docG. Żochowski, Aktualne możliwości finansowania budowy mieszkań
download 
Reklamacja Transkrypt
G. Żochowski, Aktualne możliwości finansowania budowy mieszkań
Finansowanie deweloperskich inwestycji mieszkaniowych w oparciu o instrumenty rynku finansowego Grzegorz Żochowski Partner, REAS Zmiany na rynku mieszkaniowym – diagnoza I kwartał 2009 Dobra koniunktura trwająca od 2004 roku uległa znacznemu pogorszeniu w drugiej połowie 2008 r. Od połowy 2007 r. nastąpiło wyraźne odwrócenie trendu – podaż znacznie przewyższa popyt na mieszkania – rynek stał się „rynkiem klienta”. W 4 kw. 2008 rynek stał się „rynkiem banku” Bardzo wysoki wskaźnik przedsprzedaży mieszkań we wczesnej fazie realizacji inwestycji to przeszłość, która szybko się nie powtórzy, jeśli w ogóle Obserwuje się znaczący spadek cen sprzedaży, ale także kosztów inwestycji, zwłaszcza kosztów wykonawstwa residential advisors Zmiany na rynku mieszkaniowym… (2) Liczba kredytów spadła o 40-45%. W grupie kredytów na zakup mieszkań deweloperskich we wczesnej fazie budowy spadek jest najprawdopodobniej o wiele większy. Nie widać inicjatyw instytucji nadzoru bankowego, które mogłyby zaowocować wzrostem akcji kredytowej residential advisors Zmiany na rynku mieszkaniowym… (3) Ceny transakcyjne są przeciętnie o 10-15% niższe od ofertowych. Na tak obniżonym poziomie cen w niektórych miastach sprzedaż zaczęła rosnąć w porównaniu z przełomem grudnia i stycznia – tworzy się rynek „na nowo”. W polityce cenowej widać dostosowywanie się do programu „Rodzina na swoim”. Projekty o nierealistycznym poziomie cen są wycofywane z realizacji. residential advisors Sprzedaż, nowa podaż, wielkość oferty: 6 aglomeracji, I kw. 2007 – I kw. 2009 45000 38 359 40000 36 247 37 263 33 763 35000 31 653 30 792 30000 25000 19 765 20000 15000 19 804 17 388 12 539 13 489 12 518 10 530 10000 8 466 7 992 9 604 3 755 5000 12 931 8 640 5 615 8 777 7 605 5 936 7 492 0 I kw 2007 II kw 2007 III kw 2007 wprowadzone w kwartale residential advisors IV kw 2007 I kw 2008 II kw 2008 sprzedane w kwartale III kw 2008 2 588 4 381 IV kw 2008 4 408 Ikw 2009 oferta na koniec kwartału Zmiany średnich cen mieszkań w największych aglomeracjach ceny w latach 2007-2008 podano odpowiednio na koniec IV kwartału 10 000 Warszawa, 8 997 PLN 9 000 PLN/m2 8 000 Kraków, 7 199 PLN 7 000 Wrocław, 7 060 PLN 6 000 Poznań, 6 693 PLN 5 000 Trójmiasto, 6 669 PLN 4 000 3 000 2 000 2000 2001 Warszaw a residential advisors 2002 2003 Kraków 2004 2005 Trójmiasto 2006 2007 Wrocław 2008 I kw . 2009 Poznań Prognoza liczby oddanych mieszkań w Katowicach wg planów deweloperów 1 200 1 000 800 600 400 200 0 dane WUS 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 366 521 287 833 711 317 440 619 1030 wyniki monitoringu - I kw. 2009 średnia liczba oddawanych residential advisors 569 569 569 569 569 569 569 569 569 2009 2010 1 131 422 569 569 Zmiany na rynku mieszkaniowym… (4) Deweloperzy wstrzymują rozpoczynanie nowych inwestycji. W skali kraju spadek wynosi powyżej 50%. W Warszawie statystyczny spadek przekracza 60%. Rzeczywista skala rozpoczynanych budów jest jeszcze niższa. Narasta różnica miedzy liczbą mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia i których budowę rozpoczęto. Zjawisko ograniczania nowych inwestycji utrzyma się co najmniej do końca tego roku, choć bardziej prawdopodobne jest to, że utrzyma się także w 2010 roku. Kluczowe znaczenie będzie miała polityka banków. residential advisors Absorpcja: liczba gotowych, niesprzedanych mieszkań i ich udział w ofercie 1600 35% 1430 1350 1400 1310 31% 30% 1200 30% 25% 23% 1000 19% 800 830 20% 740 15% 600 400 10% 9% 6% 200 278 2% 0 Warszawa 10% 6% 5% 3% 71 Kraków 150 Wrocław 175 100 Trójmiasto 0% Poznań mieszkania gotowe niesprzedane w IV kw. 2005 mieszkania gotowe niesprzedane w I kw. 2009 jako % oferty z IV kw. 2005 jako % oferty z I kw. 2009 residential advisors Zmiany na rynku mieszkaniowym… (5) Brak mechanizmów zachęcających kapitał prywatny do inwestowania w budownictwo czynszowe Ustawa o czynszu okazjonalnym nie będzie miała kluczowego znaczenia dla opłacalności inwestowania przez indywidualnych właścicieli, ale powinna zmniejszyć szarą strefę residential advisors Jak doszło do tej sytuacji? 