regulamin - SM "Piast"

REGULAMIN
rozliczania kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomo ci
oraz
ustalania stawek opłat i czynszu za u ywanie lokali mieszkalnych, u ytkowych,
gara y, miejsc postojowych w wielostanowiskowych lokalach gara owych oraz
pozostałych zasobów SM „Piast” w Katowicach
===============================================================
Podstawa prawna:
•
Ustawa z dnia 16 wrze nia 1982 roku „Prawo spółdzielcze” (tj. Dz.U. z 2003 r. Nr 188
poz. 1848, z pó n. zmianami);
•
Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (tj. Dz.U. z 2003
r. Nr 119, poz. 1116 z pó n. zmianami),
•
Statut Spółdzielni;
•
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym
zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr 71 poz. 733 z pó n. zmianami),
•
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własno ci lokali (tj. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz.
903, z pó n. zmianami).
Rozdział I. Postanowienia ogólne.
§1
1. Koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomo ci obejmuj :
a) obsług eksploatacyjn nieruchomo ci, w których s ustanowione tytuły prawne do lokali,
b) odpisy na fundusz remontowy zasobów,
c) dostaw wody i odprowadzanie cieków,
d) dostaw energii cieplnej dla celów centralnego ogrzewania i podgrzania ciepłej wody
u ytkowej,
e) wywóz nieczysto ci stałych,
f) eksploatacj d wigów,
g) utrzymanie zbiorczych anten radiowo-telewizyjnych,
h) podatek od nieruchomo ci,
i) opłaty za wieczyste u ytkowanie gruntów,
2
j) utrzymanie nieruchomo ci przeznaczonych do wspólnego korzystania przez osoby
zamieszkuj ce w okre lonych budynkach lub nieruchomo ciach.
2. Koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomo ci s ewidencjonowane odr bnie dla
poszczególnych nieruchomo ci, z wyj tkiem kosztów dostawy wody i odprowadzania
cieków oraz kosztów energii cieplnej, które s ewidencjonowane odr bnie dla
poszczególnych budynków.
3. Podstaw do rozlicze z u ytkownikami lokali z tytułu kosztów eksploatacji i utrzymania
nieruchomo ci s ustalenia rocznych planów gospodarczo-finansowych Spółdzielni
uchwalonych przez Rad Nadzorcz oraz postanowienia niniejszego Regulaminu. Je eli po
uchwaleniu planu gospodarczo-finansowego nast puj zmiany w warunkach działania
Spółdzielni, to dopuszczalna jest zmiana ustale planu oraz opłat za u ywanie lokali.
Podwy szenie opłat za u ywanie lokali mieszkalnych nie mo e by dokonywane cz ciej ni
co 6 miesi cy, z wyj tkiem opłat za dostaw energii cieplnej, wody i odprowadzania cieków
oraz opłat za wywóz nieczysto ci stałych.
4. Okresem rozliczeniowym eksploatacji i utrzymania nieruchomo ci jest rok kalendarzowy,
z wyj tkiem dostawy energii cieplnej oraz wody i odprowadzania cieków, które rozliczane
s w odr bnie ustalonych okresach.
5. Ró nica mi dzy faktycznymi kosztami a przychodami eksploatacji i utrzymania
nieruchomo ci w danym roku, zwi ksza odpowiednio koszty lub przychody gospodarki
zasobami mieszkaniowymi w roku nast pnym.
Rozdział II. Fizyczna jednostka rozliczeniowa.
§ 2
1. W celu ustalenia opłat za korzystanie z lokali koszty gospodarki Spółdzielni rozliczane s
według jednostek rozliczeniowych, którymi w zale no ci od rodzajów kosztów s :
- jeden metr kwadratowy powierzchni u ytkowej lokalu mieszkalnego lub u ytkowego,
- wskazanie urz dze pomiarowych (zu ycia wody, energii cieplnej i elektrycznej
w lokalach wyposa onych w te urz dzenia);
- wysoko
udziałów w nieruchomo ci wspólnej dla rozliczania kosztów eksploatacji
i utrzymania nieruchomo ci wspólnych, w przypadku wła cicieli wyodr bnionych
lokali.
