marketbeat - QBusiness

MARKETBEAT
ROZWÓJ RYNKU CENTRÓW
HANDLOWYCH W EUROPIE
MAJ 2013
Publikacja Cushman & Wakefield
INFORMACJE OGÓLNE
W drugiej połowie 2012 r. zasoby powierzchni w
centrach handlowych Europy wzrosły o 3,4 mln
mkw. GLA. Oznacza to, że w ubiegłym roku
oddano do użytku łącznie 5,7 mln mkw. nowej
powierzchni handlowej, z czego prawie 65%
przypadło na Europę Środkowo-Wschodnią. Nowa podaż w 2012 r. była
znacznie niższa od prognoz z pierwszej połowy roku, gdy szacowano ją na
6,9 mln mkw. Wynika to głównie z opóźnień w realizacji inwestycji na kilku
rynkach i przesunięcia ich na 2013 r. Przewiduje się, że podaż nowej
powierzchni w centrach handlowych w 2013 r. wyniesie 7 mln mkw., z
czego ok. 70% trafi na rynki Europy Środkowo-Wschodniej.
WIELKOŚĆ RYNKU
Według stanu na dzień 1 stycznia 2013 r. łączne zasoby powierzchni w
centrach handlowych w Europie wynosiły ok. 148 mln mkw., przy czym
najwięcej przypadało na Francję i Wielką Brytanię – odpowiednio 16,95 mln
mkw. i 16,48 mln mkw. GLA. Rosja jest trzecim największym rynkiem
centrów handlowych z zasobami wynoszącymi 16,476 mln mkw. GLA i
wkrótce wyprzedzi Wielką Brytanię z uwagi na planowane inwestycje na
poziomie 2,4 mln mkw. GLA w latach 2013-2014, co stanowi ponad 22%
łącznej podaży w przygotowaniu w Europie w tym okresie. Jednak terminy
oddania do użytku wielu planowanych obiektów mogą ulec przesunięciu.
Na drugiej pozycji rankingu rynków, na których przygotowywana jest
największa ilość nowej powierzchni handlowej w latach 2013-2014, znalazła
się Turcja z ponad 1,5 mln mkw. GLA, co stanowi 14,5% łącznych zasobów
w przygotowaniu w Europie. Ponad 50%, czyli 800 000 mkw., nowej
powierzchni powstanie w Stambule. Jeżeli wszystkie projekty zostaną
ukończone w terminie, Turcja może odnotować do końca 2014 r. wzrost
zasobów powierzchni w centrach handlowych o 23%.
Oprócz Rosji i Turcji dwucyfrowy wzrost podaży w latach 2013-2014
możliwy jest także w Chorwacji, Bośni i Hercegowinie, Bułgarii i na
Ukrainie, co świadczy o rosnącym udziale Europy Środkowo-Wschodniej w
nowych zasobach powierzchni w centrach handlowych. Jeżeli wszystkie
planowane obiekty na Ukrainie zostaną ukończone w terminie, wzrost
podaży wyniesie 35% do końca 2014 r., a na rynek trafi ponad 1,1 mln mkw.
CENTRA HANDLOWE W PRZYGOTOWANIU W
LATACH 2013-2014 (MLN MKW.)
