Adam Szpunar Hipoteka jako zabezpieczenie kredytu bankowego

Adam Szpunar Hipoteka jako zabezpieczenie kredytu bankowego

R e j e n t , rok 8* nr 11 (91)
listopad 1998 r.
Adam Szpunar
Hipoteka jako zabezpieczenie kredytu bankowego
Cel niniejszego artykułu powinien być ściśle określony, aby usunąć
możliwe nieporozumienia na temat jego zakresu. Zamierzam w nim omówić jedynie zagadnienia związane z ustanowieniem hipoteki umownej, która
ma zabezpieczać wierzytelność banku z tytułu kredytu udzielonego właścicielowi nieruchomości. Stwierdzenie to wymaga dłuższego komentarza.
Skupiam uwagę na sprawie powstania hipoteki umownej. Jej dalsze losy
muszą być z konieczności potraktowane skrótowo. Aby uprościć rozważania, całkowicie pomijam w nich komplikacje, które powstają wówczas, gdy
wpis hipoteki następuje na nieruchomości osoby trzeciej (zatem innej niż
kredytobiorca). Jak powszechnie wiadomo, bank może mieć dwóch dłużników: osobistego (kredytobiorcę) oraz rzeczowego, który ustanowił na
swej nieruchomości hipotekę, zabezpieczając w ten sposób cudzy dług.
Stwarza to poważne komplikacje, których omówienie nie mieści się w ramach
niniejszych rozważań. Tylko skrótowo pragnę w nich przedstawić zagadnienia, które wiążą się z ustanowieniem hipoteki na prawach spółdzielczych (por. zresztą art. 65 ust. 4 ustawy o ks. wiecz. i hip.).
Mimo tych ograniczeń, występują poważne trudności przy wykładni
przepisów obowiązującego prawa. Wyłania się bowiem zasadnicze pytanie, jaki jest wzajemny stosunek przepisów różnych ustaw regulujących tę
sprawę. Pytania tego nie da się skwitować kilku zdaniami. Nie bez znaczenia jest okoliczność, że w toku kolejnych nowelizacji nagromadziło się
dokoła tych zagadnień wiele wątpliwości i znaków zapytania. Aby odpo-
9
Adam Szpunar
wiedzieć na postawione pytanie, trzeba się cofnąć dość daleko i przedstawić
w ogólnym zarysie historię unormowania tej sprawy.
1. Rzeczą zbyteczną byłoby kłaść nacisk na bardzo doniosły charakter
zmian, jakie nowe prawo bankowe wprowadziło, gdy chodzi o wierzycielskie uprawnienia banków 1 . Na ten temat napisano już wiele, osiągając
zgodność poglądów co do pewnych kwestii. Inna rzecz, że zmiany w dotychczasowym stanie prawnym nie rysują się czasem wyraźnie. Postanowienia ustawy dotyczące wierzycielskich uprawnień banków nie odznaczają się szczególną jasnością ani precyzją.
Nie siląc się na nową charakterystykę dokonanych zmian, przytaczam
in extenso wypowiedź E. Niezbeckiej i J. Mojaka, którzy słusznie stwierdzili, że nastąpiło „relatywne zrównanie statusu banków i ich klientów" w
stosunkach umownych. Dotyczy to w szczególności trybu przymusowej
realizacji uprawnień wierzycielskich przez banki2. Autorzy podkreślili, że
przejawia się to w następujących punktach:
a) pozbawienie banków prawa do wystawiania bankowych tytułów
wykonawczych,
b) wyłączenie możliwości prowadzenia przez banki egzekucji administracyjnej,
c) banki mają tylko w ograniczonym zakresie prawo do wystawiania
bankowych tytułów egzekucyjnych,
d) istnieje ich sądowa kontrola w postaci obowiązku uzyskiwania przez
bank klauzuli wykonalności,
e) uzależnienie możliwości wystawienia przez bank tytułu egzekucyjnego od uprzedniej zgody dłużnika, wyrażonej w pisemnym oświadczeniu
o poddaniu się egzekucji,
f) ograniczenie możliwości prowadzenia przez bank egzekucji wobec
osób trzecich.
Celem tego zestawienia było podkreślenie, że nastąpiło w ten sposób
zniesienie dotychczasowych, nadmiernych przywilejów banków w ich stosunkach z dłużnikami. Te rażące niekiedy przywileje były reliktem dawnej
1
Ustawa z dnia 29 VIII 1997 r. - Prawo bankowe (Dz.U. Nr 140, poz. 399). Będzie ona
powoływana jako „ustawa". Jak wiadomo, uchyliła ona dawne prawo bankowe z dnia 31 1 1987 r.,
które było niezmiernie cząsto nowelizowane. Będzie ono powoływane jako „dawna ustawa".
Polsce Anno Domini 1998, Rejent 1998, nr 2, s. 37.
10
Hipoteka jako zabezpieczenie kredytu
epoki. Postulaty de lege ferenda w tym zakresie były od dawna formułowane przez przedstawicieli piśmiennictwa i dlatego przyjęte rozwiązania
zostały powitane z dość powszechnym uznaniem. W warunkach gospodarki rynkowej banki powinny mieć pewne szczególne uprawnienia, ale nie
mogą być one nadmierne.
