Strategia Mieszkaniowa Miasta Kościerzyna

Strategia Mieszkaniowa Miasta Kościerzyna

Uchwała Nr ......................
Rady Miasta Kościerzyna
z dnia.................................
w sprawie: przyjęcia strategii mieszkaniowej Miasta Kościerzyna
Na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990r. o samorządzie gminnym
( Dz. U. z 2001r. Nr 142 poz. 1591 z późń. zm. ) w związku z art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 21
czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie
Kodeksu cywilnego ( Dz. U. Nr 71 poz. 733 z późń. zm. ),
Rada Miasta Kościerzyna na wniosek Burmistrza Miasta Kościerzyna,
uchwala, co następuje:
§1
Przyjmuje się strategię mieszkaniową Miasta Kościerzyna w brzmieniu stanowiącym
załącznik do uchwały.
§2
Wykonanie uchwały powierza się Burmistrzowi Miasta Kościerzyna.
§3
Uchwała wchodzi w życie z dniem podjęcia.
Przewodniczący Rady Miasta
Kazimierz Stoltmann
UZASADNIENIE.
Celem przyjęcia strategii mieszkaniowej jest planowanie i realizacja działań
zmierzających w kierunku tworzenia warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych
wspólnoty samorządowej, co pozwala zaliczyć Miasto Kościerzynę do podmiotów
realizujących konstytucyjną powinność ( art. 75 ust. 1 Konstytucji PR ) poprawy sytuacji
mieszkaniowej członków wspólnoty samorządowej.
STRATEGIA MIESZKANIOWA
MIASTA KOŚCIERZYNA
OPRACOWAŁ ZESPÓŁ:
1. Zdzisław Czucha
– Burmistrz Miasta Kościerzyna
2. Andrzej Gierszewski – Prezes Spółdzielni Mieszkaniowej
“Wspólny Dom” w Kościerzynie
3. Krzysztof Knut
– Dyrektor Kościerskiego Towarzystwa
Budownictwa Społecznego
4. Stanisław Pałasz
– Prezes Prywatnego Zrzeszenia Właścicieli
Nieruchomości w Kościerzynie
5. Henryk Skiba
– Zarządca Rejonu Mieszkaniowego PKP
6. Roman Bolduan
– Naczelnik Wydziału Gospodarki
Nieruchomościami Urzędu Miasta
7. Jacek Sosnowski
– Inspektor ds. mieszkaniowych
Urzędu Miasta Kościerzyna
KOŚCIERZYNA 2004 rok
2
Spis treści
1. Dane wyjściowe do analizy.
1.
1.
1.
1.
1.
1.
1.
1.
1.
1. Charakterystyka Miasta.
2. Opracowania planistyczne
3. System komunikacji Miasta.
4. Główne inwestycje miejskie.
5. Skala sprzedaży działek budowlanych.
6. Dane o aktywności inwestycyjnej.
7. Charakterystyka zasobów mieszkaniowych.
8. Prywatyzacja komunalnych zasobów mieszkaniowych.
9. Wspólnoty mieszkaniowe.
2. Analiza środowiska zewnętrznego.
2.
2.
2.
2.
2.
2
2.
2.
1. Polityka mieszkaniowa Państwa.
2. Podstawy prawne mieszkalnictwa
3. Finansowanie budownictwa z Krajowego Funduszu Mieszkalnictwa.
4. Oferty kredytowe innych banków.
5. Udział budżetu Państwa w budowie infrastruktury pod mieszkalnictwo.
6. Termomodernizacja budynków mieszkalnych.
7. Budownictwo społeczne.
8. Podsumowanie.
3. Analiza środowiska wewnętrznego.
3.
3.
3.
3.
3.
3.
3.
3.
3.
1. Chłonność terenów pod budownictwo mieszkaniowe.
2. Analiza wydatków Miasta na inwestycje infrastrukturalne.
3. Rozmiary budownictwa mieszkaniowego.
4. Środki finansowe ludności przeznaczone pod budownictwo
mieszkaniowe.
5. Potrzeby mieszkaniowe i stopień ich zaspokojenia.
6. Miejska polityka czynszowa.
7. Dodatki mieszkaniowe.
8. Zasady przydziału mieszkań komunalnych.
9. Działalność Kościerskiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego.
3
4. Analizowanie – SWOT: Zewnętrzne zagrożenia i możliwości
oddziaływujące na zmianę. Wewnętrzne mocne i słabe strony
lokalnego mieszkalnictwa wpływające na jego dalszy rozwój.
4.
4.
4.
4.
1. Identyfikacja zmian środowiska zewnętrznego.
2. Rozpoznanie silnych i słabych stron.
3. Wyznaczenie zagadnień strategicznych.
4. Analiza praktycznych alternatyw.
5. Realizacja działań strategicznych.
5 1. Wstęp
5. 2. Przedsięwzięcia dotyczące zagospodarowania przestrzennego i
gospodarki gruntami.
5. 3. Przedsięwzięcia dotyczące infrastruktury miejskiej.
5. 4. Budownictwo mieszkaniowe.
5. 5. Aktywne zarządzanie mieszkaniowym zasobem miasta.
5. 6. Podstawowe zasady finansowania mieszkalnictwa.
4
1. DANE WYJŚCIOWE DO ANALIZY
1. 1. Charakterystyka Miasta.
Kościerzyna leży w środkowej części województwa pomorskiego, na skraju
Pojezierza Kaszubskiego, na południowy wschód od Gdańska, pomiędzy
Wdzydzkim i Kaszubskim Parkiem Krajobrazowym.
Powierzchnia Kościerzyny wynosi 16 km², co stanowi 1,5 % obszaru miast
województwa pomorskiego. Pod względem powierzchni miasto zajmuje 19
miejsce w województwie.
W Kościerzynie nie ma dużych zakładów przemysłowych a i w średniej
wielkości przedsiębiorstwach , znajdowało zatrudnienie zaledwie ok. 1300 osób.
W Mieście wskaźnik liczby zatrudnionych w przemyśle na 1000 osób jest
znacząco niższy w porównaniu ze średnim stanem dla miast województwa
pomorskiego.
Liczba zatrudnionych w kościerskim przemyśle ulega systematycznemu
spadkowi. Jeszcze w 1999 roku w przemyśle pracowało 1421 osób ( spadek w
2000 r. o 9.2 % ). W latach następnych notowano dalszy spadek pracujących w
przemyśle.
A. Ogólna liczba ludności:
Rok
1997
1998
1999
2000
2001
2002
31.12.2003
Liczba stałych mieszkańców
23.686
23.697
23.804
23.709
23.794
23.791
23.695
B. Struktura ludności według płci i wieku na 31 grudnia 2003 r.
Wiek
Wyszczególnienie
Przedprodukcyjny Produkcyjny
Poprodukcyjny
Ogółem
6.135
15.450
2.110
W tym kobiet
2.918
7.991
1.391
Razem
23.695
12.300
C. Zmiana liczby ludności
Na przestrzeni 7 lat od 1997r do 31 grudnia 2003r. liczba ludności prawie
nie uległa zmianie, różnica wyniosła zaledwie 9 osób na ( + ). Zarówno
przyrost naturalny jak i migracja prawie równe są 0, różnice w
poszczególnych latach na ( + ) lub ( - ) nie przekraczają 100 osób.
5
D. Bezrobocie.
Stopa bezrobocia w Mieście na dzień 30 października 2003 r. wynosi 13, 9
%, przy 22 % w powiecie kościerskim. Bezrobocie w Mieście od 2 lat
utrzymuje się na stałym poziomie, odnotowuje się tylko nieznaczne spadki
lub wzrost w zależności od pory roku. W miesiącach letnich bezrobocie
spada od 200 – 300 osób, a w miesiącach zimowych powraca do
poprzedniego stanu. Struktura osób poszukujących pracy zmienia się w
zależności od posiadanego przez nie wykształcenia. Wzrost liczby osób
poszukujących pracy z wykształceniem policealnym i średnim zawodowym
oraz wyższym oznacza, że rynek pracy w niektórych zawodach jest
nasycony. Niepokojącym zjawiskiem jest to, że największą grupę
bezrobotnych stanowią ludzie młodzi w wieku produkcyjnym mobilnym od
18- 44 lat – około 80 % ogółu poszukujących pracy. Na uwagę zasługuje
również ciągły wzrost liczby osób bez prawa do zasiłku.
E. Liczba osób i rodzin otrzymujących pomoc z Miejskiego Ośrodka Pomocy
Społecznej w 2003 roku: zasiłki stałe – 50 rodzin, zasiłki stałe
wyrównawcze - 43 osób, renty socjalne – 135 osób, zasiłki okresowe
gwarantowane – 19 osób, zasiłki okresowe – 102 rodzin, zasiłki okresowe
celowe – 679 rodzin, zasiłki okresowe z tytułu macierzyństwa – 74, zasiłki
rodzinne i pielęgnacyjne – 95, wyżywienie dla dzieci w szkołach – 527.
F. Liczba zarejestrowanych podmiotów
prywatnym.
gospodarczych
w
sektorze
w 1999 roku – 1808
w 2000 roku – 1843
w 2001 roku – 2001
w 2002 roku – 2034
w 2003 roku – 2002
Liczba zarejestrowanych podmiotów gospodarczych systematycznie
wzrasta, co jest pozytywnym faktem, przy obecnym wysokim wskaźniku
bezrobocia.
1. 2. Opracowania planistyczne.
Według studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania
przestrzennego obszar Miasta wynosi 1 583 ha. Grunty rolne stanowią prawie
połowę ( 49,5 % ) całkowitej powierzchni Miasta. Zabudowania oraz
powierzchnie zurbanizowane zajmują 38 % obszaru, w okresie ostatnich lat
zwiększa się ich udział kosztem gruntów rolnych.
Użytkowanie gruntów przedstawia się następująco:
1. Użytki rolne
– 785 ha
2. Użytki leśne oraz grunty zadrzewione – 76 ha
3. Tereny mieszkalne
– 194 ha
4. Tereny przemysłowe
– 24 ha
5. Inne tereny zabudowane
– 90 ha
6. Zurbanizowane tereny niezabudowane– 80 ha
6
7. Tereny rekreacyjno – wypoczynkowe – 39 ha
8. Tereny komunikacyjne
– 175 ha
W strukturze Miasta wyodrębnić można kilka jednostek o zróżnicowanym
charakterze:
1. Rejon Starego Miasta – cały rejon jest strefą mieszaną, mieszkaniowo –
usługową, usługi mieszczą się w parterach budynków, a na piętrach są
mieszkania.
