Najem, dzierżawa, zlecenie i poręczenie
Transkrypt
Najem, dzierżawa, zlecenie i poręczenie
dr Bartłomiej Swaczyna Materiały na ćwiczenia z prawa cywilnego – Najem, dzierżawa, zlecenie i poręczenie – 1. Anna wynajęła Katarzynie miejsce postojowe w garażu wielostanowiskowym na dwa lata. Umowę zawartą w dniu 15 maja 2012 r. ujęto w dwóch dokumentach, po jednym dla każdej ze stron. Anna przekazała Katarzynie kartę magnetyczną umożliwiającą wjazd i wyjazd z garażu. Katarzyna udała się ze swoim dokumentem umowy do notariusza w celu udzielenia poświadczenia istnienia dokumentu. Notariusz umieścił na dokumencie umowy pieczątkę: „widziano dnia 31 maja 2012 r.”, oparzył ją pieczęcią i podpisał. Anna po wakacjach w Grecji w sierpniu 2012 r., gdzie poznała Jorgosa, postanowiła wyjechać na stałe do tego kraju. Przed wyjazdem sprzedała udział we współwłasności garażu wielostanowiskowego Tadeuszowi. Ten ostatni niezwłocznie po zawarciu umowy sprzedaży wypowiedział Katarzynie najem i zażądał wydania po upływie terminu wypowiedzenia karty magnetycznej umożliwiającej dostęp do garażu. Katarzyna w przyszłym miesiącu ma odebrać samochód z salonu. Czy żądanie Tadeusza było uzasadnione? 2. Ludwik od dziesięciu lat mieszkał ze swoim partnerem, Olgierdem, w mieszkaniu, które wynajmował od gminy. Ludwik sporządził testament notarialny, w którym do całego spadku powołał Olgierda. Po śmierci Ludwika Olgierd udał się do urzędu gminy, aby „przepisać” mieszkanie na siebie. Złożył podanie, do którego załączył wypis aktu notarialnego obejmującego testament Ludwika. W odpowiedzi otrzymał pismo, w którym gmina zażądała niezwłocznego opróżnienia przez niego lokalu. Uzasadniając tę decyzję wskazano, że najem nie wchodzi do spadku po Ludwiku i dlatego nie mógł przejść na Olgierda. Czy żądanie gminy jest uzasadnione? Por. uchwała SN z dnia 20 listopada 2009 r., III CZP 99/09, OSN 2010, nr 5, poz. 74; dla wytrwałych: wyrok ETPC z 2 marca 2010 r. w sprawie ze skargi nr 13102/02 Kozak przeciwko Polsce. 3. Alina przez kilka lat pełniła funkcję opiekuna swojego wnuka, Leszka, którego rodzice zostali pozbawieni władzy rodzicielskiej. Po uzyskaniu pełnoletność Leszek nadal mieszkał z babcią w wynajmowanym przez nią od gminy mieszkaniu. Z czasem to on zaczął opiekować się Aliną. Mieszkał z babcią aż do jej śmierci, a przez ostatnie kilka lat wspierał ją finansowo, ponieważ emerytura Aliny nie wystarczała na pokrycie coraz wyższych wydatków na leczenie. Dwa miesiące po śmierci Aliny Leszek udał się do urzędu gminy z zamiarem potwierdzenia wstąpienia w stosunek najmu. Okazało się, że musi złożyć odpowiednie pismo. Wymiana korespondencji trwała trzy lata. W końcu zdesperowany Leszek wstąpił przeciwko gminie z powództwem o stwierdzenie wstąpienia w stosunek najmu w miejsce Aliny. W dopowiedzi na pozew gmina podniosła zarzut przedawnienia prawa wstąpienia w stosunek najmu. Jakie powinno zapaść rozstrzygnięcie? Por. wyrok SN z dnia 12 lutego 2002 r., I CKN 527/00, OSN 2002, nr 12, poz. 159; uchwała SN z dnia 21 maja 2002 r., III CZP 26/02, OSN 2003, nr 3, poz. 20. 