Konspekt pojęcia i definicje dotyczące nieruchomości

Konspekt pojęcia i definicje dotyczące nieruchomości

Konspekt podstawy prawa rzeczowego Cz I
Pojęcia i definicje dotyczące nieruchomości
I. Mienie
Art. 44. k.c. Mieniem jest własność i inne prawa majątkowe.
Termin: mienie jest zbiorczą nazwą dla ogółu podmiotowych praw majątkowych
(bezwzględnych i względnych), tak cywilnych, jak i pozostałych.
Mienie jest więc pojęciem nadrzędnym (ogólnym) wobec poszczególnych praw majątkowych.
Zwykle przyjmuje się, że prawami majątkowymi1 są:
1. prawa rzeczowe - własność, użytkowanie wieczyste oraz ograniczone prawa rzeczowe.
2. wierzytelności, czyli prawa wynikające ze stosunków zobowiązaniowych
(obligacyjnych), np. najem, dzierżawa, lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu,
wierzytelności z weksla lub czeku, wierzytelności z tytułu udziału w spółce z ograniczoną
odpowiedzialnością lub spółce akcyjnej. Do kategorii wierzytelności należą również
roszczenia pieniężne, w tym odszkodowawcze, choćby służyły do ochrony dóbr
niemajątkowych.
3. prawa na dobrach niematerialnych o charakterze majątkowym, np. prawa autorskie,
wynalazcze, prawa do znaków towarowych, wzorów użytkowych i zdobniczych, prawo
do firmy i nazwy przedsiębiorstwa, określane łącznie jako prawo własności
intelektualnej2;
4. prawa rodzinne o charakterze majątkowym, np. prawa majątkowe małżonków,
prawo do świadczeń alimentacyjnych;
5. prawa spadkowe, w tym prawo do spadku (prawo dziedziczenia) oraz prawa związane z
zachowkiem i zapisem3.
6. prawa majątkowe o charakterze bezwzględnym, których przedmiotem są dobra
materialne, nie będące rzeczami w znaczeniu techniczno-prawnym, tj. prawa górnicze,
wodne, prawo polowania i rybołówstwa oraz prawa dotyczące energii.
7. prawo do przedsiębiorstwa.
Do kategorii praw niemajątkowych (zwanych prawami osobowymi) zalicza się:
1
Kryterium podziału na prawa majątkowe i niemajątkowe nie jest ostre. Zazwyczaj ujmuje się je jako typowy
interes ekonomiczny, jaki prawa te realizują. Zob. Z. Radwański, Prawo cywilne, s. 85; E. Łętowska, Podstawy,
s. 152.
2
W grupie praw na dobrach niematerialnych umieszcza się niekiedy prawo do przedsiębiorstwa - art. 551 k.c.
(tak np. M. Poźniak-Niedzielska, Zbycie przedsiębiorstwa, s. 34).
3
Zagadnienie praw spadkowych jako odrębnej pozycji klasyfikacyjnej jest sporne, zob. J. St. Piątowski (w:)
System prawa cywilnego, t. IV, Prawo spadkowe, red. J. St. Piątowski, Ossolineum 1986, s. 16 i n. oraz S.
Grzybowski (w:) System I, s. 238
1
1. prawa osobiste (lub prawa osobistości), służące osobie fizycznej lub prawnej do ochrony
jej dóbr osobistych (art. 23 i 43 k.c.);
2. prawa na dobrach niematerialnych o charakterze niemajątkowym, chroniące tzw.
dobra osobiste twórcy;
3. niemajątkowe prawa rodzinne, wynikające ze stosunków rodzinnych (małżeństwo,
pokrewieństwo, przysposobienie) lub ze stosunków ukształtowanych na wzór stosunków
rodzinnych (opieka, kuratela).
4. prawa korporacyjne, wypływające z tytułu członkostwa w organizacji (np. w
stowarzyszeniu, spółce), uprawniające np. do uczestniczenia wraz z prawem głosu w
organach stanowiących organizacji (np. w zgromadzeniu wspólników) czy do zaskarżania
uchwał podjętych przez organ stanowiący.
Przedmiotem praw majątkowych są:
1. dobra materialne, tj.
a. rzeczy w znaczeniu techniczno-prawnym ( art. 45 k.c.) oraz
b. przedmioty materialne nie będące rzeczami, np. wody, kopaliny czy też
przedsiębiorstwo.
2. dobra niematerialne (np. utwór literacki, naukowy, muzyczny, program
komputerowy, wynalazek, znak towarowy).
Majątkowy charakter praw podmiotowych jest cechą stałą, niezależną od wartości
ekonomicznej (majątkowej) konkretnego prawa. Prawo podmiotowe zaliczane do praw
majątkowych zachowuje swój charakter, choćby in concreto przedmiot tego prawa przedstawiał się
na rynku jako całkiem bezwartościowy
Prawa majątkowe mogą mieć postać:

praw bezwzględnych (skutecznych erga omnes), np. prawa rzeczowe, prawo do
spadku, prawo do patentu, prawo do przedsiębiorstwa, albo

praw względnych (skutecznych inter partes), np. najem, lokatorskie spółdzielcze
prawo do lokalu, licencja, prawa rodzinne.
Prawa majątkowe są z reguły przenoszalne (inter vivos i mortis causa - art. 922 k.c.), chyba że
przepisy stanowią inaczej, np. niezbywalne są: użytkowanie (art. 254 k.c), służebności osobiste (
art. 300 k.c), prawo odkupu i pierwokupu (art. 595 § 1 k.c. i art. 602 § 1 k.c.), prawo dożywocia
(art. 912 k.c.). , roszczenie o zadośćuczynienie w przypadku uszkodzenia ciała lub rozstroju
zdrowia (art. 445 § 3 k.c.), przeniesienie wierzytelności gdy zastrzeżono w umowie lub z ustawy
wynika iż jest to niedopuszczalne (art. 509 § 1 k.c.)
2
Obrót prawami majątkowymi (możliwość nabycia i zbycia) jest co do zasady swobodny.
Wyjątkowo tylko pewne prawa majątkowe objęte są monopolem państwowym, np. własność złóż
kopalin nie stanowiących części składowych nieruchomości gruntowej przysługuje wyłącznie
Skarbowi Państwa.
Podobnie w przypadku wód, które stanowią własność Skarbu Państwa (zasada). Wyjątek odnosi
się jedynie do powierzchniowych wód stojących oraz wód w rowach, które są własnością
właścicieli gruntów, na których się znajdują.
Mienie a własność
Mienie jest pojęciem zbiorczym dla ogółu podmiotowych praw majątkowych; prawo własności
(art. 140 k.c.) stanowi zaś jedno z tych praw. Prawo własności jest zatem składnikiem
mienia.
Niekiedy jednak terminu: własność (zwykle bez poprzedzającego go słowa: prawo) używa się w
znaczeniu szerszym, tj. jako synonimu mienia (jeszcze innym określeniem mienia jest termin:
stosunki własnościowe). Terminem: własność dla oznaczenia ogółu praw majątkowych
posługują się zwykle konstytucje.
Mienie a majątek
Swoistą cechą mienia jest to, że odnosi się ono wyłącznie do aktywów. Mienie, podobnie
jak własność, związane jest z określonym podmiotem stosunków cywilnoprawnych.
W przeciwieństwie do terminu: mienie, które obejmuje wyłącznie same aktywa (nigdy
pasywa), pojęcie:
majątek występuje (także w przepisach prawnych) w dwóch
znaczeniach:
a. węższym - dla oznaczenia ogółu aktywów przysługujących określonej osobie
(bez pasywów). Długi (pasywa) nie wchodzą w skład tak rozumianego majątku,
lecz ciążą na nim, obniżając wartość ekonomiczną majątku z uwagi na to, iż mogą
być z niego zaspokojone;
b. szerszym - dla określenia ogółu aktywów i pasywów, czyli praw i obowiązków
majątkowych danego podmiotu.
Zatem in concreto znaczenie terminu: majątek (ujęcie węższe lub szersze) można ustalić dopiero po
przeprowadzeniu wykładni przepisów4.
Co do zasady obowiązuje reguła: jeden podmiot - jeden majątek. Skład majątku danego
podmiotu może wszakże ulegać (i zwykle ulega) zmianom wskutek czynności prawnych
uprawnionego i innych zdarzeń. Przez majątek danego podmiotu należy zatem rozumieć prawa
majątkowe przysługujące temu podmiotowi w określonym momencie.
4
Posługiwanie się węższym pojęciem majątku postuluje się w doktrynie; tak np. Z. Radwański, Prawo cywilne,
s. 118
3
Pojęcie majątku pojawia się i wykazuje swą przydatność przy regulacji takich kwestii, jak:

sukcesja uniwersalna, tj. przede wszystkim dziedziczenie (art. 922 k.c.);

zarząd majątkiem, np. zarząd majątkiem osób prawnych, zarząd majątkiem
wspólnym małżonków, zarząd majątkiem spółki cywilnej, zarząd majątkiem dziecka;

odpowiedzialność za zobowiązania; regułą jest ponoszenie odpowiedzialności za
zobowiązania (długi) całym majątkiem. Dotyczy to tak osób fizycznych, jak i
prawnych. Niekiedy jednak ustawodawca przewiduje ograniczenie odpowiedzialności,
które przybiera dwojaką postać, tj.:
o ograniczenia przedmiotowego (cum viribus haereditatis) - odpowiedzialność
ogranicza się do określonej masy majątkowej (art. 1030 zd 1 k.c., art. 14 ust. 3a
u.g.n.r. SP) albo
o ograniczenia rachunkowego (pro viribus haereditatis) - odpowiada się całym
majątkiem, lecz w ograniczonej wysokości (art. 40 § 2, art. 526 czy art. 1031 §
2 k.c.).
4
II Rzeczy
1. Pojęcie rzeczy
Zgodnie z art. 45 k.c. Rzeczami w rozumieniu kodeksu są tylko przedmioty materialne.
Pojęcie rzeczy jest jednym z podstawowych pojęć w prawie cywilnym. Od jego ujęcia i granic
zależy przyjęcie rozwiązań normatywnych określających sposób i charakter władania różnymi
dobrami oraz sposób przenoszenia praw związanych z tym władaniem, a także przyznawania
innym osobom niż uprawniony prawa do korzystania z tych dóbr5.
W szczególności na podstawie normatywnej kategorii rzeczy wyróżniane są podmiotowe
prawa rzeczowe, które reguluje odrębny dział prawa cywilnego (prawo rzeczowe w sensie
przedmiotowym - księga II k.c.).
Legalna definicja rzeczy (art. 45 k.c.) ujmuje pojęcie rzeczy wąsko.
Pojęcie rzeczy charakteryzują dwie cechy:
1. materialny (fizykalny) charakter - materialne części przyrody (w stanie pierwotnym
lub przetworzonym) - (ich wartość majątkowa jest obojętna); cechy tej brakuje np.
przy falach morskich, wietrze, dźwięku, elektryczności;
2. wyodrębnienie z przyrody (w sposób naturalny lub sztuczny) w taki sposób, że
mogą stanowić dobra samoistne; cechy tej brakuje przy otwartym morzu, wodzie
płynącej, powietrzu, złożach minerałów. Nie jest natomiast istotny stan skupienia
(stały, ciekły, gazowy), jeżeli występuje możność wyodrębnienia (np. gaz w butli,
woda w butelce)6.
Nie są zatem rzeczami przedmioty niematerialne:

dobra niematerialne (utwory literackie, muzyczne, naukowe, wynalazki itp.),

prawa,
 różnego rodzaju energie,
ponieważ nie stanowią (w znaczeniu potocznym) materialnych (dostrzegalnych) części przyrody.
Spośród zaś materialnych części przyrody nie są rzeczami takie dobra, którym z powodu braku
wyodrębnienia nie można przypisać cechy samoistności:
5
6

złoża minerałów (kopaliny),

tzw. res omnium communes (woda płynąca, morze, powietrze) oraz

części składowe rzeczy (w tym ostatnim wypadku - brak wyodrębnienia prawnego).
(Z. Żabiński, Wpływ pojęcia rzeczy, s. 251)
E. Gniewek, Prawo rzeczowe, Warszawa 2006, s.4.
5
Według dotychczas dominującego poglądu rzeczami są tylko poszczególne przedmioty, co
oznacza, że nie traktuje się jako rzeczy w znaczeniu techniczno-prawnym