1. Rejon koncentracji usług i funkcji mieszkaniowej – obejmuje tereny na
zachód i północ od Starego Miasta, charakteryzuje się koncentracją
zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z zabudową jednorodzinną
położoną na zapleczu blokowisk.
2. Tereny mieszkaniowe jednorodzinne z usługami towarzyszącymi –
rejon osiedla Tomasza Rogali aż do torów kolejowych i poza nimi do
granic Miasta.
3. Tereny przemysłowo – składowo – usługowe – we wschodniej części
Miasta, tzw. trójkąt przemysłowy w widłach ulic Przemysłowej i
Drogowców.
Z przeprowadzonych analiz wynika, że dla prawidłowego rozwoju
Miasta powierzchnia terenu pod zabudowę mieszkaniowo – usługową powinna
wynosić ok. 120 ha. Należy jednak brać pod uwagę fakt, że barierę w
pozyskiwaniu nowych terenów może stanowić własność gruntów i
indywidualne decyzje właścicieli co do sprzedaży i zmiany przeznaczenia
terenów.
Koncentrację terenów mieszkaniowo – usługowych przewidziano w
następujących rejonach:
- na północ od terenów ekspansji śródmieścia do toru kolejowego
prowadzącego do Chojnic ( rejon osiedla Tomasza Rogali ) do granicy z
Gminą Kościerzyna.
- wzdłuż ul. T. Kościuszki i południowej części Wojska Polskiego
- teren na północ od jeziora Wierzysko ( osiedle Plebanka )
- tereny przyległe do projektowanej południowej obwodnicy Miasta na
północny – wschód od linii kolejowej ( południowo – wschodnia część
osiedla Za Dworcem )
- tereny pomiędzy drogą nr 214 w kierunku Kartuz a drogą nr 20 w kierunku
Gdyni.
Ocena głównych terenów przewidzianych pod zabudowę mieszkaniową.
1. Osiedle Kościerzyna Zachód – największy i najlepszy teren pod przyszłą
zabudowę mieszkaniową. Wszystkie parametry stanowiące o wartości
terenów budowlanych na to wskazują. Powinno się tam również pojawić
budownictwo wielorodzinne.
2. Osiedle Tysiąclecia II – obecne parametry:
- możliwość zaopatrzenia w ciepło z K – 1, wydłuży to jednak sieć
ciepłowniczą
- brak sieci gazowej
- teren odcięty od północy linią kolejową, a od wschodu drogą o
dużym natężeniu ruchu
7
3. Osiedle Plebanka – obecne parametry:
- brak sieci gazowej
- brak kotłowni
- teren bardzo silnie nawodniony przez liczne źródliska wód
podziemnych
- bliskość całej wiązki linii energetycznej.
4. Tereny przy ul. Mała Kolejowa:
- istnienie instalacji sanitarnej i wodociągowej,
- brak sieci gazowej,
1. 3. System komunikacyjny Miasta.
Główne ulice Miasta są ulicami krajowymi i wojewódzkimi. Na drodze
krajowej nr 20 i wojewódzkiej nr 214 występuje największe natężenie ruchu i
najgorsze warunki. Sugeruje to prowadzenie na tych drogach w pierwszej
kolejności prac zmierzających do poprawy bezpieczeństwa ruchu. Poprawa
stanu komunikacji drogowej wymaga: budowy obwodnicy, budowy i
modernizacji dróg wewnętrznych, usprawnienia połączeń Kościerzyny z
otoczeniem, dostosowania systemu łączności do nowych standardów.
W materiałach do projektu planu zagospodarowania przestrzennego
województwa pomorskiego zakłada się:
- zakwalifikowania linii kolejowej Gdynia – Kościerzyna –
Maksymilianowo do linii znaczenia państwowego
- wykorzystanie linii Kościerzyna – Chojnice do przewozów
regionalnych
- uruchomienie międzynarodowej trasy rowerowej przebiegającej
przez Miasto
Na terenie Kościerzyny działa miejska komunikacja autobusowa.
Miasto obsługiwane jest przez 4 linie. Punktami początkowymi i końcowymi
wszystkich linii są, dworzec PKP i szpital. Dobrze jest też rozwinięta
komunikacja samochodowa, realizowana głównie przez PKS. Uzasadnione jest
połączenie dworców PKS i PKP z docelową lokalizacją przy ul. Dworcowej.
1. 4. Główne inwestycje miejskie.
Przygotowując tereny pod budownictwo mieszkaniowe i rozwój
gospodarczy miasta zrealizowano lub są w trakcie wykonywania następujące
inwestycje, podstawowe dla funkcjonowania całego Miasta:
komunalne ujęcie wody, z 6 studniami o wydajności od 50 – 150 m³/h,
gwarantujących pokrycie zapotrzebowania wody dla ok. 30 tyś.
mieszkańców – aktualnie z systemu wodociągowego korzysta 94,4 %
mieszkańców miasta
miejska oczyszczalnia ścieków – pozwolenie wodno – prawne
przewiduje odpływ do oczyszczalni średnio 5 000 m³ na dobę i
maksymalnie 8 000 m³/dobę. Potrzebna jest rozbudowa i modernizacja
oczyszczalni z uwagi na niedomagania w kwestii redukcji BZT i fosforu
ogólnego. Z kanalizacji korzysta 85,8 % mieszkańców Kościerzyny.
Obecnie na oczyszczalnię dopływa średnio 3 200 m³ na dobę, istnieje
8
-
-
-
-
-
więc duża rezerwa która wynika z postępującego zakładania wodomierzy
u odbiorców wody, co powoduje zmniejszenie zużycia wody.
kanalizacja deszczowa – kanały deszczowe wykonane są z rur
betonowych i mają średnicę od 0,2 – 1,6 m, z 8 wylotami do cieków
naturalnych. Niektóre cieki naturalne zostały obudowane rurami i stały
się kanałami deszczowymi. Na cieku Bibrowa pracuje separator
produktów ropopochodnych i piasku.
w Kościerzynie pracują 2 kotłownie miejskie, na potrzeby grzewcze i
przygotowanie ciepłej wody. Paliwem kotłowni jest węgiel. Docelowo
należy rozważyć alternatywne źródła energii bardziej ekologiczne: gaz,
źródła odnawialne. Potrzeby Szpitala Specjalistycznego zabezpiecza
kotłownia o mocy 12 MW, której nośnikiem energii jest gaz.
na
terenie
Kościerzyny
zainstalowanych
jest
79
stacji
transformatorowych o łącznej mocy 24, 68 KW. Istnieje pełna możliwość
zasilania w energię elektryczną nowych odbiorców do wszelkich potrzeb
w tym grzewczych, bez konieczności rozbudowy linii.
na południe od miasta przebiega gazociąg wysokiego ciśnienia Ø 150,
doprowadzający gaz do Kościerzyny. Z gazociągu tego zasilana jest
stacja redukcyjno-pomiarowa pierwszego stopnia. Proces gazyfikacji
rozpoczął się w 1999 roku. Miasto jest tylko częściowo zgazyfikowane –
szpital oraz w śladowych ilościach odbiorcy komunalni.
Kościerzyna obsługiwana jest przez wysypisko śmieci w rejonie
miejscowości Gostomie. Wysypisko ma stałą lokalizację, ale brak
zorganizowanej segregacji i recyklingu odpadów użytkowych, system
segregacji i recyklingu jest na etapie wdrażania.
1. 5. Skala sprzedaży działek budowlanych.
A. Sprzedaż gruntów gminnych.
a/ sprzedaż działek pod budownictwo jednorodzinne:
w latach 1998 – 2002 sprzedano łącznie 68 działek, z tego 43 działek
budowlanych i 25 działek na uzupełnienie powierzchni, z tego:
- w 1998 r. – sprzedano 4 działki o pow. 0, 1096 ha na powiększenie
działek
- w 1999 r. – sprzedano w drodze przetargu nieograniczonego 22 działki
budowlane o pow. 2,2298 ha
- w 2000 r. – sprzedano 14 działek o pow. 0,2534 ha na powiększenie
działek
- w 2001 r. – sprzedano 6 działek budowlanych o pow. 0,4801 ha, i 5
działek o pow. 0,0624 ha na powiększenie działek.
- w 2002 r . – sprzedano 15 działek budowlanych i 2 działki na
uzupełnienie działki
b/ sprzedaż działek pod budownictwo wielorodzinne:
w latach 1998 – 2002 zbyto 2 działki o powierzchni 2,6798 ha na rzecz
Kościerskiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego sp. z o. o.
c/ ilość działek przygotowanych do sprzedaży:
- 42 działki na Osiedlu Kościerzyna Zachód
9
B. Wtórny obrót gruntami nabytymi od Miasta.
Właściciele działek budowlanych zakupionych od gminy przeznaczają je
niekiedy do wtórnego obrotu. Obrót taki w Mieście był minimalny, w: 1999 –
1 działka, 2000 – 1działka, 2001 – 2 działki, i w 2002 – 1 działka.
1. 6. Dane o aktywności inwestycyjnej.
A. Decyzje o warunkach zabudowy
Lata
1999
2000
2001
2002
2003
Wszystkie decyzje
205
165
150
175
167
Nowe budynki mieszkalne
115
92
91
82
69
B. Decyzje o pozwoleniu na budowę wydane przez Burmistrza Miasta
Kościerzyna.
Lata
1999
2000
2001
2002
.2003
Wszystkie pozwolenia
170
119
130
119
119
Nowe budynki mieszkalne
67
30
41
17
42
1. 7. Charakterystyka zasobów mieszkaniowych.
1.7.1. Ogólna liczba mieszkań w Mieście – 6.760 , z tego:
- zamieszkiwane stale
– 6.649
- zamieszkiwane czasowo
– 111
- pomieszczenia zamieszkiwane nie będące mieszkaniami - 6
1.7.2. Liczba mieszkań socjalnych – 22, kategorię tę wprowadzono po
wejściu w życie ustawy o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych w
1994 r.
