Fundusze inwestycyjne jako źródło finansowania nieruchomości.

Źródła finansowania
inwestycji
na rynku nieruchomości.
Janusz Lipiński
Rzeczoznawca majątkowy nr 199
Europejski Instytut Nieruchomości
2.
Źródła finansowania inwestycji na rynku nieruchomości
Podstawowe źródła finansowania inwestycji
na rynku nieruchomości to:
fundusze inwestycyjne, banki komercyjne,
firmy ubezpieczeniowe, firmy leasingowe,
rządowe programy wspierające inwestycje,
prywatne firmy pożyczkowo-inwestycyjne
oraz inwestorzy indywidualni.
3.
Źródła finansowania inwestycji na rynku nieruchomości.
W niniejszej prezentacji z powodu
ograniczeń czasowych omówione zostaną
przede wszystkim różnego typu fundusze
inwestycyjne specjalizujące się w obsłudze
interesariuszy rynku nieruchomości.
 Przedstawione będą fundusze działające na
rynku europejskim, amerykańskim
i w Polsce.

4.
Fundusze inwestycyjne jako źródło finansowania nieruchomości.





Podstawa prawna w Polsce: Ustawa z dnia 27 maja 2004 r. o
funduszach inwestycyjnych.
Formy funduszy inwestycyjnych: („FIO”) fundusz inwestycyjny
otwarty, („SFIO”) specjalistyczny fundusz inwestycyjny otwarty,
(„FIZ”) fundusz inwestycyjny zamknięty.
Minimalne wpłaty do FI - 4 000 000 zł.
Celami funduszy inwestycyjnych mogą być wyłącznie:
1. ochrona realnej wartości aktywów FI lub
2. osiąganie przychodów z lokat netto funduszu inwestycyjnego, lub
3. wzrost wartości aktywów funduszu inwestycyjnego w wyniku
wzrostu wartości lokaty.
Opodatkowanie dochodów: osoba fizyczna 19%, sam fundusz
jest zwolniony z podatku dochodowego i VAT-u.
5.
Fundusze inwestycyjne jako źródło finansowania nieruchomości.
6.
Fundusze inwestycyjne jako źródło finansowania nieruchomości.




Inwestycje bezpośrednie w nieruchomości mogą być dokonywane
wyłącznie za pomocą Funduszy Inwestycyjnych Zamkniętych
(„FIZ”). Odnoszą się do tego między innymi Art. 147 i 148 Ustawy.
FIZ może inwestować we własność, współwłasność i użytkowanie
wieczyste nieruchomości. Minimalna liczba 4, gdyż nie wolno
zainwestować w jedną nieruchomość więcej niż 25% środków.
FIZ emituje certyfikaty inwestycyjne publiczne albo niepubliczne,
które są niepodzielne i mogą być papierami wartościowymi imiennymi
lub na okaziciela. Certyfikaty publiczne mogą być wyłącznie na
okaziciela.
Organem kontrolnym FIZ jest Rada Inwestorów, której członkiem
może być wyłącznie uczestnik FIZ po zablokowaniu swoich
certyfikatów stanowiących ponad 5% ogólnej liczby certyfikatów.
7.
Fundusze inwestycyjne jako źródło finansowania nieruchomości.


Można też inwestować w sposób pośredni
poprzez fundusze otwarte inwestujące w firmy
deweloperskie, budowlane lub inne, których
działalność jest związana z rynkiem
nieruchomości.
Przykładem ostatnio otwartych funduszy są:
IPOPEMA Rynku Mieszkaniowego FIZAN,
Investor Property FIZ czy Arka
Nieruchomości 2 FIZ.
8.
Fundusze inwestycyjne jako źródło finansowania nieruchomości.
Źródło: www.egospodarka.pl
9.
Fundusze inwestycyjne jako źródło finansowania nieruchomości.


WIG Budownictwo i WIG Deweloperzy to
specjalistyczne indeksy Warszawskiej Giełdy
Papierów Wartościowych, które mogą być
pomocne przy ocenie trendów na rynku
nieruchomości.
Indeks giełdowy to wartość obliczona na
podstawie wyceny akcji wybranego sektora
spółek giełdowych, pokazuje stan tego
sektora a w dłuższym okresie dynamikę
rozwoju.
10.
Fundusze inwestycyjne jako źródło finansowania nieruchomości.


Iwestowanie w Europie i USA.
Podstawa prawna w Europie: dyrektywa Rady
nr 85/611/EWG dotycząca przedsiębiorstw
zbiorowego inwestowania (UCITS), która
wyróżnia dwa rodzaje funduszy: otwarte i
zamknięte.
W USA popularną formą inwestowania w
nieruchomości są REIT - Real Estate
Investment Trusts.
11.
Fundusze inwestycyjne jako źródło finansowania nieruchomości.