4. Dwaj przedsiębiorcy, Paweł i Gaweł, wspólnie wydzierżawili na czas nieoznaczony od spółki z o.o. „Posesjonat” grunt, an którym znajdował się budynek obejmujący lokale użytkowe. Każdy z wydzierżawiających prowadził w odrębnym lokalu swoją działalność, zaś w jednym pomieszczeniu urządzili wspólną recepcję i poczekalnię. Współpraca układała się zgodnie przez kilka lat. Z czasem jednak firma Pawła rozrosła się na tyle, że dotychczasowy lokal był już dla niego niewystarczający. Zaproponował on zatem Gawłowi przejęcie dzierżawy całej nieruchomości. Gaweł jednak nie potrzebował dodatkowych pomieszczeń i nie był skłonny przystać na ten pomysł. Uważał, ze najlepsze jest zachowanie status quo. Wobec tego Paweł wypowiedział na piśmie stosunek dzierżawy spółce „Posesjonat”. Spółka po upływie terminu wypowiedzenia zażądała od Gawła zapłaty całego czynszu. Gaweł odmówił twierdząc, że do tej pory przez kilka lat wpłacał na rachunek spółki połowę czynszu, a obowiązek zapłaty drugiej części nadal obciąża Pawła. Czy żądanie dzierżawcy jest uzasadnione? 5. Przemysław kupił grunt rolny od Rafała w umowie zawartej w formie pisemnej. Następnie wydzierżawił go Helenie na pięć lat, a roczny czynsz miał wynosić 20 000 zł. Umowę zawarto w formie aktu notarialnego. Po roku Helena poddzierżawiła grunt Grażynie na cztery lata. Roczny czynsz ustalono w wysokości 25 000 zł. Umowa została zawarta na piśmie z podpisem notarialnie poświadczonym. Na zawarcie tej umowy Przemysław po tygodniu wyraził ustną zgodę. Po upływie drugiego roku Helena nie zapłaciła czynszu dzierżawy. Po czterech miesiącach Przemysław wezwał ją do uiszczenia zaległego czynszu, wyznaczając jej dodatkowy trzymiesięczny termin uprzedzając, że po jego bezskutecznym upływie wypowie dzierżawę. Ponieważ Helena nie zapłaciła, Przemysław wypowiedział jej dzierżawę na piśmie ze skutkiem natychmiastowym. Zażądał także od Grażyny wydania gruntu. Helena uważa jednak, że Przemysław nie mógł wypowiedzieć umowy zawartej na czas oznaczony, a poza tym wypowiedzenie nastąpiło w niewłaściwej formie i z tego powodu jest bezskuteczne. Z kolei Grażyna odmówiła wydania nieruchomości twierdząc, że po wypowiedzeniu dokonanym przez Przemysława, to ona jest dzierżawcą i może żądać od Przemysława umożliwienia jej używania gruntu i pobierania pożytków. Podniosła także, iż sama zapłaciła czynsz poddzierżawy w terminie. Ponadto, zdaniem Grażyny, Przemysław i tak nie mógłby żądać od niej wydania gruntu, ponieważ nie jest jego właścicielem. Czy żądanie Przemysława jest uzasadnione? Por. wyrok SN z dnia 7 listopada 1997 r., III CKN 249/97, OSN 1998, nr 3, poz. 53; wyrok SN z dnia 20 lipca 2006 r., V CSK 200/06, OSN 2007, nr 4, poz. 61; wyrok SA w Poznaniu z dnia 24 kwietnia 2007 r., I ACa 990/06, Lex nr 446249. 6. Franciszek zawarł z Pawłem w formie aktu notarialnego umowę, w której zlecił mu kupno lokalu użytkowego o określonych właściwościach za cenę nie wyższą niż 3000 zł za m2. Paweł znalazł odpowiednią ofertę i imieniu Franciszka kupił od Kamila lokal. Umowę zawarto w formie aktu notarialnego. Tymczasem Franciszek otrzymał od Grażyny korzystniejszą ofertę. Oświadczył więc Kamilowi, że odmawia potwierdzenia sprzedaży i nie jest nią związany. Kamil się z tym nie zgadza i żąda zapłaty umówionej ceny. Czy żądanie to jest uzasadnione? 