Kliknij tutaj aby pobrać plik PDF

Transkrypt

RAPORT
z rynku hotel
arskiego w po
lsce
k at a lo g
dostawców
s
pol
ce
RAPORTkat a log
z ry
nk
te
u ho
la
g
rskie
ow
dostawców
analizy i prognozy
2
Boom hotelarski trwa
Rafał Szubstarski
6
8
25 największych sieci w Polsce
10
Optymizm w hotelach
Wiktor Kołakowski
12
16
Rynek hotelowy 2010, rynek hotelowy 2011
Dorota Malinowska
22
Obcokrajowcy wrócili do hoteli,
Polacy zaczęli korzystać częściej
Piotr Stawińska
26
Jesteśmy tam, gdzie nas potrzebują
inwestycje i Wyposażenie
Gdzie są obiekty i gdzie są goście
Rafał Kowalski
Na co jeszcze można dostać pieniądze w Unii
Jan Kordasiewicz
Umowa na zarządzanie: z kim podpisać
Janusz Mitulski
Na przekór wszelkim przeciwnościom
Alex Kloszewski
32
38
42
Rynek kredytów się poprawia.
Jak z tego skorzystać?
Adam Pilczuk
Ogarnąć wszystkie kanały
Krzysztof Tusznio
Żeby gość nas polecał, i za 10 lat
Andrzej Banach, Jakub Dąbrowski,
Magdalena Białek
62
68
72
Hotele zmieniają telewizory
Wiktor Kołakowski
Debata z udziałem Ireneusza Węgłowskiego,
Andrzeja Wójcika, Aleksandra Petyry,
Janusza Mitulskiego i Rafała Szubstarskiego
48
50
52
56
Minimalizm w łazience
Anna Patoleta
Rosną hotele Medical SPA
Rafał Słowik
Condo-boom
Wiktor Kołakowski
Co daje condo? I komu?
Dodatek do miesięcznika HOTELARZ
Redakcja
Redaktor naczelny: Rafał Szubstarski
Sekretarz redakcji:
Bogusława Baczewska
Studio graficzne
DYREKTOR ARTYSTYSTYCZNY: Małgorzata Porębska
(projekt, opracowanie graficzne, skład)
Wydawca
Polskie Wydawnictwa Specjalistyczne
ProMedia sp. z o.o.
ul. Okrzei 1A, 03-715 Warszawa
Reklama
Małgorzata Grenda Katarzyna Chmal
Drukarnia JANTAR
Nakład: 8000 egz.
www.e-hotelarz.pl
www.e-hotelarz.pl
1
RAPORT
analizy i prognozy
z rynku hotelarskiego w polsce
Boom
hotelarski trwa
Rafał Szubstarski
R
W rok 2010 polscy hotelarze
wchodzili w minorowych nastrojach, spowodowanych nagłębszym
ok 2009 był najcięższy dla branży od
niepamiętnych lat. Wskutek globalnego kryzysu finansowego w hotelach
dramatycznie spadły obłożenie, ADR i
RevPAR. Ale rok 2010 zapowiada się
optymistycznie – tymi słowami zaczynaliśmy ubiegłoroczne wydanie „Raportu z rynku hotelarskiego 2010”.
Bo też tak się zapowiadał. Po kryzysowym roku 2009 wydawało się,
że rok 2010 może być już tylko lepszy. Wskazywały na to wyniki
ostatnich miesięcy 2009 roku i pierwszych miesięcy 2010, gdy
„dynamika spadków” rok do roku była coraz mniejsza. I gdy wydawało się, że branża jest już na dobrej drodze do odbudowywania swojego
biznesu nastąpił ciąg „plag egipskich”.
w historii polskiego hotelarstwa kryzysem w branży. Po czym nastąpiła
tragedia smoleńska, wybuch wulkanu
i powodzie. Mimo to, kończyli go w
nastrojach niemal szampańskich, z
rosnącymi wskaźnikami obłożenia,
średniej ceny i rentowności. A ma być
jeszcze lepiej.
Od niepewności
do hurraoptymizmu
2010
2
2011
Zmiana
10/09
5*
38
42
+10%
4*
160
180
+12%
3*
807
868
+7%
2*
633
634
0%
1*
231
208
-10%
Łącznie:
1869
1932
+4%
Źródło: Hotelarz, stan w marcu
Liczba hoteli w Polsce w marcu
Katastrofa smoleńska spowodowała zamarcie wszelkiej aktywności kongresowo-konferencyjno-eventowej na kilka tygodni. Zaraz po
niej nastąpił wybuch wulkanu w Islandii, który sparaliżował ruch lotniczy, a więc i wszelaki, czy to biznesowy, czy turystyczny, w całej
Europie. A w maju wylały rzeki w Polsce (głównie południowej) co
miało swój bezpośredni i pośredni wpływ na kondycję hoteli.
Bezpośredni, bo część z obiektów hotelowych znalazło się w obszarze
powodziowym, i pośredni (nawet bardziej dotkliwy), bo pod wpływem
„poddramatyzowanych” doniesień medialnych o „kataklizmie” odwoływano przyjazdy i imprezy, albo w ogóle nie brano ich pod uwagę.
Po tym tąpnięciu hotele w różnym tempie wracały na ścieżkę wzrostu. Jedne już pod koniec drugiego kwartału odczuły znaczący wzrost
wskaźników, innym zajęło to więcej czasu. Lato tradycyjnie okazało
się dobre dla obiektów nadmorskich, które już i rok wcześniej nie
mogły narzekać (niepewni swojej przyszłości Polacy woleli na wszelki wypadek spędzać wakacje taniej w kraju). Hotele miejskie w tym
czasie zawsze przeżywają trudny okres, bez względu na koniunkturę,
więc trudno jeszcze było snuć jednoznacznie optymistyczne prognozy, choć np. Kraków cieszył się z liczby gości, której wcześniej nie
2o11
REKLAMA
katalog
dostawców
analizy i prognozy
odnotowywano nawet w czasie okresu prosperity (tylko, że wtedy nie
było też aż tylu hoteli co obecnie).
Jesień rozwiała już wszystkie wątpliwości, a hotele mogły oficjalnie uznać, że kryzys minął. Rosło obłożenie, dzięki gościom biznesowym, firmy znowu zaczęły organizować różne wydarzenia w
hotelach, nawet z większą intensywnością niż przed kryzysem. Za
rosnącym obłożeniem nie szły jeszcze średnie ceny, radykalnie
obniżone w okresie recesji, albo rosły powoli, więc nie odnotowywano rosnącego RevPAR-u.
Ale i to się zmieniało, początkowo przede wszystkim w Warszawie,
która jako pierwsza zaczęła konsumować owoce wzrostu w branży.
Obłożenie hoteli 5-gwiazdkowych przekraczało 70 proc., a RevPAR w
ubiegłym roku wzrósł o 7,5 proc. Za Warszawą podążają Kraków i
Wrocław, gdzie również szybko rosła liczba gości, szczególnie w
hotelach wyższych kategorii, osiągając wskaźniki obłożenia w granicach 70 proc., co pozwala już podnieść ceny i w ten sposób zwiększyć RevPAR.
W tym roku znaczącą poprawę odczuje Trójmiasto, które będzie
jednym z centralnych punktów spotkań, formalnych i nieformalnych,
polskiej Prezydencji, a do tego jest miastem – gospodarzem meczów
podczas Mistrzostw Europy w piłce nożnej, co powinno też przekładać
się na frekwencję już przed imprezą. Na Euro liczy również Poznań, a
na Prezydencję, poza największymi miastami, także Bydgoszcz i
Rzeszów, w których odbywać się będzie część spotkań i wydarzeń z
nią związanych.
Rosną hotele, tylko jakie?
W marcu w Polsce skategoryzowanych było ok. 1940 hoteli
(ta liczba codziennie się zmienia) dysponujących 96 tys. pokoi.
W ciągu czterech lat, od 2007 roku otwarto ponad 400 nowych
obiektów, co stanowi wzrost bazy hotelowej o ¼ w porównaniu
z tamtym okresem. Największą jej część – ok. 870 czyli 45
proc. – stanowią hotele 3-gwiazdkowe, których też liczba najszybciej rośnie. Szybko przybywa również hoteli 4-gwiazdkowych, których obecnie działa ok. 180, co stanowi prawie 1/10
polskiej bazy hotelowej pod względem liczby obiektów i 1/5 pod
względem oferowanych pokoi, gdyż są to zazwyczaj większe
obiekty niż 50-pokojowe, a tyle liczy sobie przeciętny hotel w
Polsce.
Za to na niemal stałym poziomie utrzymuje się liczba hoteli
2-gwiazdkowych (ok. 630), a 1-gwiazdkowe wręcz znikają (obecnie
działa ich ok. 210, w ciągu ostatniego roku ubyło 10 proc.). Co nie
znaczy, że hoteli ekonomicznych się w Polsce nie buduje, albo wręcz
zamyka w czasie, gdy wszyscy eksperci w branży podkreślają, że tego
typu obiektów najbardziej u nas brakuje i trzeba stawiać jak najwięcej
nowych. .
Hotele takie cały czas się buduje i, oprócz najbardziej wysłużonych,
działających w budynkach z lat 70. czy starszych, wcale nie znikają.
Wiele z nich po prostu podwyższa swoją kategorię o jedną, dwie
gwiazdki, najczęściej dołączając do kategorii obiektów 3-gwiazdkowych. Jest ona najbezpieczniejsza z punktu widzenia właściciela
hotelu, ponieważ, przy stosunkowo niewielkim nakładzie inwestycyjnym, pozwala na największą elastyczność w kształtowaniu polityki
cenowej, w zależności od sytuacji na rynku – gdy jest gorzej konkurują one z 2-gwiazdkowymi, gdy lepiej – z 4-gwiazdkowymi.
2o11
3
RAPORT
analizy i prognozy
działa ok. 1,8 tys. hoteli, głównie w USA na polski rynek. Jej obiekty
Poza tym, rynek hoteli ekonomicznych coraz bardziej się profesjootwierane mają być tak w dużych, jak i mniejszych miejscowościach.
nalizuje. O ile jeszcze do niedawna w kategorii hoteli 1- i 2-gwiazdkoW ciągu pięciu lat otwartych ma być w Polsce 10 obiektów pod
wych działali właściwie jedynie niezależni polscy inwestorzy z małymi
marką Super 8, która również najpopularniejsza jest obecnie w USA.
obiektami, nie spełniającymi często wymogów nowoczesnych
Pierwsze otwarte zostaną jeszcze w tym roku. Super 8 rozwijać się
podróżnych, to ostatnie lata charakteryzują się mocnym wejściem na
chce nie w miastach, ale przy drogach, ewentualnie przy trasach
rynek międzynarodowych graczy. Od kilku lar swoją swoją sieć
wylotowych, co jest spowodowane jej motelową genezą. Będą to
2-gwiazdkowych Ibisów i 1-gwiazdkowych Etapów rozwija Accor/
obiekty modułowe w standardzie „1,5 gwiazdki”. Franczyzową sieć
Orbis, który obecnie oferuje 18 takich hoteli.
obiektów modułowych przy drogach rozwija też polski operator
Drugim graczem na rynku jest Louvre Hotels z siecią ośmiu
ComfortExpress.
2-gwiazdkowych Campanile i jednym 1-gwiazdkowym Premiere
PUHIT buduje w stolicy 2-gwiazdkowy hotel START, który ma być
Classe, w ubiegłym roku w Toruniu działalność w Polsce zainauguropoczątkiem zestandaryzowanej sieci obiektów ekonomicznych z 80
wała francuska sieć B&B, Hilton Worlwide zapowiedział już wprowa– 120 pokojami w większych miastach i 60 – 80 pokojami w miastach
dzenie swojej ekonomicznej marki Hampton, PUHIT planuje stworzedo 100 tys.
nie własnej sieci hoteli 2-gwiazdkowych. Do Polski weszła w ubiegłym
roku jedna z największych sieci franczyzowych Choice Hotels. W tym
roku pojawić ma się kolejny globalny
Co w sieciach?
Struktura pokoi hotelowych
gracz Wyndham Hotel Group.
W ub.r. wśród sieciowych hoteli wyż1*
szych
kategorii pojawił się 5-gwiazdkowy
Ruch w segmencie
5* 6,8%
Hilton w Gdańsku ze 150 pokojami,
ekonomicznym
6,2%
4-gwiazdkowe Angelo (203 pokoje) i
4*
2*
Best Western (168 pokoi) w Katowicach
Na początku tego roku Orbis wznowił
20,3%
23.0%
oraz Holiday Inn w Bydgoszczy (134
zamrożoną dwa lata temu inwestycję w
pokoi). W tym roku otwarto już 4-gwiazddwa połączone hotele Ibis i Etap w
kowy Hilton Garden Inn w Krakowie (154
Warszawie, w których znajdzie się łącznie
pokoje) i 3-gwiazdkowy Best Western w
300 pokoi. Prawdopodobnie jesienią wzno3*
Rzeszowie (39 pokoi), który gości zaczął
wi też podobną inwestycje w Krakowie, w
43,7%
przyjmować pod koniec 2010 roku. Do
której znajdzie się również blisko 300 pokoi.
sieci Best Western wszedł warszawski
Obydwie te inwestycje zakończone mają
hotel PUHIT-u Felix z 277 pokojami.
być jeszcze przed Euro 2012.
Jeszcze w tym roku w Rzeszowie
Poprawa sytuacji ekonomicznej powinOgółem: ok. 96 tys. pokoi
otwarty ma być kolejny hotel marki
na spowodować, że Orbis powróci do
Garden Inn ze 102 pokojami, w Łodzi Holiday Inn ze 134 pokojami, a
realizacji swojej strategii dynamicznego rozwoju Ibisów i Etapów w
w Bielsku-Białej Qubus ze 120 pokojami. Poza nimi nie zapowiadają
całej Polsce, w tym w mniejszych miejscowościach. W planach jest
się w tym roku bardziej spektakularne otwarcia dużych hoteli sieciowprowadzenie na polski rynek nowej ekonomicznej marki Accoru – all
wych. Wrocławski Hilton utknął na etapie finansowania, podobnie jak
seasons, która tym się różni od Ibisów i Etapów, że o ile te są zestanHilton Garden Inn w tym samym mieście. Nie wiadomo, czy uda się
daryzowanymi obiektami praktycznie „pod klucz”, to all seasons jest
tam otworzyć 4-gwiazdkowy Park Inn by Radisson. Za to wznowiona
marką bardziej elastyczną, pod którą mogą działać różne obiekty, które
została inwestycja w hotel Rialto we Wrocławiu, ale nie będzie on
spełnią podstawowe kryteria bezpieczeństwa i standardu jakości
obiektem 5-, a 4-gwiazdkowym. Inwestor szuka obecnie międzynaroAccoru.
dowej marki, pod którą by go prowadził. W kwietniu otwarty zostanie
Inwestycje odmroziła też sieć Louvre Hotels, która od kilku lat
w tym mieście pierwszy obiekt nowatorskiej polskiej sieci PURO
zapowiadała otwarcie w Polsce kolejnych hoteli Campanile i Premiere
Hotel, która kupiła już działkę pod następny w Krakowie, jest też blisko
Classe we Wrocławiu, Bydgoszczy, Katowicach i Zielonej Górze. Pod
inwestycji w Warszawie.
koniec ubiegłego roku wreszcie ruszyła budowa kompleksu dwóch
Znanej marki szuka też PUHIT, który planuje zbudować w Warszawie
obiektów we Wrocławiu z 290 pokojami, które oddane do użytku mają
duży 4-gwiazdkowy hotel konferencyjny. W Łodzi trwa budowa pierwbyć na przełomie roku. Ruszają też budowy Campanile w Bydgoszczy
szego w Polsce hotelu pod marką DoubleTree by Hilton, a Orbis
ze 177 pokojami i w Zielonej Górze z 84 pokoje, a pod koniec roku
przygotowuje się tam do budowy Novotelu. Pod Mikołajkami cały czas
rozpocząć ma się budowa Campanile i Premiere Classe w Katowicach
zapowiadany jest duży hotel marki Sheraton, ale jego właściciel
łącznie z 200 pokojami.
Europejski Fundusz Hipoteczny ma problem ze znalezieniem finansoB&B po udanym otwarciu swojego hotelu w Toruniu, buduje już
wania na niego. Za to w 2013 roku powinien zostać uruchomiony w
kolejny w Warszawie ze 154 pokojami, który ukończony ma być na
Warszawie pierwszy od lat hotel 5-gwiazdkowy – Renaissance. by
przełomie roku 2011/12, trwa też inwestycja we Wrocławiu, a ostatnio
Marriott przy Okęciu. Przy krakowskim lotnisku powstać ma z kolei
sieć kupiła działkę pod budowę kolejnego hotelu w centrum Łodzi.
Hilton Garden Inn. Pojawiły się też informacje, że sieć Rezidor planuje
Na początku roku Hilton Worldwide zapowiedział otwarcie w ciagu
otworzyć w Zakopanem hotel Radisson Blu, pod który miała już kupić
12 miesięcy swojego pierwszego hoteli marki Hampton w Świnoujściu
nieruchomość.
ze 104 pokojami. A to dopiero początek ekspansji tej marki, pod którą
Źródło: Hotelarz, stan w marcu

4
0
2o11
katalog
dostawców
analizy i prognozy
Hotel Crocus, Zakopane
Hotel Europeum, Wrocław
Kompleksowe wyposażenie wnętrz hotelowych
Hotel Hilton, Gdańsk
Hotel Apollo, Breda, Holandia
Aquarius Spa, Kołobrzeg
FAMOS Sp. z o.o.
ul. Gdańska 37,
83-200 Starogard Gdański
tel. (058) 56 34 114, faks (058) 56 22 783
2o11
5
RAPORT
analizy i prognozy
największe w Polsce
sieci hotelowe
25 największych sieci hotelowych w Polsce
Miejsce
Sieć
Liczba pokoi
Liczba hoteli/standard
Lokalizacja
1.
Orbis/Accor
marki Sofitel, Novotel, Mercure, Ibis, Etap, Orbis
10 950
59/1-5*
2.
Ogólnopolska Spółdzielnia Turystyczna
Gromada
Gromada
1893
17/2-3*
3.
Hotele Gołębiewski
1599
4/4*
Mikołajki, Białystok, Wisła, Karpacz
4.
Starwood Hotels & Resort
Sheraton, Westin, Le Meridien
1541
6/5**
Warszawa, Kraków, Poznań, Sopot
m.in. andel’s, Angelo, Jan III Sobieski
1486
6/3-4*
6.
Qubus
1384
13/3-4*
7.
Rezidor Group
Radisson Blu, Park Inn
1324
6/4-5*
Największe miasta
8.
IHG
Intercontinental, Holiday Inn, Express by Holiday Inn
1280
6/3-5*
Warszawa, Kraków, Józefów, Bydgoszcz
9.
Grupa Hoteli WAM/Hotele 21
pod różnymi nazwami
1168
16/1-3*
10.
PUHIT Warszawa
pod różnymi nazwami, m.in. RT Hotels
1109
7/1-3*
11.
Louvre Hotels
Campanile, Kyriad, Premiere Classe
1005
10/1-3*
12.
Best Western International
Best Western, Best Western Premiere
931
7/3-5*
Cała Polska
Grupa TRIP
832
4/3-5*
Zakopane, Rawa Mazowiecka
14.
Choice Hotels/Hotel System
Clarion, Quality, Comfort
824
6/2-5*
15
Centrum-Hotele
hotele w Łodzi pod różnymi nazwami
787
5/2-3*
Łódź
16.
Marriott
Marriott, Courtyard
754
2/4-5*
Warszawa
17.
Hilton Worldwide
Hilton, Hilton Garden Inn
3/4-5*
Warszawa, Kraków
18.
Diament
Diament
570
7/3-4*
Głównie Górny Śląsk, także Dolny
19.
Likus Hotele i Restauracje
5-gwiazdkowe hotele w starych budynkach
528
6/5*
20.
Hotele Warszawskie Syrena
Polonia, Metropol, MDM
511
3/3-4*
Warszawa
21.
B&D Hotels
HP Park
375
3/3-4*
Wrocław, Poznań, Olsztyn
22.
Europejski Fundusz Hipoteczny
341
4/3-4*
Miejscowości turystyczne
23.
Grupa Anders
Zamek Ryn, Anders, Miłomłyn
324
3/3-4*
Warmia i Mazury
24.
Immobile
Hotele Focus
273
3/2-3*
Łódź, Bydgoszcz, Szczecin
25.
Global Hyatt
Hyatt
250
1/5*
5.
13.
Vienna International Hotelmanagement
619
Cała Polska
Warszawa, Poznań, średnie i mniejsze
miasta
Warszawa, Kraków, Łódź, Katowice,
Międzyzdroje
Polska zachodnia i południowa, Gdańsk
Duże, średnie, małe miasta
Warszawa, Kraków
Duże i średnie miasta
Kraków, Wrocław, Poznań, Katowice,
Dźwirzyno
Kraków, Wrocław, Katowice,
Warszawa
INNE:
6
Ibb, NH Hotels, Scandic, Orco, Donimirski Boutique Hotels, Dr Irena Eris, JW. Contruction/Hotele 500, , Interferie, Geovita, Przedsiębiorstwo HotelarskoTurystyczne Warszawa, PTTK, Balt-Tur
2o11
katalog
dostawców
Stylowe telewizory hotelowe
Hannspree SJ
telewizor hotelowy Full HD
analizy i prognozy
HANNSapple
HANNSsoccer
28”, Full HD, MPEG 4
28”, Full HD, MPEG 4
Telewizory w niezwykłych obudowach doskonale pasują do stylowych pomieszczeń w hotelach, ośrodkach SPA lub uzdrowiskach.
W ofercie Hannspree, oprócz telewizorów hotelowych LCD z serii SJ, znajdują się modele Full HD w oryginalnych kształtach,
np. 28-calowe piłka nożna (HANNSsoccer) i jabłko (HANNSapple). Taki odbiornik wyeksponowany w lobby, barze,
klubie czy gabinecie SPA zwróci uwagę każdego klienta.
Seria TV LCD Hannspree SJ występuje w przekątnych od 19 do 42” i oferuje:
Klonowanie ustawień
Zarządzanie dostępem do funkcji MENU
Integrację z systemami telewizji interaktywnej
Z A P E W N I A M Y Media Hotel
Robert Łuszcz
FINANSOWANIE Tel. 507 120 198 | [email protected]
Full HD we wszystkich przekątnych
www.hannspree.pl
Przedstawiciel
Hannspree: Arkadiusz Brzezicki | Tel. 691 390 108 | [email protected]
2o
11
7
RAPORT
analizy i prognozy
Gdzie są obiekty
i gdzie są goście
Rafał Kowalski
Przy analize polskiej bazy hotelarskiej często przywołuje się daną, według której
w naszym kraju jest najmniej miejsc noclegowych na 10 tys. mieszkańców. Jednak
jest to pewne zafałszowanie statystyczne, ponieważ w Polsce niewielka część bazy jest
skategoryzowana jako hotele (ok.1,9 tys. na 7,5 tys. obiektów noclegowych). A tam
gdzie jest rzeczywisty popyt, miejsc jest na tyle dużo, że trudno je zapełnić.
8
Najbardziej konkurencyjne rynki
hotelowe według województw
i kategorii
Liczba obiektów
Kategoria
Województwo
169
3*
Małopolskie
112
3*
Dolnośląskie
89
2*
Wielkopolskie
78
3*
Wielkopolskie
75
3*
Śląskie
66
2*
Mazowieckie
Konkurencja nad morzem i w Tatrach
63
3*
Mazowieckie
59
2*
Małopolskie
W Polsce, według ostatnich dostępnych danych GUS z 2009
roku, funkcjonowało ponad 7 tys. obiektów noclegowych oferujących 606 tys. miejsc. Hotele stanowiły niespełna ¼ tej bazy pod
względem liczby obiektów i była to najliczniejsza grupa wśród 18
wyróżnianych przez GUS rodzajów obiektów noclegowych. Pod
względem miejsc noclegowych hotele stanowiły ok. 30 proc. bazy
turystycznej Polski (ok. 175 tys. miejsc).
Największą ofertą miejsc noclegowych dysponowało
Zachodniopomorskie, prawie 108 tys. miejsc w blisko 850 obiektach (ale tylko 10 proc. tej bazy stanowią hotele, dominują ośrodki wczasowe, kolonijne i sanatoria), Pomorskie 85 tys. miejsc w
ponad 830 obiektach (o strukturze podobnej do sąsiada) oraz
Małopolska, która oferowała prawie 70 tys. miejsc w blisko 900
obiektach (z czego ponad 500 w górach).
Z bardziej szczegółowej analizy tych danych wynika, że liderem
polskiej bazy noclegowej pod względem dostępnych miejsc jest
region koszaliński (m.in. Kołobrzeg), który dysponował blisko 55
tys. miejsc. Dalej jest region nowosądecki (Zakopane, Krynica) z
59
2*
Pomorskie
54
2*
Dolnośląskie
Źródło: Ministerstwo Sportu i Turystyki
N
ajwiększy popyt na miejsca noclegowe występuje latem w Zachodniopomorskiem, zimą w Tatrach, wiosną i jesienią w hotelach wyższych
kategorii w Warszawie oraz w wakacje we wszystkich obiektach w
Krakowie. I w tych regionach miejsc noclegowych nie brakuje
nawet w sezonie, a poza sezonem mają one zazwyczaj duży
problem z zapełnieniem choćby połowy pokoi (jak warszawskie
hotele 5-gwiazdkowe w wakacyjne weekendy, nie wspominając o
kołobrzeskich obiektach całorocznych w zimie).
35 tys. miejsc oraz regiony nadmorskie: szczeciński, gdański (bez
uwzględnienia Szczecina i Trójmiasta) i słupski, które dysponują
po ponad 25 tys. miejsc.
Z kolei pod względem liczby obiektów Nowosądeckie zamienia
się na miejsca z Koszalińskiem. W tym pierwszym regionie działało ponad 510 obiektów turystycznych, przeciętnie z 70 miejscami, czyli ok. 35 pokojami (np. pensjonat), w okolicach Koszalina z
kolei było ok. 390 obiektów, ale dwukrotnie większych, bo średni
obiekty dysponował ponad 140 miejscami, czyli ok. 70 pokojami
(głównie w ośrodkach wczasowych).
Największą liczbę miejsc w hotelach oferowało Mazowieckie
(czyli głównie Warszawa) – blisko 25 tys. (60 proc. wszystkich
zasobów noclegowych Mazowsza) i Małopolskie – 24,4 tys. (blisko 40 proc.) oraz Dolnośląskie – 17,5 tys. (35 proc.) i Śląskie
15,4 tys. (40 proc.).
2o11
katalog
analizy i prognozy
dostawców
Wśród hoteli najbardziej konkurencyjny jest rynek obiektów
3-gwiazdkowych w Małopolsce, w marcu 2011 roku działo ich
blisko 160 (w samym Krakowie 75), a także rynek 3-gwiazkowych
hoteli na Dolnym Śląsku, gdzie jest ich ponad 110 (z czego 23 we
Wrocławiu) oraz 2-gwiazdkowych hoteli w Wielkopolsce, gdzie
jest ich blisko 90. Ponad 70 hoteli 3-gwiazdkowych działa też w
Wielkopolsce i na Śląsku.
gdzie jeżdżą goście
Największe oblężenie gości przeżywają co roku obiekty w
Zachodniopomorskiem i Pomorskiem w czasie lata. W lipcu i sierpniu
2009 roku na Pomorzu Zachodnim z obiektów noclegowych korzystało 620 tys. osób, a na Pomorzu 600 tys. Jednak największą liczbę
gości w ciągu całego roku przyciągnęły Mazowieckie (2,78 mln), czyli
prakycznie hotele w Warszawie oraz Małopolska (2,72 mln), natomiast
Zachodniopomorskie – 1,77 mln, a Pomorskie – 1,61 mln, czyli ponad
jedną trzecią korzystających z noclegów w tych województwach
generują dwa miesiące – lipiec i sierpień, stosunkowo niezłe są jeszcze czerwiec i wrzesień. Ale przez połowę roku z obiektów zbiorowego
zakwaterowania korzysta tam poniżej 90 tys. gości miesięcznie.
Małopolska i Mazowsze mają bardziej ustabilizowany rynek
turystyczny. W woj. małopolskim w lipcu 2009 roku z bazy noclegowej skorzystało 280 tys. turystów, a w sierpniu 300 tys., czyli
prawie tyle samo co nad morzem, za to w pozostałe miesiące
region też może liczyć na większe obłożenie. Od kwietnia do października przyjeżdża tam ponad 200 tys. gości, a w najgorszych
miesiącach zimowych z noclegów korzysta przynajmniej 170 –
180 tys. ludzi. Małopolska cieszy się bardzo dużym zainteresowaniem, gdyż jest to region, w którym uzupełniają się atrakcje dużego
duże miasta z atrakcjami górskimi, a do tego jest jeszcze
Oświęcim, Wadowice, Wieliczka itp.
Z kolei Mazowsze najlepszym obłożeniem cieszy się w okresach
wrzesień – listopad i maj – czerwiec. W wakacje liczba gości utrzymuje się na poziomie ponad 200 tys., a w inne miesiące potrafi przyjechać ich 270 tys. Wynika to z faktu, że Mazowieckie zdominowane
jest przez Warszawę, która oferuje 80 proc. całej bazy hotelowej
województwa pod względem liczby pokoi. A Warszawa to duże hotele
biznesowe żyjące konferencjami, szkoleniami, kongresami i spotkaniami w interesach. W wakacje do stolicy się nie jeździ, co swoją drogą
czyni z niej ewenement na skalę europejskich stolic.
Tak więc rynek hotelarski w ciągu roku wygląda tak, że do marca
niewiele się na nim dzieje, od kwietnia do czerwca prym wiodą
warszawskie hotele wyższych kategorii, które ściągają najwięcej
gości, w lipcu i sierpniu pałeczkę przejmują obiekty noclegowe nad
morzem i na Mazurach, a od września do listopada znowu śmietankę spijają warszawskie hotele biznesowe. Przez cały ten czas
wśród najbardziej obleganych obiektów są hotele, pensjonaty,
schroniska, hostele, domy wczasowe itp. w Małopolsce, zimą w
Tatrach, a przez pozostałą część roku w Krakowie.
0
REKLAMA

warunki & ceny producenta
gwarancja jakoœci
produkty certyfikowane
gwarancje mechaniczne do 3 lat
doradztwo przy wyposa¿aniu
systemy rabatowe & prowizyjne
Najbardziej Przedsiêbiorcza Firma Roku 2010!
I miejsce w Konkursie o Nagrodê Ministra Gospodarki
nowoczesna technologia
wysoka jakoœæ produktów
projektowanie
ekologia (paraben free, bez konserwantów)
producent markowych kosmetyków hotelowych
personalizacje
NASZA NOWA OFERTA:
kompleksowe wyposa¿enie hoteli:
meble
tekstylia
rêczniki
szlafroki
szeroka oferta kapci
suszarki
zestawy kawowe
sejfy
minibary
akcesoria ³azienkowe
spa
2o11
Informacja
o produktach i ofercie:
www.lanwar.com.pl
e-mail:[email protected]
tel: +48 61 868 52 33
9
10
RAPORT
analizy i prognozy
Optymizm
w hotelach
Wiktor Kołakowski
Polscy hotelarze są dużo bardzo optymistycznie nastawieni
co do wzrostu obłożenia, średniej
cenyj i RevPAR w 2011 roku w
porównaniu do swoich europejskich
kolegów
N
a przełomie stycznia i lutego międzynarodowa firma Horwath HTL przeprowadziła Światowe Badania Nastrojów w Branży
Hotelowej. Wzięło w niej udział 1972 hotelarzy
z 53 krajów ze wszystkich kontynentów., po
raz pierwszy również hotelarze z Polski.
Na pewno będzie wzrost…
Na pytanie o oczekiwania, co do perspektyw roku 2011 w stosunku
do 2010 ponad 72 proc. hotelarzy z Polski stwierdziło, że spodziewa
się lepszego obłożenia hoteli, podczas gdy średnia europejska wyniosła 57 proc., a światowa 59 proc. W przypadku średniej ceny, osiągnięcia lepszej niż ubiegłym roku spodziewa się 46 proc. hotelarzy z
Polski, co jest wynikiem zbliżonym do średniej europejskiej, ale znacznie słabszym niż średnia światowa, która wyniosła aż 55 proc.
Natomiast jeśli chodzi o oczekiwania polskich hotelarzy, co do wzrostu wskaźnika RevPAR to aż 70 proc. z nich spodziewa się lepszych
wyników niż w 2010 roku, podczas gdy w Europie optymistycznie widzi
to 62 proc. hotelarzy, a średnia światowa to 67 proc. optymistów.
…i to duży
Jeszcze większy optymizm u krajowych hotelarzy w porównaniu do ich europejskich kolegów widać, jeśli chodzi o skalę
wzrostów poszczególnych wskaźników, szczególnie w grupie
respondentów, którzy oczekują wzrostów powyżej 5 proc. W przy-
padku obłożenia co najmniej takiego wzrostu spodziewa się aż 41
proc. krajowych hotelarzy, podczas gdy w całej Europie tylko 18
proc. hotelarzy, a na świecie 23 proc.
Wyższej średniej ceny o 5 proc. i więcej procent oczekuje 18
proc. krajowych hotelarzy, a w Europie 13 proc. Średnia światowa
wynosi blisko 25 proc. Z kolei RevPAR-u wyższego o 5 proc. i
więcej procent oczekuje w Polsce aż 43 proc. hotelarzy, podczas
gdy w Europie takim optymizm wykazuje 23 proc. hotelarzy, a
średnia światowa wynosi 33 proc.
Ciekawa jest również analiza wyników poprawy osiąganych w
poszczególnych segmentach rynku. Widać, że polscy hotelarze przede
wszystkim liczą na wzrost liczby gości biznesowych, czyli segment
korporacyjny (68 proc.). Podobnie optymistycznie oceniają – zwłaszcza
w porównaniu ze swoimi kolegami z Europy – segment MICE (62 proc.)
W przypadku segmentu turystyki indywidualnej, ponad połowa
polskich hotelarzy spodziewa się osiągnięcia lepszych wyników.
Natomiast branża najbardziej sceptyczna jest, jeśli chodzi o turystykę grupową. Tylko niespełna 1/3 polskich hotelarzy uważa, że
w tym segmencie uda osiągnąć lepsze wyniki niż w ubiegłym
roku. Średnia europejska i światowa jest trochę lepsza, ale niewiele, co pokazuje, że hotelarze na całym świecie nie specjalnie liczą
na wzrost akurat w tym segmencie.
Kluczową kwestią
będzie cena ropy
Jeśli chodzi o wyniki ogólnoświatowe, badanie Hortwatha pokazało, że nastroje w branży hotelarskiej są najbardziej optymistyczne od 2008 roku. Sondaż wykazał, że nadal istnieją poważne
obawy związane z ceną ropy naftowej, jednak operatorzy hotelarscy na całym świecie uważają, że tym razem ożywienie może być
trwałe. Z badania wynika, że najbardziej optymistycznie do przyszłości podchodzą hotelarze z regionu Oceanii, a na drugim miejscu znalazła się Azja.
– Poprawa sytuacji gospodarczej jest kluczowym czynnikiem
wzrostu optymizmu, ale należy do tego podchodzić ostrożnie –
stwierdził Damien Little, dyrektor Horwath HTL w Azji. – Ożywienie
w branży nadal jest niepewne, a ostatnie wydarzenia w Afryce Płn.
i na Bliskim Wschodzie powodują niestabilność ceny ropy, która z
kolei ma wpływ na linie lotnicze, koszty paliwa, a ostatecznie
na rentowność całej branży turystycznej.
0
2o11
katalog
dostawców
2o11
analizy i prognozy
11
12
RAPORT
analizy i prognozy
Rynek hotelowy 2o1o,
Dorota Malinowska
Sytuacja na rynku hotelowym w
2010 r. wyraźnie się poprawiła w
porównaniu do roku 2009. Jest to
2011 – JESZCZE LEPIEJ
M.IN. DZIĘKI PREZYDENCJI
W 2011 r. można oczekiwać dalszego wzrostu koniunktury na
rynku hotelowym. Czynnikiem pobudzającym popyt na usługi świadczone przez hotele powinno być przejęcie przez Polskę w drugiej
połowie roku Prezydencji w Unii Europejskiej.
Według szacunków w samej Warszawie zarezerwowano już w
związku z pobytem urzędników unijnych kilkadziesiąt tysięcy noclegów. Poza stolicą, w czterech innych wybranych miastach: Sopocie,
Wrocławiu, Krakowie i Poznaniu, odbywać się będą unijne spotkania
i konferencje. Znajdzie to bezpośrednie przełożenie na przychody
hoteli nie tylko z usług konferencyjnych, ale również noclegowych czy
gastronomicznych.
Pozytywny wpływ na sytuację branży hotelarskiej będzie miał także
wzmożony ruch biznesowy związany z przygotowaniami do organizacji Euro 2012 m.in. we Wrocławiu, w Gdańsku i Poznaniu.
jednak efekt niskiego poziomu, z którego startował rynek. Poprawa sytuacji
była szczególnie widoczna w III kwartale 2010 r., kiedy to poza podniesieniem się wskaźników obłożenia, nastąpił również wzrost średnich cen (ADR).
Chociaż dla klientów wciąż jednym z
głównych czynników decydujących o
wyborze hotelu była cena, znaczący
wzrost popytu na usługi umożliwił podniesienie stawki za pokój.
WZROST BAZY O 6.5 PROC.
Stan bazy hotelowej w 2011 roku (styczeń)
województwo
liczba
hoteli
liczba
pokoi
liczba
miejsc
noclegowych
wskaźnik miejsc
noclegowych
przypadających na
10 tys. mieszkańców
Przyrost bazy hotelowej w 2011 r.
województwo
dolnośląskie
215
10.216
20.445
71,1
dolnośląskie
kujawsko-pomorskie
101
3.900
7.465
36,1
kujawsko-pomorskie
lubelskie
lubuskie
łódzkie
małopolskie
mazowieckie
opolskie
podkarpackie
podlaskie
pomorskie
śląskie
świętokrzyskie
warmińsko-mazurskie
wielkopolskie
zachodniopomorskie
Polska
42
70
81
281
177
34
104
21
142
168
70
95
208
95
1904
1.630
2.672
4.629
13.222
15.332
884
3.007
1.300
7.205
9.037
2.632
5.213
7.919
6.140
94.938
3.099
5.106
8.669
27.360
29.900
1.756
6.057
2.589
14.678
18.056
5.338
10.866
15.520
12.004
188.908
14,4
50,5
34,2
82,8
57,1
17,1
28,8
21,8
65,7
38,9
42,1
76,1
45,1
70,9
49,5
lubelskie
lubuskie
łódzkie
małopolskie
mazowieckie
opolskie
podkarpackie
podlaskie
pomorskie
śląskie
świętokrzyskie
warmińsko-mazurskie
wielkopolskie
zachodniopomorskie
Polska
liczba
hoteli
liczba
pokoi
liczba miejsc
noclegowych
11
408
5
277
830
554
6
6
7
16
2
7
13
2
11
16
5
7
6
4
124
164
208
242
487
172
148
343
146
486
1059
108
294
763
200
5505
370
374
445
1115
359
314
680
310
960
2196
270
622
1379
405
11,123
2o11
Źródło: Dział Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, styczeń 2011 r.
Polska baza hotelowa obejmowała na początku stycznia tego roku
1904 skategoryzowane hotele, dysponujące ok. 189 tys. miejsc
noclegowych w blisko 95 tys. pokoi. W stosunku do roku 2009 liczba
wszystkich pokoi i miejsc noclegowych wzrosła o ok. 6,5 proc.
Przeważają hotele 3-gwiazdkowe (860) i 2-gwiazdkowe (624). Na
10 tys. mieszkańców Polski przypada ok. 25 pokoi (50 miejsc noclegowych), co stanowi wzrost o 2 pokoje i 4 miejsca noclegowe w
tói, w k gom
a
e
kat
ion
Reg zostało sajwięcej
n
h
ryc
ych
pol
wan
ało
ryzo i były m
el
hot ląsk
iŚ
ska
katalog
dostawców
analizy i prognozy
rynek hotelowy 2o11
stosunku do 2009 r., jednak nadal jest to najniższy wynik w Unii
Europejskiej. W podziale na regiony kraju wskaźniki te są najniższe
na Lubelszczyźnie – odpowiednio 7,6 i 14,4, najwyższe zaś w
Małopolsce – 40 i 82,8.
NOWE HOTELE 2010
W 2010 r. na polskim rynku oddano do użytku 124 skategoryzowane hotele, czyli o 18 obiektów więcej niż w 2009 r. Oferują one
ponad 11,1 tys. miejsc noclegowych w ok. 5,5 tys. pokojach
(wzrost odpowiednio o 6 proc. i 7 proc. w porównaniu z rokiem
poprzednim). Nowo powstałe hotele to przede wszystkim obiekty
3- i 2-gwiazdkowe.
Regionami, w których zostało skategoryzowanych najwięcej
hoteli, były Śląsk i Małopolska (16 obiektów). Z kolei w województwie mazowieckim i podlaskim podaż hoteli wzrosła zaledwie o 2
nowe obiekty. W 2010 r. ponad dwadzieścia hoteli zmieniło katego-
rię, a blisko 30 utraciło prawo
aktywność operatorów
hoteli ekonomicznych
do posługiwania się nazwą
(Louvre Hotels, B&B,
hotel.
Wyndham) jest odpowiedzią na stałe zainteresoW 2010 r. w Gdańsku
wanie markowymi obiekzostał oddany do użytku
tami ekonomicznymi,
drugi hotel marki Hilton w
które gwarantują niską
cenę za relatywnie
Polsce, a w styczniu tego
wysoką. przewidywalną
roku miało miejsce otwarcie
jakość Świadczonych
usług.
pierwszego hotelu Hilton Garden
Inn w Krakowie. Inne międzynarodowe grupy hotelowe, które powiększyły bazę hoteli swoich marek w Polsce w
2010 r., to Vienna International (hotel Angelo w Katowicach) oraz
Best Western (hotele w Rzeszowie i Katowicach). Swój pierwszy
hotel w Polsce otworzył w Toruniu uznany operator sieci hoteli
ekonomicznych: B & B, natomiast w Bydgoszczy powstał kolejny
Holiday Inn.

