Lokum Deweloper - Millennium Dom Maklerski

Transkrypt

październik 2015
Lokum Deweloper
IPO
sektor deweloperski
Wycena metodą dochodową: 20.4 PLN
W ycena por‚wnawcza: 22.8 PLN
Wycena metodą ANAV: 13.3 PLN
Deweloper o solidnych fundamentach
Grupa Lokum Deweloper jest wrocławskim deweloperem mieszkaniowym
skupiającym się na segmencie mieszkań o podwyższonym standardzie.
Struktura grupy oraz wypracowany model biznesu umożliwiają
optymalizację kosztową na każdym poziomie, co w efekcie przekłada się
na wyr…żniający na tle konkurencji poziom uzyskiwanej rentowności. W
czasie przeszło 10-letniej historii deweloper zbudował silną i dobrze
kojarzoną na rynku wrocławskim markę Lokum, kt…ra wkr…tce zadebiutuje
na rynku krakowskim, a w dalszych planach ma ekspansję na rynek
warszawski. Grupa przedsprzedała w 2014 roku ponad 350 mieszkań i nie
uwzględniając ekspansji do Krakowa liczy na podwojenie prowadzonej w
samym Wrocławiu skali działalności w perspektywie 3-5 lat.
Silna marka we Wrocławiu
Grupa Lokum Deweloper funkcjonuje na rynku wrocławskim od ponad 10 lat. Stopniowy
wzrost skali działalności i dbałość o jakość oferowanego produktu wpłynęły na wysoką
rozpoznawalność i dobre kojarzenie marki Lokum. Udział Grupy we wrocławskim
pierwotnym rynku mieszkaniowym przekracza 5% og‚łem i sięga 14% w segmencie
mieszkań o podwyższonym standardzie. Cel strategiczny Grupy to wzrost tych udział‚w
do odpowiednio 10% i 25%.
Harmonogram oferty publicznej akcji
Do 9 października Publikacja ceny maksymalnej
12-19 października Zapisy w Transzy Detalicznej
19-20 października Book building
20 października
Publikacja ceny emisyjnej
21-26 października Zapisy w Transzy Instytucjonalnej
27 października
Przydział akcji
Liczba akcji (mln)
20.0
Kapitalizacja (mln PLN)
400.0
EV (mln PLN)
330.1
Free float (mln PLN)
100.0
Gł…wny akcjonariusz
% akcji / % głos…w
przed emisją
po emisji
100/100
75/75
0/0
25/25
Dariusz Olczyk
(poprzez Halit S.a.r.l.)
free float
po emisji akcji serii C w maksymalnej wielkości, dla ceny
akcji 20 PLN; dług netto na 30/06/2015 z uwzgl. emisji
Wzrost skali działalności i utrzymanie rentowności
Grupa Lokum wyr‚żnia się na tle giełdowych deweloper‚w mieszkaniowych wysokim
poziomem rentowności kapitał‚w własnych. Plany dewelopera zakładają zwiększenie
skali działalności m.in. dzięki oczekiwanej w najbliższym czasie ekspansji na bliski
rynek krakowski. Grupa liczy na udaną implementację na nowym gruncie sprawdzonego
we Wrocławiu modelu biznesowego, co umożliwiłoby utrzymanie uzyskiwanych
wysokich poziom‚w rentowności prowadzonej działalności. W dalszej przyszłości Grupa
zakłada ekspansję na najbardziej chłonny rynek warszawski. W 2014 roku Grupa
przedsprzedała 355 lokali (+5% r/r) i przekazała blisko 400 (+14%
r/r), zaś w I połowie bieżącego roku było to odpowiednio 214 przedsprzedanych i 101
przekazanych lokali. Oferta dewelopera na p‚łrocze br. skupiona była na rynku
wrocławskim i obejmowała 886 lokali, z czego 186 w ukończonych projektach.
Maciej Krefta
+48 22 598 26 88
[email protected]
Marcin Materna, CFA
+48 22 598 26 82
[email protected]
Przychody
EBIT
EBITDA
Zysk
brutto
Zysk
netto
EPS
CEPS
BVPS
P/E*
P/BV*
DY *
2013
100.5
22.8
23.4
22.4
20.4
1.36
1.40
8.1
14.7
2.5
0.0%
13.5
13.2
18.3%
2014
126.7
26.2
26.8
26.1
23.8
1.59
1.63
9.7
12.6
2.1
0.0%
11.4
11.2
17.8%
2015p
128.1
37.8
38.5
37.1
33.9
1.70
1.73
13.6
11.8
1.5
1.1%
9.1
8.9
14.6%
2016p
172.1
46.6
47.3
42.6
38.9
1.94
1.98
15.0
10.3
1.3
2.5%
8.7
8.6
13.6%
2017p
188.6
47.6
48.4
43.0
39.3
1.96
2.00
16.4
10.2
1.2
2.9%
7.4
7.3
12.5%
p - prognozy skonsolidowane Millennium DM, mln PLN; * wskaźniki zostały wyliczone przy cenie akcji na poziomie 20 PLN za akcję
Informacje dotyczące powiązań Millennium DM ze sp‚łką, będącą przedmiotem niniejszego raportu oraz
pozostałe informacje, wymagane przez Rozporządzenie MF z dnia 19.X.2005 roku umieszczone zostały na ostatniej stronie raportu.
EV
EV
/EBIT* /EBITDA*
ROE (%)
SPIS TREŚCI
Podsumowanie inwestycyjne............................................................................
3
Wycena..................................................................................................................
6
Wycena DCF.............................................................................................
6
Wycena por‚wnawcza........................................................................
8
Wycena ANAV.............................................................................................
9
Cele emisji i akcjonariat...................................................................................
11
Charakterystyka rynku.....................................................................................12
Sytuacja makroekonomiczna........................................................ 12
Sytuacja na rynku mieszkaniowym.........................................................
13
Rynek mieszkaniowy we Wrocławiu..............................................18
Gł‚wni konkurenci sp‚łki....................................................................
22
Charakterystyka sp‚łki.........................................................................................
24
Historia sp‚łki.......................................................................................
24
Struktura organizacyjna.......................................................................
24
Sprzedaż - oferta i wielkość.................................................................................
25
Oferta Grupy i bank ziemi.................................................................26
Polityka marketingowa sp‚łki....................................................
29
Sezonowość......................................................................................................
29
Struktura koszt‚w...................................................................................
29
Gł‚wni odbiorcy i dostawcy..................................................................
30
Nakłady inwestycyjne i strategia rozwoju.................................................
31
Sytuacja finansowa i prognozy............................................................................
32
Analiza SWOT........................................................................................................
40
Sprawozdania finansowe......................................................................................
42
Grupa Lokum Deweloper
2
- podsumowanie inwestycyjne
Silny gracz na rynku wrocławskim
Początki działalności deweloperskiej Grupy Lokum sięgają roku 2004 i są kontynuacją prowadzonej
od połowy lat '90 XX w. działalności biznesowej prowadzonej przez założyciela i obecnego
właściciela Grupy, Dariusza Olczyka (Przewodniczącego Rady Nadzorczej). W drodze rozwoju
deweloper stworzył silną markę, dobrze rozpoznawalną na rynku wrocławskim. Udział dewelopera
w rynku pierwotnym we Wrocławiu w roku 2014 wynosił 5.5% og‚łem, zaś w segmencie mieszkań
o podwyższonym standardzie wynosił 13.7%.
Dopracowany model biznesu
Grupa Lokum została utworzona w 2009 roku jako rezultat stopniowego wzrostu skali
prowadzonego biznesu w połączeniu z uwarunkowaniami otoczenia prawnego inwestycji
deweloperskich. Grupa jest generalnym wykonawcą własnych inwestycji, dzięki czemu zachowuje
część marży budowlanej. Deweloper wsp‚łpracuje z grupą sprawdzonych podwykonawc‚w, co
ogranicza koszty ewentualnych napraw. Sprzedaż mieszkań następuje 2-3 miesiące po
wprowadzeniu projektu do fizycznej realizacji, co umożliwia uzyskanie wyższych cen sprzedaży (w
por‚wnaniu do Warszawy, we Wrocławiu trudna jest sprzedaż tzw. „dziury w ziemi”). Grupa nabywa
dobrze wyselekcjonowane grunty pod kilkuset mieszkaniowe osiedla, kt‚rych realizacja rozpoczyna
się w kilka miesięcy od zakupu. Jasna struktura organizacyjna i właścicielska umożliwia szybkie
podejmowanie decyzji i reakcje na okazje inwestycyjne czy zmiany projektowe. Struktura
organizacyjna Grupy uwzględnia obowiązujące uwarunkowania prawne (kt‚re są na bieżąco
monitorowane), umożliwiające w maksymalnie efektywny spos‚b rozliczanie koszt‚w podatkowych.
Zmotywowany zesp…ł manager…w
Za wieloletni i stabilny rozw‚j Grupy odpowiada doświadczony i od wielu lat związany z Grupą
zesp‚ł manager‚w. Prezes Zarządu oraz część kadry managerskiej bezpośrednio uczestniczy w
zyskach Sp‚łek Operacyjnych (na łącznym poziomie 8%), co stanowi wysoce motywacyjny czynnik
na rzecz wypracowywania solidnych wynik‚w (zar‚wno sp‚łka, jak i managerowie posiadają opcje
przymusowego wykupu udział‚w w sp‚łkach operacyjnych).
Ekspansja na nowe rynki
Grupa dotychczas skoncentrowana była wyłącznie na rynku wrocławskim, jednak w najbliższych
planach (rok 2015 lub 2016) znajduje się debiut na rynku krakowskim (podpisana umowa
przedwstępna nabycia blisko 4ha grunt‚w), kt‚ry Zarząd uznaje za bliski rynkowi wrocławskiemu
(m.in. ze względu na niedużą odległość geograficzną, znajomość działających na nim firm
kooperujących, a także konkurent‚w). Kolejnym krokiem w rozwoju Grupy będzie debiut na rynku
warszawskim. Ekspansja na nowe regiony uwarunkowana jest każdorazowo możliwością
pozyskania atrakcyjnych grunt‚w, umożliwiających realizację projekt‚w spełniających standardy
Grupy Lokum (dobrze zlokalizowane, na kilkaset mieszkań, rokujące wysoką rentowność inwestycji).
Dywidenda
Akcjonariusz Lokum Deweloper S.A. pierwszy raz podjął decyzję o wypłacie dywidendy w wysokości
4.5 mln PLN podczas ZWZA w dniu 31 marca br. Zgodnie z obecnie obowiązującą polityką
dywidendową na wypłatę dywidendy przeznaczane będzie do 30% zysku netto wykazanego w
skonsolidowanym rocznym sprawozdaniu finansowym Grupy. G‚rne ograniczenie podziału zysku
z akcjonariuszami wynika z kowenant‚w obligacji serii A, kt‚rych termin wykupu przypada na
październik 2017 roku.
3
Sprzyjający rynek
Stabilna sytuacja gospodarcza w kraju, dopływ kolejnych funduszy unijnych, systematyczny spadek
stopy bezrobocia i wzrost wynagrodzeń, a także rekordowo niski poziom st‚p procentowych
stworzyły sprzyjające warunki rynkowe dla działalności deweloperskiej. Przedsprzedaż deweloper‚w
giełdowych osiąga kolejne, rekordowe poziomy. Na skutek obowiązywania ustawy deweloperskiej
więksi deweloperzy konsolidują rynek mieszkaniowy przejmując udziały małych, nieznanych
podmiot‚w. Rosnący popyt na mieszkania r‚wnoważy się z elastyczną podażą ze strony
deweloper‚w, co przy stabilnym poziomie cen skutkuje wzrostem liczby transakcji.
Wycena
Wyceny Grupy Lokum Deweloper dokonaliśmy zar‚wno w oparciu o metodę dochodową (metoda
zdyskontowanych przepływ‚w pieniężnych, DCF), metodę por‚wnawczą do notowanych
deweloper‚w mieszkaniowych oraz metodą ANAV (skorygowanej wartości aktyw‚w netto). Metodą
DCF wyceniamy jedną akcję sp‚łki na 20.4 PLN. Metoda ta w większym stopniu niż por‚wnawcza
uwzględnia długookresowe perspektywy i ryzyka związane z rozwojem sp‚łki. Wadą tej metody
jest duża liczba założeń przyjmowanych przy konstruowaniu modelu wyceny. Na bazie wyceny
por‚wnawczej do krajowych odpowiednik‚w jedną akcję wyceniamy na 22.8 PLN, natomiast na
bazie metody ANAV uzyskaliśmy wycenę 13.3 PLN za akcję.
Czynniki ryzyka
Ryzyko niezrealizowania prognoz wynik…w i przyjętych założeń
Nasze prognozy zakładają wzrost przychod‚w ze sprzedaży oraz dalszy rozw‚j sp‚łki i ekspansję
na nowe rynki. Istotnym założeniem jest realizacja prognoz Zarządu zakładających wzrost liczby
przekazań oraz marży brutto w związku z realizacją i przekazywaniem mieszkań z nowych inwestycji.
W kolejnych latach zakładamy spadek rentowności brutto na sprzedaży (docelowo do 22% od
2020 roku). Biorąc pod uwagę obowiązujące regulacje prawne i strukturę Grupy w latach 20152017 założyliśmy efektywną stawkę podatkową na poziomie 0.5% oraz 10% po 2017 roku. Nasze
prognozy dla Grupy nie zostałyby zrealizowane w szczeg‚lności w przypadku pogorszenia stabilnej
obecnie sytuacji gospodarczej, intensyfikacji konkurencyjnej walki cenowej skutkującej spadkiem
sprzedaży i/lub rentowności czy w przypadku wzrostu koszt‚w realizacji inwestycji.
Wrażliwość przychod…w na stan koniunktury gospodarczej
W ostatnich latach panuje sprzyjająca deweloperom mieszkaniowym koniunktura rynkowa
uwarunkowana stabilną sytuacją gospodarczą, rosnącymi wynagrodzeniami, spadkiem stopy
bezrobocia, niską inflacją czy rekordowo niskim poziomem st‚p procentowych. W przypadku
załamania koniunktury gospodarczej, wzrasta niepewność i pogarszają się nastroje konsument‚w,
a w efekcie gwałtownie spada skłonność do decydowania o kupnie mieszkań (d‚br nabywanych
najczęściej przy wsparciu kredyt‚w obciążających domowe budżety klient‚w przez wiele lat). Biorąc
pod uwagę globalne połączenia ekonomiczne, ryzyko załamania koniunktury gospodarczej w
Polsce może się pojawić w związku z potencjalnymi problemami gospodarek w teoretycznie
odległej części świata jak np. w Chinach czy USA. Obecnie za ryzyko takie uznać należy wyraźne
spowolnienie rozwoju Chin oraz trwający od kilku lat nieustanny rozw‚j gospodarczy USA,
podtrzymywany sztucznie niskim poziomem st‚p procentowych.