Rosja
Turcja
Francja
Ukraina
Polska
Włochy
Niemcy
Wielka Brytania
Holandia
Norwegia
Bułgaria
Czechy
Rumunia
Chorwacja
Finlandia
Szwecja
Szwajcaria
Austria
Hiszpania
Bośnia i Hercegowina
Portugalia
Słowacja
Irlandia
Serbia
Węgry
Dania
Belgia
Luksemburg
Estonia
Łotwa
Litwa
Słowenia
Malta
Grecja
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
ŚREDNIE WSKAŹNIKI RYNKOWE DLA 27 KRAJÓW UE
2011
2012
PKB na 1 mieszkańca (€)
24 442
25 107
Spożycie indywidualne na 1 mieszkańca (€)
14 192
14 557
Spożycie indywidualne (zmiana realna)
1,1%
0,1%
Średnia cena konsumencka (zmiana)
2,08%
3,10%
ROK
2014
Źródło: Oxford Economics
GŁÓWNE OBIEKTY W PRZYGOTOWANIU
KRAJ
MIASTO
NAZWA OBIEKTU
GLA. Stanowi to 10,6% przewidywanej nowej podaży w Europie, dzięki
czemu Ukraina znalazła się na czwartym miejscu zestawienia państw z
największą ilością nowej powierzchni handlowej w przygotowaniu w latach
2013-2014. Najwyższy proporcjonalny wzrost nowej podaży (43%) w skali
kraju przewiduje się w Bośni i Hercegowinie, gdzie łączne zasoby
powierzchni w centrach handlowych mogą wzrosnąć o 87 800 mkw.
Rosja
Moskwa
Avia Park
GLA
(MKW.)
231 000
Turcja
Stambuł
Vialand AVM
140 000
2013
Ukraina
Kijów
Respublika
140 000
2013
Rosja
Moskwa
Columbus
140 000
2013
Włochy
Villesse
Villesse Shopping
90 000
2013
W Europie Zachodniej na czele rankingu państw, w których
przygotowywana jest największa ilość powierzchni handlowej, znajduje się
Francja z 1,4 mln mkw. GLA, dzięki czemu uplasowała się na trzecim
Niemcy
Berlin
Leipziger Platz
80 000
2014
miejscu ogólnego zestawienia wszystkich rynków z największą
przewidywaną nową podażą w latach 2013-2014. Zdecydowana większość
nowej powierzchni (1 mln mkw.) zostanie oddana do użytku w 2014 r.
M
W drugim półroczu ubiegłego roku oddano do użytku 3,4 mln mkw. nowej
CA
powierzchni
w centrach handlowych w Europie, czyli o ponad 1 mln mkw.
więcej
u niż w pierwszej połowie roku. Na Rosję przypadło prawie 33% nowej
R
podaży
s (1,1 mln mkw. GLA), natomiast na Ukrainie i w Hiszpanii powstało
odpowiednio 332 000 mkw. i 317 000 mkw. nowej powierzchni, co stanowi
hC
20% nowych zasobów oddanych od użytku w drugim półroczu 2012 r. W
m
tym samym okresie zarówno w Niemczech, jak i Polsce powstało ponad
aH
200
000 mkw. nowej powierzchni. Łącznie otwarto 100 nowych centrów
A
AKTYWNOŚĆ DEWELOPERSKA W II POŁ. 2012 ROKU
handlowych,
przy czym 66 w Europie Środkowo-Wschodniej i 34 w Europie
n
Zachodniej. Ponadto ukończono rozbudowę 59 obiektów (12 w Europie
2
0
a1
W drugiej połowie 2012 r. w Turcji oddano do użytku tylko 123 000 mkw.
k
nowej powierzchni w dwóch centrach handlowych otwartych w Stambule,
e2znacznie mniej niż w pierwszym półroczu, gdy na rynek trafiło 250 000
czyli
Środkowo-Wschodniej i 47 w Europie Zachodniej). Na dzień 1 stycznia
&
2013 r. łączne zasoby powierzchni GLA w centrach handlowych w Europie
wyniosły 148 mln mkw., a średnia podaż na 1000 mieszkańców w 27
W
państwach
Unii Europejskiej wzrosła do 259,9 mkw.
mkw.
