strategia mieszkalnictwa gminy miasta jaworzna na

Transkrypt

STRATEGIA
MIESZKALNICTWA GMINY
MIASTA JAWORZNA
NA LATA 2013 – 2022
Wykonawca:
KATOWICE 2012
1
Spis treści
1. Cele i zadania polityki mieszkaniowej samorządów lokalnych a odpowiedzialność państwa
za rozwój mieszkalnictwa. ..................................................................................................... 3
2. Rola gminy w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych swoich mieszkańców. ..................... 5
3. Gmina w procesie rozwoju............................................................................................... 13
4. Sytuacja mieszkaniowa w Gminie.................................................................................... 21
4.1 Rozwój budownictwa mieszkaniowego w województwie śląskim. .............................. 21
4.2 Rynek pierwotny. ....................................................................................................... 24
4.3 Rynek wtórny. ............................................................................................................ 26
4.4 Istniejące zasoby i warunki mieszkaniowe ................................................................. 28
4.5 Zasoby Towarzystw Budownictwa Społecznego. ....................................................... 29
4.6 Rozkład terenów i zasobów mieszkaniowych w obszarze miasta .............................. 30
5. Gmina jako właściciel i zarządca. .................................................................................... 34
5.1 Zasób mieszkaniowy gminy. ...................................................................................... 34
5.2. Zarządzanie zasobem mieszkaniowym gminy .......................................................... 34
5.3 Gospodarka gruntami na cele mieszkaniowe ............................................................. 37
6. Analiza możliwości rozwoju mieszkalnictwa w gminie (analiza SWOT) ........................... 39
7. Prognozy rozwoju mieszkalnictwa. .................................................................................. 40
8. Strategia mieszkalnictwa. ................................................................................................ 50
8.1 Cele strategiczne. ...................................................................................................... 51
8.1.1. Realizacja celu 1 – Racjonalne gospodarowanie zasobem mieszkaniowym miasta
Jaworzna ..................................................................................................................... 53
8.1.2. Instrument realizacji celu strategicznego na szczeblu miasta Jaworzna –
podwyżka stawek czynszów ........................................................................................ 57
8.1.3. Kierunek działań – współpraca miasta Jaworzna z Miejskim Ośrodkiem Pomocy
Społecznej w zakresie zapewnienia schronienia .......................................................... 59
8.1.4. Instrument realizacji celu strategicznego na szczeblu miasta Jaworzna – pomoc w
utrzymaniu mieszkania ................................................................................................ 61
8.2.1. Cel 2 – tworzenie warunków do rozwoju budownictwa mieszkaniowego ............ 64
8.2.2. Kierunek działań – współpraca JTBS Sp. z o. o. z Miastem Jaworzno w zakresie
zaspokajania potrzeb mieszkaniowych w Jaworznie .................................................... 68
8. 3.1. Cel 3 – podwyższenie jakości zamieszkania ..................................................... 68
8.3.2. Kierunek działań – zahamowanie procesu dekapitalizacji zasobu mieszkaniowego
poprzez zwiększenie nakładów na remonty i termomodernizacje ................................ 68
8.3.3. Kierunek działań – regulowanie stanów prawnych i technicznych nieruchomości
.................................................................................................................................... 73
odtwarzanie dokumentacji technicznej nieruchomości zabudowanych budynkami
mieszkalnymi ............................................................................................................... 75
9. Mechanizmy i procedury realizacji strategii. ..................................................................... 75
10. Sposoby monitorowania i komunikacji społecznej .......................................................... 77
11. Podsumowanie i wnioski. ............................................................................................... 79
Spis tabel:............................................................................................................................ 81
Spis rysunków: .................................................................................................................... 81
2
1. Cele i zadania polityki mieszkaniowej samorządów lokalnych
a odpowiedzialność państwa za rozwój mieszkalnictwa.
Ogólny kierunek i metody działania stosowane przez państwo do osiągnięcia
określonych celów w dziedzinie mieszkalnictwa i zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych,
wyznacza polityka mieszkaniowa. Polityka mieszkaniowa, to zespół decyzji i poczynań
prowadzących do osiągnięcia założonego modelu warunków i stosunków mieszkaniowych
oraz zasad funkcjonowania gospodarki mieszkaniowej. Polityka mieszkaniowa realizowana
jest na szczeblu państwa i samorządów terytorialnych. Interwencje publiczne w sektorze
mieszkaniowym przyjmować mogą postać: środków prawnych i administracyjnych, pomocy
finansowej i (lub) bezpośrednich działań.
Głównym celem publicznej polityki mieszkaniowej jest tworzenie warunków
zapewniających
gospodarstwom
mieszkaniowych,
zgodnie
z
domowym
własnymi
możliwość
preferencjami,
zaspokajania
aspiracjami
i
potrzeb
możliwościami
ekonomicznymi poprzez obniżenie kosztów konsumpcji mieszkaniowej, jak również
zmniejszenie kosztów produkcji.
Celami szczegółowymi polityki mieszkaniowej, w szczególności na poziomie gminy są
m.in.:
 konieczność zapewnienia schronienia najuboższym (lokale socjalne, noclegownie),
 konieczność dostarczenia pomieszczeń tymczasowych,
 subsydiowanie i stymulowanie wzrostu podaży tanich mieszkań dla gospodarstw
domowych o niskich dochodach,
 zwiększenie podaży uzbrojonych gruntów pod budownictwo mieszkaniowe,
 zwiększenie efektów rzeczowych budownictwa mieszkaniowego poprzez wspomaganie
rozwoju budownictwa prywatnego,
 dążenie do poprawy warunków mieszkaniowych, standardu zabudowy oraz ładu
przestrzennego,
 promowanie remontów i modernizacji oraz działań prowadzących do oszczędności
w zużyciu energii cieplnej w budynkach komunalnych i należących do innych właścicieli,
 poprawa jakości usług mieszkaniowych, w tym zwiększenie efektywności zarządzania
zasobem mieszkaniowym gminy,
 upowszechnienie systemu dodatków mieszkaniowych,
 określenie właściwych zasad prywatyzacji zasobu komunalnego,
 prowadzenie właściwej polityki czynszowej, zapewniającej odpowiednie środki na
utrzymanie zasobów mieszkaniowych, przy zachowaniu koniecznej ochrony dla
ekonomicznie słabych grup ludności,
3
 wytworzenie klimatu wspólnoty interesów pomiędzy właścicielami i najemcami mieszkań
czynszowych.
Politykę mieszkaniową można rozpatrywać w aspekcie ekonomicznym, społecznym
i
technicznym.
Problematyka
ekonomiczna
obejmuje
metody
określania
potrzeb
mieszkaniowych i poziomu ich zaspokojenia przy optymalnym wykorzystaniu dostępnych
środków, natomiast problematyka społeczna w polityce mieszkaniowej kładzie nacisk na
warunki mieszkaniowe ludności. Aspekty techniczne polityki mieszkaniowej obejmują
powiązania gospodarki mieszkaniowej z budownictwem, działalnością remontową oraz
procesami przebudowy i modernizacji zasobów mieszkaniowych.
Alokacja środków pieniężnych wydatkowanych z budżetu państwa i budżetów
samorządów
terytorialnych
na
mieszkalnictwo
powinna
odbywać
się
za
pomocą
instrumentów, które zapewniają maksymalne, efektywne i wydajne wykorzystanie owych
środków. Niezbędne są zharmonizowane, długookresowe, stabilne i przejrzyste działania
pomiędzy państwem a samorządami terytorialnymi.
Pomoc
finansowa
państwa
w
zakresie
budownictwa
mieszkaniowego
jest
realizowana w różnym zakresie i poprzez różne instrumenty, obejmujące m. in.:
 finansowe wsparcie rodzin - preferencyjny kredyt mieszkaniowy,
 książeczki mieszkaniowe,
 pomoc państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych,
 finansowe wsparcie budownictwa dla najuboższych,
 zwrot VAT na materiały budowlane,
 stosowanie
stawki
8%
w
budownictwie
mieszkaniowym
nieobjętym
definicją
budownictwa społecznego,
 podatek VAT z tytułu przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu
mieszkalnego,
 wspieranie remontów i termomodernizacji.
W
Polsce
obowiązek
zaspokojenia
podstawowych
potrzeb
mieszkaniowych
najbiedniejszych gospodarstw domowych spoczywa na gminach, a rolą państwa jest
stworzenie w głównej mierze takich uwarunkowań prawnych, aby gminy miały możliwość
realizacji powierzonych w tym zakresie zadań.
W chwili obecnej podjęte zostały działania mające na celu nowelizację ustawy
o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie
Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw, która przewiduje:
 zmianę definicji mieszkaniowego zasobu gminy i publicznego zasobu mieszkaniowego,
 umożliwienie gminie i innym jednostkom samorządu terytorialnego zawierania umów
4
najmu lokali mieszkalnych na czas oznaczony,
 wprowadzenie
zasady,
że
bazowa
stawka
czynszu
w
publicznym
zasobie
mieszkaniowym powinna pokrywać co najmniej koszty utrzymania nieruchomości,
 oddanie do wyłącznej właściwości sądu orzekania o uprawnieniach do otrzymania lokalu
socjalnego,
 wprowadzenie w odniesieniu do lokali wchodzących w skład publicznego zasobu
mieszkaniowego rozwiązań szczególnych w stosunku do przepisów Kodeksu cywilnego
dotyczących wstąpienia w najem po śmierci najemcy,
 dopuszczenie stosowania formuły najmu okazjonalnego lokali mieszkalnych również
przez
podmioty
prowadzące
działalność
gospodarczą
(z
wyłączeniem
lokali
z publicznego zasobu mieszkaniowego),
 rozszerzenie o spółki gminne grupy podmiotów realizujących inwestycje mieszkaniowe,
w których gmina może partycypować uzyskując wsparcie w Funduszu Dopłat.
Wszystkie te działania mają zapewnić jak najbardziej skuteczną realizację polityki
mieszkaniowej przez państwo i gminy.
2. Rola gminy w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych swoich
mieszkańców.
Zagadnienia związane z zadaniami gminy na płaszczyźnie gospodarki mieszkaniowej
unormowane są m.in. w następujących aktach prawnych:
 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej,
 ustawie z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (tj. Dz. U. z 2001 r. nr 142
poz. 1591 ze zm.),
 ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie
gminy i o zmianie kodeksu cywilnego,
 ustawie z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa
mieszkaniowego oraz o zmianie niektórych ustaw,
 ustawie z dnia 12 marca 2004 r. o pomocy społecznej,
 ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych,
 ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Analiza wymienionych powyżej tekstów aktów prawnych prowadzi do wniosku, że rolą
gmin
jest
aktywna
pomoc
w
zaspokajaniu
potrzeb
mieszkaniowych
wspólnoty
samorządowej, a skierowana jest w szczególności do najbiedniejszych, poprzez zapewnienie
lokalu nadającego się do zamieszkania. Można – w tym aspekcie – stwierdzić, że gmina
pełni rolę „opiekuńczą” w stosunku do jej mieszkańców, a wyrazem tych działań jest
zapewnienie schronienia osobom pozbawionym mieszkań, w tym bezdomnym oraz
5
prowadzenie domów pomocy społecznej (szczególnie dla osób starszych oraz chorych),
mieszkań chronionych, noclegowni, schronisk dla osób bezdomnych. Gmina powinna
posiadać w swoim zasobie przede wszystkim lokale socjalne, przeznaczane na zaspokojenie
potrzeb mieszkaniowych najuboższych oraz na wykonanie wyroków eksmisyjnych z prawem
do lokalu socjalnego. W świetle znowelizowanej ustawy o ochronie praw lokatorów,
mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego gmina powinna również
posiadać zasób pomieszczeń tymczasowych. Dla realizacji niniejszych zadań gmina
wykorzystuje mieszkaniowy zasób gminy lub realizuje je w inny sposób, np. może
wynajmować lokale od innych właścicieli i podnajmować gospodarstwom domowym,
spełniającym ustawowe kryteria dochodowe (przykładowo poprzez podpisanie z podmiotem
prywatnym wieloletniego programu współdziałania polegającego na dopłacie przez gminę
określonej kwoty do metra kwadratowego mieszkania wynajmowanego przez mieszkańca
wskazanego z listy osób oczekujących na przydział mieszkania w gminie).
Przechodząc do analizy zapisów poszczególnych aktów normatywnych wskazujących
na rolę gminy w zaspakajaniu potrzeb mieszkaniowych - przepis art. 75 ust. 1 Konstytucji RP
stanowi, że władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb
mieszkaniowych obywateli. Rozwinięciem tego przepisu jest art. 7 ust. 1 i 2 ustawy z dnia
8 marca 1990 r. o samorządzie terytorialnym, który stanowi, że zaspokojenie zbiorowych
potrzeb wspólnoty samorządowej należy do zadań własnych gminy. W szczególności
zadania te związane są z gospodarką mieszkaniową i obejmują następujące kwestie:
 ładu przestrzennego,
 gospodarki nieruchomościami,
 gminnych dróg, ulic,
 wodociągów i zaopatrzenia w wodę, kanalizacji, usuwania i oczyszczania ścieków
komunalnych, utrzymania czystości i porządku oraz urządzeń sanitarnych, wysypisk
i unieszkodliwiania odpadów komunalnych, zaopatrzenia w energię elektryczną i cieplną
oraz gaz,
 pomocy społecznej,
 gminnego budownictwa mieszkaniowego.
Ustawy określają, które zadania własne gminy mają charakter obowiązkowy.
Rozwinięcie powyższych przepisów ustawy samorządowej stanowi m.in. art. 9a ustawy
z dnia 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych, w myśl którego wypłata dodatków
mieszkaniowych jest zadaniem własnym gminy. Należy zauważyć, że istnieją plany
ustawodawcze
zmierzające
do
stopniowego
likwidowania
pomocy
mieszkańcom
przyznawanej w formie dodatków mieszkaniowych.
6
Zasady,
tryb
przyznawania,
ustalania
wysokości
i
wypłacania
dodatków
mieszkaniowych oraz właściwości organów w tych sprawach reguluje ustawa z dnia
21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych. Dodatek mieszkaniowy przyznaje,
na wniosek osoby uprawnionej do dodatku mieszkaniowego, prezydent miasta, w drodze
decyzji administracyjnej. Dodatek mieszkaniowy przysługuje:
 najemcom oraz podnajemcom lokali mieszkalnych,
 osobom mieszkającym w lokalach mieszkalnych, do których przysługuje im spółdzielcze
prawo do lokalu mieszkalnego,
 osobom mieszkającym w lokalach mieszkalnych znajdujących się w budynkach
stanowiących ich własność i właścicielom samodzielnych lokali mieszkalnych,
 innym
osobom mającym
tytuł prawny do
zajmowanego lokalu mieszkalnego
i ponoszącym wydatki związane z jego zajmowaniem,
 osobom
zajmującym lokal mieszkalny bez tytułu prawnego, oczekującym na
przysługujący im lokal zamienny albo socjalny.
Dodatek mieszkaniowy przysługuje wówczas, gdy średni miesięczny dochód
na jednego członka gospodarstwa domowego w okresie 3 miesięcy poprzedzających datę
złożenia wniosku o przyznanie dodatku mieszkaniowego nie przekracza 175% kwoty
najniższej emerytury w gospodarstwie jednoosobowym i 125% tej kwoty w gospodarstwie
wieloosobowym, obowiązującej w dniu złożenia wniosku.
Normatywna powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego,
w którym znajduje się tylko jeden lokal mieszkalny (dom jednorodzinny), w przeliczeniu
na liczbę członków gospodarstwa domowego nie może przekraczać:
2
 35 m – dla 1 osoby,
2
 40 m – dla 2 osób,
2
2
2
2
 70 m – dla 6 osób; w przypadku zamieszkiwania w lokalu mieszkalnym większej liczby
osób – dla każdej kolejnej osoby powierzchnię tego lokalu zwiększa się o 5 m2.
Dodatek mieszkaniowy przysługuje, gdy powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego
nie przekracza normatywnej powierzchni o więcej niż:
 30% albo
 50% pod warunkiem, że udział powierzchni pokoi i kuchni w powierzchni użytkowej tego
lokalu nie przekracza 60%.
7
Wydatkami poniesionymi przez osobę ubiegającą się o dodatek mieszkaniowy są
świadczenia okresowe ponoszone przez gospodarstwo domowe w związku z zajmowaniem
lokalu mieszkalnego, takie jak:
 czynsz,
 opłaty
związane
z
eksploatacją
i
utrzymaniem
nieruchomości
w
częściach
przypadających na lokale mieszkalne w spółdzielni mieszkaniowej,
 zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną,
 opłaty za energię cieplną, wodę, odbiór nieczystości stałych i płynnych.
Wysokość dodatku mieszkaniowego, nie może przekraczać 70% wydatków
przypadających na normatywną powierzchnię zajmowanego lokalu mieszkalnego lub 70%
faktycznych wydatków ponoszonych za lokal mieszkalny, jeżeli powierzchnia tego lokalu jest
mniejsza lub równa normatywnej powierzchni.
Cytowany powyżej art. 75 ust. 1 Konstytucji stanowi także, że władze publiczne
prowadząc
politykę
sprzyjającą
zaspokojeniu
potrzeb
mieszkaniowych
obywateli,
w szczególności przeciwdziałają bezdomności, wspierają rozwój budownictwa socjalnego
oraz popierają działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania.
Zgodnie z ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów,
mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego tworzenie warunków
do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej należy do zadań
własnych gminy. Obowiązkiem miasta Jaworzna jest więc zapewnienie lokali socjalnych
i lokali zamiennych (w świetle nowelizacji ustawy również stworzenie zasobu pomieszczeń
tymczasowych), a także zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych
gospodarstw domowych
o niskich dochodach, wykorzystując mieszkaniowy zasób gminy lub w inny sposób,
np. poprzez wynajmowanie lokali od innych właścicieli i podnajmowanie ich gospodarstwom
domowym, spełniającym określone przez Radę Miasta kryteria dochodowe.
W
kontekście
przywołanej
ustawy
nie
sposób
pominąć
zapisów
Kodeksu
postępowania cywilnego zawierających normy prawa o charakterze egzekucyjnym, tj. m.in.
art. 1046, z treści którego wynika, iż jeżeli dłużnik ma wydać nieruchomość albo opróżnić
pomieszczenie, komornik wzywa dłużnika do dobrowolnego wykonania tego obowiązku
w wyznaczonym stosownie do okoliczności terminie, po którego bezskutecznym upływie
dokonuje czynności potrzebnych do wprowadzenia wierzyciela w posiadanie. Wykonując
obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na
podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego
lub zamiennego, komornik wstrzymuje się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina
wskaże tymczasowe pomieszczenie lub, gdy dłużnik znajdzie takie pomieszczenie. Komornik
8
nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności, jeżeli wierzyciel wskaże tymczasowe
pomieszczenie.
Pomieszczenie tymczasowe – w świetle znowelizowanej ustawy o ochronie praw
lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – stało się kolejną
jednostką lokalową wymienioną w w/w ustawie. Jest to pomieszczenie nadające się
do zamieszkania, posiadające dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu (chociażby
te urządzenia znajdowały się poza budynkiem), oświetlenie naturalne i elektryczne,
możliwość ogrzewania, niezawilgocone przegrody budowlane oraz zapewniające możliwość
zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków, zapewniające co najmniej 5 m 2
powierzchni mieszkalnej na jedną osobę i w miarę możności znajdujące się w tej samej lub
pobliskiej miejscowości, w której dotychczas zamieszkiwały osoby przekwaterowywane.
Nadto ustawodawca poprzez wprowadzenie unormowania (art. 25a) zobowiązał gminę
do tworzenia zasobu tymczasowych pomieszczeń, które przeznacza się na wynajem.
Zapisy ustawy zobowiązują miasto Jaworzno do planowania i realizacji wieloletnich
działań dotyczących gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta, w tym także
na rzecz członków wspólnoty o niższych dochodach. Ustawa zobowiązuje również miasto
Jaworzno do opracowania i uchwalenia wieloletniego programu gospodarowania zasobem
mieszkaniowym gminy (zawierającego m.in. prognozę wielkości oraz stanu technicznego
zasobu z wyodrębnieniem lokali socjalnych), opracowania zasad wynajmowania lokali
wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu miasta.
Ponadto
warto
wspomnieć
o
unormowaniu
zawartym
w
ustawie
z
dnia
12 marca 2004 r. o pomocy społecznej które określa, że do zadań własnych z zakresu
pomocy społecznej o charakterze obowiązkowym, realizowanych przez gminy, należy
udzielanie schronienia osobom tego pozbawionym, w tym bezdomnym. Udzielenie
schronienia
następuje
poprzez
przyznanie
tymczasowego
miejsca
noclegowego
w noclegowniach, schroniskach, domach dla bezdomnych i innych miejscach do tego
przeznaczonych oraz prowadzenie i zapewnienie miejsca w placówkach opiekuńczo –
wychowawczych, wsparcia dziennego lub w mieszkaniach chronionych. Mieszkania socjalne
należy zapewnić również osobom z domów dziecka (np. w ramach pomocy na
usamodzielnianie się), opuszczającym zakłady karne i osobom dotkniętym klęską żywiołową.
W kontekście powyższego nie sposób nie dostrzec aspektu wzajemnego przenikania
się unormowań zawartych w wyżej wymienionej ustawie oraz w ustawie o ochronie praw
lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, gdzie wskazuje
się, że w przypadku wykonywania przez komornika obowiązku opróżnienia lokalu, o którym
mowa w art. 1046 § 4 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego
9
(Dz. U. Nr 43, poz. 296, z późn. zm.), gmina wskazuje tymczasowe pomieszczenie albo
noclegownię, schronisko lub inną placówkę zapewniającą miejsca noclegowe, chyba że
pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia wskazał wierzyciel
lub dłużnik albo osoba trzecia (art. 4a ust. 2 ustawy).
Analizując miasto Jaworzno w aspekcie racjonalnej gospodarki nieruchomościami
aktywne działania powinny objąć następujące obszary:
 gospodarkę gruntami,
 realizację komunalnej infrastruktury towarzyszącej budownictwu mieszkaniowemu,
 rozwój przestrzenny Miasta,
 zaspokojenie
odpowiednią
potrzeb
podaż
mieszkaniowych
lokali
socjalnych,
najuboższych
komunalnych,
mieszkańców
zamiennych,
poprzez
pomieszczeń
tymczasowych,
 dynamizowanie migracji mieszkańców w obrębie zasobu mieszkaniowego Miasta w celu
optymalizacji wykorzystania powierzchni,
 budownictwo na wynajem realizowane przez TBS,
 finansowanie wypłat dodatków mieszkaniowych,
 remonty budynków i lokali mieszkalnych będących w gestii Miasta,
 prowadzenie właściwej polityki czynszowej, zapewniającej odpowiednie środki na
utrzymanie zasobów mieszkaniowych, przy zachowaniu koniecznej ochrony dla
ekonomicznie słabych grup ludności,
 określenie właściwych zasad prywatyzacji zasobu komunalnego,
 partnerstwo publiczno – prywatne,
 wynajmowanie lokali z zasobu prywatnego,
 racjonalne zarządzanie i administrowanie zasobami.
Podstawowym aktem prawnym regulującym kwestie zbywania nieruchomości
stanowiących własność Skarbu Państwa lub własność gminy jest ustawa z dnia
21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Podkreśla się, że rola gminy w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych uzależniona
jest w głównej mierze od:
 jej możliwości finansowych,
 stopnia zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych lokalnej społeczności,
 siły nabywczej gospodarstw domowych,
 lokalnych tradycji w tym zakresie,
 lansowanej polityki władz gminy.
10
Ze względu na cechy nieruchomości mieszkaniowych i rynku mieszkaniowego,
tj. wysoką kapitałochłonność, niską elastyczność cenową podaży i popytu, długi cykl
inwestycyjny niezbędne jest, dla szybkiego rozwoju mieszkalnictwa w mieście Jaworzno,
stworzenie odpowiedniej polityki mieszkaniowej, uwzględniającej następujące aspekty:
 ekonomiczny – koszt budowy i cena za mieszkanie musi uwzględniać możliwości
różnych grup społecznych, mających potrzeby mieszkaniowe,
 przestrzenny – odpowiednia lokalizacja nowych inwestycji mieszkaniowych,
 czasowy – podaż mieszkań musi być dostosowana do popytu w danym czasie,
 jakościowy – podaż mieszkań musi uwzględniać pożądaną wielkość mieszkania,
technologię, standard wykończenia, formę zabudowy,
 społeczny – pomoc publiczna powinna objąć wszystkie grupy społeczne, które nie są
w stanie zaspokoić potrzeb mieszkaniowych w oparciu o mechanizm rynkowy.
