a) Wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z obciążonego gruntu.

1. INFORMACJA DLA WLAŚCICIELI NIERUCHOMOŚCI,
na których ulokowane są lub też przebiegają przez ich teren
urządzenia przesyłowe
dostarczające prąd, wodę, gaz, linie telefoniczne itp. o możliwości dochodzenia roszczeń
od przedsiębiorstw przesyłowych.
Pismo Radcy prawnego Dolnośląskiej Izby Rolniczej Czesława Kubackiego zostało
rozwinięte o przykłady i komentarze
Właściciele, jak również użytkownicy wieczyści
nieruchomości, na których
usytuowane są, jak i przebiegają przez ich teren urządzenia takie jak: linie energetyczne,
telefoniczne, slupy, wodociągi, gazociągi itd. mają prawo do uzyskania ekwiwalentu za te
utrudnienia. Urządzenia, o których mowa powyżej, a szczególnie linie energetyczne zaraz po
wojnie przez kilkadziesiąt lat zamieszczano na nieruchomościach bez zgody właścicieli, jak
tez bez przeprowadzenia wykupu lub dzierżawy niezbędnej dla ich funkcjonowania części
nieruchomości w ramach tzw. powszechnej elektryfikacji.
Właściciele jak i użytkownicy wieczyści w/w nieruchomości mogą wystąpić z
roszczeniami wobec przedsiębiorstw przesyłowych żądając od nich:
•
wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z obciążonego gruntu
•
usunięcia lub przesunięcia urządzeń
•
wykupu przez przedsiębiorstwo nieruchomości lub jej części
a) Wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z obciążonego gruntu.
Zajmowanie części gruntu przez firmę przesyłową (np. zakład energetyczny), do
której należą slupy, transformatory itd. upoważnia właściciela nieruchomości do żądania
wynagrodzenia za bezumownie zajęty grunt.
Podstawą prawną w/w roszczenia jest art. 225 kodeksu cywilnego – wyrok Sądu
Najwyższego z dnia 25.02.2004 r. (sygn. akt: II CK 32 / 03). Zakład energetyczny (prawie jak
właściciel) zajmuje częściowo nieruchomość jako samoistny posiadacz, nawet w zlej wierze,
jeśli nie posiada dokumentu potwierdzającego jego prawo do korzystania z tej części działki.
W związku tym zobowiązany jest do zwrotu równowartości pożytków – np. zbiorów jej
właścicielowi, których ten nie uzyskał, jak również odpowiada za pogorszenie rzeczy, jak tez
jest zobowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z zajętej części nieruchomości.
Podczas dochodzenia roszczenia za bezumowne korzystanie z części nieruchomości
obowiązuje 10 letni okres przedawnienia. Chodzi o to, że wynagrodzenia można żądać za
ostatnie 10 lat przed wytoczeniem powództwa przeciw przedsiębiorstwu korzystającemu z
zajętej części działki.
b) Usunięcie lub przesunięcie urządzeń
Możliwe jest żądanie przesunięcia niniejszych instalacji, jak i urządzeń w miejsca,
które będą powodowały eliminacje uciążliwych sytuacji. Można żądać przesunięcia w/w
instalacji i urządzeń nawet, gdy firma przesyłowa miała zgodę poprzedniego właściciela
gruntu na umieszczenie tych urządzeń na danej działce. Chodzi o to,
że z powodu
nadzwyczajnej zmiany stosunków pozostawienie uprzednio wspomnianych instalacji, jak
również urządzeń na danym gruncie równoznaczne jest z rażącą stratą i / lub połączone
będzie z nadmiernymi trudnościami, czego nie można było przewidzieć podczas zawierania
umowy przez poprzedniego właściciela gruntu.
Wskazane tu będzie przytoczenie przykładu, gdy np. w latach 1980 zawarto umowę,
gdzie na gruntach rolnych pracowały maszyny o dużo mniejszych rozmiarach niż latach
współczesnych. W związku tym obecne maszyny ( opryskiwacze, kombajny i inne) mają
bardzo zawężone pole do manewrowania, a zatem producent rolny, którego problem ten
dotyczy ponosi rażące straty i / lub nadmierne trudności.
Podstawą prawną tego żądania jest art. 3571 kodeksu cywilnego w oparciu o wyrok
Sądu Najwyższego z 22.04.2005 r. (sygn. akt II CK 594/04).
c) Wykupu przez przedsiębiorstwo nieruchomości lub jej części
Jeśli
urządzenia, o których mowa
jak na wstępie utrudniają bądź ograniczają
prawowitym właścicielom sposób racjonalnego korzystania ze swej nieruchomości, jak i
zmniejszają jej wartość, to właściciel gruntu może żądać od właściciela urządzeń
przesyłowych wykupienia obciążonego gruntu. Warto pamiętać o tym, że dotyczy to również
faktu, gdy instalacje nie mają fizycznej styczności z daną działką gruntu. Jako przykład
można podać sytuacje, gdzie zbyt nisko zawieszone kable energetyczne uniemożliwiają
planowaną prace maszyn, jak również urządzeń rolniczych o znacznych gabarytach. Podstawą
prawną tego żądania jest art. 231 § 2 kodeksu cywilnego (wyrok Sądu Najwyższego z
16.07.2004 r., sygn. akt I CK 26/04).