f Największym nowym obiektem ukończonym w drugiej połowie 2012
r. iw Europie było centrum handlowe Marmara Park w Stambule o
CENTRA HANDLOWE - GLA (MKW.) NA 1000
MIESZKAŃCÓW
Norwegia
Luksemburg
Szwecja
Estonia
Słowenia
Finlandia
Irlandia
Holandia
Szwajcaria
Austria
Dania
Litwa
Łotwa
Portugalia
Wielka Brytania
Francja
Średnia UE-27
Chorwacja
Hiszpania
Polska
Włochy
Słowacja
Czechy
Niemcy
Malta
Węgry
Rumunia
Rosja
Belgia
Turcja
Bułgaria
Ukraina
Grecja
Bośnia i Hercegowina
Serbia
0
100
200
300
400
500
600
700
powierzchni 100 000 mkw. Jednak obiektem, w którym oddano do użytku
e
najwięcej nowej powierzchni w ramach pojedynczej zrealizowanej
l
inwestycji, był drugi etap Puerta Venecia w hiszpańskiej Saragossie, gdzie
d
istniejący
park handlowy rozbudowano o 123 475 mkw.
GŁÓWNE TRENDY W EUROPIE
R
W drugim półroczu 2012 r. w Rosji powstało 1,1 mln mkw. powierzchni
e w 33 nowych obiektach, dzięki czemu łączne zasoby powierzchni
GLA
handlowej
w tym kraju wzrosły do 16,476 mln mkw., czyli nieznacznie mniej
s
niżewynosi podaż w centrach handlowych w Wielkiej Brytanii. W 2012 r. w
Rosji oddano do użytku łącznie 1,84 mln mkw. powierzchni, co stanowi
a
prawie jedną trzecią (32,5%) nowej podaży w Europie za cały ubiegły rok.
r
To prawie o 1,4 mln mkw. więcej niż w Polsce (drugim największym rynku
c względem ubiegłorocznej podaży), na którą przypadło 8,1% nowej
pod
h
powierzchni
oddanej do użytku w 2012 r. w 20 nowych obiektach i 14
rozbudowanych centrach handlowych.
WPubiegłym roku w Turcji w 10 nowych centrach handlowych oddano do
użytku
u 373 000 mkw., co stanowi 6,6% nowej podaży w Europie. Natomiast
nabUkrainie oddano do użytku 344 000 mkw. (6,1% nowej podaży) w 12
nowych obiektach i 1 rozbudowanym.
l
Wi 2012 r. w Europie Zachodniej najwięcej nowej powierzchni oddano do
użytku
c w Hiszpanii: 426 900 mkw. GLA w 9 nowych centrach handlowych i
2 rozbudowanych. Natomiast w Niemczech powstało 392 200 mkw. nowej
a
powierzchni w 10 nowych obiektach i 10 rozbudowanych. Zasoby
t
powierzchni w centrach handlowych Francji powiększyły się w ubiegłym
i o 259 160 mkw. GLA, przy czym ponad 140 000 mkw. (55%) oddano
roku
dooużytku w rozbudowanych obiektach.
Nandojrzałych rynkach Europy Zachodniej aktywność deweloperska coraz
częściej koncentruje się wokół rozbudowy i modernizacji istniejących
centrów handlowych. W 2012 r. rozbudowy stanowiły 35% nowej
powierzchni oddanej do użytku w Europie Zachodniej w porównaniu z
zaledwie 8,5% w Europie Środkowo-Wschodniej. W 2013 r. planowane
rozbudowy 77 centrów handlowych w Europie Zachodniej dostarczą ok.
34,5% nowej powierzchni GLA, co świadczy o większym zainteresowaniu
modernizacją istniejących obiektów niż realizacją nowych inwestycji.
Dalsze informacje:
Dział Badań
Cushman & Wakefield LLP
43-45 Portman Square
London W1A 3BG
www.cushmanwakefield.com
GLA W NOWYCH CENTRACH HANDLOWYCH W II
POŁ. 2012 ROKU (MLN MKW.)