1.7.3. Udział mieszkań w Mieście w budynkach wybudowanych w okresie:
- przed 1918
– 674
- 1918 – 1944
– 415
- 1945 – 1970
– 1.929
- 1971 – 1978
– 1.216
- 1979 – 1988
– 1.554
- 1989 – 2002
– 836
1.7.4. Udział ogółu mieszkań wyposażonych w instalacje sieciowe:
- wodociągowe
– 99,5%
- kanalizację
– 91,4%
- ciepłą wodę
– 85,3%
- centr. ogrzewanie – 85,2%
- gaz przewodowy –
0
- gaz z butli
– 85,2%
10
1.7.5. Warunki mieszkaniowe:
- powierzchnia użytkowa mieszkań w Kościerzynie – 438 029 m ²
- liczba wszystkich izb
– 24.646
- przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania
– 65,9 m²
- przeciętna powierzchnia użytkowa na 1 osobę
– 18,9 m²
- przeciętna liczba izb w 1 mieszkaniu
– 3,7
- przeciętna liczba osób w 1 mieszkaniu
– 3,45
- przeciętna liczba osób na 1 izbę
– 0,94
- liczba mieszkań na 1000 osób
– 285
- przeciętna powierzchnia mieszkań
– 65,9 m² z w
mieszkaniach:
• komunalnych
– 43,74
• spółdzielczych
– 47,49m²
• TBS
-- 48,29
- przeciętna powierzchnia na 1 osobę
– 18,9 m² z
tego w mieszkaniach:
• komunalnych
– 14,17
• spółdzielczych
– 11,87m²
• TBS
-- 18,14
1.7.6. Liczba mieszkań prywatnych w budynkach wspólnot:
- wspólnoty liczą
– 1480 mieszkań o powierzchni
67.123m²
- liczba mieszkań wykupionych – 862 o powierzchni 38.447m²
1.7.7. Liczba mieszkań spółdzielczych:
- ogółem
– 2501
- własnościowe
– 1655
- lokatorskie
– 846
1.7.8. Liczba oczekujących na mieszkanie spółdzielcze – nie planuje się
budowy nowych mieszkań spółdzielczych
1.7.9. Liczba mieszkań spółdzielczych o lokatorskim prawie do mieszkania
w:
- 1995 r.– 1646
- 2000 r.– 886
- 2002 r.– 846
1.7.10. Liczba mieszkań spółdzielczych o własnościowym prawie do
mieszkania w:
- 1995 r.– 833
- 2000 r.– 1615
- 2002 r.– 1655
1.7.11. Liczba złożonych wniosków o zamianę mieszkań w latach 2000 –
2002:
- w budynkach komunalnych – 25
- w budynkach spółdzielczych – 30
- w innych – brak danych
1.7.12. Liczba zrealizowanych zamian mieszkań w latach 2000 – 2002 w
budynkach:
- komunalnych – 5
- spółdzielczych – 6
- innych – brak danych
1.7.13. Liczba zawartych umów najmu i przydziałów mieszkań komunalnych:
11
Rok
1999
2000
2001
2002
2003
Umowy najmu
56
26
41
33
40
Przydziały mieszkań
9
9
3
4
5
1.7.14. Potrzeby remontowe budynków komunalnych.
Remonty planowane w 2004 roku:
1.
2.
3.
4.
5.
Wymiana stolarki okiennej i drzwiowej – 80 okien i 10 drzwi
Przestawianie pieców – 35 szt.
Remont dachów i wymiana pokryć dachowych – na 4 budynkach
Malowanie klatek schodowych – w 3 budynkach
Wykonanie instalacji deszczowych w obrębie posesji – przy 6
posesjach
6. Remont pustostanów –10
7. Docieplanie ścian i remont elewacji budynków – 3 budynki
8. Modernizacja instalacji kanalizacyjnej – w 1 budynku
9. Modernizacja i wymiana instalacji elektrycznej – w 2 budynkach
10. Modernizacja instalacji wodociągowej wewnętrznej w 1 budynku
Potrzeby remontowe budynków komunalnych są bardzo duże, gdyż
spora część budynków, to budynki najstarsze w zasobach miasta. Nie
jest możliwe szczegółowe określenie potrzeb remontowych, ponieważ
prawie wszystkie budynki kwalifikują się do remontu bądź
modernizacji. Wszystko opiera się o środki finansowe, które są coraz
mniejsze, ponieważ wyprzedaje się mieszkania w budynkach o
najlepszym stanie technicznym, a pozostają mieszkania najgorsze i o
najniższym czynszu. Dotychczas Miasto nie dotowało utrzymania
zasobu mieszkaniowego, jednak obecnie Rada Miasta musi się bardzo
zastanowić nad możliwością dofinansowania utrzymania zasobu, gdyż
w przeciwnym razie niektórym budynkom grozi rozbiórka, która jest
również bardzo kosztowna.
1. 8. Prywatyzacja komunalnych zasobów mieszkaniowych.
Do końca 2003 r. sprzedano 765 komunalnych lokali mieszkalnych, co
stanowi ok. 33 % komunalnej substancji mieszkaniowej, w tym:
- do 1993 r
– 210 mieszkań
- do 1998 r
– 418 mieszkań
- w 1998 r
– 78 mieszkań
- w 1999 r
– 28 mieszkań
- w 2000 r
– 68 mieszkań
- w 2001 r
– 52 mieszkań
- w 2002 r
– 35 mieszkań
- w 2003 r
– 86 mieszkań
12
1. 9. Wspólnoty mieszkaniowe.
Z dniem 1 stycznia 1995r. weszła w życie ustawa z dnia 24 czerwca 1994r. o
własności lokali ( Dz. U. z 2000r. Nr 80 poz. 903 z późń. zm. ), która określa
sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych,
prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną.
Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skłąd określonej nieruchomości,
tworzy wspólnotę mieszkaniową.
Na dzień 1 stycznia 2004r. dane liczbowe dotyczące wspólnot
mieszkaniowych przedstawiają się następująco:
- ilość budynków objętych wspólnotami – 80
- ilość wspólnot mieszkaniowych – 80
- ilość mieszkań we wspólnotach – 1480 o powierzchni 67.123m²
- ilość mieszkań własnościowych – 862 o powierzchni 38.447m²
Inicjatywą Rady Miasta było aby zarząd wspólnotami mieszkaniowymi
powierzono Kościerskiemu Towarzystwu Budownictwa Społecznego. Pomysł ten
zaakceptowały wspólnoty mieszkaniowe i na zebraniach wspólnot podjęły
uchwały o powierzeniu KTBS Spółka z o. o. pełnienie obowiązków zarządu.
13
2.
ANALIZA ŚRODOWISKA ZEWNĘTRZNEGO
2.1. Polityka mieszkaniowa Państwa.
W ostatnich latach nie wprowadzono w Polsce żadnych nowych uregulowań
prawnych sprzyjających rozwojowi polityki mieszkaniowej. Ostatni taki projekt
“Założeń polityki mieszkaniowej państwa”, wpłynął do Sejmu w 1994 r., cele te nie
zostały jednak do tej chwili zrealizowane.
Sytuacja mieszkaniowa w Polsce – szczególnie w zakresie zaspokajania
potrzeb ubogich grup społeczeństwa – rodzi pilną potrzebę przygotowania rozwiązań
prawnych i finansowych, umożliwiających szybkie powiększenie zasobu lokali
socjalnych oraz domów zbiorowego zamieszkania.
Sytuacja została dodatkowo zaostrzona w wyniku wyroku Trybunału
Konstytucyjnego z 2 października 2002 r. który zniósł ograniczenia w wysokości
podwyżek czynszów w zasobach prywatnych. Podwyżki te, na które rząd nie ma
żadnego wpływu, ani możliwości ingerencji, mogą wywołać znacznie zwiększenie
liczby wyroków eksmisyjnych.
Projekt ustawy o domach socjalnych, zawiera regulacje dotyczące:
- warunków jakie powinny spełniać domy socjalne, w tym stworzenia
możliwości budowania i urządzania obiektów o mniej ostrych wymaganych w
zakresie wyposażenia technicznego
- rodzajów i zasad udzielania przez Państwo pomocy finansowej gminom
realizującym zadania w zakresie budowy i remontu budynków lub ich części
przeznaczonych na prowadzenie domów socjalnych
Uruchomienie programu wspierania budownictwa socjalnego wiąże się z
koniecznością powzięcia następujących działań legislacyjnych:
- uchwalenie ustawy o domach socjalnych
- nowelizacją ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie
gminy i zmianie Kodeksu cywilnego ( art. 4, przewidujący – fakultatywnie –
przyznawanie gminom dotacji celowych z budżetu państwa )
- nowelizacją ustawy o niektórych formach popierania budownictwa
mieszkaniowego, rozszerzająca katalog celów, na które mogą być
przeznaczone środki Krajowego Funduszu Mieszkaniowego.
Należy stwierdzić, że wyrazem promieszkaniowej polityki Państwa byłoby
utrzymanie 7% VAT na materiały budowlane. Beneficjentami takiego rozwiązania
są rodziny o wysokim poziomie dochodów, jednakże budynki jednorodzinne i
mieszkania nabywane u developera stanowią ważny segment rynku
mieszkaniowego i pobudzenia gospodarczego kraju.
2.2. Podstawy prawne mieszkalnictwa.
1.
Ustawa z dnia 27 marca 2993 r. o planowaniu i zagospodarowaniu
przestrzennym ( Dz. U. Nr 80 poz. 717 ), dostosowuje planowanie
przestrzenne do wymagań gospodarki rynkowej i rozwiązań powszechnie
przyjętych w Europie wraz z konsekwencjami tego stanu rzeczy:
- respektowaniem zasad własności
- równym traktowaniem różnych form własności
- oddzieleniem prawa własności od prawa zabudowy
14
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
Sposób wykonywania prawa własności nieruchomości, kształtują ustalenia
studium
zagospodarowania
przestrzennego
i
miejscowego
planu
zagospodarowania przestrzennego. W planowaniu przestrzennym kształtuje się
samodzielność planistyczna gminy. Ustalenie przeznaczenia i zasad
zagospodarowania terenu zostało zaliczone do jej zadań własnych. Planowanie
staje się elastycznym środkiem kreowania przestrzennego. Zrywa się z
obligatoryjnością sporządzania planów przestrzennego zagospodarowania.
Tam, gdzie nie ma planu, decyzje dotyczące przeznaczenia i zasad
zagospodarowania terenu podejmowane są wprost na podstawie ustawy.
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane ( Dz. U. z 2003 r. Nr 207
poz. 2016 )
Ustawa ta normuje działalność sprawy projektowania, budowy, utrzymania i
rozbiórki obiektów budowlanych oraz określa zasady działania organów
administracji państwowej w tych dziedzinach.
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym
zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego ( Dz. U. Nr 71 poz. 733 z późń.
zm. ) określa:
- prawa i obowiązki lokatorów oraz ochronę ich praw
- zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy
- zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego
zasobu gminy
- zasady tworzenia i gospodarowania mieszkaniami socjalnymi
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych ( Dz. U. Nr 71
poz. 734 z późń. zm. ) reguluje zasady i tryb przyznawania, ustalania
wysokości, finansowania i wypłacania dodatków mieszkaniowych oraz
właściwości organów w tych sprawach.
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ( Dz. U. z 2000 r. Nr 80
poz. 903 z późń. zm. ) określa sposób ustanawiania odrębnej własności
samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i
obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną.
