„Zarz dca chc cy si rozwi ać powinien szukać nowych wyzwań”. Lech

Finanse – Optymalizacja
Prawo – Technologie
Indeks 389439
cena:
(w tym VAT 8%)
3/2013
Czerwiec-Lipiec 2013
Nr 3 (62)/2013
6
III Ogólnopolskie Szkolenie
Facility Management –
Fotorelacja
12
Klimatyzacja
w szpitalach a przepisy
prawne – Raport
26
36
Pixel no1 – dom serwisu
Allegro.pl – Case Study
53
Systemy informatyczne do
hotelem – Dodatek
Strabag Property and Facility Services
38
20
-
53
31
-
-
32
-
48
6
-
-
4
KSZTAŁĆ KADRY,
ABY SPROSTAĆ KRYZYSOWI
Lech Wodecki – Facility managerowie są
po to, aby klienci mogli w pełni skupić się
na swoim core businessie. Oczywistym
jest dla mnie, że inwestorzy i właściciele
powinni poświęcić się najważniejszym
dla siebie kwestiom, pozostawiając sprawy zarządzania innym osobom. Zarówno property managerowie, inżynierowe
kontrolujący wykonanie budynku, jak
i techniczny facility management pracują
dla najemcy, który musi być zadowolony
ze świadczonych usług. Ważne jest, aby
zrozumieć, że utrzymywanie wysokiego
poziomu zadowolenia klienta nie kończy
się w momencie podpisania okresowej
umowy o współpracę, a następnie cięcia kosztów, aby zwiększać rentowność
współpracy. Dla mnie zdobywanie kontraktów za wszelką cenę i proponowanie
nierealnych cen zupełnie mija się z celem. Umowy niekorzystne dla którejś
ze stron często kończą się przerwaniem
współpracy po kilku miesiącach i wiążą
się z potrzebą ponownego rozpisywania
przetargu, co jest uciążliwe dla klienta
i ostatecznie obniża wartość branży FM
w oczach klientów końcowych.
Działamy w sektorze usług, dlatego wysiłek profesjonalnych zarządców powinien
zmierzać do tego, by w pełni zadowolić
klienta, który nie powinien męczyć się
podczas współpracy z firmą świadczącą
usługi FM, a tym bardziej wstydzić się jej
przed najemcami.
LW – Klienci są teraz wymagający, tego
samego oczekuję od moich ludzi czy od
naszych podwykonawców. W Polsce klienci
nadal lubią oszczędzać, jednak w Niemczech i Austrii od wielu lat uznaje się, że
zainwestowanie dodatkowych pieniędzy w perspektywie czasu zwyczajnie się
opłaca. Ta świadomość jeszcze nie jest
dominująca w Polsce, jednak z czasem
będzie obowiązująca.
Dla przykładu pracownik ochrony wykonujący swoje zadania za 5 zł/h nie będzie
tak wydajny jak dobrze opłacany profesjonalista z uznanej firmy. Mowa tu także
o odpowiedzialności za swoje działania,
której tani wykonawca najczęściej nie zapewnia w formie pisemnej.
Duzi gracze na rynku FM, wśród których
jest Strabag PFS, często natrafiają na problem mniejszych firm, które rezygnują
z naszych usług, bo stajemy się dla nich
zbyt drodzy. Prawda jest jednak taka, że
jesteśmy międzynarodowym przedsię-
biorstwem, które musi utrzymać swój
sprzęt i ludzi. Nie robimy interesów pod
stołem, bo takie mamy zasady etyczne,
których nie mamy zamiaru zmieniać. Aby
utrzymać poziom świadczonych usług,
nie możemy sobie pozwolić na zatrudnianie niewykwalifikowanych osób czy
stosowanie tańszych zamienników sprzętu lub mediów. Nie zależy nam również
na podejmowaniu współpracy z tańszymi niesprawdzonymi podwykonawcami,
którzy nie dają nam gwarancji dobrze
wykonanej pracy.
LW – Jakością pracy świadczonych usług.
Aby tego dokonać, należy posiadać doświadczoną kadrę. Praktycznie ciągle prowadzimy nabór nowych pracowników, a ja
chcę tych najlepszych. Często spotykam
się ludźmi, którzy posiadają doświadczenie
w technicznym serwisie budynków i urządzeń, jednak nie mają obycia z klientami
i trudno w ich przypadku mówić o wysokich umiejętnościach interpersonalnych.
