marvipol w górę, orco mocno w dół

9–15 maja 2014 r.
47
Giełdowa
deweloperka
w koniunkturalnej
defensywie
Gazeta Finansowa
Notowani na warszawskiej giełdzie
deweloperzy mieszkaniowi, pomimo
zadowalających wyników finansowych
za ubiegły rok, ale przede wszystkim
rewelacyjnych wręcz statystyk
sprzedażowych za ostatnie dwa
kwartały, od początku tego roku
pozostają w koniunkturalnym niebycie,
a o typowej hossie akcjonariusze
spółek deweloperskich mogą na razie
tylko pomarzyć.
Autor jest ekspertem Domu Maklerskiego BDM
Autor jest analitykiem portalu RynekPierwotny.com
fot: fotolia
wego wiceprezesa określona ma być polityka
dywidendowa, a pod względem wynikowym
2014 r. zapowiada się jako najlepszy historycznie. Spółka zaczęła przekazanie mieszkań
z dwóch projektów, a na przełomie III/IV
kw. 2014 r. oddawane do użytku mają być
również lokale w pozostałych trzech realizowanych inwestycjach (Art. Eco, Hill Park).
Wzrosty kursu powinny być też napędzane
przez zwiększony poziom kontraktacji (oczekujemy, że Marvipol sprzeda ponad 600
mieszkań). Dwaj potentaci (Dom Development, Robyg) w bieżącym roku wypracują
podobne wyniki, jak w 2013 r. Duży wpływ
wywrze tu spadek marży na przekazywanych
projektach (ok. 20 proc.). Pod znaczną presją będzie ciągle pozostawał Ronson. Od III
kw. 2014 r. przekazywane będą lokale z niskomarżowych inwestycji (Młody Grunwald,
Chili III; marże bliskie 5 proc.), co przełoży
się na spadek zysku netto do ok. 5 mln zł
w ujęciu całorocznym (-14 mln zł r./r.). Naszym cichym faworytem jest PA NOVA.
Uważamy, że spółka wkracza na ścieżkę odbudowy wyników, a 2014 r. zakończy z zyskiem netto powyżej 18,5 mln zł (+3 mln zł
r./r.). Pozytywnie odbieramy także budowę
galerii Galena, której GLA ma wynosić 31,5
tys. m2. Dosyć dobrze oceniamy również
ECHO, które powinno poprawić wskaźniki operacyjne w niektórych obiektach (np.
Amber czy I etap warszawskiego Parku Rozwoju). Spodziewamy się też sprzedaży trzech
galerii (być może czterech), co pozwoliłoby
na wygenerowanie przynajmniej 100 mln
euro free cash.
Jarosław Jędrzyński
Mieszkaniowy rynek pierwotny dołek koniunkturalny
ma już za sobą, a cykliczne
ożywienie po sześcioletnim
spowolnieniu stało się faktem.
Świadczą o tym przede wszystkim wyniki sprzedażowe deweloperów, które ulegają systematycznej poprawie
od połowy ubiegłego roku. Mało tego, ostatni
kwartał 2013 r. okazał się rekordowy pod względem sprzedaży nowych mieszkań od czasów nieruchomościowego boomu. Z kolei pierwszy kwartał
roku bieżącego był równie owocny pod względem
sprzedaży jak poprzedni. Po drugie coraz lepiej prezentują się statystyki GUS-u dotyczące aktywności
inwestycyjnej deweloperów. W pierwszym kwartale firmy budujące mieszkania na sprzedaż rozpoczęły budowę ponad 15,2 tys. lokali – czyli 63 proc.
więcej niż w tym samym okresie 2013 r. W marcu
nastąpiło też gwałtowne odbicie danych dotyczących nowych pozwoleń na budowę. Deweloperzy
uzyskali ich prawie 9 tys. – czyli najwięcej w skali
miesiąca od dwóch lat.
W tej sytuacji akcjonariusze notowanych na warszawskiej giełdzie spółek deweloperskich powinni
oczekiwać lukratywnych zysków, wynikających
z dyskontowania przez rynek kapitałowy koniunkturalnego przesilenia w krajowej mieszkaniówce. Niestety, od początku roku nie widać
niemal żadnych symptomów przełożenia gwałtownej poprawy perspektyw biznesowych deweloperów giełdowych na ich notowania. Cały pierwszy
kwartał tego roku oraz początek drugiego przyniósł utrwalenie trendu bocznego, w jakim indeks
WIG-deweloperzy pozostaje już od dwóch i pół
roku. Wskaźnik ten od pierwszej tegorocznej sesji do 24 kwietnia praktycznie nie zmienił swojej
wartości, pozostając poniżej psychologicznego poziomu 1500 punktów.
Ze spółek deweloperskich, działających głównie
w segmencie mieszkaniowym najlepiej w omawianym okresie zaprezentowali się Robyg oraz LC
Corp – zyskując po ok. 10 proc. Dominujący na
rynku Dom Development zanotował symboliczny
spadek kursu o ok. 2 proc., podobnie jak Polnord,
niekwestionowany lider poprzedniej hossy. Z kolei największe spadki stały się udziałem Ronsona
(-10 proc.) oraz J.W. Construction, który od początku roku stracił najwięcej, bo aż jedną trzecią
swojej rynkowej kapitalizacji.
Jakie są przyczyny tak słabej postawy giełdowych
deweloperów? Przede wszystkim raczej kiepska koniunktura giełdowa, jaka od końca zeszłego roku
gości na rodzimej GPW. Co gorsze, niewiele wskazuje na szybką poprawę sytuacji, co wynika głównie z rosnącego ryzyka geopolitycznego związanego
z sytuacją na Ukrainie. Jednak w dłuższym terminie jest praktycznie niemożliwe, aby systematycznie
poprawiająca się sytuacja fundamentalna deweloperów, rosnące wskaźniki sprzedaży i wyniki finansowe, nie znalazły stosownego odzwierciedlenia
w ich notowaniach giełdowych. Warunkiem koniecznym jest jednak utrzymanie w czasie zapoczątkowanej prawie rok temu dobrej passy.
