Publikacja darmowa

Transkrypt

Publikacja darmowa

R e j e n t . rok 9 * nr 5(97)
maj 1999 r.
Henryk Cioch
Hanna Witczak
Zasada superficies solo cedit w prawie polskim
Artykuł 191 kodeksu cywilnego stanowi, iż „własność nieruchomości
rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością
w taki sposób, że stała się jej częścią składową", dając tym samym formalnoprawny wyraz obowiązywania w prawie polskim wywodzącej się ze
starożytnego Rzymu zasady superficies solo cedit1. Zasada ta znajdowała
przede wszystkim2 zastosowanie do przypadków nabycia własności w
następstwie połączenia rzeczy ruchomych z nieruchomością - zarówno w
sytuacji wzniesienia na cudzym gruncie budynków (inaedificatio), jak i
zasadzenia drzew (implantatio) czy zasiania ziarna (satio)3. Zgodnie z tą
zasadą właściciel gruntu stawał się właścicielem rzeczy ruchomych, o ile
1
W literaturze na temat pochodzenia reguły superficies solo cedit spotkać można kilka stanowisk. Obok poglądu, zgodnie z którym ma ona rzymski rodowód, istnieje i taki, który zakłada,
iż zasada superficies solo cedit pochodzi ze Wschodu, a przez prawo rzymskie była jedynie rccypowana. Niektórzy spór ten rozstrzygają „polubownie", twierdząc, że reguła powstała zupełnie
niezależnie od siebie tak w Grecji, jak i w Rzymie. Por. na ten temat: A. S o k a l a , Zasada superficies solo cedit w prawie rzymskim, Acta Univcrsitatis Nicolai Copcrnici, Prawo XXV, z. 172,
Toruń 1987, s. 146-147 i 158.
2
Na szerszy zakres zastosowania zasady superficies solo cedit wskazuje M . K u r y ł o w i c z ,
Zasada superficies solo cedit w rozwoju historycznym, [w:] Obrót nieruchomościami w praktyce
notarialnej, Kraków 1997, s. 82, a także A. S o ka la, jw„ s. 155-156 i E. Ż a k , Współczesne
przemiany zasady „superficies solo cedit", [w:] Polska lat dziewięćdziesiątych - materiały z
konferencji, Lublin 1997, s. 319-320.
3
Tak twierdzi Gaius w swoich Instytucjach (G. 2, 73-75), skąd pochodzi najwcześniejsza
redakcja parcmii superficies solo cedit. Por. A. S o k a 1 a, jw., s. 148. Zob. K. K o l a ń c z y k ,
Prawo rzymskie, Warszawa 1986, s. 308, a także W. R o z w a d o w s k i , Prawo rzymskie. Zarys
wykładu wraz z wyborem źródeł, Poznań 1992, s. 132.
13
Henryk Cioch, Hanna Witczak
zostały one związane z gruntem w sposób trwały4. Innymi słowy, przyjęto,
iż to, co jest na powierzchni, przypada gruntowi (właścicielowi gruntu )5.
Omawiana sytuacja (połączenie rzeczy ruchomych z nieruchomością)
była jednym z przypadków tzw. akcesji w prawie rzymskim (obok połączenia nieruchomości z nieruchomościami i ruchomości między sobą), w
następstwie której dochodziło do przesunięć zakresu własności pomiędzy
dotychczasowymi właścicielami. Ponieważ zamierzeniem prawa rzymskiego
było upraszczanie stosunków własnościowych (a tym samym eliminowanie
ewentualnych wspólnot), na potrzeby akcesji stworzono hierarchię „ważności" rzeczy łączonych i wprowadzono opartą na niej zasadę accesio cedit
principalf (przyrost przypada temu, co główne, to znaczy właścicielowi
rzeczy głównej ), która, jak się wydaje, z powodzeniem mogła zastąpić
regułę superficies solo cedit1. Jednak w literaturze panuje zgodne przekonanie o nieprzypadkowości sformułowania tej ostatniej zasady przez prawników rzymskich. Jej zastosowanie, jak uzasadniano, wykraczało bowiem
daleko poza akcesję. Przyjęcie (w oparciu i dzięki zasadzi z superficies solo
cedit) tezy o niezwykle silnej więzi prawnej między powierzchnią a gruntem skutkowało w sferze prawa cywilnego m.in. niemożnością zasiedzenia
4
Jednocześnie bardzo wyraźnie podkreślano w prawic rzymskim, że o ile nic budzi wątpliwości
konstrukcja prawna, nakazująca przyjąć, iż w wypadku wybudowania na cudzym gruncie domu
z własnych materiałów - własność gruntu rozciągała się od tego momentu na dom (superficies solo
cedit), to jednak należy pamiętać, że własność domu nic obejmowała własności poszczególnych
jego części składowych, które były nadal własnością ich pierwotnego właściciela (dominium dormiens). Własność ta (własność materiału) pozostawała niejako w „uśpieniu" - „odżywała" dopiero
z chwilą odłączenia materiału od budynku; wówczas właściciel materiału mógł dochodzić jego
zwrotu (jeśli prawo własności wcześniej nic wygasło - np. wskutek urzeczywistnienia tzw. actio de
tigno iunctó). Tak W. O s u c h o w s k i , Rzymskie prawo prywatne. Zarys wykładu, Warszawa
1986, s. 267; R. T a u b c n s c h l a g , W. K a z u b s k i , Historia i instytucje rzymskiego prawa
prywatnego, Warszawa 1947, s. 140; R. Ta u b e n s c h 1 ag, Rzymskie prawo prywatne na tle
praw antycznych, Warszawa 1955, s. 131.
5
Taki przekład parcmii superficies solo cedit proponują (m.in.) K. K o l a ń c z y k (jw.) i
W. R o z w a d o w s k i , ( j w . , s . 132 i 270). Bardziej opisowy (także W. R o z w a d o w s k i e g o ) to, co znajduje się na powierzchni gruntu, staje się jego częściąskładową- zasada, zgodnie z którą
właściciel gruntu stawał się właścicielem rzeczy ruchomych, które w sposób trwały zostały związane z jego gruntem; dotyczy to również budynku (inaedificatió) wzniesionego z cudzego materiału - znaleźć można w: J . K a m i ń s k i, W. R o z w a d o w s k i , W. W ł o d k i c w i c z, Prawo
rzymskie-słownik encyklopedyczny, pod red. W. Włodkicwicza, Warszawa 1986, s. 146. Odnośnie do innych tłumaczeń zob. M. K u r y ł o w i c z, jw., s. 80-81 i cytowana tam literatura.
4
14
D. 34, 2.19,13.
powierzchni bez gruntu, czy też niemożnościąprzeniesienia własności gruntu
bez równoczesnego przeniesienia własności jego powierzchni8. Od zasady
superficies solo cedit nie przewidziano żadnych wyjątków'.
Analizując historyczne pochodzenie superficies solo cedit, należy uściślić, iż zasada prawna zawarta w sentencji superficies solo cedit, zgodnie
z którą wszystko to, co zostało trwale połączone z ziemią „dzieli los"
prawny ziemi, znana była prawu rzymskiemu już od czasów Ustawy XII
tablic (wprawdzie jednoznacznie i stanowczo jej tam nie sformułowano, ale
w ustawie znalazł się zapis zakazujący właścicielowi materiałów włączonych do cudzej konstrukcji - dopóki taka stoi - ich odłączenia i zabrania)10.
Natomiast sama sentencja (na co wskazują teksty źródłowe) jest dużo
późniejsza - powstała w II w.n.e. i wywodzi się od Gaiusa. W Instytucjach
Gaiusa pojawia się bowiem takie oto stwierdzenie (G. 2,73-75): „Ponadto
to, co zostało wybudowane11 przez kogoś na naszym gruncie, chociaż tamten budował własnym nakładem, staje się nasze na podstawie prawa naturalnego, ponieważ to, co jest na powierzchni, przypada gruntowi (ąuia
superficies solo cedit). Tym bardziej12 zachodzi to także co do rośliny, którą
8
sytuację prawną gruntu lub tego, co zostało trwale połączone z jego powierzchnią. Tak A. S o k a 1 a, jw„ s. 154-156 i 158-159. Zob. także E. Ż a k, jw„ s. 319.
9
Zob. na ten temat M. Ku ry ło w i cz, jw., s. 82. Por. w tej kwestii wypowiedź A. Sokal i,
który zwraca uwagę na fakt, iż w poklasycznym zbiorze Epitome Gai przyjęto ograniczone zastosowanie reguły superficies solo cedit jedynie do przypadków inaedificatio, kiedy to budowa prowadzona była sinepermissu - czyli bez zgody właściciela gruntu. W pozostałych wypadkach, tj.
wzniesienia budynku na cudzym gruncie za zgodąjcgo właściciela - własność budynku pozostawała w rękach budującego (jw., s. 150 ), przełamując tym samym zasadę superficies solo cedit.
Zob. także E. Ż a k, jw., s. 321 -322.
10
A . S o k a 1 a,jw.,s. 147. Autor twierdzi, iż zasada była znana i stosowana najpóźniej w V
w.p.n.e.
Gaius rozróżnił tam dwie sytuacje: wzniesienia budynku na własnym gruncie, lecz z cudzego
materiału (D. 4 1 , 1 , 7 , 1 0 ) i budowy na cudzym gruncie z materiałów budującego (D. 41,1,7,12),
dochodząc wszakże do jednolitego wniosku, iż wzniesiony budynek staje się własnością właściciela
gruntu. W Res cottidianae wskazał również na pomocnicze znaczenie i zastosowanie reguły superficies solo cedit dla jednego z przypadków akcesji ruchomości do ruchomości, określanego jako
scriptura. Litery, zdaniem Gaiusa, winno traktować się jako superficies (powierzchnię), tak więc
będą one zawsze przypadać papirusom i pergaminom, na którym są napisane, tak jak powierzchnia
przypada gruntowi. A. S o ka la, jw., s. 149-150 i 155 i 156. Por. E.Żak.jw., s. 320.
