Informacja o rynku nieruchomości w Krakowie w I kwartale 2016 r.

Transkrypt

kwiecień 2016 r.
Informacja o rynku
nieruchomości w Krakowie w
I kwartale 2016 r.
(na podstawie badania BaRN – NBP
O/O w Krakowie)
Oddział Okręgowy NBP w Krakowie
Informacja została przygotowana przez Narodowy Bank Polski Oddział Okręgowy w Krakowie
w Wydziale Statystyczno – Dewizowym wyłącznie na potrzeby respondentów biorących udział
w badaniu rynku nieruchomości prowadzonym przez Narodowy Bank Polski. Nie jest zalecane
jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie dokumentu. Materiał w nim zawarty nie ma charakteru
doradczego i nie jest podstawą do podejmowania decyzji inwestycyjnych.
Spis treści
Wstęp
1. Rynek pierwotny mieszkań
2. Projekty deweloperskie
3. Rynek wtórny mieszkań
3.1. Czas sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym
4. Rynek najmu mieszkań
5. Rządowy program wsparcia nabywania mieszkań – Mieszkanie dla Młodych
6. Kredyty
Spis tabel
Spis wykresów
4
5
10
12
19
20
22
25
27
28
Wstęp
Wstęp
Według danych GUS, w I kw. 2016 r. odnotowano wzrost liczby mieszkań, których budowę
rozpoczęto (przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem), o 5,1% - 2554 w I kw. 2016 r. przy 2430
w IV kw. 2015 r. Do użytkowania oddano 1887 mieszkań (2089- w poprzednim kwartale). Wydano
również mniej pozwoleń na budowę mieszkań – spadek o 15,6% (1528 przy 1810
w poprzednim kwartale).
Nie nabrał przyspieszenia proces porządkowania ładu przestrzennego miasta. Aktualnie
obowiązuje 137 miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, pokrywających 48,2%
powierzchni Krakowa. Sporządzane są kolejne 62 plany (stan na 3.06.2016 r.).
Na optymizm na rynku nieruchomości wpływać może projekcja dynamiki PKB, w której
zrewidowano prognozę z 3,3% do 3,8% w 2016 r1. Pozytywne sygnały płyną również z rynku
pracy. Zgodnie z danymi GUS, stopa bezrobocia rejestrowanego w Krakowie w marcu b.r.
osiągnęła poziom 4,5%. W dalszym ciągu można spodziewać się dynamicznego rozwoju sektora
outsourcingowego lokowanego na terenie Krakowa. Bez wątpienia będzie to wpływało zarówno
na rynek nieruchomości komercyjnych, jak i mieszkaniowych.
Z kolei do czynników, które mogą oddziaływać negatywnie na rynek nieruchomości, zaliczyć
można wciąż niedookreślony projekt rządowy dotyczący budownictwa mieszkaniowego,
wyczerpujące
się
środki
przewidziane
w
programie
MDM,
czy
rosnący
w związku z Rekomendacją S wydaną przez KNF udział wkładu własnego wymaganego przy
kredycie hipotecznym.
1
Raport o inflacji – marzec 2016 r.; NBP.
4
Narodowy Bank Polski
Rynek pierwotny mieszkań
1. Rynek pierwotny mieszkań
70%
60%
60%
50%
50%
40%
40%
30%
30%
20%
20%
10%
10%
0%
0%
2 pok.
IV 2015
III 2015
II 2015
1 pok.
3 pok.
4+ pok.
1 pok.
2 pok.
I 2016
80%
70%
IV 2015
90%
80%
III 2015
90%
I 2016
100%
I 2015
100%
II 2015
Wykres 2 Struktura transakcji wg liczby pokoi na
RP
I 2015
Wykres 1 Struktura ofert wg liczby pokoi na RP
3 pok.
4+ pok.
źródło: badanie NBP O/O w Krakowie.
Wykres 3 Struktura ofert wg powierzchni
użytkowej na RP (mkw.)
Wykres 4 Struktura transakcji wg powierzchni
użytkowej na RP (mkw.)
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
<=40
(40; 60]
(60; 80]
>80
<=40
(40; 60]
(60; 80]
I 2016
IV 2015
III 2015
II 2015
I 2015
I 2016
IV 2015
III 2015
II 2015
I 2015
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
>80
W I kw. 2016 r. największa zmiana w zestawieniu z IV kw. 2015 r. odnotowana została
w kategorii mieszkań o powierzchni do 40 mkw., których udział w liczbie wszystkich transakcji
5
obniżył się o 2,5 pp., do poziomu 27,6%. Jest to jednocześnie segment mieszkań o największej
amplitudzie wahań pomiędzy poszczególnymi kwartałami2.
Wykres 5 Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania wzgl. liczby pokoi - oferty
90
80
70
mkw.
60
50
40
30
20
I 2015
II 2015
III 2015
IV 2015
I 2016
mediana
1-pokojowe
2-pokojowe
3-pokojowe
4+-pokojowe
Kraków
średnia
1-pokojowe
2-pokojowe
3-pokojowe
4+-pokojowe
Kraków
Wykres 6 Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania wzgl. liczby pokoi - transakcje
90
80
70
mkw.
60
50
40
30
20
I 2015
II 2015
III 2015
IV 2015
I 2016
mediana
1-pokojowe
2-pokojowe
3-pokojowe
4+-pokojowe
Kraków
średnia
1-pokojowe
2-pokojowe
3-pokojowe
4+-pokojowe
Kraków
2
Kwartały badawcze nie pokrywają się z kwartałami kalendarzowymi; tj. I kwartał: grudzień 2015, styczeń, luty 2016,
II kwartał: marzec, kwiecień, maj 2016 itd.
6
8000
4000
I 2016
III 2015
II 2015
IV 2015
4000
I 2015
5000
IV 2015
5000
I 2016
6000
III 2015
6000
7000
II 2015
7000
zł/mkw.
8000
zł/mkw.
9000
zł/mkw.
Wykres 8 Ceny transakcyjne mkw. mieszkań na
RP
9000
I 2015
zł/mkw.