REKLAMA

2o11
13
RAPORT
analizy i prognozy
5000
60
4000
3000
40
2500
30
2000
1500
20
1000
10
500
0
0
*
**
***
KATEGORIA
HOTELI
kategoria
hoteli
****
LICZBA POKOI
liczba pokoiLICZBA MIEJSC
liczba miejsc
noclegowych
NOCLEGOWYCH
14
hoteli
LICZBAliczba
HOTELI
50
3500
*****
liczba
hoteli
LICZBA
HOTELI
NOWE HOTELE 2011-2012
POZYTYW RYGORÓW FINANSOWANIA
W 2011 r. powstanie około 100-120 nowych hoteli (przyrost
porównywalny do tego z lat 2009-2010). Międzynarodowe grupy
hotelowe już obecne na polskim rynku planują dalszą ekspansję.
Poza hotelem Hilton Garden Inn w Krakowie, zapowiedziano otwarcie kolejnego obiektu tej marki w Rzeszowie. Louvre Hotels planuje otwarcie Hotelu Premier Classe i kolejnego już Campanile we
Wrocławiu; sieć B&B Hotels wchodzi na rynek warszawski.
Prawdopodobnie powstaną pierwsze obiekty marki Super 8 należącej do grupy hotelowej Wyndham.
Aktywność operatorów hoteli ekonomicznych (Louvre, B&B,
Wyndham) jest odpowiedzią na stałe zainteresowanie markowymi
obiektami ekonomicznymi, które gwarantują niską cenę za relatywnie wysoką, przewidywalną jakość świadczonych usług. Wśród
uznanych lokalnych operatorów na uwagę zasuguje Qubus, pod
którą marką działa 13 3- i 4-gwiazdkowych hoteli w Polsce.
Kolejny otwarty w ma być w tym roku hotel Bielsku-Białej, a
następne w Poznaniu i Rzeszowie.
Mimo spowolnienia gospodarczego rozwój bazy hotelowej nie
został wstrzymany. Wciąż oddaje się do użytku nowe obiekty,
jednak ich liczba jest niższa niż oczekiwano w związku z organizacją Euro 2012. Ograniczenie kredytowania kapitałochłonnych
inwestycji hotelowych z jednej strony uniemożliwiło realizację
wielu projektów. Jednak z drugiej strony wprowadzenie przez banki
obostrzeń dotyczących przedstawienia rzetelnego biznesplanu,
który pozwala na weryfikację zasadności i opłacalności inwestycji,
miało pozytywny efekt. Realizowane inwestycje hotelowe, szczególnie te wymagające wysokich nakładów, są bowiem na ogół
dużo lepiej zaprojektowane funkcjonalnie i dostosowane do
potrzeb rynku pod względem standardu, wielkości i zakresu
świadczonych usług. Poprawia się zatem jakość polskiej bazy
hotelowej.
0
Dorota Malinowska
jest Konsultantem ds. Nieruchomości Hotelowych
w Dziale Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield
OBNIŻANIE KATEGORii
90 000
1000
80 000
900
800
70 000
700
60 000
600
50 000
Wprowadzenie przez
banki obostrzeń dotyczących
biznesplanu, który pozwala na
weryfikację zasadności i opłacalności inwestycji, miało
pozytywny efekt. Realizowane
inwestycje hotelowe są na
ogół dużo lepiej zaprojektowane funkcjonalnie i dostosowane do potrzeb rynku
500
40 000
400
30 000
300
20 000
LICZBA
liczbaHOTELI
hoteli
Nowym zjawiskiem było obniżenie przez
niektóre hotele oficjalnej kategoryzacji obiektów
na wniosek samych właścicieli/operatorów, w
LICZBA
liczbaPOKOI
pokoiI MIEJSC
i miejscNOCLEGOWYCH
noclegowych

celu poszerzenia grupy klientów docelowych. Hotele najwyższej
kategorii odczuły bowiem skutki spowolnienia gospodarczego
związanego między innymi z ograniczeniami przez firmy wydatków
na podróże służbowe, konferencje czy szkolenia. Niektóre firmy
wprowadzały wewnętrzne regulaminy, zgodnie z którymi nie
można było dokonywać rezerwacji w hotelach 5-gwiazdkowych.
Na ogół nie miało to ekonomicznego uzasadnienia, gdyż ceny
osiągane przez biznesowe hotele 4- i 5-gwiazdkowe w ostatnich
dwóch latach praktycznie się zrównały.
Na zmianę oficjalnej kategoryzacji swojego hotelu w Warszawie,
z pięciu do czterech gwiazdek, przy utrzymaniu standardu świadczonych usług zdecydował się jeden z najbardziej uznanych międzynarodowych operatorów: Hilton. Marka Hilton International
klasyfikuje hotel do kategorii upper upscale i jest gwarantem
świadczenia usług hotelowych na wysokim poziomie. Na podobny
ruch zdecydował się też jesienią 5-gwiazdkowy hotel Prezydent w
Krynicy, a wcześniej hotel Sympozjum w Krakowie.
70
4500
LICZBA
POKOI
liczba
pokoiI MIEJSC
i miejscNOCLEGOWYCH
noclegowych
200
10 000
100
0
0
*
**
liczba pokoi
LICZBA POKOI
***
****
KATEGORIA HOTELI
liczba miejsc noclegowych
LICZBA MIEJSC NOCLEGOWYCH
*****
liczba hoteli
LICZBA HOTELI
2o11
katalog
dostawców
2o11
analizy i prognozy
15
RAPORT
analizy i prognozy
Na przekór
wszelkim
przeciwnościom
Alex Kloszewski
Dla światowego hotelarstwa rok
2010 charakteryzował się ożywieniem, dzięki czemu większość
regionów zanotowało wzrost średniego obłożenia oraz wskaźnika ADR
w hotelach. W Europie zauważyliśmy
znaczną poprawę stanu gospodarczego – był to rok szczególnie dobry
m.in. dla miast takich jak Monachium,
Frankfurt, Londyn, Zurich, Berlin czy
Istambuł, jak również dla Warszawy.
H
16
otele w wymienionych miastach
odnotowały znaczny wzrost wskaźnika RevPar: Monachium o około 19
proc., Istambuł 17,5 proc., a Berlin
13 proc. W Warszawie był on wyższy o 7,5
proc.Osiągnięcie takich wyników na polskim
i europejskim rynku hotelowym graniczyło z cudem. Wydarzenia i
czynniki, takie jak kryzys kredytowy UE, trudna sytuacja na rynku
walutowym, powolny wzrost PKB krajów na terenie UE, utrzymujący
się nad Europą pył po wybuchu wulkanu na Islandii, i co szczególnie
ważne dla Polski katastrofa samolotu rządowego w Smoleńsku
miały niezwykle niekorzystny wpływ na biznes i sektor hotelowy. W
Polsce dodatkowym hamulcem odbudowy gospodarki narodowej
były katastrofalne w skutkach powodzie, które nawiedziły szczególnie południe kraju.
POLSKI RYNEK HOTELOWY
Tragedia smoleńska miała dramatyczny wpływ na działalność
komercyjną w Polsce, szczególnie w okresie pierwszych dwóch
miesięcy po zdarzeniu.
Erupcja wulkanu na Islandii, przez którą wstrzymane zostały połączenia lotnicze nad częścią Europy, miała negatywny wpływ na ruch
turystyczny, a co za tym idzie na sprzedaż pokoi hotelowych. Wyniki
osiągane przez hotele w Polsce w okresie pierwszych pięciu miesięcy
2010 roku były gorsze niż w tym samym okresie roku 2009. Dopiero
w maju sytuacja zaczęła się poprawiać, sektor hotelowy ożywił się, a
przychody polskich obiektów hotelowych zaczęły rosnąć. Następujące
po sobie wybory samorządowe i prezydenckie oraz towarzyszące im
bardzo emocjonalne i agresywne kampanie kandydatów również
wpłynęły na stan i rozwój sytuacji gospodarczej kraju.
Czynnikami pozytywnymi były natomiast m.in.: wzrost PKB (o
3,2 proc.), korzystna sytuacja w sektorze produkcji i eksporcie,
stosunkowo mocna pozycja złotego, oraz wzrost popytu krajowego (o 3,5 proc.). Polski eksport towarów wzrósł o 15,5 proc. w
porównaniu z rokiem poprzednim. Poziom inflacji natomiast
wyniósł 2,6 proc. Dalsze inwestycje w infrastrukturę drogową,
kolejową, lotniczą, sportową (stadiony) pozytywnie wpłynęły na
rozwój ekonomiczny Polski w 2010 roku. Obecnie w Polsce w
trakcie budowy znajduje się 1,4 tys. km nowych dróg i autostrad.
Wartość bezpośrednich inwestycji zagranicznych wyniosła około
10 mld euro.
2o11
katalog
dostawców
Paradoksalnie globalny kryzys gospodarczy wpłynął pozytywnie na
wizerunek Polski w oczach inwestorów i partnerów handlowych na
świecie. Okazało się bowiem, że w tym trudnym okresie Polska co
prawda odczuła spowolnienie we wzroście PKB, jednak nie znalazła
się w sytuacji recesji. Ostatnie 3 lata ukazały dużą elastyczność polskiej gospodarki. Polska Giełda Papierów Wartościowych odnotowała
19-procentowy wzrost wartości kapitału w porównaniu do roku 2009.
Obchody 200 rocznicy urodzin Fryderyka Chopina i związane z nią
imprezy i festiwale dodatkowo wpłynęły na wzrost ruchu turystycznego.
Na promocję specjalnych wydarzeń organizowanych przez cały 2010
rok w ramach obchodów tej rocznicy przeznaczono ponad 15 mln euro.
WARSZAWA
Rok 2010 okazał się bardzo dobry dla sektora hotelowego w
Warszawie, w którym w porównaniu z rokiem 2009 wskaźnik
RevPAR wzrósł o 7,5 proc., a wskaźnik obłożenia pokoi o 8 proc.
Duży popyt ze strony segmentu biznesowego i małych konferencji
był szczególnie wyraźny od wiosny. Hotele 5-gwiazdkowe cieszyły
się średnim obłożeniem na poziomie 70 proc., a średnia cena za
pokój wyniosła około 98 euro. W segmencie hoteli 4-gwiazdkowych
wskaźniki te kształtowały się na poziomie odpowiednio 68 proc. i 73
euro. Obiekty w pozostałych kategoriach osiągnęły około 5-procentowy wzrost obu wskaźników w porównaniu z rokiem 2009.
analizy i prognozy
W 2010 nie przybyło nowych obiektów. Na mapie planowanych i
realizowanych hoteli pozostały obiekty, które zapowiadano już wcześniej,
a mianowicie DoubleTree by Hilton Conference Centre (367 pokoi),
Renaissance by Marriott (225 pokoi) na terenie lotniska im. Fryderyka
Chopina oraz dawny hotel Warszawa, który w 2012 r. ma funkcjonować
jako luksusowy hotel butikowy braci Likus. Jedyną transakcją na warszawskim rynku była sprzedaż przez Orbis/Accor hotelu Mercure, na
miejscu którego w przyszłości ma stanąć biurowiec.
Interesująca była zmiana taktyki niektórych obiektów. W odpowiedzi na osłabioną z powodu globalnego kryzysu sytuację na rynku
turystycznym 5-gwiazdkowy hotel Hilton oficjalnie obniżył kategorię
do czterech gwiazdek, a rozważał to również Sheraton. Dzięki temu
zabiegowi, można było utrzymać, obniżające wydatki na MICE
(Meetings Incentives Conferences and Events) firmy z sektora farmaceutycznego i medycznego, które nadal decydowały się na
organizację tam ważnych konferencji.
KRAKÓW
W Krakowie również osiągnęło lepsze wyniki niż w 2009 roku.
Hotele sieciowe zakończyły rok pomyślnie, obłożenie w tym segmencie wyniosło do około 64 proc. przy ADR 67 euro. 5-gwiazdkowe hotele wykazały wzrost obłożenia z 67 w 2009 roku do 72 proc.
z końcowym wynikiem ADR na poziomie 97 euro. Hotele w mieście

REKLAMA
2o11
17
RAPORT
analizy i prognozy

sieciach zakończył rok 2010 na poziomie 61 proc. obłożenia i ADR
cieszyły się udanym sezonem letnim, co zawdzięczały przede
64 euro. Obłożenie w Gdyni wyniosło 49 proc., a wskaźnik ADR
wszystkim segmentowi turystycznemu.
kształtował się na poziomie 47 euro.
Kraków wciąż zmaga się z ustaleniem spójnej strategii promocji
Obecnie w Trójmieście nie są planowane żadne nowe otwarcia
zagranicznej, która mogłaby przyciągnąć większą liczbę turystów
hoteli sieciowych, ale można się spodziewać dużych wydarzeń na
międzynarodowych. Miasto może się pochwalić zarówno szerokim
arenie transakcji hotelowych w ciągu najbliższych trzech lat. Nadal
wachlarzem imprez kulturalnych, jak również bogatą ofertę tanich
dostrzegamy duże możliwości promocji i marketingu dla tego regioprzewoźników lotniczych. Przekaz promocji i akcji marketingowych
nu. Wszystkie trzy miasta powinny wziąć pod uwagę utworzenie
tego pięknego miasta powinien kłaść szczególny nacisk na jego
wspólnego produktu „Trójmiasto”, który posiadałby spójną strategię
ogólnoeuropejską dostępność.
promocji. Byłoby to działanie efektywniejsze, niż prowadzenie
Kraków stopniowo staje się najbardziej popularnym kierunkiem
oddzielnych i niespójnych akcji marketingowych.
lokalizowania centrów BPO. Swoje interesy prowadzą tu firmy o światowym zasięgu, takie jak IBM, Shell, Hitachi, Google, BAYER,
Lufthansa czy Electrolux. Ośrodki BPO rezerwują noclegi, tworząc
nowy segment rynku, a centrum konferencyjne budowane w pobliżu
Poznań próbował odwrócić słabe wyniki działalności hotelowej. I
hotelu Park Inn zagwarantuje obłożenie hoteli w sektorze MICE.
w 2010 roku kilku hotelom to się udało. Do liderów należą Sheraton,
W styczniu tego roku otwarty został w sąsiedztwie przyszłego
IBB Andersia, Campanille i Ibis. Ogółem hotele poznańskie uzyskały
Centrum konferencyjnego 4-gwiazd49 proc. obłożenia (o 1
kowy Hilton Garden Inn ze 157 poko- WYNIKI HOTELI W 2010 roku
proc. lepsze niż w 2009
jami, a kolejny hotel tej marki (około
roku) oraz ADR na poziomie
Obłożenie
ADR
150 pokoi) otworzy się przy lotnisku
61 euro (o 1 euro gorzej niż
(w proc.) (w euro)
we wrześniu 2012 roku. Budowa
rok wcześniej).
5*
70
98
Warszawa
hoteli Ibis – Etap prowadzona przez
W działaniach zwiększają4*
68
73
Orbis / Accor została wstrzymana w
cych
konkurencyjność
5*
72
97
Kraków
2010 roku. Jednak na bazie wiarygodPoznania względem innych
Ogółem
58
73
nych informacji wiemy, że obydwa
miast należy zauważyć kon5*
69
89
Wrocław
obiekty mają zostać otwarte w drugim
sekwencję w promowaniu i
Ogółem
64
57
kwartale 2011 roku.
reklamowaniu Poznania jako
Gdańsk
5*
64
87
kierunku turystycznego.
Ogółem
58
55
Wyzwaniem dla Poznania
5*
57
112
Sopot
jest jednoczesne utrzymanie
Miasto zakończyło rok z niewielkim
Pozostałe
61
64
pozycji na rynku MICE.
średnim wzrostem wskaźnika
Gdynia
Ogółem
49
47
Miasto
powinno zrobić
RevPAR. W segmencie obiektów marOgółem
49
61
Poznań
wszystko,
co w jego mocy,
kowych wszystkich kategorii hotele
Ogółem
57
64
Łódź
aby
zweryfikować
swoje
osiągnęły średnio 65-procentowy
Szczecin
Ogółem
58
49
pozycjonowanie w tym barpoziom obłożenia oraz 57 euro ADR.
dzo dochodowym segmenW kategorii pięciu gwiazdek markowe
cie. Jesteśmy przekonani, że miasto i jego władze posiadają odpohotele zakończyły rok z ADR na średnim poziomie 89 euro oraz
wiednią wiedzę w tym zakresie, zwłaszcza, że hasło reklamowe
obłożeniem 69 proc.
stolicy Wielkopolski brzmi „Poznań, Miasto Know-How”. W Poznaniu
W 2010 roku nie odnotowano otwarć nowych hoteli znanych
brak jest nowych projektów hotelowych oczekujących na realizację.
marek w tym mieście. Na liście planowanych inwestycji wciąż widnieje 5-gwiazdkowy Hilton, którego realizacja jest od jakiegoś czasu
wstrzymana z powodu braku finansowania. Ten sam problem napotkali inwestorzy zlokalizowanego w centrum miasta hotelu Hilton
Po dymisji prezydenta Łodzi w pierwszej połowie 2010 roku
Garden Inn. Obecnie w trakcie realizacji znajdują się Park Inn oraz
miasto przechodziło przez stosunkowo trudny okres, co dało się
połączona inwestycja Campanile i Premier Class.
zauważyć głównie w spowolnieniu działań rozwojowych i marketingowych Łodzi. Większość roku minęła na kampaniach kandydatów
na prezydenta następnej kadencji.
Podczas tych trudnych miesięcy, niektóre ważne imprezy i festiwaWyniki tych trzech miast w 2010 roku były stosunkowo dobre, biorąc
le zostały odwołane lub przeniesione do innych miast. Najlepszym
pod uwagę, że ofertę markowych hoteli w Gdańsku wzbogacił Radisson
przykładem było przeniesienie festiwalu Camerimage do Bydgoszczy.
Blu w 2009 roku, a w ubiegłym roku Hilton w Gdańsku. Obłożenie
Na domiar złego w tym samym czasie miasto straciło szansę na tytuł
hoteli w tym mieście wyniosło 58 proc. we wszystkich kategoriach przy
Europejskiej Stolicy Kultury 2016. Sektor hotelowy w Łodzi odnotował
ADR wynoszącym 55 euro. Sieciowe hotele 5-gwiazdkowe zakończyły
lekką poprawę, co zawdzięcza głównie regionalnym i lokalnym konferok z obłożeniem na poziomie 64 proc. i ADR 87 euro.
rencjom, jakie odbywały się w mieście. Pozycję lidera na rynku
Dla Sopotu ten rok również był lepszy niż 2009. Według naszych
utrzymał zlokalizowany w Manufakturze hotel andel’s, który skupia
obliczeń wynik dla segmentu hoteli 5-gwiazdkowych wyniósł 57
praktycznie cały łódzki segment małego i średniego MICE.
proc. przy ADR 112 euro. Niższy segment hoteli niezrzeszonych w
Źródło: Colliers International
POZNAŃ
WROCŁAW
ŁÓDŹ
TRÓJMIASTO
18
2o11

katalog
analizy i prognozy
dostawców
Hotel Faleza, Jastrzębia Góra, spa Janette, Poolspa
Baterie Evol, Roca
Hotel NH, Poznań, umywalka Stratum, Hotel Campanile, Łódź, umywalka
Roca
Diverta, Roca, miska wc Viva, Zoom
Roca – urządzenia dla hoteli
U
rządzenia Roca są obecne w wielu
obiektach użytku publicznego i cieszą się popularnością wśród inwestorów. Roca oferuje ceramikę sanitarną baterie, systemy natryskowe,
wanny, kabiny panele masażowe, a także wieloosobowe wanny SPA i dodatki łazienkowe, w tym produkty dla niepełnosprawnych, które są cenione na
rynku HoReCa. Urządzenia te, ze względu na swą
wysoką jakość i niekonwencjonalny dizajn, pozwalają
na aranżację ciekawych i funkcjonalnych wnętrz
hotelowych. Inwestorów przekonuje trwałość,
nowoczesne technologie oraz łatwość utrzymania
higieny, oraz ich przystępna cena. Dodatkowo produkty Roca wyposażone są w proekologiczne rozwiązania oszczędzające wodę i energię, przynosząc
wymierne korzyści hotelarzom.
Wanna z hydromasażem
W łazience hoteloWej
W przestrzennych łazienkach doskonale prezentują się asymetryczne akrylowe wanny serii Leda marki
Poolspa. Taka wanna z hydromasażem zainstalowana jest m.in. w Hotelu Windsor Jachranka k.
Warszawy. Poolspa, prekursor idei wellness w
Polsce, chcąc współtworzyć nową jakość życia
wciąż poszukuje nowych rozwiązań do wykorzystania w terapii wodnej. Obecnie oferuje trzy specjalistyczne programy: proRELAXATION, bodyREGENERATION i skinBEAUTY, które umożliwiają zabiegi
hydroterapii oraz chromoterapii. Wszystkie zabiegi
Poolspa Effects są dostępne w wannie Leda, która
zajęła pierwsze miejsce w rankingu Dobry produkt
magazynu Łazienka. Nowe systemy hydromasażu
łączą w jeden specjalistyczny program masaż wodny,
masaż powietrzem i chromoterapię.
Malowniczo położony na przylądku Rozewie
Hotel Faleza, oferuje swoim gościom nie tylko
widok na urokliwe zakątki Jastrzębiej Góry, ale
również luksusowe SPA. Do dyspozycji gości hotelowych są urządzenia z hydromasażem, w tym SPA
stacjonarne marki Poolspa – wanna Janette z rynną,
która pozwala odkryć pozytywny wpływ wody na
zdrowie, kondycję i dobre samopoczucie.
2o11
Komfort W hotelu
W łazienkach hotelowych niezwykle funkcjonalnym rozwiązaniem jest połączenie ceramiki z
meblami. Umywalki i meble serii Stratum zostały
wykorzystane w czterogwiazdkowym NH Hotelu w
Poznaniu. Dobrze sprawdzają się również umywalki
z blatem ceramicznym. Zarówno pojedyncze, jak i
podwójne gwarantują miejsce na akcesoria łazienkowe pełniąc rolę zintegrowanej półki. Orzechowe
barwy mebli ocieplą każdą aranżację łazienki.
Swobodę aranżacji zapewnioną przez proste w
formie umywalki Diverta, wykorzystał Hotel
Campanile w Łodzi. Różnorodne możliwości montażu – pod blatem, na nim oraz przy ścianie –
umożliwią każdemu nadanie wnętrzu indywidualnego charakteru. Przy każdej z umywalek można
dodatkowo zamontować wieszak na ręcznik – z
jednej lub obu stron.
Łazienki w centrum handlowym Plaza w
Lublinie są bardzo funkcjonalne i łatwe do utrzymania w czystości. Wykorzystano tu blatowe
umywalki Java marki Roca, które idealnie łączą
estetykę i funkcjonalność. W połączeniu z podwieszanymi miskami wc Dama Senso tworzą elegancką całość. Obie serie są bardzo często wybierane przez właścicieli hoteli.
innoWacyjne rozWiązania
Duża różnorodność umywalek pozwala na
ogromną kreatywność w wystroju łazienki.
Umywalki Pro łączą funkcjonalność i dizajn. Seria
Laufen Pro ozdabia wnętrza kompleksu biurowego
Marynarska Point w Warszawie. Dodatkowym
wyposażeniem są tu opływowe w kształcie pisu-
ary Caprino Plus marki Laufen są dodatkowym
wyposażeniem w łazienkach tego kompleksu.
Intymność zapewniają przegrody pisuarowe Rion,
również marki Laufen.
Komfortowe i estetyczne pisuary serii Chic zostały
zastosowane w Kompleksie Sportowym w Gdyni. Tu
również znajdują się wspomniane wcześniej umywalki Diverta. Łazienki dla niepełnosprawnych wyposażono tu w produkty z serii „Łazienka Dostępna”
firmy Roca wraz z baterią z uchwytem lekarskim.
Baterie roca W hotelach
Baterie czasowe Roca przeznaczone są do długotrwałego i intensywnego użytkowania, dlatego
nadają się znakomicie do obiektów użyteczności
publicznej. Gwarantują łatwość i higienę obsługi. Ich
budowa powinna uwzględniać ryzyko uszkodzenia
mechanicznego podczas eksploatacji. Ciekawe i
nowoczesne wzornictwo sprawia, że ozdobią każdą
przestrzeń toaletową. Świetnie sprawdzą się baterie
czasowe z serii Targa/Sprint-N, które zostały wyposażone w zawory posiadające regulację zarówno
intensywności strumienia, jak i czasu wypływającej
wody. Dzięki takiemu rozwiązaniu, każdą baterię
możemy dostosować do potrzeb ułatwiając zarządzanie zużyciem wody.
Łazienka publiczna powinna odznaczać się
funkcjonalnością, ekonomicznym wykorzystaniem wody i energii oraz powierzchnią łatwą w
utrzymaniu w czystości, a przy tym interesującym
designem. Wyposażone w produkty Roca obiekty
komercyjne, hotelowe i biurowe, są dowodem na
to, że design w przystępnej cenie można z łatwością połączyć z funkcjonalnością.
Hotel Windsor, Jachranka, Marynarska Point, Warszawa, umywalki Pro,
umywalka Giralda, Roca, miska pisuary Caprino Plus, przegrody pisuarowe
wc Victoria, Roca, wanna Leda, Rion, Laufen
Poolspa
Kompleks Sportowy, Gdynia, umywalki
Diverta, baterie czasowe Amura, Roca
Więcej informacji można uzyskać na stronach:
www.roca.pl www.inwestycje.roca.pl www.poolspa.pl www.spa.poolspa.pl www.laufen.pl
e-mail: [email protected]
19
RAPORT
analizy i prognozy

Średnie obłożenie w markowych hotelach w mieście wyniosło 57
proc., a średni wskaźnik ADR 64 euro. W 2010 roku nie byliśmy
świadkiem żadnego nowego otwarcia hotelu sieciowego. Ogłoszona
natomiast została planowana realizacja nowego 4-gwiazdkowego
hotelu DoubleTree by Hilton, który oferować będzie 197 pokoi. W
trzecim kwartale 2011 roku przewidywane jest również zakończenie
budowy i otwarcie hotelu Holiday Inn. Trwają też prace związane z
przygotowaniem budowy hotelu Novotel.
Teraz, gdy miasto przeszło już okres zawirowań związanych z
wyborami swoich władz, Colliers International widzi przed Łodzią
świetlaną przyszłość, szczególnie jeśli dojdzie do realizacji planowanego centrum kulturalnego, artystycznego i filmowego Davida
Lynch’a i Franka Gehry’ego zlokalizowanego w okolicach elektrowni
EC1 i dworca Łódź Fabryczna.
SZCZECIN
Dla Szczecina rok 2010 był lepszy od poprzedniego. Obłożenie
wzrosło do 58 proc., ze średnią ceną dla rynku ogółem 49 euro.
Radisson Blu nadal pozostaje liderem rynku, oferując wyremontowane pokoje oraz powierzchnię konferencyjną. W kontekście Szczecina
mówi się o projekcie Hilton Garden Inn oraz Express by Holiday Inn.
Po wyborach samorządowych, zarząd miasta pod kierownictwem
obecnego prezydenta daje szansę spójnej strategii na promocję i
rozbudowę miasta.
REKLAMA
INNE MIASTA
Bardzo dobrze rozwija się rynek hotelowy w Bydgoszczy. W październiku 2010 w mieście otworzono nowy hotel Holiday Inn oferujący 137 pokoi. W Bydgoszczy planowana jest również budowa hotelu
pod marką Campanile. Szybko rozwija się także rynek hotelowy w
Katowicach. W 2010 roku na terenie Katowic otwarte zostały dwa
hotele: hotel Angelo (203 pokoje) oraz oferujący 168 pokoi hotel Best
Western.
PROGNOZY I TRENDY
Uważamy, że rok 2011 dla sektora turystycznego w Polsce będzie
przypominał rok poprzedni. Wzrost PKB Polski będzie prawdopodobnie jednym z najsilniejszych w Unii Europejskiej, i może wynieść
nawet około 4,5 proc. W 2011 roku kontynuowane będą inwestycje
w projekty infrastrukturalne na terenie całego kraju, na które przeznaczonych zostanie ponad 12 mld euro.
W lipcu 2011 roku Polska przejmie również Prezydencję w Unii
Europejskiej. W ciągu sześciu miesięcy pełnienia tej prestiżowej
funkcji gospodarka krajowa znacznie się ożywi. Przewidujemy, że
wydarzenie to wygeneruje popyt na 100 tys. dodatkowych noclegów.
Polski rząd przeznaczył ponad 100 mln euro na przygotowania do
pełnienia tej funkcji. W ostatnich miesiącach 2011 roku oczekiwane
jest również wejście w życie niezwykle ważnych kampanii promocyjnych kraju i działań z zakresu PR.
Przygotowania do organizacji rozgrywek UEFA Euro 2012
nasilą się w tym roku, co pozytywnie wpłynie na poziom infrastruktury drogowej, kolejowej oraz lotniczej. Znaczącymi czynnikami wspomagającymi rozwój sektora hotelowego w 2011 roku
będą między innymi: silna i stabilna pozycja polskiego rządu oraz
złotówki.
Cztery główne polskie miasta muszą wybudować światowej
klasy wielofunkcyjne obiekty kongresowo-wystawiennicze.
Obiekty takie są niezbędne dla rozwoju nie tylko sektora hotelowego, ale dla całej gospodarki, poprzez tworzenie przestrzeni dogodnych do organizacji spotkań, konferencji, wystaw czy
targów. Przewidujemy rozwój sektora hotelowego poprzez
inwestowanie w obiekty skierowane do szerokorozumianego
sektora MICE. Miasta takie jak Wrocław, Warszawa i Gdańsk
rozumieją i rozważają te sugestie. Obiekty MICE będą realizowane jako infrastruktura towarzysząca nowym stadionom piłkarskim.
Podtrzymujemy swoje zeszłoroczne rekomendacje dotyczące
szans rozwoju 1-, 2- i 3-gwiazdkowych markowych produktów
hotelowych w większości regionów i miast Polski. Dodatkowym
bodźcem przyspieszającym realizację nowych inwestycji będzie
uruchomienie infrastrukturalnych funduszy unijnych.
Przeszłość nauczyła nas, że dynamiczny rozwój sektora hotelowego jest niemożliwy bez równoległego rozwoju wszystkich środków transportu: dróg i autostrad, sieci połączeń kolejowych i lotniczych. Najbliższe lata będą dla Polski prawdziwym testem z tej
wiedzy.
0
Alex Kloszewski
jest Partnerem w dziale
Hospitality Colliers International Poland
2o11
katalog
dostawców
2o11
analizy i prognozy
21
22
RAPORT
analizy i prognozy
Obcokrajowcy
wrócili do hoteli,
Polacy zaczęli
korzystać częściej
Piotr Stawiński
Po dwóch latach spadków, w 2010 roku europejski sektor hotelowy zaczął
wychodzić z kryzysu. Liczba udzielonych noclegów w krajach UE wzrosła o 2,8 proc.
w porównaniu do 2009 roku, gdy spadki odnotowały wszystkie rynki – wynika z najnowszych danych Eurostatu. Jednym z liderów tego wzrostu była Polska, w której
udzielono ponad 10 proc. więcej noclegów niż rok wcześniej. Polska odnotowała też
największy w Unii wzrost liczby noclegów gości krajowych.
P
rzez ostatnie dwa lata za spadki w
liczbie noclegów na rynkach europejskich „odpowiedzialni” byli głównie gości zagraniczni. Z powodu kryzysu ograniczali oni (lub ich firmy) swoje
podróże do innych krajów. Podczas gdy w
2009 roku odnotowano zmniejszenie całkowitej liczby noclegów
o 5,1 proc., to w przypadku gości zagranicznych spadek ten
wyniósł aż 9,1 proc. (w przypadku krajowych -1,6). Rok wcześniej, gdy europejski rynek po raz pierwszy od czterech lat, czyli
od czasu odbudowania biznesu po kryzysie spowodowanym
zamachami w Nowym Jorku, zanotował spadek o 0,5 proc.,
liczba noclegów gości krajowych utrzymywała się na poziomie z
2007 roku, natomiast gości zagranicznych spadła o 1,1 proc.
W 2010 roku ludzie znowu zaczęli jeździć zagranicę, w interesach i
turystycznie. Na 2,8-procentowy wzrost większy wpływ miały noclegi udzielone obcokrajowcom (+5,1) niż gościom krajowym (+1,1),
jak wynika z najnowszych danych ogłoszonych przez europejski
urząd statystyczny Eurostat, który bada ruch turystyczny na 27 rynkach Unii Europejskiej oraz szwajcarskim, norweskim i chorwackim.
Jego dane dotyczą hoteli i „innych obiektów hotelowych” jak pensjonaty, motele, apart-hotele.
W polskich hotelach Polacy
Polski rynek, podobnie jak rynki skandynawskie czy niemiecki,
opiera się na gościach krajowych, którzy wykupują ok.70 proc.
noclegów, dzięki temu udało mu się w miarę spokojnie przejść przez
kryzys (choć inaczej wyglądało to z perspektywy samych hotelarzy)
w porównaniu do innych krajów. W 2008 roku, gdy zaczynały się
spadki, Polska odnotowała 4,7-procentowy wzrost w liczbie udzielonych noclegów. Był to najlepszy wynik w Europie po Słowacji, w
której goście prawdopodobnie chcieli skorzystać jeszcze z tanich
noclegów przed przyjęciem euro (i rzeczywiście w następnym roku,
już z cenami w euro, Słowacja zanotowała ponad 18-procentowy
spadek, jeden z największych w Europie, nawet jak na kryzys).
Polska zawdzięczała ten wynik jedynie aktywności samych
Polaków, którzy w przeciwieństwie do innych nacji, nie odczuwali tak
bardzo osłabienia gospodarczego. Liczba ich noclegów wzrosła o
2o11
REKLAMA
katalog
dostawców
9,9 proc. w porównaniu do 2007
roku (większy wzrost w tej kategorii
zanotowały tylko Słowacja i
Bułgaria). Bo już w przypadku nocleEstonia
14,1
gów obcokrajowców zanotowano
Łotwa
11,6
jeden z większych w Unii spadków o
Litwa
11,1
4,9 proc. Tragicznie pod tym wzglęMalta
11,0
dem w polskich hotelach było w
Polska
10,4
ostatnich czterech miesiącach 2008
Dania
9,7
roku, gdy liczba noclegów cudzoziemców spadła o blisko 12 proc.,
Holandia
8,7
najwięcej na wszystkich rynkach UE.
Belgia
6,9
A jeszcze gorzej było w pierwBułgaria
6,6
szych czterech miesiącach 2009
Hiszpania
6,4
roku, gdy spadek noclegów obcoNiemcy
5,8
krajowców wyniósł 13,8 proc. Ale
Szwecja
5,1
wówczas to i tak już nie było najPortugalia
4,8
gorzej w porównaniu do innych
Słowacja
4,8
krajów, bo u niedawnego lidera
Czechy
4,3
Słowacji goście zagraniczni wykuNorwegia
4,2
pili o ponad 30 proc. mniej nocleChorwacja
4,0
gów, podobnie jak w okresie letFinlandia
3,9
nim. W Polsce od maja do sierpnia
Cypr
3,3
spadek wyniósł już tylko 1,5 proc.
Węgry
3,3
przy średniej UE -4,1 proc., a w
Średnia UE
2,8
ostatnich czterech miesiącach
Francja
2,4
-0,9 proc. przy średniej -3,6 proc.
Austria
2,2
Łącznie w całym 2009 roku w
Szwajcaria
1,9
polskich hotelach udzielono cudzo-0,8
Włochy
ziemcom o 6,5 proc. mniej nocle-1,0
Słowenia
gów, podczas gdy w całej Unii o 9,1
Wlk.
- 2,1
proc. To, że rok ów nie był tak draBrytania
matyczny dla polskiego rynku, jak
-2,3
Grecja
mógłby być, znowu polscy hotelarze
-8,7
Rumunia
zawdzięczali rodakom. Wprawdzie
liczba ich noclegów spadła, o 1,5 proc., ale miała z czego spadać,
pamiętając wcześniejsze dobre wynik.
Choć Polska zanotowała w 2009 roku, tak jak wszystkie inne
rynki, ogólny spadek liczby noclegów o 3,1 proc. to i tak był on
jednym z mniejszych w Unii Europejskiej, gdzie wyniósł 5,1 proc.
(niższe były tylko w Szwecji, Niemczech, Wlk. Brytanii, Słowenii
i Austrii). Na Łotwie wyniósł on prawie 25 proc., a na Litwie
ponad 20 proc.
WWW.ORKAN-PROFI.COM
Zmiana w liczbie
noclegów w obiektach hotelarskich
2010/2009 (w proc.)
analizy i prognozy
DETERGENTY DO ZMYWAREK
HIGIENA KUCHENNA
HIGIENA OSOBISTA
ŚRODKI DO DEZYNFEKCJI
HIGIENA DLA HOUSEKEEPINGU
Wzrost, spadek, wzrost, wzrost
Rok 2010 był już czasem powrotu na ścieżkę wzrostu. Polscy
hotelarze udzielili o 10,4 proc. noclegów więcej niż rok wcześniej,
podczas gdy w całej Unii wzrost wyniósł 2,8 proc. Lepsze wyniki
osiągnęły tylko małe rynki krajów nadbałtyckich i Malta, gdzie rok
wcześniej spadki były najwyższe w Europie. I tradycyjnie nie zawiedli
rodacy, którym udzielono aż o 11,8 proc. więcej noclegów niż rok
wcześniej. Był to europejski rekord pod względem wzrostów wśród
gości krajowych. Po raz pierwszy od dwóch lat więcej noclegów w
polskich hotelach wykupili obcokrajowcy – o 7,5 proc. przy średniej
dla całej Unii na poziomie 5,1 proc.
2o11
Atotech CZ, a.s., Belgická 5119, 466 05 Jablonec nad Nisou

