operat - Komornik Sądowy Wadowice

Sygn. akt KM 744/14
Egz. 1/3
OPINIA OKREŚLAJĄCA
WARTOŚĆ RYNKOWĄ NIERUCHOMOŚCI
KR1W/00092340/6 ORAZ KR1W/00011876/1
Witanowice, gmina Tomice
Ul. Jana Pawła II 14 i 16
Wartość rynkowa nieruchomości
KR1W/00092340/6 w dniu wyceny:
1.300 PLN
Wartość rynkowa nieruchomości
KR1W/00011876/1 w dniu wyceny:
463.900 PLN
POZIOM CEN:
jeden tysiąc
trzysta złotych
czterysta sześćdziesiąt trzy
tysiące dziewięćset złotych.
Marzec 2015r.
Sporządził Biegły Sądowy Dariusz Faber
Wadowice, dnia 6 marzec 2015r.
1
2
WYCIĄG Z OPINII1
Przedmiotem opinii są nieruchomości położone w miejscowości Witanowice, gmina Tomice, powiat wadowicki, objęte w Sądzie Rejonowym w Wadowicach księgami wieczystymi:
KR1W/00092340/6 - działka nr 131/6 o pow. 694m2 oraz KR1W/00011876/1 - działki nr 107/9,
107/11, 107/18, 97/12, 107/13, 122/3, 123, 1973, 126/4, 107/31, 95/23, 95/21 o pow. łącznej
1,5988ha. Na działkach nr 122/3, 123, 1973, 126/4 znajduje się zabudowa mieszkalno- zagrodowa o numerze adresowym ul. Jana Pawła 14 i 16.
Cel wyceny i zakres
Celem wyceny jest określenie aktualnej wartości rynkowej
wyceny
przedmiotowej
nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym
prowadzonym przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w
Wadowicach Mirosławę Wójcicka w sprawie KM 744/14. Zakres
opracowania obejmuje prawo własności gruntu wraz z zabudową
według stanu na dzień wyceny.
OPIS BYDYNKU MIESZKALNEGO – ulica Jana Pawła II 16
Budynek mieszkalny jednorodzinny, wolnostojący, składający się z sutereny, parteru i
piętra. Budynek murowany w technologii tradycyjnej około 1978r.
Ponieważ budynek posiada dwie kondygnacje powtarzalne łączna powierzchnia użytkowa
wynosi 158,81m2.
Stan techniczno-użytkowy jest zadowalający.
INNE ELEMENTY ZAGOSPODAROWANIA
Budynek mieszkalny o numerze adresowym ulica Jana Pawła II 14.
Budynek jednokondygnacyjny, nie podpiwniczony murowany z cegły w 1948r.
Jest nie zamieszkały, wymaga generalnego remontu lub do rozbiórki.
Orientacyjna powierzchnia użytkowa: 51,98m2.
Drewniana stodoła na filarach betonowych. W części stodoły znajduje się garaż. Budynek
bez instalacji. Stan techniczny średni.
Ogrodzenie z siatki w złym stanie technicznym
ZASTOSOWANE PODEJŚCIA I METODY:
⇒ Wartość rynkowa części zabudowanej nieruchomości
Podejście porównawcze, metoda porównywania parami
⇒ Wartość rynkowa gruntu niezabudowanego:
Podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej
ZESTAWIENIE WYNIKÓW WYCENY:
Wartość rynkowa nieruchomości
KR1W/00092340/6 w dniu wyceny:
Wartość rynkowa nieruchomości
KR1W/00011876/1 w dniu wyceny:
1.300 PLN
463.900 PLN
jeden tysiąc
trzysta złotych
czterysta sześćdziesiąt
trzy tysiące dziewięćset
złotych.
STAN NIERUCHOMOŚCI: 05-02-2015r.
POZIOM CEN:
Marzec 2015r.
Sporządził Biegły Sądowy – Dariusz Faber
Wadowice, dnia 6-03-2015r.
1
Podlega złożeniu w Powiatowym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjno Kartograficznej w Wadowicach
ZAWARTOŚĆ OPRACOWANIA
1. Dane formalno prawne…………………………….........………………….....………
1.1 Przedmiot, zakres, cel wyceny
1.2 Zamawiający
1.3 Podstawy formalne
1.4 Podstawy formalno-prawne
1.5 Źródła danych merytorycznych
1.6 Daty
4
2. Dane o nieruchomości………………………......……………..…….……….....……
2.1 Opis stanu prawnego
2.2 Opis nieruchomości
5
3. Część obliczeniowa................................................................................................
3.1 Metodyka..........................................................................................................
3.2 Określenie i analiza rynku nieruchomości .......................................................
3.3 Obliczenie wartości rynkowej nieruchomości części zabudowanej
nieruchomości…………………………………………………………………………….