12
Z tym zastrzeżeniem, iż roślina musi się zakorzenić. Nic wystarczyło tzw. positio - sam fakt
posadzenia rośliny, aby doszło do zmiany własności. O akcesji decydowało tzw. coalitio -zakorzc-
15
by ktoś posadził na naszym gruncie, byleby tylko uchwyciła się ziemi
korzeniami. To samo dzieje się z ziarnem, które by zostało posiane przez
kogoś na naszym gruncie"13. W powołanej „definicji" Gaiusa zwraca uwagę
(oprócz tego, co zostało już powiedziane) jeszcze jeden fakt, a mianowicie
to, iż zasada superficies solo cedit wywodzi się z prawa naturalnego i do
prawa tego należy'4, co potwierdzają również inni prawnicy rzymscy15.
Problematyka funkcjonowania zasady superficies solo cedit w prawie
polskim (choćby ze względu na fakt tymczasowego jednoczesnego obowiązywania na obszarze naszego państwa kilku różnych systemów prawnych)
jest złożona i dosyć obszerna16. Z konieczności więc rozważania nad tym
zagadnieniem będą ograniczone. Jego analiza obejmuje okres od roku 1947,
kiedy to 1 stycznia wszedł w życie dekret z dnia 11 X 1946 r. - Prawo
rzeczowe' 7 jednolicie dla całego państwa regulujący problematykę własności i innych praw rzeczowych.
Na gruncie ówczesnych przepisów przyjęto, iż zmiana w dotychczasowym stanie prawnym - w razie połączenia rzeczy ruchomej z nieruchomością - zależy od tego, w jaki sposób nastąpiło połączenie, tzn. czy rzecz
ruchoma stała się w następstwie akcesji częścią składową nieruchomości,
czy też nie. Ogólną regułę w tym zakresie formułował art. 72 zd. 1 prawa
rzeczowego, stanowiąc, iż „własność nieruchomości rozciąga się na rzecz
ruchomą, która stała się jej częścią składową"18. Obowiązywanie tej reguły
uzasadniano tendencją do upraszczania stosunków własności gruntowej19.
Wtedy także przepisy wyrażające zasadę superficies solo cedit (art. 5 i 72
pr. rzecz.) uznane zostały za przepisy iuris cogentis20. Należy podkreślić,
nicnic się. Nic dotyczyło to oczywiścic ziarna, dla którego chwilę akcesji wyznaczał sam moment
siewu (zmieszania ziama z ziemią).
13
Cytuję za: M. K u r y ł o w i c z, jw., s. 79-80. Zob. także W. R o z w a d o w s k i, jw., s. 270.
M
A . S o k a l a,jw„ s . 156-157.
15
Szerzej na ten temat M. K u r y ł o w i c z , który wśród rzymskich jurystów podzielających
„zapatrywania" Gaiusa wymienia Ulpiana i Paulusa (jw., s. 82). Zob. także E. Ż a k, jw., s. 321 i
cytowaną tam literaturę.
16
Wnikliwą analizę w tym zakresie przeprowadził M. K u r y ł o w i c z (jw., s. 86-90). Zob.
także E. Ż ak,jw.,s. 323-325 i Z. Ł ą c z y ńs k Prawo cywilne obowiązujące w województwach
centralnych, Warszawa 1937, s. 151-159.
17
Dz.U. z 1946 r. Nr 57, poz. 319.
bezwzględnie obowiązującego; natomiast w kwestii, czy budujący na cudzym gruncie ma prawo
16
iż w wielu ustawach od zasady tej, odmiennie niż w starożytnym Rzymie,
przewidziano szereg wyjątków 21 .
Zasadę superficies solo cedit przejął również obowiązujący kodeks
cywilny. Wyrażona w art. 48 k.c., a przede wszystkim w art. 191 k.c. zasada
głosi, że wszystko, co zostaje z gruntem połączone (wzniesione, zasiane
czy zasadzone) w sposób trwały (naturalnie lub sztucznie), staje się częścią
składową gruntu i jako część składowa - własnością właściciela gruntu, bez
względu na to, kto i z czyich materiałów dokonał połączenia22. Częścią
składową rzeczy (ruchomej lub nieruchomości) jest, zgodnie z § 2 i § 3 art.
47 k.c., przedmiot materialny23, który z rzeczą został połączony w taki
sposób, że jego odłączenie spowodowałoby uszkodzenie lub istotną zmianę
całości lub samego przedmiotu, o ile przedmiot taki nie został połączony
z rzeczą jedynie dla przemijającego24 użytku. Wobec powyższego, słusznym wydaje się stwierdzenie, iż istniejąca pomiędzy częścią składową a
budynek rozebrać i zabrać i czy właściciel nieruchomości obowiązany jest to tolerować, decydują
postanowienia umowy (art. 50 k.z.) i to, co z niej wynika z mocy ustawy, zwyczaju lub słuszności
(art. 60 k.z.)" - orzeczenie Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z dnia 23 VI 1950 r. C. 24/50,
Państwo i Prawo 1951, nr 5-6, s. 1014.
21
Odstępstwa od zasady superficies solo cedit (na gruncie dekretu z 1946 r.) omawiaj. W a s i 1 k o ws k i, jw., s. 77-79 i 163.
22
śla, iż z punktu widzenia art. 191 k.c. bez znaczenia jest także stosunek wartości nieruchomości i
połączonych z nią rzeczy ruchomych, np. okoliczność, że wartość materiałów użytych do wzniesienia
budynku znacznie przekracza wartość gruntu; podobnie nic ma znaczenia dobra lub zła wiara podmiotu dokonującego połączenia (System prawa cywilnego. Prawo własności i inne prawa rzeczowe
pod red. J. Ignatowicza, Wrocław-Warszawa-Kraków-Gdańsk 1977, s. 377). Pogląd ten podziela
J . W a s i l k o w s k i , Prawo własności w PRL. Zarys wykładu. Warszawa 1969, s. 206-207.
23
Należy mieć na uwadze, iż (zgodnie z art. 50 k.c.) częściami składowymi mogą być nic tylko
przedmioty materialne trwale połączone z rzeczą, ale także dobra o charakterze nicmatcrialnymprawa, jednak tylko wówczas, gdy związane są z własnością nieruchomości.
24
Użytek przemijający nic oznacza (zgodnie z utrwalonym orzecznictwem) użytku krótkotrwałego. „Może być on nawet długi, byleby tylko z okoliczności wynikało, że zgodnie z wolą i
zamiarem osób zainteresowanych nic chodzi o połączenie na stałe" - tak twierdzi Sąd Najwyższy
w wyroku z dnia 4 XI 1963 r. I CR 855/62, OSNCP 1964, nr 10, poz. 209, który zachował
aktualność. Por. także orzeczenie Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z dnia 19IV 1950 r. Tc. C. 441 /
49, Państwo i Prawo 1950, nr 11, s. 161. Odnośnie do kryterium, wedle którego należy oceniać,
czy istotnie chodzi o przemijający użytek, odmienne stanowisko zajmuje T. D y b o w s k i . Zgodnie
z tym stanowiskiem o przemijającym użytku powinny decydować okoliczności możliwe do poznania przez osoby trzecie - a nic wola i zamiar zainteresowanych (Części składowe rzecz)/. Nowe
Prawo 1969, nr 1, s. 86). Zob. także M . B e d n a r e k , Mienie. Komentarz do art. 44-55' Kodeksu
Cywilnego, Kraków 1997, s. 145-146 i cytowaną tam literaturę.
17
J.Ignat
rzeczą więź musi mieć nie tylko fizyczny, ale i funkcjonalny charakter25.
Art. 48 k.c. (odnoszący się jedynie do nieruchomości gruntowych) wymienia przykładowo części składowe nieruchomości (gruntu), do których (o ile
przepisy szczególne nie stanowią inaczej26) należą budynki i inne urządzenia trwale27 z gruntem związane, a także drzewa i inne rośliny od chwili
zasadzenia lub zasiania28. Przez „inne urządzenia", o których mowa w art.
48 k.c., należy rozumieć budowle trwale związane z gruntem, definicję
których zawiera art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 VII 1994 - Prawo budowlane29,
tzn. każdy obiekt budowlany nie będący budynkiem lub obiektem małej
architektury30, jak np.: lotniska, drogi, linie kolejowe, mosty, tunele, wolno
stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urzą25
Tak E. S k o w r o ń s k a, [w:] Kodeks cywilny, Komentarz, 1.1, pod red. K. Pietrzykowskiego, Warszawa 1997, s. 114, a także J. I g n a t o w i cz, jw., s. 17-18 i T. Dy bo ws k i, jw., s. 82.
26
Wyjątki od reguły sformułowanej w art. 48 k.c. zostaną omówione w dalszej części pracy.
Warto przytoczyć w tym miejscu pogląd T. D y b o w s k i e g o , zgodnie z którym pojęcie
„trwałego związania a gruntem" z art. 48 k.c. nic jest przeciwieństwem „przemijającego użytku"
z art. 47 § 3 k.c. Trwałość, zdaniem T. D y b o w s k i e g o , oznacza solidność, ścisłość, moc związania w sensie technicznym. Wobec tego nic można uznać art. 48 k.c. za przepis szczególny w
stosunku do art. 47 § 3 k.c. Natomiast należy go uznać za lexspecialis w stosunku do art. 47 §
2 k.c. W związku z tak sformułowanym stanowiskiem, zastrzeżenia autora budzi orzeczenie Sądu
Najwyższego z dnia 9 VI 1967 r. (I CR 676/66, PUG 1968, nr 1, s. 24), w którym Sąd Najwyższy
uznał baraki trwale połączone z gruntem, tzn. w taki sposób, że przeniesienie spowodowałoby ich
zniszczenie, za części składowe gruntu, nic rozważywszy, czy nic były one przypadkiem wzniesione
jedynie dla przemijającego użytku (jw., s. 89). Odmiennie w tej kwestii (na tle powołanego wyżej
orzeczenia Sądu Najwyższego) wypowiada się S. R u d n i c k i, twierdząc, że rzecz połączona z
inną rzeczą dla przemijającego użytku może stać się jej częścią składową, jeżeli połączenie to
uzyska ccchę trwałości ( S . D m o w s k i, S . R u d n i c k i , Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga pierwsza. Część ogólna, Warszawa 1998, s. 120-121). Zob. na ten temat M . N a z a r , Własność
lokali. Podstawowe zagadnienia cywilnoprawne, Lublin 1995, s. 26-27. Odnośnie do określenia
„trwale związane z gruntem" por. J.St. P i ą t o ws ki,jw.,s. 377 i M. B c d n a r c k , j w . , s . 151-152.