7. Franciszek zawarł z Pawłem w formie aktu notarialnego umowę, w której zlecił mu kupno lokalu użytkowego o określonych właściwościach za cenę nie wyższą niż 3000 zł za m2. Paweł znalazł odpowiednią ofertę i w imieniu własnym kupił od Kamila lokal. Umowę zawarto w formie aktu notarialnego. Poinformował Franciszka o wykonaniu zlecenia. Wobec tego Franciszek zwrócił się do Kamila o wydanie lokalu. Zaskoczony Kamil odmówił twierdząc, że przecież nie zawierał z Franciszkiem żadnej umowy. Czy Kamil powinien wydać lokal Franciszkowi? 8. Eustachy zlecił Urszuli kupno dla niego działki budowlanej w Zawoi. Umowę zawarto w formie pisemnej. Urszula miała się tym zająć jako doświadczony pośrednik w obrocie nieruchomościami. Znalazłszy odpowiednią nieruchomość, po uzyskaniu akceptacji Eustachego, kupiła ją od Grażyny we własnym imieniu zawierając umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego. Działka okazała się tak interesująca, że inny klient Urszuli gotów był za nią zapłacić o 30 % więcej niż wynosiła cena w umowie z Grażyną. Urszula wyjaśniła mu jednak, że jest już zobowiązana do przeniesienia własności owej nieruchomości na Eustachego. Wtedy ów klient użył argumentu, któremu nie sposób było się oprzeć: zaoferował cenę o 50 % wyższą. Urszula czując niesmak sprzedała mu tę nieruchomość zawierając umowę u notariusza w Żywcu. Sama zaś zwróciła pieniądze, które otrzymała od Eustachego. Za radą znajomego adwokata oświadczyła także Eustachemu, że wycofuje się ze współpracy wobec nieważności umowy zlecenia wskutek niezachowania formy aktu notarialnego wymaganej dla umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości. Czy i ewentualnie wobec kogo przysługują Eustachemu w tej sytuacji jakieś uprawnienia? 9. Julita zleciła Gerwazemu kupno dla niej obrazu Jana Świderskiego, który pasowałby do salonu w jej nowo wybudowanym domu. Umowa zawarta na piśmie obejmowała szczegółowe wytyczne sformułowane przez projektanta wnętrz co do wielkości i kolorystyki dzieła. Prosiła jednak, żeby Gerwazy nie ujawniał, dla kogo kupuje obraz, ponieważ ze względu na powszechnie znaną zamożność Julity podbiłoby to cenę. Gerwazy wywiązał się z powinności zachowania dyskrecji znakomicie. Udało mu się kupić obraz po niezwykle atrakcyjnej cenie. Zanim jednak przekazał go Julicie i odebrał wynagrodzenie zmarł nagle na zawał serca. Żona Gerwazego, która została jego jedyną spadkobierczynią, była zachwycona obrazem i nie zamierzała się go pozbywać. Kiedy Julita zażądała przeniesienia na nią własności obrazu i zaproponowała wypłacenie wynagrodzenia, usłyszała od żony Gerwazego, że umowa jest już wobec jego śmierci bezskuteczna. Żona Gerwazego nie zamierza zatem ani przenieść własności obrazu na Julitę, ani dochodzić zapłaty wynagrodzenia. Czy Julita może żądać przeniesienia na nią własności obrazu? 10. Helena była doświadczonym adwokatem. Prowadziła sprawę Juliuszowi, w której występował on jako pozwany o zapłatę. Na najbliższej rozprawie Helena zamierzała przedstawić sądowi dokumenty, z których wynikało, że Juliusz dokonał już zapłaty żądanej sumy. Wobec zakreślonego przez sąd terminu była to ostatnia możliwość przedstawienia owych dokumentów. Posiedzenie sądu w sprawie Juliusza zostało wyznaczone na godz. 12.30. Helena miała w tym samym dniu także inną rozprawę o godz. 10. Zgodnie z wokandą sprawa ta miała się zakończyć o godz. 