzutami, kosztyreklamy, związane z odtworzeniem majątku 1 DON itp. WR trwałego, Do kosztów operacyjnych WR DON WK R lub użytkownika nie wlicza się amortyzacji, kosztów finansowych oraz podatku dochodowego. podstawą obliczenia dochodu z nieruchomości jest część dochodu z działalności gospodarczej DBU WU KOU 3. Dochód operacyjny netto (DON) prowadzonej na nieruchomości. Do 3. Obliczenie dochodu operacyjnego 1 netto użytkownika 1 1 DBU WU KOU W R DON1 DON2 (DONU) DONn RV 2 (1 r ) (1 r ) (1 r ) n (1 DON EDB WO typowych obiektów wycenianych z wykorzystaniem tej metody należą: hotele, stacje benzynowe, kina, restauracje, obiekty sportoworekreacyjne, itp. W metodzie inwestycyjnej źródłem informacji o wysokości dochodów z nieruchomości są dane rynkowe. Inaczej jest przypadku metody zysków, gdzie dodatkowym źródłem informacji oprócz wspomnianych danych rynkowych są również dane z szacowanej nieruchomości. EDB – efektywny dochód brutto, Rzeczoznawca majątkowy wykorzystując do wyceny Gdzie: DONU DBU WO DBU WU KOU m.in.: podatek od nieruchomości, WO – wydatki operacyjne obejmujące DBU – dochód brutto użytkownika, opłaty za użytkowanie wieczyste, opłaty za media, koszty zarządzania, koszty ubezpieczenia i ochrony, WR WO – wydatki operacyjne, które 1 R lub w metodzie inwestycyjnej. DONsięna zasadach określonych wylicza W DON W R K nakłady na konserwację. Do wydatków 1 również DON WR operacyjnych należy WRdodać DON WK DONU DBU WO lubzwiązany 4. Obliczenie dochodu operacyjnego R nakład średni roczny z powtarzającymi się regularnie Metoda inwestycyjna DONU DBU WO Gdzie: netto właściciela nieruchomości wydatkami na wymianę elementów (DON) z udziału właściciela podatku dochodowego, spłat rat (DONU). 1 nieruchomości 1 w dochodzie 1 stałego wyposażenia. Nie zalicza się W R DON1 DON2 DONn RV 2 użytkownika operacyjnym netto natomiast: opłat amortyzacyjnych, (1 r ) (1 r ) (1 r ) n (1 1 1 1 od DON W1 R 1 kapitałowych 2 i 1odsetkowych WDON W Zarówno w przypadku metody DON DON W RV R nDON K R 2 n n powinien obliczyć kolejno: lub R(1 pożyczek, (1 rkredytów ) r) r) ( 1 r ) lub nakładów(1 na inwestycyjnej jak i metody zysków nieruchomości metodę inwestycyjną remonty, przekraczających bieżącą 1. Potencjalny dochód brutto (PDB) PDBPPSS12mies 12mies.. PDB W R DON1 Gdzie: P – powierzchnia wycenianej nieruchomości dbałość o stan techniczny i standard użytkowy. zaleca się, aby do kapitalizacji dochodu wykorzystać dochód operacyjny netto. W zależności od jego zmienności rzeczoznawca majątkowy ma do dyspozycji dwie techniki kapitalizacji 1 Metoda zysków 1 1 1 DON2 DONn RV dochodu:n (1 r )Postępowanie (1 rw) 2przypadku (1 r ) n (1 r ) zastosowania metody zysków, mające na celu określenie dochodu operacyjnego netto jest następujące: technika kapitalizacji prostej technika dyskontowania strumieni dochodów EDBPDB PDB(100 (100% %pp)) EDB 35 finansowanie nieruchomości • marzec 2011 EDB PDB (100% p) DON EDB WO RYNEK FINANSOWANIA NIERUCHOMOŚCI DON EDB WO WU Technika kapitalizacji DBU prostej jest stosowana przez rzeczoznawcę KOU Gdzie: WR – wartość rynkowa nieruchomości, majątkowego w przypadku, gdy DON1–n – dochód operacyjny netto z przeprowadzonej analizy wynika, iż w poszczególnych latach prognozy, dochód uzyskiwany z nieruchomości jest stabilny w nieskończenie RV – wartość rezydualna DBU WU KOU DONU DBU WO długim okresie (zmiany wynikające z zachowań rynku nieruchomości, r Wartość rynkową nieruchomości – stopa dyskontowa, wyznaczana poprzez korektę rynkowych można określić według wzoru: LITERATURA stóp kapitalizacji, uwzględniając spodziewane zmiany dochodów 1 WR DON R lub cen nieruchomości po okresie WRi (lub) DON WK lub 1 N R ... z końca okresu prognozy, uwzględnia się w stopie kapitalizacji). DONU DBU WO ON2 nieruchomości, będąca jej wartością Instytut Dyplomowanych Rzeczoznawców RICS (The Royal Intitution of Chartered Suveyors). Od 2 maja bieżącego roku będzie obowiązywał nowy The Red Book. 1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomości (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2693 z późn. zm.). prognozy. Określając poziom stopy 2. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny. dyskontowej uwzględnia się różnicę 3. J. Dydenko, „Szacowanie nieruchomości”, Wolters Kluwer Polska – ABC, 2006. w poziomie ryzyka osiągania dochodów z nieruchomości będącej przedmiotem PDB P S wyceny 12miesoraz . nieruchomości, dla W DON W których wyznaczono odpowiednie R K lub 1 1 1 1 stopy dyskontowe. W sytuacji, gdy na W R DON1 DON2 DONn RV 2 n n analizowanym rynku nieruchomości (1 r ) (1 r ) (1 r ) Gdzie: (1 r ) WR – wartość rynkowa nieruchomości, DON – dochód operacyjny netto, brak jest wystarczających danych, stopę dyskontową ustala się na podstawie stóp dyskontowanych EDB PDB (z100 % p) długoterminowych inwestycji 1 R – stopa kapitalizacji, 1 określana jako 1 dochodu DONnoperacyjnego RVnetto, n 2 n iloraz (1 r ) (1 r ) (1 r ) możliwego do uzyskania na rynku, charakteryzujących się porównywalnym ryzykiem. i ceny rynkowej nieruchomości. Przy Opisana metodyka wyceny ustaleniu stopy kapitalizacji należy nieruchomości przy zastosowaniu uwzględnić różnicę w poziomie ryzyka podejścia dochodowego opiera się na DON EDB WO Powszechnych Krajowych Zasadach pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami stanowiącymi Wyceny. Należy mieć również przedmiot analizy stóp procentowych. świadomość, iż istnieją inne metodyki, WK – współczynnik kapitalizacji. często zbliżone do opisywanej, które są przedstawione w standardach międzynarodowych, takich jak: DBU WU KOU W przypadku, gdy w okresie prognozy zakłada się zmienne poziomy strumieni dochodów, wynikające z prowadzonych lub planowanych działań na nieruchomości, bądź z umów obciążających nieruchomość, Międzynarodowe Standardy Wyceny IVS (The International Valuation Standards) opracowane przez Międzynarodowy Komitet Standardów Wyceny IVSC (The Valuation Standards DONU DBU International WO rzeczoznawca majątkowy do określenia wartości rynkowej nieruchomości stosuje technikę dyskontowania strumieni dochodów. Wartość nieruchomości jest wówczas równa sumie zdyskontowanych 1 strumieni dochodów nieruchomości WR z DON lub powiększona o zdyskontowaną R wartość rezydualną nieruchomości. Wartość nieruchomości w technice dyskontowania strumieni dochodów obliczana jest według wzoru: W R DON1 Council ) Europejskie Standardy Wyceny EVS 2009 (European Valuation Standards) edycja 6 tzw. The Blue Book, opracowane przez Europejską Grupę Stowarzyszeń W DON W finansowanie nieruchomości • marzec 2011 Artykuł ma na celu przybliżenie czytelnikom metodyki wyceny nieruchomości przy zastosowaniu podejścia dochodowego zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny, a w szczególności z Notą Interpretacyjną nr 2 „Zastosowanie podejścia dochodowego w wycenie nieruchomości.” Podejście dochodowe jest stosowane w przypadku, gdy dochód z nieruchomości jest podstawowym czynnikiem wpływającym na jej wartość. W ramach podejścia dochodowego stosuje się dwie metody wyceny: inwestycyjną i zysków, a w zależności od zmienności dochodu, wyróżnia się techniki: kapitalizacji prostej i dyskontowania strumieni dochodów. R K Rzeczoznawców Majątkowych TEGoVA (The European Group of Valuers’ Associations) Standardy wyceny RICS – Global and UK opracowane przez Królewski 1 1 1 1 DON2 DONn RV (1 r ) (1 r ) 2 (1 r ) n (1 r ) n 36 STRESZCZENIE SŁOWA KLUCZOWE wycena nieruchomości podejście dochodowe Powszechne Krajowe Zasady Wyceny ZARZĄDZANIE RYZYKIEM WIERZYTELNOŚCI WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI HIPOTECZNYCH ABSTRACT The press article aims to familiarize readers the methodology of valuation property using the income approach according to the General National Principles of Valuation, in particular with the Interpretative Note no 2 „Application of the income approach in the valuation property”. The income approach is applied in case of the situation when the property income is a key factor affecting its value. Within the framework of the income approach two methods of valuation are applied: investment and profit, and depending on the income variability there are the following techniques that we can distingue: straight capitalization and discounting of revenue stream. KEY WORDS real estate appraisal/valuation Income Approach the National Common Valuation Rules
