Rozwój rynku centrów handlowych w Europie 2012

Rozwój rynku centrów handlowych w Europie 2012

MARKETBEAT
ROZWÓJ RYNKU CENTRÓW
HANDLOWYCH W EUROPIE
EUROPA
KWIECIEŃ 2012
Publikacja Cushman & Wakefield
INFORMACJE OGÓLNE
W drugiej połowie 2011 r. zasoby powierzchni w
centrach handlowych w Europie wzrosły o prawie
3,6 mln mkw. Oznacza to, że nowa podaż za
ubiegły rok wyniosła 5,9 mln mkw., czyli
praktycznie tyle samo, co w 2010 r. Na Europę
Środkowo-Wschodnią przypadło 65% nowej powierzchni w centrach
handlowych.
Ze względu na opóźnienia w realizacji inwestycji na szeregu rynków łączna
podaż nowych obiektów była niższa od przewidywań z początku roku. W
latach 2012-2013 może powstać w Europie ok. 10,9 mln mkw. powierzchni
w centrach handlowych, z czego 6,4 mln mkw. trafi na rynek w bieżącym
roku. Możliwe są jednak dalsze opóźnienia.
WIELKOŚĆ RYNKU
Na Rosję przypada 21% przewidywanej nowej podaży w Europie i w latach
2012-2013 łączne zasoby powierzchni handlowej w tym kraju mogą
wzrosnąć o 2,3 mln mkw. W Moskwie buduje się obecnie więcej na
peryferiach ze względu na ograniczenia budowlane w Trzecim Pierścieniu
Transportowym. Jednak realizacja kilku projektów w różnych częściach
kraju została opóźniona. Ponadto utrzymuje się niepewność co do terminu
ukończenia wielu inwestycji.
W Turcji również przesunięto w czasie realizację szeregu obiektów.
Największy wzrost aktywności deweloperskiej nadal obserwuje się w
Stambule, gdzie w budowie znajduje się ponad 700 000 mkw. powierzchni.
Centra handlowe o powierzchni od 40 000 mkw. stanowią ok. 80%
przewidywanej nowej podaży.
CENTRA HANDLOWE W PRZYGOTOWANIU W
LATACH 2012-2013 (MLN MKW.)
Rosja
Turcja
Francja
Ukraina
Włochy
Polska
Niemcy
Rumunia
Hiszpania
Czechy
Chorwacja
Bułgaria
Holandia
Finlandia
Norwegia
Wlk. Brytania
Bośnia-Herc.
Szwecja
Szwajcaria
Portugalia
Austria
Słowacja
Dania
Serbia
Irlandia
Belgia
Łotwa
Węgry
Luksemburg
Słowenia
Litwa
Estonia
Grecja
Malta
We Francji na rozbudowy przypada powyżej 40% powierzchni w
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
przygotowaniu – ponad 50 centrów handlowych jest obecnie
rozbudowywanych lub modernizowanych. W budowie znajduje się także
blisko 40 nowych obiektów, w tym w Paryżu i Lyonie.
DEFINICJA CENTRUM HANDLOWEGO
Cushman & Wakefield definiuje centrum handlowe jako zarządzany
Na Ukrainie zasoby powierzchni handlowej mogą wzrosnąć w latach 2012-
centralnie, obiekt handlowy o powierzchni najmu brutto (GLA) ponad 5000
2013 o ponad 25%. Prawie połowa nowych obiektów powstaje w Kijowie,
mkw., w którym znajdują się lokale i powierzchnie wspólne. Analiza nie
ale inne ważne inwestycje są realizowane również w Charkowie, Odessie i
obejmuje centrów wyprzedażowych i parków handlowych. Wszystkie
Chersoniu.
informacje pochodzą z centralnej europejskiej bazy danych firmy Cushman
We Włoszech przewidywana nowa podaż może wynieść 750 000 mkw. – w
& Wakefield.
budowie znajdują się duże obiekty w Villesse, Palermo, Monopoli, Parmie i
La Spezia. Jednak w ostatnich miesiącach opóźniono realizację kilku
GŁÓWNE OBIEKTY W PRZYGOTOWANIU
inwestycji, w tym największego przygotowywanego centrum handlowego w
KRAJ
MIASTO
NAZWA OBIEKTU
Rosja
Krasnodar
Turcja
roku, między innymi Puerto Venecia w Saragossie i As Cancelas w Santiago
de Compostela. W ostatnim czasie nie rozpoczęto jednak nowych
Villesse, które ma zostać oddane do użytku w 2013 r.
