Więcej - Reduto Partners

14
RYNEK FINANSOWANIA NIERUCHOMOŚCI | Instrumenty finansowania nieruchomości
Rozwój funduszy
nieruchomościowych
inwestujących w dochodowe
obiekty handlowe detalicznych
sieci spożywczych
Development of real estate investment
funds investing in generating profit
properties rented by retail food chains
FN marzec 2016 | nr 46
Instrumenty finansowania nieruchomości
15
| RYNEK FINANSOWANIA NIERUCHOMOŚCI
W ciągu ostatnich dwóch lat wśród polskich funduszy inwestycyjnych można
zaobserwować powstawanie funduszy nieruchomościowych, wśród nich
także funduszy inwestujących w dochodowe nieruchomości. Certyfikaty
funduszy kierowane są do indywidualnych inwestorów. Fundusze zbierają
kapitał na finansowanie projektów deweloperskich (mieszkaniowych
lub komercyjnych) oraz na nabywanie już działających nieruchomości,
które generują stabilny dochód. Warto też zwrócić uwagę na możliwości
inwestycji w obiekty handlowe detalicznych sieci spożywczych.
Jest kilka przyczyn wzrostu zainteresowania inwestycjami w nieruchomości wśród zarządzających
funduszami. Zarówno inwestorzy, jak
i Towarzystwa Funduszy Inwestycyjnych nieustannie szukają rynków,
na których można realizować zyski.
Dzisiaj zainteresowanie przesuwa się
w stronę aktywów, jakim są nieruchomości, ze względu na rozwój rynku
i jego dobre perspektywy. Czynnikiem, który stymuluje zainteresowanie
inwestorów funduszami innymi niż
tradycyjne fundusze akcyjne czy
społeczeństwa i chęć dywersyfikacji inwestycji, tzn. rozłożenie lokat
np. między fundusz akcji i fundusz
nieruchomości. Dodatkowo, spadek
indeksów giełdowych i wycofanie
FOTO: ARCH. PRYWATNE
obligacyjne, jest wzrost zamożności
części zainwestowanego kapitału
Wojciech Jabłoński
z tego typu inwestycji motywuje do
Ekspert rynku funduszy
inwestycyjnych.
Partner zarządzający
Reduto Partners.
szukania produktów bezpiecznych,
a jako takie postrzegane są fundusze
nieruchomości.
Powstawanie funduszy inwestujących
w nieruchomości jest naturalną konsekwencją rozwoju rynku funduszy
inwestycyjnych w Polsce. W pierwszych latach działania funduszy
inwestycyjnych powstawały głównie
W kolejnych latach powstawały fundusze inwestujące w surowce, waluty,
rynki wschodzące etc. Powstawały
fundusze inwestujące w alternatywne
klasy aktywów, np. w wino czy działa
FOTO: FOTOLIA
sztuki.
Pierwsze fundusze inwestujące
w nieruchomości powstały 10–12 lat
temu. Tworzone były przez bankowe
FOTO: ARCH. PRYWATNE
fundusze akcji i obligacji skarbowych.
Mariusz Zabielski
Ekspert rynku
nieruchomości handlowych.
CCIM, wykładowca
akademicki SGH i PW,
rzeczoznawca majątkowy.

16
RYNEK FINANSOWANIA NIERUCHOMOŚCI | Instrumenty finansowania nieruchomości
TFI BZWBK czy BPH. Najbardziej
podmiotów na wzór amerykańskich
funduszu inwestycyjnego zamknię-
znany fundusz Arka, zaczynał swoją
i europejskich REIT (Real Estate
tego. Fundusz jest bezpieczną formą
działalność inwestycyjną przed
Investment Trust). Tego typu insty-
zbierania kapitałów ze względu na
załamaniem rynku, tj. przed kryzysem
tucje, zorganizowane w formie noto-
nadzór KNF nad rynkiem. Dodatkowo,
lat 2008/2009. Z tego powodu fundusz
wanych publicznie spółek akcyjnych
fundusz jest ustawowo zwolniony
nie mógł się pochwalić wynikami
zwolnionych z podatku dochodowego
z podatku CIT, a podatek pojawia się
inwestycyjnymi. Ta sytuacja spowo-
i zobowiązanych do wypłaty swoich
tylko raz, w momencie dystrybucji
dowała zatrzymanie rozwoju seg-
dochodów, są bardzo rozpowszech-
dochodu do uczestników funduszu.
