BBI Development NFI

DOM MAKLERSKI PKO BP
BBI Development NFI
Poniedziałek
14.07.2008
Analitycy
Hanna Kędziora
521-79-43
Michał Sztabler
Ludomir Zalewski
521-79-13
521-79-17
Marcin Sójka
Michał Janik
Bartosz Arenin
521-79-31
521-79-41
521-87-23
Przemysław Smoliński
521-79-10
Zespół Klientów Instytucjonalnych
Artur Szymecki
521-82-14
Notka informacyjna
Piotr Dedecjus
Katarzyna Patora-Kopeć
521-91-39
521-79-96
Piotr Gawron
Leszek Iwaniec
Dariusz Andrzejak
521-91-50
521-82-13
521-91-39
Maklerzy giełdowi
Mariusz Musiał
521-78-39
Informacje i komentarze zawarte w niniejszym raporcie nie stanowią rekomendacji w rozumieniu Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 19 października 2005 roku w
sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, ich emitentów lub wystawców. DM PKO BP nie ponosi odpowiedzialności za
decyzje inwestycyjne podjęte na podstawie informacji zawartych w niniejszym opracowaniu.
Spółka opublikowała wycenę portfela projektów developerskich realizowanych przez podmioty celowe,
których działalność finansowana jest przez BBI Development. Wycena została sporządzona przez firmę Knight
Frank (KF), uznanego międzynarodowego doradcę na rynku nieruchomości. KF oszacował wartość przyszłego
zysku z wszystkich projektów BBD Dev. (a jest ich 9) na 608 mln zł. Bieżąca wycena portfela nieruchomości
(liczona jako wartość gruntów, gdyż na większości inwestycji prace budowlane nie zostały jeszcze rozpoczęte)
to ponad 580 mln zł. Wartość ta została obliczona jako różnica między spodziewanymi przychodami z projektów a kosztami budowy, powiększonymi o marżę 20% (lub 15% dla projektów komercyjnych).
typ projektu
(Komercyjny/
Mieszkaniowy)
PD 1 (W-wa, ul Kopernika, d. kino Skarpa)
pow.
użytkowa
średnia
wartość
łaczne
cena
1 mkw.
projektu
koszty
zysk dla
SPV
K/M
8 345
21 625
180,5
108,5
72,0
PD 2 (W-wa, Rynek Nowego Miasta, d. kino Wars)
M
2 360
23 644
55,8
31,0
24,8
PD 3 (W-wa, ul. Dolna)
M
4 056
10 962
44,5
28,8
15,7
PD 4 (W-wa, ul. Bocheńska)
M
8 280
12 261
101,5
69,9
31,7
PD 5 (W-wa, ul. Puławska, d. Supersam)
K
51 468
13 914
716,1
507,4
208,7
PD 6 (W-wa, ul. Ząbkowska, d. wytwórnia wódek Koneser)
K/M
70 187
9 057
635,7
548,4
87,3
PD 8 (Dziwnów, ul. Kaprala Koniecznego)
M
25 802
11 427
294,8
246,6
48,3
PD 9 (Poznań-Kiekrz, ul. Nad Jeziorem)
M
5 605
10 271
57,6
50,6
6,9
PD 10 (Szczecin-Sienno, ul. Łączna/Wkrzańska)
RAZEM
M
99 170
275 272
6 804
10 031
674,7
2 761,2
561,2
2 152,4
113,5
608,8
Źródło: BBI Development NFI, DM PKO BP SA
Jak już pisaliśmy w czwartkowym komentarzu porannym, powyższe szacunki dotyczą wartości aktywów
brutto, tj. nie uwzględniają bieżącej sumy zobowiązań. Ponadto obu przypadkach (tj. przy zysku netto jak i wartości aktywów na dziś) nie został dokonany podział wyniku (wartości) przypadający BBI Dev. Deweloper realizuje większość projektów we współpracy z innymi partnerami (inwestorami finansowymi oraz firmą Juvenes).
Podział spodziewanego zysku między obu partnerów określony jest specjalnym algorytmem, którego zastosowanie obniża otrzymane przez KF wyceny. Poniżej prezentujemy zestawienie obrazujące bieżąca wycenę poszczególnych projektów, uwzględniające już zadłużenie oraz specyfikę podziału zysku.
wartość bieżąca
kredyt
wartość po spłacie
21,500
59,238
BBI Dev.
