Publikacja darmowa - pobierz - Stowarzyszenie Notariuszy RP

„Rejent" * rok 7 * nr 9(77)
wrzesień 1997 r.
Aleksander Oleszko
Staranność zawodowa notariusza w świetle art. 80
prawa o notariacie
Stosownie do treści przepisu § 1 art. 80 prawa o notariacie, akty i dokumenty powinny być sporządzone przez notariusza w sposób zrozumiały
1 przejrzysty. Dwa dalsze postanowienia tegoż uregulowania wskazują, że
przy dokonywaniu czynności notarialnych notariusz jest obowiązany czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz
innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne (§
2 art. 80), oraz udzielać stronom niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności notarialnej (§ 3 art. 80).
W nawiązaniu do powyższego uregulowania, w piśmiennictwie zwykło
się wskazywać, iż omawiany przepis wyznacza notariuszowi trzy obowiązki:
1) sporządzanie czynności notarialnej zgodnie z wymogami formalnymi
oraz „technicznymi" (por. także art. 94 § 2 pr. o not.),
2) czuwania nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz osób, dla których dokonywana czynność notarialna może
powodować skutki prawne,
3) udzielanie stronom wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności
notarialnej.
Dwa ostatnio wymienione obowiązki można określić jako zawodowy
komplementarny obowiązek udzielania przez notariusza wyjaśnień i informacji.
Przepis art. 80 pr. o not. umieszczony został w dziale II ustawy, odnoszącym się do czynności notarialnych. To, że ustawodawca powyższych
obowiązków notariusza nie zamieścił wprost w rozdziale 3 działu I (por.
9
Aleksander Oleszko
także art. 49 pr. o not.), nie oznacza, iż znajdują się one poza kryterium
wyznaczającym zakres staranności notariusza. Wprost przeciwnie, uregulowania zawarte w art. 80 § 1-3 pr. o not. wskazują zakres oraz granice
tej staranności, którą wymaga się od notariusza jako profesjonalisty 1 .
Celem dalszych uwag jest podjęcie szerszej dyskusji wokół zawodowego obowiązku notariusza w realizacji jego zadań wyjaśniająco-doradczoinformacyjnych oraz ich „wpływu" na sporządzoną czynność notarialną, a
zwłaszcza akt notarialny stwierdzający dokonanie określonej czynności
prawnej. Coraz częściej bowiem w praktyce notarialnej oraz sądowej
spotykamy się z zarzutami braku należytej staranności notariusza „przy
dokonywaniu czynności notarialnej" (art. 80 § 2 in princ. pr. o not.), przejawiającej się w braku należytego poinformowania strony czynności prawnej co do ewentualnych skutków zawartej umowy.
Dla ilustracji zagadnienia celowe wydaje się przytoczenie dwóch stanów faktycznych, które bezpośrednio wiążą się z omawianymi obowiązkami zawodowymi notariusza.
Pierwszy został przedstawiony w prasie2. W skrócie stan faktyczny wyglądał następująco:
Osoba A sfałszowała pełnomocnictwo, z którego treści wynikało, że
jako brat właściciela mieszkania „ma prawo dysponować tym mieszkaniem
i prowadzić negocjacje dotyczące jego sprzedaży". Fałszywy pełnomocnik
zwrócił się następnie do agencji pośrednictwa nieruchomości w celu przedstawienia mu ewentualnych nabywców mieszkania. Agencja przedstawiła
temuż „pełnomocnikowi" przyszłego kupującego i w wyniku przeprowadzonych z udziałem przedstawiciela agencji negocjacji oraz skompletowaniu wymaganych dokumentów (w tym odpisu z księgi wieczystej co do stanu prawnego mieszkania) zainteresowani udali się do notariusza, który
sporządził umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego. Rzekomy brat właściciela mieszkania okazał notariuszowi sporządzającemu umowę pełnomocnictwo, które sporządzone było w innej kancelarii notarialnej (w rzeczywistości zaś sfałszowane przez tegoż pełnomocnika). W wyniku zawartej
umowy kupujący wprowadził się do mieszkania i wówczas do lokalu tego
[w:] Problematyka prawna reprywatyzacji notariatu polskiego, Poznań-Kluczbork 1996, s. 67 i
nast.
2
Zob. M. Z i c 1 i ń s k a, Trzeci świadek, „Prawo i Życic" 1997, nr 9, s. 12.