250 000 200 000 pozw olenia rozpoczęte oddane 150 000 100 000 50 000 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Polscy deweloperzy osiągnęli maksymalną zdolność produkcyjną w połowie 2007 roku czyli wówczas… … gdy rynki nieruchomości na świecie zostały zmrożone przez „kryzys sub-prime” Czerwiec 2007 przyniósł nieomal całkowite wyhamowanie zakupów spekulacyjnych i odpływ mniej zdeterminowanych nabywców residential advisors Skala nowego finansowania hipotecznego Mamy wyraźny spadek: 9 Spada wartość przeciętnej transakcji 9 Zmaleje liczba kredytowanych transakcji – gdyż rynek się kurczy 9 Maleje wskaźnik LTV dla przeciętnego kredytu –zaostrzenie procedur spotkało się z samoograniczaniem klientów Gotowość klientów do zadłużania się jeszcze zmaleje residential advisors Finansowanie dla deweloperów… … obecnie – na nowe inwestycje – praktycznie ma znikome znaczenie. Każdy miesiąc pogarsza sytuację firm deweloperskich ograniczając listę potencjalnie dobrych kredytobiorców… … i pogarszając wizerunek całej branży, co powoduje postrzeganie jej jako bardziej ryzykownej niż naprawdę jest. Kredytów na zakup gruntów nie ma – i pewnie długo nie będzie. Bez tego nie wzrośnie rentowność branży. Przy niskiej rentowności i wysokim ryzyku – nie będzie nowych kredytów residential advisors Co jeszcze się zmieniło na rynku? Wskutek kryzysu finansowego nastąpił spadek rentowności działalności deweloperskiej, co wpływa na wzrost ryzyka kredytowego. W konsekwencji nastąpił odwrót banków od finansowania deweloperskich inwestycji mieszkaniowych Obecna oferta banków charakteryzuje się ostrzejszymi kryteriami: wyższe marże, wzrost wskaźnika przedsprzedaży i poziomu zaangażowania kapitału własnego. Zakładane w poprzednich latach (2005-2007) wysokie stopy zwrotu z deweloperskich inwestycji mieszkaniowych przyciągnęły kapitał zagraniczny, który był inwestowany w sektor - obecnie zainteresowanie sektorem jest bardzo ograniczone residential advisors Czy jest szansa na finansowanie sektora mieszkaniowego przez kapitał prywatny? Źródła finansowania inwestycji: Banki 9 Banki uniwersalne 9 Banki hipoteczne Fundusze inwestycyjne/Private Equity (PE) 9 Vulture funds, opportunistic funds, scavenger funds, investment fund 9 Mezzanine finance Rynek Publiczny 9 Emisja akcji i obligacji residential advisors Mezzanine finance Mezzanine finance (finansowanie antresolowe, pośrednie, dług podporządkowany) zwanym finansowaniem pośrednim pomiędzy kredytem bankowym a kapitałem; jest to instrument pobudzający rozwój firmy deweloperskiej zabezpieczony na cash flow inwestycji i przyszłych zyskach. Jest to finansowanie droższe od bankowego obecnie szacowane na średnio 15-20% p.a. residential advisors Fundusze inwestycyjny / PE - strategia inwestowania Przed kryzysem inwestycje mieszkaniowe były prawie wyłącznie finansowe poprzez indywidualne kredyty hipoteczno- budowlane, a także – dość często – jako linie kredytowe dla firm i w formule finansowania typu Project Finance. W bardzo rzadkich przypadkach finansowano zakup terenu. W niszę weszły fundusze, wtedy banki zaczęły dostrzegać rywali oferując finansowanie na częściowy zakupu gruntu i całość realizacji projektu Środki w formule PE nie finansują inwestycji deweloperskich w formie typowego kredytu budowlanego, wspierają inwestycje deweloperskie (zwykle poprzez fundusze, spółki zależne) na zasadzie „equity investment” Co może oznaczać również nabywania pakietów mieszkań w celu odsprzedaży na rynku jako opcje przed zakończeniem inwestycji lub w dłuższej perspektywie (wynajem) residential advisors Fundusze inwestycyjny / PE - strategia inwestowania (2) Inwestowanie na zasadzie „equity investment” nie wyklucza finansowania dewelopera kredytem budowlanym w bankach uniwersalnych lub hipotecznych, przeciwnie stanowi jeden z elementów montażu finansowego Strategia działania funduszy inwestycyjnych ma na celu zwiększenie możliwości działania i rozwoju spółek deweloperskich, również poprzez wzrost ich wiarygodności na rynku, polega ona m.in. na wyszukiwaniu spółek posiadających doświadczenie na rynku i ich dokapitalizowaniu (equity investment) i zwiększeniu poziomu środków własnych (mezzanine) w celu obniżenia ryzyka kredytowego i możliwości uzyskania finansowania kredytem bankowym Zysk z inwestycji funduszu realizowany jest po zakończeniu projektu residential advisors Oszacowanie skali rynku dla PE Procentowy