W Hiszpanii także w przygotowaniu znajduje się wiele obiektów, w tym
kilka dużych centrów handlowych, które zostaną ukończone w bieżącym
inwestycji i nie można wykluczyć opóźnienia realizacji niektórych projektów.
W ubiegłym roku w Niemczech powstało najmniej nowych centrów
handlowych w historii, ale w 2012 r. podaż może się zwiększyć.
GLA (MKW.)
ROK
OZ Mall
169 000
2012
Stambuł
Mall of Istanbul
135 000
2013
Hiszpania
Saragossa
Puerto Venecia
123 500
2012
Rosja
Ufa
Planeta
110 000
2013
Turcja
Stambuł
Marmara Park SC
100 000
2012
Turcja
Stambuł
Emaar Shopping
Centre
95 000
2013
AKTYWNOŚĆ DEWELOPERSKA W 2011 R.
W 2011 r. oddano do użytku prawie 5,9 mln mkw. nowej powierzchni, co
stanowi wzrost o niecały 1% w porównaniu z poprzednim rokiem. Na Rosję
i Turcję przypadło 42% nowej podaży. W ubiegłym roku powstało w
Europie 197 nowych centrów handlowych, z czego 117 w drugim półroczu.
Na dzień 1 stycznia 2012 r. łączne zasoby powierzchni GLA wyniosły 139,9
mln mkw., a średnia podaż powierzchni w centrach handlowych na 1000
mieszkańców w 27 państwach Unii Europejskiej wzrosła do 246,6 mkw.
Największym centrum handlowym ukończonym w 2011 r. było Westfield
Stratford City w Londynie (176 500 mkw.), a po nim Marmara Forum w
Stambule (156 000 mkw.) i Marineda City w hiszpańskim mieście A Coruña
(146 000 mkw.).
GŁÓWNE TRENDY W EUROPIE
Na 19 z 34 badanych rynków odnotowano spadek podaży nowej
powierzchni w centrach handlowych w porównaniu z 2010 r. Największy
wystąpił w Czechach, Austrii, Chorwacji, na Słowacji oraz w Bułgarii, gdzie
po rekordowym wzroście podaży powierzchni centrów handlowych w 2010
r. nie ukończono żadnych nowych inwestycji. W Niemczech w ubiegłym
roku oddano do użytku najmniej powierzchni od 1989 r. Natomiast po
spowolnieniu w 2010 r. aktywność deweloperska wzrosła w Turcji, Polsce,
Francji i Finlandii.
CENTRA HANDLOWE - GLA (MKW.) NA 1000
MIESZKAŃCÓW
Norwegia
Szwecja
Luksemburg
Estonia
Irlandia
Słowenia
Holandia
Finlandia
Austria
Dania
Litwa
Łotwa
Portugalia
Wlk. Brytania
Francja
Średnia UE-27
Szwajcaria
Chorwacja
Hiszpania
Włochy
Polska
Słowacja
Czechy
Malta
Niemcy
Węgry
Rumunia
Belgia
Rosja
Turcja
Bułgaria
Ukraina
Grecja
Serbia
Bośnia-Herc.
W Rosji oddano do użytku prawie 1,4 mln mkw. nowej powierzchni – dla
0
porównania w 2009 r. i 2010 r. zasoby powierzchni w centrach handlowych
100
200
300
400
500
600
700
wzrosły łącznie o 1,6 mln mkw. W ostatnich latach wzrosła aktywność
deweloperska w regionach: w 2011 r. zarówno na Moskwę, jak i Petersburg
przypadło tylko 13% łącznej nowej podaży. Dla porównania udział Moskwy
GLA W NOWYCH CENTRACH HANDLOWYCH
W 2011 R. (MLN MKW.)
w łącznym wolumenie nowej powierzchni w latach 2009 i 2010 wyniósł
odpowiednio 36% i 25%. Wśród dużych zrealizowanych projektów należy
wymienić między innymi MEGA Ufa (114 700 mkw.), MEGA Samara (102
000 mkw.), AFImall City w Moskwie (114 200 mkw.) i Leto w Petersburgu
(80 000 mkw.).