10
Staranność zawodowa notariusza w świetle art. 80 prawa o notariacie
zapukał rzeczywisty brat właściciela, który uprzednio podał anons do gazety
o zamiarze sprzedania owego mieszkania. Wtedy nabywca dowiedział się,
że padł ofiarą oszustwa za 54 tys. zł. Fałszywe pełnomocnictwo stanowi
główny dowód w sprawie odszkodowawczej, którą wytoczył notariuszowi
poszkodowany nabywca. Pełnomocnik poszkodowanego zarzuca notariuszowi niezachowanie należytej staranności co do sprawdzenia autentyczności pełnomocnictwa. Przedstawione przez oszusta pełnomocnictwo miało
zbyt wysoki numer aktu notarialnego, wyraźnie fałszywa była na nim pieczęć,
a jako podstawę pobrania opłaty notarialnej od sporządzonego pełnomocnictwa podano w akcie błędne rozporządzenie. Według powoda, notariusz
powinien z łatwością zorientować się, że przedstawiono mu fałszywe pełnomocnictwo i poinformować o tym zdarzeniu powoda jako kupującego
mieszkanie. Pozwany notariusz bronił się, iż rolą jego nie jest koncentrowanie się na szczegółach takich jak numer aktu notarialnego czy wygląd
pieczęci, ale sprawdzenie przede wszystkim treści pełnomocnictwa stwierdzonego w akcie. Ta, według niego, nie budziła wątpliwości. Poza tym
komplet dokumentów wymaganych do sporządzenia umowy dostarczyła
specjalistyczna agencja pośrednictwa nieruchomości. Nie zachodziła zatem
konieczność informowania nabywcy co do ewentualnego ryzyka związanego z zawieraną umową sprzedaży lokalu.
Na tle powyższego stanu faktycznego wypowiadane były opinie, iż
przedkładane notariuszowi przez jednostkę wyspecjalizowaną jaką jest
agencja pośrednictwa nieruchomości, dokumenty w celu sporządzenia
określonej czynności notarialnej zmniejszają ryzyko oszustwa, ale okoliczność taka nie może być samoistnym zdarzeniem, które zwalnia notariusza
od dokonania właściwej oceny wymaganych dokumentów. Podnosi się także,
że obowiązek należytego zabezpieczenia praw i słusznych interesów stron
czynności notarialnej w sytuacji, gdy właściciela-zbywcę reprezentuje
pełnomocnik, nie może ograniczać się tylko do zapoznania się z treścią
pełnomocnictwa co do samego umocowania, ale notariusz powinien - na
ile mu sytuacja pozwala - poznać okoliczności sprzedaży mieszkania. Chodzi
przecież o bezpieczeństwo obrotu cywilnoprawnego oraz przekonanie także notariusza, że przedmiot umowy (w tym wypadku mieszkanie) nie posiada
wad prawnych. W pracy notariusza nie bez znaczenia jest aspekt psychologiczny, który powinien przejawiać się w nawiązaniu z klientem bliższego
kontaktu, co pozwoli, zwłaszcza przy istotniejszych czynnościach notarial-
11
Aleksander Oleszko
nych (a tak jest niewątpliwie przy sprzedaży mieszkania), uzyskać na tyle
miarodajnych informacji, co do których w konfrontacji z wymaganymi dokumentami można z dużym prawdopodobieństwem nabrać przekonania co
do sporządzanej czynności notarialnej. W szczególności notariusz nie może
swoich usług ograniczać do przysłowiowej informacji kolejowej.
Drugi przypadek dotyczy też sporządzenia umowy sprzedaży nieruchomości (ale gruntowej). Umowa została zawarta między braćmi A i B3. W sprawie wszczętej z powództwa A przeciwko B o ustalenie nieważności umowy
sprzedaży, sprzedawca zarzuca, iż zawarł umowę pod wpływem błędu wywołanego podstępem pozwanego B. Powód twierdzi mianowicie, że zawarł
przedmiotową umowę tylko dlatego, że pozwany brat zobowiązał się względem niego i w obecności notariusza sporządzającego umowę sprzedaży, iż
po jej zawarciu niezwłocznie „ustanowi na rzecz ich matki dożywocie". Ponieważ pod tym tylko warunkiem powód zawarł z pozwanym przedmiotową umowę, a pozwany warunku tego nie tylko że nie dotrzymał i nie obciążył nabytej nieruchomości prawem dożywocia na rzecz ich matki, ale jako
właściciel nieruchomości siłą wyeksmitował matkę z zajmowanego mieszkania.
Sąd I instancji orzekł, że umowa sprzedaży nieruchomości zabudowanej
zawarta między braćmi A i B jest nieważna i ustalił, że „pozwany, idąc
do notariusza, jak i przed nim podtrzymał obietnicę zawarcia umowy dożywocia z matką stron. Do sporządzenia tej ostatniej umowy nie doszło
bezpośrednio po sporządzeniu umowy sprzedaży tylko dlatego, ponieważ
notariusz poinformował strony, iż zawarcie umowy dożywocia to oddzielna
sprawa i potrzebnajest obecność matki stron". Ustalenie to pozwoliło sądowi
rejonowemu wyrazić pogląd, iż „umowa sprzedaży została zawarta pod
wpływem podstępu wywołanego przez pozwanego, który to podstęp stanowi błąd kwalifikowany z art. 84 k.c. Powód, działając pod wpływem tego
błędu, mylnie przypuszczał, że zawierając umowę sprzedaży nieruchomości, pozwany dotrzyma obietnicy złożonej nie tylko względem niego, ale
także notariusza".
Niezależnie od sądowego zakończenia obu spraw, można się zastanowić, czy zarówno nabywca lokalu, jak i zbywca nieruchomości gruntowej
mogli uniknąć sporu, gdyby właściwie pouczeni oraz poinformowani przez
3
12
Akta sprawy Sądu Wojewódzkiego w Lublinie, II Ca 176/97.
Staranność zawodowa notariusza w świetle art. 80 prawa o notariacie
notariusza sporządzającego akt notarialny, zaniechali zawarcia omawianych umów.
W piśmiennictwie jednoznacznie zwaca się uwagę, iż ustawowy nakaz
udzielania informacji przez notariusza nie stanowi ani głównego, ani jedynego jego obowiązku (jak to ma np. miejsce co do udzielania porad prawnych przez adwokata czy radcę prawnego). Jak trafnie zauważa B. Lewaszkiewicz-Petrykowska, interesują nas te sytuacje, w których obowiązek
udzielania informacji pojawia sięjako obowiązek komplementarny, obciążający zawodowca niezależnie od treści zawartej umowy, a nawet przy jej
braku 4 . Najwcześniej uznano obowiązek udzielania informacji za komplementarny do świadczenia głównego w stosunku do zawodów wykonywanych przez osoby obdarzone szczególnym zaufaniem (notariusz, lekarz).
Podkreśla się ponadto, że prawidłowe spełnianie wymienionego obowiązku
powinno być egzekwowane ze szczególną surowością wówczas, gdy wierzyciel jest zobowiązany korzystać z usług zawodowca, jak to się dzieje
np. w wypadku notariuszy, wobec przysługującego im monopolu redagowania niektórych dokumentów. Z mocy samego prawa notariusz jest zobowiązany do udzielenia niezbędnych informacji, wskazówek i wyjaśnienia wszystkim stronom redagowanego aktu, nie tylko zatem swemu klientowi
(art. 80 § 2 i 3, art. 94 § 2 zd. 2 pr. o not.). Należy uznać, że obowiązek
ten istnieje w jednakowej mierze wtedy, gdy notariusz akt negocjuje i redaguje, jak i wówczas, gdy negocjowany i zredagowany przez strony lub osobę
trzecią akt tylko spisuje 5 .
Notariusz bowiem, jako osoba zaufania publicznego (art. 2 § 1 pr. o
not.), ma do wypełnienia misję gwaranta prawidłowości dokonywanych
przez strony czynności. Spoczywa na nim obowiązek udzielenia kompletnych wskazówek co do ważności i skuteczności stwierdzonej w akcie
czynności prawnej, w innych przypadkach - co do wymogów dokumentu
urzędowego. Ma także obowiązek uprzedzić co do ewentualnego ryzyka
lub łączących się ze sporządzonym aktem zagrożeniach itp.6 Nienależyte
wywiązywanie się z wymienionych obowiązków narusza wymaganą sta-
4
. L c w a s z k i c w i c z - P c t r y k o w s k a , Uwagi o zawodowym obowiązku udzielania
informacji, [w:] „Studia Iuridica": Z zagadnień współczesnego prawa cywilnego. Księga pamiątkowa ku czci Profesora Tomasza Dybowskiego, t. 21, Warszawa 1994, s. 50.
5
Jw„ s. 50.
6
Jw„ s. 50.
13
Aleksander Oleszko
ranność zawodową notariusza, co może skutkować odpowiedzialność z art.
49 pr. o not.7
Uznanie zawodowego obowiązku udzielenia prawidłowej informacji
stanowi wycinek szerszego problemu, jakim jest konieczność zagwarantowania przestrzegania podstawowych zasad porządku prawnego, zwłaszcza
zaś zasady uczciwego obrotu oraz lojalności kontraktowej. Celem spełnienia tego obowiązku jest zapewnienie bezpiecznego korzystania z dóbr i
usług świadczonych przez profesjonalistów. Z myślą o tym - kontynuuje
B. Lewaszkiewicz-Petrykowska - nakłada się na zawodowca obowiązek
informowania kontrahenta we wszystkich trzech fazach umowy: przedumownej (negocjacji), przygotowawczej, zawierania umowy oraz jej wykonywania. Obowiązek ten, jako uboczny i ochronny, statuowany może być
wprost regułami zawodowymi (np. w ustawie - Prawo o notariacie) lub
typem umowy (np. sprzedaży, o dzieło), ale także jest wywodzony z zasad
dobrej wiary, a nawet z zasad słuszności8.
Z kolei trzeba zapytać, czy brak właściwie udzielonych przez notariusza informacji wyczerpuje określenie „przewinienia zawodowego", o którym
mowa w art. 50 pr. o not. Redakcja tego przepisu wzorowana była na treści
art. 44 rozporządzenia Prezydenta RP z 1933 r. Ten ostatni przepis statuował bowiem „przewinienie służbowe". Sformułowanie to rozumiano w
ten sposób, iż przewinienie służbowe zachodziło tylko wtedy, gdy zagrożony był interes publiczny, zaś o tym, czy sprawa dotyczy tegoż właśnie
interesu, rozstrzygał prokurator lub sąd. Prokurator odmawiał wszczęcia
postępowania przeciwko notariuszowi, jeżeli ocenił, iż „interes publiczny
nie jest dotknięty" 9 .
Na gruncie obecnie obowiązującej ustawy wskazuje się, że przewinienia zawodowe notariusza stanowią w szczególności czyny sprzeczne z treścią
złożonego ślubowania, naruszenie obowiązków (art. 17 i nast. pr. o not.)
oraz naruszenie przepisów regulujących tryb dokonywania czynności notarialnych, tj. art. 80-88 oraz art. 90 ustawy10.
7
Jw., s. 50; co do problematyki odpowiedzialności notariusza zob. np. M. F1 o rc z a k, Odpowiedzialność cywilna notariuszy, „Rejent" 1995, nr 4, s. 113 i nast.; T. S a d o w s k i , Odpowiedzialność cywilna notariusza, „Rejent" 1995, nr 5, s. 67 i nast.
8
B. L e w a s z k i e w i c z - P e t r y k o w s k a , Uwagi..., jw., s. 51.
9
M . A l l e r h a n d , Prawo o notariacie, Lwów 1934, s. 75 i 80.
10
B. Ty m cc ki, [w:] J. F l o r k o w s k i , B. Ty m cc k i, Prawo o notariacie z komentarzem, Warszawa 1993, s. 53.
14
Staranność zawodowa notariusza w świetle art. 80 prawa o notariacie
Można chyba najogólniej stwierdzić, iż z pewnością przewinieniem
zawodowym notariusza będzie nadużycie przez niego zawodu11. Korzystając z bogatego orzecznictwa Sądu Najwyższego, ukształtowanego na tle
odpowiedzialności zawodowej lekarza, można stwierdzić, iż w zakresie
przewinienia zawodowego mieszczą się zachowania notariusza, które
polegająna nadużyciu zawodu rozumianym jako niewypełnienie obowiązku z art. 80 pr. o not., jeżeli sporządzona czynność notarialna godzi nie tylko
w interes strony umowy, ale także osoby trzeciej (§ 2 art. 80 pr. o not.).
Nadużycie zawodu przez notariusza wyczerpuje znamiona przewinienia
zawodowego, jeżeli notariusz przy sporządzeniu określonej czynności
notarialnej działa formalnie w ramach uprawnień zawodowych przewidzianych w prawie o notariacie, ale umyślnie bądź przez niedbalstwo czyni
niewłaściwy użytek, sprzeczny z zasadami wykonywania tego zawodu i
niezgodny z obowiązującym prawem. Wystarczy, jeżeli notariusz dopuści
się nadużycia zawodu, które stanie się przewinieniem zawodowym bez
jakiejkolwiek dodatkowej oceny co do „zagrożenia interesowi publicznemu" (społecznemu), gdy chodzi o dalsze wykonywanie przez niego zawodu12.
W świetle powyższych stwierdzeń wypada zapytać, czy w obu wskazanych wyżej przypadkach można notariuszowi sporządzającemu akt notarialny stwierdzający zawarcie umowy sprzedaży lokalu i nieruchomości
gruntowej uczynić zarzut przewinienia zawodowego, polegającego na braku
właściwego pouczenia (informacji) kupującego mieszkanie oraz sprzedawcy gruntu co do zadośćuczynienia obowiązkowi czuwania nad należytym
zabezpieczeniem praw i słusznych interesów strony oraz osoby trzeciej (w
tym wypadku matki stron A i B co do ustanowienia przez B na jej rzecz
„prawa dożywocia").
11
Na gruncie prawa karnego najnowsze orzecznictwo przyjmuje, iż nadużycie zawodu przy
popełnieniu przestępstwa zachodzi wtedy, gdy sprawca, popełniając określony czyn przestępny,
działa formalnie w ramach uprawnień sprzężonych z wykonywaniem danego zawodu, ale umyślnie
czyni niewłaściwy (sprzeczny z zasadami wykonywania tego zawodu lub obowiązującym prawem)
użytek z owych uprawnień, gdy zatem wykorzystuje uprawnienia zawodowe przy popełnieniu
przestępstwa (wyrok SN z 9 V 1996 r. III K.RN 15/96, Mon.Praw. nr 2/1997, s. 79-80). Pogląd ten
został wyrażony w sprawie, w której skazano lekarkę, która w cclu osiągnięcia korzyści majątkowej
poświadczyła nieprawdę, wystawiając zwolnienie lekarskie na druku L-4 i stwierdzając niezdolność do pracy w sytuacji, gdy pacjent był zdrowy.
12
Por. uzasadnienie wyroku SN cyt. w przypisie 11.
15
Aleksander Oleszko
Dla udzielenia odpowiedzi pomocne może być spojrzenie na treść przepisu art. 83 rozp. z 1933 r., który w § 2 stwierdzał, iż notariusz powinien
udzielać stronom wszelkich potrzebnych wyjaśnień dotyczących strony
prawnej aktu na każde ich żądanie, a nawet z własnej inicjatywy, jeżeli
uważać to będzie za potrzebne.
Nietrudno zauważyć, iż obecnie statuowany w art. 80 pr. o not. obowiązek w bardziej kategoryczny sposób nakłada na notariusza powinność
„czuwania" oraz „udzielania niezbędnych wyjaśnień". Ocena zadośćuczynienia temu obowiązkowi pozostawiona została w pełni notariuszowi, gdyby
nawet strona tego nie żądała. Obowiązek należytego poinformowania
obejmuje zarówno udzielanie przez notariusza porady prawnej co do wyboru
dokonywanej czynności notarialnej oraz zdarzenia mogącego wywołać skutki
prawne, jak i pouczenia, jeżeli ustawa nakłada na notariusza taką powinność. Obowiązek pouczenia ma charakter bezwarunkowy, bez względu na
to, czy strony czynności notarialnej mają wykształcenie prawnicze i powinny znać obowiązujące prawo13. W szczególności w tym ostatnim wypadku
notariusz nie może powoływać się na zasadę „nieznajomość prawa szkodzi". Notariusz obowiązany jest pouczyć strony, jaką doniosłość prawną i
ekonomiczną ma dokonywana czynność notarialna, a w szczególności sporządzany akt notarialny zawierający zgodę na poddanie się egzekucji (art.