tzw. zbioru rzeczy (universitas rerum), np. biblioteki, oraz

zbioru praw (universitas iuris), np. przedsiębiorstwa, gospodarstwa rolnego.
Przydatność wąskiego ujęcia rzeczy bywa - ze względów funkcjonalnych - kwestionowana7.
Odnosi się to zwłaszcza do problemu regulacji uprawnień majątkowych do takich dóbr, jak:
energia elektryczna, jądrowa, wody, złoża mineralne, przedsiębiorstwo.
2. Klasyfikacja rzeczy
Rzeczy mogą być klasyfikowane według różnych kryteriów, co prowadzi do rozróżnienia m.in.:
rzeczy podzielnych i niepodzielnych;
rzeczy zużywalnych i niezużywalnych;
rzeczy prostych i złożonych;
rzeczy istniejących i przyszłych ( res speratae).
A. Nieruchomości i rzeczy ruchome.
Podział ten ma charakter dychotomiczny (dwudzielny); jest więc rozłączny i wyczerpujący.
W kodeksie cywilnym jest jedynie definicja nieruchomości, w tym nieruchomości rolnej (art. 46 i
461).
Ze względu na dychotomiczny charakter podziału przyjmuje się, iż rzeczy, które nie są
nieruchomościami, stanowią rzeczy ruchome (definicja negatywna, doktrynalna).
Zakresu rzeczy ruchomych nie da się określić w sposób pozytywny przez wyliczenie cech
właściwych dla ruchomości8. Jednak w wielu wypadkach ustawa rozstrzyga o rodzaju rzeczy9.
Dotyczy to:
1. rzeczy połączonych z nieruchomością tylko dla przemijającego użytku ( art. 47 § 3
k.c.);
2. urządzeń służących do doprowadzania lub odprowadzania wody, pary, gazu, prądu
elektrycznego i innych urządzeń podobnych, nawet trwale połączonych z gruntem,
jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa (art. 49 k.c.);
7
zob. np. Z. Żabiński, Wpływ pojęcia rzeczy; A. Stelmachowski, Przedmiot własności, s. 109.
S. Grzybowski (w:) System I, s. 414; podobnie Z. Radwański, Prawo cywilne, s. 103 oraz E. Gniewek, Prawo
rzeczowe 1996 , s. 29. Odmienne stanowisko zajmuje W. J. Katner (Rozważania, s. 32; Przeniesienie własności,
s. 71 i 72; Umowne nabycie, s. 29), według którego cechą decydującą o zaliczeniu rzeczy do ruchomości jest
potrzeba i możliwość przenoszenia, tj. przemieszczania rzeczy jako warunku jej użyteczności. Za ruchomości "z
natury" autor ten uznaje wszelkie rzeczy, którym brak cechy związania z gruntem.
9
S. Grzybowski (w:) System I, s. 415
8
6
3. budynków i innych urządzeń nie związanych trwale z gruntem (kioski, baraki,
trybuny itp.);
4. rosnących w gruncie drzew i innych roślin, jeżeli stanowią odrębny od gruntu
przedmiot własności (arg. z art. 48 k.c., zob. np. art. 274 k.c.).
Sens prawny podziału na nieruchomości i rzeczy ruchome polega na poddaniu obydwu
kategorii rzeczy odmiennym reżimom prawnym10.
Szczególną wagę ("od zawsze") przykłada się do regulacji sytuacji prawnej nieruchomości
(bardziej wyczerpująca reglamentacja i zarazem większa restrykcyjność przepisów). Decyduje o
tym przede wszystkim znaczenie gruntów, tj. ich rola gospodarcza i cecha niepomnażalności.
Główne różnice reżimów prawnych można ująć następująco:
1. Przedmiotem niektórych praw rzeczowych mogą być tylko albo ruchomości (zastaw;
wyjątek: zastaw na prawach), albo nieruchomości (użytkowanie wieczyste, służebności
oraz - co do zasady - hipoteka).
2. niektóre stosunki obligacyjne mogą dotyczyć tylko nieruchomości (np. dożywocie);
inne tylko rzeczy ruchomych (np. komis, pożyczka);
3. instytucja ksiąg wieczystych przeznaczona jest wyłącznie dla nieruchomości, a obecnie i
części składowych nieruchomości (księgi wieczyste dla praw do lokali spółdzielczych).
4. tylko nieruchomości mogą podlegać wywłaszczeniu;
5. jedynie w stosunku do nieruchomości ustanawia się ustawowe prawo pierwokupu.
B. Rzeczy oznaczone co do tożsamości i co do gatunku.
Rzeczy oznaczone co do tożsamości (in specie) to (1) rzeczy, które wykazują cechy
indywidualne, wyłącznie im właściwe bądź (2) rzeczy wyraźnie wskazane przez strony stosunku
prawnego (ta rzecz);
natomiast rzeczy oznaczone co do gatunku (in genere) to rzeczy określone tylko według ich
cech rodzajowych, gatunkowych, tj. właściwych dla większej liczby przedmiotów (taka rzecz)11.
Podział na rzeczy oznaczone co do tożsamości (indywidualne) i co do gatunku (rodzajowe) ma
charakter subiektywny; rozstrzygające znaczenie ma wyraźna lub domniemana wola stron
stosunku prawnego. Zatem wyłącznie treść konkretnego zobowiązania wskazuje, czy rzecz
będąca przedmiotem świadczenia została oznaczona indywidualnie czy rodzajowo12.
10
(zob. też E. Gniewek, Prawo rzeczowe 1997, s. 5 i n.).
J. Ignatowicz, Prawo rzeczowe, s. 17; Z. Radwańśki, Zobowiazania, s. 67; T. Dybowski (w:) System III/1 , s.
110-111.
12
zob. Z. Radwański, Zobowiązania, s. 68; T. Dybowski (w:) System III/1, s. 111; W. Czachórski,
Zobowiązania , s. 56-57; J. Ignatowicz, Prawo rzeczowe, s. 17; S. Grzybowski (w:) System I, s. 425; A. Wolter,
Prawo cywilne, s. 229; E. Gniewek, Prawo rzeczowe 1996, s. 33, a także SN 18.12.1973 (nie publ.); do
orzeczenia tego krytycznie ustosunkowała się E. Skowrońska (w:) K.c. Komentarz 1997, s. 109 i 110
11
7
Nieruchomości są zawsze oznaczone co do tożsamości13.
Natomiast w klasie rzeczy ruchomych występują tak rzeczy oznaczone co do gatunku, jak i co do
tożsamości. Wśród ruchomości rzeczami oznaczanymi jako indywidualne są zazwyczaj np. dzieła
sztuki (obraz Rembrandta). Większość rzeczy ruchomych kwalifikuje się jako rzeczy rodzajowe,
np. książki, samochody, zboże.
Jednakże z woli stron rzecz "z zasady" rodzajowa, np. samochód, książka (seryjnie
wytworzona), może być traktowana jako oznaczona co do tożsamości, np. gdy kupujący spośród wielu innych (takich samych) rzeczy - dokona wyboru konkretnego egzemplarza książki
czy samochodu opatrzonego jemu tylko właściwym numerem podwozia i silnika.
Nawiązując do tradycyjnego podziału rzeczy na zamienne i niezamienne w obrocie, wyjaśnia się
niekiedy sens obecnie istniejącego podziału - rzeczy indywidualnie oznaczone nie dają się
zastąpić inną rzeczą; natomiast rzeczy oznaczone gatunkowo są zastępowalne14.
Rzeczy oznaczone co do gatunku jako przedmiot świadczenia mogą być określane z różnym
stopniem dokładności (szerzej lub węziej), np. tylko "samochód" lub "samochód marki, roku
produkcji, o kolorze karoserii" itp. W ten sposób zawęża się klasę przedmiotów, spośród których
można będzie dokonać wyboru przedmiotu świadczenia15.
Konsekwencje prawne podziału rzeczy na oznaczone co do gatunku i co do tożsamości
zaznaczają się zarówno na terenie prawa rzeczowego (zob. np. art. 155 k.c. co do sposobu i
chwili przeniesienia własności rzeczy – przy rzeczy oznaczonej co do gatunku wymagane
jest przeniesienie posiadania rzeczy), jak i na terenie prawa zobowiązań. Omawiany podział
ma zwłaszcza znaczenie dla oceny niemożliwości świadczenia ( art. 475 k.c.), wykonania
zastępczego (art. 479 k.c.), uprawnień z tytułu rękojmi za wady rzeczy (np. art. 557 § 2, art. 561
k.c.), treści obowiązku zwrotu rzeczy przy różnych typach praw ( takie same rzeczy - np. przy
użytkowaniu nieprawidłowym - art. 264 k.c., pożyczce - art. 720 § 1 k.c. lub te same rzeczy np. przy najmie - art. 675 § 1 k.c., dzierżawie - art. 705 k.c.).
13
S. Breyer, Przeniesienie własności nieruchomości, s. 69 i 70; J. Wasilkowski, Prawo własności, s. 157,
przypis 20; E. Gniewek, Prawo rzeczowe 1996, s. 33; tenże, Prawo rzeczowe 1997, s. 9
14
zob. W. Czachórski, Zobowiązania, s. 56; podobnie W. J. Katner, Umowne nabycie, s. 36; E. Skowrońska
(w:) K.c. Komentarz 1997, s. 109. Podkreśla się wszakże, że brak możliwości zamiany może wynikać "jedynie"
z woli stron; tak zwłaszcza W. J. Katner, Umowne nabycie, s. 36
15
; zob. o tym S. Grzybowski (w:) System I, s. 425; W. Czachórski, Zobowiązania, s. 56; T. Dybowski (w:)
System III/1 , s. 112-113
8
C. Rzeczy podzielne i niepodzielne.
Podzielne są rzeczy, które można dzielić na części tego samego rodzaju (takie same) bez
istotnego zmniejszenia (tym bardziej utraty) ich wartości, np. materiały włókiennicze, chleb.
Niepodzielne są rzeczy, gdy podział taki nie jest możliwy, np. książka, żywe zwierzę,
samochód.
Podzielność w znaczeniu prawnym (wyżej podanym) nie jest równoznaczna z faktyczną
możliwością dokonywania podziału fizycznego rzeczy, np. możność rozdrobnienia książki
na kartki nie stanowi o podzielności tej rzeczy w sensie prawnym.
O podzielności rzeczy nie zawsze decydują jej właściwości fizyczne, np. podział diamentu, choć
obiektywnie możliwy, bez wątpienia spowoduje znaczącą utratę wartości rzeczy. Podzielność lub
niepodzielność rzeczy może zatem wynikać również z funkcji, jaką rzecz pełni w obrocie.
Znaczenie prawne podziału na rzeczy podzielne i niepodzielne zaznacza się przede wszystkim w
ramach instytucji zniesienia współwłasności ( art. 211 k.c.) oraz w innych postępowaniach
"działowych", a także w sferze prawa zobowiązań dla oceny, czy mamy do czynienia z
podzielnością lub niepodzielnością świadczenia ( art. 379 i n. k.c.).
Podzielność (lub nie) zobowiązań ma szerszy zakres niż kwestia podzielności rzeczy będącej
przedmiotem świadczenia; podzielność zobowiązań nie musi zatem wiązać się z podzielnością
rzeczy16.
D. Rzeczy zużywalne i niezużywalne.
Zużywalnymi są rzeczy, których zwykły użytek (korzystanie zgodnie z przeznaczeniem) polega
na ich zużyciu (np. żywność, opał) lub wyzbyciu się (np. pieniądze). Pozostałe rzeczy są
niezużywalne.
Niezużywalne są nieruchomości, a także rzeczy ruchome, które ulegają wprawdzie zużyciu,
lecz dopiero w dłuższym okresie wskutek ich wielokrotnego używania, np. ubranie, samochód,
książka. Większość rzeczy ruchomych ma charakter niezużywalny.
O kwalifikacji rzeczy jako zużywalnych bądź niezużywalnych może decydować ich konkretne
przeznaczenie, np. przeznaczony do spalenia w trakcie realizacji filmu barak będzie rzeczą
zużywalną; zaś bryła węgla traktowana jako eksponat muzealny będzie rzeczą niezużywalną.
Podział na rzeczy zużywalne i niezużywalne nie występuje expressis verbis w przepisach k.c.; ma on
jednak znaczenie prawne. Rzeczy zużywalne nie mogą być bowiem przedmiotem takich
16
bliżej na temat zobowiązań podzielnych i niepodzielnych zob. T. Dybowski (w:) System III/1, s. 108 i n.; Z.
Radwański, Zobowiązania , s. 67; W. Czachórski, Zobowiązania, s. 55 i n.
9
stosunków prawnych, które polegają na oddaniu rzeczy przez właściciela osobie trzeciej
do korzystania z jednoczesnym obowiązkiem zwrotu tej samej rzeczy, np. najem,
dzierżawa, użyczenie. Zob. też art. 264 k.c. (użytkowanie nieprawidłowe), art. 720 § 1 k.c.
(pożyczka), art. 845 k.c. (depozyt nieprawidłowy), które mają na względzie rzeczy zużywalne.
Stąd też przewidują zwrot nie tych samych, lecz takich samych rzeczy17.
E. Rzeczy proste i złożone.
Rzeczą prostą, jest rzecz stanowiąca jednolitą całość, w której nie da się wyróżnić
poszczególnych części o samodzielnym znaczeniu (np. kamień, moneta, kartka papieru, arkusz
blachy, szkło). Rzeczą złożoną jest rzecz składająca się z elementów mogących mieć
samodzielne znaczenie, np. samochód, komputer, budynek.
Rzecz prosta lub złożona jest z reguły rzeczą pojedynczą.
Jedynie w przypadku rzeczy złożonych można mówić o jej częściach składowych.
Poza tym podział na rzeczy proste i złożone nie wykazuje dalej idącego znaczenia prawnego.
Podziału na rzeczy proste i złożone nie należy mylić z podziałem na rzeczy
podzielne i niepodzielne. Rzeczami podzielnymi mogą być tak rzeczy proste (arkusz papieru),
jak i złożone (zabudowana nieruchomość); identycznie w przypadku rzeczy niepodzielnych diament (rzecz prosta), nieruchomość lokalowa (rzecz złożona).
F. Rzeczy pojedyncze i zbiorowe oraz zbiory rzeczy i zbiory praw.
Co do zasady rzeczami w sensie techniczno-prawnym są tylko poszczególne samoistne
przedmioty materialne, tj. rzeczy pojedyncze (proste i złożone). Mogą być one przedmiotami
zarówno stosunków prawno-rzeczowych, jak i zobowiązaniowo-prawnych.
Ze względu na występowanie w przyrodzie dużej ilości przedmiotów, które pojedynczo nie
przedstawiają żadnej wartości gospodarczej (np. poszczególne ziarna piasku, żwiru, zboża, kawy,
herbaty, nasion) i które z tego powodu występują w obrocie dopiero w pewnej masie (np. wagon
piasku, worek zboża, paczka nasion, kilogram kawy) uznaje się, iż przedmiot stosunków
zobowiązaniowo-prawnych stanowią wyodrębnione (z reguły według wagi lub objętości)
masy takich przedmiotów materialnych. Są to tzw. rzeczy (lub przedmioty) zbiorowe.
Zarazem traktuje się je jako przedmiot prawa własności i innych praw rzeczowych oraz
posiadania18.
17
18
podział rzeczy na zużywalne i niezużywalne omawia S. Grzybowski (w:) System I, s. 423 i n
zob. też S. Grzybowski (w:) System I, s. 456 i n.
10
Od rzeczy zbiorowej należy odróżnić tzw. zbiory przedmiotów, tj. zbiory rzeczy (universitas
rerum) i zbiory praw ( universitas iuris).
Wspomniane rozróżnienia terminologiczne nie zawsze są konsekwentnie stosowane; w
szczególności zbiory rzeczy bywają określane jako rzeczy zbiorowe.
Zbiór rzeczy (universitas rerum) składa się z większej liczby rzeczy pojedynczych tego samego
rodzaju. Zbiór może mieć postać:
1. nie zorganizowaną, np. paczka gwoździ, paczka spinaczy, ryza papieru. Wartość całości
jest z reguły sumą wartości jej elementów; każdy z elementów bowiem przedstawia co do
zasady samoistną i taką samą wartość użytkową;
2. zorganizowaną, tj.
o zbioru rzeczy uzupełniających się , np. para butów czy rękawiczek, talia kart,
lub
o zbioru rzeczy wzajemnie dobranych, np. biblioteka, kolekcja znaczków,
obrazów, stado zwierząt, komplet mebli.
W przypadku zbioru rzeczy uzupełniających się dopiero zestawienie rzeczy (ich zbiór) nadaje im
pełną wartość użytkową. Poza zbiorem wartość użytkowa i majątkowa poszczególnych
elementów jest ograniczona. Dlatego też przedmiotem obrotu jest zazwyczaj cały zbiór.
W jeszcze większym stopniu ujawnia się wzajemna więź elementów w przypadku zbioru rzeczy
wzajemnie dobranych. Tu zbiór uzyskuje własną użyteczność, a jego wartość najczęściej istotnie
przekracza sumę wartości poszczególnych elementów wchodzących w skład zbioru. Z reguły
więc zbiór jako całość jest przedmiotem obrotu19.
Aczkolwiek zbiór rzeczy (i to we wszystkich postaciach) może stanowić przedmiot (jeden) umów
prawno-zobowiązaniowych (np. umowy sprzedaży, zamiany, umowy o dzieło), to jednak zgodnie z dotychczas dominującymi zapatrywaniami - nie zbiór, lecz poszczególne
(pojedyncze) rzeczy wchodzące w jego skład są przedmiotem praw rzeczowych i
posiadania20.
Zbiór praw (universitas iuris) to zorganizowane zespoły niejednorodnych elementów, stanowiące
wyodrębnione masy majątkowe. W ich skład wchodzą zazwyczaj tak prawa bezwzględne, w
tym rzeczowe, jak i prawa względne, a także pewne sytuacje czy stosunki faktyczne.
Klasycznym przykładem zbioru praw jest przedsiębiorstwo (w znaczeniu przedmiotowym), a
także gospodarstwo rolne.
19
pogląd ten uznaje za sporny S. Grzybowski (w:) System I, s. 458
tak np. SN 9.12.1986, OSP 1/1989/1 z cyt. gl. kr. (częściowo) K. Korzana, tamże; tak też J. Ignatowicz, Prawo
rzeczowe, s. 15; T. Dybowski, Ochrona własności, s. 43, S. Grzybowski (w:) System I, s. 457 i 458; zob. też E.
Gniewek, Prawo rzeczowe 1997, s. 5
20
11
Zbiory praw bez wątpienia nie są rzeczami w sensie techniczno-prawnym (w ich skład wchodzą
nie tylko przedmioty materialne, ale także niematerialne, np. prawa). Kontrowersyjne jest, czy
mogą być one uznane za jeden przedmiot czynności prawnej. Sporna jest w szczególności
problematyka przedsiębiorstwa.
G. Rzeczy istniejące i rzeczy przyszłe.
Kryterium podziału stanowi istnienie (realne występowanie) rzeczy w chwili zawierania umowy.
Rzecz przyszła (emptio rei speratae) może powstać:
1. bądź przez jej fizykalne wytworzenie (proces wytwarzania rzeczy w chwili zawarcia
umowy może być już wszczęty, choć, oczywiście, nie zakończony);
2. bądź przez zmianę kwalifikacji normatywnej przedmiotu, który już istnieje, lecz
przez prawo nie jest traktowany jako rzecz. Stanowisko to pozwala na objęcie pojęciem
rzeczy przyszłej pożytków naturalnych rzeczy istniejącej (przyszłe płody) oraz innych
odłączonych od rzeczy istniejącej części składowych (art. 53 § 1 k.c.), co jest powszechnie
akceptowane21.
Rzeczą przyszłą może być również nieruchomość, w tym nieruchomość gruntowa
(tak E. Drozd, Przeniesienie własności nieruchomości, s. 43). Z nieruchomością gruntową w
charakterze rzeczy przyszłej mamy do czynienia np. w przypadku zawarcia umowy
zobowiązującej do przeniesienia własności określonej liczbowo ilości hektarów gruntu
wchodzącego w skład nieruchomości bez jednoczesnego ustalenia granic22. W takim
wypadku nieruchomość jako rzecz powstanie dopiero po ustaleniu granic.
Pozostałe rzeczy są rzeczami istniejącymi.
Do przeniesienia własności rzeczy przyszłych (tak samo jak rzeczy oznaczonych co do
gatunku) potrzebne jest przeniesienie posiadania rzeczy ( art. 155 § 2 k.c.). Charakter prawny
tego wymogu ustawy jest sporny:
1. umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy przyszłych wywołuje także
skutek rozporządzający, a przeniesienie posiadania stanowi tylko dodatkową
przesłankę tego skutku;
2. umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy przyszłych nie wywiera
skutku rzeczowego (rozporządzającego); skutek rzeczowy następuje dopiero przez
przeniesienie posiadania23.
21
tak E. Drozd, Przeniesienie własności nieruchomości, s. 43; J. Skąpski (w:) System III/2 , s. 42; W. J. Katner,
Przeniesienie własności, s. 98; tenże, Umowne nabycie, s. 41 i 42.
22
(podaję za E. Drozdem, Przeniesienie własności nieruchomości, s. 43)
23
zob. bliżej na ten temat J. St. Piątowski (w:) System II, s. 286 i n.; W. J. Katner, Przeniesienie własności, s.
215 i n.; tenże, Umowne nabycie, s. 98 i n.
12
Podział na rzeczy istniejące i przyszłe ma znaczenie prawne głównie w sferze prawa
rzeczowego, w tym zwłaszcza dla prawidłowego stosowania art. 155 k.c, a także w dziedzinie
prawa zobowiązań.
Niektóre umowy ex definitione mogą dotyczyć jedynie rzeczy przyszłych, np. umowa o dzieło,
kontraktacja, dostawa, umowa o roboty budowlane. Inne umowy również mogą mieć za
przedmiot rzeczy przyszłe, np. sprzedaż (tzw. sprzedaż zboża na pniu). Sprzedaż rzeczy przyszłej
jest umową pod warunkiem zawieszającym, że rzecz powstanie. Obowiązek zapłaty ceny
powstaje z chwilą ziszczenia się tego warunku24.
Od sprzedaży rzeczy przyszłej należy odróżnić tzw. kupno nadziei (emptio spei). Umowa taka
ma charakter bezwarunkowy. Obowiązek zapłaty ceny istnieje bez względu na to, czy rzecz
powstanie. Umowa tego rodzaju stanowi postać umowy losowej; J. Skąpski (w:) System III/2, s.
42 i 43.
H. Rzeczy znajdujące się w obrocie (res in commercio) i wyjęte z obrotu (res extra
commercium) oraz rzeczy ograniczone w obrocie.
Chodzi o obrót cywilnoprawny. Pojęcie obrotu należy rozumieć szeroko.
Zasadą jest swoboda obrotu gospodarczego - art. 20 Konstytucji RP (Społeczna gospodarka
rynkowa oparta na wolności działalności gospodarczej, własności prywatnej oraz
solidarności, dialogu i współpracy partnerów społecznych stanowi podstawę ustroju
gospodarczego Rzeczypospolitej Polskiej), wszelkie ograniczenia, a tym bardziej wyłączenia
stanowią wyjątki - art. 22 Konstytucji RP r25 (Ograniczenie wolności działalności gospodarczej
jest dopuszczalne tylko w drodze ustawy i tylko ze względu na ważny interes publiczny). U
podstaw ograniczeń i wyłączeń z obrotu może leżeć tylko ważny interes publiczny i to
zarówno natury gospodarczej, jak i społecznej, np. obowiązek państwa zapewnienia ochrony
życia i zdrowia obywateli, względy obronności i bezpieczeństwa państwa.
Zasadą jest, że rzeczy mogą być przedmiotem obrotu. Spośród wyjątków od tej reguły
wyłączenie z obrotu należy do rzadkości. Przez rzeczy ograniczone w obrocie należy zatem
rozumieć rzeczy uczestniczące w obrocie na warunkach określonych przez przepisy szczególne.
24
tak J. Skąpski (w:) System III/2, s. 42.
na temat zasady swobody działalności gospodarczej i jej ograniczeń zob. m.in. C. Kosikowski, Wolność
gospodarcza w prawie polskim, Warszawa 1995; tenże, Koncesje w prawie polskim, Kraków 1996; M.
Waligórski, Administracyjnoprawna reglamentacja działalności gospodarczej, Poznań 1994; Z. Leoński, Z.
Niewiadomski, M. Waligórski, Ustawa o działalności gospodarczej z komentarzem, Warszawa-Poznań 1992; R.
Taradejna, J. Maj, Ustawa o działalności gospodarczej. Komentarz, Wyd. Przemiany 1990; M. Zdyb, Komentarz
do ustawy o działalności gospodarczej, Bydgoszcz 1997; tenże, Publiczne prawo gospodarcze, Kraków-Lublin
1997; tenże, Wolność działalności gospodarczej w Konstytucji RP, Rej. 5/1997; S. Biernat, A. Wasilewski,
Ustawa o działalności gospodarczej. Komentarz, Kraków 1997
25
13
Znaczenie prawne podziału wyraża się w tym, że rzeczy wyjęte z obrotu nie mogą być
przedmiotem czynności prawnych Czynność prawna dotycząca takich rzeczy jest nieważna.
Nieważne są również czynności prawne, których przedmiotem uczyniono rzeczy ograniczone w
obrocie bez zachowania wymagań ustawowych ( art. 58 k.c.).
Rzeczami (w znaczeniu szerokim) wyłączonymi z obrotu są: zwłoki ludzkie, tzw. res omnium
communes (powietrze, morze, woda płynąca). Ponadto za rzeczy wyłączone z obrotu tradycyjnie
uważa się rzeczy (również w znaczeniu szerokim) objęte monopolem państwowym (będące
przedmiotem wyłącznej własności państwowej). Zakres takich dóbr uległ po 1989 r. daleko
idącemu zawężeniu. Do kategorii tej można obecnie właściwie zaliczyć jedynie wody i złoża
minerałów.
Wyłączenie z obrotu w przypadku monopolu państwowego ogranicza się do zakazu
przenoszenia dóbr objętych tym monopolem na inne niż państwo podmioty, w tym państwowe
osoby prawne. Z reguły nie są natomiast zabronione inne czynności prawne o charakterze
rozporządzeń (w szerokim sensie), których przedmiotem są owe dobra; np. odnośnie do kopalin
dopuszczalne jest ustanowienie użytkowania górniczego (art. 7 ust. 2 pr. geol. i górn.); instytucję
korzystania z wód (art. 31 i n. pr. wodn.).
Rzeczami ograniczonymi w obrocie są m.in.: metale i kamienie szlachetne, metale nieżelazne,
materiały wybuchowe, broń i amunicja, farmaceutyki, dobra kultury powstałe przed 9.05.1945.
Wyjątkami (o rozmaitym charakterze) od zasady swobody obrotu cywilnoprawnego objęte są
nieruchomości. Zezwolenia MSWiA wymaga nabycie przez cudzoziemca nieruchomości (prawa
własności i użytkowania wieczystego), a także co do zasady udziałów (akcji) w spółce handlowej
będącej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości ( art. 1 i art. 3e ustawy z
1920)26.
3. Przedmioty materialne nie będące rzeczami
Z uwagi na brak wyodrębnienia z przyrody zasadniczo przyjmuje się, iż ciecze, gazy i
kopaliny, choć są przedmiotami materialnymi, nie stanowią rzeczy w znaczeniu technicznoprawnym, a przez to nie mogą być przedmiotem podmiotowych praw rzeczowych.
A. Kopaliny (złoża minerałów).
Kopaliny podlegają wyspecjalizowanemu systemowi norm (ustawa z dnia 4 lutego 1994 r prawo
geologiczne i górnicze), tworzącemu szczególny reżim prawny dla tej kategorii dóbr materialnych.
26
zob. omówienie uregulowań tej ustawy dokonane m.in. przez Z. Truszkiewicza, Ustawa o nabywaniu
nieruchomości przez cudzoziemców z komentarzem, Kraków 1996; R. Taradejnę, Nabywanie nieruchomości w
Polsce przez cudzoziemców, Warszawa-Zielona Góra 1996; J. Rajskiego, Zmiana ustawy o nabywaniu
nieruchomości przez cudzoziemców, PPH 9/1996; R. Sztyka, Nowe zasady nabywania nieruchomości przez
cudzoziemców
14
Kopaliny w tej ustawie dzieli się na podstawowe i pospolite
Do kopalin podstawowych zalicza się:
1) gaz ziemny, ropę naftową oraz jej naturalne pochodne, węgiel brunatny, węgiel
kamienny i metan z węgla kamiennego;
2) kruszce metali szlachetnych, rudy metali (z wyjątkiem darniowych rud żelaza) i
metale w stanie rodzimym, łącznie z rudami pierwiastków rzadkich i rozproszonych oraz
pierwiastków promieniotwórczych;
3) apatyt, baryt, fluoryt, fosforyt, gips i anhydryt, piryt, siarkę rodzimą, sole potasowe i
potasowo-magnezowe, sole strontu, sól kamienną;
4) azbest, bentonit, diatomit, dolomit, gliny biało wypalające się i kamionkowe, gliny
i łupki ogniotrwałe, grafit, kaolin, kamienie szlachetne i ozdobne, kwarc, kwarcyt,
magnezyt, miki, marmury i wapienie krystaliczne, piaski formierskie i szklarskie, skalenie,
ziemię krzemionkową.
Złożem kopaliny jest takie naturalne nagromadzenie minerałów i skał oraz innych substancji
stałych, gazowych i ciekłych, których wydobywanie może przynieść korzyść gospodarczą
W ustawie pr. geol. i górn. (z 1994 r.) wyróżnia się:
1. złoża kopalin stanowiące części składowe nieruchomości gruntowej; są one
przedmiotem własności właściciela gruntu (art. 7) oraz
2. złoża kopalin nie stanowiące części składowej nieruchomości gruntowej; złoża te są
własnością Skarbu Państwa. Nie jest to wszakże prawo własności w rozumieniu k.c.,
lecz szczególne, bezwzględne prawo podmiotowe o charakterze majątkowym
(tzw. prawo własności górniczej). Złoża minerałów nie będące częścią składową
nieruchomości gruntowej nie stanowią bowiem rzeczy w sensie techniczno-prawnym27.
Na treść prawa własności górniczej składa się - w granicach określonych przez ustawy, z
wyłączeniem innych osób - prawo do korzystania ze złóż kopalin oraz prawo
rozporządzania, które jest jednak ograniczone do prawa ustanowienia użytkowania
górniczego ( art. 7 ust. 2 pr. geol. i górn.).
Złoża kopalin nie stanowiących części składowych gruntu są więc przedmiotem wyłącznej
własności Skarbu Państwa - prawo własności górniczej jest nieprzenoszalne Do
własności złóż kopalin stosuje się odpowiednio przepisy o prawie własności nieruchomości
gruntowej (art. 8 pr. geol. i górn.);
27
tak Z. Radwański, Prawo cywilne, s. 111 i 112; S. Wójcik, Nowe uregulowania, s. 296 i n.; tenże, Problem
uprawnień do złóż kopalin (w związku z reformą prawa górniczego), PiP 1/1992, s. 60 i 62; możliwość
traktowania złóż kopalin jako rzeczy w sensie techniczno-prawnym dopuszcza - jak się zdaje - A. Lipiński,
Cywilnoprawne problemy, s. 657
15
Również prawo użytkowania górniczego nie stanowi prawa rzeczowego. Jest ono natomiast
prawem bezwzględnym (zob. zwrot: z wyłączeniem innych osób w art. 9 pr. geol. i górn.) o
charakterze majątkowym.
Na jego treść składa się uprawnienie do (1) poszukiwania, (2)rozpoznawania i
(3)wydobywania oznaczonej kopaliny. Prawo to jest zbywalne (art. 9 pr. geol. i górn.).
Powstaje na podstawie zawieranej na piśmie (ad solemnitatem) umowy (odpłatnej) pod
warunkiem uzyskania koncesji. Wygaśnięcie lub cofnięcie koncesji powoduje wygaśnięcie
użytkowania górniczego (art. 10 pr. geol. i górn.). Do użytkowania górniczego stosuje się
odpowiednio przepisy k.c. o użytkowaniu ( art. 13 pr. geol. i górn.);.
Istotnym problemem jest rozgraniczenie złóż stanowiących części składowe
nieruchomości gruntowej od złóż mieszczących się poza przestrzenią nieruchomości
gruntowej. Ustalenie " dolnej" granicy nieruchomości gruntowej wyłącznie na podstawie art.
143 k.c. wydaje się wielce utrudnione, jeśli nie wręcz niemożliwe.
Wydobyte kopaliny są rzeczami w znaczeniu techniczno-prawnym i mogą być
przedmiotem praw rzeczowych.
B. Ciecze i gazy.
Nie stanowią one rzeczy w znaczeniu techniczno-prawnym ze względu na brak cechy
samoistności (brak wyodrębnienia z przyrody). Jednakże wyodrębnienie pewnej ilości cieczy czy
gazów, tj. ich "zamknięcie" w pojemnikach, cysternach, butelkach, obwodach zamkniętych
(rurociągach), zmienia kwalifikację prawną - stają się one rzeczami ruchomymi28.
Niektóre z wód (podziemnych) traktowane są jako kopaliny (solanki, wody lecznicze i
termalne); podlegają one wówczas reżimowi prawnemu przewidzianemu dla złóż kopalin (art. 5
ust. 4 pr. geol. i górn.).
C. Wody
Zajmują pośród cieczy szczególną pozycję. Reżim prawny wód określa ustawa z dnia 18 lipca
2001 r. Prawo wodne.
Prawo wodne dzieli wody na:

wody morskie tj. morza terytorialnego i morskie wody wewnętrzne oraz

wody śródlądowe.
Wody śródlądowe są wodami powierzchniowymi albo podziemnymi.

powierzchniowe (podlegają uregulowaniom z zakresu planowania przestrzennego,
prawu wodnemu, prawu ochrony środowiska),
28
tak Z. Radwański, Prawo cywilne, s. 111; W. J. Katner, Rozważania, s. 42; J. Ignatowicz, Prawo rzeczowe, s.
80; S. Grzybowski (w:) System I, s. 434, choć ten ostatni nie uważa za rzeczy wód i gazów płynących w
rurociągach i przewodach, tamże, przypis 54
16

podziemne (podlegają prawu wodnemu, prawu geologicznemu górniczemu, ustawie
o lecznictwie uzdrowiskowym).
Śródlądowe wody powierzchniowe dzielą się na:
1) płynące, do których zalicza się wody:
a) w ciekach naturalnych, kanałach oraz w źródłach, z których cieki biorą początek,
b) znajdujące się w jeziorach oraz innych naturalnych zbiornikach wodnych o ciągłym bądź
okresowym naturalnym dopływie lub odpływie wód powierzchniowych,
c) znajdujące się w sztucznych zbiornikach wodnych usytuowanych na wodach płynących;
2) stojące, do których zalicza się wody znajdujące się w jeziorach oraz innych naturalnych
zbiornikach wodnych niezwiązanych bezpośrednio, w sposób naturalny, z
powierzchniowymi wodami płynącymi.
Powierzchniowe wody stojące oraz wody w rowach stanowią własność właścicieli
gruntów, na których się znajdują (własność gruntu przesądza o własności wody).
Pozostałe wody (płynące i podziemne) są przedmiotem własności państwa (art. 10 pr. wodn.).
Wody powierzchniowe płynące przesądzają o własności gruntu pod wodą, natomiast
grunty pod wodami stojącymi przesądzają o własności wody.
Przyjętą w pr. wodn. konstrukcję prawa do wód można podsumować w sposób następujący:
1. woda nie jest rzeczą w rozumieniu k.c.;
2. Wody powierzchniowe płynące są własnością Skarbu Państwa,
3. własność wód powierzchniowych płynących i podziemnych nie stanowi cywilistycznej
kategorii własności; jest to szczególne majątkowe prawo podmiotowe o charakterze
bezwzględnym;
4. wody stojące są częściami składowymi gruntu, na którym się znajdują, i jako części
składowe są przedmiotem prawa własności sensu stricto.
5. Prawo do wód powierzchniowych płynących przesądza o prawie do nieruchomości.
4. Przedmioty niematerialne
Zalicza się do nich:
1. energie,
2. dobra niematerialne (intelektualne),
3. dobra osobiste,
4. prawa, a
5. niekiedy także działania i zaniechania
17
6. oraz pieniądze i papiery wartościowe.
Przedmioty niematerialne wyróżnia cecha negatywna, tj. brak postaci materialnej w sensie
fizykalnym29.
A. Energie.
Wprawdzie energie, np. elektryczna, jądrowa, cieplna, są jedną z postaci materii, jednakże w
sensie prawnym nie stanowią przedmiotów materialnych. W ujęciu k.c. energie nie są rzeczami;
nie mogą być zatem przedmiotem własności i innych podmiotowych praw rzeczowych.
Natomiast mogą być rzeczami w sensie techniczno-prawnym źródła energii, tj. urządzenia
wytwarzające energię, oraz nośniki energii (np. przewody, butle), o ile są odpowiednio
wyodrębnione30.
Energie mają charakter mierzalny, dlatego też uczestniczą w obrocie cywilnoprawnym, (np. w art.
555 k.c., przewiduje się odpowiednie stosowanie przepisów o sprzedaży rzeczy do sprzedaży
energii).
B. Dobra niematerialne o charakterze intelektualnym.
Są to wytwory umysłu ludzkiego mające cechy oryginalnej twórczości: utwory literackie, naukowe,
muzyczne, plastyczne, wynalazki, wzory użytkowe, zdobnicze, znaki towarowe.
Za cechę wspólną dóbr intelektualnych uznaje się odrębność chronionego dobra niematerialnego
(np. utworu plastycznego) od jego nośnika fizycznego (tzw. corpus mechanicum), np. rzeźby, dzięki
któremu dobro może być poznane i wykorzystywane.
W przeciwieństwie do dóbr intelektualnych ich nośniki są rzeczami w znaczeniu technicznoprawnym.
Dobra intelektualne są przedmiotem bezwzględnych praw podmiotowych o charakterze
niemajątkowym (osobistym) i majątkowym.
Łącznie prawa do dóbr niematerialnych określa się prawem własności intelektualnej, a w jej
ramach wyróżnia się prawo własności przemysłowej oraz prawo własności literackiej,
naukowej i artystycznej.
Działalność twórcza człowieka we wszystkich jej formach traktowana jest jako dobro
osobiste (art. 23 k.c.).
29
(Z. Radwański, Prawo cywilne, s. 112)
T. Dybowski, Ochrona własności, s. 39; Z. Żabiński, Wpływ pojęcia rzeczy, s. 257; S. Grzybowski (w:)
System I, s. 439
30
18
Części Składowe, przynależności, pożytki
Zanim omówione zostaną nieruchomości niezbędne jest przybliżenie 3 pojęć:

część składowa,

przynależność

pożytki.
Część Składowa
1. Pojęcie części składowej rzeczy
Pojęcie to odnosi się do rzeczy złożonych )o złożonej strukturze. Rzeczą złożoną jest rzecz
składająca się z elementów, które mogą mieć samodzielne znaczenie.
Reżim prawny części składowych określają art. 47-50 k.c. Przepisy te mają charakter iuris
cogentis (są bezwzględnie obowiązujące).
Pojęcie części składowej odnosi się zarówno do rzeczy ruchomych, jak i nieruchomości.
Część składowa jest (1) przedmiotem materialnym (2) połączonym z innym przedmiotem
materialnym, pełniącym rolę rzeczy nadrzędnej.
Częścią składową, lecz tylko nieruchomości, mogą być także prawa związane z własnością
nieruchomości.
Definicję części składowej formułuje art. 47 § 2 i 3 k.c. Dany przedmiot uzyskuje atrybut części
składowej innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), jeżeli zostanie on połączony z tą rzeczą w taki
sposób, że będzie istniała:
1. więź fizykalno-przestrzenna,
2. więź funkcjonalna (gospodarcza), a
3. połączenie będzie miało charakter trwały (nie dla przemijającego użytku)31.
Przesłanki te muszą być spełnione łącznie.
Wskutek takiego połączenia przedmiot połączony traci samodzielny byt w sensie
fizycznym, gospodarczym i prawnym, stanowiąc z pozostałymi składnikami rzeczy jedną
całość traktowaną w obrocie jako dobro samoistne (rzecz w znaczeniu techniczno-prawnym).
2. Charakter połączenia
Częścią składową jest przedmiot materialny połączony z rzeczą nadrzędną w sensie
gospodarczym (funkcjonalnym) i fizycznym.
31
tak Z. Radwański, Prawo cywilne, s. 106; E. Skowrońska (w:) K.c. Komentarz 1997, s. 144; H. Izdebski,
Kodeks cywilny , s. 95; E. Gniewek, Prawo rzeczowe 1996, s. 33; tenże, Prawo rzeczowe 1997, s. 10
19
Samo połączenie gospodarcze nie jest wystarczające, gdyż więź funkcjonalna charakteryzuje
również konstrukcję przynależności.
Zgodnie z art. 47 k.c. połączenie musi być na tyle silne, że odłączenie części składowej
nie może nastąpić:
(1) bez uszkodzenia całości lub przedmiotu odłączonego (więź fizykalno-przestrzenna)
bądź
(2) bez istotnej zmiany całości lub przedmiotu odłączonego (więź funkcjonalna).
Naruszenie obydwu rodzajów więzi (skutki odłączenia) nie musi występować kumulatywnie.
Przez "całość" należy rozumieć rzecz nadrzędną tworzącą dobro samoistne; przez "przedmiot
odłączony" zaś przedmiot traktowany jako część składową.
O tym, czy dany przedmiot został na trwałe (nie mylić z cechą przemijającego użytku) połączony
z rzeczą nadrzędną, decydują przesłanki obiektywne. Dla tej oceny nie bez znaczenia jest
sposób połączenia (np. przyklejenie, przyspawanie)32.
Natomiast przyczyny i okoliczności połączenia są irrelewantne, połączenie może być:
1. naturalne (np. glina, torf, zalegające w gruncie), bądź
2. sztuczne (np. połączenie różnych elementów w celu wytworzenia samochodu,
komputera, książki);
Połączenie nie musi istnieć od samego początku istnienia rzeczy, np. wyprodukowanie
telewizora33. Połączenie może powstać z udziałem człowieka lub bez jego udziału, np. rośliny
wyrosłe naturalnie.
Połączenie może być dokonane przez uprawnionego bądź w sposób bezprawny, np. budynek
wzniesiony z cudzych materiałów, budynek wzniesiony z własnych materiałów, ale na cudzym
gruncie, silnik z kradzionego samochodu wmontowany do samochodu złodzieja.
Połączenie z rzeczą nadrzędną musi mieć charakter fizyczny, materialny i być na tyle intensywne,
że odłączenie części składowej powoduje jej uszkodzenie lub uszkodzenie całości, tj. rzeczy
nadrzędnej, np. usunięcie cegły z muru czy framugi z okna.
Więź fizyczna niekoniecznie musi być tak ścisła (intensywna), że odłączenie części
składowej prowadzi do istotnego uszkodzenia całości lub odłączonej części; wystarcza
także połączenie o charakterze luźnym w aspekcie fizycznym, np. szuflada jest częścią
32
tak K. Korzan, Glosa, s. 2; T. Dybowski, Części składowe, s. 83.
(tak K. Korzan, Glosa, s. 2 oraz S. Grzybowski (w:) System I, s. 418); połączenie może też nastąpić później,
np. wzniesienie budynku (tak A. Wolter, Prawo cywilne, s. 231, a także S. Grzybowski (w:) System I, s. 418)
33
20
składową komody, tzw. pilot jest częścią składową telewizora, kolumny są częścią składową tzw.
wieży, klawiatura komputera jest częścią składową stacji dysków34.
W takim wypadku odłączenie części składowej (np. szuflady) powoduje zerwanie więzi
funkcjonalnej (istotną zmianę całości lub części odłączonej); podobnie w przypadku
wymontowania silnika, radia lub koła z samochodu35.
3. Przemijający użytek
Nie są częściami składowymi przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego
użytku (art. 47 § 3 k.c.), choćby były one połączone na trwałe, tj. nawet wówczas, gdyby więź
fizyczna była intensywna, i choćby ich odłączenie powodowało uszkodzenie lub istotną zmianę
całości lub części odłączonej.
Przepis art. 47 § 3 k.c. zwęża zakres zastosowania konstrukcji części składowej.
Przemijający użytek nie jest równoznaczny z użytkiem krótkotrwałym. Sporne są
kryteria służące do określania przemijającego użytku:
1. kryterium subiektywne - wola osoby dokonującej połączenia
2. kryterium obiektywne - elementy dostrzegalne dla zewnętrznego obserwatora, w tym
przede wszystkim sposób połączenia,
3. kombinacja obydwu kryteriów polegająca na uwzględnianiu w sytuacjach spornych obok kryterium subiektywnego - także całokształtu okoliczności.
Z uwagi na przemijający użytek nie są częściami składowymi trybuny, estrady
wzniesione na czas trwania imprezy, kioski ustawiane sezonowo, część dołączona do
maszyny na czas trwania naprawy.
Sens prawny wyodrębnienia pojęcia części składowej polega na tym, że części składowe
nie mogą być samodzielnym przedmiotem praw rzeczowych ( art. 47 § 1 k.c.). Takim
przedmiotem może być wyłącznie rzecz nadrzędna jako dobro samoistne (rzecz w znaczeniu
techniczno-prawnym).
Część składowa może być zatem zbyta lub obciążona wyłącznie jako element rzeczy
nadrzędnej. Nie jest więc również dopuszczalne zniesienie współwłasności tylko w odniesieniu
do np. budynków stanowiących części składowe gruntu, tj. bez jednoczesnego zniesienia
współwłasności całej nieruchomości. Nie można być współwłaścicielem części składowej w
innym stosunku (ułamku) niż w odniesieniu do rzeczy nadrzędnej.
Identyczna zasada działa oczywiście również w przeciwnym kierunku - nabycie własności
rzeczy rozciąga się także na jej części składowe.
34
35
tak też S. Grzybowski (w:) System I, s. 418.
zob. J. Ignatowicz (w:) K.c. Komentarz 1972 , s. 134; E. Skowrońska (w:) K.c. Komentarz 1997, s. 114
21
Rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci swój
samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Oznacza to, że w stosunku do
rzeczy, która stała się częścią składową, wygasa dotychczasowe prawo własności i inne
obciążające ją prawa rzeczowe;
Prawo własności rzeczy połączonej z rzeczą nadrzędną wygasa bezpowrotnie; nie odżywa
ono w razie późniejszego odłączenia części składowej. Wyjątek dotyczy wypadków, gdy
odłączenie nastąpiło w wykonaniu uprawnienia do odłączenia przysługującego temu, kto
dokonał połączenia (ius tollendi) (art. 227 k.c.). Ponadto wyjątek może być skutkiem umowy stron,
w której niewłaściciel, np. najemca, zostanie upoważniony do odłączenia poczynionych przez
niego nakładów nawet, jeśli stały się one częścią składową rzeczy.
Z chwilą odłączenia części składowej staje się ona rzeczą samoistną36. Bez znaczenia są
przy tym takie okoliczności, jak:
1. odłączenie jako skutek działania człowieka (np. ścięcie drzewa) czy bez udziału człowieka
(np. zwalenie drzew przez wichurę);
2. istnienie lub brak uprawnienia do odłączenia części składowej od rzeczy nadrzędnej.
Część składowa rzeczy może być też przedmiotem posiadania, chodzi jednak wyłącznie o
posiadanie zależne; samoistne posiadanie części składowych rzeczy nie jest możliwe.
Nie jest zatem możliwe nabycie przez zasiedzenie samych części składowych (np. budynku
bez gruntu, którego budynek jest częścią składową).
Szczególne uregulowanie części składowej gruntu
Związanie budynku z gruntem przewidziane jest najwyraźniej w art. 47 § 1 i 2 oraz art. 48 k.c.
Zgodnie z art. 48.k.c Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części
składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem
związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
Z unormowań tych wynika jednoznacznie, że budynki są częściami składowymi gruntu i
mogą istnieć tylko w sytuacjach przewidzianych w Kodeksie cywilnym lub też w
przepisach szczególnych.
Zasadą jest, że własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która stała się jej
częścią składową. Do wyjątków od tej zasady należy zaliczyć:
a) budynki należące do wieczystego użytkownika (art. 235),
b) budynki należące do rolniczych spółdzielni produkcyjnych (art. 272 i 279),
c) budynki zatrzymane przez rolnika z mocy przepisów szczególnych (ubezpieczeniowych).
36
tak A. Wolter, Prawo cywilne, s. 231; H. Izdebski, Kodeks cywilny, s. 96; E. Skowrońska, K.c. Komentarz
1997, s. 117.
22
Jeżeli budynki lub inne urządzenia o podobnym charakterze nie są trwale związane
(połączone) z gruntem, to mają one charakter ruchomości i podlegają reżimowi prawnemu
dotyczącemu ruchomości.
W świetle kryterium "trwałego związania z gruntem" nieruchomości gruntowych nie
stanowią części składowych różnego rodzaju budowle o przemijającym użytkowaniu, np.
budynek pomocniczy na czas realizacji procesu budowlanego, baraki, szopy, kioski itd.
Wyjątek od zasady
Wyjątek od uregulowania zawartego w art. 48 stanowi przepis art. 49, zgodnie z którym .
Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii
elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych
nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.
W art. 49 k.c. zawarte jest unormowanie zawierające wyjątek od zasady przewidzianej w
art. 47 § 2 k.c., że "częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej
odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany
przedmiotu odłączonego".
Końcowe zastrzeżenie art. 49 k.c. uzależniające zastosowanie tego przepisu od przesłanki,
aby objęte nim urządzenia wchodziły w skład przedsiębiorstwa lub zakładu jest kwestią faktu.
Jest ona spełniona z chwilą podłączenia wymienionych w art. 49 k.c. urządzeń do sieci
należącej do przedsiębiorstwa lub zakładu. W rezultacie urządzenia te przestają być częścią
składową nieruchomości, na której zostały zbudowane, i nie stanowią na podstawie art. 191
k.c. własności właściciela tej nieruchomości.
Z chwilą bowiem połączenia ich w sposób trwały z przedsiębiorstwem w taki sposób, że nie
mogą być od niego odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo przedmiotu
odłączonego (art. 47 § 2 i 3 k.c.), stają się częścią składową tego przedsiębiorstwa.
Podstawę prawną przejścia własności stanowi art. 191 k.c. odniesiony mutatis mutandis,
ze względu na treść art. 49 k.c., do przedsiębiorstwa (zakładu). Z chwilą połączenia w
sposób trwały z siecią urządzeń przedsiębiorstwa wymienionych w art. 49 k.c. urządzenia, jako
jego części składowe, stają się przedmiotem własności tej osoby, która jest właścicielem
przedsiębiorstwa.
Pojęcie przynależności
Przynależnościami są rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z innej rzeczy (rzeczy
głównej) zgodnie z jej przeznaczeniem, jeżeli pozostają z nią w faktycznym związku
odpowiadającym temu celowi
Przynależności są niejako rzeczami pomocniczymi dla rzeczy głównych.
23
Rzecz
pomocnicza
pozostaje
w
stosunku
podporządkowania
wobec
rzeczy
głównej37.Rzecz pomocnicza jest potrzebna do korzystania z rzeczy głównej zgodnie z jej
(rzeczy głównej)
przeznaczeniem. Zatem pomiędzy rzeczami główną i pomocniczą musi
zachodzić faktyczna i trwała (stała) więź gospodarcza. Przynależność musi być używana
jako rzecz pomocnicza.
Przykładami tego typu związku są: kanister i samochód, etui i okulary, klucz i szafa, pasek
i zegarek, sznurowadło i but, przy czym przedmioty wymienione na pierwszej pozycji (kanister,
etui itd.) są przynależnościami
.
Kwalifikacja prawna, tj. ustalenie, czy dana rzecz stanowi przynależność innej rzeczy
(głównej) może nastręczać trudności. O istnieniu stosunku przynależności między rzeczami poza okolicznościami obiektywnymi (kanister nie może być przynależnością szafy) - w
znacznym stopniu decydują przesłanki subiektywne
(wola właściciela). Właściciel bowiem
decyduje o tym, czy rzeczy, które potencjalnie mogą być względem siebie w stosunku
przynależności, in concreto w stosunku takim są. Poza wolą właściciela dużą rolę odgrywa
również sposób jej realizacji. Właściciel musi używać jednej rzeczy (pomocniczej), korzystając z
drugiej (głównej). Rzeczy główna i pomocnicza muszą zatem rzeczywiście pozostawać względem
siebie w stałym faktycznym związku, faktyczny związek rzeczy głównej i pomocniczej wyraża się
m.in. w pozostawaniu ich w tej samej przestrzeni.
2. Cechy stosunku przynależności
Stosunek przynależności odnosi się wyłącznie do rzeczy. Inne przedmioty stosunków
prawnych, w szczególności dobra niematerialne, np. firma, znak towarowy, nie mogą stanowić ani
przynależności, ani rzeczy głównych38.
Rzeczą główną może być rzecz ruchoma i nieruchoma - rzeczą pomocniczą może być
tylko rzecz ruchoma.
Pomiędzy rzeczą główną i pomocniczą zachodzi wyłącznie związek funkcjonalny
(gospodarczy). Rzecz pomocnicza pozostaje rzeczą samoistną. Nie ma więc ścisłej więzi
fizycznej, która powoduje, że rzecz staje się częścią składową innej rzeczy (art. 47 § 2 k.c.).
W stosunku przynależności występują dwa odrębne podmiotowe prawa własności - do
rzeczy głównej i do rzeczy pomocniczej.
37
38
tak też E. Skowrońska (w:) K.c. Komentarz 1997, s. 122.
tak S. Grzybowski (w:) System I, s. 429; K. Piasecki (w:) K.c. Komentarz 1989, s. 63.
24
Właścicielem rzeczy głównej i pomocniczej musi być ten sam podmiot (art. 51 § 2 k.c.).
Stosunek przynależności może również występować w ramach współwłasności łącznej i w
częściach ułamkowych, z tym że w tym ostatnim przypadku udziały we współwłasności rzeczy
głównej i pomocniczej muszą być identyczne. Różne udziały we współwłasności rzeczy głównej i
pomocniczej, jak również objęcie stosunkiem współwłasności tylko jednej z rzeczy, tj. głównej
lub pomocniczej, wyłącza możliwość uznania związku pomiędzy takimi rzeczami za stosunek
przynależności. Identycznie dzieje się też, gdy inne osoby są współwłaścicielami rzeczy głównej, a
inne pomocniczej.
Rzecz główna może mieć więcej niż jedną przynależność, np. kilka etui do okularów,
smycz i kaganiec wobec psa, tzw. inwentarz (żywy i martwy) wobec nieruchomości rolnej.
Reguła ta nie działa jednak w przeciwnym kierunku - jedna rzecz nie może być rzeczą
pomocniczą (przynależnością) dla kilku rzeczy głównych (arg. z art. 51 § 1 k.c. in princ.)
Przynależnością jest rzecz potrzebna do korzystania z rzeczy głównej zgodnie z
przeznaczeniem tej ostatniej. Przez zwrot "potrzebna do korzystania" należy rozumieć
umożliwienie, ułatwienie korzystania z rzeczy głównej, a także uprzyjemnienie 39. Z kolei
przesłanka korzystania zgodnie z przeznaczeniem wyłącza możliwość uznania np.
samochodu osobowego za przynależność nieruchomości rolnej, na której prowadzone jest
gospodarstwo rolne, zob. SN 6.04.1960, RPEiS 4/1960, s. 315.
Rzecz pomocnicza musi pozostawać z rzeczą główną w faktycznym związku o
charakterze funkcjonalnym. Związek ten musi być stały (trwały), a nie tylko jednorazowy czy
dorywczy. Jednakże wskutek pozbawienia rzeczy pomocniczej faktycznego związku z rzeczą
główną rzecz pomocnicza nie traci przymiotu przynależności, o ile zerwanie tego związku ma
charakter przemijający (art. 51 § 3 k.c.).
Zatem właściciel nie zawsze musi używać smyczy, wyprowadzając psa na spacer; właściciel
może zapomnieć wziąć etui do okularów; właściciel może oddać pokrowce na krzesła do
oczyszczenia.
Trwałe zerwanie związku pomiędzy rzeczą główną a pomocniczą, np. zaprzestanie
używania etui do okularów, zgubienie klucza do szafy, kradzież smyczy lub psa, powoduje
wygaśnięcie stosunku przynależności.
Pojęcie przynależności należy odróżniać od pojęcia części składowej.
tak S. Grzybowski (w:) System I, s. 430; E. Gniewek, Prawo rzeczowe 1996, s. 35; tenże,
Prawo rzeczowe 1997, s. 11
39
25
Związek, jaki zachodzi pomiędzy rzeczą pomocniczą (przynależnością) a rzeczą główną,
jest bardziej luźny niż związek pomiędzy częścią składową a rzeczą nadrzędną. W
stosunku przynależności rzecz pomocnicza pozostaje rzeczą samoistną; natomiast część składowa
z chwilą połączenia z rzeczą nadrzędną traci samodzielny byt prawny.
Wprawdzie przynależności i części składowe dzielą los prawny rzeczy głównej (nadrzędnej),
