Kredyty hipoteczne- wkład własny Pośrednictwo nieruchomości

Kredyty hipoteczne- wkład własny
Od 1 stycznia 2014 r. klienci w bankach, ubiegający się o kredyt hipoteczny muszą dysponować
wkładem własnym w wysokości 5%. Z kolei od
1 stycznia 2015 r. wkład własny przy zaciąganiu
kredytu mieszkaniowego będzie wynosić już
10% wartości nieruchomości.
Warto podkreślić, że do 10% wkładu własnego
klienci banków muszą także doliczyć inne opłaty: taksę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych oraz ewentualną prowizję dla
banku. W konsekwencji łącznie z wkładem własnym trzeba będzie wyłożyć nawet 15% wartości nieruchomości, aby bank mógł udzielić kredytu hipotecznego.
Pozostałe wymogi:
1. Banki, mogą one udzielać kredytów hipotecznych jedynie w walucie, w jakiej kredytobiorcy uzyskują dochód.
2. Kredyty w walucie są oferowane wyłącznie
klientom uzyskującym trwałe dochody w
danej walucie
Ocena zdolności kredytowej
Przy ocenie zdolności kredytowej klienta liczy
się wszystkie koszty utrzymania, zobowiązania
kredytowe i zobowiązania inne niż kredytowe,
jeśli klient nie może zrezygnować z ich płacenia oraz ustalony okres kredytowania.
W przypadku kredytobiorców, którzy uzyskują
nieregularne lub niestabilne dochody ocena
zdolności kredytowej uwzględnia regularną
spłatę zobowiązań. Jeżeli jest ona pozytywna,
bank może udzielić takim klientom kredytu,
pomimo nieregularności lub niestabilności ich
dochodów.
Przy ocenie zdolności kredytowej klientów
banki biorą pod uwagę:
 wiek, stan cywilny, liczbę osób pozostają-
cych na utrzymaniu, wykształcenie, staż
pracy,
 wykonywany zawód, zajmowane stanowi-
sko itp.,
 analizę historii współpracy klienta z bankiem,
 analizę historii kredytowej klienta w oparciu o informacje dostępne w bazach danych
oraz, w miarę możliwości, w bazach danych
gospodarczych.
Działka budowlana jako wkład własny
Banki na skutek zaleceń Komisji Nadzoru
Finansowego nie mogą udzielać kredytów
hipotecznych na całą wartość nieruchomości.
Mogą jednak uznać za wkład własny wartość
nieruchomości gruntowej, na której docelowo
będzie się znajdować nieruchomość podlegająca kredytowaniu przez bank.
Wszystkie powyższe wymogi zawiera Rekomendacja S, którą Komisja Nadzoru Finansowego wydała na skutek kryzysu finansowego,
jaki dotknął gospodarkę na świecie w ostatnich
latach. Jej celem wyeliminowanie nadmiernego ryzyka, jakie wiąże się dla banków z udzielaniem kredytów mieszkaniowych.
Anna Walczak
Pośrednictwo nieruchomości –
metody zdobywania nowych ofert
W ostatnich latach rynek nieruchomości rozwijał się w Polsce niezwykle dynamicznie. W
latach 2005-2007 zwiększyła się liczba wydanych licencji dla pośredników i powstało dużo
podmiotów tego typu, jak również wiele firm
działających na rynku nieruchomości poszerzyło swoją działalność o pośrednictwo. Pośrednik w obrocie nieruchomościami stał się
jeszcze bardziej rozpoznawalny na rynku.
Zwiększająca się liczba pośredników powoduje, że muszą oni korzystać z różnych form
promocji i reklamy w celu wyróżnienia się na
tym trudnym rynku. Pozyskiwanie ofert nieruchomości jest dla każdego pośrednika niezwykle istotnym i stałym elementem jego codziennej pracy. Wiąże się to z przeszukiwaniem
1
prasy branżowej, Internetu, korzystaniem z
wcześniej zbudowanej bazy kontaktów, wyszukiwaniem określonej oferty dla konkretnego klienta. Każdy pośrednik nieruchomości ma
swój styl pracy, stąd też metody pozyskiwania
informacji są często różne.