2. Rada Nadzorcza ustalaj c stawki opłat,
3
okre la jednostki rozliczeniowe dla
poszczególnych lokali i składników kosztów zgodnie z postanowieniami Statutu.
3. Powierzchni u ytkow lokali dla celów rozliczenia kosztów oblicza si według obmiarów
ujawnionych w wydanych przydziałach lub zawartych umowach.
4. Powierzchni u ytkow lokalu mieszkalnego jest powierzchnia wszystkich pomieszcze
znajduj cych si w lokalu słu cych celom mieszkalnym i gospodarczym u ytkownika bez
wzgl du na ich przeznaczenie i sposób wykorzystywania.
Do powierzchni u ytkowej lokalu mieszkalnego zalicza si powierzchni zaj t przez meble
wbudowane (wn ki).
5. Powierzchni u ytkow lokalu u ytkowego jest powierzchnia wszystkich znajduj cych si
w nim pomieszcze oraz pomieszcze pomocniczych jak kuchnia, przedpokoje, korytarze,
łazienki, w.c., spi arnie itp..
Do powierzchni lokalu u ytkowego zalicza si równie powierzchni zaj t przez
meble wbudowane lub obudowane. Powierzchnia zaj ta przez urz dzenia techniczne
zwi zane z funkcj danego lokalu jest powierzchni tego lokalu.
6. Do powierzchni lokali wielokondygnacyjnych zalicza si 50 % powierzchni rzutu
poziomego klatki schodowej na ka dej kondygnacji ł cz cej poszczególne
kondygnacje wewn trz lokalu.
7. Za lokale obsługiwane przez d wigi osobowe uwa a si lokale poło one powy ej
kondygnacji, od której rozpoczyna si bieg windy.
8. Za urz dzenia reklamowe, za których umieszczenie pobierana jest opłata uwa a si szyldy i
gabloty reklamowe o wietlone i nieo wietlone, napisy neonowe zainstalowane na budynku,
reklamy malowane na elewacji budynku oraz tablice wolnostoj ce na terenie nieruchomo ci
spółdzielczych.
Rozdział III. Zasady rozliczanie kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomo ci.
§ 3
1. Rozliczanie kosztów eksploatacji nieruchomo ci:
1.1.Koszty eksploatacji nieruchomo ci obejmuj :
1) materiały, w tym: rodki czysto ci, arówki, wietlówki, samozamykacze, szyby, kłódki,
klamki, rodki do dezynfekcji, farby olejne itp.
2) zu ycie energii elektrycznej z tytułu o wietlenia klatek schodowych, ci gów
komunikacyjnych oraz o wietlenia zewn trznego budynków,
3) amortyzacj
rodków trwałych, warto ci niematerialnych i prawnych,
4) zu ycie zimnej i ciepłej wody dla
4
utrzymania czysto ci budynków,
5) wynagrodzenie gospodarzy budynków, sprz taczek i konserwatorów,
6) składki z tytułu ubezpiecze społecznych od wynagrodze gospodarzy budynków,
sprz taczek i konserwatorów,
7) odpis na ZF S od osób zatrudnionych w charakterze gospodarzy budynków, sprz taczek
i konserwatorów,
8) koszty bhp,
9) koszty ubezpiecze maj tkowych,
10) podatek od nieruchomo ci i opłaty za u ytkowanie wieczyste gruntów,
11) koszty utrzymania terenów, chodników, placów, dróg dojazdowych i parkingów
przydomowych,
12) koszty konserwacji i obowi zkowych przegl dów technicznych przewidzianych
przepisami prawa,
13) koszty obsługi mienia, obsługi administracyjnej, lokatorskiej i parwnej,
14) narzut kosztów ogólnych,
15) koszty działalno ci społecznej, o wiatowej i kulturalnej,
16) koszty prowadzonych zindywidualizowanych rozlicze za wod i c.o.,
17) inne koszty, które nie mog by zaliczone do poz. 1. b – j w § 1.