Wykres 7 Ceny ofertowe mkw. mieszkań na RP
średnia
mediana
średnia
mediana
limit RNS / MDM
minimalna
limit RNS / MDM
minimalna
maksymalna
maksymalna
*Uwaga: cena minimalna i maksymalna – prawa oś
Mediana ceny ofertowej wyniosła 6301 zł za mkw. (co było spadkiem względem ubiegłego
kwartału o 1,6%), maksymalna cena za mkw. oferowanego mieszkania – 22118 zł, zaś minimalna
była taka sama jak poprzednio i wyniosła 3900 zł za mkw. Mediana ceny transakcyjnej wyniosła
6113 zł, (spadek w zestawieniu z ubiegłym kwartałem o 3,3%) maksymalna cena za mkw.
sprzedanego mieszkania – 20001 zł, zaś minimalna – 4087 zł za mkw.
oferty
I 2016
IV 2015
III 2015
II 2015
108
107
106
105
104
103
102
101
100
99
98
97
96
95
I 2015
%
Wykres 9 Dynamika (kw./kw.) cen ofertowych i transakcyjnych mkw. mieszkań na RP
transakcje
7
Wykres 10 Średnia cena ofertowa i transakcyjna
mkw. mieszkań wg liczby pokoi na RP
Wykres 11 Średnia cena ofertowa i transakcyjna
mkw. mieszkań wg powierzchni na RP
9000
7500
7300
8500
7100
8000
6700
zł/mkw.
zł/mkw.
6900
6500
6300
7500
7000
6100
6500
5900
5700
6000
5500
I 2015
II 2015
III 2015
IV 2015
I 2016
5500
I 2015
oferty
transakcje
1 pok.
2 pok.
3 pok.
4+pok.
1 pok.
2 pok.
3 pok.
4+pok.
oferty
transakcje
II 2015
III 2015
IV 2015
I 2016
<= 40
(40-60]
(60-80]
> 80
<= 40
(40-60]
(60-80]
> 80
W I kw. 2016 r. średnie ceny ofertowe i transakcyjne na rynku nowych mieszkań utrzymywały się
na zbliżonym poziomie względem poprzedniego kwartału. Istotny wzrost jest zauważalny dla
mieszkań o powierzchni większej niż 80 mkw. Są to apartamenty, zlokalizowane na ostatnich
piętrach, bądź mieszkania w budynkach o wysokim standardzie wykończenia.
Mieszkania typu „kawalerka”3 stanowiły 8,2% wszystkich ofert (w poprzednim kwartale 11,3%).
Mediana metrażu sprzedanej kawalerki to 29 mkw. (w poprzednim notowaniu 30,6 mkw.). Średnia
cena transakcyjna spadła o 3,1% w stosunku do poprzedniego kwartału i wyniosła 6509 zł za mkw.
(poprzednio 6714 zł).
3
„Kawalerka”; w niniejszym opracowaniu oznacza mieszkanie o metrażu do 36 mkw., 1 pokój z kuchnią, aneksem kuchennym
otwartym na pokój lub kuchnią ciemną np. w przedpokoju.
8
Tabela 1 Porównanie kw./kw. i r/r średnich cen ofertowych i transakcyjnych mkw. mieszkań w
dzielnicach Krakowa – RP
Dzielnica
Oferty
Transakcje
zmiana
zmiana r/r
kw ./kw .
(+/-) w %
(+/-) w %
I kw . 2016
I kw . 2016
zmiana
kw ./kw .
(+/-) w %
zmiana r/r
(+/-) w %
Krow odrza
7186
4,4
1,6
6965
5,4
1,2
Now a Huta
5428
-1,1
-2,3
5253
0,5
6,2
Podgórze
6418
-0,4
1,7
6080
-2,3
7,0
Śródmieście
Ogółem
7339
6547
0,0
0,3
-4,4
-0,3
7217
6289
-1,5
-1,1
2,4
7,3
Krowodrza
Nowa Huta
Krowodrza
Nowa Huta
Podgórze
Śródmieście
Podgórze
Śródmieście
I 2016
IV 2015
III 2015
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
II 2015
Wykres 13 Procentowy rozkład transakcji w
dzielnicach Krakowa - RP
I 2015
I 2016
IV 2015
III 2015
I 2015
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
II 2015
Wykres 12 Procentowy rozkład ofert w
dzielnicach Krakowa - RP
9
Projekty deweloperskie
2. Projekty deweloperskie
Mieszkania sprzedawano w 218 inwestycjach deweloperskich w budownictwie wielorodzinnym
(wg stanu na marzec 2016 r.). Alokacja inwestycji mieszkaniowych w poszczególnych dzielnicach
w dalszym ciągu pozostaje bez zmian – najwięcej projektów realizowanych jest w Podgórzu – 39%.
Struktura w poszczególnych dzielnicach kształtuje się następująco: w Krowodrzy - 27,5%
inwestycji będących w sprzedaży, w Śródmieściu - 23,4% oraz Nowej Hucie - 10,1%. Wg. stanu na
marzec 2016 r. (dzień notowania) w projektach deweloperskich w budownictwie wielorodzinnym
w sprzedaży było łącznie 10590 mieszkań, z czego 19,5% stanowiły mieszkania gotowe. Względem
poprzedniego
notowania
(grudzień
2015
r.)
liczba
mieszkań
będących
w sprzedaży wzrosła o 5,1% (poprzednio 10075 mieszkań). Zmiana r/r kształtuje się
na podobnym poziomie – wzrost o 5,8%.
W okresie, grudzień 2015 – luty 2016, na rynek wprowadzono kolejne projekty mieszkaniowe.
Łącznie do sprzedaży trafiło 2825 mieszkań w budownictwie wielorodzinnym, co stanowiło 26,7%
oferty mieszkaniowej na rynku. W poprzednim notowaniu wprowadzono 2140 mieszkań, co
stanowiło wówczas 21,2% oferty sprzedażowej. Obecnie obserwujemy dość stabilny trend, gdzie
około ¼ oferowanych w danym kwartale mieszkań to mieszkania nowowprowadzone. Najwięcej
mieszkań wprowadzono do sprzedaży w Podgórzu (44,0% nowej oferty), Śródmieściu (26,5%)
oraz Krowodrzy (16,3%).
