Czy w 2015 roku będzie się opłacało kupić dom lub mieszkanie

http://metro.gazeta.pl/Portfel/1,135226,17221651,Czy_w_2015_roku_bedzie_sie_oplacalo_kupic_dom_lub.html
Czy w 2015 roku będzie się opłacało kupić
dom lub mieszkanie? Zobacz prognozy
analityków
Jolanta Korucu
07.01.2015, dostęp w dniu 10.04.2015
nieruchomości, biurowiec (Wyborcza.biz)
Miniony rok eksperci na rynku nieruchomości określają jako stabilny. Należał do
warszawskiej Woli i Pragi, które już zyskały na budowie II linii metra. Stracili właściciele
mieszkań na Białołęce, bo klientów ukradł im MdM. Co się wydarzy w 2015 roku?
Rok 2014 rozpoczął się od wielkich nadziei, jakie pokładano w programie "Mieszkanie dla
młodych". Dziś wiadomo, że z 600 mln zł przeznaczonych na wsparcie udało się wykorzystać
niewiele ponad połowę. Rządowy program nie wpłynął znacząco na wzrost liczby kredytów
hipotecznych. W tym roku MdM czeka nowelizacja i większy budżet na poziomie 715 mln zł.
Startuje też nowy rządowy program - Fundusz Mieszkań na Wynajem, pozwalający na najem
na preferencyjnych warunkach. Na początku roku rozpoczną się też prace nad przywróceniem
do życia idei kas oszczędnościowych. Miałyby promować oszczędzanie na nieruchomość
poprzez premiowanie osób regularnie odkładających np. kilkaset złotych na zakup
wymarzonego mieszkania. Czy te pomysły ożywią rynek kredytowo-nieruchomościowy? A
może nowy rok będzie przedłużeniem stabilizacji z 2014?
Rynek kredytów hipotecznych
>> Sławomir Grzybek, dyrektor departamentu analityków biznesowych z Biura Informacji
Kredytowej:
Od III kwartału 2013 roku do II kwartału 2014 roku obserwowaliśmy wzrost sprzedaży
kredytów hipotecznych w porównaniu do analogicznych kwartałów rok wcześniej. Spadki
rozpoczęły się w III kwartale ub.r. W perspektywie 2015 roku oczekiwałbym stabilizacji
zarówno cen mieszkań, jak i poziomów sprzedaży kredytów mieszkaniowych. Z jednej strony
zakupom na kredyt będą sprzyjać niskie stopy procentowe, z drugiej strony ograniczeniem dla
pewnej grupy młodych ludzi będzie wymagany wkład własny na poziomie 10 proc. Pozostaje
też pytanie, czy młodzi, którzy zdecydowali się na emigrację zarobkową, będą inwestować w
Polsce, czy też nie. Jeśli tak, może być to istotny czynnik pozytywnie wpływający na rynek
kredytów hipotecznych.
>> Bartosz Turek, Lion's Bank:
Dla Polaków rok 2014 był dobrym rokiem, bo dzięki rekordowo niskim stopom procentowym
najtańsze w historii stały się kredyty gotówkowe (obecnie oprocentowane często poniżej 10
proc.) i hipoteczne (nie dziwi tu oprocentowanie na poziomie 4 proc.). W efekcie wzrosła
zdolność kredytowa Polaków, a raty ich długów stopniały. Nasze dane pokazują, że w
grudniu trzyosobowa rodzina, której miesięczny dochód wynosił 5 tys. zł netto, mogła na 30
lat pożyczyć średnio na mieszkanie 449,9 tys. zł. To aż o 43,9 tys. zł więcej niż w tym samym
okresie przed rokiem. Oczywiście niskie stopy procentowe mają też negatywną stronę zakładając tradycyjną lokatę w banku, rzadko można liczyć na więcej niż 2-3 proc. odsetek.
Nie zmienia to jednak faktu, że zarówno tani kredyt, jak i niskie oprocentowanie lokat
powodują, że coraz więcej osób kupuje mieszkania - zarówno na własne potrzeby, jak i w
ramach inwestycji. Inwestowaniu w mieszkania na wynajem sprzyja też fakt, że w listopadzie
ub.r. najem przeciętnego dwupokojowego lokalu w dużym mieście był o 39 proc. droższy niż
jego zakup.
Rynek wtórny
>> Marcin Jańczuk, Metrohouse:
W 2014 roku w Warszawie kupowano mieszkania w bardzo podobnych cenach jak rok
wcześniej. Średnia cena nie wykraczała poza widełki 7200-7400 zł za m kw. W przypadku
mieszkań do remontu w budynkach z wielkiej płyty na Tarchominie czy Targówku zdarzały
się transakcje dużo tańsze, nawet w okolicach 5000 zł za m kw. Największym
zainteresowaniem cieszyły się mieszkania dwupokojowe i niewielkie trzypokojowe, a średni
metraż sprzedawanego mieszkania to 55 m kw. (przy średniej cenie zakupu 400 tys. zł). Z
niepełnych jeszcze danych transakcyjnych wynika, że popularnością cieszyły się głównie
mieszkania na Pradze-Południe, Ursynowie, Woli, a w dalszej kolejności w Śródmieściu i na
Białołęce. Właśnie ta dzielnica, która co roku była niemal pewnym kandydatem do miana hitu
sprzedażowego na rynku wtórnym, straciła przez dostępność mieszkań w ramach MdM. Tu
naprawdę czuć rywalizację między deweloperami a rynkiem pierwotnym. Tempo sprzedaży
nie wygląda źle. Na sprzedaż mieszkania czeka się średnio 3,5 miesiąca.
Obowiązkowy 5-proc. wkład własny do kredytów nie był dla kupujących problemem. Jeśli
nawet nie dysponowali gotówką, zwykle pomagała im rodzina. Aż 29 proc. nabywców
mieszkań z drugiej ręki nie wspierało się przy zakupie kredytem. Podwyższenie w 2015 roku
wkładu własnego przy zakupie na kredyt do 10 proc. nadal nie będzie stanowić bariery nie do
pokonania dla potencjalnych nabywców. W dalszym ciągu grupę kupujących będą uzupełniać
inwestorzy indywidualni, którzy zamiast trzymać gotówkę na nisko oprocentowanych
lokatach chcą uzyskiwać wyższą rentowność z wynajmu mieszkań.
Rynek pierwotny
>> Marcin Krasoń, Home Broker:
Rok 2014 należał do Woli. Zyskała zainteresowanie dzięki budowanej II linii metra, przez co
doścignęła i wyprzedziła Białołękę pod kątem liczby inwestycji deweloperskich. To tutaj, w
miejscu dawnych fabryk, powstaje teraz najwięcej biurowców, a chęć mieszkania blisko
pracy podnosi atrakcyjność dzielnicy także pod względem mieszkaniowym. Trwa też proces
odradzania się obu Prag, a otwarcie linii metra łączącej brzegi Wisły powinno go
przyśpieszyć. W Warszawie na rynku pierwotnym niezmiennie największym
zainteresowaniem cieszą się mieszkania z segmentu popularnego, czyli relatywnie nieduże,
np. dwupokojowe o powierzchni 40-45 m kw. lub trzypokojowe ok. 50-metrowe. 2015 rok
będzie przede wszystkim okresem kontynuowania tego, co obserwowaliśmy w ub.r. W
związku z podniesieniem poziomu obowiązkowego wkładu własnego na początku roku
możemy mieć do czynienia z lekką obniżką cen, ale w związku z dostępnością programu
MdM, niskimi stopami procentowymi i rosnącą popularnością zakupów za gotówkę ten
spadek będzie delikatny.
>> Maciej Górka, Domiporta.pl:
W mijającym roku odnotowaliśmy najwyższy od siedmiu lat wynik sprzedaży nowych
mieszkań. Według danych firmy Reas w sześciu największych miastach w Polsce sprzedaż
osiągnęła poziom prawie 42 tys. mieszkań i była o 19 proc. wyższa niż w rekordowym 2007
roku. Do takiego wyniku przyczyniły się marże nieprzekraczające 2 proc., niskie
oprocentowanie na poziomie 4,5 proc., stabilizacja cenowa i program MdM. Sprzedaż
przyspieszyło też wejście w życie nowych wytycznych Rekomendacji S. Część
kredytobiorców chciała zdążyć przed już obowiązującym 10-proc. minimalnym wkładem
własnym. Według danych z naszego serwisu od początku roku przeciętne ceny ofertowe na
rynku pierwotnym ulegały nieznacznym wahaniom w zależności od regionu. Wszędzie
deweloperzy próbowali dostosować się do limitu narzuconego w ramach MdM. Wybory
mieszkaniowe Polaków nie zaskakiwały. Aż 32 proc. użytkowników poszukiwało mieszkań
dwupokojowych, a 22,8 proc. - trzypokojowych. Dwa pierwsze kwartały 2015 roku będą
spokojne. Ze względu na większy wybór mieszkań mogą nieznacznie spaść ceny, a ze
względu na wymagany wyższy wkład własny może dojść do lekkiego spadku transakcji.
Jeżeli pozytywne czynniki gospodarcze nadal będą napędzać optymizm zakupowoinwestycyjny, a program wsparcia MdM dostosuje limity do konkretnych lokalizacji, to
mamy szansę na kolejny rok prosperity na rynku pierwotnym.
>> Sławomir Horbaczewski, prezes zarządu Wikany:
Mimo wielu niedoskonałości programu MdM jego oddziaływanie na rynek było znaczące.
Był to pierwszy tak dobry i dynamiczny rok dla deweloperów od roku 2007. Decyzję o
zakupie własnego M wielu kupujących podejmowało w związku ze zwiększeniem
wymaganego wkładu własnego od 2015 roku. Z dynamiką popytu szła w parze wyjątkowa
podaż na rynku, od kilku lat nie było takiego wyboru mieszkań, a co więcej - oferta
deweloperów była dobrze dopasowana do wymagań i oczekiwań klientów. 2015 rok będzie
także stabilny, ceny będą nieznacznie rosnąć, choć w niektórych miastach zatrzymają się na
obecnym poziomie. Przyczyni się do tego m.in. wymagany przez banki 10-proc. wkład
własny. Klienci będą mogli nadal wybierać spośród sporej oferty mieszkań, ale nadpodaży
lokali nie będzie w Polsce jeszcze długo.
Rynek biurowy
>> Stanislav Frnka, prezes zarządu HB Reavis Poland:
W roku 2014 Polska nadal pozostawała jednym z najatrakcyjniejszych kierunków
inwestycyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej, a sama Warszawa z ponad 4 mln kw.
nowoczesnej powierzchni biznesowej zdeklasowała pozostałe miasta w tym regionie. Obecnie
w stolicy znajduje się w budowie ok. 700 tys. m kw. przestrzeni biurowej. Co ciekawe,
większość inwestycji realizowanych w ub.r. powstaje poza ścisłym centrum. Na mapie
Warszawy coraz wyraźniej zarysowują się nowe obszary biznesowe, wśród których, oprócz
stale bardzo popularnego Mokotowa, wyróżniają się Wola i Muranów. Ma to związek m.in. z
budową i rychłym oddaniem do użytku II linii metra. Wysoka aktywność deweloperów i
wynikająca z niej większa dostępność powierzchni biurowej sprawiły, że w dalszym ciągu
obserwowaliśmy spadek czynszów i wzmożoną konkurencję pomiędzy właścicielami
poszczególnych nieruchomości. W rezultacie, z punktu widzenia deweloperów, ubiegły rok
był bardziej wymagający niż poprzednie. Biorąc pod uwagę aktywność deweloperów i
stosunkowo wysoki wskaźnik pustostanów, który na koniec III kwartału ub.r. osiągnął w
Warszawie blisko 14 proc., musimy być świadomi, że nadal będziemy mieli do czynienia z
rynkiem najemcy. Duża liczba nowych inwestycji, które zostaną oddane do użytku w ciągu
najbliższych kilkunastu miesięcy, spowoduje dalszy wzrost wolumenu powierzchni
niewynajętej - w 2016 roku może on osiągnąć nawet 17-20 proc. Ta sytuacja wymusza nowe
trendy na rynku nieruchomości komercyjnych. Czasy, kiedy wystarczyło po prostu
wybudować biurowiec, minęły bezpowrotnie. Dzisiaj deweloperzy prześcigają się w
dostarczaniu nie tylko coraz bardziej innowacyjnych usług i zaawansowanych
technologicznie budynków, ale również inspirującego i innowacyjnego środowiska pracy,
odpowiadającego na stale rosnące wymagania w zakresie work-life balance. Stąd w
budynkach biurowych pojawiają się kluby fitness z basenami, przedszkola, zielone strefy
relaksu czy stojaki na rowery i szatnie z prysznicami. Z pewnością zaobserwujemy jeszcze
większą dbałość deweloperów o realizację projektów ekologicznych i energooszczędnych.
Ma to z jednej strony związek z nowymi wytycznymi, które wejdą w życie 1 stycznia 2017
roku, z drugiej - z oczekiwaniami firm poszukujących nie tylko lepszego standardu
powierzchni, ale również optymalizacji kosztów jej najmu. Dostępność dużej ilości
nowoczesnej powierzchni biurowej po coraz bardziej przystępnych stawkach czynszowych
generuje kolejny zauważalny trend - przenoszenia się do nowych biurowców firm z sektora
MSP i instytucji publicznych, które dotychczas wybierały raczej starsze biurowce lub inne
budynki przystosowane do potrzeb biurowych. W końcu zauważyły, że w nowoczesnym
obiekcie można długofalowo osiągnąć realne oszczędności i podnieść efektywność. Ponadto
warto obserwować, jak otwarcie II linii metra wpłynie na atrakcyjność w oczach
deweloperów komercyjnych takich dzielnic jak Praga, które dotychczas raczej nie były brane
pod uwagę ze względu na niewystarczającą infrastrukturę komunikacyjną.