Ustawa z dnia 12 października 1994 r. o zasadach przekazywania zakładowych
budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe ( Dz. U. Nr 119
poz. 567 z późń. zm. ) reguluje zasady i tryb przekazywania przez
przedsiębiorstwa państwowe gminom lub innym osobom prawnym gruntów
zabudowanych budynkami mieszkalnymi wraz z obiektami infrastruktury
technicznej i społecznej.
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. z
2000 r. Nr46 poz. 543 z późń. zm. ) reguluje wraz z przepisami
wykonawczymi wydanymi na jej podstawie, zasady gospodarowania
nieruchomościami gminnymi, a w tym: tworzenie zasobów mienia
komunalnego oraz tryb zbywania nieruchomości gminnych.
Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania
budownictwa mieszkaniowego oraz zmianie niektórych ustaw ( Dz. U. z 2000
r. Nr 98 poz. 1070 z późń. zm. ). Zadaniem tej ustawy jest umożliwienie
gromadzenia środków finansowych na budownictwo mieszkaniowe przez
osoby fizyczne oraz wspomaganie tego budownictwa przez państwo poprzez
udzielanie preferencyjnych kredytów gminom, towarzystwom budownictwa
społecznego i spółdzielniom mieszkaniowym.
Ustawa z dnia 18 grudnia 1998r. o wspieraniu przedsięwzięć
termomodernizacyjnych ( Dz. U. Nr 162 poz. 1121 )
15
2.3
Finansowanie budownictwa z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego.
Finansowanie działalności inwestycyjnej i remontowej odbywa się w oparciu o
zasady ujęte w ustawie o niektórych formach popierania budownictwa oraz
rozporządzeniu Ministra Finansów z 12 czerwca 1997 r. Bank Gospodarstwa
Krajowego ze środków KFM wspiera rozwój społecznego budownictwa
czynszowego poprzez preferencyjne kredytowanie:
1) przedsięwzięć inwestycyjno – budowlanych, obejmujących:
- budowę budynków mieszkalnych lub ich części mieszkalnej,
- rozbudowę, nadbudowę, przebudowę budynków mieszkalnych lub ich
części mieszkalnej,
- rozbudowę, nadbudowę, przebudowę budynków adaptowanych na cele
mieszkalne,
2) realizacji infrastruktury technicznej towarzyszącej budownictwu
mieszkaniowemu.
Ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego udzielane są kredyty:
1) Towarzystwom Budownictwa Społecznego – na realizację przedsięwzięć
inwestycyjno – budowlanych, przeznaczonych na zaspokajanie potrzeb
mieszkaniowych na zasadzie najmu,
2) spółdzielniom mieszkaniowym – na realizację przedsięwzięć inwestycyjno –
budowlanych, to jest budowę mieszkań przydzielanych osobom fizycznym na
zasadach spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu lub przeznaczonych na
wynajem,
3) gminom – na wykonanie infrastruktury technicznej towarzyszącej budownictwu
mieszkaniowemu.
Ze środków Funduszu mogą być udzielane kredyty na sfinansowanie nie więcej
niż 70% przedsięwzięcia, pod warunkiem, że będą one przeznaczone na realizację
projektów
budowlanych,
uwzględniających
wymagania
określone
w
Rozporządzeniu Ministra Finansów z 12.06.1997r. Kredyt udzielany z KFM-u
podlega umorzeniu w wysokości 10% kosztów przedsięwzięcia, po jego
zakończeniu i rozliczeniu.
Podstawą spłaty kredytu jest czynsz regulowany ustalony przez Radę Miasta.
Czynsz ten nie może być wyższy w skali roku niż 4% wartości odtworzeniowej
lokalu, wyliczonego wg wskaźnika odtworzeniowego dla danego powiatu.
2.4 . Oferty kredytowe innych banków.
Oferty innych banków na cele budownictwa mieszkaniowego charakteryzują się
cechami wspólnymi:
- okres kredytowania do 25 lat
- przeznaczone dla osób fizycznych – właścicieli przyszłych mieszkań
- możliwość wyboru waluty
- wysokość kredytu około 20 – krotność miesięcznego, udokumentowanego
dochodu kredytobiorcy
- kredyt od 70 do 100% wartości nieruchomości
Kredyty komercyjne różnych banków skierowane są dla rodzin o bardzo wysokich
dochodach, ponieważ koszty eksploatacji mieszkania i spłaty kredytu znacznie będą
16
przekraczać miesięcznie 1500 zł. W przeciwieństwie do kredytów z Krajowego
Funduszu Mieszkaniowego, które skierowane są do rodzin o średnich dochodach.
Kredyt z KFM – u jest oprocentowany w wysokości 0,5 stopy redyskontowej
weksli w NBP, jego spłata rozłożona jest na wiele lat a wysokość raty ograniczona jest
Rozporządzeniem Ministra Finansów. Z tych preferencji oraz z faktu, że dostęp do
tego kredytu mają określone ustawą podmioty gospodarcze, a nie osoby fizyczne,
wynika fakt, że mieszkania TBS – owskie powinny zachować status mieszkania
czynszowego i nie powinny być przedmiotem sprzedaży.
2.5 Udział budżetu państwa w budowie infrastruktury pod budownictwo.
Obecnie brak systemowego zasilania budżetów gmin na ten cel, co jest
istotnym hamulcem rozwoju mieszkalnictwa. Miasto nie nalicza i nie pobiera również
opłat adiacenckich, co powoduje, że nie odzyskuje się poniesionych przez Miasto
nakładów.
2.6 Termomodernizacja budynków mieszkalnych.
Przedsięwzięciem termomodernizacyjnym jest:
1. Ulepszenie, w wyniku którego następuje zmniejszenie:
a) rocznego zapotrzebowania na energię dostarczaną do budynków mieszkalnych,
budynków zbiorowego zamieszkania i budynków służących do wykonywania
przez jednostki samorządu terytorialnego zadań publicznych na potrzeby
ogrzewania oraz podgrzewania wody użytkowej
- w budynkach, w których modernizuje się jedynie system grzewczy – co
najmniej o 10%
- w budynkach, w których w latach 1985 – 2001 przeprowadzono
modernizację systemu grzewczego – co najmniej o 15%
- w pozostałych budynkach – co najmniej o 25%
b) co najmniej 25% rocznych strat energii pierwotnej w lokalnym źródle ciepła,
tj.:
- kotłowni lub węźle cieplnym, z których nośnik ciepła jest dostarczany
bezpośrednio do instalacji ogrzewania i ciepłej wody w budynku,
- ciepłowni osiedlowej lub grupowym wymienniku ciepła wraz z siecią
ciepłowniczą o mocy nominalnej do 11,6 MJ dostarczającej ciepło do
budynków
2. Wykonanie przyłączy technicznych do scentralizowanego źródła ciepła w
związku z likwidacją lokalnego źródła ciepła w celu zmniejszenia kosztów
zakupu ciepła dostarczanego do budynków – co najmniej o 20% w stosunku
rocznym.
3.
Zamianę konwencjonalnych źródeł energii na źródła niekonwencjonalne.
Premia termomodernizacyjna – to pomoc Państwa dla inwestora realizującego
przedsięwzięcie termomodernizacyjne. Jest ona przyznawana przez Bank
Gospodarstwa Krajowego w wysokości 25% kwoty kredytu ( komercyjnego )
wykorzystanego na realizację przedsięwzięcia. Premia termomodernizacyjna stanowi
spłatę części kredytu zaciągniętego przez inwestora. Oznacza to, że realizując
przedsięwzięcie temomodernizacyjne inwestor spłaca 75% kwoty wykorzystanego
kredytu.
17
O premię mogą się ubiegać właściciele lub zarządcy, z wyjątkiem jednostek
budżetowych i zakładów budżetowych:
1) budynków mieszkalnych
2) budynków użyteczności publicznej wykorzystywanych przez jednostki samorządu
terytorialnego
3) lokalnej sieci ciepłowniczej
4) lokalnego źródła ciepła,
5) budynków zbiorowego zamieszkania, przez które rozumie się: dom opieki
społecznej, hotel robtniczy, internat i bursę szkolną, dom studencki, dom dziecka,
dom emeryta i rencisty oraz budynki o podobnym przeznaczeniu.
2.7. Budownictwo społeczne.
Obecnie brak jest w polskim mieszkalnictwie zdefiniowanie pojęcia –
budownictwo społeczne, dlatego konieczne jest jednoznaczne zdefiniowanie
społecznego budownictwa mieszkaniowego, które zostanie objęte obniżoną stawką
VAT po wejściu Polski do Unii Europejskiej. W obecnych warunkach, budownictwo
społeczne realizowane jest przy współudziale środków z Krajowego Funduszu
Mieszkaniowego i stwarza możliwości uzyskania mieszkania przez rodziny o średnich
dochodach.
Program rozwoju budownictwa społecznego powinien zakładać zwiększenie
udziału tego budownictwa do poziomu ok. 50% wszystkich oddanych do użytku
mieszkań. Niezbędne jest odbiurokratyzowanie procedur związanych z uzyskaniem
kredytu i dostosowanie oprocentowania kredytów na budownictwo społeczne do
aktualnego poziomu stóp procentowych. Skala budownictwa na wynajem
realizowanego przez KTBS i Spółdzielnię mieszkaniową jest niewielka i nie odgrywa
istotnej roli w zaspakajaniu potrzeb mieszkaniowych społeczeństwa Miasta.
W związku z przewidywanym wejściem Polski do Unii Europejskiej należy
nawiązać współpracę z instytucjami mającymi wpływ na wysokość uzyskiwanych
środków pomocowych i ich dystrybucję, aby w odpowiednim stopniu uwzględnione
były potrzeby mieszkaniowe w naszym mieście. Za jeden z najważniejszych obszarów
umożliwiających pozyskiwanie środków pomocowych, należy uznać rewitalizację
obszarów miejskich.
2. 8. Podsumowanie.
System prawny, obowiązujący w zakresie budownictwa mieszkaniowego wydaje
się być wystarczający dla gmin, które posiadają własny zasób gruntów. Brak
natomiast rozwiązań systemowych w zakresie dofinansowania z budżetu państwa
inwestycji infrastrukturalnych oraz sprzyjających oszczędności energii cieplnej.
Również kredyt hipoteczny, przy obecnej wysokiej stopie procentowej, jest prawie
niedostępny dla średnio zarabiających rodzin. Bez rozwiązań stymulujących,
usytuowanych poza kompetencjami gmin, rozwój mieszkalnictwa w Kościerzynie do
wymaganych rozmiarów jest niemożliwy.
