Fundusze REIT nadzieją na wzrost udziału rodzimego kapitału w

RYNEK FINANSOWANIA NIERUCHOMOŚCI | Instrumenty finansowania nieruchomości
Fundusze REIT nadzieją na wzrost
udziału rodzimego kapitału
w transakcjach inwestycyjnych
na rynku nieruchomości komercyjnych
REIT structure as an opportunity for increase of
domestic capital in commercial real estate transaction
Polski rynek nieruchomości określany jest jako stabilny i transparentny, z perspektywami
do dalszego wzrostu oraz rentownością inwestycji wyższą niż w krajach Europy Zachodniej.
Potwierdzeniem atrakcyjności jest fakt, że każdego roku ponad 70 proc. środków
inwestowanych na polskim rynku nieruchomości pochodzi z amerykańskich
i niemieckich funduszy emerytalnych inwestujących za pośrednictwem struktur typu
Real Estate Investment Trust (REIT). Należy dodać, że zagraniczne REIT-y postrzegają
Polskę nie tylko jako atrakcyjny rynek do inwestycji, ale również pozyskiwania kapitału.
Na krajowym rynku pojawiają się również rodzime podmioty, których celem jest udostępnianie
krajowym inwestorom najlepszych rozwiązań inwestycyjnych funkcjonujących w krajach
Europy Zachodniej i USA. Zwiększenie zaangażowania rodzimego kapitału na krajowym
rynku inwestycji w nieruchomości pozwoli na rozwój rynku oraz da możliwość dystrybucji
dochodu na rzecz krajowych inwestorów, zamiast jego transferowania poza granice kraju.
FOTO: FOTOLIA
20
FN czerwiec 2016 | nr 47
Instrumenty finansowania nieruchomości
swoich pieniędzy w nieruchomości.
Z upływem lat stały się one instrumentem wykorzystywanym do celów inwestycyjnych zarówno przez inwestorów
indywidualnych, jak i instytucjonalnych, ze szczególnym uwzględnieniem
funduszy emerytalnych. Ich atrakcyjność wynika głównie z specyficznego
statusu podatkowego, który określa
ich przywileje podatkowe. Zasadniczo REIT-y są zwolnione z podatku
dochodowego, pod warunkiem
wypłaty swoim akcjonariuszom zysku
(przeciętnie w wysokości 80–90 proc.,
wyjątkiem w Europie są holenderskie REIT-y wypłacające 100 proc.)
w formie dywidendy. Gwarantuje to
zniesienie podwójnego opodatkowania udziałowców, którzy są zmuszeni
płacić go od dywidend i zysków
kapitałowych. Jeżeli REIT nie wypłaci
określonej dywidendy, powstaje obowiązek opodatkowania na poziomie
standardowym, bądź naliczana jest
kara będąca wysokim procentem
uzyskanych dochodów.
Innymi warunkami, które muszą
spełniać REIT-y, są m.in.: alokacja
aktywów, dywersyfikacja, odpowiednie źródła dochodów czy nieograniczona zbywalność akcji. W zależności
od kraju, regulacje prawne dotyczące
REIT-ów są zróżnicowane. Różnić się
mogą pod względem m.in. minimalnej
liczby akcjonariuszy, minimalnego
poziomu aktywów zainwestowanych
w nieruchomości (np. nie mniejszy niż
75 proc.), zakładanych źródeł przychodów spółki (np. z czynszów wynajmowanych nieruchomości, bądź odsetek
od udzielanych kredytów hipotecznych) i udziałów aktywów lokowanych
w jeden typ nieruchomości (np. fińskie
i hiszpańskie fundusze REIT mogą
inwestować wyłącznie w nieruchomości mieszkaniowe). Nie tylko regulacje
prawne różnią się w poszczególnych
krajach, ale także nazwy tych pod-
cji (SIIC – Societes d’Investissements
Immobiliers Cotees) czy Włoszech
(REIF – Real Estate Investment Fund).