Rosja
Turcja
Polska
Włochy
Francja
Wlk. Brytania
W Turcji zasoby powierzchni w centrach handlowych wzrosły o prawie 1,1
mln mkw. – najwięcej w skali roku w historii. Ze wzrostem podaży o 20%
kraj ten zajmuje pierwsze miejsce pod względem przyrostu procentowego
powierzchni handlowej. W Stambule oddano do użytku ponad 400 000
mkw. nowej powierzchni, a w Ankarze – 260 000 mkw. Duże centra
handlowe otwarto także w Kayseri, Denizli i Antalyi.
Polska odnotowała wzrost powierzchni handlowej o ponad 7%, w tym w
dużych centrach handlowych w Rzeszowie, Radomiu, Szczecinie i Kielcach.
W Warszawie nie powstało żadne duże centrum handlowe (ostatnim
centrum handlowym otwartym w stolicy w 2007 r. były Złote Tarasy).
Jednak w najbliższych latach podaż może wzrosnąć dzięki kilku projektom,
które obecnie znajdują się na etapie przygotowywania.
W Europie Zachodniej aktywność deweloperska koncentruje się w
ostatnich latach wokół rozbudowy i modernizacji istniejących centrów
handlowych. Na przykład we Francji i w Holandii rozbudowy stanowią
ponad 30% powierzchni ukończonej w ostatnich 10 latach, a w Szwecji i
Wielkiej Brytanii jest to blisko 45%. W skali całej Europy Zachodniej na
rozbudowy przypada 21% nowej podaży w 2011 r. i 30% powierzchni w
przygotowaniu na lata 2012-2013.
Ukraina
Rumunia
Hiszpania
Niemcy
Szwecja
Finlandia
Chorwacja
Węgry
Holandia
Szwajcaria
Słowenia
Portugalia
Słowacja
Norwegia
Grecja
Irlandia
Austria
Łotwa
Serbia
Luksemburg
Belgia
Czechy
Litwa
Malta
Bośnia-Herc.
W Wielkiej Brytanii najważniejszym obiektem oddanym do użytku w 2011
r. było Westfield Stratford City, na które przypadło prawie dwie trzecie
nowej podaży. Natomiast w Hiszpanii największy udział we wzroście
Bułgaria
Dania
Estonia
0,0
0,4
0,8
zasobów w 2011 r. miał kompleks Marineda City – ponad 70%.
Dalsze informacje:
Dział Badań
Cushman & Wakefield LLP
43-45 Portman Square
London W1A 3BG
www.cushmanwakefield.com
Niniejszy raport został sporządzony przez firmę Cushman & W akefield do użytku osób zainteresowanych nieruchomościami komercyjnymi wyłącznie w
celach informacyjnych. Raport nie stanowi kompletnego opisu rynków ani inwestycji w nim omawianych. Przedstawione informacje pochodzą ze źródeł
publicznych i uważane są za prawidłowe i kompletne, jednak ich wiarygodność nie może być zagwarantowana. Firma Cushman & W akefield nie udziela
żadnej gwarancji ani nie składa żadnego oświadczenia, wyraźnego ani dorozumianego, co do prawidłowości lub kompletności informacji zawartych w
niniejszym raporcie. Firma Cushman & W akefield nie ponosi żadnej odpowiedzialności wobec czytelnika niniejszego raportu ani osób trzecich. Wszystkie
opinie mogą ulec zmianie. Kopiowanie niniejszego raportu w całości lub części wymaga uzyskania uprzedniej pisemnej zgody.
Jeśli nie chcą Państwo otrzymywać informacji od firmy Cushman & Wakefield lub podmiotu powiązanego, proszę przesłać swoje dane na adres: [email protected]
wpisując je w treść wiadomości zgodnie z ich brzmieniem w niniejszym komunikacie oraz zatytułować przesłaną wiadomość „Unsubscribe”.
©2012 Cushman & Wakefield LLP Wszystkie prawa zastrzeżone.
1,2
1,6
ROZWÓJ CENTRÓW HANDLOWYCH W EUROPIE
W 2012 r. na terenie Europy może powstać ok. 6,4 mln mkw. powierzchni,
ŚREDNIE WSKAŹNIKI RYNKU NIERUCHOMOŚCI
HANDLOWYCH DLA 27 KRAJÓW UE
2010
2011
PKB na 1 mieszkańca (€)
24 385
25 095
Spożycie indywidualne na 1 mieszkańca (€)
10 684
10 444
Spożycie indywidualne (zmiana realna)
1,0%
0,2%
Średnia cena konsumencka (zmiana)
2,1%
3,1%
a prawie 4,6 mln mkw. może trafić na rynek w 2013 r. Wzrost podaży w
2012 r. możliwy jest na ponad połowie badanych rynków. Najwięcej (61%)
nowej powierzchni jest w przygotowaniu w Europie Środkowo-Wschodniej.
W wielu krajach optymizm konsumentów pogorszył się ze względu na
oszczędności budżetowe, niewielki wzrost płac i wysokie bezrobocie.
Najemcy wykazują w ostatnich miesiącach coraz większą ostrożność i
selektywność w większości państw europejskich. Z tego względu wiele
obiektów drugorzędnych z trudem znajduje atrakcyjnych najemców. W
związku z tym wolumen powierzchni w przygotowaniu w 2012 r. może się
Źródło: Oxford Economics
ROZWÓJ CENTRÓW HANDLOWYCH W EUROPIE W
(MLN MKW.)
zmniejszyć wskutek opóźnienia lub wstrzymania niektórych inwestycji oraz
niepewności związanych z sytuacją na rynkach. To utrudnia formułowanie
dokładnych prognoz na przyszły rok i kolejne lata.
11
10
RYNEK INWESTYCYJNY – CENTRA HANDLOWE
9
W 2011 r. wartość transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości
160
150
140
130
120
110
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
Nowa powierzchnia GLA centrach
handlowych rocznie
Ogółem GLA
8
handlowych wyniosła prawie 40 mld euro, co stanowi wzrost o 3,5% w
7
porównaniu z rokiem poprzednim. Udział nieruchomości handlowych w
6
łącznej wartości transakcji inwestycyjnych zmniejszył się z 33% w 2010 r. do
5
poziomu 32%. Na mapie aktywności inwestycyjnej nadal dominowały
4
Niemcy i Wielka Brytania, na które przypadło 57% wolumenu inwestycji w
3
Europie. Pomimo spadku wartości inwestycji o 15% w porównaniu z 2010 r.
2
1
Wielka Brytania jest nadal najatrakcyjniejszą lokalizacją, w której wartość
0
transakcji na rynku nieruchomości handlowych wyniosła prawie 12 mld
euro.
Aktywność inwestycyjna wzrosła rok do roku na ok. połowie badanych
rynków. W Rosji pomimo spowolnienia w drugim półroczu wolumen
transakcji inwestycyjnych wzrósł w 2011 r. ponad siedmiokrotnie do
najwyższego poziomu od 2007 r. Wzrost aktywności na rynkach
CZYNSZE I STOPY KAPITALIZACJI - CENTRA HANDLOWE
KRAJ
inwestycyjnych odnotowano także w Czechach, Szwajcarii, Szwecji,
Niemczech, Belgii, Danii, Polsce oraz we Włoszech i na Słowacji.
CZYNSZ
(€/MKW./ROK)
STOPA
KAPITALIZACJI
(%)
Austria
700 - 1200
6,00 - 6,75
Z drugiej strony w kilku krajach odnotowano znaczny spadek aktywności
Belgia
800 - 1400
5,50 - 6,00
inwestycyjnej. W Hiszpanii wartość transakcji inwestycyjnych na rynku
Czechy
800 - 1200
5,75 - 6,75
nieruchomości handlowych zmniejszyła się rok do roku o 61% i wyniosła
Dania
500 - 1150
5,50 - 6,00
Finlandia
850 - 1550
5,00 - 6,25
Francja
1400 - 2000
4,75 - 5,50
Niemcy
1250 - 1680
4,80 - 5,80
Węgry
600 - 1080
6,75 - 7,75
Irlandia
1100 - 1800
7,75 - 8,25
Włochy
600 - 800
6,25 - 7,50
Holandia
650 - 900
6,25 - 7,00
Norwegia
800 - 1050
5,50 - 6,00
Polska
500 - 950
6,00 - 7,00
Portugalia
750 - 900
7,75 - 9,50
Rumunia
300 - 650
9,00 - 10,00
Rosja
850 - 2450
9,25 - 10,25
Słowacja
650 - 800
7,25 - 8,00
pb w Niemczech i o 25-50 pb we Francji, Czechach, Szwajcarii i Szwecji. W
Hiszpania
700 - 1080
6,00 - 6,75
innych krajach stopy kapitalizacji znalazły się pod presją wzrostową i wzrosły
Szwecja
580 - 870
5,25 - 5,75
o 25 pb w Grecji, 50 pb w Irlandii, 25-50 pb we Włoszech (z wyjątkiem
Turcja
600 - 1000
7,75 - 9,00
Rzymu i Mediolanu, gdzie nie uległy zmianie) oraz o 125 pb w Portugalii.