18
3. ANALIZA ŚRODOWISKA WEWNĘTRZNEGO
3.1. Chłonność terenów pod budownictwo mieszkaniowe.
Pod budownictwo mieszkaniowe, zgodnie ze Studium Uwarunkowań i
Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Kościerzyny wyznacza się
tereny uzbrojone całkowicie lub obrzeżnie, w miejscach.
1. Osiedla Tysiąclecia II, położone pomiędzy ulicami: Kartuską, Dr L. Heykego,
Szkolną, Marchewicza i trakcją kolejową relacji Kościerzyna – Chojnice.
- chłonność w zabudowie jednorodzinnej – 400 budynków
- przewidywana liczba mieszkańców – 2.000
- powierzchnia osiedla – 30 ha
2. Osiedle Kościerzyna Zachód, lokalizacja w zachodniej części miasta w rejonie
ulic C. K. Norwida, M. C. Skłodowskiej i T. Kościuszki, do ściany lasu będącego
granicą Miasta.
a) chłonność w zabudowie jednorodzinnej – 800 budynków na 4.400
mieszkańców
b) 2 miniosiedla zabudowy wielorodzinnej – jedno o powierzchni 3,2 ha drugie
o powierzchni 3,5 ha.
c) bilans terenu:
- handel, usługi, rzemiosło i inne
– 2,84 ha
- usługi oświaty ( szkoła, przedszkole )
– 2,50 ha
- usługi zdrowia ( szpital )
– 10,00 ha
- zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna
– 7,73 ha
- zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i rolnicza
– 47,89 ha
- tereny upraw ogrodniczych z dopuszczeniem zabudowy
– 10, 53 ha
- tereny sportu, rekreacji i zieleni urządzone
– 6,00 ha
- rezerwy terenów pod urządzenia ogólnomiejskie
– 0,65 ha
- drogi, parkingi i tereny komunikacji
– 27,47 ha
3. Osiedle Plebanka II pomiędzy ulicami S. Wyspiańskiego, Skarszewską, Plebanka
i trakcją kolejową Bydgoszcz – Gdynia.
- chłonność w zabudowie jednorodzinnej na około 650 mieszkańców
- wyłącznie zabudowa jednorodzinna
- powierzchnia 18 ha
4. Osiedle Mała Kolejowa:
- teren położony w północno – zachodniej części miasta w sąsiedztwie
zabudowy jednorodzinnej, rzeczki Bibrowej i areałów użytków rolnych
- obszar terenu – 9,00 ha pod zabudowę jednorodzinną z usługami
nieuciążliwymi.
3.2. Analiza wydatków miasta na inwestycje infrastrukturalne.
Na wszystkich trzech osiedlach, przewidzianych pod budownictwo
mieszkaniowe, brak jest infrastruktury towarzyszącej budownictwu mieszkalnemu.
Miasto ze swojego budżetu wydaje środki finansowe na rozbudowę kanalizacji
sanitarnej i deszczowej, lecz skromność budżetu nie pozwala na uzbrojenie terenów
pod budownictwo mieszkaniowe.
19
W poszczególnych latach wydano na infrastrukturę następujące kwoty:
- w 2000 roku – 656.151 zł.
- w 2001 roku – 1.030.242 zł.
- w 2002 roku – 551.738 zł.
- w 2003 roku – 721. 521 zł.
Wydatkowanie środków finansowych w takich wysokościach jak w poprzednich
latach nie pozwoli na uzbrojenie osiedli mieszkaniowych w niezbędną infrastrukturę
techniczną w najbliższych latach. Niezbędne jest pozyskanie środków finansowych
ze źródeł zewnętrznych: dotacje, preferencyjne kredyty, jednak przy obecnej polityce
mieszkaniowej państwa nie wydaje się to realne.
3.3. Rozmiary budownictwa mieszkaniowego.
1. Bilans spółdzielczych zasobów mieszkaniowych.
Rok
Mieszkania
Izby
1996
2002
Wzrost
2476
2.501
25
9.916
10.004
88
Powierzchnia
użytkowa
117.277
118.786
1.509
Mieszkania własnościowe
833
1.655
772
33%
66%
2. Mieszkania zamieszkane według okresu budowy budynku i rodzaju podmiotów
będących właścicielami mieszkań.
WYSZCZEGÓLNIENIE
Ogółem
Osób
fizycznych
m- mieszkania
p- powierzchnia użytkowa
Ogółem ...................m
P
6760
443816
Spółdzielni
mieszkanio
wych
Stanowiące własność
Miasta
Skarbu
państwa
Zakładów
pracy
Pozostałych
podmiotów
3135
275130
2303
109217
934
40497
83
4245
121
5360
184
9367
Przed 1918..............m
674
414
36325
24541
P
1918-1944...............m
415
243
p
24793
16166
1945-1970................m
1929
930
p
108516
67738
1971-1978................m
1216
507
p
73395
43328
1979-1988................m
1554
536
p
112690
59408
1989-2002................m
836
390
p
73634
50594
Według danych Urzędu Statystycznego w Gdańsku.
593
24089
513
21855
974
50592
223
12681
217
9542
125
6274
363
14657
167
6959
32
1794
30
1271
5
238
8
356
4
191
29
1253
10
469
27
1738
31
1593
14
760
10
583
1
27
44
1289
7
411
25
1237
29
1258
1
400
122
6061
w tym w budynkach
wybudowanych w latach
20
3.4. Środki finansowe ludności przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe.
Według danych uzyskanych z Urzędu Skarbowego w Kościerzynie, podatnicy
z Miasta Kościerzyna, dokonali odliczeń od dochodu i podatku na cele
mieszkaniowe w następujących wysokościach:
a) w 2001 roku
- odliczenia od dochodu dokonało 255 osób na kwotę – 2.900.693 zł.
- odliczenia od podatku dokonało 6.685 osób na kwotę – 7.195.138 zł.
b) w 2002 roku
- odliczenia od dochodu dokonało 219 osób na kwotę – 2.360.197 zł.
- odliczenia od podatku dokonało 6.626 osób na kwotę – 7.193.521 zł.
W ramach tych środków sfinansowano budowy nowych budynków
mieszkalnych, zakupy budynków mieszkalnych, przebudowy i rozbudowy
budynków jak również remonty budynków i mieszkań.
3.5. Potrzeby mieszkaniowe i stopień ich zaspokojenia.
Według szacunkowych danych potrzeby mieszkaniowe w Kościerzynie można
określić na około 500 – 1000 mieszkań. Wybudowanie 500 mieszkań pozwoliłoby na
podniesienie wskaźnika do średniokrajowego, tj. 306 mieszkań na 1000 mieszkańców,
natomiast wybudowanie 1 tyś. mieszkań podniosłoby wskaźnik do poziomu 327
mieszkań na 1000 mieszkańców. Obecnie w Kościerzynie wskaźnik ten wynosi 285
mieszkań.
Dla zobrazowania sytuacji można przytoczyć dane dotyczące oddawanych
mieszkań w latach 2001 – 2003, które świadczą o minimalnym zaspokojeniu potrzeb:
1. w 2001 r. przekazano do użytkowania 118 mieszkań w tym:
- 2 budynki – 78 mieszkań KTBS – u o powierzchni – 3.659,6m²
- 40 mieszkań w budownictwie indywidualnym o powierzchni – 7.317,72m²
2. w 2002 r. przekazano do użytkowania 19 mieszkań w budownictwie
indywidualnym o powierzchni – 2.924,86m²
3. w 2003 r. przekazano do użytkowania:
- do 30 czerwca 2003 r. 54 mieszkania w budownictwie indywidualnym o
powierzchni 7.356,77m²
- we wrześniu 1 budynek KTBS - u – 39 mieszkań.
Z drugiej strony zły stan techniczny szczególnie zasobów komunalnych i części
kamienic czynszowych powodować będzie wzrost zapotrzebowania na mieszkania,
związany z wycofaniem z eksploatacji budynków nie spełniających wymagań prawa
budowlanego, oraz przeznaczaniem parterów kamienic na usługi.
Popyt na mieszkania spółdzielcze jest znacznie niższy niż przed kilkoma laty z
uwagi na niekorzystne relacje pomiędzy dochodami ludności a urynkowionymi
cenami mieszkań w budownictwie wielorodzinnym. Konkurencyjne stało się
budownictwo jednorodzinne, które zawsze oparte było na realnych kosztach.
Uwarunkowania te spowodowały niemalejący popyt na mieszkania komunalne,
które dla wielu środowisk stały się jedyną szansą pozyskania samodzielnego lokalu o
czym świadczy ilość wniosków - 286 - od rodzin oczekujących pomocy
mieszkaniowej od Miasta, przy nierynkowych czynszach.
Nową formą pozyskania lokalu, przeznaczoną dla osób o ustabilizowanych
dochodach jest budownictwo Kościerskiego TBS-u, które w naszym mieście
zaowocowało 151 mieszkaniami. Doświadczenia wskazują, że popyt na tego typu
21
mieszkania jest rzędu ok.40 rocznie. Jest to najwięcej mieszkań wybudowanych w tej
formule bez wsparcia finansowego Miasta w województwie pomorskim.
3.6. Miejska polityka czynszowa.
Zgodnie z ustawą – o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o
zmianie Kodeksu cywilnego, stawkę czynszu za 1m² powierzchni użytkowej lokali,
ustala Burmistrz Miasta, w oparciu o wieloletni program gospodarowania
mieszkaniowym zasobem Miasta. Uchwała w sprawie wieloletniego programu została
przyjęta przez Radę Miasta na sesji w dniu 17 grudnia 2003 r. i zwarte są w niej
czynniki podwyższające i obniżające wartość użytkową lokali mieszkalnych oraz
przewidywane podwyżki stawki bazowej czynszu regulowanego.
Przepis o ustalaniu stawki czynszu przez organy miast i gmin, obowiązuje od 1994
r. Od tego czasu stawka bazowa czynszu w Kościerzynie była podwyższana
sześciokrotnie. W 1995 r. wynosiła 0,80 zł/m², dochodząc do 4,55 zł/m² w 2001 r.i na
tym poziomie utrzymywała się jeszcze przez 2002 i 2003 rok. Roczne podwyżki
kształtowały się od 22% do 54%.
Zgodnie z wieloletnim programem, w lokalach wchodzących w skład
mieszkaniowego zasobu Miasta Kościerzyna przewiduje się podwyżkę stawki bazowej
czynszu o 5% w 2005 r. i w 2007 r. również o 5%. Zgodnie z obowiązującymi
przepisami, maksymalna stawka czynszu za 1m² powierzchni użytkowej nie może
przekroczyć 3% wartości odtworzeniowej budynku mieszkalnego. Wskaźnik ten
ustala Wojewoda na okresy półroczne dla poszczególnych powiatów. W drugim
półroczy 2003 r. wynosi on 2.110,73 zł za 1m² powierzchni użytkowej a maksymalny
miesięczny czynsz nie może przekroczyć 5,27 zł/m².