12.00. Helena miała więc nadzieję, że zdąży być na obydwóch rozprawach. Pierwsze posiedzenie się jednak znacznie przedłużyło. Helena o godz. 12.15 poprosiła więc sąd o 5 minut przerwy i z obłędem w oczach zaczęła poszukiwać na korytarzu sądu substytuta. Na schodach wpadła na Dariusza, powszechnie uważanego za znakomitego cywilistę. Poprosiła go o zastępstwo na sprawie Juliusza i uczuliła na konieczność złożenia na rozprawie wspominanych dokumentów. Biegnąc z powrotem na sprawę z godz. 10 próbowała się dodzwonić do Juliusza, aby zawiadomić go o nieplanowanym zastępstwie, ale nikt nie odbierał telefonu. Tymczasem Dariusz podczas rozprawy zapomniał o dokumentach. W rezultacie sąd zasądził od Juliusza zapłatę. Czy wobec i wobec kogo Juliusz ma jakieś roszczenia w związku z przegranym procesem? 11. Janusz cierpiał na zaburzenia psychiczne, które sprawiały, że nie był w stanie świadomie podejmować decyzji. Objawy tej choroby nie zawsze jednak manifestowały się w sposób dostrzegalny dla otoczenia. Janusz postanowił wziąć w banku pożyczkę w wysokości 20 000 zł, którą miał przeznaczyć na remont mieszkania. Jego przyjaciel, Dominik, wiedząc o przypadłości Janusza zdecydował się jednak poręczyć za tę pożyczkę, ponieważ bank był gotów jej udzielić wyłącznie po uzyskaniu zabezpieczenia. Dominik złożył swoje oświadczenie w formie pisemnej. Janusz odebrał pieniądze, a następnego dnia całą sumę przegrał w kasynie. Kiedy upłynął bezskutecznie termin płatności, bank zażądał od Dominika zapłaty za dług objęty poręczeniem. Dominik twierdzi jednak, że nie jest do tego zobowiązany, ponieważ umowa pożyczki była nieważna. Dwa miesiące później Janusz został całkowicie ubezwłasnowolniony. Czy żądanie banku jest uzasadnione? 12. Andrzej był winien swojej siostrze Lucynie 15 000 zł. Kiedy w potrzebie znalazł się także jego przyjaciel Zbigniew, Andrzej poprosił Lucynę o udzielnie mu pożyczki. Lucyna zgodziła się. Ponieważ jednak nie miała o Zbigniewie dobrej opinii, a mówiąc wprost: uważała go za osobę zupełnie nieodpowiedzialną, zażądała udzielenia przez Andrzeja poręczenia za przyjaciela. Andrzej złożył więc odpowiednie oświadczenie na piśmie, a Lucyna wypłaciła Zbigniewowi 10 000 zł. Tymczasem Lucyna odziedziczyła po wujku spadek na podstawie testamentu własnoręcznego, w którym została obciążona zapisem na rzecz Andrzeja obejmującym zapłatę 15 000 zł. Kiedy wszystkie trzy wierzytelności były już wymagalne, Zbigniew potrącił z wierzytelności Lucyny względem niego o spłatę pożyczki, wierzytelność Andrzeja z tytułu zapisu. Czy Zbigniew został zwolniony z obowiązku zapłaty na rzecz Lucyny 10 000 zł? 13. Wspólnikami spółki z o.o. byli Andrzej (1/2), Marek (1/4) i Alina (1/4). Spółka wzięła w banku kredyt w wysokości 200 000 zł. Za spłatę kredytu poręczył Andrzej. Następne wysokość kredytu została zwiększona do 300 000 zł, a poręczenia za spłatę całej sumy udzielił Marek. Po podwyższeniu sumy kredytu poręczenia za dług spółki udzieliła również Alina ograniczając jednak swoją odpowiedzialność do 200 000 zł. Oświadczenia wszystkich poręczycieli zostały złożone na piśmie. Po nadejściu terminu wymagalności roszczenia banku Andrzej i Marek zapłacili po 100 000 zł. Jakie roszczenia przysługują poręczycielom i wierzycielowi?