analiza otoczenia rynkowego oraz kompleksowa analiza prawno

Komentarze

Transkrypt

analiza otoczenia rynkowego oraz kompleksowa analiza prawno
ANALIZA OTOCZENIA RYNKOWEGO
ORAZ KOMPLEKSOWA
ANALIZA PRAWNO-FINANSOWA
W ZWIĄZKU Z KONCEPCJĄ BUDOWY KOMPLEKSU
SPORTOWO-REKREACYJNEGO
W KAZIMIERZU DOLNYM
Spis treści
1. WSTĘP ................................................................................................................................4
1.1 WPROWADZENIE DO TEMATU OPRACOWANIA..................................................................4
1.2 PODSUMOWANIE I WNIOSKI Z PRZEPROWADZONYCH ANALIZ ...........................................4
1.2.1 ZAŁOŻENIA .............................................................................................................4
1.2.2 FUNKCJE OBIEKTU ...................................................................................................4
1.2.3 KONCEPCJE FUNKCJONALNO-ORGANIZACYJNE .........................................................8
1.2.4 WNIOSKI I PODSUMOWANIE .....................................................................................9
1.2.5 UZASADNIENIE NA PODSTAWIE OTOCZENIA RYNKOWEGO I WYNIKÓW ANALIZY
MARKETINGOWYCH, PRZEPROWADZONYCH W KAZIMIERZU ............................................13
2. ANALIZA BADAŃ MARKETINGOWYCH .................................................................................16
2.1. ZAŁOŻENIA METODOLOGICZNE ....................................................................................16
2.2. ZASADY DOBORU BADANEJ PRÓBY ..............................................................................16
2.3 PODSUMOWANIE PRZEPROWADZONYCH BADAŃ ............................................................18
2.4 ZAKRES PYTAŃ W BADANIU MARKETINGOWYM .............................................................19
2.5 CHARAKTERYSTYKA RESPONDENTÓW NA PODSTAWIE PRZEPROWADZONYCH BADAŃ .....19
2.6 CEL I SPOSÓB PODRÓŻOWANIA TURYSTÓW DO KAZIMIERZA ..........................................20
2.7 FORMY SPĘDZANIA WOLNEGO CZASU WŚRÓD TURYSTÓW ..............................................25
2.8 ZAINTERESOWANIE OFERTĄ POTENCJALNEGO KOMPLEKSU SPORTOWO-REKREACYJNEGO
W KAZIMIERZU ..................................................................................................................30
2.9 PREFEROWANA CENA ZA KORZYSTANIE Z USŁUG PLANOWANEGO KOMPLEKSU SPORTOWOREKREACYJNEGO ...............................................................................................................34
2.10 SPOSÓB PROMOCJI I SPRZEDAŻY OFERTY KOMPLEKSU SPORTOWO-REKREACYJNEGO .....38
3. ANALIZA RUCHU TURYSTYCZNEGO W KAZIMIERZU.............................................................41
3.1 BADANIE ANKIETOWE RUCHU TYRYSTYCZNEGO Z 2005 ROKU .......................................41
3.1.1 ORGANIZACJA I SPOSÓB PRZYJAZDU DO POLSKI......................................................41
3.1.2 PLANOWANY CZAS POBYTU W POLSCE ...................................................................42
3.1.3 ZAKWATEROWANIE NA CZAS POBYTU W POLSCE ....................................................43
3.1.4 WYKORZYSTANIE BAZY TOWARZYSZĄCEJ ..............................................................43
3.2 ANALIZA RUCHU TURYSTYCZNEGO NA PODSTAWIE DANYCH INSTYTUTU TURYSTYKI .....45
4. LOKALNE UWARUNKOWANIA WPŁYWAJĄCE NA DZIAŁALNOŚĆ OBIEKTU – KONKURENCJA NA
RYNKU ..................................................................................................................................49
4.1 OBSZAR ODDZIAŁYWANIA KOMPLEKSU SPORTOWO-REKREACYJNEGO W KAZIMIERZU ....49
4.2 OBIEKTY SPORTOWO-REKREACYJNE W REGIONIE ..........................................................53
4.2.1 NAŁĘCZÓW ...........................................................................................................54
4.2.2 PUŁAWY ...............................................................................................................56
4.2.3 PONIATOWA ..........................................................................................................58
4.2.4 LUBLIN .................................................................................................................59
4.2.5 PLANY BUDOWY NOWYCH BASENÓW W LUBLINIE ..................................................60
4.2.6 UNISZOWICE (GM KONOPNICA)..............................................................................61
4.2.7 BEŁŻYCE ..............................................................................................................61
4.2.8 KRAŚNIK...............................................................................................................62
4.2.9 ZAMOŚĆ................................................................................................................63
4.2.10 RADOM ...............................................................................................................67
4.2.11 KOZIENICE ..........................................................................................................68
4.2.12 PIONKI ................................................................................................................70
4.2.13 POTENCJALNA KONKURENCJA DLA OBIEKTU W KAZIMIERZU.................................71
2
4.3 ANALIZA CEN W POSZCZEGÓLNYCH OBIEKTACH SPORTOWO-REKREACYJNYCH...............72
4.4 PROPONOWANY PROGRAM FUNKCJONALNO-UŻYTKOWY ...............................................76
4.4.1 ZAŁOŻENIA PROGRAMU FUNKCJONALNO-UŻYTKOWEGO .........................................76
4.4.2 PROGRAM FUNKCJONALNO UŻYTKOWY ..................................................................77
5. STRUKTURA PRAWNO-ORGANIZACYJNA PROJEKTU .............................................................81
5.1 UWARUNKOWANIA PRAWNE WARIANTÓW ORGANIZACYJNYCH REALIZACJI PROJEKTU ....81
5.2 OPTYMALNA STRUKTURA PROJEKTU W ZALEŻNOŚCI OD PRZYJĘTEJ ŚCIEŻKI
POSTĘPOWANIA .................................................................................................................87
5.3 PODATKOWE ASPEKTY PRZEDSIĘWZIĘCIA .....................................................................89
6
ANALIZA FINANSOWA ....................................................................................................90
6.1 NAKŁADY INWESTYCYJNE NA REALIZACJĘ PROJEKTU ....................................................90
6.1.1. KOSZTY PROJEKTOWE ..........................................................................................93
6.1.2. KOSZTY TERENU ..................................................................................................93
6.1.3. KOSZTY NADZORU ...............................................................................................93
6.1.4. KOSZTY FINANSOWE ............................................................................................94
6.1.5. KOSZTY ADMINISTRACYJNE ..................................................................................94
6.1.6. KOSZTY MARKETINGU ..........................................................................................95
6.1.7. REZERWA ............................................................................................................95
6.2 ŹRÓDŁA FINANSOWANIA PROJEKTU ..............................................................................95
6.3 PROGRAM SPRZEDAŻY. KALKULACJA PRZYCHODÓW .....................................................96
6.3.1. ŹRÓDŁA PRZYCHODÓW. PRZYCHODY OPERACYJNE ................................................97
6.3.1.1. BASEN ..........................................................................................................97
6.3.1.2. HALA SPORTOWO-WIDOWISKOWA ..................................................................99
6.3.1.3. POWIERZCHNIE FITNESS & WELLNESS...........................................................100
6.3.1.4. INNE DOCHODY ...........................................................................................101
6.3.1.5. HOTEL ........................................................................................................101
6.3.1.6. STRATEGIA CENOWA ...................................................................................102
6.3.2. KALKULACJA KOSZTÓW OPERACYJNYCH.............................................................103
6.3.2.1. KOMPLEKS SPORTOWO-BASENOWY ..............................................................103
6.3.2.2. HOTEL/PENSJONAT ......................................................................................103
6.3.3. DOCHÓD OPERACYJNY KOMPLEKSU SPORTOWO-REKREACYJNEGO ......................104
6.4 RACHUNEK PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH - OKREŚLENIE MINIMALNEGO OKRESU UMOWY Z
INWESTOREM PRYWATNYM DO UZYSKANIA PRZEZ NIEGO MINIMALNEJ OPŁACALNOŚCI ......105
6.4.1 OKREŚLENIE MINIMALNEGO HORYZONTU CZASOWEGO UMOWY KONCESJI. ........108
3
1. WSTĘP
1.1 WPROWADZENIE DO TEMATU OPRACOWANIA
Założeniem każdej planowanej publicznej inwestycji, w szczególności, za korzystanie z której
użytkownicy będą musieli uiszczać opłaty, jest opracowanie jej profilu funkcjonalnoużytkowego oraz prognoz finansowych z uwzględnieniem preferencji mieszkańców i innych
korzystających. W przypadku inwestycji sportowo-rekreacyjnej, analizy te przeprowadza się
na podstawie preferencji przyszłych klientów, ich możliwości do ponoszenia kosztów
uczestnictwa oraz poparcia dla tego typu inwestycji.
Przeprowadzenie badań marketingowych umożliwia przygotowanie struktury i profilu osób
zainteresowanych planowanym przedsięwzięciem i jest najlepszą metodą na zebranie
rzeczywistych danych, co do sposobu spędzania wolnego czasu, skłonności do ponoszenia
kosztów za korzystanie z usług i opinii co do zasadności budowy obiektu. Dlatego częścią
kompleksowej analizy prawno-finansowej jest analiza marketingowa, analiza ruchu
turystycznego w Kazimierzu Dolnym oraz analiza otoczenia rynkowego (lokalnej
konkurencji).
Celem i głównym wnioskiem, wypływającym z przeprowadzonych analiz jest odpowiedź na
pytanie, czy budowa kompleksu sportowo-rekreacyjnego w Kazimierzu jest opłacalna i
uzasadniona w świetle preferencji respondentów oraz możliwości finansowych Miasta.
1.2 PODSUMOWANIE I WNIOSKI Z PRZEPROWADZONYCH ANALIZ
1.2.1 ZAŁOŻENIA
1. Podstawą do opracowania koncepcji jest projekt Regionalnego Centrum SzkoleniowoRekreacyjno-Sportowego w Kazimierzu Dolnym w kształcie i funkcji określonej w
dokumentacji projektu wykonawczego.
Dane techniczne:
- powierzchnia działki: 7 720 m2
- powierzchnia zabudowy: 3 128 m2
- całkowita powierzchnia użytkowa: 4 924,84 m2
- kubatura: 29 907,1 m3
- ilość miejsc postojowych: 18
1.2.2 FUNKCJE OBIEKTU
Zespół sportowo-rekreacyjny
Zespół sportowo-rekreacyjny zaprojektowany został z myślą o potrzebach szkolnych.
Niemniej jednak przyjęto, że zgodnie z panującymi obecnie tendencjami oraz koniecznością
4
efektywnego gospodarowania funduszami Gminy obiekt powinien być użytkowany przez
wszystkich mieszkańców miasta oraz jego gości. Dlatego zwiększając tylko w niewielkim
stopniu podstawowy program użytkowy niezbędny dla potrzeb szkolnych, stworzono projekt
kompleksu wielofunkcyjnego.
Hall wejściowy
Tutaj znajduje się stanowisko informacyjno–recepcyjno–kasowe, szatnia, ogólnodostępne
sanitariaty, pomieszczenie biurowe oraz niewielka kawiarnia z antresolą. Stąd prowadzi droga
do poszczególnych obiektów.
Hala sportowa
Na prawo od wejścia głównego zaprojektowano halę sportową. Jej wielkość pozwala na
prowadzenie zarówno szkolnych zajęć sportowych (dwa boiska do siatkówki, boisko do
koszykówki lub piłki ręcznej, ewentualnie halowej piłki nożnej w wydaniu szkolnym),
oficjalnych zawodów sportowych (siatkówka, koszykówka, badminton, tenis stołowy) jak i
imprez kulturalnych oraz naukowych (koncerty, sympozja, kongresy, wystawy).
Stała widownia przewidziana jest dla 222 osób. Wysuwany rząd systemowych trybun
umożliwia uzyskanie dodatkowych 42 miejsc siedzących. Zaprojektowano również
zawieszoną nad głównym wejściem kabinę projekcyjną oraz kabiny dla sprawozdawców lub
obsługi technicznej imprez.
W przypadku seansu kinowego jest możliwość uzyskania 720 miejsc z bardzo dobrą
widocznością, a dla imprez kulturalnych do 1000 miejsc.
Powierzchnia ściany oddzielającej magazyny od hali sportowej wykorzystana zostanie jako
profesjonalna ściana wspinaczkowa.
Wejście dla widzów znajduje się od strony hallu głównego, natomiast dla ćwiczących lub
zawodników wejście następuje bezpośrednio z poziomu –3,50 gdzie znajdują się szatnie,
umywalnie, pomieszczenia dla trenerów, nauczycieli i sędziów sportowych.
Zespół rekreacyjny
Na poziomie kondygnacji –3,50, pod hallem głównym i kawiarnią zaprojektowano
niezależnie działającą siłownię, salkę fitness oraz pomieszczenia odnowy biologicznej.
Posiadają one wspólny, ogólnodostępny zespół sanitarny.
Antresola
Ponad hallem głównym znajduje się antresola, gdzie przewidziano salkę seminaryjną dla 48
osób oraz kawiarenkę internetową z 6 stanowiskami.
Kryta pływalnia
Hall główny łączy się również bezpośrednio z krytą pływalnią. Do obsługi użytkowników
basenów przewidziano system kart magnetycznych i czytników. Wejście na halę basenu
następuje przez zespół przebieralni z szafkami, natryskami, sanitariatami i śluzą do płukania
stóp.
5
Niezależne dojście prowadzi z hallu na podniesioną względem basenu amfiteatralnie
ukształtowaną niewielką widownię (75 miejsc siedzących) służącą jednocześnie jako
poczekalnia dla rodziców i uczniów.
Kryta pływalnia składa się z głównego basenu przystosowanego do rozgrywania oficjalnych
zawodów sportowych (niecka o wymiarach 25x12,5m) i płytkiego basenu do nauki pływania
(niecka 6x10m) i połączonego z nim basenu rekreacyjnego. Poza tym przewidziano
dodatkowe atrakcje wodne: zjeżdżalnię o długości 32m, masaż poziomy z przeciwprądem,
dwa gejzery wodne, bicze wodne oraz dwie profesjonalne sauny.
Zestawienie powierzchni - pomieszczenia użytkowane komercyjnie:
Pomieszczenie
Hala sportowa
- zajęcia sportowe (dwa boiska do siatkówki, boisko do
koszykówki lub piłki ręcznej, ewentualnie halowej
piłki nożnej w wydaniu szkolnym),
- oficjalne zawody sportowe (siatkówka, koszykówka,
badminton, tenis stołowy),
- imprezy kulturalne oraz naukowe (koncerty, sympozja,
kongresy, wystawy)
Zespół fitness
- recepcja
- siłownia,
- salka fitness,
- pomieszczenia odnowy biologicznej.
Kawiarnia z antresolą
Bufet
Antresola
- salka seminaryjna
- kawiarenka internetowa.
Basen
- basen główny (niecka o wymiarach 25x12,5x1,2/1,8m),
- płytki basen do nauki pływania (niecka 6x10x0,9m)
i połączony z nim basenu rekreacyjnego (łącznie
15,4/13,4 x 6m), wyposażone w dodatkowe atrakcje
wodne:
- zjeżdżalnia o długości 32m,
- masaż poziomy z przeciwprądem,
- dwa gejzery wodne,
- bicze wodne.
- wanna hydromasażu SPA
Sauny (dwie)
Powierzchnia
m2
865,5
222 (+42)
1000 (720 seans
kinowy)
27,92
84,05
62,68
141,39
43,13
4,08
Zespół hotelowy
6
15
15
46,58
22,75
811,62
312,5
69
84
31
2,5
6
13,00 x 2
Źródło: Opracowanie własne.
Pojemność
osób
48
2-9
Pierwotnie projekt przewidywał wybudowanie internatu oraz zaadaptowanie na ten sam cel
istniejącego budynku „Willi Promień”. Ze względu jednak na uwarunkowania ekonomiczne
związane ograniczoną zdolnością Miasta Kazimierz Dolny do finansowania i utrzymania
internatu, jako obiektu niedochodowego, w niniejszej analizie przyjęto, że budynki internatu,
w kształcie przyjętym w projekcie, przyjmą funkcję pensjonatu, stanowiącego zaplecze
noclegowe dla zespołu sportowo-rekreacyjego,
Dane techniczne:
- powierzchnia działki: 1451,1 m2
- powierzchnia zabudowy: 491,7 m2
Pensjonat
- powierzchnia zabudowy: 275 m2
- całkowita powierzchnia netto: 678,74 m2
- kubatura: 2236 m3
- ilość pokoi mieszkalnych: 22
- ilość mieszkańców: 43
Adaptowana „Willa Promień”
- powierzchnia zabudowy: 213 m2
- całkowita powierzchnia netto: 361,9 m2
- kubatura: 1642 m3
- ilość pokoi mieszkalnych: 7
- ilość mieszkańców: 20
Funkcje obiektu:
Pensjonat wraz z adaptowaną „Willą Promień” stanowić będzie bazę noclegową dla turystów
przybywających do Kazimierza, a w szczególności dla gości Kompleksu SportowoRekreacyjnego, w tym także dla sportowców, uczestników seminariów, konferencji,
koncertów oraz imprez kulturalnych.
W budynku internatu mały hall wejściowy mieści wszystkie funkcje ogólne: poczekalnię,
pomieszczenie recepcyjne z zapleczem, zespół sanitariatów oraz schody na pierwsze piętro. Z
hallu prowadzą dwa korytarze do pokoi. Pokoje mieszkalne w podstawowym standardzie z
własnymi węzłami sanitarnymi (wc, umywalka, prysznic).
Powtarzający się korytarzowy schemat wyższej kondygnacji mieszkalnej optymalnie
wykorzystuje powierzchnię budynku. Cały budynek jest podpiwniczony; w kondygnacji
podziemnej znajdują się pomieszczenia techniczne.
W budynku „Willi Promień” adoptowano istniejące pomieszczenia stwarzając niezależne
małe jednostki mieszkalne o podobnym standardzie. Przewidziano 43 miejsca noclegowe w
internacie i 20 w „Willi Promień”.
W adaptowanym budynku „Willi Promień” ze względu na istniejącą strukturę i rozwiązania
funkcjonalne nie przewiduje się zmian dostosowawczych.
Młyn
Uzupełniającym obiektem wkomponowanym w nieruchomość jest budynek starego młyna
wodnego.
Dane techniczne:
powierzchnia działki: 362,3 m2
7
-
powierzchnia zabudowy: 69,4 m2
całkowita powierzchnia użytkowa: 99,01 m2
kubatura: 724,5 m3
Istniejąca dokumentacja projektowa zakłada adaptowanie budynku młyna wodnego na
potrzeby szkolne, a także turystów i miejscowej młodzieży. Budynek przeznaczony został
głównie dla potrzeb szkolnych zajęć informatycznych. Zaplanowano wykorzystanie całej
przestrzeni poddasza na salę zajęć komputerowych z wygospodarowanym hallem i
sanitariatem.
Na parterze przewidziano niewielką kafejkę z bufetem i zapleczem, a w zagłębionym
przyziemiu (dzięki próżni w poziomie parteru) kilka stanowisk internetowych
administrowanych przez osobę obsługującą bufet. Obie funkcje mogą funkcjonować
niezależnie. Także na poziomie przyziemia planuje się wyeksponowanie fragmentów
oryginalnego wyposażenia młyna.
W niniejszym opracowaniu przyjęto założenie zmiany funkcji obiektu, w zależności od
wariantu, na cele komercyjne.
1.2.3 KONCEPCJE FUNKCJONALNO-ORGANIZACYJNE
Analiza zdolności finansowych Miasta Kazimierza Dolnego wskazuje na brak możliwości
samodzielnego sfinansowania inwestycji w całości, a nawet w jego istotnej części.
Wg wiedzy i doświadczenia Konsultantów obiekt w kształcie jak wyżej nie gwarantuje
wystarczającego stopnia komercjalizacji obiektu, aby możliwe było pozyskanie inwestora
prywatnego gotowego sfinansować inwestycję oraz czerpać z niego pożytki przez określony
okres czasu, umożliwiający osiągnięcie minimalnej satysfakcjonującej stopy zwrotu. Przyjęto
przy tym założenie, iż intencją Miasta jest utrzymanie kontroli majątkowej nad
nieruchomością.
Dlatego też jako pierwszy wariant przyjęto koncepcję realizacji inwestycji przez Miasto przy
znaczącym współfinansowaniu inwestycji ze środków bezzwrotnych, takich jak fundusze
unijne (w ramach nowej perspektywy finansowej 2007-2013) lub/i funduszy krajowych,
takich jak np. fundusze Totalizatora Sportowego. Zakłada się, że w tym wariancie konieczne
będzie wykorzystanie środków własnych miasta (kredytu) do maks. wysokości ok. 15%
wartości inwestycji.
Jako drugi wariant realizacji inwestycji przyjęto sfinansowanie całości lub zdecydowanej
większości nakładów przez inwestora prywatnego, który będzie zarządzał obiektem i czerpał
z niego korzyści przez określony okres czasu, gwarantujący minimalną akceptowalną stopę
zwrotu. W wariancie tym rozpatrzono aspekt finansowy i wynikające z niego parametry
umowy (udział finansowy i czas trwania umowy) niezależnie od analizy formuły prawnoorganizacyjnej przedsięwzięcia o charakterze partnerstwa publiczno-prywatnego, lecz nie
koniecznie opartej o ustawę o PPP (możliwe rozwiązania obejmują dzierżawę, najem,
koncesję itp.). Jednak ze względu na tezę sformułowaną na wstępie, w celu poprawy
efektywności przedsięwzięcia przyjęto złożenie jego istotnej modyfikacji, polegającej na
zastąpieniu projektu pensjonatu całkowicie nowym projektem budowy hotelu o standardzie
8
trzygwiazdkowym na 60 pokoi z zapleczem konferencyjnym. Przyjęto, iż hotel powinien być
silnie zintegrowany z Kompleksem Sportowo-Rekreacyjnym. Standard Kompleksu powinien
być istotnie podniesiony, aczkolwiek w analizie zachowano parametry istniejącego projektu.
Alternatywnym rozwiązaniem byłaby sprzedaż nieruchomości pod budowę kompleksu
sportowego-rekreacyjnego z zapleczem hotelowym, dla której wystarczające byłoby
przeprowadzenie przetargu z określeniem warunków funkcjonalno-przestrzennych i
architektonicznych oraz głównym kryterium w postaci ceny. Wariant ten nie wymaga
dodatkowych analiz, dlatego nie był przedmiotem niniejszego opracowania. Głównym
mankamentem tego rozwiązania jest całkowita utrata kontroli Miasta nad niezwykle cennym
gruntem, jak też kierunkami, w których będzie rozwijać się jego zagospodarowanie.
1.2.4 WNIOSKI I PODSUMOWANIE
Wariant 1. Regionalne Centrum Szkoleniowo-Rekreacyjno-Sportowe (z zapleczem
noclegowym) zarządzane przez Miasto i współfinansowane z funduszy UE
Budżet Projektu
Wyszczególnienie\Lata
Koszty inwestycyjne, w tym:
Kompleks sportowo-basenowy
Młyn
Willa Promień + internat
Zagospodarowanie terenu
Inżynier kontraktu
Koszty finansowe:
Koszty administracyjne
Koszty marketingu
Rezerwa
Kapitał obrotowy
Budżet projektu razem
-1
6 819 488
5 470 272
158 300
759 813
431 103
320 918
125 850
0
5 000
357 020
0
7 628 276
Źródło: Opracowanie własne.
0
13 557 125
10 874 887
314 700
1 510 507
857 031
637 984
63 375
0
15 000
709 755
543 595
15 526 835
Razem
20 376 613
16 345 159
473 000
2 270 320
1 288 134
958 902
189 225
0
20 000
1 066 776
543 595
23 155 111
Źródła finansowania
Wyszczególnienie\Lata
-1
0
Razem
Miasto – wkład własny
2 200 523
4 732 173
6 932 695
(kredyt bankowy)
Dofinansowanie UE/inne
5 427 754
10 794 662
16 222 416
Razem źródła finansowania
7 628 276
15 526 835
23 155 111
* Pokrycie rezerwy nastąpi poprzez zaciągnięcie linii kredytowej, która zostanie wykorzystana tylko w
przypadku wystąpienia nieprzewidzianych zdarzeń, zwiększających całkowite koszty inwestycji.
Źródło: Opracowanie własne.
Dochody z działalności operacyjnej
Inne dochody
PRZYCHODY
Basen
Hala sportowa
Powierzchnie fitness/wellness
1
2 199 609
143 065
520 555
9
2
1 979 797
100 000
520 555
3 =>
1 771 744
100 000
520 555
Gastronomia - wynajem powierzchni
23 170
Salka seminaryjna
36 000
Automaty
12 240
Powierzchnie reklamowe
15 000
Młyn
59 400
Pensjonat
889 140
Razem przychody
3 898 179
KOSZTY
Zespół sportowo—rekreacyjny
2 589 900
Pensjonat
554 972
Koszty operacyjne działalności
3 144 872
Podatek od nieruchomości
116 699
Koszt razem
3 261 570
Dochód operacyjny netto (EBITDA)
636 609
Źródło: Opracowanie własne.
23 170
36 000
12 240
15 000
59 400
1 000 283
3 746 444
23 170
36 000
12 240
15 000
59 400
1 111 425
3 649 534
2 589 900
624 343
3 214 243
116 699
3 330 942
415 502
2 589 900
693 714
3 283 614
116 699
3 400 313
249 221
Przyjęto założenie, że kredyt zostanie zaciągnięty na 15 lat, a spłata będzie następować z
dochodów Ośrodka. Wg przewidywań obsługa kredytu spowoduje wzrost wskaźnika
zadłużenia budżetu do blisko 50% (po wliczeniu do dochodów dotacji oraz przychodów
Ośrodka), zaś wskaźnik spłat osiągnie poziom ok. 5,4%.
Po uwzględnieniu nakładów inwestycyjnych i odtworzenie wyposażenia oraz spłaty kredytu
rachunek przepływów-pieniężnych wskazuje na konieczność pokrycia przez Miasto, w
okresie spłaty kredytu, to jest pierwszych 15 lat działalności, deficytu w wysokości
266 tys. zł. Przyjęto założenie, że deficyt ten zostanie pokryty w formie dotacji (przy
założeniu bezpłatnego dostępu dzieci i młodzieży do basenu i hali sportowej w paśmie
szkolnym), bądź w formie wykupu tego pasma na rzecz szkół.
Po spłacie kredytu, począwszy od 16 roku działalności, Kompleks byłby przedsięwzięciem
samofinansującym się. W obowiązkach Miasta pozostałoby jedynie dokonywanie okresowych
(raz na 20 lat) remontów generalnych obiektów (szacunkowo w kwocie 1,7 mln zł).
Wariant 2.
Kompleks
Hotelowo-Konferencyjny
i
współfinansowany i zarządzany przez Inwestora Prywatnego.
Rekreacyjno-Sportowy
Budżet Projektu
Wyszczególnienie\Lata
Koszty projektowania
Koszty inwestycyjne, w tym:
Kompleks sportowo-basenowy
Młyn
Willa Promień
Hotel 3*
Zagospodarowanie terenu
Inżynier kontraktu
Koszty finansowe:
Koszty administracyjne
Koszty marketingu
Rezerwa
Kapitał obrotowy
Budżet projektu razem
-1
400 000
8 847 979
5 470 272
129 754
217 212
2 677 378
353 363
353 919
314 601
256 800
0
460 095
0
10 633 395
Źródło: Opracowanie własne.
10
0
0
17 589 762
10 874 887
257 951
431 817
5 322 622
702 485
703 590
119 706
256 800
100 000
914 668
802 756
20 497 189
Razem
400 000
26 437 741
16 345 159
387 705
649 030
8 000 000
1 055 847
1 057 510
434 307
513 600
100 000
1 374 763
802 756
31 130 583
Źródła finansowania
Wyszczególnienie\Lata
Miasto
Inwestor Prywatny, w tym:
- wkład własny
- kredyt bankowy
Razem źródła finansowania
-1
0
10 633 395
4 520 283
6 113 112
10 639 372
Źródło: Opracowanie własne.
0
0
20 497 189
7 931 951
12 565 238
20 519 528
Razem
0
31 130 583
12 452 233
18 678 350
31 158 899
Przyjęto założenie, że Inwestor Prywatny będzie finansował przedsięwzięcie (60% kosztów)
dziesięcioletnim kredytem inwestycyjnym.
Inne dochody
PRZYCHODY
Basen
Hala sportowa
Powierzchnie fitness/wellness
Gastronomia - wynajem
Salka seminaryjna
Automaty
Powierzchnie reklamowe
Młyn
Hotel
Razem przychody
KOSZTY
Zespół sportowo--rekreacyjny
Hotel
Koszty operacyjne działalności
Podatek od nieruchomości
Razem koszty
Dochód operacyjny netto (EBITDA)
1
2 761 792
178 654
715 740
23 170
36 000
12 240
15 000
59 400
3 570 430
7 372 425
2 589 900
2 136 633
4 726 533
149 445
4 875 979
2 496 447
Źródło: Opracowanie własne.
2
3
2 530 220
135 589
715 740
23 170
36 000
12 240
15 000
59 400
4 016 734
7 544 092
2 310 408
135 589
715 740
23 170
36 000
12 240
15 000
59 400
4 463 038
7 770 584
2 589 900
2 403 713
4 993 613
149 445
5 143 058
2 401 035
2 589 900
2 670 792
5 260 692
149 445
5 410 137
2 360 447
W dochodach uwzględniono dochody z tytułu wykupu przez Miasto usług na basenie i w hali
sportowej na rzecz dzieci i młodzieży szkolnej w kwocie 328 tys. zł.
Analiza wewnętrznej stopy zwrotu z inwestycji dla Inwestora Prywatnego wskazuje, że
inwestycja przekroczy graniczny minimalny próg opłacalności, szacowany obecnie na ok. 8%
(średnia stopa kapitalizacji na rynku nieruchomości poza terenem wielkich miast), po 26
latach zarządzania.
11
IRR Inwestora Prywatnego
10%
9%
8%
7%
6%
5%
20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35
okres umowy (zarządzania) w latach
Źródło: Opracowanie własne.
Z wykresu przedstawionego poniżej wynika, że projekt jest bardzo wrażliwy na zmianę
poziomu przychodów, zwłaszcza na ich spadek.
Przy 26-letnim okresie umowy dzierżawy, w przypadku uzyskania przez Inwestora
Prywatnego przychodów o 10% wyższych niż przyjęto w prognozie, jego wewnętrzna stopa
zwrotu z inwestycji zwiększy się o 4,3 pp. (tj. do 12,4%). Natomiast w przypadku
zmniejszenia przychodów o 10% IRR obniży się o 4,9 pp. (do 3,31%).
Zwiększenie poziomu przychodów o 10% powoduje przyspieszeni momentu przekroczenia
progu opłacalności do 16 roku eksploatacji, a o 5% do 20 roku. Natomiast w przypadku
obniżenia przychodów o 10%, względem poziomu bazowego, moment uzyskania progu
opłacalności przesuwa się poza okres 40 lat.
12
Zmiana wewnętrznej stopy zwrotu z inwestycji (IRR) w zalezności od zmiany
poziomu przychodów i okresu umowy
14%
+10%
IRR Inwestora prywatnego
12%
+5%
10%
przychody
wg prognozy
8%
-5%
6%
-10%
4%
8% - próg
opłacalności
2%
0%
15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35
Okres umowy (dzierżawy) w latach
Może się okazać, iż ze względu na rozbieżną ocenę ryzyka operacyjnego leżącego po stronie
Inwestora oraz kosztu kapitału, jego oczekiwana stopa zwrotu z inwestycji będzie większa lub
mniejsza, niż przyjęto w niniejszym modelu. Wówczas oczekiwany przez niego okres
obowiązywania umowy koncesji będzie odpowiednio dłuższy lub krótszy.
Ostateczny okres obowiązywania umowy będzie uzależniony od rezultatu przetargu na
dzierżawę.
1.2.5 UZASADNIENIE NA PODSTAWIE OTOCZENIA RYNKOWEGO I WYNIKÓW ANALIZY
MARKETINGOWYCH, PRZEPROWADZONYCH W KAZIMIERZU
1. Obszar oddziaływania projektu obejmuje okręg o średnicy około 30-40 km. Na jego
ograniczenie terytorialne wpływa kompleks sportowo-basenowy w Kozienicach o
szerokich funkcjach i dobrze zagospodarowany. Poza tym obiektem, baza sportowa
we wskazanym obszarze oddziaływania cechuje się dość niskim standardem. Obiekty
o różnych funkcjach (baseny, sale sportowe, boiska są często rozproszone).
Dostępność obiektów basenowych, w wielu przypadkach sprowadza się do basenów
przyszkolnych.
2. Ceny w analizowanych obiektach należą do niższych, jednak są zróżnicowane. Nie
mają one bezpośredniego wpływu na przyjmowane ceny w planowanym kompleksie
sportowo-rekreacyjnym w Kazimierzu, jako że głównym odbiorcą usług (pod kątem
wysokości przeznaczanych środków na rozrywkę) jest turysta, który przyjechał
specjalnie do Kazimierza w celu zwiedzenia Miasta i wypoczynku.
3. Należy zwrócić uwagę na obiekt, stanowiący potencjalnie najpoważniejszą
konkurencję dla obiektu, tj. Hotel Bohema (planowane oddanie do użytku w lipcu br.).
Hotel „BOHEMA SPA & FITNESS” dysponuje komfortowymi pokojami, restauracją,
salą konferencyjną i gimnastyczną, krytym basenem i gabinetami odnowy Hotel
13
oferuje takie rodzaje zajęć rekreacyjnych, jak: gimnastyka, aerobik, marszobiegi,
gimnastyka w basenie, stretching i inne, oraz zabiegi odnowy biologicznej: masaż
ręczny, sauna, jacuzzi, masaż podwodny, bicze szkockie, drenaż limfatyczny,
elektrostymulacja, masaż termiczny. Obiekt stanowi konkurencję przede wszystkim
wobec zamożniejszych, starszych turystów, którzy „na miejscu” mają dostęp do usług
zdrowotnych (spa) i rehabilitacyjnych. Nie będzie zagrożeniem jednak dla turystów,
którzy nie skorzystają z noclegu w tym obiekcie oraz ze względu na wyższe niż
planowane w kompleksie sportowo-rekreacyjnym, ceny. Powstanie hotelu może
jednak wpłynąć na postrzeganie najbliższego otoczenia dla inwestycji, planowanej
przez Miasto, przez potencjalnych inwestorów.
4. Wszystkie z obiektów, branych pod uwagę podczas analizy otoczenia rynkowego, są
zarządzane przez miasta (w formule zakładu budżetowego). Ma to uzasadnienie w
wysokości przychodów, jakie uzyskują ze swojej działalności (co jest skorelowane z
możliwościami zagospodarowania danego obiektu), a które nie odpowiadają kosztom
ich utrzymania. Utrzymanie wszystkie obiektów jest w większym lub mniejszym
stopniu dotowane przez samorządy, niezależnie od środków kierowanych na wykup na
rzecz dzieci i młodzieży szkolnej usług przez nie świadczonych. Przykładowo MOSiR
w Puławach, którego koszty eksploatacji wyniosły w ub.r. ok. 2,4 mln zł, otrzymał w
dotację przedmiotową w kwocie 940 tys. zł. Ponadto miasto Puławy opłaciło koszt
zajęć dla dzieci i młodzieży oraz koszt organizacji imprez sportowo-rekreacyjnych na
kwotę blisko 1 mln zł.
Z przeprowadzonej analizy marketingowych (badania zostały wykonane w dniach 30
kwietnia-2 maja br. na grupie 208 turystów przebywających wówczas w Kazimierzu) wynika,
że turyści popierają koncepcję powstania kompleksu sportowo-rekreacyjnego w Kazimierzu.
Głównymi grupami zainteresowanymi korzystaniem z oferty planowanego obiektu są turyści
podróżujący z rodzinami oraz podróżujący w grupie.
Badania przeprowadzone wśród turystów, wskazują na duże zainteresowanie planowanym
obiektem. Głównymi grupami zainteresowanymi korzystaniem z oferty planowanego obiektu
są młodzi ludzie oraz rodziny z dziećmi i podróżujący w grupie.
Turyści w przewadze są zainteresowani funkcjami relaksacyjnymi i wypoczynkowymi
takiego obiektu, umożliwiającymi im wypoczynek (nocleg) na wysokim i bardzo wysokim
poziomie oraz rekreacyjne rozrywki (w tym luksusowe). Większość badanych wskazywała na
chęć noclegu w pokojach gościnnych (48%), jednak 25% wskazało na hotel ***. Oznacza to,
ze są to osoby o większych możliwościach wydatkowania środków na rozrywkę niż turyści
zatrzymujący się w Kazimierzu „na chwilę” bądź wybierający camping czy schronisko na
miejsce noclegu. Wskazuje to równocześnie na określone preferencje co do standardu i
jakości usług, oferowanych przez obiekt sportowo-rekreacyjny.
Według szacunków przeprowadzonych na podstawie badań obecność Kompleksu SportowoRekreacyjnego skłoniłaby turystów odwiedzających Kazimierz do wydłużenia pobytu w
mieście średnio 1,3 doby, podczas gdy obecnie korzystający z noclegu, wykupują średnio 1,7
doby hotelowej.
Najwięcej, bo 50% badanych, za korzystanie z wybranych usług byłoby gotowych zapłacić od
15 do 40 zł (jedna osoba). Mając na względzie różne możliwości odpowiedzi przy tym
pytaniu w ankiecie, należy zwrócić uwagę, że nie są to przedziały najniższe. Co wskazuje na
14
określony poziom (jednak nie najwyższy) zasobności turystów, odwiedzających Kazimierz.
Istnieje przy tym niebezpieczeństwo sezonowości popytu na usługi, oferowane przez
kompleks sportowo-rekreacyjny, jako że podane przedziały cenowe są o wyższe w stosunku
do obiektów basenowych, istniejących w okolicy dla mieszkańców byłyby one zaporowe, co
kształtuje profil obiektu przede wszystkim w nastawieniu na turystów.
Przy takim ukierunkowaniu profilu Kompleksu Sportowo-Rekreacyjnego w Kazimierzu
Dolnym realizacja inwestycji jest uzasadniona i ma szanse powodzenia.
15
2. ANALIZA BADAŃ MARKETINGOWYCH
2.1. ZAŁOŻENIA METODOLOGICZNE
Jako punkt wyjścia do przyjęcia założeń badawczych uznano, że turyści przebywający w
Kazimierzu, mieście atrakcyjnym turystycznie (podobnie, jak turyści korzystający z bazy
noclegowej) reprezentują możliwie szerokie spektrum zjawiska turystyki i odzwierciedlają
grupę klientów, do których skierowana będzie oferta kompleksu sportowo-rekreacyjnego.
Niezależnie bowiem od motywów/celów podjęcia podróży, jej formy organizacyjnej,
wykorzystywanych środków transportu i obiektów noclegowych, w miejscach turystycznie
atrakcyjnych pojawia się możliwość dotarcia do każdego z tych segmentów ruchu
turystycznego.
Przyjęte założenia metodologiczne można podzielić na trzy grupy:
1. ustalenie kryteriów wyznaczenia grup respondentów i przyjęcie odpowiednich zasad
przeprowadzenia badania;
2. określenie zasad prowadzenia wywiadu i zasad doboru respondentów;
3. opracowanie kwestionariusza ankiety, organizacja badań w terenie oraz agregacja i
przetworzenie uzyskanych wyników.
Za główną hipotezę badawczą przyjęto, że przebywający w Kazimierzu turyści są
zainteresowani powstaniem w Mieście kompleksu sportowo-rekreacyjnego.
Za mierniki przyjęto:
Sposób spędzania wolnego czasu przez turystów;
Zainteresowanie różnymi rodzajami sportu i rekreacji;
Skłonność do korzystania z oferty mającego powstać obiektu;
Wpływ na przedłużenie pobytu lub ponowne odwiedziny Kazimierza;
Zainteresowanie programami lojalnościowymi i łączonymi (kompleksowymi)
biletami.
Przyjęto, iż wywiad będzie przeprowadzany na podstawie anonimowego kwestionariuszaankiety przez przeszkolonych ankieterów. Czas wywiadu nie może przekraczać 10 minut, a
pytania (poza wyjątkami) mają formę zamkniętą.
2.2. ZASADY DOBORU BADANEJ PRÓBY
Badania marketingowe turystów przyjezdnych zostały przeprowadzone w Kazimierzu w
dniach 30 kwietnia – 1maja br. (długi weekend majowy).
Przeprowadzono 208 ankiet wśród turystów przebywających w Kazimierzu. Respondenci
zostali przypadkowo wybrani do badań. Wśród ankietowanych znalazło się pięciu
obcokrajowców: 1 osoba z Rosji, 1 osoba ze Stanów Zjednoczonych, 3 osoby z Francji,
większość stanowili Polacy. W związku z tak małą liczbą obcokrajowców, jeśli nie
16
zaznaczono w analizie inaczej, wszelkie wskazania będą odnosiły się do wszystkich
respondentów ogółem, bez wyróżniania narodowości.
Ze względu na pilotażowy charakter badań przyjęto warstwowy wielostopniowy dobór próby,
zakładając znalezienie wśród respondentów osoby obydwu płci, z różnym wykształceniem,
samotnych oraz z rodziną, o różnym stopniu aktywności fizycznej i różnych
przyzwyczajeniach, związanych ze spędzaniem wolnego czasu.
Badanie zostało przeprowadzone poprzez zebranie i analizę dwóch rodzajów danych:
a) dane pierwotne – ankietowanie turystów (polskich i zagranicznych) w połączeniu z
rozmowami z badanymi w celu uzyskania dodatkowych informacji;
b) dane wtórne – analiza opracowań statystycznych, dotyczących turystyki, sportu i
rekreacji, preferencji spędzania wolnego czasu (Internet, dokumenty w tradycyjnej
formie).
Narzędzia badawcze (formy pomiaru i instrumenty pomiarowe):
Podczas badania marketingowego został wykorzystany kwestionariusz, zawierający pytania,
dotyczące przedmiotowych zagadnień, w formule pytań typu closed-end questions (pytania
zamknięte) i open-end questions (pytania otwarte). Badanie zostały przeprowadzone w formie
wywiadu, przeprowadzonego na ulicach i na rynku w Kazimierzu.
17
2.3 PODSUMOWANIE PRZEPROWADZONYCH BADAŃ
Z przeprowadzonej analizy wynika, że turyści popierają koncepcję powstania kompleksu
sportowo-rekreacyjnego w Kazimierzu. Głównymi grupami zainteresowanymi korzystaniem
z oferty planowanego obiektu są turyści podróżujący z rodzinami oraz podróżujący w grupie.
Badania przeprowadzone wśród turystów, wskazują na duże zainteresowanie planowanym
obiektem. Głównymi grupami zainteresowanymi korzystaniem z oferty planowanego obiektu
są młodzi ludzie oraz rodziny z dziećmi i podróżujący w grupie.
Turyści w przewadze są zainteresowani funkcjami relaksacyjnymi i wypoczynkowymi
takiego obiektu, umożliwiającymi im wypoczynek (nocleg) na wysokim i bardzo wysokim
poziomie oraz rekreacyjne rozrywki (w tym luksusowe). Większość badanych wskazywała na
chęć noclegu w pokojach gościnnych (48%), jednak 25% wskazało na hotel ***. Oznacza to,
ze są to osoby o większych możliwościach wydatkowania środków na rozrywkę niż turyści
zatrzymujący się w Kazimierzu „na chwilę” bądź wybierający camping czy schronisko na
miejsce noclegu. Wskazuje to równocześnie na określone preferencje co do standardu i
jakości usług, oferowanych przez obiekt sportowo-rekreacyjny.
Najwięcej, bo 50% badanych, za korzystanie z wybranych usług byłoby gotowych zapłacić od
15 do 40 zł (jedna osoba). Mając na względzie różne możliwości odpowiedzi przy tym
pytaniu w ankiecie, należy zwrócić uwagę, że nie są to przedziały najniższe. Co wskazuje na
określony poziom (jednak nie najwyższy) zasobności turystów, odwiedzających Kazimierz.
Istnieje przy tym niebezpieczeństwo sezonowości popytu na usługi, oferowane przez
kompleks sportowo-rekreacyjny, jako że podane przedziały cenowe są o wyższe w stosunku
do obiektów basenowych, istniejących w okolicy dla mieszkańców byłyby one zaporowe, co
kształtuje profil obiektu przede wszystkim w nastawieniu na turystów.
18
2.4 ZAKRES PYTAŃ W BADANIU MARKETINGOWYM
Pytania obejmowały kwestie związane z chęcią korzystania z planowanego obiektu po
zakończeniu zwiedzania zabytków. Badania nie obejmowały analiz ruchu turystycznego w
Kazimierzu i w jego okolicach. W szczególności przedmiotem badań marketingowych były
zagadnienia, związane z następującymi kwestiami:
1. Zainteresowanie skorzystaniem z obiektu;
2. Czy mieliby czas na skorzystanie z obiektu;
3. Preferencje (basen, fitness, gastronomia, sauny, masaże, rehabilitacja, salon
kosmetyczny, itd.);
4. Kwota, którą byliby gotowi wydatkować na usługi;
5. Czy obecność obiektu wpłynęłaby na wydłużenie pobytu w Kazimierzu;
6. Czy obecność obiektu skłoniłaby do ponownego odwiedzenia Kazimierza.
2.5
CHARAKTERYSTYKA
RESPONDENTÓW
NA
PODSTAWIE
PRZEPROWADZONYCH BADAŃ
Ankietowani to w większości kobiety, które stanowią 58% badanych, w stosunku do 42%
mężczyzn.
Mężczyźni
42%
Kobiety
58%
Źródło: Opracowanie własne.
Ankieterzy starali się, aby rozkład wieku badanych był w miarę możliwości równomierny,
jednak aby nie zaburzał specyfiki badanej grupy (turyści). Wśród badanych znalazło się 25%
osób w wieku 14-24 lata, 32% osób w wieku 25-34 lata, 16% - w wieku 35-44 lata i 29% - w
wieku powyżej 44 lat. Wyniki wskazują, że najwięcej turystów w Kazimierzu jest grupie osób
do 34 roku życia (57%).
19
Wykres 1. Struktura wiekowa respondentów
Wiek 14-24 lat
25%
powyżej 44 lat
27%
Wiek 35-44 lat
16%
Wiek 25-34 lat
32%
Źródło: Opracowanie własne.
Respondenci w większości mieli wykształcenie wyższe (59% badanych), 39% osób wskazało
na wykształcenie średnie (zawodowe lub ogólnokształcące), jedynie 2% badanych podało
wykształcenie podstawowe.
Wykres 2. Struktura wykształcenia respondentów
podstwowe
2%
średnie
ogólnokształcące
17%
wyższe
59%
średnie zawodowe
22%
Źródło: Opracowanie własne.
2.6 CEL I SPOSÓB PODRÓŻOWANIA TURYSTÓW DO KAZIMIERZA
Pytania zadawane w dalszej kolejności dotyczyły aspektów, związanych z celem przyjazdu do
Kazimierza, sposobem spędzania czasu w Kazimierzu oraz chęci przeznaczenia określonych
środków i czasu na spędzenie czasu w kompleksie sportowo-rekreacyjnym.
Przy określeniu celu wizyty, respondenci mieli do wyboru następujące możliwości
odpowiedzi (możliwy był wybór więcej niż jednej odpowiedzi):
a) zatrzymałem się przypadkowo;
20
b)
c)
d)
e)
f)
przyjechałem zwiedzić różne miasta w Polsce;
przyjechałem specjalnie do Kazimierza;
odpoczywam podczas urlopu;
inny cel (biznesowy, szkoleniowy);
inne.
Najwięcej respondentów zaznaczało, że przyjechało specjalnie do Kazimierza (70%
badanych). 17% osób odpoczywa podczas urlopu, a 10% osób zwiedza różne miasta Polski.
Wśród odwiedzających Kazimierz, specjalnie przyjechało tu 69% kobiet i 72% mężczyzn.
Dużo mniej osób wskazało, że odpoczywa tutaj podczas urlopu (17% kobiet i 18% mężczyzn)
lub, że zwiedza inne miasta w Polsce (13% kobiet i 7% mężczyzn). Pozostałe odpowiedzi
miały po kilka procent wskazań.
Wykres 3. Cel wizyty w Kazimierzu - struktura ogółem i wg płci
a) zatrzymałem się
przypadkowo;
80%
60%
b) przyjechałem zwiedzić
różne miasta w Polsce,
40%
c) przyjechałem specjalnie do
Kazimierza;
20%
d) odpoczywam podczas
urlopu
0%
ogółem
kobiety
mężczyźni
e) inny cel (biznesowy,
szkoleniowy)
Źródło: Opracowanie własne.
Podobny rozkład odpowiedzi, wskazujący na przewagę odpowiedzi, dotyczącej celowego
przyjazdu do Kazimierza, dotyczy osób w poszczególnych grupach wiekowych (kształtuje się
w granicach 67% - 72%). Oprócz tej odpowiedzi, najwięcej osób wskazało na zwiedzanie
różnych miast w Polsce (19% osób w wieku 35-44 lata i 18% w wieku powyżej 45 lat) oraz
odpoczywanie podczas urlopu (19% odpowiedzi osób w wieku powyżej 45 roku życia i 18%
odpowiedzi osób w wieku 15-24 lata).
Wykres 4. Cel wizyty w Kazimierzu - struktura wg wieku
a) zatrzymałem się
przypadkowo;
80%
70%
b) przyjechałem zwiedzić
różne miasta w Polsce,
60%
50%
c) przyjechałem specjalnie do
Kazimierza;
40%
30%
d) odpoczywam podczas
urlopu
20%
10%
0%
15-24 lat
25-34 lat
35-44 lat
powyżej 45 lat
Źródło: Opracowanie własne.
21
e) inny cel (biznesowy,
szkoleniowy)
Jeśli chodzi o wykształcenie respondentów, specjalnie do Kazimierza przyjechały osoby z
wykształceniem średnim i wyższym (około 70%), aby przede wszystkim odpocząć (18% osób
z wykształceniem wyższym i 17% osób z wykształceniem średnim).
Wykres 5. Cel wizyty w Kazimierzu - struktura wg wykształcenia
a) zatrzymałem się
przypadkowo;
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
b) przyjechałem zwiedzić
różne miasta w Polsce,
c) przyjechałem specjalnie do
Kazimierza;
d) odpoczywam podczas
urlopu
podstawowe
średnie
średnie
ogólnokszt. zawodowe
wyższe
e) inny cel (biznesowy,
szkoleniowy)
Źródło: Opracowanie własne.
W ankiecie pytano o sposób podróżowania turystów w celu oszacowania faktycznej liczby
osób w imieniu których się wypowiadają. Inna jest waga odpowiedzi respondenta co do
rodzaju spędzania wolnego czasu, jeśli podróżuje samotnie, a inna – jeśli podróżuje z rodziną
(wówczas zakres spędzania czasu na określonej rozrywce jest pomnożony przez większą
liczbę osób).
Najwięcej osób podróżuje z partnerem lub partnerką albo ze znajomymi (38% wszystkich
wskazań). Kobiety w większości podróżują ze znajomymi (41%), z partnerem (31%) oraz z
rodziną (25%). Mężczyźni zaś przede wszystkim podróżują z partnerką (47%), ze znajomymi
(35%), a także z rodziną (19%). Samotnie podróżujący stanowią 3% wszystkich badanych, a
niewiele więcej (4%) – osoby podróżujące z wycieczką grupową.
Wykres 6. Sposób podróżowania - struktura ogółem i wg płci
a) samotnie;
50%
40%
b) z partnerem/partnerką;
30%
c) z rodziną (dziećmi);
20%
d) ze znajomymi.
10%
0%
ogółem
kobiety
mężczyźni
e) z wycieczką grupową
Źródło: Opracowanie własne.
Z partnerem albo partnerką najwięcej podróżuje osób w wieku 25-34 lata. Młodsi częściej
wybierają się w podróż ze znajomymi (42%), a z partnerem (partnerką) wyjeżdża 36% osób.
Osoby w wieku 25-44 lata również często podróżują ze znajomymi (41%). Najstarsi
22
respondenci (w wieku powyżej 45 roku życia) najczęściej podróżują z partnerem (partnerką),
na co wskazało 37% badanych oraz z rodziną (32%).
Wykres 7. Sposób podróżowania - struktura wg wieku
50%
a) samotnie;
40%
b) z partnerem/partnerką;
30%
c) z rodziną (dziećmi);
20%
d) ze znajomymi.
10%
e) z wycieczką grupową
0%
15-24 lat
25-34 lat
35-44 lat
powyżej 45 lat
Źródło: Opracowanie własne.
Przyglądając się wykształceniu respondentów, widać, że podróżują oni przede wszystkim
partnerem (partnerką), na co wskazuje około 40% badanych z każdym wykształceniem oraz
ze znajomymi (około 40% wskazań). W grupie osób najmłodszych (15-24 lata) na pierwsze
miejsce wysuwa się podróżowanie z rodziną (50%), co tłumaczy się podróżowaniem z
małymi dziećmi.
Wykres 8. Sposób podróżowania - struktura wg wykształcenia
50%
a) samotnie;
40%
b) z partnerem/partnerką;
30%
c) z rodziną (dziećmi);
20%
10%
d) ze znajomymi.
0%
podstawowe
średnie
średnie
ogólnokszt. zawodowe
wyższe
e) z wycieczką grupową
Źródło: Opracowanie własne.
Pytania, dotyczące spędzania wolnego czasu dotyczyły następujących kwestii:
a) długości czasu, jaki turyści planują spędzić w Kazimierzu;
b) na jakie rozrywki najchętniej przeznaczyliby czas (np. w przypadku możliwości
pozostania dłużej w Kazimierzu);
c) z jakiego obiektu noclegowego korzystają (lub, jeśli jest to jednodniowy pobyt,
skorzystaliby) podczas pobytu w Kazimierzu;
d) Jakimi usługami, generowanymi przez kompleks sportowo-rekreacyjny, byliby
zainteresowani.
23
Co do długości pobytu w Kazimierzu, najwięcej turystów wskazało, że spędzi tu cały dzień
(42% badanych), w dalszej kolejności turyści planowali spędzić tu 3-5 dni (23%), trochę
mniej, bo 2 dni – wskazało 13% turystów, a 15% po zwiedzeniu rynku zamierzało wyjechać z
Kazimierza.
Wykres 9. Długość pobytu - struktura ogółem i wg płci
a) tylko zwiedzam rynek i jadę
dalej
45%
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
b) spędzę tu cały dzień
c) spędzę tu 2 dni
d) spędzę tu 3-5 dni
e) spędzę tu 6-7 dni
ogółem
kobiety
mężczyźni
f) spędzę więcej niż 7 dni
Źródło: Opracowanie własne.
Zarówno kobiety, jak i mężczyźni planowali zostać w Kazimierzu co najmniej na jeden cały
dzień (44% kobiet i 41% mężczyzn) lub spędzić tu 3-5 dni (24% kobiet i 21% mężczyzn).
Najwięcej osób pozostających na cały dzień w Kazimierzu jest w grupie wiekowej 15-24 lata
(54% wskazań), nieco mniej w grupie 35-44 lata (47%) i w grupie powyżej 45 lat (42%).
Około 30% osób w wieku od 15 do 34 lat planowało zostać dłużej (tj. 3-5 dni), jednak należy
pamiętać, że 22% osób w wieku w wieku od 25 do 44 lat po zwiedzeniu rynku chciało
wyjechać z miasta.
Dokładny rozkład odpowiedzi prezentuje wykres poniżej.
Wykres 10. Długość pobytu - struktura wg wieku
a) tylko zwiedzam rynek i jadę
dalej
45%
40%
b) spędzę tu cały dzień
35%
30%
c) spędzę tu 2 dni
25%
d) spędzę tu 3-5 dni
20%
15%
e) spędzę tu 6-7 dni
10%
5%
f) spędzę więcej niż 7 dni
0%
ogółem
kobiety
mężczyźni
Źródło: Opracowanie własne.
24
Najchętniej w Kazimierzu na dłuższy okres pozostają osoby z wykształceniem średnim (43%
spędzi tu 3-5 dni) i wyższym (na ten sam okres pozostaje 24% osób). 60% osób z
wykształceniem średnim spędzi pełny cały dzień w Kazimierzu.
Jeśli chodzi o najmłodsze osoby, ich obecność w mieście jest związana najczęściej w
uczestnictwem w wycieczce szkolnej, na co wskazują odpowiedzi, że 70% osób najdłużej
zostaje w Kazimierzu na jeden dzień albo tylko zwiedzają rynek i jadą dalej.
Wykres 11. Długość pobytu - struktura wg wykształcenia
a) tylko zwiedzam rynek i jadę
dalej
b) spędzę tu cały dzień
60%
50%
40%
c) spędzę tu 2 dni
30%
d) spędzę tu 3-5 dni
20%
10%
e) spędzę tu 6-7 dni
0%
podstawowe
średnie
średnie
ogólnokszt. zawodowe
wyższe
f) spędzę więcej niż 7 dni
Źródło: Opracowanie własne.
2.7 FORMY SPĘDZANIA WOLNEGO CZASU WŚRÓD TURYSTÓW
W ramach badania zainteresowania ankietowanych formami spędzania przez nich wolnego
czasu, do wyboru były następujące odpowiedzi:
a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)
odwiedzenie restauracji, pubu;
zwiedzanie innych obiektów wypoczynek mieście (zabytki, muzea, galerie, itp.);
zwiedzenie szlaku turystyczno-krajoznawczego;
skorzystanie z noclegu;
skorzystanie z rozrywki (dyskoteka, kręgielnia, itp.);
wypoczynek w kompleksie sportowo-rekreacyjnym (basen, sauny, siłownia);
skorzystanie z usług zdrowotnych (masaże i hydromasaże, kuracje zdrowotne, zabiegi
pielęgnacyjne, itp.).
Respondenci mogli wybrać więcej niż jedną odpowiedź.
Najwięcej turystów wyraziło zainteresowanie odwiedzeniem restauracji lub pubu (60%
respondentów). W następnej kolejności wskazywano na zwiedzenie zabytków, muzeów,
galerii i szlaków turystyczno-krajoznawczych (po 58 wskazań). Połowa respondentów byłaby
zainteresowana skorzystaniem z noclegu i wypoczynkiem w kompleksie sportoworekreacyjnym. 31% osób chciałoby skorzystać z rozrywki (dyskoteka, kręgielnia), a 35% - z
usług zdrowotnych.
Spośród wszystkich badanych 43% wskazało, że chętnie jednocześnie odwiedziłoby
restaurację i zwiedziłoby zabytki w mieście. 39% badanych odwiedziny w restauracji
25
połączyłoby ze zwiedzaniem szlaków turystyczno-krajoznawczych. Tyle samo badanych
nastawiłoby się na zwiedzanie szlaków turystyczno-krajoznawczych i zabytków, a 38%
respondentów zwiedzanie szlaków połączyłoby ze skorzystaniem z noclegu.
Istotnym wskaźnikiem jest odsetek osób, które korzystanie z restauracji czy pubu
połączyły z wypoczynkiem w kompleksie sportowo-rekreacyjnym. Takich osób jest
35%.
Niewiele mniej, bo 32% respondentów połączyłoby zwiedzanie szlaków turystycznokrajoznawczych z wypoczynkiem w obiekcie sportowo-rekreacyjnym. Tyle samo osób
zostałoby na noc (czyli przedłużyłoby swój pobyt w Kazimierzu i odpoczęłoby w takim
obiekcie. 30% badanych to osoby najbardziej aktywne – połączyłyby zwiedzanie zabytków i
odpoczynek w kompleksie sportowo-rekreacyjnym.
Połączenie różnych form aktywności ze skorzystaniem z usług zdrowotnych oscylowało
wokół 20%.
Zainteresowanie różnymi formami rozrywki kształtowało się różnorodnie w zależności od
płci. Kobiety najchętniej zwiedziłyby trasy turystyczno-krajoznawcze, a mężczyźni – spędzili
czas w restauracji lub w pubie (po 64% wskazań). W dalszej kolejności panie zwiedziłyby
zabytki i muzea (61% respondentek), skorzystałyby z restauracji (58% wskazań), czy noclegu
(54%). Prawie połowa kobiet (49%) spędziłaby czas w kompleksie sportowo-rekreacyjnym.
Mężczyźni poświeciliby czas na zwiedzanie zabytków i muzeów (54% wskazań), ale równie
chętnie odpoczęliby w obiekcie sportowo-rekreacyjnym (53% odpowiedzi). Dopiero w
dalszej kolejności zwiedziliby szlaki turystyczno-krajoznawcze (51% wskazań) czy
skorzystaliby z noclegu (46%).
Na podstawie powyższych wyników, widać dość duże zainteresowanie obiektem wśród
turystów, nieco większe wśród mężczyzn niż wśród kobiet.
Wykres 12. Formy spędzania czasu - struktura ogółem i wg płci
70%
a) skorzystać z restauracji, pubu
itp;
b) zwiedzić zabytki, muzea,
galerie;
60%
50%
c) zwiedzić szlaki turystycznokrajoznawcze;
40%
d) skorzystać z noclegu;
30%
e) skorzystać z rozrywki
(dyskoteka, kręgielnia itp.);
20%
10%
0%
ogółem
kobiety
mężczyźni
f) wypocząć w kompleksie
sportowo-rekreacyjnym (basen,
sauny, siłownia);
g) skorzystać z usług
zdrowotnych (masaże, kuracje
zdrowotne i pielęgnacyjne itp.)
Źródło: Opracowanie własne.
Wśród młodszych osób (do 44 roku życia) najchętniej wybieraną rozrywką jest odwiedzenie
restauracji, pubu, itp. (średnio ponad 60% wskazań w każdej z grup wiekowych). Osoby w
26
wieku powyżej 45 lata najczęściej na pierwszym miejscu stawiają zwiedzanie zabytków,
muzeów, galerii (68%).
Wśród najmłodszych respondentów na kolejnych miejscach plasuje się zwiedzanie szlaków
turystyczno-krajobrazowych (58% wskazań)i zwiedzanie zabytków (56%). W grupie osób w
wieku 25-34 lata 52% wskazało na chęć zwiedzania zabytków, szlaków turystycznokrajobrazowych oraz skorzystanie z noclegu. W kolejnej grupie wiekowej zainteresowaniem
cieszyło się zwiedzanie szlaków turystyczno-krajobrazowych (56%) oraz zabytków i
muzeów. Najstarsi respondenci najchętniej zwiedziliby szlaki turystyczno-krajobrazowe (65%
wskazań) oraz wypoczęliby w kompleksie sportowo-rekreacyjnym.
Wykres 13. Formy spędzania czasu - struktura wg wieku
70%
a) skorzystać z restauracji, pubu
itp;
60%
b) zwiedzić zabytki, muzea,
galerie;
50%
c) zwiedzić szlaki turystycznokrajoznawcze;
40%
d) skorzystać z noclegu;
30%
e) skorzystać z rozrywki
(dyskoteka, kręgielnia itp.);
20%
10%
0%
15-24 lat
25-34 lat
35-44 lat
powyżej 45 lat
f) wypocząć w kompleksie
sportowo-rekreacyjnym (basen,
sauny, siłownia);
g) skorzystać z usług
zdrowotnych (masaże, kuracje
zdrowotne i pielęgnacyjne itp.)
Źródło: Opracowanie własne.
Nie odnotowano szczególnej korelacji pomiędzy wykształceniem respondentów a sposobem
spędzania wolnego czasu. Jeśli chodzi o zainteresowanie usługami sportowowidowiskowymi, w każdej z grup wiekowych jest ono na poziomie powyżej 50%.
Skorzystanie z usług zdrowotnych jest najrzadziej wskazywaną rozrywką – zaznaczyło ją od
33% do 39% respondentów. Jedynie w grupie najmłodszej, osób z wykształceniem
podstawowym, wskazań na te usługi jest 50%.
27
Wykres 14. Formy spędzania czasu - struktura wg wykształcenia
80%
a) skorzystać z restauracji, pubu
itp;
b) zwiedzić zabytki, muzea,
galerie;
70%
c) zwiedzić szlaki turystycznokrajoznawcze;
60%
50%
d) skorzystać z noclegu;
40%
30%
e) skorzystać z rozrywki
(dyskoteka, kręgielnia itp.);
20%
10%
0%
podstawowe
średnie
ogólnokszt.
średnie
zawodowe
wyższe
f) wypocząć w kompleksie
sportowo-rekreacyjnym (basen,
sauny, siłownia);
g) skorzystać z usług
zdrowotnych (masaże, kuracje
zdrowotne i pielęgnacyjne itp.)
Źródło: Opracowanie własne.
Dla rozpoznania preferencji turystów zakresie sposobów spędzania wolnego czasu, istotne
było również poznanie, gdzie najchętniej zatrzymaliby się na nocleg w Kazimierzu Dolnym.
Największa liczba badanych wskazała na pokoje gościnne, jako najlepsze miejsce na nocleg
(48%). Jedna czwarta najchętniej skorzystałaby z hotelu *** (25%), a 22% respondentów
spędziłoby noc w pensjonacie. Na hotel ** wskazało 9% badanych, a pozostałe miejsca
noclegowe (schronisko młodzieżowe, camping) spotkały się z zainteresowaniem na poziomie
5%1. Więcej kobiet wybrałoby nocleg w pokoju gościnnym (50% w stosunku do 48%
mężczyzn), ale mężczyźni częściej wybraliby nocleg w hotelu *** niż kobiety (29% w
stosunku do 24% kobiet).
Wykres 15. Wybór noclegu - struktura ogółem i wg płci
50%
a) hotel ***
40%
b) hotel **
30%
c) pensjonat
20%
d) pokoje gościnne
10%
e) schronisko młodzieżowe
0%
ogółem
kobiety
mężczyźni
f) camping
Źródło: Opracowanie własne.
Jeśli chodzi o wiek respondentów, wskazania na poszczególne rodzaju noclegu, są zbliżone
do ogólnej tendencji. Najwięcej wskazań jest na pokoje gościnne (około 50% w każdej grupie
1
Respondenci mogli wybrać więcej niż jedną odpowiedź.
28
wiekowej), na drugim miejscu plasuje się pensjonat (około 28% wskazań średnio w każdej
grupie wiekowej, nieco mniej wśród najstarszych respondentów – 14%), a na trzecim miejscu
według wskazań pojawił się hotel*** (około 25% w każdej grupie wiekowej, nieco więcej
wśród najstarszych respondentów – 32%).
Wykres 16. Wybór noclegu - struktura wg wieku
50%
a) hotel ***
40%
b) hotel **
30%
c) pensjonat
20%
d) pokoje gościnne
10%
e) schronisko młodzieżowe
f) camping
0%
15-24 lat
25-34 lat
35-44 lat
powyżej 45 lat
Źródło: Opracowanie własne.
Wskazania na określone miejsca noclegowe nie zależą od poziomu wykształcenia
respondentów. Największa liczba osób wskazuje, jak już wcześniej było to omówione, na
chęć noclegu w pokojach gościnnych, ale nie wyklucza innych miejsc. Ciekawostką jest, że
100% osób z wykształceniem podstawowym wskazuje na tę formę noclegu.
Wykres 17. Wybór noclegu - struktura wg wykształcenia
100%
a) hotel ***
80%
b) hotel **
60%
c) pensjonat
40%
d) pokoje gościnne
20%
e) schronisko młodzieżowe
0%
podstawowe
średnie
średnie
ogólnokszt. zawodowe
wyższe
f) camping
Źródło: Opracowanie własne.
Wśród osób zainteresowanych korzystaniem z usług oferowanych przez kompleks sportoworekreacyjny, ponad jedna trzecia byłaby zainteresowana noclegiem w pokojach gościnnych
(36%) i w hotelu ***. Natomiast osoby, które nie wskazały kompleksu sportoworekreacyjnego jako pomysłu na uatrakcyjnienie wolnego czasu w Kazimierzu, w większości
spędziłyby noc w pokojach gościnnych (65%), a w dalszej kolejności w pensjonacie (26%) i
w hotelu *** (22%).
29
Z powyższej analizy nie wynika bezpośrednia zależność pomiędzy wybranym miejscem
noclegu (a co za tym idzie – przeznaczeniem określonej kwoty środków na nocleg), a chęcią
skorzystania z oferty obiektu sportowo-rekreacyjnego. W przypadku negatywnych wskazań
można dokonać próby podsumowania w postaci konkluzji, że te osoby wybierają przeważnie
tańsze miejsca na nocleg, chociaż ponad 20% wskazań jest również na hotel ***.
2.8 ZAINTERESOWANIE OFERTĄ
REKREACYJNEGO W KAZIMIERZU
POTENCJALNEGO KOMPLEKSU SPORTOWO-
W ankiecie dla turystów zaproponowano wybór pomiędzy następującymi rodzajami rozrywki
i rekreacji, które mógłby oferować planowany kompleks:
a) basen (baseny z atrakcjami wodnymi, dzika rzeka, zjeżdżalnie, itp.);
b) sala sportowa;
c) siłownia;
d) fitness club;
e) sauny (parowa, sucha itp.);
f) solarium;
g) masaże i hydromasaże;
h) zabiegi relaksacyjne i zdrowotne;
i) rehabilitacja;
j) gabinet kosmetyczny;
k) korty tenisowe;
l) strzelnica;
m) squash;
n) minigolf;
o) ściana wspinaczkowa;
p) sztuczne lodowisko;
q) kręgielnia
r) usługi dodatkowe (gastronomia, dyskoteka)
s) inne.
Największe zainteresowanie wśród turystów wzbudził basen wraz z towarzyszącymi
atrakcjami (71% wszystkich wskazań). W dalszej kolejności respondenci wskazywali na
następujące usługi: masaże i hydromasaże (42%), kręgielnię (41%), saunę (39%) oraz zabiegi
relaksacyjne i zdrowotne (33%). Zarówno wśród kobiet jak i wśród mężczyzn największym
zainteresowaniem cieszył się basen (wskazało nań 69% kobiet i 75% mężczyzn). Na drugim
miejscu kobiety wskazywały na masaże i hydromasaże (44%), a potem na saunę i zabiegi
relaksacyjne i zdrowotne (po 42%), kręgielnię (36%) oraz fitness club i gabinet kosmetyczny
(po 34%). Mężczyźni na drugim miejscu wskazali na kręgielnię (48%), a następnie na masaże
i hydromasaże (40%), saunę i korty tenisowe (po 35%), a także na salę sportową (34%).
Pełny rozkład odpowiedzi prezentuje poniższy wykres.
30
Wykres 18. Zainteresowanie respondentów poszczególnymi rodzajami usług.
80%
70%
60%
40%
71%
50%
24%
24%
23%
21%
20%
17%
17%
14%
12%
11%
sala sportowa
gabinet kosmetyczny
siłownia
strzelnica
sztuczne lodowisko
rehabilitacja
ściana wspinaczkowa
squash
minigolf
25%
fitness club
solarium
27%
korty tenisowe
39%
sauna
10%
27%
41%
kręgielnia
33%
42%
20%
masaż i hydromasaż
30%
gastronomia, disco itp.
zabiegi relaks. i zdrow.
basen z atrakcjami
0%
Źródło: Opracowanie własne.
Wszystkie grupy wiekowe są zainteresowane korzystaniem z różnorodnych usług kompleksu
sportowo-rekreacyjnego, przy czym zainteresowanie basenem w każdej z grup wiekowych
jest największe (na basen wskazało 86% osób w wieku 15-24 lata, 63% - w wieku 25-34 lata,
75% - w wieku 35-44 lata i 65% - w wieku powyżej 45 roku życia).
Warto zauważyć, że im starsi są respondenci tym spada liczba wskazań na jeden rodzaj
atrakcji, więcej jest odpowiedzi podzielonych pomiędzy różnorodne usługi. Zmienia się
również rozkład odpowiedzi, dotyczących atrakcji, którymi badani są zainteresowani w
dalszej kolejności.
Osoby w wieku 15-24 lata wskazują na saunę (48%), masaże i hydromasaże (46%), kręgielnię
(44%) oraz na korty tenisowe (38%). Osoby w grupie 25-34 lata podali kręgielnię (55%),
saunę (39%) oraz masaże i hydromasaże (36%). Osoby w wieku 35-44 lata preferują saunę
(41%), masaże i hydromasaże (38%) oraz fitness club i solarium (34%). Osoby najstarsze
wskazywały na masaże i hydromasaże (46%), zabiegi relaksacyjne i zdrowotne (42%),
rehabilitację (35%) oraz salę sportową (33%).
31
Wykres 19. Zainteresowanie respondentów poszczególnymi usługami według kryterium
wieku.
90%
80%
70%
60%
50%
14-24 lat
40%
25-34 lat
35-44 lat
powyżej 44 lat
30%
20%
10%
minigolf
squash
ściana wspinaczkowa
rehabilitacja
sztuczne lodowisko
strzelnica
siłownia
gabinet kosmetyczny
sala sportowa
solarium
fitness club
korty tenisowe
gastronomia, disco itp.
zabiegi relaks. i zdrow.
sauna
kręgielnia
masaż i hydromasaż
basen z atrakcjami
0%
Źródło: Opracowanie własne.
Wykształcenie ma wpływ na wybór preferowanych rozrywek. Osoby z wykształceniem
podstawowym wybierają rozrywki „podstawowe”, należące do kanonu oferty, jaką proponują
obiektu sportowo-rekreacyjne: 75% osób wskazało na basen, a po 50% wśród rozrywek
podało: masaże i hydromasaże, saunę, gastronomię, dyskotekę, salę sportową i siłownię.
Wyjątkiem jest duży poziom zainteresowania (50% wskazań) takim rozrywkami jak zabiegi
relaksacyjne i zdrowotne, strzelnica i ściana wspinaczkowa.
W pozostałych grupach, związanych z poziomem wykształcenia, największa liczba wskazań
jest na basen (około 80% osób z wykształceniem średnim i 68% osób z wykształceniem
wyższym) oraz na masaże i hydromasaże, kręgielnię i saunę (około 40% wskazań w każdej
grupie).
32
Wykres 20. Zainteresowanie respondentów poszczególnymi usługami według kryterium
wykształcenia.
ŚREDNIE OGÓLNOKSZT.
PODSTAWOWE
80%
ŚREDNIE ZAWODOWE
WYŻSZE
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
squash
rehabilitacja
strzelnica
gabinet
kosmetyczny
solarium
korty tenisowe
zabiegi relaks.
i zdrow.
kręgielnia
basen z
atrakcjami
0%
Źródło: Opracowanie własne.
Na podstawie analizy powyższych danych można poniżej opisano charakterystyki grup o
największym zainteresowaniu poszczególnymi usługami planowanego kompleksu sportoworekreacyjnego:
•
Największe zainteresowanie i to we wszystkich grupach, określonych wg
analizowanych kryteriów, wzbudza możliwość skorzystania z basenu (kompleksu
basenów) wyposażonego w szereg atrakcji wodnych w standardzie aquaparku.
Zainteresowanie to kształtuje się na poziomie 70%. Jedyną zauważalną tendencją jest
spadek zainteresowania wraz z wiekiem.
•
Nieco mniejsze zainteresowanie dotyczy oferty usług o charakterze SPA, tj. sauny
oraz masażu i hydromasażu (42% badanych). Pierwszą z powyższych usług
najbardziej zainteresowane są młode kobiety oraz osoby z wyższym wykształceniem.
Nieco niższe jest natomiast zainteresowanie osób z wykształceniem podstawowym.
Druga z proponowanych usług wzbudza największe zainteresowanie ludzi starszych, z
wyższym wykształceniem i częściej kobiet niż mężczyzn (około 50%).
•
W dalszej kolejności wysokie i względnie równomierne zainteresowanie we
wszystkich grupach wzbudzają funkcje o charakterze rozrywkowym takie jak
kręgielnia, sauny oraz zabiegi relaksacyjne iż zdrowotne oraz dodatkowe usługi typu
gastronomia, dyskoteka itp. Kręgielnia była nieco częściej wskazywana przez osoby
młode i mężczyzn, natomiast rzadziej przez osoby starsze i z wykształceniem
podstawowym. Natomiast usługami dodatkowymi bardziej zainteresowane były
33
kobiety, osoby młode oraz z niższym wykształceniem. Najmniej zainteresowane były
osoby w średnim wieku oraz mężczyźni.
•
Mniejsze zainteresowanie wzbudza mniej popularna oferta obejmująca squash i
minigolf (12 i 11%). Natomiast usługami rehabilitacyjnymi zainteresowane są niemal
wyłącznie osoby z grupy osób powyżej 44 lat.
Jednak należy podkreślić, że są to rysujące się skłonności (nie tendencje) i z analizy wynika,
że chociaż różnorodne, zainteresowanie usługami mającego powstać kompleksu sportoworekreacyjnego jest duże we wszystkich grupach wiekowych, podzielonych według płci czy
wykształcenia.
Spośród zainteresowanych korzystaniem z planowanego obiektu ze względu sposób
podróżowania największą grupę stanowią turyści, którzy planują spędzić w Kazimierzu
więcej niż jeden dzień (36% wszystkich zainteresowanych turystów), podróżują z rodziną i z
dziećmi (20%) lub ze znajomymi (38%), przyjechali specjalnie do Kazimierza, aby zwiedzić
rynek i okolice (70%).
2.9 PREFEROWANA
CENA ZA KORZYSTANIE
KOMPLEKSU SPORTOWO-REKREACYJNEGO
Z
USŁUG
PLANOWANEGO
W kwestionariuszu ankietowym postawione zostało pytanie o cenę, jaką ankietowani skłonni
byliby zapłacić za całodniowe skorzystanie z oferty kompleksu sportowo-rekreacyjnego, bez
korzystania z gastronomii (restauracje, bary, itp.). Turyści mogli wybrać jedną z
następujących odpowiedzi:
a) < 15 zł (4 euro);
b) 15-25 zł (4-6,5 euro);
c) 25-40 zł (6,5 -10 euro);
d) 40-60 zł (10-15 euro);
e) 60-100 zł (15-25 euro).
Najwięcej (50% badanych) respondentów za korzystanie z wybranych usług w kompleksie
sportowo-rekreacyjnym byłoby gotowych płacić od 15 do 40 złotych (od 4 do 10 euro).
Większą kwotę gotowi byliby przeznaczyć mężczyźni (31% wskazało na kwotę 25-40
złotych, tj. 6,5-10 euro) niż kobiety (26% wskazało na kwotę 15-25 złotych, tj. 4-6,5 euro).
Najwięcej są w stanie płacić osoby w wieku 25-34 lata (33% byłoby skłonnych przeznaczyć
sumę 25-40 złotych, tj. 6,5-10 euro) na rozrywki sportowo-rekreacyjne.
Kwota, jaką respondenci przeznaczyliby na rozrywki, nie zależy od wykształcenia, a, wydaje
się, raczej od priorytetów, na jakie badany przeznacza posiadane środki. Największą kwotę
byliby skłonni wydać respondenci z wykształceniem podstawowym i średnim: około 25% z
nich wskazało na sumę 40-60 złotych, tj. 10-15 euro.
34
Wykres 21. Kwota, jaką respondenci byliby skłonni przeznaczyć na korzystanie z usług
kompleksu sportowo-rekreacyjnego.
0%
10%
ogółem
17%
kobiety
18%
mężczyźni
15%
15-24 lat
16%
25-34 lat
17%
<15 zł (€ 4)
50%
60%
22%
24%
16%
13%
31%
0%
30%
25%
21%
21%
5%
9%
25%
23%
6% 6%
23%
11%
27%
25-40 zł (€ 6,5-10)
12%
16%
25%
34%
5%
16%
16%
19%
25%
100%
9%
18%
22%
25%
15-25 zł (€ 4-6,5)
18%
33%
16%
90%
20%
26%
28%
15%
80%
31%
28%
9%
70%
25%
26%
25%
średnie ogólnokszt.
wyższe
40%
25%
14%
podstawowe
średnie zawodowe
30%
22%
35-44 lat
powyżej 45 lat
20%
40-60zł (€ 10-15)
20%
8%
60-100 zł (€ 15-25)
Źródło: Opracowanie własne.
Duży wpływ na dochody obiektów turystycznych (zarówno istniejących, jak i planowanych)
będzie miała gotowość do przedłużenia przez turystów swojego pobytu w Kazimierzu z
uwagi na atrakcję jaką stanowiłoby wybudowanie kompleksu sportowo-rekreacyjnego.
Wolę przedłużenia pobytu o jeden dzień wyraziło 22% turystów, o więcej niż dwa dni (kilka
dni) – 28% badanych, choć jednocześnie 35% deklaruje, że nowy kompleks rekreacyjnosportowy nie wpłynąłby na długość ich pobytu w mieście. 14% wydłużyłoby swój pobyt o
dwa dni. Przyjmując ostrożnie, iż opcja c) oznacza wydłużenie czasu pobytu o co najmniej
trzy dni, średni okres, ważony liczbą pozytywnych deklaracji, o jaki turyści wydłużyliby swój
pobyt w mieście ze względu na pojawienie się kompleksu sportowo-rekreacyjnego. można
oszacować na 1,4 dnia.
Dłużej zostać w Kazimierzu bardziej byłyby skłonne kobiety (32% wskazało na więcej niż
dwa dni) niż mężczyźni (tę samą odpowiedź wybrało 22% mężczyzn).
35
Wykres 22. Gotowość przedłużenia pobytu - struktura ogółem i wg płci
a) o jeden dzień;
40%
b) o dwa dni;
30%
20%
c) o więcej niż dwa dni (kilka);
10%
0%
ogółem
kobiety
mężczyźni
d) nie wpłynęłoby na długość
pobytu
Źródło: Opracowanie własne.
Najchętniej swój pobyt w Kazimierzu przedłużyłyby osoby w wieku 15-24 lata (34% - o
jeden dzień, a 28% o więcej niż dwa dni). W grupie osób od 25 do 44 lat, ponad 40%
respondentów wskazuje, ze istnienie obiektu sportowo-rekreacyjnego nie wpłynęłoby na ich
długość pobytu w Kazimierzu. W grupie osób najstarszych, tyle samo przedłużyłoby swój
pobyt o kilka dni, co liczba deklarujących, ze kompleks nie miałby wpływu na czas, jaki
zostają w Kazimierzu.
Wykres 23. Gotowość przedłużenia pobytu - struktura wg wieku
45%
40%
a) o jeden dzień;
35%
30%
b) o dwa dni;
25%
20%
c) o więcej niż dwa dni (kilka);
15%
10%
d) nie wpłynęłoby na długość
pobytu
5%
0%
15-24 lat
25-34 lat
35-44 lat
powyżej 45 lat
Źródło: Opracowanie własne.
W przypadku wykształcenia, nie ma ono wpływu na preferencję co do czasu, jaki respondenci
zostają w Kazimierzu. Tyle samo osób (około 30%) w każdej grupie wiekowej deklaruje, że
pozostałoby w mieście dłużej o kilka dni albo powstały kompleks sportowo-rekreacyjny nie
miałby wpływu na długość ich pobytu w Kazimierzu.
36
Wykres 24. Gotowość przedłużenia pobytu - struktura wg wykształcenia
50%
45%
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
a) o jeden dzień;
b) o dwa dni;
c) o więcej niż dwa dni (kilka);
podstaw ow e
średnie
ogólnokszt.
średnie
zaw odow e
w yższe
d) nie wpłynęłoby na długość
pobytu
Źródło: Opracowanie własne.
Uwzględniając środkową wartość z każdego przedziału kwot wydatków na atrakcje
oferowane przez kompleks sportowo-rekreacyjny, kwotę dochodów od jednego turysty, na
jaką mógłby liczyć właściciel planowanego obiektu, można oszacować na 45,9 zł. Powyższe
wyliczenia nie uwzględniają kwot o jakie zwiększyłyby się dochodu innych przedsiębiorców
w mieście w związku z wydłużeniem okresu pobytu turystów (gastronomia, hotele, inne
obiekty turystyczne itp.).
Na dochodowość miasta wpłynęłoby też ogólne zwiększenie ruchu turystycznego w
Kazimierzu w związku z deklarowaną przez turystów gotowością ponownego odwiedzenia
miasta, w przypadku powstania kompleksu sportowo-rekreacyjnego. Raczej lub na pewno
powróci do Kazimierza 68% turystów (32% zadeklarowało, że na pewno lub raczej nie
odwiedzi miasta ponownie). Tyle samo (około 68%) kobiet i mężczyzn deklaruje swój powrót
do Kazimierza.
Wykres 25. Gotowość ponownych odwiedzin - struktura ogółem i wg płci
50%
a) Nie, na pewno nie;
40%
b) Raczej nie;
30%
20%
c) Raczej tak;
10%
d) Na pewno tak.
0%
ogółem
kobiety
mężczyźni
Źródło: Opracowanie własne.
Raczej na pewno swój powrót deklarowało średnio ponad 45% respondentów w każdej z grup
wiekowych. Najchętniej zamiar powrotu deklarowały osoby najmłodsze (w wieku 15-24 lata),
37
natomiast najmniej chętnie do tego pomysłu odnosiły się osoby w wieku 25-34 lata (39%
wskazało, ze raczej lub na pewno nie odwiedzą ponownie Kazimierza z powodu istnienia
nowego kompleksu sportowo-rekreacyjnego).
Wykres 26. Gotowość ponownych odwiedzin - struktura wg wieku
50%
a) Nie, na pewno nie;
40%
30%
b) Raczej nie;
20%
c) Raczej tak;
10%
0%
15-24 lat
25-34 lat
35-44 lat
powyżej 45
lat
d) Na pewno tak.
Źródło: Opracowanie własne.
Najwięcej chętnych do złożenia ponownej wizyty w Kazimierzu jest wśród osób z
wykształceniem średnim (około 80%), następnie wśród osób z wykształceniem wyższym
(63%) i podstawowym (25%).
Wykres 27. Gotowość ponownych odwiedzin - struktura wg wykształcenia
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
a) Nie, na pewno nie;
b) Raczej nie;
c) Raczej tak;
podstawowe
średnie
ogólnokszt.
średnie
zawodowe
wyższe
d) Na pewno tak.
Źródło: Opracowanie własne.
2.10 SPOSÓB
PROMOCJI I SPRZEDAŻY OFERTY KOMPLEKSU SPORTOWOREKREACYJNEGO
W jednym z pytań kwestionariusza ankietowego zawarto propozycję specjalnej oferty
weekendowej obejmującej pobyt w hotelu oraz wypoczynek w kompleksie sportoworekreacyjnym. Spotkała się ona z dużym zainteresowaniem i poparciem ze strony turystów.
67% turystów raczej lub na pewno skorzystałoby z tej oferty (odpowiednio 32% raczej lub na
pewno nie byłoby nią zainteresowanych). Tyle samo zainteresowanych tzw. biletem
łączonym jest wśród kobiet, jak i wśród mężczyzn (około 80%).
38
Wykres 28. Zainteresowanie biletem łączonym - struktura ogółem i wg płci
70%
a) Nie, na pewno nie;
60%
50%
b) Raczej nie;
40%
30%
c) Raczej tak;
20%
10%
d) Na pewno tak.
0%
ogółem
kobiety
mężczyźni
Źródło: Opracowanie własne.
Poparcie dla tej formy obiektu deklaruje przeważająca liczba respondentów (około 70%) w
każdej z grup wiekowych. Najwięcej zwolenników jest wśród najmłodszych – swoje poparcie
deklaruje 90% osób w wieku 15-24 lata.
Wykres 29. Zainteresowanie biletem łączonym - struktura wg wieku
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
a) Nie, na pewno nie;
b) Raczej nie;
c) Raczej tak;
15-24 lat
25-34 lat
35-44 lat
powyżej 45
lat
d) Na pewno tak.
Źródło: Opracowanie własne.
Biletem łączonym zainteresowani są również badani bez względu na wykształcenie. W każdej
z grup występuje przewaga osób zainteresowanych skorzystaniem z takiego rodzaju biletu
(około 80%).
39
Wykres 30. Zainteresowanie biletem łączonym - struktura wg wykształcenia
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
a) Nie, na pewno nie;
b) Raczej nie;
c) Raczej tak;
podstaw ow e
średnie
ogólnokszt.
średnie
zaw odow e
w yższe
Źródło: Opracowanie własne.
40
d) Na pewno tak.
3. ANALIZA RUCHU TURYSTYCZNEGO W KAZIMIERZU
3.1 BADANIE ANKIETOWE RUCHU TYRYSTYCZNEGO Z 2005 ROKU
Najwięcej2 turystów przybyło z państw Europy Zachodniej. Z Niemiec, Wielkiej Brytanii i
Francji odwiedziło Kazimierz ponad 60 % turystów zagranicznych. Swoją obecność
odnotowali również turyści z Europy Południowej tj. Włoch i Hiszpanii, których było ponad
10 %. Po kilka osób przyjechało z Austrii, Irlandii oraz Danii. Dość pokaźna liczba turystów
przybyła do Kazimierza ze Stanów Zjednoczonych i Kanady, których było prawie 13 %. To,
że Kazimierz jest odwiedzany przez turystów z niemal całego świata potwierdziła obecność
Japończyków (3,9 %), Tajwańczyków (1,7 %), Libijczyków (1,1 %) oraz mieszkańców
Izraela (2,8 %).
W 60% przypadków były to osoby samotne, zaś w pozostałych 40% ankietowani przybywali
do Kazimierza wraz z rodzinami. Osoby samotne przybyły z Izraela i Japonii natomiast z
Francji i Włoch ankietowani przybywali wyłącznie w towarzystwie rodzin. Również
pojedyncze rodziny przybywały z Danii, Libii i Tajwanu. Na uwagę zasługuje zupełny brak
turystów zza wschodniej granicy.
40
20
0
Liczba turystów
%
30
25
20
15
10
5
0
60
Niemc Wielka
Francja Kanada USA
y
Brytani
Włoch Hiszpa
Japonia Irlandia Izrael Austria Taiwan Dania
y
nia
%
Liczba turystów
Wykres 1. Wizyty turystów zagranicznych w Kazimierzu
według państw stałego pobytu w 2005 r.
Libia
50
33
25
13
10
10
8
7
6
5
5
3
2
2
27,9
18,4
14,0
7,3
5,6
5,6
4,5
3,9
3,4
2,8
2,8
1,7
1,1
1,1
Źródło: Wyższa Szkoła Społeczno-Przyrodnicza.
3.1.1 ORGANIZACJA I SPOSÓB PRZYJAZDU DO POLSKI
Zdecydowanie przeważały przyjazdy indywidualne turystów zagranicznych, którzy trafiali do
Kazimierza. Tylko w około 15% przypadków były to przyjazdy zorganizowane przez biura
turystyczne lub inne instytucje (18%).
2
Analiza, dotyczy badań, przeprowadzonych przy pomocy ankiet opracowanych w Instytucie Turystyki i
Polskiej organizacji Turystycznej, przez Wyższą Szkołę Społeczno-Przyrodniczą w Lublinie w dniach 28-30
lipca 2005 roku.
41
Wykres 2. Organizacja przyjazdu z poszczególnych państw
50
40
32
30
15
20
1
6
7
W
ie
lk
Irl
an
on
i
a
di
a
5
3
10
Ja
p
Ka
na
da
Fr
an
cj
a
9
1
a
N
ie
Br
yt
a
ni
a
m
cy
0
ni
a
4
5
3
zp
a
25
H
is
6
12
ch
y
6
12
W
ło
10
U
SA
Liczba turystów
60
Biuro podróży
Inną instytucję
Indywidualnie
Źródło: Wyższa Szkoła Społeczno-Przyrodnicza.
3.1.2 PLANOWANY CZAS POBYTU W POLSCE
Planowany czas pobytu w naszym kraju wahał się od 3 do 50 dni. Jedynie grupa siedmiu
Niemców przyjazd do Kazimierza traktowała jako weekendowy, natomiast w pozostałych
przypadkach pobyt w Kazimierzu należy traktować jako pewien etap zwiedzania Polski.
Tab. 1. Planowany czas pobytu w Polsce turystów zagranicznych odwiedzających Kazimierz
Dolny.
KRAJ
TURYSTY
NIEMCY
WIELKA
BRYTANIA
FRANCJA
KANADA
USA
WŁOCHY
HISZPANIA
JAPONIA
IRLANDIA
AUSTRIA
IZRAEL
TAJWAN
DANIA
LIBIA
SUMA
PLANOWANY CZAS POBYTU W POLSCE (LICZBA DNI)
1-5
10
4
6-10
1
5
4
4
11-15
14
9
16-20
10
6
21-25
8
5
12
8
1
6
5
2
3
3
2
26-30
3
4
31-35
36-40
41-45
46-50
4
0
4
5
2
3
7
1
5
6
5
5
3
18
2
2
16
31
31
40
24
5
Źródło: Wyższa Szkoła Społeczno-Przyrodnicza.
42
10
3.1.3 ZAKWATEROWANIE NA CZAS POBYTU W POLSCE
Turyści zagraniczni najczęściej kwaterowali w hotelach względnie motelach (wykres 3). Na
ten rodzaj zakwaterowania zdecydowało się około 50 % ankietowanych gości zagranicznych.
Spośród trzech najliczniejszych nacji odwiedzających Kazimierz z Niemiec, Wielkiej Brytanii
i Francji najczęściej z hoteli korzystali Anglicy (66 %), a najrzadziej Francuzi (33%), którzy
zdecydowanie częściej zatrzymywali się u znajomych i krewnych z Polski (54 %).
Ponad 20 % podróżnych zatrzymało się u krewnych i znajomych. Oprócz wymienionych
wcześniej turystów pochodzących z Francji z tego rodzaju zakwaterowania korzystali również
gości z USA (50 %) i Kanady (33 %) oraz Niemcy (20%).
Następnym rodzajem zakwaterowania cieszącym się dość dużą popularnością były
pensjonaty. Korzystali z nich goście z Izraela oraz w miarę często Niemcy.
Z pozostałych form zakwaterowania uwzględnionych w ankiecie korzystano sporadycznie i w
sumie znalazło w nich zakwaterowanie jedynie 18 % gości.
Wykres 3. Zakwaterowanie turystów zagranicznych
20
Pensjonat
Agroturystyka, pokoje prywatne
15
Domy wczasowe
10
Kempingi/ pola namiotowe
5
Libia
Dania
Taiwan
Austria
Izrael
Irlandia
Japonia
Hiszpania
Włochy
USA
Kanada
Francja
Wielka Brytania
Niemcy
Zakwaterowanie u rodziny i znajomych
Liczba turystów
25
Hotel/motel
0
Źródło: Wyższa Szkoła Społeczno-Przyrodnicza.
3.1.4 WYKORZYSTANIE BAZY TOWARZYSZĄCEJ
Badanie wykorzystania bazy towarzyszącej przeprowadzono w odniesieniu do dość
różnorodnej gamy urządzeń kulturalno-rozrywkowych, sportowo-rekreacyjnych, transportu
lokalnego, służby zdrowia i innych placówek gastronomiczno-handlowych. Zostały one
pogrupowany w ankietach w sposób następujący:
A – placówki kulturalne (muzea, galerie, sale koncertowe, teatry oraz kina),
B – urządzenia rozrywkowo-sportowe (dyskoteki, puby, kluby nocne, imprezy sportowe),
C – uprawianie sportów i rekreacji (baseny kąpielowe i aquaparki, korty tenisowe i inne),
D – wykorzystanie transportu miejskiego,
E – wykorzystanie transportu lokalnego,
43
F – wykorzystanie bazy gastronomicznej poza miejscem zakwaterowania,
G – placówki służby zdrowia,
H – zakupy,
I – inne.
Bardzo często goście zagraniczni korzystali z kilku rodzajów urządzeń, a nawet deklarowali
skorzystanie ze wszystkich wymienionych w ankiecie.
Procent liczby
turystów
Wykres 4. Wykorzystanie różnorodności bazy
towarzyszącej
35
30
25
20
15
10
5
0
33
25
25
8
5
I
3
II
III
IV
V
VI
0
1
0
VII
VIII
IX
Stopień różnorodności bazy
Źródło: Wyższa Szkoła Społeczno-Przyrodnicza.
Powyższy wykres przedstawia jaka była różnorodność wykorzystania przez turystów bazy
towarzyszącej. Według wprowadzonych dziewięciu rodzajów bazy towarzyszącej za stopień
różnorodności bazy przyjęto ilość rodzajów bazy, z których ankietowany turysta korzystał lub
deklarował ich użycie. Przykładowo stopień IV oznacza skorzystanie z czterech rodzajów
bazy (ABDH). Jedna trzecia turystów korzystała z trzech rodzajów bazy, a po 25% z dwóch i
czterech. Zaledwie 5 % korzystało tylko z jednego rodzaju usług (A – placówki kulturalne).
Zdarzyła się jedna osoba, turystka z WB, która była w Polsce od dwóch tygodni w celach
biznesowych i korzystała ze wszystkich sklasyfikowanych rodzajów usług towarzyszących.
Poniższy wykres przedstawia, które rodzaje usług cieszyły się największą popularnością. Aż
91 % turystów korzystało z placówek kulturalnych (A), 53 % z bazy gastronomicznej poza
miejscem zakwaterowania (F). Prawie połowa turystów uczestniczyła w życiu rozrywkowym
i sportowym (B). Natomiast niewielu turystów korzystało transportu lokalnego (E) i placówek
służby zdrowia (G).
44
Procent liczby turystów
Wykres 5. Wykorzystanie bazy towarzyszącej według
rodzajów usług
100
91
80
60
53
45
41
40
39
20
13
20
12
8
0
A
B
C
D
E
F
G
H
I
Rodzaje usług
Źródło: Wyższa Szkoła Społeczno-Przyrodnicza
3.2 ANALIZA
TURYSTYKI
RUCHU TURYSTYCZNEGO NA PODSTAWIE DANYCH
INSTYTUTU
Na podstawie badań Instytutu Turystyki3 oszacowano, że corocznie Kazimierz odwiedza 1,5
mln turystów (dane na lata 2000-2004). Liczba gości i noclegów im udzielonych w kolejnych
latach przedstawia się następująco:
Wykres 1. Liczba gości i noclegów w latach 2000-2004.
140
114,9
109,8
115,4
120
107,1
103,8
100
80
60
50,9
56,9
57,6
64,3
62,2
40
20
0
2000
2001
Liczba gości w tys.
2002
2003
2004
Udzielone noclegi w tys.
Źródło: Instytut Turystyki.
Najwięcej noclegów udzielono w miesiącach od maja do sierpnia. Można zatem przyjąć, że
zarówno wówczas zwiększa się liczba turystów, przyjeżdżających do Kazimierza, jak i liczba
chętnych do pozostania w mieście na dłużej niż 1 dzień.
3
Dane opracowane na podstawie prezentacji dr. Krzysztofa łopacińskiego „Model gościnności dla Kazimierza
Dolnego”, przedstawionej na konferencji w Kazimierzu Dolnym w dniu 20 kwietnia br. oraz na podstawie badań
Instytutu Turystyki i niepublikowanych danych GUS.
45
Wykres 2. Liczba turystów w poszczególnych miesiącach.
16
13,6
14
12,8
11,4 12,2
12
10,3 10,3
9
10
8
6
4,9
4,2
II
III
3,6
4
6
5,5
XI
XII
2
0
I
IV
V
VI
VII
VIII
IX
X
Źródło: Instytut Turystyki.
O wiele mniejszą liczbę korzystających z noclegu stanowią turyści zagraniczni, jednak ich
liczba również wzrasta w miesiącach wakacyjnych (lipiec – sierpień).
Wykres 3. Liczba turystów zagranicznych w poszczególnych miesiącach.
500
449
475
400
318
300
256
201
183
200
106
103
100
51
28
24
I
II
23
0
III
IV
V
VI
VII
VIII
IX
X
XI
XII
Źródło: Instytut Turystyki.
Wykorzystanie bazy noclegowej w Kazimierzu, według danych GUS, przedstawia się
następująco:
KATEGORIA
KRAJOWCY CUDZOZIEMCY RAZEM
KORZYSTAJĄCY (TYS.)
UDZIELONE NOCLEGI
(TYS.)
60,0
2,2
62,2
100,2
3,6
103,8
46
WYNAJĘTE POKOJE (TYS.) 0,4
WYKORZYSTANIE MIEJSC
(%)
WYKORZYSTANIE POKOI
(%)
10,8
11,2
-
31,9
-
29,5
Źródło: Dane GUS na 2004 rok.
W kontekście wydatków, przeznaczanych na atrakcje sportowo-rekreacyjne w planowanym
obiekcie, istotna jest wysokość kwoty, jaką turyści przeznaczają na różnorodne rozrywki
podczas wypoczynku. Poniższy wykres prezentuje rozkład wysokości sum, przeznaczanych
na poszczególne kategorie wydatków.
Wykres 4. Struktura wydatków turystów.
Źródło: Instytut Turystyki.
W strukturze wydatków według poszczególnych krajów europejskich, Polska plasuje się na
siódmym miejscu. warto zwrócić uwagę na fakt, że kraj nie jest postrzegany jako zachęcający
turystów do wydatków.
47
NIEMCY
1373,4
983,6
WIELKA BRYTANIA
HISZPANIA
844,2
AUSTRIA
792,4
687,8
CZECHY
FRANCJA
543,7
POLSKA
407,8
ŚREDNIA EUROPEJSKA 892 EURO (94 DZIENNIE)
Źródło: Instytut Turystyki.
48
4. LOKALNE UWARUNKOWANIA WPŁYWAJĄCE NA DZIAŁALNOŚĆ
OBIEKTU – KONKURENCJA NA RYNKU
4.1 OBSZAR
KAZIMIERZU
ODDZIAŁYWANIA KOMPLEKSU SPORTOWO-REKREACYJNEGO W
KAZIMIERZ DLN.
Źródło: Opracowanie własne.
W
zasięgu
bezpośredniego
oddziaływania
kompleksu
sportowo-rekreacyjnego
zlokalizowanego w Kazimierzu Dolnym, mierzonego czasem dojazdu samochodem nie
przekraczającym jednej godziny, tj. w obszarze o promieniu nie przekraczającym 70 km,
znajduje się środkowa i zachodnia część województwa lubelskiego, południowa część
województwa
mazowieckiego
i
północno-wschodnie
powiaty
województwa
świętokrzyskiego. Jednak ze względu na brak dobrego połączenia drogowego z obszaru
oddziaływania wyłączono woj. świętokrzyskie.
49
LICZBA
MIESZKAŃCÓW
MIASTA POW.
10 TYS.
MIESZKAŃCÓW
ODLEGŁOŚĆ OD
KAZIMIERZA DLN.
W TYS.*
MIESZKAŃCÓW
W TYS.
W KM
356,0
139,0
100,3
90,9
72,3
57,3
PUŁAWY
PONIATOWA
DĘBLIN
RYKI
LUBLIN
KRAŚNIK
LUBARTÓW
ŚWIDNIK
ŁĘCZNA
50,2
10,1
18,7
10,0
356,0
36,3
23,0
40,0
21,8
12
21
32
38
47
47
53
55
65
70
GRODZKI RADOM
37,5
37,4
62,0
144,0
227,6
KOZIENICE
PIONKI
RADOM
18,8
20,4
227,6
27
29
43
43
62
RAZEM
1 565
POWIAT
LICZBA
WOJ. LUBELSKIE
PUŁAWSKI
OPOLSKI
RYCKI
GRODZKI LUBLIN
LUBELSKI
KRAŚNICKI
LUBARTOWSKI
ŚWIDNICKI
ŁĘCZYCKI
117,3
63,1
60,1
WOJ. MAZOWIECKIE
ZWOLEŃSKI
LIPSKI
KOZIENICKI
RADOMSKI
833
Źródło GUS 2004, opracowanie własne
Wyznaczony w ten sposób obszar oddziaływania kompleksu sportowo-rekreacyjnego
obejmuje populację ponad 1,5 mln mieszkańców, w tym ponad 800 tys. to mieszkańcy miast
powyżej 10 tys.
Powiat puławski leży w środkowo - zachodniej części województwa lubelskiego. Jego
powierzchnia wynosi 933 km2, a liczba mieszkańców 117,3 tys. osób. Gospodarkę powiatu w
równym stopniu stanowią przemysł i rolnictwo. Głównym ośrodkiem przemysłowym są
Puławy, a ważniejsze przedsiębiorstwa to: Zakłady Azotowe "Puławy" S.A., Przedsiębiorstwo
Budownictwa
Przemysłowego
w
Puławach,
Puławskie
Zakłady
Przemysłu
Bioweterynaryjnego, Fabryka Maszyn i Urządzeń Przemysłu Spożywczego, Mostostal S.A.
Przez powiat przebiegają ważne szlaki komunikacyjne, zarówno drogowe, jak i kolejowe. 1/3
powierzchni powiatu to Kazimierski Park Krajobrazowy, co wraz z trójkątem turystycznym
Puławy - Kazimierz - Nałęczów i malowniczym przełomem Wisły sprzyja rozwojowi
turystyki i agroturystyki.
Powiat grodzki Lublin - Lublin jest największym miastem wschodniej Polski i stolicą
województwa lubelskiego. Pełni rolę administracyjnego, gospodarczego i kulturalnego
centrum regionu. Jest jednym z najważniejszych ośrodków akademickich w Polsce z dużym
potencjałem edukacyjnym i zapleczem naukowo-badawczym. Liczne zabytki i niezwykłej
urody Stare Miasto sprzyjają rozwojowi turystyki. Ze względu na swoje geograficzne
50
położenie stanowi granicę Unii Europejskiej i platformę współpracy krajów Europy
wschodniej i zachodniej. Jest miastem otwartym dla krajowych i zagranicznych inwestorów oferuje dobrze wykwalifikowaną kadrę, ulgi w podatku od nieruchomości oraz profesjonalną
obsługę administracyjną. Powierzchnia miasta wynosi 148 km2, zaś liczba mieszkańców
356,5 tys.
Powiat lubelski otacza stolicę województwa. Tworzy go 14 gmin wiejskich oraz 2 miejsko wiejskie. Jego obszar wynosi 1679 km2, a zamieszkuje go 139 tys. osób.
Powiat ma charakter rolniczy, a 76% jego powierzchni to użytki rolne. Do największych
przedsiębiorstw powiatu należą: Lubelska Giełda Rolno - Ogrodnicza S.A. w Elizówce, gm.
Niemce, Wap-Rol w Łopienniku, gm. Borzechów - producent wapna, Rurgaz Sp. z o.o. w
Kol. Prawiedniki - producent instalacji gazowych, Petroprofit Sp. z o.o. Niemce, zajmujący
się dystrybucją paliw płynnych.
W granicach powiatu znajdują się dwa parki krajobrazowe: Krzczonowski i Kozłowiecki oraz
cztery obszary chronionego krajobrazu: Hodelski, Czerniejowski, Dolina Ciemięgi i Kozi
Bór.
Powiat opolski położony jest w zachodniej części województwa lubelskiego. Jego
powierzchnia to 804 km2, a liczba mieszkańców wynosi 63,1 tys. osób. Ma dobre połączenia
drogowe. Jest powiatem typowo rolniczym. Dominującą rolę odgrywają sady oraz plantacje
jagodowe i chmielu.
Przemysł powiatu skoncentrowany jest na przetwórstwie płodów rolnych. Najważniejsze
zakłady przemysłowe to: Cukrownia Opole, Okręgowa Spółdzielnia Mleczarska i liczne
zakłady przetwórstwa owocowo - warzywnego.
Potencjalnym inwestorom władze powiatu deklarują przychylność i różnorakie preferencje,
m.in. podatkowe. Największe możliwości inwestorów są w przemyśle rolno - spożywczym,
ze względu na istniejąca bazę surowcową, a także w pełni wykorzystany potencjał
podupadających, już funkcjonujących zakładów. Położenie powiatu sprzyja rozwojowi
turystyki.
Powiat rycki leży w północno - zachodniej części województwa lubelskiego i graniczy z
województwem mazowieckim. Jego powierzchnia wynosi 616 km2, a zamieszkuje ją 60,1
tys. osób. W skład powiatu wchodzi 6 gmin.
Najważniejszymi ośrodkami powiatu są Ryki i Dęblin, w których mieszka ponad 46%
mieszkańców. Podstawą gospodarki powiatu jest rolnictwo, ogrodnictwo i związane z nimi
przetwórstwo rolno - spożywcze. Rozwojowi gospodarczemu sprzyja położenie przy ważnych
liniach komunikacyjnych drogowych i kolejowych.
Powiat rycki bywa nazywany "małym Mazowszem". Jego bogactwem jest przyroda
Wysoczyzny Żelechowskiej oraz dolin Wieprza i Wisły. Są tu warunki sprzyjające rozwojowi
turystyki i rekreacji.
Powiat lubartowski leży w północnej części województwa. Jego powierzchnia wynosi 1290
km2, a zamieszkuje go 90,8 tys. osób, z czego 68,2% stanowią mieszkańcy wsi. Powiat
51
lubartowski ma charakter rolniczy, a użytki rolne zajmują 72% jego powierzchni. Przeciętna
wielkość gospodarstwa rolnego wynosi 5,2 ha. Na terenie powiatu działa prawie 4 tys.
podmiotów gospodarczych. Liczne jeziora i zabytki sprzyjają rozwojowi turystyki i
agroturystyki.
Powiat kraśnicki położony jest w południowo - zachodniej części województwa lubelskiego.
Zajmuje powierzchnię 1005 km2, która jest zamieszkała przez 100,3 tys. osób. W skład
powiatu wchodzą: miasto Kraśnik, miasto i gmina Annopol oraz 8 gmin wiejskich. Położenie
powiatu na przecięciu dróg krajowych Białystok - Lublin - Rzeszów oraz Zgorzelec - Kielce Lublin i przy ważnej trasie kolejowej Lublin - Stalowa Wola gwarantuje sprawne połączenie
komunikacyjne.
Podstawową gałęzią gospodarki powiatu jest rolnictwo. Dobra struktura gleb pozwala na
efektywną uprawę warzyw, krzewów i drzew owocowych. W uprawie owoców miękkich,
głównie malin, truskawek i porzeczek, plantatorzy osiągają rekordowe wyniki.
Potentatem przemysłowym, a zarazem największym pracodawcą w powiecie jest Fabryka
Łożysk Tocznych w Kraśniku. W ostatnich latach żywiołowo rozwijają się usługi i handel.
Gminy powiatu kraśnickiego dysponują wolnymi obiektami i terenami pod inwestycje.
potencjalni inwestorzy mogą liczyć na przychylne przyjęcie lokalnych władz, które stosują
różnorodne preferencje, m.in. podatkowe. Dodatkowym atutem powiatu są wysoko
kwalifikowane kadry. Jednym z ważniejszych celów, jakie stawiają przed sobą władze
powiatu, jest tworzenie na miejscu bazy dla przetwórstwa owocowo-warzywnego i stworzenie
rynku zbytu dla produkcji ogrodniczej. Szansa na rozwój powiatu upatrywana jest także w
rozwoju turystyki i agroturystyki, czemu sprzyjają czyste środowisko i ciekawe zabytki.
Powiat świdnicki leży w centralnej części województwa lubelskiego. Jego powierzchnia
wynosi 469 km2 i liczy ok. 72,3 tys. mieszkańców. Powiat ma dużą gęstość zaludnienia,
wynoszącą 157 osób/km2. Jakkolwiek sam Świdnik jest znaczącym ośrodkiem
przemysłowym, to powiat ma charakter typowo rolniczy. Powierzchnia użytków rolnych
wynosi blisko 72% ogólnej powierzchni powiatu, a wśród upraw znaczącą pozycję zajmują
sady.
Powiat łęczyński leży w centralnej części województwa lubelskiego, na styku Wyżyny
Lubelskiej i Polesia. Powierzchnia powiatu wynosi 634 km2, a liczba mieszkańców 57,3 tys.
osób. Ma on dobre połączenia drogowe i kolejowe z reszta województwa. W gospodarce
powiatu dominuje rolnictwo, m.in. produkcja owoców i warzyw. Do największych zakładów
przemysłowych należą: Kopalnia Węgla Kamiennego "Bogdanka" S.A. w Bogdance, Grupa
Kapitałowa Lubelski Węgiel w Bogdance, Huta Szkła Gospodarczego "Edwanex" w
Rossoszu, Agros Białystok Sp. z o.o. w Milejowie, Lechia - Fabryka Maszyn Rolniczych w
Puchaczowie.
Powiat grodzki Radom położony jest w centralnej Polsce, w dorzeczu środkowej Wisły i
Pilicy i zajmuje powierzchnię: 112 km2 i liczy 227,6 tys. mieszkańców. Miasto leży na
przecięciu głównych szlaków komunikacyjnych ze wschodu na zachód (droga nr 12 PoznańLublin, najkrótsze połączenie między Berlinem, a Kijowem) i z północy na południe (droga nr
Gdańsk-Kraków). Miasto jest na Mazowszu największym po Warszawie ośrodkiem
akademickim. W mieście działa 7 szkół wyższych i 3 kolegia nauczycielskie. Łączna liczba
studentów tych szkół dochodzi do 30 tysięcy. W wyniku transformacji ustrojowych, w
Radomiu nastąpił spadek liczby przedsiębiorstw sektora publicznego i silny wzrost małych i
średnich przedsiębiorstw prywatnych, zwłaszcza usługowych.
52
Powiat radomski zajmuje obszar 1.530 km2 (153 tys. ha). Zamieszkuje ten teren 144 tys.
osób (78,1% ludności stanowią mieszkańcy obszarów wiejskich). Powiat tworzą miasto
Pionki, miasto i gmina Iłża, Skaryszew oraz 11 gmin wiejskich.
Warunki naturalne w tym gleby i klimat sprzyjają rozwojowi ogrodnictwa i rolnictwa. Na
terenie Powiatu Radomskiego znajdują się bardzo cenne przyrodniczo obszary: Puszczy
Kozienickiej, lasy Iłżeckie oraz torfowiska o specyficznym mikroklimacie. Wiele
miejscowości położonych w samej Puszczy lub na jej obrzeżach, znanych ze swych walorów
rekreacyjnych - Jedlnia Letnicko, położona nad sztucznym zbiornikiem wodnym i
krajobrazowych - wyznaczone i oznakowane szlaki w lasach iłżeckich
Powiat zwoleński leży w południowo–wschodniej części województwa mazowieckiego, na
osi dróg krajowych Warszawa - Tarnobrzeg i Radom – Lublin. Obejmuje gminy: Zwoleń,
Tczów, Przyłęk, Policzna, Kazanów, zajmuje powierzchnię 57.124 ha. Na tym obszarze
zamieszkuje około 37,5 tys. osób. Powiat zwoleński ma charakter rolniczy - blisko 80% jego
powierzchni zajmują użytki rolne. Szansą dla mieszkańców regionu, dodatkowym źródłem
dochodu rolników jest agroturystyka.
Powiat kozienicki położony jest w południowo- wschodniej części województwa
mazowieckiego. Powierzchnia powiatu wynosi 917 km2. Administracyjnie do powiatu
kozienickiego należy jedna gmina miejsko-wiejska Kozienice, sześć gmin wiejskich.
4.2 OBIEKTY SPORTOWO-REKREACYJNE W REGIONIE
Baza sportowa we wskazanym obszarze oddziaływania cechuje się dość niskim standardem.
Obiekty o różnych funkcjach (baseny, sale sportowe, boiska są często rozproszone).
Dostępność obiektów basenowych, w wielu przypadkach sprowadza się do basenów
przyszkolnych.
Jedynym rozbudowanym kompleksem sportowo-rekreacyjnym w regionie, udostępniającym
szeroką gamę usług towarzyszących typu fitness i wellness, hotelarsko-gastronomicznych
oraz basenów i kąpielisk z „atrakcjami wodnymi” są obiekty Ośrodka Sportu i Rekreacji w
Zamościu.
53
4.2.1 NAŁĘCZÓW
Lecznictwo uzdrowiskowe w Nałęczowie,
sięgające tradycją do XVIII wieku,
korzysta z dobroczynnych właściwości
przyrody:
wód-szczaw
żelazistych,
kojącego mikroklimatu, urody krajobrazów
i bujnej szaty roślinnej. Uzdrowisko
Nałęczów jest szczególnie predysponowane
do leczenia chorób układu krążenia.
Tutejszy mikroklimat sprzyja obniżeniu
ciśnienia tętniczego u osób z nadciśnieniem
i zmniejsza dolegliwości ze strony serca a
bogata w magnez naturalna woda mineralna
"Nałęczowianka" znakomicie uzupełnia
gospodarkę mineralną organizmu osób
Stary dom Zdrojowy
narażonych na stres i rekonwalescentów.
Źródło: www.pl.pulawy.pl/
Miasto Nałęczów zostało wpisane do
rejestru zabytków województwa lubelskiego, jako zespół architektoniczno-krajobrazowy.
„Uzdrowisko Nałęczów” S.A.
Zakład Leczniczy "Uzdrowisko Nałęczów"
S.A. jest pierwszym i jak na razie jedynym
sprywatyzowanym uzdrowiskiem w Polsce
– od 2001 r. należy do grupy NESTLE
WATERS. Podstawową działalnością firmy
zorganizowaną w formie Niepublicznego
Zakładu Opieki Zdrowotnej jest lecznictwo.
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Kuracja kardiologiczna „Nasza
tradycja”;
Kardiologiczna rehabilitacja
poszpitalna;
Kardiologiczna rehabilitacja pooperacyjna;
Bilans kardiologiczny;
Profilaktyka kardiologiczna;
Rehabilitacja ortopedyczna;
Turnusy rehabilitacyjne;
Rehabilitacja ogólnoustrojowa ze
skierowaniem z NFZ;
Kuracja kardiologiczna ze skierowaniem
ambulatoryjnym z NFZ.
Oferta obejmuje: pokoje z łazienkami, TV sat,
lodówka i telefonem, pokoje dla niepełnosprawnych,
restaurację, barek, bilard, hydromasaż, saunę,
solarium, jacuzzi, salę ćwiczeń, windę, sejf, depozyt,
parking strzeżony.
54
Dom zdrojowy
Źródło: kn.am.gdynia.pl/nkzc/
Centrum hydroterapii
Źródło: www.sarp.org.pl
Obecnie do dyspozycji kuracjuszy Uzdrowiska Nałęczów w jest w sumie 720 miejsc.
SPA Nałęczów
SPA Nałęczów stanowi kompleks nowych obiektów należących do Uzdrowiska Nałęczów
S.A., na który składają się: Termy Pałacowe, Atrium oraz Pawilon Angielski. Oferuje się w
nich nowy pakiet usług przygotowanych dla klientów komercyjnych Zakładu Leczniczego
Nałęczów. "SPA" to skrót łacińskiej formuły "Sanus per Aquam" oznaczający uzdrawianie
przez wodę. W zakres usługi wchodzi ogólnie pojęta hydroterapia, masaże, zabiegi
kosmetyczne i psychoterapia.
Termy Pałacowe
Termy Pałacowe - nowoczesny zespół wodoleczniczy z bazą hotelową, to najnowszy obiekt
rozbudowującego się dynamicznie Uzdrowiska Nałęczów. W szerokiej ofercie usług
hydroterapii Termy proponują: aerobik w basenie, masaż Aquatonic, bicze szkockie,
hydromasaże, kąpiele perełkowe, masaż limfatyczny oraz masaże manualne i okłady fango.
Hotel oferuje sto łóżek, sale konferencyjne na 80 i 20 miejsc, restaurację. Cennik pobytów
przedstawia się następująco:
Oferta pakietów z programem odnowy biologicznej i kosmetyki upiększającej:
• kuracja odchudzająca;
• kuracja "Równowaga Energetyczna";
• kuracja "Twoje Plecy";
• kuracja "Lekkie Stopy";
• kuracja "Przed Urodzeniem Dziecka";
• Pakiety kosmetyczne dla Pań - "Tydzień w Raju";
• Pakiety dla Pań i Panów - "Weekend Dla Urody".
Atrium – położony obok Term Pałacowych kompleks wodny czynny jest w godz. 9.00 23.00:
Basen Aquatonic o powierzchni 300m oferuje nowoczesne rozwiązania techniki termalnej.
Znajdują się tam:
• łóżka bąbelkowe- ławeczki perełkowe- jacuzzi, hammam,
• gejzer-dysze masujące – łabędzia
szyja,
• tory do pływania i sztuczna rzeka,
• seanse nauki pływania,
aquaaerobiku i gimnastyki wodnej,
• sauna sucha,
• turecka sauna wilgotna.
Basen Białej Glinki – kąpiel w roztworze glinki pochodzącej z greckich złóż, dodatkowo
wzbogacona o cenne składniki źródlanej wody; w czasie kąpieli dochodzi do wymiany jonów
między glinką a skórą: wapń i magnez wymieniają się z sodem i jonami amonowymi
55
wytwarzanymi przez skórę zapewniając jej głębokie
oczyszczanie i uzupełnianie niedoborów. Temperatura
białej glinki intensyfikuje działanie detoksykujące,
ujędrniające i uelastyczniające skórę oraz stymuluje
odnowę komórkową.
Dla uzyskania optymalnych rezultatów kąpieli wskazane
jest przebywanie w basenie do 20 minut. Temperatura
Białej Glinki – 37° - 40°
Salon Kosmetyczny Clarins
• zabiegi pielęgnacyjne aromablend - twarz
• zabiegi pielęgnacyjne aromablend - ciało
• pro-aktywne zabiegi Clarins - twarz
• pro-aktywne zabiegi Clarins - ciało
• zabiegi uzupełniające
• zabiegi pielęgnacyjne Clarins dla kobiet w ciąży i po urodzeniu dziecka
• zabiegi pielęgnacyjne Clarins dla mężczyzn
• zabiegi dodatkowe
Club Atrium – kręgielnia.
4.2.2 PUŁAWY
Miejski Ośrodek Sportu i Rekreacji w Puławach
1. Sala gier - obiekt wielofunkcyjny, parkiet o wymiarach 44m x 28m:
• boisko do piłki ręcznej (pełno wymiarowe),
• boisko do piłki koszykowej z koszami najezdnymi + 4 tablice treningowe na ścianach,
• boisko do piłki siatkowej,
• elektroniczna tablica wyników,
• trybuny na 600 miejsc siedzących.
2. Siłownia - obiekt przeznaczony do prowadzenia zajęć treningowych i rekreacyjnych.
Wyposażony w 6 pomostów drewnianych umożliwiających prowadzenie zajęć sekcjom
podnoszenia ciężarów oraz inne, atlas kulturystyczny oraz ławki skośne i proste, stojaki,
sztangi oraz obciążenia.
56
Źródło: http://www.mosirpulawy.neostrada.pl/index.html
3. Pływalnia kryta - obiekt wielofunkcyjny, w którym prowadzone są zajęcia szkolne,
rekreacyjne, treningowe, możliwość rozgrywania zawodów rangi Mistrzostw Polski. Znajduje
się tu największa atrakcja w regionie basenowa zjeżdżalnia wodna o długości 62,5m, a poza
tym:
• pływalnia 6-torowa o wym. 25m x12,5m; głębokość 1,4m - 3,8m,
• zakole przy pływalni o wym. 8m x 8m; głębokość 1,4m,
• brodzik przeznaczony do nauki pływania o wym. 12m x 6m; głębokość 0,8 - 1m,
• trybuny na 300 miejsc siedzących,
• sauna.
Na przełomie 2004/2005 r. kosztem 1,86 mln zł pływalnie przeszła gruntowny remont. Jedna
strona basenu została pogłębiona, a druga spłycona. Płytki ceramiczne, którymi wyłożona
była niecka, zastąpiono specjalną folią. Oddzielono część basenu przy zjeżdżalni.
Zamontowano nowe urządzenia - jacuzzi i kaskadowy masaż wodny. Zmienił się także
sposób uzdatniania wody. Chlor został zastąpiony związkiem mniej szkodliwym dla zdrowia i
środowiska - podchlorynem sodu.
4. Korty tenisowe - (obok hali sportowej): pięć kortów o nawierzchni ceglastej, trybuny na
150 miejsc siedzących.
5. Stadion sportowy.
57
Plan dochodów i wydatków MOSiR w latach 2005-2006.
Rok
Dochody
w tym dotacje
z budżetu
2006
2 510 318
766 389
2005
2 421 629
(wykonanie
2 339 971)
919 419
(wykonanie
940 239)
Zakres dotacji
102,40 zł/m2 - Hala sportowa
(5.260 x 102,40 zł = 538 624 zł)
19,79 zł/m2 - Pływalnia odkryta
(9.150 x 19,79 zł = 181 078 zł)
1,18 – Boisko na Błoniach
(8 288 x 1,18 = 9 780)
377,0869 zł za kajak
(23 x 377,0869 = 8 673)
2,3927 – Pobrzeże rzeki Wisły
(11 800 x 2,3927 = 28 234)
148,51 zł/m2 - Hala sportowa
(5.260 x 148,51 zł = 781 162 zł)
15,11 zł/m2 - Pływalnia odkryta
(9.150 x 15,11 zł = 138 257 zł)
Wydatki
2 510 318
2 444 341
Dane w zł.
Źródło: UM Puławy, budżet na 2005 i 2006 r.,
Według informacji uzyskanych w UM Puławy dochody MOSiR poza dotacją w znacznym
stopniu uzupełnia wykup przez Miasto usług na rzecz dzieci i młodzieży szkolnej, klubów
sportowych oraz pokrycie kosztów organizacji imprez. Kwota dochodów otrzymywanych w
ramach umów z UM Puławy przekracza 1 mln zł. Wynika to ze strategii przyjętej dla
funkcjonowania MOSiR, jako obiektu świadczącego przede wszystkim usługi publiczne w
zakresie szerzenia kultury fizycznej i sportu na rzecz dzieci i młodzieży. Dlatego też pasmo
godzin dostępnych komercyjnie (zwłaszcza na basenie) jest ograniczone.
4.2.3 PONIATOWA
Działalność sportowo-rekreacyjną na terenie miasta prowadzi Ośrodek Sportu i Rekreacji.
Na obszarze podległym OSiR znajduje się:
• kryta pływalnia z basenem głównym o wym.: dł. - 25 m; szer. - 12,5 m oraz brodzikiem
o wymiarach: 7,2 x 5,4 x 0,9 m,
• zalew o powierzchni 1,8 ha, w skład którego wchodzi: pływalnia o wymiarach 50 x 25
m, z brodzikiem; plac zabaw dla dzieci; plaża piaszczysta i trawiasta; boisko do
siatkówki plażowej; w zimie lodowisko,
• wypożyczalnia sprzętu wodnego (rowery wodne i kajaki),
58
•
stadion sportowy, obejmujący: boisko trawiaste do piłki nożnej, boisko treningowe do
piłki nożnej, boiska do koszykówki i siatkówki oraz pawilon socjalny.
Krytą pływalnię oddano do eksploatacji we wrześniu 1999 r. Obejmuje ona basen o długości
25 m i szerokości 12,5 m oraz brodzik dla dzieci. Jednak poza kawiarnią obiekt nie oferuje
żadnych dodatkowych usług.
Zimą na części powierzchni zamarzniętego zalewu organizuje się lodowisko, którego
dodatkowym atutem jest kolorowe oświetlenie oraz muzyka.
Dochody własne OSiR na 2006 r. zostały zaplanowane na 97,6 tys. zł, natomiast wydatki na
1.029 tys. zł
4.2.4 LUBLIN
Lublin jak na stolicę dużego województwa i miasto liczące blisko 360 tys. mieszkańców
dysponuje stosunkowo ubogą infrastrukturą sportowo-rekreacyjną. Głównymi ośrodkami
uprawiania sportu i kultury fizycznej są Miejski Ośrodek Sportu i Rekreacji "Bystrzyca"
Akademicki Ośrodek Sportowy, dysponujące basenami. Ponadto jest pięć krytych obiektów w
szkołach.
Miejski Ośrodek Sportu i Rekreacji "Bystrzyca" dysponuje takimi obiektami jak:
• Hala sportowo - widowiskowa: wymiary 21,20 m x 39,10 m. Widownia: piłka ręczna
- 1200 miejsc, koszykówka - 1700 miejsc, imprezy widowiskowe - do 2200 miejsc;
• Kryta pływalnia: wymiary 25 m x 12,5 m. Widownia - 210 miejsc (foteliki
plastikowe).
• Sala gimnastyczna: wymiary 24 m x 8,7 m.
• Baseny odkryte
- tzw. Basen olimpijski: wymiary 50 m x 21 m,
- Basen szkolny: wymiary 25 m x 15 m,
- Brodzik powierzchnia 150 m2,
• Korty tenisowe. Trzy korty o nawierzchni ceglanej ze sztucznymi liniami, (obiekt
przystosowany do gry przy sztucznym świetle, w zimie pod balonem).
• Stadion miejski piłkarsko – żużlowy.
59
Źródło: http://www.mosir.lublin.pl/
Obiekty OSiR, a zwłaszcza kompleks basenowy, są w dużym stopniu zużyte i wymagają
modernizacji.
Akademicki Ośrodek Sportowy należący do Uniwersytetu M. C. Skłodowskiej obejmuje dużą
halę i kilkanaście mniejszych sal sportowych, basen oraz zespół boisk i kortów. Ośrodek
wykorzystywany jest głównie na potrzeby studentów.
4.2.5 PLANY BUDOWY NOWYCH BASENÓW
W LUBLINIE
Trwające od kilku lat starania władz Lublina,
mające na celu wybudowanie w mieście
Aquaparku,
dotychczas
nie
przyniosły
rezultatów. Najświeższe plany zakładają
umieszczenie w budżecie Miasta na 2006 r.
środków na opracowanie
dokumentacji
technicznej. Nowy 50-metrowy basen miałby
powstać na terenie ośrodka MOSiR przy Al.
Zygmuntowskich w miejscu nieczynnego
basenu „olimpijskiego” i basenu średniego, Źródło: http://www.kurierlubelski.pl/images/topics/
/05-244/bed1.jpg
który również przestaje nadawać się do użytku.
Przewiduje się, że budowa ośrodka pochłonie ok. 15 mln zł.
Znacznie bardziej zaawansowane są plany budowy kompleksu sportowego Akademii
Rolniczej u zbiegu ul. Głębokiej. W ub.r. Akademia podpisała umowę o współfinansowaniu
tej inwestycji z funduszy unijnych. A gotowy obiekt zostanie oddany do użytku w połowie
2008 roku.
Według zamierzeń będzie to jeden z najnowocześniejszych kompleksów tego typu po prawej
stronie Wisły. Pływalnia z główną niecką o wymiarach 25 x 15 m, zostanie wyposażona w
dużą zjeżdżalnię i jacuzzi, trybunę na 200 miejsc.
60
Nad pływalnią znajdzie się hala z boiskiem do
koszykówki, siatkówki, piłki ręcznej lub
tenisa z trybunami na ponad dwieście miejsc.
Oprócz tego w kompleksie będą jeszcze dwie
mniejsze sale do trenowania sztuk walki i
aerobiku oraz pomieszczenia do odnowy
biologicznej. Całość ma kosztować ponad 23
mln zł, z czego prawie 17,5 mln zł pochodzić
będzie z funduszy unijnych. Wg założeń
inwestora w godzinach rannych z nowego
kompleksu będą korzystali studenci Akademii
Rolniczej, a po południu będzie tam mógł
wejść każdy.
Źródło: http://img353.imageshack.us/img353/4589/
/bilde2eb.jpg
4.2.6 UNISZOWICE (GM KONOPNICA)
W odległości kilku kilometrów na zachód od Lublina funkcjonuje prywatny Ośrodek
Rehabilitacji i Rekreacji Wodnej "Aqua Residence”. Atrakcyjność ośrodka jest jednak
zagrożona planami poprowadzenia w odległości 20 metrów od budynków i basenów
zachodniej obwodnicy Lublina.
Żródło: http://www.konopnica.lubelskie.pl
4.2.7 BEŁŻYCE
Centrum Kultury Fizycznej i Sportu w Bełżycach dysponuje
halą o uniwersalnym przeznaczeniu i wymiarach 24 x 44 m.
Wielkość płyty boiska pozwala na jej podział i uzyskanie
powierzchni do prowadzenia rozgrywek jednocześnie na
trzech arenach. Na piętrowych trybunach znajduje się 500
miejsc dla widzów. Zaplecze treningowe hali stanowi m.in.
nowoczesna siłownia i sauna.
61
W skład centrum wchodzi także basen kryty o wymiarach
półolimpijskich – 12,5 x 25m. Oprócz zawodów regionalnych
i wojewódzkich, mogą tu być rozgrywane również
międzynarodowe zawody rangi mistrzowskiej. Obiekt oprócz
przyjemnej aranżacji wnętrza (kolorystyki). Do dyspozycji
użytkowników basenu oddana jest kawiarenka zlokalizowana
na antresoli budynku.
Pozostałe obiekty sportowe zarządzane przez CKFiS to:
boisko piłkarskie, boisko piłkarskie treningowe, korty
tenisowe, sala treningowa do zapasów, stoły do tenisa, 4 domki noclegowe (32 miejsca),
wypożyczalnia sprzętu sportowego i turystycznego.
Dotacja budżetu Bełżyc do utrzymania obiektów CKFiS wyniosła w 2005 r. 611 tys. zł (przy
dochodach gminy na poziomie 18.641 tys. zł), natomiast plan na 2006 r. zakłada dotację w
wysokości 600 tys. zł (dochody budżetu – 19.729 tys. zł).
4.2.8 KRAŚNIK
Miejski Ośrodek Sportu i Rekreacji
W roku 1980 oddano do użytku basen kryty, który,
następnie został gruntownie zmodernizowany w latach
1996-1999.
Basen kryty funkcjonuje od 1 września do 31 maja
każdego roku w godzinach: poniedziałek - piątek: 6.00 21.00; sobota, niedziela i niektóre święta: 10.00 - 18.00
(Źródło: http://mosir.krasnik.pl/)
W roku 2002 wykonano kompleksową modernizację odkrytej pływalni, w wyniku której
powstał basen o wymiarach 50 x 21 m, basen rekreacyjny ze zjeżdżalnią wodną oraz trybuny
z siedziskami z tworzywa sztucznego.
Zgodnie z planem budżetowym dochody i wydatki MOSiR w 2005 r. zostały zaplanowane na
1.270 tys. zł, w tym dotacja 919,5 tys. Wykonanie planu (szacunki) przedstawia tabela
poniżej:
Treść
Plan
Wykonanie
1 270 000
1 252 151
30 000
19 858
- wpływy ze sprzedaży biletów na pływalnię
200 000
156 042
- wpływy z organizacji imprez sportowych
120 000
157 257
500
2 683
919 500
916 311
1 270 000
1 267 430
1. Przychody ogółem, w tym:
- wpływy z najmu i dzierżawy
- odsetki bankowe
- dotacje
2. Wydatki ogółem, w tym:
62
3. Zmiana stanu środków pieniężnych
0
-15 279
Dochody miasta Kraśnika w 2005 r. zostały wykonane w kwocie 51,4 mln zł.
4.2.9 ZAMOŚĆ
Zamość leży wprawdzie poza zasięgiem bezpośredniego oddziaływania planowanego
kompleksu sportowego w Kazimierzu Dolnym (odległość ponad 110 km), jednak jest to
miasto oferujące dotychczas najwyższy standard usług sportowo-rekreacyjnych w całym
województwie lubelskim. Z tego względu należy uznać, iż Ośrodek Sportu i Rekreacji w
Zamościu stanowi konkurencję dla Kazimierza, gdyż w jego zasięgu znajduje się cała
południowo-wschodnia lubelszczyzna wraz z samym Lublinem odległym o 69 km.
Ośrodek Sportu i Rekreacji w Zamościu4
Kompleks budynków Ośrodka usytuowany jest obok parku
miejskiego, w odległości 300 m od pięknej renesansowej
starówki i 400 m od dworca kolejowego. W jego skład
wchodzą: hala sportowo-widowiskowa o wymiarach
48x30 m z nagłośnieniem i widownią na 1,5 tys. miejsc,
wyposażona w elektroniczną tablicę wyników, hala z salami
specjalistycznymi, fitness club, sauna, stadion z
pełnowymiarowym boiskiem piłkarskim wyposażony w bieżnię oraz obiekty L.A. z
nawierzchnią syntetyczną "Conipur M" oraz widownię na 12,5 tys. miejsc, basen kąpielowy
odkryty o wymiarach 50x20m z dwoma brodzikami dla dzieci, pawilonami szatniowymi i
zapleczem rekreacyjnym, baza hotelowa (100 miejsc) i gastronomiczna (na 250 osób) z
całodziennym wyżywieniem, przychodnia sportowo-rehabilitacyjna.
Basen odkryty
4
Duża hala sportowo-widowiskowa
Zdjęcia: Źródło: http://www.osir.zamosc.pl)
63
Siłownia
Sala boksu
- ring, wymiary standard,
- drabinki.
Sala gier
- 10 koszy (8 bocznych),
- tablica wyników,
- drabinki.
Sala mat
- mata zapaśnicza + mata tatami,
- drabinki.
Fitness Club
Wyposażenie:
- 35 stanowisk do ćwiczeń
- nagłośnienie (magnetofon, CD)
- TV, video
Fotel do masażu relaksująco –zdrowotnego, zapewniający 3
techniki masażu:
- shiatsu (punkt uciskowy),
- wałkami (masaż rolowanie /naciąganie),
- stymulujący (masaż przez opukiwanie).
Trzy automatyczne programy masażu:
1. całkowity pleców,
2. szyja i ramiona,
3. dolne partie pleców.
Praktykowane są także masaże dostosowane do indywidualnych potrzeb, m.in. masaż nóg.
Baza hotelowa obejmuje 100 miejsc, w tym 50 przystosowanych dla osób
niepełnosprawnych, restaurację na 250 osób, windę dla osób niepełnosprawnych, świetlicę,
salę konferencyjną na 40 miejsc.
2 km od Ośrodka znajduje się zalew miejski o pow. 18,2 ha, w tym część rekreacyjna 11,5 ha
z wypożyczalnią sprzętu pływającego i małą gastronomią oraz część osadnikowa o pow.6,7
ha, oddana Polskiemu Związkowi Wędkarskiemu do hodowli i wędkowania.
Kryta Pływalnia
W odległości ok.2 km od Ośrodka usytuowany jest miejski
basen kryty o dł.25 m, dysponujący m.in. pełną odnową
biologiczną.
Pływalnia, dostępna dla Państwa codziennie w godzinach
6.00-22.00 miejscem. Obiekt oferuje szeroką gamę usług
towarzyszących:
64
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
dział rehabilitacji i odnowy biologicznej,
solarium, sauna, sala fitness i aerobik,
jaskinia solna,
nauka pływania,
szkółka pływacka (UKS "Orka"),
sklepik z akcesoriami pływackimi,
kawiarnia, salon kosmetyczny i fryzjerski,
lekcje wf dla grup uczniów w roku szkolnym,
wolne powierzchnie reklamowe we wnętrzach i na
zewnątrz,
budynek jest przyjazny dla osób niepełnosprawnych.
W czasie wakacji stosowane są atrakcyjne promocje cenowe.
Hala basenowa obejmuje pełnowymiarowy basen sportowy (25 x16 m, głębokość 1,6 - 1,8 m
- homologacja FINA), podświetlaną wannę "Whirpool" z gejzerami i biczami wodnymi,
basen rekreacyjny o powierzchni 120m2 (maksymalna głębokość 1m) z biczami wodnymi i
gejzerami. Największa w regionie zjeżdżalnia o długości 65 m z własną hamownią
usytuowaną w wyodrębnionym oczku wodnym.
Ofertę obiektu uzupełniają: solarium, sauny, sala fitness oraz na aerobik "suchy" i wodny,
salon fryzjerski i gabinet kosmetyczny, punkt zakupu prasy oraz artykułów pamiątkarskich.
Dział rehabilitacji i odnowy biologicznej, oferuje szereg zabiegów z dziedziny fizykoterapii,
hydroterapii oraz bogatą gamę suchych masaży leczniczych:
- biostymulację laserową,
- ultradźwięki,
- natryski biczowe,
- natrysk płaszczowy,
- masaż wirowy,
- masaż podwodny,
- masaż suchy,
- kinezoterapię,
- elektroterapię,
Klienci mogą skorzystać także z:
- wanny czterokomorowej,
- lampy sollux,
- sauny,
- solarium.
Ponadto na basenie organizowane są kursy nauki i doskonalenia pływania w grupach 15-sto,
4-ro i 2-u osobowych oraz szkółka pływacka dla dzieci ze szkół podstawowych z możliwością
przystąpienia do Uczniowskiego Klubu Sportowego.
Kawiarnia z widokiem na halę basenową przewidziana została dla 150 osób.
Na terenie pływalni usytuowana jest profesjonalna jaskinia solna zbudowana z soli
kamiennych: pakistańskiej, kłodawskiej, z Bochni oraz Morza Martwego. Jaskinia
wyposażona jest w tężnie i ciek wodny, co pozwoliło stworzyć odpowiedni mikroklimat.
65
Lampy solne stanowiące oświetlenie jaskini są źródłem dodatkowej jonizacji ujemnej
powietrza.
Szkoły podstawowe, gimnazja, szkoły średnie z terenu Zamościa zgodnie z Uchwałą Rady
Miasta w dni nauki szkolnej, w godz. 8.00-15.00 mają nieodpłatnie udostępnioną halę
basenową na prowadzenie zajęć wychowania fizycznego.
Nową usługą jest organizacja festynów na basenie. Oferta ta skierowana jest do szefów firm,
którzy chcą w niekonwencjonalny sposób zorganizować imprezę integracyjną dla
pracowników bądź spotkanie biznesowe. W ramach festynu oferowana: jest muzyka, jaccuzi,
sauna, opieka ratowników i sędziów oraz bal na zakończenie.
Plan przychodów i wydatków zakładu budżetowego OSiR na 2006 rok w złotych
W TYM:
W TYM:
LP.
PRZYCHODY
DOTACJA Z
BUDŻETU*
1.
4 808 000
1 480 000
WYDATKI
LIMIT
WYNAGRODZEŃ
4 807 000
1 813 000
* Zakres dotacji: dzienny koszt utrzymania obiektów sportowych
Źródło: Uchwała Nr XXXIX/454/05 Rady Miejskiej w Zamościu w sprawie uchwalenia budżetu miasta Zamość
na 2006 rok
Na 2006 rok wydatki Zamościa w zakresie kultury fizycznej i sportu zaplanowano na
poziomie 4 481 000 zł w tym wydatki majątkowe w kwocie 1.501.000 zł.
Środki zaplanowane na realizację pozostałych zadań to kwota 2.980.000 zł przeznaczona na ;
- dotację do działalności zakładu budżetowego – OSiR w wysokości
- 1.480.000 zł
- dotacje na zadania w zakresie kultury fizycznej w kwocie
- 1.070.000 zł
z przeznaczeniem na dofinansowanie zadań w zakresie kultury fizycznej i sportu dla
miejskich klubów sportowych
- w ramach pozostałej działalności zaplanowano wydatki na kwotę
- 430.000 zł
z tego: na sfinansowanie kosztów usług w zakresie korzystania z obiektów OSiR przez kluby
sportowe zaplanowano kwotę 260.000 zł , sfinansowanie kosztów usług korzystania z Krytej
Pływalni przez kluby sportowe – 70.000,-zł pozostałe planowane wydatki w kwocie 120.000,zł, to stypendia oraz inne formy pomocy dla uczniów , zakup materiałów i wyposażenia ,
zakup usług pozostałych w zakresie organizowania, dofinansowywania akcji i programów
działania w sferze sportu dzieci i młodzieży.
Wykonanie planu przychodów i wydatków OSiR w 2004 roku w złotych
PRZYCHODY
PLAN
WYKONANIE
OSIR
4 150 000
5 669 014
W TYM DOTACJA Z
BUDŻETU
1 400 000
1 400 000
LP.
1.
WYDATKI
%
WYKONANIE
137
4 132 680
5 641 919
137
100
0
0
0
OGÓŁEM
4 150 000
5 669 014
137
4 132 680
5 641 919
Źródło: Sprawozdanie z wykonania budżetu miasta Zamość za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2004r.
66
%
PLAN
137
Przykład OSiR-u w Zamościu doskonale pokazuje wysoki poziom efektywności
rozbudowanego ośrodka wielofunkcyjnego, oferującego poza podstawowymi funkcjami
sportowo-rekreacyjnymi szeroką gamę usług komercyjnych, niemniej jednak utrzymanie
obiektu wspierane jest przez miasto dotacją w wysokości 1,4 mln zł (w 2004 r.). Przy
odpowiednim zarządzaniu ośrodkiem możliwe byłoby utrzymanie obiektu bez dotacji
budżetowych.
4.2.10 RADOM
Miejski Ośrodek Sportu i Rekreacji w Radomiu dysponuje pełnowymiarową halą sportową z
widownią na 1.200 miejsc siedzących. Obiekt posiada także siłownię, gabinet odnowy
biologicznej, kawiarnię, skate park oraz salę konferencyjno – bankietową, a także
wypożyczalnię sprzętu dotyczącego skate parku oraz zimowego i letniego sprzętu
sportowego.
Hala sportowa wyposażona jest w sprzęt nagłaśniający, kosze najezdne do gry w piłkę
koszykową, stoły ping – pongowe, stół bilardowy oraz profesjonalną tablicę świetlną
wyników. Zmodernizowane oświetlenie dostosowane jest obecnie do wymogów
międzynarodowych (1200 luxów). Obiekt wyposażony jest także w sygnalizację p.poż. oraz
system monitoringu TV.
MOSiR oferuje także usługi noclegowe. Do dyspozycji jest 21 miejsc noclegowych (pokoje
1,2 i 3 osobowe) wyposażonych w toalety, natryski, TV, radio i telefon. Ceny noclegów są
stosunkowo niskie od 65 zł za pokój jednoosobowy do 150 zł za pokój pięcioosobowy.
MOSiR administruje dwoma krytymi pływalniami "Delfin" i "Orka" zlokalizowanymi na
terenie miasta. Pływalnia oferuje saunę z której można skorzystać łącznie z basenem.
Standard basenów, które wymagają remontów, nie jest jednak wysoki.
67
Pływalnia „Orka”
Pływalnia „Delfin”
MOSiR posiada jeszcze Ośrodek Wypoczynkowy "Borki" znajdujący się nad zalewem. Tam
znajdują się dwa boiska do gry w piłkę siatkową plażową, wypożyczalnia sprzętu sportowego
i wodnego oraz odnowione domki campingowe, które mogą przyjąć łącznie 18 osób,
przystosowane do całorocznego wykorzystania, wyposażone w toalety, natryski i
pomieszczenie kuchenne.
4.2.11 KOZIENICE
Kozienickie Centrum Kultury Rekreacji i Sportu
Kozienice dysponują stadionem sportowym z podwójnymi trybunami na 5000 miejsc. Stadion
po gruntownej modernizacji, zakończonej w 2005r., posiada syntetyczną nawierzchnię i
spełnia wszelkie wymagania UEFA i IAAF dla piłki nożnej i lekkiej atletyki. W skład
kompleksu sportowego wchodzi ponadto nowoczesna hala sportowa, w której w 1999 roku
rozegrano Puchar Europy w Piłce Siatkowej Kobiet WOMEN’S SPRING CUP 99.
(Źródło: http://www.kckris.pl/)
Kryta Pływalnia "Delfin"
Niewątpliwą atrakcja Miasta jest nowoczesna kryta pływalnia "DELFIN", oddana do użytku
w czerwcu 2002r., na której corocznie odbywają się zawody z cyklu Grand Prix Polski w
68
pływaniu. Kryta Pływalnia "Delfin" jest jedynym tak kompleksowo wyposażonym obiektem
na terenie byłego województwa radomskiego – obecnie obejmującego teren południowej
części Mazowsza. Jest to nowoczesny kompleks sportowo–rekreacyjny z basenem sportowym
przystosowanym do organizacji zawodów krajowych i międzynarodowych, z basenami do
nauki pływania oraz basenem rekreacyjnym wyposażonym w stacje masażu podwodnego na
kręgosłup i nadwodnego na kark, jacuzzi oraz całoroczną zjeżdżalnią o długości 104 m.
Poza częścią basenową na krytej pływalni "Delfin" znajduje się również strefa usługowa tj.
dział żywienia, odnowa biologiczna, fitness klub i aerobik oraz sklep sportowy.
Lodowisko
W styczniu 2006 r. zostało udostępnione mieszkańcom lodowisko zlokalizowane na placu
przed krytą pływalnią. Za wejście na
lodowisko dzieci płacą złotówkę i to bez
względu na czas jaki poświęcą na jazdę,
dorośli 3 zł.
Obok lodowiska o powierzchni 476 m² i
wymiarach 14 m x 34 m, stoją nieduże
trybuny oraz budka z gorącymi
napojami. Lodowisko jest ogrodzone,
oświetlone i nagłośnione. Na miejscu
znajduje się także wypożyczalnia łyżew.
69
Wypożyczenie łyżew kosztuje 3 zł za pierwszą godz. i 1,5 zł za każde rozpoczęte kolejne pół
godziny.
Siłownia
Wyposażona jest w najwyższej klasy sprzęt do treningu cardio-aerobowego HI POWER (tj.
rower, stepery, bieżnie, wiosła, itp.) oraz
sprzęt do treningu izotnik-siłowego
GERWA
SPORT,
umożliwiający
wyćwiczenie
wszystkich
partii
mięśniowych pod okiem instruktora
W budżecie miasta Kozienic na 2006 r.
zaplanowano przychody KCKRiS na
poziomie 5.575 tys. zł, w tym dotacja
przedmiotowa w wysokości 1.920 tys. zł
oraz dotacja inwestycyjna 575 tys. zł.
Wydatki Centrum zaplanowano na
5.562,6 tys. zł. Należy jednak
podkreślić, iż KCKRiS prowadzi także
działalność w zakresie kultury (prowadzenie Domu Kultury).
4.2.12 PIONKI
Obiekty sportowe i rekreacyjne w Pionkach:
1. Miejski Stadion Sportowy,
2. Basen Miejski - niecka 25 x 6m, siłownia,
3. Miejska Hala Sportowa -, dwa korty tenisowe zewnętrzne,
4. Miejski Ośrodek Sportu i Rekreacji ''Staw Górny'',
5. PSP Nr 5 ul.Targowa 5 - Hala Sportowa (36m x 18 m), Korty tenisowe (zewnętrzne),
6. Ścianka wspinaczkowa na sali sportowej ZSP Nr 1.
Basen Miejski
Miejska Hala Sportowa
70
4.2.13 POTENCJALNA KONKURENCJA DLA OBIEKTU W KAZIMIERZU
Należy zwrócić uwagę na obiekt, stanowiący potencjalnie najpoważniejszą konkurencję dla
obiektu, tj. Hotel Bohema (planowane oddanie do użytku w lipcu br.). Hotel „BOHEMA SPA
& FITNESS” dysponuje komfortowymi pokojami, restauracją, salą konferencyjną i
gimnastyczną, krytym basenem i gabinetami odnowy Hotel oferuje takie rodzaje zajęć
rekreacyjnych, jak: gimnastyka, aerobic, marszobiegi, gimnastyka w basenie, stretching i
inne, oraz zabiegi odnowy biologicznej: masaż ręczny, sauna, jacuzzi, masaż podwodny,
bicze szkockie, drenaż limfatyczny, elektrostymulacja, masaż termiczny.
Obiekt stanowi konkurencję przede wszystkim wobec zamożniejszych, starszych turystów,
którzy „na miejscu” mają dostęp do usług zdrowotnych (spa) i rehabilitacyjnych. Nie będzie
zagrożeniem jednak dla turystów, którzy nie skorzystają z noclegu w tym obiekcie oraz ze
względu na wyższe niż planowane w kompleksie sportowo-rekreacyjnym, ceny. Dodatkowo
hotel nie oferuje usług typowo sportowych, a raczej koncentruje się na ofercie „spa i
wellness”. Powstanie hotelu może jednak wpłynąć na postrzeganie najbliższego otoczenia dla
inwestycji, planowanej przez Miasto, przez potencjalnych inwestorów.
Poniżej przykładowe ceny zabiegów, oferowanych w hotelu (opracowanie własne na
podstawie danych z hotelu):
1. Masaż klasyczny (45 min) – 70 zł;
2. Masaż podwodny + perełkowy (30 min) – 40 zł;
3. Bicz szkocki (10 min) – 30 zł;
4. Drenaż limfatyczny (45 min) – 65 zł;
5. Masaż terapii termicznej (45 min) – 60 zł;
6. Elektrostymulacja (15 min) – 30 zł;
7. Masaż gorącymi i zimnymi kamieniami (60 min) – 120 zł;
8. Basen wraz z sauną i jacuzzi za 1 godz. (dla osób nie będących gośćmi hotelu) – 15 zł.
71
MIEJSKI OŚRODEK
SPORTU I REKREACJI W
PUŁAWACH
MIEJSKI OŚRODEK
SPORTU I REKREACJI
„BYSTRZYCA”
CENTRUM KULTURY
FIZYCZNEJ I SPORTU
2.
3.
4.
UZDROWISKO
NAŁĘCZÓW
NAZWA OBIEKTU
1.
L.P.
BEŁŻYCE
LUBLIN
PUŁAWY
NAŁĘCZÓW
GMINA
270 ZŁ/30 LEKCJI
5 ZŁ/45 MIN.
150 ZŁ/30 LEKCJI
KURS NAUKI PŁYWANIA
PŁYWALNIA
NAUKA PŁYWANIA
72
10 ZŁ/45 MIN.
40 ZŁ/DAMSKA
30 ZŁ/MĘSKA
42 ZŁ (WYNAJEM)
KRYTA PŁYWALNIA
SAUNA
SIŁOWNIA
PŁYWALNIA KRYTA
AROMATERAPEUTYCZNY
KRĘGIELNIA
20 ZŁ (10-15)
30 ZŁ (15-19)
50 ZŁ
6,50 ZŁ/60 MIN.
35 ZŁ/20 MIN.
20 ZŁ/10 MIN.
BASEN BIAŁEJ GLINKI
MASAŻ
I HAMMAM
BASEN AQUATONIC, SAUNA
CENA BILETU W DNI
POWSZEDNIE
13 ZŁ/60 MIN.
USŁUGA
-
-
50 ZŁ
35 ZŁ/20 MIN.
20 ZŁ/10 MIN.
CENA BILETU W
DNI ŚWIĄTECZNE
17 ZŁ/60 MIN.
4.3 ANALIZA CEN W POSZCZEGÓLNYCH OBIEKTACH SPORTOWO-REKREACYJNYCH
BEZPŁATNIE
3 ZŁ/45 MIN.
45 ZŁ – KARNET MIESIĘCZNY
NORMALNY;
25 ZŁ – KARNET MIESIĘCZNY
ULGOWY,
OSOBY NIEPEŁNOSPRAWNE-
33 ZŁ WYNAJEM DLA SZKÓŁ,
TKKF-ÓW I KLUBÓW
SPORTOWYCH Z PUŁAW
7 ZŁ/45 MIN. (DZIECI, MŁODZIEŻ
DO LAT 18)
5 ZŁ/60 MIN. (MŁODZIEŻ SZKOLNA,
STUDENCI, EMERYCI I RENCIŚCI);
5,50 ZŁ/60 MIN – BILET
NORMALNY W ABONAMENCIE
MIESIĘCZNYM;
4 ZŁ/60 MIN. – BILET ULGOWY W
ABONAMENCIE MIESIĘCZNYM
ZNIŻKI
CENA BILETU ULGOWEGO, INNE
MIEJSKI OŚRODEK
SPORTU I REKREACJI
OŚRODEK SPORTU I
REKREACJI
5.
6.
ZAMOŚĆ
KRAŚNIK
SAUNA
MASAŻ KLASYCZNY
SIŁOWNIA
FITNESS CLUB
MAŁA HALA
BOISKO BOCZNE
BOISKO GŁÓWNE
BOISKO BOCZNE
DUŻA HALA
KORT
BOISKO GŁÓWNE
1 TOR
BRODZIK
CAŁY BASEN
SAUNA
BASEN
STADION
SIŁOWNIA
WYNAJĘCIE PŁYWALNI
HALA SPORTOWA
73
25 ZŁ/60 MIN.
6,50 ZŁ/15 MIN.
BOISKA
20 ZŁ/1 GODZ. WYNAJĘCIE
BOISKA TRENINGOWEGO
4,50 ZŁ/45 MIN.
7 ZŁ/90 MIN.
10,70-16,05 ZŁ
21,40-32,10 ZŁ
107-128,40 ZŁ
12 ZŁ/1 OSOBA, 5 ZŁ KAŻDA
NASTĘPNA OSOBA
4 ZŁ/45 MIN.
128,40 ZŁ/1,5 GODZ.
(TRENING)
107 ZŁ/1,5 GODZ. (TRENING)
214 ZŁ/MECZ
128,40 ZŁ/MECZ
80 ZŁ/60 MIN. (TRENINGI,
IMPREZY SPORTOWE)
95 ZŁ/60 MIN. (IMPREZY
SPORTOWE BILETOWANE)
42 ZŁ/60 MIN. (SALA GIER)
35 ZŁ/60 MIN. (SALA MAT)
27 ZŁ/60 MIN. (SALA BOKSU)
27 ZŁ/60 MIN.
6,50 ZŁ/WEJŚCIE
110 ZŁ/1 GODZ.
50 ZŁ/1 GODZ.
60 ZŁ/1 GODZ. Z TRENEREM
3 ZŁ
55 ZŁ/ 10 GODZ. (KARNET)
100 ZŁ/1 GODZ. WYNAJĘCIE
40 ZŁ/KARNET (8 WEJŚĆ);
45 ZŁ/KARNET (12 WEJŚĆ)
50 ZŁ/KARNET (16 WEJŚĆ)
43 ZŁ/60 MIN. (GRUPA)
10 ZŁ/1 GODZ. WYNAJĘCIE BOISKA
TRENINGOWEGO
2,50 ZŁ/45 MIN.
4 ZŁ/90 MIN.
80 ZŁ/1 GODZ.
40 ZŁ/1 GODZ.
50 ZŁ/1 GODZ. Z TRENEREM
2 ZŁ
45 ZŁ/10 GODZ. (KARNET)
50 ZŁ/1 GODZ. WYNAJĘCIE BOISKA
MIEJSKI OŚRODEK
SPORTU I REKREACJI
KOZIENICKIE CENTRUM
KULTURY REKREACJI I
SPORTU
7.
8.
KOZIENICE
RADOM
LEKKOATLETYCZNY
SIŁOWNIA
STADION
SALA SPORTOWA
74
50 ZŁ/1 GODZ. (DO GODZ. 14)
70 ZŁ/1 GODZ. (PO GODZ.
14.00)
8 ZŁ/1 GODZ.
200 ZŁ/1 GODZ. (ZAWODY)
100 ZŁ/1 GODZ.
(TRENINGI KLUBOWE)
214 ZŁ (GRUPA 15 OS.), 535 ZŁ
(GRUPA 4 OS.), 642 ZŁ (GRUPA
2 OS.).
6 ZŁ/60 MIN. (DO GODZ. 16)
8 ZŁ/60 MIN. (PO GODZ. 16)
20 ZŁ/90 MIN.
KURS PŁYWANIA
BASEN
6,50 ZŁ/1 GODZ. (6-9)
7,50 ZŁ/1 GODZ. (9-15)
8,50 ZŁ/1 GODZ.
(15-22)
65 ZŁ/60 MIN. (TRENING NA
BIEŻNI)
200 ZŁ/MECZ PIŁKI NOŻNEJ
BILETOWANY
100 ZŁ/MECZ PIŁKI NOŻNEJ
NIEBILETOWANY
80 ZŁ/1,5 GODZ. (TRENING
PIŁKI NOŻNEJ NA STADIONIE)
2 ZŁ/45 MIN.
KRYTA PŁYWALNIA
LODOWISKO
STADION
130 ZŁ/1 GODZ.
8 ZŁ
8,50 ZŁ/1 GODZ.
(9-22)
1 ZŁ/45 MIN. (DZIECI, MŁODZIEŻ,
STUDENCI)
4,20 ZŁ/1 GODZ.
(6-9)
4,90 ZŁ/1 GODZ.
(9-15)
5,50 ZŁ/1 GODZ.
(15-22 W DNI POWSZEDNIE I W
SOBOTY I NIEDZIELE);
5,70 ZŁ/1 GODZ. – BILET
RODZINNY;
85 ZŁ – KARNET NORMALNY (11
GODZ./60 DNI);
55 ZŁ – KARNET ULGOWY (11
GODZ./60 DNI)
140 ZŁ (GRUPA 15 OS.), 428 ZŁ
(GRUPA 4 OS.), 642 ZŁ (GRUPA 2
OS.).
4 ZŁ/60 MIN. (DO GODZ. 16)
5 ZŁ/60 MIN. (PO GODZ. 16 I W DNI
ŚWIĄTECZNE)
65 ZŁ/10 WEJŚĆ
45-50 ZŁ/MIESIĄC
20-35 ZŁ/20 MIN.
15 ZŁ/WEJŚCIE
AEROBIC
MASAŻE
SAUNA
75
15 ZŁ/WEJŚCIE
SIŁOWNIA
PŁYWALNIA
350 ZŁ/90 MIN. (MECZ)
250 ZŁ/90 MIN. (TRENING)
7 ZŁ/1 GODZ. (6-9)
8 ZŁ/1 GODZ. (9-22)
BOISKA PIŁKARSKIE
9 ZŁ/ 1 GODZ.
100 ZŁ/10 WEJŚĆ,
18 ZŁ/KARNET 2-GODZ. (SAUNA I
BASEN)
UCZNIÓW
4 ZŁ/1 GODZ. (PON-PT, 6-9)
5 ZŁ/1 GODZ. (PON.-PT, 9-22)
6 ZŁ/1 GODZ. (DNI ŚWIĄTECZNE)
99 ZŁ/KARNET BEZ OGRANICZEŃ
75 ZŁ/MIESIĄC (9 WEJŚĆ)
50 ZŁ/MIESIĄC (5 WEJŚĆ)
75 ZŁ/MIESIĄC/KARNET DLA
4.4 PROPONOWANY PROGRAM FUNKCJONALNO-UŻYTKOWY
4.4.1 ZAŁOŻENIA PROGRAMU FUNKCJONALNO-UŻYTKOWEGO
Pierwszym i najważniejszym wyzwaniem, które warunkuje jego realizację, jest
przewyższenie zakresu i standardu dostarczanych usług sportowo-rekreacyjnych w stosunku
do już istniejących okolicznych obiektów oraz dopasowanie dostępnych funkcji do specyfiki
rynku potencjalnych odbiorców usług. Spełnienie tego kryterium jednocześnie określa
funkcje, jakie musi spełniać projekt, chcąc wyróżnić się wśród innych tego typu:
•
wielofunkcyjność Obiektu – połączenie obiektów o różnych funkcjach i profilu poprzez
umieszczenie w kompleksie zespołu basenów o standardzie parku wodnego, hali
sportowo-widowiskowej, zespołu odnowy biologicznej, pomieszczeń o przeznaczeniu na
działalność rekreacyjną, rozrywkową, gastronomiczną i inną oraz ukierunkowanie tych
funkcji na maksymalizację efektów synergii;
•
profil turystyczny Obiektu – wyjście z ofertą poza granice Miasta i dotarcie do gości,
odwiedzających Miasto, poprzez wybudowanie w ramach kompleksu hotelu, dla którego
otaczająca infrastruktura ma być atutem, przyciągającym gości i skłaniającym do
przedłużenia czasu pobytu w Mieście;
•
działalność komercyjno-publiczna Obiektu – aby inwestycja znalazła uzasadnienie
ekonomiczne i mogła oferować założoną szeroką gamę ofert, jej zakres działalności musi
wykraczać poza podstawowe usługi. Możliwe jest zaoferowanie cieszących się
popularnością rozrywek, takich jak np. lodowisko, kręgielnia, sala bilardowa, itp.
Jednocześnie, w obszarze funkcji publicznych ma umożliwić edukację fizyczną dzieciom i
młodzieży oraz udostępnić obiekt dla mieszkańców i turystów w zakresie uczestnictwa w
imprezach sportowych oraz kulturalno-rozrywkowych, co implikuje konieczność udziału
w planowaniu i finansowaniu zajęć szkolnych na obiektach sportowych kompleksu
(basen, sala sportowa) przez Miasto;
•
dostępność Obiektu dla jak największej liczby chętnych – Wskazane jest takie
zaplanowanie działalności Obiektu, w szczególności popularnych atrakcji (basen), aby
były one dostępne bardzo rano (np. od godz. 6.00 lub 7.00) do późnego wieczora (np. do
godz. 22.00 lub 23.00). Jednocześnie należy wziąć pod uwagę zapełnienie luki godzin
przedpołudniowych poza sezonem (od 8.00 do 16.00), co może się udać poprzez
wprowadzenie w tym czasie zajęć dla dzieci szkolnych.
Istotne znaczenie dla określenia rekomendowanego programu funkcjonalno-użytkowego ma
lokalizacja i dostępność terenu pod realizację inwestycji. Zespół działek w rozwidleniu ulic
Kwaskowa Góra i Lubelska (ograniczony potokiem Grodarz), przeznaczony pod inwestycję,
jest jedynym, tak dużym terenem, znajdującym się w obszarze zwartej zabudowy Miasta, na
którym można zrealizować przedsięwzięcie o charakterze sportowo-rekreacyjnym o dużej
kubaturze.
76
4.4.2 PROGRAM FUNKCJONALNO UŻYTKOWY
Obiektem wiodącym, głównym trzonem Kompleksu Sportowo-Rekreacyjnego ma być basen
z atrakcjami wodnymi, jako atrakcja preferowana przez potencjalnych użytkowników
(zarówno turystów, jak i mieszkańców Kazimierza). Pozostałe rozrywki stanowić powinny
infrastrukturę towarzysząca, otaczającą główną strefę basenu.
STREFA
SPORTU
STREFA
REKREAC
JI
STREFA
WELLNES
S
PARK
WODNY
STREFA
STREFA
ROZRYW
KI
RESTAURA
CJI
STREFA
HOTELO
WA
Źródło: Opracowanie własne.
Basen
Wyniki badań przeprowadzonych wśród potencjalnych odbiorców usług na pierwszy plan
wysuwają budowę basenu z atrakcjami wodnymi. Zainteresowanie korzystaniem z basenu
wykazało przeważająca większość badanych turystów i to praktycznie bez względu na
miejsce zamieszkania, płeć, wiek i wykształcenie.
Analiza otoczenia rynkowego i konkurencyjnych obiektów, pozwala stwierdzić, iż planowany
w Kazimierzu obiekt powinien mieć charakter lokalny o zasięgu oddziaływania obejmującym
kilka najbliższych powiatów (puławski, opolski, rycki, lubelski, kraśnicki i lubartowski, a
także zwoleński, lipski i radomski), których odległość nie przekracza 70 km. Park wodny nie
powinien konkurować z najatrakcyjniejszymi parkami wodnymi w Polsce, natomiast
77
powinien zapewnić wyższy standard usług niż najbliższy lokalny kompleks sportowy, np. w
Kozienicach czy Poniatowej. Osiągnąć to można poprzez zaprojektowanie co najmniej jednej
atrakcji wodnej zdolnej przebić atrakcje innych obiektów (np.: sztuczna fala, dłuższe
zjeżdżalnie itp.) oraz oryginalnej aranżacji wnętrz. W szczególności szanse przyciągnięcia
większej liczby klientów mogą wzrosnąć poprzez wybudowanie zespołu basenów
zewnętrznych z atrakcjami (oraz małą architekturą), które spowodują:
• wzrost atrakcyjności obiektu w sezonie letnim;
• zwiększenie pojemności i komfortu korzystania z obiektu;
• zwiększenie zainteresowania nabyciem biletów wstępu bez limitu czasu pobytu na terenie
kompleksu sportowo-rekreacyjnego.
Jednocześnie kompleks sportowo-rekreacyjny powinien być ukierunkowany na obsługę dużej
liczby turystów odwiedzających w sezonie letnim zabytki Kazimierza. Pociąga to za sobą
konieczność zapewnienia wysokiego standardu usług, do którego przyzwyczajeni są
zwłaszcza turyści z Europy Zachodniej. Pomimo, że dla tej grupy turystów basen nie stanowi
tak dużej atrakcji, aby z tego powodu specjalnie przyjeżdżać do Kazimierza, to jednak, jak
wykazują badania, jego obecność stanowi zachętę do wydłużenia czasu pobytu w Kazimierzu
o co najmniej jeden dzień i skorzystania z noclegu o wysokim standardzie (hotel ** lub ***).
Nie bez znaczenia jest gotowość ponoszenia większych wydatków podczas jednorazowego
pobytu (gastronomia, pamiątki) i korzystania z droższych usług obiektu.
Biorąc pod uwagę powyższe wnioski, obiekt w Kazimierzu powinien być tak zaprojektowany,
aby spełniał wymagania zarówno mniej zasobnych finansowo, jak i mniej wymagających
okolicznych mieszkańców oraz krajowych turystów z łatwym dostępem do funkcji
sportowych i jednocześnie zapewniać enklawy wysokiej jakości usług dla turystów
zagranicznych, biznesowych, uczestników konferencji, skojarzone przestrzennie i
funkcjonalnie ze strefą wellness, hotelem i gastronomią o wyższym standardzie (restauracja).
Wymagany wysoki standard obiektu i konieczność uzyskania odpowiedniej stopy zwrotu z
inwestycji dla Inwestora Prywatnego oznacza, iż ceny usług, w tym także za korzystanie z
basenu nie mogą być zbyt tanie. Jednym ze sposobów próbujących pogodzić ten warunek z
misja publiczną obiektu, dostępnością obiektów sportowo-rekreacyjnych dla społeczności
lokalnej i krzewienia kultury fizycznej, jest odpowiednie zróżnicowanie cen, tak aby z jednej
strony wykorzystać kanały taniego dostępu dla młodzieży szkolnej (zorganizowane zajęcia w
mniej atrakcyjnym paśmie czasowym, dofinansowane z budżetu, masowe akcje nauki
pływania) oraz dla mieszkańców (system tanich karnetów i kart klubowych, zachęty dla
zakładów pracy do wykupu karnetów dla pracowników), a z drugiej strony stosowanie
względnie wysokich cen biletów jednorazowych, wyższych cen w sezonie letnim,
wykorzystywanie zachęt do korzystania z basenu w pakietach z droższymi usługami (sauna,
fitness, salon kosmetyczny itp.) oraz specjalna oferta dla mieszkańców hotelu i uczestników
konferencji (pakiet usług, oferowanych w obiekcie, wliczony w cenę pokoju).
Strefa sportu
Analiza kolejnych preferencji ankietowanych wskazuje na pewną polaryzację zainteresowań
na usługi typowo kobiece, które można określić jako usługi typu wellness oraz grupa usług o
charakterze bardziej sportowym – popularniejszych wśród mężczyzn. Ta druga grupa
obejmuje salę sportową z boiskiem do gier zespołowych, boiska zewnętrzne, siłownię.
78
Doskonałym uzupełnieniem funkcji Kompleksu Sportowo-Rekreacyjnego, zwiększającym
jego atrakcyjność, byłoby włączenie do niego atrakcji o charakterze rekreacyjnorozrywkowym, takich jak: strzelnica (na broń pneumatyczną, kulową, bądź elektroniczną),
kręgielnia i lodowisko. Jednak ze względu na ograniczoną powierzchnię terenu dostępnego
pod inwestycję może być to trudne do zrealizowania, dlatego rekomenduje się poddanie tej
ewentualności pod rozwagę przy opracowywaniu ewentualnych zmian koncepcji
architektonicznej i projektu budowlanego.
W przypadku lodowiska, czynnego zazwyczaj w okresie od października do marca, można
rozważyć możliwość zastosowania technologii wymiennego montażu tafli lodowej na
boiskach zewnętrznych, z których można korzystać w pozostałym okresie roku.
Strefa wellness
Strefa zwana wellness (lub fitness) obejmuje szereg usług docelowo skierowanych do
młodych kobiet (choć nie wyłącznie), ustabilizowanych finansowo i najczęściej z wyższym
wykształceniem, w tym m.in. turystów. Strefa obejmuje takie usługi jak sauny (“świat saun”),
salon masażu, salon kosmetyczny, sala fitness (aerobic, calanetics, step itp.), oraz solarium, z
którego jednak częściej korzystają bardzo młode osoby (nastolatki).
Ze względu na grupę docelową deklarującą gotowość wydatkowania większych kwot na
usługi, strefa ta powinna charakteryzować się szczególnie wysoką jakością i być zarządzana
kompleksowo przez jednego operatora. Strefa ta ma charakter komercyjny i powinna być
zlokalizowana w miejscu kameralnym połączonym funkcjonalnie z hotelem, lecz z łatwym
dostępem do strefy basenowej.
Ponieważ w pierwotnym projekcie Kompleksu jako ośrodka szkolnego zaplanowano jedynie
dwie sauny suche, postuluje się przeprowadzenie analiz pod katem rozbudowy strefy saun,
tak aby oferowała ona większą gamę usług (łaźnię parową, czy saunę fińską) lub
zaprojektowanie nowej wysokostandardowej „strefy saun” w budynku hotelowym (można w
tym celu wykorzystać również Młyn, w którym umiejscowiona np. sauna fińska będzie
korespondowała z terenem basenów otwartych).
Strefa rozrywki
Usługi proponowane w strefie rozrywki są komplementarne z pozostałymi usługami i
obejmują kręgielnię z zapleczem gastronomicznym (kawiarnia/pub) , salę bilardową oraz salę
z pełną infrastrukturą umożliwiającą prowadzenia dyskotek, zabaw, uroczystości
okolicznościowych z możliwością wykorzystania cateringu oferowanego przez restaurację
hotelową. Taka kombinacja rozrywek jest coraz bardziej popularna, wydłuża czas życia
obiektu i sprzyja korzystaniu z innych usług (wzmocnienie efektu synergii). Strefa ta powinna
być lansowana, jako modne miejsce, w którym się “bywa”.
Hotel i gastronomia
79
Doświadczenia pokazują, że, w przeciwieństwie do aquaparków funkcjonujących
samodzielnie, wielofunkcyjne kompleksy łączące hotele z działalnością rekreacyjną i
kompleksem basenowym (nawet w wydaniu kameralnym) odnoszą sukcesy finansowe.
Dowodzą tego także wyniki badań przeprowadzonych wśród turystów. W grupie turystów
większość osób zadeklarowało gotowość wydłużenia pobytu w Kazimierzu w przypadku
możliwości skorzystania z usług obiektu (średnio o 1,3 dnia na statystycznego turystę).
Odnosząc to do liczby 160 tys. noclegów turystów, którzy zatrzymują się w Kazimierzu,
przekłada się to średnio na 1,7 do 2,2 doby hotelowej.
80
5. STRUKTURA PRAWNO-ORGANIZACYJNA PROJEKTU
5.1 UWARUNKOWANIA
PRAWNE WARIANTÓW ORGANIZACYJNYCH REALIZACJI
PROJEKTU
Istniejący stan prawny umożliwia jednostce samorządu terytorialnego realizację zadań
publicznych za pomocą form działania, określonych w następujących ustawach:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Ustawa o finansach publicznych5;
Ustawa o gospodarce komunalnej6;
Kodeks cywilny7;
Ustawa – Prawo zamówień publicznych8;
Ustawa o gospodarce nieruchomościami9
Ustawa o partnerstwie publiczno-prywatnym10.
1. Organizacyjno-prawne ramy działania jednostek sektora finansów publicznych wyznacza
Rozdział 3 Ustawy o finansach publicznych, poprzez określenie zasad działania w formule
jednostki budżetowej albo zakładu budżetowego. Zarządzanie danym obiektem przybiera
formę jednostki budżetowej przeważnie wtedy, gdy gmina kieruje się koncepcją zaliczenia
takiego obiektu do infrastruktury sportowej, rekreacyjnej lub oświatowej i zarządzanie nim
powierza np. dyrektorowi szkoły lub zespołu szkół albo dyrektorowi innej jednostki
organizacyjnej gminy. Wynika to najczęściej z uwarunkowań lokalizacyjnych – działka, na
której ma powstać obiekt, jest w pobliżu jednostki organizacyjnej lub szkoły, bądź też taka
jednostka dysponuje odpowiednim bądź jedynym terenem pod budowę obiektu.
Konsekwencjami wyboru tej formuły organizacyjno – prawnej są:
•
zminimalizowanie pozyskiwania środków finansowych z komercyjnej działalności
obiektu (jednostki organizacyjne (szkoły) najczęściej nie skupiają się na
wykorzystaniu tych możliwości);
•
scentralizowanie zarządzania obiektem w rękach osoby zarządzającej obiektem.
Zakres planowanych funkcji i koncepcji planowanego centrum sportowo-rekreacyjnego
wykracza poza program funkcjonowania standardowego obiektu sportowego. Stąd też wśród
rozpatrywanych wariantów oprócz powyższego (wariant 1) znajdą się propozycje włączenia
w realizację przedsięwzięcia partnera prywatnego (zewnętrznego inwestora) w wariancie II.
Formę zakładu budżetowego przybierają te jednostki, zarządzające określoną dziedziną zadań
publicznych, które odpłatnie wykonują wyodrębnione zadania i, co do zasady, pokrywają
koszty swojej działalności z przychodów własnych. Są to najczęściej zadania związane z
działalnością w obszarze monopoli naturalnych, tj. zaopatrzenie w wodę i odprowadzania
ścieków, gospodarowanie odpadami, i inne.
5
Dz. U. Nr 249 z 2005 r., poz. 2104, z późn. zm.
Dz. U. Nr 9 z 1997 r., poz. 43 z późn. zm.
7
Dz. U. Nr 16 z 1964 r., poz. 93, z późn. zm.
8
Dz. U. Nr 19 z 2004 r., poz. 177 z późn. zm.
9
Dz. U. Nr 261 z 2004 r., poz. 2603, tekst jednolity z późn. zm.
10
Dz. U. Nr 169 z 2005 r., poz. 1420.
6
81
2. Gospodarka komunalna może być prowadzona przez jednostki samorządu terytorialnego
również w formie spółek prawa handlowego. Na podstawie art. 3 ustawy o gospodarce
komunalnej jednostki samorządu terytorialnego mogą powierzać wykonywanie zadań z
zakresu gospodarki komunalnej osobom fizycznym, osobom prawnym lub jednostkom
organizacyjnym nieposiadającym osobowości prawnej, w drodze umowy na zasadach
ogólnych - z uwzględnieniem przepisów o finansach publicznych lub, odpowiednio,
przepisów o zamówieniach publicznych i przepisów o działalności pożytku publicznego i o
wolontariacie11.
Gminy mogą tworzyć spółki kapitałowe prawa handlowego (spółki ograniczoną
odpowiedzialnością i spółki akcyjne) w sferze użyteczności publicznej, a poza tą sferą, w
przypadkach, gdy:
a) istnieją nie zaspokojone potrzeby wspólnoty samorządowej na rynku lokalnym
i występujące w gminie bezrobocie w znacznym stopniu wpływa ujemnie na
poziom życia wspólnoty samorządowej, a zastosowanie innych działań i
wynikających z obowiązujących przepisów środków prawnych nie
doprowadziło do aktywizacji gospodarczej, a w szczególności do znacznego
ożywienia rynku lokalnego lub trwałego ograniczenia bezrobocia;
b) zbycie składnika mienia komunalnego mogącego stanowić wkład niepieniężny
gminy do spółki albo też rozporządzenie nim w inny sposób spowoduje dla
gminy poważną stratę majątkową.
Ograniczenia te nie mają zastosowania do posiadania przez gminę akcji lub udziałów spółek
zajmujących się czynnościami bankowymi, ubezpieczeniowymi oraz działalnością doradczą,
promocyjną, edukacyjną i wydawniczą na rzecz samorządu terytorialnego, a także innych
spółek ważnych dla rozwoju gminy (por. art. 10 ustawy o gospodarce komunalnej).
Warto podkreślić, że po wydaniu zgody przez organ stanowiący Gminy (radę gminy) na
prowadzenie działalności w określonym obszarze zadań publicznych w formie spółki prawa
handlowego, Gmina nie jest zobowiązana do wyboru inwestora prywatnego, z którym chce
zawrzeć umowę spółki, stosować procedury ustawy – Prawo zamówień publicznych. Dzięki
zaoszczędzeniu czasu i możliwości negocjowania postanowień umowy spółki, ta forma
współpracy z inwestorem prywatnym jest atrakcyjna dla prywatnych firm.
Dodatkowo, spółka jest preferowaną formułą współdziałania przez inwestorów, z
następujących powodów:
a) utworzenie spółki statuuje powstanie odrębnej osoby prawnej (np. w przypadku
ubiegania się o środki z funduszy Unii Europejskich lub innych zewnętrznych źródeł
dofinansowania12) – czyli samodzielnego podmiotu, który może nabywać prawa i
zaciągać zobowiązania;
b) dla podmiotów prywatnych spółka jest podstawową formułą, w jakiej funkcjonuje się
w rzeczywistości gospodarczej, bowiem zapewnia ona przejrzystość rozliczeń i
11
Przytoczone zapisy ustawy o gospodarce komunalnej, przed wejściem w życie ustawy o partnerstwie
publiczno-prywatnym, stanowiły podstawę do zawierania umów o długoletniej współpracy z inwestorem
prywatnym.
12
M. in. środki z Mechanizmu Finansowego Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz Norweskiego
Mechanizmu Finansowego.
82
czytelne stosunki między wspólnikami, wspólnikami ponadto spółka ma oddzielną od
jej udziałowców osobowość prawną;
c) w przypadku, gdy podmiotem publicznym jest jednostka samorządu terytorialnego,
spółka prawa handlowego stanowi jedyne narzędzie do prowadzenia działalności poza
sferą użyteczności publicznej i uzyskiwania zysków z przedsięwzięcia13.
Dodatkową zaletą utworzenia spółki w celu realizacji określonego przedsięwzięcia jest brak
jej historii kredytowej (oraz obciążeń z tym związanych). Sytuacja finansowa takiej spółki
opiera się wyłącznie na prognozach przychodów i potencjalnych zysków, zawartych w
analizach, sporządzonych przed przystąpieniem do przygotowywania przedsięwzięcia.
Zawiązanie takiej spółki w celu realizacji przedsięwzięcia jest więc konieczne we wszystkich
przypadkach, w których środki finansowe umożliwiające wykonanie przedsięwzięcia będą
pozyskiwane na zasadach project financing, a w szczególności z zastosowaniem tylko
ograniczonego regresu do partnera prywatnego lub podmiotu publicznego (limited recourse
financing).
3. Kodeks cywilny poprzez wprowadzenie zasady swobody umów (art. 353¹), daje podstawę
do zawierania umów o współpracy z prywatnymi inwestorami14. Określa on także rodzaje
umów nazwanych i ogólne zasady, obowiązujące podczas zawierania umów.
Na ogólnych zasadach Kodeksu cywilnego opiera się również umowa o partnerstwie
publiczno-prywatnym, w zakresie wykraczającym poza podstawowe elementy umowy,
określone w ustawie o PPP.
4. Procedury opisane w ustawie – Prawo zamówień publicznych obowiązując jednostki
samorządu terytorialnego (generalnie: jednostki sektora finansów publicznych) w zakresie
zawieranie umów o usługi, dostawy bądź roboty budowlane. Procedury to obowiązują
również osoby prawne, jeśli gminy:
a) finansują je w ponad 50 % lub
b) posiadają ponad połowę udziałów albo akcji, lub
c) sprawują nadzór nad organem zarządzającym, lub
d) mają prawo do powoływania ponad połowy składu organu nadzorczego lub
zarządzającego.
Oznacza to, że spółka założona przez gminę (jednoosobowa spółka gminy) albo spółka z
większościowym udziałem gminy, jest zobowiązana do udzielania zamówień na podstawie
ustawy – Prawo zamówień publicznych. Nie jest tak w sytuacji, gdy większość udziałów albo
akcji w spółce objął inwestor prywatny.
W tejże ustawie przewidziano szczególną formę udzielania zamówienia publicznego na
roboty budowlane z tym, że wynagrodzeniem za ich wykonanie jest prawo do eksploatacji
obiektu budowlanego albo takie prawo wraz z zapłatą (art. 2 pkt 4 Prawa zam. publ.).
Pozwala to na stworzenie partnerskich relacji na bazie konstrukcji umowy pomiędzy
podmiotem publicznym a prywatnym, opartej o większą niż do tej pory w zakresie zadań
publicznych swobodę finansowania projektu i wynagradzania partnera samorządu.
Ustawodawca przewidział zawieranie długoletnich umów koncesyjnych bez konieczności
ubiegania się o zgodę Prezesa Urzędu Zamówień Publicznych (art. 142 ust. 4 pkt 5). Dogodne
jest zatem przeprowadzenie projektu, z którego partner czerpie zyski w postaci pożytków z
13
14
Por. rozdział 3 ustawy o gospodarce komunalnej
Por. przypis nr 6.
83
przedsięwzięcia, jednocześnie zarządzając przedmiotową infrastrukturą w dłuższym
horyzoncie czasowym, określonym na podstawie analizy opłacalności i okresu zwrotu
nakładów finansowych.
Ustawa o partnerstwie publiczno-prywatnym, wprowadzając możliwość wieloletniej
współpracy z partnerem prywatnym na podstawie umowy cywilnoprawnej, w żaden sposób
nie odnosi się do koncesji na roboty budowlane, do tej pory uważanej za tzw. „małe PPP”. Co
do istoty, inny jest charakter projektu, realizowanego na zasadach PPP (jako współpracy
obydwu partnerów), w stosunku do zlecenia wykonania robót budowlanych przy koncesji.
W rzeczywistości, to, w jakiej formule, będzie realizowany dany projekt zależy od korzyści
dla interesu publicznego, jakie osiągnie podmiot publiczny, wybierając określony wariant
realizacji inwestycji. W ramach korzyści należy uwzględnić takie czynniki, jak m.in.: zakres
przedsięwzięcia, zakres zaangażowania partnera prywatnego w realizację tego
przedsięwzięcia, wyniki analiz, przeprowadzonych na podstawie art. 11 ustawy o PPP,
przygotowanie i uwarunkowania wyboru partnera prywatnego.
Konstrukcja koncesji umożliwia Gminie zlecenie robót budowlanych (zaprojektowanie lub
modernizacji obiektu) bez konieczności wynagrodzenia w formie zapłaty sumy pieniężnej, jak
za roboty publiczne, lecz z zobowiązaniem się Gminy do:
•
oddania tejże infrastruktury w zarządzanie i pobieranie pożytków koncesjonariuszowi
(podmiotowi prywatnemu);
•
zobowiązania się przez Gminę do wykupu pakietu usług od koncesjonariusza w
zamian za udostępnienie obiektu na cele publiczne (imprezy, spotkania, wydarzenia
artystyczne);
•
ewentualnego dodatkowego wynagrodzenia rekompensującego nakłady inwestycyjne
koncesjonariusza.
Ważną cechą przeprowadzenia inwestycji w formule koncesji na roboty budowlane
udzielonej prywatnemu partnerowi przez spółkę miejską jest spójność tej konstrukcji z
wymogami, dotyczącymi podmiotów, które chcą ubiegać się o dofinansowanie ze środków
funduszy Unii Europejskiej lub innych dotacji.
5. Ustawa o gospodarce nieruchomościami określa sposób dysponowania nieruchomościami
na różne cele, w tym inwestycyjne. Jak określa art. 13 ust. 1 ustawy, nieruchomości w
szczególności mogą być przedmiotem sprzedaży, zamiany i zrzeczenia się, oddania w
użytkowanie wieczyste (to prawo może być przedmiotem wkładu niepieniężnego (aportu)
wnoszonego do spółki), w najem lub dzierżawę, użyczenia, oddania w trwały zarząd, a także
mogą być obciążane ograniczonymi prawami rzeczowymi, wnoszone jako wkłady
niepieniężne (aporty) do spółek, przekazywane jako wyposażenie tworzonych przedsiębiorstw
państwowych oraz jako majątek tworzonych fundacji.
Nieruchomość może być także przekazywana nieodpłatnie w drodze umowy, w tym również
w formie darowizny, partnerowi prywatnemu lub spółce, o której mowa w art. 19 ust. 1
ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym (Dz. U. Nr 169, poz.
1420) jako wkład własny podmiotu publicznego w celu realizowania zadań publicznych w
ramach partnerstwa publiczno-prywatnego, z zastrzeżeniem art. 25 ustawy o partnerstwie
publiczno-prywatnym (art. 13 ust. 2 ustawy).
84
Co do zasady, nieruchomości są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w
drodze przetargu (art. 37 ust. 1). Wyjątkiem, w kontekście omawianego projektu, jest
przekazanie nieruchomości jako wkładu niepieniężnego (aportu) do spółki (art. 37 ust. 2 pkt
7) albo sprzedaż na rzecz partnera prywatnego lub spółki, o której mowa w art. 19 ust. 1
ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym, jako wkład własny
podmiotu publicznego, w celu realizowania zadań publicznych w ramach partnerstwa
publiczno-prywatnego, z zastrzeżeniem art. 25 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o partnerstwie
publiczno-prywatnym.
6. Od niedawna obowiązująca ustawa o partnerstwie publiczno-prywatnym (zwana dalej
„ustawą o PPP”) wskazuje na możliwości prywatyzacji wykonywania zadań publicznych
poprzez wieloletnią współpracę z partnerem prywatnym. Partnerstwem publiczno-prywatnym
w jej rozumieniu jest opartą na umowie o partnerstwie publiczno-prywatnym współpracą
podmiotu publicznego i partnera prywatnego, służącą realizacji zadania publicznego, jeżeli
odbywa się na zasadach określonych w ustawie. Aby taka współpraca mogła zostać uznana z
PPP, musi dodatkowo spełniać określone warunki:
a) przedmiotem umowy musi być przedsięwzięcie, określone według ustawowej
definicji, realizowane wspólnie przed podmiot publiczny i partnera prywatnego za
jego wynagrodzeniem (wynagrodzeniem może być prawo partnera prywatnego do
pobierania pożytków lub uzyskiwania innych korzyści z przedsięwzięcia lub zapłata
sumy pieniężnej przez podmiot publiczny);
b)
partner prywatny poniesie w całości albo w części nakłady na realizację
przedsięwzięcia, lub zapewni ich poniesienie przez inne podmioty;
c) wkład własny podmiotu publicznego może polegać na sfinansowaniu części kosztów
realizacji przedsięwzięcia, w tym w postaci dopłat do usług świadczonych przez
partnera prywatnego w ramach przedsięwzięcia albo na wniesieniu przedsiębiorstwa w
rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, nieruchomości lub rzeczy ruchomej, licencji i
innych wartości niematerialnych lub prawnych, jeżeli służą realizacji przedsięwzięcia;
d) realizowanie przedsięwzięcia w formule PPP musi być korzystniejsze dla interesu
publicznego w przeważającej mierze niż realizowanie go w inny sposób (por. art. 3
ust. 2 ustawy o PPP15), co należy ocenić po sporządzeniu analiz (w tym analizy ryzyk)
przed podjęciem decyzji o przystąpieniu do wyboru partnera prywatnego16;
e) umowa o partnerstwie publiczno-prywatnym, na podstawie której odbywa się
współpraca, jest zawierana po zakończeniu procedury wyboru partnera prywatnego,
przeprowadzonej na podstawie ustawy o PPP, zawierającej kolejne etapy:
I.
sporządzenie analiz, o których mowa w pkt. d powyżej;
15
Korzyścią dla interesu publicznego jest w szczególności oszczędność w wydatkach podmiotu publicznego,
podniesienie standardu świadczonych usług lub obniżenie uciążliwości dla otoczenia.
16
Jakkolwiek w niniejszym studium koncepcji znajduje się analiza ryzyk nie stanowi ona analizy w rozumieniu
ustawy o partnerstwie publiczno-prywatnym. Niezbędne elementy i zakres analiz, o których mowa w ustawie o
PPP, zostaną wskazane w rozporządzeniu Ministra właściwego do spraw finansów publicznych (art. 11 ust. 2),
które obecnie jest przygotowywane.
85
II.
III.
IV.
V.
ogłoszenie w Biuletynie Zamówień Publicznych i Biuletynie Informacji
Publicznej informacji o planowanej realizacji określonego przedsięwzięcia
na zasadach właściwych dla partnerstwa publiczno-prywatnego;
wybór trybu i przeprowadzenie wyboru na wybór partnera prywatnego w
oparciu o odpowiednio stosowane przepisy ustawy – Prawo zamówień
publicznych17 oraz kryteria określone w Specyfikacji Wyboru Partnera
Prywatnego;
zawarcie umowy z partnerem prywatnym;
zawiązanie spółki przez podmiot publiczny i partnera prywatnego w celu
wykonania umowy o partnerstwie publiczno-prywatnym, jeśli strony tak
postanowią.
Gmina, jako podmiot publiczny określony w ustawie o PPP (art. 4 pkt 3 lit. b), może taką
współpracę nawiązać z partnerem prywatnym, którym (art. 4 pkt 4) jest:
a) przedsiębiorca w rozumieniu przepisów o swobodzie działalności gospodarczej,
b) organizacja pozarządowa,
c) kościół lub inny związek wyznaniowy,
d) podmiot zagraniczny, jeżeli jest przedsiębiorcą w rozumieniu prawa kraju rejestracji i
spełnia warunki do wykonywania w Rzeczypospolitej Polskiej działalności
gospodarczej.
Przedmiotem partnerstwa publiczno-prywatnego będzie zrealizowanie przedsięwzięcia,
polegającego na zaprojektowaniu lub realizacji inwestycji18 (art. 4 pkt 4 lit. a ustawy o PPP)
w wykonaniu zadania publicznego albo działanie na rzecz rozwoju gospodarczego i
społecznego, w tym rewitalizacji albo zagospodarowania miasta lub jego części albo innego
obszaru, przeprowadzone na podstawie projektu przedłożonego przez podmiot publiczny lub
połączone z jego zaprojektowaniem przez partnera prywatnego, jeżeli wynagrodzenie
partnera prywatnego nie będzie mieć formy zapłaty sumy pieniężnej przez podmiot publiczny
(art. 4 pkt 4 lit. c ustawy o PPP).
Bez względu na wybór zakresu działań partnera prywatnego, decydujących o rodzaju
przedsięwzięcia, będącego przedmiotem partnerstwa, należy podkreślić, że potencjalni
partnerzy prywatni, którzy zgłosili propozycje realizacji bądź uczestniczenia w
przeprowadzanym projekcie powinni mieć dostęp do informacji o pracach Gminy,
polegających na precyzowaniu koncepcji i programu funkcjonalno-użytkowego obiektu
sportowo-rekreacyjnego. Jest to szczególnie ważne, jeśli w zakres zadań partnera prywatnego
będzie wchodziło zagospodarowanie terenu na podstawie projektu przedłożonego przez
Gminę, a wynagrodzenie partnera prywatnego będzie stanowiło pobieranie pożytków lub
innych korzyści z przedsięwzięcia. Do decyzji pozostaje kwestia oddania wykonania projektu
dla nowego przeznaczenia Obiektu do wykonania partnerowi prywatnemu.
W celu wykonania umowy o PPP, jej strony mogą zawiązać spółkę. Postanowienia, dotyczące
zawarcia umowy spółki powinny być określone w tej umowie (art. 18 pkt 13 ustawy o PPP).
Jest to spółka celowa – jej cel i przedmiot działalności nie może wykraczać poza zakres
określony umową o partnerstwie publiczno-prywatnym. Struktura spółki jest najbardziej
korzystną strukturą organizacyjną, przyjętą w działalności gospodarczej. Dodatkowo, w
17
Dz. U. Nr 19 z 2004 r., poz. 177, z późn. zm.
Inwestycją w rozumieniu ustawy o PPP jest budowa, rozbudowa, przebudowa połączona z eksploatacją,
utrzymaniem lub zarządzaniem składnikiem majątkowym, będącym przedmiotem tej inwestycji albo z nią
związanym, lub świadczenie powiązanych z nim usług publicznych (art. 4 pkt 1 ustawy o PPP).
18
86
przypadku ubiegania się o środki zewnętrzne (np. dofinansowanie ze środków funduszy
pomocowych19), ma status odrębnej osoby prawnej, którego nie mają podmiot publiczny i
partner prywatny łącznie, współpracujący na podstawie zawartej umowy o PPP.
Według ustawy o PPP, po zakończeniu wykonywania umowy partner prywatny lub spółka
przekazuje podmiotowi publicznemu składnik majątkowy, będący przedmiotem umowy o
partnerstwie publiczno-prywatnym, w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem jego
zużycia wskutek prawidłowego używania, chyba że umowa o partnerstwie publicznoprywatnym stanowi inaczej20.
Istotnym elementem, mającym wpływ na wybór określonego wariantu współpracy z
inwestorem prywatnym, jest decyzja Gminy, dotycząca tego, w jakiej strukturze sama Gmina
chce realizować projekt21. W przypadku, gdyby Gmina chciała zawiązać jednoosobową
spółkę (spółkę gminną) w celu zarządzania obiektem zespołu szkół municypalnych, wówczas
traci przymiot podmiotu publicznego i nie może z partnerem prywatnym realizować
przedsięwzięcia na zasadach PPP. Według art. 4 pkt 3 lit. i, podmiotami publicznymi nie są
spółki handlowe utworzone w celu wykonywania zadań publicznych. Tak spółka staje się
wówczas partnerem prywatnym. W związku z tym, spółka mogłaby współpracować z
inwestorem prywatnym tylko na zasadach udzielenia koncesji na roboty budowlane bądź
poprzez przekazanie mu w użytkowanie (poprzez dzierżawę, najem, wreszcie sprzedaż)
Obiektu.
W przypadku realizacji obiektu sportowo-rekreacyjnego z udziałem partnera prywatnego,
wynagrodzenie partnera będzie pochodziło z tytułu zarządzania Obiektem. Są to pożytki z
przedsięwzięcia (opłaty z wynajmu pomieszczeń, opłaty od osób trzecich). W zależności od
wyników negocjacji warunków umowy, wkład własny Gminy mogą stanowić dopłaty do
usług, świadczonych w ramach przedsięwzięcia.
5.2 OPTYMALNA STRUKTURA PROJEKTU W ZALEŻNOŚCI OD PRZYJĘTEJ ŚCIEŻKI
POSTĘPOWANIA
Wariant I
Pierwszy z wariantów dotyczy publicznego zarządzania obiektem. Jest on rozważany z uwagi
następujące istniejące uwarunkowania obiektywne:
• projekt otrzymał pozwolenie na budowę i etap projektowania całego kompleksu jest
zakończony, co utrudnia pozyskanie inwestora zainteresowanego objęciem w
samodzielne posiadanie i zarządzanie całym obiektem sportowo-rekreacyjnym;
19
Dofinansowanie partnerstw publiczno-prywatnych przewidują Norweski Mechanizm Finansowy i Mechanizm
Finansowy Europejskiego Obszaru Gospodarczego.
20
Umowa o partnerstwie publiczno-prywatnym może stanowić, że przekazanie składnika majątkowego po
zakończeniu wykonywania umowy nastąpi na rzecz państwowej lub samorządowej osoby prawnej utworzonej
na podstawie odrębnych ustaw w celu wykonywania zadań publicznych, lub spółki handlowej z
większościowym udziałem jednostki samorządu terytorialnego albo Skarbu Państwa (art. 25).
21
Poniższe rozwiązania stanowią jedynie warianty koncepcyjne. W celu dokładnego określenia i wyboru
optymalnej struktury organizacyjnej należy przeprowadzić rozmowy z inwestorami, lub, w przypadku chęci
realizacji projektu w formule PPP, sporządzić analizy określone w ustawie o partnerstwie publiczno-prywatnym
(art. 11).
87
•
przyjęto określone założenia, związane zarówno z funkcjonowaniem obiektu jako
użytecznego na cele publiczne (dla młodzieży szkolnej), jak i z jego standardem
(zagospodarowanie powierzchni rekreacyjnych, standard hotelu, itp.), w mniejszym
stopniu przygotowanym na szeroką działalność komercyjną.
Ze względu na powyższe aspekty, konieczne jest rozważenie wariantu publicznego
zarządzania obiektem w formule włączenia go w działalność ośrodka sportu i rekreacji w
Kazimierzu lub usytuowania tej działalności w formule zakładu budżetowego albo spółki
(jednoosobowej spółki miasta). Na tym etapie można rozważyć następnie dokończenie
budowy oraz zagospodarowanie obiektu przez partnera (inwestora) zewnętrznego. Będzie to
możliwe w przypadku włączenia go jako udziałowca do spółki miejskiej (w dalszej
perspektywie ewentualnie możliwe jest stopniowe wycofywanie się Miasta ze spółki, tak aby
obiekt w całości został przekazany w ręce prywatne).
W innym przypadku, mając na względzie sytuacje i prognozy finansowe oraz doświadczenia
z przygotowania podobnych projektów, włączenie podmiotu trzeciego na etapie budowy,
wykończenia lub modernizacji obiektu spowoduje wzrost nakładów po jego stronie, mający
następnie wpływ na wydłużenie czasu związania umową obydwu stron, w celu zwrotu
nakładów podmiotu prywatnego.
W związku z powyższym, struktura organizacyjna projektu w tym wariancie zakłada co
najmniej w części sfinansowanie przez Miasto wykończenia Obiektu, w szczególności, jeśli
zakładano by przeznaczenie części pomieszczeń na funkcje publiczne.
Wariant II
Ten wariant opiera się na założeniu, aby w jak najszerszym zakresie oddać zarządzanie
obiektem inwestorowi prywatnemu. Adaptacja obiektu i zarządzanie nim, może zostać
powierzone podmiotowi trzeciemu w formule PPP albo koncesji (patrz: warianty opisane
powyżej). Obiekt mógłby zostać również oddany w użytkowanie na podstawie umowy najmu,
dzierżawy lub oddania istniejącego użytkowanie, nawet na dłuższy okres, bez nawiązywania
współpracy opartej na umowie o PPP lub na koncesji na roboty budowlane. Wydaje się, że z
uwagi na istniejący projekt budowlany obiektu bardzo trudne będzie znalezienie nabywcy
nieruchomości gruntowej wraz z istniejącą dokumentacją.
W przypadku chęci zbycia nieruchomości, na której ma być posadowiony obiekt, należy
liczyć się z chęcią zmiany istniejącego projektu w szerokim zakresie lub zaproponowania
nowego projektu przez partnera prywatnego.
Jeśli Gmina i inwestor wybraliby formułę PPP, wariant umożliwiłby prowadzenie prac
budowlanych, dotyczących obiektu przy jednoczesnym przygotowaniu procedury wyboru
partnera prywatnego. Mając na uwadze dość długi okres procesu wyboru partnera
prywatnego, Miasto jednocześnie mogłoby rozpocząć prace, co sprzyjałoby podniesieniu jego
wiarygodności jako podmiotu publicznego wobec inwestorów (potwierdzałoby intencję
kontynuowania projektu) oraz racjonalnemu zarządzaniu projektem poprzez równoległą
realizację prac na dwóch płaszczyznach.
88
5.3 PODATKOWE ASPEKTY PRZEDSIĘWZIĘCIA
W przypadku, gdyby Miasto rozważało oddanie prywatnemu inwestorowi nieruchomości
gruntowej w celu wybudowania, a następnie zarządzania i eksploatacji kompleksu sportoworekreacyjnego, należy zwrócić uwagę na aspekty podatkowe przedsięwzięcia
W przypadku umowy o partnerstwie publiczno prawnym zarówno podmiot publiczny,
samorządowa osoba prawna, spółka handlowa z większościowym udziałem j.s.t, przez
partnera prywatnego lub spółkę kapitałową ppp, nie zalicza do przychodów nieodpłatnie
otrzymanych rzeczy lub praw, nominalnej wartości udziałów (akcji) objętych w zamian za
wkład niepieniężny, którego przedmiotem są środki trwałe lub wartości niematerialno-prawne
przez partnera prywatnego lub spółkę kapitałową ppp.
Jak również zgodnie z art. 13 ust 2 pkt 3 nieruchomości lub ich części przeznaczonych do
używania spółce kapitałowej ppp, jeżeli jest ono przedmiotem wkładu własnego,
polegającego na sfinansowaniu części kosztów realizacji przedsięwzięcia, w tym dopłaty do
usług świadczonych przez partnera prywatnego w ramach przedsięwzięcia i wniesieniu
przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55,1 KC, nieruchomości lub rzeczy ruchomej, licencji lub
innych wartości niematerialnych lub prawnych, jeżeli służą realizacji przedsięwzięcia.
Uznaje się jako koszt uzyskania przychodów wniesienie gruntów lub prawa wieczystego
użytkowania gruntów, wartość początkowa środków trwałych lub wartości niematerialnych i
prawnych.
Wolne od podatku jest wkład własny podmiotu, otrzymanym przez partnera oraz spółkę
przeznaczony na cele określone w umowie o ppp
Finanse publiczne działają na zasadzie jawności, dlatego wszystkie wydatki i poręczenia
muszą być ujęte w uchwale budżetowej. Urząd sporządzając sprawozdania wykazuje w nich
wszystkie zobowiązania krótko i długoterminowe.
Podsumowanie
Jak wynika z wyżej wymienionych uwarunkowań wydaje się, że najkorzystniejszym
rozwiązaniem dla Miasta i inwestora prywatnego byłoby zawiązanie spółki kapitałowej
opartej o przepisy o ppp, która będzie budowała obiekt eksploatowała i zarządzała obiektem.
W takim wypadku korzysta z możliwości:
- zwrotu zaliczki VAT,
- rozliczania podatku należnego z naliczonym,
- wykorzystania odpisów amortyzacyjnych,
- zwolnień podatkowych od osób prawnych.
W tej ustawie również uregulowane jest przekazanie składnika majątkowego i sprzedaż
nieruchomości.
Należy jednak podkreślić, że ostateczna formuła organizacyjna powinna zostać wypracowana
po uwzględnieniu opinii potencjalnych inwestorów lub instytucji finansowych.
89
6
ANALIZA FINANSOWA
Projekcję Finansową sporządzono w cenach stałych, przyjmując jako poziom bazowy ceny
aktualne, tj. obowiązujące na dzień sporządzenia niniejszego opracowania lub prognozowane na
rok 2006. W celu dostosowania wszystkich wielkości wykorzystywanych w analizie do
warunków cen stałych oprocentowanie kredytów zostało wyrażone w ujęciu realnym (zakładając
średnioroczną inflację na poziomie 3%). Wszystkie ceny podano w złotych polskich.
6.1 NAKŁADY INWESTYCYJNE NA REALIZACJĘ PROJEKTU
Nakłady inwestycyjne na realizację projektu zostały określone na podstawie dokumentacji
projektu wykonawczego wraz z kosztorysem inwestorskim dla Regionalnego Centrum
Szkoleniowo-Rekreacyjno-Sportowego w Kazimierzu Dolnym.
WARIANT I – WSPÓŁFINANSOWANIE PRZEZ MIASTO I FUNFUDUSZE UNIJNE
W wariancie I przyjęto koncepcję, że inwestycja będzie realizowana samodzielnie przez Miasto.
Ponieważ analiza zdolności finansowej Miasta Kazimierza Dolnego wskazuje na brak zdolności
do samodzielnego sfinansowania inwestycji w całości, a nawet w jego istotnej części, ze środków
własnych budżetu, przyjęto założenie, że 85% nakładów inwestycyjnych zostanie dofinansowane
ze środków bezzwrotnych, takich jak fundusze unijne (w ramach nowej perspektywy finansowej
2007-2013) lub/i funduszy krajowych, takich jak np. fundusze Totalizatora Sportowego. Zakłada
się, że w tym wariancie konieczne będzie wykorzystanie środków własnych miasta (kredytu) do
maks. wysokości ok. 15% wartości inwestycji.
W wariancie tym zakres inwestycji przyjęto dokładnie w kształcie i funkcji określonej w
dokumentacji projektu wykonawczego, z tym że obiektom określonym w projekcie jako internat,
przypisano funkcję pensjonatu:
•
Zespół sportowo-rekreacyjny
Hall wejściowy – obejmuje stanowisko informacyjno–recepcyjno–kasowe, szatnię,
ogólnodostępne sanitariaty, pomieszczenie biurowe oraz niewielka kawiarnia z antresolą.
Stąd prowadzi droga do poszczególnych obiektów.
Hala sportowa – o wielkość pozwalającej na prowadzenie zarówno szkolnych zajęć
sportowych (dwa boiska do siatkówki, boisko do koszykówki lub piłki ręcznej, ewentualnie
halowej piłki nożnej w wydaniu szkolnym), oficjalnych zawodów sportowych (siatkówka,
koszykówka, badminton, tenis stołowy) jak i imprez kulturalnych oraz naukowych (koncerty,
sympozja, kongresy, wystawy).
Stała widownia przewidziana jest dla 222 osób. Wysuwany rząd systemowych trybun
umożliwia uzyskanie dodatkowych 42 miejsc siedzących. Zaprojektowano również
zawieszoną nad głównym wejściem kabinę projekcyjną oraz kabiny dla sprawozdawców lub
90
obsługi technicznej imprez. W przypadku seansu kinowego jest możliwość uzyskania 720
miejsc z bardzo dobrą widocznością, a dla imprez kulturalnych do 1000 miejsc.
Powierzchnia ściany oddzielającej magazyny od hali sportowej wykorzystana zostanie jako
profesjonalna ściana wspinaczkowa.
Zespół rekreacyjny - niezależnie działająca siłownia, salka fitness oraz pomieszczenia
odnowy biologicznej z wspólnym, ogólnodostępnym zespołem sanitarnym, zlokalizowane na
poziomie kondygnacji –3,50, pod hallem głównym i kawiarnią
Antresola – z salką seminaryjną dla 48 osób oraz kawiarenką internetową z 6 stanowiskami,
zlokalizowana ponad hallem głównym.
Kryta pływalnia - składa się z głównego basenu przystosowanego do rozgrywania oficjalnych
zawodów sportowych (niecka o wymiarach 25x12,5m), płytkiego basenu do nauki pływania
(niecka 6x10m) i połączonego z nim basenu rekreacyjnego. Przewidziano dodatkowe atrakcje
wodne: zjeżdżalnię o długości 32m, masaż poziomy z przeciwprądem, dwa gejzery wodne,
bicze wodne oraz dwie profesjonalne sauny. Hall główny łączy się również bezpośrednio.
Wejście na halę basenu, wyposażone w system kart magnetycznych i czytników, następuje
przez zespół przebieralni z szafkami, natryskami, sanitariatami i śluzą do płukania stóp.
Niezależne dojście prowadzi z hallu na podniesioną względem basenu amfiteatralnie
ukształtowaną niewielką widownię (75 miejsc siedzących).
•
Pensjonat
Pensjonat - budynek główny – o całkowitej powierzchnia netto: 678,74 m2– obejmuje mały
hall wejściowy z poczekalnią, pomieszczenia recepcyjne z zapleczem, zespół sanitariatów
oraz 22 pokoje mieszkalne na 43 miejsca noclegowe w podstawowym standardzie z
własnymi węzłami sanitarnymi (wc, umywalka, prysznic).
„Willa Promień” –adoptowany istniejący budynek o całkowitej powierzchni netto: 361,9 m2
z 7 niezależnymi jednostkami mieszkalnymi o podobnym standardzie z 20 miejscami
noclegowymi.
W poniższej tabeli przedstawiono budżet projektu. Ze względu na to, że w wariancie
przewidziano realizację inwestycji bezpośrednio przez Miasto (w formie jednostki budżetowej),
nakłady inwestycyjne przyjęto w kwotach brutto, tj. łącznie z podatkiem VAT.
Tabela. Budżet projektu – Wariant I - (ceny brutto).
91
Wyszczególnienie\Lata
-1
0
Razem
6 819 488
13 557 125
20 376 613
5 470 272
10 874 887
16 345 159
Młyn
158 300
314 700
473 000
Willa Promień + internat
759 813
1 510 507
2 270 320
Zagospodarowanie terenu
431 103
857 031
1 288 134
Inżynier kontraktu
320 918
637 984
958 902
Koszty finansowe:
129 192
69 248
198 439
100 306
11 824
112 131
28 885
57 424
86 309
0
0
0
5 000
15 000
20 000
357 020
709 755
1 066 776
0
543 595
543 595
7 631 617
15 532 707
23 164 325
Koszty inwestycyjne, w tym:
Kompleks sportowo-basenowy
Prowizje
Kredyt pomostowy (refinansowanie dotacji)
Koszty administracyjne
Koszty marketingu
Rezerwa
Kapitał obrotowy
Budżet projektu razem
Żródło: Opracowanie własne
WARIANT II –FINANSOWANY PRZEZ INWESTORA PRYWATNEGO
Jako drugi wariant realizacji inwestycji przyjęto sfinansowanie całości lub zdecydowanej
większości nakładów przez inwestora prywatnego, który będzie zarządzał obiektem i czerpał z
niego korzyści przez określony okres czasu, gwarantujący minimalną akceptowalną stopę zwrotu.
W wariancie tym rozpatrzono aspekt finansowy i wynikające z niego parametry umowy (udział
finansowy i czas trwania umowy) niezależnie od analizy formuły prawno-organizacyjnej. W celu
poprawy efektywności przedsięwzięcia przyjęto złożenie jego istotnej modyfikacji, polegającej
na zastąpieniu projektu pensjonatu całkowicie nowym projektem hotelu o standardzie
trzygwiazdkowym na 67 pokoi (75 miejsc noclegowych) z zapleczem konferencyjnym,
uwzględniając w tym adaptację „Willi Promień” z liczbą miejsc noclegowych ograniczoną do 15.
Parametry Kompleksu Sportowo-Rekreacyjnego zostały zachowane zgodnie z wariantem I.
Na podstawie kosztów realizacji porównywalnych obiektów oraz konsultacji ze specjalistami
kosztorysowania nakłady na budowę hotelu oszacowano na 8 mln zł, natomiast koszty adaptacji
Willi na 649 tys. zł.
Zakładając realizację inwestycji przez Inwestora Prywatnego, działającego w formie spółki
prawa handlowego, uwzględniono możliwość odliczenia podatku VAT, w tym zaliczkowego
zwrotu podatku od nakładów inwestycyjnych, w związku z czym koszty projektu przyjęto w
kwotach netto. W poniższej tabeli przedstawiono budżet projektu.
92
Tabela. Budżet projektu – Wariant II - (ceny netto).
Wyszczególnienie\Lata
-1
Koszty projektowania
400 000
0
400 000
8 847 979
17 589 762
26 437 741
Koszty inwestycyjne, w tym:
Kompleks sportowo-basenowy
0
Razem
5 470 272
10 874 887
16 345 159
Młyn
129 754
257 951
387 705
Willa Promień
217 212
431 817
649 030
2 677 378
5 322 622
8 000 000
353 363
702 485
1 055 847
Inżynier kontraktu
353 919
703 590
1 057 510
Koszty finansowe:
320 331
151 941
472 272
250 415
18 737
269 151
69 917
133 204
203 121
256 800
256 800
513 600
0
100 000
100 000
460 095
914 668
1 374 763
0
812 663
812 663
10 639 125
20 529 423
31 168 548
Hotel 3*
Zagospodarowanie terenu
Prowizje
Kredyt pomostowy (refinansowanie VAT)
Koszty administracyjne
Koszty marketingu
Rezerwa
Kapitał obrotowy
Budżet projektu razem
Żródło: Opracowanie własne
6.1.1. KOSZTY PROJEKTOWE
W analizie finansowej pominięto koszty istniejącej dokumentacji projektowej (1 830 000 zł
brutto), jako nakłady już poniesione.
Koszty projektowe w II wariancie obejmują: koszty sporządzenia projektu wykonawczego
nowego budynku hotelu. Przyjęto założenie, iż koszty projektowania będą stanowiły 5% wartości
nakładów na budowę i wyposażenie obiektu.
6.1.2. KOSZTY TERENU
Jakkolwiek Miasto wydatkowało 1 119 189 zł na wykup części działek, w analizie finansowej
koszty terenu zostały pominięte. Dla Miasta wycena działek udostępnionych pod inwestycję ma
znaczenie neutralne, gdyż zgodnie z założeniami przez cały czas będą one stanowić jego
własność.
6.1.3. KOSZTY NADZORU
Przyjęto założenie, że funkcję inżyniera budowy będzie pełniła, zatrudniona przez inwestora,
specjalistyczna firma (nazywana Inżynierem Kontraktu), która będzie prowadziła nadzór nad
przebiegiem prac wykonawczych zgodnie ze sztuką budowlaną, sporządzanie raportów nt.
93
zaawansowania i poprawności wykonania robót oraz zatwierdzanie płatności za wykonane prace
budowlano-montażowe. Do kosztów nadzoru włączono także koszty nadzoru archeologicznego
oraz koszty nadzoru autorskiego. Wynagrodzenie Inżyniera Kontraktu oszacowano na 4%
wartości nakładów inwestycyjnych na budowę i wyposażenie obiektu.
6.1.4. KOSZTY FINANSOWE
Koszty finansowe obejmują prowizje od zaciągniętych kredytów bankowych (przyjęto, że w
fazie inwestycyjnej będzie obowiązywać karencja na spłaty rat kredytu) oraz koszty kredytu
pomostowego obejmującego dla Wariantu I refinansowanie dotacji z funduszu unijnego, a w
Wariancie II refinansowanie zwrotu podatku VAT płaconego od nakładów inwestycyjnych, w
okresie od dnia płatności za dany nakład do dnia zwrotu środków (dotacji od Instytucji
Finansującej/podatku VAT z Urzędu Skarbowego).
Art. 87 Ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 r. wprowadza możliwość
zwrotu na rachunek bankowy podatnika różnicy naliczonego podatku VAT ponad kwotę podatku
należnego. Ponadto Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. wprowadza
możliwość zaliczkowego zwrotu podatku VAT od nakładów inwestycyjnych na majątek trwały i
wartości niematerialne i prawne, podlegające amortyzacji, jeżeli podatnik nie podjął czynności
opodatkowanej (nie uzyskał pierwszego przychodu).
W Projekcji Finansowej przyjęto założenie, że zwrot podatku VAT nastąpi po 90 dniach,
natomiast zwrot środków w ramach dotacji unijnej po 60 dniach. Przyjęto ze zapłata podatku
będzie refinansowana kredytem odnawialnym oprocentowanym wg stawki 5% (urealnionej).
Koszty prowizji obejmują prowizję bankową od kredytu inwestycyjnego oraz prowizję za
zaangażowanie. W Wariancie I przyjęto zaciągnięcie przez Miasto kredytu inwestycyjnego
(komunalnego) w transzach na okres 17 lat, z dwuletnią karencją spłaty rat (w okresie
inwestycyjnym) oprocentowanego na 5% (po urealnieniu 1,94%), natomiast w Wariancie II
Inwestor Prywatny zaciągnie kredyt inwestycyjny na okres 10 lat, także z dwuletnią karencją
spłaty rat, oprocentowanego w fazie inwestycyjnej na 6% (po urealnieniu 2,91%), a w fazie
eksploatacji 5,5% (2,43%).
Raty będą spłacane kwartalnie począwszy od pierwszego roku eksploatacji obiektów. Do
obliczenia kosztów finansowych w fazie inwestycyjnej przyjęto
6.1.5. KOSZTY ADMINISTRACYJNE
Zawarte w budżecie koszty administracyjne obejmują niezbędne środki na pokrycie wydatków
poniesionych w okresie budowy na wynagrodzenia pracowników i koszty biurowe odpowiedniej
komórki lub spółki celowej powołanej do realizacji inwestycji.
W wariancie I przyjęto, iż nadzór nad realizacją inwestycji Miasto będzie wykonywać w ramach
własnych zasobów. Natomiast koszty administracyjne w Wariancie II (Inwestor Prywatny)
oszacowano łącznie na 513 600 zł (256.800 zł rocznie).
94
6.1.6. KOSZTY MARKETINGU
Koszty marketingu obejmują wydatki związane z akcją promocyjną uruchomienia obiektu
(koszty uroczystości wykopania kamienia węgielnego, wiechy, uroczystości z okazji otwarcia
obiektu, druku folderów, szyldów, ulotek, reklamy prasowej i internetowej itp.).
Przyjęto, że w Wariancie I koszty promocji wyniosą 20 000 zł, natomiast w Wariancie II 100 000
zł.
6.1.7. REZERWA
W budżecie przewidziano zabezpieczenie środków na dodatkowe, nieprzewidziane wydatki
(m.in. opóźnienia, procesy sądowe, zaskarżenia, nieszczęśliwe wypadki i zdarzenia losowe,
awarie sprzętu, zmiana warunków technicznych umowy, itp.). Wartość rezerwy przyjęto, jako
6% wartości budżetu projektu (z wyłączeniem kosztów terenu). Zakłada się, że pokrycie rezerwy
nastąpi poprzez zaciągnięcie linii kredytowej, która zostanie wykorzystana tylko w przypadku
wystąpienia nieprzewidzianych zdarzeń, zwiększających całkowite koszty inwestycji. W związku
z powyższym rezerwa nie będzie stanowić wydatku, a w budżecie projektu została uwzględniona
jedynie prowizja za gotowość kredytową od kwoty rezerwy.
6.2 ŹRÓDŁA FINANSOWANIA PROJEKTU
Tabela: Źródła finansowania – Wariant I
Wyszczególnienie\Lata
Miasto Kazimierz Dolny, w tym:
-1
0
Razem
Struktura
2 275 235
4 650 394
6 925 629
0
0
0
1 895 680
3 863 908
5 759 587
357 020
709 755
1 066 776
- kredyt - odsetki skapitalizowane
22 535
76 731
99 266
- kredyt - odsetki skapitalizowane
27 734
94 110
121 844
Dofinansowanie (UE/inne)
5 423 504
10 781 912
16 205 416
70%
Razem źródła finansowania
7 698 738
15 432 306
23 131 045
100%
- gotówka
- kredyt inwestycyjny*
- linia kredytowa na rezerwę
30%
* Pokrycie rezerwy nastąpi poprzez zaciągnięcie linii kredytowej, która zostanie wykorzystana tylko w przypadku
wystąpienia nieprzewidzianych zdarzeń, zwiększających całkowite koszty inwestycji.
Źródło: Opracowanie własne.
Wyszczególnienie\Lata
Miasto Kazimierz Dolny:
-1
0
Razem
Struktura
0
0
0
11 071 236
20 028 829
31 100 065
100%
- gotówka
4 964 108
7 475 917
12 440 026
40%
- kredyt inwestycyjny*
5 535 222
11 257 643
16 792 866
60%
460 095
914 668
1 374 763
Inwestor Prywatny, w tym:
- linia kredytowa na rezerwę
95
0%
- kredyt - odsetki skapitalizowane
Razem źródła finansowania
111 810
380 600
492 410
11 071 236
20 028 829
31 100 065
100%
* Pokrycie rezerwy nastąpi poprzez zaciągnięcie linii kredytowej, która zostanie wykorzystana tylko w przypadku
wystąpienia nieprzewidzianych zdarzeń, zwiększających całkowite koszty inwestycji.
Źródło: Opracowanie własne.
6.3 PROGRAM SPRZEDAŻY. KALKULACJA PRZYCHODÓW
Zestawienie powierzchni - pomieszczenia użytkowane komercyjnie:
Pomieszczenie
Hala sportowa
- zajęcia sportowe (dwa boiska do siatkówki, boisko do
koszykówki lub piłki ręcznej, ewentualnie halowej
piłki nożnej w wydaniu szkolnym),
- oficjalne zawody sportowe (siatkówka, koszykówka,
badminton, tenis stołowy),
- imprezy kulturalne oraz naukowe (koncerty, sympozja,
kongresy, wystawy)
Zespół fitness
- recepcja
- siłownia,
- salka fitness,
- pomieszczenia odnowy biologicznej.
Kawiarnia z antresolą
(+ zaplecze kawiarni)
Bufet
Antresola
- salka seminaryjna
- kawiarenka internetowa.
Basen
- basen główny (niecka o wymiarach 25x12,5x1,2/1,8m),
- płytki basen do nauki pływania (niecka 6x10x0,9m)
i połączony z nim basenu rekreacyjnego (łącznie
15,4/13,4 x 6m), wyposażone w dodatkowe atrakcje
wodne:
- zjeżdżalnia o długości 32m,
- masaż poziomy z przeciwprądem,
- dwa gejzery wodne,
- bicze wodne.
- wanna hydromasażu SPA
Sauny (dwie)
Powierzchnia
m2
865,5
222 (+42)
1000 (720 seans
kinowy)
27,92
84,05
62,68
141,39
43,13
15,57
4,08
15
15
32
3
46,58
22,75
811,62
312,5
48
6
84
31
2,5
6
13,00 x 2
Źródło: Projekt wykonawczy - Opis techniczny
96
Pojemność
Osób
69
2-9
6.3.1. ŹRÓDŁA PRZYCHODÓW. PRZYCHODY OPERACYJNE
Przyjęto założenie, że kompleks sportowo-basenowy będzie czynny w godzinach od 8.00 do
22.00 (z możliwością przedłużenia).
6.3.1.1. Basen
Pasmo szkolne
Zakłada się, że średnio przez 174 dni w roku (liczba dni w roku szkolnym pomniejszona o liczbę
dni wolnych od nauki i czas trwania przerwy technologicznej), w tzw. paśmie szkolnym w
godzinach od 8.00 do 16.00 (8 godzin dziennie w dni powszednie, tj. 40 godzin tygodniowo) z
basenów będą korzystały szkoły (powszechna akcja nauki pływania, zajęcia wf), kluby sportowe
i inne instytucje publiczne, wytypowane przez Urząd Miasta.
W Wariancie II przyjęto założenie, że w umowie zawartej z Inwestorem Prywatnym Miasto
zobowiąże się do wykupienia 100% pasma szkolnego po cenie 5 zł za godzinę za osobę przy
założeniu korzystania jednorazowo z basenu (wraz ze wszystkimi dostępnymi atrakcjami
wodnymi) przez 45 osób (3 grupy 15-osobowe). W paśmie szkolnym basen może być
udostępniany także innym użytkownikom, w tym gościom hotelowym.
Łącznie wartość wykupionego przez Miasto wstępu na basen dla młodzieży szkolnej oszacowano
na maksymalną kwotę 292 710 zł netto i 313 200 zł brutto rocznie. Miasto (szkoła) może
zmniejszyć obciążenie budżetu nakładami na wykup usług dla dzieci, poprzez przeniesienie
części kosztów korzystania z basenu na rodziców.
Program zajęć szkolnych na basenie obejmuje łącznie 1 392 godziny zajęć tygodniowo, podczas
gdy prognozowana populacja dzieci w Kazimierzu Dln. w wieku 7-18 lat szacowana jest na
1 152 w 2008 r. z tendencją malejącą. Oznacza to, że każde dziecko powinno zostać na stałe
objęte programem zajęć na basenie i powinno z niego korzystać średnio częściej niż raz w
tygodniu. Ze względu na ewentualny brak zainteresowania ze strony części dzieci lub zwolnienia
lekarskie, program taki może być trudny do wdrożenia.
Obciążenie Miasta obowiązkiem wykupu pasma szkolnego może zostać zmniejszone, jeżeli część
pasma wykupią szkoły spoza Kazimierza Dolnego.
Także w przypadku sukcesu komercyjnego, tj. dużego zainteresowania turystów korzystaniem z
basenu także w paśmie szkolnym, możliwe jest zmniejszenie limitu godzin do wykupu. Z analizy
sezonowości ruchu turystycznego i noclegów wynika, iż odpowiednio duży ruch turystyczny
generowany jest w Kazimierzu począwszy od kwietnia do września. Oznacza to możliwość
skrócenia obowiązku wykupu godzin dla szkół do 6 miesięcy w roku (tj. od października do
marca). Ostatecznie liczba godzin w paśmie szkolnym, na wykup których potencjalny Inwestor
chciałby uzyskać gwarancję ze strony Miasta, powinna być przedmiotem negocjacji.
97
W Wariancie I zastosowano odmienny system finansowania usług dla szkół, typowy dla
jednostek budżetowych, polegający na tym, że Miasto nie dopłaca bezpośrednio do wykupu
usług lecz bezpośrednio do kosztów utrzymania obiektu, tzn. pokrywa deficyt powstały w
wyniku zarządzania obiektami o niskiej dochodowości.
Pasmo komercyjne
W dni powszednie w godzinach 16.00 do 22.00 (z możliwością przedłużenia w sezonie na
godziny od 6.00 do 8.00 oraz od 22.00 do 23.00 lub nawet do 24.00) oraz w soboty i niedziele od
8.00 do 22.00 basen będzie ogólnodostępny.
Na podstawie analizy cen usług konkurencyjnych obiektów znajdujących się w bezpośrednim
zasięgu oddziaływania Kompleksu w Kazimierzu oraz obiektów w ośrodkach o dużym nasileniu
ruchu turystycznego, przyjęto cenę jednorazowego wstępu na basen w wysokości 12 zł za
godzinę od osoby (bilet normalny) i 9 zł (bilet ulgowy), natomiast średnią cenę wstępu w
przypadku korzystania z karnetu oszacowano na 8 zł (bilet normalny) i 6 zł (bilet ulgowy).
Zakładając, że 50% korzystających wykupi karnety, uśredniona cena za godzinny pobyt na
basenie wyniesie 10 zł (normalny) i 7 zł (ulgowy).
Zakłada się, że na basenie w paśmie komercyjnym 30% korzystających będzie dysponować
uprawnieniami do biletów ulgowych, a pozostałe osoby wykupią bilety normalne.
Zgodnie z parametrami technicznymi basenów, maksymalna jednorazowa liczba użytkowników
wyniesie 100 osób na godzinę (69 osób na basenie pływackim i 31 osób na basenie
rekreacyjnym). Dodatkowo do 6 osób może zajmować wannę jaccuzi.
Uwzględniając sezonową strukturę ruchu turystycznego, zwłaszcza osób korzystających z
noclegów, wyniki badań ankietowych (deklaracje korzystania z kompleksu sportoworekreacyjnego i wydłużenia pobytu w Kazimierzu) oraz analizę frekwencji w wybranych
obiektach o podobnym standardzie, dla pasma komercyjnego przyjęto następującą prognozę
obłożenia basenu: w pierwszym roku działalności:
1 rok działalności
2 rok działalności
3 rok działalności i następne
Wariant I
70%
65%
60%
Wariant II
80%
75%
70%
Źródło: szacunki własne
Wyższe obłożenie przyjęte w pierwszych dwóch latach jest wynikiem zjawiska określanego jako
„novelty effect”, czyli zwiększonego zainteresowania nowopowstałym obiektem. Z czasem
przyzwyczajenie użytkowników do wysokiego standardu usług (dotyczy na ogół okolicznych
mieszkańców) powoduje zazwyczaj zmniejszenie postrzegania atrakcyjności obiektu i spadek
frekwencji. Często dla utrzymania frekwencji, stosowana jest obniżka cen, jednak efekt
ekonomiczny takiego działania jest neutralny lub często niekorzystny. Lepsze efekty przynosi
dbałość o podnoszenie jakości usług, dobry marketing i stałe wprowadzanie „nowinek”.
98
Przyjęte wskaźniki wykorzystania basenu można uznać za ambitne, ale też realistyczne,
zważywszy na sezonowość ruchu turystycznego. Można oczekiwać, że poza sezonem, zwłaszcza
w dni powszednie, obłożenie basenu może być znacznie niższe od średniej. Najwyższe wskaźniki
będą osiągane w weekendy i w święta w okresie od kwietnia do września, jednak znaczny wzrost
liczby korzystających z basenu będzie skutkował obniżeniem komfortu, a przez to zapewne
zmniejszeniem udziału najbardziej wymagających klientów, płacących najwyższe ceny za usługi.
Przewiduje się, że uzupełnieniem przychodów basenu będą dodatkowe usługi, związane z
wynajęciem trenera lub instruktora, takie jak: nauka pływania, aqua-aerobic, zajęcia dla matek z
małymi dziećmi, zajęcia dla kobiet w ciąży itp. W prognozie finansowej przyjęto, że w ciągu
roku zostanie zorganizowanych 6 kursów nauki pływania w cenie 180 zł za 20 godzin zajęć dla
grup liczących po 12 osób. Ponadto zakłada się, że zostaną zorganizowane zajęcia grupowe oraz
zajęcia dla matek w ciąży i z małymi dziećmi w następującym wymiarze tygodniowym.
Zajęcia grupowe
Aqua-aerobik i inne
(np. dla osób otyłych,
rehabilitacja itp.)
- grupy 15-osobowe
Zajęcia dla kobiet w
ciąży i matek z małymi
dziećmi
- grupy 6-osobowe
dni
powszednie
soboty
i niedziele
dni
powszednie
soboty
i niedziele
Wariant I
Liczba zajęć Cena zł za
w tygodniu
godzinę
Wariant II
Liczba zajęć Cena zł za
w tygodniu
godzinę
2
10
3
10
2
12
2
15
1
10
1
10
1
12
1
12
Ceny netto, liczba dostępnych tygodni 48 w roku.
Źródło: prognozy własne
W zależności od zapotrzebowania możliwe jest dalsze zwiększenie liczby zajęć
zorganizowanych, jednak kosztem frekwencji ze strony pozostałych użytkowników, gdyż zajęcia
grupowe wymagają rezerwacji od 1 do 2 torów na basenie.
6.3.1.2. Hala sportowo-widowiskowa
Pasmo szkolne
Podobnie, jak w przypadku basenu, przyjęto, że w okresie roku szkolnego sala sportowa w tzw.
paśmie szkolnym (8.00-16.00) zostanie udostępniona na zajęcia szkolne oraz treningi klubów
sportowych, przy czym ze względu na niższe zapotrzebowanie (szkoły dysponują własną bazą
obiektów sportowych) przyjęto wykorzystanie całego pasma na 70%. (28 godzin tygodniowo)
przez 34 tygodnie w roku po cenie 40 zł za godzinę.
W Wariancie II do wykupu pakietu godzin w paśmie szkolnym zobowiąże się Miasto. Cenę
wynajmu oszacowano na 40 zł brutto za godzinę, tj. za 38 800 zł brutto za rok (35 589 zł netto).
99
Wydaje się, że istotnym uzupełnieniem wykorzystania hali w paśmie szkolnym, może być
wynajem sali na treningi klubów sportowych spoza terenu gminy (także w ramach obozów
sportowych organizowanych w Kazimierzu wraz z noclegami), jednak wiarygodne oszacowanie
popytu w tym zakresie na obecnym etapie nie jest możliwe. Ujawnienie większego popytu na
korzystanie z hali poza sezonem w godzinach od 8.00 do 16.00 może przyczynić się do
zmniejszenia kwoty obowiązkowego wykupu usług przez Miasto, przy czym priorytety w
zakresie zapotrzebowania szkół na organizację zajęć i możliwości finansowania wynajmu hali
przez budżet określą władze Miasta.
Pasmo komercyjne
Przyjęto, że pasmo komercyjne obejmuje 8 godzin dziennie przez 6 dni tygodnia (zakłada się że
przynajmniej raz w tygodniu hala będzie zajęta na organizację imprez. Dostępność pasma
określono na 48 tygodni w roku. Wykorzystanie hali przyjęto na poziomie 50% przy średniej
cenie najmu 40 zł (brutto).
Ponadto zakłada się, że w ciągu roku Hala zostanie wynajęta na organizację imprez sportowych,
kulturalnych, rozrywkowych, zjazdów, sympozjów i konferencji, w wymiarze średnio ok. 50 dni
najmu w roku w cenie 2000 zł netto za dzień. W przypadku zbyt małego popytu na imprezy o
takim charakterze proponuje się uzupełnienie programu imprez o organizacji zabaw i dyskotek
(konieczne wyposażenie hali w odpowiednie wymienne nawierzchnie podłogi).
6.3.1.3. Powierzchnie fitness & wellness
Pod użytym tutaj ogólnie pojęciem fitness rozumie się szereg usług o charakterze relaksacyjnozdrowotnym, obejmujących: sauny, siłownię, salę do aerobiku, oraz salon odnowy biologicznej z
usługami masażu i hydromasażu, odchudzania, rehabilitacji, solarium, salonem kosmetycznofryzjerskim itp.
W celu zapewnienia wysokiej jakości i komplementarności usług, całość strefy fitness powinna
być zarządzana przez jednego doświadczonego operatora. Powierzchnie komercyjne mogą być
także wykorzystane na działalność handlową (sklep sportowy, kosmetyczny itp.).
Usługi prowadzone w strefie fitness powinny być tak zlokalizowane i zorganizowane by
jednocześnie mogły stanowić bezpośrednie zaplecze dla hotelu. W szczególności muszą
zapewniać standard odpowiedni do wymagań gości hotelowych, przy zachowaniu ogólnej
dostępności.
Ze względu na zróżnicowaną technologię poszczególnych funkcji oraz dużą różnorodność
świadczonych usług dochody z salonu odnowy biologicznej, liczącego 141 m2 powierzchni
oszacowane zostały metodą porównywalnego dochodu z wynajmu, przyjmując cenę wynajmu na
50 zł w Wariancie I i 60 zł za m2 powierzchni w Wariancie II (przy założeniu wyższego
standardu usług ukierunkowanych na klientów hotelu trzygwiazdkowego).
100
Założenia cen i wykorzystania pozostałych powierzchni komercyjnych zostały przedstawione w
tabeli poniżej:
Efektywny opłacony czas
dziennie* (h)
Liczba
korzystających
(osób/h)
Średnia cena (zł/osobę/h)
Sauny
Wariant I
Siłownia
Fitness
Sauny*
Wariant II
Siłownia
Fitness
4
5
3
4
5
4
10*
15
15
10*
15
15
24**
10
5
30**
12
8
* dwie sauny o pojemności od 3 do 9 osób, przyjęto średnie wykorzystanie 2 x 5 osób na godzinę, dwa seanse
** seanse 2 x 30 min.
Źródło: Opracowanie własne.
Przyjęto, iż ww. usługi świadczone będą 353 dni w roku
6.3.1.4. Inne dochody
Dochód z kawiarni na antresoli (64,36 m2) jako dochód z wynajmu powierzchni, przyjmując
miesięczny czynsz na 30 zł za m2.
Dochód z wynajmu salki seminaryjnej (na 48 osób) – wynajem salki w wymiarze 60 godzin
miesięcznie po cenie 50 zł za godzinę.
Dochody z wynajmu powierzchni pod automaty do napojów i słodyczy. Przyjęto, że we
wszystkich obiektach będzie można umieścić ok. 6 urządzeń, pobierając miesięczny czynsz w
wysokości 170 zł od sztuki (ok. 1 m2).
Dochód z powierzchni reklamowych – przyjęto równoważny dochód z wynajmu powierzchni
pod dwa billboardy (2 x 6 m2) po cenie 50 zł za m2 za m-c, przy czym zakres usług
reklamowych może być znacznie bardziej zróżnicowany.
6.3.1.5. Hotel
Na podstawie doświadczeń Konsultanta przy pracach nad projektami obejmującymi działalność
hotelarską oraz zebranych informacji na temat funkcjonowania podobnych obiektów dla
oszacowania przychodów z tego źródła przyjęto następujące założenia:
Źródłem przychodów hotelu będzie wynajem pokoi, sprzedaż posiłków i napoi oraz sprzedaż
innych usług.
Dla potrzeb obliczeniowych przyjęto upraszczające założenie, że hotel standardzie 3* będzie
dysponował 67 pokojami dwuosobowymi (60 w hotelu i 7 w Willi Promień). W praktyce
operator hotelu zaproponuje bardziej złożoną strukturę pokoi (w tym pokoje jednoosobowe i
apartamenty).
101
Obłożenie hotelu zostało zaplanowane na 40% w pierwszym roku działalności, 45% w drugim
roku i 50% w kolejnych latach (silne oddziaływanie sezonowego ruchu turystycznego).
Średnią cenę wynajmu doby hotelowej przyjęto dla pierwszego roku działalności na poziomie
300 zł za jeden pokój, przyjmując, że w cenę wliczony zostanie pakiet dodatkowych usług
oferowanych przez towarzyszący (np. basen, sauna, siłownia). Dla przejrzystości Projekcji
Finansowej przychody z tytułu usług świadczonych przez obiekty sportowo-rekreacyjne na rzecz
gości hotelowych zostały uwzględnione w przychodach z poszczególnych obiektów. Zakłada się,
że operator hotelu wykupi (bądź rozliczy) usługi dla gości na zasadach komercyjnych. W efekcie
cena wynajmu pokoju może sięgać średnio rzędu 300 zł.
Sprzedaż posiłków i napoi przyjęto na poziomie 50 zł na jeden pokój.
Dochody z innych usług oferowanych przez hotel (wypożyczanie sprzętu, sale konferencyjne i
inne) oszacowano na 15 zł na pokój.
6.3.1.6. Strategia cenowa
Proponowane ceny jednostkowe usług zostały przyjęte jako średnie, z uwzględnieniem wszelkich
rabatów. Zarządzający zaproponuje szeroką gamę karnetów, programów lojalnościowych oraz
biletów wstępu sprzedawanych po cenach promocyjnych w pakiecie z innymi usługami
Kompleksu Sportowo-Rekreacyjnego. Przewiduje się zastosowanie dużej gradacji cen za
korzystanie z aquaparku począwszy od całorocznych kart klubowych z otwartym dostępem do
większości usług, karnetów z najniższą jednostkową ceną dla najdłuższych okresów lub
największej liczby wejść, pakietowych karnetów na korzystanie równocześnie z wielu usług itp.
Zakłada się, że ten system umożliwi powszechną dostępność do usług do usług oferowanych
przez Obiekt dla mieszkańców Kazimierza Dolnego i okolic, poza sezonem turystycznym, po
możliwie niskich cenach, przy jednoczesnej zachęcie do jak najczęstszego korzystania z usług
obiektu. Jednocześnie ze względu na dużą liczbę turystów, zwłaszcza zagranicznych,
odwiedzających miasto w sezonie, przewiduje się stosowanie odpowiednio wysokich cen usług w
sezonie (z zachowaniem konkurencyjności), w szczególności cen biletów jednorazowego wstępu.
Proponuje się udzielanie rabatów przy sprzedaży usług w pakietach przez inne hotele, pensjonaty
i pokoje gościnne, oraz w przypadku karnetów kilkudniowych, zachęcających do wydłużenia
pobytu i tym samym zwiększenia wykorzystania usług gastronomiczno-hotelowych Kazimierza.
Maksymalizacja dochodów (cen) z obsługi turystycznej w sezonie letnim umożliwi zastosowanie
znacznie niższych cen poza sezonem dla mieszkańców.
W celu maksymalizacji wykorzystania zespołu sportowo-basenowego, zarówno w ramach pasma
szkolnego, jak i komercyjnego, zarządzający obiektami powinien pełnić rolę aktywnego
animatora imprez sportowych i rekreacyjnych (zawody i turnieje sportowe oraz imprezy
rekreacyjne, rozrywkowe i kulturalne). Miasto powinno aktywnie wspierać organizację takich
imprez poprzez dofinansowanie i zlecanie ich przeprowadzenia na terenie Kompleksu.
Minimalny pakiet imprez, wspieranych przez Miasto, powinien zostać określony w umowie z
Inwestorem.
102
6.3.2. KALKULACJA KOSZTÓW OPERACYJNYCH
6.3.2.1. Kompleks sportowo-basenowy
Na podstawie wywiadów przeprowadzonych w analogicznych obiektach oraz analiz
przeprowadzonych przez Konsultantów wielkość kosztów operacyjnych dla Obiektu na
2.400.000 zł rocznie.
Zakłada się, że kompleks sportowo-rekreacyjny będzie zatrudniał pracowników zatrudnionych na
37 etatach + 3 dodatkowe etaty dla obsługi i instruktorów strefy fitness & wellness (sauna,
siłownia i sala fitness).
Tabela. Struktura kosztów operacyjnych hali i basenu bez kosztów pozostałych powierzchni komercyjnych.
Koszty operacyjne
Koszty w zł
Koszty osobowe
Materiały
Energia, gaz, woda
Usługi obce
Podatki i opłaty
Pozostałe
Razem
1 351 928
160 574
846 897
116 546
108 776
5 180
2 400 000
Źródło: Opracowanie własne
Struktura w %
52,2%
6,2%
32,7%
4,5%
4,2%
0,2%
100,0%
Koszty działalności strefy fitness & wellness (sauny, siłownia i sala fitness) oszacowano na
189 900 zł (w tym 135 900 wynagrodzenia.. W przypadku pozostałych powierzchni,
skalkulowanych na podstawie porównywalnego dochodu wynajmu powierzchni przyjęto, iż ceny
wynajmu są cenami netto (koszty eksploatacji ponosi najemca).
6.3.2.2. Hotel/Pensjonat
Koszty operacyjne działalności hotelarskiej oszacowano na podstawie struktury kosztów
funkcjonowania podobnych obiektów oraz wiedzy i doświadczenia Konsultantów.
Udział kosztów bezpośrednich z zakresie wynajmu pokoi przyjęto na poziomie 20% przychodów
z wynajmu.
Udział kosztów bezpośrednich sprzedaży posiłków i napoi przyjęto na poziomie 65%
przychodów z tego źródła.
Udział kosztów bezpośrednich innych usług przyjęto w wysokości 40% wartości usług.
Udział koszty ogólnych hotelu przyjęto na poziomie 45% dochodu operacyjnego brutto (tj.
różnicy pomiędzy przychodami i kosztami bezpośrednimi).
103
Łącznie koszty eksploatacji dla Pensjonatu (29 pokoi) w Wariancie I zostały oszacowane na 554
972 zł w pierwszym roku działalności. Natomiast koszty operacyjne
6.3.3. DOCHÓD OPERACYJNY KOMPLEKSU SPORTOWO-REKREACYJNEGO
Na podstawie przestawionych powyżej założeń przychodów i kosztów operacyjnych, dochód
operacyjny Kompleksu został skalkulowany w sposób następujący (począwszy do trzeciego roku
działalności dochody przyjęto na stałym poziomie):
Tabela. Struktura dochodu operacyjnego – Wariant I.
Inne dochody
PRZYCHODY
Basen
Hala sportowa
Powierzchnie fitness&wellnes
Gastronomia – wynajem
Salka seminaryjna
Automaty
Powierzchnie reklamowe
Młyn
Pensjonat
Razem przychody
KOSZTY
Zespół sportowo--rekreacyjny
Pensjonat
Koszty operacyjne działalności
Podatek od nieruchomości
Koszty razem
Dochód operacyjny netto (EBITDA)
Inne dochody
PRZYCHODY
Basen
Hala sportowa
Powierzchnie fitness&wellnes
Gastronomia - wynajem
Salka seminaryjna
Automaty
Powierzchnie reklamowe
Młyn
Hotel
Razem przychody
KOSZTY
Zespół sportowo--rekreacyjny
Hotel
Koszty operacyjne działalności
Podatek od nieruchomości
Koszty razem
1
2
2 199 609
143 065
520 555
23 170
36 000
12 240
15 000
59 400
889 140
3 898 179
3
4=>
1 979 797
100 000
520 555
23 170
36 000
12 240
15 000
59 400
1 000 283
3 746 444
1 771 744
100 000
520 555
23 170
36 000
12 240
15 000
59 400
1 111 425
3 649 534
1 771 744
100 000
520 555
23 170
36 000
12 240
15 000
59 400
1 111 425
3 649 534
2 589 900
2 589 900
554 972
624 343
3 144 872
3 214 243
116 699
116 699
3 261 570
3 330 942
636 609
415 502
Źródło: opracowanie własne.
2 589 900
693 714
3 283 614
116 699
3 400 313
249 221
2 589 900
693 714
3 283 614
116 699
3 400 313
249 221
1
2
3
4=>
2 761 792
178 654
715 740
23 170
36 000
12 240
15 000
59 400
3 705 430
7 507 425
2 530 220
135 589
715 740
23 170
36 000
12 240
15 000
59 400
4 151 734
7 679 092
2 310 408
135 589
715 740
23 170
36 000
12 240
15 000
59 400
4 598 038
7 905 584
2 310 408
135 589
715 740
23 170
36 000
12 240
15 000
59 400
4 598 038
7 905 584
2 589 900
2 136 633
4 726 533
149 445
4 875 979
2 589 900
2 403 713
4 993 613
149 445
5 143 058
2 589 900
2 670 792
5 260 692
149 445
5 410 137
2 589 900
2 670 792
5 260 692
149 445
5 410 137
104
Dochód operacyjny netto (EBITDA)
2 631 447
2 536 035
Źródło: opracowanie własne.
2 495 447
2 495 447
Pełną Projekcję Finansową Kompleksu Sportowo-Rekreacyjnego w Kazimierzu dla Wariantu I (z
pensjonatem) zaprezentowano w Załączniku nr1 natomiast dla Wariantu II (z hotelem 3*) w
Załączniku 2.
W ocenie Konsultantów uzyskanie przychodów z poszczególnych obiektów w wielkościach
prognozowanych w Projekcji Finansowej możliwe jest tylko w przypadku ich zintegrowanego
funkcjonowania w kształcie zaproponowanym w niniejszym opracowaniu, tj. przy założeniu
wykorzystania efektów synergii na skutek wzajemnego oddziaływania poszczególnych funkcji i
aktywnego zarządzania całym Kompleksem przez doświadczonego prywatnego operatora
(zarządzającego).
Zakłada się, iż nie jest możliwe uzyskanie zbliżonego poziomu przychodów, w przypadku
funkcjonowania każdego z wymienionych obiektów (hotel, basen, hala sportowa, powierzchnie
komercyjne) w sposób niezależny.
6.4 RACHUNEK PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH - OKREŚLENIE MINIMALNEGO OKRESU
UMOWY Z INWESTOREM PRYWATNYM DO UZYSKANIA PRZEZ NIEGO MINIMALNEJ
OPŁACALNOŚCI
Tabele poniżej przedstawiają przepływy pieniężne dla obydwu rozpatrywanych wariantów.
Jak wynika z rachunku przepływów pieniężnych w Wariancie I, po uwzględnieniu nakładów
inwestycyjnych i odtworzenie wyposażenia oraz spłaty kredytu rachunek przepływówpieniężnych wskazuje na konieczność pokrycia przez Miasto, w okresie spłaty kredytu, to jest
pierwszych 15 lat działalności, deficytu w wysokości 266 326 zł. Przyjęto założenie, że deficyt
ten zostanie pokryty w formie dotacji (przy założeniu bezpłatnego dostępu dzieci i młodzieży do
basenu i hali sportowej w paśmie szkolnym), bądź w formie dotacji dla szkół na wykup pasma
szkolnego w obiektach Kompleksu.
Jeżeli porównać kwotę deficytu z wielkością rat kredytu, okazuje się iż jest ona niższa, co
oznacza, że przedsięwzięcie jest w stanie wygenerować niewielką nadwyżkę środków
pieniężnych z działalności operacyjnej i inwestycyjnej na pokrycie części spłat kredytu i odsetek.
105
Koszt finansowy kredytu
Spłata kredytu
Przepływy pieniężne netto
Źródła finansowania
Miasto - gotówka
Miasto - kredyt inwestycyjny
Dofinansowanie ZPORR/MS
Razem źródła finansowania
Przepływy pieniężne po finansowaniu
Wydatki na działalność inwestycyjną:
Koszty budowy i wyposażenia
Inżynier kontraktu
Koszty administracyjne
Koszty marketingu
Wymiana wyposażenia
Remont generalny budynku
Razem wydatki inwestycyjne
Przepływy pieniężne przed zobowiązaniami
Wyszczególnienie
Wpływy z działalności operacyjnej
Sprzedaż
Koszty operacyjne
EBITDA
Podatek
Zmiana kapitału obrotowego
Razem wpływy z działalności operacyjnej
-63 375
-14 817 079
0
4 022 417
10 794 662
14 817 079
-0
-125 850
-7 271 256
0
1 843 502
5 427 754
7 271 256
0
14 210 109
-14 753 704
7 145 406
-7 145 406
-543 595
-543 595
0
13 557 125
637 984
0
15 000
0
0
0
6 819 488
320 918
0
5 000
-1
106
0
718 606
-91 168
-278 397
718 606
38 982
1 088 171
38 982
3 898 179
-3 261 570
636 609
0
490 544
1 127 153
1
0
-10 567
-85 723
-283 843
-10 567
74 929
358 999
74 929
3 746 444
-3 330 942
415 502
0
18 426
433 928
2
0
-252 470
-80 171
-289 394
-252 470
145 981
117 096
145 981
3 649 534
-3 400 313
249 221
0
13 857
263 077
3
0
-266 326
-74 511
-295 055
-266 326
145 981
103 239
145 981
3 649 534
-3 400 313
249 221
0
0
249 221
4
0
-266 326
-68 740
-300 826
-266 326
145 981
103 239
145 981
3 649 534
-3 400 313
249 221
0
0
249 221
5
Tabela: Przepływy pieniężne projektu inwestycyjnego Kompleks Sportowo-Rekreacyjny w Kazimierzu Dolnym dla fazy inwestycyjnej i pierwszych
pięciu lat eksploatacji – Wariant I
Razem źródła finansowania
Przepływy pieniężne po finansowaniu
Koszt finansowy kredytu
Spłata kredytu
Przepływy pieniężne netto
Źródła finansowania
Miasto Kazimierz Dln.
Inwestor prywatny - gotówka
Inwestor Prywatny - kredyt inwestycyjny
Wydatki na działalność inwestycyjną:
Koszty projektowania
Koszty budowy i wyposażenia
Inżynier kontraktu
Koszty administracyjne
Koszty marketingu
Wymiana wyposażenia
Remont generalny budynku
Razem wydatki inwestycyjne
Przepływy pieniężne przed zobowiązaniami
Wyszczególnienie
Wpływy z działalności operacyjnej
Sprzedaż
Koszty operacyjne
EBITDA
Podatek
Zmiana kapitału obrotowego
Razem wpływy z działalności operacyjnej
0
7 931 951
11 650 570
0
4 520 283
5 653 017
0
1 038 624
-373 716
-1 425 094
1 038 624
73 724
2 837 434
73 724
7 372 425
-4 875 979
2 496 447
-189 914
604 626
2 911 159
1
107
Źródło: opracowanie własne.
19 582 521
0
-19 582 521
-10 173 300
10 173 300
0
-119 706
-314 601
18 650 152
-19 462 815
9 858 699
-9 858 699
-812 663
-812 663
0
0
17 589 762
703 590
256 800
100 000
0
0
0
400 000
8 847 979
353 919
256 800
0
-1
0
283 742
-338 810
-1 460 000
283 742
150 882
2 082 553
150 882
7 544 092
-5 143 058
2 401 035
-175 551
7 951
2 233 434
2
0
85 467
-303 050
-1 495 760
85 467
310 823
1 884 277
310 823
7 770 584
-5 410 137
2 360 447
-168 728
3 382
2 195 101
3
0
81 030
-266 413
-1 532 397
81 030
310 823
1 879 840
310 823
7 770 584
-5 410 137
2 360 447
-169 784
0
2 190 663
4
0
79 804
-228 879
-1 569 931
79 804
310 823
1 878 614
310 823
7 770 584
-5 410 137
2 360 447
-171 010
0
2 189 437
5
Tabela: Przepływy pieniężne projektu inwestycyjnego Kompleks Sportowo-Rekreacyjny w Kazimierzu Dolnym dla fazy inwestycyjnej i pierwszych
pięciu lat eksploatacji – Wariant II
6.4.1 Określenie minimalnego horyzontu czasowego umowy koncesji.
Zakłada się, że umowa dzierżawy zostanie zawarta z Inwestorem Prywatnym na taki okres,
aby przy strukturze finansowania przyjętej w Budżecie Projektu (Inwestor Prywatny
finansujący część komercyjną obiektu) i przejęciu całości pożytków z zarządzania obiektem
(dochód operacyjny) uzyskał on minimalną wewnętrzną stopę zwrotu z inwestycji w
wysokości nie mniejszej niż 8% nominalnie (4,85% w ujęciu realnym).
IRR Inwestora Prywatnego
10%
9%
8%
7%
6%
5%
20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35
okres umowy (zarządzania) w latach
Źródło: opracowanie własne.
Dla przyjętej w Wariancie II struktury finansowania oraz projekcji przychodów i kosztów
operacyjnych Inwestor Prywatny uzyska minimalną akceptowalną stopę zwrotu po nie mniej
niż 27 latach zarządzania. Rzeczywista okres obowiązywania umowy będzie uzależniony od
rezultatu przetargu na dzierżawę. Może się okazać, iż ze względu na rozbieżną ocenę ryzyka
operacyjnego leżącego po stronie Inwestora oraz kosztu kapitału, jego oczekiwana stopa
zwrotu z inwestycji będzie większa lub mniejsza, niż przyjęto w niniejszym modelu.
Wówczas oczekiwany przez niego okres obowiązywania umowy koncesji będzie
odpowiednio dłuższy lub krótszy.
Po upływie umowy koncesji Miasto może rozpisać nowy przetarg na zarządzanie całością
bądź częścią obiektów Kompleksu (nie wykluczone jest tutaj zastosowanie prawa
pierwszeństwa dla dotychczasowego Operatora), przy czym kryterium nowej umowy
powinien być nie okres obowiązywania umowy lecz wysokość czynszu dzierżawnego
płaconego przez Zarządzającego Miastu.
108

Podobne dokumenty