1.2. Koszty eksploatacji s ewidencjonowane odr bnie na poszczególne nieruchomo ci.
W przypadku gdy nie jest mo liwe ustalenie kosztów eksploatacji poszczególnych
nieruchomo ci, ponoszone prze Spółdzielni koszty eksploatacji s rozliczane na
poszczególne nieruchomo ci, proporcjonalnie do powierzchni u ytkowej lokali
1.3 Obci enie kosztami eksploatacji w stosunku do pojedynczych lokali u ytkowych
mo e by wy sze ni wynikaj ce z ich powierzchni u ytkowej, je li sposób
korzystania z tych lokali dodatkowo zwi ksza koszty eksploatacji. Wielko
tego
zwi kszenia okre la Zarz d Spółdzielni indywidualnie dla pojedynczego lokalu, na
podstawie faktycznie poniesionych kosztów.
1.4. Wszystkie lokale wykorzystywane dla potrzeb Spółdzielni oraz działalno ci
społeczno-kulturalnej obci ane s do wysoko ci faktycznie ponoszonych kosztów,
a koszty te obci aj te rodzaje działalno ci na potrzeby których zajmowane s
lokale.
1.5. Lokale stanowi ce wyodr bnion własno
s obci ane kosztami eksploatacji
zasobów Spółdzielni, z wył czeniem podatku od nieruchomo ci oraz opłaty za
u ytkowanie wieczyste proporcjonalnie do ich powierzchni u ytkowej, przy czym
5
lokali, których wła ciciele nie s członkami Spółdzielni nie obci a si tak e
kosztami prowadzonej przez Spółdzielni działalno ci społecznej, kulturalnej
i o wiatowej oraz eksploatacji i utrzymania nieruchomo ci, które nie s
przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkuj ce w danej
nieruchomo ci, budynkach czy osiedlu.
1.6. Do lokali u ytkowych wyodr bnionych na własno
stosuje si odpowiednio
postanowienia p-ktu 1.5.
1.7. Osoby uprawnione, którym przysługuje spółdzielcze własno ciowe prawo do lokalu,
nie b d ce członkami Spółdzielni, obowi zane s uiszcza opłaty za u ywanie
tych lokali w wysoko ci i na zasadach jak członkowi Spółdzielni korzystaj cy ze
spółdzielczych praw do lokali, z zastrze eniem e nie korzystaj one z po ytków
pochodz cych z lokali i nieruchomo ci stanowi cych własno
2.
Spółdzielni.
Koszty remontów zasobów Spółdzielni:
2.1. Koszty remontów zasobów ewidencjonowane s na nieruchomo ci a rozliczane na cało
zasobów Spółdzielni, poprzez tworzony fundusz remontowy.
2.1. Koszty remontów zasobów Spółdzielni rozlicza si na wszystkie lokale mieszkalne
i u ytkowe. Nie rozlicza si kosztów remontów na pomieszczenia ogólnego u ytku
jak: pralnie, suszarnie, pomieszczenia techniczne, itp.
2.3. Zasady tworzenia i wykorzystania funduszu remontowego okre la odr bny
regulamin, który uchwala Rada Nadzorcza Spółdzielni.
2.4. Obci enia poszczególnych lokali zajmowanych przez członków oraz wła cicieli
odpisami na fundusz remontowy zasobów Spółdzielni s ustalane według stawek w
zł/m2 okre lonych przez Rad Nadzorcz Spółdzielni, przy czym stawka odpisów
jest jednolita dla danej nieruchomo ci, z wył czeniem nieruchomo ci realizowanych
z udziałem rodków z KFM.
2.5. W ramach ustalonych stawek odpisów na fundusz remontowy mog by
wyodr bnione rodki na zadania specjalne ( np. wymian stolarki okiennej,
wymian instalacji, remont d wigów itp.) .
