Publikacja darmowa

sędzia Stanisław Rudnicki
Sąd Najwyższy
Pojęcie nieruchomości gruntowej
Legalną definicję nieruchomości gruntowej zawiera art. 46
k.c., odnosząc pojęcie nieruchomości do części powierzchni ziemskiej stanowiącej odrębny przedmiot własności. Z definicji tej
wynika, że część powierzchni ziemskiej może stać się nieruchomością, jeżeli stanowi odrębny przedmiot własności. Chodzi tu
więc o wyodrębnienie gruntu jako osobnego przedmiotu materialnego, czyli rzeczy (odrębność fizyczna), a ponadto, jako osobnego przedmiotu własności (odrębność prawna).
Część powierzchni ziemskiej staje się przedmiotem, w znaczeniu odrębności fizycznej, przez wyodrębnienie od innych przedmiotów, jakimi w stosunku do niego są inne, otaczające go grunty.
Mamy tu do czynienia z odrębnością przedmiotową, skonkretyzowaniem zakresu przedmiotowego gruntu przez określenie jego
granic zewnętrznych.
Granice określają zazwyczaj mapy geodezyjne, jednakże dla
istnienia nieruchomości, w rozumieniu prawa rzeczowego, nie
jest konieczne, z punktu widzenia obrotu nieruchomościami,
sporządzenie mapy geodezyjnej. Granice mogą być zatarte i na
gruncie niewidoczne, ale zawsze istnieje możliwość ich odtworzenia. Jeżeli więc mówi się o wyodrębnieniu części powierzchni
ziemskiej za pomocą granic przestrzennych, to chodzi tu o takie
określenie konfiguracji nieruchomości, które w dostatecznie
wyraźny sposób oddziela ją od nieruchomości sąsiednich. Spory
o przebieg granicy, dla których rozstrzygnięcia miarodajne są dokumenty, a w razie ich braku ostatni stan spokojnego posiadania
(art. 153 k.c.), nie stoją na przeszkodzie do rozporządzenia nieruchomością. Dopiero do wpisu nieruchomości do księgi wieczystej
27
REJENT Nr 1 - styczeń 1994 r.
będzie konieczne ścisłe geodezyjne oznaczenie granic na mapie.Odrębność ma więc dotyczyć relacji między obszarami gruntów jako przedmiotu własności, a nie osoby podmiotu własności.
Wyodrębniony fizycznie grunt uzyskuje odrębność prawną
przez założenie dla niego księgi wieczystej, której zadaniem jest
ustalenie - w sposób powszechnie dostępny - stanu prawnego
nieruchomości (art. 1 ustawy o ks. wiecz. i hip.). Ustalony i powszechnie jawny stan prawny jest podstawą bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami. Według J. Wasilkowskiego 1 , główny cel
księgi wieczystej polega na tym, aby przez ujawnienie - w zasadzie wyczerpujące - stanu prawnego nieruchomości stworzyć
wiarygodną podstawę do wymiany gospodarczej w zakresie praw
rzeczowych, których nieruchomość jest przedmiotem, a więc dla
obrotu nieruchomościami.
Cywilistyczne pojęcie nieruchomości gruntowej, określone w
art. 46 ust. o ks. w. i hip., jako przedmiotu prawa własności, nie
jest jednakowo rozumiane. Należy do zagadnień spornych, jakkolwiek ma doniosłe znaczenie praktyczne. Wypowiadane na ten
temat poglądy można sprowadzić do pytania, czy prawne wyodrębnienie nieruchomości, przez utworzenie dla niej księgi wieczystej, jest równoznaczne z wyodrębnieniem części powierzchni
ziemskiej stanowiącej odrębny przedmiot własności, czy może
dla powstania tego przedmiotu nie ma znaczenia, że określona
część powierzchni ziemskiej jest objęta jedną, czy kilkoma księgami wieczystymi. Od odpowiedzi na to pytanie zależy, czy właściciel może dokonać zbycia nieruchomości objętej księgą wieczystą
jako odrębnego przedmiotu własności, czy też musi uzyskać
przedtem decyzję organu rządowej administracji ogólnej, zatwierdzającą projekt podziału (art. 10 ust. 3 ustawy o gosp.
gruntami i wywł. nier.), jeżeli przedmiotem zbycia jest grunt sąsiadujący bezpośrednio z dalszą jej częścią o podobnym charakterze i przeznaczeniu, dla której prowadzona jest osobna księga
1
J. Wasilkowski, Znaczenie wpisu do księgi wieczystej według prawa rzeczowego,
PiP 4/1947, s. 16.