777 pkt 4 k.p.c.), oraz poinformować o należnym wynagrodzeniu i ponoszeniu innych opłat. Jeżeli stwierdzona w akcie czynność prawna ma charakter wyłącznie zobowiązujący, to powinien także pouczyć o przesłankach
oraz zdarzeniach koniecznych do wywołania skutku rzeczowego (por. np.
art. 156 oraz art. 157 § 2 k.c.). W ramach pouczenia, jak i udzielenia porad
prawnych notariusz nie może wpływać na stronę, aby zawarła określoną
umowę czy też dokonała innej czynności prawnej względnie zgodziła się
na niekorzystne dla niej postanowienia. Może jednak stronie odradzać
przyjmowanie zbyt uciążliwych zobowiązań względnie wskazać na możliwe ujemne skutki, jakie mogą powstać u innych w wyniku żądania sporządzenia określonej czynności notarialnej, mimo iż jej dokonanie jest zgodne
z prawem (np. pominięcie w testamencie notarialnym powołania na spad-
15
Na gruncie art. 83 rozp. z 1933 r. wyraźnie rozgraniczano obowiązek pouczania od obowiązku udzielania porady prawnej w związku z mającą być dokonywaną czynnością notarialną. Zob.
M . A l I c r h a n d , Prawo o notariacie..., s. 129.
16
Staranność zawodowa notariusza w świetle art. 80 prawa o notariacie
kobierców dzieci czy współmałżonka) 14 . Notariuszowi nie wolno zapewniać strony, że sporządzona czynność notarialna tak pod względem faktycznym, jak i prawnym jest „niewzruszalna". Nie do notariusza należy bowiem orzekanie, jaki w danym przypadku istnieje rzeczywisty stan prawny.
Nie może również zapewniać, iż sporządzona czynność nie wywrze w
przyszłości ewentualnych niekorzystnych skutków15.
Co do badania przez notariusza przedłożonych mu dokumentów oraz
ewentualnego poinformowania stronę o nasuwających się wątpliwościach,
niewątpliwie notariusz powinien wiedzieć, jakim cechom odpowiada dany
dokument. Jak podkreśla się w związku z przytoczoną wyżej sprawą „fałszywego pełnomocnika", jeżeli dokument posiada wszystkie cechy określane jako identyfikujące i nie nasuwają wątpliwości notariusza, wówczas
może on dokonać na ich podstawie (przy ich wykorzystaniu) określonej
czynności notarialnej. Wprawdzie dostarczony przez wyspecjalizowaną
agencję pośrednictwa nieruchomości komplet dokumentów zmniejsza ryzyko oszustwa, ale nie może być wystarczającą okolicznością w wyniku
której notariusz dokona czynności16. Zakresem staranności zawodowej,
wynikającej z treści art. 80 pr. o not., jest również analiza dokumentów
stanowiących przesłankę (podstawę) zawarcia umowy. We fragmentarycznych na ten temat opracowaniach 17 najczęściej podnosi się, iż jeżeli z
dokumentów nie wynika bezspornie, że zbywca jest właścicielem nieruchomości lub.gdy prawidłowość dokumentów jest wątpliwa, to umowa sprzedaży może mieć jedynie charakter umowy o skutkach wyłącznie zobowiązujących, o czym notariusz powinien pouczyć strony.
Nie należy jednak od notariusza wymagać, aby ustalał autentyczność
przedstawionego mu dokumentu ponad wszelką wątpliwość. Wystarczy,
aby zachował w tej mierze dostateczną staranność, tzn. podrobienie mu-
14
M. A11 c r h a n d, Prawo..., s. 129; zob. także S. W ó j c i k. Rola notariusza w sprawach
spadkowych (na przykładzie testamentu notarialnego), „Rejent" 1995, nr 4-5, s. 39 i nast. T c n ż c, Wpływ notariusza na powstanie stosunków cywilnoprawnych z umów, [w:] Problematyka
prawna reprywatyzacji notariatu polskiego, Poznań-Kluczbork 1996, s. 223 i nast.
16
Zob. przypis 3.
Zob. zwłaszcza Z. T r u s z k i c w i c z , Uchwala organu osoby prawnej jako przesłanka
zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości, [w:] Problematyka prawna nieruchomości w praktyce notarialnej, Lublin 1995, s. 215 i nast.
17
17
Aleksander Oleszko
siałoby być tego rodzaju, aby bez szczególnego badania było widoczne 18 .
Wydaje się, że w podanym na wstępie przykładzie, wynikającym z konkretnej sprawy, notariusz nie dopełnił swojego obowiązku co do zbadania
autentyczności przedłożonego mu pełnomocnictwa do zawarcia umowy
sprzedaży. W szczególności nie może ekskulpować się okolicznością, iż bada jedynie treść czynności prawnej stwierdzonej w akcie. Podkreślmy to
jeszcze raz - ocenie podlega dokument zarówno co do jej treści, jak i autentyczności co do wymogów formalnych.
