Podaż powierzchni komercyjnych nadal wzrasta szybciej niż popyt

Podaż powierzchni komercyjnych nadal wzrasta szybciej niż popyt

Economics
Q3 2015: Poland Commercial Property Monitor
Podaż powierzchni komercyjnych nadal wzrasta szybciej
niż popyt
Charakterystyka kluczowych trendów makroekonomicznych
Kluczowe wskaźniki makroekonomiczne wskazują na zdrową kondycję polskiej gospodarki, ze wzrostem produkcji przekraczającym 3% w skali
roku i dalszym silnym wzrostem sygnalizowanym przez Komisję Europejską. Globalny proces hamowania inflacji i niskie koszty energii powinny
upewnić bank centralny w decyzji o utrzymaniu do następnego roku głównych stóp procentowych na rekordowo niskim poziomie. Spadek
ceny ropy naftowej i znaczący wzrost zatrudnienia odnotowany w ostatnich dwunastu miesiącach powinny z kolei korzystnie wpłynąć na
konsumpcję na poziomie gospodarstw domowych. Po raz kolejny jednak ten pozytywny obraz polskiej gospodarki pozostaje w sprzeczności z
delikatnie pesymistycznym przekazem kwartalnego badania RICS dotyczącego nastrojów na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce (RICS
Poland Commercial Property Monitor). Jak sugerują wyniki badania źródłem negatywnych nastrojów na rynku są zbyt wysokie, zdaniem
ankietowanych, ceny nieruchomości komercyjnych oraz wciąż słabszy, mimo delikatnej poprawy, wzrost popytu ze strony najemców i
inwestorów w porównaniu do wzrostu podaży powierzchni, prowadząc do zniżkowej presji na czynsze i wartość aktywów. Trend ten jest
najbardziej widoczny w sektorze powierzchni biurowych.
Rynek najemców
•
Wskaźnik nastrojów najemców przez cały miniony kwartał pozostał
niezmieniony i osiągnął -19, pozostając w negatywnym obszarze czternasty
kwartał z rzędu.
•
Popyt ze strony najemców znacznie wzrósł w sektorze magazynów i spadł
marginalnie w odniesieniu do powierzchni biurowych i handlowych.
•
Dostępność wolnej powierzchni wzrosła we wszystkich sektorach rynku
podobnie jak wartość pakietów zachęt oferowanych przez właścicieli
budynków, najsilniej w sektorze biurowym.
•
Nadpodaż wolnej powierzchni nadal ciąży na oczekiwaniach odnośnie do
czynszów, które pozostają negatywne zarówno dla obiektów biurowych jak
i magazynowych i neutralne w odniesieniu do obiektów handlowych. Ten
trend jest odzwierciedlony zarówno w trzy jak i dwunastomiesięcznym
horyzoncie czasowym.
Rynek inwestorów
•
Wskaźnik nastrojów inwestorów wzrósł do +10 sygnalizując delikatny wzrost
w zakresie poprawy warunków na rynku inwestycyjnym w trzecim kwartale.
•
Popyt ze strony inwestorów wzrósł w znacznym tempie we wszystkich
sektorach rynku, z zauważalnym silnym wzrostem liczby zapytań ze strony
zagranicznych inwestorów.
•
Podaż nieruchomości na sprzedaż wzrosła w każdym sektorze, choć w
segmencie magazynów tylko nieznacznie.
•
48% respondentów zwraca uwagę na to, że nieruchomości komercyjne w
Polsce są aktualnie do pewnego stopnia przecenione. Jest to
prawdopodobnie odzwierciedlenie miękkich fundamentów rynku najemcy i
panującego powszechnie przekonania o podniesionym poziomie wskaźnika
pustostanów, szczególnie w sektorze biurowym.
•
Poczucie, że rynek jest aktualnie drogi, ciąży na oczekiwaniach odnośnie do
wartości aktywów. I tak w nadchodzących dwunastu miesiącach wzrost
oczekiwany jest wyłącznie w odniesieniu do najlepszych nieruchomości
magazynowych i handlowych.
Wskaźnik nastrojów najemców
60
Bilans netto %
40
20
0
-20
-40
-60
-80
-100
2008
2009
2010
20112012
2013
2014
2015
2012
2013
2014
2015
Wskaźnik nastrojów inwestorów
60 Bilans netto %
40
20
0
-20
-40
-60
-80
Więcej informacji na temat raportu e: [email protected]
2008
2009
2010
2011
rics.org/economics
rics.org/economics
Q3 2015: Poland Commercial Property Monitor
Rynek nieruchomości komercyjnych
Oczekiwania odnośnie do czynszów i wartości aktywów w perspektywie
3 miesięcy – Wraz ze wzrostem podaży przewyższającym wzrost
popytu na rynku najemców, oczekiwania pozostają negatywne w
krótkim okresie.