3.4 Obliczenie wartości rynkowej jednostkowej gruntu bez prawa zabudowy –
rolnego…………………………………………………………………………………….
3.5 Obliczenie wartości rynkowej jednostkowej gruntu z prawem zabudowy……..
3.6 Łączna wartość rynkowa nieruchomości w dniu wyceny………………………..
3.7 Łączna wartość rynkowa gruntu w obliczonej wartości rynkowej
nieruchomości w dniu wyceny………………………………………………………….
17
17
17
20
23
25
26
26
4. Raport z opinii ….…......………………………………………….............................. 28
4.1 Podsumowanie wyników wyceny
4.2 Klauzule
5. Załączniki…………....…………………........……………..……………..................... 29
1. DANE FORMALNO- PRAWNE
1.1. Przedmiot, zakres i cel wyceny
Przedmiotem opinii są nieruchomości położone w miejscowości Witanowice, gmina Tomice, powiat wadowicki, objęte w Sądzie Rejonowym w Wadowicach księgami wieczystymi:
• KR1W/00092340/6 - działka nr 131/6 o pow. 694m2 oraz
• KR1W/00011876/1 - działki nr 107/9, 107/11, 107/18, 97/12, 107/13,
122/3, 123, 1973, 126/4, 107/31, 95/23, 95/21 o pow. łącznej 1ha59a88m2
Na działkach nr 122/3, 123, 1973, 126/4 o powierzchni łącznej 2259m 2 znajduje
się zabudowa mieszkalno- zagrodowa o numerze adresowym ul. Jana Pawła 14
oraz Jana Pawła 16.
Celem wyceny jest określenie aktualnej wartości rynkowej przedmiotowej
nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Komornika
Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Wadowicach Mirosławę Wójcicka w
sprawie KM 744/14.
Zakres opracowania obejmuje prawo własności gruntu wraz z zabudową
według stanu na dzień wyceny.
1.2 Zamawiający
Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Wadowicach Mirosława Wójcicka
1.3 Podstawa formalna
⇒ Postanowienie o powołaniu biegłego z daty 04-12-2014r.
1.4 Podstawy formalno - prawne
⇒
Ustawa z 21 sierpnia 1997r O Gospodarce Nieruchomościami (Dz.U.115
poz. 741 z późniejszymi zmianami)
⇒
Rozporządzenie Rady Ministrów z 21.09.2004 w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.207 poz.2108)
⇒
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1998r w sprawie
czynności komorników (Dz. U nr 10, poz.52) z późniejszymi zmianami.
⇒
Kodeks Cywilny-ustawa z 1964 z późniejszymi zmianami.
⇒
Kodeks Postępowania Administracyjnego z dnia 17 listopada 1964r (Dz. U
nr 43, poz.296) z późniejszymi zmianami.
1.5 Podstawy merytoryczne wyceny
⇒ Wizja terenowa na przedmiotowej nieruchomości w dniu 05-02-2015r.
ustalenia na miejscu na podstawie oględzin.
⇒ Własna baza danych zawierająca ceny transakcyjne gruntów budowlanych
oraz nieruchomości zabudowanych podobnych do wycenianej nieruchomości
na rynku lokalnym i regionalnym.
⇒ Dane mapy zasadniczej i ewidencji gruntów.
⇒ Inwentaryzacja elementów budynku
⇒ Dane Ksiąg Wieczystych Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w
Wadowicach
⇒ Oględziny wybranych nieruchomości porównawczych.
⇒ Literatura fachowa.
1.6 Daty istotne dla wyceny
⇒ stan nieruchomości: 05-02-2015r.
⇒ data oględzin: 05-02-2015r.
⇒ poziom cen: marzec 2015r.
⇒ data sporządzenia opinii: 6-03-2015r.
2. DANE O NIERUCHOMOŚCI
2.1 Opis stanu prawnego
Przedmiotem opinii są nieruchomości położone w miejscowości Witanowice,
gmina Tomice, powiat wadowicki, objęte w Sądzie Rejonowym w Wadowicach
księgami wieczystymi:
• KR1W/00092340/6 - działka nr 131/6 o pow. 694m2
• KR1W/00011876/1 - działki nr 107/9, 107/11, 107/18, 97/12, 107/13,
122/3, 123, 1973, 126/4, 107/31, 95/23, 95/21 o pow. łącznej 1ha59a88m2
NIERUCHOMOŚĆ KR1W/00092340/6
Lp.
