przeczytaj - Politechnika Krakowska

BARTŁOMIEJ HOMIŃSKI*
Mieć czy… wynajmować –
o formułach budowy
i zamieszkiwania domów jutra
To Own or… to Rent – Concerning
the Models of Constructing and Living
in the Houses of Tomorrow
Streszczenie
Od czasów transformacji ustrojowej, zaspokajaniem podstawowej potrzeby mieszkańców miast, jaką jest zamieszkiwanie, zajmują się w Polsce przede wszystkim firmy deweloperskie, budujące mieszkania na sprzedaż. Zjawisko to ma wielorakie konsekwencje, m.in. społeczne,
funkcjonalne i przestrzenne. Tymczasem w wielu rozwiniętych krajach ważnymi organizatorami rynku mieszkaniowego są, poza firmami
deweloperskimi, także spółdzielnie (kooperatywy) oraz lokalne samorządy, a powszechną formą zamieszkiwania jest najem długookresowy.
Kryzys ekonomiczny końca pierwszej dekady XXI wieku, związany z kredytami na zakup domów i mieszkań, skłania do refleksji na temat
alternatywnych form finansowania i realizowania domów mieszkalnych jutra.
Abstract
Since the time of political transformation, habitation, which is a basic need of city dwellers, has been satisfied mainly by development companies that build flats for sale. This phenomenon has multiple consequences, including social, functional and spatial ones. Meanwhile, in
many developed countries, in addition to development companies, housing cooperatives and local authorities are also important players in
the housing market, and long-term tenement leasing is a common form of habitation.
The economic crisis of the end of the last decade of the 2000s, which was connected to mortgages, provokes reflection on alternative forms
of financing and ways of providing the housing of tomorrow.
Słowa kluczowe: zabudowa mieszkaniowa, mieszkanie komunalne, spółdzielnia mieszkaniowa, towarzystwo budownictwa społecznego, najem długookresowy
Keywords: housing, council flat, housing cooperative, social housing association, long-term tenancy
Pojęcia takie jak mieszkanie, dom czy osiedle są ważne dla
większości ludzi, ponieważ dotyczą nas wszystkich. Z tymi miejscami wiążemy emocje, jakie towarzyszyły ważnym wydarzeniom naszego życia. To w domu poszukujemy bezpieczeństwa,
zapraszamy do niego naszych przyjaciół i rezerwujemy sobie
prawo niewpuszczania wrogów za próg1.
Dla architekta z kolei, projektowanie zabudowy mieszkaniowej
jest ważną częścią działalności projektowej. Chociaż w powszechnej opinii nie tak prestiżowe i poważane jako część
działalności twórczej, budynki mieszkalne stanowią około 65%
wszystkich budynków w świecie2, a dla wielu biur architektonicznych są pierwszymi zadaniami projektowymi, które otwierają dostęp do większych i bardziej złożonych zleceń.
Dwudziesty pierwszy wiek, już obecnie określany bywa wiekiem
miast (po wieku i państw narodowych – XX w. i wieku imperiów
– XIX w.3 Taka prognoza jest uzasadniona nie tylko rosnącą liczbą mieszkańców miast i ich udziałem w ogólnej liczbie ludności
świata; jest też przejawem przekonania badaczy i komentatorów
Such notions as a flat, house or housing estate are important for the majority of people because they concern
all of us. We relate the emotions that have accompanied
important events of our lives to these places. Home is
where we look for security, where we invite our friends
and reserve the right not to let our enemies step inside1.
And for an architect, designing housing is an important
part of the designing activity. Although generally perceived as a less prestigious and serious part of one’s
creative activity, housing constitutes around 65% of all
buildings in the world2, and for many architectural firms
housing projects are the first designing projects that open
the doors to larger and more complex commissions.
The 21st century is already sometimes referred to as “the
century of cities” (after the 20th century of nation states
and the 19th century of empires)3. Such a prediction is
justified not only by the growing number of city dwellers and their share in the total world population, but also
reflects the conviction of researchers and commentators that cities concentrate and act as catalysts for the
* Dr inż. arch. Bartłomiej Homiński, Instytut Projektowania Urbanistycznego, Wydział Architektury, Politechnika Krakowska /
Bartłomiej Homiński, Ph.D. Arch., Institute of Urban Design, Faculty of Architecture, Cracow University of Technology
175
o skupiającej i katalizującej roli miast dla rozwoju gospodarczego, kulturalnego, technologicznego i politycznego świata. Towarzyszy mu powszechna świadomość potrzeby poszukiwania
zrównoważonych form zamieszkiwania i dążenia do optymalnego
wykorzystania terenów zurbanizowanych. Przestrzennym modelem, odpowiadającym opisanym wyżej postulatom jest koncepcja
miasta zwartego4, którego podstawową tkankę stanowi wysokiej
intensywności wielorodzinna zabudowa mieszkaniowa.