Tel. kom.: +420 734 525 837, E-mail: [email protected]
Główny dystrybutor w Polsce: www.horeca-express.pl
23
RAPORT
analizy i prognozy

24
Pozytywnych wyników można Zmiana w liczbie
noclegów obcosię było spodziewać obserwując
krajowców w obiekrozwój sytuacji na polskim rynku tach hotelarskich
noclegowym w poszczególnych 2010/2009 (w proc.)
4-miesięcznych okresach na
Estonia
16,9
przestrzeni lat 2008 - 2010.
Dania
14,9
Jeszcze na początku 2008 roku
Holandia
13,4
liczba udzielonych noclegów
Niemcy
11,9
dynamicznie rosła o 8,1 proc., w
Malta
11,6
drugiej części roku od maja do
Litwa
11,5
sierpnia dynamika ta spadła do
Łotwa
11,4
3,7 proc., ale to nadal było całBułgaria
10,9
kiem sporo, pamiętając, że już
Hiszpania
8,9
rok 2007 był bardzo dobry.
Norwegia
8,8
Odnotowano jednak pierwszy
Polska
7,5
spadek noclegów obcokrajowSzwecja
6,0
ców, i to o 5,1 proc., co zapowiaChorwacja
5,8
dało cięższe czasy.
Węgry
5,7
We wrześniu wybuchł kryzys
Czechy
5,7
finansowy i te czasy szybko
Słowacja
5,1
nadeszły, choć rynek zanotował
Średnia UE
5,1
jeszcze wzrost o 1,4 proc., geneBelgia
5,0
rowany przez gości krajowych,
Cypr
3,9
którzy wciąż korzystali z hoteli i
Portugalia
3,8
nie odwoływali imprez i konfeRumunia
3,2
rencji. Na Zachodzie już to się
Francja
3,0
zaczęło, o czym świadczył spaWłochy
2,4
dek noclegów tych gości o blisko
Finlandia
2,1
12 proc.
Szwajcaria
1,9
Rok 2009 to już rok spadków,
Austria
1,5
a najgorzej było w jego pierwszej
Słowenia
1,3
części od stycznia do kwietnia.
Grecja
0,8
Wówczas udzielono blisko 7
Wlk.
proc. mniej noclegów niż w tym
0,1
Brytania
samym okresie ubiegłego roku.
Tym bardziej, że liczba noclegów
cudzoziemców (a więc zazwyczaj lepiej płatnych), spadła o
prawie 14 proc., po raz pierwszy odnotowano też spadek noclegów gości krajowych – o 4 proc.
W drugiej części roku, który obejmuje wakacje, spadek był już
mniejszy – 1,5 proc., goście krajowi wykupili nawet więcej
noclegów, niewiele, bo niewiele, 0,8 proc., ale zawsze.
Wyhamowały też spadki sprzedaży noclegów cudzoziemcom,
których było mniej o niecałe 6 proc. Końcówka roku to już spadek jedynie o 0,9 proc., a po raz pierwszy od lata 2008 roku
wzrosła liczba noclegów gości zagranicznych o 2 proc. , co
zapowiadało koniec kryzysu.
I początek ubiegłego roku to potwierdził. Łączna liczba noclegów wzrosła aż o 8,3 proc., w tym noclegów cudzoziemców o
5,7 proc. W okresie wiosenno – letnim wykupili już oni 9 proc.
więcej nocy w polskich hotelach, mimo wybuchu wulkanu, co
przy wzroście noclegów samych Polaków o 12,7 proc. dało
imponujący wynik o 11,5 proc. lepszy niż rok wcześniej.
Końcówka roku była równie dobra ze wzrostem o 11,3 proc., na
który złożyło się 13,7 proc. więcej noclegów Polaków i 6,4 proc.
więcej noclegów obcokrajowców.
Zmiana w liczbie
noclegów gości
krajowych obiektach hotelarskich
2010/2009 (w proc.)
Rosną noclegi,
rosną hotele
A ten rok, co już widać po pierwszych
wynikach sprzedaży, zapoPolska
11,8
wiada się jeszcze lepiej. W drugiej
Łotwa
11,7
połowie roku do naturalnego, jak
Litwa
10,5
można mieć nadzieję, wzrostu dojBelgia
10,4
dzie jeszcze półroczna Prezydencja
Portugalia
6,7
Polski. Według szacunków MSZ
Estonia
6,3
powinna ona wygenerować ok.
Dania
5,8
100 tys. nowych noclegów, i to
Szwecja
4,8
dobrze płatnych, bo z budżetu
Finlandia
4,6
Brukseli lub polskiego rządu.
Słowacja
4,6
Tak wejdziemy w 2012 rok, i
Holandia
4,6
zbliżające się szybko Euro, które
Niemcy
4,3
poza samym okresem rozgrywania
Austria
3,9
meczów powinny ściągnąć do
Hiszpania
3,1
Polski gości i wcześniej – w związNorwegia
2,6
ku z przygotowywaniem imprezy i
Czechy
2,1
później, gdy, jak wszyscy zakładają,
Francja
2,1
wykreowana zostanie moda na
Szwajcaria
1,9
Polskę. Zwiększyć się więc powiŚrednia UE
1,1
nien udział gości zagranicznych w
Węgry
0,7
polskich hotelach, przy cały czas
-0,5
Malta
rosnącym popycie ze strony coraz
-3,2
Włochy
zamożniejszego polskiego klienta.
Wlk.
Jak wynika z danych Eurostatu,
-3,4
Brytania
w 2010 roku w polskich hotelach i
-3,6
Bułgaria
innych obiektach hotelowych udzie-3,7
Cypr
lono ogółem 27,1 mln noclegów
-4,9
Słowenia
(rok wcześniej 24,5 mln), z czego
-7,6
Chorwacja
ponad 19 mln gościom krajowym
-10,8
Grecja
(w 2009 – 17 mln), a blisko 8,1 mln
-10,9
Rumunia
obcokrajowcom (w 2009 roku –
7,4 mln). W ciągu trzech lat od
2007 roku, mimo kryzysu po drodze, ogólna liczba noclegów wzrosła o blisko 3,5 mln. Polscy hotelarze sprzedali 3,5 mln dób hotelowych więcej! A mimo to większość z nich z sentymentem wspomina
2007 rok i początek 2008, twierdząc, że „wtedy było lepiej”.
Dlaczego?
Bo w tym samym czasie na rynek weszło ponad 400 nowych
obiektów. To wzrost polskiej bazy hotelowej o ok. ¼ w porównaniu
do tamtego czasu. A decyzje o ich budowie podejmowano w okresie
rosnącej koniunktury, która wydawało się nieprzerwanie trwać
będzie co najmniej do 2015 roku. Tymczasem na rynek wchodziły
już w okresie stagnacji gospodarczej i osłabienia wyników, walcząc
głównie cenami.
Pamiętać do tego należy, że choć sama liczba noclegów dramatycznie nie spadła, to dramatycznie spadły ceny, gdy o malejący
popyt walczyła szybko rosnąca liczba obiektów. Często musiały one
sprzedawać te noclegi po mocno zaniżonych cenach, aby mieć
jakiekolwiek wpływy, z których mogłyby spłacać choćby odsetki od
kredytu. Dlatego cała branża ma nadzieję, że dynamicznie rosnący
popyt przełoży się też na rosnące ceny noclegów, które spadały
praktycznie od końca 2008 roku. I powoli się przekłada.
2o11
katalog
dostawców
Mocny rynek wewnętrzny,
mocniejszy zewnętrzny
W całej UE w hotelach udzielono w ubiegłym roku 1,56 mld noclegów przy 1,49 mld rok wcześniej. Na tle Europy polskie 27 mln nie
wygląda imponująco, ale z tych ponad 1,5 mld ok. 70 proc. przypada
na pięć krajów Hiszpanię, Włochy, Niemcy, Francję i Wlk. Brytanię.
Liderem pod ty względem jest Hiszpania, w której udzielono 268
mln noclegów, o 6,4 proc. więcej niż rok wcześniej, z czego blisko 155
mln obcokrajowcom. Na drugim miejscu są Włochy z 244,7 mln, a
na kolejnych znajdują się Niemcy (228,8 mln), Francja (196,4 mln) i
Wlk. Brytania (166,2 mln). Spośród 27 krajów UE Polska znajduje się
na 11 miejscu z podobnym wynikiem do Szwecji i Czech. Z tym, że o
ile rynek szwedzki ma podobną strukturę do polskiego, tzn. ponad 70
proc. noclegów generują goście krajowi, to blisko czterokrotnie mniejsze Czechy, bazują na gościach zagranicznych, których noclegi stanowią 2/3 ogólnej liczby. Dlatego też kryzys w sektorze hotelarskim był
tam dużo bardziej odczuwalny niż w Polsce.
Jak pokazują doświadczenia z różnych rynków hotelarskich to
właśnie silny popyt wewnętrzny jest gwarantem stabilności tego
sektora. A polski rynek wewnętrzny z 19 mln noclegów zalicza się
do jednego z większych w Europie poza krajami pierwszej piątki.
Więcej noclegów w swoim kraju wykupują tylko Austriacy i
Szwedzi (ale rynek austriacki jest i tak rynkiem bazującym na
gościach zagranicznych, których noclegi stanowią ponad 70
analizy i prognozy
proc.). Kryzys 2009 roku najdotkliwiej odczuły małe rynki oparte
na turystyce i biznesie zagranicznym jak Łotwa, Litwa, Cypr,
Słowacja czy Malta. Wśród krajów „Wielkiej Piątki” jedynie
Hiszpania udziela więcej noclegów cudzoziemcom i to ona z tej
grupy odczuła największe spadki w 2009 roku. Gdy turystyka
międzynarodowa zaczyna się odradzać, odradzają się też rynki
bazujące na takich gościach. Ale jest to odbijanie się od ściany do
ściany, czego przykładem mogą być kraje nadbałtyckie, które w
2009 roku odnotowywały największe spadki w całej Unii, a w
ubiegłym roku z kolei największe wzrosty. Trudno w takim przypadku mówić o stabilności biznesu.
Oczywiście na rynkach, na których główna rolę odgrywa popyt
wewnętrzny kluczową kwestią jest kondycja lokalnej gospodarki , co
ma wpływ na poziom zamożności społeczeństwa. W przypadku jej
nagłego załamania spada natychmiast liczba krajowych gości w
hotelach, jak np. w Irlandii czy Grecji. Ta ostatnia, choć w ponad 70
proc. opiera się na turystach zagranicznych, którzy wykupili nawet
nieco więcej noclegów w 2010 roku, to dotkliwie odczuła spadek
gości krajowych aż o 10 proc., co spowodowało, że jako jeden z
nielicznych krajów Grecja zanotowała spadek łącznej liczby noclegów.
Dlatego idealnym modelem jest posiadanie bazy opartej na
kliencie krajowym i jednocześnie przyciągnięcie gości z zagranicy,
zarówno tych zainteresowanych turystyką, jak i tych zainteresowanych robienie biznesu. I do takiego idealnego modelu zmierza polski rynek.
0
REKLAMA
2o11
25
26
analizy i prognozy
RAPORT
O wychodzeniu z kryzysu, rozwoju polskiej bazy noclegowej, najlepszym
momencie na budowę hotelu, polityce
różnych miast względem hotelarzy i
wpływie Euro oraz Prezydencji na wzrost
popytu dyskutują:
Ireneusz Węgłowski, wiceprezes zarządu Orbis S.A.
Andrzej Wójcik, wiceprezes zarządu
PUHIT S.A.
Aleksander Pietyra, przewodniczący
Izby Gospodarczej Hotelarstwa Polskiego,
dyrektor hotelu Novotel Warszawa Airport
Janusz Mitulski, Partner w firmie doradczej Horwath HTL
Jesteśmy tam, gdzie
Polskie hotelarstwo w ostatnich dwóch latach przeżywało największy kryzys w swojej dotychczasowej historii,
spowodowany światowym załamaniem gospodarczym. Czy
można powiedzieć, że kryzys się już skończył i hotele, które
przetrwały, czeka teraz świetlana przyszłość, czy też tak
naprawdę branża nadal znajduje się w trudnym dla siebie
okresie?
SYTUACJA NA POLSKIM RYNKU
Ireneusz Węgłowski: Może najpierw powinniśmy określić,
jak i kiedy się ten kryzys rozwijał. To się zaczęło w połowie 2008 roku.
Wyniki zaczęły spadać pod koniec lata. Po 2007 roku, który był najlepszy w tej dekadzie, przynajmniej dla Orbisu, wyniki całego roku
2008 znacznie spadły. Ale ponieważ mieliśmy jeszcze dobrą pierwszą
połowę roku, więc nie był to rok najgorszy. Potem nastąpiło pogłębienie spadków w roku 2009 i podobnie zły rok 2010. Sprawdziła się
stara teza, że turystyka i hotelarstwo reaguje jak barometr, który
mierzy nastroje społeczne i gospodarcze. A pamiętajmy, że blisko
połowa naszych klientów to goście zagraniczni, gdzie ten kryzys był
dużo bardziej realny, jak Niemcy, Wlk., Brytania czy Skandynawia.
Gdy oni reagując na spadające przychody zaczęli ciąć koszty np. na
podróżach służbowych, to było to dla nas bardzo odczuwalne. Rok
2010, zwłaszcza jego druga połowa, pokazuje zjawiska, które na
giełdzie nazywane są trendem bocznym: raz jest lepiej, raz gorzej,
jeden miesiąc był lepszy, w drugim były spadki.
Jak to wyglądało w przypadku hoteli Orbisu?
Ireneusz Węgłowski: Punktem, do którego się często
odnoszę jest kwiecień ubiegłego roku, tragiczny kwiecień, który się
dobrze zapowiadał. Liczba potwierdzeń rezerwacji, jakie wtedy osiągnęliśmy, naprawdę rokowała bardzo dobry miesiąc. I co się stało?
Katastrofa smoleńska i wybuch wulkanu, który spowodował, że w
wielu krajach europejskich, i nie tylko europejskich, biznes znacząco
spadł przez zawieszenie połączeń lotniczych. Ten miesiąc udowodnił,
że nigdy nie możemy być pewni, iż trend zaczyna się odwracać. I
wówczas się nie odwrócił, bo po kwietniu, który pokazał moc negatywnych zjawisk jednorazowych, czego efektem było odwołanie wielu
imprez i wydarzeń, już nie mogliśmy odbudować wskaźników w
kolejnych miesiącach. Gdy popatrzymy z kolei na końcówkę roku
2010 to obserwujemy coś, czego nie nazywamy jeszcze trendem
wzrostowym, ale opanowaniem sytuacji. W IV kwartale 2010 wywalczyliśmy wzrost RevPAR o blisko 5proc., a na większości rynków
odnotowaliśmy obiecujące tendencje. Jednocześnie coraz mniej jest
punktów, gdzie można zaobserwować spadki. Wchodzimy w 2011
rok optymistycznie, także dlatego, że mamy przed sobą Prezydencję
w UE a potem Euro 2012.
Jak ten okres wyglądał w przypadku hoteli PUHIT?
Andrzej Wójcik: U nas dominuje klient krajowy, poza tym są
to hotele ekonomiczne, więc w hotelach PUHIT-u było to trochę przesunięte. W warszawskich obiektach do listopada 2008 mieliśmy lepsze miesiące niż w 2007 roku, dopiero grudzień był słabszy o 5 proc.
2o11
www.e-hotelarz.pl
katalog
dostawców
analizy i prognozy
HOTELARSTWO TO WIZJONERSTWO
"Trzeba trafić w pewien trend spadkowy cen w
budownictwie, z przewidywaniem kiedy hotel
będzie oddany do użytku w korelacji z fazami cyklu
koniunkturalnego. Z dzisiejszej perspektywy można
powiedzieć, źe najlepiej byłoby zacząć budowę w
ubiegłym roku lub jeszcze na początku tego, żeby
wejść na rynek pod koniec 2011 roku lub na początku 2012 i wtedy maksymalnie skorzystać z tych
pierwszych kilku lat, kiedy i frekwencje, i średnie
ceny będą w szczytowej fazie" Ireneusz Węgłowski.
bar
naj fau
nk
go
y ry a dłu ,
t
n
n
me
ją
ytu
seg rzysta e pop est po
e
i
i
jak j sko rośc any j
e
dzi ym wz widyw
e
low ry prz
ó
2
t
1
0 ?
k
o2
r
u
E
nas potr zebują
Ale już w 2009 rok weszliśmy z 15–20-procentowymi spadkami w
poziomie sprzedaży. I cały 2009 rok był o ok. 20 proc. słabszy. W
2010 roku odczuliśmy, że zaczęło następować odbicie, ale na poziomie 8–10 procent. Więc nadal był to słabszy rok niż 2008, który z
kolei dla nas był rekordowy, ale już lepszy od 2009. Liczymy, że ten
rok zbliży nas do 2008 roku w przypadku Warszawy. I tu potwierdzam, że niektóre miesiące są bardzo zaskakujące, np. tegoroczny
styczeń był bardzo słaby, co nas zdziwiło, bo końcówka roku była już
całkiem dobra w porównaniu z tymi samymi miesiącami wcześniejszego roku. A luty już znowu wygląda lepiej.
PUHIT w połowie 2008 roku kupił krakowską sieć trzech
hoteli 3-gwiazdkowych RT Hotels. Jak radził sobie i radzi
rynek hoteli krakowskich?
Andrzej Wójcik: W Krakowie mamy spadek od trzech lat, bo
już pod koniec 2007 roku zaczęło się pogorszenie koniunktury, co
było spowodowane tym, że przestała przyjeżdżać Europa Zachodnia,
przede wszystkim Anglicy. To radykalnie wpłynęło na popyt. I krakowscy hotelarze, a tam dominują pojedynczy właściciele, bardzo szybko
zaczęli walczyć ceną, co tylko jeszcze spotęgowało problemy, bo
nowy popyt z tego tytułu się nie pojawia, a pozostają tylko niższe
ceny. Kraków rok do roku ześlizgiwał się o kilka – kilkanaście procent.
Mamy nadzieję, że w tym roku nastąpi przynajmniej stabilizacja, czyli
zahamowanie spadków. Chociaż styczeń podobnie jak w Warszawie
był słaby, więc tak jak z końcem roku byłem przekonany, że nastąpił
moment zwrotny, to styczeń i luty pokazują, iż trzeba być nadal
2o11
www.e-hotelarz.pl
ostrożnym. Ale jestem przekonany, że nie będzie gorzej, pytanie czy
będzie wyraźna poprawa? To powinno wykrystalizować się w kwietniu, maju.
A jak ten kryzys przekładał się na taki przykładowy hotel
jak Novotel Warszawa Airport, w którym się spotkaliśmy. Jak
ten hotel reagował w kryzysie?
Aleksander Pietyra: Nasz hotel jest trochę inny od pozostałych w Grupie Hotelowej Orbis, z powodu położenia niedaleko lotniska. Przez to różni się nieco rodzajem klienteli – są to głównie
zagraniczni goście biznesowi, więc i hotel reagował trochę inaczej niż
obiekty w centrum miasta. Był chyba najbardziej dotknięty z całej
naszej Grupy, jeśli chodzi o obłożenie w momencie największego
kryzysu. Ale też najszybciej zaczął wychodzić z tego kryzysu. Cały
poprzedni rok był sukcesem, ponieważ każdego miesiąca realizowaliśmy założony plan z nadwyżką i w porównaniu do poprzedniego
roku był to zawsze wynik lepszy.
Czyli rok 2010 był już dobrym rokiem?
Aleksander Pietyra: Tak, bo i tak najwięcej straciliśmy
wcześniej, więc potem łatwiej odrabialiśmy te straty. Dla nas podstawą jest ruch biznesowy i konferencyjny. I widzę, że firmy, które przez
dłuższy czas hamowały swoją aktywność, ponieważ nie wiedziały jak
będzie wyglądał kryzys i jaki będzie miał wpływ na ich biznes, przez
co zmniejszały liczbę rezerwowanych pokoi, w ostatnich miesiącach
odnowiły swoją aktywność. I teraz funkcjonują czasami nawet z
większą liczbą pokoi niż to było wcześniej.

27
analizy i prognozy

28
HOTELI ZA DUŻO CZY ZA MAŁO?
Podczas dyskusji o polskim hotelarstwie zazwyczaj pojawiają się dwie podstawowe dane, sprzeczne ze sobą, a jednocześnie obie prawdziwe. Z jednej strony: jesteśmy krajem o
najniższym w Europie wskaźniku miejsc hotelowych na 10
tys. mieszkańców. Czyli powinno ich brakować. Z drugiej
strony, wyniki już działających hoteli, nie potwierdzają tezy,
żeby miało ich być za mało, a goście nie walą do nich drzwiami
i oknami, przepłacając recepcję, aby znalazła im jakiś wolny
pokój. Z danych GUS wynika, że średnioroczne obłożenie polskich hoteli wynosi poniżej 50 proc. Czyli tych hoteli jest za
mało, jak mówią statystyki, czy ich za dużo jak mówią… statystyki?
Aleksander Pietyra: Na naszym rynku jest jeszcze
miejsce dla wielu hoteli. Ale rynek hotelarski, szczególnie taki jak
polski, na którym ok. 65−70 proc. popytu generuje klient krajowy,
zależy od zamożności społeczeństwa. Nasze społeczeństwo nie
ma jeszcze takich środków do przeznaczenia na turystykę, na czas
wolny, jak w krajach zachodnich, ale to się zmienia już od pewnego czasu i będzie się zmieniało jeszcze szybciej. Tylko że w związku z tym, zmieniają się też wymagania i potrzeby klientów hoteli.
Są one coraz wyższe. Na rynku jest duża liczba obiektów noclegowych, tylko że wiele z nich wymaga zastąpienia przez nowe. To co
było ofertą sprzed iluś lat, nie spełnia już oczekiwań gości, więc
na ich miejsce muszą powstawać nowe.
Janusz Mitulski: O powodzeniu biznesu hotelowego decyduje, po pierwsze, dopasowanie i standard hotelu do potrzeb i charakteru rynku lokalnego, po drugie, zarządzanie samym obiektem.
Mamy coraz większą ilość doświadczonej kadry zawodowej w naszej
branży. Dobrze zarządzany hotel, nieważne czy sieciowy, czy nie
sieciowy, jeśli ma odpowiedni standard, dobrego managera i kluczowy skład personelu to może osiągać wyniki ponad rynek. Jest wiele
miast w Polsce, gdzie z ogólnodostępnych analiz np. GUS-u wynika,
że mają one obłożenie poniżej 50 proc. Jeżeli potem my rozmawiamy
z dobrymi hotelarzami i analizujemy ich twarde dane to widać, że
hotele te uzyskują wyniki 20–25 proc. ponad średnią dla rynku.
Rozumiem, ze głównie sieciowe?
Janusz Mitulski: Nie. Wbrew pozorom nie są to tylko
hotele działające pod znanymi markami. Marka pomaga ale nie jest
gwarantem sukcesu. Mówimy o rynku takich miast, gdzie np.
mamy dane, że jest źle, jest duża sezonowość, a tymczasem niezależny hotel ma średnioroczne obłożenie powyżej 70 proc. przy 60
pokojach i dobrą średnią cenę. To pokazuje, że jest dobrze zarządzany. A więc można. Ważne jest dopasowanie hotelu do danego
rynku. Ulokowanie hotelu w danym mieście tylko dlatego, że jest to
duże miasto absolutnie nie gwarantuje sukcesu. Może się okazać,
że hotel będzie źle dopasowany produktowo, że będzie miał znacznie gorszą lokalizację w stosunku do konkurencji albo znajdzie się
w segmencie gdzie jest silna konkurencja itd. W takich przypadkach
nawet marka międzynarodowa niewiele pomoże.
Andrzej Wójcik: Ciągle powtarza się informację, o tym, że
mamy za mało bazy hotelowej na 10 tys. mieszkańców, a tymczasem jest to pewna statystyczna nieprecyzyjność. W tych danych
uwzględnia się tylko hotele skategoryzowane, podczas gdy nieskategoryzowana część rynku, która ostro z nami konkuruje o polskiego
klienta, dysponuje dwu- , trzykrotnie większą liczbą miejsc noclego-
RAPORT
wych. Po ich zliczeniu osiągamy już średnią europejską. Więc jest to
pewien skrót myślowy, który nie do końca odpowiada rzeczywistości, bo na dzisiaj w Polsce istnieje naprawdę duża baza miejsc noclegowych w różnych segmentach i różnej jakości. Ale z drugiej strony, istnieje potrzeba nowych obiektów, lepiej pozycjonowanych,
bardziej dopasowanych do aktualnych potrzeb rynków. Najbliższe
lata to będzie czas wymiany starych zasobów hotelowych na lepsze
produkty, bardziej nowoczesne, lepiej zaadresowane do aktualnego
popytu. To jest trochę podobnie jak ze stacjami CPN, które kiedyś
gdzieś zostały ulokowane, potem zmienił się układ dróg i straciły one
rację bytu. Tak samo jest w hotelarstwie, gdzie lokalizacja decyduje o
wszystkim. Rozwój miast, szlaków komunikacyjnych, lotnisk i innych
istotnych dla podróży elementów infrastruktury spowoduje, że pewne
obiekty będą traciły rację bytu, a na ich miejscu powstawać będą,
nowe lepiej zaplanowane.
Ireneusz Węgłowski: To zależy na jakiej podstawie
twierdzimy, że jest za mało hoteli. Jeśli inwestorzy hotelowi wzięliby statystyki dotyczące liczby pokoi przypadających na 10 czy
100 tysięcy mieszkańców na poważnie i w ciągu roku zbudowaliby
tyle hoteli, aby dorównać wskaźnikom austriackim czy niemieckim, to jestem pewny, że za rok mielibyśmy bardzo duży problem
na rynku hotelarskim z rentownością tych obiektów. Rynek musi
dojrzeć do inwestycji kapitałochłonnych. My nie stawiamy kiosku
z warzywami tylko budujemy hotel, który wymaga relatywnie
dużych nakładów. Moim zdaniem, inwestycje hotelowe, a mam z
nimi do czynienia już ponad 20 lat, to jest trochę wizjonerstwo.
Przypomnijmy sobie, co się działo w latach 2007–2008. Ceny
w budownictwie poszybowały w górę, a my w Orbisie właśnie realizowaliśmy bardzo ambitny plan wprowadzania
Etapów na polski rynek. I koszty budowy 1-gwiazdkowych
Etapów były wyższe od kosztów 2-gwiazdkowych Ibisów,
budowanych wcześniej. Z jednej strony byliśmy pod
presją ogłoszonego wcześniej programu rozwoju, z
drugiej, koszty budowy zbliżały się do tych z Europy
Zachodniej, a ceny noclegów mieliśmy cały czas jak w
Europie Wschodniej. Nastąpił wtedy moment refleksji,
czy nie zatrzymać na chwilę programu, żeby zastanowić
się, czy to jest właściwa droga rozwoju poprzez budowę
hoteli w szczycie boomu, kiedy ceny budowy tak znacznie
wzrosły. A prze- Andrzej Wójcik
cież wiadomo
Najbliższe lata to będzie
było, że jest to
czas wymiany starych
sam szczyt cyklu
zasobów hotelowych na
koniunkturalnelepsze produkty, lepiej
go, za chwilę
zaadresowane do aktualspadną i ceny, i
nego popytu
frekwencje, więc
te drogo budowane hotele w momencie wprowadzania na rynek zderzą się z
barierą braku popytu i jeszcze trudniej będzie osiągnąć szybki
zwrot z tych inwestycji.
Więc to jest trochę wizjonerstwo. Trzeba trafić w pewien trend
spadkowy cen w budownictwie, z przewidywaniem kiedy hotel
będzie oddany do użytku w korelacji z fazami cyklu koniunkturalnego. Tak naprawdę z dzisiejszej perspektywy można powiedzieć,
że najlepiej byłoby zacząć budowę w ubiegłym roku lub jeszcze na
2o11
www.e-hotelarz.pl
katalog
analizy i prognozy
dostawców
Janusz Mitulski: Tylko że z kolei wtedy trafiłby prawdopodobnie na znacznie droższe finansowanie bankowe niż wcześniej
przed kryzysem, gdyż banki znacznie podniosły oprocentowanie
kredytów inwestycyjnych, co przy długich okresach finansowania
inwestycji hotelowych ma spore znaczenie.
Ireneusz Węgłowski: Więc mamy kolejny parametr i
widzimy, ile jest tych elementów w kombinacji. Dlatego tak ważna
jest ekspertyza hotelarska, żeby trafić w jednym momencie ze
wszystkimi istotnymi elementami i je zoptymalizować tak, aby na
końcu można było zaoferować na rynku hotel spełniający zapotrzebowania klientów i jednocześnie rentowny dla inwestora/operatora.
Janusz Mitulski: Kryzys paradoksalnie pomógł hotelarstwu, ponieważ w 2007 roku każdy deweloper chciał przekształcać działkę w mieście na cele mieszkaniowe. Na rynku mieszkaniowym z punktu widzenia inwestycyjnego można było najszybciej
dokonać zwrotu z inwestycji i zrealizować przy tym pokaźny zysk.
Kryzys z 2008 roku zatrzymał to zjawisko. Pojawiło się zainteresowanie hotelami na zasadzie
Ireneusz Węgłowski
„mieszkania nie idą, w segmencie
ceny w budownictwie w labiurowym znacznie wzrosła podaż,
tach 2007-2008 poszybowały
to może hotel, który stanowi długow górę. i koszty budowy
falowy, stabilny zysk”. Do tego spa1-gwiazdkowych etapów bydły trochę ceny samych gruntów,
ły wyższe od kosztów Ibijak i znacznie urealniły się koszty
sów budowanych wcześniej
budowy.
początku tego, żeby wejść na rynek pod koniec 2011 roku albo na
początku 2012 i wtedy maksymalnie skorzystać z tych pierwszych
kilku lat, kiedy i frekwencje i średnie ceny będą w szczytowej fazie
koniunktury. My dzisiaj jesteśmy w trzeciej fazie cyklu koniunkturalnego i wchodzimy w czwartą, gdzie średnie ceny i frekwencje
będą najwyższe w całym cyklu. Gdyby dziś ktoś kończył budowę
hotelu i planował otwarcie jesienią br. trafiłby idealnie, bo budowałby jeszcze po stosunkowo niskich kosztach, a za chwilę wprowadzi
gotowy produkt
JANUSZ Mittulski
na rynek przy
dobrze zarządzany hotel,
wzrastających
jeśli ma odpowiedni stancenach nocledard, dobrego managera i
gów i stosunkokluczowy skład personelu
wo wysokiej
może osiągnąć wyniki
frekwencji.
ponad rynek
POLITYKA MIAST
Aleksander Pietyra
Do izby docierają głosy
mniejszych hotelarzy z
krakowa, że jest to miasto,
gdzie najdłuźej trzeba czekać na wszelkiego rodzaju
pozwolenia, czasami lata
2o11
www.e-hotelarz.pl
Ireneusz Węgłowski: Zdarza mi się rozmawiać z prezydentami miast, które mają 80, 100, 120 tys. mieszkańców i mówią,
że chcą mieć hotel 4- albo najlepiej 5-gwiazdkowy. Delikatnie staram się ich zapytać: „Ale po co?”. „Bo ja mam takich gości, że oni
nie mogą spać w tych hotelach, które dzisiaj są w mieście”. Więc
pytam: „Ale ilu tych gości ma Pan w roku?” Albo z kolei mówią:
„mam zapotrzebowanie na konferencje”. To żartobliwie próbuję
podpytać: „Ale na konferencje czy na konferencję”. Jeździłem dużo
po Polsce odwiedzając te miejsca, gdzie chcieliśmy budować
hotele i zawsze lokalne oczekiwania były wygórowane w stosunku
do rynku. Gdy zaczynaliśmy robić analizy możliwości zrealizowania
tam projektu to wychodziło nam, że nie ma tam miejsca nie tylko
na hotel 4-gwiazdkowy, ale nawet 3-gwiazdkowy. Najlepiej byłoby
zbudować tam max. 120 pokojowy Ibis i wszyscy byliby zadowoleni, bo Ibisy świetnie się sprawdziły na polskim rynku.
Władze miast muszą sobie zdawać sprawę, że to nie jest kwestia
budowy samych hoteli. Trzeba stworzyć warunki, infrastrukturę,
ofertę, aby zachęcić gości do przyjazdu i promocji miasta na
zewnątrz. Dopiero zespół tych działań, które czasami wykraczają
poza miasto, na region, albo na cały kraj, owocują zwiększeniem
ruchu turystycznego. I wtedy inwestorzy hotelowi odpowiedzą na
ten kreowany popyt, bo my jesteśmy po to, żeby być tam, gdzie
nas potrzebują. Ale nie możemy być pionierami, który idą pierwsi i
liczą na to, że jakoś to będzie. Są miasta, które mają świetnie
realizowane programy promocji.
Jakie? Np. Wrocław?
Ireneusz Węgłowski: Wrocław przede wszystkim, ale
są też inne miasta, które doceniają znaczenie promocji i rozwoju
swojej oferty dla zwiększania wpływów do miejskiego budżetu.