Rosja
Ukraina
Hiszpania
Niemcy
Polska
Holandia
Norwegia
Francja
Turcja
Rumunia
Austria
Włochy
Szwecja
Finlandia
Bułgaria
Czechy
Słowacja
Dania
Łotwa
Szwajcaria
Wielka Brytania
Słowenia
Belgia
Malta
Chorwacja
Bośnia i Hercegowina
Serbia
Estonia
Węgry
Grecja
Irlandia
Litwa
Luksemburg
Portugalia
0,0
0,2
0,4
Niniejszy raport został sporządzony przez firmę Cushman & Wakefield do użytku osób zainteresowanych nieruchomościami
komercyjnymi wyłącznie w celach informacyjnych. Raport nie stanowi kompletnego opisu rynków ani inwestycji w nim
omawianych. Przedstawione informacje pochodzą ze źródeł publicznych i uważane są za prawidłowe i kompletne, jednak ich
wiarygodność nie może być zagwarantowana. Firma Cushman & Wakefield nie udziela żadnej gwarancji ani nie składa żadnego
oświadczenia, wyraźnego ani dorozumianego, co do prawidłowości lub kompletności informacji zawartych w niniejszym
raporcie. Firma Cushman & Wakefield nie ponosi żadnej odpowiedzialności wobec czytelnika niniejszego raportu ani osób
trzecich. Wszystkie opinie mogą ulec zmianie. Kopiowanie niniejszego raportu w całości lub części wymaga uzyskania
uprzedniej pisemnej zgody. Jeśli nie chcą Państwo otrzymywać informacji od firmy Cushman & Wakefield lub podmiotu
powiązanego, proszę przesłać swoje dane na adres: [email protected] wpisując je w treść wiadomości zgodnie z
ich brzmieniem w niniejszym komunikacie oraz zatytułować przesłaną wiadomość „Unsubscribe”. ©2012 Cushman &
Wakefield LLP Wszystkie prawa zastrzeżone.
0,6
0,8
1,0
1,2
M
W 2013 r. w Europie może powstać ponad 7 mln mkw. powierzchni w centrach
CA
handlowych,
między innymi wskutek opóźnienia i przesunięcia realizacji znacznej liczby
inwestycji
z drugiej połowy 2012 r. na bieżący rok. Wybudowanych ma zostać 215
u
R
nowych
s obiektów, w tym 147 w Europie Środkowo-Wschodniej. Ponadto na 2013 r.
planowana jest rozbudowa kolejnych 109 centrów handlowych, z czego 77 w Europie
hC
Zachodniej. Natomiast w 2014 r. łączna nowa podaż powierzchni, która powstanie w
m
119 nowych centrach handlowych i 45 rozbudowywanych, może wynieść 3,7 mln mkw.
aH
A
ROZWÓJ CENTRÓW HANDLOWYCH W EUROPIE
ROZWÓJ CENTRÓW HANDLOWYCH W EUROPIE
(MLN MKW.)
11
10
110
7
5
zasoby powierzchni w centrach handlowych mogą wzrosnąć w tym okresie o 758 000
4
n
wR
drugim półroczu 2011 r. wyniósł 19,4 mld euro. Udział rynku nieruchomości
handlowych
w łącznej wartości transakcji inwestycyjnych w drugiej połowie 2012 r.,
e
który wyniósł 28%, był zbliżony do odnotowanego w tym samym okresie w 2011 r. i
s
e
Największy wolumen transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości handlowych
a
odnotowano w Wielkiej Brytanii i Niemczech, na które łącznie przypadło ponad 50%
r
obrotów w Europie. Po spowolnieniu aktywności inwestycyjnej w pierwszym półroczu
c
wartość inwestycji w nieruchomości handlowe wzrosła w obu krajach. W Wielkiej
h wzrosła z 3 mld euro w pierwszej połowie 2012 r. do 5,4 mld euro w drugim
Brytanii
wzrósł o 7% w porównaniu z pierwszym półroczem 2012.
półroczu. Dla porównania wartość transakcji inwestycyjnych na brytyjskim rynku
nieruchomości
handlowych w drugiej połowie 2011 r. wyniosła 4,7 mld euro.
