Prawo pierwokupu

zobowiązania
Obrót nieruchomościami
umowa sprzedaży
o prawo pierwokupu
o prawo pierwszeostwa
o prawo odkupu
umowa darowizny
umowa dożywocia
umowa dzierżawy
umowa deweloperska
Zasada swobody umów
Strony zawierające umowę mogą ułożyd stosunek prawny
według swego uznania, byleby jego treśd lub cel nie
sprzeciwiały się (1) właściwości (naturze) stosunku,
(2)ustawie ani (2)zasadom współżycia społecznego
Obrót nieruchomościami
 Konsensualnośd
 Kauzalnośd
 Podwójny skutek
 Forma wymagana dla przeniesienia własności nieruchomości
- Akt notarialny
ALE
art. 159 Przepisów o obowiązku zachowania formy aktu
notarialnego nie stosuje się w wypadku, gdy grunty wniesione jako
wkład do rolniczej spółdzielni produkcyjnej mają stad się
współwłasnością dotychczasowych właścicieli
Art. 156 Jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własnośd następuje w
wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy
zobowiązującej do przeniesienia własności, z zapisu, z bezpodstawnego
wzbogacenia lub z innego zdarzenia, ważnośd umowy przenoszącej własnośd
zależy od istnienia tego zobowiązania
• 155 § 1. Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny,
przekazania nieruchomości lub inna umowa
zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co
do tożsamości oznaczonej przenosi własnośd na
nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej
albo że strony inaczej postanowiły.
Art. 157
Własnośd nieruchomości nie może byd przeniesiona pod
warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.
§ 2. Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności
nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z
zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne
jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich
bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności.
umowa sprzedaży
Art. 535.
§. 1. Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się
przenieśd na kupującego własnośd rzeczy i wydad mu rzecz, a
kupujący zobowiązuje się rzecz odebrad i zapłacid sprzedawcy
cenę.
Art. 546.
Sprzedawca obowiązany jest udzielid kupującemu potrzebnych
wyjaśnieo o stosunkach prawnych i faktycznych dotyczących
rzeczy sprzedanej oraz wydad posiadane przez siebie
dokumenty, które jej dotyczą. Jeżeli treśd takiego dokumentu
dotyczy także innych rzeczy, sprzedawca obowiązany jest
wydad uwierzytelniony wyciąg z dokumentu.
Jeżeli jest to potrzebne do należytego korzystania z rzeczy zgodnie
z jej przeznaczeniem, sprzedawca powinien załączyd instrukcję
dotyczącą sposobu korzystania z rzeczy.
Art. 548. § 1.
• Z chwilą wydania rzeczy sprzedanej przechodzą na
kupującego korzyści i ciężary związane z rzeczą oraz
niebezpieczeostwo przypadkowej utraty lub uszkodzenia
rzeczy.
Wada fizyczna
Art. 556. § 1.
• Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli
rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartośd lub
użytecznośd ze względu na cel w umowie oznaczony albo
wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli
rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił
kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w
stanie niezupełnym (rękojmia za wady fizyczne).
• Chyba że kupujący wiedział w chwili sprzedaży a przy
oznaczonych co do gatunku w chwili wydania)
Wada prawna
Art. 556. § 2.
• Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli
rzecz sprzedana stanowi własnośd osoby trzeciej albo jeżeli
jest obciążona prawem osoby trzeciej; w razie sprzedaży
praw sprzedawca jest odpowiedzialny także za istnienie praw
(rękojmia za wady prawne).
• Chyba że kupujący wiedział w chwili sprzedaży (a przy
oznaczonych co do gatunku w chwili wydania)
Art. 560. § 1.
Jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może:
• żądad usunięcia wady lub wymiany rzeczy na wolną od wad
• od umowy odstąpid o ile wady są istotne i o ile rzecz była już
uprzednio z powodu wady naprawiana lub wymieniana albo
• żądad obniżenia ceny
Art. 563. § 1.
Kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne
rzeczy, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu
miesiąca od jej wykrycia, a w wypadku gdy zbadanie rzeczy
jest w danych stosunkach przyjęte, jeżeli nie zawiadomi
sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca po upływie czasu, w
którym przy zachowaniu należytej staranności mógł ją wykryd.
Art. 568. § 1.
• Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po
upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku - po upływie lat
trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu
wydana.
• § 3. Zarzut z tytułu rękojmi może byd podniesiony także po
upływie powyższych terminów, jeżeli przed ich upływem
kupujący zawiadomił sprzedawcę o wadzie
Gwarancja jakości
• W wypadku gdy kupujący otrzymał od sprzedawcy dokument
gwarancyjny co do jakości rzeczy sprzedanej, poczytuje się w
razie wątpliwości, że wystawca dokumentu (gwarant) jest
obowiązany do usunięcia wady fizycznej rzeczy lub do
dostarczenia rzeczy wolnej od wad, jeżeli wady te ujawnią
się w ciągu terminu określonego w gwarancji.
Prawo pierwokupu
Na czym polega?
Art. 596
pierwszeostwo kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby
druga strona sprzedała rzecz osobie trzeciej
Rodzaje prawa pierwokupu:
• Ustawowe
• Umowne
Art. 597 kc
Rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, może byd sprzedana
osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do
pierwokupu swego prawa nie wykona
Czy prawo pierwokupu może przysługiwad do nieruchomości?
Czy można sprzedad nieruchomośd pod warunkiem ?
Zawierana jest umowa sprzedaży zobowiązująca, warunkowa.
• Art. 157.
• § 1. Własnośd nieruchomości nie może byd przeniesiona pod
warunkiem ani z
• zastrzeżeniem terminu.
Art. 155.
§ 1. Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna
umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości
oznaczonej przenosi własnośd na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi
inaczej albo że strony inaczej postanowiły
W jaki sposób korzysta się z prawa pierwokupu?