12,262
PD 2 (W-wa, Rynek Nowego Miasta, d. kino Wars)
26,084
1,500
24,584
14,887
PD 3 (W-wa, ul. Dolna)
14,035
0,000
14,035
9,072
PD 4 (W-wa, ul. Bocheńska)
33,501
11,201
22,300
12,300
PD 1 (W-wa, ul Kopernika, d. kino Skarpa)
PD 5 (W-wa, ul. Puławska, d. Supersam)
kredytu
wartość dla
wg KF
80,738
212,183
0,000
212,183
139,341
PD 6 (W-wa, ul. Ząbkowska, d. wytwórnia wódek Koneser)
76,301
23,750
52,551
52,551
PD 8 (Dziwnów, ul. Kaprala Koniecznego)
49,760
11,799
37,961
37,961
PD 9 (Poznań-Kiekrz, ul. Nad Jeziorem)
11,490
7,767
3,723
3,723
PD 10 (Szczecin-Sienno, ul. Łączna/Wkrzańska)
78,670
58,500
20,170
20,170
582,761
136,017
446,744
302,268
RAZEM
Źródło: BBI Development NFI, DM PKO BP SA
Projekty PD1 – PD6 realizowane są wspólnie z partnerami, stąd uczestniczą oni w podziale dochodu. W
przypadku inwestycji realizowanych poza Warszawą, BBI Dev. jest jedynym beneficjentem. Poniżej prezentujemy udziały poszczególnych grup inwestorów.
NOTKA INFORMACYJNA
DOM MAKLERSKI PKO BP
Gotówka po sprzedaży nieruchomości
582,761
Gotówka po potrąceniu kredytów i innych zobowiązań
Zwrot zaangażowanego kapitału
446,744
BBI Dev.
3,286
292,350
BBI Dev.
Wypłaty gotówkowe łącznie
151,108
inni finansowi
Gotówka po zwrocie kapitału
Podział dochodu (po zwrocie kapitału)
14.07.2008
151,160
inni finansowi
16,721
Juvenes
124,470
BBI Dev.
302,268
inni finansowi
Juvenes
20,007
124,470
Źródło: BBI Development NFI, DM PKO BP SA
BBI Development NFI realizuje wszystkie inwestycje za pomocą spółek celowych mających formą spółek
komandytowych lub komandytowo-akcyjnych. Podatek dochodowy od wyników tychże spółek płacony jest na
poziomie partnerów spółki (czyli na poziomie BBI Development NFI). Ponieważ jednak BBI Dev. ma status NFI,
jest objęty zwolnieniem z podatku dochodowego od sprzedaży akcji oraz udziału w zyskach podmiotów krajowych (stan prawny na dziś). Można więc założyć, że całkowita wyliczona powyżej wartość gotówki będzie mogła być rozdysponowana pomiędzy akcjonariuszy BBI Dev. Nie uwzględniamy tu dodatkowych kosztów likwidacyjnych, w tym kosztów rozwiązania już zawartych umów. Spółka nie podaje jakie są to koszty.
Gotówka dla BBI Dev. z likwidacji spółek celowych
302,268
Bieżąca gotówka w BBI Dev. i spółkach celowych
15,665
Zobowiązania z tytułu obligacji BBI Dev. i pozostałe
Gotówka po spłacie zobowiązań
Liczba akcji BBI Dev.
Wartość likwidacyjna / akcję
40,816
277,117
245 735 320
1,13
Aktualny kurs giełdowy
0,70
Potencjał wzrostu
61%
Źródło: BBI Development NFI, DM PKO BP SA
BBI Dev. jest jak dotychczas jedynym deweloperem, który zdecydował się na zlecenie sporządzenia wyceny aktywów niezależnemu ekspertowi i opublikowanie wyników tych analiz. Ale jest też jednym z niewielu
deweloperów notowanych na GPW, który praktycznie jeszcze nie rozpoczął sprzedaży swoich projektów. Musiał więc w inny sposób przekonać inwestorów, że jego wartość jest zdecydowanie wyższa niż bieżąca wycena
rynkowa.
Powyższa wycena ma charakter szacunkowy i sporządzona została na bazie wycen dokonanych
przez firmę Knight Frank. Obrazuje ona jedynie bieżącą wartość portfela nieruchomości BBI Development, nie uwzględnia potencjalnych dochodów z tytułu realizacji wszystkich planowanych inwestycji. Wniosek jest taki: obecna wartość likwidacyjna aktywów netto przypadająca na akcjonariuszy BBI
Dev. wynosi 1,13 zł, czyli o ponad 60% więcej niż bieżący kurs giełdowy.
Metodologia stosowana przez KF została omówiona w opublikowanym przez BBI Dev. „Wyciągu z analizy
i wyceny portfela inwestycyjnego”. Analitycy tej agencji przyjęli założenie, że potencjalny inwestor zainteresowany zakupem działki będzie skłonny zapłacić za nią tyle, aby po uwzględnieniu wszystkich kosztów jego zysk
wyniósł 20% (15% przy obiektach komercyjnych) kosztów budowy. Nie podejmujemy się oceny zastosowanej
metodologii oraz przyjętych założeń.
Michał Sztabler
2