P
Natomiast w Niemczech wolumen transakcji na rynku handlowym wyniósł w drugiej
u
b
półrocza.
l
Znaczny wzrost wartości transakcji inwestycyjnych w stosunku do pierwszej połowy
i
2012 r. odnotowano także we Francji – z 1,4 mld euro do ponad 2,5 mld euro. W
c
innych krajach europejskich aktywność inwestycyjna była dość zróżnicowana. W
a
Skandynawii
wartość inwestycji w nieruchomości handlowe wzrosła do 3,4 mld euro,
czyli
t o 2,2 mld euro więcej niż w pierwszym półroczu i o 1 mld euro więcej niż w
drugiej
i połowie 2011 r. W ujęciu rocznym bardzo gwałtowny spadek obrotów
odnotowano we Włoszech – o ponad 70%. Natomiast w Bułgarii, Serbii, Słowenii oraz
o
na Łotwie i Słowacji nie zawarto żadnych transakcji inwestycyjnych na rynku
n
nieruchomości handlowych.
połowie roku 5,2 mld euro, co stanowi wzrost o 2,2 mld w stosunku do pierwszego
Stopy kapitalizacji za najlepsze centra handlowe nieznacznie wzrosły we Włoszech, w
Grecji, Bułgarii i na Węgrzech. Natomiast w Czechach, Rosji, Szwecji i Hiszpanii
nieznacznie się zmniejszyły.
100
90
80
70
60
50
& czyli o 8,9%. Najnowsze dane wskazują jednak, że w latach 2013-2014
mkw.,
porównaniu z poprzednimi sześcioma miesiącami. Dla porównania wolumen transakcji
130
120
wzrostu nowej podaży w latach 2013-2014. Wg danych na dzien 1 stycznia 2013 r.
e
RYNEK INWESTYCYJNY – CENTRA HANDLOWE
l
W drugiej połowie 2012 r. wartość transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości
d
handlowych w Europie przekroczyła 21 mld euro, co stanowi wzrost o 9 mld euro w
3
40
30
2
20
1
10
0
0
CZYNSZE I STOPY KAPITALIZACJI - CENTRA
HANDLOWE
KRAJ
CZYNSZ
(€/MKW./ROK)
STOPA
KAPITALIZACJI (%)
Austria
Belgia
Czechy
Dania
Finlandia
Francja
Niemcy
Węgry
Irlandia
Włochy
Holandia
Norwegia
Polska
Portugalia
Rumunia
Rosja
Słowacja
Hiszpania
Szwecja
Turcja
Wielka Brytania
800 - 1350
850 - 1400
800 - 1200
500 - 1150
850 - 1550
1400 - 2000
1250 - 1680
600 - 900
1100 - 1800
500 - 800
650 - 900
835 - 1130
550 - 1000
750 - 900
280 - 660
870 - 2500
585 - 720
700 - 1080
590 - 880
615 - 1135
1440 - 2000
6,00 - 6,75
5,35 - 6,00
6,00 - 6,75
5,50 - 6,00
5,00 - 6,25
5,00 - 5,75
4,80 - 5,80
7,00 - 8,00
7,75 - 8,25
6,75 - 7,50
6,25 - 7,15
5,25 - 5,75
6,00 - 6,50
7,75 - 9,50
8,50 - 9,75
9,25 - 9,75
7,25 - 8,00
6,50 - 6,75
5,00 - 5,75
7,00 - 8,75
5,25 - 6,50
PROGNOZA
KRÓTKOTERM.
(STOPA
KAPITALIZACJI)
Uwaga: stopy kapitalizacji oznaczone kolorem czerwonym wskazują wartość netto i uwzględniają
koszty zbycia, podatki i koszty obsługi prawnej. Zakresy czynszów i stóp kapitalizacji dotyczą
najlepszych centrów handlowych w poszczególnych krajach i mają wyłącznie charakter informacyjny.