Zob. także orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 23 VII 1963 r. III CR 137/63, OSN 1964, nr 78, poz. 156, które zachowało aktualność. Bez wątpienia wymogu trwałego związania z gruntem nic
spełniają tzw. tymczasowe obiekty budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 5 ustawy z dnia 7 VII 1994 r.
- Prawo budowlane (Dz.U. z 1994 r. Nr 89, poz. 414), jak np.: strzelnice, kioski uliczne, barakowozy czy obiekty kontenerowe.
27
kości nic przekraczającej granicy własności, wyznaczonej przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu (art. 143 k.c.). Por. art. 7 ustawy z dnia 4 II 1994 r. - Prawo geologiczne i górnicze
(Dz.U. z 1994 r. Nr 27, poz. 96). Szerzej na ten temat A. L i p i ń s k i, Prawo geologiczne i górnicze, Katowice 1996, s. 39-42.
29
Por. przypis 27.
10
Definicję budynku zawiera pkt 2 art. 3 ustawy, natomiast art. 3 pkt 4 określa, co należy
rozumieć pod pojęciem obiektu małej architektury.
18
dzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), oczyszczalnie
ścieków, składowiska odpadów, budowle sportowe, cmentarze, pomniki.
Natomiast w przypadku drzew i innych roślin (które stają się częścią
składową gruntu od chwili ich zasadzenia lub zasiania) należy mieć na
uwadze tylko takie zasadzenie (lub zasianie), celem którego jest uprawa
drzew lub innych roślin w miejscu jego dokonania. Warunku tego nie spełnia
zasadzenie (lub zasianie) drzewa (lub innych roślin) jedynie dla przemijającego związania z gruntem (np. materiału szkółkarskiego czy sadzonek
przeznaczonych do bieżącej sprzedaży). Takie drzewa (czy inne rośliny)
stają się własnością nabywcy jeszcze przed „wyjęciem" ich z ziemi31.
W myśl at. 47 § 1 k.c. część składowa rzeczy nie może być przedmiotem
własności i innych praw rzeczowych innej osoby niż właściciel rzeczy
głównej. Może natomiast stanowić przedmiot stosunków obligacyjnych32
albo być przedmiotem posiadania33. Wobec powyższego uregulowania
przyjmuje się, iż skutki połączenia polegają na tym, że własność nieruchomości rozciąga się na połączoną z nią rzecz ruchomą, a w konsekwencji
na tę nową część składową rozciągają się także prawa rzeczowe, jakie w
chwili połączenia obciążały nieruchomość34.
Na gruncie obowiązującego stanu prawnego przyjmuje się, że normy
wyrażające zasadę superficies solo cedit mają charakter norm bezwzględnie obowiązujących (ius cogens). Nie można zatem zawrzeć takiej umowy,
w której strony (właściciel gruntu i osoba wznosząca na tym gruncie budynek) postanowią iż budynek wzniesiony na cudzym gruncie będzie sta-
31
S. R u d n i c ki, jw., s. 122-123.
Np. możliwa jest sprzedaż silnika będącego częścią składową samochodu, z tym że przeniesienie własności nastąpi dopiero po jego wymontowaniu, czy też sprzedaż domu na rozbiórkętakże w tym przypadku skutki prawnorzcczowc w postaci nabycia własności będą mogły nastąpić
dopiero po odłączeniu budynku od gruntu (kiedy odłączone materiały staną się - w wyniku tego
odłączenia-samodzielnymi rzeczami). Por. na ten temat S. R ud ni c k i,jw.,s. 119; T. D y bo ws k i, j w., s. 80-81, a także orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 10 X 1980 r., OSN 1981, nr 5, poz. 85.
32
33
Np. nic wyodrębniony lokal może zostać wynajęty lub użyczony - tak M. N a z a r, jw., s.
23. Zob. także M. B c d n a r c k, jw., s. 149 i cytowaną tam literaturę. Autorka zwraca uwagę, iż
chodzi w tym wypadku jedynie o posiadanie zależne (nic jest możliwe samoistne posiadanie części
składowych rzeczy). Pogląd ten utrzymuje się również w orzecznictwie Sądu Najwyższego (jw.).
34
W następstwie połączenia dotychczasowy właściciel rzeczy przyłączonej traci przysługujące
mu prawo własności. Wygasają również ex lege ciążące na tej rzeczy ograniczone prawa rzeczowe
(użytkowanie czy też prawo zastawu). J. W a s i 1 k o ws ki,jw.,s. 206. Zob. także J.St. P i ą t o wsk i, jw., s. 377 i M. B c d n ar c k, jw., s. 147-148 wraz z cytowaną literaturą.
19
nowił własność osoby, która dokonała tej inwestycji35. Imperatywny charakter norm formułujących regułą superficies solo cedit znalazł również
potwierdzenie w orzecznictwie Sądu Najwyższego36.
Przyjęcie zasady superficies solo cedit przez wiele współczesnych
ustawodawstw uzasadnia się względami natury ekonomicznej37. Wydaje
się, iż z gospodarczego punktu widzenia dużym utrudnieniem byłoby traktowanie gruntu i budynku jako odrębnych przedmiotów obrotu już po ścisłym ich połączeniu. Tak więc zasada ta upraszcza obrót nieruchomościami
i prowadzenie egzekucji z nieruchomości38, upraszcza stosunki w zakresie
własności gruntowej39.
Jednakże istnieją takie sytuacje, w których odstępstwo od zasady superficies solo cedit jest uzasadnione szczególnymi względami gospodarczymi i społecznymi. W wypadkach wyraźnie wskazanych przez ustawodawcę przedmioty trwale połączone z gruntem nie uzyskują statusu części
składowych tego gruntu, lecz uznawane są za odrębne rzeczy (ruchome lub
nieruchome), mogące stanowić przedmiot własności innego podmiotu niż
właściciel gruntu40.
W świetle obowiązującego stanu prawnego wyjątki od zasady superficies solo cedit stanowić mogą niektóre rodzaje budynków trwale z gruntem związanych lub ich części, jeżeli na mocy przepisów szczególnych
uznane zostały za odrębny od gruntu przedmiot własności. W oparciu o
przepisy szczególne odrębną własność mogą stanowić:
1. Na podstawie art. 235 k.c.41 budynki i inne urządzenia42, które zostały
wzniesione przez wieczystego użytkownika na gruncie stanowiącym przed35
J. I gn a t o w i c z , j w . , s . 19-20. Zob. na ten temat M.N azar,jw., s.23; J.St. P i ą t o w s k i ,
jw., s. 377-378, a także J. W a s i l k o w s k i, jw., s. 207. Odmiennie tQ kwestią regulował Kodeks
Napoleona, obowiązujący na terenach dawnego Królestwa Kongresowego. Zagadnienie to zostanie
rozszerzone w dalszej części pracy.
36
Zob. w szczególności orzeczenie Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z dnia 23 VI1950 r. C.
24/50, Państwo i Prawo 1951, nr 5-6, s. 1014. Por. przypis 20.
37
J. I g n a t o w i c z . j w . , s . 19.
38
J.St. P i ą t o w s k i, jw., s. 378. Zob. także M. N a z a r, jw., s. 24.
40
M. N a z a r , jw.
Jest to przepis o charakterze ius cogens - nic może zostać zmieniony wolą stron. Zob.
S. R u d n i c k i, Komentarz do Kodeksu Cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 1996, s. 307.
42
Np. silosy, piwnicc-lodownic. Wątpliwości dotyczące statusu prawnego „innych urządzeń"
(czy przypadkiem nic należałoby ich uznać za rzeczy ruchome, skoro art. 46 k.c. nic zalicza ich do
41
20
miot wieczystego użytkowania (czyli gruncie Skarbu Państwa, należącym
do gminy lub związku gmin) oraz wybudowane przed ustanowieniem tego
prawa, jeżeli wieczysty użytkownik nabył je, zgodnie z właściwymi przepisami, przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w wieczyste użytkowanie.
Wspomniane „właściwe przepisy" zawiera ustawa z dnia 21 VIII 1997 r.
o gospodarce nieruchomościami43, która w art. 31 przewiduje następujące
uregulowanie: „oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej zabudowanej następuje z równoczesną sprzedażą położonych na tej
nieruchomości budynków i innych urządzeń". Przepis ten ma charakter
przepisu ius cogens. Nie można więc w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste postanowić, iż znajdujące się na tym gruncie budynki
(lub inne urządzenia) stanowić będą jako części składowe nieruchomości,
przedmiot użytkowania wieczystego. Gdyby jednak wbrew temu ograniczeniu, w umowie o oddanie gruntu zabudowanego w wieczyste użytkowanie znalazło się postanowienie, że przedmiotem użytkowania wieczystego staje się także budynek - umowę taką należałoby uznać, na mocy art.
58 § 3 k.c., za bezwzględnie nieważną z uwagi na nieważność jej istotnej
części44. Odnośnie do budynków wzniesionych po ustanowieniu wieczystego użytkowania art. 235 § 1 zd.l k.c. przewiduje, że budynki i inne urządzenia wzniesione przez wieczystego użytkownika stanowiąjego własność45.
Powyższe uregulowanie, co wielokrotnie podkreśla się w literaturze46, dokatcgorii nieruchomości) rozstrzyga J. 1 g n a t o w i c z, zwracając uwagę na fakt, iż ustawodawca
„inne urządzenia" stale wymienia łącznic z budynkami - art. 235,242,272,273,279 k.c., a skoro
tak, to znaczy że poddaje je takiemu samemu reżimowi jak budynki, uznając je za odrębne od
gruntu nieruchomości. Brak „innych urządzeń" w art. 46 k.c. uznaje za przeoczenie (jw., s. 179).
43
Dz.U. z 1997 r., Nr 115, poz. 741.
Tak E . D r o z d , [ w : ] E . D r o z d , Z . T r u s z k i c w i c z , Gospodarka gruntami i wywłaszczanie nieruchomości. Komentarz, Kraków 1995, s. 104-105. Pogląd ten został sformułowany
jeszcze w czasie obowiązywania ustawy z dnia 29IV 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz.U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 z poźn. zm.); art. 20 tej ustawy i art. 31
ustawy o gospodarce nieruchomościami mają identyczne brzmienie.