3.7. Dodatki mieszkaniowe.
1. W latach 2001 – 2003 wydano łącznie 5.978 decyzji przyznających dodatki
mieszkaniowe w Kościerzynie. Ilościowy i procentowy udział wypłaconych
dodatków zarządcom wynosi:
- zasoby komunalne
- 2.244 decyzji, co stanowi
– 37,7%
- zasoby spółdzielcze – 2.704 decyzji, co stanowi
– 45,2%
- zasoby zakładowe
– 220 decyzji, co stanowi
– 3,6%
- zasoby prywatne
– 284 decyzji, co stanowi
– 4,7%
- inne
– 526 decyzji, co stanowi
– 8,8%
2. Obecnie ( styczeń 2004 r. ) z dodatków mieszkaniowych korzysta 950 rodzin, z
tego:
- w zasobach komunalnych
– 353
- w zasobach spółdzielczych
– 371
- w zasobach zakładowych
– 39
- w zasobach prywatnych
– 82
- w innych
– 105
3. Kwota wypłaconych dodatków mieszkaniowych w latach 2001 – 2003
Ogółem
Z budżetu miasta
Otrzymana dotacja
2001r
2.074.237
1.497.536
576.701
%
100
72
28
22
2002r
1.895.396
1.506.645
388.751
%
100
79
21
2003r
1.764.039
1.189.135
574.904
%
100
67
33
4. Zasady i tryb przyznawania, ustalanie wysokości i wypłacanie dodatków
mieszkaniowych oraz właściwości organów w tych sprawach reguluje ustawa z
dnia 21 czerwca 2001r. o dodatkach mieszkaniowych ( Dz. U. Nr 71, poz. 734 z
późń. zm. ). Z dniem 1 stycznia 2004r. dokonano istotnej nowelizacji ustawy,
wprowadzając zapis: “ Art. 9a. Wypłata dodatków mieszkaniowych jest zadaniem
własnym gminy ”. Oznacza to, że 100% wydatków na wypłatę dodatków
mieszkaniowych ponosi Miasto ze swojego budżetu, bez otrzymania dotacji z
budżetu Państwa. Wprowadzono jeszcze jeden zapis, że Rada Miasta, w drodze
uchwały, może podwyższyć lub obniżyć, nie więcej niż o 20 punktów
procentowych, wysokość wskaźników procentowych o których mowa w art. 10.
Artykuł ten mówi, że wysokość dodatku mieszkaniowego nie może przekroczyć
70% wydatków przypadających na normatywną powierzchnię zajmowanego
lokalu mieszkalnego lub 70% faktycznych wydatków ponoszonych na lokal
mieszkalny.
5. W związku z zapisem art. 9a ustawy, należy przedsięwziąć następujące działania:
- przeprowadzać wywiad środowiskowy w terminie 14 dni od wpłynięcia
wniosku o przyznanie dodatku mieszkaniowego
- raz w roku na sesji Rady Miasta ocenić przyznawanie i wypłatę dodatków
mieszkaniowych
- powołać Zarządzeniem Burmistrza Miasta komisję do kontroli przyznawania i
wypłaty dodatków mieszkaniowych, składającą się z osób którym tematyka
jest bardzo dobrze znana
- zobowiązać zarządców mieszkań do powiadamiania na piśmie Burmistrza
Miasta o zaległościach czynszowych osób i rodzin pobierających dodatki
mieszkaniowe
- kontrolować czy osoby zameldowane w danym lokalu stanowią faktycznie
gospodarstwo domowe w rozumieniu ustawy
3.8. Zasady przydziału mieszkań komunalnych.
Zasady przydziału mieszkań komunalnych, stanowiących mieszkaniowy zasób
Miasta określa uchwale Nr XX/123/03 Rady Miasta Kościerzyna z dnia 17 grudnia
2003 roku, w sprawie przyjęcia zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład
mieszkaniowego zasobu Miasta Kościerzyna. Uchwała podjęta jest na podstawie
ustawy o ochronie praw lokatorów, z tym, że ustawa określa ogólne zasady,
jednocześnie odnosząc się do Rady Miasta o określenie zasad szczegółowych. Zasady
przyjęte przez Radę Miasta muszą być zgodne z ustawą i przepisami Kodeksu
Cywilnego – rozdział: Dzierżawa i najem.
W/w uchwała zawiera zasady wynajmowania lokali na czas nieoznaczony, zasady
wynajmowania lokali socjalnych, zasady zamiany lokali, inne zasady gospodarowania
oraz wysokość i zasady poboru i zwrotu kaucji mieszkaniowej. W związku z
przydzieleniem mieszkania, zawiera się umowę po wpłaceniu kaucji mieszkaniowej.
Wysokość kaucji wynosi 12-krotność miesięcznego czynszu i stanowi zabezpieczenie
pokrycia należności z tytułu najmu lokalu. Kaucja podlega zwrotowi po opróżnieniu
mieszkania, a nie pobiera się jej przy najmie lokalu socjalnego i zamiennego oraz w
związku z zamianą lokalu.
Mieszkania o powierzchni użytkowej ponad 80m² mogą być oddane w najem
rodzinom wielodzietnym lub za zapłatą czynszu wolnego. Mieszkania przekraczające
tę powierzchnię można uznać więc za luksus mieszkaniowy, przekraczające normalne
23
zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych i ustawa dopuszcza w tym przypadku
stosowanie czynszu wolnego.
Osoba ubiegająca się o otrzymanie lub zamianę mieszkania musi złożyć wniosek,
którego wzór określa Burmistrz, w Urzędzie Miasta – Biurze Obsługi Mieszkańca. Nie
podlegają rozpatrzeniu wnioski osób które:
- zbyły lub zdały dobrowolnie lokal lub budynek mieszkalny
- dokonały dobrowolnej zamiany mieszkania na lokal o mniejszej powierzchni
Wnioski spełniające wymogi, opiniuje Komisja Mieszkaniowa i po jej pozytywnym
zaopiniowaniu Burmistrz Miasta zawiera z najemcą umowę najmu.
3.9.Działalność Kościerskiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego spółka z o.o.
1. Rada Miasta Kościerzyna uchwałą Nr XXXIX/265/97 z dnia 29 grudnia 1997 r.
powołała w oparciu o ustawę – o niektórych formach popierania budownictwa
mieszkaniowego, Kościerskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego. Jedynym
udziałowcem spółki jest Miasto Kościerzyna.
2. W momencie powstania spółki, 3 lutego 1999 r. kapitał zakładowy wynosił –
4.000 zł. i dzielił się na 40 udziałów , po 100 zł. za każdy. Obecnie, po wniesieniu
przez Miasto pieniężnych i niepieniężnych ( działki gruntu o pow. 2,6798 ha przy
ul. Piechowskiego ) aportów, kapitał zakładowy spółki wynosi 1.193.3000 zł. i
dzieli się na 11.933 udziały po 100 zł. każdy. Decyzją Zgromadzenia Wspólników
osiągnięty za 2001 r. zysk netto w wysokości 1.352.994,14 zł., przeznaczono
zgodnie z ustawą i umową spółki na utworzenie kapitału zapasowego. W TBS-ach
zysk nie może być podzielony pomiędzy wspólników, a jedynie przeznaczony na
działalność statutową.
3. Akt założycielski spółki sporządzono w dniu 23 września 1998 r. pod numerem
4273/1998. Po zatwierdzeniu aktu założycielskiego przez Prezesa Urzędu
Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast Kościerski TBS spółka z o. o. zostało wpisane do
Rejestru Handlowego w Sądzie Rejonowym w Gdańsku z dniem 3 lutego 1999 r.
pod numerem RHB 13514.
4. Przedmiotem działania spółki jest:
a) budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu,
b) nabywanie budynków mieszkalnych,
c) przeprowadzanie remontów i modernizacji obiektów przeznaczonych na
zaspokojenie potrzeb mieszkańców na zasadach najmu,
d) wynajmowanie lokali użytkowych znajdujących się w jej budynkach,
e) sprawowanie na podstawie umów zlecenia, zarządu budynkami mieszkalnymi
nie stanowiącymi jego własności,
f) prowadzenie innej działalności związanej z budownictwem mieszkaniowym i
infrastruktury towarzyszącej,
g) świadczenie usług inwestycyjnych w zakresie budownictwa mieszkaniowego i
infrastruktury towarzyszącej,
h) pełnienie funkcji inwestora zastępczego w zakresie inwestycji mieszkaniowych
oraz infrastruktury związanej z budownictwem mieszkaniowym,
i) budowanie budynków i lokali użyteczności publicznej związanych z
funkcjonowaniem zespołu mieszkaniowego,
j) budowanie budynków wielorodzinnych i jednorodzinnych oraz lokali
użytkowych na sprzedaż z wyłączeniem środków Krajowego Funduszu
Mieszkaniowego,
24
5.
6.
7.
8.
9.
k) budowanie domów mieszkalnych na rzecz innych Towarzystw,
l) przeprowadzanie remontów i modernizacji domów mieszkalnych nie będących
własnością Towarzystwa.
Kościerskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego zarządza mieszkaniami
komunalnymi od 1 stycznia 2001 roku w oparciu o Umowę Nr 03/DI/2001 o
zarządzanie lokalami mieszkalnymi i użytkowymi Gminy Miejskiej Kościerzyna
w budynkach wspólnot mieszkaniowych oraz Umowę Nr 02/DI/2001 o
zarządzanie zasobami mieszkaniowymi i użytkowymi, zawarte na podstawie
Uchwały Nr 25/207/2000 Rady Miasta Kościerzyna z dnia 13 września 2000 r. w
sprawie likwidacji zakładu budżetowego – Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej w
Kościerzynie. Początkowa wielkość zasobu mieszkań komunalnych wynosiła 1037
lokali o powierzchni 43.541m².
Ilość wniosków składanych w KTBS na zasiedlenie budynków mieszkalnych:
- 1999 rok – 67 wniosków
- 2000 rok – 105 wniosków
- 2001 rok – 66 wniosków
- 2002 rok – 36 wniosków
- 2003 rok – 27 wniosków
Budynki mieszkalne w formule TBS oddane do użytku:
- Piechowskiego 18 – 34 mieszkania, oddane – wrzesień 2000r.
- Piechowskiego 22 – 39 mieszkań, oddane – październik 2001r.
- Małcużyńskiego 6 – 39 mieszkań, oddane – listopad 2001r.
- Małcużyńskiego 10 – 39 mieszkań, oddane – październik 2003r.