Wobec zmieniającego się charakteru rynku jak również kosztów związanych z przeprowadzaniem
transakcji, takich jak koszty finansowania, dane dotyczące stóp kapitalizacji należy traktować jedynie
jako dane orientacyjne przedstawiające przewidywany trend oraz kierunek zmian najlepszych stóp
kapitalizacji i nie powinny być traktowane jako dane porównawcze dla jakiejkolwiek nieruchomości
czy transakcji bez uwzględnienia jej specyficznego charakteru. Występują różnice pomiędzy formatami
centrów handlowych w poszczególnych krajach, które należy uwzględnić przy bezpośrednim
porównywaniu obiektów na różnych rynkach.
DEFINICJA CENTRUM HANDLOWEGO
Cushman & Wakefield definiuje centrum handlowe jako zarządzany centralnie obiekt
handlowy o powierzchni najmu brutto (GLA) ponad 5000 mkw., w którym znajdują się
lokale i powierzchnie wspólne. Analiza nie obejmuje centrów wyprzedażowych i
parków handlowych. Wszystkie informacje pochodzą z centralnej europejskiej bazy
danych firmy Cushman & Wakefield.
Pomimo silnego popytu na najlepsze aktywa prognozy na pozostałe miesiące 2013 r. są
nadal ostrożne. Niewystarczająca podaż atrakcyjnych obiektów w połączeniu z
selektywnym popytem najemców może spowolnić aktywność inwestycyjną.
Dalsze informacje:
Dział Badań
Cushman & Wakefield LLP
43-45 Portman Square
London W1A 3BG
www.cushmanwakefield.com
140
8
Polska zajmuje wysokie piąte miejsce w rankingu rynków oczekujących największego
przygotowaniu
na 2013 r. znajduje się 15 000 mkw. GLA, wskutek czego łączne zasoby
f
powierzchni handlowej tego kraju mogą wzrosnąć o 5,5%. Natomiast w Portugalii
i
podaż nowej powierzchni do końca 2014 r. może przekroczyć 65 000 mkw.
150
9
6
2
przybędzie w Polsce ok. 1 milion mkw. nowej powierzchni w centrach handlowych,
0
dzięki
W niedawnemu rozpoczęciu kilku nowych inwestycji. Pod tym względem Polska
wyprzedza Włochy, Niemcy, Wielką Brytanię i Holandię, na które przypada łącznie
a1
15,3% powierzchni w przygotowaniu na lata 2013-2014 w Europie.
k
W 2012 r. nie zrealizowano budowy ani rozbudowy żadnego centrum handlowego w
e2 Irlandii, Portugalii, Luksemburgu ani na Litwie. Jednak w Luksemburgu w
Grecji,
160
Nowa powierzchnia GLA w centrach handlowych rocznie
(oś lewa)
Ogółem GLA (oś prawa)
Niniejszy raport został sporządzony przez firmę Cushman & Wakefield do użytku osób zainteresowanych nieruchomościami
komercyjnymi wyłącznie w celach informacyjnych. Raport nie stanowi kompletnego opisu rynków ani inwestycji w nim
omawianych. Przedstawione informacje pochodzą ze źródeł publicznych i uważane są za prawidłowe i kompletne, jednak ich
wiarygodność nie może być zagwarantowana. Firma Cushman & Wakefield nie udziela żadnej gwarancji ani nie składa żadnego
oświadczenia, wyraźnego ani dorozumianego, co do prawidłowości lub kompletności informacji zawartych w niniejszym
raporcie. Firma Cushman & Wakefield nie ponosi żadnej odpowiedzialności wobec czytelnika niniejszego raportu ani osób
trzecich. Wszystkie opinie mogą ulec zmianie. Kopiowanie niniejszego raportu w całości lub części wymaga uzyskania
uprzedniej pisemnej zgody. Jeśli nie chcą Państwo otrzymywać informacji od firmy Cushman & Wakefield lub podmiotu
powiązanego, proszę przesłać swoje dane na adres: [email protected] wpisując je w treść wiadomości zgodnie z
ich brzmieniem w niniejszym komunikacie oraz zatytułować przesłaną wiadomość „Unsubscribe”. ©2012 Cushman &
Wakefield LLP Wszystkie prawa zastrzeżone.