udział inwestycji kredytowanych i budowanych ze środków własnych sprzedawanych w 6 głównych miastach Polski Z kredytu 55% residential advisors Bez kredytu 45% Oszacowanie skali rynku dla PE (2) Badanie REAS wskazuje na to, że blisko połowa inwestycji jest finansowa bez kredytu na co pozwalała dobra koniunktura na rynku ale… … obecna sytuacja uniemożliwia deweloperom finansowanie z bieżących wpłat klientów – rodzi się zatem pytanie: Czy przy ograniczonej akcji kredytowej banków i mniejszej gotowości ponoszenia ryzyka przez klientów fundusze PE wypełnia lukę i staną się aktywnymi graczami na rynku? residential advisors Czy to się w ogóle opłaca? Za i przeciw Argumenty za korzystaniem z kapitałów PE 9 Zwiększenie płynności projektu deweloperskiego, lub szerzej rynku mieszkaniowego, skutkującym szybszym rozwojem branży 9 Mniej biurokracji niż w przypadku współpracy z bankami 9 Wzrost wiarygodności dewelopera na rynku (utrzymanie marki na rynku) 9 Wzrost przedsprzedaży mieszkań (obecnie jeden z najtrudniejszych do spełnienia przez deweloperów wymogów banku rozpoczynających nowe inwestycje) residential advisors Czy to się w ogóle opłaca? Za i przeciw (2) Argumenty za korzystaniem z kapitałów PE 9 Wzrost efektywności kapitałów własnych dewelopera 9 Ograniczenie wysokości kredytu bankowego – mniejsze obciążenie kapitałem, który trzeba zwrócić w pierwszej kolejności 9 Elastyczniejsze zasady finansowania projektu 9 Wyższe ryzyko działania w zamian za większe możliwości współpracy w sytuacjach zagrożenia utratą płynności projektu 9 Brak zabezpieczeń rzeczowych, na majątku spółki residential advisors Czy to się w ogóle opłaca? Za i przeciw Argumenty za niekorzystaniem z kapitałów PE: 9 Zmiana struktury właścicielskiej spółki deweloperskiej, niebezpieczeństwo „dwuwładzy” może utrudniać zarządzanie projektem z racji na różne punkty widzenia: funduszu (inwestora PE) i dewelopera 9 Koszt kapitału (mezzanine finance) wyższy od finansowania bankowego (przeciętnie 15-25% p.a.) - co w obecnej sytuacji kurczenia się marż w sektorze, może oznaczać brak generowania zysków przez dewelopera 9 Podział wypracowanego zysku z projektu – cel: uzyskanie wysokich stóp zwrotu z zainwestowanego kapitału (IRR) na poziomie 25 – 30% - co w obecnej sytuacji kurczenia się marż w sektorze, może oznaczać brak generowania zysków przez dewelopera residential advisors Podsumowanie - trendy Należy oczekiwać dalszego rozwoju dywersyfikacji źródeł finansowania inwestycji deweloperskich Rozwój alternatywnych źródeł finansowania lub współfinansowania projektów opartych o inne niż banki partnerów kapitałowych Zmiana struktury finansowania inwestycji, odejście od standardowego modelu finansowania „deweloper – bank”, na rzecz partnerstwa finansowego, dywersyfikującego ryzyko inwestycji residential advisors Podsumowanie - trendy Skupienie się prywatnych inwestorów na dużych miastach, jako najbezpieczniejszych rynkach lub najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach w mniejszych ośrodkach Oczekiwanie inwestorów (PE) na dalszą przecenę rynku skutkującym obecnie wstrzymaniem działań inwestycyjnych; Obserwuje się proces akumulacji prywatnego kapitału przeznaczonego na zakup nieruchomości i finansowanie projektów mieszkaniowych w Polsce w okresie następnych dwóch lat residential advisors REAS ul. Bukowińska 22b 02-703 Warszawa, Polska tel: (+48 22) 380 21 00 fax: (+48 22) 380 21 01 www.reas.pl Dziękuję za uwagę The information presented in this proposal for services should not be construed as professional advice or service. Except where noted otherwise, all publication contents Copyright © 2007 by REAS Sp. z o.o. All rights reserved. No part of the publication, may be reproduced or transmitted in any form by any means without REAS Sp. z o.o. written permission. Informacje zawarte w niniejszej publikacji nie stanowią w żadnym wypadku świadczenia usług doradztwa ani jakichkolwiek innych usług. W braku odmiennego zastrzeżenia, prawa autorskie do treści niniejszej publikacji posiada REAS Sp. z o.o. Wszelkie prawa zastrzeżone. Żadne materiały znajdujące się w niniejszej publikacji nie mogą być reprodukowane lub przesyłane w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób bez pisemnego zezwolenia REAS Sp. z o.o. © Copyright 2007 by REAS Sp. z o.o., Warszawa, Polska.