mentu rynku funduszy nieruchomości
nioną na zachodzie formą wspólnego
Na podstawie statutu można zapew-
na kolejne lata. Dodatkowo, dobra
inwestowania w nieruchomości.
nić, aby określony procent dochodu
koniunktura giełdowa a co za tym
Należy podkreślić, że REIT-y inwe-
funduszu był dystrybuowany do
idzie, rozwój funduszy akcji i obligacji,
stują w nieruchomości dochodowe,
uczestników. Jednocześnie należy
nie wymuszał tworzenia funduszy
tzn. w gotowe i wynajęte obiekty.
podkreślić, że taka konstrukcja nie
inwestujących np. w nieruchomości.
Taki model działania został przyjęty
zapewnia płynności na certyfikatach,
Dzisiaj sytuacja rynkowa się zmieniła
w celu minimalizacji ryzyka związa-
ponieważ fundusz dokonuje wykupu
i zarówno Towarzystwa Funduszy
nego z typowymi projektami budowy
certyfikatów w ściśle określonych
Inwestycyjnych, jak i sami inwestorzy
i komercjalizacji nieruchomości.
dniach wykupu.
poszukują bezpiecznych lokat.
Obecnie w polskich przepisach nie
Alternatywą dla funduszu jest utwo-
Pojawienie się impulsów do rozwoju
ma konstrukcji prawnej analogicznej
rzenie publicznej spółki akcyjnej. Taki
funduszy nieruchomościowych będzie
do tego, czym jest REIT na zachodzie.
model gwarantuje przejrzystość, jaką
zapewne przyczynkiem do wznowie-
Konstrukcję podobną można osiągnąć
zobowiązane są stosować podmioty
nia dyskusji nt. stworzenia w Polsce
na dwa sposoby. Pierwszy sposób
giełdowe, ale jednocześnie brak jest
regulacji dotyczących działania
jest możliwy dzięki wykorzystaniu
nadzoru KNF nad samym podmiotem.
TABELA 1.
Aktywa funduszy nieruchomościowych na dzień 31.12.2015 r. według danych Izby Zarządzających Funduszami i Aktywami.
Nazwa funduszu
Wielkość aktywów w PLN na 31.12.2015 r.
Data utworzenia funduszu
SKARBIEC – RYNKU NIERUCHOMOŚCI FIZ w likwidacji
60 932 314
2004 listopad
BPH FIZ Sektora Nieruchomości 2
b.d.
2008 lipiec
PKO Nieruchomości Komercyjnych – FIZAN
62 996 489
2015 luty
Kompleksowe Rewitalizacje i Odbudowa Polskich Kamienic FIZAN
50 541 654
2015 sierpień
TRIGON PROFIT XI FIZ
24 831 678
2015 grudzień
IPOPEMA Rynku Mieszkaniowego FIZAN w likwidacji
32 431 952
2010 listopad
Murapol FIZ Mieszkaniowy
34 306 891
2014 listopad
TRIGON PROFIT III FIZ
33 352 582
2015 marzec
Arka BZ WBK Fundusz Rynku Nieruchomości 2 FIZ w likwidacji
31 148 123
2008 sierpień
Skarbiec Dochodowych Nieruchomości FIZAN
39 128 086
2014 czerwiec
BPH FIZ Sektora Nieruchomości
b.d.
2005 sierpień
REINO Dywidenda 2 FIZ
10 417 500
2015 maj
Sezam Dochodowych Nieruchomości FIZAN
17 272 758
2013 lipiec
AGIO Nieruchomości Komercyjnych FIZ AN
29 117 740
2014 czerwiec
Investor Property FIZ
3 517 608
2010 lipiec
REINO Dywidenda FIZ
53 803 283
2014 sierpień
Real Estate Income Assets FIZAN
88 999 865
2013 maj
SUMA
572 798 521
Źródło: opracowanie własne.
FN marzec 2016 | nr 46
Instrumenty finansowania nieruchomości
Dodatkowo, spółka akcyjna jest opo-
loma rodzajami ryzyka, tak jak typowa
datkowana, a więc dochód akcjona-
działalność deweloperska.
riuszy będzie niejako opodatkowany
Klasyczny model funduszu inwestu-
podwójnie: na poziomie spółki i na
poziomie akcjonariusza.
Od kilku lat toczy się w Polsce
publiczna dyskusja na temat wprowadzenia REIT do porządku prawnego.
Wielu ekspertów wierzy, że tak się
stanie w ciągu następnych 2–3 lat.
W marcu 2016 roku pojawiła się
zapowiedź spółki Reino Dywidenda
Plus na temat planów upublicznienia jej. Spółka ma nadzieję zostać
pierwszym polskim quasi-REITE-em.
Spółka będzie inwestować w dochodowe nieruchomości, a jej statut
będzie zakładał obowiązek wypłat
dywidendy pochodzącej z dochodu
z nieruchomości.
Warto zwrócić uwagę, że zagraniczne
REIT-y są bardzo aktywne na polskim rynku nieruchomości w prawie
wszystkich jego segmentach. Inwestycje w REIT na zachodzie traktowane
są jak fundusze emerytalne. Obecnie
polskie fundusze emerytalne nie
angażują się w rynek nieruchomości. Zapewne i ta regulacja zostanie
niebawem zmieniona ze względu na
bezpieczeństwo lokat, jakimi są dobre
nieruchomości dochodowe.
W Polsce w ciągu ostatnich dwóch
lat powstały dwa typy funduszy inwe-
zakłada nabywanie gotowych nieruchomości, które są wynajęte i generują dochód dla funduszu, który jest
dystrybuowany do uczestników funduszu. Taki model działania zapewnia
minimalizację ryzyka związanego
z dewelopementem projektu i komercjalizacji. Przykładem takich funduszy
są fundusze inwestujące w biurowce,
tj. REINO Dywidenda FIZ oraz REINO
2 Dywidenda FIZ. Oba podmioty
kupiły wynajęte budynki biurowe od
firmy Skanska. Inny przykład to Real
Estate Income Assets FIZAN, który
nabył portfel 39 nieruchomości handlowych zlokalizowanych przy głównych ulicach handlowych w Polsce
(nieruchomości typu high-street).
Sprzedającym była grupa Capital
Biedronka
2667
2587
Lidl
578
547
Kaufland
202
182
Polomarket
280
440
Netto
354
334
Intermarche
230
217
Piotr i Paweł
134
115
Mila
188
0
Aldi
106
94
Stokrotka
327
247
Źródło: opracowanie własne.
pochodzących z czynszów z wynajmo-
zarówno te, które realizują projekty
wanych powierzchni. Szybki rozwój
deweloperskie, jak i te, które czerpią
sieci spożywczych w Polsce był
zysk z najmu nieruchomości, nie jest
możliwy dzięki korzystnemu splotowi
duża. Można być pewnym, że poja-
wielu okoliczności, takich jak: przy-
wią się kolejne fundusze obu typów.
stąpienie Polski do Unii Europejskiej,
Według danych Izby Zarządzających
dynamiczny rozwój gospodarczy
Funduszami i Aktywami na koniec
roku 2015 suma aktywów w funduszach nieruchomościowych wynosiła
Polski, dostępność stosunkowo tanich
gruntów wynikająca m.in. z załamania w latach 2008/2009 rynku nieruchomości oraz wzrost popularności
robienia zakupów w obiektach sieci
jącym sektorem rynku nieruchomo-
spożywczych.
ści są inwestycje w nieruchomości
Struktura właścicielska nieruchomo-
budynków mieszkalnych, to np. Mura-
handlowe detalicznych sieci spo-
pol FIZ Mieszkaniowy i Trigon Profit
żywczych operujących w obiektach
III FIZ. Inny przykład funduszy nieru-
o powierzchni sali sprzedaży miesz-
chomościowych to Retail Parks Fund
czącej się w przedziale od 400 do
FIZ, realizujący obiekty komercyjne.