lecz w przeciwieństwie do części składowych w przypadku przynależności zasada ta nie ma
charakteru bezwzględnie obowiązującego, por. art. 47 § 1 k.c. i art. 52 k.c.
Pojęcie przynależności należy także odróżniać od związku zachodzącego pomiędzy
rzeczami równorzędnymi, np. parą butów, parą rękawiczek. W takim przypadku nie zachodzi
pomiędzy
rzeczami
charakterystyczny
dla
przynależności
stosunek
podporządkowania
gospodarczego.
Przynależność jako przedmiot obrotu
Przynależność (rzecz pomocnicza) nie traci samodzielnego bytu prawnego wskutek jej
związku z rzeczą główną. Pozostaje samoistną rzeczą ruchomą. Dlatego też przynależność
może stanowić przedmiot samoistnego obrotu. Wskutek zbycia rzeczy pomocniczej
wygaśnie stosunek przynależności; rzecz główna i pomocnicza będą miały różnych
właścicieli. Skutek ten może też wywołać obciążenie rzeczy pomocniczej, np. w drodze
ustanowienia użytkowania, a także jej wydzierżawienie lub odnajęcie - z powodu pozbawienia
rzeczy pomocniczej faktycznego związku z rzeczą główną, chyba że zerwanie tego związku
będzie miało charakter przemijający, co podlega ocenie in concreto . Ustanowienie zastawu z reguły
nie doprowadzi do wygaśnięcia stosunku przynależności.
Czynność prawna mająca za przedmiot przynależność nie wywiera żadnego wpływu na
los prawny rzeczy głównej.
Skutki czynności prawnej mającej za przedmiot rzecz główną
Czynność taka odnosi co do zasady skutek także względem przynależności (art. 52
k.c.). Oznacza to, że w razie uczynienia przedmiotem czynności prawnej rzeczy głównej skutki
takiej czynności rozciągają się również na przynależności. Co do zasady przynależności dzielą
więc los prawny rzeczy głównej. Ratio legis polega na utrzymaniu jedności gospodarczej
pomiędzy rzeczą główną i jej przynależnościami.
Przepis art. 52 k.c. ma charakter dyspozytywny (względnie obowiązujący); znajduje
zastosowanie tylko wtedy, gdy strony nie postanowią inaczej. Dopuszczalne jest zatem wyłączenie
26
rzeczy pomocniczych z zakresu czynności prawnej. Dla osiągnięcia tego skutku niezbędne
jest wyraźne zaznaczenie woli stron w tej kwestii w umowie.
Art. 52 k.c. dotyczy czynności prawnych, lecz nie innych zdarzeń prawnych. Przez
czynność prawną należy rozumieć tak czynności dwustronne (umowy, w tym umowy zbycia, a
także np. najmu, dzierżawy), jak i czynności jednostronne, np. zrzeczenie się własności.
W przypadku innych niż czynności prawne zdarzeń prawnych (np. zasiedzenia)
obowiązuje reguła odrębnych losów prawnych rzeczy głównej i pomocniczej;.
Reguła związania losów prawnych przynależności z losami prawnymi rzeczy głównej może
być wyłączona nie tylko na podstawie treści czynności prawnej, lecz również z mocy przepisów
szczególnych ( art. 52 in fine k.c.). Do przepisów takich należą np. przepisy k.c. i pr. spółdz. o
użytkowaniu
przez
rolnicze
spółdzielnie
produkcyjne
gruntów
stanowiących
wkłady
członkowskie (arg. z art. 141 § 2 pr. spółdz.), z których wynika, że wniesienie wkładu gruntowego
nie rozciąga się na przynależności.
Pożytki
Przez pożytki należy rozumieć korzyści tj. dochody, przychody (terminy te należy rozumieć w
sensie potocznym, bez ich finansowoprawnego kontekstu), które przynoszą rzeczy lub prawa
podmiotowe, w granicach normalnej, prawidłowej gospodarki, bez natychmiastowego
zniszczenia lub utraty źródła tego przychodu;
Pożytkami są zatem stałe lub okresowe przychody o charakterze majątkowym uzyskiwane
wskutek prawidłowego gospodarowania rzeczą lub prawem, a także przychody uzyskiwane
sporadycznie, aczkolwiek w ramach prawidłowej gospodarki, np. drewno pozyskane wskutek
ścięcia uschniętego drzewa w sadzie.
Pojęcie pożytków jest wszakże węższe od pojęcia korzyści:
Poza zakresem pożytków pozostają korzyści, które nie są przychodami, np. korzyści o
charakterze niemajątkowym czy korzyści wynikające z używania lokali, maszyn, ubrania
Nie są pożytkami takie korzyści, które nie stanowią przychodów uzyskanych w wyniku
normalnej, prawidłowej gospodarki lub które spowodowały jednocześnie zniszczenie lub
utratę źródła korzyści, np. nie jest pożytkiem drewno pozyskane wskutek wycięcia lasu w związku
ze zmianą sposobu uprawy z leśnej na rolną; nie jest pożytkiem drewno pozyskane wskutek
27
wycięcia zdrowych drzew w sadzie; nie są pożytkami kwoty uzyskane ze sprzedaży gruntu lub
zwierząt40.
K.c. wyróżnia następujące rodzaje pożytków:
a) pożytki rzeczy ( art. 53), które dzielą się na:
i) pożytki naturalne (art. 53 § 1) i
ii) pożytki cywilne (art. 53 § 2) oraz
b) pożytki prawa (art. 54).
Pożytkami w znaczeniu ścisłym są pożytki, które już zostały pobrane (tzw. fructus percepti), w
tym odłączone części składowe rzeczy, czyli pożytki naturalne, zapłacony czynsz czy odsetki..
Ponadto wyróżnia się pożytki, które dopiero zostaną pobrane (fructus percipiendi), np. zboże
rosnące w gruncie, owoce na drzewach, nie wydobyta z pokładów glina lub piasek, nie uiszczone
czynsze, nie wypłacone odsetki. Do nie pobranych pożytków naturalnych stosuje się zasady
obrotu dotyczące rzeczy przyszłych: do momentu ich odłączenia stanowią części
składowe rzeczy. Natomiast pobrane pożytki naturalne stają się od chwili ich odłączenia
samoistnymi rzeczami ruchomymi, będącymi samodzielnym przedmiotem obrotu.
Pożytki naturalne rzeczy
Pożytki naturalne (fructus naturales) rzeczy stanowią odłączone od niej części składowe, w tym
płody, o ile według zasad prawidłowej gospodarki można je uznać za normalny dochód z
rzeczy (art. 53 § 1 k.c.).
Pożytkami naturalnymi są płody rzeczy, czyli płody ziemi (zboże, owoce, drzewa wyrąbywane z
lasu w ramach planowej gospodarki leśnej) i przychówek zwierząt oraz inne części składowe,
np. piasek, glina, żwir, torf, wydobyte z ziemi. Te ostatnie uznaje się za pożytki, mimo iż ich
wydobywanie powoduje powolne wyczerpywanie się zasobów, a więc zmniejszenie substancji
rzeczy.
Budynki, lokale oraz znajdujące się w nich urządzenia produkcyjne - z przyczyn
przyrodniczych - nie mogą stanowić źródła pożytków naturalnych; dlatego też przedmioty te
mogą stanowić co do zasady przedmiot najmu, a nie dzierżawy. Przy czym budynki, lokale,
urządzenia produkcyjne mogą być jednak przedmiotem dzierżawy, lecz tylko wówczas, gdy
mają służyć dzierżawcy do odpłatnego oddawania ich w używanie innym podmiotom;
wtedy bowiem przedmioty te będą przynosiły pożytki w postaci pożytków cywilnych. Jeśli
40
tak S. Grzybowski (w:) System I, s. 466 oraz Z. Radwański, Prawo cywilne, s. 109; J. Ignatowicz (w:) K.c. Komentarz
1972, s. 144; A. Wolter, Prawo cywilne, s. 233
28
natomiast ktoś zawiera umowę o korzystanie z pomieszczeń i urządzeń dla prowadzenia
własnego przedsiębiorstwa, to przedmioty te nie przynoszą dochodu na podstawie stosunku
prawnego (pożytków cywilnych); mogą być zatem wyłącznie przedmiotem najmu, a nie
dzierżawy41.
Do czasu odłączenia pożytki naturalne są częścią składową rzeczy; nie mogą więc być
odrębnym przedmiotem prawa własności ( art. 47 § 1 k.c.). Odrębność prawną uzyskują z chwilą
odłączenia od rzeczy (art. 190 k.c.). Istotny jest sam fakt odłączenia, a nie jego sposób.
Kryterium (ekonomiczne) normalnego dochodu z rzeczy ustalane na podstawie zasad
prawidłowej gospodarki ma istotne znaczenie. Stosowanie tego kryterium wymaga uwzględnienia
rodzaju rzeczy i normalnego (zwykłego) sposobu korzystania z niej. Nie można uważać za
pożytki naturalne odłączonych części składowych, jeżeli odłączenie takie powoduje zmianę
charakteru rzeczy lub niemożność jej eksploatacji w dotychczasowy sposób.
Uprawniony do pobierania pożytków naturalnych rzeczy nabywa ich własność przez
odłączenie ich od rzeczy (art. 190 k.c).
Odłączone części składowe rzeczy nie będące normalnym dochodem z rzeczy staną się
wprawdzie odrębnym przedmiotem własności, lecz nie będą miały charakteru pożytków. Nie
stosuje się do nich art. 190 k.c.; z reguły pozostaną więc własnością właściciela rzeczy.
Pożytki cywilne rzeczy
Pożytkami cywilnymi (fructus civiles) są dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku
prawnego ( art. 53 § 2 k.c.), np. najmu, dzierżawy, użytkowania, użytkowania wieczystego.
Pożytkiem cywilnym będzie np. czynsz najmu czy dzierżawy, opłata roczna z tytułu
użytkowania wieczystego. Pożytki cywilne z reguły mają charakter pieniężny; mogą jednak
przybrać także inną postać, (np. czynsz w postaci ułamkowej części pożytków).
Pożytki cywilne uzyskuje się dopiero z chwilą spełnienia świadczenia.
Kryterium normalnego dochodu z rzeczy ustalanego na podstawie zasad prawidłowej gospodarki
nie ma zastosowania w przypadku pożytków cywilnych.
Pożytki cywilne pobiera przede wszystkim właściciel rzeczy; może je jednak pobierać także
niewłaściciel, np. dzierżawca, jeśli odda rzecz dzierżawioną w poddzierżawę lub najem.
41
tak Z. Radwański w gl. do NSA 23.09.1992, s. 91; zob. też SN 19.01.1960, OSN 1/1961/18; SN 28.05.1958, OSN
IV/1959/110; SN 12.05.1959, OSN IV/1960/102
29
Dzierżawca, będąc zobowiązany do uiszczania czynszu na rzecz wydzierżawiającego, który
wskutek tego uzyskuje pożytki cywilne, sam jest uprawniony do pobierania pożytków naturalnych
rzeczy dzierżawionej.
Pożytki prawa
Pożytkami prawa są dochody, które prawo to przynosi zgodnie ze swym społecznogospodarczym przeznaczeniem(art. 54 k.c.).
Kodeks cywilny nie rozstrzyga o jakie prawa chodzi, ale zapewne nie chodzi o prawo własności
bo w tym wypadku mamy uregulowane pożytki rzeczy. Pożytkami prawa mogą być pożytki
naturalne i cywilne.
Prawami podmiotowymi przynoszącymi pożytki są:
a) prawa bezwzględne i względne, z którymi łączy się władztwo nad rzeczą, np.
użytkowanie wieczyste, użytkowanie, dzierżawa; prawa te przynoszą pożytki naturalne, mogą też
przynosić pożytki cywilne, np. czynsz z tytułu poddzierżawy;
b) prawa bezwzględne i względne, z którymi nie łączy się władztwo nad rzeczą, np. odsetki od
wierzytelności, w tym z tytułu odpłatnej pożyczki, kredytu czy wkładu pieniężnego w banku,
opłaty licencyjne czy sublicencyjne; pożytki te mają charakter pożytków cywilnych.
Pożytkami prawa są jedynie te dochody, które prawo przynosi zgodnie ze społecznogospodarczym przeznaczeniem.
Pożytki na tle przepisów prawa geologicznego i górniczego oraz prawa wodnego
a) Wydobyte kopaliny stanowiące części składowe nieruchomości są - zgodnie z regułą
ogólną (art. 53 § 1 k.c.) - pożytkami naturalnymi rzeczy lub prawa. Natomiast wydobyte
kopaliny stanowiące własność Skarbu Państwa (art. 7 ust. 1 pr. geol. i górn.) są pożytkami
(naturalnymi) prawa, o ile w ogóle można o nich mówić w kategoriach cywilnoprawnych.
b) Ryby i inne organizmy żyjące w wodzie stanowią jej pożytki, do pobierania których jest
uprawniony właściciel wody ( art. 13 pr. wodn.). Pożytki z zakresu pr. wodn. uważa się za
kategorię szczególną, różną od pożytków w rozumieniu k.c, bowiem woda płynąca nie jest rzeczą
w rozumieniu kc.
Pożytki te, po odłowieniu stanowią własność właściciela wody lub osób uprawnionych do ich
pobierania.
30
Rodzaje nieruchomości
Przepis art. 46 § 1 k.c. statuuje trzy rodzaje nieruchomości:
1. nieruchomości gruntowe,
2. nieruchomości budynkowe,
3. nieruchomości lokalowe.
Grunty (części powierzchni ziemskiej) - o ile spełnione są wymagania art. 46 § 1 in princ. k.c. są zawsze nieruchomościami, natomiast budynki i ich części (lokale) mogą stanowić rzeczy
nieruchome tylko wyjątkowo, tj. jedynie w wypadkach przewidzianych w przepisach
szczególnych. Co do zasady bowiem budynki i ich części są częściami składowymi gruntu (art. 48
k.c.).
Istnienie nieruchomości budynkowych i lokalowych, będących odrębnym od gruntu
przedmiotem własności stanowi wyjątek od zasady superficies solo cedit (art. 191 k.c.).
Wśród nieruchomości gruntowych wyodrębnia się - na podstawie kryterium funkcjonalnego:
1. nieruchomości rolne (zdefiniowane w art. 461 k.c.) oraz
2. grunty leśne ( ustawa o lasach).
Do wszystkich rodzajów nieruchomości (gruntowych, w tym rolnych i leśnych,
budynkowych i lokalowych) odnosi się - dokonany według kryterium podmiotowego - podział
nieruchomości na
1. nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa i gmin oraz pozostałych
jednostek samorządu terytorialnego (tzw. nieruchomości publiczne) oraz
2. nieruchomości nie będące przedmiotem własności tych podmiotów.
1. Nieruchomości gruntowe
A. Pojęcie nieruchomości gruntowej.
Podział powierzchni ziemskiej (stanowiącej z fizycznego punktu widzenia continuum) na
poszczególne nieruchomości (przedmioty samoistne) jest
podziałem konwencjonalnym
(sztucznym).
Wyodrębnienie nieruchomości gruntowych opiera się nie na podstawie kryterium
przyrodniczego (fizycznych właściwości powierzchni ziemskiej), lecz wyłącznie na podstawie
kryterium formalnego, ustalonego przez przepisy.
Liczba nieruchomości na tym samym obszarze może zatem ulegać zmianom, m.in. wskutek
dokonywanego obrotu.
Pojęcie nieruchomości gruntowej funkcjonuje w Polsce w dwóch, nie w pełni tożsamych
znaczeniach:
31
1. wieczystoksiegowym (formalnym) - wieczystoksięgowa (formalna) definicja
nieruchomości – zgodnie z tym podejściem nieruchomością jest część
powierzchni ziemskiej, dla której urządzono księgę wieczystą (arg. z art. 24 ust.
1 zd. 1 ustawy o kw. i hip.). Zob. też art. 21 ustawy o kw. i hip. - z uwagi na
niezrealizowanie zasady powszechności ksiąg wieczystych w k.c. odstąpiono od tej
jednoznacznej definicji nieruchomością.,
i
2. kodeksowym (materialnym) - materialnoprawna definicja nieruchomości (art. 46 §
1) – ma obecnie charakter zasadniczy. Nieruchomością jest część powierzchni
ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności. Jest to nieostre kryterium
wyodrębnienia nieruchomości42.
Definicję nieruchomości zawartą w art. 46 § 1 k.c. wyjaśnia się w zróżnicowany sposób:
1. w przewidzianym w art. 46 § 1 k.c. kryterium odrębności mieszczą się:
a. kryterium fizyczne, tj. kryterium ustalonych granic (zewnętrznych)
nieruchomości (oddzielenie od innych nieruchomości) oraz
b. kryterium prawne, tj. kryterium własnościowe (przynależność do tego samego
lub - w przypadku współwłasności - tych samych podmiotów),
przy czym obie te przesłanki łącznie decydują o wyodrębnieniu z powierzchni
ziemskiej samoistnego przedmiotu w postaci nieruchomości gruntowej43;
2. wyłącznym kryterium wyodrębnienia nieruchomości gruntowej jest kryterium
własnościowe44.
3. do wyodrębnienia nieruchomości wystarczające jest skonkretyzowanie jej zakresu
przedmiotowego, co następuje przez określenie granic zewnętrznych nieruchomości45.
Z przepisów ustawy o kw. i hip. wynika natomiast, że zwarty, jednolity obszar
powierzchni ziemskiej należący do jednego właściciela może stanowić kilka
nieruchomości, jeżeli dla poszczególnych fragmentów tego obszaru urządzono oddzielne
księgi wieczyste.
42
zob. o tym E. Drozd (w:) Komentarz do ustawy o g.g. , s. 76; B. Barłowski, Pojecie nieruchomości gruntowej,
s. 30-33; J. Sysiak, Nieruchomości, s. 94; E. Gniewek, O znaczeniu prawnym decyzji, s. 13; przeciwnie S.
Rudnicki, Pojecie nieruchomości gruntowej, s. 30.
43
tak np. SN 28.03.1988, OSN 7-8/1989/123; SN 29.12.1994, OSN 4/1995/59; tak też np. J. Ignatowicz, Prawo
rzeczowe, s. 15; tenże (w:) K.c. Komentarz 1972 , s. 130; K. Piasecki (w:) K.c. Komentarz 1989, s. 59; E.
Gniewek, O znaczeniu prawnym decyzji, s. 13; tenże, Prawo rzeczowe 1997, s. 6
44
tak J. St. Piątowski (w:) System II, s. 109; E. Gniewek, Obrót nieruchomościami, s. 18; podobnie S.
Grzybowski (w:) System I, s. 413, zdaniem którego o wydzieleniu nieruchomości nie decydują granice fizyczne,
lecz przedmiotowy zakres konkretnego prawa podmiotowego, choć zarazem autor ten zaznacza, że w istocie
znaczenie przesądzające ma treść księgi wieczystej (tamże) oraz A. Klein, Ewolucja pojęcia nieruchomości, s.
96, według którego nieruchomości powstają jednocześnie ze stosunkiem prawnym własności
45
tak SN 21.07.1966, OSP 7-8/1967/185; tak też S. Rudnicki (w:) Prawo obrotu nieruchomościami, s. 22
32
Zarazem ustawa o kw. i hip. pozwala na łączenie w jedną nieruchomość gruntów nie
sąsiadujących ze sobą, o ile stanowią one całość gospodarczą. Przy tym o liczbie
nieruchomości w obydwu wypadkach decyduje wola właściciela.
Za przeważające można uznać następujące stanowisko:
1. art. 46 § 1 k.c. odnosi się zarówno do nieruchomości, dla których prowadzi się księgi
wieczyste, jak i dla nieruchomości, dla których nie urządzono ksiąg wieczystych;
2. w przypadku nieruchomości wieczystoksięgowych o istnieniu, liczbie
nieruchomości oraz ich zakresie przedmiotowym decyduje treść księgi wieczystej.
Takie okoliczności jak sąsiedztwo czy przynależność do jednego podmiotu własności nie
mają znaczenia (pierwszeństwo wieczystoksięgowego modelu nieruchomości);
3. w przypadku braku ksiąg wieczystych z całą pewnością można jedynie twierdzić, iż:

obszar powierzchni ziemskiej należący do kilku podmiotów stanowi
przynajmniej tyle nieruchomości, ilu jest właścicieli;

właściciel kilku nie sąsiadujących ze sobą gruntów jest właścicielem kilku
nieruchomości.
Zróżnicowanie terminologii.
W art. 46 k.c. terminy: nieruchomość i grunt, traktowane są jako synonimy. Synonimami są też
terminy: nieruchomość rolna i grunt rolny (art. 461 k.c.).
W przepisach pozakodeksowych wszakże wyraz: grunt nie zawsze używany jest w znaczeniu
nieruchomości gruntowej.
Niejednokrotnie też ustawodawca posługuje się zwrotami: teren, działka, przy czym w
niektórych wypadkach chodzi o nieruchomości gruntowe, w innych o ich części lub o kompleksy
składające się z kilku nieruchomości, zob. np. pr. budowl., w którym występują pojęcia: teren,
teren budowy, teren zamknięty, działka, działka budowlana, czy też ustawę o zagosp.
przestrz., która posługuje się terminem: teren w różnych znaczeniach. Ustalenie
rzeczywistego znaczenia takich terminów wymaga każdorazowo przeprowadzenia wykładni.
Granice przestrzenne nieruchomości gruntowych.
Przez granice przestrzenne nieruchomości gruntowych należy rozumieć tak granice w ujęciu
horyzontalnym, jak i wertykalnym.
Na konieczność istnienia granic nieruchomości gruntowych w układzie poziomym
wskazuje sama istota nieruchomości jako części powierzchni ziemskiej (art. 46 § 1 k.c.).
Muszą więc istnieć granice zewnętrzne, które oddzielają od siebie poszczególne nieruchomości
gruntowe. Z reguły granice te wyznaczane są sztucznie. Nie muszą one być wyraźnie zaznaczone
33
na gruncie. Wystarczy, jeśli można je ustalić, a co za tym idzie odtworzyć. Zatem zatarcie
granicy na gruncie nie unicestwia bytu nieruchomości46.
Zazwyczaj przebieg granic nieruchomości gruntowych odzwierciedlają mapy geodezyjne.
Przy ustalaniu granic istotne znaczenie ma także treść wpisów do księgi wieczystej lub ewidencji
gruntów i budynków47.
Dla nowo powstających nieruchomości podstawy do ustalenia granic określają czynności prawne
(np. w przypadku przeniesienia własności części nieruchomości czy zniesienia współwłasności
nieruchomości), orzeczenia sądowe (np. jako efekt postępowań "działowych") bądź decyzje
administracyjne (np. wywłaszczenie części nieruchomości, decyzja komunalizacyjna).
Właściciele gruntów sąsiednich mają obowiązek współdziałania przy rozgraniczeniu gruntów
oraz utrzymywania stałych znaków granicznych ( art. 152 k.c.).
Granice nieruchomości gruntowych w układzie pionowym.
Nieruchomość gruntową uznaje się za konstrukcję trójwymiarową (pogląd dominujący), a zatem
przybiera ona postać bryły ( art. 46 § 1 w związku z art. 143 k.c.)48.
Natomiast zgodnie z odmiennym stanowiskiem nieruchomość gruntowa stanowi przestrzeń
dwuwymiarową (płaszczyznę); zaś znaczenie art. 143 k.c. sprowadza się do kształtowania treści
dozwolonego zachowania właściciela, tj. określenia granic funkcjonalnych (granic działania)49.
Traktowanie nieruchomości gruntowej jako bryły rodzi problem ustalenia "dolnej" i "górnej"
granicy nieruchomości. Granice te określa się jako płaszczyzny pionowe przebiegające według
granic nieruchomości ustalonych na powierzchni ziemi i sięgające do "pewnej" wysokości i
głębokości, tj. tak wysoko i tak głęboko, jak to wynika ze społeczno-gospodarczego
przeznaczenia gruntu (art. 143 k.c.)50.
Ogólne kryterium wyznaczania "dolnej" i "górnej" granicy nieruchomości (w postaci klauzuli
generalnej społeczno-gospodarczego przeznaczenia gruntu) nie pozwala na ścisłe oznaczenie tych
granic. Powoduje to dwa skutki:
1. "pionowe" granice różnych nieruchomości gruntowych są różne w zależności od ich
społeczno-gospodarczego przeznaczenia51;
46
tak J. Ignatowicz (w:) K.c. Komentarz 1972, s. 130; K. Piasecki (w:) K.c. Komentarz 1989, s. 59; S. Rudnicki
(w:) Prawo obrotu nieruchomościami, s. 22.
47
(zob. bliżej o tym E. Gniewek, Prawo rzeczowe 1997, s. 68 i n.)
48
tak J. St. Piątowski (w:) System II, s. 109; T. Dybowski, Ochrona własności, s. 48; J. Ignatowicz, Prawo
rzeczowe, s. 79; E. Gniewek, Prawo rzeczowe 1997, s. 70; podobnie A. Klein, Ewolucja pojęcia nieruchomości,
s. 93.
49
tak W. Pańko, Własność gruntowa, s. 56 i n.; zdaniem tego autora art. 143 k.c. dotyczy stosunków sąsiedzkich
zachodzących "w pionie", tamże, s. 56
50
tak J. Ignatowicz, Prawo rzeczowe, s. 79
51
(tak też E. Gniewek, Prawo rzeczowe 1997, s. 69-70)
34
2. pionowe granice poszczególnych nieruchomości nie są stałe, ulegają one zmianom
stosownie do zmian społeczno-gospodarczego przeznaczenia danego gruntu52, co
może nastąpić np. wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego.
Kryterium spoleczno-gospodarczego przeznaczenia gruntu ma charakter przedmiotowy
(obiektywny) w przeciwieństwie do podmiotowego (subiektywnego) kryterium interesu
właściciela nieruchomości gruntowej.
Ponad "górną" i poniżej "dolnej" granicy nieruchomości mogą działać tak niewłaściciele, jak
i właściciel. Zob. pr. lotn. co do wysokości lotów samolotów oraz pr. geol. i górn. co do
własności i korzystania z kopalin.
Podział nieruchomości gruntowych.
Podział nieruchomości jest pojęciem wieloznacznym. Pojęcie to może oznaczać:
a) tzw. podział geodezyjny;
b) tzw. podział cywilny; niekiedy wyróżnia się również
c) tzw. podział wieczystoksięgowy53.
Ponadto w ramach stosunku współwłasności występuje pojęcie podziału quo ad usum, przez
który należy rozumieć wydzielenie fizycznie oznaczonych części nieruchomości wspólnej do
samodzielnego korzystania przez poszczególnych współwłaścicieli bez znoszenia stosunku
współwłasności.
Podział geodezyjny polega na wydzieleniu z jednej działki ewidencyjnej dwu lub
większej ilości działek ewidencyjnych. Podział taki nie prowadzi do zmiany stanu
prawnego nieruchomości.
Podział cywilny ma miejsce wówczas, gdy dochodzi do zmiany podmiotu własności
części nieruchomości gruntowej (wyodrębnionej geodezyjnie w postaci działki lub działek
ewidencyjnych)54. Skutkiem tak rozumianego podziału cywilnego nieruchomości jest więc
zwiększenie liczby nieruchomości w wyniku fizycznego podziału dotychczasowej nieruchomości
na przynajmniej dwie nieruchomości. Okoliczność, iż nowo utworzona nieruchomość zostanie
następnie dołączona do już istniejącej księgi wieczystej prowadzonej dla innej nieruchomości
nowego właściciela nie zmienia faktu, iż uprzednio (tj. przed połączeniem) doszło do zwiększenia
liczby nieruchomości.
Podstawą prawną podziału cywilnego nieruchomości są czynności prawne (np. zbycie części
nieruchomości), orzeczenia sądowe (np. zniesienie współwłasności), a także inne zdarzenia
prawne (np. zasiedzenie części nieruchomości).
52
(tak A. Klein, Ewolucja pojęcia nieruchomości, s. 93 i 94; J. St. Piątowski (w:) System II, s. 109 i 110)
(tak B. Barłowski, Pojęcie nieruchomości gruntowej, s. 42 i n.)
54
tak B. Barłowski, Pojęcie nieruchomości gruntowej, s. 41; tenże, Wyważanie, s. 83 i 84; E. Drozd (w:)
Komentarz do ustawy o g.g., s. 78; S. Rudnicki (w:) Prawo obrotu nieruchomościami , s. 24 i 25; E. Gniewek, O
znaczeniu prawnym decyzji, s. 15
53
35
Podział wieczystoksięgowy polega na tzw. manipulacjach wieczystoksięgowych, w wyniku
których z jednej nieruchomości wieczystoksięgowej odłącza się jej część (działkę ewidencyjną) i tę
odłączoną część dołącza się do nieruchomości objętej inną księgą wieczystą. W wypadku takim
niekoniecznie musi dojść do zmiany podmiotu własności. Dopuszczalne jest bowiem odłączenie
części nieruchomości z jednej księgi wieczystej i dołączenie tej części do innej księgi wieczystej
prowadzonej dla drugiej nieruchomości tego samego właściciela55.
2. Nieruchomości budynkowe
Co do zasady budynki są częścią składową gruntu (art. 48 k.c.) i dzielą jego los prawny
(zasada superficies solo cedit). Jednakże w drodze wyjątku od tej zasady w obrocie prawnym
występują budynki stanowiące odrębny od gruntu przedmiot własności (odrębne nieruchomości).
Nieruchomościami budynkowymi są budynki trwale z gruntem związane, jeżeli na mocy
przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 k.c.).
Źródła normatywne
Do przepisów szczególnych, na podstawie których może dojść obecnie do powstania
odrębnych nieruchomości budynkowych, należą:
a)
art. 235 k.c. - odrębna własność budynków położonych na gruncie będącym
przedmiotem użytkowania wieczystego; prawo własności budynków przysługuje
użytkownikowi wieczystemu;
b) art. 272 i 279 k.c. - odrębna własność budynków położonych na gruntach będących w
użytkowaniu rolniczych spółdzielni produkcyjnych; prawo własności budynków
przysługuje rolniczej spółdzielni produkcyjnej;
c) Ponadto w obrocie prawnym mogą występować odrębne nieruchomości budynkowe,
które powstały na podstawie poprzednio obowiązujących przepisów . Należą do
nich:

odrębna własność budynku ustanowiona na podstawie art. 553 k.c. Napoleona. (co
mogło nastąpić do 1.01.1947). Przepis ten stwarzał jedynie domniemanie, że
budynki są przedmiotem własności właściciela gruntu. Można było zatem zawrzeć
umowę, na podstawie której wznoszący budynek stawał się właścicielem samego
budynku (było to tzw. prawo powierzchni)56dopuszcza także nabycie na podstawie
art. 553 k.c. Nap. odrębnej własności budynków w drodze zasiedzenia; zob. też art.
XXVI p.w.pr.rzecz. z 1946 oraz art. XXXVII i art. XL p.w.k.c.;

odrębna własność budynków znajdujących się na gruntach objętych dekretem o
własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy ( art. 5 dekretu
55
tak B. Barłowski, Pojęcie nieruchomości gruntowej, s. 43; tenże, Wyważanie, s. 83; A. Klein, Ewolucja
pojęcia nieruchomości, s. 97; E. Gniewek, O znaczeniu prawnym decyzji, s. 13 i 16
56
zob. SN 29.12.1995, OSN 4/1996/ 50; zob. też J. Ignatowicz (w:) Komentarz k.c. 1972, s. 132, 139 i 140 wraz
z cyt. tam orzecznictwem. E. Janeczko ( Zasiedzenie, s. 85)
36
z 26.10.1945, Dz.U. Nr 50, poz. 279), jeżeli nie został uregulowany stan prawny
gruntów pod tymi budynkami, tj. nie przyznano prawa wieczystej dzierżawy lub
prawa zabudowy na podstawie art. 7 dekretu. W przeciwnym razie odrębna
własność tej kategorii budynków związana jest obecnie z prawem użytkowania
wieczystego gruntów, które zastąpiło prawo własności czasowej, w które z
kolei przekształcono prawo wieczystej dzierżawy oraz zabudowy;

