Jak kupić dom mądrze i nie przepłacić

ODWIEDŹ NAS W INTERNECIE:
www.poradniksukces.com
Z serii:
Jak kupić
dom mądrze
i nie przepłacić
Tajniki banków, pośredników,
prawników i właścicieli domów
Elżbieta Baumgartner
Zagadnienia:
Na jaki dom cię stać • Ile możesz pożyczyć • Twoja punktacja kredytowa
• Ile musisz wyłożyć • Jak kupić dom bez pieniędzy • Jaki dom kupić • Domy
z fabryki • A może się budować? • Czy potrzebujesz agenta • Ile dom jest warty
• Jak się targować • Kontrakt • Rodzaje pożyczek hipotecznych • Gdzie się udać
po kredyt • Czego banki wolą nie wyjawiać • Ile kosztuje closing • Co się dzieje
w czasie closingu • Rządowe programy pomocy • Domy za $1 • Pożyczki FHA
Niniejsza darmowa publikacja zawiera jedynie fragment
pełnej wersji całej publikacji.
Aby przeczytać ten tytuł w pełnej wersji kliknij tutaj.
Niniejsza publikacja może być kopiowana, oraz dowolnie
rozprowadzana tylko i wyłącznie w formie dostarczonej przez
NetPress Digital Sp. z o.o., operatora sklepu na którym można
nabyć niniejszy tytuł w pełnej wersji. Zabronione są
jakiekolwiek zmiany w zawartości publikacji bez pisemnej zgody
NetPress oraz wydawcy niniejszej publikacji. Zabrania się jej
od-sprzedaży, zgodnie z regulaminem serwisu.
Pełna wersja niniejszej publikacji jest do nabycia w sklepie
internetowym Salon Cyfrowych Publikacji ePartnerzy.com.
Jak kupi~ dom mqdrze i nie
przep]aci~
Tajniki bank*w, po<rednik*w, prawnik*w
i w]a<cicieli dom*w
El\bieta Baumgartner
Polpress Services
255 Park Lane
Douglaston, NY 11363
www.poradniksukces.com
Ok]adka: SKOK Communications, LLC, tel. 1-718/224- 2948
Wydawca: Polpress Services, 255 Park Lane, Douglaston, NY 11363,
tel. 1-718/ 224-3492
Redakcja tekstu: Danuta Marciszek
International Standard Book Number ISBN 0-9633932-9-4
Copyright 2005-2006 by Polpress Services
Kopiowanie ca]o<ci lub fragment*w tej ksiq\ki bez pozwolenia jej
wydawcy stanowi naruszenie praw autorskich.
Tre<~ niniejszej ksiq\ki ma charakter og*lnej informacji i nie powinna by~ traktowana jako porada prawna. Przed podj[ciem jakichkolwiek
decyzji czytelnik powinien rozwa\y~ swojq w]asnq sytuacj[ i ewentualnie zasi[gnq~ opinii prawnika.
Tw*rcy ksiq\ki do]o\yli wszelkich stara#, by przedstawi~ aktualne i
prawdziwe informacje. Czytelnik powinien by~ <wiadomy, \e przepisy,
adresy i numery telefon*w ulegajq zmianie.
Specjalne podzi[kowania nale\q si[ osobom, kt*re przyczyni]y si[ do
powstania tej ksiq\ki. Sq to: mec. Ewa Bogdan, Marzena Moryc, Magdalena Owsiany i Jaros]aw Armatys.
Strona 1
Spis tresci
1. Wst[p
4
2. Co trzeba wiedzie~
7
2. 1. Kupi~ czy wynajmowa~
2. 2. Przyk]adowe obliczenia
2. 3. Czy warto po\ycza~
2. 4. Dom ulgq podatkowq
7
10
13
15
3. Twoja historia kredytowa
20
3. 1. Twoja kartoteka
3
.
2
.