2. Dotychczasowe rozważania stanowią niejako tło, na którym należy
rozpatrywać zagadnienia związane z ustanowieniem hipoteki zabezpieczającej wierzytelność banku z tytułu udzielonego kredytu. Pomijam kwestie
mniej istotne lub luźno wiążące się z głównym nurtem niniejszych rozważań.
Przypomnijmy, że przepis art. 50 dawnej ustawy stanowił istotny wyjątek
od ogólnych zasad prawa cywilnego, dotyczących ustanowienia hipoteki
umownej. Przepis art. 50 ust. 1 dawnej ustawy miał następujące brzmienie:
„Wystawione przez banki dokumenty stwierdzające udzielenie kredytu, jego
wysokość, zasady oprocentowania i warunki spłaty są podstawą wpisu
hipoteki do księgi wieczystej stanowiącej własność kredytobiorcy" 3 . W
ramach niniejszych rozważań można poprzestać na dwóch uwagach na
temat wykładni tego przepisu.
Po pierwsze, przepis art. 50 ust. 1 dawnej ustawy miał niewątpliwie
charakter wyjątkowy. Tymczasem orzecznictwo dokonało rozszerzającej
jego wykładni. Przykładem może być uchwała SN z dnia 5 października
1995 r. (OSNC 1996, poz. 14)4, która rozszerzyła zastosowanie art. 50 ust.
1 dawnej ustawy na własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, przysługujące kredytobiorcy (por. art. 65 ust. 4 ustawy o ks. wiecz. i hip.). Daremnie Sąd Najwyższy usiłował przekonać, że nie jest to wykładnia rozszerzająca, ale jedynie odpowiednie stosowanie tego przepisu. Uważam, że
argumentacja Sądu Najwyższego jest kunsztowna, ale nieprzekonywająca.
Punktem wyjścia rozważań Sądu Najwyższego było podkreślenie, że
wystawiony przez bank dokument ma szczególny charakter. Ma on moc
prawną dokumentu urzędowego, chociaż pochodzi od banku, zatem podmiotu, na którego rzecz zostaje ustanowiona hipoteka. Jednocześnie jest to
3
Brzmienie tego przepisu zostało ustalone ostatecznie ustawąz dnia 14 II 1992 r. (Dz.U. Nr
20, poz. 78), która stanowiła nowelizacją dawnego prawa bankowego. W rozważaniach pomijam
sytuacje, w których ustanowienie hipoteki następuje przez złożenie wniosku do zbioru dokumentów. Zakładam bowiem, że dana nieruchomość ma urzędową księgę wieczystą.
4
Por. także uchwałę SN z dnia 16 września 1986 r. (OSNCP 1987, poz. 149).
11
Adam Szpunar
dokument czysto deklaratywny, różny od wymaganych zwykle przez prawo
cywilne przy wpisie hipoteki. Z imperatywnego tonu wypowiedzi zawartej
w powołanym przepisie wynika, że dokonany na podstawie tego dokumentu
wpis hipoteki jest ważny i wywołuje wszystkie skutki prawne. Przepis art.
50 ust. 1 dawnej ustawy oznaczał więc zwolnienie wnioskodawcy od konieczności przedłożenia umowy kredytowej oraz od przewidzianego w art.
32 ust. 1 ustawy o ks. wiecz. i hip. obowiązku dołączenia oświadczenia
woli właściciela nieruchomości dokonanego w formie aktu notarialnego.
Przepis art. 50 ust. 1 dawnej ustawy był zawsze postrzegany jako przywilej
banku. Ponieważ jest to niewątpliwie przywilej ustanowiony z punktu
widzenia podmiotowego, może w równym stopniu spełniać swą funkcję i
cel w sytuacji, w której zarówno kredytobiorca, jak i przedmiot zabezpieczenia kredytu różnią się od wymienionych w omawianym przepisie. Zachodzi to w szczególności wówczas, gdy kredytobiorcą jest osoba, której
przysługuje własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego.
Natomiast przedmiotem zabezpieczenia jest właśnie to prawo.