budynki zatrzymane przez rolnika, który w zamian za rentę przekazał państwu
gospodarstwo rolne na podstawie odpowiednich ustaw z 1968 r., 1974 r. i 1977 r.
57
. Na podstawie tych ustaw rolnik, przekazując gospodarstwo rolne państwu, mógł
zatrzymać "na własność" budynki wchodzące w skład przekazywanego
gospodarstwa. Budynki takie stawały się przedmiotem odrębnej własności rolnika
(nieruchomościami budynkowymi). Nieruchomości te były zbywalne w drodze
czynności prawnych inter vivos, z tym że państwu przysługiwało prawo pierwokupu
bądź wykupu. Nie podlegały natomiast dziedziczeniu, z wyjątkiem odrębnej
własności budynkowej powstałej na podstawie ustawy z 1977 r., która była
przedmiotem spadkobrania.
C. Nieruchomości budynkowe na gruncie będącym przedmiotem użytkowania wieczystego.
Budynki znajdujące się na gruncie będącym przedmiotem użytkowania wieczystego stanowią
odrębną własność użytkownika wieczystego (art. 235 § 1 k.c.).
Użytkowanie wieczyste powstaje zasadniczo na podstawie umowy o ustanowieniu
użytkowania wieczystego i wpisu do księgi wieczystej ( art. 27 ustawy o g.g.).
Nabycie użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego oznacza zarazem nabycie prawa
odrębnej własności budynków postawionych na tym gruncie.
Odrębna własność budynków powstaje również w razie wzniesienia budynku przez
użytkownika wieczystego na użytkowanym przez niego gruncie ( art. 235 § 1 zd. 1 k.c.).
W przypadku wybudowania przez użytkownika wieczystego budynku położonego
jednocześnie na dwóch nieruchomościach gruntowych oddanych mu w użytkowanie wieczyste, z
których jedna stanowi przedmiot własności Skarbu Państwa, a druga - przedmiot własności
gminy, dopuszczalne jest ujawnienie odrębnej własności takiego budynku w księgach wieczystych
prowadzonych dla każdej z tych nieruchomości gruntowych, z tym że opis nieruchomości
budynkowej powinien jednoznacznie wskazywać, że budynek położony jest na każdej z
nieruchomości tylko częściowo58.
Budynki wzniesione przez użytkownika wieczystego stają się odrębnymi nieruchomościami
także wówczas, gdy ich wybudowanie nastąpiło niezgodnie z umową o ustanowieniu
57
o rentach i innych świadczeniach dla rolników przekazujących nieruchomości na własność państwa ( ustawa z
24.01.1968, Dz.U. Nr 3, poz. 15); o przekazywaniu gospodarstw rolnych na własność państwa za rentę i spłaty
pieniężne (ustawa z 29.05.1974, Dz.U. Nr 27, poz. 118); o zaopatrzeniu emerytalnym oraz innych
świadczeniach dla rolników i ich rodzin (ustawa z 27.10.1977, Dz.U. Nr 32, poz. 140)
58
tak SN z 26.06.1996, OSN 11/1996/144
37
użytkowania wieczystego; ocena naruszenia postanowień umowy należy do sfery stosunków
obligacyjnych59.
W przypadku gruntu zabudowanego odrębna własność budynku przysługuje użytkownikowi
wieczystemu od chwili nabycia prawa użytkowania wieczystego, co następuje z momentem
wpisania tego prawa do księgi wieczystej; w pozostałych przypadkach - od chwili wzniesienia
budynku, przez co należy rozumieć budynek w stanie surowym zamkniętym60.
Do powstania nieruchomości budynkowej nie jest wymagany wpis do księgi wieczystej; wpis
odrębnej własności budynku nie ma więc charakteru konstytutywnego61.
Dla istnienia odrębnej własności budynku nie ma znaczenia stan techniczny zabudowań.
Nieruchomość budynkowa istnieje dopóty, dopóki istnieje jakikolwiek jej substrat.
Przedmiotem odrębnej własności są nie tylko budynki, lecz i inne urządzenia, np. silosy,
piwnice-lodownie, znajdujące się na użytkowanym wieczyście gruncie ( art. 235 § 1 k.c.). Status
prawny tych innych urządzeń - z uwagi na ich pominięcie w art. 46 § 1 k.c. - jest niejasny.
Dominuje wszakże zapatrywanie, iż także owe inne urządzenia są nieruchomościami
budynkowymi, a nie rzeczami ruchomymi62.
Budynek wzniesiony przez jednego ze współużytkowników wieczystych stanowi
współwłasność wszystkich współużytkowników wieczystych63.
Odrębna własność budynków jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym (art. 235
§ 2 k.c.). Nieruchomości budynkowe dzielą więc los prawny użytkowania wieczystego. Prawem
głównym jest prawo użytkowania wieczystego. Jako prawa związane użytkowanie wieczyste i
własność budynków nie mogą być przedmiotem samoistnych rozporządzeń; ich zbycie
dopuszczalne jest tylko łącznie64.
Użytkowanie wieczyste determinuje byt nieruchomości budynkowych, lecz nie na odwrót.
W szczególności wygaśnięcie odrębnej własności budynków, np. wskutek ich zniszczenia, nie
powoduje wygaśnięcia użytkowania wieczystego65. Natomiast wygaśnięcie użytkowania
wieczystego pociąga za sobą ex lege skutek w postaci wygaśnięcia odrębnej własności budynków.
Budynki stają się częścią składową gruntu zgodnie z zasadą superficies solo cedit. Rozliczenia
59
tak też J. Wasilkowski, Prawo własności , s. 210; J. Winiarz (w:) System II, s. 588; tenże (w:) K.c. Komentarz
1989, s. 211; J. Ignatowicz, Prawo rzeczowe, s. 178; E. Janeczko, Zasiedzenie, s. 83
60
(wniosek z art. 25 ust. 1 ustawy o g.g.); tak trafnie E. Gniewek, Obrót nieruchomościami, s. 22, 27, 154
61
tak też E. Gniewek, Własność osobista domów , s. 90 i 91; J. Winiarz (w:) System II, s. 589, przypis 86;
odmiennie S. Breyer, Przeniesienie własności nieruchomości , s. 52 i 53
62
tak J. Ignatowicz, Prawo rzeczowe, s. 179; J. Winiarz (w:) System II, s. 589
63
tak cyt. SN 8.07.1966, OSN 12/1966/211 z gl. apr. S. Szera, NP 3/1967; cyt. gl. apr. J. Winiarza, OSPiKA 78/1967/184, cyt. gl. kr. A. Kopffa, NP 6/1967; zob. też Z. K. Nowakowski (w:) System II, s. 442
64
SN 14.11.1963, OSN 12/1964/246; pogląd ten podzielają J. Winiarz (w:) System II, s. 587; J. Wasilkowski,
Prawo własności, s. 211; J. Ignatowicz, Prawo rzeczowe, s. 179; E. Gniewek, Własność osobista domów, s. 92
65
(tak E. Gniewek, Własność osobista domów, s. 93)
38
pomiędzy właścicielem gruntu a byłym użytkownikiem wieczystym reguluje art. 242 k.c. Odrębna
własność budynków stanowi zatem swoistą formę własności czasowej66.
Nieruchomości budynkowe rolniczych spółdzielni produkcyjnych (RSP).
Należy odróżnić dwie sytuacje:
1. Użytkowanie przez RSP gruntów wniesionych przez członków jako wkład do
spółdzielni (art. 279 k.c.).

Budynki (i inne urządzenia) wzniesione przez RSP na będącym w użytkowaniu
gruncie stanowiącym wkład gruntowy członka spółdzielni są zawsze
przedmiotem odrębnej własności RSP (art. 279 § 1 k.c.). Mimo braku wyraźnego
przepisu należy przyjąć, iż odrębna własność budynków jest prawem związanym
z prawem użytkowania wkładu gruntowego67;

Reguła przewidziana w art. 279 § 1 k.c. nie odnosi się do przypadku
wniesienia przez członka gruntu zabudowanego do użytkowania przez
spółdzielnię - budynki pozostają własnością członka, a RSP przysługuje do
nich wyłącznie prawo użytkowania.