44
45
Należy podkreślić, że budynek wzniesiony przez wieczystego użytkownika staje się jego
własnością z mocy samego prawa (bez względu na to, czy budynek taki został ujawniony w księdze
wieczystej, czy też nic). Zupełnie inaczej jest w sytuacji, kiedy dochodzi do zawarcia umowy o
oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste i sprzedaży znajdującego się na tym gruncie budynku.
Budynek, stanowiący część składową gruntu, stanie się odrębną nieruchomością dopiero w chwili
powstania użytkowania wieczystego, czyli w chwili wpisu wieczystego użytkowania do księgi
wieczystej. Zob. E. D r o z d, jw., s. 108.
46
uchwały Sądu Najwyższego z dnia 8 11 1966 r. (III CZP 93/66, OSNCP nr 12/1966, poz. 211),
21
Pogląd
tyczy wszystkich budynków wzniesionych przez wieczystego użytkownika47, nawet tych, które wieczysty użytkownik wybudował niezgodnie z
postanowieniami umowy. Odmienny pogląd wyraził Sąd Najwyższy w
uchwale z dnia 8 VII 1966 r.48 Uznał bowiem, iż jedynie budynki odpowiadające postanowieniom umowy o oddanie gruntu w wieczyste użytkowanie stają się odrębnymi nieruchomościami budynkowymi. Pozostałe
(wzniesione wbrew umowie) są częścią składową nieruchomości i wraz z
gruntem stanowią przedmiot wieczystego użytkowania.
Należy zaznaczyć, iż kodeks cywilny ukształtował prawo wieczystego
użytkowania gruntu jako prawo nadrzędne w stosunku do prawa własności
budynków na tym gruncie. Prawem głównym jest zatem prawo wieczystego
użytkowania, zaś prawem związanym (podrzędnym) prawo własności
budynków i innych urządzeń49. Żadne z tych praw nie może samodzielnie
Nowe Prawo 1967, nr 6, s. 831 -835; J. I g n a t o w i c z, jw., s. 178; S. R u d n i c k i, Charakter
prawny użytkowania wieczystego, Nowe Prawo 1970, nr 12, s. 1773-1774; t e n ż e , Komentarz
do Kodeksu Cywilnego. Księga druga..., s. 307-308, a także J. W i n i a r z, [w;], System prawa
cywilnego. Prawo własności i inne prawa rzeczowe, pod red. J. Ignatowieza, Wrocław-WarszawaKraków-Gdańsk 1977, s. 588. Zdaniem J. W i n i a r z a, stwierdzenie takie uzasadnia sama treść
art. 235 § 1 k.c., który nic uzależnia nabycia przez wieczystego użytkownika własności budynków
i urządzeń od tego, czy zabudowy dokonano zgodnie z umową. Naruszenia postanowień umowy
należą do sfery stosunków obligacyjno-prawnych i zagrożone są sankcjami przewidzianymi w art.
240, 242, 243 k.c. (tamże).
47
J . I g n a t o w i c z zwraca uwagą, iż unormowaniem tym nic objęto budynków wzniesionych
w czasie trwania użytkowania wieczystego przez osoby trzecie, a w szczególności przez posiadacza
(samoistnego lub w zakresie użytkowania wieczystego), który nic jest użytkownikiem wieczystym.
Za stanowiskiem, w myśl którego budynki takie nic stają się własnością użytkownika wieczystego,
przemawia literalna wykładnia art. 235 § 1 k.c. Jednak w świetle obowiązującego stanu prawnego
można bronić poglądu, iż wszystkie działania dokonywane na gruncie stanowiącym przedmiot
wieczystego użytkowania należałoby uznać za bezpośrednie lub pośrednie działania samego wieczystego użytkownika. Pośrednie w takim rozumieniu, żc na podejmowanie działań w postaci
wznoszenia budynków przez osoby trzecie wieczysty użytkownik musiałby (wyraźnie lubperfacta
concludentia) godzić się. Przy takim założeniu budowę dokonaną przez osobę trzecią należałoby
potraktować jako przedsięwziętą w rozumieniu art. 235 § 1 k.c. przez samego wieczystego użytkownika, co uzasadniałoby tezę, żc wniesiony budynek (z mocy art. 235 § 1 k.c.) staje się jego
własnością. Za przyjęciem takiego stanowiska przemawiają także względy społeczno-gospodarcze
(Glosa do uchwały Sądu Najwyższego - Izba Cywilna i Administracyjna z 13II1981 r. III CZP
72/80, OSPiKA 1982, nr 11, s. 391).
niach.
49
Na temat praw związanych z o b . Z . R a d w a ń s k i , Prawo cywilne - część ogólna. Warszawa 1997, s. 94 i A. Wo I ter, J. I g n a t o w i c z , K. S t c f a n i u k, Prawo cywilne. Zarys części
ogólnej, Warszawa 1998, s. 141-142 i 238.
22
stanowić przedmiotu obrotu prawnego, a poza tym wygaśnięcie prawa
wieczystego użytkowania gruntu powoduje wygaśnięcie prawa własności
budynków i innych urządzeń50.
2. Na podstawie art. 272 § 1 i 2 k.c. budynki i inne urządzenia, które
zostały przekazane na własność rolniczej spółdzielni produkcyjnej wraz z
zabudowanym gruntem Skarbu Państwa, oddanym w użytkowanie, a także
wzniesione na takim gruncie przez samą spółdzielnię.
Zgodnie z § 3 art. 272 k.c., odrębna własność budynków (i innych
urządzeń) jest prawem związanym z użytkowaniem gruntu. Własność
budynków (i innych urządzeń) spółdzielni jest ograniczona w sensie czasowym, gdyż, jak stanowi art. 273 k.c., z chwilą wygaśnięcia użytkowania
przechodzi ona na Skarb Państwa51. Przepis ten przewiduje jednakowe skutki
prawne dla wszystkich budynków i urządzeń trwale związanych z gruntem
państwowym - zarówno przekazanych na własność spółdzielni, jak i
wzniesionych przez nią na gruncie oddanym jej w użytkowanie52. Podobnie
50
S. R u d n i c k i , Komentarz do Kodeksu Cywilnego. Księga druga... ,s. 306. Zob. T. S m yc zy ń s k i, Wygaśnięcie użytkowania wieczystego, Palcstra 1971,nr7-8,s. 17-19, a także G. B i e n i e k , [w:] Prawo obrotu nieruchomościami, pod red. S.Rudnickiego, Warszawa 1996, s. 56-57
i M. W o 1 an in, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 1998, s. 153.
Por. uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 19 I 1971 r. III CZP 86/70, OSNCP 1971,
nr 9, poz. 147. Zob. także A. K o p f f, Charakter prawny wieczystego użytkowania, Studia Cywilistycznc 1967, t. IX, s. 20. Odnośnie do odrębnej własności budynków na terenach wieczystego
użytkowania zob. ponadto S. B r c y c r, Przeniesienie własności nieruchomości. Warszawa 1971,
s. 58-61 i J.Wi n i a r z , jw., s. 587-591.
51
J. I g n a t o w i c z, jw., s. 208-209. Zob. S. R u d n i c k i, [w:] Prawo obrotu nieruchomościami, pod red. S.Rudnickiego, Warszawa 1996, s. 38.
52
J . S z a c h u ł o w i c z , [w:] Kodeks Cywilny. Komentarz, 1.1 pod red. K.Pictrzykowskiego,
Warszawa 1997, s. 480. Dotychczasowe rozważania dotyczące użytkowania przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne mają wyłącznie teoretyczny charakter, z uwagi na bezprzedmiotowość uregulowań zawartych w art. 272-275 k.c. Uzasadnia jąszczcgółowo S . R u d n i c k i , który twierdzi, iż
art. 271 k.c. stracił swoje znaczenie normatywne, ponieważ jego stosowanie wyłączają (jako lex
specialis) przepisy ustawy z dnia 19 X 1990 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi
Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. z 1990 r. Nr 107, poz. 464 z późn. zm.).
Art. 51 ust. 2 (który dzisiaj już nic obowiązuje - został uchylony przez art. 1 pkt 35 ustawy z dnia
29 XII 1993 r. o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa
oraz o zmianie niektórych ustaw - Dz.U. z 1994 r. Nr 1, poz. 3) w zw. z art. 16 ust. 1 tej ustawy
stanowił, iż sytuacja nieruchomości będących w dniu 1 I 1992 r. w użytkowaniu spółdzielni nic
zmieni się (pozostaną one w użytkowaniu spółdzielni na dotychczasowych warunkach) do czasu najpóźniej do I 1 1994 r. - zawarcia nowych umów z Agencją Własności Rolnej Skarbu Państwa,
wśród których znalazły się jedynie sprzedaż, najem i dzierżawa. Użytkowanie wygasło z dniem 1
11994 r., a tym samym straciły swoje znaczenie wspomniane przepisy k.c. (Komentarz do Kodeksu
Cywilnego. Księga druga..., s. 338).
23
uregulowana została sytuacja prawna budynków i innych urządzeń wzniesionych przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną na gruncie stanowiącym
wkład gruntowy. Budynki takie (i inne urządzenia) stają się bowiem własnością spółdzielni (art. 279 § 1 k.c.), tzn. następuje ich prawne wyodrębnienie, przełamujące zasad ^superficies solo cedit". Specyfika uregulowania w art. 279 § 2 k.c. polega na tym, iż (inaczej niż w przypadku art.
273k.c.) spółdzielni przysługuje, w razie wygaśnięcia użytkowania, prawo
przejęcia na własność (za zapłatą wartości w chwili wygaśnięcia użytkowania) działki, na której znajdują się wzniesione przez spółdzielnię budynki i inne urządzenia. Przejęcie takie może nastąpić przede wszystkim w
drodze umowy z właścicielem nieruchomości. Gdyby jednak odmówił on
zawarcia takiej umowy - spółdzielnia może wskazanego wyżej roszczenia
dochodzić przed sądem.