Przełom polityczny i przemiany gospodarcze, które umożliwił,
istotnie zmieniły sposób realizacji potrzeb mieszkaniowych
w Polsce. Napływ zagranicznego kapitału oraz dostępność,
podobnych jak w krajach rozwiniętych, usług finansowych otworzyły Polakom dostęp do kredytów hipotecznych na zakup
mieszkania, a deweloperom drogę do inwestowania w rynek
nieruchomości w Polsce5, które to obszary wcześniej finansowane były ze środków własnych klientów i budujących. Pod koniec pierwszej dekady XXI wieku zakup aż 95% mieszkań i domów finansowany był w jakimś stopniu z kredytu hipotecznego.
Dominującym modelem na rynku mieszkaniowym stało się posiadanie mieszkania lub domu na własność i jednoczesne spłacanie przez okres kilkudziesięciu lat kredytu hipotecznego, co
oparte jest na założeniu, że spłata ta jest w zasięgu możliwości
finansowych nabywcy. Kryzys ekonomiczny, jaki w 2008 roku
nastąpił w Stanach Zjednoczonych, a następnie objął swoim zasięgiem niemal wszystkie rozwinięte gospodarki świata pokazał,
że założenie takie nie zawsze jest słuszne. Stopniowe obniżanie
wymagań dotyczących zdolności kredytowej sprawiło, że banki
udzielały finansowania nabywcom mieszkań i domów nawet w
przypadku wysokiego ryzyka niespłacenia kredytu. W sytuacji
spowolnienia gospodarczego i wzrostu bezrobocia, pewna liczba kredytobiorców nie była jednak w stanie wywiązywać się ze
zobowiązań wobec banków. W efekcie same banki, jak i nadzorujące je organy administracji państwowej, zaostrzyły wymagania, jakie musi spełnić kredytobiorca (zarówno nabywca mieszkania lub domu, jak i deweloper zaciągający kredyt na realizację
inwestycji), co przekłada się na stały spadek ilości i wartości
udzielanych kredytów, trwający w Polsce od 2008 roku. Utrudniony dostęp do kredytów na zakup i budowę mieszkań oznacza, że kredyt, jako droga finansowania, i własność, jako forma
posiadania mieszkania, są barierą w realizacji potrzeb mieszkaniowych mieszkańców.
Tymczasem zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych obywateli,
w tym m.in. wspieranie rozwoju budownictwa socjalnego, jest
obowiązkiem władz publicznych6, a sprawy komunalnego budownictwa mieszkaniowego należą do zadań własnych gmin7. O tym,
że władze publiczne nie wywiązują się z tych zobowiązań w sposób należyty świadczyć może deficyt mieszkań, rozumiany jako
rozbieżność pomiędzy ilością gospodarstw domowych, a ilością
mieszkań. Wielkość tego deficytu szacuje się w kraju na na ok.
1,8 mln mieszkań i pomimo stabilizującej się liczby ludności Polski, zdaniem dr Waldemara Siemińskiego z Instytutu Gospodarki
Przestrzennej i Mieszkalnictwa, deficyt ten ma tendencję wzrostową8. Szansą na jego istotne zmniejszenie jest wdrożenie krajowej
polityki sprzyjającej, wzorem krajów Europy Zachodniej, rozwojowi społecznego budownictwa mieszkaniowego. Pod pojęciem
tym mieszczą się m.in. mieszkania towarzystw budownictwa społecznego, mieszkania komunalne (tj. należące do gmin)9, miesz-
176
economic, cultural, technological and political development of the world. This conviction goes hand in hand with
a general awareness regarding the need of finding sustainable forms of habitation, and striving for the optimum
use of urbanised areas. The concept of a compact city4,
with high-density multifamily housing as the basic building development, is the spatial model that corresponds
with the postulates described above.
The political breakthrough and the resulting economic
transformation significantly changed the way in which
the demand for housing in Poland was addressed. The
inflow of foreign capital and availability of financial services, similar to the ones provided in developed countries,
gave Poles access to mortgages and opened the doors
for developers to invest in the real estate market in Poland5 – both these areas had been financed in the past
from the customers’ and constructors’ own resources.
Towards the end of the first decade of the 2000s, 95% of
flats and houses were financed in some part from mortgages. The dominating model on the housing market was
to own a flat or a house and at the same time to pay the
mortgage off for a period of several decades, which was
based on the assumption that the purchaser could afford
to pay the mortgage. The economic crisis that broke in the
United States in 2008, and then spread to almost all developed economies of the world, showed that such assumptions did not always prove right. The gradual lowering of
creditworthiness requirements made banks provide mortgages to purchasers of flats and houses even in the case
of a high risk of default. However, due to the economic
slowdown and growing unemployment, a number of borrowers were not able to pay off their financial obligations
to the banks. As the result, the banks themselves and the
supervising state administration bodies have tightened
the requirements that borrowers have to satisfy (both for
purchasers of a flat or house and developers taking an investment loan), which has resulted in a constant decrease
in the number and value of loans granted, as has been
observed in Poland since 2008. More difficult access to
mortgages for the purchase and construction of a flat or
house means that mortgages, as a means of financing,
and ownership, as a form of having a flat, have become
obstacles in satisfying the housing needs of city dwellers.
Meanwhile, public authorities are obliged to satisfy the
housing needs of the citizens by, inter alia, supporting the
development of social housing6, and the issue of council
housing is included in the tasks of local governments7.
The fact that public authorities do not fulfil their tasks in
a proper manner is proved by the shortage of flats, understood as a gap between the number of households
and the number of flats. It is estimated that the shortage
in Poland amounts to 1.8 million flats and despite the stabilising population of Poland, this shortage, according to
Dr Waldemar Siemiński from the Spatial Management and
Housing Industry Institute, shows a tendency for growth8.
This trend could be significantly reversed with the implementation of a national policy that, following the example
of Western Europe, would favour the development of social housing – an umbrella term for, inter alia, flats provided by social housing associations, council housing
(that is, owned by the municipality, in Polish referred to as
the gmina)9, housing cooperatives, or flats built by private
entities as part of a public-private partnership. Tenancy is
kania spółdzielcze, czy mieszkania wybudowane przez podmioty
prywatne w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego. Podstawową formą dysponowania takim mieszkaniem jest najem. Warto
zastanowić się, jakie mogą być konsekwencje rozwoju budownictwa społecznego w Polsce i rozpowszechnienia się długookresowego najmu jako formy władania.
Firmy deweloperskie realizują inwestycje zgodnie z przyjętą
przez siebie strategią (np. oferując mieszkania w konkretnym
segmencie rynku), jednak celem nadrzędnym jest wypracowanie możliwie wysokiego zysku. Drogą do jego osiągnięcia jest
przede wszystkim dążenie do uzyskania w ramach inwestycji
jak największej sumy powierzchni użytkowej mieszkań, czyli powierzchni którą można sprzedać oraz na ograniczaniu niezbędnych lub dodatkowych, ale niesprzedawalnych powierzchni
budynku, takich jak klatki schodowe, strefy wejściowe, wózkownie, rowerownie, pralnie i inne powierzchnie wspólne. Wyposażenie instalacyjne w projektach deweloperskich projektowane
i wykonywane jest z uwzględnieniem minimalizacji nakładów
inwestycyjnych dewelopera, a późniejsze koszty eksploatacji,
które ponosić będą nabywcy mieszkań, są brane pod uwagę
w niewielkim stopniu. Zastosowane materiały i technologie budowlane mają odpowiadać założonemu standardowi budynku
i prezentować się efektownie wkrótce po wybudowaniu, jednak
to, jak budynek będzie się prezentował po kilkunastu czy kilkudziesięciu latach, schodzi na dalszy plan. Taki budynek, jak
zauważył architekt Marcin Kwietowicz, sprzedaje się jeden raz
– po wybudowaniu10. Obiekt przeznaczony na długoterminowy
najem instytucjonalny natomiast powinien sprzedawać się wiele razy – przy każdym podpisaniu umowy najmu. Potencjalny
najemca nawet wiele lat po wybudowaniu budynku może być
zainteresowany tym, czy jest w nim wygodna rowerownia, jakie będą koszty eksploatacji mieszkania oraz czy zastosowane
materiały elewacyjne wciąż wyglądają elegancko i nie będą wymagały wkrótce renowacji. Zależność tę doskonale rozumieli inwestorzy i projektanci kamienic czynszowych, powstałych w latach 30. XX wieku, które również dziś są pożądanymi adresami
zamieszkania. Obserwacja ta pozwala zatem przypuszczać, że
instytucjonalny najem w dłuższej perspektywie czasowej, może
być czynnikiem podnoszącym komfort mieszkania i osiedla oraz
trwałość architektury mieszkaniowej w ogóle.
Na przestrzeni dwóch ostatnich dekad zaobserwować można
szereg zmian demograficznych (takich jak rosnąca średnia długość życia, spadająca dzietność, rosnący wiek zawierania małżeństw i posiadania potomstwa, pojawianie się nowych modeli
gospodarstw domowych itd.) i cywilizacyjnych (m.in. rosnąca
popularność telepracy, rosnąca mobilność na rynku pracy, utrata
ważności niektórych fizycznych miejsc na rzecz ich elektronicznych odpowiedników, integracja osób niepełnosprawnych w środowisku zbudowanym i in.), które wpływają na społeczne oczekiwania, dotyczące miejsca zamieszkania. Jednak pomimo tempa
i powszechności wymienionych procesów, a także mimo dalszych
niekorzystnych prognoz, wielorodzinna zabudowa mieszkaniowa
wciąż projektowana jest głównie dla rodziny nuklearnej11 i jest to
tendencja globalna12. Co więcej, za sprawą globalizacji i standaryzacji w budownictwie, mieszkania podobnej wielkości, położone
w miastach w odległych zakątkach świata, mają bardzo podobny rozkład. Energia projektantów w dziedzinie rozwiązań planu
the basic form of possessing such a flat. It is worth considering what could be the results of the development of
social housing in Poland and the popularisation of longterm tenement leasing as a form of holding a property.
Development companies carry out investments in line
with their adopted strategies (for example, by offering
flats in a specified segment of the market); however,
their overriding goal is to generate the highest possible
profit. Companies attain this goal mainly by obtaining the
highest possible sum of usable floor areas of flats, that is
the areas that can be sold, and by limiting obligatory or
additional but non-saleable areas of the building, such
as staircases, entry areas, baby carriage rooms, bicycle
rooms, laundry rooms and other common areas. In development projects, installations are designed and built with
the minimum investment outlay on the part of the developer, and the later running costs that will be borne by the
purchasers of the flats are taken into account to a small
extent. The materials and construction technologies used
are to correspond with a set standard of the building and
look impressive soon after construction; however, what
the building will look like in a dozen or several dozen
years’ time recedes into the background. Such a building, as observed by the architect Marcin Kwietowicz,
sells only once – right after construction10. Yet, a property meant for long-term institutional tenancy should sell
many times – with every signing of a tenancy agreement.
Even many years after the construction of a building, a
potential tenant might be interested in whether it has a
convenient bicycle room, what the running costs will be,
and whether the elevation materials still look elegant and
will not require restoration in the near future. This connection was perfectly understood by the investors and designers of tenement houses built in the 1930s, which today are desirable addresses for living. We may therefore
assume that in a long-term perspective, institutional tenancy may become a factor that will enhance the comfort
of flats and housing estates and the durability of housing
architecture in general.
Over the past two decades, a number of demographic
changes (such as growing life expectancy, decreasing
childbirth rate, entering into marriage and having children at an older age, the emergence of new models of
households, etc.) as well as civilizational changes (e.g.
a growing popularity of remote work, growing mobility
on the labour market, some physical places losing importance in favour of their electronic counterparts, integration of disabled people into developed areas, etc.)
have been observed that have had an impact on social
expectations concerning places of habitation. However,
despite the speed and ubiquity of these processes, and
despite further negative forecasts, multifamily housing is
still designed mainly for family nuclei11 and this is a global
trend12. Moreover, due to globalisation and standardisation in construction, flats of a similar size, located in cities
in distant parts of the world, have a very similar layout.
When it comes to layout solutions, designers often focus
their energy on cramming the highest possible number of
square metres of flats, and architects compensate for the
abandonment of typological experiments by coming up
with sometimes very frivolous elevation solutions, which
the Spanish architect Xavier Gonzalez has mockingly
referred to as “playing with Barbie’s new clothes”13. The
177
skupiona jest często wokół wyciśnięcia jak największej ilości
metrów kwadratowych mieszkań, a porzucenie poszukiwań typologicznych architekci rekompensują sobie nieraz frywolnością
rozwiązań elewacyjnych, co hiszpański architekt Xavier Gonzalez
określił prześmiewczo zabawą nowymi ubrankami lalki Barbie13.
Architekt Jakub Szczęsny, ujął rzecz dosadniej: „znakiem czasu
jest fakt, że o ile pokolenia projektantów wierzyły, że oferują lepsze
życie poprzez projektowaną przez siebie architekturę, niezależnie
od tego, czy byli to sygnatariusze CIAM-u, twórcy Nowej Huty czy
projektanci warszawskiego Ursynowa, o tyle dziś, nie licząc kilku
wyjątków, projektanci czują się bezsilnymi zakładnikami kapitału
i zdejmują z siebie jakąkolwiek odpowiedzialność za los ludzi, którzy zaludniają ich wyrosłe z ziemi projekty"14.
Tymczasem społeczna architektura mieszkaniowa od swego pojawienia się na początku XX wieku była polem wdrażania nowych
rozwiązań, zmieniających sposób, w jaki mieszkamy: od stworzenia samej koncepcji osiedla mieszkaniowego, poprzez rozwój
typologii mieszkaniowych, badania i implementacje dotyczące
minimalnej powierzchni mieszkalnej i wzajemnych powiązań wewnątrz mieszkania, unowocześnianie wyposażenia instalacyjnego
do uzupełniania zabudowy mieszkalnej programem społecznym,
czego dowodem są liczne przykłady osiedli Berlina, Frankfurtu,
Wiednia, Warszawy i innych miast. Jak zauważył architekt Peter
Ebner, profesor Uniwersytetu Technicznego w Monachium, innowacje w zabudowie mieszkaniowej pochodzą z peryferii tej dziedziny: mieszkań dla studentów, domów dla seniorów, luksusowych
rezydencji i niskokosztowej zabudowy wielorodzinnej15. Wydaje
się, że również współcześnie społeczna architektura mieszkaniowa, dzięki nierynkowemu (choć niepozbawionemu racjonalności
ekonomicznej) modelowi działania mogłaby stać się laboratorium, w którym pilotażowo wprowadzane i testowane są innowacyjne rozwiązania, odpowiadające zmieniającym się potrzebom
związanym z miejscem zamieszkania. Łączenie domu i miejsca
pracy, tworzenie warunków do zawiązywania i podtrzymywania
kontaktów społecznych z uwagi na rosnącą liczbę zamieszkujących samotnie czy umożliwianie miejskiej uprawy żywności to
tylko niektóre z nowych wyzwań.
Podsumowując powyższe rozważania na temat zabudowy mieszkaniowej trzeba przede wszystkim zwrócić uwagę na ogromny
deficyt mieszkań w Polsce i fakt, że oferta firm deweloperskich,
budujących domy i osiedla nie jest dostępna dla wielu gospodarstw domowych, z uwagi na wysoką cenę oferowanych lokali
własnościowych, niedostępność kredytu lub brak możliwości
jego spłacania. Pojawiające się postulaty, wysuwane m.in. przez
firmy deweloperskie, wzywające do radykalnego uproszczenia procedur planistycznych i przeznaczenia nowych terenów
pod zabudowę, co spowodować by miało obniżkę cen gruntów i w ten sposób poprawić dostępność oferowanych przez
nich mieszkań, miałoby poważne konsekwencje przestrzenne,
m.in. skutkowałoby dalszym rozlewaniem się miast. Alternatywą
dla mieszkań własnościowych oferowanych na wolnym rynku,
mogłyby być mieszkania budowane przez towarzystwa budownictwa społecznego, lokalne samorządy, spółdzielnie mieszkaniowe czy przez firmy prywatne w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego i wynajmowane długookresowo. Wszystkie
wymienione podmioty już obecnie uczestniczą w kształtowaniu
rynku mieszkaniowego, ale ich udział w nim jest niewielki, czego
178
architect Jakub Szczęsny put it more bluntly, stating: “It
is a sign of our times that, while generations of designers
believed that they offered better lives with the architecture
they designed, no matter whether they were signatories
of the CIAM, the creators of Nowa Huta, or the designers
of the Ursynów district of Warsaw, today, with few exceptions, designers feel that they are powerless hostages of
capital, and free themselves from any responsibility for the
fate of the people who populate their designs rising from
the ground”14.
Meanwhile, since its emergence at the beginning of the
20th century, social housing architecture has become a
field for implementing new solutions, changing the way in
which we live: from creating the very concept of a housing
estate, through the development of housing typologies,
research and implementation concerning minimum residential floor area and interconnections inside the flats, the
modernisation of installations, to complementing housing
with social programmes, which has been proven by numerous examples of housing estates in Berlin, Frankfurt,
Vienna, Warsaw and other cities. As the architect Professor Peter Ebner from the Munich Technical University
has observed: “Innovations in housing come from the
margin of the field: student flats, flats for elderly people,
luxurious residences and low-cost multifamily housing”15.
It seems that today as well social housing architecture,
thanks its non-commercial model of functioning (although
not devoid of economic rationality), could serve as a laboratory, where pilot innovative solutions could be tested,
corresponding to the changing needs related to places
of living. Combining home with a place of work, creating
conditions for entering into and keeping social contacts,
due to the growing number of people living on their own,
or facilitating the urban cultivation of food, are only some
of the new challenges.
To conclude, attention should be focused first and foremost on the huge deficit of flats in Poland and the fact
that many households cannot afford what is offered by
development companies that build houses and housing
estates due to the high price of privately-owned flats, lack
of access to mortgages or lack of the possibility to pay it
off. The postulates of development companies and other
entities to radically simplify planning procedures and allot
new areas for development, which should result in lower
land prices and, as a result, make flats more affordable,
would have serious spatial consequences, including the
further spread of cities. Flats built for long-term tenancy
by social housing associations, local governments, housing cooperatives or private companies operating as part
of a public-private partnership could be an alternative for
privately-owned flats offered on the free market. All of these
entities already participate in the shaping of the housing
market; however, their share in the market is quite small,
which results from the lack of a national policy that would
favour the development of social housing. Housing estates,
houses and flats for long-term tenement leasing, even with
a limited budget, could be characterised by durability, high
comfort of living and low running costs. They could also become a testing ground for new solutions, for the implementation of somewhat risky ideas that developers would normally avoid due to their goals of minimising risk. It should
be the priority of state authorities to provide stable legal and
economic conditions to increase the share of these entities
powodem są zaniedbania na polu krajowej polityki sprzyjającej
rozwojowi społecznego budownictwa mieszkaniowego. Osiedla, domy i mieszkania budowane na wynajem długookresowy,
nawet przy ograniczonym budżecie, miałyby szansę charakteryzować się dużą trwałością, wysokim komfortem zamieszkiwania i niskimi kosztami eksploatacji. Mogłyby również stać się
polem testowania nowych rozwiązań przez wdrażanie czasem
ryzykownych pomysłów, których deweloperzy nie zdecydowaliby się zastosować, z uwagi na ich dążenie do minimalizacji
ryzyka. Priorytetem rządzących powinno być stworzenie stabilnych warunków prawnych i gospodarczych prowadzących do
zwiększenia udziału tych podmiotów w rynku mieszkaniowym,
jako alternatywy dla oferty deweloperów. Otwarcie takiej drogi
przyczyniłoby się do ożywienia w sektorze budowlanym, w tym
również na rynku zleceń architektonicznych.
PRZYPISY:
Homiński B., Housing and Transformations of Social Structures: Between Diversity and Flexibility [in:] M. Gyurkovich (ed.), Future of the City. Mass Housing Estates or Multifamily Housing Complexes, Krakow 2012, p. 151.
2
Wykład Dietera Eberle (Baumschlager Eberle), Kraków, 7 czerwca 2011 r.
3
Webb E., Wellington, the United States Conference of Mayors, http://usmayors.org/pressreleases/documents/webb_lyon.pdf, dostęp online 20 czerwca 2013 r.
4
Gyurkovich J., Znaczenie współczesnych transformacji obszarów miejskich dla globalnych
procesów urbanizacji, Czasopismo Techniczne, 1-A/1/2012, s. 231–246.
5
Świątkowska B. (red.), Redukcja/Mikroprzestrzenie. Synchronizacja, Szymon Żydek rozmawia z Magdaleną Zakrzewską: Deweloperzy, inwestorzy i rynek, Fundacja Nowej Kultury Bęc
Zmiana, Warszawa, 2010, s. 124.
6
Art. 75 Konstytucji RP: Władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności przeciwdziałają bezdomności, wspierają
rozwój budownictwa socjalnego oraz popierają działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania.
7
Art. 7, pkt. 1, ust. 7 Ustawy o samorządzie gminnym: Zaspokajanie zbiorowych potrzeb
wspólnoty należy do zadań własnych gminy. W szczególności zadania własne obejmują
sprawy gminnego budownictwa mieszkaniowego.
8
Świątkowska B. (red.), Redukcja/Mikroprzestrzenie. Synchronizacja, Szymon Żydek rozmawia z Waldemarem Siemińskim: Mieszkaniowa pięta achillesowa, Fundacja Nowej Kultury
Bęc Zmiana, Warszawa, 2010, s. 128.
9
Szczególnym rodzajem mieszkań komunalnych, tj. będących własnością gminy, są mieszkania socjalne, jakie gminy zobowiązane są zapewnić osobom z wyrokami eksmisji. Są to
mieszkania o obniżonym standardzie wyposażenia (np. ze wspólnymi toaletami), położone
nieraz w peryferyjnych lokalizacjach, o powierzchni co najmniej 5m2 na osobę w mieszkaniu,
o wielokrotnie niższych niż rynkowe stawkach najmu. Mieszkań socjalnych nie należy mylić
z mieszkaniami komunalnymi.
10
Piątek G., Trybuś J., Lukier i mięso. Wokół architektury w Polsce po 1989 roku. Rozmawia
Marcin Kwietowicz, Stowarzyszenie 40000 Malarzy, Warszawa, 2012, s. 252.
11
A family nucleus is defined in the narrow sense as two or more persons who live in the
same household and who are related as husband and wife, as cohabiting partners, as
a marital (registered) same-sex couple, or as parent and child. Thus a family comprises
a couple without children, or a couple with one or more children, or a lone parent with one
or more children, after: Conference of European Statisticians Recommendations for the 2010
Censuses of Population and Housing, United Nations, 2006, p. 114.
12
Schittich Ch., The Challenge of High-Density Housing [in:] In Detail: Ch. Schittich (ed.),
High-Density Housing. Concepts, Planning, Construction, p. 9.
13
Gonzalez X., Barbie’s New Clothes [in:] J. Mozas, A.F. Per, Density, a+t, Vistoria-Gasteiz,
2006, p. 419.
14
Szczęsny J., Redukcja. Komentarz do projektu, [w:] Redukcja/Mikroprzestrzenie. Synchronizacja, Fundacja Nowej Kultury Bęc Zmiana, Warszawa, 2010, s. 104 [przypis angielski:
B. Świątkowska (ed.), Reduction/Micro-spaces. Synchronicity, Reduction. Commentary on
a Project, Fundacja Nowej Kultury Bęc Zmiana, Warszawa, 2010, s. 187.]
15
Ebne P. r, Introduction [in:] P. Ebner, F. Gerstenberg, R. Höllbacher (ed.), Housing Moves
On. Architects and Their Views, LWW, Munchen, 2009, p. 9.
1
BIBLIOGRAFIA:
[1] Gyurkovich J., Znaczenie współczesnych transformacji obszarów miejskich dla globalnych procesów urbanizacji, Czasopismo Techniczne, 1-A/1/2012.
[2] Homiński B., Housing and Transformations of Social Structures: Between Diversity and
Flexibility [in:] Gyurkovich M. (ed.), Future of the City. Mass Housing Estates or Multifamily
Housing Complexes, Krakow, 2012.
[3] Piątek G., Trybuś J., Lukier i mięso. Wokół architektury w Polsce po 1989 roku. Rozmawia
Marcin Kwietowicz, Stowarzyszenie 40000 Malarzy, Warszawa, 2012.
[4] Mozas J., Per A.F., Density, a+t, Vistoria-Gasteiz, 2006.
[5] Świątkowska B. (red.), Redukcja/Mikroprzestrzenie. Synchronizacja, Fundacja Nowej Kultury Bęc Zmiana, Warszawa, 2010.
[6] Konstytucja Rzeczpospolitej Polskiej.
[7] Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym.
in the housing market, as an alternative to developers’ current offerings. Providing such an option would contribute
to a revival in the construction sector, and also in the market of architectural commissions.
ENDNOTES:
Homiński B., Housing and Transformations of Social Structures:
Between Diversity and Flexibility [in:] M. Gyurkovich (ed.), Future of
the City. Mass Housing Estates or Multifamily Housing Complexes,
Krakow, 2012, p. 151.
2
A lecture by Dieter Eberle (Baumschlager Eberle), Krakow, 7 June
2011.
3
Webb E., Wellington, the United States Conference of Mayors,
http://usmayors.org/pressreleases/documents/webb_lyon.pdf, on-line access 20 June 2013.
4
Gyurkovich J., The Significance of Contemporary Transformations
of Urban Areas for the Global Processes of Urbanisation, Technical
Transactions, 1-A/1/2012, pp. 231–246.
5
Świątkowska B. (ed.), Reduction/Micro-spaces. Synchronicity,
Magdalena Zakrzewska interviewed by Szymon Żydek: Developers,
investors and markets, Fundacja Nowej Kultury Bęc Zmiana, Warszawa, 2010, p. 199.
6
Art. 75 of the Constitution of the Republic of Poland: Public authorities conduct a policy aiming at satisfying the housing needs of
citizens. In particular, they counteract homelessness, support the
development of social housing and support the activities of citizens
aiming at obtaining their own flats.
7
Art. 7, point 1, section 7 of the Act on Municipalities: Satisfying the
collective needs of a community belongs to the tasks of a municipality. In particular, a municipality’s tasks include issues related to
municipal housing.
8
Świątkowska B. (ed.), Reduction/Micro-spaces. Synchronicity,
Waldemar Siemiński interviewed by Szymon Żydek: Residential
Achilles Heal, Fundacja Nowej Kultury Bęc Zmiana, Warszawa,
2010, s. 203.
9
A particular kind of council housing, which is owned by the municipality, are social flats that municipalities are obliged to provide
to people with an eviction notice. These flats are characterised by
a lower standard of furnishing (e.g. with shared toilets), often located
in the outskirts of a city, with a floor area of at least 5 sq m per person
in a flat, with a tenement rate manifold lower than the market rate.
Social flats should not be confused with council flats.
10
Piątek G., Trybuś J., Lukier i mięso. Wokół architektury w Polsce
po 1989 roku. Rozmawia Marcin Kwietowicz, Stowarzyszenie 40000
Malarzy, Warszawa, 2012, p. 252.
11
A family nucleus is defined in the narrow sense as two or more
persons who live in the same household and who are related as
husband and wife, as cohabiting partners, as a marital (registered)
same-sex couple, or as parent and child. Thus a family comprises
a couple without children, or a couple with one or more children, or
a lone parent with one or more children, after: Conference of European Statisticians Recommendations for the 2010 Censuses of Population and Housing, United Nations, 2006, p. 114.
12
Schittich Ch., The Challenge of High-Density Housing [in:] In Detail: Ch. Schittich (ed.), High-Density Housing. Concepts, Planning,
Construction, p. 9.
13
Gonzalez X., Barbie’s New Clothes [in:] J. Mozas, A.F. Per, Density,
a+t, Vistoria-Gasteiz, 2006, p. 419.
14
B. Świątkowska (ed.), Reduction/Micro-spaces. Synchronicity;
Reduction. Commentary on a Project, Fundacja Nowej Kultury Bęc
Zmiana, Warszawa, 2010, p. 187.
15
Ebner P., Introduction [in:] P. Ebner, F. Gerstenberg, R. Höllbacher
(ed.), Housing Moves On. Architects and Their Views, LWW, Munchen, 2009, p. 9.
1
BIBLIOGRAPHY:
[1] Gyurkovich J., The Significance of Contemporary Transformations
of Urban Areas for the Global Processes of Urbanisation, Czasopismo
Techniczne, 1-A/1/2012.
[2] Homiński B., Housing and Transformations of Social Structures:
Between Diversity and Flexibility [in:] Gyurkovich M. (ed.), Future of
the City. Mass Housing Estates or Multifamily Housing Complexes,
Krakow, 2012.
[3] Piątek G., Trybuś J., Lukier i mięso. Wokół architektury w Polsce
po 1989 roku. Rozmawia Marcin Kwietowicz, Stowarzyszenie 40000
Malarzy, Warszawa, 2012.
[4] Mozas J., Per A.F., Density, a+t, Vistoria-Gasteiz, 2006.
[5] Świątkowska B. (ed.), Redukcja/Mikroprzestrzenie. Synchronizacja, Fundacja Nowej Kultury Bęc Zmiana, Warszawa, 2010.
[6] Constitution of the Republic of Poland.
[7] Act on Municipalities from 8 March 1990.
179