Średnia cena mieszkań nowowprowadzonych do oferty sprzedaży wyniosła 6294 zł za mkw.
i była niższa o 284 zł względem średniej dla mieszkań poprzednio notowanych
i będących w sprzedaży. Na różnicę w cenie mkw. po raz kolejny wpłynęła wysoka podaż
mieszkań w dzielnicy Nowa Huta. Jest to dzielnica z najniższym poziomem średniej ceny. Cena
nowowprowadzonych mieszkań jest niższa o 622 zł za mkw. od mieszkań będących już w
sprzedaży
w
tej
dzielnicy.
W
dzielnicy
Podgórze
oraz
Śródmieście
średnia
cena
nowowprowadzonych mieszkań do oferty sprzedaży była niższa aniżeli mieszkań już
sprzedawanych (odpowiednio o 419 zł oraz 261 zł za mkw.). Natomiast w Krowodrzy cena
nowowprowadzonych mieszkań była wyższa.
10
Projekty deweloperskie
Wykres 14 Cena ofertowa na RP dla mieszkań nowowprowadzonych
zł/mkw.
7000
6500
6000
5500
I 2015
II 2015
III 2015
IV 2015
I 2016
nowowprowadzone oferty w notowaniu
dotychczasowe oferty
cena ofertowa (baza BaRN)
* dotychczasowa oferta - mieszkania notowane zarówno w IV kw. 2015r. jak i w I kw. 2016r.
nowowprowadzone oferty - mieszkania notowane wyłącznie w I kw. 2016r.
11
Rynek wtórny mieszkań
3. Rynek wtórny mieszkań
1 pok.
2 pok.
3 pok.
1 pok.
4+ po k.
2 pok.
IV 2015
3 pok.
I 2016
II 2015
I 2015
I 2016
IV 2015
II 2015
III 2015
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
I 2015
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Wykres 16 Struktura transakcji wg liczby pokoi
na RW w Krakowie
III 2015
Wykres 15 Struktura ofert wg liczby pokoi na
RW w Krakowie
4+ po k.
(60; 80]
>80
<=40
(40; 60]
(60; 80]
I 2016
IV 2015
III 2015
II 2015
(40; 60]
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
I 2015
<=40
I 2016
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
IV 2015
Wykres 18 Struktura transakcji wg powierzchni
na RW w Krakowie
III 2015
Wykres 17 Struktura ofert wg powierzchni na
RW w Krakowie
II 2015
I 2015
>80
Od dwóch kwartałów na rynku wtórnym zaobserwować można zmianę w strukturze sprzedanych
mieszkań, analizowanych względem liczby pokoi. Począwszy od IV kw. 2015 r. preferencje
kupujących przesuwają się w stronę mieszkań 1- i 2-pokojowych. Jednocześnie struktura ofert
pozostaje stabilna. Opisaną wyżej tendencję zaobserwowano także w strukturze mieszkań według
powierzchni. Wśród transakcji zwiększył się udział mieszkań do 40 mkw. (wzrost o 5 p.p.),
kosztem mieszkań z przedziału 60-80 mkw. (spadek o 4 p.p.). Również wśród ofert nastąpił wzrost
12
udziału mieszkań do 40 mkw. (o 2 p.p.) oraz mieszkań z przedziału 40-60 mkw. (o 1 p.p.) kosztem
mieszkań z przedziału 60-80 mkw. (spadek o 3 p.p.).
Wykres 19 Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkań wzgl. liczby pokoi - oferty
100
90
mkw.
80
70
60
50
40
30
20
I 2015
mediana
średnia
II 2015
1-pokojowe
1-pokojowe
III 2015
2-pokojowe
2-pokojowe
IV 2015
3-pokojowe
3-pokojowe
I 2016
4+-pokojowe
4+-pokojowe
Kraków
Kraków
Wykres 20 Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkań wzgl. liczby pokoi - transakcje
100
90
mkw.
80
70
60
50
40
30
20
I 2015
mediana
średnia
II 2015
1-pokojowe
1-pokojowe
III 2015
2-pokojowe
2-pokojowe
IV 2015
3-pokojowe
3-pokojowe
I 2016
4+-pokojowe
4+-pokojowe
Kraków
Kraków
W I kw. 2016 r. mediana ceny ofertowej wyniosła 6462 zł za mkw. (poprzednio 6444 zł),
maksymalna cena za metr kwadratowy oferowanego mieszkania – 20000 zł, zaś minimalna – 3784
zł za mkw. (tak jak w poprzednim okresie).
Mediana ceny transakcyjnej wyniosła 5698 zł za mkw. i była niższa o 1,6% w relacji do
poprzedniego kwartału (IV kw. 2015 - 5793 zł), maksymalna cena za metr kwadratowy
sprzedanego mieszkania – 11917 zł, zaś minimalna – 4028 zł za mkw.; cena hedoniczna4 wyniosła
4cena
hedoniczna to cena wyliczana na podstawie modelu regresyjnego, gdzie atrybuty zostały ustalone na próbie mieszkań z
okresu bazowego (stały koszyk mieszkań); więcej w artykule Marty Widłak „Dostosowanie indeksów cenowych do zmian
13
5636 zł za mkw. (poprzednio 5799 zł). Dynamika cen transakcyjnych czwarty kwartał z rzędu była
ujemna, osiągając poziom 99,1%.
23 000
19 000
8 000
19 000
średnia
minimalna
mediana
maksymalna
7 000
5 000
3 000
średnia
mediana
minimalna
maksymalna
I 2016
3 000
6 000
IV 2015
I 2016
IV 2015
III 2015
II 2015
I 2015
7 000
III 2015
6 000
11 000
II 2015
11 000
15 000
7 000
I 2015
15 000
7 000
5 000
RW
9 000
zł/mkw.
zł/mkw.
8 000
23 000
zł/m kw.
9 000
Wykres 22 Ceny transakcyjne mkw. mieszkań na
zł/m kw.