Art. 597
Prawo pierwokupu wykonywa się przez oświadczenie złożone
zobowiązanemu.
Jeżeli zawarcie umowy sprzedaży rzeczy, której dotyczy prawo
pierwokupu, wymaga zachowania szczególnej formy,
oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu powinno byd
złożone w tej samej formie
Jakie są konsekwencje złożenia oświadczenia o skorzystaniu z
prawa pierwokupu?
Art. 600 § 2 Przez wykonanie prawa pierwokupu dochodzi do
skutku między zobowiązanym a uprawnionym umowa
sprzedaży tej samej treści, co umowa zawarta przez
zobowiązanego z osobą trzecią, chyba że przepis szczególny
stanowi inaczej. Jednakże postanowienia umowy z osobą
trzecią, mające na celu udaremnienie prawa pierwokupu, są
względem uprawnionego bezskuteczne.
Co dzieje się ze świadczeniami dodatkowymi jakie mogą byd w
umowie sprzedaży zawarte (np. zapewnienie opieki do
śmierci) ?
§ 2. Jeżeli umowa sprzedaży zawarta z osobą trzecią przewiduje
świadczenia dodatkowe, których uprawniony do pierwokupu
nie mógłby spełnid, może on swe prawo wykonad uiszczając
wartośd tych świadczeo. Jednakże gdy prawo pierwokupu
przysługuje Skarbowi Paostwa lub jednostce samorządu
terytorialnego z mocy ustawy, takie świadczenie dodatkowe
uważa się za nie zastrzeżone
Skąd uprawniony wie że może skorzystać?
Zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu powinien
niezwłocznie zawiadomid uprawnionego o treści umowy
sprzedaży zawartej z osobą trzecią.
Prawo pierwokupu co do nieruchomości można wykonad w
ciągu miesiąca, od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży,
chyba że zostały zastrzeżone inne terminy
Art. 602. § 1 Prawo pierwokupu jest niezbywalne. Jest ono
niepodzielne, chyba że przepisy szczególne zezwalają na
częściowe wykonanie tego prawa.
§ 2. Jeżeli jest kilku uprawnionych, a niektórzy z nich nie
wykonywają prawa pierwokupu, pozostali mogą wykonad je w
całości
Powyższe oznacza, że
• nie można wykonad uprawnienia w odniesieniu do części
rzeczy (np. zbywane jest 1 ha a uprawniony składa
oświadczenie co do 0,5 ha)
• w razie sprzedaży części rzeczy można wykonad prawo
pierwokupu wobec tej części, zachowując je również wobec
pozostałej.
Sprzedający
(zobowiązany)
Zawarcie umowy
zobowiązującej
sprzedaży
Upływ 30 dni
zawarcie umowy
rozporządzającej
Poinformowanie
uprawnionego
30 dni na
oświadczenie
Korzysta z prawa
Dochodzi do skutku
umowa
Uprawniony
Kupujący
(osoba trzecia)
Jakie są skutki naruszenia?
§ 1. Jeżeli zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu sprzedał rzecz
osobie trzeciej bezwarunkowo albo jeżeli nie zawiadomił
uprawnionego o sprzedaży lub podał mu do wiadomości
istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodnie z
rzeczywistością, ponosi on odpowiedzialnośd za wynikłą stąd
szkodę.
§ 2. Jednakże jeżeli prawo pierwokupu przysługuje z mocy
ustawy Skarbowi Paostwa lub jednostce samorządu
terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż
dokonana bezwarunkowo jest nieważna.
Komu przysługuje prawo pierwokupu
nieruchomości z ustawy?
 Gminie na podstawie ugn
 Dzierżawcy nieruchomości rolnej na podstawie ukur
 ANR w odniesieniu do nieruchomości rolnej na podstawie
ukur oraz ugnr
 Współwłaścicielowi nieruchomości rolnej na podstawie kc
 Zarządzającemu portem lub przystanią morską na podstawie
uopipm
 Skarbowi Paostwa na podstawie uopipm
 Zarządzającemu SSE na podstawie usse
Prawo pierwokupu przysługuje gminie w przypadku
sprzedaży
1) niezabudowanej nieruchomości (nie rolnej i nie leśnej) nabytej
uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Paostwa albo jednostek
samorządu terytorialnego;
2) prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej
nieruchomości gruntowej (nie rolnej i nie leśnej), niezależnie
od formy nabycia tego prawa przez zbywcę;
3) nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego
nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie
miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której
została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu
publicznego (o ile ujawniono prawo w KW);
4) nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa
użytkowania wieczystego takiej nieruchomości (o ile ujawniono
prawo w KW);
Prawo pierwokupu nie przysługuje gminie, jeżeli:
1) sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego
następuje na rzecz osób bliskich dla sprzedawcy;
2) sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego
następuje między osobami prawnymi tego samego kościoła lub
związku wyznaniowego;
3) prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało
ustanowione jako odszkodowanie lub rekompensata za utratę
własności nieruchomości;
4) prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało
ustanowione w wyniku zamiany własności nieruchomości;
5) sprzedaż nieruchomości następuje na cele: budowy dróg
krajowych lub realizacji inwestycji w zakresie budowli
przeciwpowodziowych lub realizacji inwestycji w zakresie
lotniska użytku publicznego
Osoby bliskie to
zstępni, wstępni,
rodzeostwo, dzieci rodzeostwa,
małżonek, osoby przysposabiające i przysposobione
osoba która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu
Zasady nabywania nieruchomości rolnych przez osoby bliskie zbywcy, dotyczą
również ich współmałżonków, o ile nabywają oni te nieruchomości razem z
osobami bliskimi zbywcy, na zasadach majątkowej wspólności ustawowej
Prawo pierwokupu przysługujące dzierżawcy
Jeżeli
- Spełnione są wszystkie warunki pozytywne
- Nie występuje żaden warunek negatywny
Warunki pozytywne:
1) umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej
2) ma datę pewną
3) była wykonywana co najmniej 3 lata, licząc od tej daty;
4) nabywana nieruchomośd wchodzi w skład gospodarstwa
rodzinnego dzierżawcy lub jest dzierżawiona przez
spółdzielnie produkcji rolnej.
