docBarometr handlowy – Europa Środkowa i
download 
Reklamacja Transkrypt
Barometr handlowy – Europa Środkowa i
Listopad 2011 Barometr handlowy – Europa Środkowa i Południowo-Wschodnia 2 • Barometr handlowy – Europa Środkowa i Południowo-Wschodnia• Listopad 2011 Barometr rynku deweloperów Wielkość regionu CEE i SEE Siedem krajów, które tworzą region CEE i SEE zamieszkuje ponad 97 mln ludzi. W sumie region ten oferuje 14,7 mln m2 nowoczesnej powierzchni handlowej w około 670 centrach handlowych. Polska ma największy udział w rynku (51% całkowitej powierzchni handlowej w 331 centrach), podczas gdy Serbia plasuje się na drugim końcu skali (z zaledwie 2%). Również poziom dojrzałości poszczególnych krajów pod względem handlowym jest zróżnicowany; Czechy są najbardziej nasyconym rynkiem regionu (231 m2 powierzchni handlowej na 1 000 mieszkańców) wyprzedzając Polskę, Chorwację, Słowację i Węgry, których poziom nasycenia oscyluje w okolicach średniej europejskiej, a dalszy potencjał rozwoju mają Rumunia i Serbia. Spośród omawianych krajów, Chorwacja i Serbia nie są na razie członkami Unii Europejskiej, choć oczekują na akcesję w pierwszym możliwym terminie. W porównaniu do pozostałych państw, rynki te są na wczesnym etapie rozwoju, dlatego zainteresowanie tymi krajami ze strony deweloperów jak i najemców dobrze wróży ich dalszemu rozwojowi. Stolice a mniejsze miasta Polska wyróżnia się na tle innych krajów regionu pod względem rozmieszczenia terytorialnego powierzchni handlowych – jedynie 14% całkowitej podaży nowoczesnych centrów handlowych znajduje się w Warszawie. Duża liczba mniejszych miast w Polsce pozwala deweloperom i właścicielom nieruchomości na dywersyfikację portfela. Inaczej sytuacja wygląda na Węgrzech, Nowa podaż Do końca 2013 r. w całym regionie CEE i SEE zasoby nowoczesnych powierzchni handlowych wzrosną o 2,5 mln m2. Blisko połowa tej podaży pojawi się w Polsce, z kolei w Serbii obecne zasoby (307 000 m2) zwiększą się o 100%. Również w Chorwacji i Rumunii spodziewamy się wielu nowych obiektów handlowych, natomiast tempo rozwoju w Czechach i na Węgrzech nieco wyhamuje. w Chorwacji i Serbii, gdzie podaż obiektów handlowych w stolicach to ponad połowa zasobów całego kraju. Państwa te, a także Czechy, Słowacja i Rumunia to rynki handlowe silnie zdominowane przez stolice. Jednak w ostatnim czasie sytuacja powoli zaczyna się zmieniać. Wraz z rosnącym nasyceniem stolic (z wyjątkiem Belgradu i Bukaresztu) deweloperzy coraz bardziej zaczynają doceniać atrakcyjność mniejszych miast. Trójmiasto Polska Szczecin Liczba ludności: 38 200 037 Obecna podaż CH*: 7 525 000 m2 Poznań Nasycenie powierzchnią CH**: 197 Planowana podaż 2012: 532 000 m2 Warszawa Łódź Wrocław Czynsz prime***: €90/ m2/ miesiąc Brno Bratysława Liczba ludności: 10 532 770 Nasycenie powierzchnią CH**: 231 Budapeszt Planowana podaż 2012: 112 000 m2 Zagrzeb Rijeka Liczba ludności: 4 412 137 Planowana podaż 2012: 72 000 m2 Czynsz prime***: €40/ m2/ miesiąc Obecna podaż CH*: 1 320 000 m2 Nasycenie powierzchnią CH**: 173 Nasycenie powierzchnią CH**: 132 Planowana podaż 2012: 79 500 m2 Planowana podaż 2012: 46 800 m2 Czynsz prime***: €70/ m2/ miesiąc Czynsz prime***: €50/ m2/ miesiąc Rumunia Prešov Košice Liczba ludności: 21 413 818 Obecna podaż CH*: 1 459 000 m2 Debrecen Split Osijek Iasi Cluj Szeged Czynsz prime***: €95/ m2/ miesiąc Nasycenie powierzchnią CH**: 184 Liczba ludności: 9 985 722 Obecna podaż CH*: 942 000 m2 Miskolc Obecna podaż CH*: 2 430 000 m2 Obecna podaż CH*: 810 000 m2 Liczba ludności: 5 435 273 Kraków Ostrava Chorwacja Węgry Katowice Praga Czechy Słowacja Nasycenie powierzchnią CH**: 68 Planowana podaż 2012: 127 000 m2 Czynsz prime***: €70/ m2/ miesiac Timisoara Novi Sad Bukareszt Belgrad Serbia Liczba ludności: 7 276 195 Kragujevac Niš Obecna podaż CH*: 307 000 m2 Nasycenie powierzchnią CH**: 42 Planowana podaż 2012: 31 000 m2 Czynsz prime***: €60/ m2/ miesiąc * CH – Centrum Handlowe; ** Nasycenie powierzchnią CH w m2/ 1 000 mieszkańców; *** Czynsz prime – czynsz za dobrze zlokalizowany lokal o pow. ok. 100 m2 z branży moda w wiodących galeriach handlowych • Barometr handlowy – Europa Środkowa i Południowo-Wschodnia• Listopad 2011 3 Barometr rynku najemców Centra handlowe zdobywają rynek Centra handlowe są preferowaną ścieżką rozwoju w regionie dla marek zarówno obecnych, jak i wchodzących na rynek. Wiąże się to z większą dostępnością galerii handlowych – dominującego formatu na handlowej mapie całego regionu. W przypadku istniejących obiektów najemcy skupiają się głównie na wiodących centrach handlowych w celu zminimalizowania ryzyka. Z uwagi na obniżenie się stawek czynszowych w centrach handlowych, format ten stał się bardziej konkurencyjny dla parków handlowych, podważając nieco tym ostatnim argument kosztowy. Widoczne jest to głównie w przypadku nowych inwestycji handlowych, w których najemcy są w stanie wynająć lokal na atrakcyjnych warunkach. W dogodnej sytuacji są właściciele wiodących galerii handlowych – to oni ustalają warunki najmu i napędzają rynek. W bardziej dojrzałych krajach najemcy są również zainteresowani powierzchniami w centrach wyprzedażowych, w szczególności w Polsce, która jest najbardziej rozwiniętym rynkiem pod tym względem na tle innych krajów CEE i SEE. Rynek dóbr luksusowych Najlepiej rozwinięty rynek dóbr luksusowych jest w stolicy Czech – Pradze. Pomimo kryzysu, sklepy oferujące towary z wyższej półki (np. Prada, Gucci, Fendi, Dolce & Gabbana, Tiffany & Co. i Bulgari) nadal pojawiają się wzdłuż ulicy Pařížská, najbardziej pożądanej ulicy handlowej z szeroką ofertą sklepów ekskluzywnych, dołączając do już działających w tym rejonie marek takich jak: Hermes, Ferragamo, Louis Vuitton, Burberry, Cartier czy Dior. Pozostałe stolice krajów regionu CEE i SEE również są atrakcyjne dla branży marek luksusowych, jednak nie aż w takim stopniu jak rynek czeski. Gdzie jest popyt a gdzie go brak? Polska najsilniej przyciąga nowe marki. GAP, LC Waikiki, Lindex, Desigual i Toys “R” Us, to przykłady zagranicznych sieci handlowych, które w ostatnim czasie zdecydowały się wejść na polski rynek. Decyzje o ekspansji podejmowane są w oparciu o wielkość rynku, siłę nabywczą, oraz w pewnym sensie również dostępność partnerów – franczyzobiorców. Polska, Rumunia, Chorwacja i Serbia to w opinii sieci handlowych bardzo ciekawe destynacje, natomiast Czechy, Słowacja i Węgry muszą silniej zabiegać o nowe zagraniczne marki. Marki hiszpańskie, włoskie, francuskie oraz poniekąd również brytyjskie silniej rozwijają się w Polsce i Rumunii, choć atrakcyjne są również dla konsumentów w Chorwacji i Serbii. Natomiast sieci austriackie i niemieckie bardziej widoczne są w Czechach, Słowacji i na Węgrzech. Nie jest to zaskoczeniem, gdyż marki sprawdzają się najczęściej na tych rynkach, które są im bliskie kulturowo i historycznie. Co ciekawe, Polska i Rumunia mogą pochwalić się większą różnorodnością marek krajowych, podczas gdy Serbia, Węgry, Chorwacja i Czechy uzależnione są od sieci zagranicznych. Rozwój bezpośredni czy poprzez franczyzę? Franczyza jest szeroko praktykowanym w regionie CEE i SEE sposobem na rozwój sieci, jednak nadal problemem pozostaje znalezienie właściwego lokalnego partnera z odpowiednim doświadczeniem i zapleczem finansowym. Opcja rozwoju bezpośredniego bądź poprzez franczyzę zależy przede wszystkim od ogólnego modelu ekspansji danej sieci handlowej. Niektóre marki w swojej strategii mają wpisany rozwój bezpośredni np. H&M, C&A, New Yorker, Deichmann, Takko, Humanic, inne, w tym np. Debenhams, decydują się wyłącznie na franczyzę. Ulice handlowe Najlepiej rozwinięty handel przy głównych ulicach miasta mają Czechy – w Pradze obszar między Na Příkopě i Václavské Náměstí jest celem dla większości zagranicznych sieci handlowych na umieszczenie tam swoich sklepów flagowych. Atrakcyjne są również ulice handlowe w miastach regionalnych Czech, jak np. Brno, České Budějovice, Pardubice oraz Karlovy Vary. Drugim krajem pod względem atrakcyjności głównych ulic handlowych są Węgry, jednak tutaj ich atrakcyjność ogranicza się do Budapesztu; sklepy ze średniej półki cenowej preferują lokalizacje wzdłuż Váci Utca, natomiast Andrássy to destynacja dla marek luksusowych. Polska i Rumunia są bardzo niejednolite w kontekście obszarów śródmiejskich i atrakcyjnych lokali handlowych, które niejednokrotnie sąsiadują z tymi mniej atrakcyjnymi. Głównym konkurentem ulic handlowych są dominujące na tych rynkach galerie handlowe. Chorwacja i Serbia są w początkowej fazie rozwoju tego sektora rynku, jednak z całą pewnością zyskają na znaczeniu i zdominują lokalne rynki. 4 • Barometr handlowy – Europa Środkowa i Południowo-Wschodnia• Listopad 2011 Rynek handlowy w Polsce Polski rynek handlowy zajmuje wiodącą pozycję w regionie CEE i SEE, przyciągając licznych zagranicznych inwestorów, deweloperów oraz najemców. Ten 38 milionowy kraj charakteryzuje się stabilną gospodarką, optymistycznymi prognozami PKB oraz rosnącymi wskaźnikami siły nabywczej i sprzedaży detalicznej. Dojrzałość stolic regionu CEE i SEE Średnie zarobki w € / m-c 1 400 Zagrzeb Praga 1 200 1 000 800 600 Wielkość rynku 400 Polska bez wątpienia jest atrakcyjnym rynkiem dla wielu zagranicznych marek planujących ekspansję w regionie. Około 30 nowych sieci handlowych rozpoczęło działalność w Polsce w 2011 r. w tym wiele marek ze średniej półki cenowej (GAP, Lindex, Desigual, Dorothy Perkins, Toys “R” Us, Jula), ale także kilka marek luksusowych (Veroni, Rena Lange, Gucci, Bottega Veneta czy izraelska sieć odzieżowa Elie Tahari). LC Waikiki, American Eagle, F&F oraz Marc O’Polo również otworzą wkrótce swoje pierwsze sklepy. Silny popyt ze strony najemców oraz niskie wskaźniki pustostanów w dobrej jakości obiektach handlowych, dodatkowo poparte dobrą kondycją gospodarczą kraju, wskazują na dalszy potencjał rozwoju sektora handlowego w Polsce. Bukareszt Belgrad 200 Nasycenie powierzchnią handlową (m2/ 1 000 mieszkańców) 0 0 100 200 300 400 500 600 700 Źródło: Jones Lang LaSalle, Listopad 2011 Podaż istniejąca, w budowie i nasycenie powierzchnią CH 8 mln m2 250 Średnie nasycenie pow. CH w regionie CEE i SEE - 151 m2 / 1000 miesz. 7 200 6 5 150 4 100 3 2 50 1 0 Polska Czechy Podaż istniejąca Nasycenie pow. CH (m2/ 1000 mieszkańców) Obecnie polski rynek handlowy oferuje 7,5 mln m2 powierzchni handlowej zlokalizowanej w centrach handlowych, co stanowi 75% całkowitej podaży w Polsce. Pozostałe 25% przypada na inne formaty handlowe, tj. parki handlowe (9%), centra wyprzedażowe (1%) oraz wolnostojące obiekty handlowe (15%). Aktywność deweloperska pozostaje w fazie intensywnego rozwoju. W chwili obecnej w trakcie budowy jest 670 000 m2 nowej powierzchni w centrach handlowych, które trafią na rynek w latach 2011-2013. W miastach głównych i średniej wielkości (>200 000 mieszkańców) deweloperzy skupiają się zarówno na budowie nowych projektów, jak i rozbudowie już istniejących, dobrze prosperujących obiektów handlowych, w tym m.in. Galeria Echo w Kielcach (rozbudowany o 40 000 m2) oraz Silesia City Center w Katowicach (poszerzony o 19 000 m2). Rozbudowy stanowią prawie 30% nowej podaży w Polsce i spodziewamy się, że ten trend będzie kontynuowany. Wraz z dojrzewaniem rynków głównych, deweloperzy stopniowo odkrywają coraz mniejsze miasta (<200 000 mieszkańców). Powstają liczne projekty o regionalnym zasięgu, np. City Centre w Rzeszowie (47 000 m2), Galeria Narew w Łomży (46 000 m2) oraz Toruń Plaza w Toruniu (43 000 m2). Bratysława Warszawa Budapeszt Rumunia Węgry Słowacja Chorwacja Serbia Podaż planowana Q4 2011 - Q4 2013 Nasycenie pow. CH Źródło: Jones Lang LaSalle, Listopad 2011 Podział powierzchni centrów handlowych wg kategorii miast 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Chorwacja Czechy Stolice państw Węgry Polska Miasta regionalne Rumunia Serbia Słowacja Pozostałe miasta Źródło: Jones Lang LaSalle, Listopad 2011 Całkowita podaż wg formatów handlowych 100% 80% 60% 40% 20% 0% Chorwacja Czechy Centra handlowe Węgry Polska Parki handlowe Rumunia Serbia Słowacja Centra wyprzedażowe Źródło: Jones Lang LaSalle, Listopad 2011 Beatrice Mouton Retail Regional Director CEE & SEE +420 227 043 226 [email protected] Agata Sekuła Retail Investment Director CEE & SEE +48 22 318 00 26 [email protected] Kevin Turpin Head of Research CEE & SEE +420 224 234 809 [email protected] Anna Bartoszewicz-Wnuk Head of Research, Consultancy & PR Poland +48 22 318 00 07 [email protected] Anna Wysocka Head of Retail Agency Poland +48 22 318 00 16 [email protected] Patrycja Dzikowska Retail Research and Consultancy Poland +48 22 318 00 03 [email protected] Agnieszka Tarajko-Bąk Retail Research and Consultancy Poland +48 22 318 00 68 [email protected] Jan Zombirt Retail Research and Consultancy Poland +48 22 318 01 05 [email protected] COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011 All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.