2.6. Po rozliczeniu wyniku finansowego za dany rok sporz dza si dla ka dej
nieruchomo ci rozliczenie obejmuj ce:
1) kwot naliczonych odpisów na fundusz remontowy zasobów Spółdzielni,
2) kwot poniesionych przez Spółdzielni nakładów na remonty danej
nieruchomo ci,
6
3. Koszty centralnego ogrzewania i przygotowanie ciepłej wody u ytkowej:
Rozliczenie kosztów centralnego ogrzewania i przygotowania ciepłej wody u ytkowej
okre la „Regulamin rozliczania kosztów centralnego ogrzewania i przygotowania ciepłej
wody u ytkowej w Spółdzielni Mieszkaniowej „Piast” w Katowicach” uchwalony przez
Rad Nadzorcz .
4. Koszty zimnej wody oraz odprowadzania cieków:
Rozliczenie kosztów zu ycia wody oraz odprowadzania cieków okre la regulamin
rozlicze
z tytułu pobierania wody w lokalach mieszkalnych, u ytkowych i gara ach uchwalony
przez
Rad Nadzorcz .
5. Koszty eksploatacji urz dze d wigowych:
5.1. Koszty eksploatacji d wigów ewidencjonowane s na budynki a rozliczane na poszczególne
nieruchomo ci, z tym e w przypadku znacznych ró nic w kosztach zarejestrowanych na
poszczególnych budynkach, dopuszcza si mo liwo
odr bnego rozliczania budynków
w ramach jednej nieruchomo ci.
5.2. Koszty eksploatacji d wigów rozlicza si odpowiednio na lokale w budynkach
obsługiwanych przez d wigi - zgodnie z „Zasadami rozliczania kosztów
eksploatacji d wigów osobowych w Spółdzielni Mieszkaniowej „Piast” w
Katowicach” uchwalonymi przez Rad Nadzorcz .
6. Koszty wywozu nieczysto ci i dzier awy pojemników:
Rozliczenie kosztów wywozu nieczysto ci i dzier awy pojemników okre laj
„Zasady rozliczania opłat z tytułu wywozu nieczysto ci” - uchwalone przez Rad
Nadzorcz .
7.
Koszty eksploatacji zbiorczych anten radiowo-telewizyjnych „AZART”:
7.1. Koszty utrzymania zbiorczych anten radiowo-telewizyjnych ewidencjonowane s na
budynki w obr bie danej nieruchomo ci i rozliczane jednolicie na wszystkie lokale,
wyposa one w instalacj „AZART”.
7.2. W przypadku stwierdzenia uszkodzenia instalacji z winy u ytkownika, koszty naprawy
obci aj u ytkownika dodatkowo poza
8.
7
opłat miesi czn .
Rozliczenie spłaty zobowi za długoterminowych:
8.1. Rozliczanie spłaty zobowi za długoterminowych dokonuje si dla lokali zajmowanych na
warunkach spółdzielczego prawa do lokalu, umowy najmu oraz lokali zajmowanych na
potrzeby Spółdzielni.
8.2. Spłat zobowi za długoterminowych przypadaj cych na lokale realizowane
w ramach tego samego przedsi wzi cia inwestycyjnego nale y rozlicza w zł/m2
powierzchni u ytkowej lokalu z uwzgl dnieniem trybu i zasad wła ciwych dla danego
kredytu.
9.
Utrzymanie nieruchomo ci przeznaczonych do wspólnego korzystania przez osoby
zamieszkuj ce w okre lonych nieruchomo ciach, budynkach lub osiedlach.
9.1. Wyodr bnia si ewidencj kosztów utrzymania nieruchomo ci Spółdzielni
okre lonych w art. 40 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.
Do kosztów utrzymania tych nieruchomo ci zalicza si zwi zane z nimi koszty
Spółdzielni okre lone rodzajowo dla pozostałych nieruchomo ci.
9.2. Koszty utrzymania nieruchomo ci przeznaczonych do wspólnego korzystania, nie
pokryte wpływami z tych nieruchomo ci, s rozliczane na pozostałe lokale
proporcjonalnie do powierzchni u ytkowej lokali.