W razie wygaśnięcia prawa użytkowania gruntu stanowiącego wkład
członkowski odrębna własność budynku wygasa albo wskutek tego, że
właściciel gruntu staje się także właścicielem budynków jako części
składowych gruntu, albo wskutek nabycia własności gruntu przez RSP (art.
279 § 2 k.c.).
2. Użytkowanie przez RSP gruntów Skarbu Państwa ( art. 272 k.c.). W wypadku takim
RSP staje się właścicielem budynków (i innych urządzeń) znajdujących się na
użytkowanym gruncie. Dotyczy to tak budynków wzniesionych przez RSP (art. 272
§ 2 k.c.), jak i budynków, które RSP otrzymała od Skarbu Państwa razem z gruntem
(art. 272 § 1 k.c.). Odrębna własność budynków przypadająca RSP jest prawem
związanym z użytkowaniem gruntu (art. 272 § 3 k.c.). Wygaśnięcie prawa
użytkowania gruntu Skarbu Państwa pociąga za sobą wygaśnięcie odrębnej
własności budynków (art. 273 k.c.). Budynki stają się częścią składową gruntu
(powrót do zasady superficies solo cedit ).
Jednakże istnienie odrębnej własności budynków we wskazanych przypadkach nie jest
wyłącznym rozwiązaniem normatywnym. RSP, otrzymując do użytkowania od Skarbu
Państwa grunt zabudowany, może uzyskać w odniesieniu do budynków znajdujących się na
takim gruncie tylko prawo użytkowania (art. 272 § 1 k.c.). Również budynki wzniesione przez
66
67
tak J. Winiarz (w:) System II, s. 588
tak S. Grzybowski (w:) System I, s. 420, przypis 29 oraz E. Gniewek, Prawo rzeczowe 1997, s. 195.
39
RSP nie muszą stanowić jej odrębnej własności, lecz mogą stać się - zgodnie z zasadą
superficies solo cedit - własnością Skarbu Państwa (art. 272 § 2 k.c.).
Przewidzianą w k.c. instytucję użytkowania gruntów Skarbu Państwa przez RSP niweczy
u.g.n.r. SP68. Ustawa ta, określając reguły gospodarowania nieruchomościami rolnymi Skarbu
Państwa, nie przewiduje możliwości ustanawiania na nich prawa użytkowania (arg. z art. 24
ust. 1 w zw. z art. 38 ust. 1).
Co więcej, w art. 16 u.g.n.r. SP przewidziano likwidację stosunku prawnego użytkowania nieruchomości rolne Skarbu Państwa mogły pozostać w użytkowaniu spółdzielni tylko do
czasu zawarcia z Agencją Nieruchomości Rolnych nowych umów, w tym umów dzierżawy
lub najmu (należy sądzić, iż grunty rolne będą przede wszystkim stanowiły przedmiot umowy
dzierżawy z uwagi na pożytki, jakie grunty takie przynoszą). W razie niezawarcia nowych
umów do 31.12.2001 dotychczasowe użytkowanie ustanowione na podstawie umów lub
decyzji administracyjnych wygasło (art. 16 ust. 2 w zw. z art. 13 ust. 1). Można więc wnosić,
że po upływie terminu, o którym mowa w art. 16 u.g.n.r. SP, przepisy art. 271-275 k.c., choć
formalnie nie uchylone, nie będą stosowane. Dotknie je zatem skutek w postaci desuetudo.
W obydwu sytuacjach, z uwagi na związanie odrębnej własności budynków z niezbywalnym
prawem użytkowania, nieruchomości budynkowe są wyłączone z obrotu69.
Granice przestrzenne nieruchomości budynkowych.
Sfera przestrzenna wyznaczana przez konstrukcję nieruchomości budynkowej pokrywa się z
bryłą. Przez bryłę tę należy rozumieć - poza częścią nadziemną - także część podziemną (piwnice,
fundamenty). Pozostały obszar, nad i pod powierzchnią gruntu, należy do właściciela gruntu. Art.
143 k.c. dotyczy bowiem jedynie gruntów, zatem odrębna własność budynku nie może rozciągać
się na przestrzeń nad i pod jego konstrukcją.
W wypadku nieruchomości budynkowych bezpośrednio sąsiadujących ze sobą
(przylegających do siebie) granice między nimi wyznacza płaszczyzna prostopadła do
powierzchni gruntu.
3. Nieruchomości lokalowe
Nieruchomością lokalową jest część budynku, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowi
odrębny od gruntu przedmiot własności ( art. 46 § 1 k.c.). Budynek musi być trwale związany z
gruntem (art. 46 § 1 k.c.).
Nieruchomość lokalową stanowi zatem wyodrębniona część składowa nieruchomości gruntowej
(gdy budynek jest częścią składową gruntu) albo nieruchomości budynkowej.
68
tak samo E. Gniewek, Prawo rzeczowe 1997, s. 7, 194 i n.)
tak też S. Wójcik (w:) System II, s. 657; S. Rudnicki (w:) Prawo obrotu nieruchomościami, s. 34; J. Winiarz
(w:) K.c. Komentarz 1989, s. 232. Dla nieruchomości budynkowych RSP nie prowadzi się również ksiąg
wieczystych; tak też S. Rudnicki (w:) Prawo obrotu nieruchomościami , s. 34
69
40
Częścią budynku, która współcześnie może stanowić odrębną nieruchomość, może być tylko
lokal.
Inne części budynku, co odnosi się przede wszystkim do pięter, nie mogą stać się obecnie
odrębną nieruchomością ( art. 1 i 2 u.wł.lok.), chyba że jeden lokal będzie obejmował całe
piętro70.
Źródła normatywne.
Podstawę prawną wyodrębniania nieruchomości lokalowych stanowi obecnie u.wł.lok. Ponadto
inne akty normatywne zawierają postanowienia dotyczące odrębnej własności lokali. Nie
modyfikują one wszakże konstrukcji prawnej tej instytucji, lecz normują sytuacje szczególne, w
tym określają tryb postępowania przy sprzedaży lokali, zasady ustalania cen, ustanawiają reguły
pierwszeństwa nabycia lokali.
Lokal jako odrębna nieruchomość.
Odrębną nieruchomość może stanowić lokal. Lokal jest częścią budynku. Nie ma znaczenia,
gdzie budynek jest położony - w mieście czy na wsi; czyją stanowi własność (także Skarbu
Państwa i gminy oraz państwowych i komunalnych osób prawnych); jakiego rodzaju jest to
budynek (mieszkalny czy gospodarczy)71.
Nie ma również znaczenia wielkość budynku (u.wł.lok. zrezygnowała z dawnych rozróżnień na
tzw. małe domy mieszkalne i domy wielomieszkaniowe), ani wielkość lokali - odrębną własność
może tworzyć lokal o dowolnej powierzchni72.
Ważne jest wszakże, by budynek obejmował więcej niż jeden lokal (co najmniej dwa73, przy
czym również ów drugi lokal musi być samodzielny.
Położenie lokalu w budynku nie ma znaczenia prawnego. Lokal może być usytuowany tak na
jednej, jak i na wielu (z reguły dwóch) kondygnacjach74.
U.wł.lok. wyróżnia dwa rodzaje lokali: lokal mieszkalny oraz lokal o innym przeznaczeniu.
Każdy z nich może stanowić odrębną nieruchomość.
Celowość i sensowność dokonanego w u.wł.lok. rozróżnienia na lokale mieszkalne i lokale o
innym przeznaczeniu jest kwestionowana. Sensowność - dlatego, że kryterium rozróżnienia
obydwu rodzajów lokali w postaci przeznaczenia (mieszkalne i inne) jest niewystarczające z uwagi
na jego (dozwoloną) zmienność; celowość zaś - dlatego, że podział lokali na dwa rodzaje nie ma
jakiegokolwiek znaczenia normatywnego, w szczególności nie wiążą się z nim różnice co do
reżimu prawnego.
70
tak np. J. Ignatowicz, Komentarz do u.wł.lok., s. 22; podobnie S. Rudnicki (w:) Prawo obrotu
nieruchomościami, s. 33
71
tak E. Drozd, Lokal, s. 47 i 48; J. Ignatowicz, Komentarz u.wł.lok., s. 23
72
tak też E. Drozd, Lokal, s. 48; J. Ignatowicz, Komentarz u.wł.lok., s. 22 i 23; A. Proksa (w:) Nowe prawo
lokalowe, s. 134; E. Gniewek, Prawo rzeczowe 1997, s. 154
73
), tak J. Ignatowicz, Komentarz u.wł.lok. , s. 23
74
.
41
Pojęcie lokalu o innym (niż mieszkalne) przeznaczeniu uważa się za szersze od dotychczasowego
pojęcia lokalu użytkowego; obejmuje ono bowiem także garaż, pracownię twórcy oraz lokal
przeznaczony na cele rekreacyjne niekiedy zaś utożsamia się je z pojęciem lokalu użytkowego.
Lokal (każdego rodzaju) musi być samodzielny. Według u.wł.lok. (por. art. 3 ust. 1 i 2 u.n.l.)
samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku
izba lub zespół izb przeznaczonych na pobyt stały ludzi, które wraz z pomieszczeniami
pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych ( art. 2 ust. 2 zd. 1
u.wł.lok.). Przepis ten stosuje się odpowiednio do samodzielnych lokali o innym przeznaczeniu,
tj. lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na inne niż mieszkalne cele (art. 2 ust. 2
zd. 2 u.wł.lok.).
Ustawowa definicja samodzielnego lokalu spotkała się z uzasadnioną krytyką. Za
niepotrzebne i mylące uważa się nawiązywanie w definicji do dawnej terminologii, która - w
przeciwieństwie do u.wł.lok. - miała na względzie tworzenie restrykcji w zakresie swobody
ustanawiania odrębnej własności lokali75. W szczególności zbędne było nawiązanie do przesłanki
zaspokajania potrzeb mieszkaniowych oraz korzystania z lokali zgodnie z ich przeznaczeniem. W
istocie bowiem jedynym kryterium wyodrębnienia nieruchomości lokalowej jest
kryterium samodzielności. Przeznaczenie lokalu i sposób korzystania z niego nie mają w tym
wypadku znaczenia. Każdy bowiem samodzielny lokal może być przedmiotem odrębnej
własności, a zatem może stanowić nieruchomość lokalową.
W rezultacie w doktrynalnych definicjach jako lokal samodzielny określa się zamkniętą
przestrzeń, wydzieloną trwałymi ścianami76. Akcentuje się przy tym, że korzystanie z
samodzielnego lokalu nie wymaga korzystania z pomieszczeń znajdujących się w innym lokalu.
Za samodzielny może być również uznany lokal, jeżeli takie urządzenia jak sanitariaty
znajdują się na zewnątrz lokalu, jeśli tylko służą do wspólnego użytku77.
Cechę samodzielności lokal musi uzyskać przed wyodrębnieniem; zatem dopóki
trwają prace adaptacyjne, wyodrębnienie nieruchomości lokalowej nie może nastąpić.
Spełnienie przesłanki samodzielności lokalu stwierdza w każdym przypadku wyodrębnienia
nieruchomości lokalowej starosta w formie zaświadczenia (art. 2 ust. 3 u.wł.lok.).
Zaświadczenie potwierdza stan faktyczny i ma moc dokumentu urzędowego. Brak
zaświadczenia w chwili wyodrębniania lokalu nie powoduje nieważności czynności prawnej, choć
75
(tak m.in. J. Skąpski, Własność lokali, s. 197 i n.; tenże, Własność lokali w świetle , s. 210 i n.; E. Drozd,
Lokal, s. 54)
76
tak G. Bieniek (w:) Prawo obrotu nieruchomościami, s. 126; J. Ignatowicz, Komentarz u.wł.lok., s. 26; A.
Proksa (w:) Nowe prawo lokalowe, s. 134
77
(tj. nie przysługują wyłącznie żadnemu z właścicieli lokali); tak E. Drozd, Lokal, s. 50; J. Ignatowicz,
Komentarz u.wł.lok., s. 27
42
notariuszowi nie wolno sporządzić aktu bez takiego zaświadczenia, gdyż późniejsza odmowa
uznania lokalu za samodzielny skutkuje nieważnością czynności prawnej78.
Obok pomieszczeń pomocniczych (art. 2 ust. 2) u.wł.lok. posługuje się terminem
pomieszczeń przynależnych (strych, piwnica, magazyn itp. - art. 2 ust. 4). Te pierwsze zawsze
są częściami składowymi nieruchomości lokalowej; natomiast pomieszczenia przynależne (art. 2
ust. 4 in fine u.wł.lok.) mogą stanowić jedynie części składowe lokalu.
Podział nieruchomości lokalowej.
Podział lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość ( art. 22 ust. 4 u.wł.lok.) jest
dopuszczalny, jeżeli w jego wyniku powstaną przynajmniej dwa samodzielne lokale. Dlatego też
sprzedaż wydzielonej fizycznie części lokalu, nie mogącej być oddzielną nieruchomością jest
niedopuszczalna. Możliwe jest natomiast dokonywanie zmian w składzie wyodrębnionych lokali
poprzez odłączenie części jednego z nich i przyłączenie jej do drugiego lokalu, o ile nie stoją
temu na przeszkodzie zasady wyodrębniania własności lokali, w tym zwłaszcza odnoszące się do
przesłanki samodzielności.
Granice przestrzenne nieruchomości lokalowych.
Granice przestrzenne nieruchomości lokalowych pokrywają się - podobnie jak w przypadku
nieruchomości budynkowych - z powierzchnią (bryłą) samego lokalu. Jest to bowiem
trójwymiarowy obiekt ograniczony ścianami stanowiącymi współwłasność właścicieli sąsiednich
nieruchomości lokalowych.
Owa wspólność ścian powoduje trudności w precyzyjnym rozgraniczeniu poszczególnych
nieruchomości; z tej przyczyny powinien być odpowiednio stosowany art. 154 § 1 k.c.79.
Status prawnorzeczowy nie wyodrębnionych lokali dotychczasowego właściciela nieruchomości (
art. 3 ust. 1 i art. 4 ust. 1 u.wł.lok.).
Istnienie nie wyodrębnionych lokali związane jest z dopuszczalnością sukcesywnego
ustanawiania nieruchomości lokalowych.
Odnośnie do statusu prawnorzeczowego nie wyodrębnionych lokali prezentowane są trzy
poglądy:
1. nie wyodrębnione lokale są częścią składową nieruchomości wspólnej ; nie stanowią
zatem odrębnej nieruchomości. Dotychczasowy właściciel jest więc współwłaścicielem
78
E. Drozd, Lokal, s. 53-54; podobnie G. Bieniek (w:) Prawo obrotu nieruchomościami, s. 127. Zarówno
notariusz sporządzający umowę o ustanowieniu własności lokalu, jak i sąd dokonujący wpisu własności lokalu
związani są treścią zaświadczenia; tak E. Drozd, Lokal, s. 54; odmiennie J. Ignatowicz, Komentarz u.wł.lok., s.
28 i A. Proksa (w:) Nowe prawo lokalowe, s. 135, którzy uważają, że treść zaświadczenia podlega kontroli sądu
79
tak A. Klein, Ewolucja pojęcia nieruchomości, s. 99; podobnie J. Ignatowicz, Komentarz u.wł.lok., s. 31
43
nie wyodrębnionych lokali, z tym że jest to współwłasność swoista, tj. współwłasność
podzielna80;
2. nie wyodrębniony lokal jest częścią składową nieruchomości wspólnej; jednakże nie jest
objęty współwłasnością, a zarazem nie stanowi odrębnej nieruchomości, choć ma swego
wyłącznego właściciela; tak E. Drozd, Lokal, s. 62, przypis 12 oraz - jak się wydaje - E.
Gniewek, Nieruchomość wspólna, s. 174;
3. lokale nie wyodrębnione nie stanowią części składowej nieruchomości wspólnej. Ich ogół
(lecz nie każdy z lokali z osobna) jest odrębnym przedmiotem własności
dotychczasowego właściciela. Lokale nie wyodrębnione (łącznie) stanowią jeden
przedmiot własności nazywany złożoną nieruchomością lokalową81.
Ostatnie z wymienionych stanowisk (najbardziej klarowne) najlepiej - jak się zdaje odzwierciedla intencję prawodawcy.
Konstrukcja normatywna odrębnej własności lokali. Konstrukcję tę statuuje art. 3 i 4 u.wł.lok.
Na konstrukcję tę składa się prawne powiązanie nieruchomości lokalowej z "resztą"
nieruchomości, tj. z budynkiem, w którym znajdują się lokale, oraz z gruntem, na którym
usytuowany jest budynek.
Wskutek wyodrębnienia lokali powstaje tyle nieruchomości, ile wyodrębniono lokali;
ponadto oddzielną nieruchomość (wspólną) stanowi "reszta" dotychczasowej ("macierzystej")
nieruchomości (grunt i wspólne części budynku)82.
Odrębna własność lokali nie gaśnie nawet w wypadku, gdy jedna osoba stanie się
podmiotem własności wszystkich lokali w budynku83.
Konstrukcja podstawowa.
Właścicielom nieruchomości lokalowych przysługuje prawo współwłasności w częściach
ułamkowych. Przedmiotem współwłasności jest grunt oraz wszelkie części budynku i inne
urządzenia, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali bądź "dotychczasowego
właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego nie wyodrębnione lokale" (verba legis art. 3 ust. 1 u.wł.lok.). Współwłasnością objęta jest cała nieruchomość gruntowa oraz wspólne
części budynku (tj. tylko te, które służą do wspólnego użytku właścicieli lokali), takie jak:
fundamenty, mury, dachy, klatki schodowe itp. oraz wspólne urządzenia, takie jak: instalacja
wodna, kanalizacyjna, elektryczna itp. Współwłasność tę określa się mianem nieruchomości
wspólnej.
80
- według fizycznie wydzielonych części; tak J. Ignatowicz, Komentarz u.wł.lok., s. 37-39, który wszakże
traktuje ten pogląd jako kontrowersyjny; G. Bieniek, Z. Marmaj, Ustawa o g.g. Komentarz , s. 79
81
tak M. Nazar, Odrębna własność lokali, s. 30; tenże, Własność lokali, s. 32-33, powołując się (zasadnie) na
treść art. 46 § 1 k.c., w którym mowa jest o częściach budynku, a nie pojedynczych lokalach, a także E.
Gniewek, Prawo rzeczowe 1997, s. 156
82
J. Ignatowicz, Prawo rzeczowe, s. 151-152; tenże, Komentarz u.wł.lok., s. 32-33
83
tak też J. Winiarz (w:) K.c. Komentarz 1989, s. 136; zob. też M. Nazar, Odrębna własność lokali, s. 27-28.
44
Udział we współwłasności nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.
Prawo główne stanowi więc prawo odrębnej własności lokalu. Związanie obydwu praw
(własności i współwłasności) oznacza, że żadne z tych praw nie może być przedmiotem
samoistnych rozporządzeń. Nie można zatem oddzielnie przenieść lub obciążyć ani prawa
własności lokalu, ani prawa współwłasności.
Współwłasność nieruchomości wspólnej ma charakter tzw. współwłasności przymusowej - nie
można znieść współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokalu.
Wielkość udziałów w nieruchomości wspólnej oblicza się na podstawie stosunku powierzchni
użytkowej lokalu (liczy się ją wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych, o ile stanowią one
część składową lokalu) do powierzchni użytkowej budynku (art. 3 ust. 1 in fine u.wł.lok.).
Sytuacje szczególne
Nieruchomość gruntowa zabudowana kilkoma budynkami (art. 3 ust. 3 u.wł.lok.).
Wyodrębnienie lokali w poszczególnych budynkach odbywa się zgodnie z ogólnymi zasadami, z
tym tylko że "większa" jest wspólna nieruchomość; w szczególności udział właściciela lokalu we
wspólnej nieruchomości wyznacza stosunek powierzchni użytkowej jego lokalu do łącznej
powierzchni użytkowej wszystkich budynków.
Natomiast w sytuacji przeciwnej (jeden budynek wzniesiony na dwóch nieruchomościach)
wykluczona jest - przed połączeniem nieruchomości - możliwość wyodrębnienia lokali.84
Konieczne wszakże jest, aby obie nieruchomości stanowiły przedmiot własności tej samej osoby.
Podział wspólnej nieruchomości (art. 5 u.wł.lok.). Wprawdzie współwłasność rozciąga się na całą
nieruchomość gruntową, to jednak przymusowy charakter ma tylko prawo współwłasności
co do tej części gruntu, która jest niezbędna dla prawidłowego (racjonalnego)
korzystania z nieruchomości lokalowych (grunt pod budynkiem i wokół niego). Dlatego też
u.wł.lok. dopuszcza możliwość podziału nieruchomości gruntowej. Podział ma na celu
oddzielenie od koniecznie wspólnej nieruchomości gruntowej "reszty" nieruchomości. Do
podziału tego ma zastosowanie art. 93 ustawy o g.g. W wyniku podziału powstają dwie
nieruchomości objęte współwłasnością właścicieli lokali , z tym że tylko co do gruntu
zabudowanego wspólne prawo ma charakter współwłasności przymusowej.
Odrębna własność lokali w budynkach wzniesionych na gruncie będącym przedmiotem
użytkowania wieczystego ( art. 4 ust. 3 u.wł.lok.). W przypadku takim w miejsce prawa
84
tak trafnie J. Ignatowicz, Komentarz u.wł.lok., s. 38. Zbliżone stanowisko zajmuje SN 14.05.1996, OSN
9/1996/116 z gl. kr. W. Sługiewicza, Rej. 2/1997 oraz gl. kr. (częściowo) A. Bieranowskiego, Rej. 5/1997, przy
czym zdaniem SN wystarczające jest zamieszczenie w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu
wniosku właściciela o połączenie obu nieruchomości
45
współwłasności gruntu powstaje prawo współużytkowania wieczystego gruntu; natomiast
wspólne części budynku pozostają przedmiotem współwłasności.
Nieruchomości lokalowe mogą powstać:
a) w drodze czynności prawnych: umowy (pomiędzy współwłaścicielami; pomiędzy
właścicielem nieruchomości a nabywcą, w tym w formie tzw. developing'u, tj. umowy o
budowę domu w celu ustanowienia w nim odrębnej własności lokali) - art. 8 ust. 3, art. 9
u.wł.lok.; zob. też art. 237 pr. spółdz.;
b) jednostronnej czynności prawnej - art. 10 u.wł.lok.;
b) w drodze orzeczenia sądowego o charakterze "działowym" - art. 7 ust. 1 in fine u.wł.lok.;
c) ex lege - art. 231 pr. spółdz.
Wykluczone jest natomiast powstanie odrębnej własności lokali w drodze zasiedzenia; w ten
sposób można stać się właścicielem jedynie już wyodrębnionego lokalu85.
Nie można też nabyć w drodze zasiedzenia jednego z kilku pokoi wchodzących w skład
nieruchomości lokalowej, gdyż pokój taki nie jest rzeczą, lecz jedynie jej częścią składową.
Konstrukcje normatywne nieruchomości budynkowej i lokalowej - porównanie
Celem wprowadzenia takich konstrukcji jak nieruchomości budynkowe i lokalowe jest
rozdzielenie właścicielskich uprawnień do gruntu oraz budynku lub jego części (lokali).
Właścicielem nieruchomości budynkowej jest zawsze inna osoba niż właściciel gruntu.
Prawidłowość ta nie musi występować w przypadku nieruchomości lokalowych, a to ze względu
na art. 10 u.wł.lok.
Jednakże z uwagi na konieczność o charakterze techniczno-budowlanym musi istnieć określona
więź prawna pomiędzy odrębnymi nieruchomościami a gruntem; w przypadku nieruchomości
lokalowych dochodzi do tego konieczna więź prawna pomiędzy lokalem a budynkiem (tzw.
współwłasność przymusowa).
Dlatego też odrębna własność budynku istnieje zawsze w powiązaniu z określonym prawem do
gruntu - użytkowaniem wieczystym, użytkowaniem, służebnością gruntową.
Identycznie jest w przypadku nieruchomości lokalowych, które łączy z gruntem prawo
współwłasności lub współużytkowania wieczystego gruntu. Więź ta występuje pod postacią
konstrukcji praw związanych, która oznacza, że prawa w ten sposób połączone nie mogą być
przedmiotem samoistnych rozporządzeń, czyli że wola rozporządzenia jednym prawem pociąga
za sobą konieczność rozporządzenia także prawem pozostającym z tym pierwszym w stosunku
związania.
85
SN 6.05.1980, OSN 12/1980/ 240; J. Ignatowicz, Prawo rzeczowe, s. 151; E. Janeczko, Zasiedzenie, s. 88 i
89
46
W przypadku nieruchomości budynkowych prawem głównym jest prawo do gruntu; inaczej jest
tylko w wypadku nieruchomości budynkowych, z którymi związana jest służebność gruntowa.
Wygaśnięcie prawa do gruntu pociąga za sobą wygaśnięcie prawa odrębnej własności budynku.
W przypadku nieruchomości lokalowych prawem głównym jest odrębna własność lokalu.
Ustanowienie odrębnej własności lokali w odrębnej nieruchomości budynkowej związanej z
prawem użytkowania wieczystego rodzi kolizję praw głównych, nie rozstrzygniętą jak dotąd przez
ustawodawcę. Kolizję tę uważa za pozorną M. Nazar (Własność lokali, s. 38) i przyznaje
pierwszeństwo prawu odrębnej własności lokali, z którym związany jest tak udział w
nieruchomości wspólnej, jak i udział we współużytkowaniu wieczystym gruntu. Wydaje się
wszakże, że poprawne jurydycznie, aczkolwiek nie zadowalające, rozwiązanie problemu polega na
przyznaniu pierwszeństwa prawu użytkowania wieczystego jako prawu "najbardziej" głównemu.
Oznacza to, że wygaśnięcie użytkowania wieczystego, którego skutkiem jest wygaśnięcie odrębnej
własności budynku, spowoduje zarazem wygaśnięcie odrębnej własności lokali86.
Nie rozstrzygnięty pozostał też problem ustanawiania użytkowania wieczystego w
ułamkowej części, który występuje w razie sukcesywnego wyodrębniania lokali w budynkach
stanowiących przedmiot własności Skarbu Państwa lub gmin z jednoczesnym ustanowieniem
użytkowania wieczystego w odpowiednim ułamku. Wobec zasady, że prawo rzeczowe (tu
użytkowania wieczystego) może obciążać tylko całą rzecz (nieruchomość gruntową) powstaje
pytanie, kto poza nabywcą lokalu będzie pełnił funkcję współużytkownika wieczystego gruntu.
Zgłoszone propozycje rozwiązania tego dylematu:
1. współużytkownikiem będzie obok nabywcy lokalu Skarb Państwa87;
2. nabywcę i Skarb Państwa będzie łączyć wspólność różnorodnych praw: użytkowania
wieczystego i własności88;
nie są zadowalające.
86
tak też M. Nazar, Wlasność lokali , s. 38; bliżej na temat kolizji praw głównych zob. M. Bednarek, Odrębna
własność lokali - zagadnienia sporne, SP 1/1991, s. 145 i n.; E. Gniewek, Własność osobista lokali, s. 66; Z.
Radwański, Funkcja społeczna, treść i charakter prawny odrębnej własności lokali, SC XI/1968, s. 99 i n.; Z. K.
Nowakowski (w:) System II, s. 455; J. Winiarz (w:) K.c. Komentarz 1989, s. 138; B. Barłowski, U podstaw, s.
77
87
S. Breyer, Przeniesienie własności nieruchomości, s. 301;
88
E. Gniewek, Odrębna własność lokali mieszkalnych w świetle ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu
nieruchomości, NP 5/1987, s. 39
47
48