29

30
A Kraków? On chyba nawet nie musi się promować? Z drugiej strony, hotelarze z tamtego rynku raczej nie należą do
elity finansowej miasta.
Aleksander Pietyra: Do Izby docierają głosy mniejszych
hotelarzy z Krakowa, którzy twierdzą, że jest to miasto, gdzie najdłużej trzeba czekać na wszelkiego rodzaju pozwolenia, czasami lata, jak
wynika z tych informacji. Więc jest to trudne miasto, jeśli chodzi o
załatwianie jakichkolwiek spraw. Wydaje się, że brak jest tam jakiejś
wizji rozwoju miasta, co widać po sezonowości. Czemu Kraków nie
może żyć cały czas? Należy tam rozwijać też różne inne domeny
życia gospodarczego, poza turystyką. Weźmy np. budowę centrum
kongresowego, które mogłoby obsługiwać duże imprezy. Od ilu lat
się o nim mówi, były już różne wersje, większe, mniejsze i ciągle się
ono buduje. Kraków to jest piękne miasto, które ma najlepsze walory
turystyczne w Polsce, ale mogłoby to też wykorzystać pod względem
biznesowym. Tam można by zorganizować niejeden duży kongres.
Tylko nie ma gdzie i jeszcze przez jakiś czas nie będzie.
Janusz Mitulski: To jest specyfika każdego miasta, aczkolwiek są miasta bardziej i mniej przyjazne. Dla jednego z dużych miast
robiliśmy strategię rozwoju rynku hotelowego, gdzie zdefiniowaliśmy
jaki jest potencjał rozwoju inwestycji hotelowych, a przede wszystkich uzmysłowiliśmy, jak sami inwestorzy oceniają działki przeznaczone pod inwestycje hotelowe. Zgadzam się, że każde miasto w
Polsce chciałoby mieć hotele 4- i 5-gwiazdkowe, a często to nie ma
żadnego uzasadnienia biznesowego. O ile największe miasta nauczyły się już obsługiwać inwestorów infrastrukturalnych czy centra BPO,
to z inwestorami hotelowymi nadal bywa różnie.
Ireneusz Węgłowski: To jest też konsekwencją braku
planów zagospodarowania przestrzennego w wielu miastach.
Janusz Mitulski: Do tego dochodzi często ryzyko archeologów. Wielu inwestorów obawia się znacznego wydłużenia inwestycji
z tego powodu.
Aleksander Pietyra: Do tego w dowolnym momencie
każdy może oprotestować każdą inwestycję np. sąsiedzi czy ekolodzy, i ją zawiesić.
PREZYDENCJA I EURO A POPYT
Mówiliśmy, że minęliśmy dno cyklu koniunkturalnego i
wszystkie wskaźniki będą szły w górę. Frekwencja się zwiększa, rosną ceny, a do tego przed nami półroczna Prezydencja
i Euro 2012, które ma wykreować popyt na Polskę. Które z
tych wydarzeń jest ważniejsze, jeśli chodzi o branżę hotelarską?
Ireneusz Węgłowski: W dłuższej perspektywie oczywiście Euro, jeżeli to dobrze rozegramy. To w kontekście tej imprezy
mamy do czynienia z całym programem budownictwa infrastruktu-
ralnego dla obsługi dziesiątek tysięcy turystów. Natomiast trzeba
odważnie zapytać, czy zdążymy z tym wszystkim, aby dobrze zaprezentować nasz kraj – wizerunkowo i infrastrukturalnie, w taki sposób,
aby był on przyjazny dla turystów i wart polecenia tym, którzy nie
przyjechali na Euro. Chciałoby się, żeby tak było, ale tu znowu inicjatywa nie należy do hotelarzy, lecz do miast – organizatorów, czyli po
stronie tych, którzy mają zdążyć z całą infrastrukturą obsługi podróżniczej. Aczkolwiek, jak patrzę na cykliczność branży hotelowej, to
jestem świadomy tego, że kryzys i tak i tak przyjdzie. My już dzisiaj
wychodząc z obecnego kryzysu musimy myśleć o tym, jakie podejmować działania, żeby było nam łatwiej przetrwać ten kolejny. Każdy
kryzys czegoś uczy. Dla mnie kluczową sprawą przejścia przez trudne czasy jest elastyczność w dostosowaniu kosztów do bieżących
możliwości generowania przychodu. Jeśli ktoś uzyska taką umiejętność i wyjdzie z kryzysu z taką nauką, to będzie mu łatwiej przy
każdym następnym.
Dla bieżących wyników hoteli lepsza będzie druga połowa
tego roku, podczas naszej Prezydencji, czy II kwartał 2012
roku, podczas Euro?
Ireneusz Węgłowski: Dla chwilowego biznesu w dużych
miastach zapewne lepsza będzie półroczna Prezydencja. Natomiast
patrząc perspektywicznie, Euro 2012 ma strategiczne znaczenie dla
stworzenia przyjaznego wizerunku Polski jako kraju, do którego
warto przyjechać. Jeśli dobrze to wykorzystamy, to ci którzy nas
odwiedzą będą najlepszymi ambasadorami naszego kraju. Owoce
zbiera się latami.
Jakie segmenty rynku najbardziej skorzystają na tym długofalowym wzroście popytu, który przewidywany jest po
Euro 2012? Duże miasta, które zaczną się wypełniać w weekendy, obiekty w regionach turystycznych, które zostaną
odkryte przez nowych turystów, hotele SPA…?
Ireneusz Węgłowski: Ja bym szukał raczej w dolnych
segmentach, czyli wśród hoteli ekonomicznych i
średniej klasy. Nie
poszukiwałbym przewagi w górnym segmencie rynku, bo ten wykorzystywany jest głównie przez
gości biznesowych. Nie oczekiwałbym dużego bezpośredniego przełożenia tych wydarzeń, a zwłaszcza Prezydencji, na wzrost wskaźników sprzedaży tzw. kwalifikowanych turystów w poszukiwaniu
destynacji na Mazurach czy w hotelach typu SPA. Myślę, że ten
wzrost będzie dotyczył głównie hoteli miejskich, aczkolwiek w różnych segmentach. Bo nie omawialiśmy jeszcze jednego elementu: że
poza tą infrastrukturą typu lotniska, dworce, drogi, powstaną też
stadiony od 30 do 50 tys. miejsc. I one nie mogą stać puste. Muszą
się na nich odbywać koncerty, eventy, ludzie muszą je wypełniać.
Janusz Mitulski: Euro 2012 to jest przede wszystkim niesamowity skok infrastrukturalny dla naszego kraju. Większość dużych
2o11
www.e-hotelarz.pl
FOT. AGNIESZKA WARDZIŃSKA
analizy i prognozy
RAPORT
REKLAMA
katalog
dostawców
Tworzymy strefy
analizy
i prognozy
dla palących
miast będzie miała nowe dworce kolejowe, nowe lotniska, ulice,
poprawioną komunikację wewnętrzną itd. Rozbudowa autostrad i
dróg ekspresowych poprawi komunikację między miastami, a przecież to ma znaczenie dla inwestorów, którzy decydują o wyborze
Polski na miejsce swoich nowych fabryk. Bez dróg nie ma dobrej
logistyki. Do tego dobrze, że te dwie imprezy są niemal po sobie,
ponieważ dzięki temu o Polsce będzie głośno przez dłuższy czas,
praktycznie przez prawie rok. Poza tym, po raz pierwszy POT robi coś
spektakularnego, przynajmniej z punktu widzenia skali – uruchamia
potężną kampanię promocyjną, która zaczęła się podczas targów ITB
w Berlinie.
A jeśli chodzi o miasta, to które będzie największym beneficjentem tych zmian w popycie?
Janusz Mitulski: Oczywiście najbardziej zyska Warszawa,
gdzie popyt będzie w tym roku znacznie większy, a żaden nowy hotel
się nie otworzy. We Wrocławiu będzie podaż nowych hoteli, w
Krakowie, Łodzi i Trójmieście również będą się one otwierać.
Generalnie poza Warszawą najbardziej zyskają największe miasta.
Ireneusz Węgłowski: Myślę, że kolejność rozwoju polskiego rynku hotelarskiego będzie taka: w tym roku Warszawa,
szczególnie w segmencie hoteli biznesowych, ale i pozostałych,
jeszcze bardziej zdystansuje pozostałe miasta. Euro 2012 pociągnie
te miasta, gdzie są stadiony i infrastruktura, czyli Wrocław, Gdańsk i
Poznań a także Kraków, potem skorzystają destynacje turystyczne,
które są warte odwiedzenia. W przyszłości Polska powinna się kojarzyć coraz bardziej pozytywnie, jako nowoczesny, przyjazny kraj i za
kilka lat może pojawić się w świecie „moda na wakacje w Polsce”.
Trzeba na to patrzeć perspektywicznie.
Aleksander Pietyra: Do tej pory Polska była traktowana
za granicą dość ludowo, folklorystycznie, bo tylko tę
stronę pokazywali-
l
alarnie.p
www.p
śmy. Teraz po raz pierwszy
zmieniono sposób komunikacji. Stajemy się państwem, które
chce pokazać swoją nowoczesność, swoją dynamikę, to są rzeczy,
które dla starej, trochę skostniałej w różnych elementach Europy
mogą być bardzo atrakcyjne. Więc dzięki tym wydarzeniom możemy
stać się bardziej atrakcyjni nie tylko dla turystów, możemy stać się
bardziej atrakcyjni także dla tych, którzy patrzą na kraje pod kątem
inwestycyjnym. Jeżeli dobrze wykorzystamy te szanse, które właśnie
dostaliśmy, to Polska może poprawić swój wizerunek na lata, a przez
to trendy przyjazdowe.
Andrzej Wójcik: Stoimy przed szansą zmiany wizerunku
Polski i Polaków w oczach przeciętnego obywatela Europy.
7 11 69
4
tel. 22 8
Pochłaniacze
dymu tytoniowego
Kabiny dla palących
z drzwiami lub bez
Popielnice
hermetyczne
Wiaty
zewnętrzne
Od wielu lat tworzymy strefy dla palących.
Zapewniamy opiekę i serwis, od instalacji aż po utylizację
ostatniego niedopałka. Korzystamy z najlepszych
dostępnych na światowym rynku urządzeń.
Dobieramy wspólnie optymalne rozwiązanie
dopasowane do Twoich potrzeb.
Dziękuję za udział w naszej dyskusji.
Spotkanie prowadził:
2o11
www.e-hotelarz.pl
Rafał Szubstarski
0
31
32
analizy i prognozy
RAPORT
Condo-boom
Wiktor Kołakowski
Na polskim rynku hotelarskim
coraz popularniejsze stają się
inwestycje w condo-hotele, chociaż pojęcie to nie jest nawet zdefiniowane w naszym prawie. Co chwila pojawiają się informacje o otwarciach lub
planach uruchomienia kolejnego obiektu tego typu. Skąd ta rosnąca popularność condo-hoteli. I co to właściwie jest?
W
styczniu tego roku w Ostródzie
otwarto condo-hotel Willa
Resort & SPA, należący do spółki
Condohotels Group, która uruchomiła
już w tym mieście dwa obiekty w systemie condo: hotel Platinum i aparthotel Rezydencje Willa Port, a następny planuje w Olsztynie pod
międzynarodową marką.
Latem w Kołobrzegu, przy otwartym w ubiegłym roku obiekcie
hotelowym Marine, oddany do użytku ma być kolejny − UltraMarine,
należący do spółki Zdrojowa Invest, która w tym mieście uruchomiła
wcześniej Sand Hotel. Wszystkie z apartamentami przeznaczonymi
na sprzedaż indywidualnym inwestorom. W tym samym systemie
Zdrojowa chce zbudować obiekty w Ustroniu Morskim i Szklarskiej
Porębie. Kolejnym condo-hotelem, który ruszyć ma latem w
Kołobrzegu, jest Baltic Plaza Hotel Medi SPA, którego inwestorem
jest stworzona specjalnie do tego celu spółka Sea Development.
Wiosną gdański deweloper – spółka giełdowa Inpro, chce w
Mikołajkach rozpocząć budowę condo-hotelu z 89 apartamentami i
mariną jachtową. Spółka twierdzi, że jest pionierem tego typu inwestycji w Polsce, bo pierwszą był otwarty w 2005 roku Dom Zdrojowy
w Jastarni. W Mikołajkach rozpoczęcie budowy podobnego obiektu
planuje też inny deweloper – warszawski Marvipol. Do inwestycji we
Władysławowie przymierza się spółka Mierzeja Helska, która chce
wiosną rozpocząć budowę Gwiazdy Morza – dwóch budynków z 98
apartamentami na sprzedaż.
Apartamenty na sprzedaż w miejscowościach turystycznych
buduje też spółka Kristensten Group, która nie nazywa ich jednak
condo-hotelami, lecz mieszkaniami wakacyjnymi. Działają one już w
Świnoujściu, Wiśle, Karpaczu i Pasymiu na Mazurach, a w trakcie
realizacji jest druga część inwestycji w Wiśle.
Co to jest condo-hotel
Najprościej rzecz ujmując condo-hotele są to obiekty, w których
indywidualni inwestorzy wykupują poszczególne pokoje (apartamenty) na własność, przekazują je w zarządzanie wyspecjalizowanej firmie w okresie kiedy sami z nich nie korzystają i czerpią zyski z
wynajmu ich gościom.
Zyski te uzależnione są od obłożenia hoteli, choć często właściciele tych inwestycji – zazwyczaj deweloperzy, którzy mając
doświadczenie w budowie różnych obiektów, decydują się wejść
w nowy segment – deklarują roczną stopę zwrotu na poziomie od
7 do 10 proc., albo comiesięczny czynsz w wysokości 2–3,5 tys.
zł, w zależności od wielkości apartamentu. Należy pamiętać, że
to jednak tylko deklaracje oparte na szacunkach ruchu turystycz-
2o11
katalog
dostawców
nego, zakładających, że dzięki profesjonalnemu zarządzaniu i
marketingowi obiekt cieszył się będzie dużą popularnością wśród
gości.
Condo-hotele to zwykle obiekty o standardzie 4-, 5-gwiazdkowym
oferujące pełen zakres usług hotelowych, jak recepcja, sprzątanie,
pranie itd. wraz z zapleczem konferencyjno-biznesowym i rekreacyjno-rozrywkowym. Apartamenty i pokoje w condo-hotelach mają
większą powierzchnię (od 20 do ponad 100 mkw.) i lepsze wyposażenie niż typowe pokoje hotelowe, gdyż często pełnią funkcję mieszkań służących do dłuższych pobytów.
Skąd ten boom?
Wysyp tych inwestycji nastąpił w ciągu ostatnich kilkunastu miesięcy. Czym należy tłumaczyć ten wzrost popularności? Według
ekspertów, tłumaczyć to można… kryzysem gospodarczym i ograniczeniom w polityce kredytowej banków, które wymagają często
50, a nawet 60 proc. wkładu własnego.
Finansowanie obiektów w systemie condo pozwala zebrać pieniądze pod inwestycję bez konieczności korzystania z kredytu bankowego, albo przynajmniej znacznie go ograniczyć, ewentualnie wziąć go
na dużo krótszy okres, tylko do czasu, gdy uda się sprzedać wszystkie
pokoje, co zasadniczo zmniejsza jego koszty.
2o11
analizy i prognozy
Nieruchomości takie są też dla deweloperów
dużo bardziej zyskowne w porównaniu do innych inwestycji budowlanych. Metr kwadratowy w condo-hotelach kosztuje od 8 do 12 tys.
zł, a często nawet więcej. Takiej ceny nie udałoby się osiągnąć w
żadnym innym segmencie rynku nieruchomości np. mieszkaniowych, szczególnie w mniejszych miastach, a to tam są one głównie
lokowane. Np. w Ostródzie średnia cena za mkw. mieszkania w
stanie deweloperskim wynosi ok. 4,5 tys. zł brutto, apartamentu w
budynku mieszkalnym 5,3 tys., a apartamentu w obiekcie hotelowym Willa Port 11–12 tys. zł brutto (z pełnym wykończeniem i
umeblowaniem).
Z kolei dla nabywców apartamentów jest to forma alternatywnej
inwestycji dla lokat bankowych, obligacji, funduszy inwestycyjnych,
giełdy, czy nabycia zwykłego mieszkania pod wynajem. Przy powodzeniu condo-hotelu mają oni stały dochód, który po ok. 10 latach
powinien w całości zwrócić poniesienione nakłady, a potem przynosić zysk. Do tego, wartość tych apartamentów powinna rosnąć,
więc inwestor ma dwa źródła zysku – dochód z wynajmu lub ze
sprzedaży w dowolnym momencie.
W porównaniu z mieszkaniem pod wynajem przewaga apartamentu condo tkwi w jego „bezobsługowości”. Podpisując umowę

33
RAPORT
analizy i prognozy

34
najmu z operatorem nabywca przenosi na niego większość kosztów
oraz zarządzanie nieruchomością. Deweloperzy deklarują, że stopy
zwrotu w kolejnych latach przewyższają inne instrumenty inwestycyjne o podobnym poziomie bezpieczeństwa (lokata, obligacje,
mieszkanie pod wynajem) oraz obarczone są mniejszym ryzykiem w
porównaniu do funduszy inwestycyjnych i giełdy.
Minusy? Tylko jeden – nie ma gwarancji, że goście rzeczywiście
będą korzystać z tych obiektów, a wtedy wszystkie wyliczenia dotyczące zwrotu z inwestycji stają się tylko pobożnymi życzeniami. Dużo
zależy tutaj od profesjonalizmu podmiotu, który decyduje się na
budowę condo-hotelu, a potem na zarządzanie nim. Na polskim
rynku condo-hoteli działa kilku dużych graczy. Dla niektórych jest to
ich główna aktywność, dla innych – uzupełnienie pozostałych
aktywności deweloperskich. Do tej pierwszej zaliczają się
Condohotels Group z Ostródy i Zdrojowa Invest z Kołobrzegu.
Condohotels Group
Condohotels Group należy do OPB Holding (dawniej Ostródzkie
Przedsiębiorstwo Budowlane), który większość inwestycji zrealizował
właśnie w Ostródzie. W tym też mieście Condohotels otworzył już trzy
obiekty w systemie condo: w 2008 roku apart-hotel Rezydencje Willa
Port z 39 apartamentami o powierzchni od 27 do 72 mkw., w 2009 roku
4-gwiazdkowy hotel Platinum z 50 pokojami i sześcioma apartamentami, a w tym roku obiekt hotelowy o standardzie 4-gwiazdkowym Willa
Port Conference Resort & SPA z 83 pokojami od 22 do 87 mkw. Ceny
za 1 mkw. w tym ostatnim wahają się od 9,1 do 9,9 tys. zł netto, czyli
cena zakupu pokoju wynosi od 206 do 793 tys. zł plus VAT. Do końca
roku ubiegłego roku Condohotels Group udało się sprzedać tam ponad
9 0
proc. pokoi.
Od 1 stycznia ruszył program wynajmu, który
ma generować zyski dla właścicieli pokoi i
apartamentów znajdujących się w kompleksie Willa Port. Condobroker Estates
& Consulting, wyłączny agent sprzedaży Condohotels Group, deklaruje,
że inwestorzy przez pierwsze trzy lata
otrzymują gwarancję wypłaty stałych rent o łącznej wartości 25
proc. zainwestowanego kapitału (odpowiednio w kolejnych latach:
7,5 proc., 8,5 proc., 9 proc.) na podstawie umowy najmu zawieranej na 10 lat inwestycji. Pierwsze wypłaty nastąpić mają już za I
kwartał tego roku.Po trzech latach całkowity przychód z wynajmu
wszystkich apartamentów w obiekcie będzie dzielony pomiędzy
inwestorów i operatora w proporcji 50/50. Zyski dla inwestorów
przydzielane będą według zasady „wspólnego worka”, gdzie podział
następuje według metrażu posiadanego apartamentu. Ze wstępnych
szacunków firmy wynika, że w kolejnych latach jest możliwe osiąganie zysków nawet do 14 proc. inwestycji netto. Większość kosztów związanych z utrzymaniem i eksploatacją apartamentu ponosi
operator, po stronie właściciela pozostaje fundusz remontowy oraz
podatki − gruntowy i od nieruchomości.
Docelowo Condohotels Group chce stworzyć sieć ok. 30 obiektów. Poszukuje gruntów i istniejących obiektów hotelowych, które
mogłaby zmodernizować i sprzedać w systemie condo. Najbardziej
interesujące firmę lokalizacje to: Katowice, Warszawa, Trójmiasto,
Wrocław, Łódź, Kraków, Poznań i Zakopane. Na początku tego roku
firma podpisała też umowę ze spółką Warmia Investment na zakup
hotelu ze 150 pokojami w kompleksie Centaurus, który powstaje w
centrum Olsztyna. Wszystkie pokoje w hotelu, zostaną sprzedane w
systemie condo. Obiekt ma działać pod marką międzynarodowej sieci.
Obecnie firma jest na etapie finalizowania umowy z franczyzodawcą.
Condohotels Group na przełomie III i IV kwartału ma zostać przekształcona w spółkę akcyjną. Firma prowadzi rozmowy z kilkoma
potencjalnymi inwestorami kapitałowymi, którzy są zainteresowani
zaangażowaniem się w spółkę. – Wejście inwestora kapitałowego
oznaczałoby nowe możliwości rozwoju i przyspieszenie tempa ekspansji sieci – tłumaczy Andrzej Moszczyński, dyrektor zarządzający
Condohotels Group.
Zdrojowa Invest
Ambitne plany dotyczące rozwoju swojej oferty condo-hoteli ma
też Zdrojowa Invest. To kołobrzeski holding inwestycyjno-deweloperski i hotelarski, który w 2009 roku otworzył w tym mieście obiekt
marine i ultra
marine w kołobrzegu
2o11
katalog
analizy i prognozy
dostawców
hotelowy o standardzie 4-gwiazdkowym Sand, w ubiegłym roku
obiekt o standardzie 5-gwiazdkowym Marine, a latem tego roku
zamierza uruchomić przy nim kolejny condo-hotel Ultra Marine.
Luksusowy Ultra Marine składać się będzie z 42 apartamentów od
1- do 4-pokojowych o pow. od 19 do 173 mkw. Zarówno właściciele apartamentów jak i goście Ultra Marine będą mogli korzystać z
całej infrastruktury hotelowej sąsiedniego Marine Hotel z 230 pokojami i apartamentami od 24 do 104 mkw. Kompleks obejmuje także
centrum SPA & Wellness oraz centrum konferencyjno-bankietowe na
blisko tysiąc osób. Firma proponuje wieloletnie umowy najmu, gwarantując właścicielom apartamentów stopę zwrotu na poziomie 7
proc. przez pierwsze dwa lata, a następnie podział 50/50 przychodu
z wynajmu. Obiektami Zdrojowej zarządza specjalnie do tego celu
powołana spółka Zdrojowa Hotels.
Zdrojowa Invest również chce być liderem na rynku condo-hoteli
stawianych w miejscowościach turystycznych. Kolejne planowe
inwestycje, które rozpocząć mają się jeszcze w tym roku, to Boulvard
Ustronie Morskie, gdzie na klifie o długości 350 metrów, w centrum
tego nadmorskiego kurortu, powstaną kameralne budynki z kilkudziesięcioma apartamentami i lokalami handlowo-usługowymi oraz
Cristal Palace Szklarska Poręba z 60 apartamentami od 21,5 po 94,5
mkw. Zdrojowa ma też w planach budowę w Kudowie Zdroju obiektu
z około 200 apartamentami oraz Centrum SPA.
Firma poszukuje też cały czas nieruchomości zabudowanych i
niezabudowanych, w szczególności gruntów inwestycyjnych o pow.
powyżej 3 tys. mkw. na Pomorzu, w górach i na Mazurach, a także
w Warszawie pod zabudowę hotelową i mieszkaniową.
Sea Development
W czerwcu tego roku w Kołobrzegu otwarty też ma być kolejny
condo-hotel: Baltic Plaza Hotel Medi SPA, którego inwestorem jest
spółka Sea Development. Hotel składał się będzie z 78 apartamentów od 48 do 65 mkw. z pokojem dziennym, sypialnią, przedpokojem, aneksem kuchennym i tarasem. Metr kwadratowy kosztuje
od 11,8 tys. zł, a Sea Development obiecuje nabywcom miesięczny dochód na poziomie 2–3,2 tys. zł.
Hotel znajdzie się z dala od infrastruktury mieszkalnej
Kołobrzegu w zachodniej części miasta przy Nadmorskim Parku
Krajobrazowym. Posiadać będzie dostęp do plaży wyłącznie dla
hotelowych gości. W 300-metrowej części Medi SPA hotel zaoferuje zabiegi balneologiczne w oparciu o lecznicze wody solankowe
i borowinę pochodzące z okolicznych terenów oraz pełną gamę
zabiegów SPA i odnowy biologicznej do tego sale konferencyjne
na ponad 200 osób. Hotel zamierza duży nacisk położyć na pozyskiwanie rodzin z dziećmi, w obiekcie działać ma małe przedszkole, całodzienny program animacyjny, plac zabaw w ogrodzie,
salon gier.
Inpro i Marvipol
Notowany na giełdzie gdański deweloper, spółka Inpro, wiosną
rozpocznie w Mikołajkach budowę condo-hotelu z 89 apartamentami w standardzie 4-gwiazdkowym i mariną jachtową. Hotel do
użytku oddany ma być w 2013 roku.

REKLAMA
Wózki hotelowe Numatic
już znasz.
Poznaj inne nasze produkty
do wykorzystania w Twoim
hotelu.
Polor Sp. z o.o.
ul. Władysława IV 1, Szczecin
tel. 91 81 01 250, fax 91 81 01 253
Infolinia 510 660 661 *
www.wozekhotelowy.pl
www.numatic.pl
[email protected]
2o11
*Koszt połączenia wg taryfy operatora Orange
odkurzacze z wyciszoną pracą silnika
automaty do mycia posadzek
35
maszyny do polerowania podłóg
analizy i prognozy
Hotel z apartamentami od 33 do 105 mkw. restauracją z tarasem
widokowym, basenem, SPA i kompleksem saun powstanie na Wyspie
Ptasiej nad Jeziorem Mikołajowskim. Najbardziej ekskluzywne apartamenty z bezpośrednim wyjściem na taras prywatnej mariny, będą
kosztowały ok. 25 tys. za mkw. Deklarowany przez dewelopera zwrot
z zaangażowanego kapitału to ok 9 proc. rocznie. Wcześniej firma
chciała zbudować w tym miejscu 5-gwiazkowy obiekt hotelowo-apartamentowy pod międzynarodową marką, jednak z powodu kryzysu
nie udało się pozyskać finansowania na ten projekt.
Condo-hotel w Mikołajkach to kolejna inwestycja trójmiejskiego
dewelopera w branży hotelarskiej. Pierwszą był Dom Zdrojowy w
Jastarni oddany do użytku w 2005 roku. – Kilka lat temu narodziła
się w Polsce formuła tzw. condo-hotelu, w której własność apartamentu można połączyć z atrakcyjną formą inwestowania poprzez
wynajmowanie, w ramach kompleksowej oferty hotelowej – mówi
Piotr Stefaniak, prezes zarządu Inpro. – Nasza spółka była pionierem
takich produktów na rynku polskim. Ponieważ oferta kierowana jest
do bardzo wąskiej grupy odbiorców, o jej sukcesie decyduje unikalność, w tym przede wszystkim doskonała lokalizacja, jakość i
standard wykonania oraz dodatkowe atrakcje. Duże zainteresowanie
ofertą apartamentów na wynajem w Domu Zdrojowym przekonało
nas do podjęcia decyzji o realizacji kolejnej inwestycji tego typu.
Wybudowanie condo-hotelu w Mikołajkach planuje też inny giełdowy deweloper, Marvipol, działający dotąd głównie na rynku luksusowych nieruchomości mieszkaniowych w Warszawie. Na razie nie
ujawnia jednak bliższych szczegółów tej inwestycji.
Mierzeja Helska
We Władysławowie spółka Mierzeja Helska inwestuje w kompleks
Gwiazda Morza. W skład inwestycji wejdą dwa pięciokondygnacyjne
budynki z podziemiem garażowym. Kompleks będzie się składał z
98 apartamentów o powierzchni 24−106 mkw. Ceny apartamentów kształtować się będą od 9,5 tys. zł do 14 tys. zł brutto za mkw.
Jak deklaruje deweloper, przy średnim rocznym obłożeniu na
poziomie 40 proc. właściciele apartamentów mogą liczyć na stopę
zwrotu na poziomie 7 proc. już po uwzględnieniu kosztów związanych z utrzymaniem obiektu i odprowadzeniu opłaty na rzecz firmy
zarządzającej. Budowa ma ruszyć wiosną tego roku. Do sprzedaży
wprowadzonych jest obecnie 48 apartamentów wakacyjnych realizowanych w ramach pierwszego etapu inwestycji.
– Zdecydowaliśmy się na realizację kompleksu Gwiazda Morza ze
względu na potencjał miejsca. Atut w postaci bezpośredniego dostępu do morza i formuła apart-hotelu pozycjonuje projekt wśród najciekawszych i biznesowo najbardziej atrakcyjnych inwestycji nad
Bałtykiem – twierdzi Krzysztof Sobolewski, prezes spółki Mierzeja
Helska, zawiązanej w celu realizacji tej inwestycji. Jej właścicielami
są trzy osoby fizyczne posiadające wieloletnie doświadczenie w
prowadzeniu i sprzedaży projektów deweloperskich, w tym realizacji
mieszkań wakacyjnych w pasie nadmorskim.
Kristensen Group
Na rynku obiektów wakacyjnych budowanych w systemie condo
działa też wywodzący się z Danii, a obecnie już w całości polski
deweloper Kristensen Group. Nie nazywa on jednak swoich obiek-
tów condo-hotelami, lecz luksusowymi apartamentami wakacyjnymi i większy nacisk kładzie na podkreślenie ich zalet jako „drugiego
domu”. Choć w obiektach tych również można wynajmować apartamenty za pośrednictwem firmy Sun & Snow.
Kristensen w Świnoujściu zrealizował już kompleks Baltic Park
Promenada i Baltic Park Plaza. Są to zespoły kilku budynków, w których łącznie znajduje się ok. 270 apartamentów od 35 do 123 mkw.
W Wiśle oddano do użytku Apartamenty Bukowa Góra z 44 lokalami
podobnej wielkości, a obecnie trwa budowa drugiego apartamentowca z 75 lokalami. W Karpaczu zrealizowano inwestycję Apartamenty
pod Śnieżką, składającą się z kilkudziesięciu górskich domków, w
których znajdują się po dwa apartamenty, a w Pasymiu na Mazurach
Osadę Zamkową − 22 ekskluzywne domy bliźniacze i szeregowe.
Kristensen Group chce w Pasymiu uruchomić też hotel w zabytkowym młynie przy swojej nieruchomości. Obecnie szuka dla niego
liderzy condo
Na rynku polskich condohoteli jest dwóch głównych graczy wyspecjalizowanych w tego typu inwestycjach: Condohotels
Group i Zdrojowa Invest.
Condohotels zbudowało
trzy obiekty w Ostródzie,
a obecnie planuje otwarcie hotelu w nowoczesnym kompleksie w
Olsztynie. Docelowo chce
stworzyć sieć ok. 30
obiektów w całej Polsce.
Zdrojowa uruchomiła dwa
hotele w Kołobrzegu, a w
tym roku otwiera trzeci.
Planuje też inwestycje w
Ustroniu Morskim,
Szklarskiej Porębie i
Karpaczu.
operatora. Firma jest też właścicielem działki w Świnoujściu, na
której ma powstać największy kompleks hotelowo-rekreacyjny nad
polskim Bałtykiem (Baltic Park Molo). Również do tej inwestycji
szuka finansowania i międzynarodowego operatora.
Condo-hotele w dużych miastach
Ale condo-hotele oprócz miejscowości turystycznych powstają
też w największych miastach. Przykładem takiej inwestycji jest
Puławska Residence w standardzie 3-gwiazdkowym ze 197 lokalami od 20 do 60 mkw. realizowana na Ursynowie przez warszawskiego dewelopera, firmę Arche. Koszt metra kwadratowego wynosi 9,9
tys. zł bez VAT. Nocleg kosztować ma ok. 300 zł.
Według firmy, „jest to doskonały sposób na alternatywną
formę inwestowania z gwarancją wypłaty zysku z wynajmu
2o11
FOT. WIZUALIZACJE, ZDROJOWA INWEST, CONDOHOTELS GROUP,
36
RAPORT
REKLAMA
katalog
analizy i prognozy
dostawców
apartamentów już w pierwszym roku funkcjonowania hotelu”. Inwestorzy mają
otrzymywać czynsz bez względu na to, czy w danym okresie lokal był wynajmowany czy też nie. Wszystkie pieniądze będą trafiać do wspólnej puli, a dochód po
odliczeniu kosztów utrzymania oraz prowizji dewelopera będzie dzielony proporcjonalnie do metrażu. Arche deklaruje, że przy 50-procentowym obłożeniu
25-metrowy, dwuosobowy pokój będzie przynosić ok. 3,1 tys. zł miesięcznego
dochodu. Firma liczy, że obiekt będzie cieszył się wysoką frekwencją ze względu
na bliskość Okęcia, zagłębia biurowego na pobliskim Służewcu i powstającego
właśnie kompleksu biurowego przy ul. Poleczki. Inwestycja ma być oddana do
użytku w tym roku. Arche zamierza realizować kolejne tego typu inwestycje w
dużych miastach, m.in. w Łodzi.
W marcu przyszłego roku w Krakowie ruszyć ma 4-gwiazdkowy designerski hotel
Pantheon z 82-pokojami, czterema salami konferencyjnymi na 180 osób i centrum SPA.
W ramach hotelu Pantheon oferuje do sprzedaży na wolnym rynku 32 pokoje o pow. 22
mkw. Ich właściciele otrzymywaliby stałą stawkę miesięczną czynszu i kwotę ruchomą
Dystrybutor
Mebli
bankietowych
 Krzesła restauracyjne 
 Krzesła Konferencyjne 
 Krzesła banKietowe 
 stoły banKietowe 
 poKrowce na Krzesła 
 aKcesoria hotelowe 
Krzesła i stoły
z możliwością sztaplowania
Profesjonalne wyPosażenie
sal bankietowych
i konferencyjnych
uzależnioną od obłożenia hotelu.
W systemie condo swoje inwestycje finansowała też sieć Hotel System należąca do
krakowskiego dewelopera Salwator. W jej skład wchodzą 2- i 3-gwiazdkowe hotele w
Krakowie, Katowicach, Wrocławiu i Poznaniu oraz obiekt wyższej kategorii w Dźwirzynie.
Do obiektów Hotel System w zeszłym roku weszła jedna z największych hotelowych
sieci franczyzowych Choice Hotels ze swoimi markami Comfort, Quality i Clarion.
Jednak w przypadku Hotel Systemu nabywcy, którzy weszli w te inwestycje, nie
wydają się zadowoleni z efektów. Spowodowało to problemy i opóźnienia w realizacji
obiektów. Indywidualni inwestorzy założyli nawet specjalny portal, w którym umawiają
się, co do sposobów wyegzekwowania swoich pieniędzy.
Rynek condo-hoteli w Polsce cały czas znajduje się w początkowej fazie rozwoju.
Obecne intensywne inwestycje w ten segment świadczą o tym, że mogą się one stać
ważną częścią polskiego krajobrazu obiektów noclegowych. Ale o powodzeniu tych
przedsięwzięć decydował będzie profesjonalizm deweloperów, którzy decydują się
wejść na ten cały czas dziewiczy, a więc ryzykowny, rynek w naszym kraju.
0
2o11
naJwiĘksZy
Dystrybutor
Mebli bankietowych
na terenie Polski!
Dystrybutor Mebli banKietowych