Wykres 21 Ceny ofertowe mkw. mieszkań na RW
hedoniczna
*Uwaga: cena minimalna i maksymalna – prawa oś
oferty
I 2016
IV 2015
III 2015
II 2015
106
105
104
103
102
101
100
99
98
97
I 2015
%
Wykres 23 Dynamika (kw./kw.) cen ofertowych i transakcyjnych mieszkań na RW
transakcje
jakości. Metoda wyznaczania hedonicznych indeksów cen i możliwości ich zastosowania dla rynku mieszkaniowego”
Materiały i Studia zeszyt nr 247 NBP Warszawa 2010.
14
Tabela 2 Porównanie średnich cen ofertowych i transakcyjnych mkw. w dzielnicach Krakowa –
RW
Dzielnica
Oferty
Transakcje
I kw . 2016
zmiana
kw ./kw .
(+/-) w %
zmiana r/r
(+/-) w %
I kw . 2016
zmiana
kw ./kw .
(+/-) w %
zmiana r/r
(+/-) w %
Krow odrza
7309
-1,0
-4,9
Now a Huta
5612
1,3
-2,7
6371
0,4
-4,2
4975
-3,9
-7,9
Podgórze
6352
0,1
-2,1
Śródmieście
8034
0,2
-0,3
5697
1,5
-4,5
6608
-1,9
Ogółem
6827
0,5
-2,9
-3,6
5884
-0,9
-5,1
We wszystkich dzielnicach Krakowa poziom cen ofertowych i transakcyjnych, w porównaniu
kwartalnym, nie wykazuje większych odchyleń.
Względem poprzedniego kwartału w dzielnicach Nowa Huta i Śródmieście zanotowano spadek
średnich cen transakcyjnych, natomiast w dzielnicach Krowodrza i Podgórze odnotowano
niewielki wzrost średnich cen.
Wśród ofert, w porównaniu z poprzednim kwartałem, odnotowano niewielki wzrost cen,
z wyjątkiem dzielnicy Krowodrza (mediana w I kw. 2016 r. wyniosła 7185 zł, natomiast w IV kw.
2015 r. 7144 zł). W ujęciu rok do roku, największa zmiana wśród cen ofertowych wystąpiła
w Krowodrzy. Zjawisko to w głównej mierze było wynikiem skumulowania na rynku dużej liczby
lokali w budynkach z lat 60 i 70 ubiegłego wieku, co w konsekwencji spowodowało obniżenie
średniej ceny mkw. Z kolei najwyższą zmianę rok do roku w kategorii transakcji odnotowano w
Nowej Hucie. W tym przypadku czynnikiem najsilniej wpływającym okazała się być lokalizacja
sprzedanych lokali słabiej rozwinięta pod względem infrastruktury komunikacyjnej.
15
Krowodrza
Nowa Huta
Krowodrza
Nowa Huta
Podgórze
Śródmieście
Podgórze
Śródmieście
I 2016
IV 2015
III 2015
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
II 2015
Wykres 25 Procentowy rozkład transakcji w
dzielnicach Krakowa - RW
I 2015
I 2016
IV 2015
III 2015
II 2015
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
I 2015
Wykres 24 Procentowy rozkład ofert w
dzielnicach Krakowa - RW
Uwzględniając lokalizację, na rynku wtórnym, największa podaż spośród wszystkich ofert (baza
BaRN) jest w Podgórzu (30,2%). Struktura podaży w pozostałych dzielnicach kształtuje się
następująco: w Krowodrzy - 24,6%, w Śródmieściu – 23,7% oraz w Nowej Hucie – 21,5%.
W Podgórzu największy wybór ofert był w subdzielnicach: Kurdwanów, Ruczaj i Płaszów,
w Krowodrzy: Łobzów i Bronowice Małe. Minimalna cena ofertowa mieszkań w Podgórzu
wyniosła 3838 zł za mkw. (poprzednio 3796 zł), zaś w Krowodrzy 4335 zł za mkw. (tyle samo co w
poprzednim kwartale). Maksymalne ceny ofertowe osiągnęły w Krowodrzy pułap 13473 zł, zaś w
Podgórzu 18128 zł za mkw.
16
Tabela 3 Porównanie średnich cen mkw. mieszkania w wybranych subdzielnicach Krakowa –
RW
Subdzielnica
Oferty
IV kw . 2015
Azory
6714
Bieńczyce
5454
Bieżanów
5818
Transakcje
zmiana (+/-)
I kw . 2016
IV kw . 2015
w %
2,0
6845
6000
1,7
5544
5215
zmiana (+/-)
w %
-9,0
5459
-3,7
5020
I kw . 2016
5655
-2,8
4761
4644
-2,5
5336
5600
4,9
Borek Fałęcki
6787
6314
-7,0
Bronow ice Małe
8467
7842
-7,4
6991
6633
-5,1
Czyżyny
6148
6289
2,3
6012
5895
-1,9
Górka Narodow a
6437
6430
-0,1
5721
5290
-7,5
Grzegórzki
7971
7812
-2,0
7002
7047
0,6
6700
7113
6,2
Kazimierz
8480
8356
-1,5
Kleparz
9968
9596
-3,7
7425
7846
5,7
Krow odrza
7339
7230
-1,5
6084
6335
4,1
Kurdw anów
5915
5862
-0,9
5410
5474
1,2
Ludw inów
7105
7991
12,5
6107
6371
4,3
6466
6744
4,3
Łobzów
7710
7725
0,2
Mistrzejow ice
5626
5735
1,9
5173
5105
-1,3
Now a Huta*
5261
5298
0,7
4894
4504
-8,0
Now a Wieś
7748
7641
-1,4
6547
6709
2,5
Olsza
7394
7304
-1,2
6800
6270
-7,8
Piasek
8538
9171
7,4
7798
7520
-3,6
Piaski Wielkie
5812
6093
4,8
5328
4898
-8,1
Płaszów
5905
5927
0,4
5824
5631
-3,3
Podgórze*
Półw sie
Zw ierzynieckie
7608
7841
3,1
6849
7051
2,9
8465
7923
-6,4
7405
7407
0,0
Prądnik Biały
6368
6135
-3,7
5310
5759
8,5
Prądnik Czerw ony
6332
6388
0,9
5819
5087
-12,6
Prokocim
5590
5941
6,3
4835
5168
6,9
6214
6023
-3,1
6196
6269
1,2
Rakow ice*
7155
6887
-3,7
Ruczaj*
6629
6698
1,0
Tonie
6666
6679
0,2
Warszaw skie
6542
6484
-0,9
Wesoła
8478
8062
-4,9
7233
6882
-4,8
Wola Duchacka
Wzgórza
Krzesław ickie
6548
6391
-2,4
4798
5083
6,0
5382
5453
1,3
4441
4655
4,8
Zaborze*
6623
6499
-1,9
5633
5296
-6,0
7620
5,2
6724
6985
3,9
Zakrzów ek
7241
*Nowa Huta tzw. „stara huta” budowana w latach 50 –tych obejmująca osiedla skupione wokół Placu Centralnego im. Ronalda
Reagana
Podgórze – obszar Starego Podgórza z rynkiem Podgórskim
Rakowice – rejon ulic Ułanów, Meissnera (po obu stronach)
Ruczaj – rejon na południe od ul. Zachodniej (w obrębie ulic Bobrzyńskiego, Kobierzyńska, Babińskiego)
Zaborze – obszar osiedla Ruczaj-Zaborze (ulice Grota Roweckiego do ulicy Zachodniej)
17
Na ceny mieszkań znajdujących się w obrocie wtórnym wpływa wiele czynników, wśród nich
wymienić można m.in. lokalizację, standard wykończenia, wiek budynku jak i technologię
budowy.