Pun
k
t
a
c
j
ak
r
e
d
y
t
owa–s
e
k
r
e
tb
i
urk
r
e
d
y
t
o
wy
c
h
3. 3. Jak sprawdzi~ sw*j raport kredytowy
3. 4. Gdy masz marny kredyt
3. 5. Czego biura kredytowe wolq nie wyjawia~
3. 6. Czego banki spodziewajq si[ po dobrym kliencie
20
21
25
26
28
29
4. Na jaki dom ci[ sta~
30
4. 1. Twoje dochody
4. 2. Ile mo\esz po\yczy~
4. 3. Wst[pna kwalifikacja (preúualification)
4. 4. Wst[pne zatwierdzenie po\yczki (preapproval)
30
32
36
37
5. Ile pieni[dzy musisz wy]o\y~
38
5. 1. Wysoko<~ wk]adu w]asnego
5. 2. Koszt kredytu
5. 3. Koszty przeniesienia prawa w]asno<ci domu
5. 4. Koszt us]ug zam*wionych przez ciebie
5. 5. Ile w sumie trzeba mie~ pieni[dzy
5. 6. Udokumentowanie stanu majqtkowego
38
40
43
45
47
48
6. Jakq nieruchomo<~ kupi~
51
6. 1. Wyb*r okolicy
6. 2. Sprecyzuj swoje potrzeby odno<nie domu
6. 3. Mieszkanie w]asno<ciowe kondominium
6. 4. Mieszkanie w]asno<ciowe cooperative
6
.
5
.
Udz
i
a
]
yc
z
a
s
o
we–i
l
u
z
j
aw]
a
s
n
o<
c
i
6. 6. Istniejqcy dom jednorodzinny
6. 7. Dom z fabryki
6. 8. Budowa w]asnego domu
6. 9. Kupno nowego domu
6. 10. Dom do remontu
6. 11. Dom wielorodzinny
6
.
1
2
.
Ho
me
o
wn
e
r
s
’As
s
o
c
i
a
t
i
o
n–s
t
r
a
\
n
i
kc
z
yt
y
r
a
n
51
52
53
59
62
67
69
71
73
76
78
79
7. Pomoc agenta handlu nieruchomo<ciami
84
7. 1. Rola agenta
7. 2. Jak wsp*]pracowa~ z agentem
84
91
Strona 2
7. 3. Dyskontowi brokerzy
7. 4. Czego agent woli nie wyjawi~
7. 5. Czy spr*bowa~ samodzielnie
7. 6. Jak szuka~ domu samodzielnie
93
94
96
98
8. Procedura kupna domu
101
8. 1. Jak oszacowa~ warto<~ domu
8. 2. Informacja o wadach budynku
8. 3. Sprawd^ stan techniczny domu
8. 4. Co nabywasz z domem, a czego nie
8. 5. Czego w]a<ciciel woli nie wyjawia~
8. 6. Jak si[ targowa~
8. 7. Wst[pna umowa i zadatek
101
103
106
109
111
113
115
9. Kontrakt sprzeda\y
117
9. 1. Czemu s]u\y kontrakt
9. 2. Jak wyglqda kontrakt
9. 3. Kiedy umowa jest prawomocna
117
118
121
10. Po\yczka hipoteczna
123
10. 1. S]ownictwo po\yczek hipotecznych
10. 2. Rodzaje po\yczek hipotecznych
10. 3. Po\yczki o sta]ej stopie procentowej
10. 4. Po\yczka o zmiennej stopie procentowej
10. 5. Po\yczki balonowe
10. 6. Interest-only mortgage
10. 7. Jakq po\yczk[ wybra~
10. 8. Czego banki wolq nie wyjawi~
10. 9. Gdzie dowiedzie~ si[ wi[cej
123
125
129
131
138
139
141
144
145
11. Jak ubiega~ si[ o po\yczk[
146
11. 1. Kto udziela po\yczek
11. 2. Jak szuka~ najlepszej po\yczki
11. 3. A mo\e mortgage broker?
11. 4. Procedura po\yczkowa
11. 5. Potrzebne dokumenty
11. 6. Mortgage lock-in
11. 7. Jak u]atwi~ uzyskanie kredytu
11. 8. Czytaj umow[ po\yczkowq
11. 9. Czego banki wolq nie wyjawi~
11. 10. Gdzie dowiedzie~ si[ wi[cej
146
150
153
157
159
160
162
164
166
168
12. Closing
169
12. 1. Co to jest closing
12. 2. Ile kosztuje closing
12. 3. Przed closingiem
12. 4. Dzie# closingu
12. 5. Jakie koszty closingu sq odpisem podatkowym
169
170
172
174
178
13. Rzqdowe programy pomocy
182
Strona 3
13. 1. Dlaczego rzqd pomaga
13. 2. Programy Fannie Mae i Freddie Mac
13. 3. Po\yczki Federal Housing Administration
13. 4. Po\yczki Veteran Administration
13. 5. Domy za symbolicznq kwot[
13. 6. Lokalne programy mieszkaniowe
182
183
185
187
188
191
14. S]owniczek termin*w
192
15. Za]qcznik. Ksiq\ki Poradnika Sukces
199
Wst[p
1.