1
Nr działki
Pow. działki /m2/
131/6
695
Łącznie:
695
Klasa i użytek
Pow. użytku /m2/
RIIIa
LsIII
Łącznie:
664
30
695
Klasa i użytek
Pow. użytku /m2/
RIIIb
RIVa
LsIV
RIVa
RIVa
RIVb
RIVa
Br- RIVa
Br- RIIIa
PsIII
LsIII
Br- RIIIb
Br- RIIIb
RIIIb
RIIIb
RIIIb
RIIIb
Łącznie:
279
593
63
1734
1660
2004
929
90
78
379
448
633
399
322
1377
1981
3019
15988
NIERUCHOMOŚĆ KR1W/00011876/1
Nr działki
Pow. działki /m2/
107/9
935
107/11
107/18
97/12
1734
1660
2004
107/13
1019
6
122/3
905
7
8
9
10
11
12
123
1973
126/4
107/31
95/23
95/21
Łącznie:
633
399
322
1377
1981
3019
15988
Lp.
1
2
3
4
5
Na działkach nr 122/3, 123, 1973, 126/4 znajduje się zabudowa mieszkalno- zagrodowa o numerze adresowym ul. Jana Pawła 16 i 14.
KR1B/00092340/6
Dział III Księgi Wieczystej dotyczący ciężarów i ograniczeń zawiera wpisy:
1. Ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z tej nieruchomości przez Komornik
Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Wadowicach Mirosławę Wójcicką w
sprawie KM 744/14 z wniosku wierzyciela Getin Noble Bank S.A. w
Warszawie
Dział IV Księgi Wieczystej dotyczący hipotek zawiera wpis:
1. hipoteka umowna łączna w wysokości 510.050,32zł na rzecz Getin Noble
Bank S.A. w Warszawie
KR1B/00011876/1
Dział III Księgi Wieczystej dotyczący ciężarów i ograniczeń zawiera wpisy:
2. Ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z tej nieruchomości przez Komornik
Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Wadowicach Mirosławę Wójcicką w
sprawie KM 744/14 z wniosku wierzyciela Getin Noble Bank S.A. w
Warszawie
Dział IV Księgi Wieczystej dotyczący hipotek zawiera wpis:
2. hipoteka umowna łączna w wysokości 510.050,32zł na rzecz Getin Noble
Bank S.A. w Warszawie
Badanie księgi wieczystej: http://ekw.ms.gov.pl/pdcbdkw/pdcbdkw.html dnia 1002-2015r.
Dojazd
Kształt i topografia
Uzbrojenie
Zagospodarowanie
działki
Z drogi gminnej o nawierzchni asfaltowej – jest to droga relacji
Wadowice – Brzeżnica
Kształt parceli nie regularny, nachylenie wschodnie.
Wodociąg, siec gazowa
Bez zabudowy kubaturowej – teren upraw polowych
- działka 107/11, 107/31, 107/9
otoczenie
Lokalizacja,Tereny wiejskie. Grunt w otoczeniu zabudowy zagrodowej.
107/11
107/31
107/9
Dojazd
Kształt i topografia
Uzbrojenie
Zagospodarowanie
działki
dla działek 107/11 i 107/31 z drogi gminnej o nawierzchni asfaltowej.
Działka 107/9 bez dojazdu.
Działki nie tworzą jednej parceli. Kształt poszczególnych działkę
wysłużony, z nachyleniem wschodnim.
W, e, g
Bez zabudowy kubaturowej
działka 107/13, 107/18
Lokalizacja, otoczenie
Tereny wiejskie. Grunt w otoczeniu zabudowy zagrodowej.
Dojazd
Kształt i topografia
Uzbrojenie
Zagospodarowanie
działki
Z drogi gminnej o nawierzchni asfaltowej.
Działki tworzą jedną parcelę. Kształt wydłużony, bez wyraźnego nachylenia.
W, e, g
Na działce 107/13 znajduje się część budynku gospodarczego zabudowy zagrodowej nr 722. W pozostałym zakresie bez zabudowy. Teren
upraw polowych
Nie wpływa to na wartość ponieważ jeśli właściciel zabudowy zawnioskuje o wykup gruntu
spod zabudowy, właściciel gruntu uzyska ekwiwalent pieniężny.