W porównaniu z IV kw. 2015 r., średnie ceny były stabilne, wyjątkiem jest kilka subdzielnic.
W I kw. 2016 w subdzielnicach Azory, Zaborze i Prądnik Czerwony, przedmiotem transakcji było
więcej mieszkań w budynkach wykonanych w starszych technologiach: prefabrykowanej
i tradycyjnej, których ceny kształtują się na odpowiednio niższym poziomie w relacji do mieszkań
znajdujących się w budynkach wybudowanych w technologii tradycyjnej udoskonalonej. Wzrost
cen ofertowych w subdzielniacach Ludwinów i Zakrzówek był zaś głównie rezultatem większego
udziału w próbie mieszkań o małym metrażu, charakteryzujących się wysoką średnią ceną mkw.
Wykres 26 Średnia cena ofertowa i transakcyjna mkw. mieszkania wg liczby pokoi na RW
8000
7500
zł/mkw.
7000
6500
6000
5500
5000
I 2015
II 2015
1 pok.
1 pok.
oferty
transakcje
III 2015
2 pok.
2 pok.
IV 2015
3 pok.
3 pok.
I 2016
4+pok.
4+pok.
Wykres 27 Średnia cena ofertowa i transakcyjna mkw. mieszkania wg powierzchni na RW
8000
7500
zł/mkw.
7000
6500
6000
5500
5000
I 2015
oferty
transakcje
II 2015
III 2015
IV 2015
I 2016
<= 40
(40-60]
(60-80]
> 80
<= 40
(40-60]
(60-80]
> 80
18
Wykres 29 Średnia cena transakcyjna mkw.
mieszkania wg technologii budowy budynku RW
8000
8000
7500
7500
7000
7000
zł/mkw.
zł/mkw.
Wykres 28 Średnia cena ofertowa mkw.
mieszkania wg technologii budowy budynku RW
6500
6500
6000
6000
5500
5500
5000
5000
I 2015
tradycyjna
II 2015
III 2015 IV 2015
trad. ud oskon al.
I 2016
I 2015
prefabr .
tradycyjna
II 2015
III 2015 IV 2015
trad. ud oskon al.
I 2016
prefabr .
Średnie ceny, zarówno ofertowe jak i transakcyjne, wzrosły w minionym kwartale w dwóch
kategoriach mieszkań: do 40 mkw. i powyżej 80 mkw. W dwóch pozostałych kategoriach
odnotowano obniżenie się średniej ceny mkw.
Istotnym czynnikiem wpływającym na cenę mieszkania był rodzaj technologii zastosowany przy
wznoszeniu budynku. Mieszkania zlokalizowane w budynkach z tzw. „wielkiej płyty” osiągnęły
na rynku niższą cenę za mkw. niż te wybudowane w innych technologiach. W transakcjach różnica
w cenie mkw. między technologią tradycyjną, a prefabrykowaną wyniosła 1174 zł., natomiast
między technologią tradycyjną udoskonaloną, a prefabrykowaną 868 zł.
Średnia cena transakcyjna mkw. mieszkania w budynkach w technologii prefabrykowanej
wyniosła 5272 zł. W ogóle transakcji 42% dotyczyło mieszkań w budynkach wielkopłytowych,
głównie w dzielnicach Nowa Huta i Podgórze.
3.1. Czas sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym
Przeciętny czas sprzedaży mieszkań w omawianym okresie wyniósł około 3 miesięcy (3,1
mediana), obniżając się o ok. pół miesiąca w relacji do poprzedniego kwartału.
Uwzględniając liczbę pokoi, najszybciej sprzedawały się mieszkania 4-pokojowe - ok. półtora
miesiąca (1,4 mediana). Mieszkania 1-pokojowe oraz 2-pokojowe ok. 3 miesięcy (mediana
odpowiednio 2,8 oraz 2,9), zaś blisko 4 miesiące mieszkania 3-pokojowe (mediana 3,9).
19
Rynek najmu mieszkań
4. Rynek najmu mieszkań
Średnia stawka ofertowa najmu lokalu mieszkalnego utrzymywała się prawie na tym samym
poziomie co w poprzednim kwartale i wyniosła 40,7 zł za mkw. (poprzednio 40,3 zł za mkw.).
Przeciętne mieszkanie oferowane do wynajmu to dwupokojowe, o średniej powierzchni 65,3 mkw.
Podobnie jak w poprzednim kwartale, największy wybór ofert najmu był w dzielnicy Śródmieście
i Podgórze. Średnia stawka najmu wyniosła
44 zł za mkw. (Śródmieście), 39 zł
za mkw. (Podgórze).