Strona 4
Wst[p
Dom jest najpowa\niejszym zakupem w \yciu ka\dego z nas.
Zwa\ywszy, \e procedura wyboru domu, zaciqgni[cia po\yczki i zamkni[cia transakcji kupna-sprzeda\y jest skomplikowana nawet dla
Amerykan*w, imigranci muszq si[ do niej dobrze przygotowa~. Nieznajomo<~ ameryka#skich reali*w, i cz[sto j[zyka, powodujq, \e nini
e
j
s
z
aks
i
q
\
ka–j
e
dy
nyp
o
l
s
k
oj
[
z
y
c
z
nyp
or
a
d
ni
kdl
ap
r
z
y
s
z
]
e
g
o
w]
a
<
c
i
c
i
e
l
ad
omu–j
e
s
tni
e
od
z
ownad
l
ak
a
\
de
g
o.
Do \adnego zadania nie wolno podchodzi~ nieprzygotowanym,
szczeg*lnie do tak powa\nego i kosztownego, jak kupno domu.
Ju\ na wst[pie tej ksiq\ki chc[ rozwia~ mit, w kt*ry chcia]oby wierzy~ wielu czytelnik*w, ten mianowicie, \e od znania na rzeczy sq specjali<ci: adwokaci, bankierzy, agenci nieruchomo<ciowy, brokerzy
po\yczkowi. P]acimy im, wi[c zadbajq oni o nasze interesy. Nie koniecznie. Interesy wielu profesjonalist*w sq sprzeczne z twoimi. Ty
chcesz kupi~ dom niedrogi i bez usterek, a broker nieruchomo<ciowy
woli przemilcze~ znane mu wady. Ufasz rekomendowanemu przez
brokera prawnikowi, a on spisuje kontrakt bardziej korzystny dla
sprzedajqcego. Ty chcesz najta#szej po\yczki hipotecznej, a bank obciq\a ci[ r*\nymi utajonymi op]atami. W]a<ciciel domu wydawa] si[
rozsqdnym facetem, a tymczasem wykr[ci] si[ z kontraktu i nie chce
odda~ zadatku.
Jak widzisz, warto liczy~ na siebie samego, by monitorowa~ ka\dy
aspekt kupna domu i nie da~ si[ nabi~ w butelk[. Ta ksiq\ka ci pomo\e.
Czytajqc poszczeg*lne rozdzia]y dowiesz si[, Czytelniku, \e proces
kupowania domu sk]ada si[ z kilku wa\nych etap*w.
Wst[p
Strona 5
Decyzja o kupnie domu. Najpierw nale\y skonfrontowa~ marzenia
z rzeczywisto<ciq, \eby policzy~, czy sta~ ci[ na dom. Czy czas jest odpowiedni na zaciqgni[cie po\yczki hipotecznej? Czy oprocentowania
nie sq za wysokie? Mo\e wkr*tce spadnq? Czy masz dobrq histori[
kredytowq? Nie zaszkodzi sprawdzi~ jq samemu, zanim przyjrzy si[
jej bank i zobaczy jakie< omy]ki, kt*re ci[ zdyskwalifikujq. Zastan*w
si[, czy potrzebujesz pomocy brokera nieruchomo<ciowego, czy dasz
sobie rad[ sam.
Poszukiwanie domu. Daj sobie co najmniej p*] roku na wybranie
okolicy, do kt*rej chcia]by< si[ przenie<~, a p*^niej domu w tym rejonie. Poznaj tam sklepy, szko]y, ko<ci*]. Przekonaj si[, czy rozwija si[
ona, czy stopniowo podupada. Jacy ludzie si[ tam wprowadzajq, jacy
wynoszq? Ile kosztujq tam domy i ile wynoszq czynsze mieszka#.
Obejrzyj kilkana<cie, nawet kilkadziesiqt dom*w. Po pewnym czasie
b[dziesz mia] wyczucie, co jest dobrq okazjq, a co nie.