0 WIG-deweloperzy po I kwartale 2014 r.
MARVIPOL W GÓRĘ,
ORCO MOCNO W DÓŁ
Pierwszy kwartał bieżącego roku
większości inwestorów może
się kojarzyć ze sprzyjającą zimą,
która z pewnością wspomogła
budowlane poczynania
deweloperów notowanych
na warszawskim parkiecie.
Zdecydowanie bardziej aura
wsparła spółki funkcjonujące
w segmencie mieszkaniowym, co
przełożyło się na wyceny niektórych
podmiotów (Robyg, Marvipol).
Adrian Górniak
Patrząc na zachowanie
kursu, widać, że większe
wahania dotykają deweloperów mieszkaniowych.
Znaczne wzrosty objęły
Marvipol (+31 proc.) oraz
Robyg (+13 proc.). Niemal
bez zmian względem 1 stycznia 2014 r. pozostał Dom Development (-3 proc.), a pod dosyć mocną presją znalazł się Ronson (-11 proc.).
W segmencie komercyjnym ciężko doszukiwać się prowzrostowego kandydata. Największą poprawę było widać w przypadku PHN
(+10 proc.). Gorzej zachowywały się kursy
PA NOVA, która w porównaniu początkiem
roku spadła o 10 proc. oraz kieleckiego ECHO,
które odnotowało pogorszenie o ok. 11 proc.
Jeszcze gorzej zaprezentowało się Orco Property Group, które znacznie straciło pod koniec marca (-60 proc.).
traktację nie tylko w ujęciu rocznym (w 2013 r.
było to 552 lokale), lecz także w I kw. 2014 r.,
kiedy sprzedaż wzrosła o 142 proc. r./r. do
271 mieszkań. Na tak dobry wynik przełożyły się bardzo dobre rezultaty wprowadzonej
niedawno do oferty inwestycji Central Park.
Bardzo dobrze odbieramy drugi główny segment spółki, czyli automotive, obejmujący
handel markami Jaguar i Land Rover. Bardzo
dobrze zaprezentował się też Robyg, prowadzony przez prezesa Zbigniewa Okońskiego.
Wysoki poziom kontraktacji (576 mieszkań
w I kw. 2014 r.) przełożył się na wzrost kursu
o 10 proc. od początku roku, a plany rozbudowy banku ziemi także zachęcają do kupowania akcji największego obecnie polskiego
dewelopera. Na nieznaczny spadek Dom Development przełożyła się niższa w porównaniu
z pozostałym spółkami dynamika sprzedaży
(„jedynie” 18 proc. r./r.). Na drugim biegunie
znalazł się Ronson, który ciągle nie określił czy
wypłaci dywidendę. Poza tym należy liczyć się
ze znacznie gorszymi wynikami w 2014 r. niż
rok wcześniej. W drugim segmencie deweloperów na czoło wysunął się PHN. Na wzrosty
kursu w ostatnim okresie przełożyły się z pewnością nie tylko poprawa wyników z działalności deweloperskiej oraz w najmie, ale też
trwający VDR, który ma doprowadzić do wyjścia Skarbu Państwa z akcjonariatu. Liderem
spadków jest natomiast Orco. Międzynarodowa grupa straciła ok. 60 proc., co jest pokłosiem problemów z realizacją projektu Złota 44
(m.in. odpis w wysokości 121 mln euro).
Co powodowało zmiany notowań?
Zdecydowanym liderem okazał się dosyć niespodziewanie Marvipol, który poprawił kon-
Prognoza wyników
Obecny rok powinien okazać się bardzo dobry dla Marvipolu. Wraz z przyjściem no-
48
9–15 maja 2014 r.
NIERUCHOMOŚCI
TOP 10: RANKING NAJWIĘKSZYCH TRANSAKCJI
Wartość transakcji sfinalizowanych
na rynku nieruchomości
komercyjnych w Polsce w I kw. 2014
r. wyniosła 939 mln euro – czyli o
47 proc. więcej niż w analogicznym
okresie roku ubiegłego. Największą
transakcję – sprzedaż Rondo I
– zarejestrowano w segmencie
biurowym.
Według szacunków międzynarodowej firmy doradczej JLL, wartość transakcji inwestycyjnych
sfinalizowanych na polskim rynku nieruchomości komercyjnych w I kw. 2014 r. wyniosła 939
mln euro. W analizowanym okresie inwestorzy
byli najbardziej aktywni w sektorze biurowym,
w którym zrealizowano umowy kupna/sprzedaży nieruchomości na łączną kwotę 552 mln
euro, na segment handlowy przypadły transak-
cje o wartości 296 mln euro, a na magazynowy
– ponad 91 mln euro.
Największą transakcją w I kw. br. we wszystkich
segmentach rynku nieruchomości komercyjnych była sprzedaż przez BlackRock flagowego
biurowca w Warszawie – Rondo I – do Deutsche Asset&Wealth Management za ok. 300
mln euro. Należy również wspomnieć o zrealizowanej w analizowanym okresie transakcji sprzedaży stołecznego kompleksu biurowego Lipowy
Office Park za 108 mln euro (sprzedający – CA
IMMO, kupujący – WP Carey).
Sektor handlowy zdominowała transakcja sprzedaży przez Trigranit, Europa Capital oraz PKP
centrum handlowego Poznań City Center na
rzecz konsorcjum tworzonego przez fundusz Resolution i ECE Fund, za nieujawnioną kwotę.