Natomiast średnia stawka wynajętego mieszkania wyniosła 27,7 zł za mkw. Przeciętnie mieszkanie
miało powierzchnię 48,6 mkw., średnio 2 pokoje, a miesięczny koszt wynajęcia5 wyniósł średnio
1776 zł/m-c. Spadek średniej stawki najmu za mkw. względem poprzedniego kwartału był
konsekwencją mniejszej liczby zarejestrowanych transakcji najmu w I kw. br.
Wykres 30 Średnie stawki najmu ofertowe i transakcyjne za mkw. na RW
41
zł/mkw.
37
33
29
25
I 2015
II 2015
stawka ofertowa
III 2015
IV 2015
I 2016
stawka transakcyjna
W Krakowie Fundusz Mieszkań na Wynajem oferuje mieszkania 1- i 2-pokojowe w dwóch
okresach wynajmu do i powyżej 2 lat. Wysokość czynszu uzależniona jest od długości najmu.
Średni czynsz wynajmu mieszkania 2-pokojowego na okres krótszy wynosi 1476 zł; na dłuższy
okres 1302 zł/m-c. Natomiast wynajem mieszkania 1-pokojowego, odpowiednio 1350 zł i 1200
zł/m-c. Są to stawki za sam wynajem bez opłat eksploatacyjnych za media (płatne wg zużycia).
Według bazy BaRN oferowana średnia stawka za wynajem mieszkania 1-pokojowego wynosi 1220
zł, zaś 2-pokojowego 2415 zł/m-c. Zróżnicowanie stawek wynika z powierzchni oferowanej do
wynajmu. Mieszkania 1-pokojowe z FMnW średnia pow. 28,97 mkw., BaRN – 32,32 mkw. 2pokojowe – 40,9 mkw. (FMnW), 52,27 mkw. (BaRN).
5
Koszt wynajęcia mieszkania obejmuje stawkę najmu dla wynajmującego plus czynsz administracyjny bez mediów (prąd, gaz –
płacony przez wynajmującego wg. zużycia)
20
Rządowy program wsparcia nabywania mieszkań – Mieszkanie dla Młodych
5. Rządowy program wsparcia nabywania
mieszkań – Mieszkanie dla Młodych
Bank Gospodarstwa Krajowego w dniu 15.03.2016 r. poinformował o wstrzymaniu przyjmowania
wniosków
o
dofinansowanie
wkładu
własnego
z
terminem
wypłaty
środków
w bieżącym roku w związku z nabyciem pierwszego mieszkania. Decyzja była wynikiem złożenia
do połowy marca wniosków, których łączna wartość przekroczyła 95% kwoty zaplanowanej do
wypłacenia w 2016 roku. Należy podkreślić, iż zgodnie z ustawą, jeżeli kwota wynikająca ze
złożonych wniosków z terminem wypłaty na 2017 r. będzie wynosiła 50% kwoty limitu, wówczas
również zostanie wstrzymane przyjmowanie wniosków z terminem wypłaty środków w
przyszłym roku. Ustawa przewiduje taką samą restrykcję dla składania wniosków
z terminem wypłaty na 2018 r.
Tabela 4 Wykorzystanie środków w ramach programu MDM wg stanu na dzień 31.05.2016 r.
Kolum na1
Kw ota maksymalnego limitu
środków zaplanow ana na
udzielanie finansow ego
w sparcia [zł]
w ykorzystanie
na dzień 29.02.2016r.
[%]
w ykorzystanie
na dzień 31.05.2016r.
[%]
po uw zględnieniu złożonych
w niosków
na dzień 31.05.2016r.
[%]
2014
2015
2016
2017
2018
600 000 000 zł
715 000 000 zł
730 000 000 zł
746 000 000 zł
762 000 000 zł
207 254 340 zł
520 767 110 zł
442 620 330 zł
36 837 080 zł
249 090 zł
34,54%
207 254 340 zł
34,54%
207 254 340 zł
34,54%
72,83%
520 767 110 zł
72,83%
520 767 110 zł
72,83%
60,63%
699 096 090 zł
95,77%
705 324 720 zł
96,62%
4,94%
143 526 330 zł
19,24%
229 669 550 zł
30,79%
0,03%
1 041 670 zł
0,14%
2 339 800 zł
0,31%
Źródło: baza BGK.
Realizacja w I kwartale 2016 r. programu MDM w województwie małopolskim wyglądała
następująco: podpisano 431 umów na kwotę dofinansowania 12,94 mln zł.
W Krakowie na rynku pierwotnym podpisano 309 umów na kwotę 8,89 mln zł. Łączna wartość
kredytów na rynku pierwotnym opiewała na kwotę 61,58 mln zł. Przeciętna wysokość
dofinansowania wyniosła 28 770 zł. Natomiast liczba złożonych wniosków w I kwartale 2016 r.
wyniosła 525 na kwotę 16,51 mln zł (łączna wartość kredytów - 105,3 mln zł).
Od początku trwania programu, w Krakowie podpisano 1413 umów na rynku pierwotnym oraz
76 na rynku wtórnym. Natomiast liczba złożonych wniosków w Krakowie na rynku pierwotnym
to 2847, a na rynku wtórnym 135. Na rynku pierwotnym wysokość dofinansowania wkładu
własnego na zakup nieruchomości wyniosła 36,78 mln zł, a łączna kwota kredytu to 280,70 mln zł.
21
Zaś na rynku wtórnym wysokość dofinansowania – 2,85 mln zł, a kwota kredytu – 12,11 mln zł
(dane na podstawie BGK).
Tabela 5 Realizacja MDM w województwie małopolskim wg stanu na dzień 31.05.2016r. (od początku trwania programu)
w nioski złożone
lokalizacja
liczba
złożonych
w niosków
Kraków - RP
2 847
w ysokość
dofinansow ania
w kładu w łasnego
w m ln zł
74,6
Kraków - RW
gminy sąsiadujące z
Krakow em - RP
gminy sąsiadujące z
Krakow em - RW
w oj. małopolskie;
pozostałe gminy - RP
w oj. małopolskie;
pozostałe gminy - RW
135
w ypłacone w sparcie
liczba um ów
w ysokość
dofinansow ania w kładu
w łasnego w m ln zł2
1 413
36,78
4,78
76
2,85
546
14,58
375
9,45
19
0,59
12
0,37
370
8,79
273
6,25
420
11,22
313
8,23
Źródło: baza BGK.