Poszukiwanie najlepszej po\yczki hipotecznej nale\y prowadzi~
r*wnolegle z poszukiwaniem domu. Istnieje wiele rodzaj*w kredyt*w,
kt*re sq om*wione w tej ksiq\ce szczeg*]owo. Dowiesz si[, jaki rodzaj
jest najstosowniejszy dla ciebie i kt*ry bank daje najlepsze warunki.
Gdy znajdziesz ju\ dobrq po\yczk[, uzyskasz z banku preapproval,
czyli wst[pne zatwierdzenie po\yczki, a ka\dy sprzedajqcy b[dzie
traktowa] ci[ powa\nie.
Wyb*r domu i negocjacja ceny. Gdy ju\ wybierzesz dom, poznasz
jego prawdziwq warto<~, \eby nie przep]aci~. Targuj si[ z w]a<cicielem.
Mo\na wiele zyska~ negocjujqc pozostawienie w budynku wyposa\enia, czasem przej[cie przez w]a<ciciela cz[<ci koszt*w closingu.
Mo\e nawet uda si[ go nam*wi~ na udzielenie ci po\yczki (owner financing). Twoja wiedza ma teraz zaprocentowa~.
Wynaj[cie prawnika. Jego wyb*r powinien by~ przemy<lany, bo
potrzebujeciesz mqdrego profesjonalisty broniqcego twoich praw,
kt*ry specjalizuje si[ w obs]udze transakcji nieruchomo<ciowych.
Spisanie kontraktu. Wszystkie ustalenia muszq by~ spisane w kont
r
a
kc
i
e–na
j
wa
\
n
i
e
j
s
z
ym d
ok
ume
nt
e
m w pr
o
c
e
du
r
z
ek
up
na
/
s
p
r
z
e
da\y. Zamie<~ w nim klauzule, kt*re uchroniq ci[ przed k]opotami. Ta
ksiq\ka i do<wiadczony prawnik w tym pomogq.
Bank daje promes[ kredytu hipotecznego. Z kontraktem klient
udaje si[ do wybranego banku po po\yczk[. Bank przyjrzy si[ jego za-
Wst[p
Strona 6
robkom, historii kredytowej i posesji, kt*rq kupuje i wyda tzw. mortgage commitment, czyli promes[ kredytu. Tw*j prawnik weryfikuje tytu]
w]asno<ci nieruchomo<ci przez zam*wienie title search i title insurance. Du\o jest do zrobienia przed closingiem. Mo\na wp]ynq~ na
ob
n
i
\
e
n
i
ewi
e
l
uk
os
z
t
*
w –wa
r
t
opr
z
e
c
z
y
t
a
~j
a
k.
Closing –c
z
y
l
ip
r
oc
e
d
ur
az
a
mk
ni
[
c
i
at
r
a
n
s
a
kc
j
iku
pn
a
/
s
pr
z
e
d
a
\
y
nieruchomo<ci. Nadchodzi wielki dzie#, na kt*ry d]ugo czeka]e<.
Przyjdziesz na t[ imprez[ przygotowany. W przeddzie# odwied^ budynek i sprawd^, czy w]a<ciciel dotrzyma] wszystkich obietnic. Je\eli
wyjdziesz z closingu z kluczami do w]asnego domu i u<miechem na
twarzy, to b[dzie najwi[kszym uznaniem dla autorki.
O tym w]a<nie jest niniejsza ksiq\ka.
El\bieta Baumgartner
Niniejsza darmowa publikacja zawiera jedynie fragment
pełnej wersji całej publikacji.
Aby przeczytać ten tytuł w pełnej wersji kliknij tutaj.
Niniejsza publikacja może być kopiowana, oraz dowolnie
rozprowadzana tylko i wyłącznie w formie dostarczonej przez
NetPress Digital Sp. z o.o., operatora sklepu na którym można
nabyć niniejszy tytuł w pełnej wersji. Zabronione są
jakiekolwiek zmiany w zawartości publikacji bez pisemnej zgody
NetPress oraz wydawcy niniejszej publikacji. Zabrania się jej
od-sprzedaży, zgodnie z regulaminem serwisu.
Pełna wersja niniejszej publikacji jest do nabycia w sklepie
internetowym Salon Cyfrowych Publikacji ePartnerzy.com.