Portal KRN.pl przeprowadził ankietę wśród
małopolskich pośredników, pytając m.in. o
metody pozyskiwania nowych klientów i sposób budowania bazy ofert sprzedaży, kupna
oraz wynajmu. Najbardziej popularnym programem selekcjonującym, używanym przez
małopolskich pośredników jest POP (Przegląd
Ofert Prywatnych) firmy KRN Media. Wielu
pośredników nieruchomości (prawie 1/3) poszukuje ofert w terenie. Jest to związane z dużą
konkurencją na rynku, a także z tym, że ciągle
jest pewna pula ofert, które nie trafiają w szerszy obieg informacji i można je wychwycić
tylko poprzez bezpośredni kontakt z osobami
oferującymi lub takimi, które wiedzą że w ich
sąsiedztwie znajduje się nieruchomość do wynajęcia lub sprzedaży. Obecnie już tylko 28%
pośredników szuka samodzielnie ogłoszeń w
tradycyjnych źródłach, tzn. papierowych, gazetach. Jest to i tak wciąż bardzo dużo, szczególnie jeżeli uwzględnimy rosnącą z roku na rok
konkurencję mediów internetowych oraz programów selekcjonujących.
nak przypadki, w których wynajmujący może
nie zwrócić kaucji, jako przykład wskazać
można uszkodzenie lokalu powstałe z winy
najemcy.
Często spotykamy się z obowiązkiem wpłacania kaucji, jeśli chcemy wynająć mieszkanie.
Podstawową rolą jaką pełni kaucja jest funkcja
gwarancyjno-zabezpieczająca. Chroni ona
interesy wynajmującego przed nieuczciwym
najemcą, który udostępnia swoją własność
obcym osobom. Celem kaucji jest zabezpieczenie roszczeń wynikających z niewykonania
lub nienależytego wykonania umowy. W
związku z powyższym może zostać przeznaczona na pokrycie strat wynikających z realizacji umowy, do których należy: niezapłacony
czynsz, zaległe opłaty licznikowe oraz szkody
wyrządzone przez najemcę. Tylko powyższe
powody mogą uzasadniać zatrzymanie kaucji
przez wynajmującego. Z kaucji nie mogą być
potrącone koszty bieżącego utrzymywania
przedmiotu najmu, wynikające z tego należności wynajmującego ani kwoty związane z
odnawianiem prawidłowo używanego wyposażenia lokalu.
Klaudia Roczew
Zaliczka czy zadatek przy kupnie
mieszkania?
Często zawierając przedwstępną umowę kupna
nieruchomości pojawia się dylemat - uiścić
zadatek czy zaliczkę? Co wybrać, by mieć
pewność, że mieszkanie nam nie przepadnie?
Obie formy zapłaty mają dać kupującemu
pewność, że sprzedawca nie wycofa się z
transakcji. Zadatek i zaliczka bywają ze sobą
mylone, jednak w przypadku niedotrzymania
umowy pociągają one za sobą zupełnie inne
skutki. W przypadku wpłaty zadatku, jeżeli
kupujący rozmyśli się co do kupna mieszkania
wówczas sprzedający może zatrzymać wpłacony zadatek. W sytuacji odwrotnej, jeżeli
umowa nie dojdzie do skutku ze strony sprze-
Sylwia Placzyńska
Kiedy wynajmujący może
nie zwrócić kaucji?
Kaucja, czyli zabezpieczenie pieniężne roszczeń wynajmującego podlega – co do zasady –
zwrotowi w ciągu miesiąca od zakończenia
stosunku najmu. Ustawodawca zastrzega jed-
2
dającego, kupujący może zażądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Zaliczka natomiast, jest kwotą wpłaconą na poczet przyszłych należności wynikających z przyrzeczonej umowy. Gdy dojdzie do zawarcia umowy,
zaliczkę wlicza się w cenę transakcji. Jeżeli
kupujący odstąpi od umowy, sprzedający powinien mu zwrócić zaliczkę. Wysokość zaliczki lub zadatku przy sprzedaży nieruchomości
nie jest regulowana przepisami prawa. Według
panującego zwyczaju przyjmuje się, że kupujący wpłaca sprzedającemu zadatek w wysokości 10% ustalonej ceny sprzedaży, jednakże
strony mogą dowolnie określić jego wysokość.