Zakres staranności wyznacza szereg elementów, wśród których wymienia się obowiązek wyjaśniająco-doradczy, bezstronności, ale i przestrzegania praworządności (działania zgodnie z prawem rozumiane jako prewencja jurysdykcyjna).
Nie może zatem notariusz bezkrytycznie i bez żadnej refleksji odnosić
się do przedkładanych mu dokumentów, mających wpływ nie tylko na
ważność oraz skuteczność stwierdzanej w akcie notarialnym czynności prawnej, ale także na charakter samego sporządzanego dokumentu notarialnego. Uproszczeniem byłoby twierdzenie, iż notariusz co najmniej związany jest takimi dokumentami urzędowymi, czy też - co najczęściej pojawia
się w praktyce - treścią wpisów w księdze wieczystej. Nie można oczywiście podać jednolitej, syntetycznej w tej mierze odpowiedzi czy reguły zachowania się notariusza. Ocena ta ma zawsze charakter samodzielny. Jednakże
jej zakres zależny jest konkretnego stanu faktycznego. Dopiero na jego tle
można odpowiedzieć, czy zachowana została staranność zawodowa, mimo
odmiennej późniejszej oceny prawnej danego dokumentu 19 .
W piśmiennictwie wskazuje się, iż dokumenty urzędowe muszą odpowiadać określonym wymogom, a mianowicie: mieć przepisaną formę, pochodzić od powołanego do ich wydania organu i w zakresie jego właściwości, być zaopatrzone w wymagane podpisy, urzędowe pieczęcie ewentualnie klauzule wykonalności lub wzmianki o prawomocności (ostateczności)20. Jednakże późniejsza wykładnia co do wymogów danego dokumentu
nie może skutkować ujemnej dla notariusza oceny sporządzonej przez niego
18
Orzeczenie SN CI 2123/34, PN 1935, nr 17, s. 381.
20
S . R u d n i c k i, Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece, Warszawa 1996,
s. 121.
18
Staranność zawodowa notariusza w świetle art. 80 prawa o notariacie
czynności, jeżeli dokonał jej stosownie do poprzedniej wykładni, której sąd
nie podzielił i zmienił swój dotychczasowy pogląd.
Co się tyczy sporządzenia umowy sprzedaży nieruchomości gruntowej
zawartej między braćmi A i B widzimy, jak ważną rolę ma do spełnienia
notariusz w „rozpoznaniu" właściwych intencji stron zamierzających zawrzeć określoną umowę. Częstokroć przecież notariusz ma do czynienia
z osobami nie tylko o niskiej świadomości prawnej, ale posługującymi się
wyrażeniami potocznymi, które posiadają jednak określoną konotację prawniczą. Jeżeli sprzedawca zawierał umowę z bratem w przekonaniu, iż ten
obciąży nabytą nieruchomość zabudowaną domem mieszkalnym dożywociem na rzecz matki stron umowy, to notariusz przy zachowaniu należytej
staranności powinien przed sporządzeniem umowy sprzedaży dokładnie
poznać nie tylko zamiar sporządzenia tej umowy, ale także intencje stron,
które spowodowały, iż dochodzi do zawarcia takiej właśnie umowy. Jeżeli
zatem sprzedawca zawierał umowę w przekonaniu obciążenia przedmiotu
umowy „prawem dożywocia", to notariusz nie może poprzestać na stwierdzeniu, iż „zawarcie umowy dożywocia to odrębna sprawa wymagająca
osobistej obecności matki stron zawierających umowę sprzedaży". W istocie bowiem stronom umowy nie chodziło o zawarcie umowy dożywocia.
Z umowy sprzedaży nie wynika, ażeby treścią oświadczenia kupującego było także zobowiązanie się kupującego do zawarcia umowy dożywocia
z osobą C. Pojęcie umowy dożywocia wyraźnie określają przepisy art. 908
i nast. k.c. Nie można również dokonywać takiej wykładni oświadczenia
woli nabywcy, a zarazem wyrażającego zamiar obciążenia nieruchomości,
iż kupujący w zamian za zawarcie umowy sprzedaży zobowiązał się do
zawarcia z osobąC (matką) umowy dożywocia. Tego rodzaju zastrzeżenie
jako składnik umowy sprzedaży byłoby nieważne (art. 58 § 1 k.c.).