2000 m 2. Ten segment jest bardzo
Dominują fundusze tworzone przy
atrakcyjny ze względu na stopy zwrotu
z inwestycji, wyższe niż w galeriach
rem w celu realizacji kolejnych pro-
handlowych czy biurowcach.
jektów tego podmiotu. Należy zwrócić
W ciągu ostatnich lat można było
samym, co realizują REIT-y. Tego
2014 r.
w fundusze nieruchomościowe,
Zdaniem autorów, bardzo interesu-
uwagę, że taka formuła nie jest tym
2015 r.
Skala zaangażowanego kapitału
Fundusze typu deweloperskiego i fun-
współpracy z konkretnym dewelope-
Sieć
Park.
blisko 600 mln PLN.
inwestujące w deweloperskie projekty
TABELA 2.
Liczba sklepów wybranych sieci handlowych na
koniec 2014 i 2015 r.
jącego w dochodowe nieruchomości
stujących na rynku nieruchomości.
dusze typu dochodowego. Fundusze
zaobserwować dynamiczny rozwój
ści, w których sieci spożywcze prowadzą działalność handlową, jest mocno
związana ze strategią rozwoju danej
sieci. Dobrym przykładem odmiennego podejścia może być zestawienie
dwóch obecnie największych sieci
dyskontów, tj. Biedronka i Lidl. Nieruchomości pierwszej z wymienionych
w przeważającej części są przedmiotem najmu, podczas gdy Lidl w zdecy-
sieci spożywczych, czemu towarzy-
dowanej większości jest właścicielem
szyła stała podaż nowej powierzchni
swoich obiektów. Strategia Biedronki
handlowej. Zdecydowana większość
umożliwiła jej, w relatywnie krótkim
inwestycji w obiekty handlowe finan-
okresie czasu, na otwarcie ponad
-deweloperską, realizując i sprzedając
sowana była przez właścicieli sieci
2650 sklepów i zdobycie pozycji lidera
projekty nieruchomościowe. Taki
oraz przez prywatnych inwestorów
w branży spożywczej w Polsce. Z dru-
model działania jest obarczony wie-
liczących na stały przypływ środków
giej strony, filozofia Lidl gwarantuje tej
typu fundusze nie czerpią dochodu
z wynajętych nieruchomości, ale
prowadzą działalność inwestycyjno-
17
| RYNEK FINANSOWANIA NIERUCHOMOŚCI

18
RYNEK FINANSOWANIA NIERUCHOMOŚCI | Instrumenty finansowania nieruchomości
sieci możliwość zaplanowania zrów-
jest niższy zarówno od krajów „starej
i uruchamianych będzie do 200 placó-
noważonego rozwoju z wykorzysta-
Unii”, jak również krajów z regionu
wek rocznie. Lidl utrzymuje założone
niem standardowych modeli sklepów.
Europy Środkowej.
roczne tempo organicznego rozwoju,
Koncepcja rozwoju sieci na bazie skle-
Biorąc zarówno to, jak i pozytywne
wynoszące 30–35 nowych lokalizacji.
pów najmowanych stwarza duże pole
możliwości dla potencjalnych inwestorów, zarówno tych, którzy planują
realizować nowe obiekty, jak i tych,
którzy liczą na zakup już wynajętych
nieruchomości. Z przeprowadzonych
analiz wynika, że ponad 55 proc.
wszystkich nieruchomości wymienionych w zestawieniu przedstawionym
w tabeli 2, to jest ponad 2750 obiektów
wskaźniki makroekonomiczne (przewidywany wzrost gospodarczy, malejące bezrobocie, rosnące przeciętne
wynagrodzenie) pod uwagę, możemy
założyć dalszy rozwój rynku nieruchomości handlowych w Polsce.