W uzasadnieniu uchwały czytamy, że przepis art. 50 ust. 1 dawnej
ustawy przynosi rzekomo korzyści także kredytobiorcy. Korzyść ta ma
polegać na zwolnieniu go od „niedogodności łączących się ze składaniem
oświadczenia woli w formie aktu notarialnego". Niedogodności te mają
polegać na „angażowaniu czasu i środków pieniężnych niezbędnych do
tego, aby akt notarialny został sporządzony". Przy uwzględnieniu znaczenia, jakie ma w gospodarce rynkowej element czasu „uproszczenie postępowania przez pominięcie wspomnianej kłopotliwej formy, prowadzące do
uzyskania kredytu w krótszym czasie oznacza ułatwienie, którego przeceniać nie sposób". Zatrzymajmy się chwilę nad tą sprawą która ma ogólniejsze znaczenie. Trzeba doprawdy ekwilibrystyki umysłowej, aby uzasadniać tezę, że omawiany przywilej banku oznacza korzyści dla dłużnika
ustanawiającego hipotekę jako zabezpieczenie udzielonego mu kredytu. Jest
rzeczą bezsporną że wymaganie zachowania formy aktu notarialnego służy przede wszystkim celom ochronnym. Chodzi o to, żeby ustanawiający
hipotekę miał czas na dojrzałe rozważenie tego doniosłego kroku. Zachodzi
niebezpieczeństwo, że starający się o uzyskanie kredytu nie zdaje sobie
sprawy ze skutków obciążenia nieruchomości hipoteką zabezpieczającą
wierzytelność banku. Nie tu miejsce na rozważania na temat zakresu
obciążenia nieruchomości hipoteką (zwłaszcza gdy chodzi o sprawę odse-
12
Hipoteka jako zabezpieczenie kredytu
tek kredytowych). Współdziałanie notariusza stanowi pewną gwarancję, że
ustanawiający hipoteką właściciel nieruchomości zda sobie sprawę z konsekwencji prawnych oraz dostosuje się do obowiązujących - niemal zawsze
skomplikowanych - przepisów. Wymaganie formy aktu notarialnego zostało wprowadzone także w interesie powszechnym oraz ze względu na ochronę osób trzecich. W świetle współczesnych ustawodawstw europejskich
art. 50 ust. 1 dawnej ustawy stanowił zupełną anomalię.
W ramach niniejszych rozważań zbędna jest analiza wywodów Sądu
Najwyższego na temat rozszerzenia przedmiotu hipoteki w naszym ustawodawstwie (por. art. 65 ustawy o ks. wiecz. i hip.). Można wyrazić pewien
sceptycyzm, czy rzeczywiście celowe okazało się umożliwienie uzyskania
kredytu hipotecznego dla znacznie większej ilości osób niż poprzednio (zatem
przed nowelą z dnia 25 X 1991 r.). Lista praw rzeczowych, które mogą
być obciążone obecnie hipoteką jest długa. Przyznaję, że zabezpieczenie
hipoteczne na własnościowych spółdzielczych prawach do lokali można
uznać za celowe i zgodne z potrzebami społeczno-gospodarczymi. Dla
naszych rozważań istotne znaczenie ma inne stwierdzenie.
Po drugie, przepis art. 50 ust. 1 dawnej ustawy mówił o wpisie hipoteki
do księgi wieczystej stanowiącej własność kredytobiorcy. Zdecydowany
sprzeciw musi wywoływać stwierdzenie Sądu Najwyższego w uzasadnieniu omawianego wyroku, jakoby konieczna była tylko „niewielka modyfikacja" tego przepisu. Polegać ona miałaby na zastąpieniu ustawowego
sformułowania zwrotem o wpisaniu hipoteki do „księgi wieczystej dla własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, które przysługuje kredytobiorcy".
Niestety, w niektórych orzeczeniach Sąd Najwyższy poszedł jeszcze
dalej. Wbrew wyraźnej treści art. 50 ust.l dawnej ustawy uznał, że możliwe jest ustanowienie - w uproszczonym trybie - hipoteki na rzecz banku
na nieruchomościach innych osób niż kredytobiorca 5 . Stanowisko to było
powszechnie krytykowane jako naruszające zasadę równości stron. Poza
tym swoboda banków przy stosowaniu art. 50 ust. 1 dawnej ustawy oznaczała często naruszenie uzasadnionych interesów uczestników obrotu praw-
5
Niezupełnie jasne było pod tym wzglądem stanowisko Sądu Najwyższego zająte w postanowieniu z dnia 16 marca 1994 r. (Prawo bankowe 1994, nr 4, s. 68). Chodziło w nim o niedopuszczalność obciążenia hipoteką przez bank nieruchomości poręczyciela.
13
Adam Szpunar
nego. Przy stosowaniu uproszczonego trybu ustanowienia hipoteki występowały liczne nieregularności. Hamulcem w tym zakresie stało się orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego z dnia 16 maja 1995 r. (obwieszczenie
w Dz.U. z 1996 r. Nr 10, poz. 61), które oznaczało odrzucenie rozszerzającej wykładni przepisów przewidujących przywileje banków.
Na temat właściwego znaczenie art. 50 ust. 1 dawnej ustawy zarysowały
się w doktrynie częściowo rozbieżne zapatiywania. Według S. Rudnickiego
zgoda właściciela nie była w takiej sytuacji potrzebna 6 . Omawiany przepis
określał w sposób samodzielny podstawę wpisu hipoteki zabezpieczającej
wierzytelność banku z tytułu udzielenia kredytu. Odmienne zapatrywanie
wyraził A. Oleszko7, według którego zgoda właściciela była zawsze potrzebna. Samo zawarcie umowy kredytowej, bez wyrażenia zgody właściciela na ustanowienie hipoteki, nie było wystarczającą przesłanką do złożenia wniosku o dokonanie wpisu. W tym wypadku zgoda na wpis stanowiła
konieczny składnik umowy kredytowej. Uważam, że A. Oleszko miał rację
w tym sporze. Więcej na ten temat nie piszę, ponieważ sprawa przestała
być aktualna.