Ryzyko nieoczekiwanych zmian prawnych
Na działalność deweloperską wpływ ma wiele regulacji prawnych w tym m.in. obowiązująca od
kwietnia 2012 roku tzw. 'ustawa deweloperska' (wprowadzająca m.in. bankowe rachunki
powiernicze i prospekty informacyjne) czy rekomendacje KNF (dotyczące polityki kredytowej bank‚w,
w tym udzielania kredyt‚w mieszkaniowych). Struktura Grupy Lokum umożliwia także efektywne
rozliczanie koszt‚w podatkowych. Potencjalne zmiany regulacji prawnych (np. likwidacja rachunk‚w
powierniczych otwartych czy zmiany w przepisach podatkowych) mogą mieć istotny wpływ na
możliwości zwiększenia skali prowadzonej działalności oraz na osiągane przez sp‚łki rentowności.
4
Ryzyko błędnej selekcji projekt…w (zmiany oczekiwań klient…w)
Działalność deweloperska charakteryzuje się długim cyklem operacyjnym. Realizacja projektu od
selekcji gruntu poprzez budowę do przekazania ostatnich mieszkań zdecydowanie przekracza
okres dw‚ch lat. W tak długim czasie może dojść do gwałtownej zmiany sytuacji gospodarczej i
zmiany oczekiwań klient‚w co do poszukiwanych mieszkań. Do takiej sytuacji doszło np. w roku
2008, kiedy w wyniku załamania gospodarczego klienci stracili zainteresowanie mieszkaniami z
2-3 pokojami o powierzchni 60-80 m 2 na rzecz znacznie niższego metrażu
(40-55 m2). W efekcie duża część gotowych mieszkań z inwestycji 'przedkryzysowych' przez długi
czas nie mogła znaleźć nabywc‚w.
Ryzyko wzrostu cen grunt…w i koszt…w realizacji
Gwałtownie rosnąca przedsprzedaż mieszkań sprawiła, że bank ziemi deweloper‚w zaczął się
wyczerpywać w tempie szybszym od spodziewanego. Konieczność szybszego uzupełniania
zapas‚w nowymi gruntami wpływa na rosnące ceny nieruchomości gruntowych, a także wyższe
ryzyko przy ich nabywaniu (duża liczba sp‚łek analizujących te same grunty wzmaga presję na
szybkość podejmowania decyzji i chęć przelicytowania konkurencji). Powszechna poprawa
sprzedaży deweloper‚w zwiększa apetyty kooperant‚w, co może oznaczać wzrost cen materiał‚w
czy usług budowlanych.
Ryzyko wzrostu konkurencji i walki cenowej
Duzi deweloperzy korzystają na wprowadzonej w 2012 roku 'ustawie deweloperskiej' przejmując
rynek po mniejszych konkurentach, kt‚rych modele biznesu i skala działalności uniemożliwiały
sprostanie wymogom stawianym przez nowe przepisy. Korzystne otoczenie makroekonomiczne
wpłynęło dodatkowo na wzrost rynku (rosnący popyt), podaż nowych inwestycji deweloperskich
r‚wnież okazała się elastyczna - w efekcie wzrosła liczba transakcji przy stabilnym poziomie cen
sprzedawanych mieszkań. Osłabienie strony popytowej (np. w wyniku pogorszenia warunk‚w
gospodarczych, wzrostu st‚p procentowych) może skutkować nadwyżką podaży i koniecznością
obniżki cen sprzedawanych mieszkań, co odbiłoby się na uzyskiwanych przez deweloper‚w
marżach. Negatywny wpływ na wyniki miałaby r‚wnież walka cenowa deweloper‚w o grunty pod
nowe inwestycje. Zbyt wysoka cena zapłacona za bank ziemi uniemożliwia realizację projekt‚w z
zakładaną rentownością.
5
Wycena
Wyceny sp‚łki Lokum Deweloper dokonaliśmy w oparciu o metodę dochodową (zdyskontowanych
przepływ‚w pieniężnych, DCF), metodę por‚wnawczą do notowanych deweloperskich sp‚łek
mieszkaniowych, a także wycenę skorygowanej wartości aktyw‚w netto (ANAV).
Założenia do prognoz i same prognozy wynik‚w finansowych na lata 2015-2017 przedstawiliśmy
w rozdziale o sytuacji finansowej sp‚łki.
Metoda DCF
Wyceny akcji metodą zdyskontowanych przepływ‚w pieniężnych dokonaliśmy na podstawie
10-letniej prognozy free cash flow. Do oszacowania stopy wolnej od ryzyka posłużyliśmy się
rentownościami obligacji skarbowych, a premię rynkową za ryzyko przyjęliśmy na poziomie 5.0%.
Wsp‚łczynnik beta ustaliliśmy na neutralnym poziomie 1.0, długoterminową stopę wolną od ryzyka
po 2024 roku przyjęliśmy na poziomie około 3.4% (0.5 pp powyżej stopy wolnej od ryzyka dla 2024
roku). Zmianę wolnych przepływ‚w pieniężnych po okresie prognozy założyliśmy na poziomie 2%,
kt‚ry uważamy za niższy od prawdopodobnego długoterminowego wzrostu PKB. Biorąc pod uwagę
dane historyczne oraz strukturę grupy założyliśmy, że w latach 2015-2017 efektywna stawka
podatkowa wyniesie 0.5%, zaś z uwagi na zmienność przepis‚w prawnych w latach kolejnych
przyjęliśmy wzrost efektywnej stawki podatkowej do 10%. W naszych założeniach przyjęliśmy spadek
marży brutto na sprzedaży w długim terminie do poziomu 22% (po 2019 roku). W przypadku cyklu
konwersji got‚wki, po początkowym wydłużeniu (wzrost zapas‚w w wyniku planowanych zakup‚w
nowych grunt‚w), zakładamy spadek i jego stabilizację na poziomie 485 dni od 2022 roku (na
przestrzeni ostatnich trzech lat wahał się w granicach 388-504 dni). W wycenie założyliśmy wydatki
na nowe grunty do końca 2016 roku na poziomie ponad 130 mln PLN (wpływ na ujemny FCF w
latach 2015-2016). Przy wycenie przyjęliśmy założenie, że sp‚łka uplasuje wszystkie akcje serii C
uzyskując z emisji wpływ netto na oczekiwanym poziomie 97.1 mln PLN.
Wycena sp€łki metodą DCF
(mln PLN)
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
Sprzedaż
128.1
172.1
188.6
211.6
226.6
242.7
259.9
278.4
298.1
319.3
Stopa podatkowa (T)
0.5%
0.5%
0.5%
10.0%
10.0%
10.0%
10.0%
10.0%
10.0%
10.0%
37.6
46.4
47.4
41.8
41.7
42.1
45.1
48.2
51.6
55.4
0.7
0.7
0.7
0.8
0.8
0.8
0.9
0.9
1.0
1.0
-0.6
-0.4
-0.4
-0.8
-0.8
-0.9
-1.0
-1.0
-1.1
-1.2
-5.0
EBIT (1-T)
Amortyzacja
Inwestycje
Zmiana kap.obrotowego
-73.6
-94.2
(35.9)
(47.5)
-21.8
-19.3
-21.4
-20.5
-22.9
-25.6
36.8
19.8
22.8
23.6
27.6
28.6
Zmiana FCF
-
-
29.6
-
-48%
-46%
15.0%
3.7%
16.7%
3.9%
3.3%
2.0%
Dług/Kapitał
9.8%
Stopa wolna od ryzyka
1.7%
7.5%
10.7%
16.3%
15.5%
14.7%
13.9%
13.1%
12.4%
11.7%
12.6%
1.8%
2.0%
2.2%
2.4%
2.5%
2.7%
2.8%
2.9%
2.9%
Premia kredytowa
3.4%
3.8%
3.8%
3.8%
3.8%
3.8%
3.8%
3.8%
3.8%
3.8%
3.8%
3.8%
Premia rynkowa
5.0%
5.0%
5.0%
5.0%
5.0%
5.0%
5.0%
5.0%
5.0%
5.0%
5.0%
1.0
1.0
1.0
1.0
1.0
1.0
1.0
1.0
1.0
1.0
1.0
Koszt długu
5.5%
5.6%
5.8%
5.4%
5.6%
5.7%
5.8%
5.9%
6.0%
6.1%
6.5%
Koszt kapitału
6.7%
6.8%
7.0%
7.2%
7.4%
7.5%
7.7%
7.8%
7.9%
7.9%
8.4%
WACC
6.6%
6.7%
6.8%
6.9%
7.1%
7.3%
7.4%
7.5%
7.6%
7.7%
8.2%
(35.5)
(44.0)
61.1
29.8
14.9
15.8
15.2
16.4
15.7
14.9
FCF
Beta
PV (FCF)
Wartość DCF (mln PLN)
350
(Dług) Got‚wka netto*
94.4
Udziały mniejszości**
-36
Wycena DCF (mln PLN)
409
Liczba akcji (mln)
Wycena 1 akcji (PLN)
22.9
>2024
70.6
w tym wartość rezydualna
487
246
246
20.0
20.4
Źr…dło: Millennium DM; *- wartość skorygowana o kap. mniejszości na 31.12.2014 z uwzględn. 97.1 mln PLN oczek. wpływu netto z emisji akcji;
**- korekta wartości sp…łki o 8% udział…w mniejszości (udziały kady managerskiej w zyskach netto sp…łek operacyjnych wynosi 8%)
6
Bazując na metodzie DCF, szacujemy wartość sp‚łki Lokum Deweloper na 409 mln PLN, czyli
20.4 PLN na akcję.
Ze względu na duży wpływ zar‚wno rezydualnej stopy wzrostu, jak r‚wnież rezydualnej stopy wolnej
od ryzyka na poziom wyceny, prezentujemy także jej wrażliwość na w/w parametry.
Wrażliwość wyceny Sp€łki na przyjęte założenia
rezydualna stopa wzrostu
stopa R f rezudualna
PLN
-1%
0%
1%
2%
3%
4%
5%
2.4%
17.2
18.5
20.3
22.8
26.4
32.3
43.6
2.9%
16.6
17.8
19.4
21.5
24.5
29.1
37.1
3.4%
16.2
17.3
18.6
20.4
22.9
26.6
32.6
3.9%
15.8
16.7
18.0
19.5
21.7
24.7
29.4
4.4%
15.4
16.3
17.4
18.8
20.6
23.1
26.9
Źr…dło: Millennium DM
W naszej wycenie przyjęliśmy neutralny wsp‚łczynnik beta na poziomie 1.0. Biorąc pod uwagę
duży wpływ wskaźnika beta na szacowaną wartość sp‚łki, poniżej prezentujemy wrażliwość wyceny
na r‚żne poziomy tego parametru i rezydualnej stopy wolnej od ryzyka.
beta
PLN
-1%
0%
1%
2%
3%
4%
5%
0.80
18.1
19.5
21.3
23.9
27.7
33.7
44.8
0.90
17.1
18.3
19.9
22.0
25.1
29.7
37.8
1.00
16.2
17.3
18.6
20.4
22.9
26.6
32.6
1.10
15.4
16.3
17.5
19.1
21.1
24.1
28.8
1.20
14.7
15.5
16.5
17.8
19.6
22.0
25.7
Zgodnie z przyjętymi założeniami w latach 2015-2017 efektywna stawka podatkowa wyniesie 0.5%,
zaś z uwagi na zmienność przepis‚w prawnych w latach kolejnych przyjęliśmy wzrost efektywnej
stawki podatkowej do 10%. Ze względu na niepewność co do możliwości uzyskania przyszłej
efektywnej stawki podatkowej na dotychczasowym poziomie poniżej przedstawiamy wrażliwość
wyceny na ten czynnik.
efekt. stawka
podatk. od 2018r.
PLN
-1%
0%
1%
2%
3%
4%
5%
0.5%
18.4
19.7
21.3
23.4
26.3
30.5
37.3
5.0%
17.4
18.5
20.0
22.0
24.7
28.7
35.1
10.0%
16.2
17.3
18.6
20.4
22.9
26.6
32.6
15.0%
15.0
16.0
17.2
18.9
21.1
24.5
30.1
19.0%
14.0
14.9
16.1
17.6
19.7
22.8
27.9
7
Metoda por…wnawcza
Wycenę por‚wnawczą sporządziliśmy w oparciu o wskaźniki notowanych na GPW deweloper‚w
mieszkaniowych, posiadających prognozy wynik‚w. Do określenia wartości analizowanej sp‚łki
użyliśmy trzech wskaźnik‚w: EV/EBITDA, P/BV i P/E, kt‚rym przypisaliśmy r‚wne wagi. W przypadku
wskaźnika EV/EBITDA dokonaliśmy korekty ze względu na udziały mniejszości (8% zysku
przypadającego na kadrę managerską), natomiast korekta wskaźnika P/BV uzasadniona jest
historycznym i prognozowanym ponadprzeciętnym poziomem ROE uzyskiwanym przez sp‚łkę.
Rentowność kapitału własnego (ROE) w przypadku Lokum Deweloper istotnie przewyższa poziomy
uzyskiwane przez giełdową konkurencję. W tej sytuacji uzasadnione wydaje się założenie, że także
wycena kapitału własnego (mierzona wskaźnikiem P/BV) powinna być adekwatnie wyższa. Poniżej
przedstawiliśmy wyliczenia przyjętych wskaźnik‚w korygujących jako iloczynu prognozowanego
ROE dla Lokum Deweloper oraz mediany prognoz ROE dla sp‚łek grupy por‚wnawczej.
Prognozowany poziom rentowności kapitał€w własnych (ROE)*
Sp‚łka
MV
Ticker
ROE
mPLN
2015
2016
2017
DOM DEVELOPMENT SA
DOM
1 162
9.1%
9.9%
10.1%
ROBYG SA
ROB
660
10.7%
15.2%
10.2%
RONSON EUROPE NV
RON
340
5.5%
7.6%
6.9%
JW CONSTRUCTION HOLDING SA
JWC
414
nd
nd
nd
POLNORD SA
PND
369
1.1%
1.4%
2.3%
LC CORP SA
LCC
841
5.3%
6.9%
7.2%
VANTAGE DEVELOPMENT SA
VTG
165
2.1%
4.4%
nd
5.4%
7.3%
7.2%
14.6%
13.6%
12.5%
2.71
1.87
1.73
Mediana
Lokum Deweloper
wskaźnik korygujący
Źr…dło: Bloomberg (ceny z dnia 21.IX.2015), Millennium DM; * ROE jako relacja zysku netto do średniej k.wł. z początku i końca okresu
Wycena por€wnawcza do deweloper€w mieszkaniowych
Sp‚łka
Ticker
EV/EBITDA
MV
mPLN
2015
2016
P/BV
2017
2015
2016
P/E
2017
2015
2016
2017
DOM DEVELOPMENT SA
DOM
1 162
12.6
10.5
9.9
1.3
1.3
1.3
15.1
13.2
12.8
ROBYG SA
ROB
660
12.9
8.3
nd
1.4
1.3
1.3
13.4
8.9
12.9
RONSON EUROPE NV
RON
340
14.3
12.0
10.0
0.7
0.7
0.7
13.6
9.4
9.8
JW CONSTRUCTION HOLDING SA JWC
414
23.8
7.4
8.2
nd
nd
nd
77.4
6.1
6.6
PND
369
29.5
24.2
19.4
0.3
0.3
0.3
32.5
23.8
14.8
LC CORP SA
LCC
841
13.6
12.6
12.7
0.6
0.6
0.6
12.2
8.9
8.1
VANTAGE DEVELOPMENT SA
VTG
165
19.8
10.1
12.5
0.5
0.5
0.4
24.0
10.8
nd
14.3
10.5
11.3
0.69
0.65
0.61
15.1
9.4
11.3
POLNORD SA
Mediana
0.92
0.92
0.92
2.71
1.87
1.73
-
-
-
Mediana skorygowana
wskaźnik korygujący*
13.2
9.7
10.4
1.86
1.21
1.06
15.1
9.4
11.3
Wyniki sp‚łki (mln PLN)
38.5
47.3
48.4
271.8
300.5
328.1
Got‚wka / (dług) netto*
56
(5)
49
-
452
550
505
33.9
38.9
39.3
-
-
-
-
-
365
347
513
365
444
Wycena na podstawie poszczeg‚lnych wskaźnik‚w (mln PLN):
564
Wagi
Wycena
33.3%
456.0 mln PLN
33.3%
tj.
33.3%
22.8 PLN na akcję
Źr…dło: Bloomberg (ceny z dnia 21.IX.2015), Millennium DM; * korekta wskaźnika EV/EBITDA o 8% udział…w mniejszości (kadry managerskiej),
korekta wskaźnika P/BV z uwagi na wysoki poziom ROE
Bazując na por‚wnaniu do podmiot‚w krajowych, szacujemy wartość sp‚łki Lokum Deweloper
na 456 mln PLN, czyli 22.8 PLN na akcję.
Zwracamy uwagę, że podmioty giełdowe z grupy por‚wnawczej to w większości podmioty
prowadzące działalność na szerszą skalę, a przez to mają mniejszy od Lokum Deweloper potencjał
wzrostu.
8
Wycena ANAV
Wyceny metodą skorygowanej wartości aktyw‚w netto dokonaliśmy na podstawie bilansu Grupy
prezentowanego na p‚łrocze br. Sp‚łka nie dokonywała dotychczas aktualizacji wartości aktyw‚w,
przez co wycena części z nich jest istotnie zaniżona w stosunku do rzeczywistych wartości rynkowych.
Z tego powodu dokonaliśmy korekt wyceny nieruchomości inwestycyjnych oraz zapas‚w.
Wycena wartości aktyw€w netto na dzień 30/06/2015
Wartość
księgowa
31/12/2014
Wartość
Dyskonto /
księgowa
Wycena
premia
30/06/2015
Rzeczowe aktywa trwałe oraz WNIP
9.4
9.2
0.0%
Nieruchomości inwestycyjne
8.7
8.9
99.0%
Należności i pożyczki długoterminowe
2.7
2.2
0.0%
Pozostałe aktywa trwałe
0.1
0.1
0.0%
136.3
174.6
23.0%
112.4
107.2
20.5
29.0
3.4
38.4
Należności i pożyczki kr‚tkoterminowe
11.0
20.2
0.0%
20.2
Środki pieniężne
31.1
13.0
0.0%
13.0
0.1
0.6
0.0%
0.6
199.4
228.8
21.4%
277.8
Zapasy
- P…łprodukty i produkcja w toku
- Wyroby gotowe
- Towary i materiały
Pozostałe aktywa obrotowe
Suma aktyw…w
Udziały niekontrolujące
9.2
17.7 Wartość rynkowa: 11 mln PLN
2.2
0.1
214.8 Wartość rynkowa: 225 mln PLN
3.2
0.4
0.0%
0.4
Dług
30.6
40.2
0.0%
40.2
Pozostałe zobowiązania
20.4
37.8
0.0%
37.8
145.2
150.4
32.6%
199.4
15.0
15.0
9.7
10.0
Wartość sp…łki
Liczba akcji
Wycena 1 akcji sp…łki
Komentarz
15.0
32.6%
13.3
Źr…dło: Millennium DM za prospektem sp…łki
Poniżej przedstawiamy listę nieruchomości o największych r‚żnicach pomiędzy wyceną księgową