3. Budynki „zatrzymane" przez rolników, którzy na podstawie art. 11
ustawy z dnia 29 V 1974 r. o przekazywaniu gospodarstw rolnych na własność Państwa za rentę i spłaty pieniężne54 oraz na podstawie art. 51 ustawy
z dnia 27 X 1977 r. o zaopatrzeniu emerytalnym oraz innych świadczeniach
dla rolników i ich rodzin55 przekazali Państwu swoje nieruchomości rolne
w zamian za rentę.
W myśl przepisów ustawy z 1974 r.56, budynki takie stawały się odrębnym od gruntu przedmiotem własności z chwilą uprawomocnienia się decyzji
o przejęciu nieruchomości na własność Państwa (za rentę), wydanej przez
naczelnika gminy57. Niedoskonałość konstrukcji przewidzianej w ustawie
z 1974 r. wyrażała się w tym, iż żaden z jej przepisów nie powiązał prawa
własności budynków z konkretnym prawem rzeczowym, określającym
sposób i warunki korzystania z państwowych nieruchomości gruntowych,
na których znajdowały się omawiane budynki. W doktrynie proponowano
posłużyć się w powyższej sytuacji konstrukcją służebności gruntowej58.
5
54
Dz.U. z 1974 r. Nr 21, poz. 118 z późn. zm.
55
56
Por. art. 11 i 33 ustawy z 1974 r.
57
Decyzja taka stanowiła samodzielną podstawę do założenia księgi wieczystej dla budynków.
Por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 12 V 1969 r. III CZP 27/69. Zob. J. L i p k c, Przekazywanie Państwu gospodarstw rolnych za rentę oraz związane z tym zagadnienia, Nowe Prawo 1975,
nr 10-11, s. 1391-1392.
5
analogię między uregulowaniem art. 11 ustawy z 1974 r. a uregulowaniami zawartymi w Kodeksie
24
Wydaje się, iż rozwiązanie to zyskało aprobatę, skoro w art. 51 ust. 2 zd.
2 ustawy z 1977 r. można było znaleźć następujące uregulowanie: z odrębną własnością budynków wyłączonych przez rolnika związana jest
służebność gruntowa w zakresie niezbędnym do korzystania z budynków.
Z przewidzianych w ustawach z 1974 r. i 1977 r. wyjątków od zasady
superficies solo cedit „zrezygnowano" bardzo szybko. Powrót do rzymskiej
reguły nastąpił już w ustawie z dnia 14 XII 1982 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników indywidualnych i członków ich rodzin59, która zerwała z
konstrukcją odrębnej własności domu wiejskiego, powiązanej z prawem
służebności gruntowej60. Wprawdzie odrębna własność budynków, która
powstała jeszcze pod rządem ustaw z 1974 r. i 1977 r., może istnieć nadal, ale
należy sądzić, iż wobec uregulowania zawartego w art. 6 ustawy z dnia
24 II 1989 r. o zmianie ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników indywidualnych i członków ich rodzin oraz o zmianie ustawy o podatku
rolnym61 powoli będzie zanikać. Wspomniany art. 6 przyznał bowiem nieodpłatnie właścicielom budynków znajdujących się na działce gruntu, która
wchodziła w skład gospodarstwa rolnego przekazanego Państwu (w oparciu o przepisy obowiązujące przed 1 1 1983 r.), prawo własności tej działki
gruntu razem z konieczną do korzystania z niej służebnością gruntową62.
Przeniesienie własności działki, określenie jej wielkości oraz ustanowienie
służebności gruntowej miało następować w drodze konstytutywnej decyzji
administracyjnej. Uprawnionym do orzekania w tym przedmiocie był terenowy organ administracji państwowej o właściwości szczególnej stopnia podstawowego.
Napoleona (art. 553 i 518). Kodeks ten, dopuszczając możliwość istnienia odrębnej własności
budynków jako nieruchomości, nic regulował (podobnie jak wspomniany art. 11) prawa właściciela budynku do gruntu. Na tle takiego stanu prawnego przyjęto, żc właścicielowi budynku przysługuje prawo do gruntu określane mianem „prawa powierzchni", przy czym prawo to traktowano
jako rodzaj prawa własności, a niejako ograniczone prawo rzeczowe. Zdaniem K. S t e f a n i u k a ,
wynikające z odrębnej własności budynków prawo zajmowania powierzchni obejmuje nic tylko
grunt bezpośrednio pod budynkiem, ale rozciąga się również na część działki między budynkami
i (w zakresie niezbędnym do korzystania z budynków zgodnie z przeznaczeniem) wokół budynków
(Własność budynków zatrzymanych przez rolnika przekazującego gospodarstwo rolne Państwu
za rentą i spłaty pieniężne, Nowe Prawo 1977, nr 2, s. 166-168 ). Por. S. B r e y c r, jw., s. 65-66.
59
60
M. N a z ar, jw., s. 24.
61
61
S. R u d n i c k i, [w:] Prawo obrotu.., s. 39.
25
4. Na podstawie art. 200 ust. 1 ustawy z dnia 21 VIII 1997 r. o gospodarce nieruchomościami budynki i inne urządzenia63 znajdujące się na
gruntach Skarbu Państwa lub gminy (związku międzygminnego) i pozostające w dniu 5 XII 1990 r. w zarządzie państwowych i komunalnych osób
prawnych oraz Banku Gospodarki Żywnościowej64.
W związku z omawianą sytuacją pewne kontrowersje budziła kwestia
nabycia własności budynków i innych urządzeń (trwale związanych z
gruntami państwowymi) przez jednostki badawczo-rozwojowe. Wątpliwości nie dotyczyły jednak samego faktu nabycia prawa własności, a jedynie
chwili, w której to nabycie nastąpiło. W literaturze i orzecznictwie utrwalił
się bowiem pogląd, w myśl którego zastosowanie względem jednostek
badawczo-rozwojowych art. 2 ustawy z dnia 29 IX 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości65 wyłączył (jako
przepis późniejszy i szczególny) art. 64a dodany do ustawy z dnia 25 VII
1985 r. o jednostkach badawczo-rozwojowych66 ustawąz dnia 22II1991 r.
o zmianie ustawy o jednostkach badawczo-rozwojowych67. Na mocy tego
63
Wprawdzie art. 200 ust. 1 ustawy z 1997 r. obok budynków i innych urządzeń wymienia
również lokale, jednakże należy mieć na uwadze, że inaczej przedstawia się status prawny lokalu
wyodrębnionego jako nieruchomość lokalowa, a inaczej lokalu, który nic stanowi odrębnej nieruchomości lokalowej. Ten ostatni dzieli los prawny budynku i nieruchomości, z którą budynek ten
jest związany, stając się własnością państwowej lub komunalnej osoby prawnej (która na podstawie
art. 200 ustawy z 1997 r. nabyła użytkowanie wieczyste gruntu i własność związanego z gruntem
budynku). Natomiast odnośnie do lokalu wyodrębnionego jako nieruchomość lokalowa należy
rozważyć, czy lokal taki mógł znajdować się w zarządzie państwowej lub komunalnej osoby prawnej. Por. na ten temat uwagi Z. T r u s z k i c w i c z a , [w:] E. D r o z d , Z. T r u s z k i c w i c z , Gospodarka gruntami i wywłaszczanie nieruchomości. Komentarz, Kraków 1995, s. 354-355.
64
Natomiast wymienione grunty stały się z dniem 5 XII 1990 r. z mocy prawa przedmiotem
użytkowania wieczystego. Zob. M. W o 1 an in, jw., s. 348-350. Por. także art. 2 ust. 2 ustawy z
dnia 29IX 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz.U.
z 1991 r. Nr 79, poz. 464 z późn. zm.). Przepis ten stanowił podstawę do nabywania budynków,
innych urządzeń oraz lokali, które znajdowały się na gruntach stanowiących własność Skarbu
Państwa lub gminy (z wyłączeniem gruntów Państwowego Funduszu Ziemi) jedynie przez państwowe osoby prawne. Natomiast uwłaszczenie komunalnych osób prawnych, co prawda z mocą
wsteczną- bo od dnia 5 XII 1990 r., nastąpiło dopiero z mocy art. 2a ustawy z 1990 r., wprowadzonego do niej ustawą z dnia 7 X 1992 r. zmieniającą ustawę o zmianie ustawy o gospodarce
gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz.U. z 1992 r. Nr 91, poz. 455). Zob. Z. T r u s z k i c w i c z , jw., s. 340-341,346-347,370-371. Por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 291 1993 r. III
CZP 172/92, OSN 1993, nr 6, poz. 109.
65
M
26
Por. przypis 63.
Dz.U. z 1989 r. Nr 45, poz. 244.
67
Dz.U. z 1991 r. Nr 19, poz. 81. Tekst jednolity znajduje się w Dz.U. z 1991 r. Nr 44, poz. 194.
artykułu68 budynki i urządzenia związane trwale z gruntami państwowymi,
pozostające w zarządzie jednostek badawczo-rozwojowych, stały się z dniem
11 III 1991 r. (czyli z dniem wejścia w życie noweli) ich własnością. Przepis
ten nie uregulował natomiast kwestii nabycia własności budynków i urządzeń trwale związanych z gruntami gminnymi69, wobec czego zrodziła się
wątpliwość odnośnie do statusu prawnego takich budynków i urządzeń.
Bardziej przekonywujące wydaje się jednak stanowisko, zgodnie z którym
przyjmuje się, że jednostki badawczo-rozwojowe - j a k o państwowe osoby
prawne (art. 1 ust. 3 ustawy z 1985 r.) - nabyły własność budynków, innych
urządzeń oraz lokali znajdujących się na gruntach Skarbu Państwa (poza
gruntami Państwowego Funduszu Ziemi) lub gminy (których stały się
wieczystymi użytkownikami) już w dniu 5 XII 1990 r. Tak więc art. 64a
należy uznać za podstawę nabycia przez jednostki badawczo-rozwojowe
jedynie własności budynków i innych urządzeń znajdujących się na gruntach Państwowego Funduszu Ziemi70.
5. Na mocy art. 211 ust. 1 ustawy z dnia 21 VIII 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami - garaże wybudowane przed dniem 5 XII 1990 r. na
podstawie pozwolenia na budowę na gruncie będącym własnością Skarbu
Państwa lub gminy przez najemcę z jego własnych środków i przez niego
nabyte.
Prawo nabycia garażu na własność (spełniającego powyższe wymogi71), jak również prawo do żądania oddania w użytkowanie wieczyste
gruntu niezbędnego do korzystania z tego garażu przysługuje nie tylko
osobie, która garaż wybudowała, ale także jej następcy prawnemu, przy
czym nabycie garażu na własność następuje nieodpłatnie72.
6. W myśl art. 13 ust. 2 ustawy z dnia 6 V 1981 r. o pracowniczych
ogrodach działkowych73 wykonane lub nabyte ze środków finansowych
M
Zob. art. 64a ust. 1 pkt 2 ustawy zmieniającej ustawę o jednostkach badawczo-rozwojowych.
6
7U
Tak Z. Tr u s z k i c w i c z, jw., s. 348-350. Na temat nabycia własności budynków i urządzeń trwale z gruntem związanych przez państwowe szkoły wyższe zob. art. 182 pkt 2 ustawy z dnia
12IX 1990 r. o szkolnictwie wyższym (Dz.U. z 1990 r. Nr 65, poz. 385), która weszła w życic 27
IX 1990 r. Por. także uwagi Z. T r u s z k i c w i c z a, jw., s. 351 -352.
71
Por. także ust. 2 art. 211 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
12
M. Wo 1 a n i n , j w „ s. 360.
75
Dz.U. z 1996 r. Nr 85, poz. 390.
27
użytkownika działki nasadzenia, urządzenia i obiekty (znajdujące się na
działce).
Są one własnością użytkownika działki74, któremu na wypadek likwidacji pracowniczego ogrodu działkowego lub ustania użytkowania działki
przysługuje prawo do odszkodowania75.
7. Na podstawie art. 4 dekretu z dnia 26 X 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy76 budynki77 znajdujące się
na gruntach przechodzących (z mocy art. 1 dekretu) na własność gminy
m.st. Warszawy.
Art. 7 ust. 1 dekretu przewidywał możliwość złożenia przez dotychczasowego właściciela gruntu, jego prawnych następców, będących w posiadaniu gruntu bądź osoby reprezentujące prawa właściciela lub użytkowników - w ciągu 6 miesięcy od dnia objęcia gruntu w posiadanie przez gminę
m.st. Warszawy - wniosku o przyznanie na tym gruncie jego dotychczasowemu właścicielowi prawa wieczystej dzierżawy78 za opłatą symbolicznego czynszu lub prawa zabudowy79 za symboliczną opłatą80. Gdyby jednak wymienione podmioty nie skorzystały z przysługującego im prawa i
stosownego wniosku nie złożyły, właścicielem budynków stawała się gmina.
Prawo własności budynków gmina uzyskiwała także w sytuacji nieuwzględnienia złożonego już wniosku o przyznanie prawa wieczystej dzierżawy lub
7<
W odróżnieniu od urządzeń pracowniczego ogrodu działkowego (np. sanitariatów czy pomieszczeń gospodarczych, administracyjnych) przeznaczonych do wspólnego korzystania przez
użytkowników działek, które są własnością Polskiego Związku Działkowców. Zob. art. 13 ust. 1
ustawy z dnia 6 V 1981 r., a także S. R u d n i c k i, [w:] S. D m o w s k i , S. R u d n i c V.\, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga pierwsza. Część ogólna..., s. 119.
75
Art. 22 ustawy z dnia 6 V 1981 r.
76
Dz.U. z 1945 r. Nr 50, poz. 279.
77
Z wyłączeniem budynków zniszczonych, których właściciele nic dokonali rozbiórki w zakreślonym im terminie, a także budynków nadających się do użytkowania lub naprawy, znajdujących
się na gruncie, który nic będzie przyznany dotychczasowemu właścicielowi do korzystania. Por. art.
5 ust. 1 i 2, a także art. 8 dekretu. Zob. J. W i n i a r z, Użytkowanie wieczyste, Warszawa 1967, s.
69.
objęło teren całego kraju, a w tym także miało stanowić jedyną z form korzystania ze zmunicypalizowanych gruntów w m.st. Warszawie dotyczyła jedynie tych ostatnich gruntów.
80
Decyzja co do formy prawnej (wieczysta dzierżawa czy prawo zabudowy) korzystania z
gruntu przez wnioskodawcę zastrzeżona została dla gminy m.st. Warszawy, na której spoczywał
zarazem obowiązek określenia warunków umowy. Zob. art. 7 ust. 3 dekretu z 1945 r. o własności
i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy.
28
prawa zabudowy. Należy jednak pamiętać, że o ile w pierwszym przypadku
(niezłożenia wniosku) gmina nabywała prawo własności budynków po
upływie 6 miesięcy od dnia objęcia przez nią gruntu w posiadanie, o tyle
w drugiej sytuacji - z chwilą uprawomocnienia się decyzji odmownie traktującej wniosek dotychczasowego właściciela.
Tak więc można stwierdzić, iż poprzedni właściciele gruntów (przejętych przez gminę m.st. Warszawy) zachowali prawo własności budynków
jedynie wówczas, jeśli nabyli, zgodnie z przepisami dekretu, wskutek
uwzględnienia odpowiedniego wniosku, prawo wieczystej dzierżawy lub
zabudowy gruntu81.
8. Na podstawie art. 553 i 664 Kodeksu Napoleona82 budynki (ich części,
a także piętra), jeżeli były własnością innego podmiotu niż właściciel gruntu.
Wówczas stanowiły one odrębne nieruchomości.
Art. 553 KN stwarzał domniemanie, iż wszelkie budowle, „sadzenia i
roboty na powierzchni lub we wnętrzu ziemi poczytuje się za dokonane
przez właściciela jego nakładem i za należące do niego". Było to domniemanie prawne należące do grupy tzw. domniemań zwykłych {praesumptio
iuris tantum), gdyż wspomniany art. 553 KN przewidywał wyraźnie możliwość jego obalenia przeciwdowodem83. Ponieważ Kodeks Napoleona
obowiązywał również na obszarze państwa polskiego, zawarte w nim
uregulowania mogą mieć i dzisiaj pewne znaczenie - o ile istnieje jeszcze
powstała pod rządem tego kodeksu odrębna własność budynków84.
8
z początkiem lat 60. prawo wieczystej dzierżawy i prawo zabudowy uległy przekształceniu w
użytkowanie wieczyste lub użytkowanie. Ponadto, kiedy zlikwidowano samorząd (zob. ustawę z
dnia 20 III 1950 r. o terenowych organach jednolitej władzy państwowej, Dz. U. z 1950 r. Nr 14,
poz. 130) grunty nabyte przez gminę m.st. Warszawy stały się własnością Skarbu Państwa. Ponowne zmiany nastąpiły już w latach 90., kiedy to weszły w życic ustawa z dnia 8 III 1990 r. o
samorządzie terytorialnym (Dz.U. z 1996 r. Nr 13, poz. 74 z późn. zm.) i ustawa z 25 111 1994 r.
o ustroju miasta stołecznego Warszawy (Dz.U. z 1994 r. Nr 86, poz. 396). Szerzej na ten temat
E. D r o z d, jw., s. 319-323. Zob. także E. Ż a k, jw., s. 325-327. Por. art. 214 ustawy o gospodarce
nieruchomościami z 1997 r. i M. W o 1 a n i n, jw., s. 363-365.
8
83
Art. 553 KN stanowi: „...jeżeli przeciwny stan rzeczy nicjcst dowiedziony...".
84
Por. art. XXVI dekretu z dnia 11 X 1946 r. - przepisy wprowadzające prawo rzeczowe i
prawo o księgach wieczystych (Dz.U. z 1946 r. Nr 57, poz. 321) w zw. z art. XXXVII ustawy z dnia
23 IV 1964 r. - przepisy wprowadzające kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. Nr 16, poz. 94), a także
uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 10 I 1970 r. III CRN 474/69, OSNCP 1970, nr
9, poz. 162 i uchwały z dnia 22 XII 1995 r. IIICZP 181/95, OSN 1996, nr 4, poz. 50. Zob. E. Ż a k,
jw., s. 323-324.
29
W drodze wyjątku od zasady superficies solo cedit również lokale
stanowić mogą odrębne od gruntu nieruchomości. Regulacja art. 2 ust. 1
ustawy z dnia 24 VI1994 r. o własności lokali85 („samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu"... „mogą stanowić odrębne
nieruchomości") nawiązuje do treści art. 46 k.c., który przewiduje, iż odrębnymi nieruchomościami mogą być także części budynku trwale z gruntem związanego, o ile z mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny
od gruntu przedmiot własności86. W nawiązaniu do uprzednio obowiązujących unormowań z zakresu własności lokali87 należy odnotować, iż żaden
z dotychczasowych aktów prawnych nie przejął zawartego w Kodeksie
Napoleona i rozporządzeniu Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 24 X1934 r.
o własności lokali88 uregulowania, zgodnie z którym odrębnymi nieruchomościami mogły być również (poza częściami budynków stanowiącymi
lokale) piętra, części pięter i podziemia89.
Problematykę odrębnej własności lokali reguluje obecnie wskazana
powyżej ustawa o własności lokali z 1994 r. (która w art. 1 ust. 290 stanowi,
iż w przypadkach w niej nie uregulowanych stosuje się przepisy k.c.), ustawa
zdnia 16IX 1982 r.-Prawo spółdzielcze91 i ustawa z dnia 21 VIII 1997 r.
o gospodarce nieruchomościami92.
85
Dz.U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388.
Zob. B . B a r ł o w s k i , Jeszcze o wyodrębnieniu lokali mieszkalnych w budynku stanowiącym odrębny przedmiot własności, Nowe Prawo 1985, nr 2, s. 78.
81
Zmiany stanu prawnego w tym zakresie szczegółowo analizuje M. N a z a r, jw., s. 15-21.
Zob. także J. S k ą p s k i, Własność lokali. Kilka refleksji na temat ustawy z 1994 r„ [w:] Obrót
nieruchomościami w praktyce notarialnej, Kraków 1997, s. 187-188 i J. 1 g n a to w i c z, Komentarz do ustawy o własności lokali, Warszawa 1995, s. 5-6.