Spośród dostępnej oferty mieszkań na rynku pierwotnym w marcu 2016 r. 20,1% ofert w bazie
BaRN spełniało kryteria programu (przed 3 miesiącami – 16,1%). W związku z wykorzystaniem
puli dostępnych pieniędzy na 2016 r., dopłatę w ramach MDM od 15 marca br. można uzyskać
jedynie do mieszkań, które zostaną oddane w 2017 r. lub w 2018 r. Uwzględniając powyższe,
faktyczna liczba mieszkań dostępna w ramach programu MDM wyniosłaby 13,2% ofert w bazie
BaRN, przy czym termin realizacji tych mieszkań to 2017 r. Żadne z mieszkań z terminem realizacji
w 2018 r. nie spełniało kryteriów MDM.
Niezmiennie mieszkania dostępne z rządową dopłatą MDM są zlokalizowane głównie w Nowej
Hucie (Czyżyny, Mistrzejowice) oraz w Podgórzu – Bieżanów. Pojedyncze lokale dostępne są na
Górce Narodowej.
22
Tabela 6 Dostępność mieszkań w Krakowie na RP w ramach programu MDM
OFERTY
TRANSAKCJE OFERTY
TRANSAKCJE
pow ierzchnia pow ierzchnia pow ierzchnia pow ierzchnia cena MDM
do 75 m kw .
do 75 m kw .
do 85 m kw .
do 85 m kw .
kw artał
I kw. 2014
II kw. 2014
III kw. 2014
IV kw. 2014
I kw. 2015
II kw. 2015
III kw. 2015
IV kw. 2015
I kw. 2016
I kw. 2016 *
1,5%
4,7%
16,9%
15,5%
11,9%
9,9%
10,2%
16,1%
20,1%
16,1%
5,8%
10,6%
28,3%
44,0%
39,0%
39,1%
22,8%
19,0%
25,3%
19,0%
1,9%
2,7%
13,8%
15,5%
11,9%
10,3%
10,4%
16,4%
20,4%
16,4%
6,3%
7,4%
25,0%
44,0%
39,0%
40,2%
23,6%
19,7%
25,9%
19,7%
4 894,5
5 013,8
5 013,8
5 083,1
5 083,1
5 112,8
5 112,8
5 247,0
5 247,0
5 247,0
Źródło: baza BaRN.
* przy dodatkowym założeniu, iż budynek będzie oddany po 2016 r.
Liczba mieszkań klasyfikujących się do programu na rynku wtórnym w dalszym ciągu
pozostawała bardzo niska. W I kw. 2016 r. wskaźnik ten wynosił 0,3%.
Tabela 7 Dostępność mieszkań w Krakowie na RW w ramach programu MDM
OFERTY
TRANSAKCJE OFERTY
pow ierzchnia pow ierzchnia pow ierzchnia
do 75 m kw .
do 75 m kw .
do 85 m kw .
kw artał
III kw. 2015
IV kw 2015
I kw. 2016
0,3%
0,4%
0,3%
4,4%
6,5%
7,7%
TRANSAKCJE
pow ierzchnia
do 85 m kw .
0,3%
0,6%
0,5%
4,4%
7,0%
7,9%
cena MDM
4 183,2
4 293,0
4 293,0
Źródło: baza BaRN.
Wykres 31 Średnia cena mkw. mieszkania
ofertowa, transakcyjna oraz limit MDM - RP
25
7 000
20
6 000
18
7000
16
14
6000
%
4 000
10
3 000
12
5000
15
zł/mkw.
5 000
zł/mkw.
8000
10
4000
8
3000
6
2000
2 000
5
1 000
4
1000
2
0
0
0
I 2015
OFERTA
II 2015
III 2015
TRANSAKCJA
IV 2015
MDM
%
8 000
Wykres 32 Średnia cena mkw. mieszkania
ofertowa, transakcyjna oraz limit MDM - RW
0
I 2015
II 2015
III 2015
IV 2015
I 2016
I 2016
DOSTĘPNOŚĆ
Źródło: baza BaRN, BGK.
OFERTA
TRANSAKCJE
MDM
DOSTĘPNOŚĆ
Źródło: baza BaRN, BGK.
23
Kredyty
6. Kredyty
Akcję kredytową w Krakowie przedstawiono na poniższych wykresach na podstawie danych
z Biura Informacji Kredytowej.
2 500
2 000
1 500
1 000
500
liczba kredytów
1 000
900
800
700
600
500
400
300
200
100
-
wartość - PLN
wartość - walutowe
liczba - PLN
liczba - walutowe
I 2016
I 2015
I 2014
I 2013
I 2012
I 2011
I 2010
I 2009
I 2008
I 2007
I 2006
-
I 2005
mln PLN
Wykres 33 Liczba i wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych w Krakowie
Źródło: BIK.
W I kwartale banki zaostrzyły kryteria udzielania kredytów, zgodnie z zapowiedziami
zgłaszanymi przed 3 miesiącami. Wprowadzone zmiany skutkowały podniesieniem marży dla
nowo udzielanych kredytów, jak również dla kredytów obarczonych wyższym ryzykiem.
Zaostrzono wymagania dotyczące zabezpieczeń, podniesiono poziom wymaganego wkładu
własnego. Jako czynniki zaostrzania polityki kredytowej banki wskazywały przede wszystkim na
zmiany regulacyjne (tj. zapisy Rekomendacji S o podniesieniu wysokości wkładu własnego do 15%
wartości nieruchomości oraz zalecenia KNF w zakresie wyliczania zdolności kredytowej).
Dodatkowo,
podobnie jak
w poprzednim
kwartale, podkreślano ryzyko
wynikające
z przewidywanej sytuacji gospodarczej. Oczekiwania na II kwartał 2016 r. wiążą się z dalszym
zaostrzaniem polityki udzielania kredytów mieszkaniowych.