2
- działki 131/6
Lokalizacja, otoczenie
Tereny wiejskie. W sąsiedztwie zabudowa mieszkaniowa
jednorodzinna i zagrodowa oraz tereny zielone
131/6
Dojazd
Kształt i topografia
Uzbrojenie
Zagospodarowanie
działki
Działka bez dojazdu
Kształt działki silnie wydłużony działka płaska, bez nachylenia
Brak
Bez zabudowy kubaturowej. Łąka
- działki 122/3, 123, 1973, 126/4
Lokalizacja, otoczenie Tereny wiejskie. W sąsiedztwie zabudowa mieszkaniowa
jednorodzinna i zagrodowa.
126/4
1973
123
122/3
Dojazd
Kształt i topografia
Uzbrojenie
Zagospodarowanie
działki
Parcela nie przylega bezpośrednio do drogi gminnej. Dojazd do nie
odbywa się po działce nr 1711 która to działka jest działką prywatną.
Kształt parceli nie regularny, nachylenie południowe.
Wodociąg gminny, siec gazowa, linia energetyczna.
Zabudowa mieszkalno-gospodarcza. Na parceli znajdują się dwa
budynki mieszkalne: starszy o numerze adresowym ulica Jana Pawła II
14 i nowszy ulica Jana Pawła II 16. Dodatkowo stodoła.
OPIS BYDYNKU MIESZKALNEGO – ulica Jana Pawła II 16
Budynek mieszkalny jednorodzinny, wolnostojący, składający się z sutereny,
parteru i piętra. Budynek murowany w technologii tradycyjnej około 1978r.
Opis konstrukcji
o Posadowienie: ściana fundamentowa z betonu żwirowego
o Ściany zewnętrzne: pustak cegła. Z zewnątrz budynek otynkowany. Dwie
ściany elewacji pokryta okładziną z płyt eternitu.
o Schody i stropy: żelbetowe wylewane na budowie
o Stropodach płaski, pokryty papą, ocieplony supremą.
o Stolarka okienna zespolona PCV. Na kondygnacji parteru rolety
zewnętrzne.
o Kominy i przewody wentylacyjne z cegły pełnej.
Opis wykończeń
W pokojach panele podłogowe, w kuchni parteru mozaika drewniana, w pomieszczeniach
sanitarnych terrakota posadzki z paneli podłogowych, wykładziny na deskach, w kuchni,
jednym pomieszczeniu piętra, przedpokoju i łazience terrakota. Schody na piętro z okładziną
drewnianą. W większości pomieszczeń mieszkalnych malowania na gładziach gipsowych, w
pomieszczeniach sanitarnych płytki ceramiczne.
Inne:
W suterenie pomieszczenia gospodarcze, garaż ,kotłownia.
Zestawienie powierzchnia
/na podstawie własnego pomiaru/
Kondygnacja powtarzalna
Pomieszczenie Pow. /m2/
pokój
13,92
salon
36,92
kuchnia
10,25
ppokój
11,20
łazienka
4,41
wc
1,17
komórka
1,54
Razem:
79,40
Ponieważ budynek posiada dwie kondygnacje powtarzalne łączna powierzchnia
użytkowa wynosi 158,81m2.
Powierzchnia zabudowy: 80m2
Uwaga:
Obliczona powierzchnia użytkowa ma charakter wyłącznie warsztatowy dla
niniejszej wyceny. Ma charakter powierzchni porównawczej.
Instalacje wewnętrzne
- instancja elektryczna
- instalacja wodna zasilana z wodociągu gminnego
- instalacja kanalizacyjna z odpływem do zbiornika wybieralnego
- instalacja Co zasilana z kotła opalanego paliwem stałym w piwnicy
- instalacja gazowa
Stan techniczno użytkowy
Wykończenia wewnętrzne budynku po remoncie około 2010r. W ramach remontu
wymieniono stolarkę okienną, zamontowano panele podłogowe, wykonano
podsadzki z terrakoty, drzwi wewnętrzne w części pomieszczeń, malowania,
wykonano nowa instalację centralnego ogrzewania /kocioł CO koło 2 letni/.
Zalecane zdjęcie eternitu z elewacji i ocieplenie budynku, wymiana pokrycia
dachowego.
Drobne remonty i konserwacje prowadzone są na bieżąco według potrzeb.
Architektura budynku typowa dla wieku powstania obecnie niemodna. Brak
uciążliwego sąsiedztwa. Stan techniczno użytkowy jest zadowalający.
Inne elementy zagospodarowania
Budynek mieszkalny o numerze adresowym ulica Jana Pawła II 14. Budynek
jednokondygnacyjny, nie podpiwniczony murowany z cegły w 1948r. Dach pokryty
dachówką betonową na dachu dwuspadowym. Strop wewnętrzny drewniany, stolarka
skrzynkowa. Instalacja elektryczna oraz wodni kanalizacyjna. Budynek składa się z 2
pokoi i kuchni. Dodatkowo pomieszczenia gospodarcze. Jest nie zamieszkały, wymaga
generalnego remontu lub do rozbiórki.