Mimo pewnych różnic w zakresie tworzenia funduszy REIT, ich działalności
i możliwości osiągania korzyści, do
najważniejszych zalet tego rozwiązania
należy zaliczyć m.in.:
FOTO: ARCH. PRYWATNE
wanych wspólnym inwestowaniem
miast ich odpowiedniki m.in. we Fran-
 korzyści podatkowe – opisane
Wojciech Jabłoński
powyżej
Ekspert rynku
funduszy inwestycyjnych,
partner zarządzający
Reduto Partners
 dywersyfikacja źródeł finansowania – niezwykle ważna dla długoterminowej stabilności w branży
nieruchomości
 rentowność – dla przykładu roczna
stopa zwrotu wyliczona za okres
40 lat (30.06.1972 r. – 30.06.2012 r.)
wynosiła dla indeksu Dow Jones
Industrial 6,82 proc., dla indeksu
NASDAQ Composite – 8,22 proc.,
dla indeksu S&P 500 – 9,96 proc.,
natomiast dla akcji REITów będących w obrocie publicznym (USA)
– 12,15 proc.
 profesjonalne zarządzanie – stanowiące gwarancję długoterminowych
stabilnych dochodów
 wysoki stopień dywersyfikacji
FOTO: ARCH. PRYWATNE
P
ierwsze fundusze REIT były
przeznaczone dla inwestorów
indywidualnych zaintereso-
21
| RYNEK FINANSOWANIA NIERUCHOMOŚCI
Mariusz Zabielski
Partner zarządzający
Reduto Partners, CCIM,
wykładowca akademicki
SGH i PW, rzeczoznawca
majątkowy
– pod względem geograficznym,
jak i sektora aktywów
 wysoka płynność – przez wprowadzenie obowiązkowego notowania
akcji emitowanych przez spółki
REIT na rynkach regularnych;
jest ona istotna w szczególności
dla inwestorów indywidualnych.
Historia REIT'ów rozpoczyna się
w Stanach Zjednoczonych, gdzie
w 1960 roku Kongres USA w ustawie
Real Investment Trust Act określił
konkretne ramy prawne dla tego
typu spółek. Idea tego typu funduszy
została opracowana już pod koniec
XIX wieku, ale to wprowadzenie odpowiedniego ustawodawstwa określa się
jako termin ich powstania. Pierwszym
krajem europejskim, który wprowadził
miotów. REIT-y można spotkać m.in.
w 1969 r. podobne regulacje, była
w USA, Niemczech, Wielkiej Brytanii,
Holandia. Dopiero po blisko 40 latach,
Japonii czy Zjednoczonych Emiratach
w 2007 roku, fundusze REIT wpro-
Arabskich, ale też znacznie bliżej
wadziły Niemcy, Włochy czy Wielka
Polski, np. na Węgrzech i Litwie. Nato-
Brytania i Luksemburg. Dzisiaj REIT-y
można tworzyć w 34 krajach świata,
a ich globalna wartość wynosi ponad
1,5 bln USD.
Tempo rozwoju poszczególnych
rynków jest zróżnicowane. Najbardziej
rozwinięty jest rynek Stanów Zjednoczonych. Według Europejskiego
Stowarzyszenia Nieruchomości ERPA
(European Public Real Estate Association) ich udział w rynku światowym
wynosi około 60 proc. Dla porównania,
rynek europejski ma udział w wysokości 15 proc., gdzie dominuje Francja
z udziałem globalnego rynku na poziomie równym 6,33 proc.
Polska należy do krajów, w których nie
funkcjonują ramy prawne dla działalności funduszy REIT. Aktem prawnym regulującym zasady tworzenia

22
RYNEK FINANSOWANIA NIERUCHOMOŚCI | Instrumenty finansowania nieruchomości
i działania funduszy inwestycyjnych
wskazało, że pierwszymi działaniami,
duszy i wspomoże rozwój polskich
w Polsce jest Ustawa z dnia 27 maja
którego mają do tego prowadzić,
inwestorów nieruchomościowych, co
2004 r. o funduszach inwestycyjnych.
będzie zmiana wskazanej Ustawy,
wpłynie pozytywnie na wzrost udziału
Jej zapisy umożliwiają inwestowanie
polegająca na wdrożeniu do krajowego
kapitału inwestowanego w nierucho-
w nieruchomości jedynie funduszom
porządku prawnego odpowiednich
mości przez rodzimych inwestorów
inwestycyjnym zamkniętym, przez co
dyrektyw Parlamentu Europejskiego
i da silny impuls do rozwoju polskiego
grono potencjalnych inwestorów jest
ograniczone. Odzwierciedla to niski
udział aktywów funduszy nieruchomości w aktywach ogółem funduszy
inwestycyjnych, wynoszący nieco
ponad 1 proc. Należy jednak wskazać,
że ustawodawca dostrzegł potencjał
REIT-ów i wydaje się, że istnieje wola
polityczna do zmiany tego stanu rzeczy. W odpowiedzi na interpelację
i Rady. Transpozycja odpowiednich
dyrektyw stworzy mechanizm pozwalający na pozyskiwanie kapitału od
wielu inwestorów z myślą o inwestowaniu go zgodnie z określoną polityką
inwestycyjną (również w formie spółki
kapitałowej). Zapowiedziany pierwszy
krok został już poczyniony, ponieważ
w dniu 4 czerwca 2016 roku weszła
w życie wspomniana nowelizacja
rynku nieruchomości. Obecnie ponad
90 proc. nieruchomości komercyjnych
(licząc według powierzchni handlowej) położonych w Polsce zostało
zakupionych przez inwestorów zagranicznych i to oni otrzymują stały i długoterminowy dochód z czynszu najmu.