Czy na skutek nabycie nieruchomości wielkośd
gospodarstwa uprawnionego może przekroczyd 300 ha?
Co oznacz że ma datę pewną?
Art. 81.
Data pewna - urzędowe poświadczenia daty
1. Stwierdzenie dokonania czynności w jakimkolwiek dokumencie
urzędowym - od daty dokumentu urzędowego;
2. Umieszczenie na obejmującym czynnośd dokumencie jakiejkolwiek
wzmianki przez organ paostwowy, organ jednostki samorządu
terytorialnego albo przez notariusza - od daty wzmianki.
3. W razie śmierci jednej z osób podpisanych na dokumencie datę złożenia
przez tę osobę podpisu na dokumencie uważa się za pewną od daty
śmierci tej osoby.
poświadczenie takie jest skuteczne także względem osób nie
uczestniczących w dokonaniu tej czynności prawnej
art. 3 ust 2 ukur
O treści umowy sprzedaży nieruchomości rolnej zawiadamia się dzierżawcę
tej nieruchomości, jeżeli umowa dzierżawy trwała co najmniej 3 lata od
dnia jej zawarcia.
Warunki negatywne (tu nie występuje prawo pierwokupu):
1) nabywcą nieruchomości rolnej jest osoba bliska zbywcy w
rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami;
2) sprzedaż dotyczy nieruchomości rolnej stanowiącej wkład
gruntowy członka spółdzielni produkcji rolnej na rzecz innego
członka tej spółdzielni;
3) nabywcą nieruchomości rolnej jest spółdzielnia produkcji rolnej
– w przypadku sprzedaży przez jej członka nieruchomości
rolnej stanowiącej wkład gruntowy w tej spółdzielni;
4) nabywcą nieruchomości rolnej jest jednostka samorządu
terytorialnego.”,
Uwaga
Prawo pierwokupu przysługuje dzierżawcy także przy
przeniesieniu własności gospodarstwa rolnego, z tym że,
przysługuje wyłącznie dzierżawcy całego gospodarstwa
rolnego
Art. 4a ukur dodany w 2011
Prawo pierwokupu przysługujące ANR (1)
Jeżeli
przedmiotem sprzedaży jest nieruchomośd rolna o powierzchni
nie mniejszej niż 5 ha,
Warunki negatywne (takie jak przy dzierżawcy):
1) nabywcą nieruchomości rolnej jest osoba bliska zbywcy w
rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami;
2) sprzedaż dotyczy nieruchomości rolnej stanowiącej wkład
gruntowy członka spółdzielni produkcji rolnej na rzecz innego
członka tej spółdzielni;
3) nabywcą nieruchomości rolnej jest spółdzielnia produkcji
rolnej – w przypadku sprzedaży przez jej członka
nieruchomości rolnej stanowiącej wkład gruntowy w tej
spółdzielni;
4) nabywcą nieruchomości rolnej jest jednostka samorządu
terytorialnego.”,
Warunki negatywne (dodatkowe)
1. Jest uprawniony dzierżawca i korzysta on z prawa pierwokupu
2. w wyniku nabycia nieruchomości rolnej następuje
powiększenie gospodarstwa rodzinnego, jednak do
powierzchni nie większej 300 ha UR, a nabywana
nieruchomośd rolna położona jest w gminie, w której ma
miejsce zamieszkania nabywca, lub w gminie sąsiedniej.
Czy powiększenie to też utworzenie ?
Prawo pierwokupu ANR (2)
ANR przysługuje prawo pierwokupu na rzecz Skarbu Paostwa
przy odsprzedaży nieruchomości przez nabywcę w okresie 5
lat od nabycia tej nieruchomości od Agencji.
Prawo pierwokupu przysługujące
współwłaścicielowi nieruchomości rolnej w
razie sprzedaży udziału
jeżeli
prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym.
Chyba że:
1. Współwłaściciel prowadzący jednocześnie gospodarstwo rolne
sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym
gospodarstwem
2. nabywcą jest inny współwłaściciel lub
3. nabywcą jest osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po
sprzedawcy.
Uwaga nieruchomośd rolna w rozumieniu kc
Zarządzającemu SSE służy prawo pierwokupu w zakresie prawa
własności i użytkowania wieczystego położonych na obszarze
strefy nieruchomości.
Zarządzającemu portem lub przystanią przysługuje prawo
pierwokupu do nieruchomości położonych w granicach portów
lub przystani morskich
Kolizja uprawnień
Jaka kolejnośd?
Kaskadowa konstrukcja – kolejny korzysta o ile pierwszy nie
skorzystał
- Jednoznacznie rozstrzygnięta kolejnośd pomiędzy dzierżawcą i
ANR (1)
- W pozostałym zakresie uwzględnid trzeba wzajemną relację
norm, proponuje się następującą:
- dzierżawca
- współwłaściciel,
- zarządzający specjalną strefą ekonomiczną lub portem,
- gmina,
- ANR
Prawo nabycia nieruchomości rolnej przez ANR
Art. 4
Jeżeli przeniesienie własności nieruchomości rolnej o
powierzchni nie mniejszej niż 5 ha następuje w wyniku
zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży, Agencja
działająca na rzecz Skarbu Paostwa może złożyd oświadczenie
o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości
pieniężnej.
Uprawnienie, o którym mowa w ust. 1, nie przysługuje:
1) jeżeli w wyniku przeniesienia własności nieruchomości rolnej
następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego, jednak do
powierzchni nie większej niż 300 ha UR;
2) jeżeli przeniesienie własności nieruchomości rolnej następuje
na rzecz:
a) spółdzielni produkcji rolnej - w przypadku nieruchomości
rolnej stanowiącej wkład gruntowy członka tej spółdzielni,
b) osoby bliskiej zbywcy w rozumieniu przepisów o
gospodarce nieruchomościami;
3) jeżeli przeniesienie własności nieruchomości rolnej następuje
w wyniku umowy z następcą
Do wykonywania prawa nabycia, stosuje się odpowiednio
przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące prawa pierwokupu
Czy to jest możliwe?
Czy to umowa warunkowa? Czy zobowiązująca Czy
rozporządzająca?
Komu ANR ma złożyd oświadczenie o wykonaniu?
Czy poprzez złożenie oświadczenia następuje skutek rzeczowy?
• Jeżeli przeniesienie własności nieruchomości rolnej o
powierzchni nie mniejszej niż 5 ha następuje w wyniku
zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży, Agencja
działająca na rzecz Skarbu Paostwa może złożyd
oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą
równowartości pieniężnej.
Zbywający
(zobowiązany)
Zawarcie umowy
przenoszącej
własnośd
Nabywca
(osoba trzecia)
Upływ 30 dni
Żadnych konsekwencji
Poinformowanie
uprawnionego
Korzysta z prawa
Dochodzi do zawarcia
umowy
30 dni na złożenie
oświadczenia
Uprawniony
ANR
Sprzedający
(zobowiązany)
Zawarcie umowy
zobowiązującej
sprzedaży
Upływ 30 dni
zawarcie umowy
rozporządzającej
Poinformowanie
uprawnionego
30 dni na odpowiedź
Korzysta z prawa
Dochodzi do skutku
umowa
Uprawniony
Kupujący
(osoba trzecia)
Jeżeli równowartośd pieniężna, nie wynika z treści umowy,
równowartośd tę ANR określa przy zastosowaniu sposobów
ustalania wartości nieruchomości przewidzianych
w przepisach o gospodarce nieruchomościami.
Podobnie przy prawie pierwokupu w ukur
Jeżeli cena sprzedawanej nieruchomości rażąco odbiega od jej
wartości rynkowej, wykonujący prawo pierwokupu może, w
terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o wykonaniu
prawa pierwokupu, wystąpid do sądu o ustalenie ceny tej
nieruchomości
Art. 9. 1. Czynnośd prawna dokonana niezgodnie z przepisami
ustawy (ukur) lub bez zawiadomienia uprawnionego do prawa
pierwokupu lub bez zawiadomienia Agencji, w przypadku
określonym w art. 4 ust. 1, jest nieważna.
2. Z powództwem o stwierdzenie nieważności czynności
prawnej z przyczyn, o których mowa w ust. 1, oprócz osób
mających w tym interes prawny może wystąpid Agencja
sprzedaż i oddawanie w użytkowanie wieczyste
nieruchomości SP i JST
• Zasady obrotu wynikające z kc modyfikowane są u.g.n.
• Istnieją instrumenty administracyjno-prawne umożliwiające
nabycie nieruchomości na cele publiczne (wywłaszczenie,
objęcie własności części nieruchomości przy podziale) oraz
instrumenty cywilno-prawne umożliwiające nabywanie
nieruchomości z pierwszeostwem przed innymi podmiotami
(prawo pierwokupu)
Nieruchomości mogą byd sprzedawane i oddawane w
użytkowanie wieczyste co do zasady
 po cenie nie niższej niż ich wartośd.
 w przetargu (zasada obligatoryjności przetargu)
Wyjątki od zasady obligatoryjności przetargu, 2 grupy:
1) zamknięty katalog wyjątków (art. 37 ust 2), przy zaistnieniu
których, w ogóle nie przeprowadza się przetargów
(wyłączenia ex lege)
2) wyjątki ustanowione przez radę lub sejmik dotyczące
określonych przypadków zbycia nieruchomości - katalog
przypadków, w których zwolnienie może nastąpid ma
charakter zamknięty (ustawowy). Ale o tym, czy owo
zwolnienie w konkretnym przypadku nastąpi – decyduje rada
gminy (fakultatywnie)
„Ustawowe” wyjątki od przetargu
przypadki bezprzetargowego zbywania to np. sytuacje gdy:
1) nabywcą osoba, której przysługuje pierwszeostwo,
2) zbycie następuje między jst;
3) zbycie następuje w drodze zamiany lub darowizny;
4) kupującym użytkownik wieczysty;
5) ma stanowid wkład niepieniężny (aport) do spółki albo
wyposażenie nowo tworzonej samorządowej osoby prawnej;
6)przedmiotem zbycia jest udział w nieruchomości, a zbycie
następuje na rzecz innych współwłaścicieli nieruchomości
prawo pierwszeństwa
1) Ustawowe (art. 34 ust 1) – 3 przypadki uprawnionych:
a) Osoba której przysługuje roszczenie o nabycie nieruchomości
na mocy ustawy i złoży wniosek w terminie wynikającym z
wykazu
b) Osoba która jest poprzednim właścicielem zbywanej
nieruchomości pozbawionym prawa własności tej
nieruchomości przed dniem 5 grudnia 1990 lub spadkobiercą
c) Osoba która jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został
nawiązany na czas nieoznaczony
2) uznaniowe (art. 34 ust 6 i 6a) rada lub sejmik mogą przyznad w
drodze uchwały, pierwszeostwo w nabywaniu lokali i budynków ich
najemcom lub dzierżawcom
prawo pierwszeństwa
1) Ustawowe (art. 34 ust 1) – 3 przypadki uprawnionych:
a) Osoba której przysługuje roszczenie o nabycie nieruchomości na
mocy ustawy i złoży wniosek w terminie wynikającym z wykazu
b) Osoba która jest poprzednim właścicielem zbywanej
nieruchomości pozbawionym prawa własności tej
nieruchomości przed dniem 5 grudnia 1990 lub spadkobiercą
c) Osoba która jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został
nawiązany na czas nieoznaczony
2) uznaniowe (art. 34 ust 6 i 6a) wojewoda, rada lub sejmik mogą
przyznad w drodze uchwały, pierwszeostwo w nabywaniu lokali i
budynków ich najemcom lub dzierżawcom
Prawo pierwszeństwa przy sprzedaży
nieruchomości rolnych
Nieruchomości z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Paostwa są
sprzedawane w drodze przetargu.
Pierwszeostwo w nabyciu nieruchomości Zasobu po cenie ustalonej w
sposób określony w ustawie przysługuje:
1) byłemu właścicielowi zbywanej nieruchomości lub jego
spadkobiercom, jeżeli nieruchomośd została przejęta na rzecz Skarbu
Paostwa przed dniem 1 stycznia 1992 r.;
2) spółdzielni produkcji rolnej władającej faktycznie zbywaną
nieruchomością, której użytkowanie ustanowione na rzecz tej
spółdzielni wygasło na podstawie art. 16 ust. 2 z dniem 31 grudnia
1993 r.;
3) dzierżawcy zbywanej nieruchomości, jeżeli dzierżawa trwała
faktycznie przez okres co najmniej trzech lat;
4) zarządzającemu specjalną strefą ekonomiczną w odniesieniu do
nieruchomości położonych w granicach specjalnych stref
ekonomicznych.
• Na czym polega prawo pierwszeostwa ?
Możliwośd nabycia nieruchomości z zasobu bez przetargu
• Jak jest realizowane?
O przeznaczeniu do sprzedaży nieruchomości, do której
nabycia przysługuje pierwszeostwo, uprawniona osoba jest
zawiadamiana na piśmie, i ma podaną:
• cenę nieruchomości oraz
• termin złożenia wniosku o nabycie na warunkach
podanych w zawiadomieniu, z tym że termin nie może byd
krótszy niż 21 dni od dnia otrzymania zawiadomienia.
W jaki sposób korzysta się z prawa pierwszeostwa ?
• Osoba korzysta z pierwszeostwa w nabyciu nieruchomości,
jeżeli w wyznaczonym terminie złoży oświadczenie, że wyraża
zgodę na jej nabycie po cenie określonej w zawiadomieniu.
Jaki jest skutek oświadczenia ?
• Uprawniony w terminie 30 dni po otrzymaniu oświadczenia o
skorzystaniu z prawa pierwszeostwa zawiadamia
korzystającego na piśmie o terminie i miejscu zawarcia
umowy
Jaki jest skutek dokonania sprzedaży z pominięciem prawa
pierwszeostwa ?
Czynnośd nie jest nieważna
Można ewentualnie na podstawie art. 59 kc żądad uznania
umowy za bezskuteczną w stosunku do uprawnionego – o ile
jednak obie strony wiedziały o roszczeniu uprawnionego
Prawo odkupu
Na czym polega?
Prawo żądania zwrotnego przeniesienia własności rzeczy
uprzednio zbytej.
Może byd zastrzeżone na okres do 5 lat
Jak się z niego skorzysta ?
Prawo odkupu wykonywa się przez oświadczenie sprzedawcy
złożone kupującemu. Jeżeli zawarcie umowy sprzedaży
wymagało zachowania szczególnej formy, oświadczenie o
wykonaniu prawa odkupu powinno byd złożone w tej samej
formie
Jaki jest skutek wykonania prawa odkupu?
Z chwilą wykonania prawa odkupu kupujący obowiązany jest
przenieśd z powrotem na sprzedawcę własnośd kupionej
rzeczy za zwrotem ceny i kosztów sprzedaży oraz za zwrotem
nakładów; jednakże zwrot nakładów, które nie stanowiły
nakładów koniecznych, należy się kupującemu tylko w
granicach istniejącego zwiększenia wartości rzeczy
Z chwilą wykonania powstaje roszczenia o przeniesienie
własności nieruchomości z powrotem na zbywcę
Art. 64.
Prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia
oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie.
Jeżeli określona w umowie sprzedaży cena odkupu przenosi
cenę i koszty sprzedaży, sprzedawca może żądad obniżenia
ceny odkupu do wartości rzeczy w chwili wykonania prawa
odkupu, jednakże nie niżej sumy obliczonej według paragrafu
poprzedzającego.
Prawo odkupu jest niezbywalne i niepodzielne
• Naruszenie umownego prawa odkupu rodzi odpowiedzialnośd
odszkodowawczą kupującego.
• Umowne prawo odkupu, jest roszczeniem osobistym, może
zostad także ujawnione w treści księgi wieczystej
• Naruszenie prawa odkupu wpisanego do księgi wieczystej
rodzi odpowiedzialnośd rzeczową z nieruchomości
Czy w odniesieniu do nieruchomości rolnych z ZWRSP można
zastrzegad prawo odkupu?
art. 29 ust 5 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami
rolnymi SP:
Agencji przysługuje prawo odkupu nieruchomości na rzecz
Skarbu Paostwa w okresie 5 lat, licząc od dnia jej nabycia od
Agencji, z wyjątkiem nieruchomości położonych w granicach
specjalnych stref ekonomicznych; prawo odkupu powinno byd
ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla danej
nieruchomości.
TK uchylił powyższy przepis
Umowa darowizny
Przez umowę darowizny darczyoca zobowiązuje się do
bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem
swego majątku.
Jaka forma?
Oświadczenie darczyocy powinno byd złożone w formie aktu
notarialnego. Jednakże umowa darowizny zawarta bez
zachowania tej formy staje się ważna, jeżeli przyrzeczone
świadczenie zostało spełnione
Ale przy nieruchomościach akt notarialny
Czy można odwoład darowiznę
Darczyoca może odwoład darowiznę jeszcze nie wykonaną, jeżeli
po zawarciu umowy jej stan majątkowy uległ takiej zmianie, że
wykonanie darowizny nie może nastąpid bez uszczerbku dla
jego własnego utrzymania odpowiednio do jego
usprawiedliwionych potrzeb albo bez uszczerbku dla ciążących
na nim ustawowych obowiązków alimentacyjnych
Darczyoca może odwoład darowiznę już wykonaną, jeżeli
obdarowany dopuścił się względem niego rażącej
niewdzięczności
Darowizna nie może byd odwołana z powodu niewdzięczności,
jeżeli darczyoca obdarowanemu przebaczył
Jak się odwołuje?
Odwołanie darowizny następuje przez oświadczenie złożone
obdarowanemu na piśmie
Zwrot przedmiotu odwołanej darowizny powinien nastąpid
stosownie do przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu
Umowa dożywocia
Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości
nabywca zobowiązał się zapewnid zbywcy dożywotnie
utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku
odmiennej umowy, przyjąd zbywcę jako domownika,
dostarczad mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i
opału, zapewnid mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w
chorobie oraz sprawid mu własnym kosztem pogrzeb
odpowiadający zwyczajom miejscowym
w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości może
zobowiązad się do obciążenia jej na rzecz zbywcy
użytkowaniem, służebnością mieszkania lub inną służebnością
osobistą
Dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy
nieruchomości
Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o
dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem
nieruchomości prawem dożywocia.
Do takiego obciążenia stosuje się odpowiednio przepisy o prawach
rzeczowych ograniczonych
Przeciwko dożywociu nie działa rękojmia wiary publicznej ksiąg
wieczystych
Prawo dożywocia jest niezbywalne
W razie zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia
nabywca ponosi także osobistą odpowiedzialnośd
za świadczenia tym prawem objęte, chyba że stały się
wymagalne w czasie, kiedy nieruchomośd nie była jego
własnością. Osobista odpowiedzialnośd współwłaścicieli jest
solidarna
Jeżeli zobowiązany z tytułu umowy o dożywocie zbył
otrzymaną nieruchomośd, dożywotnik może żądad zamiany
prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą
wartości tego prawa.
Jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między
dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunku, że nie
można wymagad od stron, żeby pozostawały nadal w
bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich
zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią
prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą
wartości tych uprawnieo.
W wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie
zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest
zbywcą nieruchomości, rozwiązad umowę o dożywocie.
Umowa z następcą
Przez umowę z następcą
• rolnik będący właścicielem (współwłaścicielem)
gospodarstwa rolnego
zobowiązuje się przenieśd na
• osobę młodszą od niego co najmniej o 15 lat (następcę)
własnośd (udział we współwłasności) i posiadanie tego
gospodarstwa
z chwilą nabycia prawa do emerytury lub renty inwalidzkiej,
jeżeli
następca do tego czasu będzie pracowad w tym gospodarstwie.
Warunek pracy następcy w gospodarstwie rolnym uważa się za
spełniony także w przypadku usprawiedliwionych lub
uzgodnionych z rolnikiem przerw w pracy.
Czy umowa z następcą przenosi własnośd nieruchomości ?
Konieczne jest zawarcie umowy w celu wykonania umowy z
następcą
umowa z następcą może zawierad inne postanowienia, w
szczególności dotyczące wzajemnych świadczeo stron przed i
po przeniesieniu przez rolnika własności gospodarstwa
rolnego na następcę.
Jakie są obowiązki następcy przed a jakie po przeniesieniu
własności?
Obowiązek pracy
Jeżeli w umowie z następcą albo w umowie zawartej w celu
wykonania tej umowy nie postanowiono inaczej, rolnik po
przeniesieniu własności gospodarstwa rolnego na następcę
może żądad od niego świadczeo takich jak przy umowie
dożywocia,
ALE
• w zakresie uzasadnionym potrzebami rolnika i członków jego
rodziny oraz
• warunkami majątkowymi i osobistymi następcy,
• z uwzględnieniem jego nakładu pracy w gospodarstwie rolnika i
korzyści uzyskanych od rolnika przed objęciem gospodarstwa.
• Art. 908.
• § 1. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności
nieruchomości nabywca
• zobowiązał się zapewnid zbywcy dożywotnie utrzymanie
(umowa o
• dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy,
przyjąd zbywcę jako domownika, dostarczad mu
wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnid
mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz
sprawid mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający
zwyczajom miejscowym.
Czy rolnik może przenieśd własnośd gospodarstwa na następcę
przed uzyskaniem prawa do emerytury lub renty?
Jeżeli rolnik przeniósł własnośd gospodarstwa rolnego na
następcę przed nabyciem prawa do emerytury lub renty, a w
umowie z następcą albo w umowie zawartej w celu
wykonania tej umowy nie postanowiono inaczej, może on
także żądad od następcy, świadczeo pieniężnych w wysokości
nieprzekraczającej połowy emerytury podstawowej
miesięcznie do czasu nabycia prawa do emerytury lub renty.
Co się dzieje jeśli rolnik przed przeniesieniem własności
gospodarstwa umiera?
Jeżeli rolnik zmarł przed wykonaniem umowy z następcą, który
pracował w jego gospodarstwie co najmniej 5 lat, następca
może żądad wykonania tej umowy przez spadkobierców
rolnika. Roszczenie następcy ma pierwszeostwo przed
roszczeniami z tytułu zapisów.
Art. 390.
§ 1. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy
przyrzeczonej uchyla się od
jej zawarcia, druga strona może żądad naprawienia
szkody, którą poniosła
przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.
Strony mogą w
umowie przedwstępnej odmiennie określid zakres
odszkodowania.
Co się dzieje gdy rolnik po uzyskaniu prawa do emerytury nie
chce przenieśd własności gospodarstwa?
Jeżeli z umowy z następcą nie wynika co innego, do umowy tej
stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego o
umowie przedwstępnej, z wyjątkiem art. 390 § 1.
• Art. 389 kc
• Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do
zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna
określad istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
•
powinna ona byd zawarta w terminie wyznaczonym w umowie a w
braku w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę
uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.
• Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został
wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądad
jej zawarcia
• Skutek naruszenia
• Słabszy – prawo dochodzenia odszkodowania
• Mocniejszy żądanie zawarcia umowy (o ile w wymaganej formie)
Co się stanie gdy następca nie podejmie pracy lub zaprzestanie?
Na żądanie rolnika sąd może rozwiązad umowę z następcą, jeżeli
następca bez usprawiedliwionych powodów nie podjął albo
zaprzestał pracy w gospodarstwie rolnika, nie wywiązuje się z
obowiązków przyjętych w umowie lub postępuje w taki
sposób, że nie można wymagad od rolnika, aby spełnił
obowiązki względem następcy.
Co w razie rażącej niewdzięczności?
Na żądanie rolnika sąd, po rozważeniu interesów stron zgodnie z
zasadami współżycia społecznego, może rozwiązad umowę
przenoszącą własnośd gospodarstwa rolnego, zawartą w celu
wykonania umowy z następcą, jeżeli następca:
1) uporczywie postępuje wobec rolnika w sposób sprzeczny z
zasadami współżycia społecznego lub
2) dopuścił się względem rolnika albo jednej z najbliższych mu
osób rażącej obrazy czci bądź umyślnego przestępstwa
przeciwko życiu, zdrowiu albo wolności, lub
3) uporczywie nie wywiązuje się ze swych obowiązków
względem rolnika wynikających z umowy lub z przepisów
prawa.
Umowa dzierżawy
Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddad
dzierżawcy rzecz do
• używania i
• pobierania pożytków
przez czas oznaczony lub nie oznaczony,
a dzierżawca zobowiązuje się płacid wydzierżawiającemu
umówiony czynsz.
Czynsz może byd zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach
innego rodzaju. Może byd również oznaczony w ułamkowej
części pożytków
Dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się
po upływie tego terminu za zawartą na czas nie oznaczony
Dzierżawca powinien wykonywad swoje prawo zgodnie z
wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniad
przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody
wydzierżawiającego.
Bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może oddawad
przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania
ani go poddzierżawiad
Co się dzieje z chwilą zbycia rzeczy?
Art. 678.
§ 1. W razie zbycia rzecz najętej w czasie trwania najmu nabywca
wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak
wypowiedzied najem z zachowaniem ustawowych terminów
wypowiedzenia.
§ 2. Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie
przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta
• na czas oznaczony
• z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną,
• a rzecz została najemcy wydana.
Art. 704.
W braku odmiennej umowy dzierżawę gruntu rolnego można
wypowiedzied na jeden rok naprzód na koniec roku
dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześd miesięcy naprzód
przed upływem roku dzierżawnego.
Art. 706.
Jeżeli przy zakooczeniu dzierżawy dzierżawca gruntu rolnego
pozostawia zgodnie ze swym obowiązkiem zasiewy, może on
żądad zwrotu poczynionych na te zasiewy nakładów o tyle, o
ile wbrew wymaganiom prawidłowej gospodarki nie otrzymał
odpowiednich zasiewów przy rozpoczęciu dzierżawy.
Umowa deweloperska
Umowa nazwana uregulowana w:
ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy
lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego
(Dz. U. z 2011 r., Nr 232, poz.1377 z dnia 28.10.2011)
Wejście w życie: 29 kwietnia 2012 r.
Umowa deweloperska to umowa, na podstawie której
1. deweloper zobowiązuje się do:
• ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i
przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo
• przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej
domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego
nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na
niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomośd
po zakooczeniu przedsięwzięcia deweloperskiego,
2. a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia
pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego
prawa;
Umowę deweloperską zawiera się w formie aktu notarialnego.
• deweloper - przedsiębiorca w rozumieniu kc, który w ramach
prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy
deweloperskiej zobowiązuje się do ustanowienia prawa
własności i przeniesienia tego prawa na nabywcę
• lokal mieszkalny - samodzielny lokal mieszkalny w rozumieniu
ustawy o własności lokali
• nabywca - osobę fizyczną, która na podstawie umowy
deweloperskiej uprawniona jest do przeniesienia na nią prawa
własności
Przedsięwzięcie deweloperskie - proces, w wyniku realizacji
którego na rzecz nabywcy ustanowione lub przeniesione zostaje
prawo, własności obejmujący:
(1) budowę w rozumieniu ustawy Prawo budowlane oraz
(2) czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia
budowy oraz
(3) oddania obiektu budowlanego do użytkowania,
W szczególności przedsięwzięcie deweloperskie obejmuje :
nabycie praw do nieruchomości, na której realizowana ma byd
budowa,
przygotowanie projektu budowlanego lub nabycie praw do
projektu budowlanego,
nabycie materiałów budowlanych
uzyskanie wymaganych zezwoleo administracyjnych określonych
odrębnymi przepisami;
Umowa deweloperska zawiera w szczególności:
• informację o nieruchomości, w tym informację o powierzchni
działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności
oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących
na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;
• określenie położenia oraz istotnych cech domu
jednorodzinnego lub budynku, w którym ma znajdowad się lokal
mieszkalny;
• określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
• określenie powierzchni i układu pomieszczeo oraz zakresu i
standardu prac wykooczeniowych, do których wykonania
zobowiązuje się deweloper;
• termin przeniesienia prawa;
• wysokośd i terminy lub warunki spełniania świadczeo
pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera
cd
• termin rozpoczęcia i zakooczenia prac budowlanych danego
przedsięwzięcia deweloperskiego;
• określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, a
także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez
nabywcę w razie skorzystania z tego prawa;
• określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy
deweloperskiej;
• wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego
lub domu jednorodzinnego;
• oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego;
• termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu
mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
cd
• informację o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie
lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie
pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje;
• zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku,
wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa
własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z
lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności
nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania
wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu
jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomośd lub
przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z
prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości
służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Ochrona nabywcy
W księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której
ma zostad przeprowadzone lub jest prowadzone przedsięwzięcie
deweloperskie, ujawnia się roszczenie nabywcy o wybudowanie
budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie
prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do
korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę
własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub
użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności
domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomośd lub
przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości, wraz z
prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości
służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
środki ochrony wpłat dokonywanych przez
nabywcę;
Deweloper zapewnia nabywcom co najmniej jeden z następujących
środków ochrony:
1) zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
2) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję
ubezpieczeniową;
3) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję
bankową;
4) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Te środki stosuje się, w odniesieniu do przedsięwzięd deweloperskich
których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło po dniu wejścia w życie
ustawy.
Dla przedsięwzięcia deweloperskiego deweloper zawiera
umowę o prowadzenie otwartego albo zamkniętego
mieszkaniowego rachunku powierniczego
rachunek powierniczy – prawo bankowe
• Umowa o rachunek powierniczy jest odmianą umowy rachunku
bankowego
• regulacja rachunków powierniczych włączona została w ramy
polskiego porządku prawnego dnia 1 kwietnia 2004 r.
• Na rachunku powierniczym mogą byd gromadzone wyłącznie środki
pieniężne powierzone posiadaczowi rachunku (powiernikowi, np.
deweloperowi) - na podstawie odrębnej umowy (umowy
powierniczej, np. umowy deweloperskiej) - przez osobę trzecią
(powierzającego, np. nabywcę).
• Powierzone środki mogą byd wykorzystane w określonym celu lub w
określony sposób ALE posiadacz rachunku powierniczego wykonuje
we własnym imieniu wszelkie uprawnienia i obowiązki wynikające z
umowy rachunku bankowego
rachunek powierniczy – prawo bankowe
• W razie wszczęcia postępowania egzekucyjnego przeciwko
posiadaczowi rachunku powierniczego - środki znajdujące się na
rachunku nie podlegają zajęciu.
• W razie ogłoszenia upadłości posiadacza rachunku powierniczego środki pieniężne znajdujące się na tym rachunku podlegają
wyłączeniu z masy upadłości.
• W przypadku śmierci posiadacza rachunku powierniczego
zgromadzone na tym rachunku kwoty nie wchodzą do spadku po
posiadaczu rachunku.
otwarty
mieszkaniowy rachunek powierniczy
należący do dewelopera rachunek powierniczy w rozumieniu
przepisów ustawy Prawo bankowe służący gromadzeniu
środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę, na cele
określone w umowie deweloperskiej,
z którego wypłata zdeponowanych środków następuje zgodnie z
harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego
określonego w tej umowie
zamknięty
mieszkaniowy rachunek powierniczy
należący do dewelopera rachunek powierniczy w rozumieniu
przepisów ustawy Prawo bankowe służący gromadzeniu
środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele
określone w umowie deweloperskiej,
z którego wypłata zdeponowanych środków następuje
jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę prawa, własności
(lub użytkowania wieczystego)
rachunek powierniczy – szczególna regulacja
 Bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy
 ewidencjonuje wpłaty i wypłaty odrębnie dla każdego
nabywcy
 na żądanie nabywcy informuje nabywcę o dokonanych
wpłatach i wypłatach.
 Deweloper ma prawo dysponowad środkami wypłacanymi z
otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego,
wyłącznie w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego,
dla którego prowadzony jest ten rachunek.
 Bank ma prawo kontroli wykonania tego obowiązku (przepis
art. 12 stosuje się odpowiednio)
rachunek powierniczy – szczególna regulacja
Bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne wpłacone przez
nabywcę:
• na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy po otrzymaniu
odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę
prawo własności w stanie wolnym od obciążeo, praw i roszczeo
osób trzecich, z wyjątkiem obciążeo na które wyraził zgodę
nabywca
• na otwarty mieszkaniowy rachunku powierniczym po
stwierdzeniu zakooczenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia
deweloperskiego
rachunek powierniczy – szczególna regulacja
• Bank dokonuje kontroli zakooczenia każdego z etapów
przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w
harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego, przed
dokonaniem wypłaty z otwartego mieszkaniowego rachunku
powierniczego na rzecz dewelopera, na podstawie wpisu
kierownika budowy w dzienniku budowy, potwierdzonego
przez wyznaczoną przez bank osobę posiadającą odpowiednie
uprawnienia budowlane.
• bank uzyskuje prawo wglądu do rachunków bankowych
dewelopera oraz kontroli dokumentacji.
• Koszty kontroli ponosi deweloper.
rachunek powierniczy – szczególna regulacja
– zmiana prawa upadłościowego
W przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera środki
zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych,
prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego
nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie
deweloperskie, stanowią osobną masę upadłości, która służy
zaspokojeniu w pierwszej kolejności nabywców lokali
mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, objętych tym
przedsięwzięciem.
• W przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej zgodnie
z art. 29 przez jedną ze stron, bank wypłaca nabywcy
przypadające mu środki pozostałe na mieszkaniowym
rachunku powierniczym niezwłocznie po otrzymaniu
oświadczenia o odstąpieniu od umowy deweloperskiej.
Deweloper jest obowiązany przekazad nabywcy
szczegółowe informacje dotyczące swojej sytuacji prawnofinansowej oraz przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym
konkretnego, oferowanego do sprzedaży lokalu
mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w zakresie
określonym w prospekcie informacyjnym, którego wzór
określa załącznik do ustawy.
Dziękuję za uwagę !