Orientacyjna powierzchnia użytkowa: 51,98m2.
Powierzchnia zabudowy 108m2.
Drewniana stodoła na filarach betonowych. Jedna ściana murowana ze szlaki.
Opierzenia deskami. Dach dwuspadowy pokryty dachówką betonową. W części stodoły
znajduje się garaż. Budynek bez instalacji. Stan techniczny średni.
Powierzchnia zabudowy 110m2
Ogrodzenie z siatki w złym stanie technicznym
4. RAPORT Z OPINII
4.1 Podsumowanie wyników wyceny
Przedmiotem opinii są nieruchomości położone w miejscowości Witanowice,
gmina Tomice, powiat wadowicki, objęte w Sądzie Rejonowym w Wadowicach
księgami wieczystymi:
• KR1W/00092340/6 - działka nr 131/6 o pow. 694m2
• KR1W/00011876/1 - działki nr 107/9, 107/11, 107/18, 97/12, 107/13,
122/3, 123, 1973, 126/4, 107/31, 95/23, 95/21 o pow. łącznej 1ha59a88m2
Na działkach nr 122/3, 123, 1973, 126/4 o powierzchni 2259m2, znajduje się zabudowa mieszkalno - zagrodowa o numerze adresowym ul. Jana Pawła 16 i 14.
Celem wyceny jest określenie aktualnej wartości rynkowej przedmiotowej
nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Komornika
Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Wadowicach Mirosławę Wójcicka w
sprawie KM 744/14.
Zakres opracowania obejmuje prawo własności gruntu wraz z zabudową
według stanu na dzień wyceny.
ZESTAWIENIE WYNIKÓW WYCENY:
Wartość rynkowa nieruchomości
KR1W/00092340/6 w dniu wyceny:
1.300 PLN
jeden tysiąc
trzysta złotych
Wartość rynkowa nieruchomości
KR1W/00011876/1 w dniu wyceny:
463.900 PLN
czterysta sześćdziesiąt
trzy tysiące
dziewięćset złotych.
W tym:
Nr działki
107/9
107/11
107/18
107/13
97/12
122/3
123
1973
126/4
107/31
95/23
95/21
Pow.
/m2/
935
1734
1660
1019
2004
905
633
399
322
1377
1981
3019
W zaokrągleniu
Zł
1800
7600
24500
30900
8800
Część zabudowana
347.900zł
20400
8700
13300
Uwaga:
Zaleca się nie rozdzielać sprzedaży dziełek:
• 107/18 i 107/13
• 95/21, 95/23
• 122/3, 123, 1973, 126/4 /część zabudowana/
Dodatkowa informacja:
Wartość rynkowa gruntu w obliczonej
175.200 PLN
wartości rynkowej 463.900zł:
Wartość rynkowa zabudowy w obliczonej
wartości rynkowej 463.900zł:
288.700 PLN
sto siedemdziesiąt pięć
tysięcy dwieście
złotych
Dwieście osiemdziesiąt
osiem tysięcy
siedemset złotych.
Obliczone wartości rynkowe są wartościami obliczonymi według przeciętnych cen
sprzedaży podobnych nieruchomości na rynku lokalnym i regionalnym, z
uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania, jest to najbardziej prawdopodobna cena sprzedaży tej nieruchomości.
4.2 Klauzule
•
Niniejszą opinię sporządzono zgodnie z przepisami prawa
•
Wycena może być wykorzystana jedynie do celu wymienionego w
zamówieniu
•
Dane zawarte w opinii stanowią materiał poufny, kopiowanie dokumentu i
jego wykorzystanie przez osoby trzecie jest niedopuszczalne.
•
Ocena stanu technicznego nie stanowi jego ekspertyzy technicznej, a
pomiar powierzchni inwentaryzacji architektoniczno budowlanej.
•
Obliczona wartość rynkowa nie obejmuje opłat cywilno prawnych związanych ze sprzedażą nieruchomości, w szczególności podatku VAT jeśli wystąpiłaby konieczność jego odprowadzenia do organu podatkowego.
•
Obliczona wartość rynkowa nie uwzględnia ewentualnych ograniczeń wynikających z zameldowania osób w przedmiotowym budynku lub ewentualnych umów najmu.
Wadowice, dnia 6-03-2015r.
podpisano
na tym opinię zakończono i