45-763 opole ul.zbożowa 23
tel. +48 691 901 662
tel. +48 695 170 755
fax 77 457 58 17
37
38
analizy i prognozy
RAPORT
Co daje condo?
W Europie Zachodniej i USA system
condo od ponad 20 lat jest popularnym sposobem zarządzania własnym
apartamentem. W wybudowanym w
atrakcyjnej lokalizacji obiekcie inwestorzy indywidualni kupują na własność apartamenty i wynajmują je
pod swoją nieobecność. W Polsce
rynek condo-hoteli znajduje się
na bardzo wczesnym etapie
rozwoju, ale też bardzo dynamicznie się rozwija.
F
irma Cushman & Wakefield przygotowała na zlecenie Condohotels Group,
lidera w segmencie condo-obiektów w
Polsce, obszerny raport zatytułowany
„Analiza rynku condo-hoteli na tle rynku hotelowego w Polsce”. Poniżej przedstawiamy jego
wybrane fragmenty.
RYNEK CONDO-HOTELI W POLSCE
W przypadku condo-hoteli osoby indywidualne kupują apartament (pokój hotelowy), a następnie wynajmują go firmie zarządzającej hotelem (bądź przekazują w zarządzanie). Oznacza to, że
apartament jest własnością nabywcy.
Na ogół umowa najmu reguluje, ile dni w roku właściciel może
korzystać z apartamentu. Często doprecyzowuje się również, ile z tych
dni przypada na sezon wysoki. Celem jest maksymalizacja zysku z
wynajmu, czyli wykorzystanie wysokiego popytu ze strony turystów
na usługi condo-hotelu w szczycie sezonu. Warto jednak zaznaczyć,
że warunki korzystania z wynajętych apartamentów przez ich właścicieli mogą się znacząco różnić w zależności od wymogów operatora.
W Polsce w zależności od oferowanych przez dewelopera opcji,
nabywca apartamentu może zrezygnować z wynajmu apartamentu, by móc korzystać z niego w każdym momencie bądź w nim
zamieszkać na stałe, wtedy jednak nie korzysta w pełni z zalet,
jakie daje mu współpraca w systemie condo.
Współpraca właściciela apartamentu z deweloperem lub operatorem może przybierać rożne formy − obok umowy najmu możliwe jest przekazanie apartamentu firmie zarządzającej na podstawie umowy o zarządzanie lub innej umowy o współpracy. Nie
zawsze też nabywca apartamentu podpisuje umowę bezpośrednio
z operatorem hotelowym. Często podpisywana jest z deweloperem, który z kolei zawiera umowę o zarządzanie lub franczyzy z
operatorem hotelowym.
Jeśli condo-hotel jest dobrze zarządzany, a zasady współpracy
pomiędzy właścicielami apartamentów a firmą zarządzającą/
deweloperem są jasno określone i jednolite, gość hotelowy nie
odczuwa różnicy w jakości świadczonych usług pomiędzy tradycyjnym hotelem a condo-hotelem.
Można się spotkać też z innym systemem, który stanowi połączenie funkcji tradycyjnego hotelu z rozwiązaniem condo (mixused hotel with attached condo). W tym przypadku w ramach
budynku hotelowego lub kompleksu budynków wydzielone są
apartamenty zlokalizowane na oddzielnych piętrach lub w oddzielnych obiektach, które są własnością osób indywidualnych.
Właściciele apartamentów mogą mieć dostęp do usług oferowanych przez hotel, mogą korzystać z apartamentów tylko we własnym zakresie lub oddać je w zarządzanie operatorowi/właścicielowi hotelu, bądź podpisać umowę najmu. Takie łączenie funkcji
umożliwia deweloperowi dotarcie do szerszej grupy klientów, jednak na etapie działalności operacyjnej hotelu może negatywnie
wpłynąć na komfort pobytu gościa.
Podsumowując: condo-hotele są to apart-hotele lub tradycyjne
hotele, w których jednak apartamenty/pokoje hotelowe są własnością indywidualnych nabywców. Tymczasem w Polsce mianem
condo-hoteli określa się często budynki mieszkaniowe lub apartamentowe, w których mieszkania są wynajmowane przez wyspecjalizowaną firmę.
Nieporozumienia te wynikają z braku oficjalnych definicji, uregulowań prawnych czy podatkowych dotyczących condo-hoteli.
Tymczasem nazwa ta powinna odnosić się tylko do skategoryzowanych hoteli, w których pokoje i apartamenty hotelowe są własnością indywidualnych osób. Nazwą tą można objąć również
budynki apartamentowe, w których apartamenty będące własnością osób prywatnych są włączone w system zarządzania hotelem
skategoryzowanym. Mówimy wówczas o wspomnianym wcześniej połączeniu funkcji tradycyjnego hotelu z rozwiązaniem condo
(mixed-used hotel with condo).
Biorąc powyższe pod uwagę można uznać, że rynek condohoteli w Polsce znajduje się na bardzo wczesnym etapie rozwoju i
obejmuje dosłownie kilkanaście obiektów należących do takich
deweloperów jak Condohotels Group, Zdrojowa Invest, Inpro S.A.
2o11
www.e-hotelarz.pl
katalog
analizy i prognozy
dostawców
I komu?
oraz Kristensen Group. Do tej listy dołączą wkrótce m.in. obiekty Arche, Lokaty Budowlane S.A. czy JK Invest-Hel.
CZYNNIKI SUKCESU CONDO-HOTELI
nazwa condo-hotel
powinna odnosić się tylko
do skategoryzowanych
hoteli, w których pokoje i
apartamenty hotelowe są
własnością indywidualnych osób. Nazwą tą
można objąć również
budynki apartamentowe,
w których apartamenty
będące własnością osób
prywatnych są włączone
w system zarządzania
hotelem skategoryzowanym
Poniżej przedstawiamy główne czynniki mające wpływ na
wysokość przychodów generowanych przez condo-hotel, co
bezpośrednio przekłada się na przychody z wynajmu dla właścicieli apartamentów, a zatem i stopę zwrotu z inwestycji, jaką jest
zakup apartamentu w systemie condo.
1.
Lokalizacja
W Polsce apartamenty i hotele w systemie condo budowane
są w przede wszystkim w miejscowościach wypoczynkowych,
takich jak Kołobrzeg, Świnoujście, Ostróda czy Zakopane.
Inwestycje tego typu powstają również w dużych miastach biznesowych, w tym przede wszystkim w Warszawie.
Popularne miejscowości turystyczne stanowią naturalną
lokalizację dla apartamentu wakacyjnego, z punktu widzenia
nabywcy, jak i przyszłego najemcy. Również lokalizacja condohotelu w centralnych lokalizacjach dużych miast ma swoje
uzasadnienie ze względu na wysoki popyt generowany przez
turystów biznesowych.
Standard i zakres usług
2.
Condo-hotele w Stanach Zjednoczonych to przede wszystkim
duże, cztero-, pięciogwiazdkowe obiekty oferujące pełen zakres
usług. Na ogół, zatem do dyspozycji właścicieli apartamentów i
gości hotelu pozostają restauracje, bary, cluby fitness, gabinety
spa, bussines center. Większość istniejących i planowanych
condo-hoteli w Polsce to również obiekty o wysokim standardzie, oferujące zróżnicowany pakiet usług.
Ma to bardzo duże znaczenie, gdyż dodatkowe usługi poszerzają zakres klientów docelowych. I tak np. rozbudowane zaplecze konferencyjne pozwala na zainteresowanie usługami hotelu
klientów z sektora MICE, czyli jednej z najbardziej pożądanych
grup klientów docelowych hoteli. Klient konferencyjny stanowi
znakomite uzupełnienie dla typowego turysty, odwiedzającego
condo-hotel głownie w weekendy i w sezonach wakacyjnych.
Dostęp do szerokiego zakresu usług świadczonych przez
condo-hotel, których nie oferują apartamenty wynajmowane
przez indywidualne osoby, decyduje o wyższym popycie na
najem apartamentu oferowanego w ramach funkcjonującego
hotelu. Standard wyposażenia apartamentu, ale i niezmiennie
wysoki poziom świadczonych usług gwarantuje zadowolenie i
lojalność gościa. Wysoki standard usług pozwala, zatem budować bazę stałych klientów, którzy w dłuższym okresie zapewnią
stabilny średnioroczny poziom obłożenia.
2o11
www.e-hotelarz.pl
ZALETY ZWIĄZANE Z NABYCIEM
APARTAMENTU W SYSTEMIE CONDO:
 Możliwość spędzenia weekendu, wolnego czasu, waka-
cji we własnym apartamencie, np. w atrakcyjnej miejscowości turystycznej lub w ulubionym mieście
 Dostęp do usług oferowanych przez hotel
 Dochody z wynajmu apartamentu w okresie nieskorzystania z niego we własnym zakresie
 Dochody z wynajmu apartamentów hotelowych są na
ogół wyższe niż z wynajmu pojedynczego, prywatnego
apartamentu ze względu na działania marketingowe i
PR-owe operatora, szeroką ofertę usług oferowanych
potencjalnemu najemcy przez hotel
 Uznany operator dodatkowo wpływa na zwiększenie
dochodów z wynajmu, podnosi też znacząco wartość nieruchomości, jaką jest apartament (siła marki)
 Utrzymaniem apartamentu w dobrym stanie technicznym, bieżącymi naprawami, sprzątaniem zajmuje się operator
 Profesjonalna obsługa gościa wynajmującego apartament przez firmę zarządzającą
 Dywersyfikacja portfela inwestycyjnego
 Możliwość sprzedaży apartamentu w każdym momencie

39
RAPORT
analizy i prognozy
3.
Deweloper decyduje o lokalizacji inwestycji i ma bezpośredni
wpływ na wielkość, strukturę powierzchni, standard przyszłego
obiektu, co ma bezpośredni związek z wynikami generowanymi w
przyszłości przez hotel. Dużą rolę odgrywa doświadczenie w budowie hoteli, bądź świadomość konieczności podpisania umowy z
operatorem hotelowym na wczesnym etapie inwestycji, w celu
wykorzystania jego know-how już przy planowaniu i projektowaniu
obiektu, a także na optymalne zaplanowanie powierzchni budynku.
Rola dewelopera nabiera szczególnego znaczenia w sytuacji,
gdy pozostaje on operatorem oddanego do użytkowania obiektu i
we własnym zakresie zarządza działalnością operacyjną hotelu.
Może on podpisać wówczas umowę franczyzową ze znaną siecią,
by korzystać z jej znaku firmowego, mieć dostęp do systemu
rezerwacyjnego czy standardów operacyjnych grupy. Mając
odpowiednie doświadczenie lub profesjonalną kadrę, może również samodzielnie zarządzać obiektem.
deweloper condohotelu
może podpisać umowę
franczyzy lub umowę o
zarządzanie z doświadczonym operatorem.
Poszukiwanie operatora
powinno rozpocząć się 9
- 12 miesięcy przed rozpoczęciem budowy
4.
40
Operator – siła marki,
umiejętne zarządzanie
Deweloper condo-hotelu może podpisać umowę franczyzy lub
umowę o zarządzanie z doświadczonym operatorem. Poszukiwanie
operatora powinno rozpocząć się na 9-12 miesięcy przed rozpoczęciem budowy. Podpisując umowę z uznanym operatorem
deweloper zyskuje rozpoznawalną markę hotelową. Teoretycznie
im bardziej uznana marka międzynarodowa, tym większa baza
klientów, która może być tworzona w oparciu o własny centralny
system rezerwacji.
Badania pokazują, że na nowych lub wschodzących rynkach
występuje czynnik komfortu w korzystaniu z rozpoznawanej na
świecie marki, szczególnie w przypadku klientów międzynarodowych. Bardzo istotny jest również fakt, że rozpoznawalność marki
przekłada się na wzrost wartości zakupionego apartamentu.
Umowa z operatorem hotelowym zapewnia również dostęp do
know-how, który pomaga efektywnie zarządzać hotelem. W przypadku umowy o zarządzanie operator w pełni przejmuje prowadzenie obiektu, wówczas standardy operacyjne są na ogół najwyższe.
Umiejętne zarządzanie sprzedażą, tj. oferowanie optymalnej ceny
za pokój (revenue management), oraz kosztami ma bezpośrednie
przełożenie na zwiększenie zysku hotelu, a tym samym na przychody z wynajmu dla właścicieli apartamentów hotelowych.
W USA condo-hotelami zarządzają najbardziej uznane międzynarodowe grupy działające pod takimi markami jak Four Seasons,
Ritz-Carlton, Le Meridien czy Hilton. Te same sieci hotelowe bar-
dzo ostrożnie analizują oferty potencjalnej współpracy z condohotelami działającymi lub planowanymi na polskim rynku. Wynika
to przede wszystkim z faktu, że rozwój tego rynku w Polsce znajduje się jeszcze we wczesnej fazie rozwoju, a pojęcia systemu
condo nie są tu precyzyjnie zdefiniowane. Brak jest również odpowiednich regulacji prawnych.
Należy się spodziewać, że wraz z rozwojem rynku condo-hoteli
w Polsce oraz uregulowaniem i ujednoliceniem pojęć związanych
z systemem condo, duże sieci hotelowe będą coraz chętniej podejmować się zarządzania condo-hotelami w naszym
kraju.
willa port
resort
w ostródzie
Zalety
dla nabywcy
5.
Nabywca apartamentu w condo-hotelu staje się w jednej chwili właścicielem nieruchomości w ciekawym miejscu,
w którym może spędzać wakacje i weekendy, a jednocześnie inwestorem, który czerpie
zyski z wynajmu apartamentu, w czasie, gdy sam z niego nie
korzysta. I, co jest istotne, sam nie musi się zajmować ani pozyskiwaniem najemców, ani ich obsługą. Korzyści, jakie czerpie z
posiadania apartamentu są tym większe:
 im bardziej atrakcyjna jest lokalizacja nieruchomości,
 im wyższy jest standard świadczonych usług,
 im sprawniejszy jest system zarządzania
 im silniejsza jest marka hotelu.
Zakup apartamentu w systemie condo to forma inwestycji
zarówno dla osób, które są zainteresowane posiadaniem apartamentu wakacyjnego, jak i dla tych, którzy poszukują jedynie
dobrego sposobu ulokowania kapitału. Zakup apartamentu w
systemie condo stanowi ciekawą opcję przy konstruowaniu
zdywersyfikowanego por tfela inwestycyjnego, jak również
wtedy, gdy środki finansowe pozwalają na wybór tylko jednej
formy inwestowania. Jest to, bowiem inwestycja bezpieczna,
która w długim okresie przynosi zysk w związku ze wzrostem
wartości nieruchomości/apartamentu hotelowego i jednocześnie pozwala na uzyskiwaniu bieżących przychodów z wynajmu apartamentu.
W ramach dywersyfikacji portfela można również zakupić kilka
apartamentów hotelowych zlokalizowanych w rożnych lokalizacjach, np.: w górach, nad morzem i w dużym ośrodku biznesowym. Takie rozwiązanie pozwala na zminimalizowanie wahań
poziomu przychodów wynikających z sezonowości usług hotelowych, wówczas np. w okresie wakacyjnym, niższe przychody z
wynajmu apartamentu w hotelu biznesowym rekompensowane są
przez wyższe dochody generowane przez hotele położone w miejscowościach wypoczynkowych.
Oczywiście tak jak wysokość zysków z lokaty bankowej zależy
od wyboru odpowiedniego banku czy formy lokaty, tak korzyści
wynikające z zakupu apartamentu uzależnione są od lokalizacji
cond-hotelu, jego standardu, efektywności zarządzania, czy
warunków umowy najmu pomiędzy właścicielem a zarządcą/
operatorem. W Polsce deweloperzy condo-hoteli zapewniają na
ogół rentowność najmu apartamentów hotelowych na poziomie od
5 do 8,5 proc.
0
2o11
www.e-hotelarz.pl
FOT. WIZUALIZACJE, CONDOHOTELS GROUP
Uznany deweloper

katalog
dostawców
2o11
www.e-hotelarz.pl
analizy i prognozy
41
42
RAPORT
FINANSOWANIE INWESTYCJI HOTELOWYCH
Rynek kredytów się
poprawia.
Jak z tego skorzystać?
Adam Pilczuk
Każda inwestycja hotelowa
wymaga pozyskania kapitałów na jej sfinansowanie, a
rzadko się zdarza, aby można ją
było przeprowadzić jedynie ze
środków własnych. Restrykcyjna
polityka kredytowa banków w
stosunku do branży hotelarskiej
stanowiła jeden z jej największych problemów w czasie ostatniego kryzysu w latach 2008 –
2010. Ostatnie miesiące pokazują
pewne poluzowanie tej polityki.
Trzeba tylko wiedzieć, jak z tego
skorzystać.
bank w przyszłości
może weryfikować
nasze działania na
podstawie przedstawionego wcześniej
biznesplanu, dlatego
musi on być sporządzony bardzo
rozważnie
A
by uzyskać kredyt w banku TRZEBA NAJPIERW
PRZEDSTAWIĆ DOBRZE PRZYGOTOWANY BIZNESPLAN. Jak powinien wyglądać i co powinno się w nim
znaleźć, aby mieć szanse na otrzymanie kredytu?
Najprościej można stwierdzić, że dobry biznesplan
powinien mieć klasyczny układ i wiarygodne informacje. Należy w nim streścić, kto i o co występuje oraz dlaczego powinien
otrzymać finansowanie. Tymczasem często się zdarza, że biznesplany
zawierają zbyt dużo zbędnych lub mało ważnych informacji, które i tak są nie
przydatne do podjęcia jakiejkolwiek decyzji ze strony banku, a nie zawierają
informacji najistotniejszych dla kredytodawcy.
PODSTAWY BIZNESPLANU
Najważniejsze to dobrze się przygotować do udanego startu, dlatego warto
wiedzieć, gdzie szukać kredytów i czego oczekują banki. Przed przystąpieniem do pisania biznesplanu zapoznajmy się z ogólnymi warunkami w banku,
które trzeba spełniać, by uzyskać kredyt na inwestycję hotelową. Dobrą metodą na wczesną weryfikacje i prawidłową koncepcję dokumentu, jest przygotowanie planu do biznesplanu i omówienie go z doradcom kredytowym.
W biznesplanie opiszmy dokładnie przedmiot inwestycji, np. budowa,
adaptacja czy rozbudowa hotelu, aby osoba czytająca ten dokument wiedziała od samego początku, na co dokładnie przeznaczone ma być finansowanie.
Co powinno się znaleźć w biznesplanie:
 opis przedsięwzięcia  charakterystyka nakładów inwestycyjnych i źródła finansowania  program kosztów całkowitych 
przepływy finansowe (cash flow)  przychody ze sprzedaży i próg
rentowności  zaktualizowane przepływy netto dla zainwestowanego kapitału (NPV)  wewnętrzna stopa zwrotu (IRR).
2o11
www.e-hotelarz.pl
katalog
dostawców
Analiza hotelowa
W przypadku projektu hotelowego, aby bank pozytywnie ocenił nasz wniosek, musi on zawierać także analizę hotelową.
1 Analiza miasta
 Położenie i komunikacja  Gospodarka (największe firmy,
bezrobocie)  Turystyka (liczba turystów, skąd, sezonowość)
 Rynek hotelowy (podaż hoteli, standard, ceny, obiekty planowane itd.)  Rynek restauracji (podaż, standard, ceny itd.)
2 Hotel – główne analizy
 Położenie  Standard i wyposażenie  Zakres usług 
Analiza SWOT oraz benchmark wraz z wnioskami
3 Sprzedaż i promocja hotelu
 Pozycjonowanie produktu (hotel, konferencje, gastronomia)
oraz obiektu  Polityka cenowa w hotelu, restauracji i kawiarni  Zdefiniowanie grupy docelowej dla hotelu, restauracji 
Strategia marketingowa i sprzedażowa wejścia obiektu w
rynek lokalny  Elementy przewagi konkurencyjnej
4 Działalność operacyjna hotelu
 Struktura, wynagrodzenie i rekrutacja personelu 
Dostawcy usług i wyposażenia  System bieżącej kontroli
kosztów operacyjnych w obiekcie
5 Wyniki finansowe działalności operacyjnej np. (dla 15 lat)
 Struktura przychodów  Koszty operacyjne (bezpośrednie,
osobowe oraz administracyjne)  Analiza wyniku finansowego na poziomie operacyjny
6 Firma (inwestor)
 Dane dotyczące wspólników oraz spółki  Pozycja finansowa inwestora
7 Inwestycja
 Wartość inwestycji  Kapitał własny  Kapitał obcy
Pod każdym rozdziałem przygotujmy wnioski i rekomendacje
naszego opracowania, będzie to bardzo dokładne podsumowanie
każdego działu i jednocześnie streszczenie całości. Ułatwi to na
pewno pracę osobom podejmującym decyzje o przyznaniu finansowania, które mogą bardzo szybko i sprawnie znaleźć potrzebną
informację.
Każdy biznesplan zawiera szereg podstawowych części składowych. Każda z nich powinna dawać odpowiedzi na pytania. Po
przygotowaniu biznesplanu pamiętajmy, że właściciele, dyrekcja
hotelu będzie dostosowywać strategie zarządzania hotelem do
konkretnych działań. Bank również w przyszłości może weryfikować nasze działania na podstawie przedstawionego wcześniej
biznesplanu, dlatego musi on być bardzo dokładnie i rozważnie
sporządzony.
SWOT akcji
W biznesplanach zawsze powinna znajdować się analiza SWOT,
czyli analiza mocnych i słabych stron przedsięwzięcia oraz jego
szans i zagrożeń. Z analizy SWOT opartej na analizach rynku musi
wynikać, że występują mocne argumenty przeważające na korzyść
zainwestowania w obiekt hotelowy. Najsilniejsze z nich dotyczą bardzo dobrej lokalizacji obiektu, co ma kluczowe znaczenie przy inwestycjach hotelowych nie tylko w momencie otwarcia, ale także w
trakcie skutecznej obrony przez nowymi obiektami konkurencyjnymi.
2o11
www.e-hotelarz.pl
Pomyślmy o standardzie czy wnętrzach, które mogą być wystarczającymi elementami przewagi konkurencyjnej. Przedstawmy co
obiekt najlepszego będzie oferował swoim gościom. Bardzo ważnymi
argumentami przemawiającymi za silną pozycją lokalizacji na inwestycję hotelową jest szersze umiejscowienie (podać walory tego miejsca
w zależności, gdzie ma być obiekt hotelowy ). Należy zawsze podkreślić, że dzięki bieżącemu funkcjonowaniu oraz przyszłym inwestycjom
w tym miejscu, zapewnią one rozwój, stały i stabilny napływ gości
biznesowych lub, w zależności od położenia, turystów.
Dyrektor w biznesplanie
Jeden rozdział należy poświęcić informacjom ogólnym − historia
powstania firmy, przedmiot jej działalności.
Bardzo ważne jest przedstawienie zarządu oraz kluczowych pracowników hotelu, a także określenie, kto będzie zarządzał obiektem.
Jeżeli posiadamy już profil naszego potencjalnego kandydata na
dyrektora hotelu, dołączmy w tym zakresie wyczerpujące informacje.
Istotne jest wskazanie, jakim doświadczeniem w zarządzaniu tego
rodzaju przedsięwzięciami dysponuje przyszłe kierownictwo hotelu.
Obiekt będzie posiadał operatora, umowę franczyzową albo będzie
sam wchodził na rynek pod własną marką, te informacje też muszą
się znaleźć w naszym biznesplanie. Jeśli inwestor nie prowadził
dotychczas działalności hotelarskiej, powinien przedstawić osiągnięcia w dotychczas prowadzonej działalności.
PLAN EKONOMICZNY
Bank udzieli kredytu temu, kto jest wiarygodny, a jego inwestycja w
hotel zapewni prawidłową obsługę kredytu. Wiarygodność to dane
finansowe przedsiębiorcy przedstawione w sposób jasny, czytelny i
pełny, a dobry plan ekonomiczno-finansowy to klucz do wiarygodności.
Prognoza ekonomiczno-finansowa jest niezbędnym elementem do
zapewnienia finansowania naszej transakcji. Inwestor w swojej analizie finansowej przedstawić powinien następujące projekcje:
Projekcje przychodów
w pierwszych trzech latach funkcjonowania obiektu hotelowego w
układzie miesięcznym w rozbiciu na segmenty:
 korporacyjny  indywidualny  grupowy  rezerwacji
internetowych.
Zastosowanie takiego układu ma na celu pokazanie bankowi, jak
hotel dochodzi do pełnej zdolności operacyjnej przy zróżnicowanym
segmencie klienta.
Projekcja kosztów
w pierwszych trzech latach w układzie miesięcznym w rozbiciu na
detale:
 koszty wynagrodzeń działów operacyjnych generujących
sprzedaż (gastronomii, recepcji, pokoi)  koszty bezpośrednie działów operacyjnych (materiały, w tym koszt surowca
gastronomicznego, usługi, podatki, reklama, reprezentacja)
 koszty wynagrodzeń działów wspomagających sprzedaż
(marketing, administracja, dział techniczny)  koszty pozostałe działów wspomagających sprzedaż (materiały, usługi,
podatki, pozostałe)  koszty mediów (energia, woda itd.)

43
RAPORT

44
Projekcja spłat kredytu
np. w systemie annuitetowym (wszystkie raty równe)
Wyliczanie kosztów amortyzacji
według metody liniowej na wszystkie lata amortyzacji, co wiąże
się z :
 wyliczeniem wszystkich wydatków związanych z zaku-
pem wyposażenia hotelu  majątek trwały w tym budynki,
urządzenia techniczne oraz flota samochodowa.
Projekcja rachunku zysków i strat
w układzie 3-letnimi do końca spłaty kredytu (np. 15 lat) po
uwzględnieniu spłaty rat kredytu. Jest to niezbędne do pokazania jak
hotel będzie generował zyski w poszczególnych latach dochodzenia
do pełnej zdolności operacyjnej, spłacając jednocześnie kredyt.
Projekcja Cash Flow (płynności finansowej)
Tu trzeba zrobić odpowiednie prognozy spłat należności, zobowiązań, zapasy magazynowe etc.
Wyliczenie i zestawienie wskaźników
do oceny ekonomiczno-finansowej hotelu na przestrzeni trzech
lat i dalszych do końca spłat kredytu.
Pamiętajmy, żeby uwzględnić w analizie informacje z biznesplanu: o liczbie zatrudnionej kadry hotelarskiej i gastronomicznej,
terminie oddania hotelu do użytku, świadczonych usługach (konferencyjne, bankietowe, cateringowe, SPA) itd.
Kolejne bardzo ważne aspekty w analizie finansowo – ekonomicznej to odsetki od kredytu i terminy płatności rat kapitałowych,
które z racji karencji rozpoczną się w późniejszym okresie. Należy
dokładnie pokazać, kiedy zaczną być wymagalne. Pokażmy jak
działający hotel osiągnie zwiększające się wyniki.
Niezbędna informacja to również aktualna wartość rynkowa
nieruchomości, co pokaże jaką wartość przyjąć do uwzględnienia
amortyzacji. Kolejne sprawy to wyniki z działalności operacyjnej i
wskaźnik obłożenia. Powyższe czynniki są elementami ograniczającymi ryzyko dla inwestora, jak i dla banku.
Podstawowe informacje
i założenia
Zasadnicza część uwarunkowań określających perspektywy
rozwoju hotelu, określona zostanie w oparciu o analizę danych
finansowych, jakie obiekt hotelowy będzie w przyszłości uzyskiwał.
Plan finansowy sporządzony musi zostać zgodnie z przepisami
ustawy o rachunkowości. Przedstawiać on powinien wyniki ekonomiczne (rachunek zysków i strat, finansowe przepływy pieniężne, majątek obrotowy oraz źródła finansowania). Podstawową
zasadą przy ich sporządzaniu powinna być synchronizacja strumieni tworzących wpływy i wydatki.
Ustalenie kosztów własnych należy poprzedzić szczegółową
analizą ich struktury. Amortyzację określić należy jako sumę odpisów amortyzacyjnych majątku znajdującego się w posiadaniu
hotelu. Punktem wyjścia do wyznaczenia kosztów i przychodów
powinna być analiza bieżącego roku obrachunkowego.
W analizie należy pokazać podstawowe składniki rachunku
zysków i strat w okresie rozruchu po rozpoczęciu użytkowania
obiektu, a przed osiągnięciem pełnej zdolności usługowej.
Prawidłowością jest, że w tym okresie mogą wystąpić straty i
należy to uwzględnić w analizie, ale należy też dokładnie opisać
skąd się wzięły.
Oczywiste jest, że początek działalności nowego obiektu wiąże
się z dużymi nakładami finansowymi przy braku odpowiednich
przychodów. Zasadniczym czynnikiem jest tu czas i pozyskanie
rynku poprzez zaznajomienie potencjalnych nabywców z ofertą
swoich usług. W ocenie wyników należy uwzględnić obarczenie
poziomu kosztów na początku naszej działalności wysoką kwotą
amortyzacji rocznej oraz kosztami odsetkowymi z tytułu kredytu.
Uzyskanie zysku operacyjnego na koniec okresu rozruchu przy
jednoczesnym wysokiej wartości przychodów ze sprzedaży należy w tym kontekście uznać za sukces i dobre rokowania na przyszłość. Osiągany zysk może zostać w pierwszych trzech latach
rozliczony na pokrycie straty z okresu rozruchu spółki, tj. zgodnie
z przepisami ustawy o podatku dochodowym nie więcej niż 50
proc. straty i w okresie nie dłuższym niż 5 lat.
Można założyć, że średniomiesięcznie przychody roku następnego mogą być wyższe o kilka proc. od przychodów okresu
początkowego. Tak przyjęta dynamika wzrostu uwzględnia fakt
dojścia do pełnych mocy usługowych w kolejnych latach.
Prognozę roku bieżącego należy sporządzić w oparciu o szczegółową analizę każdego z miesięcy. W analizach należy uwzględnić
sezonowość charakterystyczną dla poszczególnych miesięcy i
poszczególnych obszarów działalności.
Aby utrzymać zakładany poziom przychodów przyjmijmy w
naszej analizie następujące cele strategiczne, które definiowane są
przez poniższe wskaźniki:
 średnia cena za sprzedany pokój (ARR)  średnie obło-
żenie w roku bieżącym na poziomie ok. 50 proc. (z
uwzględnieniem sezonowości)  wskaźnik RevPar – przychód z dostępnego pokoju  wskaźnik kosztu surowca
gastronomicznego (FC), w projekcji powinien być utrzymywany na poziomie ok. 28 proc. z tendencją malejącą do
niezb
ędna informacja to ak
tualna wartość ry
nkowa nierucho
mości, co pokaże ja
ką wartość przyją
ć
do uwzględnieni
a amortyzacji
poziomu 25 proc. Świadczy on
o efektywnej sprzedaży gastronomicznej, profesjonalizmie szefa produkcji gastronomicznej i ma bardzo
istotny wpływ na wynik operacyjny brutto.  wynik operacyjny brutto (GOP), który jest wypadkową wszystkich wyżej
wymienionych wskaźników i powinien być wypracowany w
hotelu na poziomie średniorocznym.
2o11
www.e-hotelarz.pl
katalog
dostawców
Sytuację ekonomiczno – finansowa hotelu
dokonajmy metodą wskaźnikową :
I. wskaźnik rentowności sprzedaży − ROS
II. wskaźniki płynności
wskaźnik płynności bieżącej − CR
wskaźnik pokrycia zobowiązań bieżących WPZ
III. wskaźniki zadłużenia
wskaźnik pokrycia odsetek − WPO
Składając w banku taką analizę z oceną wskaźnikową sytuacji
ekonomiczno – finansowej firmy pokazujemy swój profesjonalizm, a jednocześnie wskazujemy, że po wstępnym okresie rozruchu wskaźniki te ulegną znacznej poprawie.
W stosunku do roku bieżącego wzrośnie wskaźnik rentowności
i płynności (dzięki większej dynamice wzrostu majątku obrotowego w stosunku do dynamiki zobowiązań). W roku bieżącym
wskaźnik zadłużenia może odbiegać od poziomu uznanego za
akceptowalny, w dalszej perspektywie jednak nastąpi poprawa
wyniku finansowego i obniżenie kwot odsetek.
Dzięki przedstawieniu tak szczegółowych danych analitycy
bankowi i dział ryzyka będą mieli bardzo jasny obraz naszego
przedsięwzięcia. Otrzymają dużo ważnych danych, które
uwzględnią w swojej analizie finansowej. A my unikniemy wielu
wyjaśnień w instytucji finansującej nasz projekt hotelowy, co w
konsekwencji bardzo skróci proces przyznawania kredytu inwestycyjnego.
DOKUMENTY
Idąc do banku o przygotujmy się, że po takiej wizycie otrzymamy
dość pokaźną listę dokumentów do przygotowania.
Jeżeli przedsiębiorca powołuje spółkę celową do przeprowadzenia
finansowania, a później do zarządzania obiektem hotelowym, bank
będzie oczekiwał od niego dokumentów istniejącej spółki-matki i
dokumentów założycielskich spółki-córki. Oczywiście, jak przy każdym kredycie będą potrzebne dokumenty służące do identyfikacji
klienta, jak REGON, NIP, ZUS, US itp. Ale bank wymagał też będzie
dokumentów zależnych od specyfiki klienta
Klient będący przedsiębiorcą prowadzącym
uproszczoną sprawozdawczość:
 aktualne zaświadczenie o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej (nie starsze niż trzy miesiące) – w przypadku spółek cywilnych każdego ze wspólników,  umowa
spółki – w przypadku spółki cywilnej, NIP, Regon,  roczne
oraz bieżące zestawienie przychodów i kosztów, na podstawie podatkowej księgi przychodów i rozchodów,  roczne
deklaracje podatkowe.
Klient będący przedsiębiorcą prowadzącym
pełną sprawozdawczość
 akt założycielski spółki (w formie aktu notarialnego –
spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, spółka komanREKLAMA
2o11
www.e-hotelarz.pl
45
RAPORT