88
89
J . I g n a t o w i c z , Podstawowe założenia ustawy o własności lokali, Przegląd Sądowy
1994, nr U -12, s. 5-6; t e n ż e , Komentarz do ustawy..., s. 22. Zob. także M. N a z a r, jw., s. 32
i E. Ż a k . j w .
90
J. S k ą p s ki twierdzi, iż art. 1 ustawy jest zupełnie zbędny (jw., s. 197).
91
92
Na grancie poprzedniego stanu prawnego (ustawy z dnia 29 IV 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości) dyskusję na temat odrębnej własności lokali podjął m.in.
E. G n i e w c k, Odrębna własność lokali mieszkalnych w świetle ustawy o gospodarce gruntami
i wywłaszczaniu nieruchomości, Nowe Prawo 1987, nr 5, s. 28 i nast. Odnośnie do możliwości
występowania w obrocie prawnym nieruchomości lokalowych ustanowionych na podstawie poprzednio obowiązujących przepisów (m.in. Kodeksu Napoleona czy rozporządzenia Prezydenta RP
z dnia 24 X 1934 r . - D z . U . z 1934 r. Nr 94, poz. 848 z późn. zm.) zob. M. B c dn a r c k, jw., s.
86
111-112.
30
W zakresie dopuszczalności ustanawiania odrębnej własności lokali, na
gruncie ustawy z 1994 r., została przyjęta zasada szeroko rozumianej
swobody. Jedynym jej ograniczeniem jest kategoryczny wymóg samodzielności lokalu93. Definicję samodzielnego lokalu, która odnosi się zarówno
do lokalu mieszkalnego, jak i lokalu wykorzystywanego zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkaniowe94, zawiera art. 2 ust. 2 ustawy. W
myśl tego przepisu, samodzielny lokal ma odpowiadać następującym wymogom: musi to być zespół izb (rzadziej jedna izba), musi znajdować się
w obrębie budynku, musi być przeznaczony na stały pobyt ludzi i służyć
zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych95. Nie wszystkie jednak samodzielne lokale mieszkalne mogą być przedmiotem odrębnej własności.
Stanowczy zakaz wyodrębniania lokali mieszkalnych na własność został
sformułowany w art. 20 ustawy z dnia 26 X 1995 r. o niektórych formach
popierania budownictwa mieszkaniowego oraz o zmianie niektórych ustaw96.
Zakazem tym objęto lokale mieszkalne w budynkach wzniesionych przy
wykorzystaniu kredytów, które otrzymały - na zasadach preferencyjnych
- towarzystwa budownictwa społecznego97.
Ponieważ nasze prawo nie posługuje się kategorią nieruchomości niczyich, lokal jako odrębna nieruchomość stanowi zawsze przedmiot własności
jednego lub kilku podmiotów. W granicach wyznaczonych przez art. 140
k.c., który określa reguły dotyczące wykonywania prawa własności, podmiot taki (podmioty) może z lokalu korzystać i lokalem rozporządzać98.
Ustanowienie odrębnej własności lokalu, w świetle ustawy z 1994 r. o
własności lokali (art. 7 ust. 1), może nastąpić w drodze zawarcia umowy,
jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości99 lub orzecze93
J. I g n a t o w i c z, Komentarz do ustawy..., s. 25.
Należy jednak mieć na uwadze, iż art. 2 ust. 2 zd. 1 ustawy precyzujący wymóg samodzielności lokalu mieszkalnego ma zastosowanie odpowiednie do lokali przeznaczonych na inne cele dlatego też powinien być stosowany z uwzględnieniem wszelkich różnic, jakie występują między
korzystaniem z takich lokali. Szerzej na ten temat: J. I g n a t o w i c z, jw., s. 24-25, 27-28.
94
95
J. S k ą p s k i krytycznie ocenia podjętą w art. 2 ust. 2 ustawy z 1994 r. próbę zdefiniowania
samodzielnego mieszkania. Przepis uznaje za mylący i wręcz zbyteczny, co szczegółowo uzasadnia
(jw., s. 197-199). Por. na ten temat M. N a z a r , jw., s. 31 i powołane tam orzecznictwo.
96
Dz.U. z 1995 r. Nr 133, poz. 654.
97
S . R u d n i c k i , [w:] Prawo obrotu..., s. 40.
98
M. N a z ar, j. w., s. 27-28.
99
Z wyjątkiem testamentu. Zob. J. I g n a t o w i c z, jw., s. 55. Ustanowienie odrębnej własności lokalu w drodze jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości nic może być do-
31
nia sądu znoszącego współwłasność100. Wobec unormowania art. 46 k.c.,
który przewiduje, iż nieruchomościami mogą być także części budynków
trwale z gruntem związane (jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności), należy przyjąć, iż ustanowienie odrębnej własności lokalu możliwe jest jedynie wówczas, gdy lokal
taki znajduje się w budynku będącym częścią składową nieruchomości
gruntowej lub budynku trwale z gruntem związanym, który sam stanowi
odrębną nieruchomość. Tym samym za niedopuszczalne należałoby uznać
ustanowienie odrębnej własności lokali w tzw. budynkach tymczasowych101.
W razie wyodrębnienia własności lokali, grunt oraz wszelkie części
budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku poszczególnych właścicieli lokali (lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze
względu na należące do niego nie wyodrębnione lokale), tworzące tzw.
„nieruchomość wspólną"102, stanowią ich współwłasność w częściach ułamkowych (art. 3 ust. 1 i 2 ustawy z 1994 r. o własności lokali). Współwłaścicielowi wyodrębnionego lokalu przysługuje więc ułamkowo określony
udział we współwłasności nieruchomości103, określonej przez ustawę mianem „nieruchomości wspólnej". Nieruchomość wspólna jest przedmiotem
konanc na rzccz innego podmiotu niż właściciel nieruchomości. Zgodnie z art. 10 ustawy z 1994 r.
właściciel nieruchomości odrębną własność lokali ustanawiać może jedynie „dla siebie".
100
S. R u d n i c k i, jw., s. 40. E. D r o z d wskazuje na jeszcze jeden sposób ustanowienia
odrębnej własności lokali - wykonanie umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia, już po zakończeniu budowy, odrębnej własności
lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub inną wskazaną w niej osobę (zob. art.
9 ust. 1 ustawy) - Ustanowienie odrębnej własności lokali, Rejent 1994, nr 12, s. 24, 36-44. Na
temat powstania odrębnej własności lokali w oparciu o przepisy prawa spółdzielczego zob. art. 231
i art. 237 w zw. z art. 204 § 2 pkt 2 ustawy z 1982 r. - Prawo spółdzielcze. Szczegółowo na ten
temat A. M ą c z y ń s k i , Powstanie odrębnej własności lokali w budynku spółdzielni mieszkaniowej, [w:] Obrót nieruchomościami w praktyce notarialnej, Kraków 1997, s. 93-111.
101
M. N a z a r, jw., s. 27. Odnośnie do tzw. budynków tymczasowych por. przypis 27.
denta Rzeczypospolitej z dnia 24 X 1934 r. o własności lokali. Zob. na ten temat M. N azar,jw.,
s. 34-35.
101
Wielkość udziałów w nieruchomości wspólnej (stosownie do art. 3 ust. 1 ustawy z 1994 r.)
oblicza się według stosunku powierzchni użytkowej lokalu, z uwzględnieniem powierzchni tzw.
pomieszczeń przynależnych (zob. art. 2 ust. 4 ustawy) do powierzchni użytkowej budynku (czyli
powierzchni wszystkich lokali wraz z powierzchnią wszystkich połączonych z nimi pomieszczeń
przynależnych).
32
tzw. przymusowej współwłasności ułamkowej104, którą charakteryzują dwie
podstawowe cechy. W myśl art. 3 ust. 2 zd. 1 ustawy z 1994 r. udział w
takiej współwłasności jest prawem związanym z własnością lokalu (prawem głównym jest tu prawo własności lokalu, a prawo - udział - właściciela lokalu we wspólnej nieruchomości jest prawem podrzędnym )105, wobec
czego udział taki nie może być przedmiotem samodzielnego obrotu, a
rozporządzenia własnością lokalu odnoszą skutek także względem udziału106. Natomiast zd. 2 art. 3 ust. 2 ustawy z 1994 r. stanowi, iż tak długo,
jak długo trwa odrębna własność lokali, nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, wyłączając tym samym w omawianej
sytuacji zastosowanie art. 210 k.c., przyznającego każdemu ze współwłaścicieli uprawnienie do żądania zniesienia współwłasności107.
W literaturze sformułowano pogląd, iż na gruncie ustawy o własności
lokali z 1994 r. pojawił się nowy wyjątek od zasady superficies solo cedit.
Stanowisko takie ukształtowało się w związku z odmiennym (w stosunku
do dotychczasowego) uregulowaniem statusu prawnego garaży wolno stojących. Do czasu wejścia w życie ustawy z 1994 r. garaże wolno stojące
nie mogły stanowić odrębnej własności jako nieruchomości lokalowe.
Wynikało to z art. 136 k.c.108 Zgodnie z jego brzmieniem garaż mógł ulec
104
Na temat współwłasności przymusowej zob. J . I g n a t o w i c z , Prawo rzeczowe..., s. 124125, 151-152.
I0!
S. R u d n i c k i. Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga druga..., s. 306. Stanowisko
takie zajmuje także M . N a z a r (jw., s. 37), który (również z punktu widzenia nadrzędności i
podrzędności praw) poddaje analizie sytuację, w której budynek- z wyodrębnionymi już lokalami
- znajduje się na gruncie oddanym właścicielom lokali w użytkowanie wieczyste. Powstałą, wobec
uregulowania art. 235 § 2 k.c. (w myśl którego przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem
wieczystym) wątpliwość, czy odrębna własność lokalu zachowuje w tym wypadku charakter prawa
głównego - autor rozstrzyga jednoznacznie, przyjmując, iż za prawo główne w świetle art. 3 ust.