Strategia Mieszkalnictwa Gminy Miasta Jaworzna na lata 2013 – 2022 odzwierciedla
skalę potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych o różnym statusie dochodowym,
wymaga
od
władz
Miasta
wszechstronnych
działań
w
obszarze
mieszkalnictwa,
w szczególności tworzenia warunków dla realizacji budownictwa mieszkaniowego dla osób
niebędących w stanie samodzielnie zrealizować potrzeb mieszkaniowych. Adresatami
niniejszej polityki są więc – obok władz Miasta – inwestorzy, deweloperzy, towarzystwa
budownictwa społecznego, spółdzielnie mieszkaniowe, wspólnoty mieszkaniowe oraz
pozostali zarządcy zasobów mieszkaniowych.
Dotychczasowa
polityka
mieszkaniowa
miasta
Jaworzna
określona
została
w przyjętej Uchwałą Rady Miejskiej w Jaworznie Nr XXII/274/2008 z dnia 29 maja 2008 r.
Strategii Mieszkalnictwa dla Miasta Jaworzna na lata 2008 – 2012, której celem było:
 polepszenie jakości życia mieszkańców,
 zapewnienie schronienia najuboższym,
 poprawa stanu technicznego istniejącego zasobu mieszkaniowego,
 stworzenie szans normalnego funkcjonowania osobom niepełnosprawnym,
 dążenie
do poprawy warunków mieszkaniowych, standardu zabudowy i ładu
przestrzennego,
 poprawa jakości usług mieszkaniowych,
 upowszechnienie systemu dodatków mieszkaniowych,
 prowadzenie właściwej polityki czynszowej.
Powyższe zadania realizowane były poprzez:
 uzbrajanie i udostępnianie gruntów na potrzeby budownictwa mieszkaniowego,
 pozyskiwanie mieszkań komunalnych,
 wspieranie budownictwa w systemie TBS,
11
 przygotowanie programu rewitalizacji wybranych fragmentów Miasta,
 wyodrębnienie zasobu budynków socjalnych,
 pozyskiwanie lokali dostępnych dla osób niepełnosprawnych, poruszających się na
wózkach inwalidzkich,
 likwidację barier architektonicznych dla osób niepełnosprawnych w ramach planowanej
modernizacji budynków,
 likwidację zasobów substandardowych,
 przygotowanie polityki czynszowej i programu osłonowego,
 poprawę jakości zarządzania istniejącym zasobem.
Realizacja
opisanego
powyżej
dokumentu
nastąpiła
w
ramach
wdrażania
następujących dokumentów:
1) przyjętym Uchwałą Rady Miejskiej w Jaworznie Nr XXII/273/2008 z dnia 29 maja 2008 r.
w sprawie przyjęcia Wieloletniego Programu Gospodarowania Mieszkaniowym Zasobem
Gminy Miasta Jaworzna na lata 2008 – 2012, dokumentem, w którym omówione zostały
następujące cele:
- zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych mieszkańców Miasta
Jaworzna na lata 2008 – 2012,
- poprawienie jakości życia mieszkańców zasobu komunalnego,
- poprawę stanu technicznego lokali i budynków wchodzących w skład zasobu
mieszkaniowego poprzez:
 renowację kamienic miejskich,
 termomodernizację zasobu komunalnego,
 budownictwo komunalne,
 likwidację barier architektonicznych dla osób niepełnosprawnych,
 likwidację zasobu substandardowego.
2) przyjętej Uchwałą Nr IX/85/2007 Rady Miejskiej w Jaworznie z dnia 31 maja 2007 r.
zaktualizowanej Strategii Zintegrowanego i Zrównoważonego Rozwoju Jaworzna na lata
2001-2020
3) Wieloletniej Prognozie Finansowej miasta Jaworzna na lata 2011 – 2024 przyjętej
Uchwałą Nr III/13/2010 Rady Miejskiej w Jaworznie z dnia 23 grudnia 2010 roku
(uchylonej)
4) przyjętej Uchwałą Nr XVI/175/2011 Rady Miejskiej w Jaworznie Wieloletniej Prognozie
Finansowej miasta Jaworzna na lata 2012-2024.
Nadto w odniesieniu do zagadnień z gospodarki nieruchomościami, obok aktów rangi
ustawowej i przywołanych powyżej aktów prawa miejscowego, politykę mieszkalnictwa
w Jaworznie normują również inne akty prawa miejscowego w szczególności:
12
 Zarządzenie Nr ON.0050.336.2011 Prezydenta Miasta Jaworzna z 27 września 2011 r.
w sprawie stawek czynszu dzierżawnego za grunty stanowiące własność gminy miasta
Jaworzna z późniejszymi zmianami
 Uchwała Nr XXVI/354/2008 Rady Miejskiej w Jaworznie z dnia 30 października 2008 r.
w sprawie określenia zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości gruntowych
oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na okres dłuższy niż 3 lata lub na czas
nieoznaczony (Dz. Urz. Woj. Śl. Nr 220, poz. 4613)
 Uchwała Nr XV/173/2011 Rady Miejskiej w Jaworznie z dnia 24 listopada 2011 r. w sprawie
ustalenia zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy
miasta Jaworzna
Reasumując, zadaniem miasta Jaworzna jest stworzenie odpowiednich warunków
do zrównoważonego rozwoju sektora budownictwa mieszkaniowego i rynku mieszkaniowego
adresowanego do różnych grup społecznych.
3. Gmina w procesie rozwoju.
W myśl rozwiązań ustawowych gmina dysponuje określonym zakresem swobody
w decydowaniu o sobie, wspólnym majątku oraz zaspokajaniu zbiorowych potrzeb
społecznych. Status gminy zakłada dominującą jej rolę w sterowaniu procesami rozwoju,
co wyraża się w aktywnych działaniach planistycznych i realizacyjnych na rzecz tworzenia
możliwie jak najlepszego środowiska życia dla mieszkańców.
Nadrzędnym celem funkcjonowania samorządu terytorialnego jest tworzenie możliwie
jak najlepszych walorów użytkowych zamieszkania, działalności gospodarczej, usług
społecznych,
komunalnych,
administracyjnych,
zagospodarowania
przestrzennego,
środowiska przyrodniczego i dziedzictwa kulturowego. Główna rola w jego realizacji
przypada samorządowym organom (uchwałodawczym i wykonawczym), które stanowią
organ decyzyjny, realizując określone funkcje regulacyjne, inicjujące i stymulacyjne.
Podstawowymi celami rozwoju lokalnego są:
 wykształcenie optymalnej społecznoekonomicznej struktury przestrzennej obszaru
gminy, gwarantującej najkorzystniejszy dla mieszkańców rozwój gospodarki lokalnej oraz
poprawę warunków ich życia,
 ukształtowanie jak najlepszego układu funkcjonalnego, w ramach którego zostaną
zaspokojone podstawowe potrzeby gospodarki i mieszkańców oraz zagwarantowanie
optymalnej dostępności przestrzennej miejsc zamieszkania, pracy, usług i wypoczynku,
 prowadzenie efektywnej gospodarki terenami,
 ochrona zasobów i walorów środowiska przyrodniczego oraz dziedzictwa kulturowego.
13
Miasto Jaworzno dla realizacji niniejszych celów wykorzystuje różnorakie instrumenty,
wspierające procesy rozwoju lokalnego. Są nimi instrumenty planistyczne i realizacyjne.
Do instrumentów planistycznych należą:
1) instrumenty strategiczne:
 Strategia Zintegrowanego i Zrównoważonego Rozwoju Jaworzna na lata 2001 – 2020,
 Wieloletnia Prognoza Finansowa na lata 2012 – 2024,
 Strategia Rozwiązywania Problemów Społecznych W Jaworznie na lata 2006 – 2020,
 Studium uwarunkowań í kierunków zagospodarowania przestrzennego.
2) instrumenty operacyjne:
 Program przeciwdziałania negatywnym skutkom długotrwałego bezrobocia poprzez
wspieranie zatrudnienia osób zagrożonych wykluczeniem społecznym w Jaworznie
 Program pomocy osobom bezdomnym i przeciwdziałania zjawisku bezdomności
w Jaworznie,
 miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego.
Wśród instrumentów realizacyjnych wyodrębnia się:
1) instrumenty prawno-administracyjne:
 prawo pierwokupu,
 prawo wywłaszczenia,
 służebność gruntowa,
2) instrumenty ekonomiczno-finansowe,
 podatki,
 opłaty.
Instrumenty
prawno-administracyjne
umożliwiają
gminie
uzyskanie
terenów
niezbędnych dla realizacji celów publicznych, zaś ekonomiczno-finansowe zapewniają
gminie stałe wpływy do budżetu.
Miasto
Jaworzno
posiada
zatwierdzone
uchwałą
Rady
Miejskiej
Strategie
Zintegrowanego i Zrównoważonego Rozwoju Jaworzna na lata 2001 – 2020, Wieloletni Plan
Finansowy stanowiący załącznik do uchwały budżetowej oraz Strategię Rozwiązywania
Problemów Społecznych w Jaworznie na lata 2006 – 2020, co jest wyrazem kreatywności
w podejmowaniu decyzji rozwojowych przez władze samorządowe.
Strategia Zintegrowanego i Zrównoważonego Rozwoju Jaworzna na lata 2001 – 2020
określa wizję rozwoju miasta, cele strategiczne, strategiczne kierunki rozwoju Miasta
Jaworzna (Uchwała Rady Miejskiej W Jaworznie Nr IX/85/2007 z dnia 31 maja 2007 r.).
Dziedzinowymi priorytetami rozwoju Jaworzna są:
 centrum Miasta i przestrzenie publiczne,
14
 przedsiębiorczość i alternatywne działalności gospodarcze,
 środowisko zamieszkania oraz usługi publiczne,
 infrastruktura ochrony środowiska,
 sieci transportowe i komunikacyjne.
Jednym z priorytetów rozwoju miasta Jaworzno jest stworzenie przyjaznego
środowiska do zamieszkania w Jaworznie oraz rozwój budownictwa mieszkaniowego.
Realizacji tego priorytetu mają służyć m. in.:
 rewitalizacja substancji mieszkaniowej i osiedli przyzakładowych,
 biologiczna odnowa terenów mieszkaniowych strefy śródmiejskiej,
 rewitalizacja parków i terenów zieleni urządzonej w osiedlach miasta,
 „rehabilitacja” osiedli mieszkaniowych i tworzenie osiedlowych stref usług publicznych,
rozwój społecznego budownictwa mieszkaniowego,
 przygotowywanie terenów pod budownictwo mieszkaniowe.
Wykaz przedsięwzięć planowanych do realizacji, w tym związanych z szeroko
rozumianym mieszkalnictwem i infrastrukturą towarzyszącą określa Wieloletnia Prognoza
Finansowa na lata 2012 – 2024 przyjęta uchwałą nr XVI/176/2011 Rady Miejskiej
w Jaworznie z dnia 22 grudnia 2011 r.
Celem generalnym Strategii Rozwiązywania Problemów Społecznych w Jaworznie na
lata 2006 – 2020 (Uchwała Nr LlII/687/2006 Rady Miejskiej w Jaworznie z dnia
28 kwietnia 2006 r.) jest zaspokojenie potrzeb społecznych oraz przeciwdziałanie zagrożeniu
w stopniu zapewniającym równowagę społeczną i rozwój Miasta, ze szczególnym
uwzględnieniem działań na rzecz osób, rodzin i środowisk zagrożonych ubóstwem
i wykluczeniem społecznym. Powyższy cel będzie realizowany min. poprzez pomoc osobom
bezdomnym, zagrożonym eksmisją oraz mieszkańcom budynków socjalnych. Pomoc ta ma
polegać
na
zapewnieniu
miejsc
noclegowych
wszystkim
bezdomnym,
pomocy
w wychodzeniu z bezdomności, zapobieganiu eksmisjom, udzielaniu wsparcia dla
mieszkańców budynków socjalnych.
Integralną
częścią
Strategii
są:
Program
przeciwdziałania
negatywnym
skutkom
długotrwałego bezrobocia poprzez wspieranie zatrudnienia osób zagrożonych wykluczeniem
społecznym w Jaworznie (Uchwała Nr LIH/691/2006 Rady Miejskiej w Jaworznie z dnia
28 kwietnia 2006 r.) oraz Program pomocy osobom bezdomnym i przeciwdziałania zjawisku
bezdomności w Jaworznie (Uchwała Nr LIII/690/2006 Rady Miejskiej W Jaworznie z dnia
28 kwietnia 2006 r.).
15
Kierunki kształtowania ładu funkcjonalno-przestrzennego Miasta Jaworzna określa
studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przyjęte Uchwałą
Rady Miejskiej w Jaworznie Nr XLIV/520/2005 z dnia 30 sierpnia 2005 r.
Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Jaworzna
poddane zostało częściowej aktualizacji w oparciu o następujące uchwały:
 uchwałę nr XXI/ZS 8/2008 Rady Miejskiej w Jaworznie z dnia 28 kwietnia 2008 r.
 uchwałę nr XLI/566/2010 Rady Miejskiej w Jaworznie z dnia 25 lutego 2010 r.
 uchwałę nr VII/83/2011 Rady Miejskiej w Jaworznie z dnia 28 kwietnia 2011 r.
 uchwałę nr XXI/265/2012 Rady Miejskiej w Jaworznie z dnia 31 maja 2012 r.
Szczegółowe
ustalenia
zawierają
miejscowe
plany
zagospodarowania
przestrzennego. Ich celem jest kształtowanie zagospodarowania przestrzennego miasta
w
sposób
zapewniający
niezbędne
warunki
do
zaspokojenia
potrzeb
bytowych,
ekonomicznych, społecznych i kulturowych społeczeństwa, uwzględniając zachowanie
równowagi przyrodniczej, ochrony krajobrazu.
Miasto
Jaworzno
zagospodarowania
nie
posiada
przestrzennego.
W
pełnego
miarę
pokrycia
potrzeb
miejscowymi
uruchamiane
są
planami
procedury
planistyczne uwzględniające zachodzące zmiany w procesach inwestycyjnych na terenie
Miasta. Obowiązujące plany zagospodarowania przestrzennego na terenie Miasta Jaworzno:
1) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla obszarów strategicznych oraz
restrukturyzacji i przebudowy przemysłu w dzielnicy Śródmieście i Centrum miasta
Jaworzna Uchwała Nr XXII/434/2000 Rady Miejskiej w Jaworznie z 19 maja 2000 r.
(Dz. Urz. Woj. Śl. Nr 27 poz. 426 z 17.08.2000 r.) obowiązuje od 01.09.2000 r. częściowo
uchylony przez plany nr 9, 22, 25, 26, 27, 34.
2) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenu górniczego ZGE SobieskiJaworzno III Sp. z. o. o. w Jaworznie w granicach administracyjnych miasta Jaworzna
Uchwałą Nr XLI/720/2001 Rady Miejskiej w Jaworznie z 25 października 2001 r. (Dz. Urz.
Woj. Śl Nr 98 oz. 3101 z 3.12.2001 r.) obowiązuje od 18.12.2001 r. częściowo uchylony
przez plany nr 2, 5, 6, 7, 9, 17, 22, 25, 26, 27, 28, 30, 31, 33, 35, 38
3) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta Jaworzna dla dzielnicy
Szczakowa Uchwała Nr XLII/739/2001 z 29 listopada 2001 r. (Dz. Urz. Woj. Śl. Nr 103,
poz. 3387 z 18.12.2001 r.) obowiązuje od 2.01.2002 r.
4) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenów przeznaczonych pod
zabudowę w rejonie ulicy Chełmońskiego – południe Uchwała Nr VIII/76/2003 Rady
Miejskiej w Jaworznie z 27 marca 2003 r. (Dz. Urz. Woj. Śl. Nr 47, poz. 1367
z 23.05.2003 r.) obowiązuje od 7.06.2003 r.
16
5) miejscowy
plan
zagospodarowania
przestrzennego
terenu
przeznaczonego
pod
zabudowę w rejonie ulicy Kołłątaja – zachód Uchwała Nr XII/113/2003 Rady Miejskiej
w Jaworznie z 26 czerwca 2003 r. (Dz. Urz. Woj. Śl. Nr 63, poz.1916 z 18.07.2003 r.)
obowiązuje od 2.08.2003 r.
6) miejscowy
plan
zagospodarowania
przestrzennego
terenu
przeznaczonego
pod
zabudowę w rejonie ulicy Kołłątaja – wschód Uchwała Nr XII/114/2003 Rady Miejskiej
w Jaworznie z 26 czerwca 2003 r. (Dz. Urz. Woj. Śl. Nr 63, poz. 1917 z 18.07.2003 r.)
7) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w rejonie ulicy
Martyniaków
w Jaworznie Uchwała Nr XXVI/282/2004 Rady Miejskiej w Jaworznie z 24 czerwca 2004 r.
(Dz. Urz. Woj. Śl. Nr 91, poz. 2552 z 17.09.2004 r.) obowiązuje od 18.10.2004 r.
częściowo uchylony przez plan nr 29
8) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w rejonie stadionu Victoria Uchwała
Nr XXVI/281/2004 Rady Miejskiej w Jaworznie z 24 czerwca 2004 r. (Dz. Urz. Woj. Śl.
Nr 99, poz. 2808 z 20.10.2004 r.) obowiązuje od 20.11.2004 r. częściowo uchylony przez
plan nr 26
9) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego fragmentu obszaru pod nazwą Park
Północny, objętego programem rewitalizacji i rozwoju zdegradowanych obszarów
poprzemysłowych
miasta
Jaworzna
–
Obszar
Pieczyska
i
Sosina
Uchwała
Nr XLVII/566/2005 Rady Miejskiej w Jaworznie z 27 października 2005 r. (Dz. Urz. Woj.
Śl. Nr 138, poz. 3474 z 28.11.2005 r.) obowiązuje od 29.12.2005 r. częściowo uchylony
przez plan nr 36
10) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta Jaworzna dla obszaru Jeleń –
Dąb Uchwała Nr LI/643/2006 z 2 marca 2006 r. (Dz. Urz. Woj. Śl. Nr 41, poz. 1178
z 4.04.2006 r.) obowiązuje od 4.05.2006 r.
11) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Osiedle Stałe w Jaworznie Uchwała
Nr LV/740/2006 Rady Miejskiej w Jaworznie z 29 czerwca 2006 r. (Dz. Urz. Woj. Śl. Nr 87
12) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Łubowiec w Jaworznie Uchwałą
13) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Dąbrowa Narodowa w Jaworznie
Uchwała Nr LV/742/2006 Rady Miejskiej w Jaworznie z 29 czerwca 2006 r. (Dz. Urz. Woj.
Śl. Nr 87 poz. 2447 z 28.07.2006 r.) obowiązuje od 27.08.2006 r. częściowo uchylony
przez plan nr 37
14) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenów przemysłowych Zachód
w Jaworznie Uchwała Nr LV/743/2006 Rady Miejskiej w Jaworznie z 29 czerwca 2006 r.
17
(Dz. Urz. Woj. Śl. Nr 87 poz. 2448 z 28.07.2006 r.) obowiązuje od 27.08.2006 r.
15) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Wysoki Brzeg w Jaworznie Uchwała
16) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla obszaru Jeleń w rejonie węzła
autostrady w Jaworznie Uchwała Nr LV/745/2006 Rady Miejskiej w Jaworznie
z 29 czerwca 2006 r. (Dz. Urz. Woj. Śl. Nr 87 poz. 2450 z 28.07.2006 r.) obowiązuje od
27.08.2006 r.
17) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Wojska Polskiego – Południe
w Jaworznie Uchwała Nr LV/746/2006 Rady Miejskiej w Jaworznie z 29 czerwca 2006 r.
częściowo uchylony przez plan nr 29
18) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Długoszyn – Chropaczówka
w Jaworznie Uchwała Nr IV/36/2007 Rady Miejskiej w Jaworznie z 25 stycznia 2007 r.
19) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Góra Piasku w Jaworznie Uchwała
Nr IV/37/2007 Rady Miejskiej w Jaworznie z 25 stycznia 2007 r. (Dz. Urz. Woj. Śl. Nr 45
20) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Niedzieliska w Jaworznie Uchwała
Nr IV/38/2007 Rady Miejskiej w Jaworznie z 25 stycznia 2007 r. Dziennik (Dz. Urz. Woj.
Śl. Nr 45 poz. 957 z 15.03.2007 r.) obowiązuje od 14.04.2007 r. częściowo uchylony przez
plan nr 24
21) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego rehabilitacji Osiedla Podwale
w Jaworznie Uchwała Nr XII/136/2007 Rady Miejskiej w Jaworznie z 30 sierpnia 2007 r.
22) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Wysoki Brzeg II w Jaworznie
Uchwała Nr XIV/150/2007 Rady Miejskiej w Jaworznie z 27 września 2007 r. (Dz. Urz.
Woj. Śl. Nr 190 poz. 3532 z 12.11.2007 r.) obowiązuje od 12.12.2007 r.
23) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla Parku im. Lotników Polskich
w Jaworznie Uchwała Nr XX/251/2008 Rady Miejskiej w Jaworznie z 1 kwietnia 2008 r.
24) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Kościuszko w Jaworznie Uchwała
Nr XXII/264/2008 Rady Miejskiej w Jaworznie z 29 maja 2008 r. (Dz. Urz. Woj. Śl. Nr 123
25) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Piłsudski w Jaworznie Uchwała
Nr XXIV/322/2008 Rady Miejskiej w Jaworznie z 28 sierpnia 2008 r. (Dz. Urz. Woj. Śl.
Nr 182 poz. 3321 z 3.10.2008 r.) obowiązuje od 2.11.2008 r.
18
26) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Centrum w Jaworznie Uchwała
Nr XXXII/437/2009 Rady Miejskiej w Jaworznie z dnia 28 kwietnia 2009 r. (Dz. Urz. Woj.
Śl. Nr 122 poz. 2578 z 13.07.2009 r.) obowiązuje od 12.08.2009 r.
27) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Wilkoszyn, Jeziorki, Cezarówka
Górna i Koźmin w Jaworznie Uchwała nr XXXVII/508/2009 Rady Miejskiej w Jaworznie
z dnia 29 października 2009 r. (Dz. Urz. Woj. Śl. Nr 12 poz. 197 z 27.01.2010 r.)
28) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Wojska Polskiego – Elektrownia
w Jaworznie Uchwała
nr XLV/589/2010 Rady Miejskiej
w Jaworznie z dnia
31 maja 2010 r. (Dz. Urz. Woj. Śl. Nr 165 poz. 2700 z 31.08.2010 r.) obowiązuje od
30.09.2010 r.
29) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Podłęże – Las w Jaworznie Uchwała
nr XLV/590/2010 Rady Miejskiej w Jaworznie z dnia 31 maja 2010 r. (Dz. Urz. Woj. Śl.
30) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Byczyna w Jaworznie Uchwała
Nr XLV/591/2010 Rady Miejskiej w Jaworznie z dnia 31 maja 2010 r. (Dz. Urz. Woj. Śl.
31) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Ciężkowice w Jaworznie Uchwała
Nr XLVI/620/2010 Rady Miejskiej w Jaworznie z dnia 29 czerwca 2010 r. (Dz. Urz. Woj. Śl.
Nr 191 poz.2919 z 17.09.2010 r.) obowiązuje od 17.10.2010 r.
32) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Jaworznickie Centrum Medyczne
w Jaworznie Uchwała nr XLVII/645/2010 Rady Miejskiej w Jaworznie z dnia 26 sierpnia
2010 r. (Dz. Urz. Woj. Śl. Nr 249 poz.3812 z 29.11.2010 r.) obowiązuje od 29.12.2010 r.
33) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego za Rogatką w Jaworznie Uchwała
Nr XLIX/681/2010 Rady Miejskiej w Jaworznie z dnia 28 października 2010 r. (Dz. Urz.
Woj. Śl. Nr 17 poz. 304 z 20.01.2011 r.) obowiązuje od 19.02.2011 r.
34) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Stara Huta w Jaworznie Uchwała
Nr III/20/2010 Rady Miejskiej w Jaworznie z dnia 23 grudnia 2010 r. (Dz. Urz. Woj. Śl.