28
Pojęcie nieruchomości gruntowej
wieczysta. Jednym słowem chodzi o to, czy mamy do czynienia z
jedną czy dwoma nieruchomościami tego samego właściciela.
Praktyczne znaczenie odpowiedzi na to pytanie będzie decydowało o tym, czy notariusz sporządzi żądany akt notarialny, czy
zażąda przedłożenia decyzji zatwierdzającej projekt podziału. W
ostatecznym wyniku wszystko zależy od tego, czy należy uznać,
że pojęcie nieruchomości w znaczeniu prawnomaterialnym jest
tożsame z pojęciem nieruchomości, o którym mowa w ustawie o
księgach wieczystych i hipotece, czy też są to pojęcia różne, nie
pokrywające się ze sobą.
Pierwsze stanowisko zajmują S. Breyer 2 , J. Ignatowicz 3 i J.
Wasilkowski 4 . Reprezentantem drugiego jest B. Barłowski 5 , natomiast niezdecydowane stanowisko zajął E. Drozd 6 .
Głównym argumentem przytaczanym na uzasadnienie drugiego poglądu jest wskazanie na to, że przez stwierdzenie w § 2
art. 46 k.c., iż prowadzenie ksiąg wieczystych regulują osobne
przepisy, oderwano od pojęcia nieruchomości gruntowej, o którym mowa w § 1 art. 46 k.c. „drugie pojęcie nieruchomości", zawarte w art. 21 i 22 ust. o ks. wiecz. i hip.
Tak więc, zdaniem B. Barłowskiego, mamy dwa pojęcia (definicje) nieruchomości: prawnorzeczowe z art. 46 § 1 k.c. i wieczystoksięgowe z art. 21 i 22 ust. o ks. wiecz. i hip., które nie
pokrywają się ze sobą, co wynika wyraźnie z przewidzianej w
art. 21 możliwości połączenia w jednej księdze wieczystej kilku
nie sąsiadujących ze sobą nieruchomości, jeżeli stanowią całość
gospodarczą. Z tego ma wynikać, że w znaczeniu wieczystoksięgowym byt prawny nieruchomości zależny jest od istnienia ksiąg
wieczystych, przy czym liczba tych ksiąg decyduje o istnieniu ta2
S. Breyer, Przeniesienie własności nieruchomości, Wyd. Prawn. 1975, s. 43 i
261-263.
3
J. Ignatowicz, Kodeks cywilny, komentarz, Wyd. Prawn. 1972, s. 130-132.
4
J. Wasilkowski i J. Ignatowicz, System prawa cywilnego, t. II, Ossolineum
1977, s. 898.
5
B. Barłowski, Pojęcie nieruchomości gruntowej położonej w mieście i istota podziału takiej nieruchomości w świetle ustawy z dnia 6 lipca 1972 roku, „Palestra"
11-12/1980, s. 28 i n.
6
E. Drozd, Przeniesienie własności nieruchomości, PWN 1974, s. 40-41.
29
REJENT Nr 1 - styczeń 1994 r.
kiej samej liczby nieruchomości. Jednakże od strony przedmiotowej pojęcia nieruchomości są rozbieżne, przy czym pojęcie
wieczystoksięgowe jest wieloznaczne, ujęte od strony czysto formalnej, bez należytego zobiektywizowania kryteriów odróżnienia w poszczególnych sytuacjach.
Nie podzielam tego stanowiska z przyczyn następujących:
U podstaw każdej wykładni prawa powinna znajdować się
myśl, że należy unikać przypisywania tym samym pojęciom różnych treści znaczeniowych, prowadzących do rozbieżnych wniosków.
Definicja nieruchomości zawarta w art. 46 § 1 k.c. jest na tyle
pojemna, że obejmuje zarówno nieruchomości nie mające urządzonych ksiąg wieczystych, co w chwili projektowania kodeksu
cywilnego należało do sytuacji bardzo częstych, jak i nieruchomości mające księgi wieczyste, co w obecnym stanie rzeczy jest
raczej regułą.
Odesłanie w § 1 art. 46 k.c. znaczy tylko tyle, że prowadzenie
ksiąg wieczystych regulują inne przepisy. Niepodobna wyprowadzić z tego natomiast jakichkolwiek wniosków co do znaczenia
pojęcia nieruchomości. Czym innym jest natomiast to, że założenie księgi wieczystej stanowi wyodrębnienie prawne nieruchomości jako przedmiotu odrębnej własności, o którym mowa w §
1 cytowanego artykułu. Wspomniana pojemność zawartej w nim
definicji polega bowiem na rozumieniu odrębności przedmiotu
własności nie tylko w znaczeniu fizycznym, ale i prawnym.
Realny system ksiąg wieczystych polegający na tym, że księgi
wieczyste zakłada się i prowadzi osobno do każdej nieruchomości
bez względu na osobę właściciela (art. 24 ust. o ks. wiecz. i hip.),
jest kamieniem węgielnymi całego systemu wieczystoksięgowego.
Ustalony przez księgę wieczystą - i powszechnie jawny - stan
p r a w n y nieruchomości w znaczeniu m a t e r i a l n y m a nie form a l n o p r a w n y m j e s t podstawą bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami. Uznanie, że ustawa stanowiąc w art. 24, iż księgi
wieczyste prowadzi sie osobno „dla każdej" nieruchomości w rzeczywistości stanowi co innego, bo chodzi tu o odmienne pojęcie
nieruchomości - byłoby trudne do przyjęcia. Sprowadzenie znaczenia księgi wieczystej tylko do funkcji ustalającej stan prawny
30
Pojęcie nieruchomości gruntowej
„nieruchomości w ujęciu wieczystoksięgowym" pozostawiałoby
otwartą kwestię tożsamości „ciała hipotecznego" z nieruchomością,
w ujęciu prawnomateriałnym. Stawiałoby to strony i notariusza
wobec każdorazowej konieczności badania i ustalania (w oparciu
o jakie kryteria?), czy objęta księgą wieczystą nieruchomość jest
samodzielnym przedmiotem własności, czy też jako część większej całości (kompleksu) wymaga - bez względu na przedmiot
umowy (i następczego odłączenia) - w każdym wypadku pozwolenia na podział (decyzji rejonowego organu rządowej administracji ogólnej zatwierdzającej projekt podziału).
J a k z tego wynika, konsekwencje proponowanej - i krytykowanej tu - wykładni byłyby tak dalece niepożądane i przekreślające funkcję ksiąg wieczystych, że nie wydaje się możliwe jej
przyjęcie i odrzucenie na jej podstawie poglądu, że także, w znaczeniu materialnoprawnym, liczba ksiąg wieczystych decyduje o
liczbie nieruchomości; poglądu prowadzącego do wniosku, że nie
ma podziału w przypadku zbycia nieruchomości mającej urządzoną księgę wieczystą nawet wtedy, gdy sąsiednie nieruchomości m a j ą c e w ł a s n e księgi wieczyste należą do tego samego
właściciela. Z kolei, dopuszczając w art. 21 ustawy możliwość połączenia w księdze wieczystej w jedną nieruchomość kilku graniczących ze sobą nieruchomości należących do tego samego
właściciela, ustawa daje wyraźnie do zrozumienia, że zachowanie lub likwidacja odrębności nieruchomości (w znaczeniu prawnomateriałnym - art. 46 § 1 k.c.) zależy od woli właściciela.
Do odmiennego wniosku nie prowadzi wyjątkowa sytuacja, w
której - ze względów gospodarczych, dla wygody właściciela dopuszczalne jest połączenie w księdze wieczystej w jedną nieruchomość kilku nie graniczących ze sobą nieruchomości (art. 1
ustawy). Wyjątek ten nie stanowi zaprzeczenia reguły: jedna
księga wieczysta - jedna nieruchomość. Jest po prostu wyjątkiem polegającym na technicznoprawnym zabiegu, którego wykonanie sprawia, że w tej sytuacji nie graniczące ze sobą nieruchomości
mogą być pod względem materialnoprawnym (jako przedmiot obrotu) traktowane ze względów praktycznych jako jeden przedmiot
prawa, co nie przeszkadza, że właściciel może zbyć tylko jedną z
połączonych nieruchomości jako jej część, a to spowoduje jej od-
31
REJENT Nr 1 - styczeń 1994 r.
łączenie i przeniesienie do innej albo założenie nowej księgi wieczystej bez potrzeby dokonania podziału. Dopóki jednak nieruchomości te są połączone w jednej księdze wieczystej, dopóty
traktowane są jako jedna nieruchomość, np. pod względem obciążenia hipoteką.
32