Bolączką naszego rynku pracy jest brak
odpowiednich ludzi do pracy. Trudno
o osoby otwarte, z doświadczeniem i znające choćby jeden język obcy, co w obecnych czasach jest już standardem.
Idealny facility manager to osoba posiadająca umiejętność rozmowy biznesowej
i wykazująca się zrozumieniem klienta. Musi także posiadać odpowiednią
wiedzę techniczną. Zarządca chcący się
rozwijać powinien szukać nowych wyzwań. Migracje wewnątrz firm z branży
FM zazwyczaj powodują ciekawy ciąg
zdarzeń, który może być korzystny dla
branży i przedsiębiorstw z kilku względów. Przede wszystkim następuje wy-
miana doświadczeń i opinii, a dodatkowo
wywołuje się ruch na rynku pracy, który
moim zdaniem jest bardzo potrzebny.
LW – Każdy najemca ma swoje potrzeby.
Weźmy na przykład biurowiec, w którym
różne piętra są wynajmowane przez wielu
klientów. Nowy object manager nie dość,
że musi się zmierzyć z poznaniem technologicznych aspektów budynku, powinien
jeszcze poznać potrzeby poszczególnych
najemców, którzy pośrednio są jego pracodawcą czy jak kto woli – opłacą jego
pensję. To układ, który sprawia, że tworzy się następująca zależność: najemca
pozostaje w kontakcie z facility managerem, natomiast za powierzchnię płaci
naszemu klientowi, który z kolei korzysta
z usług firmy FM-owej utrzymującej zarządcę. Taka relacja wymaga od zarządcy
kunsztu w utrzymaniu relacji międzyludzkich i zawodowych na odpowiedniej stopie, tak aby uwzględniać interesy
wielu grup uczestniczących w obrocie
usługą. Trudno o takich specjalistów,
dlatego doświadczonych facility managerów wykorzystuje się po podpisaniu
kontraktu do nawiązania pozytywnych
relacji z klientem. Skąd ich jednak brać?
Zazwyczaj jest to osoba, która była kierownikiem obiektu na innym obiekcie.
Często jednak klient przyzwyczaja się do
swojego zarządcy, który jest jednocześnie
naturalnym przedstawicielem firmy FMowej. Kiedy ma dojść do zmiany zarządcy, klient jest niezadowolony, ponieważ
musi włożyć sporo wysiłku w edukację
nowej osoby. Klientowi można jednak
zaproponować profesjonalnego managera, którego wyszkoli jego poprzednik.
LW – Już dawno stwierdziłem, że najlepszym wyznacznikiem rozwoju facility
managera jest jego aktywność. Jeśli dany
pracownik poszukuje nowych doświadczeń i chce się rozwijać, nie skupiając się
tylko na specjalizacji w danym obiekcie,
będzie poszukiwał nowych wyzwań i doświadczeń. Nie zawsze w znanym środowisku, w którym pewne zadania są już
przypisane do konkretnych osób, może
się sprawdzić. To dobra okazja do zmian.
Osoba decydująca się na zmianę pracy liczy na personalne korzyści wynikające ze
zmiany środowiska, nowych zadań i celów
czy też czysto finansowych aspektów nowej
współpracy. Specjalista zwalnia miejsce
osobie, która musi go zastąpić.
Może być tak, że na to stanowisko wybrany będzie ambitny, inwestujący w swoją
edukację młodszy współpracownik, co
uruchamia potrzebę szukania następców
na miejsce poprzednika czy też po prostu
osoba z zewnątrz,
To zdrowy ruch, który pompuje ku górze
świeżą krew chcącą się wykazać w nowych
zadaniach i sprawdzić swoje umiejętności. Stały rozwój i poszukiwanie nowych
rozwiązań są moim zdaniem jedynym
sposobem na przetrwanie w czasie spowolnienia gospodarczego.
Jeśli w zespole mamy osoby zadowolone
ze swojej pracy, otoczenia i zarobków, natomiast oczekujące od życia zawodowego więcej i chcące wykonać więcej pracy dla swojej firmy, możemy być pewni,
że mamy do czynienia z wartościowym
pracownikiem.
Awanse wewnętrzne i zewnętrzne biorą się głównie z potrzeby rozwoju. Moje
podejście do tematu facility managmentu i zarządzania jest takie, by promować
młodsze utalentowane osoby, które zazwyczaj mają większe umiejętności i którym łatwiej jest przyswajać nową wiedzę.
Oczywiście osoby starsze, bardziej doświadczone to skarb dla firmy. Niezwykle
ważne jest, aby doświadczeni profesjonaliści nie zamykali się na rozwój i nie
blokowali ze względu na przyzwyczajenia, które na dłuższą metę obniżają ich
wartość zawodową.
Osoby, które czują się dobrze w swoich
projektach, które znają każdy aspekt techniczny i problematykę danego budynku,
powinny wykazywać się przy nowych projektach i współpracach, aby wspomóc firmę
w kontaktach z nowym klientem. Swoją
wiedzą powinni się dzielić z następcami,
którzy są przygotowywani do przejęcia
ich obowiązków. To zdrowa piramida następstw, która tworzy najlepszych specjalistów, uczących się od praktyków i szybko
dostosowujących się do zmian na rynku.
Taki model migracji pracowników pragnę realizować w Strabag Property and
Facility Services i sądzę, że jest to jedyne postępowanie pozwalające firmom
z branży FM uchronić się przed skutkami kryzysu.
LW – Nie można zatrudniać ludzi, jeśli
firma się nie rozwija. Dostawcy usług
FM rozwijają się razem z klientami, jeśli
oni zyskują, zyskujemy i my. Zatem firmę
stać na sensowny rozwój kadry w czasach
prosperity. Strabag PFS w tym momencie jest taką firmą i tak też postępuje, aby
też za parę lat móc być konkurencyjnym
na rynku kompleksowych usług facility managementu. To inwestycja w przyszłość. Tego samego oczekuję od swoich
pracowników.
Jeżeli ludzie zauważą, że dam z siebie wszystko i wykonam swoją pracę bardzo dobrze,
zostanę doceniony. Jeśli ktoś nie pracuje
na 100% tylko dlatego, że zasiedział się
na umowie o pracę i nie chce się rozwijać, nie znajdzie w moich oczach uznania. I to doceniają również nasi klienci.
Najważniejsza jest motywacja, aby wykazywać się, szczególnie w chwilach, w których
poszukuje się nowych osób w branży. Rotacja
spowodowana zastępowaniem osób mało
wydajnych może być budująca dla zespołu,
ale może być też problemem, szczególnie gdy
klient mocno związał się z naszym zarządcą.
Problemem na rynku pracy jest też zatrudnianie osób po znajomości. Abso-
pracy, która i tak nie zostanie doceniona.
Rekrutowanie we własnym zespole jest więc
nagrodą dla najlepszych i jedyną słuszną
drogą dalszego rozwoju całego zespołu.
lutnie unikam tego procederu, bowiem
jest on bardzo problematyczny na stopie
zawodowej. O wiele trudniej rozmawia
się i utrzymuje relacje zawodowe z osobami, które już znamy. Często dochodzi
do niezręcznych sytuacji i ostatecznie do
obniżenia jakości pracy kosztem klienta.
Dodatkowo jest to proces demotywujący
dla zespołu, który widzi postępowanie
szefa i słusznie traci motywację do lepszej
do ludzkiej pracy, za którą musimy otrzymać odpowiednią płacę. Takie podejście
do businessu i stałe uświadamianie uczestników rynku jest o wiele skuteczniejsze
niż szukanie oszczędności na siłę. A co
do branży FM? Pamiętajmy, nasz klient
będzie happy, kiedy jego najemca będzie
zadowolony, więc cel mamy wspólny.
LW – Ponieważ mam sygnał z wielu
branż, które obsługujemy lub chcielibyśmy jeszcze dodać do naszego portfolio,
że pierwsze półrocze było dość słabe,
obawiam się, że pozostała część roku
również będzie skromna. Zarządom
firm włącza się czerwona lampka, która
mówi im, że należy się przygotować na
trudny czas i zabezpieczyć przed stratami. Niezwykle ważne jest, aby pamiętać
o tym, że jedyną metodą wyjścia obronną ręką z wahań koniunkturalnych jest
stałe podnoszenie jakości świadczonych
usług, wzajemne zrozumienie i szacunek
-
-