3. Uchylenie przepisu art. 50 dawnej ustawy oznacza istotną zmianę,
gdy chodzi o wpis hipoteki ustanowionej na zabezpieczenie spłaty kredytu
udzielonego właścicielowi nieruchomości. W piśmiennictwie podkreśla się,
że obecnie konieczne jest złożenie przez właściciela nieruchomości oświadczenia w formie aktu notarialnego o ustanowieniu tego ograniczonego prawa
rzeczowego (art. 245 § 2 k.c.)8. Takie rozwiązanie jest podyktowane
względami praktycznymi (możliwość wpisania hipoteki przed powstaniem
wierzytelności). Przypomnijmy, że tylko w stosunku do właściciela nieruchomości zachodzi potrzeba szczególnej ochrony przed pochopnymi decyzjami.
Natomiast oświadczenie wierzyciela może mieć zasadniczo dowolną
formę. Może być ono nawet dorozumiane, w szczególności wynikać ze
6
Por. St. R u d n i c k i, Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece, 2 wyd.,
Warszawa 1996, s. 228.
7
Por. A. O 1 c s z ko, [w:] Hipoteka w praktyce notarialnej (dzieło zbiorowe), Poznań-Kluczbork 1995, s. 121.
wówczas, że zmiana ta jest pożądana.
14
Hipoteka jako zabezpieczenie kredytu
złożenia wniosku o wpis 9 . Jednakże w praktyce wierzyciel, którym jest
przecież bank, składa swe oświadczenie zawsze na piśmie. Forma pisemna
wynika z charakteru czynności bankowych. Często bank składa to oświadczenie we wspólnie z właścicielem zeznanym akcie notarialnym. Nie jest
to jednak konieczne, ponieważ oświadczenia woli właściciela i wierzyciela
nie muszą być złożone jednocześnie.
a) Sprawa formy oświadczenia właściciela jest ważna, ale nie powinna
przesłaniać innych zagadnień wiążących się z ustanowieniem hipoteki na
rzecz banku. W ramach niniejszych rozważań można poprzestać na zarysowym przedstawieniu tej problematyki. Trzeba przede wszystkim podkreślić, że do powstania hipoteki wymagana jest zawsze umowa zawarta między
stronami. Podlega ona ogólnym zasadom prawa cywilnego rządzącym
zawarciem umowy. Jeżeli taka umowa była nieważna, hipoteka nie powstanie. Poza tym do ustanowienia hipoteki art. 245 § 1 k.c. nakazuje stosować
odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości (zatem art.
155-158 k.c.). Możliwe jest jednak ustanowienie hipoteki pod warunkiem
lub z zastrzeżeniem terminu.
b) Do powstania hipoteki należy stosować zasady dotyczące rękojmi
publicznej wiary ksiąg wieczystych (art. 5-7 ustawy o ks. wiecz. i hip.).
W ramach niniejszych rozważań można poprzestać na stwierdzeniu, że w
razie spełnienia ustawowych przesłanek bank nabędzie hipotekę od osoby
uprawnionej według treści księgi wieczystej, która jednak w rzeczywistości
nie jest właścicielem.
Rozważmy prosty przykład: A jest wpisany jako właściciel nieruchomości i ustanawia na rzecz banku B hipotekę jako zabezpieczenie udzielonego mu kredytu. W rzeczywistości właścicielem nieruchomości jest osoba
C. Działający w dobrej wierze bank nabędzie ważnie hipotekę. Przyjąć
należy, że ustanowienie hipoteki przez osobę wpisaną do księgi wieczystej
jest rozporządzeniem odpłatnym, zatem objętym rękojmią (por. przypis 10).
Ustanowienie bowiem hipoteki wiąże się ściśle z zawarciem umowy o
udzielenie kredytu.
c) W ramach niniejszych rozważań niepodobna szczegółowo analizować zagadnień, które powstają jeżeli rozporządzenie dotyczy nieruchomo-
9
Por. J . J g n a t o w i c z, J . W a s i l k o w s k i , [w:] System prawa cywilnego, t. II (Prawo
rzeczowe), Wrocław-Warszawa 1977, s. 777.
15
Adam Szpunar
ści objętej małżeńską wspólnością ustawową. Przypuśćmy, że w księdze
wieczystej figuruje jako właściciel tylko jeden z małżonków (A), który
dokonał rozporządzenia na rzecz banku będącego w dobrej wierze. Nie
ulega wątpliwości, że ustanowienie hipoteki na nieruchomości objętej ustawową wspólnością małżeńską jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu (art. 36 § 2 k.r.o.). Wymagana jest zgoda współmałżonka (B).