2 zd. 1 ustawy z 1994 r. (lex specialis) należy uznać odrębną własność lokali, natomiast udział w
nieruchomości wspólnej i udział w użytkowaniu wieczystym - za prawa łącznic z nią związane. O
prawic wieczystego użytkowania jako prawic głównym mówić można jedynie w stosunku do nieruchomości wspólnej. Dlatego też wygaśnięcie wieczystego użytkowania spowoduje ustanie współwłasności nieruchomości wspólnej, w wyniku czego właściciele lokali utracą swoje udziały. Ponieważ nieruchomość lokalowa nic może istnieć bez związania z udziałem w nieruchomości wspólnej,
w omawianym przypadku nastąpi powrót do zasady superficies solo cedit (jw., s. 37-38). Por. na
ten temat M. B c d n a r c k, jw., s. 122-125.
106
J . I g n a t o w i c z , Komentarz do ustawy..., s. 34. Tak również M. N a z a r, jw., s. 37.
107
Tamże.
33
wyodrębnieniu, jeżeli stanowił część składową budynku. Na gruncie ustawy z 1994 r. odrębną nieruchomością lokalową może być także pojedynczy
garaż, wolno stojący (o ile stanowi on część składową nieruchomości
gruntowej w rozumieniu art. 47 § 2 k.c.)109. Powyższe uregulowanie pozwala konsekwentnie przyjąć, iż w skrajnym przypadku każdy z budynków
może zostać wyodrębniony jako lokal (będący odrębnym przedmiotem
własności). Bez wątpienia „kłóci się" to z zasadą superficies solo cedit,
według której budynek stanowi część składową nieruchomości gruntowej.
Budynek może, z mocy przepisów szczególnych, stanowić odrębną nieruchomość. Ale jest to wówczas nieruchomość budynkowa, a nie - lokalowa110.
Wskazane wyżej przypadki nie wyczerpująkatalogu wyjątków od zasady
superficies solo cedit. Są one także zawarte w art. 49 k.c. oraz art. 274
i 279 k.c. W myśl art. 49 k.c., urządzenia służące do doprowadzania lub
odprowadzania wody, pary, gazu, prądu elektrycznego oraz inne urządzenia
podobne1" nie należą do części składowych gruntu lub budynku, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa lub zakładu112. Jest to odstępstwo od reguły
wyrażonej w art. 47 § 2 k.c." 3 Niezależnie bowiem do stopnia trwałości
połączenia z gruntem lub budynkiem wymienione urządzenia, o ile wchodzą w skład przedsiębiorstwa lub zakładu, nie należą do części składowych
gruntu lub budynku" 4 . Można przyjąć, iż z chwilą podłączenia wskazanych
w art. 49 k.c. urządzeń do sieci należącej do przedsiębiorstwa lub zakładu
(połączenia w sposób trwały), urządzenia te przestają być częścią składoKodcks cywilny - Dz.U. z 1990 r. Nr 55, poz. 321). Zob. J. B r o 1, Prawo własności i inne prawa
rzeczowe, Warszawa 1993, s. 25-26.
109
Zob. M . N a z a r , jw., s. 26.
110
Tak E. D r o z d, jw., s. 34-35. Zob. J. I g n a t o w i c z, jw., s. 24-25.
111
Wśród „innych urządzeń podobnych" wymienia się rurociągi naftowe ( Z . R a d w a ń s k i ,
Prawo cywilne - część ogólna, Warszawa 1997, s. 117), budynki wyposażone w transformatory
( S . G r z y b o w s k i , [w:] System prawa cywilnego. Część ogólna, pod red. S. Grzybowskiego,
Wrocław-Warszawa-Kraków-Gdańsk-Łódż 1985, s. 421), ciągi drenażowe, urządzenia techniczne
łączności i sygnalizacji (M. B c d n a r c k, jw., s. 157).
112
W braku tego przepisu urządzenia takie, z uwagi na sposób połączenia, z reguły byłyby
częścią składową gruntu lub budynku (E. S k o w r o ń s k a, jw., s. 119).
113
Tak m.in. E. S k o w r o ń s ka.jw.; J. I gn a t o w i cz,Praworzeczowe...,s. 17-18; S. R u d n i c k i, [w:] S. D m o w s k i , S. R u d n i c k i , Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga pierwsza..., s. 123; A. Wo 11 e r, J. I g n a t o w i c z, K. S t c f n i u k, jw.,s. 236-237. Natomiast S . G r z y b o w s k i uznaje, iż art. 49 k.c. ustanawia wyjątek od art. 48 k.c. (jw., s. 419 i 421).
114
E. S k o w r o ń s k a, jw.
34
wą nieruchomości, na której zostały zbudowane, i jako części składowe
przedsiębiorstwa stają się własnością podmiotu, do którego należy przedsiębiorstwo (czyli właściciela przedsiębiorstwa)115. Z uwagi na silną więź
funkcjonalną wymienionych urządzeń z przedsiębiorstwem, podmiot taki
nabędzie ich własność bez względu na to, przez kogo i z czyich środków
zostały wybudowane116. Urządzenia tego typu traktuje się również jako
samoistne rzeczy ruchome117.
Odrębnymi ruchomościami (nie zaś częściami składowymi nieruchomości gruntowych) są także drzewa i rośliny zasadzone lub zasiane na
gruncie użytkowanym przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną (państwowym lub należącym do członka spółdzielni)118. Zgodnie z art. 274 k.c.,
przepisy dotyczące własności budynków i innych urządzeń na gruncie
państwowym użytkowanym przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną stosuje się odpowiednio do drzew i innych roślin. Wobec powyższego, stosownie
do postanowień umowy o przekazaniu gruntu w użytkowanie, także drzewa
i rośliny mogą stanowić przedmiot odrębnej własności (albo być objęte
użytkowaniem przysługującym spółdzielni )119. Z chwilą wygaśnięcia użytkowania stają się one własnością państwową a spółdzielnia ma prawo
żądać zapłaty stanowiącej ich równowartość120. Również drzewa i inne
1991 r., OTK 1991, poz. 22, s. 236. Wprawdzie uchwałą tą podjąto na gruncie ustawy z dnia 30
V 1962 r. o gospodarce paliwowo-cncrgctyczncj (Dz.U. z 1967 r. Nr 21, poz. 96 z późn. zm.), która
została uchylona przez ustawą z dnia 10IV 1997 r. - Prawo energetyczne (Dz.U. z 1997 r. Nr 54,
poz. 348), jednak zachowała aktualność. Por. także uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z
dnia 13 1 1995 r. III CZP 169/94, OSN 1995, nr 4, poz. 64.
116
Z. R a d w a ń sk i,jw. Odnośnie do rozliczeń miądzy podmiotami - właścicielem gruntu,
który sfinansował budową urządzeń, a właścicielem przedsiębiorstwa-zob. M. B c d n a r c k,jw.,
s. 157.
117
Tak m.in. S. G r z y b o w s k i, jw.; M. N a z a r, jw., s. 25-26; J. I g n a t o w i c z, [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, Warszawa 1972, s. 140.
118
M. N a z a r , jw., s. 25. Tak również J. I g na t o w i cz, Prawo rzeczowe..., s. 19,209,211
i M. B e d n a r e k , jw., s. 154-155.
S. R u d n i c ki, jw., s. 119.
120
Wydaje sią, iż nic znajduje tutaj „odpowiedniego" zastosowanie zasada wyrażona w zd. 2
art. 273 k.c., w myśl której spółdzielnia traci uprawnienie do zapłaty równowartości budynków i
innych urządzeń trwale z gruntem związanych, jeżeli zostały one wzniesione wbrew społccznogospodarczcmu przeznaczeniu gruntu. Sadzenie drzew i innych roślin na gruncie nic zmienia przeznaczenia gruntu. Z uwagi na to, że ogrodnictwo i sadownictwo jest pewną formą wytwórczości w
rolnictwie, grunt taki zawsze pozostanie gruntem rolnym ( J . S z a c h u ł o w i c z, jw.).
35
rośliny zasadzone lub zasiane przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną na
nieruchomości stanowiącej wkład gruntowy są własnością spółdzielni.
Własnością właściciela gruntu (jako części składowe gruntu) staną się po
wygaśnięciu użytkowania121.
Na gruncie obowiązującego stanu prawnego istnieje więc wiele odstępstw od zasady superficies solo cedit. Wynikają one zarówno z unormowań kodeksu cywilnego, jak i przepisów szczególnych. Z uwagi na tak
szeroki katalog wyjątków, reguła superficies solo cedit traci obecnie na
znaczeniu. Ponieważ służy ona bezpieczeństwu obrotu, taki stan rzeczy
należałoby ocenić jako niekorzystny. Należy jednak pamiętać, iż uzasadnione względami gospodarczymi i społecznymi wyjątki wychodzą naprzeciw potrzebom praktyki122. Ponadto wśród najnowszych rozwiązań prawnych znaleźć można i takie, które wpłyną na wzmocnienie zasady superficies
solo cedit. Bez wątpienia zaliczyć do nich można ustawę z dnia 4 IX
1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego
osobom fizycznym w prawo własności123. Otóż z chwilą wydania (na jej
podstawie) decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w
prawo własności budynki wzniesione na gruncie będącym w użytkowaniu
wieczystym utracą status przedmiotu odrębnej własności i staną się częścią
składową gruntu, czyniąc tym samym zadość zasadzie superficies solo
cedit.
121
S. R u d n i c k i , Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga druga..., s. 341. Zob. J. S z a c h u 1 o w i c z, jw., s. 484.
122
Por. na ten temat E. Ż a k, jw., s. 326-327 i cytowaną tam literaturę.
123
Dz.U. z 1997 r. Nr 123, poz. 781; zmiany: Dz.U. z 1998 r. Nr 106, poz. 668 i Dz.U. z
1998 r. Nr 156, poz. 1020. Zob. na ten temat zwłaszcza H. C i o c h, Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, Rejent 1998, nr 12, s. 9 i nast., a ponadto A. K o s i b a ,
Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego wprawo własności. Rejent 1998, nr 8-9, s. 167174 oraz B . Z a ł ę s k a - Ś w i ą t k i c w i c z , Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności, Rejent 1998, nr 8-9, s. 175-180.
36

Publikacja darmowa

Transkrypt

Podobne dokumenty

przekształcić cenę

LAMPION SZKLANY PRZYDYMIONY SZARY 20 CM EVA SOLO

ZARZADZENIE Nr4/} /10