Rozdział IV. Ustalenie opłat za u ywanie lokali
§ 4
1. Stawki opłat na pokrycie kosztów gospodarki zasobami Spółdzielni wyszczególnionych
w Rozdziale I § 1 punkt 1 obowi zuj w wysoko ciach ustalonych jednolicie
dla wszystkich lokali mieszkalnych, u ytkowych, gara y , miejsc postojowych w
wielostanowiskowych lokalach gara owych przez Rad Nadzorcz , w obr bie danej
nieruchomo ci.
2. Podstaw do ustalenia opłat za korzystanie z lokali s przewidywane do
poniesienia koszty w danym roku.
Ró nica mi dzy kosztami a dochodami gospodarki zasobami zwi ksza odpowiednio koszty
lub dochody tej gospodarki w roku nast pnym.
8
3. W skład opłaty miesi cznej za u ywanie lokalu wchodz nale no ci z tytułu:
• kosztów eksploatacji nieruchomo ci,
• kosztów remontów ,
• eksploatacji d wigów,
• indywidualnego rozliczania mediów,
•
wiadcze zwi zanych z eksploatacj mieszkania (opłaty niezale ne od Spółdzielni),
w tym:
- za wod i odprowadzanie cieków,
- za centralne ogrzewanie,
- za przygotowanie ciepłej wody,
- za wywóz nieczysto ci i dzier aw pojemników,
• opłata za korzystanie z dodatkowej komórki lokatorskiej, nie stanowi cej
pomieszczenia pomocniczego lub przynale nego do mieszkania,
• opłata za wiatło w piwnicy,
• inne opłaty, np.: dozór budynku, domofon, indywidualnie wyodr bnione miejsce
parkingowe, itp.,
• z tytułu spłaty zobowi za długoterminowych oraz wpłat uzupełniaj cych z tytułu
wkładów mieszkaniowych i budowlanych.
4. Opłata z tytułu eksploatacji podstawowej ustalona jest w przeliczeniu na 1 m2
powierzchni u ytkowej lokalu.
5. Wysoko
opłaty na fundusz remontowy dla lokali ustalana jest przez Rad
Nadzorcz na podstawie zatwierdzonych planów remontowych zasobów
Spółdzielni w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni u ytkowej lokalu.
6. Podstaw do ustalenia opłat z tytułu utrzymania sieci doprowadzaj cych sygnał
radiowo-telewizyjny do lokali (AZART) jest redni roczny koszt utrzymania sieci
w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni u ytkowej lokalu.
7. Podstaw do ustalenia opłaty z tytułu eksploatacji d wigów w budynkach
wyposa onych w d wigi jest redni roczny koszt eksploatacji d wigów
w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni u ytkowej lokalu.
Zró nicowanie opłaty od lokali mieszkalnych w zale no ci od poło enia
(kondygnacji) nast puje zgodnie z „Zasadami rozliczania kosztów eksploatacji
d wigów osobowych w Spółdzielni Mieszkaniowej „Piast” w Katowicach”.
8. Opłaty za centralne ogrzewanie, zimn i ciepł wod oraz odprowadzenie cieków
a tak e wywóz nieczysto ci stałych ustala si zgodnie z odpowiednimi regulaminami
lub zasadamiuchwalonymi przez Rad
9
Nadzorcz Spółdzielni.
9. Osoba zajmuj ca lokal mieszkalny bez tytułu prawnego obowi zana jest do dnia
opró nienia lokalu co miesi c uiszcza odszkodowanie w wysoko ci kosztów
ponoszonych przez Spółdzielni , z tym e osoba uprawniona do lokalu
zamiennego lub socjalnego, o ile s d orzekł o wstrzymaniu wykonania
opró nienia lokalu do czasu dostarczenia jej takiego lokalu, opłaca
odszkodowanie w takiej wysoko ci jak gdyby stosunek prawny nie wygasł.
10. W przypadku, gdy osoba zajmuj ca lokal mieszkalny lub u ytkowy na zasadzie
spółdzielczego prawa wszcz ła post powanie o uchylenie uchwały Rady
Nadzorczej lub Zebrania Przedstawicieli Członków o wykluczeniu lub
wykre leniu z rejestru lub wyst piła bezpo rednio do s du - do czasu ostatecznego
zako czenia post powania wewn trzspółdzielczego lub s dowego - wnosi opłat
eksploatacyjn w wysoko ci, jak wnosiłaby jako członek Spółdzielni.