Tak więc wybór pomiędzy zadatkiem a zaliczką zależy od interesu kupującego. Jeżeli bardzo nam zależy na zawarciu umowy kupnasprzedaży danej nieruchomości należy dać
zadatek, a co za tym idzie uczynić zapis dotyczący zadatku w umowie przedwstępnej. Zadatek lepiej zabezpieczy nasze interesy. Jeżeli
kontrahent będzie chciał odstąpić od umowy,
to zastanowi się, czy będzie dla niego opłacalna zapłata zadatku w wysokości dwukrotnie
wyższej.
Marta Wojewoda
Jak kształtowały się ceny nowych
mieszkań w minionym roku?
W bieżącym 2015 roku tysiące osób zmieni
swoje mieszkania. Niektóre z nich, uważnie
śledząc obecne trendy rynkowe, wybiorą
mieszkania od dewelopera, tym samym stając
się pierwszymi lokatorami.
Obecna sytuacja na pierwotnym rynku nieruchomości jest mocno zróżnicowana. Ceny
wzrosły w Trójmieście, gdzie w porównaniu
do stanu sprzed roku, w każdym mieście
wchodzącym w skład nadmorskiej aglomeracji
poziom średniej ceny znajduje się na wyższym
progu. Najbardziej wzrósł on w Sopocie. Porównując do sytuacji z końca 2013 roku, przeciętna cena oferowanych mieszkań na sopockim rynku pierwotnym jest większa o 7%. W
tym samym czasie średnia cen w Gdańsku
wzrosła o 3,8%, a w Gdyni o 2,5%. Ceny na
łódzkim rynku pierwotnym wzrosły o 2,1%,
jednak wciąż pozostaje on najtańszym wśród
cyklicznie analizowanych.
Zmiany cen nie nastąpiły na rynkach pierwotnych w Katowicach, Poznaniu oraz Krakowie.
Z obecnej sytuacji mogą być zadowoleni
mieszkańcy Warszawy oraz Wrocławia, ponieważ na tamtejszych rynkach średnie ceny
spadły. W przypadku stolicy nastąpił spadek o
6%, dzięki m.in. wycofania z oferty Złotej 44,
natomiast we Wrocławiu poziom średnich cen
zmniejszył się o 2,5% i aktualnie znajduje się
poniżej poziomu 6 tys./mkw.
Poziom średniej ceny mieszkań na wybranych
rynkach pierwotnych, stan na koniec 2014 r.
Sopot
12 800
Gdynia
Katowice
Łódź
7 000
5 700
4 400
Poznań
6 100
Gdańsk
5 900
Wrocław
6 000
Kraków
Warszawa
6 800
8 000
Źródło: Grupa Emmerson, Dział Badań i Analiz na podstawie raportów "Pierwotny rynek mieszkaniowy - IV kw.
2014"
Katarzyna Gągola
Jak kupić dobrą działkę ?
Są dwie rzeczy, bez których naprawdę dobra
działka nie ma prawa się obejść. To warunki
sine qua non udanego zakupu.
Po pierwsze musi być uzbrojona. Jeśli nie jest,
musimy się liczyć z tym, że doprowadzenie
wody będzie nas kosztować co najmniej kilkanaście tysięcy złotych. Żeby podłączyć prąd,
do ceny działki trzeba by doliczyć kolejne
kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Po drugie nieruchomość musi być objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Brak tego planu skazuje
nas na potwornie ślimaczące się załatwianie
formalności związanych z wydaniem pozwolenia na budowę. MPZP dodatkowo da nam informację, jaki dom możemy na naszej działce
postawić – parterowy, piętrowy, w kształcie
litery L, a nawet o takim a nie innym kącie
3
nachylenia dachu – bo nawet tego typu szczegóły są w nim zawarte. Wcale więc nie jest
pewne, że będziemy mogli całkowicie zrealizować wymarzony projekt. Żeby zapoznać się
z planem zagospodarowania dla danej działki,
należy udać się do gminnego (miejskiego)
wydziału architektury.
Jeśli odnośnie pierwszego i drugiego zagadnienia zdobyliśmy wszelkie niezbędne informacje, warto jeszcze zapoznać się z księgą
wieczystą nieruchomości, którą zamierzamy
nabyć. Księgi wieczyste są jawne i prowadzą
je wydziały ds. ksiąg wieczystych w sądach
rejonowych. Warto to zrobić, gdyż w ten sposób możemy się dowiedzieć, czy np. nie został
przez sąd nałożony zakaz sprzedaży działki,
czy przypadkiem nie podpisano z kimś umowy
przedwstępnej (informacja o tym odnotowana
jest w księdze) albo czy nieruchomość nie jest
obciążona hipoteką. Zapoznanie się z księgą
wieczystą pomoże nam uniknąć ewentualnych
kłopotów.
Monika Proszowska
planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym czyli: odpowiednie cechy geometryczne,
dostęp do drogi publicznej, odpowiednie
uzbrojenie oraz obiekty budowlane w sąsiedztwie.
Aby zmienić działkę z rolnej na budowlaną
musimy podjąć pewne kroki. Na początku
należy złożyć wniosek do gminy o zmianę
terenu rolnego na nierolniczy w miejscowym
planie zagospodarowania przestrzennego z
dokładnym określeniem położenia działki,
celem na jaki ma ona zostać przeznaczona oraz
uzasadnieniem takiego przekształcenia. W
przypadku kiedy gmina nie posiada w/w planu
składamy wniosek o wydanie warunków zabudowy. Warto podkreślić, iż gminy nie mają
określonego terminu, w którym muszą rozpatrzeć złożony wniosek i podjąć decyzję. Cała
procedura może zatem trwać bardzo długo.
Kolejnym krokiem jest złożenie wniosku o
wyłączenie działki z produkcji rolnej do Wydziału Geodezji lub Gospodarki Nieruchomościami starostwa powiatowego właściwego ze
względu na zlokalizowanie działki. Na podstawie ustawy o ochronie gruntów rolnych i
leśnych wnioskodawca jest zobligowany do
zapłaty za trwałe wyłączenie działki z produkcji rolnej. Grunty klas IV-VI złożone z gleb
pochodzenia mineralnego przeznaczone są na
cele nierolne i nie wymagają uzyskania decyzji
o wyłączeniu z produkcji rolnej. Ostatnim
etapem jest złożenie wniosku o pozwolenie na
budowę.
Alina Kapuścik
Jak zmienić działkę rolną
na budowlaną ?
Kupując działkę na której ma powstać nasz
wymarzony dom musimy wcześniej zapoznać
się z jej statusem. Jeśli ma status budowlany nie ma problemu, lecz gdy jest to działka rolna
trzeba ją przekształcić. I tutaj zaczynają się
schody. Nie każdą działkę rolną da się w ten
sposób przeklasyfikować. Zależne jest to od
paru czynników lecz przede wszystkim od tego
jakiej klasy ziemia tam występuje i w jakim
miejscu jest zlokalizowana (centrum czy granice miasta). Im wyższa klasa gleby, tym
mniejsze szanse na odrolnienie. Następnie
musi spełniać warunki wynikające z ustawy o
Wydawca:
Koło Naukowe Menedżer Nieruchomości
Nasz kontakt w sprawach dotyczących
działalności koła to: okrę[email protected]
Znajdź nas na facebooku!
Koło naukowe menedżer nieruchomości
https://www.facebook.com/groups/716166201
751373/
Opiekun naukowy Koła Menedżer Nieruchomości
dr Małgorzata Okręglicka
Dołącz do Nas! Zapraszamy!
4