Komentarz Zarządzającego

Komentarz Zarządzającego
W nawiązaniu do uchwalenia (w 1 instancji) Ustawy o Kształtowaniu Ustroju Rolnego
(druk 3533 – odrzucony, druk nr 3109 http://www.sejm.gov.pl/Sejm7.nsf/PrzebiegProc.
xsp?id=6ACE75024F1A5496C1257DE200356969) nasza wstępna opinia na temat jej wpływu na fundusz rolny jest następująca:
•
Wobec zaistniałej sytuacji Zarządzający Funduszem cierpliwie czekają na finalną wersję
ustawy, bowiem aktualny druk to jedynie projekt . Aby ustawa weszła w życie musi jeszcze zostać uchwalona przez Senat oraz podpisana przez Prezydenta i niewykluczone, że
pojawią się w niej nowe zapisy, dlatego nasza opinia w tej kwestii jest bardzo wstępna.
•
Ustawa w żaden sposób nie ogranicza prawa Funduszu do zarządzania posiadanym już areałem. Oznacza to, że ziemia, jaką nabędzie fundusz do daty wejścia
ustawy w życie (01.01.2016 r.), pozostanie w Funduszu i będzie mogła pracować na
rzecz jego klientów przez kolejne lata.
•
Podstawowe zmiany i ograniczenia dotyczą gruntów nabywanych przez osoby
fizyczne od Agencji Nieruchomości Rolnych (ANR) – FIZ do tej pory nabył niespełna 2% od ANR (33 ha na ponad 2T) i nie zamierza powiększać tej puli w dalszym
czasie.
•
Ustawa nie wprowadza żadnych limitów (300, 500 ha czy innych) zakupu ziemi rolnej
dla osób prawnych po 01.01.2016 r. Osoby prawne będą mogły nadal obracać ziemią
rolną w Polsce z ograniczeniami w postaci pierwokupu, patrz poniżej.
•
Ustawa wprowadza ograniczenie w postaci prawa pierwokupu sąsiedzkiego – do tej
pory taki pierwokupu występował jedynie w odniesieniu do ANR i praktycznie nie
był stosowany. Uznajemy taki pierwokup za mało istotny z punktu widzenia Funduszu – transakcje o wolumenach kilku milionów złotych na grunt natrafiają
na naturalną barierę pieniężną u kupujących, którzy są teoretycznie uprawnieni
do skorzystania z prawa pierwokupu. Analogicznie sprawa ma się ze sprzedażą
ziemi – do prawa pierwokupu Agencji Nieruchomości Rolnych (ANR) dołączane jest
prawo pierwokupu sąsiedzkiego – argumentacja jw. Transakcja nabycia ziemi w drodze
pierwokupu może zostać zaskarżona do Sądu przez nabywającego ziemię, jeżeli będzie
„rażąco” odbiegała od cen transakcyjnych. Fundusz od dawna kupuje ziemię dokładnie
w okolicach cen transakcyjnych (czyli GUS), dlatego ryzyko uznania transakcji Funduszu za „rażąco” odbiegające od cen rynkowych jest minimalne.
•
Nie ma to jednak większego znaczenia dla Funduszu, który zamierza ograniczyć
nabywanie ziemi (zgodnie z wcześniejszymi deklaracjami) do 3-4Q 2015 r.
• Powyższe oznacza, że Zarządzający Funduszem rozważa wprowadzenie limitów
wpłat do FIZa począwszy do IV kwartału tak, aby zakończyć proces budowania portfela ziemi rolnej w 2015 r. Będzie to skutkowało ograniczeniem wysokości
wpłat nowych Klientów do poziomu zgłaszanych umorzeń tak, aby wielkość Funduszu
pozostawała na porównywalnym poziomie. Realnie – wartość nowych certyfikatów
oferowanych do sprzedaży pod koniec roku i w 2016 r. może zostać ograniczona do
mniej niż 5M PLN w skali 1 miesiąca.
•
Ustawa nie wprowadza żadnych istotnych zmian w zakresie gruntów dzierżawionych.
•
W okresie obowiązywania ustawy, czyli od 01.01.2016 r., nastąpi nieuchronne rozdrobnienie areałów ziemskich (limit 300 ha na rolnika), co da funduszowi dobrą pozycję
biznesową: korzyści skali z posiadania ponad 2,500 ha dają możliwość tańszej produkcji rolnej.
•
Nie jesteśmy w stanie określić w chwili obecnej czy wprowadzane ograniczenia w obrocie ziemi wpłyną pozytywnie czy negatywnie na kształtowanie się cen ziemi. Fundusz od przyszłego roku zamierza skupić się maksymalnie na intensyfikacji prac
rolnych na posiadanych gruntach, co w dużej mierze uniezależni go od kształtowania się cen ziemi a zwiąże bardziej z ceną płodów rolnych i efektywnością prowadzonych działań agrotechnicznych itp. – tak, jak to jest przyjęte w klasie funduszy
typu „farmland funds”. Prawdopodobieństwo dalszego wzrostu cen jest równe ich
stabilizacji. Szanse na spadek cen ziemi rolnej w Polsce uznajemy za bardzo ograniczone.
•
W chwili obecnej Zarządzający nie widzi żadnych zagrożeń co do wyników osiąganych przez Fundusz w najbliższym czasie.
•
Ustawa nie odnosi się do gruntów leśnych, nie ma więc żadnego wpływu na funkcjonowanie Funduszu WI Lasy Polskie FIZ AN
•
Ostateczne stanowisko na temat ww. ustawy zostanie przekazane po jej podpisaniu
przez Prezydenta RP oraz analizie jej ostatecznej wersji.