Wynajem mieszkań w Niemczech Wskazówki

Holzmarkt 7
D-15230 Frankfurt (Oder)
__________________________________________________________________________________
Wynajem mieszkań w Niemczech
Wskazówki
 Poszukiwanie mieszkania: Proszę obejrzed kilka interesujących Paostwa mieszkao i porównad je ze
sobą.
 Prowizja maklera: Jeżeli wynajem nastąpi dzięki pośrednictwu maklera i dojdzie do podpisania
umowy najmu, pośrednik może żądad prowizji o maksymalnej wysokości dwóch miesięcznych
czynszów plus podatek VAT.
 Umowa najmu: Wynajmujący może zaproponowad umowę najmu na czas określony lub
nieokreślony. Z reguły umowa najmu powinna byd zawsze zawierana na czas nieokreślony bez
wykluczenia prawa do wcześniejszego wypowiedzenia najmu.
 Wypowiedzenie: Najemca ma prawo do wypowiedzenia umowy najmu na czas nieokreślony w
dowolnym
czasie
z
zachowaniem
trzymiesięcznego
okresu
wypowiedzenia.
Umowa
najmu
na czas
określony
wygasa
z
upływem
uzgodnionego
czasu.
Umowa najmu na czas określony z wyłączeniem prawa do wcześniejszego wypowiedzenia (maksymalnie 4 lata) może zostad zakooczona dopiero po upływie minimalnego czasu trwania umowy.
Najemca może wypowiedzied umowę tylko z uregulowanych ustawowo powodów: wielokrotne
zaleganie z płatnościami, użytkowanie niezgodne z umową, karygodne naruszenie obowiązków.
 Zmiana umowy najmu: Dopóki mieszkacie Paostwo w swoim mieszkaniu, obowiązuje również
umowa najmu. W przypadku zmiany zarządcy budynku, tudzież sprzedaży Paostwa mieszkania lub
domu, nie jesteście Paostwo zobowiązani do podpisania nowej umowy, czy też akceptowania zmian
poszczególnych postanowieo umowy.
 Wadium: Oprócz uzgodnionego czynszu właściciel może wymagad uiszczenia wadium przy podpisywaniu umowy najmu, które nie może przekraczad kwoty równej wysokości czynszu za trzy miesiące
bez kosztów eksploatacji. Najemca może zapłacid wadium w trzech ratach, powinien to zrobid
przelewem na „rachunek depozytowy”. Po upływie stosunku najmu wynajmujący nie musi zwrócid
wadium bezpośrednio po wyprowadzce, z reguły ma on na to czas nawet do 6 miesięcy. Roszczenia
najemcy do zwrotu kaucji ulegają przedawnieniu po upływie trzech lat.
 Koszty eksploatacji: Oprócz czynszu – podobnie jak w Polsce – muszą zostad zapłacone koszty
eksploatacji (takie jak ogrzewanie, woda, usuwanie śmieci, winda, energia elektryczna, ubezpieczenie
części wspólnych budynku, sprzątanie domu, itp.). Opląty te należy ustalid w umowie najmu i prawie
zawsze płacid zaliczkowo każdego miesiąca oprócz miesięcznego czynszu.
 Wysokośd zaliczki na poczet kosztów eksploatacji: Wynajmujący powinien (nie musi) uzgodnid
odpowiednie zaliczki na poczet kosztów eksploatacji. Macie Paostwo prawo wglądu w certyfikat
energetyczny domu i powinniście sprawdzid, czy dom ma dobrą izolacje cieplną. Domy o
zapotrzebowaniu na energię ponad 150 kWh / mkw rocznie mają wysokie koszty ogrzewania (od 800
do 2.000 Euro rocznie). Niskie koszty ogrzewania są tylko w domach o wartości mniejszej niż 80 kWh /
mkw rocznie (poniżej 600 Euro rocznie), jeśli jest się oszczędnym w ogrzewaniu mieszkania.
 Rozliczenie kosztów eksploatacji: Należy kazad sobie wyjaśnid sposób odczytywania liczników
zużycia wody i centralnego ogrzewania i regularnie zapisywad (co miesiąc) stan zużycia wody i
centralnego ogrzewania. Rozliczenie następuje raz w roku za rok ubiegły. Najemca ma prawo do
sprawdzenia naliczonych kosztów eksploatacji na podstawie oryginalnego dokumentu.
 Zaświadczenie o aktualnej sytuacji finansowej: Wynajmujący często wymaga zaświadczenia o
dochodach osoby zainteresowanej wynajmem. Równie często wymagane jest zaświadczenie, że osoba
zainteresowana wynajmem nie ma długów z tytułu najmu lokalu u byłych wynajmujących.
 Porządek w budynku: W niektórych domach czynszowych części wspólne budynku (np. klatki
schodowe) sprzątane są przez firmę. Częsty też jest wariant, że mieszkaocy sprzątają sami zgodnie z
ustalonymi dyżurami (Hausordnung).
 Porozumiewanie się: Rozmów i negocjacji z wynajmującym są zazwyczaj prowadzone w języku
niemieckim (z wyjątkiem niektórych przypadkach). Dokumenty takie jak umowa najmu itd. są
dostępne tylko w języku niemieckim. Osoby zainteresowane wynajmem, które nie znają języka
niemieckiego w wystarczającym stopniu, powinny poszukad wsparcia osoby znającej język.
 Podnajemca: Zakwaterowanie w mieszkaniu członków bliskiej rodziny (małżonka, dzieci, rodziców)
nie jest podnajęciem i dlatego też nie podlega obowiązkowi posiadania zezwolenia. Jednakże bez
pozwolenia wynajmującego, najemca nie jest uprawniony do przekazywania wynajmowanego
mieszkania osobom trzecim, dotyczy to również życiowego partnera/partnerki. Goście nie są
lokatorami, i mogą przebywad w mieszkaniu najemcy przez kilka tygodni, bez zgody wynajmującego.
 Usterki: Za konserwacje i naprawy w wynajmowanej nieruchomości jest odpowiedzialny jej
właściciel. Jeżeli najemca sam spowodował szkodę, musi on ponosid koszty naprawy szkód.
 Przebudowa przez najemcę: Najemca może dokonywad przebudowy mieszkania. Jednak, jeżeli
planuje on ingerencję we własnośd wynajmującego, potrzebuje on do tego zawsze pisemnej zgody od
właściciela. Pozwolenie powinno również określad to, w jakim stanie powinien pozostawid mieszkanie
najemca przy wyprowadzce. Często najemca powinien przywrócid mieszkanie do stanu pierwotnego,
dlatego nie powinno się przeprowadzad niektórych zmian w zabudowie.
Projekt współfinansowany ze środków Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego w ramach Programu
Operacyjnego Współpracy Transgranicznej Polska (Województwo Lubuskie) – Brandenburgia 2007-2013.
Pokonad granice poprzez wspólne inwestycje w przyszłośd