Bank może jednak chronić rękojmia, jeżeli zostały spełnione ustawowe
przesłanki jej zastosowania (art. 38 k.r.o.). Nieodpłatność rozporządzenia
(art. 6 ust. 1 ustawy o ks. wiecz. i hip.) nie odnosi się do banku, na rzecz
którego wpisano hipotekę zabezpieczającą kredyt10. Jednakże bank powinien z ostrożności żądać udziału (lub zgody) współmałżonka przy dokonywaniu tego rodzaju transakcji. Chodzi przede wszystkim o sprawę
ważności samej umowy kredytowej. Poza tym może być kwestionowana
dobra wiara banku. Załóżmy teraz, że bank został wpisany jako wierzyciel
hipoteczny. W myśl art. 71 ustawy o ks. wiecz. i hip. domniemanie istnienia
prawa wynikające z wpisu hipoteki obejmuje, jeżeli chodzi o odpowiedzialność z nieruchomości, także wierzytelność zabezpieczoną hipoteką. Jest to
domniemanie wzruszalne (por. art. 3 ustawy o ks. wiecz. i hip.), ale zapewnia ono poważne korzyści wierzycielowi hipotecznemu. Bank jako najemca
hipoteki może się powołać na wpis celem udowodnienia, że wierzytelność
taka rzeczywiście istnieje. W tym zakresie wpis hipoteki jest dla banku
dostateczną legitymacją11. Można powiedzieć, że hipoteka przesądza w
pewien sposób o istnieniu wierzytelności, którą zabezpiecza.
4. Dopiero obecnie włączam do rozważań opublikowaną niedawno
uchwałę SN z dnia 30 kwietnia 1998 r.12, która została wydana na tle bardzo
prostego stanu faktycznego. Właściciel nieruchomości (A) złożył wniosek
o wpis hipoteki na rzecz banku (B). Do wniosku dołączył zaświadczenie
10
Na tle nieeo innego stanu faktycznego (ustanawiający hipoteką nic byt kredytobiorca). Sąd
Najwyższy w uchwale z dnia 5 maja 1993 r. (OSP 1994, poz. 238 z aprobującą glosą A. S z p u n a r a) sformułował słuszną tezę, według której nieodpłatność rozporządzenia nie odnosi się do
banku, jeżeli na jego rzecz wpisano hipotekę zabezpieczającą kredyt. Druga teza dotyczy określenia
złej wiary banku (por. art. 6 ust. 2 ustawy o ks. wiecz. i hip). Bank jest w złej wierze, jeżeli „ przy
zachowaniu zawodowej staranności mógł z łatwością ustalić rzeczywisty stan prawny".
12
Prawo bankowcl998, nr 5, s. 75. Uchwała ta była impulsem do podjęcia tej tematyki.
Okazało się jednak, że konieczne jest wyjaśnienie wielu wstępnych zagadnień, aby znaczenie uchwały
było właściwie zrozumiane.
16
Hipoteka jako zabezpieczenie kredytu
banku stwierdzające udzielenie wnioskodawcy i jego żonie kredytu oraz
ustanowienie w umowie stron odpowiedniego zabezpieczenia. Sąd rejonowy wezwał wnioskodawcę do usunięcia w ciągu 14 dni przeszkody do
wpisu przez przedłożenie notarialnego oświadczenia o ustanowienie hipoteki. Osoba A wniosła zażalenie na to postanowienie. Wyłoniła się wątpliwość, jakie znaczenie ma okoliczność, że w obowiązującym prawie nie
ma odpowiednika przepisu art. 50 ust. 1 dawnej ustawy, o czym była już
wielokrotnie mowa.
Wątpliwości te przeciął Sąd Najwyższy, formułując tezę, która ma
następujące brzmienie: „Wymieniony w art. 95 ustawy z 29 sierpnia 1997
- Prawo bankowe (Dz.U. Nr 140, poz. 939) dokument stwierdzający
udzielenie przez bank kredytu lub pożyczki nie stanowi wystarczającej
podstawy wpisu w księdze wieczystej hipoteki na rzecz banku. Po wejściu
w życie wskazanej ustawy konieczne dla dokonania tego wpisu jest przedłożenie wyrażonego w formie aktu notarialnego oświadczenia właściciela
lub innej osoby, której prawo ma być obciążone hipoteką". Uderza jasność
i prostota tezy, której znaczenie wybiega poza treść konkretnego rozstrzygnięcia. Deklarując pełną aprobatę przytoczonej tezy, chciałbym dokonać
analizy najważniejszych argumentów wysuniętych przez Sąd Najwyższy
w tej sprawie. Kilka przyczyn składa się na to, że przyjmuję inny porządek
rozważań, aniżeli wynika to z uzasadnienia uchwały. Główną przyczyną
jest okoliczność, że pewne kwestie zostały już wyjaśnione. Poza tym waga
przytoczonych przez Sąd Najwyższy argumentów nie jest jednakowa.
a) Zbędne jest powracanie do sprawy unormowania tego splotu zagadnień w dawnej ustawie. Zakres oraz znaczenie przywileju banku zawartego
w art. 50 ust. 1 dawnej ustawy przedstawiały się różnie, w zależności od
interpretacji tego przepisu. W świetle wykładni przyjętej w orzecznictwie
wprowadzał on w istocie wyjątek od zasad wyrażonych w przepisach art.