Zarówno notariusz, jak i sąd rozpoznający przedmiotową sprawę zdają
się mylić i nie odróżniać umowy dożywocia od możliwości obciążenia prawa własności ograniczonym prawem rzeczowym, którego treściąjest ustanowienie służebności osobistej mieszkania (art. 296 w zw. z art. 299 k.c.)
bądź użytkowania (art. 266 k.c.). Pozostaje tylko rozważyć, czy prawami
tymi można obciążyć część składową nieruchomości gruntowej.
W piśmiennictwie dopuszcza się taką możliwość. J. Skąpski wyraźnie
stwierdza, iż konsekwencją art. 46 § 1 k.c. jest art. 47 § 1 k.c., który wbrew
rzeczywistości stwierdza, że część składowa rzeczy nie może być odręb-
19
Aleksander Oleszko
nym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. A przecież na
gruncie obowiązującego prawa można ustanowić użytkowanie oraz służebność osobistą mieszkania na dokładnie oznaczonej i wydzielonej części
składowej nieruchomości. Aby tę kwestię rozsądnie uregulować - konkluduje J. Skąpski - należy przywrócić jednolite pojęcie nieruchomości, zaś
za wzorem prawa rzeczowego z 1946 r. (art. 9) przepis art. 47 § 1 k.c. powinien otrzymać brzmienie: „część składowa rzeczy nie może być przedmiotem odrębnych praw rzeczowych, wyjąwszy przypadki przewidziane w
ustawie". Wówczas odbudujemy w tym punkcie normalny, a nie udziwniony stan prawny21.
Powracając do oceny zachowania się notariusza sporządzającego umowę sprzedaży nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym oraz przyjmując za prawdziwe twierdzenie sprzedawcy, że zawierał przedmiotową
umowę, jeżeli kupujący obciąży „prawem dożywocia" wydzieloną część
mieszkania na rzecz matki stron, notariusz powinien poinformować nabywcę co do rzeczywistego zamiaru sprzedawcy. Do obowiązków notariusza
należało uświadomić nabywcy możliwość złożenia przez niego w tym samym
akcie notarialnym oświadczenia co do treści takiego właśnie obciążenia
odpowiadającego służebności osobistej mieszkania bądź prawa użytkowania wydzielonych lokali. Notariusz uczyniłby więc zadość obowiązkowi
czuwania nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów matki
stron, która w chwili zawarcia umowy sprzedaży zamieszkiwała w jednym
pokoju budynku mieszkalnego stanowiącego część składową nieruchomości gruntowej.
Gdyby odpłatne nabycie nieruchomości następowało do majątku wspólnego małżonków, a kupującym był tylko jeden z małżonków, warto przypomnieć uchwałę składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 16 marca
1995 r.22, w której zajął następujące stanowisko: w ramach czynności
zwykłego zarządu do zawarcia umowy odpłatnego nabycia własności nie-
21
J. S k ą p s k i , Własność lokali w świetle ustawy z 24 czerwca 1994 r., KPP 1996, z. 2, s.
208-209. Dla ścisłości trzeba dodać, iż wypowiadane są przeciwne, odosobnione poglądy w kwestii
możliwości obciążenia użytkowaniem części składowej własnościowego spółdzielczego prawa do
lokalu mieszkalnego (tak np. E. G n i c w c k, Odpowiedź napytanie, „Rejent" 1996, nr 11, s. 110
i nast. T e n ż e , Muszę replikować, „Rejent" 1997, nr 3, s. 93 i nast.).
22
Uchwała składu 7 sędziów SN z 16 III 1995 r. IICZP 9/95, OSN IC 1995, nr I l,poz. 149.
Warto podkreślić, iż Sąd Najwyższy już w uchwale z 25 II 1994 r. III CZP 182/93 (OSNCP 1994,
20
Staranność zawodowa notariusza w świetle art. 80 prawa o notariacie
ruchomości lub innego prawa majątkowego przez jednego z małżonków,
w wyniku której przedmiot nabycia ma wejść do majątku wspólnego, nie
jest wymagana zgoda współmałżonka, chyba że z nabyciem łączy się obciążenie nabywanej nieruchomości lub prawa.
nr 7-8, poz. 146) wypowiedział się za poszerzeniem zakresu zarządu o takie między innymi czynności, jak nabywanie nieruchomości oraz ruchomości i innych praw majątkowych, jeżeli w związku
z tym nic dochodzi do uszczuplenia majątku wspólnego małżonków.
21