7 pytań do …Jak zgodnie z prawem przeprowadzać remont lokalu

7 pytań do …Jak zgodnie z prawem przeprowadzać remont lokalu
Gazeta Prawna 17-02-2009
Odpowiada Anna Macińska, Dyrektor Departamentu Prawno-Organizacyjnego w Głównym
Urzędzie Nadzoru Budowlanego
Czy poszerzenie otworu drzwi w ścianie nośnej budynku wymaga uzyskania pozwolenia
na budowę lub zgłoszenia staroście zamiaru budowy?
Roboty
budowlane
podczas
których
następuje
ingerencja
w
obiekt
budowlany
np. powiększenie otworów drzwiowych lub ich zabudowanie, mogą wypełniać znamiona remontu lub
przebudowy. Przebudową jest, zgodnie z art. 3 pkt 7a ustawy - Prawo budowlane, wykonywanie robót
budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów uŜytkowych lub technicznych
istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura,
powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji. Wymaga ona
pozwolenia na budowę. Natomiast remontem jest, zgodnie z art. 3 pkt 8 ustawy - Prawo budowlane,
wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu
stanu pierwotnego, a nie stanowiących bieŜącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie
wyrobów budowlanych innych niŜ uŜyto w stanie pierwotnym. Wykonywanie robót budowlanych
polegających na remoncie wymaga zgłoszenia.
Przepisy te są dość ogólnikowe. Kto ostatecznie zdecyduje, czy mamy do czynienia
z remontem, czy przebudową?
Ocena, czy konkretne roboty stanowią remont, przebudowę albo inne roboty budowlane bądź teŜ w
ogóle nie są wykonywaniem robót budowlanych, tj. czy ich wykonywanie wiąŜe się z obowiązkiem
uzyskania pozwolenia na budowę albo zgłoszenia, naleŜy do właściwego miejscowo organu
administracji architektoniczno-budowlanej bądź organu nadzoru budowlanego prowadzącego
konkretne postępowanie administracyjne.
Czy poszerzenie otworu w drzwiach moŜna zakwalifikować jako samowolę budowlaną?
Wykonywanie tego typu robót budowlanych bez pozwolenia na budowę bądź zgłoszenia nie mieści się
w pojęciu samowoli budowlanej. Przez samowolę budowlaną naleŜy rozumieć jedynie budowę obiektu
budowlanego lub jego części bez wymaganego pozwolenia na budowę, bez dokonania zgłoszenia,
bądź pomimo wniesienia sprzeciwu przez właściwy organ. Budową jest - zgodnie z art. 3 pkt 6 ustawy
- Prawo budowlane - wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a takŜe odbudowa,
rozbudowa, nadbudowa obiektu budowlanego. Zatem w pojęciu budowy nie mieści się ani
przebudowa, ani remont obiektu.
Jakie są zatem konsekwencje poszerzenia otworu w drzwiach bez pozwolenia na budowę
lub zgłoszenia?
Zarówno przebudowa zrealizowana bez uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, jak i remont
wykonywany bez zgłoszenia właściwemu organowi, stanowią nielegalne wykonywanie robót
budowlanych. W przypadku stwierdzenia, zarówno nielegalnej przebudowy obiektu budowlanego,
jak i nielegalnego remontu organ nadzoru budowlanego przeprowadza postępowanie naprawcze
uregulowane w art. 51 ustawy - Prawo budowlane. Celem tego postępowania jest doprowadzenie
wykonanych robót do stanu zgodności z prawem, gdy np. wykonane prace naruszają przepisy
techniczne bądź stwarzają zagroŜenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia. Organ nadzoru budowlanego
moŜe zatem nałoŜyć obowiązek wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu
doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem, określając termin
ich wykonania. Spełnienie tych obowiązków umoŜliwia organowi wydanie decyzji o stwierdzeniu
wykonania obowiązku, która kończy postępowanie naprawcze. NaleŜy podkreślić, Ŝe w omawianej
procedurze nie nakłada się obowiązku uiszczenia opłaty legalizacyjnej, które jest warunkiem
legalizacji samowoli budowlanych. Z kolei brak moŜliwości doprowadzenia wykonanych robót
budowlanych do stanu zgodności z prawem bądź niewykonanie nałoŜonych w postępowaniu
naprawczym
obowiązków
umoŜliwia
organowi
nadzoru
budowlanemu
wydanie
decyzji
o doprowadzeniu obiektu do stanu poprzedniego lub nakazującą rozbiórkę.
Do kogo adresowana jest taka decyzja, jeśli otwór w drzwiach został wykonany przez
poprzedniego właściciela, a nowy właściciel nie wiedział nabywając lokal, Ŝe została dokonana
jakaś zmiana?
Zgodnie z art. 52 ustawy - Prawo budowlane - podmiotem zobowiązanym do poniesienia obowiązków
administracyjnych wynikających z wymienionych decyzji jest inwestor, którym moŜe być nie tylko
właściciel bądź zarządca obiektu. Jeśli nałoŜenie powyŜszych obowiązków na inwestora,
który wykonał roboty budowlane nie jest moŜliwe, poniewaŜ np. nie dysponuje on juŜ tym obiektem,
zobowiązanym staje się z reguły właściciel obiektu.
Co się stanie jeśli taka decyzja nie zostanie wykonana?
JeŜeli zobowiązany nie wykona obowiązków nałoŜonych w postępowaniu naprawczym, to tak jak juŜ
wcześniej wspomniałam, organ nadzoru budowlanego moŜe wydać decyzję o doprowadzeniu
do stanu poprzedniego lub nakazać rozbiórkę. Konsekwencją niezastosowania się do decyzji nadzoru
budowlanego wydanych w postępowaniu naprawczym moŜe być wszczęcie postępowania
egzekucyjnego w trybie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.
Czy organ nadzoru budowlanego moŜe przeprowadzić postępowanie administracyjne w
stosunku do nielegalnie wykonanych robót budowlanych, jeśli zostały zrealizowane
dwadzieścia lat temu? Czy mają w takim przypadku zastosowanie przepisy o przedawnieniu?
Nawet jeśli nielegalne roboty zostały wykonane dwadzieścia lat temu, tj. w okresie poprzedzającym
wejście w Ŝycie obecnie obowiązującej ustawy – Prawo budowlane (1 stycznia 1995 r.) - przepisy nie
przewidują moŜliwości odstąpienia od przeprowadzenia takich czynności za względu na upływ czasu.
Inaczej wygląda moŜliwość zastosowania sankcji karnych za popełnienie samowoli budowlanej,
o których mowa w przepisach karnych ustawy - Prawo budowlane. Tutaj przepisy o przedawnieniu
mają zastosowanie.
Podstawa prawna:
Artykuły 28 ust. 1, 3 pkt 7a i pkt 8, 48 ust. 1, 49b ust. 1, 51 ust. 1 pkt 1 i pkt 2 , 51ust. 3 pkt 2 - ustawy
z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2006 r., nr 156, poz. 1118 ze zm.)
rozmawiała : Teresa Siudem
źródło Gazeta Prawna