i rynkową.
Zestawienie grunt€w sp€łki
grunt
BV*
MV*
(mln PLN) (mln PLN)
r…żnica
wyceny
(mln PLN)
podstawa wyceny
rynkowej
status
Nowa Wieś Wrocławska
Ślęza, gmina Kobierzyce
Wrocław, Ul.Awicenny
1.38
0.42
5.31
RAZEM
7.11
1.90
1.40
14.84
0.52
0.98
9.53
18.14
11.04
szac. sp‚łki
szac. sp‚łki
operat szac. (VI.'14)
do sprzedaży
do sprzedaży
do sprzedaży
do sprzedaży
do sprzedaży
zrealizowany
w realizacji
planowany
zrealizowany
/w realizacji
w realizacji
/planownay
Zapasy
Sob‚tka
Siechnice
Tarnogaj II-IV
Wrocław, Ul.Klimasa (Tarnogaj)
Wrocław - Ratyń, Ul.Batorego
Wrocław, Ul.Bajana /
S.Drzewieckiego (Bulwar Dedala)
0.49
0.61
0.56
5.00
0.86
3.00
0.61
0.56
6.07
35.01
2.51
0.00
0.00
1.07
34.14
szac. sp‚łki
nd
nd
operat szac. (XI.'14)
operat szac. (VI.'14)
17.69
28.55
10.86
operat szac. (II-IV.'15)
Wrocław, Ul.Tęczowa
Wrocław, Ul.Litomska
40.09
6.11
40.84
7.04
0.75
0.92
RAZEM
71.41
121.67
50.26
operat szac. (X.'14)
operat szac. (X.'13)
w realizacji
Źr…dło: Sp…łka; * BV - wartość księgowa, MV - wartość rynkowa
9
Podsumowanie wycen przyjętymi metodami zawiera poniższe zestawienie.
Podsumowanie wyceny
Wycena sp…łki
(mln PLN)
Wycena 1 akcji
(PLN)
Wycena DCF (po emisji)
408.8
20.4
Wycena por‚wnawcza (po emisji)
456.0
22.8
Wycena skorygowanej wartości aktyw‚w netto (przed emisją)
199.4
13.3
Metoda wyceny
Źr…dło: DM Millennium
10
Cele emisji i akcjonariat
Ofertą publiczną objęte jest 5 mln nowych akcji serii C emitowanych przez sp‚łkę. Obecny jedyny
akcjonariusz sp‚łki (Dariusz Olczyk poprzez Halit S.a.r.l.) oraz członkowie Rady Nadzorczej nie
zamierzają uczestniczyć w ofercie. Zamiar nabycia akcji nowej emisji mają natomiast Prezes
Zarządu Bartosz Kuźniar, Wiceprezes Marzena Przeniosło, Dyrektor ds. realizacji inwestycji Marek
Kokot, Z-ca dyrektora ds. realizacji inwestycji Jacek Dudek oraz Dyrektor Sprzedaży Roman
Nalberczyński (nie więcej niż 5% akcji będących przedmiotem oferty).
Sp‚łka liczy, że z emisji akcji serii C pozyska 97.1 mln PLN netto. Celem emisji jest pozyskanie
kapitału na realizację strategii rozwoju Grupy, poprzez zasilenie kapitałowe, w formie pożyczek,
wpłat podwyższających kapitały lub dopłat dla Sp‚łek Celowych i Sp‚łek Operacyjnych Grupy,
kt‚re będą realizowały deweloperskie projekty mieszkaniowe. Pozyskane środki będą
przeznaczane w pierwszej kolejności na zakup działek pod nowe projekty deweloperskie we
W rocławiu lub w Krakowie. Środki z emisji będą stanowiły część wkładu własnego do
sfinansowania projekt‚w deweloperskich, przy czym planowana docelowa struktura finansowania
projekt‚w zakłada 40% udział kapitał‚w własnych oraz 60% udział finansowania zewnętrznego
(instrumenty dłużne, wpłaty klient‚w). Obecnie sp‚łka negocjuje potencjalne zakupy działek
zar‚wno we Wrocławiu, jak i w Krakowie, a ich finalizacja powinna nastąpić w 2015 lub 2016 roku.
Sp‚łka liczy ponadto, że dzięki uzyskaniu statusu sp‚łki publicznej notowanej na rynku regulowanym
wzmocni sw‚j wizerunek, wiarygodność i rozpoznawalność wśr‚d klient‚w, kontrahent‚w, bank‚w,
a także wśr‚d inwestor‚w oraz zbuduje stabilny i rozproszony akcjonariat.
Stabilny akcjonariat
Jedynym udziałowcem sp‚łki przed emisją jest jej założyciel i Przewodniczący Rady Nadzorczej Dariusz Olczyk, kt‚ry poprzez podmiot Halit S.a.r.l. z siedzibą w Luksemburgu posiada 15 mln akcji
reprezentujących 100% kapitału i udziału w og‚lnej liczbie głos‚w. Żadne akcje sp‚łki nie są
uprzywilejowane co do głosu.
W przypadku pełnego powodzenia Oferty Publicznej (sprzedaży wszystkich 5,000,000 nowych
akcji serii C) udział nowych akcjonariuszy w podwyższonym kapitale wyniesie 25.0% kapitału i
głos‚w na WZA. Udział Dariusza Olczyka spadnie do 75.0% kapitału i og‚lnej liczby głos‚w, co
oznacza, że nadal będzie on sprawował całkowitą kontrolę nad sp‚łką. Uważamy, że utrzymanie
kontroli nad sp‚łką przez jej założyciela i obecnego wyłącznego akcjonariusza jest korzystne ze
względu na elastyczność i szybkość podejmowania decyzji.
W przypadku powodzenia oferty nowi akcjonariusze będą dysponowali 25% akcji sp‚łki. Biorąc
pod uwagę wielkość oferty można założyć, że akcje sp‚łki będą charakteryzowały się ograniczoną
płynnością.
Umowa typu "lock-up"
Halit S.a.r.l. z siedzibą w Luksemburgu, jedyny obecny akcjonariusz sp‚łki kontrolowany przez
Dariusza Olczyka (Przewodniczący Rady Nadzorczej) zobowiązał się, że w terminie 18 miesięcy od
daty pierwszego notowania akcji serii C na rynku regulowanym nie dokona sprzedaży akcji sp‚łki
(umowa lock-up) bez zgody oferującego (Dom Maklerski Navigator S.A.). Przenoszenie przez
akcjonariusza akcji będących w jego posiadaniu związane z planowaniem majątkowym lub
zarządzaniem majątkiem własnym nie stanowi naruszenia umowy.
11
Charakterystyka rynku
Sytuacja makroekonomiczna
Stosunkowo duży rynek wewnętrzny oraz dopływ funduszy unijnych uchroniły Polskę przed recesją
w okresie ostatniego globalnego kryzysu gospodarczego (2007-09). Kolejne środki z nowej
perspektywy finansowej UE na lata 2014-2020 w dalszym ciągu wspierają rozw‚j kraju. Obecnie
sytuacja gospodarcza Polski wydaje się być stabilna. Dynamika PKB za II kwartał br. wg wstępnych
szacunk‚w wyniosła +3.3%, wobec +3.6% za I kwartał br. oraz +3.3% za II kwartał ub.r. Dynamika
produkcji przemysłowej kształtuje się powyżej 3%, zaś sprzedaży detalicznej na poziomie powyżej
1%. Poziom bezrobocia systematycznie spada a wynagrodzenia rosną. Inflacja pozostaje ujemna
(deflacja), przy rekordowo niskim poziomie st‚p procentowych. Wskaźniki wyprzedzające
koniunkturę (PMI) dla Polski utrzymywały tendencję wzrostową aż do niespodziewanego spadku
odczytu we wrześniu do 51.1pkt (-3.4pkt m/m).
lip 15
cze 15
kwi 15
lut 15
mar 15
sty 15
lis 14
gru 14
wrz 14
paź 14
lip 14
sie 14
cze 14
kwi 14
maj 14
lut 14
mar 14
sty 14
lis 13
gru 13
wrz 13
paź 13
lip 13
sie 13
cze 13
kwi 13
maj 13
lut 13
mar 13
sty 13
Średnia (12 mcy): 1.3 (-1.4pt r/r, -0.1pt m/m)
lis 12
Średnia (12 mcy): 1.2 (-3pt r/r, -0.1pt m/m)
Produkcja bud.-mont.: -0.1 (-1.2pt r/r, 2.4pt m/m)
gru 12
Średnia (12 mcy): 3.7 (-0.6pt r/r, 0.2pt m/m)
Sprzedaż detaliczna: 1.2 (-0.9pt r/r, -2.6pt m/m)
wrz 12
Produkcja sprzed. przemysłu: 3.8 (1.5pt r/r, -3.8pt m/m)
paź 12
lip 12
sie 12
20.0
17.5
15.0
12.5
10.0
7.5
5.0
2.5
0.0
-2.5
-5.0
-7.5
-10.0
-12.5
-15.0
-17.5
-20.0
maj 15
Produkcja przemysłowa i sprzedaż detaliczna w Polsce (% r/r)
Źr…dło: Millennium DM, Bloomberg
Inflacja, stopa bezrobocia i wynagrodzenia w Polsce (%)
Stopa bezrobocia: 10.1 (-1.7pt r/r, -0.2pt m/m)
Inflacja CPI: -0.7 (-0.5pt r/r, 0.1pt m/m)
Inflacja PPI: -1.7 (0.4pt r/r, -0.3pt m/m)
St. bezrobocia (śr. 12M): 11.3 (-1.7pt r/r, -0.1pt m/m)
5.0
4.8
płace (tys.
PLN)
bezrobotni 2.5
(mln)
2.4
4.6
2.3
4.4
2.2
4.2
2.1
4.0
2.0
3.8
1.9
3.6
1.8
3.4
1.7
3.2
1.6
3.0
1.5
VIII
VII
IX
X
XI
XII
III
III
IV
V
VI
VIII
VII
IX
X
XI
XII
III
III
IV
V
VI
VIII
VII
IX
X
XI
XII
III
III
IV
V
VI
VIII
VII
IX
X
XI
XII
III
III
IV
V
VI
VIII
VII
IX
X
XI
XII
III
III
IV
V
VI
VII
lip 15
kwi 15
sty 15
paź 14
lip 14
kwi 14
sty 14
paź 13
lip 13
sty 13
kwi 13
lip 12
15.0
14.5
14.0
13.5
13.0
12.5
12.0
11.5
11.0
10.5
10.0
9.5
9.0
paź 12
8.0
7.0
6.0
5.0
4.0
3.0
2.0
1.0
0.0
-1.0
-2.0
-3.0
-4.0
2010
2011
2012
2013
2014
płace w sektorze przeds. (śr.12M)
płace (sektor przedsiebiorstw)
bezrobotni zarejestrowani (śr.12M)
bezrobotni zarejestrowani og‚łem
2015
12
Wskaźniki wyprzedzające koniunkturę (dla przemysłu)
50
48
48
(USA): 54.6 (-0.7pt r/r, -0.4pt m/m)
(Chiny): 49.4 (-0.5pt r/r, -0.2pt m/m)
(Niemcy): 51.4 (-1.7pt r/r, 0.1pt m/m)
(Polska): 53.2 (0.0119% r/r)
44
lis 13
wrz 13
lip 13
lip 15
maj 15
42
mar 15
lis 14
sty 15
lip 14
wrz 14
maj 14
mar 14
lis 13
sty 14
lip 13
wrz 13
lis 12
lip 12
wrz 12
42
46
(USA): 53 (-4.9pt r/r, -0.8pt m/m)
(Chiny): 47.3 (-2.9pt r/r, -0.5pt m/m)
(Niemcy): 53.3 (1.9pt r/r, 1.5pt m/m)
(Polska): 51.1 (2.1pt r/r, -3.4pt m/m)
mar 13
44
sty 13
PMI
PMI
PMI
PMI
maj 13
46
lip 15
50
maj 15
52
mar 15
52
lis 14
54
sty 15
56
54
lip 14
56
Średnie za 12 kolejnych miesięcy
wrz 14
58
maj 14
58
mar 14
60
sty 14
60 Wybrane wskaźniki przemysłowe PMI
Sytuacja na rynku mieszkaniowym
Obniżka st…p procentowych rozkręca rynek mieszkaniowy
W związku z niską inflacją i słabnącą gospodarką w IV kwartale 2012 roku Rada Polityki Pieniężnej
rozpoczęła cykl obniżek st‚p procentowych, w efekcie kt‚rego stopa referencyjna z 4.75% (w maju
2012) została obniżona do 1.50% (w marcu br). Ostatnia zmiana st‚p RPP miała oznaczać
"zamknięcie cyklu łagodzenia polityki pieniężnej", jednak przedłużający się okres deflacji oddala
początek cyklu zacieśniania polityki pieniężnej. Ponadto należy zwr‚cić uwagę, że w styczniu i
lutym 2016 roku kończy się kadencja ośmiu z dziesięciu obecnych członk‚w RPP. Dw‚ch nowych
członk‚w wybierze Prezydent RP, a po trzech wybiorą Sejm oraz Senat, ukształtowane w wyniku
tegorocznych wybor‚w. Pojawiły się opinie, że nowa RPP może być w większym stopniu nastawiona
na wspieranie wzrostu PKB, przez co powr‚cić może temat kolejnych obniżek st‚p.
Czas wyprzedaży obecnej oferty (w kwartałach)*
5.00
4.75
4.50
4.25
4.00
3.75
3.50
3.25
3.00
2.75
2.50
2.25
2.00
1.75
1.50
1.25
1.00
9.0
Stopa referencyjna NBP
8.5
Czas wyprzedaży obecnej oferty
(w kwartałach)*
8.0
7.5
7.0
6.5
6.0
5.5
5.0
4.5
4.0
3.0
2Q'11
3Q'11
4Q'11
1Q'12
2Q'12
3Q'12
4Q'12
1Q'13
2Q'13
3Q'13
4Q'13
1Q'14
2Q'14
3Q'14
4Q'14
1Q'15
2Q'15
wrz 15
maj 15
sty 15
wrz 14
maj 14
sty 14
wrz 13
maj 13
sty 13
wrz 12
maj 12
sty 12
wrz 11
maj 11
sty 11
3.5
Warszawa
Wrocław
Poznań
Krak‚w
Trojmiasto
Ł‚dź
Źr…dło: REAS, NBP, Bloomberg; * - przy utrzymaniu bieżącego tempa sprzedaży
Drastyczny spadek st‚p procentowych i stabilizacja sytuacji gospodarczej pomogły rozpędzić
sprzedaż mieszkań przez deweloper‚w. W efekcie zniknęła nadpodaż, a ceny lokali i rentowność
działalności deweloperskiej zaczęły powoli rosnąć. Oddalające się perspektywy podwyżek, a nawet
możliwość kolejnych obniżek stopy referencyjnej podtrzymują korzystne tendencje sprzedażowe
deweloper‚w mieszkaniowych.
13
Wartość i liczba nowych kredyt€w mieszkaniowych (r/r)
65
60
60
55
55
50
50
45
45
40
40
35
35
30
30
25
25
20
20
15
15
10
10
55
00
2Q'15
4Q'14
2Q'14
4Q'13
2Q'13
4Q'12
2Q'12
4Q'11
2Q'11
4Q'10
2Q'10
4Q'09
Liczba nowych kredyt‚w (tys.)
Liczba 4kwy (prawa skala)
2Q'15
4Q'14
2Q'14
4Q'13
2Q'13
4Q'12
2Q'12
4Q'11
2Q'11
4Q'10
2Q'10
4Q'09
2Q'09
4Q'08
2Q'08
Wartość 4kwy (prawa skala)
2Q'09
Wartość nowych kredyt‚w (mld PLN)
260
240
220
200
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
Liczba nowych kredyt…w (tys.)
4Q'08
Wartość nowych kredyt…w (mld PLN)
2Q'08
16.0
15.0
14.0
13.0
12.0
11.0
10.0
9.0
8.0
7.0
6.0
5.0
4.0
3.0
2.0
1.0
0.0
Źr…dło: AMRON-SAFRiN, ZBP
Dynamika liczby i wartości nowych kredyt€w (% r/r)
50%
50%
Dynamika wartości nowych kredyt…w
40%
40%
30%
30%
20%
20%
10%
10%
0%
0%
-10%
-10%
-20%
-20%
Dynamika liczby nowych kredyt…w
-30%
zmiana liczby (% r/r)
-40%
2Q'15
4Q'14
2Q'14
4Q'13
2Q'13
4Q'12
2Q'12
4Q'10
2Q'10
4Q'09
2Q'09
4Q'08
2Q'08
4Q'11
zmiana liczby 4kw (% r/r)
-50%
2Q'15
4Q'14
2Q'14
4Q'13
2Q'13
4Q'12
2Q'12
4Q'11
4Q'10
2Q'10
4Q'09
2Q'09
4Q'08
2Q'08
-50%
2Q'11
zmiana wartości (% r/r)
zmiana wartości 4kw (% r/r)
-40%
2Q'11
-30%
Z danych ZBP wynika, że niskie stopy procentowe nie przełożyły się na drastyczne rozpędzenie
akcji kredytowej. Dopiero w II kwartale br. zauważalnie wzrosła wartość udzielonych kredyt‚w udzielono ich na kwotę 10.1 mld PLN, tj. +5% w ujęciu rocznym (+12% kw/kw), natomiast liczba
kredyt‚w w tym czasie wzrosła o 2.2% r/r (+10.3% kw/kw). Poziom st‚p procentowych ma wpływ
także na decyzje o sposobie inwestowania posiadanych wolnych środk‚w finansowych. Spadek
oprocentowania lokat zwiększył grono tzw. got‚wkowych klient‚w deweloper‚w, kt‚rzy nie
wspomagają się kredytem przy nabywaniu mieszkań.
5.9
6.5
5.9
5.4
4.8
5.1
3Q'14
4Q'14
5.8
2Q'14
7.2
1Q'14
7.1
4Q'13
4Q'11
6.7
3Q'13
3Q'11
6.7
2Q'13
6.3
1Q'13
6.8
4Q'12
6.9
2Q'12
6.9
1Q'12
6.7
2Q'11
7.6
1Q'11
7.9
5.3
5.3
Warszawa
Wrocław
Tr‚jmiasto
Krak‚w
Poznań
Ł‚dź
aglomeracja katowicka
2Q'15
1Q'15
3Q'12
3Q'10
7.2
35.1 37.1
31.9 30.9 27.6 26.7
24.7 25.4 23.6 26.0 23.4 22.6 22.8 25.0 24.5 24.8 23.9 24.9 25.0 27.6 29.6
2Q'10
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
4Q'10
Wartość nowoudzielonych kredyt€w wg miast (%)
pozostałe miasta
14
Warto zwr‚cić uwagę na rosnący udziały Warszawy wśr‚d wartości udzielonych kredyt‚w (37% w
II kw. br. wobec 25% przed rokiem). Udział wartości kredyt‚w we Wrocławiu wyni‚sł w skali kraju
5.3% (wobec 5.4% przed rokiem).
Mieszkanie dla Młodych w nowej odsłonie
Dodatkowym wsparciem sprzedaży nowych mieszkań od początku 2014 roku jest rządowy program
dopłat Mieszkanie dla Młodych. Modyfikacja programu obowiązująca od 1 września br. z jednej
strony zwiększa poziom wsparcia dla części jego potencjalnych beneficjent‚w (np. rodziny z tr‚jką
dzieci), z drugiej strony otwiera program także na mieszkania z rynku wt‚rnego. Ostateczny wpływ
zmian w MdM dla deweloper‚w jest trudny do oszacowania. Grupa Lokum nie oferuje i nie planuje
w przyszłości oferować lokali spełniających wymagania programu MdM.
Gł‚wne zmiany w programie MdM:

włączenie rynku wt‚rnego (limit cenowy będzie wyliczany ze wskaźnikiem 0.9, natomiast
dla rynku pierwotnego nadal 1.1)

zwiększenie dopłat dla rodzin z tr‚jką dzieci do 30% (zamiast 15% obecnie) liczonych od
65 mkw (zamiast 50 mkw obecnie) i usunięcie warunku "pierwszego mieszkania" oraz
limitu wiekowego

zwiększenie dopłat dla rodzin z dw‚jką dzieci do 20% (zamiast 15%)

możliwość zwiększenia zdolności kredytowej przez dołączenia dowolnych os‚b
(niekoniecznie spokrewnionych jak obecnie)

ograniczono możliwość wcześniejszej spłaty/nadpłaty kredytu z MdM (obecnie bez limit‚w)
Zmiana limit€w w ramach programu Mieszkanie dla Młodych* (tys. PLN)
ceny trans.
II kw'15
(r.pierwotny)
Warszawa
limit
II kw'15
limit
III kw'15
zmiana r/r
max dopłata
III kw'15
(do 31.VIII)
max dopłata
III kw'15
(od 1.IX)
7.510
6.588
6.588
7.5%
44.92
116.79
bd
4.635
4.635
4.0%
31.60
82.16
Wrocław
6.068
5.181
5.181
4.0%
35.33
91.85
Poznań
6.218
5.925
5.925
0.3%
40.40
105.03
Krak…w
5.919
5.113
5.113
2.0%
34.86
90.64
Gdańsk
5.752
5.303
5.234
-3.5%
35.69
92.79
bd
4.913
4.890
-2.2%
33.34
86.68
4.687
4.516
4.516
-7.8%
30.79
80.05
okolice Warszawy
okolice Gdańska
Ł…dź
Źr…dło: Millennium DM, BGK, NBP; * - limit dotyczy max ceny 1 mkw kwalifikującego lokal do dopłaty (=1.1x koszt odtworzenia 1 mkw PUM), przy
czym max dopłata liczona jest dla rodziny z co najmniej 3 dzieci (30% wartości do 65 mkw mieszkania, było:15% wartości do 50 mkw pow.);
Zmiana limit€w w ramach programu Mieszkanie dla Młodych* (tys. PLN)
6.8
6.6
6.4
6.2
6.0
5.8
5.6
5.4
5.2
5.0
4.8
4.6
4.4
4.2
4.0
6.59
limit
III kw'14
limit
IV kw'14
limit
I kw'15
limit
II kw'15
limit
III kw'15
5.92
5.18
5.11
5.23
4.89
4.63
Warszawa
k.Warszawy**
4.52
Wrocław
Poznań
Krak‚w
Gdańsk
k.Gdańska**
Ł‚dź
Źr…dło: Millennium DM, BGK; * - limit dotyczy max ceny 1 m 2 kwalifikującego lokal do dopłaty (=1.1x koszt odtworzenia 1 m 2 PUM), przy czym max
dopłata liczona jest dla rodziny z co najmniej 1 dzieckiem (10% wartości do 50 m 2 mieszkania); ** - gminy sąsiadujące z Warszawą/Gdańskiem
Drugi z państwowych program‚w (Fundusz Mieszkań na Wynajem) nie ma istotnego wpływu na
wrocławski rynek mieszkaniowy.
15
Zmienne otoczenie regulacyjne
Duży wpływ na pierwotny rynek mieszkaniowy ma obowiązująca od kwietnia 2012 roku tzw. "ustawa
deweloperska". Ustawa ta wprowadziła nowe obowiązki, w tym m.in. przygotowywania prospekt‚w
informacyjnych czy zakładania dla każdej inwestycji rachunk‚w powierniczych zamkniętych (środki
klient‚w wypłacane są deweloperowi po ukończeniu całego projektu) lub otwartych (wypłata
środk‚w następuje stopniowo, w miarę realizacji kolejnych etap‚w inwestycji). Należy brać pod
uwagę ryzyko niekorzystnej modyfikacji obowiązujących zapis‚w ustawy, w tym wyłączenie
możliwości stosowania otwartych rachunk‚w powierniczych, co blokowałoby dostęp dewelopera
do środk‚w klient‚w i konieczność wykorzystywania innego, droższego finansowania.
Z ważnych aspekt‚w prawnych należy pamiętać także o rekomendacjach Komisji Nadzoru
Finansowego (T i S), kt‚re wpływają na możliwości udzielania kredyt‚w hipotecznych. Zgodnie z
nowelizacją rekomendacji S od 2015 roku minimalny wymagany poziom wkładu własnego przy
ubieganiu się o kredyt hipoteczny to 10%, od 2016 roku wskaźnik wzrośnie do 15% i docelowo do
20% od 2017 roku. Warto zaznaczyć, że rekomendacja KNF zezwala brakującą resztę ponad 10%
wkładu własnego ubezpieczyć. Ponadto wiele bank‚w od dłuższego czasu w swoich politykach
kredytowych ustaliło wyższe niż rekomendowane przez KNF wymogi wkładu własnego.
Rosnąca sprzedaż, stabilna oferta
Korzystne otoczenie rynkowe sprzyja sprzedaży nowych mieszkań. Deweloperzy giełdowi notują
rekordy przedsprzedaży, kt‚ra wciąż rośnie.
Poziom sprzedaży mieszkań netto kwartalnie i za 4 kolejne kwartały
600
550
500
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
Sprzedaż kwartalna
2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q
2011
2012
2013
2400
2193 2200
2091
2000
1800
1600
1400
1200
1000
800
600
353 400
200
0
Cztery kwartały krocząco
2014
2015
Dom Dev.
JW. Construction*
Polnord
Robyg
Ronson
LC Corp
Lokum Deweloper
Vantage Dev.
4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q
2011
2012
2013
Dom Dev.
Polnord
Robyg
Budimex Nier.
LC Corp
Lokum Deweloper
2014
2015
JW. Construction*
Marvipol
Ronson
Inpro
Atal
Vantage Dev.
Źr…dło: Millennium DM, Sp…łki; * - dane brutto
Struktura oferty wg zakładanej daty oddania projektu (na 30.06.2015)
100%
II kwartał 2015
86%
14.0%
w kolejnych
latach: 14%
w roku
następującym
: 41%
47.0%
w kolejnych
latach: 14%
w roku
następującym:
47%
39%
w bieżącym
roku: 25%
25.0%
14%
7%
7.0%
7.0%
2013
2014
2015
2016
po 2016
w bieżącym
roku: 25%
w poprzedz.
roku: 10%
przed ub.r.:
10%
w poprzedz.
roku: 7%
przed ub.r.:
7%
2Q'14
2Q'15
Źr…dło: REAS; dane zagregowane dla Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Tr…jmiasta, Poznania i Łodzi wg stanu na II kw.'15 i II kw'14;
16
Zmiana struktury oferty wg zakładanej daty oddania projektu
do/2010:
100%
1%
90%
14%
2%
do/2011:
do/2012:
2%
3%
do/2013:
2014:
2%
6%
2015:
6.0%
12.4%
14%
20%
21%
27%
80%
2016:
po 2016
1%
2%
5%
34%
34%
31%
40%
70%
44%
40.9%
39%
60%
50%
41%
46%
38%
54%
47%
42%
55%
42%
41%
35%
38%
40%
61%
39%
32%
27.4%
31%
30%
20%
15%
13%
10.9%
5%
6%
5%
6%
4%
5%
9%
8%
6%
7%
3.5%
4.9%
0%
2Q'12
3Q'12
4Q'12
1Q'13
2Q'13
3Q'13
25%
18%
15%
17%
7%
10%
33%
25%
26%
20%
14%
25%
12%
10%
7%
7%
6%
10%
8%
6%
7%
9%
4%
5%
4Q'13
1Q'14
2Q'14
3Q'14
4Q'14
1Q'15
7%
7%
7%
2Q'15
Źr…dło: REAS; dane zagregowane dla Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Tr…jmiasta, Poznania i Łodzi;
Oferta mieszkań w II kw. 2015
Relacja wielkości oferty do sprzedaży oraz
czas niezbędny do wyprzedaży obecnej oferty
Mieszkania wprowadzone do sprzedaży oraz
sprzedane kwartalnie na tle oferty na koniec
kwartału
60
18
tys.
tys.
50
liczba mieszkań sprzedanych w ostatnich 4 kwartałach
16
wprowadzone w kwartale
sprzedane w kwartale
oferta na koniec II kw.'15 (liczba mieszkań)
czas wyprzedaży obecnej oferty (w kwartałach)
14
czas wyprzedaży na koniec poprzedniego kwartału
oferta na koniec kwartału
czas wyprzedaży na koniec II kw. 2014
12
40
10
30
6.4
8
20
5.2
5.1
4.7
6
10
4.3
4.1
3.9
4
5.2
4.7
5.1
5.2
4.4
4.3
4.1
4.0
3.7
3.6
3.3
2
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
0
2007 2008
2009
2010
2011
2012
2013
0
2014 2015
Warszawa Wrocław
Poznań
Krak‚w
Trojmiasto
Ł‚dź
Źr…dło: REAS; dane zagregowane dla Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Tr…jmiasta, Poznania i Łodzi;
W połowie 2013 roku wyraźnie zaczęły rosnąć dynamiki wydanych pozwoleń oraz rozpoczętych
bud‚w mieszkań w Polsce.
Dynamika i wydane pozwolenia na budowę mieszkań w Polsce (tys.)*
50%
deweloperzy
pozostali
dyn. r/r (deweloperzy)
200
dyn. r/r (pozostali)
40%
180
30%
160
140
20%
120
10%
100
0%
80
-10%
60
sie-15
cze-15
lut-15
kwi-15
gru-14
sie-14
paź-14
cze-14
lut-14
kwi-14
gru-13
sie-13
paź-13
cze-13
lut-13
kwi-13
gru-12
sie-12
paź-12
cze-12
lut-12
kwi-12
gru-11
sie-11
paź-11
cze-11
lut-11
kwi-11
0
gru-10
20
-40%
paź-10
40
-30%
sie-10
-20%
Źr…dło: GUS; * - w ciągu kolejnych 12 miesięcy (dane w tys.)
17
Dynamika i rozpoczęte budowy mieszkań w Polsce (tys.)*
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
-10%
-20%
-30%
-40%
-50%
deweloperzy
pozostali
180
160
140
120
100
80
60
40
20
sie-15
cze-15
lut-15
kwi-15
gru-14
sie-14
paź-14
cze-14
lut-14
kwi-14
gru-13
sie-13
paź-13
cze-13
lut-13
kwi-13
gru-12
sie-12
paź-12
cze-12
lut-12
kwi-12
gru-11
sie-11
paź-11
cze-11
lut-11
kwi-11
gru-10
sie-10
paź-10
0
Dynamika i liczba mieszkań oddanych do użytkowania w Polsce (tys.)*
50%
deweloperzy
pozostali
180
40%
160
30%
140
20%
120
10%
100
sie-15
cze-15
kwi-15
lut-15
gru-14
paź-14
sie-14
cze-14
kwi-14
lut-14
gru-13
paź-13
sie-13
cze-13
kwi-13
lut-13
gru-12
paź-12
sie-12
cze-12
kwi-12
lut-12
gru-11
paź-11
sie-11
cze-11
0
kwi-11
20
-40%
lut-11
40
-30%
gru-10
60
-20%
sie-10
80
paź-10
0%
-10%
Rynek mieszkaniowy w Polsce
I-VII 2015
I-VII 2014
zmiana
VII 2015
VII 2014
Mieszkania oddane do użytkowania
87.9
88.9
-1.2%
11.5
9.2
zmiana
25.1%
w tym: przeznaczone na sprzedaż
Wydane pozwolenia
33.7
119.3
34.5
105.8
-2.4%
12.7%
5.1
15.5
3.0
13.6
68.9%
13.7%
Rozpoczęte budowy
58.5
110.7
51.6
99.5
13.4%
11.3%
7.2
15.2
6.4
14.0
13.2%
8.3%
Źr…dło: GUS; w tys.
53.9
43.2
24.8%
7.0
6.3
12.0%
Wrocław
Dogodne połączenia komunikacyjne Wrocławia z krajami ościennymi (m.in. bliska autostrada
A4), umiejętne pozyskiwanie inwestor‚w zagranicznych (m. in. inwestycje LG, HP, Google, Nokia,
IBM) oraz status miasta akademickiego (duża liczba uczelni wyższych) przyczyniają się do silnego
rozwoju miasta. Pomimo nieznacznie ujemnego przyrostu naturalnego w ostatnich latach liczba
ludności miasta (dzięki dodatniemu saldu migracji) utrzymuje się na zbliżonym poziomie około
630 tys. mieszkańc‚w. Jednocześnie Wrocław cechuje dopływ wysoko wykwalifikowanych młodych
ludzi z dobrym statusem majątkowym oraz student‚w, kt‚rzy po zakończeniu edukacji osiedlają
się w mieście. Wpływa to korzystnie na utrzymanie chłonności rynku mieszkaniowego, szczeg‚lnie
w segmencie o podwyższonym standardzie.
Rynek mieszkaniowy
We Wrocławiu, podobnie jak i w skali całego kraju dynamiki wydanych pozwoleń oraz liczby
mieszkań, kt‚rych budowę rozpoczęli deweloperzy zaczęły wyraźnie rosnąć w połowie 2013 roku.
Obecnie liczba nowych pozwoleń oraz rozpoczętych bud‚w utrzymuje się na poziomie wyższym w
ujęciu rocznym.
18
Wydane pozwolenia na budowę mieszkań we Wrocławiu (tys.)*
300%
deweloperzy
pozostali
12
250%
10
200%
8
150%
100%
6
50%
4
0%
2
-50%
0
gru-06
mar-07
cze-07
wrz-07
gru-07
mar-08
cze-08
wrz-08
gru-08
mar-09
cze-09
wrz-09
gru-09
mar-10
cze-10
wrz-10
gru-10
mar-11
cze-11
wrz-11
gru-11
mar-12
cze-12
wrz-12
gru-12
mar-13
cze-13
wrz-13
gru-13
mar-14
cze-14
wrz-14
gru-14
mar-15
cze-15
-100%
Źr…dło: GUS; * - w ciągu ostatnich 12 miesięcy (dane w tys.)
Rozpoczęte budowy mieszkań we Wrocławiu (tys.)*
300%
deweloperzy
pozostali
8
250%
7
200%
6
150%
5
100%
4
50%
3
0%
2
-100%
1
-150%
0
gru-06
mar-07
cze-07
wrz-07
gru-07
mar-08
cze-08
wrz-08
gru-08
mar-09
cze-09
wrz-09
gru-09
mar-10
cze-10
wrz-10
gru-10
mar-11
cze-11
wrz-11
gru-11
mar-12
cze-12
wrz-12
gru-12
mar-13
cze-13
wrz-13
gru-13
mar-14
cze-14
wrz-14
gru-14
mar-15
cze-15
-50%
Liczba mieszkań oddanych do użytk. we Wrocławiu (tys.)*
250%
deweloperzy
pozostali
9
8
200%
7
150%
6
100%
5
50%
4
3
0%
2
-50%
1
0
gru-06
mar-07
cze-07
wrz-07
gru-07
mar-08
cze-08
wrz-08
gru-08
mar-09
cze-09
wrz-09
gru-09
mar-10
cze-10
wrz-10
gru-10
mar-11
cze-11
wrz-11
gru-11
mar-12
cze-12
wrz-12
gru-12
mar-13
cze-13
wrz-13
gru-13
mar-14
cze-14
wrz-14
gru-14
mar-15
cze-15
-100%
Rynek mieszkaniowy we Wrocławiu
I-VII 2015
I-VII 2014
zmiana
VII 2015
VII 2014
Mieszkania oddane do użytkowania
3 292
3 306
-0.4%
814
473
72.1%
Wydane pozwolenia*
2 782
4 050
2 448
3 370
13.6%
20.2%
580
743
442
1 219
31.2%
-39.0%
w tym: przeznaczone na sprzedaż*
Rozpoczęte budowy
3 377
4 234
3 141
3 494
7.5%
21.2%
543
513
1 175
684
-53.8%
-25.0%
4 064
Źr…dło: GUS; * - za okres I-VI i VI odpowiednio 2015r. i 2014r.
3 244
25.3%
481
646
-25.5%
zmiana
19
Struktura mieszkań na wrocławskim rynku pierwotnym
Sp‚łka dzieli rynek mieszkań we Wrocławiu na mieszkania popularne (do 5.5 tys. PLN/m2, w 2014
roku stanowił 55% sprzedanych lokali), mieszkania o podwyższonym standardzie
(5.5-7.0 tys. PLN/m2, ok. 40% rynku) oraz mieszkań luksusowych (powyżej 7 tys. PLN/m2, ok. 5%
rynku). Przy takiej segmentacji rynku oferta oraz sprzedaż Grupy Lokum niemal w całości wpisują
się w segment mieszkań o podwyższonym standardzie - według Zarządu udział sp‚łki w segmencie
mieszkań o podwyższonym standardzie na rynku wrocławskim w 2014 roku osiągnął 13.7%.
Większość mieszkań na pierwotnym rynku wrocławskim znajduje się w realizacji (57%).
Najpopularniejsze są mieszkania 2-pokojowe (47%) oraz 3-pokojowe (37%). Zgodnie z danymi
portalu rynekpierwotny.pl najczęściej oferowane są mieszkania z cenami brutto 6-7 tys. PLN (40%)
oraz 5-6 tys. PLN (31%).
Struktura mieszkań na wrocławskim rynku pierwotnym wg stanu realizacji
6.02
6.01
370
6.01
357
360
6.01
350
oddane
do użytk.
2 614
43%
6.00
6.00
5.99
w trakcie
realizacji
3 408
57%
5.99
5.99
5.98
340
330
320
309
310
300
5.98
290
5.97
280
średnia cena mieszkania (tys. PLN)
średnia cena m2 (tys. PLN)
Źr…dło: Millennium DM, rynekpierwotny.pl na datę 31/08/2015; dane w tys. PLN
Struktura mieszkań na wrocławskim rynku pierwotnym wg liczby pokoi
8.00
900
7.2
6.00
4p > 4p 1p
447 46 500
7% 1% 8%
6.5
7.00
6.0 5.8 5.8
768
800
700
600
5.00
493
500
4.00
3p
2 225
37%
3.00
370
400
2p
2 800
47%
2.00
300
200
1.00
100
0.00
0
średnia cena m2
240
281
średnia cena mieszkania
Struktura mieszkań na wrocławskim rynku pierwotnym wg cen 1 mkw
liczba mieszkań wg cen 1mkw
< 4 kPLN
195
4-5 kPLN
880
5-6 kPLN
9-10
8-9
1.4%
3.0%
7-8
5.5%
10-12 > 12
0.8% 0.3%
<4
3.2%
4-5
14.6%
1 855
6-7 kPLN
2 427
7-8 kPLN
328
8-9 kPLN
178
9-10 kPLN
85
10-12 kPLN
51
> 12 kPLN
19
6-7
40.3%
5-6
30.8%
0
500
1000
1500
2000
2500
20
Średnie ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań
Ceny mieszkań na rynku pierwotnym we Wrocławiu, zar‚wno ofertowe jak i transakcyjne kształtują
się na poziomie około 6 tys. PLN/m2. Ceny na rynku wt‚rnym są niższe o 5-15% i nie przekraczają
6 tys. PLN (wg danych NBP).
Ceny mieszkań na rynku pierwotnym i wt€rnym (tys. PLN)
11.0
11.0
Rynek pierwotny
10.0
Wrocław (oferta)
Warszawa (oferta)
Krak‚w (oferta)
9.0
8.0
7.0
9.0
8.55
7.87 8.0
7.51
7.0
6.72
7.16
4.0
4.0
6.98
6.16
5.81
Wrocław (trans.)
Warszawa (trans.)
Krak‚w (trans.)
5.12
2Q'07
4Q'07
2Q'08
4Q'08
2Q'09
4Q'09
2Q'10
4Q'10
2Q'11
4Q'11
2Q'12
4Q'12
2Q'13
4Q'13
2Q'14
4Q'14
2Q'15
2Q'07
4Q'07
2Q'08
4Q'08
2Q'09
4Q'09
2Q'10
4Q'10
2Q'11
4Q'11
2Q'12
4Q'12
2Q'13
4Q'13
2Q'14
4Q'14
2Q'15
5.0
6.08 6.0
6.07
5.92
5.0
6.0
Rynek wt…rny
10.0
Źr…dło: NBP, Millennium DM; ceny ofertowe (oferta) oraz transakcyjne (trans.)
Atrakcyjność dzielnic wrocławskich
W obrębie Wrocławia najwyższymi cenami 1 m2 mieszkań charakteryzują się dzielnice Stare Miasto,
Śr‚dmieście oraz Krzyki. Najwyższe ceny osiągane są w dzielnicy Stare Miasto, co wydaje się
naturalne ze względu na bliskość centrum miasta i biurowc‚w, gdzie mieszczą się siedziby wielu
firm. Większość realizowanych projekt‚w na terenie Wrocławia zlokalizowana jest w południowej
części miasta. Lokalizacje inwestycyjne są bezpośrednio związane z planami miasta dotyczącymi
zabudowy terenu. Najwięcej obszar‚w przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową lub objętych
planami mieszkaniowymi znajduje się w dzielnicy Fabryczna, Krzyki i Śr‚dmieście.
Średnie ceny transakcyjne mieszkań we Wrocławiu wg dzielnic (2014r)
8 000 PLN
7 000 PLN
6 723
7 540
6 156
5 622
6 000 PLN
5 055
5 000 PLN
4 000 PLN
3 000 PLN
2 000 PLN
1 000 PLN
0 PLN
Krzyki
Psie Pole
Fabryczna
Śr‚dmieście
Stare Miasto
Źr…dło: Millennium DM, prospekt sp…łki za KRN.pl – raport „Rynek mieszkaniowy we Wrocławiu. Rok 2015.”
Konkurencja na rynku budownictwa mieszkaniowego we Wrocławiu
Wartość wrocławskiego rynku pierwotnego w 2014 roku wynosiła ok. 2.0 mld PLN (przy
przedsprzedaży ok. 6.5 tys. mieszkań). W latach 2012-2013 wartość ta oscylowała wok‚ł 1.5 mld
PLN przy przedsprzedaży rzędu 5.5 tys. mieszkań. Zarząd sp‚łki szacuje, iż udział Grupy we
wrocławskim rynku pierwotnym wynosi ok. 5.5%, co plasuje ją na czwartym miejscu wśr‚d
wrocławskich deweloper‚w mieszkaniowych (13.7% udział w segmencie mieszkań o
podwyższonym standardzie). Zarząd liczy, że udział sp‚łki we wrocławskim rynku nowych mieszkań
wzrośnie w perspektywie 5 lat do 10% (oraz 25% w segmencie mieszkań o podwyższonym
standardzie).
21
Udziały rynkowe we wrocławskim rynku pierwotnym w 2014 r. (%)
9%
PBO Dach - Bud Sp. z o.o.
Archicom Grupa
8%
LC Corp S.A.
8%
Lokum Deweloper S.A.
I2 Development Sp. z o.o.
5%
58%
4%
Vantage Development S.A.
Atal S.A.
4%
4%
Pozostali
Źr…dło: Millennium DM na podstawie prospektu sp…łki za REAS
Według Zarządu sp‚łki najważniejsza konkurencja Grupy obejmuje 16 podmiot‚w z najwyższą
liczbą mieszkań objętych przedsprzedażą w 2014 r. (przedsprzedaż każdego z podmiot‚w przekracza
100 lokali rocznie).
Gł€wni deweloperzy konkurujący na rynku wrocławskim
Podmiot
Oferta*Skala* Charakterystyka oferty według Emitenta
PBO Dach – Bud Sp z o.o.
3
Wro
Archicom Grupa
8
Wro
LC Corp S.A.
5
PL
Lokum Deweloper S.A
3
Wro
I2 Development Sp. z o.o.
16
Wro
Vantage Development S.A.
4
Wro
Atal S.A.
7
PL
WPBM M‚j Dom S.A.
8
Wro
Milart Sp. z o.o.
5
Wro
Murapol S.A.
2
PL
PBH ARKOP Sp. J.
4
Wro
Dom Development S.A.
3
PL
Fadesa Polnord Polska Sp. z o.o.3
PL
Mieszkania w segmencie popularnym zlokalizowane z reguły w dzielnicach
oddalonych od centrum miasta.
Trzon oferty stanowią mieszkania popularne zlokalizowane poza centrum miasta.
W mniejszej liczbie dostępne są także mieszkania o podwyższonym standardzie
bliżej centrum oraz mieszkania luksusowe.
W ofercie dominują inwestycje w segmencie popularnym oddalone od centrum
miasta. Ewenement stanowią mieszkania luksusowe dostępne w ścisłym centrum
Wrocławia (Sky Tower).
Mieszkania o podwyższonym standardzie zlokalizowane w ścisłym centrum
miasta lub w jego pobliżu.
Inwestycje zlokalizowane w ścisłym centrum miasta lub nieopodal. Oferta
obejmuje gł‚wnie mieszkania o podwyższonym standardzie, choć dostępne są
także mieszkania popularne i luksusowe. Bardzo rozdrobniona struktura
inwestycji (20-50 lokali).
Oferta obejmuje mieszkania o podwyższonym standardzie, ale także popularne i
luksusowe. Inwestycje zlokalizowane gł‚wnie nieopodal centrum miasta.
W ofercie gł‚wnie mieszkania o podwyższonym standardzie w pobliżu centrum
lub w niedalekiej okolicy. Dostępne także mieszkania popularne i luksusowe.
Proporcjonalny podział oferty na mieszkania popularne, o podwyższonym
standardzie i luksusowe. Inwestycje zlokalizowane w centrum miasta lub
nieopodal.
Mieszkania popularne oddalone od centrum miasta.
Inwestycje w segmencie popularnym w lokalizacjach poza centrum miasta.
Oferta mieszkań popularnych usytuowanych w dzielnicach oddalonych od
centrum miasta.
Oferta obejmuje mieszkania o podwyższonym standardzie w dzielnicach
centralnych oddalonych o centrum miasta.
Mieszkania w segmencie popularnym zlokalizowane z dala od centrum miasta.
Triada Dom Sp. J.
3
Wrocławskie Przeds.Bud. Sp. z o.o.
7
Wro
Wro
Mieszkania o podwyższonym standardzie w pobliżu centrum miasta.
Inwestycje w segmencie popularnym położone poza centrum miasta.
INTER-ES Piotr Ponikowski
Wro
Mieszkania w segmencie popularnym zlokalizowane w pobliżu centrum miasta.
7
W ofercie mieszkania w większości popularne i częściowo o podwyższonym
standardzie poza centrum miasta.
Źr…dło: Millennium DM za prospektem sp…łki; * - oferta: liczba inwestycji we Wrocławiu w sierpniu 2015r., Wro: Wrocław, PL: Polska
PROFIT Development S.A.
3
PL
Niewielka grupa podmiot‚w konkurencyjnych wytworzyła pewien potencjał inwestycyjny
pozwalający na sprzedaż ok. 250 mieszkań rocznie, co z perspektywy powtarzalnej tendencji w
ostatnich latach daje podstawę by sądzić, iż aktywność tych podmiot‚w pozwala na utrzymanie ich
status quo. Trzy pierwsze podmioty z powyższej tabeli notują ponadprzeciętną sprzedaż, tworząc
ofertę mieszkań o podstawowym standardzie, w lokalizacjach oddalonych od centrum, w kt‚rych
podaż wyraźnie przeważa nad popytem, czego skutkiem jest niska średnia cena mieszkania.
22
Lokum Deweloper, inwestując w atrakcyjnych i dobrze skomunikowanych miejscach, dopasowuje
ofertę do potrzeb rynku. Świadomie realizowana strategia inwestycyjna, coraz mocniej ugruntowana
świadomość marki na wrocławskim rynku pozwala na wzrost obrot‚w przy utrzymaniu zakładanych
koszt‚w i uzyskaniu zaplanowanej marży. Aktualna oferta Lokum Deweloper uwzględnia mieszkania
w trzech inwestycjach zlokalizowanych w ścisłym centrum lub w jego pobliżu. Lokalizacje te
zapewniają mieszkańcom kompleksową infrastrukturę - połączenia autobusowe, tramwajowe,
samochodowe, opiekę szkolną i medyczną, zaplecze handlowo-usługowe, bliskość teren‚w
zielonych.
W przypadku rynku krakowskiego do gł‚wnych konkurent‚w firmy zaliczać się będą:

Atal S.A.

Budimex Nieruchomości Sp. z o.o.

Instal Krak‚w S.A.

Inter-Bud Developer Sp. z o.o.

LC Corp S.A.

Murapol S.A.

Wawel Service Sp. z o.o.
23
Charakterystyka sp€łki
Lokum Deweloper S.A. jest sp‚łką dominującą grupy realizującej deweloperskie projekty
mieszkaniowe.
Historia sp…łki
Historia sp‚łki Lokum Deweloper S.A. ma swoje początki w decyzji o dywersyfikacji działalności
gospodarczej prowadzonej przez Dariusza Olczyka od połowy lat 90-tych ub.w. (projektowanie i
budowa sieci telekomunikacyjnych i elektroenergetycznych). Pierwszy projekt deweloperski został
zrealizowany w latach 2004-2005 i obejmował generalny remont połączony z gruntowną
modernizacją istniejącego budynku mieszkalnego (przy ul. Sycowskiej we Wrocławiu) w celu
stworzenia w nim 48 lokali mieszkalnych. Przychody z inwestycji umożliwiły budowę banku ziemi
pod kolejne projekty. Inwestycje takie jak "Lokum Mosiężna", "Lokum Mosiężna BIS" oraz "Lokum
Siechnice" i "Lokum Wojszyce" realizowane były już w ramach nowo powstałych Sp‚łek
Operacyjnych, tj. Olczyk sp. z o.o. Lokum sp.k. i Olczyk sp. z o.o. Lokum 2 sp.k. Uwarunkowania
otoczenia prawnego inwestycji deweloperskich oraz stopniowy wzrost skali działalności
zdecydowały o utworzeniu w roku 2009 Grupy Lokum.
Struktura organizacyjna
Obecnie w skład Grupy Lokum wchodzą nastepujące podmioty:

Lokum Deweloper S.A. (Emitent) - podmiot dominujący Grupy, prowadzi działalność
holdingową

Olczyk sp. z o.o. z siedzibą we Wrocławiu, 100% bezpośrednio zależny od Lokum Deweloper
S.A., komplementariusz sp‚łek operacyjnych Grupy Lokum

Lokum Deweloper Ltd z siedzibą w Larnace (Republika Cypru), podmiot 100% zależny od
Lokum Deweloper S.A., sp‚łka powstała w celu optymalizacji kontroli nad aktywami Grupy
ulokowanymi w FORUM XVIII Fundusz Inwestycyjny Zamknięty

LD Sp‚łka z o.o. z siedzibą we Wrocławiu, podmiot 100% pośrednio zależny od Lokum
Deweloper S.A., sp‚łka powstała w celu zarządzania sp‚łką Lokum SCSp, utworzoną
zgodnie z prawem luksemburskim

Lokum SCSp (soci•t• en commandite sp•ciale) z siedzibą w Luksemburgu, podmiot
utworzony zgodnie z prawem luksemburskim, w 100% pośrednio zależny od Lokum
Deweloper S.A., podmiot powstał w celu prowadzenia działalności inwestycyjnej

FORUM XVIII FIZ z siedzibą w Krakowie. Lokum Deweloper S.A. kontroluje bezpośrednio
108 certyfikat‚w inwestycyjnych funduszu (dających 100% głos‚w na zgromadzeniu
inwestor‚w funduszu), fundusz prowadzi działalność inwestycyjną obejmującą inwestycje
w sp‚łki operacyjne Grupy

siedem sp‚łek Olczyk sp‚łka z ograniczoną odpowiedzialnością Lokum (1-7) sp.k. z
siedzibą we Wrocławiu, podmioty 100% pośrednio zależne od Lokum Deweloper S.A.,
kt‚rych przedmiotem działalności jest realizowanie przedsięwzięć deweloperskich

trzy sp‚łki Olczyk sp‚łka z ograniczoną odpowiedzialnością Lokum (8-10) S.K.A. z siedzibą
we Wrocławiu, podmioty 100% pośrednio zależne od Lokum Deweloper S.A., kt‚rych
przedmiotem działalności jest realizowanie przedsięwzięć deweloperskich
24
Struktura Grupy Lokum Deweloper
100%
LOKUM DEWELOPER S.A.
108 certyfikat‚w inwestycyjnych przysługuje Lokum Deweloper S.A.
100%
100%
Olczyk sp. z o.o.
Lokum Deweloper Ltd.
komplementariusz
Forum XVIII FIZ
100%
LD sp. z o.o.
komplementariusz
100%
Lokum SCSp
Olczyk sp. z o.o.
Lokum sp. k.
komandytariusz
Olczyk sp. z o.o.
Lokum 2 sp. k.
komandytariusz
100%
Olczyk sp. z o.o.
Lokum 3 sp. k.
komandytariusz
100%
Olczyk sp. z o.o.
Lokum 4 sp. k.
komandytariusz
100%
Olczyk sp. z o.o.
Lokum 5 sp. k.
komandytariusz
100%
Olczyk sp. z o.o.
Lokum 6 sp. k.
komandytariusz
100%
Olczyk sp. z o.o.
Lokum 7 sp. k.
komandytariusz
100%
100%
wsp…lnicy/managerowie
komplementariusz
Olczyk sp. z o.o.
Lokum 8 S.K.A.
komplementariusz
Olczyk sp. z o.o.
Lokum 9 S.K.A.
komplementariusz
Olczyk sp. z o.o.
Lokum 10 S.K.A.
Wsp…lnicy / Managerowie
posiadający prawo do
łącznego zysku Sp‚łek
operacyjnych na
poziomie 8%.
Jako komandytariusze
/akcjonariusze nie mają
prawa i obowiązku
prowadzenia spraw
sp‚łek.
akcjonariusz
100%
akcjonariusz
100%
akcjonariusz
100%
Źr…dło: Millennium DM na podstawie prospektu emisyjnego sp…łki;
Kluczowi managerowie Sp‚łek Operacyjnych posiadają w każdej ze sp‚łek działających w formie
sp‚łki komandytowej procentowy udział w zysku, wynikający z umowy sp‚łki komandytowej, w
następującej wysokości (wg stanu na 30/06/2015): 3.0% - Bartosz Kuźniar (Prezes Zarządu),
2.5% - Marek Kokot (Dyrektor ds. realizacji inwestycji), 1.5% - Roman Nalberczyński (Dyrektor
Sprzedaży), 1% - Jacek Dudek (Z-ca dyrektora ds. realizacji inwestycji). Udziały w sp‚łkach
operacyjnych i wypłacane z nich dywidendy są motywacyjnym sposobem wynagradzania kadry
zarządzającej. Zar‚wno sp‚łka, jak i managerowie posiadają opcje przymusowego wykupu udział‚w
w sp‚łkach operacyjnych za cenę dwu- lub trzykrotności średniej arytmetycznej zysku z ostatnich
trzech lat. Poza dywidendami podstawowe wynagrodzenie Prezesa Zarządu z tytułu umowy o
pracę oraz pełnienia funkcji w zarządzie sp‚łki zależnej Olczyk sp. z o.o. wyniosło w 2014 roku
96,000 PLN brutto, zaś w okresie I-VIII br. była to kwota 68,640 PLN brutto. Od 2015 roku skład
Zarządu jest dwuosobowy, a wynagrodzenie Wiceprezes Marzeny Przeniosło z tytułu umowy o
pracę, pełnienia funkcji w Zarządzie oraz funkcji prokurenta sp‚łki zależnej w okresie I-VIII br.
wyniosło 110,544 PLN brutto.
25
Sprzedaż - oferta i wielkość
Grupa specjalizuje się w budownictwie mieszkaniowym wielorodzinnym. Historycznym i obecnym
rynkiem działalności sp‚łki jest teren aglomeracji wrocławskiej, choć w planach jest ekspansja
na rynek krakowski, a w dalszej kolejności także warszawski. Grupa zrealizowała dotychczas 22
projekty deweloperskie w 7 lokalizacjach aglomeracji wrocławskiej. W ramach zrealizowanych
projekt‚w oddano do użytkowania 2,305 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni PUM
ok. 124 tys. m2. Grupa specjalizuje się w realizacjach osiedli obejmujących kilkaset mieszkań w
jednej lokalizacji i metrażach 25-100 m2. Sprzedawane lokale oferowane są zar‚wno w standardzie
deweloperskim, jak też z wykończeniem "pod klucz". Inwestycje prowadzone są z wykorzystaniem
własnego nadzoru nad przygotowaniem i realizacją w trybie generalnego wykonawstwa przy udziale
podmiot‚w zewnętrznych (daje to sp‚łce kontrolę nad procesem inwestycyjnym, zapewnia wysoką
jakość zastosowanych materiał‚w, umożliwia szybkie reagowanie na oczekiwane przez rynek
zmiany produktu i pozwala racjonalnie ograniczyć koszty realizacji).
Jednym ze źr‚deł przychod‚w ze sprzedaży Grupy jest także sprzedaż lokali usługowych. Grupa
posiada obecnie umowę zawartą ze sp‚łką Nasze Pasaże sp. z o.o. S.K.A. (wyłączona z Grupy
Lokum w 2015r.), kt‚ra dokonuje zakupu od Sp‚łek Operacyjnych Grupy lokali użytkowych.
Transakcje kupna-sprzedaży lokali użytkowych są dokonywane po cenach rynkowych. Lokale
usługowe są następnie wynajmowane odpowiednio dobranym najemcom, kt‚rych usługi najlepiej
będą służyć mieszkańcom realizowanych osiedli.
Oferta grupy i bank ziemi
Celem Grupy jest oferowanie klientom lokali o podwyższonym standardzie (dogodna lokalizacja w
centrum miasta oraz wysoka jakość części wsp‚lnych) przy jednoczesnym zachowaniu
umiarkowanych cen sprzedaży mieszkań. Obecnie Grupa realizuje w 3 lokalizacjach 4 projekty
deweloperskie obejmujące 517 lokali o łącznej planowanej PUM 27 tys. m2. W ramach posiadanych
grunt‚w Grupa planuje kolejne 7 projekt‚w deweloperskich na 1,262 lokale mieszkalne o łącznej
powierzchni PUM 67 tys. m2.
Lokalizacja projekt€w deweloperskich Grupy Lokum
Źr…dło: Prospekt emisyjny sp…łki
26
Aktualna oferta Lokum Deweloper uwzględnia mieszkania w trzech inwestycjach zlokalizowanych
w ścisłym centrum lub w jego pobliżu. Lokalizacje te zapewniają mieszkańcom kompleksową
infrastrukturę - połączenia autobusowe, tramwajowe, samochodowe, opiekę szkolną i medyczną,
zaplecze handlowo - usługowe, bliskość teren‚w zielonych. Osiedla Lokum Deweloper wyr‚żnia
r‚wnież zagospodarowanie części wsp‚lnych - atrakcyjna mała architektura, np. patio z fontanną,
dziedziniec z pergolą, ławki, bezpieczne place zabaw, strefy z wyszukaną i profesjonalnie
zaprojektowaną zielenią, lokale handlowo - usługowe.
Wybrane zrealizowane inwestycje Grupy Lokum
Miasto
(dzielnica, osiedle)
Wrocław (Fabryczna, os.Grabiszyn)
Wrocław (Fabryczna, os.Grabiszyn)
Siechnice (ul. Graniczna)
Wrocław (Krzyki, os.Wojszyce)
Wrocław (Krzyki, os.Wojszyce)
Wrocław (Fabryczna, os.Gąd‚w Mały)
Wrocław (Krzyki, os.Tarnogaj)
Wrocław (Stare Miasto, os.Szczepin)
Projekt
[sp…łka operacyjna]
Mosiężna
Mosiężna BIS I-V
Siechnice I-III
Wojszyce I-III
Wojszyce (Sz+B)**
da Vinci I [Lokum4]
di Trevi I-IV [Lokum1]
da Vinci IIA [Lokum4]
da Vinci IIB [Lokum4]
Viva [Lokum7]
RAZEM gotowe:
PUM
14 134
15 596
11 129
11 766
7 100
11 362
31 754
6 292
3 940
9 956
123 029
Łączna
Lokale w Średnia
Przybliżony
liczba
ofercie*
cena* termin realizacji
lokali
290
bd
2005-2007
303
6 597
2Q'07-2Q'11
159
4 709
3Q'07-3Q'11
203
5 589
4Q'08-4Q'11
52
4 721
4Q'08-4Q'12
223
6 248
4Q'11-2Q'14
655
5 981
4
1Q'11-1Q'14
114
6 330
2
4Q'11-1Q'15
72
6 108
11
1Q'14-2Q'15
183
47
6 300
1Q'14-3Q'15
2 254
64
Źr…dło: Millennium DM na podstawie prospektu emisyjnego sp…łki; dane na datę prospektu; * - bez rezerwacji, PLN brutto/1m 2 , ** - szeregi/bliźniaki
Projekty Grupy Lokum obecnie w realizacji
Miasto
Projekt
da Vinci III-IV [Lokum4]
Wrocław (Stare Miasto, ul.Tęczowa)
di Trevi V [Lokum3]
Victoria Ia [Lokum5]
RAZEM w realizacji:
PUM
Łączna
liczba
lokali
Lokale w Średnia
Przybliżony
ofercie*
cena* termin realizacji
15 082
273
193
6 215
7 158
4 628
152
92
105
92
6 000
6 000
26 868
517
390
6 121
2Q'14-4Q'16
1Q'15-4Q'16
2Q'15-4Q'16
Źr…dło: Millennium DM na podstawie prospektu emisyjnego sp…łki; dane na datę prospektu; * - bez rezerwacji, PLN brutto/1m 2
Lokum Deweloper, inwestując w atrakcyjnych i dobrze skomunikowanych miejscach, dopasowuje
ofertę do potrzeb rynku. Świadomie realizowana strategia inwestycyjna, coraz mocniej ugruntowana
świadomość marki na wrocławskim rynku pozwala na wzrost obrot‚w przy utrzymaniu zakładanych
koszt‚w i uzyskaniu zaplanowanej marży.
Bank ziemi / inwestycje planowane Grupy Lokum
Miasto
Projekt
PUM
Łączna
liczba
lokali
Victoria Ib-III [Lokum5]
21 646
398
Victoria IV-V [Lokum5]
di Trevi VI-VII [Lokum3]
RAZEM bank ziemi:
26 213
19 085
66 944
512
352
1 262
Wartość
gruntu
(mPLN)
Rok
zakupu
17.2
2014
4Q'15- 2019
18.7
2014
11.8 '14 UP*
47.6
1Q'16- 2019
3Q'15- 2017
Przybliżony
termin realizacji
Źr…dło: Millennium DM na podstawie prospektu emisyjnego sp…łki; * - umowa przedwstępna (zakup sfinans ze środk…w własnych i/lub emisji obligacji)
Poza ww. gruntami w skład banku ziemi Grupy Lokum wchodzi r‚wnież grunt niebędący
nieruchomością inwestycyjną (wykazywany jako towar w aktywach obrotowych) tj. nieruchomość
przy ul. Batorego we Wrocławiu (Ratyń). Nieruchomość ta jest gruntem o powierzchni 16.2ha, na
kt‚rym w przyszłości sp‚łka planuje przedsięwzięcie deweloperskie. Wartość nieruchomości w
bilansie Olczyk sp. z o.o. Lokum 3 sp.k. wynosi 0.86 mln PLN (wg stanu na 28 lipca br.) wobec
wyceny na 35 mln PLN (wg operatu szac. z czerwca ub.r).
Umowy przedwstępne
Sp‚łki z Grupy Lokum posiadają podpisane umowy przedwstępne dotyczące nabycia nieruchomości
gruntowych: we Wrocławiu przy ul. Gnieźnieńskiej (4.23ha gruntu za 14.5 mln PLN netto - Olczyk
sp. z o.o. Lokum 2 sp.k.), w Krakowie przy ul. Walerego Sławka (4.42ha za 41.75 mln PLN - Olczyk
27
sp. z o.o. Lokum 8 SKA), we Wrocławiu przy ul. Międzyleskiej (projekt di Trevi VI-VII: 1.83ha za
11.76 mln PLN netto - Olczyk sp. z o.o. Lokum 3 sp.k.), a także w Świętej Katarzynie k.Wrocławia
(Olczyk sp. z o.o. Lokum sp.k.).
Warto zwr‚cić uwagę na nieruchomości inwestycyjne Grupy Lokum (nieruchomości nie
przeznaczone pod ściśle określone przedsięwzięcie deweloperskie). Sp‚łka nie dokonuje
aktualizacji wartości grunt‚w, dlatego w bilansie odzwierciedlone są po historycznych cenach
zakupu. Grunty z tej kategorii wyceniane powyżej wartości jednostkowej netto 1 mln PLN należą do
sp‚łek zależnych: Olczyk sp. z o.o. Lokum sp.k. (łącznie 0.96ha gruntu w Nowej Wsi Wrocławskiej
o wartości bilansowej 1.38 mln PLN) oraz Olczyk sp. z o.o. Lokum 5 sp.k. (łącznie 4.64ha gruntu
przy ul. Ibn Siny Awicenny we Wrocławiu o wartości 5.21 mln PLN).
Wzrost sprzedaży i przekazań
Lata 2011-2014 były okresem zdecydowanego wzrostu liczby zawieranych przez Grupę um‚w
przedwstępnych, co pozwoliło na przekroczenie poziomu 300 mieszkań rocznie objętych
przedsprzedażą.
Przedsprzedaż i przekazania w okresie 2011 - 06.2015
450
450
Przedsprzedaż
400
345
2
350
334
1
355
0
300
254
231
0
200
343
333
150
100
50
393
344
350
300
250
Przekazania
400
355
214
250
48
200
213
150
101
231
166
mieszkania
lokale usługowe
RAZEM
100
50
0
0
2011
2012
2013
2014
1H'15
2011
2012
2013
2014
1H'15
Źr…dło: Millennium DM na podstawie prospektu sp…łki
Oferta i przekazania wg projekt€w w okresie 2011 - 08.2015
Przekazania
Oferta
1000
900
800
700
600
500
1007
RAZEM
gotowe
w realizacji
902
886
818
365
226
350
186
655
339
300
250
206
200
159
400
676
300
200
400
RAZEM
da Vinci IIA
da Vinci I
di Trevi I-IV
Wojszyce (Sz+B)*
Wojszyce
Siechnice 254
Mosiężna
213
642
700
100
50
0
0
2011
2012
2013
2014
1H'15
344
208
322
125
145
100
479
449
150
393
164
24
13
94
55
55
9
7
11
1
8
2
15
3
2011
2012
2013
2014
13
16
2
0
I-VIII'15
Źr…dło: Millennium DM na podstawie prospektu emisyjnego sp…łki; * - Szeregi oraz Bliźniaki
W latach 2011-2014 Grupa odnotowywała każdego roku wzrost sprzedaży mieszkań w formie
akt‚w notarialnych. W 2014 r. liczba sprzedanych lokali wyniosła 393, podczas gdy w 2011 r.
wynosiła 213 lokali. Na p‚łrocze br. liczba lokali zakontraktowanych, nieprzekazanych wynosiła
153, z czego 20 dotyczyło lokali w ukończonych projektach.
28
Polityka marketingowa sp…łki
Sp‚łka prowadzi działania marketingowe ukierunkowane na wzrost sprzedaży mieszkań oraz
wzrost rozpoznawalności marki Lokum Deweloper. Do najważniejszych działań marketingowych
zaliczyć można:

prowadzenie kampanii reklamowych w prasie, w przestrzeni miejskiej i w Internecie (m.in.
promocja oferty w portalach społecznościowych i portalach nieruchomości),

salon sprzedaży oraz dodatkowo na każdej budowie biuro obsługi klienta udzielające
podstawowych informacji i prezentujące inwestycję,

cykliczna organizacja imprez promujących walory realizowanych inwestycji np. "dni otwarte"
w siedzibie sp‚łki i w obrębie osiedla,

udogodnienia w zakresie sprzedaży lokali (np. programy typu 20/80 i 10/90) oraz doradztwo
dla klient‚w w zakresie kredytowania hipotecznego,

oferowanie klientom usług wykańczania wnętrz.
Sezonowość
W sprzedaży deweloper‚w mieszkaniowych generalnie nie występuje zjawisko sezonowości,
jednak historycznie na rynku polskim większa przedsprzedaż mieszkań występowała w II połowie
roku, szczeg‚lnie w ostatnim kwartale. Odzwierciedlanie sprzedaży mieszkań w wynikach
finansowych ma miejsce po przekazaniu ich klientom (sprzedaż aktami notarialnymi), co następuje
po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego. Z tego powodu poziom
przychod‚w ze sprzedaży i wyniki sp‚łki ulegają silnym wahaniom w zależności od układania się
cyklu realizacji kolejnych projekt‚w i oddawania ich do użytkowania. Zazwyczaj rozpoczęcie
inwestycji w I połowie roku umożliwia jej ukończenie w II połowie roku kolejnego (przed następną
zimą). Z tego powodu większość projekt‚w deweloperskich jest oddawana do użytkowania w II
połowie roku, co przekłada się na wyższe raportowane przychody w tym okresie. Zarząd Lokum
Deweloper także spodziewa się w II połowie br. znaczącego wzrostu wolumenu mieszkań
przekazywanych nabywcom, co będzie związane z zakończeniem etapu IIB projektu Lokum Da
Vinci oraz projektu Lokum Viva.
Struktura koszt…w
Struktura koszt€w działalności operacyjnej
2014
2013
0.0% 1.8% 0.8%
5.1%
1.4%
8.5%
Amortyzacja
Zużycie materiał‚w i
energii
0.4% 2.6%
4.6%
1.5%
0.6%
15.3%
Usługi obce
Podatki i opłaty
Świadczenia pracownicze
Wartość sprzedanych
towar‚w i usług
82.5%
Pozostałe koszty
rodzajowe
75.1%
29
Najistotniejszą kategorią koszt‚w rodzajowych były koszty usług obcych, co jest uzasadnione
pełnioną przez Grupę funkcją Generalnego W ykonawcy realizowanych przedsięwzięć
deweloperskich. Koszty usług obcych obejmują: koszty usług projektowych (koszty związane z
rysunkami architekta oraz koszty prac projektowych), koszty usług podwykonawc‚w (koszty związane
z robotami budowlanymi, wykończeniowymi, porządkowymi i tzw. "małą architekturą”), koszty
pozostałych usług (w tym m.in. koszty związane z dokumentacją techniczną, rozbi‚rkami i
modernizacją, dostawą medi‚w, ochroną obiekt‚w oraz ochroną mienia) oraz koszty usług obsługi
sp‚łki (w tym m.in. koszty usług związanych z prowadzeniem ksiąg rachunkowych oraz ich
przechowywaniem, prowadzeniem ewidencji środk‚w trwałych, obsługą kancelaryjno-sekretarską,
obsługą prawną, obsługą procesu inwestycyjnego tj. przygotowaniem, organizacją i realizacją
procesu budowlanego, koszty usług marketingowych).
Drugą co do udziału w kosztach rodzajowych og‚łem grupą koszt‚w w analizowanym okresie były
koszty zużycia materiał‚w i energii. Zarząd uważa, że fluktuacja bezwzględnych wartości koszt‚w
zużycia materiał‚w i energii wynika przede wszystkim z realizacji projekt‚w deweloperskich o
zr‚żnicowanej charakterystyce.
Udział dw‚ch najistotniejszych kategorii koszt‚w rodzajowych w kosztach rodzajowych og‚łem w
analizowanym okresie wyni‚sł odpowiednio 93.0% w 2012 r., 91.0% w 2013 r., 90.3% w 2014 r.,
zatem udział dw‚ch gł‚wnych kategorii kosztowych w kosztach rodzajowych og‚łem kształtował
się w latach 2012-2014 na stabilnym poziomie.
Struktura koszt€w według rodzaju
2012
2013
2014
0.3%
0.8%
0.6%
21.3%
71.7%
8.5%
82.5%
15.3%
75.1%
Podatki i opłaty
Świadczenia pracownicze
1.3%
2.9%
1.4%
5.1%
1.5%
4.6%
Wartość sprzedanych towar‚w i usług
Pozostałe koszty rodzajowe
RAZEM (mln PLN)
0.5%
2.0%
103.0
0.0%
1.8%
71.2
0.4%
2.6%
99.6
Koszty SG&A jako % sprzedaży, w tym:
koszty sprzedaży
koszty og…lnego zarządu
5.5%
2.2%
3.3%
4.1%
0.9%
3.3%
3.1%
0.5%
2.6%
Amortyzacja
Zużycie materiał‚w i energii
Usługi obce
Koszty sprzedaży w latach 2012-2014 uległy obniżeniu w ujęciu bezwzględnym. W 2014 r. koszty
sprzedaży wyniosły 0.6 mln PLN, 0.9 mln PLN w 2013 r. oraz 1.8 mln PLN w 2012 r. Spadek
koszt‚w sprzedaży wynikał m.in. z ograniczenia liczby lokali mieszkaniowych sprzedanych poprzez
pośrednik‚w nieruchomości w imieniu Grupy. W latach 2012-2014 systematycznie r‚sł udział
lokali sprzedanych bezpośrednio przez Grupę, tj. bez udziału pośrednik‚w w obrocie
nieruchomościami.
W analizowanym okresie nastąpił wzrost koszt‚w og‚lnego zarządu. W 2012 r. koszty og‚lnego
zarządu wyniosły 2.8 mln PLN, następnie wzrosły do 3.3 mln PLN w 2013 r. i utrzymały się na tym
poziomie r‚wnież w 2014 r. Udział koszt‚w og‚lnego zarządu w kosztach og‚łem wyni‚sł
odpowiednio 3.8% w 2012 r., 4.2% w 2013 r. oraz 3.2% w 2014 r.
Gł…wni odbiorcy i dostawcy
Gł‚wni odbiorcy Grupy to osoby fizyczne poszukujące mieszkania w celu zaspokojenia własnych
potrzeb mieszkaniowych - przede wszystkim ludzie młodzi (single), młode małżeństwa oraz rodziny
szukające większych lokali, kt‚re zapewniają komfort funkcjonowania, a często r‚wnież stają się
ekwiwalentem dla domu jednorodzinnego położonego z dala od centrum. Pewną część odbiorc‚w
stanowią także osoby starsze w wieku poprodukcyjnym, kt‚rym sytuacja finansowa pozwala na
30
poprawę warunk‚w mieszkaniowych i korzystanie z bogatej i nowoczesnej infrastruktury osiedli
budowanych przez Grupę. Wśr‚d klient‚w są r‚wnież osoby kupujące mieszkania w celach
inwestycyjnych.
Gł‚wnymi dostawcami dla Grupy, ze względu na rodzaj prowadzonej działalności, są
przedsiębiorstwa budowlane, firmy inżynieryjne, pracownie architektoniczne, firmy zarządzające
nieruchomościami, biura pośrednictwa nieruchomości, kancelarie prawne oraz inne podmioty
zewnętrzne zaangażowane w proces przygotowywania i realizacji procesu deweloperskiego.
Największym dostawcą Grupy jest dostawca rob‚t budowlano-montażowych (osoba fizyczna
prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą) - wartość rob‚t dostarczonych przez ten
podmiot dla Grupy w 2014 r. wyniosła 10.2 mln PLN (8.1% skonsolidowanych przychod‚w ze
sprzedaży).
Nakłady inwestycyjne i strategia rozwoju
Nakłady inwestycyjne w ostatnich latach
W latach 2012-2015 (do daty prospektu) Grupa dokonywała inwestycji obejmujących przede
wszystkim zakupy grunt‚w. Inwestycje w rzeczowe aktywa trwałe i wartości niematerialne stanowiły
niewielki udział w kwocie inwestycji og‚łem.
Nakłady inwestycyjne Grupy (mln PLN)
2012
0.00
3.69
2013
11.11
2.25
2014
21.24
4.40
I-IX'15
18.96
0.17
Zakup budynk…w i budowli (siedziba Sp…łki)*
3.03
1.32
3.71
0.00
Zakup maszyn i urządzeń
Zakup środk…w transportu
Zakup pozostałych środk…w trwałych
0.13
0.43
0.10
0.27
0.43
0.23
0.08
0.59
0.04
0.06
0.10
0.01
0.03
3.72
0.07
13.43
0.02
25.66
0.01
19.14
92.7%
99.1%
98.5%
100.0%
Zakupy grunt…w
Inwestycje w rzeczowe aktywa trwałe, w tym:
Inwestycje w wartości niematerialne i prawne
Razem
w tym finansowanie ze środk…w własnych (%):
Źr…dło: Millennium DM na podstawie prospektu emisyjnego sp…łki; * - ul. Krawiecka 1, ul. Krawiecka 3
Wszystkie zakupy grunt‚w w latach 2012-2015 finansowane były środkami własnymi Grupy:

W 2013 roku Olczyk sp. z o.o. Lokum 7 sp.k. oraz Olczyk sp. z o.o. Lokum 3 sp.k., nabyły
grunty odpowiednio przy ul. Litomskiej we Wrocławiu, dzielnica Stare Miasto (grunt nabyty
do banku ziemi za 6.1 mln PLN - na gruncie prowadzony był projekt Lokum Viva) oraz przy
ul. Klimasa (grunt nabyty do banku ziemi za 5.0 mln PLN - na gruncie prowadzony projekt
Lokum di Trevi, V etap). W ramach inwestycji Lokum Viva powstały 183 lokale o łącznej
powierzchni blisko 10 tys. m2 (budowę rozpoczęto w II kw. 2014 r., zakończono w III kw.br).
W ramach inwestycji Lokum di Trevi - V etap mają powstać 152 lokale o łącznej powierzchni
przekraczającej 7 tys. m2 (budowę rozpoczęto w I kw. 2015 r).

W 2014 roku Olczyk sp. z o.o. Lokum 5 sp.k. nabyła grunt przy ul. Tęczowej we Wrocławiu,
dzielnica Stare Miasto z przeznaczeniem na realizację projektu Lokum Victoria, etap I-III
(grunt nabyty do banku ziemi za 21.2 mln PLN - na gruncie prowadzony jest projekt Lokum
Victoria - etap Ia). W ramach inwestycji Lokum Victoria, etap I-III ma powstać prawie 500
lokali o łącznej powierzchni PUM przekraczającej 26 tys. m2.

W 2015 roku Olczyk sp. z o.o. Lokum 5 sp.k. nabyła grunt przy ul. Tęczowej we Wrocławiu,
dzielnica Stare Miasto z przeznaczeniem na realizację projektu Lokum Victoria, etap IV-V
(grunt nabyty do banku ziemi za 18.7 mln PLN). W ramach inwestycji Lokum Victoria, etap
IV-V ma powstać ok. 512 lokali o łącznej powierzchni PUM przekraczającej 26 tys. m2.
Inwestycje w rzeczowe aktywa trwałe w latach 2012-2015 dotyczyły przede wszystkim nakład‚w
związanych z siedzibą sp‚łki, w tym nową siedzibą przy ul. Krawieckiej we Wrocławiu (m.in. zakup
11 lokali biurowych i 20 miejsc parkingowych/postojowych za 8.1 mln PLN, a także sprzętu
elektronicznego pod wyposażenie biura, samochod‚w służbowych czy oprogramowania
komputerowego).
31
Strategia rozwoju i planowane inwestycje
Grupa, poza realizowanymi inwestycjami deweloperskimi, nie prowadzi obecnie istotnych inwestycji
w rzeczowe aktywa trwałe - w 2015 roku do daty prospektu wydatki na środki trwałe (notebooki,
kserokopiarka, środki transportu) wyniosły 0.18 mln PLN.
Grupa obecnie nie podjęła żadnych wiążących zobowiązań dotyczących gł‚wnych inwestycji w
przyszłości, natomiast niekt‚re sp‚łki operacyjne są stronami przedwstępnych um‚w sprzedaży
grunt‚w, kt‚re w przypadku dojścia do zawarcia um‚w przyrzeczonych zostałyby przez te sp‚łki
nabyte. Na datę prospektu dwie umowy spełniały kryteria umowy znaczącej (tzn. opiewały na co
najmniej r‚wnowartość 10% kapitał‚w własnych tj. 13.7 mln PLN), zaś wartość trzeciej umowy
była niewiele niższa. Zakup poniższych grunt‚w może nastąpić w roku bieżącym lub w przyszłym:

4.23 ha gruntu we Wrocławiu przy ul. Gnieźnieńskiej za 14.5 mln PLN netto (Olczyk sp. z
o.o. Lokum 2 sp.k.),

4.42 ha gruntu w Krakowie przy ul. Walerego Sławka za 41.75 mln PLN netto (Olczyk sp. z
o.o. Lokum 8 SKA)

1.83 ha gruntu we Wrocławiu przy ul. Międzyleskiej za 11.76 mln PLN netto, projekt Lokum
di Trevi VI-VII (Olczyk sp. z o.o. Lokum 3 sp.k.)
Historyczne projekty Grupy Lokum oraz jej obecna oferta skupione są na rynku wrocławskim i
okolicy, natomiast strategia Grupy przewiduje rozszerzenie działalności geograficznej w pierwszej
kolejności na rynku krakowskim, a następnie na rynku warszawskim. Sp‚łka planuje przeznaczyć
pozyskane z emisji środki na zakup działek (we Wrocławiu lub w Krakowie) oraz na wydatki związane
z realizacją nowych projekt‚w deweloperskich. Grupa zakłada finansowanie przyszłych projekt‚w
mieszkaniowych w około 60% za pomocą instrument‚w dłużnych oraz wpłat klient‚w.
Sytuacja finansowa i prognozy
Historyczne wyniki
Wyniki Grupy Lokum w okresie minionych trzech lat wskazują na dynamiczny wzrost przychod‚w
ze sprzedaży i odzwierciedlają korzystną sytuację rynkową. Sp‚łka zanotowała w tym okresie
poprawę wynik‚w, a marża brutto na sprzedaży nie spadła poniżej 20%.
Skonsolidowane wyniki finansowe Lokum Deweloper (mln PLN)
Przychody ze sprzedaży
Wynik brutto ze sprzedaży
marża
Wynik na sprzedaży
marża
EBITDA
marża
Wynik operacyjny
marża
Wynik netto*
marża
2013
/2012
2014 1H'15
/2013 /1H'14
35.9
19.2%
26.0% -23.3%
7.3% -25.5%
2011
2012
2013
2014
1H'14
1H'15
71.4
84.3
100.5
126.7
46.8
30.6
17.2
27.1
29.1
12.3
9.2
57.7%
42.8%
20.4%
27.0%
23.0%
26.3%
25.5%
-
25.3
12.6
23.0
25.2
10.8
7.2
82.6%
35.4%
14.9%
22.8%
19.9%
23.1%
20.0%
-
-
-
-
13.1
23.4
26.8
11.2
11.1
79.1%
14.5%
-1.3%
-
-
9.7% -33.4%
-
15.5%
23.3%
21.2%
24.0%
30.9%
-
-
-
24.6
12.8
22.8
26.2
10.9
10.7
78.6%
14.6%
-2.1%
34.4%
15.2%
22.7%
20.7%
23.3%
29.8%
-
-
-
9.6 110.4%
17.6
9.7
20.4
23.8
10.1
24.6%
11.5%
20.3%
18.8%
21.6%
26.8%
Cash flow operacyjny
-
3.5
16.2
16.9
22.9
-22.2
Cash flow inwestycyjny
-
-2.5
-3.4
-7.2
-4.2
1.2
Cash flow finansowy
-
-6.4
-4.5
7.5
-14.7
3.0
-
16.7% -4.95%
-
-
Źr…dło: Millennium DM na podstawie prospektu sp…łki; * - przypadający na akcjonariuszy sp…łki dominującej
32
Rentowności i sprzedaż w okresie 2012 - 06.2015
rentowność brutto (na sprzedaży)
rentowność EBIT
rentowność netto
29.8%
30%
27.0%
25%
26.3%
22.7%
23.3%
20.4%
20%
23.0%
20.7%
10%
120
5.5%
100
80
18.8%
15%
140
26.8%
21.6%
20.0%
15.2%
25.5%
Sprzedaż
koszty zarządu*
4.1%
3.3%
3.3%
60
3.2%
2.7%
koszty sprzedaży*
koszty SG&A*
6.0%
5.5%
5.0%
4.6%
4.0%
3.1%
2.6%
3.0%
2.2%
11.5%
2.0%
40
5%
20
0%
0.9%
0.9%
0.5%
0.5%
1H'14
2014
0
2012
2013
1H'14
2014
1H'15
1.0%
0.0%
2012
2013
1H'15
Źr…dło: Millennium DM na podstawie prospektu sp…łki; * - udział koszt…w sprzedaży i og…lnego zarządu w przychodach
Specyficzne zasady rachunkowości dotyczące deweloper‚w mieszkaniowych sprawiają, że
przychody ze sprzedaży podlegają wahaniom w zależności od oddawania do użytkowania (lub nie)
w danym okresie inwestycji i przekazywania gotowych mieszkań klientom. Raportowane wyniki
sp‚łki są w dużej części uzależnione od rentowności przekazywanych w tym okresie nowych
projekt‚w. Analizując koszty sprzedaży i og‚lnego Zarządu w odniesieniu do przychod‚w danego
okresu wyraźny jest ich spadek wraz z wzrostem obrot‚w w latach 2012-2014. Wzrost koszt‚w
Zarządu w I połowie br. do poziomu 1.65 mln PLN w relacji do poziomu sprzedaży wyni‚sł 2pp,
jednak w wartościach bezwzględnych sięgnął niespełna 0.4 mln PLN r/r.
Wybrane wskaźniki rentowności w latach 2012-2014
240
220
200
24%
kapitały własne
22%
aktywa
20%
180
ROA*
18%
160
ROE*
16%
140
14%
120
12%
100
10%
80
8%
60
6%
40
4%
20
2%
0
0%
2012
2013
2014
1H'15
Źr…dło: Millennium DM na podstawie prospektu sp…łki; * - względem średniej k.wł. (na jedn. dominującą) początku i końca okresu
Analiza Du Ponta za lata 2012-2014
1.6
22
2012
20
18.1 17.8
2013
1.51 1.49
2014
1.40
1.4
18
1.2
16
14
12
1.0
10.1
10
0.8
8
0.6
6
0.4
0.58 0.61
4
0.2
2
0
0.68
20.0%
18.8%
11.5%
0.0
ROE (%)
ROS
Rotacja aktyw‚w
mnożnik kapitału
Źr…dło: Millennium DM na podstawie prospektu sp…łki\
33
Rentowność kapitału własnego w okresie 2012-1H'15 wahała się między 10% w 2012 do
nieznacznie powyżej 18% w 2013 roku. W ostatnim czasie ROE kształtuje się na poziomie około
17%. Jak wynika z analizy du Ponta kluczowy wpływ na ROE ma wysoki poziom rentowności
sprzedaży.
Niski dług na tle konkurencji
Zadłużenie oprocentowane sp‚łki wzrosło na koniec czerwca br. do około 40 mln PLN (z nieco
powyżej 30 mln PLN na koniec 2014r), natomiast zadłużenie netto (uwzględniając got‚wkę)
przekroczyło 27 mln PLN (wobec nieznacznej got‚wki netto na koniec ub.r). Sp‚łka wyemitowała
w IV kwartale ub.r. obligacje o wartości nominalnej 30 mln PLN (obligacje 3 letnie, zabezpieczone
z aktualną marżą 3.8pp), a środki z obligacji zostały wykorzystane do zakupu nowych grunt‚w w
bieżącym roku, co tłumaczy wzrost zadłużenia.
Zmiana zadłużenia w okresie 2012 - 06.2015
45 mln PLN
40
35
30
18.7
25
17.5
20
15
8.0
10
5
0
-5
-10
-15
kredyty i pożyczki LT
-20
leasing LT
-25
dłuzne pap.wart. ST
-30
got‚wka
-35
2011
2012
2013
27.2
-0.5
dłużne pap.wart. LT
kredyty i pożyczki ST
leasing ST
dług netto
2014
1H'15
1.5
1.4
1.3
1.2
1.1
1.0
0.9
0.8
0.7
0.6
0.5
0.4
0.3
0.2
0.1
0.0
-0.1
-0.2
1.43
dług netto/ EBITDA 1.02
dług netto/ kap. wł.
dług netto/ aktywa
0.34
-0.02
2 012
2 013
2 014
1H'15
Źr…dło: Millennium DM na podstawie prospektu sp…łki; ST - kr…tkoterminowy, LT - długoterminowy
Wskaźniki płynności i rotacji
Na przestrzeni ostatnich lat wskaźnik płynności bieżącej w stosunku do wskaźnika szybkiego
płynności utrzymywał się na wysokim poziomie, co jest związane z typowym dla branży wysokim
poziomem zapas‚w. Wskaźnik rotacji zapas‚w w dniach w ostatnich latach zmniejszył się z nieco
powyżej 500 w 2012 roku do nieznacznie poniżej 400 dni w 2014 roku (co oznacza, że średnio co
Wskaźniki płynności w okresie 2012 - 06.2015
10.0
8.68
9.0
2012
8.0
2013
2014
1H'15
7.0
5.63
6.0
5.49
5.0
4.0
3.41
3.0
2.05
2.0
1.0
0.28
0.73
1.51
0.89
0.13
0.49
0.34
0.0
płynności III (bieżącej)
płynności II (szybki)
płynności I (wypłacalności
got‚wkowej)
34
Wskaźniki rotacji i cykl operacyjny (w dniach) w latach 2012-2014
600
500
543
19
543
515
23
515
400
300
504
523
cykl operacyjny
cykl konwersji got‚wki
rotacja zobowiązań
rotacja należności
rotacja zapas‚w
421
421
25
472
492
200
388
395
100
43
39
0
A
P
2012
A
P
2013
33
A
P
2014
400 dni sp‚łka odnawia zapasy). Należy pamiętać, że zapasy u deweloper‚w obejmują mieszkania,
kt‚re należą do d‚br o niskim tempie rotacji.
Na przestrzeni ostatnich trzech lat cykl operacyjny uległ skr‚ceniu z około 18 do 14 miesięcy,
natomiast cykl konwersji got‚wki skr‚cił się z niespełna 17 do 13 miesięcy. Do gł‚wnych przyczyn
tej korzystnej zmiany zaliczyć należy wyjątkowo sprzyjające okoliczności rynkowe.
Polityka dywidendy
Akcjonariusz Lokum Deweloper S.A. pierwszy raz zdecydował się na wypłatę dywidendy z zysku za
rok 2014. ZWZA w dniu 31 marca 2015 zdecydowało o przeznaczeniu na wypłatę dywidendy kwoty
4.50 mln PLN z zysku za rok poprzedni (ok. 10% zysku netto sp‚łki Lokum Deweloper S.A.),
natomiast pozostała część w wysokości 41.21 mln PLN zasiliła kapitał zapasowy. Zgodnie z obecnie
obowiązującymi założeniami Zarządu sp‚łka będzie przeznaczać na wypłatę dywidendy do 30%
zysku netto wykazanego w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy za rok poprzedni.
Zwiększenie wypłaty zysku dla akcjonariuszy limitują obecnie obowiązujące kowenanty obligacji
(ich termin wykupu przypada na październik 2017 roku). Ostateczne decyzje o przeznaczeniu
wypracowanego zysku będzie podejmować Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy. Żadne akcje sp‚łki
nie są uprzywilejowane co do dywidendy.
Zakładając osiągnięcie w 2015 roku prognozowanych przez Zarząd sp‚łki wynik‚w, przy pełnym
powodzeniu emisji 5 mln akcji oraz przeznaczenie 30% na wypłatę dywidendy, do akcjonariuszy
trafiłoby w przyszłym roku blisko 10.2 mln PLN, czyli około 0.51 PLN na akcję (DY ok. 2.54% przy
cenie emisyjnej akcji na poziomie 20.00 PLN, odpowiadającej wpływom 97.1 mln PLN netto z
35
emisji). Przyjmując analogiczne założenia dla roku 2016 w kolejnym roku akcjonariusze mogliby
liczyć na 11.67 mln PLN, czyli 0.58 PLN na akcję (DY~2.92%).
Por…wnanie z konkurencją i rynkiem
Sp‚łka
na tle giełdowej
konkurencji
wyr‚żnia
się osiąganymizna
wszystkich poziomach wysokimi
Rentowność
Lokum
Deweloper
i konkurencji
GPW
poziomami
rentowności.
35%
25%
rentowność operacyjna
30%
rentowność netto
20%
25%
15%
20%
15%
10%
10%
5%
5%
0%
0%
2011
2012
2013
2011
2014
-5%
2012
2013
2014
średnia
mediana
średnia
mediana
Lokum
VTG
RON
ROB
PND
JWC
INP
DOM
1AT
mediana
średnia
Lokum
VTG
RON
ROB
PND
JWC
INP
DOM
1AT
-5%
Źr…dło: Millennium DM, prospekt sp…łki, sprawozdania finansowe
ROE i ROA Lokum Deweloper na tle konkurencji z GPW*
30%
16%
ROE
ROA
14%
25%
2011
2012
2013
2014
2011
12%
2012
2013
2014
20%
10%
15%
8%
10%
6%
4%
5%
2%
0%
0%
Lokum
VTG
RON
ROB
PND
JWC
INP
1AT
DOM
mediana
średnia
Lokum
VTG
RON
ROB
PND
JWC
INP
DOM
-2%
1AT
-5%
Źr…dło: Millennium DM, prospekt sp…łki, sprawozdania finansowe; * - zysk netto do średniego poziomu kap. wł (ROE) /aktyw…w (ROA) z początku i końca okresu
Rentowność brutto na sprzedaż Lokum Deweloper i konkurencji z GPW
35%
2011
2012
2013
2014
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
1AT
DOM
INP
JWC
PND
ROB
RON
VTG
Lokum
średnia
mediana
Źr…dło: Millennium DM, prospekt sp…łki, sprawozdania finansowe
36
Zysk brutto i netto Lokum Deweloper w I p€łroczu 2015
35%
-0.9%
30%
+9.7%
-2.3%
+0.3%
25%
-5.5%
20%
15%
10%
5%
25.5%
29.8%
28.8%
29.1%
26.8%
0%
zysk brutto
na
sprzedaży
SG&A
pozostałe
koszty
operacyjne
EBIT
koszty
finansowe
zysk przed
podatkiem
podatek
zysk netto
zysk netto
mniejszości
zysk netto
akcjon.
Źr…dło: Millennium DM, prospekt sp…łki
W I połowie 2015 roku na wysoką marżę operacyjną wpływ miało w znacznej części rozliczenie
sprzedaży jednostki zależnej (zysk +1.2 mln PLN) oraz odszkodowanie za działki pod drogi publiczne
wydzielone na gruncie sp‚łki (rozliczone w pozostałych przychodach/kosztach operacyjnych). W II
p‚łroczu br. sp‚łka spodziewa się wzrostu marż ze względu na rozliczanie w wynikach wysoce
rentownego projektu Viva.
Wysoka rentowność
Przyczyną wysokiej rentowności jest szczeg‚lny model biznesowy, obejmujący m.in.:

selekcję atrakcyjnych grunt‚w (ze względu na bardzo dobre relacje wypracowane w drodze
wieloletniej i owocnej wsp‚łpracy sp‚łka jest często klientem pierwszego wyboru
pośrednik‚w nieruchomości)

realizację inwestycji na gruntach umożliwiających budowę osiedli kilkuset mieszkaniowych

pełnienie funkcji generalnego wykonawcy (zatrzymanie części marży budowlanej)

rozbudowaną bazę sprawdzonych, solidnych podwykonawc‚w

rozpoczynanie sprzedaży mieszkań po widocznym rozpoczęciu budowy (uzyskiwane wyższe
ceny sprzedaży niż dla tzw. „dziury w ziemi”)

niskie koszty Zarządu m.in. dzięki opracowaniu szczeg‚lnego, silnie motywującego
sposobu wynagradzania kluczowych manager‚w (% zysku netto)

struktura Grupy umożliwiająca optymalizację podatkową

realizację mieszkań o podwyższonym standardzie (wyższa jakość oraz ceny)

szybkie uruchamianie inwestycji na nabywanych gruntach

dobrą organizację umożliwiającą elastyczność i szybkość podejmowania decyzji (np.
szybka reakcja na okazje inwestycyjne, konieczne zmiany projektowe)
37
Prognozy finansowe
Podstawowym celem strategicznym sp‚łki jest wzrost wartości poprzez zwiększenie skali
działalności przy zachowaniu wysokości uzyskiwanych rentowności. Sp‚łka liczy, że w perspektywie
5 lat zwiększy sw‚j udział w rynku wrocławskim co najmniej do 10% og‚łem oraz 25% udziału w
segmencie mieszkań o podwyższonym standardzie. Plan ekspansji obejmuje obecnie rynek
krakowski (2015-2016), a następnie rynek warszawski (rynki najbardziej obiecujące i
perspektywiczne), przy czym Lokum Deweloper planuje pozostać skoncentrowany na projektach
deweloperskich w zabudowie wielorodzinnej o podwyższonym standardzie.
Biorąc pod uwagę historyczne wyniki Grupy, harmonogram realizacji projekt‚w deweloperskich
oraz wyjątkowo sprzyjające działalności deweloperskiej bieżące warunki rynkowe nasze prognozy
na najbliższe dwa lata są zbieżne z założeniami Zarządu. W kolejnych latach punktem wyjścia dla
naszej prognozy jest projekcja liczby mieszkań przekazywanych klientom (sprzedaż notarialna)
oraz jednostkowe ceny przekazywanych mieszkań. Na p‚łrocze br. liczba lokali zakontraktowanych,
nieprzekazanych wynosiła 153, z czego 20 gotowych.
dynamika (r/r)
przedsprzedaż
dynamika przedsprzedaży
dynamika cen mieszkań przekazywanych
liczba przekazań
dynamika przekazań
jednostkowa cena mieszkania
60%
785
708
800
50%
700
40%
600
30%
500
20%
400
10%
0%
300
5.0%
2.0% 200
-10%
100
-20%
liczba mieszkań, cena (tys. PLN)
Prognoza przedsprzedaży, przekazań i cen mieszkań
0
2012
2013
2014
2015p
2016p
2017p
2018p
2019p
2020p
Należy pamiętać, że na zmianę ceny jednostkowej przekazywanych mieszkań wpływa zar‚wno
zmiana cennika (podniesienie cen przez sprzedającego), jak też m.in. zmiana struktury
sprzedawanych mieszkań (atrakcyjniejsze lokalizacje determinują wyższe ceny) czy ich średniej
wielkości (wyższy średni metraż). Można się spodziewać, że dynamiczny wzrost cen przekazywanych
mieszkań nastąpi w związku z ekspansją na rynek krakowski (od 2016r.), a w szczeg‚lności rynek
warszawski. Wyższe ceny mieszkań oznaczają także wzrost uzyskiwanych przychod‚w przy
utrzymaniu zerowej dynamiki przekazań. Mając na uwadze powyższe przyjęte przez nas założenia
przy utrzymaniu korzystnych okoliczności rynkowych można uznać za konserwatywne.
Prognoza wynik€w Grupy Lokum Deweloper
marża brutto
rentownośc brutto
70
EBIT
rentowność EBIT
zysk netto*
rentownośc netto
35%
60
30%
50
25%
40
20%
30
15%
20
10%
10
5%
0
0%
2011
2012
2013
2014
2015p*
2016p*
2017p
2018p
2019p
2020p
Źr…dło: Millennium DM; * - zgodne z prognozą Zarządu
38
Nasza prognoza na rok bieżący oraz przyszły (m.in. z uwagi na harmonogram realizowanych
inwestycji) jest zgodna z prognozą Zarządu. W kolejnych latach zakładamy stopniowy spadek
długoterminowego poziomu rentowności brutto do 22% (od 2020 roku). Dzięki strukturze
organizacyjnej efektywna stawka podatkowa Grupy Lokum Deweloper jest bliska zera. W naszej
prognozie zakładamy, że efektywna stawka podatkowa wyniesie 0.5% w latach 2015-2017, a
następnie wzrośnie do 10%. Zakładamy, że Grupa będzie starała się modyfikować strukturę
organizacyjną, by w dalszym ciągu w pełni wykorzystywać wszelkie koszty podatkowe. Z uwagi na
zmienność przepis‚w prawnych istnieje jednak ryzyko, że dokonywanie korzystnych rozliczeń
podatkowych nie będzie w przyszłości możliwe w dotychczasowej skali. Przyjęliśmy, że Grupa
będzie przeznaczała 30% zysku netto za rok poprzedni na wypłatę dywidendy, co jest g‚rnym
poziomem wypłaty zgodnie z obowiązującą polityką dywidendową.
Prognozy wynik€w Grupy Lokum Deweloper (tys. PLN)
2012
Przychody ze sprzedaży
dynamika (r/r)
Wynik brutto
marża
2013
2014 2015p* 2016p*
2017p
2018p
2019p
2020p
84.3
100.5
126.7
128.1
172.1
188.6
211.6
226.6
242.7
18.0%
19.2%
26.0%
1.2%
34.3%
9.5%
12.2%
7.1%
7.1%
17.2
27.1
29.1
40.1
51.6
52.8
52.9
53.2
54.0
20.4%
27.0%
23.0%
31.3%
30.0%
28.0%
25.0%
23.5%
22.2%
EBIT
12.8
22.8
26.2
37.8
46.6
47.6
46.4
46.3
46.8
marża
15.2%
22.7%
20.7%
29.5%
27.1%
25.3%
22.0%
20.4%
19.3%
Zysk netto**
marża
9.7
20.4
23.8
33.9
38.9
39.3
34.8
34.8
35.2
11.5%
20.3%
18.8%
26.5%
22.6%
20.8%
16.5%
15.3%
14.5%
Źr…dło: Millennium DM; * - zgodne z prognozą Zarządu; ** - dla akcjonariuszy jednostki dominującej
Poniżej przedstawiamy zestawienie wynik‚w, prognoz zarządu na lata 2015-2016 oraz wskaźnik‚w
przy oczekiwanym poziomie i cenie emisji akcji serii C.
Prognozy wynik€w i wskaźnik€w Grupy Lokum Deweloper (mln PLN)
dane hist.
Prognozy Zarządu
2014
IH'15
2015p
2016p
126.7
35.9
128.1
172.1
EBIT
26.2
10.7
37.8
46.6
Zysk netto**
23.8
9.6
33.9
38.9
Sprzedaż
Prognozowane wskaźniki
2015p
2016p
11.80
10.29
EV/EBITDA
8.92
8.57
P/BV
1.47
1.33
PE
Źr…dło: Millennium DM; * - przy założeniu emisji akcji serii C w maksymalnej wielkości, dla oczekiwanej ceny akcji 20.0 PLN;
** - dla akcjonariuszy jednostki dominującej
39
Analiza SWOT
Mocne strony
Do mocnych stron Grupy Lokum Deweloper należą:

doświadczenie oraz znajomość rynku wrocławskiego

dobrze rozpoznawalna i pozytywnie kojarzona marka na rynku wrocławskim

silna pozycja na rynku wrocławskim (13.7% w rynku mieszkań o podwyższonym
standardzie, 5.5% og‚łem)

profesjonalna i lojalna kadra pracownicza

dobra organizacja wpływająca na elastyczność i szybkość podejmowania decyzji (np.
szybka reakcja na okazje inwestycyjne, konieczne zmiany projektowe)

bogata i dedykowana oferta (m.in. usługi wykończenia pod klucz, doradztwo kredytowe)

selekcja atrakcyjnych grunt‚w (ze względu na wypracowane w drodze wieloletniej
wsp‚łpracy bardzo dobre relacje sp‚łka jest często klientem pierwszego wyboru
pośrednik‚w nieruchomości)

wyselekcjonowane lokalizacje (w tzw. „dobrych lokalizacjach”, w centrum miasta bądź
dobrze z centrum skomunikowanych)

wysoka jakość wykonania projekt‚w deweloperskich i atrakcyjne zagospodarowanie części
wsp‚lnych osiedli mieszkaniowych (mieszkania z segmentu o podwyższonym standardzie,
pozytywnie wyr‚żniające się na rynku)

pełnienie funkcji generalnego wykonawcy (własny stały nadz‚r pozwala na osiągnięcie
oczekiwanej jakości inwestycji przy niższych kosztach, ułatwia szybsze reagowanie na
ewentualne zmiany projektowe)

efektywny, motywacyjny spos‚b wynagradzania kluczowej kadry kierowniczej

rozbudowana baza sprawdzonych podwykonawc‚w

brak uzależnienia od kluczowych klient‚w czy dostawc‚w

przejrzysta struktura organizacyjna i własnościowa

bezpieczny poziom wskaźnik‚w płynności finansowej, stosunkowo niski poziom zadłużenia

dobre relacje ze stroną bankową (rachunki powiernicze otwarte)

historia bardzo dobrych wynik‚w finansowych
Słabe strony

ambitne prognozy i plany rozwoju sp‚łki (w tym utrzymanie ponadprzeciętnej rentowności)

uzależnienie wynik‚w od wahań koniunktury

koncentracja wyłącznie na rynku wrocławskim

konieczny wzrost organizacji (zatrudnienia) wraz z ekspansją na rynek krakowski

spodziewana ograniczona płynność akcji po emisji
Szanse

prognozowany dalszy rozw‚j gospodarczy i spadek bezrobocia

rekordowo niski poziom st‚p procentowych

korzystne dla dużych deweloper‚w skutki wprowadzenia „ustawy deweloperskiej”
(konsolidacja rynku)
40
Zagrożenia

silna konkurencja na rynku (wysoki popyt r‚wnoważy wysoką i elastyczną podaż)

rosnące ceny grunt‚w (nasilająca się rywalizacja deweloper‚w pr‚bujących uzupełnić
szybko kurczący się bank ziemi)

ryzyko wzrostu cen materiał‚w i usług budowlanych oraz wzrostu żądań płacowych

ryzyko wzrostu st‚p procentowych

ryzyko załamania koniunktury oraz spowolnienia gospodarczego

ryzyko pojawienia się niekorzystnych regulacji prawnych (np. w obszarze dynamicznie
zmieniającego i niejednoznacznego prawa podatkowego czy możliwe zmiany w tzw. 'ustawie
deweloperskiej' np. wyłączenie możliwości stosowania otwartych rachunk‚w
powierniczych)

przeszkody administracyjne (długie okresy ubiegania o stosowne zezwolenia, ryzyko
wprowadzania ograniczeń np. wpisu nieruchomości na listę zabytk‚w).

ryzyka związane z ekspansją na nowy, nieznany rynek

spodziewany wzrost skali działalności ryzykiem dla utrzymania ponadprzeciętnej
rentowności

długi cykl operacyjny w branży deweloperskiej (ryzyko zmiany oczekiwań klient‚w w trakcie
realizacji inwestycji)
41
Rachunek zysk€w i strat (mln PLN)
2013
2014
2015p
2016p
przychody netto
100.5
126.7
128.1
172.1
2017p
188.6
koszty wytworzenia
-73.4
-97.6
-88.0
-120.6
-135.7
zysk brutto na sprzedaży
27.1
29.1
40.1
51.6
52.8
koszty sprzedaży i og‚lnego zarządu
-4.2
-3.9
-4.5
-5.0
-5.2
saldo pozostałej działalności operacyjnej
-0.1
1.0
2.3
0.0
0.0
EBITDA
23.4
26.8
38.5
47.3
48.4
EBIT
22.8
26.2
37.8
46.6
47.6
saldo finansowe
-0.5
-0.1
-0.8
-4.1
-4.6
zysk przed opodatkowaniem
22.4
26.1
37.1
42.6
43.0
podatek dochodowy
0.0
-0.1
-0.1
-0.2
-0.2
Zysk netto, w tym:
22.4
26.0
36.9
42.4
42.9
- na akcjonariuszy jednostki dominującej
20.4
23.8
33.9
38.9
39.3
- na udziały niekontrolujące
1.9
2.2
3.0
3.5
3.6
EPS
1.4
1.6
1.7
1.9
2.0
2013
2014
2015p
2016p
2017p
14.9
20.9
20.8
17.9
17.6
wartości niematerialne i prawne
0.1
0.0
0.0
0.0
0.1
wartość firmy
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
rzeczowe aktywa trwałe
5.6
9.4
9.1
8.8
8.5
nieruchomości inwestycyjne
8.7
8.7
8.9
8.9
8.9
pozostałe aktywa trwałe
0.5
2.8
2.8
0.1
0.1
158.5
178.5
330.0
414.0
426.6
138.1
136.3
215.7
306.1
287.3
6.5
11.0
2.2
17.3
8.6
13.8
31.1
112.1
90.6
130.5
Bilans (mln PLN)
aktywa trwałe
aktywa obrotowe
zapasy
należności
środki pieniężne i ich ekwiwalenty
0.1
0.1
0.1
0.1
0.1
aktywa razem
rozliczenia międzyokresowe
173.4
199.5
350.9
431.9
444.1
kapitał własny
121.5
145.3
271.8
300.5
328.1
2.1
3.2
6.2
9.7
13.2
49.9
51.0
72.9
121.8
102.8
zobowiązania i rezerwy długoterminowe
21.7
30.4
30.3
25.2
41.0
zobowiązania i rezerwy kr‚tkoterminowe
12.6
11.1
34.5
82.5
45.2
rozliczenia międzyokresowe
15.6
9.5
8.1
14.0
16.5
173.4
199.5
350.9
431.9
444.1
8.1
9.7
13.6
15.0
16.4
kapitały mniejszości
zobowiązania
pasywa razem
BVPS
Źr…dło: sp…łka, prognozy Millennium DM
42
Cash flow (mln PLN)
2013
2014
2015p
2016p
2017p
wynik netto
22.4
26.0
36.9
42.4
42.9
amortyzacja
0.6
0.6
0.7
0.7
0.7
zmiana kapitału obrotowego
-4.1
-4.5
-72.2
-100.1
20.4
got…wka z działalności operacyjnej
16.2
16.9
-34.3
-46.8
71.4
inwestycje (capex)
-3.4
-7.2
-0.6
-0.4
-0.4
got…wka z działalności inwestycyjnej
-3.4
-7.2
-0.6
-0.4
-0.4
wypłata dywidendy
0.0
0.0
-4.5
-10.2
-11.7
zmiana zadłużenia
-2.6
8.9
25.1
40.2
-14.5
got…wka z działalności finansowej
-4.5
7.5
115.9
25.7
-31.0
8.2
17.3
81.0
-21.5
39.9
0.00
0.00
0.23
0.51
0.58
1.4
1.6
1.7
2.0
2.0
zmiana got‚wki netto
DPS
CEPS
Wskaźniki (%)
2013
2014
2015p
2016p
2017p
zmiana sprzedaży
19.2
26.0
1.2
34.3
9.5
zmiana EBITDA
79.5
14.5
43.6
22.9
2.2
zmiana EBIT
78.6
14.6
44.5
23.2
2.2
107.7
18.2
42.4
14.7
1.0
marża EBITDA
23.3
21.2
30.0
27.5
25.6
marża EBIT
22.7
20.7
29.5
27.1
25.3
marża netto
20.0
18.8
26.5
22.6
20.8
sprzedaż/aktywa (x)
0.58
0.64
0.37
0.40
0.42
dług / kapitał (x)
0.15
0.17
0.10
0.07
0.11
dług netto / EBITDA (x)
0.34
-0.02
-1.47
0.11
-1.02
zmiana zysku netto
stopa podatkowa
-0.1
-0.4
-0.4
-0.4
-0.4
ROE
18.1
17.8
16.3
13.6
12.5
ROA
12.2
12.8
12.3
9.9
9.0
(dług) got‚wka netto (mln PLN)
-8.0
0.5
56.5
-5.3
49.2
Źr…dło: sp…łka, prognozy Millennium DM
43
Sprzedaż
Departament Analiz
Marcin Materna, CFA
Doradca Inwestycyjny
+22 598 26 82
[email protected]
Marcin Palenik, CFA
+22 598 26 71
[email protected]
Maciej Krefta
+22 598 26 88
[email protected]
Dyrektor
banki i finanse
Analityk
branża spożywcza, handel,
energetyka
Analityk
deweloperzy, g‚rnictwo,
budownictwo
Radosław Zawadzki
+22 598 26 34
[email protected]
Dyrektor
Arkadiusz Szumilak
+22 598 26 75
[email protected]
Marek Przytuła
+22 598 26 68
[email protected]
Sebastian Siemiątkowski
+22 598 26 05
[email protected]
Analityk funduszy
Jarosław Ołdakowski
+22 598 26 11
[email protected]
Artur Topczewski
+22 598 26 59
[email protected]
Analityk funduszy
Leszek Iwaniec
+22 598 26 90
[email protected]
Marek Pszcz…łkowski
+22 598 26 60
[email protected]
Marcin Czerwiński
+22 598 26 70
[email protected]
Millennium Dom Maklerski S.A.
Ul. Żaryna 2A, Millennium Park IIIp
02-593 Warszawa Polska
Fax: +22 598 26 99
Objaśnienia terminologii fachowej użytej w raporcie
EV - wycena rynkowa sp‚łki + wartość długu odsetkowego netto
EBIT - zysk operacyjny
EBITDA - zysk operacyjny + amortyzacja
WNB - wynik na działalności bankowej
P/CE - stosunek ceny akcji do zysku netto na akcję powiększonego o amortyzację na akcję
P/E - stosunek ceny akcji do zysku netto na 1 akcję
P/BV - stosunek ceny akcji do wartości księgowej na 1 akcję
ROE - stopa zwrotu z kapitał‚w własnych
ROA - stopa zwrotu z aktyw‚w
EPS - zysk netto na 1 akcję
CEPS - wartość zysku netto i amortyzacji na 1 akcję
BVPS - wartość księgowa na 1 akcję
DPS - dywidenda na 1 akcję
NPL - kredyty zagrożone
Skala rekomendacji stosowana w Millennium Dom Maklerski S.A.
KUPUJ - uważamy, że akcje sp‚łki posiadają ponad 20% potencjał wzrostu
AKUMULUJ - uważamy, że akcje sp‚łki posiadają ponad 10% potencjał wzrostu
NEUTRALNIE - uważamy, że cena akcji sp‚łki pozostanie stabilna (+/- 10%)
REDUKUJ - uważamy, że akcje sp‚łki są przewartościowane o 10-20%
SPRZEDAJ - uważamy, że akcje sp‚łki są przewartościowane o ponad 20%
Rekomendacje wydawane przez Millennium Dom Maklerski S.A. obowiązują 6 miesięcy od daty
wydania, o ile wcześniej nie zostaną zaktualizowane. Millennium Dom Maklerski S.A. dokonuje
aktualizacji wydawanych rekomendacji w zależności od sytuacji rynkowej oraz oceny analityka.
Stosowane metody wyceny
Tel. +22 598 26 00
Rekomendacje Millennium DM S.A.
Sp…łka
Rekomendacja
Data wydania
rekomendacji
Cena rynkowa w
dniu wydania
rekomendacji
Wycena
Struktura rekomendacji Millennium DM S.A. w II kwartale 2015 roku
Liczba rekomendacji
% udział
Kupuj
3
21%
Akumuluj
6
43%
Neutralnie
5
36%
Redukuj
0
0%
Sprzedaj
0
0%
Struktura rekomendacji dla sp…łek, dla kt…rych Millennium DM S.A.
świadczył usługi z zakresu bankowości inwestycyjnej*
Struktura
Kupuj
0
0%
Akumuluj
1
50%
Neutralnie
1
50%
Redukuj
0
0%
Neutralnie
0
0%
*ostatnie 12 miesięcy, łącznie ze sp…łkami, dla kt…rych MDM S.A. pełni funkcję animatora
Raport sporządzony jest w oparciu o następujące metody wyceny (wybrane 2 z 3):
Metoda DCF (model zdyskontowanych strumieni pieniężnych) - metoda uznawana za najbardziej odpowiednią
do wyceny przedsiębiorstw. Wadą metody DCF jest wrażliwość otrzymanej w ten spos‚b wyceny na przyjęte
założenia dotyczące zar‚wno samej firmy jak i jej otoczenia makroekonomicznego. Metoda por‚wnawcza (por‚wnanie odpowiednich wskaźnik‚w rynkowych przy kt‚rych jest notowana sp‚łka z podobnymi wskaźnikami dla innych
firm z tej samej branży bądź branż pokrewnych) - lepiej niż metoda DCF odzwierciedla postrzeganie branży w kt‚rej działa sp‚łka przez inwestor‚w. Wadą metody por‚wnawczej jest wrażliwość na dob‚r przyjętej grupy
por‚wnawczej oraz por‚wnywanych wskaźnik‚w a także wysoka zmienność wyceny w zależności od koniunktury na rynku. Metoda ROE-P/BV (model uzależniający właściwy wskaźnik P/BV od rentowności sp‚łki) - metoda
uznawana za najbardziej odpowiednią do wyceny bank‚w. Wadą tej metody jest wrażliwość otrzymanej w ten spos‚b wyceny na przyjęte założenia dotyczące zar‚wno samej firmy (zyskowność, efektywność) jak i jej otoczenia
makroekonomicznego.
Powiązania Millennium Dom Maklerski S.A. ze sp…łką będąca przedmiotem niniejszego raportu.
Millennium Dom Maklerski S.A. jest członkiem konsorcjum oferującego w publicznej ofercie akcje sp‚łki będącej przedmiotem niniejszego raportu oraz może pośredniczyć w sprzedaży akcji tej sp‚łki i z tego tytułu otrzyma
bądź otrzymał wynagrodzenie. Pomiędzy Millennium Dom Maklerski S.A., a sp‚łkami będącymi przedmiotem niniejszego raportu nie występują żadne inne powiązania, o kt‚rych mowa w Rozporządzeniu Ministra Finans‚w
z dnia 19 października 2005 roku w sprawie Informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrument‚w finansowych, ich emitent‚w lub wystawc‚w, kt‚re byłyby znane sporządzającemu niniejszy raport. Sp‚łki będące
przedmiotem raportu mogą być klientami Grupy Kapitałowej Millennium Banku S.A., gł‚wnego akcjonariusza Millennium Domu Maklerskiego S.A.
Pozostałe informacje
Nadz‚r nad Millennium Dom Maklerski S.A. sprawuje Komisja Nadzoru Finansowego. Osoba lub osoby wskazane w prawym dolnym rogu pierwszej strony niniejszej publikacji sporządziły analizę, informacja o stanowiskach
os‚b sporządzających jest zawarta w g‚rnej części ostatniej strony niniejszej publikacji. Data wskazana w prawym g‚rnym rogu pierwszej strony niniejszej publikacji jest datą sporządzenia oraz datą pierwszego udostępnienia.
Niniejsza publikacja została przygotowana przez Millennium Dom Maklerski S.A. wyłącznie na potrzeby klient‚w Millennium Dom Maklerski S.A., nie stanowi reklamy ani oferowania papier‚w wartościowych, może być ona
także dystrybuowana za pomocą środk‚w masowego przekazu, na podstawie każdorazowej decyzji Dyrektora Departamentu Doradztwa i Analiz. Rozpowszechnianie lub powielanie niniejszego materiału w całości lub w części
bez pisemnej zgody Millennium Dom Maklerski S.A. jest zabronione. Rozpowszechnianie lub powielanie niniejszego materiału w całości lub w części bez pisemnej zgody Millennium Dom Maklerski S.A. jest zabronione.
Niniejszy dokument, ani jego kopia nie mogą zostać bezpośrednio lub pośrednio przekazane lub wydane osobom w USA, Australii, Kanadzie, Japonii. Niniejsza publikacja została przygotowana z dochowaniem należytej
staranności i rzetelności, w oparciu o fakty uznane za wiarygodne, jednak Millennium Dom Maklerski S.A. nie gwarantuje, że są one w pełni dokładne i kompletne. Podstawą przygotowania publikacji były wszelkie informacje
na temat sp‚łki, jakie były publicznie dostępne i znane sporządzającemu do dnia jej sporządzenia. Przedstawione prognozy są oparte wyłącznie o analizę przeprowadzoną przez Millennium Dom Maklerski S.A. bez uzgodnień
ze sp‚łką będącą przedmiotem analizy ani z innymi podmiotami i opierają się na szeregu założeń, kt‚re w przyszłości mogą okazać się nietrafne. Millennium Dom Maklerski S.A. nie udziela żadnego zapewnienia, że podane
prognozy sprawdzą się. Inwestowanie w akcje sp‚łki (sp‚łek) wymienionych w niniejszej analizie wiąże się z szeregiem ryzyk związanych miedzy innymi z sytuacja makroekonomiczna, zmiana regulacji prawnych, zmianami
sytuacji na rynkach towarowych, ryzykiem st‚p procentowych, kt‚rych wyeliminowanie jest praktycznie niemożliwe. Treść analizy była udostępniona sp‚łce będącej przedmiotem rekomendacji przed jej opublikowaniem, celem
weryfikacji fakt‚w prezentowanych w części opisowej . Millennium Dom Maklerski S.A. może świadczyć usługi na rzecz firm, kt‚rych dotyczą analizy. Sp‚łka może świadczyć usługi na rzecz Grupy Kapitałowej Millennium.
Millennium Dom Maklerski S.A. nie ponosi odpowiedzialności za szkody poniesione w wyniku decyzji podjętych na podstawie informacji zawartych w niniejszym raporcie analitycznym.

Lokum Deweloper - Millennium Dom Maklerski

Transkrypt

Podobne dokumenty

Pobierz - Lokum Deweloper

Portal Poznańskie nieruchomości.pl sierpień 2010 Rozmowa z

Dobry rok dla Matexi - Spółka informuje o realizacji

Drogi wynajem mieszkań - po wakacjach ceny w górę

zobacz PDF - MM Architekci