W roku 2015 lider pośród sieci dyskontowych, Biedronka, zwolniła tempo
ekspansji, jednakże po uporządko-
Natomiast celem Stokrotki na 2016
rok jest otwarcie ponad 100 nowych
sklepów. Kaufland, Aldi czy Netto
również planują dalszy rozwój swoich
sieci. Dodatkowo, od wielu lat mówi
się, że o inwestowaniu w Polsce myśli
amerykański Walmart. Te dane pokazują że rynek nieruchomości w tym
segmencie nie jest w pełni nasycony,
a tym samym stopy zwrotu z nierucho-
handlowych, nie jest własnością sieci
waniu swojej struktury kontynuuje
handlowych, a więc mogą być poten-
rozwój i ma bardzo ambitne plany.
cjalnie nabyte przez nowych inwe-
Według analizy Domu Maklerskiego
Supermarkety takie, jak Piotr i Paweł,
storów, m.in. fundusze inwestycyjne.
PKO BP sieć w 2016 i 2017 r. otwo-
Polomarket czy Mila także inwesto-
Prawdopodobnym posunięciem sieci
rzy ok. 100 nowych sklepów, zaś po
wały w rozwój sieci, choć ze względu
handlowych w najbliższych latach jest
2017 r. tempo rozwoju zwiększy się
na większe rozdrobnienie segmentu,
również przeznaczenie na sprzedaż
w formie portfela kilku, kilkunastu,
bądź kilkudziesięciu nieruchomości,
stając się jednocześnie najemcą tych
obiektów. Uwolniony w ten sposób
mości pozostają atrakcyjne.
TABELA 3.
Wskaźnik nasycenia powierzchnią handlową dla wybranych krajów europejskich
na koniec 2014 r.
kapitał sieci mogą przeznaczyć na
rozwój i inwestycji. Taka sytuacja
Kraj
Powierzchnia handlowa na 1 mieszkańca
POLSKA
0,92
Niemcy
1,46
najemcą.
Francja
1,23
Obecni właściciele nieruchomości
Austria
1,74
Wielka Brytania
1,10
Holandia
1,67
Hiszpania
1,11
portfeli, którymi swoje zainteresowa-
Estonia
1,08
nie przejawiają fundusze inwestycyjne
Łotwa
1,02
Litwa
1,04
Czechy
1,03
Słowacja
1,00
Węgry
1,01
Słowenia
1,12
Chorwacja
1,08
Rumunia
0,68
Bułgaria
0,72
Rosja
0,69
Średnia dla 32 krajów europejskich
1,02
miała miejsce w 2015 roku, kiedy
została przeprowadzona sprzedaż 9
obiektów sieci Mila, w których sprzedający został jednocześnie głównym
handlowych, którzy wynajmują je
detalicznym sieciom spożywczym,
coraz chętniej oferują sprzedaż atrakcyjnych nieruchomości tego typu,
pojedynczych lokalizacji, jak i całych
planujące dynamiczne lokowanie
kapitału w tego typu nieruchomości.
Potwierdza to tylko dużą atrakcyjność tego sektora nieruchomości
komercyjnych.
Przeciętna wielkość powierzchni
handlowej na 1 mieszkańca Polski na
koniec 2014 roku wynosiła 0,92 m 2,
co jest wartością niższą od średniej
dla 32 krajów europejskich wynoszącej 1,02 m 2. Na tej podstawie można
wysunąć wniosek, iż Polska jest
nadal rynkiem niedojrzałym, który
ma potencjał wzrostowy. Istotny jest
również fakt, iż wskaźnik nasycenia
powierzchnią handlową dla Polski
FN marzec 2016 | nr 46
Źródło: opracowanie własne na podstawie „Handel w Europie 2015”, GfK.
Instrumenty finansowania nieruchomości
nie był on tak dynamiczny, jak rozwój
| RYNEK FINANSOWANIA NIERUCHOMOŚCI
TABELA 4.
Obroty wybranych sieci handlowych w 2014 i 2013 r.
sklepów dyskontowych.
Należy również wspomnieć wyda�
rzenie z kwietnia 2015 roku, kiedy
likwidacji uległa sieć dyskontów
Czerwona Torebka, posiadająca na
koniec marca 2015 roku 38 sklepów.