Są oni właścicielami najbardziej prestiżowych i atrakcyjnych nieruchomości handlowych (Złote Tarasy, Arkadia
poselską Ministerstwo Finansów
Ustawy o funduszach inwestycyjnych.
wskazało, że rozpoczęte zostały prace
Wielu specjalistów związanych bezpo-
i centrów logistycznych. Najchętniej
mające na celu ocenę możliwości
średnio z rynkiem nieruchomości i ryn-
na polskim rynku nieruchomości
oraz zasadności wprowadzenia do
kiem finansowym, a także pracowni-
inwestują amerykańskie firmy private
krajowego porządku klasycznej struk-
ków naukowych jest przekonanych,
equity i niemieckie fundusze emery-
tury REIT w postaci spółki akcyjnej
iż utworzenie krajowych REIT-ów
talne. Prawdopodobnie tendencja ta
notowanej na giełdzie. Ministerstwo
umożliwi wzmocnienie polskich fun-
nie ulegnie znaczącej zmianie mimo,
i wiele innych), biurowych, hotelowych
TABELA 1.
Aktywa funduszy nieruchomościowych na dzień 31.12.2015 r. według danych Izby Zarządzających Funduszami i Aktywami.
Nazwa funduszu
Wielkość aktywów w PLN na 31.12.2015 r.
Data utworzenia funduszu
SKARBIEC – RYNKU NIERUCHOMOŚCI FIZ w likwidacji
60 932 314
2004 listopad
BPH FIZ Sektora Nieruchomości 2
b.d.
2008 lipiec
PKO Nieruchomości Komercyjnych – FIZAN
62 996 489
2015 luty
Kompleksowe Rewitalizacje i Odbudowa Polskich Kamienic FIZAN
50 541 654
2015 sierpień
TRIGON PROFIT XI FIZ
24 831 678
2015 grudzień
IPOPEMA Rynku Mieszkaniowego FIZAN w likwidacji
32 431 952
2010 listopad
Murapol FIZ Mieszkaniowy
34 306 891
2014 listopad
TRIGON PROFIT III FIZ
33 352 582
2015 marzec
Arka BZ WBK Fundusz Rynku Nieruchomości 2 FIZ w likwidacji
31 148 123
2008 sierpień
Skarbiec Dochodowych Nieruchomości FIZAN
39 128 086
2014 czerwiec
BPH FIZ Sektora Nieruchomości
b.d.
2005 sierpień
REINO Dywidenda 2 FIZ
10 417 500
2015 maj
Sezam Dochodowych Nieruchomości FIZAN
17 272 758
2013 lipiec
AGIO Nieruchomości Komercyjnych FIZ AN
29 117 740
2014 czerwiec
Investor Property FIZ
3 517 608
2010 lipiec
REINO Dywidenda FIZ
53 803 283
2014 sierpień
Real Estate Income Assets FIZAN
88 999 865
2013 maj
SUMA
572 798 521
Źródło: opracowanie własne.
FN czerwiec 2016 | nr 47
Instrumenty finansowania nieruchomości
iż na początku czerwca tego roku, po
nuje regularne wypłaty dochodów
trzech latach prowadzenia w rankingu
oraz realizuje strategię konsolidacji
atrakcyjności inwestycyjnej krajów
rozdrobnionego sektora nieruchomo-
Europy Środkowo-Wschodniej, który
ści handlowych, w których operują
prezentowany jest przez Polsko–Nie-
znane sieci dyskontów, marketów, dro-
miecką Izbę Przemysłowo-Handlową,
gerii oraz inni operatorzy wielobran-
Polska spadła na drugą pozycję – jest
żowi. Brak odpowiednich regulacji
za Czechami.
prawnych skłania dużych graczy, tak
Istotną barierą dotyczącą inwestowania krajowego kapitału w dochodowe
nieruchomości jest również brak w Polsce odpowiednich regulacji prawnych
w zakresie możliwości inwestowania
w nieruchomości (pośrednio lub
bezpośrednio) przez polskie fundusze
emerytalne. Należy podkreślić, że
na rozwiniętych rynkach, gdzie od
lat funkcjonują struktury typu REIT,
kapitał dostarczony przez inwestorów instytucjonalnych jest znaczący,
a inwestycje w REIT są postrzegane
jako bezpieczne.
Przez ostatnie lata przedstawiciele
branży oraz zainteresowanych instytucji wielokrotnie wskazywali konieczność wprowadzenia rozwiązania
REIT. Kolejnym światełkiem w tunelu
jest zapowiedź z początku tego roku
Prezes Giełdy Papierów Wartościo-
jak np. Griffin Real Estate (właściciela
TABELA 2.
Udział polskiego kapitału w transakcjach
inwestycyjnych na rynku nieruchomości
komercyjnych.
Rok
2012 r.
2013 r.
2014 r.
2015 r.
Udział
2,4%
6,1%
9,6%
blisko
10%
Echo Investment), przy współpracy
z Redefine Properties, do utworzenia
Źródło: opracowanie własne.
spółki posiadającej kilkanaście centrów handlowych i biurowców, do jej
rejestracji poza granicami kraju.
Na największych parkietach giełdo-
przyczyni się do rozwoju polskich
wych świata notowanie spółek REIT
inwestorów nieruchomościowych
jest od wielu lat normą. Stworzone
i wpłynie na rozwój polskiego rynku
zostały również osobne indeksy gieł-
nieruchomości. REIT-y dadzą możli-
dowe, które przedstawiają ich stan
wość inwestowania kapitału na rynku
koniunktury. Do najbardziej znanych
w Europie należy m.in. EPRA (European Public Real Estate Index). Dzięki
ogromnemu kapitałowi, REIT-y są
bardzo istotnym podmiotem kreowania popytu na globalnym rynku
nieruchomości.
nieruchomości osobom, dla których
samodzielne nabycie nieruchomości
jest niemożliwe ze względu na wysoki
koszt nieruchomości. Dobrze zarządzane fundusze, posiadające przemyślaną politykę inwestycyjną gwarantującą bogaty zdywersyfikowany portfel
Podsumowując, należy wskazać, że
nieruchomości stwarzają perspektywy
zapewnienie warunków umożliwiają-
osiągnięcia atrakcyjnych stóp zwrotu
cych działalność funduszy typu REIT
dla mniejszych inwestorów.
wych, prof. Małgorzaty Zaleskiej, która
...
oficjalnie zaproponowała utworzenie
polskich REIT-ów. W tym celu GPW
wraz z uczestnikami rynku kapitałowego pracują nad zaproponowaniem
rozwiązania prawnego umożliwiającego ich wprowadzenie na warszawski parkiet. Wydaje się, że GPW może
być jednym z katalizatorów zmian
dopatrując się również możliwości
zwiększenia płynności giełdy oraz
kontynuacji idei akcjonariatu obywatelskiego jako elementu budowania
i umacniania polskiego kapitału.
Dodatkowo w marcu 2016 roku pojawiła się zapowiedź upublicznienia
spółki Reino Dywidenda Plus, która
ma nadzieję zostać pierwszym polskim quasi-REIT-em. Podejmowane
są także starania realizacji założeń
STRESZCZENIE
SUMMARY
Artykuł prezentuje historię
i zasady funkcjonowania
funduszy typu REIT. Opisuje
ponad 50-letnie doświadczenia
z rynku USA i porównuje je
z młodszym i mniej rozwiniętym
rynkiem europejskim. Autorzy
podkreślają główne zalety
funduszy inwestycyjnych typu
REIT i oceniają perspektywy
w przypadku wprowadzenia
tego rozwiązania w Polsce.
Przekonują, że wprowadzenie
tego rozwiązania wpłynie
pozytywnie na rozwój krajowego
rynku nieruchomości.
The article presents history
and principles of operating
REIT funds. It describes
over 50 years experience
from American market
and compares it to less
developed European
market. Authors emphasize
main advantages REIT
investment funds and
predict perspective of
implementing such solution
in Poland. They convince it
would have positive impact
on growth of Polish real
estate market.
SŁOWA KLUCZOWE
KEY WORDS
struktur typu REIT na gruncie krajowego porządku prawnego. Powstają
rozwiązania hybrydowe, łączące podstawowe cechy REIT-ów z autorskimi
REIT,
REIT,
real estate investment trust,
real estate investment trust,
modelu działa Reduto Dochodowych
nieruchomości,
real estate,
Nieruchomości FIZAN, który propo-
fundusze inwestycyjne
investment funds
strategiami inwestycyjnymi. W takim
23
| RYNEK FINANSOWANIA NIERUCHOMOŚCI