REIT to korporacyjna forma inwestowania w
nieruchomości, która umożliwia redukcję lub eliminację
podatków korporacyjnych. REITS z USA kiedy
dystrybuują 90% zysków podlegających opodatkowaniu
do swoich udziałowców, nie płacą podatku
dochodowego.
Trzy podstawowe wskaźniki opisujące działalność REIT
to: NAV(net asset value) – wartość środków(aktywów)
netto, CAD(cash available for distribution) – gotówka
możliwa dystrybucji oraz AFFO(adjusted funds from
operation) – środki funduszu po potrąceniu wydatków.
12.
Fundusze inwestycyjne jako źródło finansowania nieruchomości.


Europejskie odpowiedniki REITs istnieją w
Niemczech, Wlk. Brytanii, Francji i Belgii.
Europejskie
fundusze
inwestujące
w
nieruchomości istnieją w Europie już od wielu
lat. W swoim działaniu posługują się tzw.
Kodem dobrych praktyk, zbiorem regulacji
przyjętych samodzielnie do przestrzegania,
zapewniając
kluczowe
dla
inwestora
bezpieczeństwo powierzonych środków.
13.
Fundusze inwestycyjne jako źródło finansowania nieruchomości.

Przykłady zasad
europejskich:

EPRA „European Public Real Estate Association”
Best Practices Recommendation przyjęte we
wrześniu 2010 roku www.epra.com
AREF „The Association of Real Estate Funds”
Code of Practice - obowiązujące w Wlk. Brytanii
od listopada 2009 r. www.aref.org.uk

działania
funduszy
14.
Fundusze inwestycyjne jako źródło finansowania nieruchomości.


EPRA rekomenduje następujące wskaźniki oceny
funduszy: EPRA NAV, EPRA Triple Net Asset
Value (NNNAV), EPRA Earnings, EPRA Net
Yield, EPRA Vacancy Rate.
EPRA zaleca następujące narzędzia raportowania:
księgowe zgodne z IAS 40.24, przepływy finansowe
zgodnie z IAS 7.18, wyceny listy aktywów
inwestycyjnych (Investment assets) i „Development
assets”, raporty czynszowe, inne info dot. Portfolia.
Dodatkowo publikowane są także sprawozdania
Zarządu i Rady Nadzorczej.
15.
Fundusz inwestycyjny jako źródło finansowania nieruchomości.
16.
Fundusze inwestycyjne jako źródło inwestowania w nieruchomości.



AREF rekomenduje w swoich zaleceniach przede
wszystkim zasadę kompletnej transparentności oraz
konieczność dostarczania informacji o charakterze
raczej „profesjonalnym” a nie marketingowym.
Członkowie AREF mają obowiązek ujawniania także
pełnych danych Zarządu, Głównych udziałowców,
wszystkich konsultantów i współpracowników, włącznie
z wynagrodzeniem za zarządzanie.
AREF akcentuje konieczność co najmniej kwartalnego
raportowania danych opisujących fundusze oraz
uaktualnianie na bieżąco informacji w internecie.
17.
Fundusze inwestycyjne jako źródło finansowania nieruchomości.
18.
Fundusze inwestycyjne jako źródło inwestowania w nieruchomości.



Polskie fundusze nieruchomości zebrały
aktywa o wartości około 2,1 mld zł (czerwiec
2010 r.). Jest to ok. 2% wartości wszystkich
funduszy inwestycyjnych
Najdłuższy tzw. Track record obejmuje okres
5-6 lat.
Przeciętne wzrosty wartości(zwroty
inwestycyjne) wynoszą od 4 do 7%
(Fundusze europejskie ok. 10%).
19.
Fundusze inwestycyjne jako źródło inwestowania w nieruchomości.


Na rynku polskim powstają nowe fundusze. Np. Komisja
Nadzoru Finansowego zaakceptowała w maju 2010 r.
utworzenie funduszu Investor Property FIZ (Investor
Property Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Aktywów
Niepublicznych), specjalizującego się w przekształceniach
gruntów i przedsięwzięciach deweloperskich w miastach.
Istnieją również na rynku takie firmy jak Europejski
Fundusz Nieruchomości S.A.(nieruchomości turystyczne
finansowane w formie dzierżawy zwrotnej) czy też
Fundusz Hipoteczny DOM S.A. który przy pomocy tzw.
Hipoteki odwróconej oferuje właścicielowi nieruchomości
dożywotnia rentę i użytkowanie nieruchomości w zamian
za jej przewłaszczenie.
20.
Fundusze inwestycyjne jako źródło inwestowania w nieruchomości.
Rynek funduszy nieruchomościowych
w Polsce
jest dopiero na początku drogi
i ma jeszcze przed sobą poważne
perspektywy rozwoju.
DZIĘKUJĘ