46
dytowa, spółka komandytowo-akcyjna, bądź pisemna
umowa – w pozostałych przypadkach),  aktualny wyciąg
z Krajowego Rejestru Sądowego (KRS),  uchwała
wspólników zezwalająca na rozporządzanie prawem lub
zaciąganie zobowiązania do świadczenia o wartości
dwukrotnie przewyższającej wysokość kapitału zakładowego, chyba że umowa spółki stanowi inaczej – w przypadku spółek z o.o.,
 roczne oraz bieżące deklaracje podatkowe,  sprawozdania finansowe i inne dokumenty źródłowe, w tym:
a) roczne sprawozdania wraz z informacjami dotyczącymi przyjętych zasad rachunkowości (bilans, rachunek
zysków i strat w wersji kalkulacyjnej lub porównawczej,
informacja dodatkowa) sporządzone zgodnie z ustawą o
rachunkowości za ostatnie 2 lata obrotowe,
b) roczne sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym za
ostatni rok obrotowy (jeżeli istnieje obowiązek sporządzania),
c) rachunek przepływów pieniężnych w wersji pośredniej
lub bezpośredniej sporządzony zgodnie z ustawą o
rachunkowości za ostatnie 2 lata obrotowe (jeżeli istnieje
obowiązek sporządzania),
d) sprawozdanie (rachunek zysków i strat w wersji kalkulacyjnej albo porównawczej) za okres bieżący,
 uchwała o podziale zysku albo o pokryciu straty (o ile
została podjęta),  opinia biegłego rewidenta nt. sprawozdań finansowych, o ile jej sporządzenie jest wymagane przepisami prawa,  skonsolidowane sprawozdanie
finansowe za ostatni rok obrotowy (jeżeli wnioskodawca
działa w grupie kapitałowej zobowiązanej do sporządzania sprawozdań skonsolidowanych).
Dokumenty dotyczące przedmiotu
kredytowania
 akt notarialny nabytej nieruchomości, na której będzie
realizowana inwestycja hotelowa  księga wieczysta
nieruchomości  mapa podziału geodezyjnego 
pozwolenie na budowę  projekt budowlany zatwierdzony w decyzji o pozwoleniu na budowę  kosztorys inwestycji wraz z harmonogramem rzeczowo – finansowym:
czasokres realizacji poszczególnych faz przedsięwzięcia,
dostawy, wyposażenia, rozruch  umowa z generalnym
wykonawcom, podwykonawcami obiektu i warunki wykonania inwestycji, kontrakty, umowy lub porozumienia
dotyczące dostaw materiałów, sprzętu i wyposażenia 
udokumentowanie stopnia zaawansowania inwestycji
wartości poniesionych nakładów
Dokumenty dotyczące zabezpieczenia
Najczęstszymi formami zabezpieczenia kredytów inwestycyjnych są środki trwałe (hipoteka na nieruchomości) lub zabezpieczenie osobiste (gwarancje bankowe, poręczenia). Szczegółowe
warunki kredytowe oraz wymaganych zabezpieczeń, ze względu
na specyfikę kredytu inwestycyjnego, są każdorazowe ustalane
indywidualne w ramach wspólnych uzgodnień klienta z bankiem.
Najczęściej są to:
 dowód własności przedmiotowej nieruchomości jako
zabezpieczenie kredytu  aktualny operat szacunkowy
oceny wartości nieruchomości proponowanej jako zabezpieczenie kredytu.
Dokumenty dotyczące inwestycji hotelowej
 projekcje przychodów  projekcje kosztów  projekcje
spłat kredytu  projekcje rachunków zysków i strat  projekcje Cash flow  biznesplan – podstawowe informacje i
założenia  studium wykonalności
Inwestorzy bardzo często pytają, jakiego kosztorysu inwestycyjnego oczekują banki i dlaczego jest wymagany przy składaniu
wniosku o kredyt. Ten dokument jest potrzebny do ustalenia wysokości kredytu (potwierdzenia wysokości nakładów jakie przyjmiemy w oparciu o nasze opracowanie).
Kosztorys musi obejmować wszystkie koszty (roboty przygotowawcze, dokumentacja, zakupy inwestycyjne, pozostałe nakłady,
rezerwa na nieprzewidziane koszty) związane z fazą inwestycji i z
niego musi wynikać.
Harmonogram realizacji projektu
czyli terminy poszczególnych prac budowlanych. To z kolei
jest niezbędne do ustalenia harmonogramu wypłat kredytu i
prawidłowego wyliczenia odsetek.
Pamiętajmy o tym, że kosztorys
inwestycyjny składany do
banku powinien być podJak będzie wyglądać
pisany przez inżyniera
procedura kredytowa, ile czasu potrwa i
architekta i kosztoryjakie bank postawi
santa. W przypadku
warunki? Przy komrealizowania inwestypletnym wniosku
cji hotelowych bank
procedura powinna
trwać ok. 1,5 miesiąca.
przyzna kredyt inweW praktyce wymaga
storowi do wykorzystaona często uzupełnie w kolejnych tranniania wniosku
szach i określonych terminach, zgodnych z cyklem
inwestycyjnym realizacji projektu. Warto pamiętać, że do dla banku do oceny wykonalności
projektu i jego opłacalności potrzeba będzie jeszcze taka dokumentacja jak:
 informacja projektowo − kosztorysowa podpisana przez
uprawnioną osobę wykonawcę projektu,  umowa z wykonawcą potwierdzająca koszt wykonania inwestycji oraz 
formalne oferty zakupu wyposażenia w środki trwałe i
majątek ruchomy podpisane przez sprzedawców.
Zarówno na etapie prognozowania bilansów za poszczególne
okresy jak i dla dokonania analizy inwestycji bank musi to od
inwestora otrzymać. W przeciwnym razie liczby nie będą wiarygodne i projekt nie będzie się zamykał. Bank przyjmując wniosek
o kredyt inwestycyjny nie chce później dokonywać cząstkowo
prac analitycznych dotyczące finansów firmy, dlatego często
odrzuca wniosek z powodu braku kompletnej dokumentacji i
informacji.
2o11
www.e-hotelarz.pl
katalog
dostawców
Na pewno na pierwszym spotkaniu w banku wszystkich informacji nie otrzymamy, dlatego bardzo ważny jest stały kontakt z bankiem
i bieżące uzupełnianie dokumentacji. Wniosek do analizy powinien
trafić w 100 proc. kompletny, aby nie tracić czasu z obu stron.
Najlepiej zwrócić się do przedstawiciela banku o wydanie wniosku o kredyt wraz z wykazem niezbędnych dokumentów oraz o
ustalenie i oficjalne wskazanie, z których dokumentów można zrezygnować lub jakimi dokumentami można te brakujące lub trudne
do uzyskania na początkowym etapie zastąpić. To naprawdę
usprawni nam pracę i wyeliminuje konieczność korekt, gdyż
będziemy mieli jasność czego oczekuje bank. PROCEDURA KREDYTOWA
Jak będzie wyglądać procedura kredytowa, ile czasu potrwa i
jakie bank postawi warunki?
Co analizuje bank?
Przy kompletnym wniosku procedura kredytowa powinna trwać
ok. 1,5 miesiąca. W praktyce wiadomo, że wymaga ona często
uzupełniania wniosku, co wydłuża ten czas.
Bank będzie wnikliwie analizował charakterystykę nakładów
inwestycyjnych oraz źródła finansowania, czyli m.in. program
kosztów całkowitych i zaktualizowane przepływy netto dla zainwestowanego kapitału (NPV), zestawienia wskaźników rentowości,
płynności, zadłużenia itd. Przeprowadzi również
analityczny bilans aktywów, takich jak: aktywa
trwałe, wartości niematerialne i prawne, długoterminowe rozliczenia międzyokresowe itd. oraz
dodatkowo analityczny bilans pasywów, analityczny rachunek zysków i strat w wariancie
porównawczym i wiele innych analiz.
Co przy analizie finansowej wniosku bank
rozumie jako posiadanie zdolności kredytowej
inwestora? Przy spółce celowej zdolność kredytowa ustalana jest na podstawie prognozowanych danych finansowych. Jako okres bieżący
przyjmuje się pełny rok prowadzenia działalności
hotelowej. Z kolei przy analizie prawnej bank
zwróci uwagę na zabezpieczenia spłaty kredytu.
Obligatoryjnie jako zabezpieczenie przyjmuje się
hipotekę na kredytowanej nieruchomości,
dopuszcza się również dodatkowo inne formy
zabezpieczeń − hipoteka na nieruchomości
innej niż przedmiot kredytowania, gwarancje,
poręczenia.
inwestycja, poniesione nakłady inwestycyjne, które bank podczas
przyznawania finansowania będzie szczegółowo weryfikował.
Środki własne w obsłudze inwestycji liczone są od wartości
inwestycji netto. Klient powinien również zabezpieczyć środki na
VAT, o ile nie jest on przedmiotem kredytowania (w formie kredytu
obrotowego) oraz środki na odsetki od kredytu. Ważnym kryterium
dla banku jest też generowanie nadwyżki finansowej z przepływów
pieniężnych (na poziomie min. 20 proc. po spłacie raty kredytu). O
co chodzi?
Po spłacie kredytu środki finansowe pozostające do dyspozycji
klienta (przychody minus koszty działalności operacyjnej bez
amortyzacji) powinny wykazywać 20 proc. nadwyżki.
Ryzyko bankowe będzie oceniane na podstawie danych o spółce. W przypadku działającej spółki ocena opiera się na danych
bieżących, natomiast w przypadku spółki celowej − na danych
prognozowanych, jednak bank ma prawo zweryfikować również
nasze powiązane spółki w celu podjęcia decyzji kredytowej.
Na koniec analizy otrzymamy od banku decyzję kredytową, w
której znajdą się warunki niezbędne do spełnienia dla podpisania
umowy kredytowej i wypłaty kredytu.
0
Adam Pilczuk
jest ekspertem z zakresu finansowania
inwestycji hotelowych w firmie Money Center
REKLAMA
Wkład, nadwyżka, ryzyko
W obecnej sytuacji na rynku bankowym wkład
własny jest niezbędnym warunkiem do spełnienia. Wymagane jest minimum 20 proc., choć
zdarza się, że banki żądają dużo wyższego poziomu. Świadczy ono zapleczu finansowym i możliwościach inwestora na poziomie. Oprócz środków pieniężnych wkładem własnym może być
również grunt, na którym będzie realizowana
2o11
www.e-hotelarz.pl
47
48
RAPORT
Na co jeszcze można
dostać pieniądze w Unii
Jan Kordasiewicz
Rok 2010 był jednym z ostatnich, w którym istniała możliwości pozyskania dofinansowania na inwestycje typowo hotelarskie ze środków funduszy UE przeznaczonych dla przedsiębiorstw turystycznych i hotelarskich na lata 2007 – 2013.
D
ofinansowanie w 2010 r. zostało przyznane już między innymi w takich województwach jak: dolnośląskie, małopolskie,
opolskie, podlaskie, śląskie czy warmińsko-mazurskie. W kilku innych województwach hotelarze czekają jeszcze na wyniki,
a ponadto trwa rozpatrywanie wniosków złożonych przez mikroprzedsiębiorstwa w ramach Programu Rozwoju Obszarów
Wiejskich. Te ostatnie gwarantują maksymalne dofinansowanie na
poziomie do 300 tys. zł, a więc beneficjentami będą stosunkowo
niewielkie obiekty noclegowe.
W przypadku przedsięwzięć inwestycyjnych większość środków
przeznaczonych dla branży hotelarskiej została już rozdysponowana. Korzystanie ze środków unijnych w okresie 2011 – 2013
będzie bardzo ograniczone i nie będzie ukierunkowane na wsparcie
budowy, rozbudowy lub zakupu wyposażenia hotelu. Poniżej
przedstawimy znane terminy naboru wniosków ogłaszanych przez
tzw. Instytucje Pośredniczące w poszczególnych województwach.
Perspektywa 2011 – 2013
Największe możliwości pod kątem dostępności środków będzie
stwarzać jeszcze województwo śląskie. Obecnie do początku maja
przedsiębiorcy mogą na Śląsku składać wnioski na poddziałanie
3.2.1 Infrastruktura około turystyczna / przedsiębiorstwa w ramach
Regionalnego Programu Operacyjnego Województwa Śląskiego na
lata 2007 – 2013.
Podstawowym założeniem udzielanego wsparcia jest tworzenie
i rozwój regionalnych produktów turystycznych. W jego
ramach wspierane będą inwestycje w mikro, małych i średnich
przedsiębiorstwach z zakresu budowy, przebudowy i remontu
aktywnych form turystyki, terenów rekreacyjnych, bazy okołoturystycznej, a także z zakresu tworzenia i rozwoju parków tematycznych przyczyniających się do wzrostu ruchu turystycznego.
W ramach projektu możliwe będzie dokonywanie zakupów środków trwałych, wykonywanie prac budowlanych oraz nabycie
wartości niematerialnych i prawnych. Maksymalne dofinansowanie będzie wynosić 200 tys. zł dla projektów realizowanych przez
mikroprzedsiębiorstwa oraz 750 tys. zł dla projektów, w ramach
których beneficjentami są małe i średnie przedsiębiorstwa.
Ponadto dofinansowanie w tej samej wysokości będzie można
otrzymać w ramach konkursu organizowanego w połowie 2012
roku. Poddziałanie 3.1.1 Infrastruktura zaplecza turystycznego /
przedsiębiorstwa, ukierunkowane na wsparcie projektów nastawionych na budowę lub rozbudowę bazy
noclegowej oraz zaplecza gastronomicznego. Maksymalne dofinansowanie
Praktycznie jedynym
może wynieść do 60 proc. kosztów
źródłem pozyskania
kwalifikowanych.
dodatkowych środków pozostają prograKolejnym województwem,
my ogólnopolskie, a w
które umożliwi jeszcze inwestoszczególności
rom hotelarskim ubieganie się o
Program Operacyjny
Innowacyjna
dotacje, jest region opolski,
Gospodarka
gdzie w ramach poddziałania
1.4.1. Wsparcie usług turystycznych
świadczonych przez przedsiębiorstwa,
będą przyznawane dotacje przeznaczone na:
budowę, przebudowę, remont i wyposażenie o charakterze
inwestycyjnym obiektów turystycznych (w tym infrastruktury
noclegowej i gastronomicznej) i rekreacyjno-spor towych, a
także podniesienie standardu czy dostosowanie istniejącej
infrastruktury obiektów turystycznych i rekreacyjno-spor towych do potrzeb osób niepełnosprawnych. Maksymalny
udział środków z Unii Europejskiej w wydatkach kwalifikowanych projektu wynosi 70 proc. Maksymalna kwota dofinansowania wydatków kwalifikowanych projektu określona została
na poziomie 2,5 mln zł. Nabór wniosków odbędzie się w grudniu 2012 r.
2o11
www.e-hotelarz.pl
REKLAMA
katalog
dostawców
W przypadku przedsięwzięć inwestycyjnych
większość środków przeznaczonych dla branży
hotelarskiej została już
rozdysponowana.
Korzystanie ze środków
unijnych w okresie 2011 –
2013 będzie bardzo ograniczone
Na innowacyjną
gospodarkę
Pozostałe działania skierowane do przedsiębiorców,
będą wymagały od inwestorów hotelarskich posiadania
znaczącej „inwencji twórczej” i
wpisywania się w wytyczne
skierowane do wszystkich dofinansowanych
branż.
W
ramach
Regionalnych Programów Operacyjnych nie
ma raczej co liczyć na dodatkowe pieniądze i przekazanie ich akurat
na wsparcie projektów hotelarskich. Z tego względu jedynym źródłem pozyskania dodatkowych środków pozostają programy ogólnopolskie, a w szczególności Program Operacyjny Innowacyjna
Gospodarka.
Realnym projektem przewidzianym na dofinansowanie procesu
informatyzacji może być działanie 8.2 POIG, które przewiduje
wsparcie udzielane przedsiębiorcy, który planuje rozpoczęcie lub
rozwój współpracy w oparciu o rozwiązanie elektroniczne, w szczególności przez dostosowanie własnych systemów informatycznych
do systemów informatycznych przedsiębiorców, z którymi kooperuje, w celu umożliwienia automatyzacji wymiany informacji między
systemami informatycznymi współpracujących przedsiębiorców.
Typowy projekt obejmuje integrację systemów informatycznych
przedsiębiorstw lub wdrażanie nowych systemów mających na celu
umożliwienie automatyzacji wymiany informacji pomiędzy systemami informatycznymi współpracujących przedsiębiorstw. Maksymalna
kwota dofinansowania może wynieść nawet 2 mln zł, choć trzeba
pamiętać, że przy inwestycjach hotelowych nie są to aż tak wysokie
kwoty i dotacja będzie się kształtować na maksymalnym poziomie
kilkuset tysięcy.
Działaniem, które może wspomóc przygotowanie procesu inwestycyjnego, jest również tzw. działanie 3.3.2 POIG, które umożliwia
dofinansowanie usług doradczych w zakresie przygotowania dokumentów i analiz niezbędnych do pozyskania zewnętrznego finansowania o charakterze udziałowym, z przeznaczeniem na realizację
innowacyjnych przedsięwzięć.
Obecnie złożone wnioski wyczerpują zaledwie kilkadziesiąt procent przeznaczonej alokacji, co także znacząco zwiększa szanse
uzyskania dotacji. Inwestorzy mogą uzyskać dotację w wysokości
50 proc. kosztów przygotowania takich dokumentów jak biznesplany, wyceny czy doradztwo prawne związane z przekształceniem
spółki.
Warto rozważyć przygotowanie przedstawionych powyżej projektów, które być może będą stanowić tylko niewielki procent w potrzebach inwestycyjnych inwestorów, ale przez ten czas już powinni się
oni przyzwyczaić, że wsparcie unijne stanowi wyłącznie uzupełnienie działań inwestorskich, a nie jest jego bazą. Warto więc skorzystać z dostępnych źródeł i traktować dotację także jako istotny element marketingowej działalności.
0
Jan Kordasiewicz
jest wspólnikiem zarządzającym w Kancelarii Doradztwa
Gospodarczego Cieślak & Kordasiewicz
2o11
www.e-hotelarz.pl

49
RAPORT
50
Umowa o zarządzanie:
z kim podpisać
Janusz Mitulski
Inwestor hotelowy może zarządzać swoim obiektem hotelowym samodzielnie, lub
oddać go w zarządzanie profesjonalnej firmie. Zarządzaniem obiektami zajmują
się tak sieci hotelowe – wówczas zazwyczaj połączone jest to z franczyzą ich marki,
jak i wyspecjalizowane podmioty.
U
mowa o zarządzanie może być zawarta
pomiędzy inwestorem a bezpośrednio siecią
hotelową, która obok zarządzania obiektem
najczęściej udziela jednocześnie w formie
franczyzy prawa do korzystania z jednej z jej
marek hotelowych.
Zarządzanie przez sieć…
Tego typu forma współpracy spotykana jest najczęściej w odniesieniu do topowych marek poszczególnych sieci hotelowych (np.
InterContinental sieci IHG, Sheraton i Westin sieci Starwood,
Wyndham sieci Wyndham, Hilton lub Conrad sieci Hilton Worldwide).
Czasami jest to preferowana forma współpracy przez daną sieć hotelową, niezależnie od marki pod jaką ma działać hotel. W tym przypadku przykładem może być sieć Rezidor, która w Polsce na bazie umowy
o zarządzanie wprowadziła i zarządza obiektami hotelowymi tak pod marką Radisson
BLU, jak i pozycjonowaną trochę niżej
Park Inn.
Profesjonalne firmy
zarządzające nie pobieCo istotne – nie tylko obiekty
rają stałych opłat, ale
luksusowych marek mogą działać
bazują jedynie na opłatach ściśle skorelow ramach umów o zarządzanie.
wanych z wynikami
Przykładem
może być tutaj sieć
hoteli
Louvre Hotels, która umożliwia
udzielenie franczyzy połączonej z
zarządzaniem, np. na markę Campanile
czy Tulip Inn.
…i przez wyspecjalizowaną firmę
Obok sieci hotelowych zarządzaniem obiektami zajmują się również wyspecjalizowane podmioty, wśród których możemy wyróżnić
np. Pandox ze Szwecji, Vienna International z Austrii czy PREM z
Irlandii. Zarządzają one hotelami nie tylko działającymi pod znanymi
markami międzynarodowych sieci hotelowych, ale i pod markami
obcymi, często należącymi do właściciela hotelu.
Niektóre z tych podmiotów stworzyły swoje unikalne produkty
hotelowe, na które udzielają franczyzy na dużo korzystniejszych
warunkach od wielkich sieci hotelowych. Przykładem może być tutaj
Aspect Hotels należący do grupy PREM. Spośród polskich sieci
umowy o zarządzanie oferowane są np. przez sieć hoteli Da Silva.
Zasady współpracy
Na podstawie analizy różnego rodzaju umów o zarządzanie,
można wyróżnić dwa podstawowe warianty zakresu współpracy.
Pierwszy – znacznie prostszy model – sprowadza się w pewnym
sensie do zaawansowanej formy doradztwa dla właściciela hotelu.
Obejmuje ona kwestie związane np. z rekrutacją personelu, szkoleniami, wdrożeniami w systemy zarządzające hotelem itd., jak również z codziennym monitorowaniem funkcjonowania hotelu, zwłaszcza od strony osiąganych przez niego wyników finansowych, stopnia realizacji budżetu itd.
Często określa się to mianem „manchising”, czyli coś pomiędzy
franchisingiem a zarządzaniem (managementem) hotelem. Jest to
coraz popularniejsza forma współpracy, występująca zwłaszcza w
segmentach hoteli ekonomicznych. Jej zaletą są znacznie niższe opłaty, jakie pobiera firma wspierająca właściciela hotelu w zarządzaniu.
Z kolei standardowe zarządzanie polega przede wszystkim na
tym, że podmiot trzeci – czy to będzie sieć hotelowa, czy też
wyspecjalizowana firma – zarządza w imieniu i na rzecz właściciela spółką, która jest odpowiedzialna za operacyjną działalność hotelu. Sieci hotelowe na kluczowe stanowiska, takie jak
dyrektor hotelu (general manager), szef sprzedaży i marketingu
czy szef kuchni, często zatrudniają osoby, które mają doświadczenie w innych obiektach danej sieci. Bardzo często umowy
przewidują, iż zatrudnienie dyrektora hotelu jest możliwe dopie-
2o11
katalog
dostawców
ro wtedy, gdy wybranego kandydata zaakceptuje właściciel
obiektu.
Za co jest odpowiedzialna firma zarządzająca? W zasadzie za
wszelkie aspekty funkcjonowania hotelu oraz samej spółki. W związku
z powyższym zarządza ona nie tylko personelem i obiektem, ale i
kontami bankowymi spółki, jest odpowiedzialna za regulowanie
wszelkich zobowiązań, pozyskaniem niezbędnych pozwoleń itd.
Umowa
Umowa o zarządzanie jest jedną z najbardziej skomplikowanych i
złożonych umów w branży. Wynika to z tego, że podmiot trzeci wchodzi w funkcjonowanie i zarządzanie spółką, która należy do właściciela hotelu. W związku z tym w takich umowach – mających przeciętnie
od 30 do czasami i 50 stron – są szczegółowo uregulowane zakresy
obowiązków każdej ze strony.
Najważniejsze w tych umowach są przede wszystkim definicje, które
doprecyzowują kwestie związane z właściwą interpretacją kluczowych
pojęć, jakie użyte są w umowie. Przestrzegałbym przed umowami, które
mają po 3−4 strony (a miałem okazje takie przeglądać), gdyż na pewno
nie chronią one właściwie interesu żadnej ze stron.
Najbardziej istotny jest tutaj interes właściciela hotelu, którego
straty wynikające z niewłaściwej realizacji umowy mogą dotknąć w
znacznie większym stopniu, niż podmiot zarządzający. Pamiętajmy, że
to na właścicielu spoczywają wielomilionowe kredyty, a ponadto
spółka zarządzająca hotelem należy do niego, więc wszelkie szkody,
straty itd. również będą go obciążać.
znajdującego się poza miastem, nie jest wcale takie pewne.
Kolejna bardzo istotna kwestia to narzędzia, jakie firma zarządzająca może dostarczyć właścicielowi, dzięki którym będzie on miał wgląd
w codzienne funkcjonowanie hotelu. Jest to istotne, gdyż dzięki
dobrym narzędziom inwestor dzień po dniu jest w stanie monitorować
nie tylko przychody hotelu i koszty, ale również stopień realizacji
budżetu w prognozach na następne dni, tygodnie i miesiące.
Obecnie na rynku pojawiają się podmioty, należące do byłych menedżerów hoteli, którzy oferują usługi zarządzania hotelem. Są oni znacznie
bardziej konkurencyjni wobec doświadczonych firm, natomiast nie są w
stanie zapewnić tak dobrego bezpieczeństwa oraz narzędzi niezbędnych
do monitorowania działalności hotelu. A pamiętajmy, że to inwestor zaciąga wielomilionowe zobowiązania na kilkanaście lat i w razie niepowodzenia, to jego a nie firmę zarządzającą bank będzie windykował.
Dlatego przy wyborze firmy zarządzającej nie kierujmy się jedynie
ceną. Najważniejsze znaczenie ma tutaj doświadczenie. Poza tym,
pamiętajmy o zabezpieczeniu się poprzez bardzo dobrą umowę, która
szczegółowo będzie definiować zakres obowiązków i odpowiedzialności obu stron, a przede wszystkim będzie zabezpieczać interes inwestora hotelowego. �
0
Janusz Mitulski
jest partnerem w firmie doradczej Horwath HTL
REKLAMA
Koszty
Firma zarządzająca hotelem oczywiście czyni to za wynagrodzeniem. Najczęściej w praktyce spotykane jest wynagrodzenie składające się z dwóch elementów:
 procent od całkowitych przychodów netto hotelu – od 3
proc. do 5 proc.
 procent od zysku operacyjnego hotelu (GOP) – od 8 proc.
do nawet 14 proc.
Wysokość tych opłat zależy od rodzaju obiektu, podmiotu który ma
zarządzać, ale przede wszystkim od kombinacji tych dwóch elementów. W interesie właściciela hotelu jest, aby pierwsza opłata – od
przychodu – była maksymalnie niska, natomiast druga opłata – od
zysku operacyjnego hotelu – wyższa, gdyż wtedy firmie zarządzającej
będzie zależało na tym samym, na czym zależy inwestorowi, czyli na
maksymalnej zyskowności jego hotelu.
Dodatkowo, aby zmotywować firmy zarządzające, występują inne
elementy wynagrodzenia, które są uzależnione od realizacji założonego budżetu hotelowego. Należy podkreślić, że profesjonalne firmy
zarządzające nie pobierają stałych opłat, a bazują jedynie na opłatach
ściśle skorelowanych z wynikami hoteli.
Co jest ważne w zarządzaniu?
Najważniejsze jest doświadczenie firmy w zarządzaniu hotelami –
zwłaszcza hotelami podobnymi do tego, jaki my jako inwestorzy
budujemy. To że dana firma, która z sukcesami zarządzała hotelami
miejskimi, równie dobrze poradzi sobie z hotelem typu resortowego,
2o11

51
52
RAPORT
Ogarnąć
wszystkie
kanały
Krzysztof Tusznio
Sprzedaż swoich zasobów hotelowych przez internet stała się
już powszechnym zjawiskiem w
branży hotelarskiej. Jednak liczba
internetowych kanałów sprzedaży –
od własnej strony przez portale rezerwacyjne po GDS-y – powoduje, że
zarządzanie nimi staje się coraz bardziej skomplikowane. Potrzebne stają
się specjalne rozwiązania informatyczne. Na przykładzie konkretnego hotelu, pokazujemy jak można sobie z
tym poradzić.
3
-gwiazdkowy hotel Sarmata w Sandomierzu
został uruchomiony w maju 2009 roku. Obiekt
oferuje łącznie 127 miejsc noclegowych, w 50
pokojach lub apartamentach i jest członkiem
Schloss–gut–Hotels – europejskiej sieci ponad
300 hoteli i pensjonatów skupiających obiekty o
zabytkowym, historycznym charakterze prowadzone przez rodziny.
Sprzedaż rezerwacji online w czasie rzeczywistym (z pominięciem
allotmentu) odbywa się na portalach: NetMedia, Booking, HRS,
Expedia, Venere. W sprzedaży dostępne są wszystkie wolne pokoje z każdego rodzaju.
Problemy związane
zE sprzedażą miejsc w internecie:
 Ze względu na duże obciążenie finansowe w postaci kredytu
inwestycyjnego, działalność reklamowa i informacyjna hotelu w
internecie jest ograniczona do pozycjonowania strony internetowej,
reklamy kontekstowej typu Google Adwords.
 Na początku działalności na stronie internetowej był umieszczony formularz kontaktowy, który jest standardowym narzędziem
komunikacji internauty z hotelem. Narzędzie to nie spełniało swojej
roli i generowało szereg problemów. Prowadzenie korespondencji z
klientem znacznie angażowało zespół recepcyjny. Każde zapytanie
wymagało ze strony hotelu weryfikacji zakresu rezerwacji.
Niezbędne były rozmowy telefoniczne w celu wyjaśnienia specyfiki
każdego pokoju, często połączone z instruowaniem gościa w
zakresie nawigacji na stronie internetowej, aby mógł zapoznać się
z galerią pokoju lub cennikiem. Żmudna korespondencja mailowa
często nie przynosiła efektów, bowiem po kilku dniach korespondowania zapytanie ulegało dezaktualizacji.
 Przyjmowanie rezerwacji składanych w formie telefonicznej
lub mailowej poprzez wysłanie maila lub zgłoszenia rezerwacji za
pośrednictwem formularza wiązało się z ryzykiem przyjęcia rezerwacji miejsc dla gości, którzy ostatecznie nie przyjechali oraz nie
poinformowali o anulacji rezerwacji. Wpływało to na zmniejszenie
przychodów poprzez blokowanie pokoju, podczas gdy hotel posiadał możliwość sprzedaży tych pokoi dla osób oczekujących z
recepcji.
 Wymóg wpłaty zaliczki na poczet rezerwacji miejsc noclegowych lub pakietu wiąże się z codziennym monitoringiem wpływów
na rachunek bankowy. Często nie ma możliwości precyzyjnego
powiązania wpłaty i tytułu wpłaty z numerem rezerwacji lub nazwiskiem na kogo założono rezerwację. Weryfikacja wpłaty zaliczki na
poczet rezerwacji angażuje pracę działu księgowego oraz recepcji.
2o11
katalog
dostawców
Sprzedaź w kilku
kanałach wymusza
codzienną aktualizację danych. Duże zróżnicowanie pokoi i mała
liczba ich poszczególnych rodzajów utrudniała sprawne zarządzanie kanałami
sprzedaży.
 GDS: zdecydowana większość
systemów rezerwacyjnych posiada
rozwiązania oparte na allotmencie.
Sprzedaż miejsc noclegowych w
kilku kanałach wymusza codzienną
aktualizację danych oraz angażuje
pracę działu recepcji. Duże zróżnicowanie typu pokoi w hotelu oraz mała
liczba poszczególnych rodzajów pokoi
utrudniała sprawne zarządzanie kanałami
sprzedaży. W związku z tym zdecydowano o niepodejmowaniu
współpracy z GDS-ami do momentu znalezienia rozwiązania, które
zminimalizuje ryzyko i nakłady pracy. Rozwiązanie polegające na
tym, że na stronie hotelu instalujemy interfejs któregoś z GDS-ów
było nie do przyjęcia. Rozwiązanie to wprawdzie zapewniało sprzedaż miejsc noclegowych w czasie rzeczywistym, ale wyłącznie w
oparciu o stan allotmentu. Oznaczało to dla hotelu prowadzenie
podwójnego grafika i konieczność ustawicznego kopiowania
danych z systemu recepcyjnego do bazy GDS. Ponadto dochodziła
do tego wysoka prowizja dla GDS-u od sprzedaży własnych miejsc
noclegowych z własnej strony internetowej. Niosło też ryzyko uzależnienia hotelu od rozwiązań GDS i blokowało rozwój w innych
kanałach.
 Brak możliwości koordynacji sprzedaży miejsc noclegowych z
internetowymi kampaniami reklamowymi Google Adwords. Typowa
oferta „last minute” wymaga rezerwacji i płatności w czasie rzeczywistym. W przypadku standardowego typu
rezerwacji, gość planujący przyjazd w sobotę i
niedzielę, który podejmie decyzję o przyjeździe
w piątek po południu, nie ma możliwość wpłaty środków na konto hotelu. W godzinach
popołudniowych nie działają elixiry, w związku
z czym może zdarzać się sytuacja, w której
gość deklaruje, że zapłacił za ofertę „last
minute”, a wpłata jest zaksięgowana dopiero w
poniedziałek już po jego wyjeździe.
 Brak narzędzia do prowadzenia akcji
mailingowych oraz „mini” programów lojalnościowych.
Dlatego hotel zdecydował się zakupić oprogramowanie recepcyjne firmy LSI z Łodzi. Zakup całego wyposażenia hotelu, w tym systemu recepcyjno-gastronomicznego, był współfinansowany z
Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego w ramach
Regionalnego
Programu
Operacyjnego
Województwa
Świętokrzyskiego na lata 2007 – 2013 i budżetu państwa.
 Na stronie internetowej hotelu opracowanej przez firmę Vene
Studio z Elbląga umieszczono Panel Rezerwacji Internetowych. W
Panelu internauta wybiera termin przyjazdu i wyjazdu oraz liczbę
osób. Formularz jest interfejsem do systemu Hotel-In firmy
Synthense. Na bazie wprowadzonych danych oraz przyjętego algorytmu wyświetlania, system prezentuje dostępne pokoje wraz z
galerią pokoi, cenami oraz dostępnością pokoi. Na każdym etapie
rezerwacji istnieje możliwość zmiany treści zapytania. System prezentuje również dostępne pakiety tematyczne całoroczne (np. pakiet
romantyczny weekend) lub sezonowe (np. pakiet Wielkanoc).
 W systemie zdefiniowano zasady funkcjonowania oferty „last
minute”. W przypadku Hotelu Sarmata aktywuje się ona na 56
godzin przed przyjazdem gościa (tj. od 8.00 rano na dwa dni przed
przyjazdem) i dotyczy wyłącznie pokoi typu 2 STD dla stawek dla
jednej osoby i dwóch osób. W przypadku wyszukiwania pokoju w
okresie trwania oferty „last minute” systemu automatycznie wskazuje dostępne pokoje w ramach oferty last minute wraz z obniżoną
ceną.
 W drugim etapie rezerwacji, po wyborze standardu pokoju,
system automatycznie rekomenduje dopłatę do pokoju o wyższym

REKLAMA
Inne problemy związane
z prowadzeniem recepcji:
 Awaria sieci informatycznej hotelu (sieci
wewnętrznej, stacji roboczych, serwera, łącza
internetowego) powoduje całkowity paraliż
pracy recepcji. Recepcja nie jest w stanie
przyjąć żadnej rezerwacji (ani mailowej, ani
telefonicznej) bowiem nie posiada podglądu do
grafika hotelu.
 Małe obiekty hotelowe, czy pensjonaty
mogą nie posiadać środków finansowych do
zakupu oprogramowania recepcyjnego, zaś
„pudełkowe” programy recepcyjne nie spełniają wszystkich oczekiwań właściciela obiektu i
wnoszą ograniczenia w funkcjonowaniu.
2o11