Ponadto w analizowanym okresie Futureal kupił 50 proc. udziałów w gorzowskiej galerii han-
Rondo I
Lipowy Office Park
Największą transakcją we wszystkich segmentach rynku nieruchomości komercyjnych
w I kwartale 2014 r. była sprzedaż budynku
Rondo I. Ta 40-piętrowa wieża była flagowym
biurowcem klasy AAA firmy BlackRock w Warszawie. Nowym właścicielem obiektu jest Deutsche Asset&Wealth Management. Wartość
transakcji opiewa na ok. 300 mln euro.
Biurowiec Rondo I oferuje wysokiej jakości, nowoczesne i funkcjonalne powierzchnie biurowe,
spełniające najwyższe standardy ekologiczne,
potwierdzone certyfikatem LEED Gold oraz
szeregiem nagród przyznawanych w branży nieruchomości. Biurowiec jest obecnie w 95 proc.
wynajęty, a wśród jego najemców znajduje się
ponad 50 międzynarodowych firm z sektora
finansowego, prawnego i doradczego, w tym
spółki blue-chip, takie jak: EY, Allen&Overy,
Baker&McKenzie, DZP, Frontex, Dentons oraz
Volkswagen Bank.
Istotną transakcją na stołecznym rynku
było także przejęcie kompleksu biurowego
Lipowy Office Park za 108 mln euro. CA
Immobilien Anlagen AG (CA Immo) podpisało umowę sprzedaży z firmą Kimberley
sp. z o.o., należącą do amerykańskiego funduszu REIT.
dlowej Nova Park od Caelum Development, a
First Property nabył Galerię Ostrowiec od USS.
Na rynku nieruchomości magazynowych zarejestrowano dwie transakcje, a w obydwu stroną
kupującą była firma Hillwood, która przejęła od
Standard Life Investments Panattoni Park Wrocław i Panattoni Park Błonie I oraz – od Invesco – Panattoni Park Bielsko-Biała.
GS
Agata Sekuła, dyrektor Działu Rynków Kapitałowych
Nieruchomości Handlowych w Europie Środkowo- Wschodniej, JLL
Polski rynek inwestycyjny utrzymuje bardzo dobre tempo rozwoju, a nieruchomości komercyjne cieszą się dużym zainteresowaniem inwestorów. Warto zauważyć, że wolumen umów kupna/sprzedaży na poziomie
939 mln euro w I kw. br. był o 47 proc. wyższy niż w analogicznym okresie
roku ubiegłego, w którym wartość transakcji zrealizowanych we wszystkich segmentach rynku
nieruchomości komercyjnych sięgnęła 638 mln euro. Ogólne prognozy na nadchodzące miesiące są bardzo pozytywne. Biorąc pod uwagę zarówno toczące się rozmowy i aktywność inwestorów, jak i obiekty szukające kupców, spodziewamy się, że 2014 r. będzie równie dobry lub
nawet lepszy niż 2013 r.
Obiekt został oddany do użytku w 2009 r.
Kompleks składa się z czterech budynków
klasy A, położonych wokół wewnętrznego
dziedzińca. Jego powierzchnia użytkowa
wynosi ok. 40 tys. m2. W ramach inwestycji powstał dwupoziomowy parking podziemny oraz parking naziemny. Biurowce
wyposażone są w systemy zarządzania, bezpieczeństwa i monitoringu CCTV. W projekcie uwzględniono nowoczesny system
wymiany powietrza, oddymiania, urządzenia tryskaczowe, a także drogi ewakuacyjne.
Cały kompleks jest wynajęty przez Bank Pekao SA.
Centrum Biurowe Euromarket
Na początku br. Tawstock Estates sfinalizował transakcję sprzedaży Centrum Biurowego Euromarket w Krakowie. Nabywcą
jest spółka zarządzana przez Bluehouse Capital. Euromarket, zlokalizowany przy ul.
Jasnogórskiej w Krakowie, to pięciokondygnacyjny budynek oferujący około 10 600
m2 nowoczesnej powierzchni biurowej oraz
ponad 1 600 m2 powierzchni handlowej.
Obiekt został oddany do użytku w 2001 r.
Centrum Biurowe Euromarket zostało zaprojektowane z uwzględnieniem nowoczesnych architektonicznych i technicznych
rozwiązań. Głównymi najemcami są firmy
BP Europe i CanPack SA
NIERUCHOMOŚCI
9–15 maja 2014 r.
49
NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI 2014
Bliski Office Center
W styczniu 2014 r. Griffin Group nabył od Castle Carbery Properties budynek Bliski Office
Center mieszczący się przy ul. Żurawiej 8 w Warszawie. Transakcja została częściowo sfinansowana przy udziale mBanku Hipotecznego. Budynek składa się z 4880,36 m2 powierzchni
użytkowej, z czego 4703,51 m2 przeznaczone jest na biura, a 176,85 m2 na powierzchnie handlowe. Wynajmującym część powierzchni w Bliski Office Center jest spółka Eurozet, właściciel jednej z największych rozgłośni w Polsce, Radia Zet.
Poznań City Center
NoVa Park
W analizowanym okresie Futureal kupił 50
proc. udziałów w gorzowskiej galerii handlowej
NoVa Park od Caelum Development, zwiększając swoje zaangażowanie w projekcie do 100
proc.
NoVa Park to największa i najnowocześniejsza inwestycja tego typu nie tylko w Gorzowie
Wielkopolskim, ale w całym, ponadmilionowym województwie lubuskim. W NoVa Park
na powierzchni 32,4 tys. m2 znajdują się sklepy
znanych światowych i polskich marek, z których
wiele nie było wcześniej obecnych na lokalnym
rynku. NoVa Park przyciągnęła takich kluczowych najemców, jak: H&M, Bershka, Stradivarius, C&A, KappAhl, Reserved, Cubus, CCC,
Calzedonia, Intimissimi, Deichmann, Intersport, Lindex, Carry, KFC, Piotr i Paweł, Pure
Fitness, Smyk, Sephora, Douglas, New Yorker,
Empik, Superpharm czy Media Expert.
Chmielna 25
Warszawski Fundusz IVG, fundusz inwestycyjny zarządzany przez IVG Institutional Funds GmbH
nabył budynek Chmielna 25 od firmy LHI Sp. z o.o. Strony podpisały przedwstępną umowę notarialną. Jest to pierwsza transakcja w Polsce dotycząca obiektu typu high-street retail z komponentem biurowym.
Chmielna 25 jest dziewięciokondygnacyjnym obiektem klasy A, oferującym 4 500 m2 nowoczesnych biur na sześciu piętrach i 1 800 m2 powierzchni handlowej. Przyznanie budynkowi certyfikatu LEED na poziomie Gold gwarantuje pracę w komfortowej, przyjaznej środowisku przestrzeni.
Swoje siedziby mają tu renomowani najemcy, m.in. flagowy salon handlowy Smyka, LHI sp. z o.o
czy bank Deutsche Hypothekenbank.
IVG w Polsce jest jednym z najbardziej aktywnych inwestorów w kraju, który w ostatnich trzech latach zrealizował ponad dziesięć transakcji wartych łącznie ok. 350 mln euro.
Sektor handlowy zdominowała transakcja sprzedaży przez Trigranit, Europa Capital oraz PKP centrum handlowego Poznań
City Center na rzecz konsorcjum tworzonego przez fundusz Resolution i ECE Fund,
za nieujawnioną kwotę.
Poznań City Center, otwarty w październiku 2013 r., to jedno z najbardziej popularnych centrów handlowych w Poznaniu,
zlokalizowane tuż przy Głównym Dworcu
Kolejowym. Obiekt o łącznej powierzchni
handlowej 58 000 m2, posiada obecnie 230
najemców, w tym znane sieci handlowe, takie jak: TK Maxx, Toys’R’Us, H&M, Saturn, Royal Collection, Sportsdirect, Piotr
i Paweł, Reserved i wiele innych.
50
9–15 maja 2014 r.
NAJWIĘKSZE TRANSAKCJE 2014
Galeria Ostrowiec
Fundusz Fprop Opportunities, będący w 76,2 proc. własnością First Property Group, nabył
w I kw. 2014 r. Galerię Ostrowiec od USS Fprop Managed Property Porfolio LP, zarządzanego przez First Property Asset Management Ltd.
Wartość transakcji wyniosła 4,27 mln euro. Nieruchomość jest zadłużona na 17,2 mln euro.
Roczny przychód netto Galerii wynosi ok. 2,05 mln euro. Średni okres najmu lokali to ok.
sześć lat. Oczekuje się, że obiekt będzie generował zysk przed opodatkowaniem w wysokości ok. 1,30 mln euro. Galeria Ostrowiec mieści się w centrum Ostrowca Świętokrzyskiego
przy ulicy A. Mickiewicza. W jej zasięgu mieszka ponad 150 tys. osób. To jedyne centrum
handlowe w Ostrowcu Świętokrzyskim, które obecnie liczy 15 tys. m2 powierzchni najmu.
Aktualnie trwa jego rozbudowa, dzięki czemu powierzchnia centrum powiększy się do blisko 27 tys. m2.
Panattoni
Na rynku nieruchomości magazynowych zarejestrowano dwie transakcje, w których stroną
kupującą była firma Hillwood, która przejęła od Standard Life Investments Panattoni Park
Wrocław i Panattoni Park Błonie I oraz – od Invesco – Panattoni Park Bielsko-Biała.
Panattoni Park Wrocław I to projekt składający się z trzech budynków o łącznej powierzchni
84 tys. m². Wśród klientów centrum dystrybucyjnego znajdują się firmy logistyczne, sieci
handlowe, dystrybutorzy produktów FMCG, firmy odzieżowe czy też podmioty przemysłu
ciężkiego. Park dystrybucyjny w Błoniu oferuje 48 tys. m² nowoczesnej powierzchni magazynowo-biurowej w ramach dwóch budynków. Obiekt cieszy się popularnością wśród małych i średnich przedsiębiorstw, w pełni zaspokajając różnorodne potrzeby technologiczne.
Natomiast centrum dystrybucyjne w Bielsku-Białej to projekt składający się z dwóch magazynów o łącznej powierzchni 41 100 m². Z jego oferty skorzystały firmy kosmetyczne, kurierskie, logistyczne oraz spedycyjne takie jak Coty, DPD czy SM Logistics.
Panattoni Park Błonie
SEGRO
W 2014 r. miało również miejsce podpisanie umowy SEGRO oraz Tristan Capital Partners, na
mocy której SEGRO European Logistics Partnership nabędzie portfolio nowoczesnych obiektów
logistycznych i gruntów budowlanych w Polsce, Francji i Niemczech, o wartości 472 mln euro. Objęte transakcją trzy obiekty zlokalizowane w Polsce, o łącznej wartości 100 mln euro i całkowitej powierzchni 171 tys. m², położone są na obrzeżach Warszawy, Łodzi i Poznania.
Sfinalizowanie transakcji planowane jest na początek drugiego kwartału 2014 r., po spełnieniu warunków umownych. W ramach transakcji SELP kupuje od Tristan również aktywa we Francji
i Niemczech, o łącznej wartości 372 mln euro. SEGRO posiada 50 procent udziałów w SELP i działa
w ramach tego joint venture jako zarządca oraz development manager.
Panattoni Park Bielsko-Biała
Panattoni Park Wroclaw
NIERUCHOMOŚCI
9–15 maja 2014 r.
51
KRAKOWSKI RYNEK NIERUCHOMOŚCI
Rośnie popyt na nowe mieszkania
Krakowski rynek mieszkaniowy
jest obecnie w bardzo dobrej
kondycji. Zauważalny jest znaczny
wzrost zainteresowania rynkiem
pierwotnym, co ma z kolei odbicie
w sytuacji na rynku wtórnym.
Maciej Trela
W pierwszych trzech
miesiącach bieżącego
roku zaobserwowaliśmy
znaczny wzrost zainteresowania rynkiem pierwotnym, a co za tym
idzie, większą ilość rezerwacji, umów deweloperskich oraz transakcji
w tym sektorze. W najbardziej pożądanych
lokalizacjach, jak np.: Śródmieście, Krowodrza czy Bronowice, klienci, chcąc uprzedzić
innych zainteresowanych, podchodzili do rezerwacji mieszkań już na etapie rozpoczęcia inwestycji. Równie dobrze ma się rzecz
z krakowskimi Czyżynami, które ze względu
na łatwy dojazd do centrum oraz rozsądną
cenę znajdują obecnie wielu amatorów.
Zwiększony popyt wpłynął na nieznaczne
podniesienie cen mieszkań w stosunku do
tych z końca 2013 r. Podwyżka szacowana
jest na ok. 1–4 proc. (w inwestycjach, którymi poszukujący interesują się najmocniej).
W słabszych lokalizacjach trudno mówić
o podwyżkach, ale zaobserwować można, że
i tu deweloperzy zdecydowanie usztywnili
się, jeśli chodzi o negocjacje.
Większa ilość transakcji na rynku pierwotnym nie przeszła bez echa na rynku mieszkań
wtórnych, gdzie kupujących jest znacznie
mniej. Klienci, którzy szukają mieszkań
używanych, zaznaczają jako kryteria poszukiwania budownictwo kilkuletnie, w dobrym standardzie – do wejścia. Niestety,
takich mieszkań nie ma obecnie do sprzedania zbyt wiele. Warto wyróżnić jeszcze grupę
klientów zdeklarowanych na klimatyczne
mieszkanie w kamienicy, najchętniej przedwojennej, w lokalizacji umożliwiającej poruszanie się pieszo bądź rowerem. Najgorzej
ma się rzecz z wielką płytą, gdzie kupujących
jest jak na lekarstwo i nic nie wskazuje na to,
aby w najbliższym czasie miało się to zmienić. Szacuje się, że w Krakowie mieszkania
z wielkiej płyty są tańsze od nowych w stanie
deweloperskim od ok. 15 do 25 proc., w zależności od konkretnej lokalizacji.
MdM w samym Krakowie obejmuje tylko
kilka inwestycji, więc jego wpływ na sytuację
na rynku jest stosunkowo niewielki. Klienci
poszukujący mieszkania, podczas pierwszego
kontaktu, pytają o możliwość kredytu z dopłatą, ale ci, którzy tym warunkują swój zakup, stanowią zaledwie odsetek wszystkich
kupujących.
Autor jest prezesem zarządu PÓŁNOC & Partnerzy Sp. z o.o
Rynek biurowy i sektor
nowoczesnych usług dla biznesu
Kraków, z zasobem nowoczesnej powierzchni biurowej na poziomie 635 tys. m2,
zajmuje drugie miejsce pod względem rozmiaru rynku biurowego w Polsce.
Stopa pustostanów we wszystkich budynkach biurowych w Krakowie, włączając w to
budynki zajęte przez właścicieli, wyniosła
ok. 5 proc. pod koniec 2013 r. Oznacza to,
że od zaraz dostępne jest 31 tys. m2 biur.
W porównaniu do innych miast regionalnych
w Polsce stawki czynszowe pozostają w Krakowie na relatywnie wysokim poziomie.
Obecnie czynsze za najlepsze biura wahają się
między 13,50 i 16 euro/m2/miesiąc. Przeciętne
stawki transakcyjne w nowych obiektach wynoszą około 13–14 euro/m2/miesiąc. Koszty
eksploatacyjne w nowoczesnych budynkach
biurowych to ok. 13–15 zł miesięcznie za m2.
Kraków jest uznawany za najważniejszy
ośrodek działalności przedsiębiorstw sektora
BPO/SSC, nie tylko na gruncie krajowym,
lecz także w całym regionie. W mieście funkcjonuje obecnie ponad 60 centrów usług,
które zatrudniają łącznie prawie 20 tys. osób.
Wypowiedź
Kamil Tyszkiewicz,
zastępca dyrektora
działu powierzchni
biurowych w CBRE
W związku z dużą aktywnością najemców z sektora BPO oraz silną pozycją miasta na outsourcingowej mapie Europy, należy spodziewać się,
że w najbliższych latach popyt na powierzchnię biurową w Krakowie pozostanie na wysokim poziomie.
Rynek powierzchni handlowych
Z zasobem powierzchni handlowej na poziomie ok. 265 m2 na tysiąc mieszkańców,
aglomeracja krakowska stanowi jeden z najmniej nasyconych regionów wśród największych miast Polski. Ta luka wypełniana jest
ofertą na ulicach handlowych.
Wskaźnik powierzchni niewynajętej pod koniec 2013 r. wyniósł 4,9 proc., co oznacza jeden z najwyższych wyników w kraju wśród
miast o porównywalnej liczbie mieszkańców.
Do najważniejszych obiektów planowanych do realizacji w najbliższym czasie należy m.in. Serenada (42 tys. m2) firmy
Mayland. Galeria Kazimierz z kolei przechodzi obecnie intensywny proces remontu
i rekomercjalizacji.
fot.: CBRE
Poradnik dla inwestorów
W przeciwieństwie do pozostałych dużych
miast Polski, czynsze przy głównych ulicach
handlowych w Krakowie (65–70 euro/m2/miesiąc) charakteryzują się wyższym poziomem niż
stawki w centrach handlowych (40–50 euro/
m2/miesiąc). W związku z ograniczoną ilością
nowej powierzchni handlowej, jaka ma zostać
zrealizowana w najbliższym czasie, stawki czynszu powinny utrzymywać się na niezmienionym
poziomie.
Wypowiedź
Beata Kokeli,
senior dyrektor
działu powierzchni
handlowych w CBRE
Relatywnie wysoki poziom pustostanów w Krakowie jest spowodowany głównie przez nowe
obiekty handlowe, które nie zostały jeszcze
skomercjalizowane oraz przez starsze centra
handlowe, które wymagają odświeżenia oraz
repozycjonowania. Ważną rolę w ofercie Krakowa pełnią główne ulice handlowe, które stanowią uzupełnienie oferty w centrach. Ulice
handlowe w Krakowie uchodzą za najbardziej
rozwinięte w skali całego kraju, z sukcesem konkurując z obiektami wielkopowierzchniowymi.
Rynek powierzchni magazynowych
Całkowita podaż magazynów w regionie Małopolski to ponad 200 tys. m2. Do największych
obiektów należą Kraków Airport Logistics Cen-
tre (56 tys. m2), Centrum Logistyczne Olkusz
(41 tys. m2) oraz MK Logistic Park (32 tys. m2).
Kilka projektów znajduje się w fazie planowania.
Do najważniejszych z nich należą m.in. Centrum Logistyczne Kraków III firmy BIK (20 tys.
m2) czy CL Kraków firmy 7R Logistic.
Wskaźnik powierzchni niewynajętej wyniósł
7 proc. pod koniec IV kwartału 2013 r., co przełożyło się na około 15 tys. m2 dostępnych do wynajęcia od zaraz.
Stawki czynszu za powierzchnie magazynowe
w ostatnim czasie pozostają stabilne i wynoszą
obecnie 3,75–50 euro/m2/miesiąc.
Wypowiedź
Patrick Kurowski,
dyrektor działu
powierzchni
magazynowo-przemysłowych w CBRE
W regionie Małopolski rozwijają się różnorodne
gałęzie przemysłu, w tym farmaceutyczny, produkcja materiałów budowlanych, przetwórstwo spożywcze, produkcja stali, zaawansowane
technologie oraz sektor usług. Przewidujemy, że
wraz z ukończeniem autostrady A4, rynek magazynowy w okolicach Krakowa może zyskać
na znaczeniu.
Rynek pracy
Jednym z podstawowych elementów analizowanych przez nowych inwestorów planujących in-
westycje w regionie jest ryzyko i koszt kapitału
ludzkiego. Duża dostępność wysoko wykwalifikowanych pracowników, atrakcyjne z punktu
widzenia pracodawcy koszty pracy oraz infrastruktura społeczna są zaletami Krakowa
z punktu widzenia dostawców usług, zwłaszcza
związanych z nowymi technologiami. Zalety
te plasują Kraków na pozycji lidera pod względem nowych miejsc pracy i liczby pracowników
SSC/BPO. Wydajne centrum edukacji, badań
i rozwoju, jak również czynności podejmowane
w celu podniesienia atrakcyjności miasta, stawiają Kraków wśród wiodących miast Polski
pod kątem jakości życia.
Wypowiedź
Sylwia Kłyczek, manager regionu
Randstad Professionals
Kraków dzierży niezagrożoną pozycję lidera
w sektorze SSC/BPO oraz nowych technologii, zatrudniając ponad 20 tys. osób w tym
obszarze. Inwestorzy chętnie otwierają w mieście nowe centra obsługi biznesu ze względu
na dostępność pracowników o odpowiednich
kompetencjach językowych i wiedzy specjalistycznej. W ślad za rozwojem biznesu do
Krakowa relokują się ludzie posiadający najbardziej pożądane kompetencje z punktu widzenia rynku, stwarzając tym samym warunki
do rozwoju dla siebie, jak i miasta.
Autorami tekstu są eksperci CBRE
52
9–15 maja 2014 r.
NIERUCHOMOŚCI W KALIFORNII
GORĄCE OFERTY W NAJBOGATSZYM STANIE USA
GIGANTYCZNA WILLA W PELICAN HILL
LOKALIZACJA: Newport Coast
POWIERZCHNIA: 13 532 m2
CENA: 29 500 000 dol.
Ta gigantyczna i luksusowa willa znajduje się
na bardzo popularnym osiedlu na zachodzie
– Pelican Hill. Posiada siedem sypialni, jest
przestronna i urządzona z klasą i wyczuciem
stylu. Niesamowity otwarty plan piętra wyposażony jest w biuro, rozległe tarasy i obszar do kąpieli. Wszystkie pokoje są jasne,
w większości z widokiem na ocean. Główny
poziom zagospodarowany został pod rozległą kuchnię, jadalnię, winiarnię, bar, loggię
i pomieszczenia przeznaczone wszelkim rozrywkom, np. do gry na fortepianie. Do willi
przynależy osiem garaży, wielki basen, niesamowity taras i ogród.
KONTAKT:
Surterre Properties, tel.: 0843 103 3811
PRZEPYCH KRAJOBRAZU
LOKALIZACJA: Santa Fe Springs
POWIERZCHNIA: 10 250 m2
CENA: 9 995 000 dol.
Niesamowity dom, znajdujący się na końcu
prywatnej ślepej ulicy w Rancho Del Lago.
Ustawiony na czterohektarowej działce, na
wzgórzu, w otoczeniu prywatnych ogrodów, z widokiem na Ocean Spokojny, Rancho Santa Fe Golf Course, jeziora i góry.
Pośród przepychu krajobrazu, architektura
w stylu hiszpańskim oferuje sztukaterie na
ścianach, balkony z kutego żelaza, łukowate
drzwi i fontanny na świeżym powietrzu. Na
głównym piętrze znajdują się salony i jadalnie, każdy z eleganckim kominkiem, pięknie
malowane z marmurowymi podłogami. Pokój rodzinny zawiera imponujący barek oraz
salę bilardową. Każda z dziewięciu sypialni
jest elegancko urządzona. „Gwiazdą” głównego poziomu jest pomost między domem,
a rozległymi tarasami z tyłu ogrodów. Dodatkowe atrakcje, znajdujące się na terenie nieruchomości to np. basen oraz spa.
KONTAKT:
Savills International Residential Property,
tel.: 0834 314 3788
DOM PRZY BEVERLY HILLS
LOKALIZACJA: Beverly Hills
POWIERZCHNIA: 1 166 m2
CENA: 9 850 000 dol.
Nowo zbudowany dom na jednej z najbardziej pożądanych ulic Beverly Hills. Wejście
prowadzi do okazałego biura, pokoju rodzinnego, barku, otwartego salonu z pięknym marmurowym kominkiem i dużymi
oknami, z których można podziwiać piękne
krajobrazy. Elegancka kuchnia oferuje najwyższej klasy sprzęt AGD, nowoczesne ume-
ARCYDZIEŁO NARENDRA PATELA
LOKALIZACJA: Rancho Mirage
POWIERZCHNIA: 714 m2
CENA: 3 990 900 dol.
Niepowtarzalne arcydzieło zaprojektowane
przez Narendra Patela. Odznaczony prestiżową nagrodą National Builders Award dla
najlepszego domu zbudowanego na Zachodzie. Był prezentowany w wielu branżowych
i słynnych amerykańskich magazynach.
Dom rozciąga się na liczącej 4 000 m2
działce. Jadalnia magicznie unosi się nad olbrzymim basenem – spożywanie posiłków
w tym miejscu musi być naprawdę niezwy-
kłe. Każda z sześciu wielkich sypialni posiada
nowoczesne, jasne wyposażenie i wysokie
sufity, dzięki czemu dom wydaje się jeszcze
bardziej przestronny. Siedem luksusowych
łazienek, wielki otwarty salon oraz kuchnia
także są stylowo urządzone i zaopatrzone
w wysokiej jakości sprzęt. Na działce znajdują się dodatkowo dwa pensjonaty, zadaszone patio, dwa baseny (jeden z barem),
kominek, osobna kuchnia oraz miejsce do
grillowania, a także prywatny kort tenisowy.
KONTAKT:
Windermere Real Estate, tel.: (206) 527 3801
blowanie oraz profesjonalne wyposażenie.
Na wyższe piętro można udać się krętymi
schodami lub windą. Znajduje się tam część
wypoczynkowa z okazałymi kominkami,
wielka garderoba oraz weranda. Trzy dodatkowe apartamenty wyposażone są w części
spa. Na terenie willi do dyspozycji jest również basen oraz grill.
KONTAKT:
Laguna Life Realty,
tel.: 0843 313 2594
NIERUCHOMOŚCI
9–15 maja 2014 r.
53
Galerie po liftingu
Mateusz Laskowski
Centra handlowe w Polsce
mają relatywnie krótką historię. Pierwsze obiekty powstały na początku lat 90.
ubiegłego wieku i chociaż
w ogólnym ujęciu trudno
mówić o „starzejących się”
budynkach, czas w branży nieruchomości komercyjnych płynie dużo szybciej i bywa bezlitosny. Na rynku, zwłaszcza w największych
miastach, panuje coraz większa konkurencja.
Mimo rosnącego nasycenia w niektórych regionach popyt na nowe powierzchnie utrzymuje się
na wysokim poziomie. Dotychczasowe strategie rozwoju galerii handlowych weryfikują również sami klienci. Zwyczaje zakupowe Polaków
ewoluują. Ludzie coraz częściej spędzają w galeriach wolny czas, spotykają się ze znajomymi,
korzystają z dostępnych usług, a same zakupy
schodzą na dalszy plan. Atrakcyjne zaplecze wykraczające poza standardową ofertę handlową to
przepis na utrzymanie obecnych i pozyskanie
nowych klientów. Konieczność dostosowania
się do zmiennych realiów rynkowych sprawia,
że coraz więcej tego typu obiektów przechodzi
wizualne metamorfozy, niektóre robią to regularnie co kilka lat.
Lekarstwo na kryzys
Odmłodzenie wizerunku galerii handlowej to
widoczny efekt rosnącej konkurencji, walki
o odpowiedni profil najemców i klientów. Zarządcy w odświeżeniu budynków widzą doskonałą okazję do wyróżnienia się – poprzez
zwiększenie wolumenu powierzchni, zmianę
profilu obiektu, wymianę najemców. Jak wynika z raportu Jones Lang LaSalle, w latach
2011–2 013 230 tys. metrów kwadratowych nowych powierzchni powstało właśnie w ramach
rozbudowy takich obiektów jak: Galeria Mokotów w Warszawie, Magnolia Park we Wrocławiu, Silesia City Center w Katowicach, Jantar
fot. Forbis Group
Na rynku powierzchni handlowych,
jak w Hollywood, panuje kult
młodości. Centrum handlowe
nie może się zestarzeć, bo straci
klientów. Konkurencja rośnie
w oczach, coraz młodsza, coraz
bardziej nowoczesna, coraz
celniej trafiająca w gusta klientów.
Jedynym sposobem na wygranie tej
rywalizacji jest rewitalizacja.
w Słupsku czy Riviera w Gdyni. Ten trend to
również pokłosie kończących się możliwości
budowy. Nasycenie rynku jest wysokie, dobre lokalizacje już zagospodarowane, a w dobie spowolnienia banki nad wyraz ostrożnie
podchodzą do finansowania nowych obiektów
handlowych. Rozbudowa jest dla zarządców naturalnym krokiem do tego, by powiększyć stan
posiadania i obronić się przed konkurencją.
Klient pod lupą
Nie ma nic odkrywczego w stwierdzeniu, że
zysk centrom handlowym przynosi konsument. Jednak właściciele i deweloperzy interpretują je w różny sposób. W ostatnich latach
wyklarował się trend specjalizacji galerii handlowych pod kątem określonych grup docelowych. Za przykład może posłużyć całkowicie
zrewitalizowany warszawski Klif. Dotychczas
pozostający w cieniu pobliskiej Arkadii skierował się ku klientowi premium. Wymienił
część najemców, dostępną ofertę wzbogacił
o nowe luksusowe marki. Zarówno fasada, jak
i wnętrze domu mody przeszły remont generalny, którego motywem przewodnim stał się
diament – cenny symbol doskonałości. Nowoczesne aranżacje z wykorzystaniem inno-
wacyjnych materiałów, utrzymane w jasnej
kolorystyce, niemal sterylne, instynktownie
pozycjonują obiekt jako ekskluzywny.
Galeria inna niż wszystkie
Jeśli przyjrzeć się bliżej centrom handlowym, nie widać zasadniczych różnic między
nimi. Gdyby zestawić listy najemców galerii,
znaczna większość się powtarza. Szansę na
nadanie indywidualnych cech, które wyróżnią
obiekt na tle konkurencji, daje odpowiednie
wykorzystanie części wspólnych, użytkowanych przez wszystkich. W miarę dojrzewania
rynku wzrasta świadomość klientów, zwracają coraz większą uwagę na jakość i otoczenie w którym robią zakupy. Szukają wartości
dodanej – miejsc, gdzie mogą także zjeść czy
napić się kawy, umówić się na spotkanie. Dlatego centra handlowe rewitalizację najczęściej
rozpoczynają właśnie od przeprojektowania
food courtów, remontów alei sklepowych.
Z jednej strony cykliczne renowacje tych elementów są niezbędne – ze względu na swój
charakter, szybciej się eksploatują. Z drugiej,
to przestrzeń galerii, która w wyniku odpowiedniego zaaranżowania może nadać całemu
obiektowi unikalny charakter.
Operacja na żywym organizmie
Poddanie rewitalizacji daje szansę umocnienia pozycji centrum handlowego na konkurencyjnym rynku. Samo przedsięwzięcie
wymaga jednak profesjonalnego podejścia,
zarówno ze strony zarządców, jak i wykonawców. Przebudowa wnętrza jest równoznaczna
z pracą na „żywym organizmie”, czyli funkcjonującej galerii handlowej. Prace remontowe prowadzone są w godzinach nocnych,
na określonych partiach powierzchni, krok po
kroku – tak, by klienci nie odczuli dyskomfortu. Realizacja rewitalizacji długofalowy
proces – w przypadku dużej galerii pochłania trzy – cztery miesiące nieustannej nocnej
pracy ekip remontowych. Dlatego też właściciele coraz częściej do tak skomplikowanych
projektów galerie angażują specjalistyczne
firmy, które oferują kompleksowe usługi
– od koncepcji, poprzez dostarczenie materiałów wyposażenia, aż po realizację. Nadzór
nad projektem na każdym etapie jego realizacji zapewnia sprawne i terminowe wykonanie.
Autor jest architektem oraz członkiem zarządu i dyrektorem
operacyjnym Forbis Group. Od 2007 r. dyrektor ds. inwestycji
w spółce ParadiseGroup, czołowego gracza w branży odzieżowej
klasy Premium w Polsce
Rośnie pozycja miast regionalnych na handlowej mapie Polski
W I kwartale 2014 r. otwarto trzy
centra handlowe: Atrium Felicity w
Lublinie, Galerię Amber w Kaliszu
oraz Galerię Siedlce w Siedlcach.
Tym samym wielkość rynku
centrów handlowych w Polsce
wzrosła o 140 500 m2 do poziomu
8,6 mln m2 GLA.
Wskaźnik nasycenia powierzchnią najmu centrów handlowych osiągnął 224 m2/tysiąc mieszkańców, tj. powyżej średniej europejskiej 191 m2/
tysiąc mieszkańców. Do pozostałych typów powierzchni handlowej na polskim rynku należą:
parki handlowe (1,3 mln m2), wolnostojące
obiekty handlowe (1,87 mln m2) oraz centra
wyprzedażowe (163 tys. m2).
Aktywność budowlana deweloperów pozostaje względnie wysoka. 550 tys. m2 nowej
powierzchni handlowej jest w budowie, w ramach centrów handlowych (87 proc.), parków
handlowych (11 proc.) oraz jednego centrum
wyprzedażowego. Aktualnie w całej Polsce
w budowie pozostaje 20 centrów handlowych,
takich jak m.in. Sukcesja w Łodzi (45 tys. m2),
Galeria Warmińska w Olsztynie (41,5 tys. m2)
oraz Tarasy Zamkowe w Lublinie (38 tys. m2).
Osiem kolejnych centrów jest w procesie rozbudowy. Nowe otwarcia zostaną zdominowane
przez obiekty małe i średnie (98 proc.).
W ujęciu geograficznym, przyrost powierzchni
handlowej będzie zauważalny przede wszystkim
we wschodnich i północno-wschodnich województwach oraz w województwie łódzkim,
a także w miastach o liczbie ludności poniżej
100 tys. mieszkańców.
– Mapa handlowa Polski rozwija się w coraz większym stopniu równomiernie, a lokalizacje wcześniej mniej aktywne rozszerzają
swoją ofertę. Rozwija się segment centrów
convenience, czyli niewielkich obiektów
– zarówno centrów handlowych, jak i parków handlowych – ze zbilansowaną ofertą,
w mniejszych miastach, na nienasyconych,
perspektywicznych rynkach. Ten trend
potwierdzają dane, z których wynika, że
42 proc. centrów handlowych oraz 87 proc.
parków handlowych w budowie przypada na
miasta poniżej 100 tys. mieszkańców – komentuje Anna Wysocka, dyrektor Działu
Wynajmu Powierzchni Handlowych JLL
w Polsce.
Co ciekawe, mając na uwadze wolumen
nowo powstającej powierzchni, sektor handlowy jest jednak mniej aktywny niż rynek
biurowy i magazynowy, w których powierzchnia w budowie w Polsce wynosi odpowiednio 1,1 mln m2 oraz ok. 700 tys. m2.
Autorami są eksperci JLL w Polsce