Podstawą prawną żądania wykupienia danej nieruchomości jest też art. 124 ust. 5
ustawy z dnia 12.08.1997 roku o gospodarce nieruchomościami (wyrok Sądu Najwyższego z
dnia 28.02.2002 r., sygn. akt III CZP 1/02). Najczęściej wykupywana jest ta część działki, na
której usytuowane jest uciążliwe urządzenie. Ponadto w wyjątkowych sytuacjach, gdy
wzglądy społeczno –
gospodarcze za tym przemawiają możliwe jest żądanie wykupu
większej części gruntu .
Żądanie wykupu gruntu nie ulega przedawnieniu.
d) Dochodzenie swoich roszczeń należy zacząć od ugody
Właściciele nieruchomości przed wystąpieniem do sądu powinni zacząć od pisma, w
którym będą określone żądania. Pismo to należy wysłać listem poleconym lub własnoręcznie
złożyć za potwierdzeniem odbioru w przedsiębiorstwie użytkującym sporne urządzenie. Gdy
stanowisko ze strony przedsiębiorstwa będzie pozytywne, należy udać się na rozmowę w
celu wynegocjowania warunków, jak też o ile to będzie możliwe zawrzeć stosowną umowę.
W przypadku negatywnego stanowiska – odmowy uznania roszczenia właściciela obciążonej
nieruchomości przez
zakład będący użytkownikiem urządzenia, uzasadnione będzie
wystąpienie z powództwem do sądu. To z kolei wiążę się z kosztami sądowymi – wpis
sądowy, który zazwyczaj wynosi od 5 do 8% wartości żądania (np. przesunięcie instalacji,
cena nieruchomości). Sąd może zwolnić z uiszczenia kosztów właściciela nieruchomości,
gdy ten ma złą sytuacje materialną.
W zależności od przebiegu sprawy należy też
skontaktować się z adwokatem lub radcą prawnym z wyboru lub ustanowionym z urzędu w
związku ze złą sytuacja materialną właściciela gruntu. Koszty związane z wytoczeniem
powództwa, jak również wynagrodzenie radcy prawnego, bądź adwokata zostaną zwrócone
przez przedsiębiorstwo będące użytkownikiem urządzeń właścicielowi nieruchomości, jeżeli
wygra sprawę w sądzie.
Modyfikację pisma wraz z przykładami i komentarzem sporządził:
Tomasz Adam
2. Wzór pisma do przedsiębiorstwa użytkującego urządzenia przesyłowe.
imię, nazwisko
miejscowość i data
właściciela nieruchomości
dokładny adres
Nazwa zakładu użytkującego urządzenia przesyłowe,
dokładny adres
np. Zakład Energetyczny S.A.
w ……………. ul……………….
Jestem właścicielem (i / lub użytkownikiem wieczystym) nieruchomości położonej w
miejscowości…………….. ( przy ulicy). Na nieruchomości tej znajduje się urządzenie
przesyłowe służące do (opis urządzenia)………………………………………………, które
jest własnością (nazwa zakładu, dokładny adres)………………………………………...
Urządzenie to zajmuje około……. metrów powierzchni mojej działki. Zamieszczono je na
niniejszej nieruchomości około ……….. roku. Uniemożliwia mi ono……………………….
……………………………………………………………………………………………….......
Zakład (nazwa zakładu, dokładny adres) (ani jego poprzednik prawny) nie zawarł za mną
żadnej umowy, na mocy której otrzymywałbym wynagrodzenie za korzystanie przez (nazwa
zakładu, dokładny adres)....…………………………… z mojej nieruchomości.
Na podstawie art. 225 kodeksu cywilnego żądam od…………………………(nazwa zakładu,
dokładny adres) wynagrodzenia w kwocie …………………… złotych ( oraz podać żądaną
kwotę słownie w złotych) za bezumowne korzystanie z mojej nieruchomości w okresie
od…………roku, to jest w okresie 10 lat poprzedzających datę niniejszego pisma.
Kwotę żądanego wynagrodzenia ustaliłem na podstawie ………………………. Daje to
kwotę ……………. złotych rocznie, czyli ……………złotych za okres ostatnich 10 lat.
W przypadku nie otrzymania od Państwa pozytywnej odpowiedzi na niniejsze pismo,
wystąpię w celu dochodzenia moich roszczeń na drogę sądową.
Z poważaniem
3. Wzór służący obliczeniu roszczenia za urządzenia przesyłowe, które usytuowane
zostały na gruntach właścicieli, jak i użytkowników wieczystych odnośnie pól
uprawnych.