Na terenie Kościerskiego TBS zlokalizowanego przy ul. Piechowskiego,
przewiduje się zrealizowanie łącznie 8 budynków mieszkalnych, w których
docelowo przewidzianych jest do zasiedlenia łącznie 242 mieszkań. Oprócz 4
zrealizowanych budynków przewidziane do wybudowania są budynki Nr 5, 3 i 8.
Realizacja budowy tych budynków jest uzależniona od udzielenia kredytu ze
środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego przez Bank Gospodarstwa
Krajowego w Warszawie.
Kościerskie TBS Spółka z o. o. w roku 2003, jako jeden z pierwszych w
województwie pomorskim, jedyny w powiecie kościerskim, uzyskało certyfikat
zarządzania jakością zgodny z normą ISO 9001 : 2000 w zakresie zarządzania i
administrowania nieruchomościami.
Mieszkania realizowane przez Kościerskie TBS charakteryzują się wysokim
standardem. W pokojach na posadzkach panele podłogowe, w przedpokoju, kuchni
i łazience terakota. Mieszkania są w pełni opomiarowane, wyposażone w kuchenki
elektryczne z płytą ceramiczną. Mieszkania są w pełni wykończone, wyposażone
w osprzęt sanitarny, elektryczny, stolarkę okienną i drzwiową, instalację telewizji
kablowej i internet i trzeba stwierdzić że są również tanie.
25
4. ANALIZOWANIE – SWOT: Zewnętrzne zagrożenia i możliwości
oddziaływujące na zmianę. Wewnętrzne mocne i słabe strony lokalnego
mieszkalnictwa wpływające na jego dalszy rozwój.
4.1. Identyfikacja zmian środowiska zewnętrznego.
Oprócz czynników środowiska zewnętrznego, opisanych w rozdziale 2,
konieczne jest wzięcie pod uwagę sytuacji gospodarczej kraju i naszego Miasta.
Jest oczywiste, że ten właśnie czynnik, na który władze samorządowe mają bardzo
ograniczony wpływ, jest podstawową szansą dla rozwoju mieszkalnictwa.
Główne, również oczywiste zagrożenia dla rozwoju mieszkalnictwa w skali
kraju i Miasta, stanowią zahamowania wzrostu gospodarczego oraz inflacja. Ze
względu na działanie Kościerskiego TBS-u niezbędne jest przeanalizowanie
skutków ewentualnego braku środków w Krajowym Funduszu Mieszkaniowym.
Podkreślić należy, że ilość środków na tym funduszu jest jednym z mierników
promieszkaniowej polityki państwa.
Zmiany środowiska wraz z oszacowaniem prawdopodobieństwa ich
wystąpienia oraz wpływu na mieszkalnictwo w mieście Kościerzuna podano w
tabeli:
Środowiskowe zmiany
Stały wzrost gospodarczy miasta i kraju
Rozwój systemu kredytów hipotecznych
Promieszkaniowa polityka państwa
Wystarczające środki w KFM
Wysoka inflacja
Zahamowanie wzrostu gospodarczego
Brak środków w KFM
4.2
Prawdopodobieństwo
wysokie/średnie/niskie
SZANSE
Średnie
Niskie
Średnie
Niskie
ZAGROŻENIA
Niskie
Średnie
Wysokie
Wpływ
wysoki/średni/niski
Wysoki
Wysoki
Średni
Średni
Wysoki
Wysoki
Średni
Rozpoznanie silnych i słabych stron.
W rozdziale 3 przeanalizowano ważniejsze elementy, składające się na ogólny
obraz uwarunkowań wewnętrznych rozwoju mieszkalnictwa w Mieście. Jednym z
podstawowych atutów jest posiadanie miejskich i prywatnych terenów,
przygotowanych pod zabudowę lub już częściowo zabudowanych. Również
racjonalnie zorganizowana infrastruktura miejska oraz licznych hurtowni
materiałów budowlanych oraz firm specjalistycznych jest poważnym elementem
stymulującym rozwój budownictwa. Bardzo cennym zjawiskiem jest istnienie
lobby mieszkaniowego w Radzie Miasta obecnej i poprzedniej kadencji, czego
owocem jest m. in. Kościerskie TBS.
Silne strony
Wpływ na działalność
Właściwa infrastruktura miejska
Lobby mieszkaniowe w Radzie Miasta
Możliwości finansowe części społeczeństwa miasta
Działalność KTBS
Istnienie hurtowni i firm budowlanych
Wysoki
Wysoki
Wysoki
Średni
Wysoki
26
W kolejnej tabeli zestawiono najistotniejsze ograniczenia / słabe strony /
Miasta Kościerzyna. Zaliczyć tu należy niższe niż w dużych miastach średnie
wynagrodzenie pracowników, charakterystyczne dla mniejszych środowisk, także
częściowy monopol dostawcy energii cieplnej / KOSPEC Kościerzyna / a
szczególnie brak sieci gazowej średniego i niskiego ciśnienia.
Dość istotne obciążenie budżetu miasta spłatą kredytów i pożyczek jest
konsekwencją znacznych inwestycji infrastrukturalnych, których wykonanie
warunkuje rozwój budownictwa mieszkaniowego. Wzięto również pod uwagę fakt,
że z kredytów KFM nie korzysta spółdzielnia mieszkaniowa.
Słabe strony
Wpływ na działalność
Średni
Średni
Wysoki
Mały
Mały
Wysoki
Monopol dostawcy energii cieplnej
Niższa place niż w dużych miastach
Brak sieci gazowej
Obciążenie budżetu miasta kredytami
Spółdzielnia mieszkaniowa nie korzysta z KFM
Brak gruntów uzbrojonych
4.3 . Wyznaczenie zagadnień strategicznych.
Określenie podstawowych zagadnień strategicznych dla rozwoju
mieszkalnictwa w Mieście Kościerzyna powinno wypłynąć z analizy dwóch
przeciwstawnych zjawisk:
a) maksymalne wykorzystanie szans, jakie tworzy środowisko zewnętrzne
b) obrona przed potencjalnymi klęskami, które mogą być spowodowane
negatywnymi scenariuszami środowiska zewnętrznego.
Z analizy SWOT wynikają podstawowe zagadnienia strategiczne:
1. Grunty przeznaczone pod mieszkania są bardzo cenne dla mieszkalnictwa w
Mieście i należy nimi jak najbardziej racjonalnie gospodarować
2. Infrastruktura miejska jest stabilizatorem rozwoju mieszkalnictwa nawet w
przypadku mniej korzystnego rozwoju sytuacji makroekonomicznej.
3. Budowa mieszkań na wynajem w formule TBS jest obecnie najkorzystniejszym
sposobem pozyskania mieszkań ze względu na preferencyjne kredyty. Ze
względu na ograniczoną liczbę budowanych mieszkań / 20 – 40 rocznie / oraz
biorąc pod uwagę znaczne prawdopodobieństwo braku środków w KFM w
kilkuletniej perspektywie, konieczne jest popieranie wszystkich inwestorów
budownictwa mieszkaniowego.
4. Budżet Państwa w żaden sposób nie wspomaga budowy mieszkań socjalnych i
dlatego należy przyjąć jako zasadę, zaoferowanie silniejszym finansowo
rodzinom nowych mieszkań w TBS, natomiast pozostawione przez nie
mieszkania komunalne przeznaczyć na cele socjalne. Konieczne jest też
aktywne zarządzanie mieszkaniowym zasobem miasta, aby rodzinom o
niewielkich możliwościach finansowych zapewnić choćby skromne warunki
mieszkaniowe. Potrzebne jest rozważenie korzystnych dla finansów Miasta
zachęt dla rodzin z budynków komunalnych, przenoszących się do lokali TBS.
Wydaje się bardzo atrakcyjne zaproponowanie tym rodzinom lokalu w budynku
TBS wyłącznie za 10% kaucję, na sfinansowanie której można będzie
wykorzystać premię gwarancyjną z książeczki mieszkaniowej. Taka procedura
27
daje możliwość odzyskania mieszkania komunalnego za około 15% ceny
mieszkania nowego w zasobach TBS.
4.4
Analiza praktycznych alternatyw.
Do analizy przyjęto kilka, często dyskutowanych wariantów poprawy sytuacji
mieszkaniowej w Mieście.
1. Jedną z ważnych alternatyw jest budowa klasycznych mieszkań komunalnych o
współczesnym standardzie. Biorąc pod uwagę obecne wymagania prawa
budowlanego koszt budowy 1m² powierzchni mieszkania byłby niewiele niższy
od osiąganego w przetargach na budynki KTBS, natomiast miasto byłoby
zmuszone do finansowania praktycznie całego kosztu budowy. Nie do
pominięcia jest również aspekt społeczny takiego przedsięwzięcia, miasta
obdarowałoby pojedyncze rodziny pełnowartościowymi mieszkaniami, niejako
premiując brak przedsiębiorczości czy troski o przyszłość w rodzinach o
niskich dochodach.
2. Często proponuje się wznoszenie nowych budynków na cele socjalne o
uproszczonym wyposażeniu. Według różnych szacunków można w ten sposób
zaoszczędzić około 20 – 30% kosztów budowy, uzyskując lokale o wspólnych
sanitariatach i węzłach kuchennych. W takiej sytuacji miasto musi sfinansować
cały koszt budynku, który już od początku nie zapewnia, uznawanych za
współczesne, warunków mieszkaniowych.
3. Będziemy dążyć do pozyskiwania i adaptacji na budynki socjalne budynków
bezpłatnie komunalizowanych od zakładów pracy, / np. PKP /. Budynki te
wymagają co prawda kosztownych remontów, jednak odchodzi się od kosztów
przygotowania budowy przy budowie nowych budynków. Uzyskane w ten
sposób lokale socjalne mogą być w szybkim czasie zasiedlane i będą raczej o
obniżonym standardzie.
28
5. REALIZACJA DZIAŁAŃ STRATEGICZNYCH
5.1. Wstęp.
W rozdziale 4.3. zaproponowano cztery podstawowe zagadnienia strategiczne,
kluczowe dla rozwoju mieszkalnictwa w Mieście Kościerzyna. Aby umożliwić ich
praktyczną
realizację
zaproponowano
pięć
pakietów
przedsięwzięć
uszeregowanych według “ stopnia uogólnienia ” problematyki na obszarze Miasta,
poczynając od planowania przestrzennego i gospodarki gruntami, poprzez
infrastrukturę i konkretny mieszkaniowy zasób Miasta, aż do zasad finansowania
mieszkalnictwa. Określono, o ile to było możliwe, mierniki postępu prac i sposób
monitorowania zjawiska.