Taka sytuacja była dużym utrudnieniem dla inwestorów, którzy byli
właścicielami nieruchomości wynajętych przez likwidowaną sieć. Dziś
duża część tych nieruchomości ma
już nowych najemców, co potwierdza,
iż sektor nieruchomości handlowych
o powierzchni sali sprzedaży 400 do
2000 m 2 jest bardzo dynamiczny i daje
możliwości alternatywnego wykorzystania danej nieruchomości. Cechy
te powodują, iż sektor ten jest obarczony stosunkowo niskim ryzykiem
Sieć
Obroty w 2014 r. (tys. PLN)
Obroty w 2013 r. (tys. PLN)
Biedronka
35 891 597
32 872 434
Lidl
11 500 000
10 500 000
Kaufland
8 291 434
6 220 000
Polomarket
3 840 000
3 750 000
Netto
2 853 172
2 660 755
Piotr i Paweł
2 035 000
1 524 044
Mila
nd.
nd.
Aldi
578 359
bd.
inwestycyjnym.
Źródło: opracowanie własne na podstawie Listy 500 (edycja 2015 i 2014), „Rzeczpospolita".
Wraz ze wzrostem liczby sklepów oraz
coraz większą siłą nabywczą klientów,
zwiększy ilość kapitału krążącego na
niem kosztu kredytu. Zastrzyk gotówki
od kilku lat odnotowywany jest wzrost
rynku nieruchomości. Tym samym
od funduszy nieruchomościowych da
obrotów poszczególnych sieci.
zwiększy to płynność rynku, a poja-
sieciom handlowym impuls do roz-
Mimo deflacji w 2015 roku na pozio-
wienie się nowej kategorii inwestorów
woju, a obecnym właścicielom nie-
mie 0,9 proc., spowodowanej w głów-
zmniejszy też zapewne presję na
ruchomości stworzy szansę wyjścia
nej mierze spadkiem cen artykułów
banki, co powinno skutkować obniże-
z inwestycji.
spożywczych i paliw, największa
...
sieć detaliczna Biedronka odnotowała w tym roku wzrost przychodów
o 9,1 proc.
STRESZCZENIE
SUMMARY
Podsumowując, uważamy że
W artykule zostały
zaprezentowane opinie
nt. rozwoju funduszy
nieruchomościowych w Polsce.
Autorzy podkreślają dobre
The article presents opinions
on the development of real
estate funds in Poland. The
authors emphasize the good
investment prospects in
perspektywy inwestycyjne na
rynku obiektów handlowych
wynajmowanych przez
detaliczne sieci spożywcze.
Fundusze inwestujące na
rynku nieruchomości stwarzają
możliwość inwestowania
w nieruchomości znacznej
grupie inwestorów. Fundusze
nieruchomości zwiększą
płynność rynku nieruchomości.
the market of commercial
buildings rented by retail food
chains. Funds investing in
the real estate market creates
the opportunity to invest in
real estate a large group of
investors. Real estate funds
enhance market liquidity.
powstanie funduszu inwestycyjnego
inwestującego w obiekty handlowe
wynajmowane przez detaliczne sieci
spożywcze jest uzasadnione z ekonomicznego punktu widzenia. Fundusze
nieruchomościowe dadzą możliwość
inwestowania kapitału na rynku
nieruchomości osobom, dla których
samodzielne nabycie nieruchomości jest niemożliwe ze względu na
wysoki koszt nieruchomości. Fundusz
inwestycyjny, który jest formułą zbiorowego inwestowania, pozwala połączyć potencjał mniejszych inwestorów
i dokonać inwestycji w nieruchomości. Dobre zarządzanie funduszem
investment funds,
i przemyślana polityka inwestycyjna
stwarzają perspektywy osiągnięcia
atrakcyjnych stóp zwrotu dla mniejszych inwestorów.
Należy także zwrócić uwagę, że
powstawanie tego typu instytucji
SŁOWA KLUCZOWE
SŁOWA KLUCZOWE
fundusze inwestycyjne,
REIT,
sieci spożywcze,
nieruchomości handlowe
REIT,
retail corporation/FMCG,
commercial real estate
19