Grzegorz Smytry Dyrektor Agencji Nieruchomości Rolnych Oddziału

III EDYCJA EUROPEJSKIEGO KONGRESU
MENADŻERÓW AGROBIZNESU
Aspekty prawne obrotu gruntami rolnymi
Grzegorz Smytry
Dyrektor Oddziału Terenowego
Agencji Nieruchomości Rolnych w Bydgoszczy
Bydgoszcz, 20.10.2016 r.
www.anr.gov.pl
Ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu
sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej
Skarbu Państwa oraz zmianie niektórych ustaw
/Dz. U. z 27 kwietnia 2016 r. poz. 585/
Przepisy powyższej ustawy weszły w życie z dniem 30 kwietnia
2016 roku,
Ustawa określa zasady kształtowania ustroju rolnego przez:
1. Poprawę struktury obszarowej gospodarstw
2. Przeciwdziałanie nadmiernej koncentracji nieruchomości rolnych
3. Zapewnienie prowadzenia działalności rolniczej w gospodarstwach
rolnych przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach
I.
Wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości będących w Zasobie
Własności Rolnej Skarbu Państwa w okresie 5 lat od dnia wejścia
w życie ustawy.
II. Nowych zapisach w ustawie o gospodarowaniu nieruchomościami
rolnymi Skarbu Państwa.
III. Zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
www.anr.gov.pl
I. Wstrzymanie sprzedaży z ZWRSP na 5 lat.
/art. 1./
• Podstawową formą zagospodarowania nieruchomości rolnych
będących w Zasobie Własności Rolnej Skarbu Państwa będzie
wieloletnia dzierżawa.
• Minister właściwy do spraw rozwoju wsi, na wniosek Prezesa
Agencji, będzie mógł wyrazić zgodę na sprzedaż jeżeli będzie
to uzasadnione względami społeczno-gospodarczymi./Art.2,
ust. 2/
• Sprzedaż nieruchomości bez zgody Ministra w okresie 5 lat od
dnia wejścia w życie ustawy z mocy prawa będzie
nieważna./ust. 3/
www.anr.gov.pl
I. Wstrzymanie sprzedaży z ZWRSP na 5 lat
• Z mocy ustawy dopuszczalna jest sprzedaż :/art.2 ust.1/
- nieruchomości przeznaczonych na cele inne niż rolne,
w szczególności na parki technologiczne, parki
przemysłowe, centra biznesowo-logistyczne,
budownictwo mieszkaniowe i sportowo-rekreacyjne,
- domów, lokali mieszkalnych, budynków gospodarczych
i garaży wraz z niezbędnymi gruntami oraz ogródków
przydomowych,
- nieruchomości położonych w granicach specjalnych
stref ekonomicznych,
- nieruchomości rolnych o powierzchni do 2 ha.
www.anr.gov.pl
•
•
•
II. Zmiany w ustawie kompetencyjnej.
Agencja ma obowiązek w pierwszej kolejności wydzierżawiać lub w dalszej
perspektywie sprzedawać nieruchomości rolne na powiększenie lub
utworzenie gospodarstw rodzinnych.
Sprzedaż nieruchomości rolnej przez Agencję może nastąpić, jeżeli w wyniku
tej sprzedaży łączna powierzchnia użytków rolnych:
- będących własnością nabywcy nie przekroczy 300 ha (było 500 ha),
- nabytych kiedykolwiek z Zasobu przez nabywcę nie przekroczy 300 ha
Agencja uzyskała ustawowe podstawy do organizowania przetargów
ograniczonych ofert pisemnych, w których nieruchomości będą nabywane za
stałą cenę, określoną przez rzeczoznawcę majątkowego powiększoną o koszty
przygotowania nieruchomości do sprzedaży. O tym który z oferentów na daną
nieruchomość ją nabędzie zdecydują inne kryteria, którymi w szczególności
będą mogły być:
- odległość gospodarstwa rolnego oferenta od zbywanej nieruchomości
Zasobu,
- powierzchnia nieruchomości rolnych nabytych lub wydzierżawionych z
Zasobu,
- intensywność produkcji zwierzęcej w gospodarstwie oferenta
- Wiek poniżej 40 lat; tzw. młody rolnik
www.anr.gov.pl
II. Zmiany w ustawie kompetencyjnej./art. 29 i 39/
•
•
•
W przetargach ograniczonych nie będą mogły brać udziału osoby
(podmioty), które w dniu opublikowania wykazu (zamiaru dzierżawy lub
sprzedaży) posiadały udziały lub akcje w spółkach prawa handlowego
będących właścicielami nieruchomości rolnych lub w spółce zależnej oraz
jeżeli nabyły kiedykolwiek grunty o powierzchni 300 ha UR z Zasobu
Dodatkowo w przetargach nie będą mogły brać udziału osoby, które:
- mają zaległości z tytułu zobowiązań finansowych wobec Agencji,
Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, KRUS, a w
szczególności zalegają z uiszczaniem podatków,
- władają lub władały nieruchomościami Zasobu bez tytułu prawnego i
mimo wezwania Agencji nieruchomości tych nie opuściły
Agencja będzie mogła zastrzec, że ta sama osoba nie będzie mogła
brać udziału w więcej niż jednym przetargu w przypadku gdy:
- w jednym z przetargów została wyłoniona jako kandydat na nabywcę,
a sprzedawane są wydzielone przed przetargami części Zasobu
oraz przetargi dotyczą kilku nieruchomości Zasobu znajdujących się
na terenie jednej miejscowości.
www.anr.gov.pl
II. Zmiany w ustawie kompetencyjnej. /art. 29 a i 29b/
Umowy sprzedaży nieruchomości zbywanych z Zasobu będą zawierały
zobowiązania nabywcy nieruchomości do:
• nieprzenoszenia własności nieruchomości nabytej z Zasobu przez
okres 15 lat od dnia nabycia nieruchomości oraz do prowadzenia
działalności rolniczej na niej w tym okresie, a w przypadku osób
fizycznych również do osobistego prowadzenia tej działalności,
• nieustanawiania we wspomnianym czasie 15 lat hipoteki na
nieruchomości nabytej z Zasobu na rzecz innych podmiotów niż ANR,
• zapłaty kwoty w wysokości 40% ceny sprzedaży w przypadku:
a) niedotrzymania przez nabywcę nieruchomości któregokolwiek z
zobowiązań, o których mowa w poprzednich punktach, albo
b) złożenia nieprawdziwego oświadczenia o pochodzeniu środków
finansowych na zakup oraz zawarcia umowy przedwstępnej na
sprzedaż nieruchomości
www.anr.gov.pl
II. Zmiany w ustawie kompetencyjnej.
• Odstępstwa od zapłaty kwoty w wysokości 40% ceny
sprzedaży w przypadku:
1) przeniesienia własności nabytej z Zasobu na rzecz zstępnego
lub przysposobionego a w przypadku ich braku krewnego w
linii bocznej
2) za pisemną zgodą Agencji na:
- ustanowienie dodatkowej hipoteki (zakup nieruchomości na
powiększenie gospodarstwa rodzinnego, zakup inwentarza,
rozwój bazy maszynowej i budynkowej służących produkcji,
lub zniszczonych podczas zdarzeń losowych
- przeniesienie na rzecz osoby fizycznej posiadającej
kwalifikacje rolnicze powiększającej lub tworzącej
gospodarstwo rodzinne
- przeniesienie na rzecz osoby fizycznej objętej programem
PROW
www.anr.gov.pl
II. Zmiany w ustawie kompetencyjnej.
 uchyla się pkt. 1 w ustępie 1 artykułu 29 ustawy dotychczasowa treść: pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości
Zasobu przysługuje byłemu właścicielowi zbywanej nieruchomości
lub jego spadkobiercom, jeżeli nieruchomość została przejęta na
rzecz Skarbu Państwa przed dniem 1 stycznia 1992 r.
 art. 56 ust 2 pozostawia się bez zmian treść: Nieruchomość, co do której toczy się postępowanie w związku
z zarzutem o sprzeczne z prawem przejęcie na rzecz Skarbu
Państwa, nie może być sprzedana przed zakończeniem
postępowania.
Każdy nabywca nieruchomości Zasobu przed zawarciem umowy
sprzedaży będzie składał oświadczenie o pochodzeniu środków
finansowych na ten cel oraz że nie zawarł umowy przedwstępnej na
zbycie tej nieruchomości
www.anr.gov.pl
Cesja i BUM
 Na wniosek dzierżawcy, za zgodą Agencji, osoba trzecia może
wstąpić w prawa i obowiązki dzierżawcy wynikające z umowy
dzierżawy w przypadku gdy dzierżawca uzyska uprawnienia do
renty strukturalnej, emerytury lub z uwagi na stan zdrowia nie
będzie mógł kontynuować umowy, a ze zgłoszonego do Agencji
wniosku wynikać będzie, że przekazanie praw i obowiązków
wynikających z umowy dzierżawy następuje na rzecz osoby lub
osób mu bliskich.
 Agencja, na wniosek osoby władającej nieruchomością Zasobu
Własności Rolnej Skarbu Państwa bez tytułu prawnego, będzie
mogła umorzyć, odroczyć lub rozłożyć na raty należności
powstałe z tego tytułu, jeżeli osoba ta władała nieruchomością w
dobrej wierze.
www.anr.gov.pl
III. Zmiany w Ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego.
Nabywcą nieruchomości rolnej będzie mógł być
wyłącznie rolnik indywidualny./art. 2a, 1/ Zapis ten nie
będzie dotyczył nabycia nieruchomości rolnej przez:
a) osobę bliską zbywcy,
b) jednostkę samorządu terytorialnego,
c) Skarb Państwa lub działającą na jego rzecz Agencję,
d) w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego,
e) w wyniku wydanego na podstawie przepisów o
postępowaniu egzekucyjnym orzeczenia sądu
lub organu egzekucyjnego,
f) w toku postępowania upadłościowego
Powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z
powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w
skład gospodarstwa rodzinnego rolnika nie będzie
mogła przekraczać powierzchni 300 ha.(z wyj. j.w.)
•
www.anr.gov.pl
III. Zmiany w Ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego.
• Nabywca
nieruchomości
rolnej
będzie
obowiązany
prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła
nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 10 lat
od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w
przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo
osobiście (tylko Sąd będzie mógł wyrazić zgodę na
wcześniejsze zbycie z przyczyn losowych niezależnych od
nabywcy) nie dot. bliskich i dziedziczenia /art. 2b, ust. 1/
Osoba bliska /art. 2, pkt. 6/
 Zstępni
 Wstępni,
 Rodzeństwo
 Dzieci rodzeństwa
 Małżonek
 Osoby przysposabiające i przysposobione
www.anr.gov.pl
III. Zmiany w Ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego.
• Definicja rolnika indywidualnego /art. 6, ust. 1/
„Za
rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą
właścicielem,
użytkownikiem
wieczystym,
samoistnym
posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których
łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha,
posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat
zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona
jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład
gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście
to gospodarstwo.”
* do osoby, która nie ukończyła 40 roku życia nie będzie miał
zastosowania wymóg dotyczący 5-letniego okresu osobistego
prowadzenia gospodarstwa rolnego
www.anr.gov.pl
III. Zapisy istniejące już w Ukur. /art.6, ust. 2/
• Definicja osobistego prowadzenia gospodarstwa:
a)Pracuje w tym gospodarstwie
b)Podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia
działalności rolniczej w tym gospodarstwie
•Kwalifikacje rolnicze: jeżeli ma wykształcenie rolnicze lub inne
wyższe lub tytuł zawodowy i 3 lata stażu; lub podstawowe,
gimnazjum albo zasadnicze inne od rolniczego + 5 lat stażu
•Staż pracy: ubezpieczony w KRUS; lub prowadzenie działalności
rolniczej na obszarze >1 ha;
Dowodem potwierdzającym osobiste prowadzenie
gospodarstwa rolnego będzie oświadczenie prowadzącego to
gospodarstwo, poświadczone przez wójta (burmistrza,
prezydenta miasta), z tym że w zakresie dotyczącym podlegania
ubezpieczeniu społecznemu rolników jako rolnik w pełnym
zakresie z mocy ustawy – zaświadczenie wydane przez K R U S”;
www.anr.gov.pl
III. Zmiany w Ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego
Nabycie nieruchomości rolnej przez inne podmioty niż wymienione
wcześniej może nastąpić za zgodą Prezesa Agencji, wyrażoną w
drodze decyzji administracyjnej, wydanej na wniosek:/art. 2a, ust. 4/
1) zbywcy, jeżeli:
a) wykaże on, że nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnej
przez rolnika indywidualnego,
b) nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności
rolniczej,
c) w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów
rolnych;
2) osoby fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo
rodzinne, która:
a) posiada kwalifikacje rolnicze,
b) daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,
c) zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia
nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona
jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład
tworzonego gospodarstwa rodzinnego.
www.anr.gov.pl
III. Zmiany w Ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego
• W przypadku niewyrażenia zgody na nabycie nieruchomości,
na żądanie zbywcy, złożone w terminie miesiąca od dnia, w
którym decyzja o niewyrażeniu zgody stała się ostateczna,
Agencja będzie obowiązana do nabycia nieruchomości za zapłatą
równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej
określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. /art. 2a, ust. 6/
• Z mocy ustawy Agencji działającej na rzecz Skarbu Państwa
będzie przysługiwało prawo pierwokupu /art. 3a/
- w przypadku sprzedaży udziałów i akcji w spółce prawa
handlowego, która jest właścicielem nieruchomości rolnej /ust. 1
- w przypadku zmiany wspólnika spółki osobowej (w rozumieniu
ustawy Ksh), która jest właścicielem nieruchomości rolnej/art.3b
- art. 4, inna czynność prawna niż sprzedaż, jednostronna
czynność prawna, zasiedzenie, podział, przekształcenie lub
łączenie spółek handlowych
www.anr.gov.pl
IV. ZASADY PRZEDŁUŻANIA UMÓW DZIERŻAWY
• Zasady kształtowane są przez ustawę z dnia 19 października
1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi SP.
• Najpóźniej 3 miesiące przed terminem zakończenia umowy
należy
złożyć
Agencji
oświadczenie
o
zamiarze
jej
kontynuowania (art. 39 ust. 4, pkt 1.)
• W terminie 1 miesiąca od dnia złożenia oświadczenia Agencja
jest zobowiązana do przedstawienia wnioskodawcy stanowiska
odnośnie warunków dalszego dzierżawienia nieruchomości.
• W przypadku niedotrzymania terminu umowę przedłuża się na
dotychczasowych warunkach przez okres roku.(art. 39 ust. 4a)
• Jeżeli nowe warunki nie zostaną uzgodnione (przyjęte przez
dzierżawcę) umowa wygasa. (art. 39 ust. 4 pkt. 1 i 2)
• Umowy dzierżawy, których termin wygaśnięcia jest dłuższy niż
1 rok – nie są przedłużane chyba, że wcześniejsze przedłużenie
umowy jest uzasadnione gospodarczo.
www.anr.gov.pl
IV. ZASADY PRZEDŁUŻANIA UMÓW DZIERŻAWY
• Przedłużenie okresu trwania umowy poprzedzone jest analizą:
- bada się możliwość sprzedaży – czy też innego trwałego
zagospodarowania nieruchomości
- sprawdza się zapotrzebowanie rolników na grunty w celu
powiększenia swoich gospodarstw rodzinnych
- analizuje się dotychczasowy przebieg dzierżawy
- sprawdza się i bierze pod uwagę stan zatrudnienia
• zobowiązanie do dbałości o obiekty budowlane (konserwacje,
naprawy i remonty, współpraca z konserwatorem zabytków)
• reakcji na stwierdzone w trakcie prowadzenia nadzoru
właścicielskiego uchybienia i realizacji wniosków pokontrolnych
(zapłata czynszu, podatku od nieruchomości, dokonania przez
odpowiednie
służby
okresowych
przeglądów
budynków,
prowadzenia ksiąg budowlanych)
• przedłużenie na „czas związania z celem” czyli umowy PROW
lub Europejskiego Funduszu Rybackiego.
www.anr.gov.pl
IV. ZASADY PRZEDŁUŻANIA UMÓW DZIERŻAWY
• Jeżeli istnieje zapotrzebowanie na grunty będące dotychczas
przedmiotem dzierżawy a nieprzedłużenie jest z uzasadnionych
względów niemożliwe bo wywołałoby negatywne skutki
proponowany jest krótszy okres dzierżawy. Restrukturyzacja –
zmiana profilu.
• Przedłużenie okresu trwania umowy możliwe jest wg ostatnich
wytycznych maksymalnie do 8 lat /nie może przekroczyć 30 lat/
i 15 w przypadku gospodarstw rodzinnych
- możliwość podwyższenia czynszu po upływie każdych 6 lat
jednak nie więcej niż 50% ; będą umowy z zapisami 10 lat
- w zasadzie zapisy martwe po zmianie sposobu naliczania
czynszu, /Rozporządzenie MRiRW z dnia 1 sierpnia 2016 r. Dz.
U. poz. 1186; w sprawie sposobu ustalania wysokości czynszu w
umowach dzierżawy nieruchomości ZWRSP/ 5,7 – 7,1 dt/ha
Poprzednio 15,84 – 19,87 w pow. inowrocławskim; śr. 11,52
dt/ha
-
www.anr.gov.pl
IV. ZASADY PRZEDŁUŻANIA UMÓW DZIERŻAWY
• Przedłużenie okresu trwania umowy poza 15/8 lat możliwe jest
wyłącznie za uprzednią zgodą Prezesa ANR jeżeli:
- dzierżawca poniósł znaczne nakłady finansowe w ramach
prowadzonej działalności rolniczej
- nabył znaczącą część dzierżawionej nieruchomości na raty
lub uzyskując na zakup kredyt a dzierżawa jest niezbędna dla
zachowania płynności finansowej
- przedmiotem dzierżawy są stawy lub plantacje wieloletnie
- jest to niezbędne do przyznania dzierżawcy środków
pomocowych innych niż 7 letni PROW
- przemawiają za tym względy społeczno-gospodarcze
Czynsz nie może być niższy niż dotychczasowy art. 39
ust. 2 pkt. 1
www.anr.gov.pl
Dziękuję za uwagę