245 § 1 i 2 k.c., oznaczając całkowitą rezygnację z wymagań formalnych
przewidzianych w prawie cywilnym dla ustanowienia hipoteki.
Jak to słusznie podkreślił Sąd Najwyższy, wyjątek taki musi wynikać
z wyraźnego przepisu ustawy i być zastrzeżony w sposób nie budzący
wątpliwości. Wyjątek taki musi być także zgodny z ustawą zasadniczą (por.
obecnie art. 64 i 87 ust. 1 Konstytucji). Hipoteka umowna bowiem ogranicza prawo własności i forma aktu notarialnego ma gwarantować prawidłowe wyrażenie woli przez właściciela. Dlatego wszelkie wyjątki od
17
Adam Szpunar
ogólnych zasad powinny być jednoznaczne. Zdaniem Sądu Najwyższego,
przepis art. 50 ust. 1 dawnej ustawy odpowiadał tym wymaganiom.
b) Sprawa przedstawia się inaczej w świetle przepisów obowiązującego
prawa. Wyjątku takiego nie przewiduje przepis art. 95 ustawy, nie postanawia bowiem wyraźnie, że oświadczenia stwierdzające udzielenie kredytu, pożyczki pieniężnej, ich wysokości i warunków spłaty stanowią podstawę wpisu hipoteki w księdze wieczystej 13 .
W związku z tym fragmentem uzasadnienia uchwały nasuwa się częściowo krytyczna uwaga. W szczegółach wywodów Sądu Najwyższego
łatwo można się zgubić. Uwaga ta dotyczy znaczenia kolejnych nowelizacj i
dawnej ustawy oraz skutków jej uchylenia. Można tylko melancholijnie
westchnąć i stwierdzić, że w pośpiesznie dokonywanych nowelizacjach
dawnej ustawy brak było jakiejkolwiek myśli przewodniej.
c) Wobec powszechnej krytyki rozwiązania przyjętego w art. 50 ust. 1
dawnej ustawy, w pominięciu jego odpowiednika należy się dopatrywać
decyzji ustawodawcy o rezygnacji z uproszczonego trybu ustanowienia
hipoteki umownej na rzecz banków. Decyzja ta harmonizuje z ograniczeniami, jakimi w art. 97 ustawy został poddany inny dotychczasowy przywilej banków, polegający na możności wystawienia bankowych tytułów
wykonawczych. Poza tym decyzję taką potwierdza przebieg dotychczasowych nowelizacji dawnej ustawy. Przepis art. 50 ust. 1 dawnej ustawy został
już uchylony przez ustawę z dnia 6 XII 1996 r. o zastawie rejestrowym
(Dz.U. z 1998 r. Nr 149, poz. 703). Nie wchodząc w szczegóły zawiłego
rozumowania Sądu Najwyższego na temat dalszych zmian, poprzestańmy
na przytoczeniu wniosku w tej sprawie. Odpowiednie przepisy nowelizujące (dodajmy: nie zharmonizowane ze sobą) utraciły moc prawną wobec
wejścia w życie z dniem 1 stycznia 1998 r. ustawy.
13
Odczytajmy przepis art. 95 ustawy, który ma następujące brzmienie: „Księgi rachunkowe
banków, wyciągi z tych ksiąg podpisane przez osoby upoważnione do składania oświadczeń w
zakresie praw i obowiązków majątkowych banku i opatrzone pieczęcią banku oraz wszelkie wystawione w ten sposób oświadczenia zawierające zobowiązania, zwolnienie z zobowiązań, zrzeczenie się praw lub pokwitowanie odbioru należności albo stwierdzające udzielenie kredytu, pożyczki
pieniężnej, ich wysokości i warunków spłaty mają moc prawną dokumentów urzędowych oraz
stanowią podstawę do dokonywania wpisów w księgach wieczystych i rejestrach publicznych".
Nasuwa się retoryczne pytanie: czy nic można było prościej wyrazić tej zasady? Zawiłość sformułowania art. 95 ustawy kontrastuje z wyrażoną w nim myślą, która jest właściwie prosta.
18
Hipoteka jako zabezpieczenie kredytu
Jak zatem należy rozumieć art. 95 ustawy? Oświadczenia stwierdzające udzielenie kredytu, pożyczki pieniężnej itd. mogą stanowić podstawę
wpisu do księgi wieczystej jedynie hipoteki przymusowej. Konieczne jest
jednak uzyskanie mocy tytułu egzekucyjnego i zaopatrzenie go w klauzulę
wykonalności.
Konkluzja obszernych wywodów Sądu Najwyższego jest prosta. Do
ustanowienia hipoteki umownej na rzecz banku mają zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego oraz ustawy o księgach wieczystych i hipotece (w
szczególności art. 245 § 2 k.c. oraz 32 ustawy o ks. wiecz. i hip.). Wspomniane przepisy należy także stosować do ustanowienia hipoteki na wymienionych w art. 65 ust. 3 i 4 ustawy ks. wiecz. i hip. prawach.
Przytoczone wywody Sądu Najwyższego nie wywołują istotnych zastrzeżeń. W tym czy innym punkcie broniłbym nieco odmiennego ujęcia,
ale uważam, że należy unikać perturbacji, na pewno szkodliwych z punktu
widzenia stabilności prawa. Najważniejsze znaczenie ma okoliczność, że
stanowisko Sądu Najwyższego jest poprawne, przyczyniając się w ten sposób
do usunięcia rozlicznych wątpliwości na temat wykładni ustawy. Krótko
mówiąc, bank utracił przywilej uzyskiwania hipoteki na podstawie wystawionego przez siebie dokumentu.
5. Przejdźmy do omówienia najważniejszych zagadnień wiążących się
w ten lub inny sposób z ustanowieniem hipoteki umownej, która ma zabezpieczać wierzytelność banku z tytułu kredytu udzielonego właścicielowi
nieruchomości.
Nasuwa się tutaj wstępna refleksja. W piśmiennictwie wielokrotnie
podkreślano, że prawo polskie w tej dziedzinie stanowi kompromis miedzy
sprzecznymi tendencjami. Na pierwszy jednak plan została wysunięta
zasadniczo ochrona wierzyciela hipotecznego, co przejawia się w wielu
aspektach. Analiza tej złożonej problematyki nie należy do zadań niniejszego artykułu. Można poprzestać na zgłoszeniu kilku uwag na temat
ustanowienia hipoteki umownej na rzecz banku.
a) Wstępne pytanie dotyczy relacji zachodzących między hipoteką a
wierzytelnością, którą zabezpiecza. Ze zrozumiałych względów interesują
nas jedynie wierzytelności wynikające z udzielenia przez bank kredytu lub
pożyczki pieniężnej. Z przepisu art. 68 ustawy o ks. wiecz. i hip. wynika,
że hipoteka zabezpiecza wierzytelność pieniężną i może być wyrażona
tylko w oznaczonej sumie pieniężnej. Przepis art. 69 ustawy o ks. wiecz.
19
Adam Szpunar
i hip. określa zakres zabezpieczenia hipoteką. Istotne znaczenie ma sprawa
objęcia hipoteką odsetek umownych 14 . Trzeba także pamiętać o możliwości
ustanowienia hipoteki kaucyjnej (art. 102 ustawy o ks. wiecz. i hip.).
b) Zasada akcesoryjności hipoteki może być różnie rozumiana. Do
naszych celów zbędne jest podejmowanie dyskusji na temat właściwego jej
znaczenia". Można poprzestać na przytoczeniu bezspornych ustaleń.
Po pierwsze, hipoteka nie może powstać ważnie bez wierzytelności,
którą zabezpiecza. W omawianych obecnie sytuacjach należy przeprowadzić rozróżnienie między ustanowieniem hipoteki (jako ograniczonego prawa
rzeczowego) a powstaniem wierzytelności, jaka przysługuje bankowi z tytułu
udzielonego kredytu. W praktyce oba te zdarzenia występują często łącznie, ale nie jest to konieczne.
Po drugie, jest rzeczą bezsporną że hipoteka pozostaje w związku z
wierzytelnością którą zabezpiecza. Wierzytelność ta nie może być zasadniczo przeniesiona na inną osobę bez hipoteki (por. art. 79 ustawy o ks.
wiecz. i hip.). Ale ich losy mogą być różne, co występuje zwłaszcza w razie
przedawnienia wierzytelności (por. art. 77 ustawy o ks. wiecz. i hip.).
c) W myśl art. 67 ust. 1 o ks. wiecz. i hip. do powstania hipoteki konieczny
jest wpis w księdze wieczystej. Wpis ten ma charakter konstytutywny Można
powiedzieć, że ustanowienie hipoteki jest czynnością prawną złożoną. W
jej skład wchodzą: oświadczenia woli stron (z zastrzeżeniem wynikającym
z art. 245 § 2 k.c. co do formy) oraz wpisu. Z przepisu art. 245 § wynika,
że ustanowienie hipoteki jest czynnością prawną kauzalną 16 . Jest ono niewątpliwie czynnością prawną rozporządzającą.
6. W ramach niniejszych rozważań można poprzestać na kilku uwagach
dotyczących wniosku o wpis do hipoteki. Do treści wniosku należą: oznaczenie wierzytelności (jej rodzaj, wysokość, odsetki) oraz osoby wierzyciela. Praktyka bankowa, polegająca na stosowaniu drukowanych formularzy, wykształciła ustalone pod tym względem zasady.
a) Przepis art. 38 ust. 3 ustawy o ks. wiecz. i hip. stanowi dosłownie:
„Wniosek o wpis może być złożony przez osobę, na której rzecz wpis ma
nastąpić, albo przez osobę, której prawo ma być wpisem dotknięte, chyba
14
Por. S. R u d n i c k i , K o m e n t a r z , jw., s. 230.
Por. A. S z p u n a r, Akcesoryjność hipoteki, PiP 1993, nr 8, s. 20. Starałem się wykazać, że
znaczenie zasady akcesoryjności jest silnie ograniczone.
16
Por. J . I g n a t o w i c z , J. W a s i l k o w s k i , [w:] System, jw., s. 778.
15
20
Hipoteka jako zabezpieczenie kredytu
że przepis szczególny stanowi inaczej". W interesującej nas dziedzinie
wpis hipoteki nigdy nie następuje z urzędu. Wniosek o wpis może złożyć
każda ze stron. Wpis hipoteki umownej następuje częściej na wniosek
właściciela nieruchomości obciążonej. Nie jest to jednak konieczne. Jeżeli
wniosek składa wierzyciel (bank), na wpis musi wyrazić zgodę właściciel
nieruchomości jako osoba, której prawo własności ma być ograniczone
(por. art. 34 ust. o ks. wiecz. i hip.). Akt notarialny, którego treścią jest
ustanowienie hipoteki, powinien zawierać wniosek właściciela o dokonanie
wpisu (por. art. 37 ustawy o ks. wiecz. i hip.).
b) Z przepisu art. 32 ust. 1 ustawy o ks. wiecz. i hip. wynika, że do wpisu
hipoteki wystarczy dokument obejmujący oświadczenie właściciela o ustanowieniu tego prawa. Oświadczenie woli drugiej strony (banku) nie musi
być objęte treścią dokumentu.
c) Przepis art. 33 zd. 1 ustawy o ks. wiecz. i hip. stanowi: „Oświadczenie woli właściciela nieruchomości o ustanowieniu na niej ograniczonego prawa rzeczowego uważa się za złożone nie tylko wtedy, gdy doszło
do wiadomości nabywcy, lecz także gdy zostało złożone w przepisanej
formie w sądzie rejonowym prowadzącym księgę wieczystą". Nie jest więc
rzeczą konieczną, żeby oświadczenie woli właściciela doszło (w rozumieniu art. 61 k.c.) do banku.
7. Bardzo trudno powiedzieć coś stanowczego o hipotece jako środku
zabezpieczenia wierzytelności w systemie gospodarki rynkowej. Sądzę, że
należy unikać wszelkiej skrajności w wypowiedziach na ten temat. Uwaga
ta dotyczy interesującego artykułu St. Rudnickiego 17 , który stanowczo zbyt
surowo ocenił obecne unormowanie instytucji hipoteki. Trudno się zgodzić
z twierdzeniem autora, jakoby hipoteka była obarczona „ze swojej istoty
całym szeregiem niedogodności, które czynią z niej mało przydatny i coraz
rzadziej stosowany środek zabezpieczający". Wbrew autorowi uważam, że
obecny kształt hipoteki w prawie polskim nie ma nic wspólnego z ustrojem
socjalistycznym. Niewiele się on różni od tego, jaki spotykamy w innych
krajach europejskich 18 .
11
Por. S. R u d n i c k i, Hipoteka na rozdrożu, Rejent 1998, nr 1, s. 9.
Trzeba jednak zaznaczyć, że różnice zachodzące między poszczególnymi prawodawstawami
(francuskim, niemieckim, szwajcarskim, austriackim) są istotne. Przykładowo biorąc, charakterystyczna dla prawa nicmieckicgo hipoteka listowa jest nieznana w innych krajach. Tak samo instytucja długu gruntowego (Grundschuld) jest nieznana w wielu krajach (np. we Francji).
18
21
Adam Szpunar
Nie mógłbym się także zgodzić z niektórymi postulatami de legeferenda zgłoszonymi przez autora. Polemika z nimi nie mieści się w ramach
niniejszych rozważań. Jak każdy twór ludzki, hipoteka nie działa bezbłędnie. W poważnym zakresie broniłbym zasady: ąuieta non movere. Dotyczy
to w szczególności sprawy zasadniczej przebudowy hipoteki czy też przeniesienia odpowiednich przepisów do kodeksu cywilnego. Ograniczone
znaczenie gospodarcze hipoteki jest refleksowym skutkiem zmian dokonywanych w innych ustawach (np. w prawie upadłościowym). Trzeba także
pamiętać, że o wartości hipoteki decydują różne czynniki, częściowo
pozaprawne. Wybór hipoteki jako formy zabezpieczenia jest uzasadniony
przy kredytach długoterminowych i średnioterminowych.
Węzłowe znaczenie ma inna sprawa. Obiema rękami popisuje się pod
zasadniczym wnioskiem autora, który słusznie podkreśla, że istnienie w
prawie polskim w tak szerokim zakresie hipoteki ustawowej odbiera systemowi hipotecznemu „pewność, wiarygodność i stabilność". Szczególnie
szkodliwa jest stała tendencja do rozszerzania hipoteki ustawowej. Znalazła ona wyraz - niespotykany w innych krajach - w postanowieniach
ordynacji podatkowej (ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r., Dz.U. Nr 137,
poz. 926). W konkluzji uważam, że istotne ograniczenie zakresu hipoteki
ustawowej jest sprawą zupełnie zasadniczą. Każda hipoteka ustawowa jako nie ujawniona w księdze wieczystej - stanowi poważne zagrożenie dla
bezpieczeństwa kredytu bankowego.
22