Metry kwadratowe * przelicznik = plon * przelicznik = cena plonu * 10 lat = za utracone
plony
Za utrudnienia w manewrowaniu tj. ilość godzin * cena za godzinę * 10 lat = za utracone
godziny pracy
Przelicznikiem w stosunku do plonu jest średnia wielkość uzyskiwanego plonu z 1 metra
kwadratowego. W związku z tym dzielimy średni plon na danym terenie przez 10.000 metrów
kwadratowych czyli przez ha, w celu otrzymania wyniku – plonu, jaki otrzymuje się z 1 metra
kwadratowego.
Przelicznikiem w stosunku do ceny jest średnia wielkość ceny uzyskiwanej w skupie na
danym terenie. W związku z tym dzielimy cenę przez 1000 kg, w wyniku czego
otrzymujemy cenę za 1 kg zboża.
Ilość straconych godzin pracy obliczamy następująco:
Na jedno urządzenie przesyłowe (np. słup) przyjmuje się odpowiednią ilość minut np. 20.
Minuty przemnażamy przez ilość zabiegów agrotechnicznych rocznie, a następnie
przemnażamy przez ilość urządzeń przesyłowych. Wynik dzielimy przez 60 minut w celu
sprowadzenia wyniku do godzin pracy sprzętem rolniczym.
Przykład 1. Stosowany odnośnie urządzeń na polach uprawnych.
Na nieruchomości gruntowej są usytuowane trzy urządzenia przesyłowe (np. słupy), które
zajmują powierzchnię 20 metrów kwadratowych. Ilość zabiegów wykonywanych w
gospodarstwie wynosi 14, gospodarstwo posiada uprawy zbożowe.
Średni plon z ha wynosi 50 dt. Średnia cena w skupie wynosi 750 zł za tonę.
5000 kg / 10.000 m kwadratowych = 0,5 kg z 1 m kwadratowego
750 zł / 1000 kg = 0,75 zł za 1 kg
Za utracone plony
20m * 0,5 = 10 kg x 0,75 = 7,50 zł * 10 lat =75 zł
Za utracone godziny pracy
20 minut x 3 słupy x 14 zabiegów = 840 minut / 60 minut = 14 godzin x 150 zł / godz. =
2100 zł x 10 lat = 21.000 zł
Suma za utracone plony i utracone godziny wynosi
21.075 zł ( 75 zł za utracone plony + 21.000 zł za utracone godziny pracy)
Opracował: Tomasz
Adam
4. Wzór służący obliczeniu roszczenia za urządzenia przesyłowe, które usytuowane
zostały na gruntach właścicieli, jak i użytkowników wieczystych odnośnie posesji.
Równowartość pozycji na fakturze za przesył prądu x ilość miesięcy płatnych w roku x 10
lat
W pierwszej kolejności należy zapoznać się z fakturą ( rachunkiem ) za prąd. Każda faktura
(rachunek) powinna zawierać pozycje dotyczące płatności. W następnej kolejności wziąć
należy pod uwagę termin płatności tzn. czy płatność za prąd występuje np. miesięcznie czy
np. co dwa miesiące.
Podstawą wyliczenia kwoty jest średnia równowartość pozycji na fakturze ( rachunku ) np.
usługa przesyłowa i/lub za przesył prądu i/lub zmienne składniki przesyłowe i/lub stałe
składniki przesyłowe. Wszystkie pozycje, które są związane z przesyłem prądu należy
zsumować, jak również dodać do nich VAT jeśli są to kwoty netto. Po dodaniu pozycji
związanych z przesyłem mnożymy daną kwotę przez ilość płatnych miesięcy w roku, czyli
mnożymy przez 12 miesięcy jeśli płatności są regulowane co miesiąc, lub mnożymy przez 6
miesięcy jeśli płatność występuje co dwa miesiące. Wynik, który uzyskamy z obliczeń należy
przemnożyć przez 10 lat, ponieważ wynagrodzenia można żądać za ostatnie 10 lat, chyba że
tytuł własności jest krótszy niż 10 lat, wtedy przemnożyć należy przez tyle lat ile jest się
posiadaczem danego gruntu. Wyjątkiem jest forma darowizny, gdzie pomimo krótszego
formalnego okresu tytułu własności
jest zachowana ciągłość, która daje możliwość
dochodzenia roszczeń za ostatnie 10 lat, czyli mnożymy przez 10 lat, pomimo że
właścicielem notarialnie jest się od lat np. pięciu.
Przykład 1. Stosowany odnośnie urządzeń na posesjach.
Założono, że średnia wartość wszystkich pozycji związanych z przesyłem na fakturze za prąd
wynosi 50 zł netto czyli 61zł brutto. Płatności za prąd są regulowane co dwa miesiące.
czyli:
61 zł x 6 miesięcy = 366 zł x 10 lat = 3660 zł
Opracował: Tomasz
Adam