Wielka Brytania
1440 - 2000
5,50 - 6,50
tylko 733 mln euro – najmniej w skali roku od 2004 r. W Portugalii
wolumen transakcji zmniejszył się w ubiegłym roku o 80% do 72 mln euro i
był najniższy od ponad 10 lat. Spowolnienie aktywności inwestycyjnej
odnotowano także w Norwegii, Finlandii, Holandii, Grecji i Irlandii oraz we
Francji, ale w jej przypadku świadczy to raczej o ograniczonej podaży niż
słabszym popycie.
Średnia stopa kapitalizacji dla najlepszych centrów handlowych w Europie
wyniosła pod koniec 2011 roku 6,96% w porównaniu z 7,02% w IV kw.
2010 r. i 5,74% w okresie boomu na rynkach we wrześniu 2007 r. W ujęciu
rocznym najwyższe stopy kapitalizacji zmniejszyły się o 50-80 pb w Turcji,
75 pb w Rosji, 50 pb w Polsce i Norwegii, a nawet 75 pb na Węgrzech, 55
W 2012 r. wzrośnie aktywność na rynku centrów handlowych dzięki
większej podaży, ale prognoza na bieżący rok jest zróżnicowana. Pomimo
utrzymującego się dużego zainteresowania najlepszymi aktywami
handlowymi, brak przystępnego finansowania w połączeniu z selektywnym
popytem najemców może wpłynąć na poziom ryzyka tolerowanego przez
inwestorów w wielu krajach Europy.
Dalsze informacje:
Dział Badań
Cushman & Wakefield LLP
43-45 Portman Square
London W1A 3BG
www.cushmanwakefield.com
Zakresy czynszów i stóp kapitalizacji dotyczą najlepszych centrów handlowych w poszczególnych
krajach i mają wyłącznie charakter informacyjny. Wobec zmieniającego się charakteru rynku jak
również kosztów związanych z przeprowadzaniem transakcji, takich jak koszty finansowania, dane
dotyczące stóp kapitalizacji należy traktować jedynie jako dane orientacyjne przedstawiające
przewidywany trend oraz kierunek zmian najlepszych stóp kapitalizacji i nie powinny być traktowane
jako dane porównawcze dla jakiejkolwiek nieruchomości czy transakcji bez uwzględnienia jej
specyficznego charakteru. Występują różnice pomiędzy formatami centrów handlowych w
poszczególnych krajach, które należy uwzględnić przy bezpośrednim porównywaniu obiektów na
różnych rynkach.
Niniejszy raport został sporządzony przez firmę Cushman & W akefield do użytku osób zainteresowanych nieruchomościami komercyjnymi wyłącznie w
celach informacyjnych. Raport nie stanowi kompletnego opisu rynków ani inwestycji w nim omawianych. Przedstawione informacje pochodzą ze źródeł
publicznych i uważane są za prawidłowe i kompletne, jednak ich wiarygodność nie może być zagwarantowana. Firma Cushman & W akefield nie udziela
żadnej gwarancji ani nie składa żadnego oświadczenia, wyraźnego ani dorozumianego, co do prawidłowości lub kompletności informacji zawartych w
niniejszym raporcie. Firma Cushman & W akefield nie ponosi żadnej odpowiedzialności wobec czytelnika niniejszego raportu ani osób trzecich. Wszystkie
opinie mogą ulec zmianie. Kopiowanie niniejszego raportu w całości lub części wymaga uzyskania uprzedniej pisemnej zgody.
Jeśli nie chcą Państwo otrzymywać informacji od firmy Cushman & Wakefield lub podmiotu powiązanego, proszę przesłać swoje dane na adres: [email protected]
wpisując je w treść wiadomości zgodnie z ich brzmieniem w niniejszym komunikacie oraz zatytułować przesłaną wiadomość „Unsubscribe”.
©2012 Cushman & Wakefield LLP Wszystkie prawa zastrzeżone.
PROGNOZA
KRÓTKOTERMIN
OWA (STOPA
KAPITALIZACJI)