35) miejscowy
w
plan
Jaworznie
zagospodarowania
Uchwała
nr
przestrzennego
VII/84/2011
Rady
Pieczyska
Miejskiej
w
–
Cementownia
Jaworznie
z
dnia
28 kwietnia 2011 r. (Dz. Urz. Woj. Śl. Nr 124 poz. 2390 z 9.06.2011 r.) obowiązuje od
9.07.2011 r.
36) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla fragmentów Dąbrowy Narodowej
w
Jaworznie
Uchwała
Nr
XV/171/2011
Rady
Miejskiej
w
Jaworznie
z
dnia
24 listopada 2011 r. (Dz. Urz. Woj. Śl. poz. 357 z 20.01.2012 r.) obowiązuje od
19.02.2012 r.
19
37) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Pszczelnik II w Jaworznie Uchwała
Nr XVI/179/2011 Rady Miejskiej w Jaworznie z dnia 22 grudnia 2011 r. (Dz. Urz. Woj. Śl.
38) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Warpie w Jaworznie Uchwała
Nr XX/250/2012 Rady Miejskiej w Jaworznie z dnia 26 kwietnia 2012 r. (Dz. Urz. Woj. Śl.
39) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Jan Kanty w Jaworznie Uchwała
Nr XXII/228/2012 Rady Miejskiej w Jaworznie z dnia 28 czerwca 2012 r. (Dz. Urz. Woj. Śl.
z dnia 31 lipca 2012 r. poz. 3117) obowiązuje od 30.08.2012 r.
Instrumenty finansowe w zakresie podatków określa uchwała Nr XV/164/2011 Rady
Miejskiej w Jaworznie z dnia 24 listopada 2011 r. Zgodnie z jej zapisami wysokość stawek
podatku od nieruchomości na terenie miasta Jaworzna wynosi:
1) od gruntów:
 związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, bez względu na sposób
zakwalifikowania w ewidencji gruntów i budynków od 1 m2 powierzchni – 0,81 zł;
 pod jeziorami, zajętych na zbiorniki wodne retencyjne lub elektrowni wodnych od 1 ha
powierzchni – 4,24 zł;
 pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku
publicznego przez organizacje pożytku publicznego od 1 m2 powierzchni – 0,24 zł;
2) od budynków lub ich części:
2
 mieszkalnych od 1 m powierzchni użytkowej – 0,66 zł;
 związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych
lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej od 1 m2 powierzchni
użytkowej – 21,68 zł;
 zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu kwalifikowanym
materiałem siewnym od 1 m2 powierzchni użytkowej – 10,10 zł;
 związanych
z
udzielaniem
świadczeń
zdrowotnych
w
rozumieniu
przepisów
o działalności leczniczej, zajętych przez podmioty udzielające tych świadczeń od 1 m 2
powierzchni użytkowej – 4,37 zł;
 pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku
publicznego przez organizacje pożytku publicznego od 1 m2 powierzchni użytkowej –
7,26 zł;
3) od budowli – 2% ich wartości określonej na podstawie art. 4 ust. 1 pkt 3 i ust. 3 – 7 ustawy
o podatkach i opłatach lokalnych.
Ważnym elementem polityki podatkowej miasta jest program dotyczący zwolnienia od
podatku od nieruchomości nowo wybudowanych budynków mieszkalnych jednorodzinnych
20
przyjęty uchwałą nr XXXVIII/527/2009 Rady Miejskiej w Jaworznie z dnia 26 listopada 2009 r.
Zwolnienie takie przysługuje na okres 10 lat począwszy od 1 stycznia roku następującego po
roku, w którym budowa została zakończona albo w którym rozpoczęto użytkowanie budynku
lub jego części przed ostatecznym wykończeniem nie później niż do 31 grudnia 2015 r.
4. Sytuacja mieszkaniowa w Gminie.
Ocena rozwoju mieszkalnictwa w Jaworznie została dokonana poprzez ocenę sytuacji
mieszkaniowej, tj. warunków zamieszkiwania. Składają się na nią następujące czynniki:
 rozwój budownictwa mieszkaniowego w województwie śląskim,
 stan ilościowy i jakościowy zasobów mieszkaniowych w Jaworznie,
 szacunek potrzeb mieszkaniowych.
Na sytuację mieszkaniową wpływają również czynniki kształtujące popyt oraz
potrzeby mieszkaniowe, do których zalicza się zjawiska demograficzne, zmianę liczby
gospodarstw domowych oraz dynamikę procesów migracyjnych.
4.1 Rozwój budownictwa mieszkaniowego w województwie śląskim.
Według informacji opublikowanych przez Główny Urząd Statystyczny, w 2011 roku
w województwie śląskim oddano do użytkowania 9 114 budynków, w tym 6 807
o charakterze mieszkalnym. Ogółem wybudowano o 88 budynków mniej, przy czym liczba
budynków mieszkalnych zmniejszyła się o 288 w porównaniu do 2010 r. W samym
Jaworznie, były to łącznie 144 budynki, w tym 122 mieszkalne.
W 2011 r. w województwie śląskim oddano do użytkowania 9 500 mieszkań, przy
10 202 przed rokiem. Największy udział w przyroście nowych zasobów mieszkaniowych
posiadali deweloperzy i inwestorzy indywidualni.
21
Rysunek 1. Mieszkania oddane do użytkowania w Polsce w 2011 r. według podziału na województwa
Źródło: opracowanie własne Instytutu Gospodarki Nieruchomościami na podstawie danych GUS
We wszystkich województwach (z wyjątkiem podlaskiego) od 2009 roku odnotowuje
się spadek liczby mieszkań oddawanych do użytkowania na 1000 mieszkańców.
W 2011 roku najwięcej mieszkań na 1000 mieszkańców przypadało w woj. pomorskim,
mazowieckim i wielkopolskim, natomiast najmniej w woj. opolskim i śląskim.
22
Tabela 1. Mieszkania oddane do użytkowania na 1000 mieszkańców, w poszczególnych
województwach w I-III kwartale 2009-2011
Na 1000
Na 1000
Na 1000
Województwo
mieszkańców
mieszkańców
mieszkańców
w 2009 r.
w 2010 r.
w 2011 r.
pomorskie
6,45
5,27
3,31
mazowieckie
5,48
4,13
3,15
wielkopolskie
4,19
3,95
2,81
małopolskie
5,69
3,71
2,64
dolnośląskie
4,92
4,43
2,44
podlaskie
3,55
3,64
2,29
POLSKA
3,01
2,56
2,28
zachodniopomorskie
4,57
3,62
2,24
warmińsko-mazurskie
3,40
3,33
2,15
kujawsko-pomorskie
3,24
2,81
2,04
lubelskie
2,82
2,63
1,93
lubuskie
3,69
3,28
1,91
podkarpackie
2,60
2,36
1,86
łódzkie
1,84
1,83
1,64
świętokrzyskie
1,49
1,80
1,55
śląskie
opolskie
2,29
1,71
2,20
2,09
1,44
1,05
Pod względem liczby mieszkań oddanych do użytkowania w woj. śląskim
zdecydowanie dominował powiat m. Katowice z liczbą 663 mieszkań. W Jaworznie liczba ta,
wyniosła 153 mieszkania. W większości powiatów dominowało budownictwo indywidualne.
Natomiast liczba mieszkań oddanych do użytkowania na 1000 mieszkańców w Jaworznie od
2009 roku uległa obniżeniu z 2,1 do 1,6 na koniec 2011 roku. Ta tendencja ma jednak
charakter ogólnopolski, m.in. z uwagi na brak preferencyjnego finansowania budownictwa
społecznego w systemie TBS, trudności w dostępie do kredytów oraz recesję się rynku
budowlanym i nieruchomościowym. Większość mieszkań przekazanych w 2011 r. do
eksploatacji w województwie śląskim (9041, tj. 95,0%) znajdowała się w nowych budynkach
mieszkalnych. W budynkach rozbudowywanych powstało 326 nowych mieszkań (291 przed
rokiem), 133 mieszkania uzyskano z przebudowy i adaptacji pomieszczeń niemieszkalnych
(o 51 mniej niż w 2010 r.). W 2011 r. w województwie śląskim powstało 13 mieszkań
spółdzielczych (wobec 75 mieszkań w 2010r.), Znacznie większe niż przed rokiem były
efekty mieszkaniowe budownictwa społecznego czynszowego – 369 mieszkań w porównaniu
do 2010 r., gdzie przekazano tylko 259 mieszkań. W woj. śląskim zrealizowano podobną
liczbę mieszkań komunalnych (211 wobec 213 w 2010 r.). Listę mieszkań oddanych do
użytkowania uzupełniło 7 mieszkań zakładowych.
23
Łączna
powierzchnia
użytkowa
mieszkań
przekazanych
2
do
eksploatacji
2
w województwie śląskim w 2011 r. wyniosła 1191821 m (przy 21 144 m w Jaworznie) i była
o 8% mniejsza niż w poprzednim roku.
W roku 2011 województwo śląskie znajduje się na 4 miejscu biorąc pod uwagę
największą liczba budynków mieszkalnych oddanych do użytkowania.
Rysunek 2. Budynki oddane do użytkowania w Polsce w 2011 r. według rodzajów budynków
i województw
4.2 Rynek pierwotny.
W 2011 roku w porównaniu do roku ubiegłego odnotowano spadek liczby
rozpoczętych inwestycji mieszkaniowych przez deweloperów. Rosnąca podaż na rynku
pierwotnym wymusiła obniżenie cen nowych mieszkań. W celu rekompensacji ryzyka
deweloperzy oferowali upusty na lokale na wczesnym etapie budowy. Powoduje to,
że przeciętna oferta na rynku pierwotnym jest coraz bardziej atrakcyjna dla nabywców, dla
których największym ograniczeniem wciąż pozostaje budżet.
Przewiduje się, że średnie ceny rozpoczętych inwestycji będą o 10% wyższe.
Pojawiła się nadpodaż mieszkań na rynku (w najgorszym wypadku może doprowadzić do
wykluczenia firm o najbardziej niestabilnej sytuacji finansowej).
24
W większości województw (w tym również śląskim) można odnotować spadek
średniej ceny ofertowej za 1m2 mieszkania na rynku pierwotnym w IV kwartale 2010 r.
i 2011 r. Cena lokalu nadal jest głównym czynnikiem wpływającym na decyzje zakupowe.
Dodatkowo wpływ wywiera polityka banków, które ostrożniej oceniają zdolność kredytową
nabywców. Deweloperzy napotykają na coraz większe trudności przy uzyskaniu kredytów.
2
Tabela 2. Zestawienie średniej ceny ofertowej mieszkania – rynek pierwotny w 2010 - 2011r. [zł/m ]
2
Średnia cena za 1m mieszkania na rynku pierwotnym [zł]
Województwo
2010r.
2011r.
I kw.
II kw.
III kw.
IV kw.
I kw.
II kw.
III kw.
IV kw.
dolnośląskie
5 973
6 080
6 230
6 285
6 446
6 500
6 163
6 000
kujawsko-pomorskie
5 530
4 630
4 470
4 395
4 233
4 272
4 270
4 690
lubelskie
5 350
5 100
5 050
5 200
4 856
4 696
5 300
4 760
lubuskie
3 772
3 200
3 010
3 000
3 073
2 990
3 140
3 830
łódzkie
5 224
5 280
5 410
5 311
5 209
5 163
5 070
4 856
małopolskie
7 665
7 650
7 538
7 410
7 420
7 338
6 960
6 714
mazowieckie
7 163
7 540
7 170
7 900
7 416
7 490
7 590
7 197
opolskie
3 735
4 020
3 820
3 950
4 008
4 230
4 350
4 177
podkarpackie
4 300
4 210
4 451
4 415
4 506
4 470
4 280
4 130
podlaskie
4 301
4 499
4 335
4 248
4 324
4 064
4 340
4 590
pomorskie
6 355
6 310
6 780
6 430
6 192
5 710
6 140
5 440
śląskie
4 632
4578
4 793
4 521
4 398
4 325
4 380
4 360
świętokrzyskie
5 410
5 075
4 870
4 820
4 711
4 779
5 380
5 366
3 880
3 787
3 545
4 090
4 981
5 120
6 400
5 480
wielkopolskie
5 820
6 050
6 040
6 330
5 954
5 666
5 650
5 628
zachodniopomorskie
5 180
5 270
6 400
6 380
7 022
6 540
7 200
5 485
Źródło: opracowanie własne Instytutu Gospodarki Nieruchomościami na podstawie dostępnych danych
W Jaworznie, w ostatnich pięciu latach, wybudowano łącznie 559 mieszkań. Należy
zwrócić uwagę, że liczba nowych mieszkań wzrastała systematycznie od roku 2006, przy
czym zahamowała w roku 2011. W związku z aktualną sytuacją rynku nieruchomości należy
się spodziewać stabilizacji w tym zakresie, bądź niewielkiego spadku.
Tabela 3. Nowe budynki mieszkalne oddane do użytkowania w latach 2004-2011
Lata
Lokalizacja
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Jaworzno
79
71
57
70
110
110
147
122
Województwo śląskie
6857
6293
6010
7500
8390
6847
7095
6807
Źródło: opracowanie własne Instytutu Gospodarki Nieruchomościami na podstawie GUS
25
Analiza budownictwa mieszkaniowego pokazuje, że w Jaworznie przeważające część
nowo wybudowanych mieszkań, stanowi budownictwo indywidualne, a tylko 7 mieszkań
w roku 2011 zostało wybudowanych pod sprzedaż lub wynajem.
Istotną kwestią jest nowa ustawa o ochronie praw nabywców lokalu mieszkalnego lub
domu jednorodzinnego, która zaczęła obowiązywać od 29 kwietnia 2012 r. Wprowadziła
zasadnicze zmiany w relacjach pomiędzy deweloperami, klientami i bankami. Pieniądze
wpłacane przez właścicieli przyszłych mieszkań będą gromadzone na rachunkach
powierniczych. Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy służy gromadzeniu środków
pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej,
z którego wypłata zdeponowanych środków następuje zgodnie z harmonogramem
przedsięwzięcia deweloperskiego. Z kolei zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy
służy gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele określone
w umowie
deweloperskiej,
z
którego
wypłata
zdeponowanych
środków
następuje
jednorazowo po przeniesieniu na nabywcę prawa do mieszkania (domu). Bank, który
prowadzi rachunek powierniczy będzie ewidencjonował wpłaty i wypłaty odrębnie
dla każdego nabywcy.
Celem ustawy jest ochrona nabywców przyszłych mieszkań. Przewiduje się,
że wprowadzenie ustawy przyczyni się do wyeliminowania z rynku małych deweloperów,
którzy nie posiadają własnych środków i wykorzystują głównie przedpłaty przyszłych
mieszkańców. W przypadku rachunków zamkniętych wykorzystanie przedpłat będzie
niemożliwe. Z nowego rozwiązania skorzystają na pewno banki, które będą zarabiać na
dodatkowych usługach tj. prowizjach od rachunków powierniczych czy na sprawowaniu
kontroli inwestycji. Koszty te będzie ponosił deweloper, co przełoży się na wzrost cen
mieszkań.
4.3 Rynek wtórny.
W 2011 roku na wtórnym rynku nieruchomości mieszkalnych panowała stabilizacja
(podobnie, jak w 2010 roku). W większości województw nastąpił spadek cen nieruchomości.
Najwyższy
poziom
cen
występował
w
województwie
mazowieckim,
małopolskim
i pomorskim. Z kolei województwo śląskie, lubuskie i opolskie cechowały się najniższą ceną
ofertową 1 m2 powierzchni mieszkania. Funkcjonujący na dotychczasowych zasadach
program Rodzina na swoim (RnS) stymulował popyt na zakup mieszkania. Największym
zainteresowaniem cieszyły się mieszkania dwupokojowe. Na ożywienie rynku nieruchomości
niewątpliwie miała wpływ polityka kredytowa banków (trzy na cztery mieszkania finansowane
były kredytami hipotecznymi).
W IV kwartale 2011 roku nastąpiła tendencja spadkowa cen mieszkań w większości
26
polskich miast, w tym również w Jaworznie. Przyczyną tego spadku były m.in. zmiany
w programie RnS oraz rekomendacje zmniejszające zdolność kredytową gospodarstw
domowych. Do końca 2012 r. przewiduje się dalszy spadek cen mieszkań nawet
o ok. 3 – 5%.
Tabela 4. Zestawienie średniej ceny ofertowej mieszkania na rynku wtórnym w poszczególnych
2
kwartałach 2010 i 2011 r. [zł/m ]
2
Średnia cena ofertowa mieszkania na rynku wtórnym [zł/m ]
Województwo
2010r.
2011r.
I kw.
II kw.
III kw.
IV kw.
I kw.
II kw.
III kw.
IV kw.
dolnośląskie
6 500
6 500
6 522
6 400
6 185
6 060
5 940
5 816
kujawsko-pomorskie
4 368
4 420
4 400
4 350
4 211
4 102
4 039
3 986
lubelskie
4 990
5 000
5 040
5 070
5 016
4 980
4 960
4 978
lubuskie
3 110
3 100
3 080
3 120
3 060
3 100
3 198
3 112
łódzkie
4 450
4 500
4 430
4 350
4 260
4 200
4 096
4 055
małopolskie
7 660
7 560
7 500
7 498
7 370
7 300
7 200
7 138
mazowieckie
7 100
7 090
7 100
7 995
8 440
8 714
8 580
8 410
opolskie
4 000
4 100
3 700
3 720
3 750
3 790
3 680
3 778
podkarpackie
4 560
4 550
4 600
4 590
4 580
4 560
4 430
4 512
podlaskie
4 550
4 580
4 620
4 580
4 620
4 580
4 480
4 569
pomorskie
7 660
7 650
7 599
7 380
6 440
6 340
6 320
6 257
śląskie
3 990
3 978
3 890
3 980
3 560
3 417
3 413
3 408
świętokrzyskie
4 430
4 420
4 560
4 560
4 650
4 630
4 496
4 456
4 350
4 364
4 280
4 380
4 320
4 310
4 228
4 140
wielkopolskie
5 770
5 800
5 750
5 720
5 530
5 500
5 430
5 340
zachodniopomorskie
6 200
6 126
6 130
5 850
5 130
4 900
4 740
4 770
Źródło: opracowanie własne Instytutu Gospodarki Nieruchomościami
2
Rysunek 3. Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w wybranych miastach [zł/m ]
Źródło: Money.pl
27
Powyższy rysunek obrazuje średnie ceny ofertowe, co oznacza, że w praktyce mogą
one ulec obniżeniu. Na rynku mieszkaniowym występuje dużo lokali mieszkalnych
na sprzedaż, jednak przeszkodą dla potencjalnych nabywców jest brak pieniędzy.
Ceny nieruchomości nadal pozostają niewspółmiernie wysokie w stosunku do zarobków
przeciętnego Polaka.
4.4 Istniejące zasoby i warunki mieszkaniowe.
Analiza ilości i stanu technicznego zasobu nieruchomości mieszkalnych umożliwia
dokonanie oceny sytuacji życiowej społeczeństwa i rozwoju gospodarki regionu, czy
w konsekwencji danego państwa.
Ilość zasobów mieszkaniowych na terenie miasta Jaworzna wzrasta systematycznie
od 2007 roku i wg danych na koniec roku 2011 liczba budynków mieszkalnych wynosi 12171.
Oznacza to wzrost o ok. 4,3% w porównaniu do roku 2007.
Tabela 5. Zasoby mieszkaniowe miasta Jaworzna
Wyszczególnienie
Lata
Jednostka
miary
2008
2009
2010
2011
szt.
33431
33618
33766
bd
szt.
2756
2816
2833
2834
9503
9503
9504
9535
408
408
440
OGÓŁEM
Liczba lokali mieszkalnych
W ZASOBIE MIASTA
W ZASOBIE ZARZĄDZANYM PRZEZ SPÓŁDZIELNIE
szt.
W ZASOBIE TOWARZYSTWA BUDOWNICTWA SPOŁECZNEGO
szt.
312
Źródło: dane z UM Jaworzno
W ostatnich latach zaobserwować można również zmianę struktury własnościowej
mieszkań. Największy spadek ilości mieszkań (ponad 50%) występuje w zasobach
spółdzielni mieszkaniowych, co związane jest z wykupem lokali mieszkalnych przez
dotychczasowych najemców. Podobny trend występuje w zasobach zakładów pracy.
Natomiast znaczny wzrost występuje w zasobach Towarzystw Budownictwa Społecznego.
Wzrasta także ilość zasobu prywatnego, co związane jest zarówno z budową nowych
mieszkań
przez
właścicieli
indywidualnych,
jak
również
z
prywatyzacją
zasobu
mieszkaniowego innych podmiotów.
Wzrasta również przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania i według GUS
wyniosła ona w Jaworznie 64,1 m2 w 2010 r. wobec 62,9 m2 w 2007 r.
28
Z analizy struktury wieku zasobu mieszkaniowego występującego na terenie
Jaworzna wynika, iż przeważająca część zasobu pochodzi z lat 1945 – 1970. Zespól
współczesny wybudowany po 1989 r. stanowi jedynie ok. 6,9% (wg danych ze Spisu
Powszechnego 2002 r.).
Pozytywnie należy ocenić stan techniczny mieszkań. W instalację wodociągową
wyposażonych jest 98,8 % mieszkań, w łazienkę 95,9%, w ustęp 96,5%, centralne
ogrzewanie 90,6% (wg danych GUS na 2010 r.).
Stan techniczny obiektów mieszkaniowych w mieście Jaworzno jest zróżnicowany.
Obiekty nowe realizowane głównie przez właścicieli indywidualnych posiadają wysoki
standard wyposażenia i bardzo dobry i dobry stan techniczny. Zasoby starsze wymagają
natomiast przeprowadzenia remontów bieżących lub kapitalnych, także w zakresie
infrastruktury technicznej.
Tabela 6. Mieszkania wyposażone w instalacje techniczno - sanitarne
Rok
Wyszczególnienie
2009
2010
mieszkania [szt.]
Mieszkania ogółem
33618
33766
Wodociąg
33212
33361
Ustęp spłukiwany
32444
32595
Łazienka
32222
32373
Centralne ogrzewanie
30431
30589
Gaz sieciowy
11434
11463
4.5 Zasoby Towarzystw Budownictwa Społecznego.
Na terenie miasta Jaworzna działają dwa Towarzystwa Budownictwa Społecznego
budujące lokale mieszkalne pod wynajem. Są to Jaworznickie Towarzystwo Budownictwa
Społecznego Sp. z o. o oraz Towarzystwo Budownictwa Mieszkaniowego Dombud Sp. z o. o.
Ilość zasobów mieszkaniowych Towarzystw przedstawiają poniższe tabele.
Tabela 7. Zasoby mieszkaniowe stanowiące własność TBM DOMBUD Sp. z o. o. w Jaworznie
Lata
Wyszczególnienie
2008
2009
2010
2011
2012*
Liczba budynków mieszkalnych
[szt.]
5
5
5
5
5
Liczba lokali mieszkalnych [szt.]
144
144
144
144
144
*pierwsze półrocze
29
Tabela 8. Zasoby mieszkaniowe stanowiące własność JTBS Sp. z o. o. w Jaworznie
Lata
Wyszczególnienie
2008
2009
2010
2011
2012*
Liczba budynków mieszkalnych
[szt.]
11
15
15
16
16
Liczba lokali mieszkalnych [szt.]
168
264
264
296
296
*pierwsze półrocze
Jak pokazują powyższe dane jedynie Jaworznickie Towarzystwo Budownictwa
Społecznego Sp. z o. o prowadzi aktywną działalność na rynku mieszkaniowym. Z uwagi na
brak możliwości budowy domów mieszkalnych na dotychczasowych zasadach przez TBS-y,
Jaworznickie Towarzystwo
Budownictwa
Społecznego
prowadzi
w głównej
mierze
działalność związaną z budową mieszkań na własność. Ostatnia tego typu inwestycja została
przekazana do użytkowania 23 sierpnia 2012 r. (budowa budynku przy ul. Matejki
w Jaworznie). W pierwszym etapie inwestycji oddano do użytkowania 32 mieszkania,
a w drugim etapie (planowane zakończenie listopad 2012 r.) będzie to 30 nowych mieszkań.
Na chwilę obecną na mieszkanie w JTBS oczekuje 40 osób. W kolejnych latach (2013 –
2015) JTBS planuje budowę 177 mieszkań, natomiast Towarzystwo Budownictwa
Mieszkaniowego Dombud Sp. z o. o. nie planuje zwiększania swojego zasobu na terenie
Jaworzna.
W ostatnich latach wzrosły stawki czynszu w lokalach stanowiących własność
Towarzystw. W JTBS-ie najniższy czynsz miesięczny wzrósł z 8,12 zł/m2 w 2008 r.
do 8,90 zł/m2 w 2012 r., a najwyższy z 9,45 zł/m2 w 2008 r. do 10,53 zł/m2 w 2012 r.
Natomiast w TBM Dombud czynsz wzrósł z 8,65 zł/m2 w 2008 r. do 11,36 zł/m2 w 2012 r.
Wzrost czynszu nie spowodował natomiast wzrostu najemców zalegających
w opłatach czynszowych.
4.6 Rozkład terenów i zasobów mieszkaniowych w obszarze miasta
Jaworzno – miasto na prawach powiatu – położone jest we wschodniej części
województwa śląskiego. Obszar miasta znajduje się w dorzeczu Wisły, w zlewni rzek: Białej
Przemszy, wzdłuż której przebiega północna granica miasta oraz Przemszy, zamykającej
teren Jaworzna od południowego-zachodu. Jaworzno zajmuje powierzchnię 152,26 km2.
Nie tworzy zwartej struktury osadniczej. Dzielnice położone są promieniście w stosunku do
centrum, oddzielone od siebie pasami zieleni. Tworzy to specyficzny i ciekawy charakter
funkcyjno-przestrzenny.
W
obowiązującym
Studium
uwarunkowań
i
kierunków
zagospodarowania
przestrzennego miasta Jaworzna największą powierzchnię miasta stanowi strefa środowiska
przyrodniczego. Obejmuje ona tereny lasów, zieleni urządzonej i nieurządzonej, tereny wód,
cmentarzy, ogródków działkowych oraz tereny rolne. Kolejną znaczącą powierzchnię
30
w
mieście
zajmuje
obszar
zabudowy
mieszkaniowej
jednorodzinnej.
Zabudowa
mieszkaniowa wielorodzinna z usługami zajmuje powierzchnię 200 ha. Obszar śródmieścia
o powierzchni 120 ha obejmuje teren objęty ulicami Trasa Śródmiejska – Olszewskiego –
Obrońców poczty Gdańskiej – Św. Wojciecha – Królowej Jadwigi – Kolejowa – Leśna.
Tabela 9. Bilans powierzchni terenów ze względu na przeznaczenie w obowiązującym Studium
uwarunkowań
Wyszczególnienie
Powierzchnia [w ha]
Obszar śródmieścia
120
Zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna z usługami
200
Zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna
2307
Strefa komercyjno – wytwórcza
1101
Tereny komunikacji
820
Tereny urządzeń obsługi technicznej miasta i specjalne
535
Strefa środowiska przyrodniczego
10107
* dane z UM Jaworzno
Analizując strukturę gruntów Gminy należy zauważyć iż największy procent stanowią
użytki rolne. Przeważający udział w strukturze stanowią również użytki leśne oraz grunty
zadrzewione (17,93 %) – świadczące o naturalnych zaletach Gminy. Wśród terenów
przekazanych w użytkowanie wieczyste największe znaczenie mają tereny mieszkalne (128
ha) oraz inne tereny zabudowane (46ha).
31
Tabela 10. Użytkowanie powierzchni przez Gminę
Grunty gmin i związku
międzygminnego
z wyłączeniem gruntów
przekazanych
w użytkowanie wieczyste
[ha]
Grunty gmin i związku
międzygminnego
przekazane
w użytkowanie
wieczyste [ha]
Suma
Struktura (%)
Użytki rolne
1017
79
1096
43,78
Użytki leśne oraz
grunty zadrzewione
449
-
449
17,93
Tereny mieszkalne
51
128
179
7,15
Tereny przemysłowe
58
13
71
2,83
Inne tereny
zabudowane
81
46
127
5,09
Zurbanizowane tereny
niezabudowane
56
7
63
2,52
Tereny rekreacyjno wypoczynkowe
129
4
133
5,31
Tereny komunikacyjne
227
19
246
9,81
Użytki kopalne
1
0
1
-
Grunty pod wodami
53
2
55
2,19
nieużytki
63
7
70
2,79
Tereny różne
12
1
13
0,54
2197
306
2503
100,00%
Przeznaczenie
Ogółem
Infrastruktura techniczna Miasta Jaworzna przedstawia się następująco:
 Sieć wodociągowa oraz kanalizacyjna, jak również ujęcia wody pitnej i przemysłowej na
terenie gminy Jaworzno są w utrzymaniu oraz eksploatacji Miejskiego Przedsiębiorstwa
Wodociągów i Kanalizacji w Jaworznie, Miejskie Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji
w Jaworznie zostało powołane z dniem 1 stycznia 1966 roku jako przekształcony Zakład
Wod-Kan przy MPGK Jaworzno. Siedzibą przedsiębiorstwa zostały obiekty zlikwidowanej
kopalni galmanu „GALMANY" przy ul. Galmany nr 1 w Jaworznie. Przedsiębiorstwo przejęło
na swój majątek i eksploatację sieć wodociągową i kanalizacyjną wybudowaną
i eksploatowaną na terenie miasta Jaworzna przez istniejące zakłady pracy na potrzeby
własne, oraz ujęcia wody pitnej i przemysłowej, rozpoczynając porządkowanie gospodarki
wodociągowej kanalizacyjnej na terenie miasta. Do 1993 roku przedsiębiorstwo ulegało
różnym przekształceniom i transformacjom, by przyjąć obecny stan. Działając w imieniu
Zarządu Miasta Jaworzna, Andrzej Węglarz jako Prezydent oraz Michalina Rusin jako
Wiceprezydent w dniu 11 listopada 1992 roku podpisali Akt Przekształcenia Przedsiębiorstwa
Komunalnego o nazwie Rejonowe Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji w Jaworznie
w
Miejskie
Przedsiębiorstwo
Wodociągów
i
Kanalizacji
Spółka
z
ograniczoną
odpowiedzialnością z dniem 1 stycznia 1993 roku, ze 100% udziałem Gminy Jaworzno.
32
Wspólnicy na pierwszym zgromadzeniu wybrali i powołali władze spółki. Majątek Spółki
stanowi:
 sieć wodociągowa magistralna 27,3 km,
 sieć wodociągowa 354,7 km
 przyłącza wodociągowe 226,4 km
 sieć kanalizacyjna 212,4 km
 podłączenia kanalizacyjne 25,6 km
 ujęcia wody pitnej głębinowej 4 szt.
 ujęcie wody przemysłowej powierzchniowej 1 szt.
 oczyszczalnia ścieków
Spółka jest w trakcie realizacji projektu „Modernizacja i rozbudowa systemu
kanalizacyjnego miasta Jaworzna – faza I”. Projekt zakłada wzmocnienie spójności
gospodarczej i społecznej, poprawę stanu środowiska naturalnego, czystości wód i gleby,
a także dostosowanie gospodarki ściekowej Gminy Jaworzno do wymagań Polski i Unii
Europejskiej. Procedura przygotowawcza trwała prawie dwa lata i zakończyła się
10 września 2010 roku, podpisaniem umowy z Narodowym Funduszem Ochrony Środowiska
i
Gospodarki Wodnej.
Miasto
Jaworzno
i
MPWiK
Jaworzno
podjęły
już
prace
przygotowawcze do realizacji II fazy projektu. Jej celem będzie uzupełnienie prac
wykonanych w fazie I, w tym rozszerzenie kanalizacji na kolejne osiedla oraz budowa nowej
oczyszczalni ścieków.
 Energia cieplna – w Jaworznie potrzeby cieplne pokrywane są ze źródeł energetyki
zawodowej, przemysłowej i komunalnej, zasilające odbiorców za pośrednictwem systemu
sieci ciepłowniczych lub bezpośrednio czynnikiem wodnym lub parowym.
Na terenie miasta zlokalizowane są:
 2 źródła energetyki zawodowej – Jaworzno II i Jaworzno III wchodzące w skład PKE
S.A. Elektrownia Jaworzno III
 zinwentaryzowane 64 kotłownie lokalne,
 szereg kotłowni indywidualnych oraz obiektów indywidualnie ogrzewanych piecami
kaflowymi lub ogrzewanych grzejnikami akumulacyjnymi zasilanymi energią elektryczną,
a także innymi sposobami jak pompy ciepła, kolektory słoneczne, kominki.
Energia elektryczna – wytwarzanie energii elektrycznej prowadzone jest głównie
w zakładach należących do Południowego Koncernu Energetycznego, pozostającego
w strukturze Grupy Tauron Polska Energia S.A. Koncesję na wytwarzanie energii posiadają
również EKO-ENERGIA Henryk Stolarczyk-Henryk Węgrzyn s.c. i Parafia Rzymsko Katolicka
Matki Boskiej Nieustającej Pomocy. Operatorem systemu przesyłowego są Polskie Sieci
Elektroenergetyczne Operator S.A. Na terenie Jaworzna działalność w zakresie dystrybucji
33
prowadzą Enion Grupa Tauron S.A. oraz PKP Energetyka S.A.
Sieć gazowa – miasto zaopatrywane jest w gaz ziemny wysokometanowy grupy E
z krajowego systemu przesyłu gazu, którego operatorem jest OGP GAZ-SYSTEM S.A.
Należy zaznaczyć, że największą grupę odbiorców stanowią gospodarstwa domowe
(98,9% w 2010 r.).
5. Gmina jako właściciel i zarządca.
Zasób mieszkaniowy miasta Jaworzna tworzą budynki stanowiące własność: miasta
Jaworzno, spółdzielni mieszkaniowych, Towarzystw Budownictwa Społecznego oraz budynki
stanowiące własność prywatną.
5.1. Zasób mieszkaniowy gminy.
Zadania związane z zapewnieniem lokali socjalnych i lokali zamiennych, a także
zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych o niskich dochodach,
miasto Jaworzno realizuje poprzez wykorzystanie mieszkaniowego zasobu Miasta,
Mieszkaniowy zasób miasta Jaworzna tworzą:
 lokale będące własnością miasta Jaworzna zarządzane przez MZNK,
 lokale będące własnością Miasta w budynkach stanowiących własność wspólnot
mieszkaniowych z udziałem miasta Jaworzna, zarządzane przez zewnętrzne podmioty,
 lokale pozostające w samoistnym posiadaniu Miasta w budynkach zarządzanych przez
MZNK, jeżeli właściciel nieruchomości jest nieznany lub nie zostało ustalone miejsce jego
pobytu.
Cele dotyczące zasobu mieszkaniowego Gminy są następujące:
 zapewnienie
lokali gospodarstwom które nie są w stanie zaspokoić potrzeb
mieszkaniowych
 utrzymanie budynków i mieszkań w odpowiednim stanie technicznym i funkcjonalnym
 efektywne zarządzanie zasobem
 minimalizowanie kosztów utrzymania lokali
5.2. Zarządzanie zasobem mieszkaniowym gminy
Zasobem mieszkaniowym miasta Jaworzna zarządza Miejski Zarząd Nieruchomości
Komunalnych w Jaworznie, który jest nieposiadającą osobowości prawnej jednostką
budżetową. Prowadzi gospodarkę finansową na zasadach określonych dla jednostek. Zarząd
Nieruchomości pokrywa swoje wydatki bezpośrednio z budżetu Gminy, a pobrane dochody
odprowadza na rachunek budżetu Gminy. Remonty oraz inwestycje dotyczące zarządzanego
zasobu realizowane są w ramach przyznanych limitów wydatków na dany rok budżetowy.
Przedmiotem działalności MZNK jest gospodarowanie gminnymi nieruchomościami,
34
przekazanymi w zarządzanie w skład, których wchodzą:
 komunalny zasób lokalowy,
 garaże
 nieruchomości zabudowane budynkami, w których znajdują się lokale stanowiące
komunalny zasób lokalowy,
 nieruchomości zabudowane budynkami będące własnością miasta Jaworzna,
 cmentarze,
 tereny zielone.
Gospodarowanie zasobem komunalnym polega w szczególności na:
 ewidencjonowaniu nieruchomości, budynków, budowli i lokali oraz związanej z nimi
infrastruktury,
 prowadzeniu obsługi finansowej i technicznej zasobu
 sprawowaniu nadzoru nad prawidłowością eksploatacji i utrzymaniem należytego stanu
technicznego nieruchomości, budynków, budowli, lokali oraz związanej z nimi
infrastruktury,
 reprezentowaniu
miasta
Jaworzna
we
współwłasnościach
i
wspólnotach
mieszkaniowych,
 wynajmowaniu lokali oraz zawieraniu umów cywilno – prawnych, dotyczących
korzystania z budynków, budowli i lokali,
 wydzierżawianiu nieruchomości, na których znajdują się budynki, budowle i lokale
 kreowaniu wizerunku zieleni miejskiej i realizacji koncepcji zieleni.
Działalnością Zarządu kieruje Dyrektor. Organem sprawującym nadzór nad Zarządem
Nieruchomości jest Prezydent Miasta Jaworzna.
Struktura własności zasobu mieszkaniowego w Jaworznie przedstawia się następująco:
 w 2008 r. – 2756 mieszkań,
 w 2009 r. – 2816 mieszkań,
 w 2010 r. – 2833 mieszkania,
 w 2011 r. – 2834 mieszkania,
35
Tabela 11. Zasoby mieszkaniowe miasta Jaworzna oraz lokale użytkowe
Lata
Wyszczególnienie
Liczba budynków mieszkalnych* [szt.]
Liczba lokali mieszkalnych w budynkach
zarządzanych przez MZNK [szt.]
Liczba lokali użytkowych bez garaży
[szt.]**
Przeciętna powierzchnia użytkowa lokalu
z najmem na czas nieoznaczony [m²]
zamiennego [m²]
socjalnego [m²]
2008
2009
2010
2011
71
65
66
67
567
629
647
650
41
38
38
42
44,74
44,68
44,4
44,99
-
-
-
39,72
28,46
28,44
28,26
28,31
*liczba budynków zarządzanych przez MZNK
**liczba lokali użytkowych w budynkach zarządzanych przez MZNK
Stan techniczny mieszkaniowego zasobu Gminy wg stanu na 01.01.2012 r.
przedstawia się następująco:
 32 lokale mieszkalne – stan bardzo dobry
 2253 lokale mieszkalne – stan dobry
 460 lokali – stan średni
 88 lokali – stan zły
Przy łącznej liczbie lokali mieszkalnych 2833 szt. ok. 3,1 % znajduje się w złym stanie
technicznym, natomiast 79,53% w stanie dobrym.
Tabela 12. Wiek budynków Mieszkaniowego Zasobu Gminy
l.p.
Lata budowy
Liczba
Udział procentowy w całości [%]
1
Wybudowane przed 1900
18
5,22
2
Wybudowane w latach 1901-1945
122
35,38
3
Wybudowane w latach 1946-2010
205
59,4
345
100
Razem
W lokalach mieszkalnych stanowiących własność Gminy Jaworzno ogrzewanie
znajduje się w 100% zasobu, w 83,13% to centralne ogrzewanie natomiast 16,87% to
ogrzewanie piecowe. W instalację elektryczną wyposażone są wszystkie mieszkania. Do
12,81% mieszkań gminnych administrowanych przez MZNK dostarczana jest centralnie
ciepła woda użytkowa. W 82,39% zasobu lokale wyposażone są w łazienkę wraz z wc,
natomiast w 12,46% zasobu mieszkalnego lokale nie posiadają urządzeń.
36
Tabela 13. Standard lokali mieszkalnych
Liczba lokali w [szt]
Powierzchnia ogółem m²
2833
121439,75
W tym:
Lokali pełnostandardowych
powierzchnia m²
Lokali o obniżonym standardzie
powierzchnia m²
Lokali socjalnych
powierzchnia m²
2461
108494,72
88
4175,09
284
8769,94
W odniesieniu do zasobów mieszkaniowych wskazuje się, że miasto Jaworzno
posiada również udziały we wspólnotach mieszkaniowych, zarówno w tzw. dużych (8 i więcej
lokali), jak i w małych wspólnotach (do 7 lokali). Udział procentowy miasta Jaworzna
we wspólnotach mieszkaniowych w kolejnych latach przedstawiał się następująco:
 w 2008 r. 38,87% w 339 wspólnotach,
 w 2009 r. 34,59% w 339 wspólnotach,
 w 2010 r. 33,78% w 343 wspólnotach,
 w 2011 r. 33,72% w 338 wspólnotach.
W roku 2011 w 52 wspólnotach mieszkaniowych miasto posiadało więcej niż 50% udziału.
Większość wspólnot mieszkaniowych to tzw. duże wspólnoty (8 lokali i więcej).
Dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w zasobie mieszkaniowym
miasto
Jaworzno podejmowało następujące działania:
 prowadziło odzysk lokali z zasobu mieszkaniowego Miasta:
o 86 mieszkań w 2008 r.,
o 69 mieszkań w 2009 r.,
o 91 mieszkań w 2010 r.
o 82 mieszkań w 2011 r.
 budowało mieszkania na cele lokali komunalnych i socjalnych :
o 1 budynek w 2008 r. (24 mieszkania)
o 2 budynki w 2010 r. (32 mieszkania),
5.3 Gospodarka gruntami na cele mieszkaniowe
W okresie od roku 2009 do czerwca 2012 r. Gmina sprzedała 75 działek pod
budownictwo jednorodzinne o łącznej powierzchni 53 178 m2. Gmina również prowadziła
37
przekształcanie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości
w zakresie następujących powierzchni:
 2008 r. – 56 828 m²
 2009 r. – 56 754 m²
 2010 r. – 51 086 m²
 2011 r. – 63 959 m²
Tabela 14. Sprzedaż gruntów będących własnością miasta Jaworzna w latach 2009-2012
Lata
Wyszczególnienie
Liczba sprzedanych działek pod budownictwo
jednorodzinne [szt.]
Łączna powierzchnia sprzedanych działek pod
budownictwo jednorodzinne [m²]
Liczba sprzedanych działek pod budownictwo
wielorodzinne w sztukach [szt.]
Łączna powierzchnia sprzedanych działek pod
budownictwo wielorodzinne [m²]
2009
2010
2011
2012 *
15
35
16
9
10660
23774
11670
7074
-
-
-
-
-
-
-
-
Źródło: UM Jaworzno
*dane do V 2012r.
W latach 2008 – 2011 Gmina nie przeniosła prawa własności działek pod
budownictwo wielorodzinne.
Tabela 15. Dochody budżetu miasta Jaworzna ze sprzedaży lokali i gruntów na cele mieszkaniowe [zł]
Lata
Wyszczególnienie
Sprzedaż lokali mieszkalnych
Sprzedaż gruntów na cele
mieszkaniowe
2008
2009
2010
2011
2012*
143893,02
165323,05
100254,49
20795,67
12205,66
0,00
549277,00
3149266,00
1558426,00
329990,13
*dane do V 2012
38
6. Analiza możliwości
(analiza SWOT)
rozwoju
mieszkalnictwa
MOCNE STRONY
w
gminie
SZANSE
 wyposażenie zasobu mieszkaniowego
w podstawową infrastrukturę techniczną
 zwiększenie roli sektora mieszkaniowego
w polityce gospodarczej Miasta
 duży odsetek powierzchni gminy pokryty
miejscowymi planami zagospodarowania
przestrzennego
 przygotowanie i uzbrojenie atrakcyjnych
terenów pod budownictwo mieszkaniowe
 relatywnie duże zróżnicowanie zasobów
mieszkaniowych pod względem form własności
 zwiększenie zakresu prac remontowych
i modernizacyjnych
 możliwość partnerstwa publiczno-prywatnego
 sprzedaż gruntów należących do gminy pod
budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne
 monitoring rynku nieruchomości
mieszkaniowych
 infrastruktura drogowa
 rozwinięta sieć transportu
 budowa centrów handlowych w mieście
(m. in. CH „Galena”)
 stan bezpieczeństwa
 promocja Miasta
 oczekiwanie społeczeństwa na obszary
rekreacyjne
 budowa mieszkań przez Jaworznickie
Towarzystwo Budownictwa Społecznego
Sp. z o. o.
SŁABE STRONY
 deficyt mieszkań w stosunku do liczby
gospodarstw domowych
 niekorzystna struktura wiekowa i znaczne
potrzeby remontowe zasobu mieszkaniowego
gminy
ZAGROŻENIA
 wahania koniunktury gospodarczej
 zmienność przepisów prawa dotyczących
gospodarki mieszkaniowej
 szybki wzrost cen nośników energii oraz za
usług na obszarze gospodarki mieszkaniowe
 starzejące się społeczeństwo
 bezrobocie
 niski poziom czynszów w zasobie
mieszkaniowym gminy, niepokrywający
realnych kosztów utrzymania i eksploatacji
 wzrost zapotrzebowania na mieszkania
socjalne, przy niskich możliwościach
ich zaspokojenia przez gminę
 trudności w realizacji wyroków sądowych
z prawem do lokalu socjalnego lub lokalu
tymczasowego
 zmniejszająca się dostępność kredytów na cele
mieszkaniowe
 niewystarczające w stosunku do
nagromadzonych potrzeb środki przeznaczane
na remonty kapitalne i termorenowacje
w zasobie mieszkaniowym gminy
 wygaszanie programów dotyczących sektora
mieszkaniowego
 wysoki poziom zaległości w opłatach
za mieszkania
 malejąca aktywność budowlana ze strony
inwestorów
39
7. Prognozy rozwoju mieszkalnictwa.
Jaworzno ze swym położeniem geograficznym stanowi ważny element w ramach
komunikacji pomiędzy Śląskiem (Katowice) a Małopolską (Kraków). Dodatkowymi atutami
miasta
są:
niewysokie
infrastruktura
drogowa,
bezrobocie,
rezerwy
terenów
inwestycyjnych,
znaczne
pokrycie
miasta
Planami
nowoczesna
zagospodarowania
przestrzennego.
Wielkość zasobu mieszkaniowego w Jaworznie ulega systematycznemu, choć
niewielkiemu wzrostowi. Natomiast można zaobserwować spadek ilości nowych mieszkań
oddanych do użytkowania. Związane jest to zapewne z aktualną sytuacją gospodarczą kraju
i trudnościami w uzyskaniu kredytu przez przyszłych inwestorów.
Tabela 16. Mieszkania oddane do użytkowania w Jaworznie w 2011 r. i I-VI 2012 r.
Lata
Wyszczególnienie
2011
2012
mieszkania [szt.]
Ogółem
153
56
114
43
Indywidualne realizowane na sprzedaż lub wynajem
0
11
Spółdzielcze
0
2
Przeznaczone na sprzedaż lub wynajem (nie dotyczy indywidualnego)
7
0
Komunalne
0
0
Społeczne czynszowe
32
0
Indywidualne - realizowane z przeznaczeniem innym niż na sprzedaż lub wynajem
Tabela 17. Mieszkania, których budowę rozpoczęto w Jaworznie
2010
2011
2012
mieszkania [szt.]
137
121
77
W Jaworznie odnotowuje się ciągły spadek liczby ludności, co powinno kreować
perspektywy zmniejszenia deficytu mieszkaniowego. Powodem tego spadku jest w głównej
mierze ujemne saldo migracji. Spowodowane jest to w znacznej mierze migracją wewnętrzną
i ujemnym przyrostem naturalnym. W analizowanych latach odnotowano również
niekorzystne zmiany w strukturze wieku mieszkańców. Pogłębił się proces starzenia
społeczeństwa w Jaworznie – zwiększyła się liczba ludności w wieku poprodukcyjnym.
40
Tabela 18. Prognoza ludności dla Jaworzna według funkcjonalnych grup wieku.
Rok
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
ogółem
93517
93175
92831
92467
92090
91712
91299
90898
90468
90008
wiek
18-44
36591
36191
35700
35247
34652
34120
33559
33022
32358
31693
Powyższa tabela obrazuje prognozowaną w latach 2013 – 2022 liczbę ludności,
według stanu na koniec każdego roku. Czynniki demograficzne wpływające na potrzeby
mieszkaniowe obejmują między innymi przyrost naturalny, migracje, liczbę zawieranych
małżeństw i stanowią zasadnicze dane do oceny tych potrzeb w latach przyszłych. Zgodnie
z powyższą prognozą, zakładającą spadek ogólnej liczby ludności, jak również ludności
w wieku 18 – 44, można założyć spadek deficytu mieszkaniowego. Brak natomiast danych
pozwalających sformułować tezę o zmianie potrzeb mieszkaniowych w najbliższych latach.
41
Tabela 19. Analiza demograficzna w Jaworznie w latach 2009 – 2011
Na 1000 mieszkańców
Lata
Liczba
ludności
ogółem
Liczba kobiet
Liczba
mężczyzn
Przyrost
naturalny
ogółem
Saldo migracji
ogółem
w ruchu
wewnętrznym
2009
95036
48995
46041
-47
-126
-138
12
-173
691
-0,5
-1,32
7,2
2010
94807
48932
45875
-56
-173
-175
2
-229
610
-0,6
-1,82
6,4
2011
94580
48599
45981
-124
-127
-117
-10
-251
525
-1,3
-1,32
5,5
zagranica
Zmiana liczby
ludności
Małżeństwa
ogółem
Przyrost
naturalny
Saldo
migracji
Małżeństwa
42
Zgodnie z danymi udostępnionymi przez Urząd Miasta liczba zawartych umów najmu
w poszczególnych latach przedstawia się następująco:
 Liczba zawartych umów najmu lokali w 2009 r. wynosi:
o socjalnych – 58 rodzin:
o mieszkalnych – 83 rodzin:
o mieszkalnych – 107 rodzin:
o mieszkalnych – 79 rodzin.
Tabela 20. Liczba wyroków sądowych z prawem do lokali socjalnych w odniesieniu do wyroków
zarejestrowanych w Wydziale Gospodarki Komunalnej [szt.]
Wyszczególnienie
2008
2009
2010
2011
2012
Niezrealizowane wyroki sądowe na koniec roku
315
370
381
408
445
Liczba wyroków sądowych z prawem do lokalu
socjalnego
113
61
79
61
45
O niezaspokojonych potrzebach najuboższych w Jaworznie świadczy narastająca
liczba osób oczekujących na mieszkanie z zasobu Miasta na podstawie wyroków sądowych
z prawem do lokalu socjalnego. Jest to trend obserwowany nie tylko w Jaworznie, ale na
terenie całego kraju.
Istotny udział w bilansie ilościowym potrzeb mieszkaniowych zajmują potrzeby osób
najuboższych oraz z wyrokami eksmisyjnymi. Dlatego też istotną rolę w zaspokajaniu tych
potrzeb odgrywać będzie Miasto, poprzez dostarczanie lokali komunalnych, zamiennych,
socjalnych i pomieszczeń tymczasowych.
Cechami popytu na nieruchomości mieszkalne są:
 silna intensywność jego ujawniania się,
 mała substytucyjność,
 słaba reakcja wielkości popytu na ceny,
 znaczna rozbieżność pomiędzy popytem potencjalnym a efektywnym.
43
Popyt mieszkaniowy uzależniony jest od następujących zmiennych:
 dochodów (sytuacji materialnej gospodarstwa domowego),
 posiadanego lub użytkowanego mieszkania,
 cen mieszkań lub poziomu czynszów,
 kosztów utrzymania mieszkania,
 wielkości rodziny,
 możliwości pozyskania określonego mieszkania,
 cen innych towarów oraz stopnia zaspokojenia innych potrzeb.
Pozytywny wpływ na kształtowanie się wysokości popytu mieszkaniowego odgrywać będą
w najbliższych latach w Jaworznie następujące czynniki:
 rozwój gospodarczy regionu,
 inwestycje mieszkaniowe deweloperów,
 aktywność inwestycyjna towarzystw budownictwa społecznego,
 zwiększenie dostępności terenów budowlanych, uzbrojonych i pokrytych miejscowymi
planami zagospodarowania przestrzennego,
Negatywny wpływ na kształtowanie się wysokości popytu mieszkaniowego odgrywać będą
takie czynniki, jak:
 rosnące bezrobocie,
 wzrastające koszty życia,
 mniejsza dostępność kredytów hipotecznych,
 spowolnienie gospodarcze,
 zmniejszenie możliwości nabywczych gospodarstw domowych,
 wzrastające koszty eksploatacji budynków i nośników energetycznych.
Strukturę inwestorską budownictwa mieszkaniowego w ostatnich latach tworzyli
i kształtowali głównie inwestorzy indywidualni budujący domy jednorodzinne oraz
deweloperzy. Gospodarstwa domowe mają więc do wyboru jedynie następujące możliwości:
 samodzielną budowę nowego mieszkania (domu jednorodzinnego),
 nabycie mieszkania na rynku pierwotnym od dewelopera (zabudowa jednorodzinna,
szeregowa, bliźniacza i wielorodzinna),
 nabycie mieszkania na rynku wtórnym w zasobie spółdzielni mieszkaniowej,
 nabycie mieszkania na rynku wtórnym w zasobie wspólnot mieszkaniowych,
 najem lokalu w zasobie prywatnym,
 zamieszkiwanie „kątem u rodziców”.
Niestety na budowę domu mogą sobie pozwolić jedynie osoby o co najmniej średnich
i wysokich dochodach. Osoby o dochodach poniżej średniej krajowej skazane są na
44
poszukiwanie
mieszkań
na
rynku
wtórnym
bądź
dalsze
wielopokoleniowe
współzamieszkiwanie pod jednym dachem.
Zainteresowaniem
na
rynku
kredytów
hipotecznych
cieszą
się
kredyty
z dofinansowaniem rządowym. Niewątpliwie stanowią istotny czynnik kreujący popyt
mieszkaniowy. Program rządowy „Rodzina na swoim” (RnS) umożliwia zaciągnięcie kredytu
preferencyjnego na zakup lub budowę lokalu mieszkalnego albo domu. Jego preferencyjność
polega na dopłacaniu w okresie 8 lat przez państwo kredytobiorcy połowy odsetek (dla
mieszkania o pow. do 75 m2 i domu o pow. do 140 m2). Co prawda program ten od samego
początku budził wiele kontrowersji, nie mniej jednak dla rzeszy gospodarstw domowych
stanowił jedyną szansę na rozwiązanie problemu mieszkaniowego.
W 2010 roku nastąpił dynamiczny wzrost liczby kredytów preferencyjnych
w programie RnS. Na przestrzeni lat 2007 – 30.09.2012 r. udzielonych zostało łącznie niemal
166 tys. kredytów na wartość blisko 30,3 mld złotych. Dopłaty, do których zobowiązał się
rząd przez pierwsze 8 lat spłacania zaciągniętych kredytów, to spory uszczerbek w budżecie
państwa i jedna z głównych przyczyn wygaszania tego systemu dopłat. Dopłaty wahają się
w granicy od 200 zł do nawet 400 zł miesięcznie do jednego mieszkania. Eksperci Instytutu
Gospodarki Nieruchomościami szacują, że w skali kraju planowane dopłaty, które mają być
wypłacone do 2020 roku wyniosą łącznie od 4 do 6 mld złotych. Zdecydowanie dominował
zakup mieszkań na rynku wtórnym – (62%) w 2010 r., (55%) w III kwartale 2011 r.
45
Rysunek 4. Liczba udzielonych kredytów w programie RnS w podziale na województwa w latach
2007 – 30.09.2012 r.
Źródło: opracowanie własne Instytutu Gospodarki Nieruchomościami na podstawie danych BGK
Zmiany w programie RnS (m.in. limit wieku kredytobiorcy, obniżenie mnożników
określających limity cenowe mieszkań kwalifikujących się do programu) ograniczą
dostępność kredytów z dopłatami. Obecnie mnożnik ten wynosi 1,0 na rynku pierwotnym,
natomiast na rynku wtórnym 0,8. Mnożniki odnoszą się do maksymalnej wartości 1 m2 lokalu,
na który zaciągany jest kredyt. Generalnie im wyższy mnożnik, tym droższe może być
mieszkanie objęte programem.
Wprowadzenie nowych limitów dla rynku wtórnego przekreśla szanse wielu rodzin
na nabycie własnego mieszkania z rządowym wsparciem. Przed zmianami aż 66% mieszkań
rynku wtórnego kwalifikowało się do programu. Po zmianach pozostało tylko 10% mieszkań.
Zainteresowanym pozostaje albo rynek pierwotny albo lokale mieszkalne na rynku wtórnym
o złym stanie technicznym, przestarzałej technologii lub w najgorszych lokalizacjach.
Program RnS zostanie wygaszony do końca 2012 roku.
46
Tabela 21. Liczba i wartość udzielonych kredytów w programie Rodzina na swoim w największych
miastach Polski
stan na dzień 30.09.2012 r.
Miasto
Liczba kredytów
[szt.]
Wartość udzielonych
kredytów [tys. zł]
Średnia kwota
kredytu [tys. zł]
Średnia cena/koszt
2
m [zł]*
Warszawa
11869
3644897,38
307,09
5255,72
Wrocław
4896
1269588,02
259,31
4587,87
Poznań
4303
946307,91
219,92
4201,55
Kraków
4301
1075219,95
250,00
4334,39
Łódź
4004
658071,82
164,35
3603,34
Gdańsk
3729
879192,55
235,77
4315,29
Bydgoszcz
3420
588221,68
172,00
3654,37
Szczecin
1771
361865,11
204,33
3850,99
Białystok
1826
327723,87
179,48
3508,37
Lublin
1758
339803,46
193,29
3527,41
Rzeszów
1530
293714,62
191,97
3348,40
Olsztyn
2029
384883,23
189,69
3990,26
Toruń
1852
320360,53
172,98
3889,88
Kielce
1332
232577,07
174,61
3556,55
Gorzów Wkp.
1237
180116,78
145,61
2936,79
Katowice
1293
208183,01
161,01
3335,49
Opole
861
159033,19
184,71
3653,04
Zielona Góra
960
155295,45
161,77
3113,15
2
*obliczona na podstawie średniej ceny/kosztu m dla rynku wtórnego, rynku pierwotnego lub budowy domu
jednorodzinnego
Źródło: opracowanie własne Instytutu Gospodarki Nieruchomościami na podstawie danych Banku Gospodarstwa
Krajowego
Jedna z większy inwestycji w zakresie budownictwa mieszkaniowego w Jaworznie –
budowa budynku przez JTBS Sp. z o. o. przy ul. Matejki – potwierdziła duże zainteresowanie
kredytem RnS wśród przyszłych właścicieli, z pośród których, 65% skorzystało
z preferencyjnego kredytu.
Wpływ na sposoby i możliwości realizacji potrzeb mieszkaniowych ma wysokość
osiąganych dochodów oraz zjawisko bezrobocia. Jego wzrost obserwowany w całym kraju,
jak również w Jaworznie pozwala przypuszczać, iż liczba osób zapewniających sobie
samodzielnie mieszkanie, będzie malała.
47
Tabela 22. Udział bezrobotnych zarejestrowanych w liczbie ludności w wieku produkcyjnym
Miasto
Lata
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Warszawa
5,8 %
5,2 %
4,4 %
2,9 %
1,9 %
2,8 %
3,5 %
Poznań
5,6 %
5,1 %
4,2 %
2,5 %
1,7 %
2,8 %
3,1 %
Katowice
7,3 %
6,9 %
5,3 %
3,4 %
1,9 %
3,3 %
3,9 %
Kraków
5,3%
5,0 %
4,0 %
2,90%
2,1 %
3,2 %
3,8 %
Gdańsk
7,5 %
6,2 %
3,9 %
2,4 %
1,6 %
3,2 %
3,7 %
Wrocław
8,3 %
7,4 %
5,5 %
3,2 %
2,5 %
3,9 %
4,2 %
Bydgoszcz
7,7 %
7,3 %
5,8 %
4,4 %
3,5 %
5,3 %
5,7 %
Lublin
7,9 %
7,9 %
7,1 %
5,5 %
5,0 %
6,4 %
7,0 %
Szczecin
10,1 %
9,3 %
7,9 %
4,2 %
2,7 %
5,3 %
6,2 %
Łódź
12,1 %
10,8 %
7,7 %
5,8 %
4,6 %
6,6 %
7,1 %
Jaworzno
11,50%
9,40 %
7,60%
6,30 %
4,30%
5,40 %
5,20 %
Tabela 23. Stopa bezrobocia rejestrowanego
Miasto
Lata
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012*
Warszawa
6,2 %
5,6 %
4,6 %
2,9 %
1,9 %
2,8 %
3,5 %
3,8 %
4,0 %
Poznań
6,7 %
6,2 %
5,0 %
2,9 %
1,8 %
3,2 %
3,6 %
3,7 %
3,9 %
Katowice
7,7 %
7,1 %
5,4 %
3,3 %
1,9 %
3,3 %
3,8 %
4,3 %
4,8 %
Kraków
7,5 %
7,0 %
5,5 %
3,8 %
2,8 %
4,1 %
4,7 %
4,9 %
5,3 %
Gdańsk
11,5 %
9,6 %
6,1 %
3,7 %
2,6 %
4,8 %
5,4 %
5,5 %
5,9 %
Wrocław
12,3 %
10,9 %
8,0 %
4,5 %
3,3 %
5,1 %
5,5 %
5,0 %
5,3 %
Bydgoszcz
11,4 %
10,8 %
8,4 %
6,2 %
4,9 %
7,6 %
8,0 %
7,9 %
8,3 %
Lublin
12,4 %
12,3 %
10,1 %
8,2 %
7,4 %
9,0 %
9,6 %
9,5 %
9,4 %
Szczecin
15,3 %
14,1 %
11,8 %
6,5 %
4,3 %
8,5 %
9,7 %
9,9 %
10,4 %
Łódź
18,4 %
16,4 %
11,7 %
8,5 %
6,8 %
9,6 %
10,0 %
10,8 %
11,4 %
Jaworzno
22,70 %
17,70 %
14,40 %
13,00 %
8,90 %
11,30%
11,10 %
10,30 %
10,80 %
48
Rysunek 5. Udział bezrobotnych zarejestrowanych w liczbie ludności w wieku produkcyjnym dla
Jaworzna [%]
14
12
11,5
10
7,6
8
6
5,2
4,3
4
2
0
2004
2006
2008
2010
Czynnikami determinującymi zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych w najbliższych
latach będą przede wszystkim czynniki makroekonomiczne, takie jak tempo wzrostu dochodu
narodowego, dochód ludności, wysokość inflacji, wysokość stóp procentowych, a także
dostępność kredytów hipotecznych oraz zakres wsparcia dla mieszkalnictwa ze strony
budżetu państwa i gminy.
W związku z nowymi rekomendacjami bankowymi w 2013 r. nastąpi obniżenie
zdolności kredytowej zarówno w Jaworznie jak i w całej Polsce. Komisja Nadzoru
Finansowego wprowadziła restrykcyjny sposób liczenia zdolności kredytowej. Każdy
potencjalny kredytobiorca będzie musiał wykazać zdolność do jego spłaty w ciągu 25 lat,
nawet wtedy, gdy będzie chciał się zadłużyć na 30 albo 35 lat. Z kolei rata kredytu
zaciągniętego w walucie obcej nie może przekroczyć 42% dochodów netto kredytobiorcy
bez względu na wysokość jego zarobków.
49
Tabela 24. Szacunkowe minimalne wynagrodzenie netto dwóch osób kwalifikujące się do wzięcia
kredytu na kawalerkę lub mieszkanie 2-pokojowe w największych miastach Polski
kawalerkę
Miasto
2-pokojowe mieszkanie do 40 m
2
XII 2011 [zł]
I 2012 [zł]
zmiana [zł]
XII 2011 [zł]
I 2012 [zł]
zmiana [zł]
Bydgoszcz
2800
2850
50
2900
2960
60
Gdańsk
3230
3320
90
3430
3530
100
Gdynia
3150
3230
80
3330
3430
100
Katowice
2680
2720
40
2900
2960
60
Kraków
3410
3510
100
3560
3680
120
Lublin
2970
3040
70
3160
3250
90
Łódź
2800
2850
50
2900
2960
60
Poznań
3130
3210
80
3270
3360
90
Szczecin
2800
2860
60
3040
3110
70
Warszawa
3720
3840
120
3970
4220
250
Wrocław
3300
3390
90
3560
3680
120
założenia: kredyt w PLN zaciągany na 30 lat; koszty utrzymania lokalu 500 zł/mies.
Źródło: gazeta prawna
Pozytywnym zjawiskiem jest spadek cen mieszań zarówno na rynku pierwotnym,
jak i wtórnym. Tendencja ta najprawdopodobniej będzie miała miejsce również w 2013 r.
Nie mniej jednak mniejsza dostępność kredytów nie będzie sprzyjała rozwojowi rynku
nieruchomości i może wpłynąć na spadek tempa sprzedaży powstających mieszkań.
Władze miasta Jaworzna będą czyniły starania, aby poprzez skuteczną, dobrze
ukierunkowaną politykę mieszkaniową tworzyć warunki do rozwoju mieszkalnictwa,
w szczególności w zakresie budownictwa mieszkaniowego, co pozwoli na przekształcenie
potrzeb mieszkaniowych w popyt efektywny.
8. Strategia mieszkalnictwa.
MISJĄ MIASTA JAWORZNA W ZAKRESIE
MIESZKALNICTWA JEST POLEPSZENIE WARUNKÓW
ZAMIESZKANIA, ZASPOKOJENIE POTRZEB
MIESZKANIOWYCH GOSPODARSTW DOMOWYCH
O NISKICH DOCHODACH ORAZ ZWIĘKSZENIE DBAŁOŚCI
O STAN TECHNICZNY ZASOBÓW MIESZKANIOWYCH
I OTOCZENIA
50
8.1. Cele strategiczne.
Miasto Jaworzno powinno stworzyć warunki do inwestowania dla podmiotów
realizujących
budownictwo
indywidualne,
budownictwo
na
sprzedaż
i
wynajem,
jak i bezpośrednio zapewnić mieszkania gospodarstwom domowym o niskich dochodach –
poprzez odpowiednią podaż lokali socjalnych, komunalnych, zamiennych i pomieszczeń
tymczasowych. Równocześnie należy dążyć do poprawy stanu technicznego budynków,
niezależnie od przysługującego Miastu prawa własności.
Cele strategiczne uwzględniają następujące uwarunkowania:
 stan jakościowy zasobu mieszkaniowego,
 potrzeby i preferencje lokalnej społeczności,
 możliwości finansowe gospodarstw domowych oraz możliwości pozyskania środków
kredytowych na realizację potrzeb mieszkaniowych,
 aktywność podmiotów na rynku budownictwa mieszkaniowego,
 dostępność terenów inwestycyjnych i ich ceny,
 ceny mieszkań i poziom czynszów.
Cele strategiczne wynikają ze zróżnicowanych potrzeb i preferencji mieszkaniowych
miasta Jaworzno, które można pogrupować na następujące kategorie:
 mieszkania dla osób bezdomnych, których potrzeby mogą być realizowane poprzez
umieszczenie
w
domach
pomocy
społecznej,
schroniskach
dla
bezdomnych,
noclegowniach,
 mieszkania dla osób, które chwilowo znalazły się w niedostatku, a których potrzeby
mogą być realizowane poprzez najem mieszkań socjalnych,
 mieszkania dla osób, których dochody nie pozwalają na płacenie czynszów rynkowych,
a których potrzeby mogą być zaspokojone poprzez najem mieszkań komunalnych,
 mieszkania dla osób, których dochody są wystarczające do wynajmowania mieszkań
o czynszu rynkowym, potrzeby mieszkaniowe mogą zaspokoić poprzez najem
w zasobie Jaworznickiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego Sp. z o. o.,
 mieszkania dla osób, których dochody są na zbyt wysokim poziomie, aby uzyskać prawo
do lokalu komunalnego, a zbyt niskie aby nabyć mieszkanie na wolnym rynku,
a jednocześnie osób, które w perspektywie czasu chciałyby uzyskać własność danej
(wynajętej) nieruchomości mieszkaniowej,
 mieszkania dla osób, których dochody są wystarczające do zaspokojenia swoich potrzeb
mieszkaniowych na wolnym rynku, zarówno w formie umów najmu z rynkowym
poziomem czynszu lub w formie nabycia prawa własności do nieruchomości lokalowej
lub nieruchomości gruntowej zabudowanej domem jednorodzinnym bądź nabyciem
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w spółdzielni mieszkaniowej.
51
CEL 1 – RACJONALNE GOSPODAROWANIE ZASOBEM MIESZKANIOWYM
MIASTA JAWORZNA
Rolą władz Miasta jest stworzenie warunków dla realizacji potrzeb mieszkaniowych
wszystkich mieszkańców. Przyjmuje się następujące działania:
 podaż odpowiedniej liczby lokali socjalnych,
 podaż odpowiedniej liczby lokali zamiennych/pomieszczeń tymczasowych,
 podaż odpowiedniej liczby lokali zaspokajających potrzeby mieszkaniowe gospodarstw
domowych o niskich i średnich dochodach,
 sukcesywna realizacja wyroków sądowych z prawem do lokalu socjalnego lub
pomieszczenia tymczasowego,
 stworzenie
programu
zamian
lokali
oraz
optymalizacja
wykorzystania
zasobu
mieszkaniowego Miasta,
 racjonalna polityka czynszowa,
 racjonalna prywatyzacja zasobu mieszkaniowego gminy,
 rozwiązywanie problemów społecznych w zakresie zapewnienia schronienia.
CEL 2 – TWORZENIE WARUNKÓW DO ROZWOJU BUDOWNICTWA
MIESZKANIOWEGO
Kierunki działań:
 uzbrajanie terenów pod budownictwo mieszkaniowe,
 przystępowanie do opracowania planów zagospodarowania przestrzennego oraz
aktualizacja i uszczegóławianie planów już istniejących,
 plan sprzedaży gruntów w kolejnych latach – pod różne typy zabudowy – oferta
dla deweloperów, spółdzielni mieszkaniowych oraz inwestorów indywidualnych,
 rozwój inwestycji mieszkaniowych z wykorzystaniem modelu partnerstwa publiczno –
prywatnego lub koncesji na roboty budowlane,
 rozwój inwestycji mieszkaniowych dla gospodarstw domowych zainteresowanych
najmem lokalu mieszkalnego z docelowym przeniesieniem własności na najemcę.
CEL 3 – PODWYŻSZENIE JAKOŚCI ZAMIESZKANIA
Kierunki działań:
 zahamowanie procesu dekapitalizacji zasobu mieszkaniowego,
 regulowanie stanów prawnych i technicznych nieruchomości,
 rewitalizacja budynków.
52
8.1.1. Realizacja celu 1 –
mieszkaniowym miasta Jaworzna.
Racjonalne
gospodarowanie
zasobem
Dokonując analizy stanów zadłużenia w odniesieniu do płatności czynszu, jak również
mając na uwadze liczbę niezrealizowanych wyroków sądowych z prawem do lokali
socjalnych stwierdza się, że brak zasobów socjalnych jest jednym z większych problemów
mieszkaniowych Jaworzna.
Według danych podanych przez Urząd Miasta łączna liczba wyroków sądowych
z prawem do lokalu socjalnego niezrealizowanych w roku 2012 wynosi 445 i w porównaniu
z latami ubiegłymi wykazuje trend wzrostowy.
Zadłużenie społeczeństwa związane z zaciągniętymi kredytami w walucie obcej, przy
jednoczesnym braku stabilności waluty (szczególnie CHF) oraz upadku szeregu firm
doprowadził do wzrostu bezrobocia wśród tzw. klasy średniozamożnej – pociągnęło to za
sobą brak możliwości spłaty zaciągniętych zobowiązań finansowych i coraz częściej
obserwowaną
sprzedaż
lokali
mieszkalnych
stanowiących
własność
hipoteczną
kredytobiorców i zasilenie przez nich list osób oczekujących na mieszkanie w zasobie
komunalnym, bądź złożenie wniosku o przyznanie lokalu w zasobach JTBS Sp. z o. o.
Stan zadłużenia w poszczególnych zasobach mieszkaniowych przedstawia się
następująco:
Tabela 25. Zaległości w opłatach za mieszkania w zasobie mieszkaniowym Miasta Jaworzna
Lata
Ilość gospodarstw domowych
zalegających z opłatami [szt.]
Mieszkania
ogółem
[szt.]
Ogółem % zasobu
Wysokość zaległości
[tys. zł]
Powyżej
3 miesięcy
% zasobu
ogółem
Powyżej 3
miesięcy
Przeciętna wysokość
zaległości
przypadająca na
gospodarstwo
domowe [zł]
Powyżej
ogółem
3 miesięcy
2008
2756
1467
53,23
608
22,06
1807
1401
1231,92
2305,31
2009
2816
1487
52,84
770
27,34
2317
2086
1558,19
2709,79
2010
2833
1734
61,21
840
29,65
2705
2437
1560,02
2902,16
2011
2834
1701
60,02
866
30,56
3092
2775
1818,12
3204,52
2012*
2833
1393
49,17
365
12,88
633
187
454,71
514,05
Źródło: UM Jaworzna
*dane na 31.03.2012 r.
53
Tabela 26. Zaległości w opłatach za mieszkania w lokalach Międzyzakładowej Górniczej Spółdzielni
Mieszkaniowej
Ilość gospodarstw domowych zalegających
z opłatami [szt.]