5.2. Przedsięwzięcia dotyczące zagospodarowania przestrzennego i gospodarki
gruntami.
Aby w pełni wykorzystać grunty już uzbrojone oraz skoncentrować wysiłek
inwestycyjny należy przyjąć:
1. Całościowe uwzględnienie problematyki mieszkaniowej w studium
uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta.
2. Prowadzenie procesów scaleniowych gruntów w celu uzyskania maksymalnie
racjonalnej gospodarki gruntami prywatnymi. Należy dążyć do przekonania
właścicieli gruntów o celowości przeprowadzenia takich procesów.
3. Oddanie w użytkowanie wieczyste pod skoncentrowane budownictwo
wielorodzinne działek pod pojedyncze budynki i ścisłe egzekwowanie
terminów zabudowy gruntów. Dzięki takiemu postępowaniu uniknie się
blokowania terenów przez inwestorów oraz ewentualnej sprzedaży
spekulacyjnej gruntów.
4. Wniesienie aportem gruntów do KTBS na około 120 mieszkań, co zabezpieczy
potrzeby towarzystwa na 3 – 4 lat. Spółka ta jest pod pełną kontrolą organów
Miasta i nie zachodzi obawa o spekulacje terenami.
5. Realizacja uzbrojenia i dróg na wyznaczonych osiedlach ściśle według
harmonogramu przy odpowiedniej polityce informacyjnej. Wobec wykonania w
większości przypadków głównych urządzeń podziemnych, należy skupić
wysiłki inwestycyjne na dokończenie zagospodarowania poszczególnych
osiedli. Wydaje się celowe sporządzenie harmonogramów rzeczowo –
finansowych, które powinny być bazą dla kolejnych budżetów miasta. Szerokie
udostępnienie informacji w nich zawartych umożliwi podejmowanie
racjonalnych decyzji zarówno właścicielom działek, jak również potencjalnym
nabywcom.
6. Sprzedaż działek pod budownictwo jednorodzinne zależnie od sytuacji na rynku
nieruchomości.
Analiza
dotychczasowych
sprzedaży
i
stopnia
zagospodarowania działek dowodzi, że sprzedaży należy dokonywać przy
uwzględnieniu:
- faktycznego rynkowego zapotrzebowania na działki budowlane,
- finansowych możliwości realizacji inwestycji przez nabywców,
- danych z harmonogramu realizacji danego osiedla.
29
5.3.
Przedsięwzięcia dotyczące infrastruktury miejskiej.
Doprowadzenie do optymalnego funkcjonowania infrastruktury miejskiej wymaga:
1. Rozwijanie systemu zaopatrzenia miasta w ciepło. Na podstawie ustawy prawo
energetyczne jest opracowany plan zaopatrzenia w ciepło, który zawiera
racjonalne rozwiązania alternatywne w stosunku do obecnej sieci cieplnej.
2. Bieżącego uzupełniania infrastruktury technicznej na terenach zabudowanych.
Proces ten dotyczy przede wszystkim dróg, kanalizacji i wodociągów i zależeć
będzie od możliwości finansowych budżetu Miasta.
3. Udrożnienia systemu komunikacyjnego miasta. Docelowym rozwiązaniem jest
budowa obwodnicy miejskiej, której finansowanie winno leżeć po stronie
budżetu Państwa. Władze samorządowe powinny ułatwić proces przygotowania
inwestycji oraz drobne prace ułatwiające przyśpieszenie inwestycji.
4. Zapewnienie wysokiego standardu innych usług miejskich, w tym
infrastruktury społecznej (hale sportowe, boiska, korty tenisowe, itp.).
Posiadanie mieszkania jest jednym z najważniejszych problemów rodziny,
jednak władze Miasta nie mogą doprowadzić do istotnego ograniczenia innych
usług miejskich, takich jak sprzątanie miasta, utrzymanie zieleni, komunikacji
zbiorowej, szkolnictwa, instytucji kultury.
5.4.
Budownictwo mieszkaniowe.
Maksymalny rozwój budownictwa mieszkaniowego będzie możliwy pod
warunkiem zdecydowanego utrzymania zasad:
1. Popierania wszystkich grup inwestorów budownictwa mieszkaniowego.
Rozwiązywanie jednego z najpoważniejszych problemów kraju i Miasta przy
świadomej eliminacji
którejkolwiek formy zaspakajania potrzeb
mieszkaniowych byłoby poważnym błędem. Sposób udzielania poparcia
konkretnemu inwestorowi zależy od indywidualnych uwarunkowań i
możliwości Miasta, w zależności od dochodu i możliwości finansowych.
2. Rozwijanie budownictwa czynszowego według formuły TBS. Zasada ta
dotyczy zarówno Kościerskiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego jak i
spółdzielni mieszkaniowej. Wobec udokumentowanego zapotrzebowania na
takie mieszkania i trudnym dostępie do środków kredytowych należy
wykorzystać obecne możliwości inwestycyjne w maksymalnym zakresie.
3. Niepodejmowanie budowy nowych mieszkań socjalnych. Zgodnie z analizą z
rozdziału 4.4. przy obecnych uwarunkowaniach finansowych nierealne i
ekonomicznie nieuzasadnione jest budowanie nowych budynków socjalnych o
obniżonym standardzie technicznym.
4. Rewitalizacja urbanistyczna Miasta, szczególnie centrum. Problem ten jest
szczególnie ważny, gdyż większość zabudowy z tego rejonu jest objęta
ochroną konserwatorską. Doprowadzenie budynków do stanu technicznego
odpowiadającego współczesnym standardom bez pomocy finansowej z
zewnątrz jest niemożliwe.
5. Wprowadzenie systemu stymulującego modernizację prywatnych budynków
czynszowych. System ten, powinien być uchwalony przez Radę Miasta,
oferując pomoc finansową np.: ulgę w podatku lokalnym, oraz pomoc
organizacyjną, np.: oferta Banku Ochrony Środowiska w związku ze zmianą
systemu ogrzewania.
30
5.5.
Aktywne zarządzanie mieszkaniowym zasobem miasta.
Zgodnie z rozdziałem 4 opracowania nie przewiduje się powiększenia poprzez
inwestycje zasobów komunalnych. Aby umożliwić zaspokojenie potrzeb
mieszkaniowych rodzin o niskich dochodach, co jest zadaniem własnym Miasta,
należy:
1. Zahamować proces degradacji technicznej budynków komunalnych. Wymaga
to racjonalnej polityki czynszowej oraz wsparcia finansowego.
2. Prowadzić właściwą politykę czynszową wobec perspektywy uwolnienia
czynszów. Szczególnie istotne jest zróżnicowanie wysokości stawki czynszu
do stanu technicznego budynku i jego wyposażenia. Sprawnie działający w
Mieście system przyznawania i wypłacania dodatków mieszkaniowych jest
koniecznym uzupełnieniem racjonalnej polityki czynszowej. Należy dążyć,
aby część środków obecnie wypłacanych na dodatki mieszkaniowe była
kierowana w stronę utrzymania i rozwijania mieszkalnictwa socjalnego.
3. Dążyć do dostosowania wielkości i standardu mieszkania komunalnego do
aktualnych możliwości finansowych rodziny. Jednym z narzędzi jest
stymulowanie zamian mieszkań w obrębie zasobu oraz z innymi gestorami
lokali. Należy wzmocnić priorytet rodzin uzyskujących lokale w KTBS, które
zwalniają mieszkania komunalne.
4. Utrzymać zasadę dotychczasowej polityki przydziału mieszkań komunalnych.
Listę przydziału sporządza niezależna komisja społeczna, kwalifikując
rodziny według uchwały Nr XX/123/03 Rady Miasta Kościerzyna z dnia 17
grudnia 2003 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład
mieszkaniowego zasobu Miasta Kościerzyna.
5. Tworzyć mieszkania socjalne wyłącznie w starym zasobie komunalnym, bądź
budynkach przejmowanych od innych podmiotów. Wygospodarowanie tych
lokali umożliwi wykonywanie wyroków eksmisyjnych i może pośrednio
spowodować redukcję kwotę zaległości czynszowych.
6. Prowadzić maksymalnie efektywne działania w zakresie ograniczenia
zaległości czynszowych oraz windykacji należności z tego tytułu przez
zarządców zasobów.
7. Kontynuować prywatyzację zasobów mieszkaniowych, przede wszystkim w
ramach istniejących już wspólnot mieszkaniowych.
Każde z wyżej opisanych zadań powinny być corocznie poddane kontroli i ocenie.
5.6.
Podstawowe zasady finansowania mieszkalnictwa.
Akceptuje się następujące zasady:
1. Wykonywanie infrastruktury technicznej pod budownictwo mieszkaniowe
powinno być finansowane z możliwie wielu źródeł zewnętrznych, w tym i
budżetu Państwa.
2. Maksymalne wykorzystanie preferencyjnych kredytów z Krajowego Funduszu
Mieszkaniowego na budowę mieszkań czynszowych oraz infrastruktury.
3. Możliwie szerokie włączenie budynków komunalnych w program
termomodernizacji.
4. Przeznaczenie środków ze sprzedaży mieszkań komunalnych na remonty
budynków i rozwój mieszkaniowego zasobu Miasta.
31
WNIOSKI KOŃCOWE
Strategia mieszkaniowa nie rozwiązuje problemu mieszkaniowego w Mieście, ale
pozwala lepiej wykorzystać posiadane przez miasto środki i uniknąć większych błędów w
polityce mieszkaniowej. Formuła wykonawcza która była wykorzystana przy opracowywaniu
strategii mieszkaniowej dla Kościerzyny, polegała na powołaniu zespołu roboczego,
składającego się z osób z terenu Miasta dla których tematyka mieszkaniowa jest znana na co
dzień.
Za najważniejszą korzyść ze stosowania tej metodyki należy uznać ograniczenie
kosztów do minimum, ponieważ wynajęcie firmy konsultingowej dla opracowania strategii
pochłonęłoby co najmniej kilka tysięcy złotych. Jak również przywrócenie właściwej rangi
problematyce rozwoju mieszkalnictwa w środowisku samorządowym oraz w społeczności
lokalnej. Kilka miesięcy pracy, wymiany poglądów, omawiania różnych koncepcji mają
spowodować, aby opiniotwórcze środowiska miasta lepiej zrozumiały konieczność
podejmowania często niepopularnych, ale niezbędnych działań ( jak np. podwyżka czynszów)
albo konieczność odstępowania od niektórych tradycyjnych a nieefektywnych rozwiązań.
Ważne jest również uwidocznienie, że często skromne środki finansowe, ale właściwie
wykorzystane, mogą stanowić początek realizacji dalekosiężnej wizji podniesienia poziomu
mieszkalnictwa w mieście.
32