80
Net balance %
Wycena rynku – 48% respondentów uważa, że nieruchomości komercyjne są
do pewnego stopnia przecenione, co oznacza wzrost o 14% w stosunku do
wyników raportu za poprzedni kwartał.
60
% of respondents
60
50
40
Q2 2015
20
Q3 2015
40
0
30
-20
-40
20
-60
Rent Expectations
-80
10
Capital Value Expectations
-100
-120
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Very Cheap
Cheap
Fair Value
Expensive
Very Expensive
Cykl na rynku nieruchomości – Oceny respondentów odnośnie do aktualnego
etapu cyklu na rynku nieruchomości są mieszane, choć zdaniem większości z
nich rynek znajduje się dzisiaj w połowie etapu ożywienia (28%).
Warunki kredytowe – 56% respondentów ocenia, że warunki kredytowe
polepszyły się w minionym kwartale.
50
0
% Respondentów
% Respondentów
Peak
4.0%
Early Downturn
12.0%
40
Mid-Upturn
28.0%
30
Mid-Downturn
16.0%
20
Stabilisation
20.0%
10
Early Upturn
20.0%
0
Improved
Significantly
Improved Slightly
No Change
Deteriorated Slightly
Deteriorated
Significantly
Oczekiwania odnośnie do wartości aktywów w perspektywie 12 miesięcy –
Pozostają negatywne we wszystkich sektorach rynku poza najlepszymi
nieruchomościami magazynowymi i handlowymi i zasadniczo neutralne w
odniesieniu do najlepszych nieruchomości biurowych.
1
Oczekiwania odnośnie do czynszów w perspektywie 12 miesięcy – Z uwagi
na nadpodaż dostępnej powierzchni oczekuje się spadku czynszów w
odniesieniu do powierzchni biurowych w perspektywie 12 miesięcy, zarówno
w odniesieniu do najlepszych nieruchomości jak i tych klasy B.
0
Roczny % zmiany (oczekiwany) - Wartość kapitału
Roczny % zmiany (oczekiwany) - Czynsze
-1
0
-2
-1
-3
-4
-2
-5
-3
-6
-4
2
All-Property
Average
Prime Office
Prime
Industrial
© RICS Economics 2015
Prime Retail
Secondary
Office
Secondary
Industrial
Secondary
Retail
-7
All-Property
Average
Prime Office
Prime
Industrial
Prime Retail
Secondary
Office
Secondary
Industrial
Secondary
Retail
Q3 2015
Q3 2015: Poland Commercial Property Monitor
rics.org/economics
Informacje dodatkowe
Global Commercial Property Monitor
GCPM RICS jest kwartalnym przewodnikiem po trendach na rynkach
najmu i inwestycji nieruchomości komercyjnych.
Dostępny jest na stronie RICS www.rics.org/economics wraz z innymi
raportami dotyczącymi rynku mieszkaniowego, pośrednictwa w najmie,
obrotu nieruchomościami komercyjnymi, budownictwa i obszarów
wiejskich.
Metodologia
Global Commercial Property Monitor RICS za II kwartał br. powstał w
oparciu o odpowiedzi udzielone przez członków RICS w ramach
specjalnego kwestionariusza wysłanego do nich w dniu 16 września
2015, z terminem nadsyłania odpowiedzi do 2 października 2015.
Klauzula o wyłączeniu odpowiedzialności
Niniejszy dokument powstał dla celów publicznej debaty i dyskusji i
nie powinien być traktowany jako dokument prawny lub źródło
profesjonalnego doradztwa. Mimo najwyższych starań i rzetelności
autorów dokumentu RICS nie może zagwarantować dokładności
prezentowanych w nim informacji. RICS nie ponosi
odpowiedzialności za błędy czy zaniedbania autorów raportu. W
sytuacji niejasności RICS rekomenduje odwołanie się do
profesjonalnej, prawnej lub technicznej porady. RICS nie ponosi
odpowiedzialności za stratę lub szkodę poniesioną przez jakąkolwiek
osobę w związku z korzystaniem z treści raportu ani przez osobę
działającą lub powstrzymującą się od działania w związku z
zawartym w dokumencie materiałem.
Zadaniem respondentów była indywidualna ocena warunków w
trzech sektorach rynku: biurowym, handlowym i magazynowym w
ostatnich trzech miesiącach roku i porównanie ich z poprzedzającym
je 3-miesięcznym okresem. W sumie nadesłano odpowiedzi z 1308
przedsiębiorstw w tym 312 z Wielkiej Brytanii.
Bilans netto = Liczba respondentów deklarujących wzrost danej
zmiennej (np. popyt najemców) minus liczba tych, którzy deklarują
jej spadek (w sytuacji gdy 30% respondentów deklaruje wzrost i 5%
deklaruje spadek, bilans netto wyniesie 25%). Dane w ramach bilansu
netto mogą wahać się od -100 do +100.
Pozytywny bilans netto wskazuje na ogólny wzrost podczas gdy
negatywny wskazuje na ogólny spadek. Wskaźnik nastrojów
najemców RICS (OSI) powstaje w oparciu o średnią arytmetyczną
nieważoną udzielonych odpowiedzi dotyczących trzech obszarów
rynku najmu mierzonych w oparciu o bilans netto: podaż
najemców, poziom zachęt i oczekiwania odnośnie do czynszów.
Wskaźnik nastrojów inwestorów (ISI) RICS obliczany jest poprzez
uwzględnienie średniej arytmetycznej nieważonej odczytów
odnoszących się do trzech obszarów rynku inwestycyjnego
ujmowanych w bilansie netto: zapytania dotyczące inwestycji,
oczekiwania co do wartości aktywów i podaż nieruchomości na
sprzedaż.
Kontakt
Publikacja została opracowana przez RICS. Wszelkie zapytania
dotyczące gospodarki, włączając w to także dotyczące udziału w
ankiecie, prosimy kierować na [email protected]
3
© RICS Economics 2015
Q3 2015
Zaufanie poprzez standardy
The Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) jest niezależną, międzynarodową organizacją powołaną w 1868 roku
w Wielkiej Brytanii. Dziś zrzesza ponad 100 tys. profesjonalistów branży nieruchomości i budownictwa na całym świecie
wspierając rozwój ich kwalifikacji zawodowych i czuwając nad przestrzeganiem przez nich najwyższych zasad etycznych i
standardów pracy.
W Polsce RICS powołany został w 1991 roku przez grupę doświadczonych rzeczoznawców, którzy dostrzegli potrzebę
wprowadzenia regulacji na wciąż młodym i rozwijającym się po transformacji ustrojowej rynku. Należy do niego ponad 300
profesjonalistów reprezentujących czołowe firmy i organizacje związane z branżą budownictwa i nieruchomości w Polsce.
Więcej informacji: www.rics.org
United Kingdom RICS HQ
Parliament Square, London
SW1P 3AD United Kingdom
t +44 (0)24 7686 8555
f +44 (0)20 7334 3811
[email protected]
Ireland
38 Merrion Square, Dublin 2,
Ireland
t +353 1 644 5500
f +353 1 661 1797
[email protected]
Media enquiries
[email protected]
Europe
(excluding UK and Ireland)
Rue Ducale 67,
1000 Brussels,
Belgium
t +32 2 733 10 19
f +32 2 742 97 48
[email protected]
Office G14, Block 3,
Knowledge Village,
Dubai, United Arab Emirates
t +971 4 446 2808
f +971 4 427 2498
[email protected]
Africa
Americas
t +27 11 467 2857
f +27 86 514 0655
[email protected]
t +1 212 847 7400
f +1 212 847 7401
[email protected]
North Asia
ASEAN
Japan
South Asia
t +852 2537 7117
f +852 2537 2756
[email protected]
t +65 6635 4242
f +65 6635 4244
[email protected]
t +81 3 5532 8813
f +81 3 5532 8814
[email protected]
t +91 124 459 5400
f +91 124 459 5402
[email protected]
PO Box 3400,
Witkoppen 2068,
South Africa
3707 Hopewell Centre,
183 Queen’s Road East
Wanchai, Hong Kong
One Grand Central Place,
60 East 42nd Street, Suite 2810,
New York 10165 – 2811, USA
10 Anson Road,
#06-22 International Plaza,
Singapore 079903
South America
Middle East
Rua Maranhão, 584 – cj 104,
São Paulo – SP, Brasil
t +55 11 2925 0068
[email protected]
Level 14 Hibiya Central Building,
1-2-9 Nishi Shimbashi Minato-Ku,
Tokyo 105-0003, Japan
Oceania
Suite 1, Level 9,
1 Castlereagh Street,
Sydney NSW 2000. Australia
t +61 2 9216 2333
f +61 2 9232 5591
[email protected]
48 & 49 Centrum Plaza,
Sector Road, Sector 53,
Gurgaon – 122002, India
rics.org