Powyżej
Ogółem
% zasobu
% zasobu
3 m-cy
[tys. zł]
Powyżej
Ogółem
3 m-cy
Lata
Mieszkania
[szt.]
2008
1070
623
58,23
40
3,74
319
170
2009
1070
557
52,06
43
4,02
368
227
2010
1070
547
51,13
32
2,99
333
177
2011
1070
572
53,46
37
3,46
439
244
2012*
1070
431
40,28
25
2,34
330
162
*dane na 30.04.2012 r.
Tabela 27. Zaległości w opłatach w lokalach Towarzystwa Budownictwa Mieszkaniowego
"DOMBUD" Sp. z o. o.
z opłatami [szt.]
Powyżej
Ogółem
% zasobu
% zasobu
3 m-cy
[tys. zł]
Powyżej
Ogółem
3 m-cy
Lata
Mieszkania
[szt.]
2008
144
57
40
0
-
29,3
-
2009
144
67
47
2
1
46,2
11,7
2010
144
51
35
0
-
26,5
-
2011
144
49
34
5
3
54,2
19,6
2012*
144
53
37
4
3
55,3
16,3
*dane na 30.04.2012 r.
Tabela 28. Zaległości w opłatach w lokalach JTBS Sp. z o.o.
z opłatami [szt.]
Powyżej
Ogółem
% zasobu
% zasobu
3 m-cy
[tys. zł]
Powyżej
Ogółem
3 m-cy
Lata
Mieszkania
[szt.]
2008
100
27
27
6
6
26,3
7,8
2009
172
26
15,1
6
3,5
48,5
19,3
2010
264
42
15,7
7
2,6
70,5
24
2011
296
48
16,1
7
2,3
88,4
37,2
2012*
296
38
12,8
4
1,3
62
10,8
* dane na 31.05.2012 r.
Nadto należy zwrócić uwagę na wzrastającą ilość środków finansowych, jakie ponosi
Miasto na wypłatę dodatków mieszkaniowych, co świadczy o tendencji do zubożenia
społeczeństwa.
W przypadku ewentualnego wycofania się w przyszłości przez ustawodawcę
z dodatków mieszkaniowych, dążąc do całkowitego ich zniesienia, likwidacja tej formy
pomocy również może doprowadzić do pogłębiającego się zadłużenia czynszowego,
a co za tym idzie, do zwiększenia liczby osób kwalifikujących się do lokalu socjalnego.
54
Mając na względzie stale rosnące potrzeby mieszkaniowe wśród najuboższych
mieszkańców miasta Jaworzna istnieje niewątpliwie konieczność pozyskiwania przez Miasto
dodatkowych lokali socjalnych i lokali zaspokajających potrzeby mieszkaniowe gospodarstw
domowych o niskich dochodach.
Głównym sposobem pozyskiwania lokali na realizację potrzeb najuboższych
mieszkańców miasta Jaworzna jest odzysk lokali z zasobu mieszkaniowego Miasta. W latach
2008 – 2011 łącznie odzyskano 328 lokali.
Tabela 29. Sposoby realizacji potrzeb mieszkaniowych w zasobie mieszkaniowym miasta Jaworzna
Lata
Wyszczególnienie
2008
2009
2010
2011
Odzysk lokali z zasobu mieszkaniowego Miasta [szt.]
86
69
91
82
Budowa i zakup mieszkań na cele lokali komunalnych [szt.]
1
-
2
-
Najem lokali w innym zasobie [szt.]
-
-
-
-
Konkludując, ze społecznego punktu widzenia niewskazane jest realizowanie potrzeb
mieszkaniowych poprzez budownictwo socjalne, gdyż:
 lokale socjalne powinny być o obniżonym standardzie, a ten nie jest możliwy do
osiągnięcia poprzez nowe inwestycje,
 nowe budownictwo socjalne spowodowałoby, że lokale socjalne miałyby wyższy
standard niż lokale z najmem na czas nieoznaczony w istniejącym zasobie,
 znaczący odsetek zasobu już istniejącego jest o obniżonym standardzie i powinien być
przekwalifikowany na lokale socjalne,
 w wyniku realizacji eksmisji gospodarstwo domowe otrzymywałoby nowy lokal, w wielu
przypadkach o lepszym standardzie od dotychczas zajmowanego,
 ustanawiany czynsz w nowych lokalach socjalnych nie pokrywałby kosztów usług
mieszkaniowych, gdyż nie mógłby być wyższy od połowy stawki najniższego czynszu
obowiązującego w gminnym zasobie mieszkaniowym (wymóg ustawowy).
W związku z powyższym, w celu zapewnienia odpowiedniej ilości mieszkań
komunalnych oraz zapewnienia zasobu socjalnego (poprzez odzysk starych zasobów
komunalnych) miasto Jaworzno realizować będzie następujące działania:
 kontynuacja istniejącego programu zamiany mieszkań w celu osiągnięcia optymalizacji
zajmowanej powierzchni mieszkań w stosunku do wielkości gospodarstwa domowego,
 kontynuacja odzysku lokali dzięki proponowaniu najemcom z zasobu mieszkaniowego
Miasta lokali w zasobie JTBS Sp. z o. o.,
 realizacja nadbudowy i adaptacji strychów w budynkach należących do Miasta oraz we
wspólnotach mieszkaniowych, w których Miasto posiada lokale,
55
 współpraca z różnymi podmiotami w zakresie najmu lokali.
Zaspokajanie potrzeb najuboższych w postaci dostarczania mieszkań socjalnych,
będzie integralną częścią polityki społecznej, której głównym celem będzie aktywizacja
zawodowa i obywatelska prowadząca do inkluzji społecznej. Istotne w tym wymiarze jest
kontynuowanie współpracy m.in. z Miejskim Ośrodkiem Pomocy Społecznej i Powiatowym
Urzędem Pracy. Lokale socjalne będą pełnić funkcję tymczasową, a ich lokatorzy powinni
traktować zamieszkiwanie w nich jako okres przejściowy.
Sposobem na pozyskanie nowych powierzchni mieszkalnych będzie również dalsza
przebudowa
lub
adaptacja
poddaszy/strychów
budynków
komunalnych.
Działania
te realizowane będą w ramach zadań inwestycyjnych dotyczących remontów kapitalnych
i modernizacji. Ponadto nadbudowane zostaną dodatkowe kondygnacje mieszkaniowe tam,
gdzie jest to możliwe z punktu widzenia zachowania ładu przestrzennego oraz zachowania
norm prawa budowlanego.
W latach 2013 – 2022 planowana sprzedaż lokali mieszkalnych powinna odbywać się
przy uwzględnieniu następujących zasad:
1) wolne lokale mieszkalne należące do zasobów miasta Jaworzna o powierzchni użytkowej
przekraczającej
m2
80
w
nieruchomościach
będących
własnością
wspólnot
mieszkaniowych z udziałem miasta Jaworzna, dla których wykonana jest dokumentacja
techniczna, należy zbywać w drodze przetargu nieograniczonego lub oddane w najem
w drodze przetargu za zapłatą czynszu wolnego z możliwością wykupu po oznaczonym
na wstępie okresie,
2) wolne lokale mieszkalne należące do zasobów miasta Jaworzna o powierzchni użytkowej
nieprzekraczającej
80
m2
w
nieruchomościach
będących
własnością
wspólnot
mieszkaniowych z udziałem miasta Jaworzna lub innych podmiotów, których sprzedaż
doprowadzi do zniesienia współwłasności z udziałem Miasta, należy zbywać w drodze
przetargu nieograniczonego,
3) wynajmowane lokale mieszkalne położone w budynkach wspólnot mieszkaniowych,
należy zbywać na rzecz dotychczasowych najemców zgodnie z zasadą pierwszeństwa
wraz z udzieleniem bonifikaty, celem wyjścia ze współwłasności.
4) dążyć do zbywania nieruchomości zabudowanych budynkami jednorodzinnymi. Wszystkie
zwalniane budynki mieszkalne jednorodzinne (pustostany) powinny być zbywane przez
Miasto w drodze przetargu nieograniczonego.
56
podwyżka stawek czynszów
Istotnym
kierunkiem
działań
dla
realizacji
poprawy
standardu
zasobów
mieszkaniowych i jakości zamieszkania jest stopniowa, rozłożona w czasie ekonomizacja
polityki czynszowej w zasobie mieszkaniowym Miasta wraz z utrzymaniem wysokiej
skuteczności windykacji zaległości czynszowych.
Obecne stawki czynszu za najem lokali mieszkalnych i czynszu za najem lokali
socjalnych stanowiących mieszkaniowy zasób Gminy Miasta Jaworzna określa Zarządzenie
Nr GK.0050.76.2011 Prezydenta Miasta Jaworzna z dnia 30 maja 2011 r. Wysokość czynszu
dla danego lokalu określa się w oparciu o stawkę czynszu oraz czynniki podwyższające
i obniżające jego wartość użytkową. W chwili obecnej stawka czynszu za najem lokali
stanowiących mieszkaniowy zasób Gminy Miasta Jaworzna wynosi 4,62 zł miesięcznie
za 1 m² powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego.
Czynnikami obniżającymi, mającymi wpływ na wysokość stawki czynszowej są:
1) lokale w budynkach położonych w III strefie miasta
15%
2) lokale posiadające indywidualne ogrzewanie lokalu
10%
3) lokale bez wc w lokalu
5%
4) lokale bez kuchni, z kuchnią bez naturalnego oświetlenia
5%
5) lokale położone w budynku w którym ogólna liczba lokali jest większa niż 8 lokali
5%
Czynnikami podwyższającymi, mającymi wpływ na wysokość stawki czynszowej są:
1) lokale w budynkach położonych w I strefie miasta
15%
2) lokale wyposażone w centralne ogrzewanie
5%
3) lokale położone w budynkach, w których ogólna liczba lokali jest mniejsza niż 8 lokali
5%
4) lokale w budynkach z windą
5%
5) lokale usytuowane w budynkach, w których dokonano termomodernizacji polegającej na
dociepleniu ścian
5%
6) lokale usytuowane w budynkach, w których wykonano remont kapitalny dachu
5%
7) lokale usytuowane w nowo wybudowanych budynkach lub budynkach ponownie oddanych
do użytkowania po przeprowadzonym remoncie, a także lokale powstałe w wyniku adaptacji
powierzchni niemieszkalnych
30%
Stawka czynszu za najem lokali socjalnych ustalona została w wysokości 1,50 zł miesięcznie
za 1m² powierzchni użytkowej lokalu socjalnego.
57
Dodatkowo w mieście utworzono 3 strefy:
Strefa I obejmująca lokale położone w budynkach znajdujących się przy następujących
ulicach: 11-go Listopada, 3-go Maja, Armii Krajowej, Boczna, Broniewskiego, Bulgi,
Cyprysowa,
Stefana
Dwornickiego,
Drzewianki,
Działkowa,
Gałczyńskiego,
Gliniana, Grunwaldzka, Gwarków, Inwalidów Wojennych, Jaśminowa, Klonowa,
Kolejowa,
Kościuszkowców,
Krasickiego,
Królowej
Jadwigi,
Kusocińskiego,
Licealna, Lipowa, Łukasiewicza, Matejki, Morcinka, Nałkowskiej, Nowa, Nosala,
Langego, Okrężna, Plac św. Jana, Partyzantów, Pocztowa, Powstańców Śląskich,
Północna, Rynek, Główny, Hanki Sawickiej, Sadowa, Sempołowskiej, Słowackiego,
Staffa, Starowiejska, Chopina, Chopina – Boczna, Szymanowskiego, Tuwima, Aleja
Tysiąclecia,
Wita
Stwosza,
Warskiego,
Wschodnia,
Wyczółkowskiego,
Curie-Skłodowskiej, Aleja Marsz. J. Piłsudskiego, Karola Olszewskiego
Strefa II obejmująca lokale położone w budynkach znajdujących się przy następujących
ulicach: Azot, Świerkowa, Wrzosowa, Spacerowa, Młyńska, Pawia, Kolonijna,
Gagarina, Kolejarzy, Kościuszki, Koszarowa, Ignacego Mościckiego, Szczakowska,
Sucharskiego, Wąska, Ogrodowa, Daszyńskiego, Kilińskiego, Zubrzyckiego,
Szklarska, Parkowa, Jagiellońska, Sosnowa, kpt. Karola Pniaka.
Strefa III obejmująca lokale położone w budynkach znajdujących się przy następujących
ulicach: 700-lecia, Bielańska, Nauczycielska, Dąbrowszczaków, Energetyków,
Kolonia Ryszard, ks. Jana Sulińskiego, Poniatowskiego, Pożarowa, Przemysłowa,
Adama Rapackiego, Roździeńskiego, Jana III Sobieskiego, Solskiego, Władysława
Warneńczyka.
Główne środki związane z utrzymaniem lokali mieszkalnych pochodzą z czynszów
i opłat za lokale mieszkalne. Niestety, środki te są niewystarczające z uwagi na zbyt niskie
stawki czynszów. Z uwagi na powyższe, środki te nie wystarczają na pokrycie remontów
budynków będących w zasobach Miasta.
Celem ekonomicznej polityki czynszowej w zasobie mieszkaniowym miasta Jaworzna
w latach 2013 – 2022 będzie stopniowe dochodzenie do takiej wysokości czynszów za lokale
mieszkalne, aby zapewniały one pełne pokrycie kosztów utrzymania lokalu i odpowiedni
poziom nakładów na remonty. Stosowanie niskiego poziomu czynszu, który nie pokrywa
kosztów utrzymania, powoduje niepomyślne efekty, takie jak: nieefektywną ekonomicznie
alokację mieszkań, pogłębienie niedoborów w zasobie mieszkaniowym, pogorszenie się
standardu zamieszkania, powiększanie się luki remontowej w ujęciu ilościowym i kwotowym.
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym
zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2001 r. nr 71, poz. 733 z późn. zm.)
dopuszcza wzrost stawek czynszu. W kolejnych latach niezbędne jest więc stopniowe
58
podnoszenie czynszów do poziomu umożliwiającego pozyskiwanie środków na remonty
nieruchomości. Podwyżki stawek ukształtują czynsz na poziomie pozwalającym na
prowadzenie prawidłowej działalności w zakresie gospodarowania lokalami mieszkalnymi.
Ekonomizacja czynszów wykluczy w pewien sposób dotowanie najemców, których stać na
opłatę stawek czynszu rynkowego. Podwyżka czynszów dotknie w największym stopniu
lokatorów o średnich i wysokich dochodach, gdyż najuboższe gospodarstwa domowe
otrzymają w tym przypadku większą pomoc publiczną w postaci dodatków mieszkaniowych
i dla tej grupy obciążenie, wynikające ze wzrostu poziomu czynszu, pozostanie w zasadzie
nieodczuwalne. Podwyżka czynszów wymusi również zamiany mieszkań wśród najemców,
którzy nie mogą ubiegać się o dodatek mieszkaniowy z powodu przekroczenia kryterium
powierzchniowego zajmowanego dotychczas lokalu.
W pierwszym okresie podwyżki czynszów można spodziewać się wzrostu obciążenia
Miasta z tytułu zwiększenia liczby rodzin kwalifikujących się do otrzymania dodatków
mieszkaniowych. W krótkim okresie efekt ten może spowodować, że wzrost przychodów
z tytułu wyższych czynszów może zbilansować się z wyższym kosztem dla Miasta z tytułu
wypłat dodatków mieszkaniowych. W długim okresie wzrost poziomu czynszów spowoduje
wzrost stopnia pokrycia kosztów utrzymania zasobu i niezbędnych remontów, zmniejszając
tym samym konieczność przeznaczania z budżetu Miasta dodatkowych środków na remonty
zasobu.
Miasto Jaworzno będzie prowadzić racjonalną politykę czynszową tak, aby czynsz
pokrywał rzeczywistą cenę usług mieszkaniowych. Dla osób w niedostatku zwiększenie
poziomu czynszu zostanie zrekompensowane pomocą podmiotową w postaci wypłaty
dodatków mieszkaniowych.
Należałoby również rozważyć możliwość wprowadzenia odmiennej wyższej stawki za
lokale komunalne oddawane na rzecz osób z tzw. Iisty przydziałów w sytuacji, kiedy
oddawany jest do zasiedlenia lokal wyremontowany na koszt miasta Jaworzna.
Obok ekonomizacji polityki czynszowej niezbędne jest utrzymanie
wysokiej
skuteczności działań w zakresie windykacji zaległości czynszowych. Pomimo niskiego
poziomu czynszów i dostępności pomocy podmiotowej w formie dodatku mieszkaniowego
około 60% najemców w 2011 r. zalegało z opłatami, w tym 30,56% najemców miało
zaległość powyżej 3 miesięcy. W sumie wysokość zaległości w 2011 r. wyniosła 3 092 tys. zł.
8.1.3. Kierunek działań – współpraca miasta Jaworzna z Miejskim Ośrodkiem
Pomocy Społecznej w zakresie zapewnienia schronienia
W ramach polityki społecznej w zakresie zapewnienia schronienia osobom
bezdomnym miasto Jaworzno, we współpracy z Miejskim Ośrodkiem Pomocy Społecznej
(MOPS) w Jaworznie realizuje Program pomocy osobom bezdomnym i przeciwdziałania
59
zjawisku bezdomności w Jaworznie przyjęty uchwałą Nr LIII/690/2006 Rady Miejskiej
w Jaworznie z dnia 28 kwietnia 2006 r. Program ten stanowi integralną część Strategii
Rozwiązywania Problemów Społecznych w Jaworznie na lata 2006 – 2020.
Szacunkowa liczba bezdomnych na terenie Jaworzna w poszczególnych latach
plasuje się w granicach: rok 2008 – 62 osób, rok 2009 – 70 osób, rok 2010 – 64 osób,
rok 2011 – 63 osób. Rejestrowane w mieście Jaworzno przyczyny bezdomności nie
odbiegają od wymienionych w literaturze, są to :
 konflikty rodzinne, trwały rozpad związku małżeńskiego z koniecznością opuszczenia
mieszkania,
 bezrobocie, utrata źródła utrzymania,
 uzależnienie alkoholowe,
 brak możliwości powrotu do mieszkania po opuszczeniu zakładu karnego,
 utrata mieszkania z powodu eksmisji za zaległości czynszowe,
 brak motywacji do podjęcia zatrudnienia,
 przemoc w rodzinie.
Udzielanie pomocy osobom bezdomnym należny do zadań własnych gminy
i z budżetu gminy są wydatkowane pieniądze na jej finansowanie. W Jaworznie świadczy się
pomoc na rzecz bezdomnych:
 mężczyzn – poprzez przyznanie tymczasowego schronienia z gorącym posiłkiem Sekcja
Terenowa Nr
3 Osiedle Stałe
–
Miejski Ośrodek
Pomocy Społecznej
przy
ul. Łukasiewicza 6 oraz przyznanie miejsca w Chrześcijańskim Stowarzyszeniu
Dobroczynnym w Jaworznie przy ul. Solskiego 3 (zgodnie z umową Prezydenta Miasta z
Chrześcijańskim Stowarzyszeniem Dobroczynnym)
 kobiet i mężczyzn z dziećmi – Ośrodek Interwencji Kryzysowej w Jaworznie poprzez
mieszkania chronione dla samotnych matek lub ojców z małoletnimi dziećmi i kobiet
w ciąży, osób dotkniętych przemocą lub znajdujących się w innej sytuacji kryzysowej
(ul. Szklarska 8/6, 8/8) oraz mieszkania chronione dla osób bezdomnych, którzy przeszli
już etap socjalizacji w ośrodkach wsparcia – noclegowniach miejskich, są mieszkańcami
miasta Jaworzna i rokują nadzieję na usamodzielnienie (ul. Jagiellońska 9).
 mężczyzn i kobiet – w Chrześcijańskim Domu Modlitwy i Życia z ubogimi „Betlejem”
prowadzonym przez Wspólnotę „Betlejem”.
Główni realizatorzy Programu to:
 Prezydent Miasta,
 Rada Miejska,
 Miejski Ośrodek Pomocy Społecznej,
 Sekcja Terenowa Nr 3 Osiedle Stałe – Miejski Ośrodek Pomocy Społecznej przy
60
ul. Łukasiewicza 6 (pracownicy socjalni),
 Ośrodek Interwencji Kryzysowej,
 Powiatowy Urząd Pracy,
 Gminna Komisja Rozwiązywania Problemów Alkoholowych,
 Chrześcijański Dom Modlitwy i Życia z ubogimi „Betlejem” prowadzony przez Wspólnotę
„Betlejem”.
 Chrześcijańskie Stowarzyszenie Dobroczynne.
pomoc w utrzymaniu mieszkania
W celu zapewnienia optymalnych warunków mieszkaniowych osobom/rodzinom,
które narażone są, na skutek zaległości w opłatach za mieszkanie, na eksmisję
i bezdomność, należy realizować następujące formy pomocy socjalnej, mającej przyczynić
się do rozwiązania problemu mieszkaniowego:
 pomoc w uzyskaniu dodatku mieszkaniowego,
 wsparcie
osób
wymagających
szczególnej
opieki
w
regulowaniu
opłat
mieszkaniowych,
 wnioskowanie do administratorów mieszkań o umorzenie części lub całości zadłużeń
w wydatkach mieszkaniowych, w szczególności odsetek od zaległości,
 pomoc w uregulowaniu stanu prawnego lokalu - uzyskanie tytułu prawnego,
 inicjowanie
powstawania
grup
samopomocowych
dotyczących
rozwiązywania
problemu mieszkaniowego.
Istotnym elementem realizacji tego celu jest realizowany przez miasto Jaworzno
Program pomocy osobom zagrożonym eksmisją przyjęty uchwałą nr LV/748/2006 Rady
Miejskiej w Jaworznie z dnia 29 czerwca 2006 roku. Adresatami programu są osoby i rodziny
znajdujące się w trudnej sytuacji życiowej i materialnej, zagrożone utratą mieszkania
w związku z powstaniem zaległości czynszowych za lokale znajdujące się w mieszkaniowym
zasobie Gminy.
Program obejmuje następujące formy pomocy:
1. Praca socjalna, a w szczególności:
1) Poradnictwo prawne i psychologiczne.
2) Motywowanie do zmiany mieszkania.
3) Pomoc w uzyskaniu dodatku mieszkaniowego.
4) Pomoc w uregulowaniu stanu prawnego lokalu.
5) Wspieranie wniosków do administratorów i innych instytucji.
6) Pomoc w znalezieniu zatrudnienia.
7) Pomoc w staraniach o wycofanie przez wierzyciela wniosku eksmisyjnego.
61
2. Zatrudnienie wspierane:
1) prace społecznie użyteczne
2) roboty publiczne
3) inne rodzaje zatrudnienia wspieranego
3. Pomoc finansowa – Zasiłek celowy na pokrycie części lub całości zaległości czynszowych
przekazywanych przelewem na rachunek bankowy administratora.
4. Pomoc oddłużeniowa dla osób posiadających zadłużenie za zajmowane lokale należące
do mieszkaniowego zasobu Gminy:
1) Odstąpienie lub zawieszenie egzekucji komorniczej w przypadku przystąpienia do
programu (w stosunku do osób które posiadają egzekucje komorniczą wyłącznie
z tytułu zaległości czynszowych).
2) Umorzenie 100 % odsetek i 50 % długu podstawowego osobom, które wnosić będą
regularnie opłaty bieżące przez okres 24 miesięcy oraz uregulują w tym okresie co
najmniej 10 % zaległości. Umorzenie nastąpi po upływie 24 miesięcy. Pozostała
zaległość może zostać rozłożona na raty.
3) Umorzenie 100 % odsetek i 20 % długu podstawowego osobom, które przeniosą się do
lokalu o niższym standardzie w ramach zamiany z kontrahentem. Umorzenie nastąpi
po podpisaniu umowy najmu za lokal o niższym standardzie i ugody określającej
sposób spłaty pozostałego długu podstawowego. Warunkiem umorzenia jest regularne
wnoszenie opłat za lokal o niższym standardzie przez okres 12 miesięcy.
4) Umorzenie 100 % odsetek osobom, które przez okres 12 miesięcy będą regularnie
opłacać czynsz bieżący. Zadłużenie podstawowe rozłożone będzie na raty. Umorzenie
nastąpi po spłacie zadłużenia podstawowego.
Kolejnym elementem pomocy osobom znajdującym się w trudnej sytuacji materialnej
jest realizowany przez Miejski Zarząd Nieruchomości Komunalnych w Jaworznie program
„pracy za długi”. Przyjęty zarządzeniem Nr GK.0050.457.2011 Prezydenta Miasta Jaworzna
z dnia 21 grudnia 2011 r. w sprawie określenia zasad wykonywania świadczeń rzeczowych
w celu ułatwienia spłaty zadłużenia z tytułu opłat czynszowych. Świadczenie rzeczowe
polega na wykonywaniu czynności wskazanych przez Wynajmującego, w imieniu którego
działa Miejski Zarząd Nieruchomości Komunalnych w Jaworznie. Wykonywanie świadczenia
rzeczowego w celu uregulowania zaległości z tytułu opłat czynszowych może nastąpić po
uprzednim podpisaniu stosownego aneksu do umowy najmu. W aneksie zostaje wskazana
kwota zadłużenia, rodzaj świadczenia rzeczowego oraz jego koszt i zasady na jakich będzie
wykonywane świadczenie rzeczowe. Świadczenie rzeczowe w celu uregulowania zaległości
z tytułu opłat czynszowych mogą wykonywać najemcy którzy:
 znajdują się w trudnej sytuacji finansowej,
62
 posiadają zadłużenie z tytułu opłat czynszowych, które nie przekracza kwoty 5.000 zł.
63
Przykładowe
czynności,
które
mogą
być
przedmiotem
świadczeń
rzeczowych
wykonywanych przez najemców-dłużników oraz stawki za wykonywanie tych czynności:
1. Prace porządkowe na terenach administrowanych przez MZNK:
 opróżnianie koszy ze śmieci na terenach zieleni urządzonej – 0,60 zł za kosz
 zbieranie śmieci – 4 zł/godz.
 odśnieżanie – 6 zł/godz.
 porządkowanie zaniedbanych grobów – 2 zł/grób
 zamiatanie alejek na cmentarzach komunalnych – 4 zł/godz.
 grabienie liści na terenach cmentarzy w okresie jesiennym – 5 zł/godz.
2. Pomocnicze prace administracyjne:
 kserowanie dokumentów – 4 zł/godz.
3. Drobne prace remontowe:
 malowanie ścian – 5 zł/godz.
 malowanie stolarki okiennej – 5 zł/godz.
 malowanie ogrodzeń i słupków – 6 zł/godz.
W chwili obecnej ważnym elementem strategii mieszkaniowej jest popularyzacja
przyjętych przez miasto Jaworzno programów.
8.2.1. Cel 2 – tworzenie warunków do rozwoju budownictwa mieszkaniowego
Mieszkalnictwo stanowi jedną z ważnych dziedzin polityki gospodarczej i społecznej.
W
wielu krajach wysoko rozwiniętych poziom
budownictwa mieszkaniowego jest
wyznacznikiem stanu gospodarki narodowej i bogactwa społecznego. Mieszkanie jest
najdroższym dobrem konsumpcyjnym, najbardziej kapitałochłonnym oraz wymagającym
długiego cyklu inwestycyjnego. Stanowi jednocześnie dobro pierwszej potrzeby, niezbędne
każdej rodzinie do zaspokajania podstawowych potrzeb człowieka.
Polityka przestrzenna miasta Jaworzna powinna być określona w miejscowych planach
zagospodarowania przestrzennego, które są podstawowym dokumentem planistycznym.
Aktualnie politykę przestrzenną miasta Jaworzna określa Studium Uwarunkowań i Kierunków
Zagospodarowania Przestrzennego. W 2008 r. miejscowymi planami zagospodarowania
przestrzennego pokryte było 50% powierzchni Miasta, reszta planów jest w opracowaniu.
Jaworzno położone jest we wschodniej części województwa śląskiego, na pograniczu
regionów Górnego Śląska oraz Małopolski, i zajmuje powierzchnię ponad 15 259 ha.
Jaworzno nie tworzy zwartej struktury osadniczej. Dzielnice położone są promieniście
w stosunku do centrum, oddzielone od siebie pasami zieleni.
W strukturze powierzchni użytkowanej przez Gminę Miejską Jaworzno przeważają
użytki rolne obejmujące 5 626 ha. Tereny mieszkaniowe zajmują powierzchnię 1008 ha,
64
a przemysłowe 514 ha. Według danych GUS miejscowymi planami zagospodarowania
przestrzennego objęte było 9 251 ha powierzchni Jaworzna. W 2010 roku odrolniono 217 ha,
a 76 ha terenów leśnych przeznaczono na nieleśne.
Wskazuje się, że władze miasta Jaworzno będą tworzyły warunki do rozwoju
budownictwa mieszkaniowego dla:
 firm deweloperskich realizujących budownictwo mieszkaniowe na sprzedaż i wynajem,
 spółdzielni
mieszkaniowych realizujących budownictwo mieszkaniowe w formie
spółdzielczych lokatorskich praw do lokalu, odrębnej własności lokali lub na wynajem,
 inwestorów indywidualnych realizujących budownictwo jednorodzinne,
 towarzystw budownictwa społecznego realizujących budownictwo mieszkaniowe na
wynajem i sprzedaż.
Stworzenie korzystnych warunków dla inwestorów doprowadzi do zwiększenia
atrakcyjności Miasta. Budownictwo deweloperskie pozwoli na stworzenie alternatywy dla
budownictwa indywidualnego. Istotną barierą dla rozwoju budownictwa wielorodzinnego jest
często niewielka dostępność terenów budowlanych, w pełni uzbrojonych w infrastrukturę
techniczną, drogową i komunikacyjną. Deweloperzy podejmując decyzję o wejściu na rynek
budownictwa mieszkaniowego biorą pod uwagę poziom cen na rynku oraz koszty związane
z procesem inwestycyjnym. Na koszty te w znacznym stopniu wpływają ceny i dostępność
terenów budowlanych.
Należy zwrócić uwagę, że realizowanie inwestycji przez deweloperów doprowadzi do
powstania nowych mieszkań, które powinny znaleźć się w kręgu zainteresowań
mieszkańców Jaworzna, posiadających możliwości finansowe na ich zakup.
Wprawdzie aktualnie sytuacja na rynku nieruchomości wykazuje tendencje
spadkowe, a nawet obserwuje się swego rodzaju zastój w obrocie nieruchomościami,
niemniej jednak należy rozważyć możliwość zawierania swego rodzaju porozumień
z prywatnymi podmiotami, które w efekcie pozwolą na realizowanie inwestycji przez
developerów z przeznaczeniem na „wynajem”. W sytuacji zrealizowania inwestycji w postaci
budynku wielorodzinnego Miasto mogłoby podpisać z developerem umowę/porozumienie/
na mocy, którego Miasto byłoby po stronie najemcy, natomiast developer byłby
wynajmującym. W efekcie tak podpisanej umowy developer zyskałby pewność prawną, jeżeli
chodzi o realizowanie zobowiązań wynikających z tytułu płatności należności czynszowych.
Miasto z kolei – borykając się z problemem deficytu mieszkaniowego – mogłoby kierować
do wynajętych mieszkań osoby, które zamieszkują np. zdewastowane budynki komunalne,
a jednocześnie wykazują zainteresowanie zamianą lokalu mieszkalnego na nowy, nawet przy
założeniu zwiększenia stawki czynszowej, albo kierować do tak wynajętych mieszkań osoby
oczekujące na przydział lokalu komunalnego. Ponadto korzyścią po stronie developera
65
mogłoby być oddanie mu budynku w zarząd, z czego czerpałby pożytki.
Miasto przystępując do opracowywania miejscowych planów zagospodarowania
przestrzennego powinno uwzględniać istniejące w Mieście zapotrzebowanie na mieszkania
socjalne. Nie ma jednak prawnych możliwości na precyzowanie w ustaleniach planów, że na
danym obszarze będzie realizowana budowa o funkcji mieszkaniowej – socjalnej.
Wskazywanie lokalizacji, na których planowane jest budownictwo o charakterze socjalnym,
zwłaszcza na obrzeżach miasta, z dala od dzielnic zamieszkałych przez zamożniejsze
społeczeństwo, jest również prawnie możliwe. Argument, że nie chodzi o spychanie na
margines osób zubożałych, a jedynie zachowanie swoistego podziału urbanistycznego
Miasta na budynki o innej architekturze, gdzie budynki socjalne prezentują się odmiennie od
budynków wielorodzinnych przeznaczonych na sprzedaż na wolnym rynku, nie może być
brany pod uwagę z powodu braku modelowych rozwiązań architektonicznych dla tak
zróżnicowanych obiektów. Przykłady zagraniczne pokazują, że architektura i urbanistyka
osiedli socjalnych nie musi odbiegać w swoim wyrazie przestrzennym od innych osiedli. Rola
planu miejscowego jest ustawowo inaczej zakreślona.
Miasto powinno oferować grunty na zasadach przeniesienia prawa własności,
z dopuszczeniem prawa użytkowania wieczystego, z jednoczesnym określeniem warunków
zabudowy gruntu. Miasto winno stworzyć plan sprzedaży gruntów w kolejnych latach pod
budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne i wielorodzinne, co pozwoli na racjonalną
gospodarkę gruntami. Miasto Jaworzno będzie również, w miarę potrzeb, aktywnym
uczestnikiem
rynku
z przeznaczeniem
nieruchomości
pod
budownictwo
poprzez
nabywanie
mieszkaniowe.
gruntów
Takie
i
działania
ich
sprzedaż
pozwolą
na
stymulowanie wielkości ruchu budowlanego na terenie Miasta, jak również przyczynią się do
wzrostu podaży gruntów w określonych lokalizacjach, uzbrojonych i z dobrą infrastrukturą
komunikacyjną w nowych miejscach aktywności inwestycyjnej.
Konkludując, władze Miasta będą tworzyły optymalne warunki do inwestowania
w budownictwo mieszkaniowe poprzez następujące działania:
 uwzględnienie problematyki mieszkaniowej w studium uwarunkowań i kierunków
zagospodarowania przestrzennego, w szczególności poprzez racjonalne uwzględnienie
uwag zgłaszanych w toku procedury planistycznej,
 opracowanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego z uwzględnieniem
66
zapotrzebowania na grunty pod budownictwo mieszkaniowe zarówno teraźniejsze,
jak i przyszłe, a także zachowaniem zasad zrównoważonego rozwoju,
 ustalenie planu sprzedaży gruntów w kolejnych latach, pod różne typy zabudowy, w celu
porządkowania i racjonalnego wykorzystania terenów, z jednoczesnym przygotowaniem
terenu pod drogi i ciągi uzbrojenia; Miasto będzie dokonywało scaleń i wtórnego
podziału geodezyjnego terenów,
 wyposażenie
terenów
inwestycyjnych
w
podstawowe
urządzenia
infrastruktury
technicznej,
 uzupełnienie infrastruktury technicznej na terenach zabudowanych,
 wyposażenie terenów inwestycyjnych w infrastrukturę komunikacyjną, przy czym należy
unikać sytuacji, w których koszty budowy dróg przerzucane są w całości na inwestorów
wskutek zawierania umów o finansowanie,
 wystąpienie z ofertą zakupu wybranych gruntów na cele mieszkaniowe od innych
właścicieli, w tym gruntów nieefektywnie użytkowanych,
 wykorzystanie możliwości przejęcia nieruchomości od zalegających względem niej osób
fizycznych i prawnych,
 wykorzystanie możliwości przejęcia nieruchomości Skarbu Państwa,
 stymulowanie
przekształceń
własnościowych
rozdrobnionych
działek,
poprzez
inicjowanie scaleń, w celu maksymalizacji gospodarki gruntami w Mieście,
 zbywanie
nieruchomości
gruntowych
niezabudowanych
z przeznaczeniem
pod
budownictwo jednorodzinne i wielorodzinne.
Miasto Jaworzno będzie promować tereny inwestycyjne z przeznaczeniem pod
budownictwo mieszkaniowe poprzez:
 udostępnienie informacji w Biuletynie Informacji Publicznej oraz na terenie jednostek
Urzędu Miasta,
 działania promujące potencjał gospodarczy i społeczny Miasta w kraju i za granicą
(strona internetowa: www.invest-in-jaworzno.pl)
 wysyłanie ofert do firm deweloperskich,
 prezentowanie oferty na targach nieruchomości,
 zamieszczenie oferty w prasie.
Miasto Jaworzno tworzyć będzie podaż gruntów poprzez stopniową ich sprzedaż
z przeznaczeniem pod budownictwo mieszkaniowe. Komunalny zasób terenów pozwala na
kształtowanie wielkości ruchu budowlanego na terenie Miasta, jest, więc mechanizmem
stymulowania rozwoju mieszkalnictwa. Miasto winno również dążyć do powiększenia zasobu
mieszkaniowego poprzez partycypację w JTBS Sp. z o. o. i zawieranie umów w oparciu
o uregulowania określone w ustawie z dnia 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin
67
i innych osób w nabywaniu własnego mieszkania.
8.2.2. Kierunek działań – współpraca JTBS Sp. z o. o. z Miastem Jaworzno
w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych w Jaworznie
Miasto Jaworzno winno proponować najemcom zasobu mieszkaniowego gminy,
którzy zainteresowani są podwyższeniem standardu zamieszkania – z uwagi na posiadane
dochody – najem lokalu w zasobie JTBS Sp. z o. o. Działania te przyczynią się do lepszego
dopasowania zajmowanej powierzchni pod względem ilościowym oraz jakościowym
w stosunku do sytuacji ekonomicznej gospodarstwa domowego. Zaletą tego rozwiązania
będzie podwyższenie jakości zamieszkania najemcy bez konieczności ponoszenia nakładów
finansowych w postaci wkładu partycypacyjnego. Podobne działania miasto Jaworzno
powinno wdrażać w stosunku do tej części społeczeństwa, która wskutek dawnych
przydziałów mieszkań zajmuje lokale komunalne w centrum Miasta o bardzo dużej
powierzchni, co powoduje, że będąc w wieku poprodukcyjnym nie są w stanie ponosić opłat
związanych z utrzymaniem zajmowanego lokalu mieszkalnego. Alternatywa zamiany
mieszkania na mieszkanie nowsze o wyższym standardzie i mniejszej powierzchni stanowi
korzystne rozwiązanie dla mieszkańców, którzy zyskują mieszkanie, na które są finansowo
przygotowani. Z kolei Miasto pozbywa się problemu związanego z zadłużonymi
mieszkaniami, jak również ma możliwość odzyskania tkanki mieszkaniowej, która może
zostać przekazana na lokale socjalne.
Rolę JTBS Sp. z o. o. w realizacji celów strategicznych Polityki Mieszkaniowej należy
postrzegać, jako możliwość wykonywania zadań dotyczących:
 budownictwa na wynajem o średnim poziomie czynszów,
 budownictwa mieszkaniowego na sprzedaż,
 możliwości wskazywania przez miasto Jaworzno najemców w zasobie JTBS Sp. z o. o.,
w przypadku udziału Miasta w inwestycjach JTBS Sp. z o. o.,
 prowadzenia
na
rzecz
miasta
Jaworzna
inwestycji
w
zakresie
budownictwa
komunalnego,
 adaptacji niewykorzystanych budynków i lokali użytkowych na cele mieszkaniowe,
 rewitalizacji społecznej rejonu inwestycji.
8. 3.1. Cel 3 – podwyższenie jakości zamieszkania
8.3.2. Kierunek działań – zahamowanie procesu dekapitalizacji zasobu
mieszkaniowego
poprzez
zwiększenie
nakładów
na
remonty
i termomodernizacje
Problemem
miasta
Jaworzna
jest
dekapitalizacja
zasobów
mieszkaniowych
wybudowanych przed 1945 rokiem oraz niska jakość mieszkań budowanych w technologii
wielkopłytowej. Obserwuje się także zaniedbania w zakresie czystości i estetyki, niedobory
68
remontów bieżących i dewastację otoczenia budynków mieszkalnych.
Potrzeby w zakresie utrzymania zasobów wynikają ze stopniowego zużywania się
budynków pod względem technicznym i ekonomicznym. Priorytetowe potraktowanie
działalności remontowej umożliwi zahamowanie dekapitalizacji budynków, podnosząc
jednocześnie standard i warunki zamieszkania. Zakłada się, aby w kolejnych latach nastąpiło
zwiększenie nakładów na remonty i modernizacje zasobu mieszkaniowego przez
spółdzielnie mieszkaniowe, wspólnoty mieszkaniowe, prywatnych właścicieli domów oraz
miasto Jaworzno, w szczególności na:
 remonty elewacji budynków,
 docieplenie ścian,
 docieplenie stropodachów,
 wymianę pokrycia dachowego,
 wymianę rynien i obróbek blacharskich,
 remont przewodów kominowych,
 remont schodów zewnętrznych i na klatkach schodowych,
 malowanie klatek schodowych,
 wymianę okien na klatkach schodowych i w piwnicach,
 renowację lub wymianę drzwi wejściowych do budynków,
 wymianę instalacji wodno-kanalizacyjnej,
 wymianę instalacji odgromowej,
 wymianę instalacji elektrycznej,
 izolację wodoszczelną balkonów,
 likwidację zawilgocenia i zagrzybienia elementów budowlanych.
Kryteria ustalania planów remontów i termomodernizacji powinny być następujące:
 bezpieczeństwo użytkowania nieruchomości,
 zabezpieczenia budynków przed dalszą degradacją,
 stan techniczny budynku lub jego elementu,
 względy oszczędnościowe np. straty ciepła,
 względy estetyki,
 potrzeby unowocześnień, wykonanie brakujących elementów.
Remont i modernizacja budynków przyczyni się do:
 obniżenia strat ciepła, a więc i kosztów eksploatacji,
 zwiększenia estetyki i trwałości budynku i jego elementów składowych,
 polepszenia funkcjonalności,
 zwiększenia standardu infrastruktury technicznej,
 likwidacji zawilgocenia i zagrzybienia elementów budowlanych.
69
Zakłada się, że niezbędny standard budynku cechować się będzie następującymi atrybutami:
 brak zawilgocenia i zagrzybienia elementów budowlanych,
 elewacja bez uszkodzeń tynków,
 prawidłowo zabezpieczony i doszczelniony dach budynku,
 drożne przewody dymowe, spalinowe i wentylacyjne,
 sprawne dźwigi,
 szczelna instalacja gazowa,
 sprawna instalacja odgromowa,
 drożna i szczelna instalacja wodno-kanalizacyjna,
 szczelna i funkcjonująca stolarka okienna i drzwiowa,
 odmalowane klatki schodowe,
 sprawna i energooszczędna instalacja elektryczna klatek schodowych.
Obok działań remontowych i modernizacyjnych należy dążyć do zwiększenia
atrakcyjności otoczenia nieruchomości w szczególności poprzez:
 usuwanie barier architektonicznych dla osób niepełnosprawnych,
 remont dróg osiedlowych i chodników,
 zwiększenie liczby nasadzeń wieloletnich,
 pielęgnację terenów zielonych,
 częste kontrolowanie porządku wokół budynków,
 zwiększenie liczby ławek,
 zwiększenie liczby placów zabaw,
 wyposażenie osiedli w urządzenia sportowe.
Z analizy wydatków na remonty kapitalne zasobów mieszkaniowych należących do
miasta Jaworzna wynika, że w 2012 r. Miasto zwiększyło nakłady na powyższy cel
w stosunku do 2011 r. Na termomodernizację Miasto przeznaczyło najwięcej środków
finansowych w 2008 r. Jednocześnie znacznie obniżono wysokość środków wydatkowanych
na remonty bieżące w 2012 roku w porównaniu do lat ubiegłych.
70
Tabela 30. Wydatki na remonty zasobów miasta Jaworzna [zł]
Lata
Wyszczególnienie
Środki przeznaczone na
remonty kapitalne zasobów
Miasta
w tym:
- remonty budynków
mieszkalnych w ramach
zadań inwestycyjnych
łącznie
z termomodernizacją
Adaptacja zasobów na
lokale z najmem na czas
nieoznaczony
Remonty bieżące
w zasobie mieszkaniowym
Miasta
Termomodernizacja
2008
2009
2010
2011
2012
1406555,14
945805,37
318208,02
938580,96
1016833,14
1275541,84
803064,17
51542,72
470536,37
0
0
280059
0
0
0
843143,3
1517165,2
953101,3
737437,59
199111,86
211713,63
382374,2
19688
147386,15
27894
Zakłada się sukcesywną poprawę stanu technicznego zasobu mieszkaniowego
miasta Jaworzna poprzez:
 remonty kapitalne,
 remonty bieżące,
 działania termomodernizacyjne,
 podnoszenie walorów użytkowych i estetyki (remonty elewacji) w ramach współdziałania
we wspólnotach mieszkaniowych,
 porządkowanie
poszczególnych
obszarów
miasta
poprzez
wyburzenia
zdekapitalizowanych obiektów.
Dla osiągnięcia założonych celów, należy dążyć, aby środki finansowe z budżetu
Miasta przeznaczane na remonty zasobów mieszkaniowych, poza środkami wydatkowanymi
na inwestycje, były nie mniejsze, niż wpływy do budżetu z tytułu sprzedaży zasobu
komunalnego.
Preferencyjnym instrumentem polityki mieszkaniowej na szczeblu państwa w zakresie
wspierania przedsięwzięć remontowych jest możliwość uzyskania ulgi termomodernizacyjnej,
ulgi remontowej lub ulgi kompensacyjnej na mocy ustawy z dnia 21 listopada 2008 r.
o wspieraniu termomodernizacji i remontów. Ustawa określa zasady finansowania ze
środków Funduszu Termomodernizacji
i
Remontów części
kosztów przedsięwzięć
termomodernizacyjnych i remontowych. Inwestorowi będącemu właścicielem lub zarządcą
budynku, lokalnej sieci ciepłowniczej lub lokalnego źródła ciepła, z wyłączeniem jednostek
budżetowych i samorządowych zakładów budżetowych realizującym przedsięwzięcia
termomodernizacyjne, których przedmiotem jest:
 ulepszenie w wyniku, którego następuje zmniejszenie zapotrzebowania na energię
71
dostarczaną na potrzeby ogrzewania i podgrzewania wody użytkowej oraz ogrzewania
do budynków mieszkalnych,
 całkowita lub częściowa zamiana źródeł energii na źródła odnawialne lub zastosowanie
wysokosprawnej kogeneracji,
przysługuje
premia
na
spłatę
części
kredytu
zaciągniętego
na
przedsięwzięcie
termomodernizacyjne, jeżeli z audytu energetycznego wynika, że w wyniku przedsięwzięcia
termomodernizacyjnego nastąpi zmniejszenie rocznego zapotrzebowania na energię.
Wysokość premii termomodernizacyjnej stanowi 20% wykorzystanej kwoty kredytu
zaciągniętego na realizację przedsięwzięcia termomodernizacyjnego, nie więcej jednak niż
16% kosztów poniesionych na realizację przedsięwzięcia termo modernizacyjnego
i dwukrotność przewidywanych rocznych oszczędności kosztów energii, ustalonych na
podstawie audytu energetycznego.
Inwestorowi będącemu osobą fizyczną, wspólnotą mieszkaniową z większościowym
udziałem osób fizycznych, spółdzielnią mieszkaniową lub towarzystwem budownictwa
społecznego, przysługuje premia na spłatę części kredytu zaciągniętego na realizację
przedsięwzięcia remontowego, związanego z termomodernizacją, którego przedmiotem jest:
 remont budynków wielorodzinnych,
 wymiana w budynkach wielorodzinnych okien lub remont balkonów nawet, jeśli służą
one do wyłącznego użytku właścicieli lokali,
 przebudowa budynków wielorodzinnych, w wyniku której następuje ich ulepszenie.
Premia remontowa dotyczy jedynie budynków wielorodzinnych, których użytkowanie
rozpoczęto przed dniem 14 sierpnia 1961 r., jeżeli w wyniku realizacji tego przedsięwzięcia
nastąpi zmniejszenie rocznego zapotrzebowania na energię dostarczaną do budynku
wielorodzinnego na potrzeby ogrzewania i podgrzewania wody użytkowej. Wysokość premii
remontowej stanowi 20% wykorzystanej kwoty kredytu, nie więcej jednak niż 15% kosztów
przedsięwzięcia remontowego.
Inwestorowi będącemu osobą fizyczną, który w dniu 25 kwietnia 2005 r. był
właścicielem lub spadkobiercą właściciela budynku mieszkalnego, lub po tym dniu został
spadkobiercą właściciela tego budynku mieszkalnego, w którym był, co najmniej jeden lokal
kwaterunkowy – przysługuje premia kompensacyjna. Premię kompensacyjną przeznacza się
na spłatę części kredytu udzielonego na realizację:
 przedsięwzięcia remontowego,
 remontu budynku mieszkalnego jednorodzinnego.