53
RAPORT

54
standardzie. Algorytm „upsellingu” jest z góry zdefiniowany dla
każdego typu pokoju. Klient może na etapie rezerwacji pokoju
zamówić np. usługi przewodnickie.
 W trzecim etapie rezerwacji gość uzupełnia dane niezbędne
do założenia rezerwacji (imię, nazwisko, adres, dane kontaktowe).
Formularz umożliwia wprowadzenie danych do faktury.
 Czwarty etap rezerwacji dotyczy płatności za zarezerwowane
usługi i produkty. Hotel korzysta z systemu płatności online firmy
DotPay ze względu na najniższe stawki, łatwość integracji oraz
rozbudowaną liczbę kanałów płatności. Z dostępnych kanałów
wyselekcjonowaliśmy tylko te kanały, które gwarantują księgowanie wpłat (a tym samym powiadomienie o otrzymaniu środków) w
trybie 24/7. Jest to szczególnie istotne dla rezerwacji „last minute”, w których warunkiem jest 100-procentowa przedpłata przed
dniem przyjazdu, a rezerwacje i płatności dokonywane w piątek
wieczór w oparciu o standardowe kanały płatności są widoczne na
hotelowym koncie dopiero w poniedziałek czy wtorek (w zależności od banku). Nasze rozwiązanie wprawdzie ogranicza klientom
wybór kanałów płatności, ale gwarantuje nam potwierdzenie otrzymania środków przed przyjazdem gościa.
 Każda rezerwacja jest potwierdzana poprzez wysłanie wiadomości mailowej oraz sms do klienta oraz do hotelu.
 Dzięki systemowi Hotel-In stan zajęcia pokoi w bazie danych
Hotel-In jak i w systemie recepcyjnym aktualizowany jest na bieżąco. Pokazuje on faktyczną dostępność pokoi uwzględniającą
rezerwacje dokonane zarówno ze strony www hotelu jak i poprzez
system recepcyjny. W razie ewentualnej chwilowej utraty połączenia między systemami, rezerwacje będą zsynchronizowane w obu
bazach danych po jego odzyskaniu. Wymiana informacji pomiędzy
systemami odbywa się za pomocą technologii Webservice, przez
co charakteryzuje się dużą elastycznością i szybkością. Dzięki niej
internauta wyszukuje dostępność pokoi pochodzącą z systemu
recepcyjnego (wraz z sygnalizacją o dobiegającym wyczerpaniu
dostępności danego standardu pokoju na wybrany okres), ogląda
ceny wraz z promocjami zdefiniowane w systemie internetowym i
dokonuje rezerwacji, która zostanie zapisana w obu bazach
danych wraz ze statusem rezerwacji jak i informacjami dot. płatności.
 Po zatwierdzeniu swojego wyboru, rezerwujący jest automatycznie przekierowany na stronę operatora płatności wraz ze zdefiniowaną zaliczką do zapłaty. Po zapłaceniu powraca na stronę
hotelu wyświetlającą potwierdzenie rezerwacji. Aby dokonać takiej
płatności klient musi jedynie dysponować albo kartą kredytową
albo internetowym kontem bankowym, nie jest wymagane posiadanie czy utworzenie jakiegokolwiek konta na DotPay.
 W przypadku integracji Hotel-In z wybranymi portalami
zewnętrznymi (hotele.pl, bookings.com i wiele innych), rezerwacje
przez nie dokonane również natychmiast pojawią się wraz ze
wszystkimi szczegółami w systemie internetowym a w konsekwencji i w recepcyjnym.
 Ta elastyczna integracja systemu internetowego i recepcyjnego pozwala na swobodne zarządzanie internetowymi cenami
Piotr Szpoton,
ekspert ds. technologii internetowych dla hotelarstwa
w firmie Synthense Polska
Internet w hotelarstwie
Hotele opierały się informatyzacji dłużej niż inni uczestnicy branży turystycznej, rozwój internetu nie pozostawia już jednak wyboru. Popularyzacja internetowych
sieci społecznościowych (jak Facebook czy nk) oraz
marketingu internetowego zwiększyła presję na posiadanie nowoczesnych rozwiązań umożliwiających rezerwację ze strony internetowej hotelu. Przyczynia się do
tego również Google z aplikacją GoogleMaps, na której
można zaznaczyć i opisać swój hotel; GoogleAds, które
pozwala wypromować swój obiekt w internecie, a także
GoogleAnalytics, dzięki któremu można analizować,
czego poszukiwał klient na stronie www. Również
rosnąca popularność internetowych przewodników typu
WIKITravel sprawia, że warto mieć funkcjonalną stronę
www. Aplikacje takie jak Tripadvisor przejmują rolę tradycyjnego systemu klasyfikacji jakościowej hoteli.
Branża hotelarska jest mocno zróżnicowana, tak jeśli chodzi o liczbę samych hoteli jak i pośredników w sprzedaży
zasobów hotelowych. Odpowiedzią na to jest Channel
Management − rozwiązanie polegające na integracji w
jednym miejscu („na jednym ekranie”) wszystkich dostępnych kanałów rezerwacji. Pozwala ono korzystać z dowolnej liczby kanałów sprzedaży: systemu recepcyjnego,
rezerwacji ze strony www hotelu oraz z internetowych
źródeł zewnętrznych (agregatory hotelowe, GDS-y, internatowe biura podróży).
Każdy z kanałów internetowych dla różnych typów hoteli
będzie reprezentował różny udział w liczbie rezerwacji. GDS
może być korzystny dla obiektów o charakterze biznesowym,
portale rezerwacyjne dla obiektów niskobudżetowych, a
panel na własnej stronie hotelu dla obiektów promowanych w
marketingu internetowym i sieciach typu Facebook.
Należy odnaleźć optymalną dla swojego hotelu mieszankę
różnych kanałów dystrybucji i odpowiednio żonglować
ofertą i ceną. Bez informatyzacji trudno byłoby to osiągnąć.
Dostępne na polskim rynku systemy informatyczne i dystrybucyjne dla hoteli są już na tyle dojrzałe, że każdy może
wybrać coś dla siebie z tego bogatego menu.
2o11
katalog
dostawców
pokoi, usług dodatkowych i pakietów pobytowych oraz na definiowanie dla klientów online specjalnych promocji czy konfiguracji
cenowych (zależnych od ilości osób, które będą zajmować pokój).
Umożliwia także wykorzystywanie szeregu innych narzędzi marketingowych: kodów promocyjnych dla wybranych grup gości, zniżek lojalnościowych dla stałych klientów, generowania i dystrybucji
bonów płatności (voucherów) czy też manewrowania kwotą zaliczki w zależności od rezerwowanej oferty.
Korzyści hotelu:
 eliminacja lub znaczące zminimalizowanie nieprzedpłaconych
rezerwacji. Rezerwacje na telefon lub mailowe nie są przyjmowane
na okres „high season”. Goście są proszeni do rezerwacji online
wraz z płatnością online;
 automatyzacja procesu rezerwacji – gość dokonuje rezerwacji w oparciu o stan bazy programu recepcyjnego w czasie rzeczywistym. Recepcjonista widzi już rezerwację w systemie na grafiku
wraz ze wszystkimi danymi klienta, również danymi do wystawienia faktury;
 odciążenie pracy działu recepcji, zmniejszenie kosztów rozmów telefonicznych, zmniejszenie czasu poświęconego na korespondencję mailową, znaczące przyśpieszenie procesu rezerwacji;
– możliwość precyzyjnego zsynchronizowania kampanii reklamowych z systemem rezerwacyjnym;
 pozyskanie narzędzia, które umożliwia połączenie systemu
hotelowego, rezerwacji ze strony www oraz
portali rezerwacyjnych typu Booking oraz
GDS-ów, działające jako całość w czasie
rzeczywistym. Narzędzie to umożliwia też
„obejście” opornych do integracji (lub niemożliwych do integracji) systemów rezerwacji online (np. Booking, Netmedia). Obecnie
nie ma żadnych przeszkód, aby prowadzić
równoległą sprzedaż w kilku kanałach jednocześnie. Recepcja nie jest zaangażowana w
monitorowanie allotmentu;
 narzędzie stanowiące „back up” bazy
hotelowej. W przypadku awarii sieci recepcja
(on site lub zdalnie) rozpoczyna pracę w systemie Hotel-In, którego baza odpowiada ostatniej kopii zapasowej bazy programu recepcyjnego. Kopia dotyczy okresu na trzy miesiące
do przodu. Rezerwacje online działają niezależnie od stanu systemu recepcyjnego.
Rezerwacje telefoniczne lub mailowe są na
bieżąco wprowadzane w system Hotel-In. W
momencie „postawienia” systemu recepcyjnego i usunięcia awarii sieci, realizowana jest
synchronizacja bazy z systemu Hotel-In z bazą
programu recepcyjnego;
 elastyczność rozwiązania, które można
swobodnie konfigurować względem swoich
potrzeb (pakiety tematyczne, terminy obowiązywania ofert, warunki korzystania z ofert,
2o11
algorytmy upsellingu, zasady zwalniania allotmentu w GDS-ach i
portalach rezerwacyjnych);
 narzędzie umożliwiające generowanie „kodów promocyjnych” wysyłanych do bazy klientów hotelu. System Hotel-In umożliwia wykorzystanie otrzymanego kodu na warunkach określonych
w promocji (daty obowiązywania kodu, nazwa kodu, wartość
zniżki).
Plany rozwoju
na przyszłość:
 połączenie wirtualnego spaceru wykonanego przez firmę
Vene Studio z modułem rezerwacji online firmy Synthense. Gość
podczas „zwiedzania hotelu” ma możliwość rezerwacji pokoju w
którym obecnie „przebywa”;
 integracja systemu Hotel-In z kolejnymi GDS-ami lub wdrażanie rozwiązań typu „by-pass” dla zautomatyzowania wymiany
danych;
 automatyzacja procesu wystawiania faktur.
0
Krzysztof Tusznio
jest dyrektorem marketingu hotelu Sarmata
REKLAMA
55
56
RAPORT
Żeby gość nas pol
Andrzej Banach
Jakub Dąbkowski
Magdalena Białek
Hotelarze
prześcigają
się w pomysłach:
rozbudowują
galerie zdjęć,
wprowadzają
opcję wirtualnego zwiedzania
zamieszczają
animacje
Hotelarze dokładają wszelkich starań, by strony
www ich obiektów były odwiedzane często i
przez dużą liczbę użytkowników sieci. Okazać
się jednak może, że pomimo dużego ruchu na
stronie, hotel wciąż nie wie dokładnie, czego
oczekuje klient i nie ma odpowiedniego wpływu na procesy decyzyjne internauty. W jaki
sposób nakłonić odwiedzających, aby zamiast
samego przeglądania witryny, dokonali również
rezerwacji?
To rola Wirtualnego Doradcy, który w
ciągu najbliższych lat zrewolucjonizuje
branżę hotelarską.
N
iemal każdy hotel ma własną witrynę, służącą
temu, by odwiedzający nie tylko zdobywali
informacje związane z atrakcjami obiektu, ale
przede wszystkim dokonywali w nim rezerwacji. Szacuje się że już w najbliższych latach 75 proc.
rezerwacji w hotelach na świecie będzie dokonywać
się dzięki rozwiązaniom online. Liczni przedsiębiorcy inwestują w kampanie
Adwords, pozycjonowanie stron, mailingi, zakładają profile firmy na
Facebooku itp.
Dzięki działaniom marketingowym hotelu klient wchodzi na stronę. To jednak
zaledwie sukces częściowy. Co możemy zrobić, by klient-internauta nie opuścił
naszej witryny po pobieżnym zapoznaniu się z ofertą, ale stał się naszym
gościem?
Hotelarze prześcigają się w pomysłach. Rozbudowują galerie zdjęć, wprowadzają opcje wirtualnego zwiedzania obiektu, zamieszczają animacje itd. Klient
wchodzi na stronę, przegląda galerie, dokonuje (lub nie) rezerwacji i… znika nam
z pola widzenia. Mamy jednak nad nim pewną kontrolę. Część firm posiadających
własne witryny internetowe korzysta z narzędzi Google Analytics, dzięki którym
można dowiedzieć się prawie wszystkiego o aktywności użytkowników na stronie
www (jakie podstrony odwiedził, ile czasu przebywał, skąd do nas trafił itp.).
2o11
katalog
dostawców
ecał, i za 1 o lat
W czym więc tkwi
problem?
Plusy Google Analytics:
 system jest darmowy
mamy do niego dużo literatury
W przypadku osób, które weszły na stronę i dokonały rezerwacji, mamy klarowną
Minusy Google Analytics:
sytuację: możemy uzyskać nawet szczegó powiedzmy to szczerze: żeby
łowe informacje na temat ich potrzeb,
wyciągać poprawne wnioski trzeba
lubić liczby i znać się na statystyce,
wymogów itd. Co jednak z użytkownikami,
 nie widzimy co robił konkretny
którzy jedynie odwiedzili naszą witrynę,
użytkownik
przejrzeli niektóre podstrony i opuścili ser widzimy tylko przeszłe działawis? Wiemy o nich bardzo mało. Tak samo
nia grupy użytkowników
jak o powodach opuszczenia naszej strony.
Plusy Heatled:
Narzędzia, które możemy stosować na
 możemy zobaczyć co użytkowstronach www w celu zdobycia informacji o
nik robi w danej chwili
użytkownikach, mają więc pewne ograni znamy preferencja klienta, dzięczenia:
ki czemu możemy zaproponować
produkty dopasowane do jego
1. bardzo mało wiemy o klientach którzy
potrzeb
byli na stronie ale nie dokonali rezerwacji,
2. nie mamy bezpośredniego kontaktu z
Minusy Headlead:
klientem który odwiedza naszą stronę (jedy wysoka cena
nie statystyki),
 system potrzebuje dużego
ruchu
3. nie wiemy: czego szukał, dlaczego
 nie możemy prowadzić dialogu
zrezygnował, jak do nas trafił i jak nas
z klientem
ocenia,
4. mamy mały wpływ na konwersję na
stronie (wzrost liczby klientów rezerwująMożemy oczywiście, na podstawie statystyki, wyciągać różne
cych pobyt, wzrost liczby zapisujących się na newsletter).
wnioski i optymalizować działanie strony. Ale co jeśli statystyka nie
była naszym ulubionym przedmiotem w szkole czy na studiach, lub
na witrynie nie ma dużego ruchu?
Co można zrobić?
Wiele stron korzysta z Google Analytics. Oczywiście takie narzędzie może być dla nas cennym źródłem przeróżnych informacji
związanych z działalnością klienta na naszej witrynie. Musimy jednak mieć na uwadze dwie sprawy:
  czy potrafimy dobrze zinterpretować informacje tam
zawarte (co nie jest, wbrew pozorom, takie proste)?
  czy potrafimy wybrać odpowiednie wskaźniki, które
będziemy obserwować tak, aby wiedzieć, czy nasza strategia marketingowa przynosi zamierzone korzyści?
Cechą Analyticsa jest również to, że pokazuje statystyczny obraz
ruchu na naszej stronie. Znaczy to, że nie wiemy co robił konkretny
użytkownik, co oglądał, co mu się spodobało i czy znalazł to, czego
szukał. Ponadto nie możemy zobaczyć co użytkownik robi TERAZ.
Widzimy tylko jego ślady. Nie możemy reagować w czasie wizyty
na zachowanie użytkownika.
2o11
Film z zachowań internauty
Rozwiązaniem powyższych problemów są serwisy clicktale.
com. Dzięki nim możemy nagrać działania naszych użytkowników, a później oglądać je w postaci filmów. Możemy więc
zobaczyć co naprawdę na naszej stronie robił internauta, gdzie
przesunął myszkę, jak przesuwał stronę i co wpisał w wyszukiwarkę. Możemy wygodnie usiąść w fotelu, w ręku trzymając
szklaneczkę brandy, i zacząć oglądać nagrania. Mniej więcej po
godzinie wyciągniemy pewne wnioski i spróbujemy zmodyfikować naszą stronę tak, by więcej osób rezerwowało pokój w
naszym hotelu.
Wciąż jednak pozostaje problem czasu − widzimy tylko to, co
użytkownik zrobił w przeszłości. Nie możemy podpowiedzieć mu,
żeby zobaczył naszą nową, atrakcyjną ofertę, ani skierować go do

57
RAPORT

58
innego produktu. Temu służą rozwiązania takie jak http://www.
heatlead.com/, które pozwalają badać zachowania klientów.
Stosując je możemy nawet pokazywać użytkownikom to, czym
są zainteresowani.
Wyobraźmy sobie, że klient czyta strony dotyczące atrakcji dla
małych dzieci i przegląda odpowiednie pokoje w naszym hotelu.
System potrafi to wychwycić i automatycznie zmienić super
ofertę, wyświetlaną w nagłówku strony. Może np. pokazać informację o zniżce dla rodziców z dziećmi. Klient czuje się wspaniale
− dostał to, czego potrzebował i to jeszcze ze zniżką. Brzmi
niewiarygodnie?
Popatrzmy na amazon.com. Ten serwis wie co lubimy, co
kupujemy i stara się wybrać produkty, które mogą nas zainteresować. W rezultacie możemy częściej kupować! Istnieje też
możliwość obserwowania online co robią nasi klienci i kiedy są
najbardziej podatni na małą zachętę zakupu wybranego towaru.
Sztuczna inteligencja
Zwiększeniu konwersji na naszej stronie może również służyć
technologia wykorzystująca sztuczną inteligencję. Jak to działa?
Klient wchodzi na naszą stronę www, która początkowo
wygląda zupełnie zwyczajnie. Załóżmy, że zamieściliśmy na niej
banner mówiący o super okazji. Klient to zauważa i klika. Wtedy
pojawia się Wirtualny Doradca. Może przyjąć dowolną postać,
np. modelki ubranej w hotelowy uniform.
Nawiązuje dialog, proponuje dodatkową zniżkę, jeśli klient
zdecyduje się na wynajem do... (i tu konkretna data). Prezentuje
nowe pokoje i opowiada o tym, co ciekawego można zobaczyć w
okolicy. Potem prosi o podanie e-maila, aby klient mógł dostawać
najnowsze informacje związane z hotelem lub prosi o zapisanie
się do profilu na Facebooku (za co można np. otrzymać zniżkę na
obiad w naszym hotelu).
Co więcej przy takim rozwiązaniu możemy prowadzić wiele
podobnych rozmów w jednym czasie i to w różnych językach,
24h na dobę. Jest to szczególnie ważne, w obliczu Euro 2012,
gdy hotele mogą przeżywać prawdziwe oblężenie, przynajmniej
na swoich stronach internetowych.
Inna sytuacja. Klient ogląda zdjęcia i przechodzi do formularza rezerwacji. Chce wynająć apartamenty na dwa tygodnie dla
10 osób. To bardzo ważny klient. Można powiedzieć VIP.
Jednak w trakcie rezerwowania – rezygnuje. Wtedy podejmujemy szybkie działania. Wirtualny Doradca prowadzi z nim rozmowę proponując np. rabat cenowy. Recepcja otrzymuje
e-mail z informacją o kliencie VIP na stronie, a do rozmowy
włącza się już dedykowany pracownik zamiast Wirtualnego
Doradcy, aby jak najlepiej obsłużyć klienta. Może uda się go
zatrzymać? Jeżeli nie, to przynajmniej dowiemy się dlaczego
zrezygnował.
Musimy też dołożyć starań, by budować dobre relacje z użytkownikami naszej witryny. Nigdy nie obrażamy się i nie zatrzaskujemy za sobą drzwi. Gdy klient zaniecha rezerwacji proponujemy newsletter jako formę utrzymania kontaktu i symboliczny
rabat, np. 1 proc., jeżeli zechce skorzystać z naszych usług
następnym razem.
Najskuteczniejsze narzędzie:
„polecam”
A co z poleceniami – jednym z bardzo skutecznych narzędzi
marketingowych? Możemy je uzyskać kiedy klient nas odwiedzi i
Plusy Sztucznej
Inteligencji:
 bezpośredni kontakt z
klientem i budowanie relacji,
 wzrost liczby rezerwacji,
 wzrost liczby zapisów
na newsletter,
 wzrost liczby poleceń,
Minusy Sztucznej
Inteligencji:
 wirtualny doradca nie
zawsze dobrze rozumie
pytania klienta,
 działa schematycznie.
wynajmie pokój. Czy jest jednak szansa na zdobycie poleceń od
klienta, którego nie tylko nie znamy, ale nawet nie widzimy? Jest.
Wirtualny Doradca może zaproponować klientowi opuszczającemu stronę kod rabatowy. Jeżeli klient poleci hotel np. czterem osobom, które skorzystają z noclegu, otrzymuje jeden pobyt gratis.
Czy taka technologia rzeczywiście jest skuteczna. Dowodem
niech będą statystyki i opinie z rynku amerykańskiego. Kilka przykładowych poniżej:
 12 proc. wzrost świątecznej sprzedaży – TimeZone
 40 proc. wzrost sprzedaży – DaughtersNature
 144 proc. wzrost zapisów na newsletter – Small
BusinessTrends.com
 21 proc. wzrost zaliczeń testów Professora McFarlin –
Uniwersytet Houston.
 50 proc. krótszy czas obsługi Klienta – LoftusPhotography
 90 tys. dolarów oszczędności w okresie roku, automatyczna recepcja – Miasto San Carlos
Co dalej?
Celem istnienia każdej firmy jest zarabianie pieniędzy. Jeśli chcemy zarabiać więcej, to musimy oprzeć się na trzech podstawowych
zasadach biznesu:
pozyskiwać coraz więcej klientów,
pozyskani klienci coraz częściej i więcej u nas kupują
(pozyskanie nowego klienta jest nawet kilkunastokrotnie
droższe, niż zwiększenie wolumenu sprzedaży u już pozyskanego),
klienci polecają nas swoim znajomym.
Najczęściej firmy skupiają się wyłącznie na punkcie 1., czyli na
pozyskaniu klienta. Żeby zrealizować punkt 3. trzeba skoncentrować
się na obsłudze klienta i to właśnie z niej zrobić główny produkt
naszego biznesu. Powinniśmy więc zbliżyć się do klienta, stale być z
2o11
katalog
dostawców
nim w dialogu, poznać jego potrzeby i oczekiwania, a następnie je
spełnić. A później tylko patrzeć, jak zadowolony klient nas poleca i
chętnie korzysta z naszych usług.
Mamy więc kontakt z klientem podczas wizyt na naszej stronie.
Więcej osób rezerwuje miejsca w hotelu. Biznes się rozwija. Siadamy
w fotelu z następną szklaneczką brandy… Na chwilę. Aby zastanowić
się nad tym, czy możemy coś jeszcze zrobić…
Odpowiedzmy sobie na pytanie: czy na tydzień przed przyjazdem
gościa do naszego hotelu wysyłamy do niego e-mail? Wiadomość z
załączoną mapką dojazdu? Ofertą pomocy w zamówieniu taksówki
(szczególne ważne dla obcokrajowców, często przepłacających za
taki dojazd)? Z propozycjami spędzenia czasu w hotelu i z opisem
atrakcji, z których można skorzystać w jego pobliżu? .
A powyższa funkcja to tylko najbardziej bieżące wykorzystanie
Wirtualnego Doradcy w branży hotelarskiej, która niedługo będzie
zapewne zdominowana przez tego typu rozwiązania (czyli tak naprawdę
oprogramowanie). Wyobraź sobie taką sytuację ze swojego hotelu…
Siedzisz w hotelowym biurze, dookoła szum faksów, drukarek i
komputerów. W recepcji znowu problem, panuje grypa i pracuje tylko
jedna osoba. Nie ma kto zadzwonić po taksówkę, nikt nie odbiera
telefonu. Cała obsługa wyjechała na Bahamy, bo tam cieplej i więcej
płacą, a nowi pracownicy słabo sobie jeszcze radzą i mają problemy
z obsługą zagranicznych gości. Co gorsza, szefa marketingu przejęła
konkurencja.
A co z potrzebami klienta? Tak, są ważne tylko nie ma kto i kiedy o
tym z nim porozmawiać. Może by tak zrobić jakąś kampanię mailingową dla dotychczasowych gości? Tylko kto, kiedy i jak?! Czy przyszłość Twojego hotelu może wyglądać inaczej? A jak ją sobie wyobrażasz? Może tak... Siedzisz sobie na leżaku na Cyprze i...
Marketing w sieci AD2020
...sprawdzasz jakie wyniki sprzedażowe i marketingowe osiągnęli
Twoi Wirtualni Doradcy w sieci. Są to inteligentne programy komputerowe realizujące wyznaczone im zadania. W sieci nie sposób
odróżnić ich od człowieka, ponieważ...
Doradca jest programem komputerowym, wyglądającym jak elegancka postać, która pojawia się na stronie internetowej lub „w
okienku”. Można z nią rozmawiać wpisując pytania w oknie dialogowym. Taki wirtualny pracownik jest zawsze uprzejmy i chętnie prowadzi wszelkiego rodzaju konwersacje, nawet te „nie na temat”. Jednak
głównym zadaniem Doradców jest udzielanie informacji oraz promocja danej usługi lub produktu, właśnie dlatego są tacy użyteczni.
Dysponujesz więc zespołem wirtualnych marketingowców, którzy analizują zapytania potencjalnych klientów oraz gromadzą
informacje o tym, kto pyta i czego szuka. Automatycznie przygotowują odpowiednią ofertę i reklamę, po czym kierują ją do konkretnej osoby. Muszą być szybcy i inteligentni, ponieważ nasi potencjalni goście bardzo często korzystają z prywatnych Wirtualnych
Doradców.
Klienci dają im zadania do wykonania, np. „Doradco! Potrzebuję
odpocząć. Przygotuj dla mnie najlepszą ofertę tygodniowych wakacji.
Ma być plaża, piękne morze... Albo nie, musi być błękitna laguna!”
Doradca natychmiast odpowiada z uśmiechem na twarzy: „Tak jest!
Przeszukam dla Ciebie sieć i za chwilę dam znać!” Klienci w tym
czasie mogą już zacząć pakować kremy do opalania.
2o11
Tak więc, „wirtualne postacie” znają oczekiwania, przyzwyczajenia
i preferencje swoich użytkowników. Można powiedzieć, że są ich
drugą, sieciową osobowością. Mało kto traci czas na szukanie informacji w sieci i porównywanie ofert. Większość zleca te czynności
swoim Doradcom. Na koniec przedstawiają klientom najlepsze propozycje do wyboru.
Z rozczuleniem wspominasz panoramy 3D swojego hotelu. Dawne
dobre czasy. Teraz potencjalni klienci zakładają okulary i w rozszerzonej rzeczywistości odwiedzają twój hotel. Rozmawiają z wirtualna
recepcjonistką, oglądają pokoje, restaurację i okolicę. Gdy pojawia się
ważny klient witasz go dalej leżąc na plaży. Wita ich oczywiście Twoja
wirtualna osobowość. Oglądasz teraz to spotkanie. Znowu błyszczysz
inteligentnym humorem :-). Na koniec proponujesz 10% rabatu. W
sumie warto, przecież przyjeżdża rodzina premiera na wakacje.
Dzięki rozszerzonej rzeczywistości marketing zmienia swoje oblicze. Ciekawe co będzie za 20 lat?
Mailing
Przygotowanie mailingu, dopasowanie go do odbiorcy, tym również zajmuje się sztuczna inteligencja. Automatycznie zbiera wszystkie informacje i w ustalonym terminie przeprowadza akcję mailingową. Wystarczy podać adresy e-mail starych oraz potencjalnych
klientów, resztą zajmuje się program. Tytuł e-maila, treść, kolorystyka
obrazka w e-mailu itp. trafiają idealnie w gusta naszego gościa. Dzięki
temu oferty nie lądują w koszu i bardzo często są klikane. Tydzień
przed przyjazdem goście otrzymują e-maila z informacja o atrakcjach
w hotelu i w okolicy, z mapką dojazdu i najdogodniejszymi połączeniami.
W ten sposób oferty promocyjne otrzymują nasi stali goście oraz
ich znajomi. Jeśli nie są już zainteresowani, mogą w łatwy sposób
zrezygnować z subskrypcji. A jeżeli ciągle lubią nasz hotel, mogą
przesyłać oferty dalej, skutecznie rozbudowując bazę adresów potencjalnych klientów. Goście, którzy już korzystali z oferty hotelu, otrzymują nie tylko newsletter, ale również specjalne oferty promocyjne
ściśle dostosowane do ich wymagań. Tydzień po wyjeździe otrzymu-
Wirtualny doradca
jest programem komputerowym, wyglądającym jak dowolna
postać, która pojawia się na stronie internetowej lub "w okienku".
Można z nią rozmawiać wpisując pytania w oknie dialogowym.
Jego głównym zadaniem jest udzielanie informacji i promocja
danej usługi czy produktu. Analizuje zapytania potencjalnych
klientów oraz gromadzi informacje o tym, kto pyta i czego szuka.

59
60
ją ankietę satysfakcji do wypełnienia oraz kod rabatowy za polecenie
hotelu znajomym. Jeżeli polecą hotel 4 znajomym, którzy później
zarezerwują pokój – sami otrzymają weekendowy pobyt gratis.
Osoby, które tylko odwiedziły hotel w sieci i zostawiły swój adres,
otrzymują materiały reklamowe, oczywiście w rozszerzonej rzeczywistości. Najciekawsze, że to wszystko dzieje się automatycznie i
inteligentnie!
Więcej niż strona interentowa
Tradycyjne strony odeszły już do lamusa. Króluje rozszerzona
rzeczywistość i sztuczna inteligencja. Marketing na stronie, udzielanie informacji, rezerwacje i reklamacje są w pełni zautomatyzowane dzięki zastosowaniu technologii, na której opiera się
Wirtualny Doradca. Pozornie działa on tylko w okienku przeglądarki. W rzeczywistości zintegrowany jest z systemami informatycznymi hotelu.
Doradcy zbierają informacje na bieżąco sięgając do
danych, które wcześniej zgromadził system hotelu.
Dlatego działając jawnie i ukrycie na stronach,
poznają potrzeby klientów i tworzą ich
charakterystyki. Dzięki temu mailing
BLOW UP b
jest coraz bardziej skuteczny.
POZNAŃ
Doradcy dostępni są 24 godziny
na dobę, mogą rozmawiać z setkami osób równocześnie w kilku
językach. W efekcie odciążamy
recepcję, ponieważ nasz wirtualny pracownik przejmuje do
80% rozmów, a także oszczędzamy do 50% na obsłudze.
W hotelu
W recepcji nowoczesnego hotelu nasz gość nie spotka tradycyjnej
obsługi. Wita go wirtualna recepcjonistkę lub wszystkie formalności załatwia
sam, korzystając z panelu dotykowego. Po
zarejestrowaniu się w recepcji, nie otrzymuje klucza,
lecz kartę lub nawet bransoletkę (wersja szczególnie dla pań
i dzieci), która pozwala korzystać z innych usług, np.: z ekspresu
do kawy lub ze spa.
Komunikuje się z gośćmi tekstowo lub za pomocą syntezatora
mowy. Samoobsługowe panele znajdują się w całym hotelu. W ten
sposób jego atrakcyjność wzrasta, szczególnie dla osób niedowidzących lub niedosłyszących. Mogą one wreszcie poruszać się
swobodnie po miejscu, w którym zwykle napotykają wiele ograniczeń. Zwiększając swobodę poruszania się osób niepełnosprawnych, hotel zyskuje przychylność nowych grup klientów.
Pokój hotelowy
Pokój hotelowy oraz obsługa wszelkich urządzeń jest w pełni
zautomatyzowana. Gość może wybrać temperaturę w pokoju, wilgotność powietrza, a także kolor i nasycenie światła. Wystarczy
powiedzieć na głos czego chcemy i to się dzieje. Klienci wydają
polecenia, które są natychmiast wykonywane. Zamawianie posiłków do pokoju lub kolacja w restauracji wymaga przejrzenia wirtualnego menu. Goście mogą ułożyć własny jadłospis na długo przed
przybyciem do hotelu.
Dzięki automatyzacji i samoobsłudze koszty zatrudnienia pracowników spadają do minimum. W hotelu pracuje także „żywy”
personel, jednak cała praca odbywa się wykonywana jest we
współpracy z komputerem.
Hotel stał się wspaniałym miejscem, nawet dla tych, którzy
podróżują bez towarzystwa. Osoby samotne zawsze mogą poprosić do swojego stolika wirtualną postać, która zje z nimi kolację.
Związane są z tym też inne korzyści. Żony / mężowie będą mieli
mniej powodów do obaw. Chociaż kto wie...
Każdy hotel może przygotować specjalne atrakcje dzięki rozszerzonej rzeczywistości. Chcesz rozegrać mecz tenisowy z najlepszym zawodnikiem na świecie? Proszę bardzo, wystarczy ustawić
poziom trudności wirtualnej rozgrywki. Chcesz kontynuować grę, którą zostawiłeś w domu? Wszystkie
najlepsze gry są do dyspozycji gości hotelowych, szczególnie dzieci, które świetnie
się przy tym bawią, a rodzice mają
chwilę dla siebie. Wieczorami,
muzykalni goście uczestniczą w
występach karaoke, gdzie śpiewają w duecie z dowolnym
muzykiem świata.
Dla ludzi z jeszcze większą
fantazją pozostaje kolacja, a
może nawet randka z Bradem
Pittem albo Claudią Schieffer.
Nie do końca są to prawdziwi
celebryci, ale ich osobowości i
PURO HOTEL
głosy tworzą iluzję prawdziwych
WROCŁAW
ludzi, szczególnie po kilku kieliszkach szampana...
Wymeldowanie
i co dalej?
Wymeldowanie z hotelu jest bardzo proste. Bez konieczności rozmawiania z kimkolwiek, gość korzysta z panelu w recepcji
i zostawia lub zabiera na pamiątkę dowód wstępu do hotelu.
Wymelduje nas wirtualny recepcjonista, zapyta o nasze opinie oraz
podziękuje za pobyt.
Czy na tym koniec?
Oczywiście, że nie. Proces pozyskiwania klienta trwa bezustannie. Na dworzec lub lotnisko nasi goście dojadą taksówką zamówioną przez wirtualnego recepcjonistę. Koordynuje on przesyłanie
informacji do klientów. Kiedy sprawdzą swoje konto e-mail, zobaczą newsletter z ich ulubionego hotelu. Za kilka tygodni otrzymają
kolejne oferty promocyjne. Jeśli potrzebują pilnych informacji,
mogą też wysłać smsa z pytaniem. Na stronie internetowej zawsze
będzie czkać na nich Wirtualny Doradca.
Ktoś może powiedzieć że to są bajki... ale ten świat jest tuż za
rogiem Twojego hotelu.
2o11
FOT. Stock.XCHNG

RAPORT
LOVEPLUS
+
katalog
dostawców
Hologramy w hotelu?
Na lotnisku w Manchesterze już teraz w odprawie pasażerów
pomagają hologramy. Przygotowują one podróżnych do kontroli
bagażu podręcznego. Sugestywne iluzje żywych pracowników
mają skutecznie przypominać o substancjach zakazanych na
pokładzie samolotu. Takie neutralne postacie idealnie nadają się do
zbierania ciosów i narzekań, bez narażania prawdziwego personelu. Hologramy wypełniają swoje zadania i nigdy nie potrzebują
przerwy na papierosa.
W hotelu Ohnoya położonym 100km od Tokyo, fani gry randkowej LovePlus+ mogą zamieszkać w dwuosobowym pokoju ze
swoją wirtualną wybranką. Dzieje się to dzięki markerom rozszerzonej rzeczywistości umieszczonym w całym mieście. Klienci
hotelu mogą więc przeżywać randkowe przygody także podczas
romantycznych wycieczek, bez potrzeby zatrudniania przez hotel
uroczych dam.
Lecz aby znaleźć hotel przyszłości, nie trzeba szukać przykładów w kraju kwitnącej wiśni. We Wrocławiu, pierwszego kwietnia
zostanie otwarty Puro Hotel, pierwszy z sieci hoteli samoobsługowych w Polsce. W nowoczesnym wnętrzu nie spotkamy ani jednej
recepcjonistki. Nad zameldowaniem i wymeldowaniem gości
czuwa system komputerowy. Czynności normalnie wykonywane
przez obsługę hotelową (z wyjątkiem sprzątania pokoju i gotowa-
nia)
zostały
przeniesione na gości, którzy mogą
korzystać z nowoczesnych udogodnień.
Jednak czy potencjalny klient może wkrótce spotkać na naszej
stronie internetowej Wirtualnego Doradcę przybliżając nas do kierowania hotelem z leżaka na Cyprze? Oczywiście że tak. Wirtualni
doradcy już pracują na stronach internetowych hoteli. Na przykład
Villi Sentoza w Sopocie czy Villi Pan Tadeusz w Gdańsku.
Z pewnością nowe technologie pozwolą na wyróżnienie się na
tle innych. Bezdyskusyjnie wpłyną też na obniżenie kosztów prowadzenia hotelu. Jednakże na początku potrzebne są inwestycje i
odwaga bycia pierwszym.
Do zobaczenia za 10 lat ;-)
0
Andrzej Banach
jest dyrektorem sprzedaży
w firmie Denise Systems,
zajmującej się rozwiązaniami
z zakresu sztucznej inteligencji,
Jakub Dąbkowski
niezależnym specjalistą ds. e-marketingu,
Magdalena Białek
REKLAMA
2o11
61
62
RAPORT
Hotele zmieniają
telewizory
Wiktor Kołakowski
W polskich hotelach standardem stały się już
płaskie telewizory LCD, i to o jak największych
przekątnych ekranów. Nawet w nowych obiektach 3-gwiazdkowych można już oczekiwać telewizorów co najmuje 26-calowych. Zmienia się też funkcja tego sprzętu w hotelowym pokoju.
2o11
REKLAMA
katalog
dostawców
T
elewizor z funkcji monitora służącego do odbioru sygnału telewizyjnego przekształca się powoli w
centrum komunikacji i dostępu do
usług. Za jego pomocą można już mieć
dostęp do internetu i swoich urządzeń
audio-wideo, zameldować się i wymeldować, obejrzeć swój
rachunek, zarezerwować wizytę w SPA czy miejsce w restauracji. Ale cały czas podstawą telewizji hotelowych jest bogata
oferta programów telewizyjnych.
Dlatego w trosce o swój wizerunek polskie hotele inwestują w
hotelową sieć telewizyjną, zarówno jeśli chodzi o jakość telewizorów, jak i o jakość oferty programowej. Profesjonalni hotelarze są coraz bardziej świadomi tego, że goście przyzwyczajeni
w domu do dobrych dużych ekranów, mają wysokie wymagania, co do jakości odbioru i wielkości ekranu. Jeśli więc hotel
chce im stworzyć warunki „jak w domu” to musi zaoferować
telewizor, który odpowiada tym wyobrażeniom, a nie 14-calowy ekranik z telewizorze kineskopowym z lat 90. czy 19-calowy ekran wielkości większego laptopa.
Trzy modele
Na polskim rynku hotelarskim funkcjonują trzy modele
wykorzystania telewizorów. W pierwszym, który spotkać
można jeszcze wśród mniejszych obiektów, pokoje zaopatrzone są w telewizory konsumenckie kupione w hipermarkecie
RTV czy jakiejś hurtowni. Pracownik hotelu nastraja po kilka
kanałów z satelity w każdym pokoju i tak to działa. Wprawdzie
takich obiektów jest coraz mniej, ale cały czas to spora liczba.
W drugim modelu, który dominuje w hotelach 3-, a nawet
2-gwiazdkowych, ale spotykany jest też nierzadko w obiektach
o standardzie czterech gwiazdek, właściciel hotelu kupuje
odpowiednią liczbę telewizorów od producenta czy też jego
dystrybutora z prostym trybem hotelowym, który umożliwia:
dla hoteli i restauracji
Niezawodna japońska technologia,
nowoczesny design w połączeniu
z bardzo atrakcyjną ceną
Japońska technologia
 szybkie zaprogramowanie programów we wszystkich
ORION to japońska marka należąca do koncernu Orion Electric Co. Ltd., który
w branży elektroniki użytkowej uważany jest za prekursora w zakresie technologii i produkcji odbiorników telewizyjnych. Wprowadzane przez niego innowacje
były później wielokrotnie wykorzystywane przez innych wiodących producentów
sprzętu RTV.
telewizorach w hotelu,
 blokadę menu i poziomu głośności,
 powitanie gościa po imieniu w jego języku po wejściu
do pokoju,
 autowyłączanie po dłuższym okresie niekorzystania,
 zablokowanie możliwości wyjęcie baterii,
 ma też wbudowany zegar z budzikiem.
2o11
Wysoka jakość obrazu i dźwięku to komfort gości oraz większy prestiż Twojego obiektu, na które Cię stać. Doświadczenie w połączeniu ze sprawdzoną, japońską technologią pozwalają nam tworzyć bardzo dobre produkty w imponująco przystępnej cenie.
Szeroka gama modelowa
Oferta marki ORION to wybór kilkunastu modeli telewizorów LCD i LED o przekątnych od 19 do 46 cali, dzięki czemu dostarczane przez nas rozwiązania są
zawsze dopasowane do charakterystyki i uwarunkowań konkretnego obiektu,
jak również spełniają specyficzne założenia budżetowe Klienta.
Wyłącznym dystrybutorem telewizorów marki ORION w Polsce jest firma FG Poland S.A.

KONTAKT
Ci którzy decydują się przejść z telewizorów konsumenckich
na profesjonalne odbiorniki hotelowe szybko oszczędzają masę
czasu, dzięki temu, że nie muszą każdorazowo ponownie ustawiać programów po gościach, którzy zawsze szukają „swoich”
kanałów; nastrajać odbiorniki np. na programy w języku niemieckim przed przyjazdem większej grupy z tego kraju, ciągle
odpowiadać na skargi gości, że w telewizorze „coś nie działa”,
a najczęściej nie ma baterii, bo ktoś je zabrał.
W trzecim najbardziej zaawansowanym systemie, głównie w
hotelach 5- i 4-gwiazdkowych, operator kupuje telewizory
systemowe do odbioru cyfrowego w jakości HD, które za
pomocą dodatkowego modułu mogą się komunikować z serwerem i całym systemem interaktywnym hotelu. Umożliwiają
one również podłączenie swoich urządzeń, takich jak mp3,
Doskonały stosunek jakości do ceny
Warszawa 04-041, ul. Ostrobramska 101 A, tel. (22) 517 36 00, fax (22) 879 99 07
Gdańsk 80-298, ul. Budowlanych 48, tel. (58) 768 03 33, fax (58) 768 03 00
Kraków 31-564, Al. Pokoju 78, tel. (12) 341 4 707, fax (12) 341 4 707

www.orion-poland.pl
63
RAPORT
Ewa Pilarska
Kierownik ds. Marketingu
i PR, FG Poland
Od kilku lat telewizory kineskopowe (CRT)
ustępują miejsca nowoczesnym, płaskim
ekranom ciekłokrystalicznym – są zdecydowanie bardziej estetyczne, zajmują niewiele
miejsca, idealnie nadają się do montażu
naściennego oraz zużywają mniej energii.
Nową jakość w myśleniu o sprzęcie hotelowym wyznacza również jego wielofunkcyjność oraz użyteczność w kontekście wielu
indywidualnych zastosowań, np. połączenie
telewizora z kompaktowym odtwarzaczem
DVD i Blu-ray, dzięki czemu goście mają
możliwość oglądania ulubionych filmów
bądź odsłuchania płyt z plikami muzycznymi
na hotelowych telewizorze, a to z kolei wpływa na prestiż obiektu wypracowany przy
niewielkich
nakładach
finansowych.
Telewizor z DVD to również skuteczny
nośnik informacji o charakterze reklamowym
i autopromocyjnym, co ważne − niewymagający instalacji dodatkowej infrastruktury
zarządzającej kontentem, ani wyprowadzenia okablowania łączącego urządzenie z
komputerem.

64
kamera, czy i-pod oraz korzystanie za pomocą bezprzewodowej
klawiatury jak z ekranu komputerowego z internetem.
Jak wynika z obserwacji producentów i dystrybutorów sprzętu do
hotelowych sieci telewizyjnych, z biegiem lat większość hoteli zaczęła
już korzystać z telewizorów z prostym trybem hotelowym. Rosnąca
liczba hoteli 5- i 4-gwiazdkowych powoduje, że coraz większą część
rynku stanowią najbardziej zaawansowane telewizory systemowe.
Ceny
Hotele kupują telewizory od 17 do 37 cali. Ale ostatnio coraz
rzadziej można spotkać zamówienie na odbiorniki z mniejszą
przekątną ekranu niż 22 cale, a standardem stają się 26-calowe.
22-calowy telewizor z prostym trybem hotelowym kosztuje
800−1000 zł, 26-calowy od 1100 do 1300 zł, a 32-calowy
1300−1500 zł. Bardziej zaawansowane odbiorniki interaktywne o
przekątnej 26 cali przygotowane do odbioru w jakości HD, umożliwiające korzystanie z internetu, usług hotelowych i gier telewizyjnych kosztują w granicach 1500 zł.
Ceny telewizorów hotelowych są o ok. 20 proc. wyższe niż konsumenckich, ponieważ mają więcej funkcji, wymagają większej ilości
software’u i nieco innych rozwiązań hardware’owych co wpływa na
to, że wymagają nowego procesu produkcyjnego. Według szacunków branży, co roku nowe telewizory instalowane są w ok. 10 tys.
pokoi – w nowych hotelach jak i tych, które zdecydowały się na
wymianę odbiorników, a powinno się to robić co 6−7 lat.
Koszt zakupu telewizorów z prostym trybem hotelowym dla
przeciętnego obiektu 3-gwiazdkowego z 50 pokojami to ok. 40−45
tys. zł. Najlepsze 5-gwiazdkowe hotele ze stu pokojami na zaawansowane technologicznie odbiorniki mogą wydać ok. 150 tys. zł,
natomiast małe obiekty 2-gwiazdkowe z 20 pokojami ok.15 tys.
Hotelarze coraz większą wagę przykładają do dodatkowych
funkcji, które ułatwiają im później życie. Takich jak np. budzik
wbudowany w telewizor, który codziennie resetuje godzinę budzenia; zabezpieczenie śrubką pilota przed możliwością wyjęcia
baterii, co załatwia sprawę pretensji, że „telewizor nie działa” czy
jak najprościej skonstruowane piloty bez ślepych przycisków,
przez co znika problem gości, że „pilot nie działa”.
Na co jeszcze zwracać uwagę? M.in. na sposób montowania
telewizora: powiesić czy postawić. Jeśli wisi on prostopadle do wejścia, to powinien przylegać jak najbliżej do ściany, aby nie rzucało się
w oczy całe jego oprzyrządowanie. Jednak to wymaga pomyślenia
wcześniej i doprowadzenia odpowiednich kabli. Gdy zamawia się
stojący, wybrać należy odpowiednią podstawkę. Ale obecnie hotelarze szukają przestrzeni, więc preferują ekrany wiszące.
Dużym błędem inwestorów jest często nie podłączanie telewizora do stałego, oddzielnego zasilania, jak dla systemu chłodniczego. Z czasem ciągłe włączanie i wyłączanie odbiornika może
prowadzić do uszkodzenia zasilacza i awarii całego systemu.
Dla mniejszych hoteli
Rozwiązaniem stworzonym dla mniejszych hoteli jest system
płatnej telewizji SmoovieTV. Działa on na zasadzie odpłatnego
2o11
katalog
dostawców
dostępu do wybranych przez właściciela hotelu kanałów za pomocą jednego z dwóch sposobów:
 klient kupuje na recepcji lub w automacie jednorazową
„mini kartę”, która po umieszczeniu w pilocie udostępnia
kanały płatne. W zależności od rodzaju zakupionej karty,
dostęp ten jest udzielany na 1, 4 lub 7 dni. Po upływie tego
czasu karta automatycznie przestaje działać i przełączanie
programów jest możliwe tylko w zakresie ogólnodostępnych
kanałów.
 klient kupuje na recepcji jednorazowego „mini pilota”,
który umożliwia dostęp do płatnych kanałów. Po upływie
czasu ważności pilot automatycznie przestaje działać i
przełączanie kanałów jest możliwe tylko przy użyciu pilota
od telewizora.
Dodatkowo hotelarz może dokupić do oferty trzy kanały dla
dorosłych (bez podpisywania umowy i opłat abonamentowych).
Zaletą SmoovieTV jest to, że działa on na zasadzie przedpłaty, a
więc klienci nie twierdzą potem, że nie kupili usługi.
Poza tym to sami hotelarze decydują, jakie kanały będą ogólnodostępne, a jakie za dopłatą. Nie jest też potrzebne dodatkowe okablowanie w hotelu, gdyż nie jest to system interaktywny. Jest to tanie
rozwiązanie, gdyż nie wymaga serwisowania i można je zainstalować bez długo- lub krótkoterminowego kontraktu. I jest to jedyny
system, jaki może być sprzedawany przez automat wrzutowy.
Więcej niż telewizor
Rozwój hotelowych systemów telewizyjnych rozpoczął się od
dodawania programów bezpłatnych oferty kanałów płatnych PayTV. Z czasem systemy płatne zaczęły oferować więcej funkcji, np.
usługę VoD – Video on Demand, która umożliwia zamawianie filmów na życzenie z oferty kilkudziesięciu propozycji hotelu.
Obecnie telewizor przestaje być tylko dostarczycielem sygnału
telewizyjnego, ale przekształca się w ekran, który stanowi centrum
multimedialne pokoju. Za jego pomocą można odbierać maile,
surfować po internecie, rozmawiać, grać, wymeldować, zapłacić,
zarezerwować miejsce w SPA i bilet do kina. Dla gości hotelowych
żyjących stale w świecie multimediów naturalne jest, że w pokoju
będą mogli skorzystać z maila, będą mieli dostęp do sieci, zagrają
w grę komputerową, odtworzą muzykę ze swojej mp3 i materiał
nagrany kamerą. Czyli oczekują, że telewizor zaoferuje im funkcje
komputera osobistego.
Żeby móc to zrobić potrzebny jest panel przełączeniowy mediapub, który rozpoznaje wszystkie urządzenia i włącza je na odpowiednie wejścia. Ale to już wymaga obsługi przez specjalne systemy informatyczne, które dostarczają integratorzy systemowi.
To właśnie integratorzy systemowi są częściej partnerem hotelu
w negocjacjach handlowych niż sami producenci odbiorników. W

REKLAMA

2o11
65
RAPORT
66
nomenklaturze międzynarodowej określa się ich jako „in-room
entertainment & service technology providers”. Zajmują się oni
dostarczaniem cyfrowego sprzętu i oprogramowania niezbędnego
do stworzenia systemu usług interaktywnych pod zapotrzebowanie konkretnego hotelu.
Dostarczają kontent programowy w postaci kanałów telewizyjnych (dzięki umowom z ich nadawcami) oraz filmów w Pay TV i
VoD (dzięki umowom z amerykańskimi wytwórniami filmowymi),
zapewniają dostęp do internetu i aplikacji komputerowych na
ekranie telewizyjnym oraz integrację z systemem recepcyjnym
PMS – Property Management System, w którym znajdują sie
całościowe informacje o gościu i dla gościa. I umożliwiają zarządzanie tym wszystkim za pomocą jednego interfejsu.
Usługi interaktywne wymagają dużej przepustowości łączy,
więc jeśli hotel planuje zaoferować szeroki dostęp do nich musi
pomyśleć wcześniej o odpowiednich rozwiązaniach. Coraz częściej hotele potrzebują nie tylko telewizorów do pokoi, ale też
ekranów do recepcji, przestrzeni wspólnej, konferencyjnej i
restauracyjnej, które tworzą system Digital Signage.
Digital Signage
Digital Signage to stosunkowo nowe pojęcie w polskiej branży
hotelowej, ale coraz popularniejsze. Jest to sieć zdalnie zarządzanych za pomocą jednego programu komputerowego elektronicznych wideo-nośników (ekrany plazmowe, LCD, LED, projektory),
które służą do multimedialnego wsparcia informacyjnego w miejscach sprzedaży i obsługi gości. Sieć monitorów (najczęściej
wielkoformatowych) rozmieszczona jest w lobby hotelowym,
restauracji, barach, przed i w salach konferencyjnych. Tak skonstruowany system umożliwia informowanie gości o ofercie hotelowej, wydarzeniach czy emitowanie reklam.
System ten można zaprojektować dwutorowo, jako: cyfrową
informację skierowaną do gościa hotelowego albo jako informację
wspomagającą pracę centrum konferencyjnego. W zależności od
założeń danego obiektu hotelowego system może obsługiwać
jeden lub obydwa te obszary.
Ekrany wykorzystywane w tym systemie, są większe od pokojowych, nawet 52-calowe, służą głównie do celów informacyjnych, mają zablokowane menu i klawiaturę, muszą być przystosowane do działania w systemie 24/7 i być zintegrowane w jednym
programie umożliwiającym szybką zmianę na wszystkich ekranach.
System Digital Signage powinien być powiązany z systemem
recepcyjnym, skąd można nim zarządzać. Liczba takich ekranów
zależy od wielkości obiektu, ilości powierzchni wspólnych, celów
przeznaczenia i funkcji, jakie mają pełnić, ale zazwyczaj wykorzystuje się nie więcej niż kilkanaście w hotelu
Branża hotelarska powoli odkrywa jej zalety i korzyści, jakie
może osiągnąć z wprowadzenia Digital Signage:
 zdalne i scentralizowane zarządzanie treścią w i z
dowolnej lokalizacji,
 bardzo atrakcyjna forma przekazu (ruchomy obraz,
dźwięk, kilka przekazów na jednym ekranie, możliwość
interakcji z odbiorcą),
 natychmiastowa aktualizacja odtwarzanej treści na
wielu ekranach w wielu miejscach.
Podstawową zaletą sieci nośników elektronicznych jest bardzo
szybka możliwość zmiany wyświetlanej treści i dowolne jej różnicowanie w zależności od lokalizacji i grup odbiorców. Ekrany
mogą być rozmieszczone w dowolnym miejscu, z kolei zarządzanie nimi odbywa się centralnie z jednego miejsca.
Główne możliwości zastosowania Digital Signage w hotelu to:
 informacja o bieżących spotkaniach i kierowanie
ruchem uczestników konferencji
 promowanie usług dodatkowych i akcji specjalnych,
 dostęp do aktualnych informacji (serwisy pogodowe,
walutowe)
 potencjalny przychód ze sprzedaży czasu reklamowego
(korporacje taksówkowe, kwiaciarnie, pizzerie, restauracje,
lokalny biznes, kluby).
Systemy Digital Signage w zależności od potrzeb mogą składać
się z wielu różnych elementów. Ich dobór zależy od zakresu wdrażanej sieci. Podstawowe elementy sieci, które powinny się znaleźć
w każdym wdrożeniu w hotelu to:
 nośniki wideo – monitory LCD, LED, projektory
 odtwarzacze Digital Signage tzw. playery − specjalistyczne komputery sterujące monitorami, jeden odtwarzacz
może sterować kilkoma monitorami oddalonymi nie więcej
niż 300 m
 serwer systemu
 oprogramowanie do zarządzania treścią − wykorzystywane do ustalania co, gdzie i kiedy będzie odtwarzane.
Choć najważniejszy w systemach DS, o czym często się zapomina jest kontent, czyli pomysł co wyświetlać i odpowiednio
przygotowane materiały. Od tego elementu zależy powodzenie
projektu. Właściwe ustalenie stref wyświetlania, dobranie zestawu
treści, uzależnienie ich od pór dnia, dni tygodnia oraz profesjonalne wykonanie prezentacji to kluczowe elementy systemu.
Błędy DS
Najczęstszym błędem przy wyposażaniu hotelu w system
Digital Signage jest zakup najtańszych ekranów, które nie nadają
się do pracy w ciągłym reżimie czasowym. To pozorna oszczędność. Tymczasem od ich niezawodności i jakości emitowanego
obrazu zależy ostateczne wrażenia, jakie system będzie robił
na odbiorcach. Niedziałające ekrany albo takie, których jasność
nie jest dostosowana do ilości światła w miejscach działania,
może popsuć końcowy efekt. Ekrany LCD wykorzystywane do budowy platform Digitale
Signage to specjalne nośniki (tzw. public displays) przygotowane
do obsługi tego typu sieci.
Domowe telewizory LCD nie są w stanie spełnić standardów DS
polegających na gwarancji sprawnego działania przez okrągły rok,
możliwości zdalnej administracji oraz na odpowiednim systemie
chłodzenia.
Należy też pamiętać o bardzo ważnym w hotelach aspekcie,
jakim jest integracja architektoniczna ekranów z wystrojem
wnętrz. Monitory zwykle zabudowuje się tak, aby same w sobie
stanowiły element dekoracyjny i nie przypominały wyglądem
„sklepowego” monitora.
0
2o11
FOT. PHILIPS

katalog
dostawców
2o11
67
68
RAPORT
Minimalizm
w łazience
Anna Patoleta
Geometryczne kształty, minimalistyczna forma, kolorystyka dopasowana do charakteru hotelu, zacieranie granicy dzielącej ją od pokoju – tak często już
wyglądają łazienki w nowych hotelach w
Polsce.
S
ą to główne trendy panujące obecnie
przy projektowaniu i wyposażaniu
hotelowych łazienek. Przestają one być
już jedynie ciasnym dodatkiem do pokoju, a
stają się jego równoprawną częścią estetyczną.Ponieważ łazienka należy do strefy najbardziej prywatnej ze wszystkich pomieszczeń, podlega też najbardziej subiektywnej ocenie gościa. A opinie dotyczące stanu
łazienki należą do najczęstszych (i najczęściej branych pod uwagę
przy wyborze hotelu). Dlatego kluczową sprawą dla każdego hotelu jest, aby były one jak najbardziej pozytywne. Można to osiągnąć
jedynie przez stworzenie w niej klimatu domowej łazienki, a do jej
wyposażenia przykłada się obecnie nie mniejszą wagę (i przeznacza na to nie mniejszy budżet) niż do wyposażenia i zaaranżowania
pokoi. Dlatego w tej kwestii nie warto oszczędzać na wyposażeniu
czy zwlekać z remontem.
Łazienko-pokój
Najnowszym trendem w aranżacji przestrzeni, szczególnie w
hotelach designerskich i butikowych, jest zacieranie granicy między łazienką a pokojem. Stanowią one praktycznie jedną całość
podzieloną jedynie szklaną taflą drzwi, która dla zachowania intymności może być zasłonięta przesuwaną tkaniną (jak np. w poznańskim hotelu IBB Andersia). Pozwala to doświetlić łazienkę światłem
dziennym i wyeksponować jej wyposażenie.
Ten trend prowadzi do całkowitego połączenia tych dwóch przestrzeni, gdzie wanna, prysznic czy umywalka są równorzędnymi
elementami wystroju wnętrza pokojowego na równi z innymi meblami, ulokowane przy łóżku czy w centralnej części pokoju (jak np. w
krakowskim hotelu Starym, gdzie wolno stojąca wanna oddzielona
jest jedynie wąską ścianką). Nawet jeśli łazienka jest tradycyjnie
oddzielona od pokoju, to najnowsze trendy idą w kierunku stworzenia integralnej całości estetycznej i aranżacji tych dwóch przestrzeni
w jednolitej koncepcji stylistycznej, z wykorzystaniem podobnych
materiałów jak drewno, porcelana, szkło i utrzymanych w podobnej
kolorystyce.
Living-room w łazience
Łazienka hotelowa staje się obecnie miejscem do życia – „living
roomem” − które oferuje ucieczkę od świata zewnętrznego. O
2o11
katalog
dostawców
jakości owego living roomu decyduje m.in. obecność odpowiednio
dobranych mebli i produktów wellnessowych. Wysokiej jakości
powierzchnie drewniane,jak heban, dąb bielony czy drzewo różane
stwarzają naturalne ciepło, które dobrze kontrastuje z białą ceramiką i powierzchnią akrylowych wanien czy brodzików, wprowadzając cechy living roomu. Nie chodzi jedynie o włożenie umywalki w
szafkę czy konsolę, również brodzik i wanna powinny wznosić się
na obudowach drewnianych. Nadaje to łazience „żyjący” charakter.
Chcąc ocieplić wygląd łazienki, można zastosować stonowane
panele imitujące jasne drewno, które wraz z np. sosnowymi meblami wprowadzą domową atmosferę. W hotelach stawiających na
nowoczesny design można posłużyć się mocną czerwienią lub
głęboką czernią. Jeśli hotel chce stworzyć klimat klasycznej elegancji, może sięgnąć po wykończenia grafitowe, złote lub srebrne,
natomiast jeśli zależy mu na podkreśleniu jego indywidualizmu,
może zamówić urządzenia z oryginalnymi wzorami na panelach
stworzonych według własnego projektu. Obecnie coraz więcej
osób preferuje korzystanie z doświadczenia SPA w komfortowej i
bardziej prywatnej atmosferze. Dlatego coraz częściej elementy
relaksu wellnessu wkraczają do prywatnej strefy łazienki hotelowej.
Jak powiększyć?
Przepisy kategoryzacyjne nie określają wymaganej wielkości
łazienki, czyli „węzła sanitarno-higienicznego przy jednostce
mieszkalnej” (określają minimalną wielkość pokoju, ale pamiętać
należy, że nie obejmuje ona łazienki i przedpokoju). Jej wielkość
zależy więc od indywidualnej decyzji inwestora.
Z założenia jest ona stosunkowo niewielką przestrzenią w porównaniu z pokojem (choć i to się zmienia w nowoczesnych hotelach czy
obiektach SPA, gdzie na tę część przeznacza się coraz więcej miejsca
„w pokoju”, czasami nawet kosztem części sypialnej). Jednak można
ją optycznie powiększyć za pomocą kilku prostych rozwiązań, dzięki
którym wygląda ona na bardziej przestronną i komfortową.
Najprostsze jest zamontowanie jak największego lustra nad
umywalką, które zwielokrotni przestrzeń oraz wyeliminowanie
zamykanych mebli takich jak szafki z drzwiami i zastąpienie ich
różnymi rodzajami półek. Pomoże też zastosowanie jasnych,
pastelowych kolorów na ścianach oraz białych elementów wyposażenia (umywalka, toaleta, półki), które pod wpływem oświetlenia
dodatkowo sprawią wrażenie bardziej przestronnego miejsca.
Wrażenie większej przestrzeni osiągnie się też przez wykorzystanie dużej ilości przezroczystego szkła w aranżacji łazienki np. przez
wbudowanie umywalki w szklaną obudowę i przez wykorzystanie
szkła (ewentualnie przezroczystego akrylu) jako obudowy kabiny
prysznicowej, z minimalną ilością profili aluminiowych. Również
wpuszczenie miski ustępowej w ścianę, a nie w podłogę, spowoduje, że zyska się więcej miejsca (i ułatwi sprzątanie).
Minimalizm i geometria w aranżacji łazienki ułatwiają zadanie
hotelarzom, gdyż takie „modne” wyposażenie stwarza więcej prze-

Product designed by Sottsass Associati · www.kaldewei.com
REKLAMA
Ekstremalnie płaski brodzik Conoat wyznacza nowe standardy prysznicowej przyjemności.
Idealnie wkomponowany odpływ z emaliowaną pokrywą w jednej płaszczyźnie z brodzikiem
zapewnia komfort i bezgraniczną swobodę ruchów. Wszystko to w niepowtarzalnym, eleganckim wzornictwie
z wyjątkowej stali emaliowanej Kaldewei o grubości 3,5 mm. Z 30 letnią gwarancją.
IDEAŁ. POD PRYSZNICEM
Conoﬂat – Perfekcja u Twych stóp.

2o11

69

strzeni w łazience. Np. coraz częściej w wyposażaniu łazienek
stosuje się armaturę podtynkową, dzięki czemu mechanizm armatury, rury oraz elementy przyłączeniowe są ukryte w zagłębieniu
wykutym w ścianie i wyeliminowane z pola widzenia. W przypadku takiej armatury pod prysznicem czy w wannie widoczne są
tylko pokrętła i wylewki, podczas gdy w tradycyjnych bateriach
połączenia instalacyjne są maskowane np. rozetami.
Przede wszystkim funkcjonalnie
Przy stosowaniu tych wszystkich zabiegów należy pamiętać o
rzeczy najważniejszej, czyli o ich funkcjonalności. A z tym bywa
problem nawet w łazienkach przestrzennych i zaprojektowanych
zgodnie z najnowszymi trendami.
Goście często narzekają na to, bez względu na kategorię hotelu
i zastosowane wykończenia. Zdarza się, że projektanci czy właściciele hoteli w pogoni za stworzeniem jak najbardziej oryginalnej
przestrzeni zapominają o podstawowych „drobiazgach”.
Najbardziej powszechnym problemem jest brak dobrego oświetlenia przy głównym lustrze (albo brak oświetlenia górnego, gdy
projektant uzna, że klimat powinien być tworzony tylko przez
oświetlenie boczne) oraz zbyt mała półka pod lustrem na kosmetyki i przybory higieniczne. Do pasji potrafi doprowadzić brak przy
umywalce gniazdka elektrycznego, do którego można podłączyć
golarkę lub suszarkę i zbyt nisko zawieszone lustro (jego górna
krawędź powinna się znajdować przynajmniej 180 cm nad podłogą).
Należy pamiętać, aby stopień do kabiny prysznicowej był nie
wyższy niż 15 cm, aby się o niego nie potykać, a pod prysznicem
lub przy wannie powinny znajdować się uchwyty ułatwiające
wstawanie czy utrzymanie równowagi. Sam prysznic powinien
mieć minimalną szerokość 90 cm, aby móc w nim spokojnie
podnieść rękę. A nawet gdy jest on wystarczająco szeroki, to
ROCA POLSKA
Urządzenia przeznaczone do łazienek hotelowych powinny być przede
wszystkim najwyższej jakości, ponieważ życie łazienki hotelowej jest
znacznie krótsze niż łazienki domowej. Jakość wyposażenia łazienek
wpływa na opinię o hotelu. Aby zapewnić klientom odpowiedni komfort,
łazienka hotelowa i urządzenia w niej zainstalowane, powinny być estetyczne, komfortowe i funkcjonalne, a zarazem łatwe do utrzymania w
czystości. Należy także zwrócić uwagę na ergonomię i zastosowane
technologie. Często spotykane są systemy podtynkowe, które nie zabierają powierzchni i są uniwersalne. Umożliwiają szybką zabudowę umywalek, bidetów, misek wc oraz pisuarów. Ułatwiają także instalację oraz
aranżację elementów na „wyspie” czy przepierzeniu. Bardzo praktyczne są rozwiązania umywalkowe z powierzchnią odkładczą, dzięki której
nie ma potrzeby inwestowania w meble. Warto także zwrócić uwagę na
baterie – muszą być trwałe, szczelne i odporne na odkształcenia.
Ciekawym rozwiązaniem są baterie wyposażone w wygodny joystick.
Baterie te mają możliwość kontroli przepływu wody, co pozawala na jej
oszczędność nawet do 35 proc.
70
RAPORT
Ze względu na intensywność eksploatacji, jakiej poddane są elementy
łazienki należy zadbać o ich właściwą jakość i trwałość. Szczególnie
powinno to dotyczyć tych elementów, które są na stałe związane z
substancją budynku (wanna, brodzik, elementy podtynowe itp.) Ich
ewentualna wymiana w przypadku przedwczesnego zużycia spowodowanego złym wyborem, nie będzie ani łatwa, ani tania. Dodatkowo
wiązać się będzie z uciążliwym remontem, a tym samym z wyłączeniem pokoju ze sprzedaży. Istotnym kryterium wyboru powinna być
również łatwość utrzymania w czystości. Ma tu znaczenie nie tylko
materiał z jakiego wykonane są elementy wyposażenia (zdecydowanie lepiej spisują się ceramika, stal emaliowana niż tworzywa sztuczne). Należy pamiętać, że nawet kształt poszczególnych elementów
wpływa na łatwość i czas ich czyszczenia. Im bardziej gładkie
powierzchnie, z mniejszą ilością zakamarków, tym mniejszy nakład
pracy i środków czystości.
Bardzo ważne przy wyborze wyposażenia łazienki hotelowej jest taki
dobór sprzętów, aby spełniał on najwyższe kryteria bezpieczeństwa
użytkowania. Przykładem może być zastosowanie armatury termostatycznej, która chroni przed przypadkowym oparzeniem oraz stosowanie powierzchni antypoślizgowej w brodziku lub wannie, aby zabezpieczyć przed poślizgiem w trakcie kąpieli. Ponadto należy unikać ostrych
krawędzi, które mogą być potencjalnie niebezpieczne dla gościa.
często okazuje się, że nie można do niego swobodnie wejść, bo
drzwi, blokuje umywalka lub inne urządzenie. Sam prysznic powinien być wyposażony w opcje regulujące strumień wody.
Do tego dochodzą takie irytujące, a czasami niebezpieczne
„drobiazgi” jak wyłożenie podłogi może i ładną, ale bardzo poślizgową posadzką, kubeł na śmieci bez gumowych podstawek,
który „ucieka” po łazience, gdy próbuje się go otworzyć stopą,
brak wieszaków na ubrania czy odbojników przy drzwiach, przez
co walą one z hukiem o ścianę przedpokoju.
Jakość łazienek ma ogromny wpływ na opinię o hotelu.
Powinna być ona estetyczna, funkcjonalna i trwała. Dlatego też
przy jej urządzaniu przede wszystkim należy zwracać uwagę na
jakość urządzeń, ergonomię i zastosowane technologie. Ale absolutną podstawą jest jej czystość. Wszystkie wydatki na najmodniejsze wyposażenie będą wyrzucone (nomen omen) w błoto, jeśli
gość znajdzie pod prysznicem, nie wspominając o innych urządzeniach, jakiekolwiek pozostałości po poprzednikach. Więc na
końcu tego procesu jest dobrze przeszkolona i rzetelnie wykonująca swoje obowiązki pani pokojowa. W nią też trzeba zainwestować, a potem kontrolować. A o tym często właściciele hoteli
zapominają.
0
2o11
FOT. DURAVIT
Marek Piosik,
dyrektor Kaldewei Polska
katalog
dostawców

2o11
71
72
RAPORT
Rosną hotele Medical SPA
Między sanatorium
a luksusem
Rafał Słowik
Na polskim rynku hoteli SPA przybywa obiektów, które poszukując swojego
miejsca na rynku decydują się na specjalizację w kierunku Medical SPA.
Głównie dotyczy to obiektów, które w przeszłości były sanatoriami lub nowych inwestycji w miastach uzdrowiskowych. Jeszcze w tym roku otwarte mają być m.in. Interferie
Medical Spa w Świnoujściu, Baltic Plaza Medi Hotel SPA w Kołobrzegu czy Medical ParkRiverside SPA na Mazowszu
O
biekty tego typu łączą w ofertę
terapie leczniczo-rehabilitacyjne,
profilaktyczne,
dermatologii
kosmetycznej z usługami SPA.
Obecnie na polskim rynku sporo hoteli
oferuje usługi Medical SPA. Rozwój tego
segmentu rynku jest bardzo dynamiczny i wynika głównie z tego,
iż rynek usług rehabilitacyjno-profilaktycznych zmienia się na
naszych oczach. Dziś standardowe sanatorium uzdrowiskowe nie
jest tak popularne jak jeszcze kilka lat temu. Właściciele tego typu
obiektów mają coraz więcej problemów związanych z trudną sytuacją finansową Ministerstwa Zdrowia. Umowy z NFZ nie wystarczają na to, by przetrwać w trudnych warunkach rynkowych, nie
mówiąc już o nowych inwestycjach gwarantujących zwiększanie
poziomu usług. Właściciele hoteli szukają dziś nowych, autorskich
rozwiązań w harmonii z klimatem i ideą SPA. Aby przyciągnąć jak
największą liczbę klientów do tego typu obiektu, należy zaproponować bogaty programu zabiegów i usług, które w połączeniu z
relaksem SPA sprawią, iż każdy klient będzie nie tylko miło wspominał swój pobyt, ale również skorzysta ze skutecznych zabiegów
medycznych.
Oferta tego typu obiektów może być bardzo bogata. Przy
wyborze programu należy jednak kierować się specjalizacją w
obrębie wybranej grupy zabiegów i usług medycznych.
Trend w trendzie
– medycyna estetyczna
Najpopularniejszymi obecnie trendami jest medycyna estetyczna,
chirurgia plastyczna oraz rehabilitacja z profilaktyką zdrowotną. Na
świecie zdecydowanie najczęściej Medical SPA wiąże się właśnie z
medycyną estetyczną.
Medycyna estetyczna w obiekcie SPA wymaga zatrudnienia specjalistów z tego zakresu oraz profesjonalnego i bardzo drogiego sprzętu.
Należy wspomnieć o tym, iż dobry laser to wydatek rzędu 100 tys.
dolarów minimum. Odpowiednio zaplanowany program usług może być
bardzo szeroki i musi wymagać odpowiednio dużych nakładów finansowych.
Zabiegi oraz usługi tego typu nie są tanie. Pojedynczy zabieg może
kosztować od 100 do 500 zł a czasem nawet drożej. Poszczególne
pakiety, które mają na celu osiągniecie zaplanowanego efektu to wydatek rzędu kilku tysięcy złoty. Dlatego też pomimo ogromnych nakładów
organizacyjno-finansowych należy się spodziewać odpowiednich
zysków.
W projektowaniu tego typu obiektów należy więc przewidzieć strefę
medyczna, gdzie będą odpowiednie gabinety lekarskie z własną komunikacją oraz z odmienną aranżacją od strefy wellness czy SPA.
Inwestycja tego typu wymaga więc odpowiednio wcześniejszego zaplanowania.
2o11
REKLAMA
katalog
dostawców
Nie mówiąc już o zatrudnieniu personelu, co jest w tym przypadku
dużo trudniejsze niż do „zwykłego” SPA. Powinno być wśród nich
kilku lekarzy, a przynajmniej jeden i dobrze wyszkolony personel,
najlepiej z doświadczeniem medycznym czy farmaceutycznym.
Wykaz wybranych usług medycy estetycznej:
 usuwanie owłosienia
 fotoodmładzanie  zamykanie
naczyń  zabiegi frakcyjne  dermabrazja i mikrodermabrazja  mezoterapia  oxybrazja  kawitacja  lipoliza laserowa  głęboka koagulacja  modelowanie sylwetki
Rehabilitacja i profilaktyka
Część obiektów hotelowych stawia na rehabilitację w połączeniu z
profilaktyką zdrowotną, gdzie wydatki na urządzenia są dużo mniejsze. Nie można pominąć faktu, iż polscy producenci sprzętu rehabilitacyjnego od kilku lat bardzo prężnie się rozwijają i konkurują nie tylko
jakością, ale przede wszystkim ceną z konkurencją z Zachodu.
Pozwala to na rozsądne zaplanowanie wydatków przy organizacji
części odnowy biologicznej.
Dodatkowo świetnie można połączyć ofertę zabiegów SPA z tego
typu grupą zabiegów. Dobrze się sprawdza takie rozwiązanie dla
mniejszych obiektów hotelowych oraz dla obiektów, które są położone w znanych kurortach uzdrowiskowych.
Obiekty tego typu wymagają zatrudnienia odpowiednio przygotowanych terapeutów. Dlatego inwestorom planującym otwarcie takiego
obiektu będzie łatwiej znaleźć pracowników w kurortach lub popularnych regionach turystycznych.
Wykaz wybranych zabiegów związanych z rehabilitacją oraz
profilaktyką zdrowotną
 fizykoterapia  elektroterapia  balneoterapia  krioterapia  masaże rehabilitacyjne  kąpiele borowinowe  hydroterapia
Dobre „wyjście na” Zachód
CZTEROKROTNY ZDOBYWCA
NAGRODY BEAUTY AWARD
2006 - 2007 - 2008 - 2009
MIKRODERMABRAZJA + DERMOKOSMETYKI
nowy Skin Peeler - "Mercedes"
wœród urz¹dzeñ do mikrodermabrazji
Zwracam uwagę na fakt, iż obiekty tego typu mogą wkrótce być
świetnym powodem dla przyjazdów turystów z zagranicy, gdzie tego
typu usługi są kilkakrotnie droższe.
Obecnie badania pokazują, iż w bardzo dużym tempie wzrasta
liczba przyjazdów turystów z Zachodu w celach leczniczych. Świadczy
to o tym, iż możemy wykorzystać ten trend jeszcze w większym
stopniu i przejąć rolę lidera w tej części Europy, jeśli chodzi o zakres
usług Medical SPA.
Obiekty tego typu wygrywają z tradycyjnymi ośrodkami rehabilitacji.
Klimat, atmosfera, wysoki poziom usług, specjalna kuchnia oraz piękne
miejsca przyrodnicze sprawiają, że tego typu obiekty mogą liczyć na
coraz większą popularność. Należy zwrócić jednak uwagę na indywidualność oraz oryginalność oferty. Można się kierować położeniem geograficznym oraz kulturą danego regionu. Zabiegi przy wykorzystaniu
darów natury to przyszłość w sferze usług Medical SPA.
0
Rafał Słowik
jest konsultantem inwestycji SPA

73
GENERALNY PRZEDSTA
T WICIEL IONTO COMED I REVIDERM
2o11
KAT
A OWICE, TEL.: (32) 2518554; FA
FAX: (32) 2054120
WARSZA
W
AWA, TEL.: (22) 6547015; FAX
A : (22) 6547013
RAPORT
POWSTAJĄCE HOTELE MEDICAL SPA
Medical Park Riverside SPA
w Magnuszewie Dużym
Baltic Plaza Hotel Medi SPA
w Kołobrzegu
Planowany termin otwarcia: jesień 2011
Liczba pokoi: 32
Planowane otwarcie: czerwiec – lipiec 2011
Liczba pokoi: 78
W hotelu położonym między Pułtuskiem i Ostrołęką, 80 km od Warszawy,
znajdzie się Centrum Medical SPA z zabiegami z zakresu kinezyterapii,
fizykoterapii (m.in. magnetoterapia, laseroterapia, światłolecznictwo,
ultradźwięki, elektroterapia, krioterapia) oraz masażami leczniczymi.
Gośćmi opiekować się mają lekarze, fizjoterapeuci, dyplomowane pielęgniarki i kosmetolodzy. W obiekcie znajdzie się też m.in. sala do spinningu (aerobik na rowerach treningowych), siłownia, 25-metrowy basen,
zespół saun, grota solna i komora lodowa oraz restauracja z potrawami,
które powstaną na bazie naturalnych i lokalnych składników. Dla dzieci
stworzony zostanie Kids Club.
Hotel znajdzie się z dala od infrastruktury mieszkalnej Kołobrzegu w
zachodniej części miasta przy Nadmorskim Parku Krajobrazowym.
Posiadać będzie własny dostęp do plaży wyłącznie dla hotelowych
gości. Znajdzie się w nim 78 apartamentów o pow. od 48 do 64 mkw.
z pokojem dziennym, sypialnią, aneksem kuchennym i tarasem. W
300-metrowej części Medi SPA hotel zaoferuje zabiegi balneologiczne w oparciu o lecznicze wody solankowe i borowinę pochodzące z
okolicznych terenów oraz pełną gamę zabiegów SPA i odnowy biologicznej, m.in. magnetoterapia, laseroterapia, krioterapia miejscowa, ultradźwięki, masaże, joga, taichi. W hotelu znajdzie się też
kompleks wodny z basenem, jacuzzi i strefą saun, restauracja na 120
osób z daniami niskokalorycznymi, wegetariańskimi i z naturalnie
produkowanej żywności oraz sale konferencyjne na ponad 200 osób.
Hotel zamierza duży nacisk położyć na pozyskiwanie rodzin z dziećmi, dlatego działać ma małe przedszkole, całodzienny program animacyjny, plac zabaw w ogrodzie, salon gier.
Inwestorem jest spółka Sea Development. Wszystkie apartamenty
przeznaczone są na sprzedaż w cenie od 11,8 tys. zł za mkw. Sea
Development obiecuje nabywcom miesięczny dochód na poziomie
2–3,2 tys. zł.
REKLAMA
74
INTERFERIE Medical SPA w Kołobrzegu
Planowane otwarcie: sierpień 2011
Liczba pokoi: 318
Profesjonalne szkolenia
dla branży gastronomicznej
OBSŁUGA KELNERSKA
kurs sommelierski
kurs barmański
protokół dyplomatyczny
www.mistrzkelner.pl
Hotel powstaje w uzdrowiskowej części Świnoujścia. Zgodnie z
projektem w 5-kondygnacyjnym budynku o łącznej powierzchni
ponad 28 tys. mkw. znajdzie się 308 pokoi i apartamentów na 600
osób. Obiekt ma kształt trzech równoległych brył – skrzydeł,
mieszczących funkcje hotelowe i usługowe. Centralne skrzydło
będzie jednokondygnacyjne, zlokalizowane zostaną w nim gabinety terapeutyczne i kosmetyczne. Skrajne skrzydła posiadać będą
po cztery kondygnacje z pokojami hotelowymi o różnym standardzie oraz pomieszczeniami pomocniczymi.
W części rekreacyjnej powstanie basen o powierzchni ok. 200
mkw. oraz jacuzzi. Goście hotelowi będą mogli korzystać z usług
pielęgnacyjnych, leczniczych i rehabilitacyjnych oraz kompleksu
saun. Zaplanowano również restaurację, lobby bar i klub nocny. W
hotelu INTERFERIE Medical SPA znajdzie się też strefa rekreacyjna z torami do bowlingu oraz stołami bilardowymi, a także biblioteka, kącik biznesowy z dostępnymi komputerami i kioskiem
internetowym. Przewidziano również osiem sal bakietowo-konferencyjnych o łącznej powierzchni użytkowej 712 mkw. Koszt inwestycji wynosi ok. 100 mln złotych.
[email protected]
tel 601 062 061
2o11
katalog
dostawców

2o11
75
Akademia Hotelarza
W
szkoleniach Akademii
Hotelarza wzięło
dotychczas udział ponad 1000
uczestników, hotelarzy z całej
Polski, chcących lepiej poznać
mechanizmy efektywnego
prowadzenia obiektów
hotelarskich.
Z
Wyróżnia Nas Praktyka...
akres tematyczny szkoleń
jest odpowiedzią na
najbardziej aktualne potrzeby
branży i trendy z krajowego
rynku hotelowego.
N
asi trenerzy, wyłącznie
najlepsi eksperci z
wieloletnią praktyką
hotelarską, dzielą się swoją
wiedzą i doświadczeniem z
zakresu revenue managment,
zarządzania personelem,
optymalizacji kosztów, czy
najnowszych trendów w
promocji i sprzedaży.
Sprawdź już dziś listę tematów i
zarezerwuj miejsce na
szkoleniach, które Cię interesują
www.akademiahotelarza.com

Kliknij tutaj aby pobrać plik PDF

Transkrypt

Podobne dokumenty

Hotel Los Habaneros - eSKY.pl