Pomimo zaostrzania polityki udzielania kredytów, banki w I kwartale 2016 r. odczuły wzrost
popytu na kredyt, choć same banki prognozowały znaczny spadek zainteresowania kredytami
mieszkaniowymi. Jako czynnik wpływający na wzrost popytu, wskazywano duże zainteresowanie
kupujących programem MDM (na podstawie kwartalnej informacji NBP „Sytuacja na rynku
kredytowym”). W głównej mierze wynikał on z obawy przed wyczerpaniem puli środków
zaplanowanych na wypłatę dofinansowania w 2016 r. W I kwartale 2016 r. podpisano 2,5 krotnie
24
Kredyty
więcej umów, aniżeli w IV kwartale 2015 r. Sprawdziły się wcześniej sygnalizowane informacje, iż
włączenie do programu MDM mieszkań z rynku wtórnego, będzie skutkować zwiększeniem
popytu. Liczba zawartych umów w ramach programu MDM w I kw. 2016 r. rozłożyła się po
połowie pomiędzy rynkiem wtórnym, a pierwotnym. W całej Polsce na rynku pierwotnym
podpisano 6078, zaś na rynku wtórnym 6904 umowy (dane BGK).
25
Spis tabel
Spis tabel
Tabela 1 Porównanie kw./kw. i r/r średnich cen ofertowych i transakcyjnych mkw. mieszkań w
dzielnicach Krakowa – RP........................................................................................................................... 9
Tabela 2 Porównanie średnich cen ofertowych i transakcyjnych mkw. w dzielnicach Krakowa –
RW ................................................................................................................................................................ 15
Tabela 3 Porównanie średnich cen mkw. mieszkania w wybranych subdzielnicach Krakowa –
RW ................................................................................................................................................................ 17
Tabela 4 Wykorzystanie środków w ramach programu MDM wg stanu na dzień 31.05.2016 r. ... 22
Tabela 5 Realizacja MDM w województwie małopolskim................................................................... 23
Tabela 6 Dostępność mieszkań w Krakowie na RP w ramach programu MDM .............................. 24
Tabela 7 Dostępność mieszkań w Krakowie na RW w ramach programu MDM ............................ 24
26
Spis wykresów
Spis wykresów
Wykres 1 Struktura ofert wg liczby pokoi na RP..................................................................................... 5
Wykres 2 Struktura transakcji wg liczby pokoi na RP ............................................................................ 5
Wykres 3 Struktura ofert wg powierzchni użytkowej na RP (mkw.) ................................................... 5
Wykres 4 Struktura transakcji wg powierzchni użytkowej na RP (mkw.) .......................................... 5
Wykres 5 Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania wzgl. liczby pokoi - oferty ..................... 6
Wykres 6 Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania wzgl. liczby pokoi - transakcje .............. 6
Wykres 7 Ceny ofertowe mkw. mieszkań na RP ..................................................................................... 7
Wykres 8 Ceny transakcyjne mkw. mieszkań na RP............................................................................... 7
Wykres 9 Dynamika (kw./kw.) cen ofertowych i transakcyjnych mkw. mieszkań na RP ................. 7
Wykres 10 Średnia cena ofertowa i transakcyjna mkw. mieszkań wg liczby pokoi na RP ............... 8
Wykres 11 Średnia cena ofertowa i transakcyjna mkw. mieszkań wg powierzchni na RP ............... 8
Wykres 12 Procentowy rozkład ofert w dzielnicach Krakowa - RP ..................................................... 9
Wykres 13 Procentowy rozkład transakcji w dzielnicach Krakowa - RP ............................................. 9
Wykres 14 Cena ofertowa na RP dla mieszkań nowowprowadzonych ............................................. 11
Wykres 15 Struktura ofert wg liczby pokoi na RW w Krakowie.......................................................... 12
Wykres 16 Struktura transakcji wg liczby pokoi na RW w Krakowie ................................................. 12
Wykres 17 Struktura ofert wg powierzchni na RW w Krakowie ......................................................... 12
Wykres 18 Struktura transakcji wg powierzchni na RW w Krakowie ................................................ 12
Wykres 19 Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkań wzgl. liczby pokoi - oferty .................... 13
Wykres 20 Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkań wzgl. liczby pokoi - transakcje ............. 13
Wykres 21 Ceny ofertowe mkw. mieszkań na RW ............................................................................... 14
Wykres 22 Ceny transakcyjne mkw. mieszkań na RW......................................................................... 14
Wykres 23 Dynamika (kw./kw.) cen ofertowych i transakcyjnych mieszkań na RW ...................... 14
Wykres 24 Procentowy rozkład ofert w dzielnicach Krakowa - RW .................................................. 16
Wykres 25 Procentowy rozkład transakcji w dzielnicach Krakowa - RW ......................................... 16
Wykres 26 Średnia cena ofertowa i transakcyjna mkw. mieszkania wg liczby pokoi na RW......... 18
Wykres 27 Średnia cena ofertowa i transakcyjna mkw. mieszkania wg powierzchni na RW ........ 18
Wykres 28 Średnia cena ofertowa mkw. mieszkania wg technologii budowy budynku - RW ...... 19
Wykres 29 Średnia cena transakcyjna mkw. mieszkania wg technologii budowy budynku - RW 19
Wykres 30 Średnie stawki najmu ofertowe i transakcyjne za mkw. na RW ...................................... 20
Wykres 31 Średnia cena mkw. mieszkania ofertowa, transakcyjna oraz limit MDM - RP .............. 24
Wykres 32 Średnia cena mkw. mieszkania ofertowa, transakcyjna oraz limit MDM - RW ............ 24
Wykres 33 Liczba i wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych w Krakowie.............. 25
27
Spis wykresów
www.nbp.pl
28

Informacja o rynku nieruchomości w Krakowie w I kwartale 2016 r.

Transkrypt

Podobne dokumenty

3 400 68 m2 - RE/MAX Family

469 000 580 m2 - Kompleks Nieruchomości

+48 504 647 433 Gorzów Wielkopolski