Premię kompensacyjną przyznaje się łącznie z premią remontową.
72
8.3.3. Kierunek działań – regulowanie stanów prawnych i technicznych
nieruchomości
Istotnym problemem w zakresie jakości zamieszkania jest funkcjonowanie wspólnot
mieszkaniowych wydzielonych po obrysie budynku. Dlatego też w najbliższych latach istnieje
konieczność szybkiej regulacji stanu prawnego we wspólnotach mieszkaniowych, których
powyższy
problem
bezpośrednio
dotyczy.
Miasto
Jaworzno
dąży
do
połączenia
nieruchomości w drodze zawieranych aktów notarialnych z uczestnictwem wszystkich
członków wspólnoty. W
drodze składanych zgodnych oświadczeń woli następuje
sprostowanie zapisów w księgach wieczystych.
Zgodnie z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, działka
budowlana to zabudowana działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do
drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają
prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na działce.
Z ustawowej definicji wynika, że w sytuacji, gdy wokół budynku znajduje się działka
niezabudowana, której nabycie może polepszyć warunki korzystania z działki zabudowanej
budynkiem, właściciele lokali we wspólnocie mieszkaniowej powinni dążyć do nabycia tej
działki, celem właściwego funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej. Na mocy przepisu
art. 209a ustawy o gospodarce nieruchomościami, „jeżeli przy wyodrębnianiu własności lokali
w budynku wydzielono dla tego budynku działkę gruntu niespełniającą wymogów działki
budowlanej, właścicielom lokali przysługuje w stosunku do Skarbu Państwa lub jednostki
samorządu terytorialnego roszczenie o zawarcie umowy przeniesienia własności lub oddania
w użytkowanie wieczyste przyległej nieruchomości gruntowej lub jej części, która wraz
z dotychczas wydzieloną działką gruntu będzie spełniać wymogi działki budowlanej, pod
warunkiem, że roszczenie to zostało zgłoszone łącznie przez właścicieli wszystkich lokali”.
W razie braku zgody stosuje się przepisy art. 199 Kodeksu cywilnego, który stanowi:
„do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres
zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W przypadku braku
takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą, co najmniej połowę, mogą żądać
rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz
interesy wszystkich współwłaścicieli”. Z kolei zgodnie z art. 32 ustawy z dnia
24 czerwca 1994 r. o własności lokali, „jeżeli grunt wchodzący w skład nieruchomości
wspólnej nie spełnia wymogów przewidzianych dla działki budowlanej, uniemożliwiając
prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń z nimi związanych, zarząd lub
zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony
w art. 18 ust. 1, jest obowiązany przedstawić właścicielom lokali projekty uchwał w sprawie:
1) wyrażenia zgody na nabycie przyległych nieruchomości gruntowych umożliwiających
spełnienie wymogów przewidzianych dla działek budowlanych,
73
2) udzielenia zarządowi lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną
powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, pełnomocnictwa do wykonania
odpowiednich, prawem przewidzianych, czynności zmierzających do nabycia
przyległych nieruchomości gruntowych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej”.
Należy tu również mieć na uwadze zapis art. 3a ust.1 pkt 3 i ust. 2 ustawy
o własności lokali, który będzie miał zastosowanie przy regulacji stanów prawnych
nieruchomości, a regulujący kwestie związane z terminem trwania prawa użytkowania
wieczystego poprzez przyjęcie zasady, iż termin ten ma być taki sam, niezależnie od daty
wyodrębnienia lokalu oraz ma być to termin ustanowiony stosownie do najdalszego terminu
ustalonego dla pozostałych udziałów.
Udzielenie zarządowi lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną
powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, pełnomocnictwo do wykonania
odpowiednich, przewidzianych prawem, czynności zmierzających do nabycia przyległych
nieruchomości gruntowych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej winno nastąpić w formie aktu
notarialnego, gdyż nabycie przyległych gruntów również nastąpi w formie aktu notarialnego.
Działania związane z przeprowadzeniem tego procesu wymagają odpowiedniego
przygotowania i należy tu pamiętać, iż nie wszystkie wspólnoty mieszkaniowe, w tym
przypadku właściciele indywidualni, którzy ją tworzą, będą zainteresowani przystąpieniem do
tego procesu i uregulowaniem tych spraw. Miasto Jaworzno, jako najbardziej zainteresowane
i mające świadomość konieczności uregulowania spraw związanych z dokupieniem gruntu,
przygotuje cały proces legislacyjny umożliwiający podjęcie tych działań. Przede wszystkim
należy pamiętać, iż w takim przypadku ewentualna niechęć właścicieli wynikać będzie
z kwestii czysto finansowych – chwilą dokupienia działki gruntu przyległego wzrastają
obciążenia związane z podatkiem od nieruchomości i całorocznym utrzymaniem większej
części nieruchomości wspólnej. Ponadto obawy dotyczą też poniesienia kosztów
przeprowadzenia operacji związanej z dokupieniem gruntu.
Dopuszczalne jest podejmowanie uchwał intencyjnych, które nie wymagają obecności
notariusza, ale pozwalają na rozeznanie woli wspólnoty mieszkaniowej, co do zakresu
proponowanego dokupienia gruntów i upoważniają zarząd wspólnoty lub zarządcę do
wystąpienia do miasta Jaworzna o podjęcie czynności – czyli podziału geodezyjnego
i sporządzenia nowej karty nieruchomości. Innym rozwiązaniem jest odgórne przygotowanie
przez Urząd Miasta podziału i nowej karty nieruchomości oraz złożenie wniosku do zarządu
wspólnoty bądź zarządcy o zwołanie zebrania wspólnoty mieszkaniowej w obecności
notariusza i podjęcie stosownej uchwały. Należy tutaj mieć na uwadze, że takie działanie
wymaga jednomyślnej zgody właścicieli na dokonanie czynności. Nie wchodzi tu w grę
74
podejmowanie decyzji większością udziałów, jak przy pozostałych działaniach wspólnot
mieszkaniowych. Przy braku zgody Miasto musi podjąć działania sądowe przeciwko
właścicielowi lokalu, który nie wyraził zgody i skierować powództwo, aby sąd wydał stosowne
postanowienie w sprawie zastępujące oświadczenie woli danego właściciela.
odtwarzanie dokumentacji technicznej nieruchomości zabudowanych
budynkami mieszkalnymi
Opisane działania winny zostać poprzedzone przygotowaniem całej dokumentacji,
w tym również dokumentacji technicznej nieruchomości, o której mowa w ustawie
o własności lokali. Z uwagi na okoliczność, że nieruchomości gruntowe zabudowane
budynkiem mieszkalnym, które do niedawna stanowiły własność miasta Jaworzna z uwagi na
różne lata budowy, odmienne uregulowania w przepisach i zmianach podmiotów
zarządzających, posiadają szczątkową dokumentację techniczną lub nie posiadają jej wcale.
Za priorytetowe należy uznać kontynuację działań zmierzających do jej odtworzenia.
Umożliwi to prawidłowe procesy, o których mowa wyżej, a jednocześnie pokaże właścicielom
lokali wyodrębnionych, iż z chwilą zbycia lokali miasto Jaworzno nie przestaje interesować
się nieruchomościami, w których posiada udziały bez względu na ich wysokość i jest nadal
zainteresowane
prawidłowym
funkcjonowaniem
nieruchomości.
Należy
utrzymać
dotychczasowy trend zabezpieczania odpowiednich środków finansowych w budżecie Miasta
na dany rok kalendarzowy. Odtworzone dokumentacje techniczne budynków powinny służyć
do regulacji stanów prawnych nieruchomości w zakresie ustalenia powierzchni użytkowej
lokali i wysokości udziałów poszczególnych właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej.
9. Mechanizmy i procedury realizacji strategii.
Realizacja Strategii Mieszkalnictwa Gminy Miasta Jaworzna na lata 2013 – 2022
będzie finansowana z następujących źródeł:
 środki gospodarstw domowych,
 środki spółdzielni mieszkaniowych,
 środki wspólnot mieszkaniowych,
 majątek Miasta wnoszony jako aport do wspólnych przedsięwzięć,
 środki własne Miasta, JTBS Sp. z o. o.,
 system bankowy:
o kredyty i pożyczki zaciągane przez miasto Jaworzno,
o kredyty i pożyczki zaciągane przez spółdzielnie mieszkaniowe,
o kredyty i pożyczki zaciągane przez wspólnoty mieszkaniowe,
o kredyty i pożyczki zaciągane przez osoby fizyczne,
75
o kredyty zaciągane przez JTBS Sp. z o. o.,
 fundusze specjalne :
o Fundusz Dopłat,
o Europejski Bank Inwestycyjny,
o PFRON – w przypadku przystosowania mieszkań i osiedli do potrzeb
niepełnosprawnych.
Partnerstwo publiczno – prywatne lub koncesja na roboty budowlane- powinno
stanowić jedną z alternatyw związanych z budową mieszkań komunalnych w Jaworznie.
Zadaniem partnera prywatnego mogłoby być zaprojektowanie, wybudowanie (przy
zapewnieniu własnego finansowania) i zarządzanie zasobem, natomiast dzięki temu miasto
Jaworzno uzyska możliwość zasiedlenia uzyskanych lokali osobami oczekującymi na pomoc
mieszkaniową. Wkładem rzeczowym ze strony Miasta mogłaby być własność nieruchomości,
na której zostanie zlokalizowana inwestycja oraz ewentualnie inne nieruchomości stanowiące
własność Miasta. Planowaną formą wynagrodzenia partnera prywatnego będą opłaty od
użytkowników końcowych ewentualnie uzupełniane odpowiednią i proporcjonalną dopłatą ze
strony Miasta. Takie rozwiązanie może zaistnieć w przypadku wynajmu lokali bezpośrednio
najemcom, kierowanym przez Miasto, które dopłaci różnicę, pomiędzy wysokością czynszu
,,gminnego” a wysokością czynszu umownego, gwarantującego partnerowi sfinansowanie
przedsięwzięcia (wynagrodzenie za dostępność). Umowa powinna określać precyzyjną
definicję dostępności i niedostępności danej usługi (np. brak wymaganego wyposażenia).
Wynagrodzenie powinno być płatne tylko, gdy usługa jest dostępna, ulega natomiast
odpowiedniemu proporcjonalnemu zmniejszeniu, jeżeli zmniejsza się poziom dostępności.
Zasadne wydaje się rozważenie możliwości pobierania przez partnera prywatnego pożytków
z przedmiotu partnerstwa np. czynszów najmu lokali użytkowych. W celu wyłonienia partnera
prywatnego musi być zastosowana procedura przetargowa. Zagrożenia związane z formułą
PPP w mieszkalnictwie:
 długi okres zwrotu poniesionych nakładów przez partnera prywatnego/koncesjonariusza
(25 – 30 lat),
 wysokie stawki czynszu (z analiz Instytutu Gospodarki Nieruchomościami wynika,
że min. 24 – 25 zł/m2 w okresie 30 lat),
 w świetle obowiązujących przepisów stroną dla partnera prywatnego/koncesjonariusza
jest najemca, a nie gmina (ryzyko spłaty zaciągniętego kredytu przez partnera
prywatnego, z uwagi na możliwość zaprzestania płacenia czynszu przez samego
najemcę),
 dodatkowa kwestia związana z zadłużeniem podmiotu publicznego/koncesjodawcy
(wzrost zadłużenia budżetu Miasta),
76
 nie do końca przejrzyste przepisy prawne w zakresie PPP.
10. Sposoby monitorowania i komunikacji społecznej.
Proces wdrażania i monitorowania realizacji postawionych w Polityce Mieszkaniowej
celów strategicznych oraz kierunków winien być powierzony, wyznaczonemu przez
Prezydenta Miasta, Zespołowi ds. Wdrażania Polityki Mieszkaniowej Miasta Jaworzna na
lata 2013 – 2022. Powołanie Zespołu pozwoli na realizację założonych celów polityki
mieszkaniowej zgodnie z wyznaczonymi programami, planami działań i zadaniami.
Zadaniami Zespołu powinno być:
 analizowanie realizacji kierunku działań zawartych w Polityce poprzez następujące
wskaźniki:
o liczba i powierzchnia terenów wzbogaconych w infrastrukturę techniczną,
o powierzchnia terenów niezabudowanych z przeznaczeniem pod budownictwo
mieszkaniowe w tworzonych planach zagospodarowania przestrzennego,
o liczba
sprzedanych
terenów
budowlanych
przez
gminę
pod
budownictwo
mieszkaniowe jednorodzinne i wielorodzinne,
o liczba udzielonych pozwoleń na budowę,
o liczba mieszkań będących w budowie,
o liczba wybudowanych mieszkań na sprzedaż,
o liczba wybudowanych mieszkań na wynajem,
o liczba wybudowanych lokali komunalnych,
o liczba wyburzonych lokali mieszkalnych, w tym komunalnych,
o liczba pozyskanych lokali na cele mieszkaniowe miasta,
o liczba pustostanów przystosowanych do realizacji potrzeb mieszkaniowych,
o liczba gospodarstw domowych oczekujących na wskazanie lokalu socjalnego,
zamiennego i lokalu dla gospodarstw domowych o niskich dochodach
o liczba zawartych umów na najem lokali socjalnych, zamiennych i lokali dla
gospodarstw domowych o niskich dochodach,
o liczba osób korzystających z mieszkań chronionych, mieszkań readaptacyjnych
i usamodzielnienia,
o liczba wyroków sądowych o eksmisję z prawem do lokalu socjalnego,
o liczba wyroków sądowych o eksmisję bez uprawnienia do lokalu socjalnego z zasobu
komunalnego,
o liczba zrealizowanych wyroków eksmisyjnych przez Miasto,
o kwota odszkodowań wypłacanych w każdym kwartale za nieterminowe wskazanie
lokalu socjalnego przez Miasto,
77
o poziom czynszu w zasobie mieszkaniowym Miasta,
o liczba i kwoty wypłaconych dodatków mieszkaniowych w zasobie mieszkaniowym
Miasta,
o liczba prywatyzowanych mieszkań,
o efekty rzeczowe i finansowe działalności remontowej Miasta,
o liczba uregulowań stanów prawnych nieruchomości zabudowanych wydzielonych po
obrysie budynku,
o liczba odtworzonej dokumentacji technicznej budynków wspólnot mieszkaniowych,
o liczba uregulowanych stanów prawnych nieruchomości wspólnot mieszkaniowych
z udziałem miasta Jaworzna w zakresie powierzchni użytkowej lokali i udziałów
w nieruchomości wspólnej w związku z wykonaną dokumentacją techniczną
nieruchomości,
o liczba udzielonych zwolnień od podatku od nieruchomości budynków mieszkalnych
wielorodzinnych lub ich części, w których dokonano remontu elewacji,
 dostosowywanie realizacji Polityki do zmieniającego się otoczenia prawnego,
ekonomicznego i społecznego,
 składanie rocznego sprawozdania Radzie Miasta z wykonania założeń przyjętej
Polityki do końca I kwartału roku następnego,
 informowanie mieszkańców o realizowanych celach strategicznych, kierunkach działań
i zadaniach oraz oczekiwanych efektach.
Nadzór nad całością realizowanych projektów sprawuje Prezydent Miasta.
Podstawowym instrumentem monitorowania realizacji Polityki Mieszkaniowej Miasta
Jaworzna na lata 2013 – 2022 będą okresowe (roczne) oceny sporządzane przez Zespół
ds. Wdrażania Polityki Mieszkaniowej powołany przez Prezydenta albo bez powołania
zespołu przypisanie monitoringu w tym zakresie stosownemu Wydziałowi UM.
Zasadniczym celem komunikacji społecznej jest uzyskanie partycypacji społeczności
lokalnej w procesie realizacji Polityki. Podstawą partycypacji będzie wszechstronna
informacja, która ma wyjaśniać mieszkańcom korzyści, jakie płyną z realizacji celów strategii
oraz kierunków działań.
Komunikacja społeczna dotycząca realizacji celów strategicznych i kierunków działań
odbywać się będzie poprzez:
 informacje na stronach internetowych Urzędu Miasta Jaworzna,
 informacje w wydawnictwach Urzędu Miasta Jaworzna.
Za komunikację społeczną odpowiada Wydział Informacji i Promocji Urzędu Miasta.
78
11. Podsumowanie i wnioski.
Realizacja celów strategicznych oraz kierunków działań zawartych w Strategii
Mieszkalnictwa Gminy Miasta Jaworzna na lata 2013 – 2022 przyczyni się do wzrostu jakości
zamieszkania na terenie Miasta poprzez rozwój budownictwa mieszkaniowego na sprzedaż
i wynajem, zaspokojenie potrzeb mieszkańców miasta o niskich dochodach, a także wpłynie
na jakość już istniejących zasobów mieszkaniowych poprzez wzrost nakładów na remonty
i modernizacje oraz uregulowanie stanów prawnych wielu nieruchomości.
Miasto Jaworzno – realizując założenia Polityki – będzie podejmowało aktywne
działania przyczyniające się do wzrostu podaży mieszkań poprzez stworzenie optymalnych
warunków do inwestowania przez inwestorów indywidualnych, deweloperów, spółdzielnie
mieszkaniowe i towarzystwa budownictwa społecznego.
Władze miasta Jaworzna będą zwiększały dostępność terenów budowlanych
poprzez: sprzedaż gruntów komunalnych, tworzenie i uszczegóławianie miejscowych planów
zagospodarowania przestrzennego.
Dla realizacji niniejszej Polityki konieczna jest współpraca władz Miasta, spółdzielni
mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, JTBS Sp. z o. o., deweloperów, inwestorów
indywidualnych, kredytodawców, zarządców nieruchomości, pośredników w obrocie
nieruchomościami, rzeczoznawców majątkowych, a przede wszystkim samych mieszkańców
Jaworzna.
Niskie dochody społeczeństwa i wysokie ceny mieszkań powodują, że jedynie część
społeczeństwa jest w stanie nabyć mieszkanie na warunkach rynkowych. Dodatkowo
pojawia się problem związany z niskim stanem technicznym zasobów mieszkaniowych
komunalnych oraz prywatnych czynszowych. W ciągu ostatnich dwudziestu lat przemian
gospodarczych wybudowano niewiele mieszkań komunalnych. Liczba nowych lokali na
wynajem o umiarkowanych poziomach czynszów oddanych przez tbs-y była niewielka,
o wiele niższa niż oczekiwano. Lokale w zasobie tbs stanowią zaledwie 10% zasobów lokali
na wynajem. W maju 2009 roku zlikwidowany został Krajowy Fundusz Mieszkaniowy,
co praktycznie oznacza, że działalność tbs-ów w dotychczasowej formule zostanie
w najbliższej perspektywie zupełnie zmarginalizowana.
Sytuacja kształtująca się na pierwotnym i wtórnym rynku nieruchomości zarówno na
sprzedaż jak i na wynajem, w połączeniu z dochodami gospodarstw domowych oraz
wymaganiami kredytowymi banków, skłaniają do stwierdzenia, że większość ludności nie
stać na pozyskanie własnego mieszkania. Mentalność społeczeństwa polskiego nastawiona
jest natomiast na posiadanie lokalu mieszkalnego na własność.
79
Z kolei w innych krajach europejskich popularny jest wynajem w społecznych
zasobach mieszkaniowych. Trudności z jakimi spotykają się młodzi ludzie w dostępie do
stałej pracy, powodują, że dla wielu z nich wynajem stanowi konieczne, tymczasowe
rozwiązanie problemu mieszkaniowego. Młodzi ludzie wydają się być ostrożni i odkładają
w czasie zobowiązania finansowe związane z kredytem mieszkaniowym. Podobna sytuacja
ma miejsce również w Polsce.
Wygaszenie programu „Rodzina na swoim”, spowoduje brak oferty mieszkaniowej dla
rzeszy gospodarstw domowych. Należy więc stworzyć nową alternatywę budownictwa
mieszkaniowego. Brak perspektywy na własne mieszkanie przyczyni się do masowego
odpływu gospodarstw domowych za granicę lub do ośrodków miejskich oferujących lepsze
warunki do życia.
80
Spis tabel:
Tabela 1. Mieszkania oddane do użytkowania na 1000 mieszkańców, w poszczególnych
województwach w I-III kwartale 2009-2011
2
Tabela 2. Zestawienie średniej ceny ofertowej mieszkania – rynek pierwotny w 2010 - 2011r. [zł/m ]
Tabela 3. Nowe budynki mieszkalne oddane do użytkowania w latach 2004-2011
Tabela 4. Zestawienie średniej ceny ofertowej mieszkania na rynku wtórnym w poszczególnych
2
kwartałach 2010 i 2011 r. [zł/m ]
Tabela 5. Zasoby mieszkaniowe miasta Jaworzna
Tabela 6. Mieszkania wyposażone w instalacje techniczno - sanitarne
Tabela 7. Zasoby mieszkaniowe stanowiące własność TBM DOMBUD Sp. z o. o. w Jaworznie
Tabela 8. Zasoby mieszkaniowe stanowiące własność JTBS Sp. z o. o. w Jaworznie
Tabela 9. Bilans powierzchni terenów ze względu na przeznaczenie w obowiązującym Studium
uwarunkowań
Tabela 10. Użytkowanie powierzchni przez Gminę
Tabela 11. Zasoby mieszkaniowe miasta Jaworzna oraz lokale użytkowe
Tabela 12. Wiek budynków Mieszkaniowego Zasobu Gminy
Tabela 13. Standard lokali mieszkalnych
Tabela 14. Sprzedaż gruntów będących własnością miasta Jaworzna w latach 2009-2012
Tabela 15. Dochody budżetu miasta Jaworzna ze sprzedaży lokali i gruntów na cele mieszkaniowe [zł]
Tabela 16. Mieszkania oddane do użytkowania w Jaworznie w 2011 r. i I-VI 2012 r.
Tabela 17. Mieszkania, których budowę rozpoczęto w Jaworznie
Tabela 18. Prognoza ludności dla Jaworzna według funkcjonalnych grup wieku.
Tabela 19. Analiza demograficzna w Jaworznie w latach 2009 – 2011
Tabela 20. Liczba wyroków sądowych z prawem do lokali socjalnych w odniesieniu do wyroków
zarejestrowanych w Wydziale Gospodarki Komunalnej [szt.]
Tabela 21. Liczba i wartość udzielonych kredytów w programie Rodzina na swoim w największych
miastach Polski
Tabela 22. Udział bezrobotnych zarejestrowanych w liczbie ludności w wieku produkcyjnym
Tabela 23. Stopa bezrobocia rejestrowanego
Tabela 24. Szacunkowe minimalne wynagrodzenie netto dwóch osób kwalifikujące się do wzięcia
kredytu na kawalerkę lub mieszkanie 2-pokojowe w największych miastach Polski
Tabela 25. Zaległości w opłatach za mieszkania w zasobie mieszkaniowym Miasta Jaworzna
Tabela 26. Zaległości w opłatach za mieszkania w lokalach Międzyzakładowej Górniczej Spółdzielni
Mieszkaniowej
Tabela 27. Zaległości w opłatach w lokalach Towarzystwa Budownictwa Mieszkaniowego "DOMBUD"
Sp. z o. o.
Tabela 28. Zaległości w opłatach w lokalach JTBS Jaworzno
Tabela 29. Sposoby realizacji potrzeb mieszkaniowych w zasobie mieszkaniowym miasta Jaworzna
Tabela 30. Wydatki na remonty zasobów miasta Jaworzna [zł]
Spis rysunków:
Rysunek 1. Mieszkania oddane do użytkowania w Polsce w 2011 r. według podziału na województwa
Rysunek 2. Budynki oddane do użytkowania w Polsce w 2011 r. według rodzajów budynków
i województw
Rysunek 3. Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w wybranych miastach [zł/m2]
Rysunek 4. Liczba udzielonych kredytów w programie RnS w podziale na województwa w latach
2007 – 30.09.2012 r.
Rysunek 5. Udział bezrobotnych zarejestrowanych w liczbie ludności w wieku produkcyjnym dla
Jaworzna [%]
81

strategia mieszkalnictwa gminy miasta jaworzna na

Transkrypt

Podobne dokumenty

Generuj PDF - Komenda Miejska Policji w Jaworznie

Pełny tekst podsumowania roku

Jaworznicki Park Przemysłowy Jeleń

zapoznaj się z pełną treścią zaproszenia

Komenda Miejska Policji w Jaworznie Pomoc w ustaleniu tożsamości