11. Osoba zajmuj ca lokal u ytkowy, gara , miejsce postojowe w wielostanowiskowym lokalu gara owym, parking otwarty lub inny teren bez tytułu
prawnego, obowi zana jest uiszcza odszkodowanie w wysoko ci kosztów
ponoszonych przez Spółdzielni .
12. U ytkownicy lokali mieszkalnych wybudowanych z udziałem rodków z Krajowego
Funduszu Mieszkaniowego (członkowie Spółdzielni i najemcy) wnosz opłat
eksploatacyjn lub czynsz za u ywanie lokali w wysoko ci zabezpieczaj cej
pokrycie kosztów eksploatacji oraz spłat kredytu zaci gni tego na budow .
Wysoko
opłat winna by zró nicowana w zale no ci od tytułu prawnego do
lokalu oraz warunków umowy kredytowej.
13. Wła ciciele wyodr bnionych lokali wnosz opłaty za u ywanie tych lokali
analogicznie jak członkowie posiadaj cy spółdzielcze prawa, pomniejszone
o podatek od nieruchomo ci oraz opłat za u ytkowanie wieczyste,
proporcjonalnie do udziału w nieruchomo ci wspólnej. Je eli wła ciciel lokalu nie jest
członkiem Spółdzielni, opłat eksploatacyjn pomniejsza si o koszty prowadzonej
przez Spółdzielni działalno ci społecznej, kulturalnej i o wiatowej oraz koszy
eksploatacji i utrzymania nieruchomo ci, które nie s przeznaczone do wspólnego
korzystania przez osoby zamieszkuj ce w danej nieruchomo ci, budynkach czy
osiedlu.
14. Osoby uprawnione, którym przysługuje spółdzielcze własno ciowe prawo do lokalu,
nie b d ce członkami Spółdzielni, wnosz opłaty za u ywanie tych lokali
10
w wysoko ci i na zasadach jak członkowi
Spółdzielni, posiadaj cy spółdzielcze
prawo do danego rodzaju lokalu.
15. Za zainstalowanie na budynku lub postawienie na nieruchomo ci spółdzielczej
reklamy lub szyldu pobiera si opłat umown w wysoko ci ustalonej przez Zarz d
Spółdzielni. Pozostałe opłaty za korzystanie z innych pomieszcze (np.: komórek
lokatorskich), czy te ryczałt za energi elektryczn zu yt do o wietlenia piwnic
i komórek lokatorskich ustala Rada Nadzorcza.
Rozdział V. Ustalanie czynszu i opłat za najem.
1. Stawk czynszu dla wszystkich lokali mieszkalnych zajmowanych na zasadzie umowy
najmu
ustala si zgodnie z ustaw o ochronie praw lokatorów. Stawka czynszu winna by
indywidualnie ustalona pomi dzy stronami i okre lona w umowie.
2. Wysoko
czynszu z tytułu najmu lub dzier awy dla lokali u ytkowych, gara y,
miejsc postojowych w wielostanowiskowych lokalach gara owych, parkingów oraz
terenu ustala Zarz d Spółdzielni na etapie uzgadniania warunków umowy.
3. Wysoko
czynszu nie mo e by ni sza od opłat ustalonych dla poszczególnych
typów lokali zajmowanych na warunkach spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego,
u ytkowego lub gara u.
4. Najemcy, oprócz czynszu, obowi zani s uiszcza opłaty za energi elektryczn ,
energi ciepln , gaz, wod , oraz odbiór nieczysto ci stałych i płynnych.
Rozdział VI. Postanowienia ko cowe.
Regulamin wchodzi w ycie z dniem uchwalenia.
Katowice, dnia 14.12.2005 r.
Zatwierdzono Uchwał Rady Nadzorczej
Nr 69/RN/2005 z dnia 22.12.2005 r.
Sekretarz Rady:
Przewodnicz cy Rady: