Publikacja darmowa

Rejent . rok 8 * nr 12(92)
grudzień 1998
Aleksander Oleszko
Znaczenie oraz określenie ceny nieruchomości
w umowie sprzedaży zawartej w trybie ustawy
o gospodarce nieruchomościami
I
Na gruncie kodeksu cywilnego cena jest elementem przedmiotowo
istotnym umowy sprzedaży (art. 535 i nast. k.c.). Z umowy tej wynika
obowiązek kupującego zapłaty ceny, która musi być wyrażona w kwocie
pieniężnej. W braku takiego zobowiązania po stronie kupującego, umowa
sprzedaży nie dochodzi do skutku.
Pomijając administracyjny sposób ustalenia ceny (zob. np. art. 537 §
1 k.c.), strony umowy sprzedaży ustalają wysokość ceny rozumianej jako
ekwiwalent prawa majątkowego, które jest przedmiotem sprzedaży1. Poza
ceną sztywną, cena jest traktowana wyłącznie jako wzajemna relacja między
2
świadczeniami stron wedle rzymskiej formuły do ut des . Innymi słowy
można powiedzieć, iż na gruncie kodeksu cywilnego ceną jest określona
kwota pieniężna, co do której strony zgodnie złożyły stosowne oświadczenia woli. Jeżeli przedmiotem umowy sprzedaży jest nieruchomość, akt no-
1
nast.
2
Tak Z . R a d w a ń s k i , Prawo zobowiązań, Warszawa 1986, s. 125; por. także Z . B a n as z e z y k,[w:]K. P i c t r z y k o w s k i, KC. Komentarz, art. 535 Nb 9, Warszawa 1998; G. B i en i c k , S. R u d n i c k i , Umowa sprzedaży nieruchomości, [w:] Prawo obrotu nieruchomościami,
pod red. S. Rudnickiego, Warszawa 1996, s. 397 i nast.
151
Po
Aleksander
Oleszko
tarialny zawiera w tej mierze stosowne stwierdzenia obejmujące „treść
istotną dla tej czynności prawnej" (§ 3 art. 92 pr. o not.).
Tymczasem na gruncie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami (Dz.U. Nr 115, poz. 741) - cyt. dalej jako ustawa spotykamy liczne uregulowania odnoszące się do ceny (zob. zwłaszcza
rozdział 8 działu II ustawy - art. 70-76), które nie zawsze nawiązują do
znanego pojęcia ceny kodeksu cywilnego, a nawet w przeważającej mierze
posługują się tym określeniem w zupełnie innym znaczeniu3.
Celem dalszych rozważań jest podjęcie w tej mierze dyskusji wokół
zagadnień dotyczących wartości nieruchomości i pojęcia ceny sprzedaży
nieruchomości.
II
Przepisy art. 27 w zw. z art. 28 ust. 1 ustawy dopuszczają zawarcie
umowy sprzedaży nieruchomości w drodze przetargu lub w drodze bezprzetargowej. Jeżeli sprzedaż następuje w drodze przetargu, cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości określonej przez rzeczoznawcę,
stosując zasady ustalenia ceny według kryteriów wskazanych w art. 67 ust.
1 i 2 ustawy w związku z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 13
stycznia 1998 r. w sprawie określenia szczegółowych zasad i trybu
przeprowadzania przetargów na zbycie nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub gminy (Dz.U. Nr 9, poz. 3 O)4.
Przy sprzedaży nieruchomości w drodze bezprzetargowej, cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż jej wartość (art. 67 ust.
3 ustawy), z tym że właściwy organ może udzielić, za zgodą odpowiednio
wojewody lub rady gminy, bonifikaty od ceny odpowiadającej jej wartości,
jeżeli nieruchomość jest sprzedawana na cele wymienione w art. 68 ust. 1
pkt 1-7 ustawy.
3
Również na grancie ustawy z dnia 19 kwietnia 1985 r. o gospodarce grantami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz.U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm.) - cyt. dalej jako ustawa z 1985 r. którą z dniem 1 stycznia 1998 r. zastąpiła omawiana ustawa, problematyka orzeczenia ceny w
umowie sprzedaży nieruchomości była przedmiotem dyskusj i oraz orzecznictwa.
4
Zob. także rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 r. w sprawie szczegółowych
zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 98,
poz. 612).
152
Znaczenie oraz określenie ceny nieruchomości..
Wreszcie, zgodnie z art. 68 ust. 3 ustawy, cenę ustaloną według zasad
wskazanych w art. 67 ustawy obniża się o 50%, jeżeli nieruchomość będąca
przedmiotem sprzedaży wpisana jest do rejestru zabytków. Właściwy organ
może, za zgodą odpowiednio wojewody lub rady gminy, podwyższyć lub
obniżyć tę bonifikatę.
Z powyższych uregulowań (por. nadto art. 150 i nast. ustawy) wynika,
iż określenia „cena nieruchomości" oraz „wartość nieruchomości" nie zawsze
są pojęciami tożsamymi, gdy chodzi o omawianą ustawę oraz kodeks cywilny. Ponadto ustawodawca posługuje się sformułowaniem: „bonifikata
od ceny" (art. 68 ust. 1), zaś w art. 68 ust. 3 jest mowa o „obniżeniu ceny
o 50%", o „podwyższeniu lub obniżeniu bonifikaty". Wreszcie w wyniku
„wyceny nieruchomości" dokonuje się określenia wartości rynkowej, odtworzeniowej, ustalenia wartości katastralnej nieruchomości (art. 150 ust. 1
ustawy).
Wskazane zwroty ustawy oraz ich sformułowania wymagają bliższego
sprecyzowania, a przede wszystkim stosownego odniesienia do sporządzonego aktu notarialnego, który powinien stwierdzać istotne elementy sprzedaży, w tym określenia ceny przedmiotu umowy.
III
1. Wartość rynkowa nieruchomości a cena w umowie sprzedaży
Niezależnie od tego, czy zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości
następuje w drodze przetargu, czy w trybie bezprzetargowym zasadą jest,
iż „cenę nieruchomości ustala się w wysokości jej wartości rynkowej
określonej przez rzeczoznawcę majątkowego" (art. 67 ust. 1-3 ustawy).
Już na tle uregulowania zawartego w przepisach art. 38 i 39 ustawy z
1985 r. zwrócono uwagę, iż wyjątkiem od ustalenia ceny sprzedaży pozostawionej swobodnej woli stron jest, z mocy wyraźnego przepisu ustawowego o charakterze bezwzględnie obowiązującym, określenie ceny według
wskazanych kryteriów pod rygorem nieważności umowy jako sprzecznej
z prawem (art. 58 § 1 k.c.). Co do ustawy z 1985 r., cena musiała odpowiadać rzeczywistej wartości rynkowej nieruchomości i nie mogła odbiegać od kryterium jej ustalenia wskazanego przez ustawę5.
5
S. R u d n i c k i, Umowa sprzedaży..., s. 379.
153
Aleksander Oleszko
Kierunek ten prezentowało także orzecznictwo. W uchwale z dnia 10
listopada 1995 r. Sąd Najwyższy wyraził pogląd, iż „umowa sprzedaży
przez gminę nieruchomości zabudowanej, w której cenę ustalono wyłącznie
na podstawie wartości gruntu, nie może być podstawą wpisu prawa własności nieruchomości nabywcy w księdze wieczystej także wówczas, gdy
nabył on uprawnienie z tytułu nakładów poniesionych na budynki wzniesione na tym gruncie przez osobę trzecią"6. W uchwale tej Sąd Najwyższy
poddał ocenie, czy badanie skuteczności czynności materialnoprawnej7 co
do umowy sprzedaży nieruchomości może dotyczyć ustalenia ceny. Według
SN, na tak postawione pytanie należy - co do zasady - odpowiadać przecząco. Ustalenie ceny sprzedaży jest niewątpliwie sprawą stron, ich zgody.
Jednakże od tej zasady istnieją wyjątki, do których należy zaliczyć ustawę
z 1985 r., a w szczególności przepisy rozdziału 5, dotyczące ustalenia cen
nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa oraz gmin. Analizując te przepisy, Sąd Najwyższy w uchwale pełnego składu Izby Administracyjnej, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych z dnia 10 marca 1994 r.
stwierdził, że cena sprzedaży musi odpowiadać przede wszystkim wartości
nieruchomości8. Przesłanki szacunku nieruchomości zawarte w art. 38 ust.
2 ustawy z 1985 r. wskazywały, że chodzi o rzeczywistą wartość rynkową
nieruchomości (por. także art. 39 ust. 1 tejże ustawy)9. Tej reguły w niczym
nie zmieniła treść art. 21 ust. 7 zd. 2 ustawy z 1985 r. Ulgi stosowało się
od ceny sprzedaży ustalonej według art. 38 i 39 cyt. ustawy10.
Zarówno na gruncie ustawy z 1985 r., jak i przepisów art. 67 i nast.
ustawy z 1997 r. należy odróżnić sposoby ustalenia ceny od kodeksowego
pojęcia ceny sprzedaży (art. 535 i nast. k.c.). W obu wypadkach sprzedaż
dochodzi do skutku w wyniku zawartej umowy (por. art. 19 ust. 1 ustawy
z 1985 r. oraz art. 27 ustawy). Zatem tylko w umowie ustalona jest cena.
Jest to więc cena określona przez strony. Ustalenie ceny w tym znaczeniu
nie odnosi się do sposobu jej wyliczenia dokonanego przez rzeczoznawcę.
nego podzielał G. B i en i ck, [w:] Umowa sprzedaży..., s. 391.
7
Czynnością matcrialnoprawną stanowiącą podstawą wpisu prawa własności w księdze wieczystej jest umowa sprzedaży nieruchomości (por. wyrok SN z dnia 25 II 1963 r. III CR 177/62,
OSNCP 1964, z. 2, poz. 36).
9
G. B i c n i c k, Umowa sprzedaży..., s. 392-393.
G. B i c n i c k, Umowa sprzedaży..., s. 393.
10
154
Znaczenie oraz określenie ceny nieruchomości..
Jest to przede wszystkim cena odpowiadająca wartości nieruchomości. Nie
zawsze bowiem cena w umowie będzie odpowiadać rynkowej wartości
nieruchomości (wycenie nieruchomości). Wyraźnie o tym stanowi art. 151
ust. 1 ustawy, który stwierdza, iż „wartość rynkową nieruchomości stanowi
jej przewidywana cena możliwa do uzyskania na rynku...". Nawet umowa
sprzedaży zawarta w drodze przetargu może określać cenę w „wysokości
uzgodnionej z jej nabywcą",, jeżeli przetargi nie przyniosły rezultatu" (por.
pkt 4 ust. 2 art. 67 ustawy). Podobnie przedstawia się sprawa sprzedaży
bezprzetargowej w razie udzielenia „bonifikaty od ceny" (art. 68 ust. 1).
Z cywilnoprawnego punktu widzenia nie jest to bonifikata od ceny, a
bonifikata od wartości rynkowej nieruchomości (art. 57 ust. 3 w zw. z art.
68 ust. 1 i art. 151 i nast. ustawy). W obu wypadkach podstawę zawarcia
umowy stanowi protokół (art. 28 ust. 3 ustawy), w którym strony przyszłej
umowy sprzedaży określają cenę przyjętą następnie w umowie.
2. Cena w umowie sprzedaży zawartej w trybie przetargu
Określenie wysokości tej ceny może odpowiadać:
1) ustalonej przez rzeczoznawcę rynkowej wartości nieruchomości, tzw.
cena wywoławcza,
2) do 50% wartości nieruchomości w razie drugiego przetargu, i jest
to także cena wywoławcza,
3) uzyskanej najwyższej cenie „zaoferowanej" przez nabywcę, a więc
przewyższającą rynkową wartość nieruchomości,
4) a jeżeli przetargi nie przyniosły rezultatu - cenie wynegocjowanej
z nabywcą.
3. Cena w umowie sprzedaży zawartej w drodze bezprzetargowej
Wysokość tej ceny może odpowiadać rynkowej wartości nieruchomości
bądź uwzględniać zastosowaną bonifikatę. Zastosowanie bonifikaty wymaga uczynienia kilku uwag.
3.1. Jak pamiętamy, przed dodaniem zd. 2 do art. 21 ust. 7 ustawy z
1985 r., Sąd Najwyższy w cyt. już uchwale z dnia 10 marca 1994 r. wyraził
pogląd, iż w uchwale rady określającej zasady sprzedaży mieszkań komunalnych nie było możliwe postanowienie o udzieleniu bonifikaty od ceny
lokali ustalonej zgodnie z art. 21 ust. 7 i art. 38 i 39 ust. 1 ustawyz 1985 r.11
11
Zob. przypis 8.
155
Aleksander
Oleszko
Swoistą „reakcją" ustawodawcy na stanowisko Sądu Najwyższego było
dodanie do art. 21 ust. 7 zd. drugiego w brzmieniu: „Rada gminy może
ustalić w drodze uchwały ulgi przy sprzedaży tych lokali mieszkalnych".
Zmiana ta została dokonana ustawą z dnia 21 października 1994 r. o zmianie
ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz.U. Nr
123, poz. 601) i weszła w życie z dniem 8 grudnia 1994 r.12
Należy obecnie zapytać o wpływ wspomnianej uchwały Sądu Najwyższego na stan prawny umów sprzedaży lokali mieszkalnych zawartych przed
8 grudnia 1994 r., co do których „zastosowano ulgi, bonifikaty" oraz na
ile uchwała ta zachowała aktualność po wspomnianej nowelizacji art. 21
ust. 7 ustawy z 1985 r., a także po wejściu w życie z dniem 1 stycznia
1998 r. ustawy o gospodarce nieruchomościami.
W świetle uchwały Sądu Najwyższego należałoby przyjąć, iż zawarte
przed dniem 8 grudnia 1994 r. umowy sprzedaży nieruchomości lokalowej
mieszkaniowej, w których strony określały cenę przy uwzględnianiu bonifikaty zgodnie z podjętą uchwałą rady gminy, sąnieważne (art. 58 § 1 k.c.).
Ponieważ ustawa z dnia 21 października 1994 r. nie zawierała przepisów
intertemporalnych, odnoszących się do stanu prawnego takich umów zawartych przed wejściem w życie tej noweli, trzeba - jak trafnie zauważa
E. Drozd - w związku z tym przyjąć, że pogląd Sądu Najwyższego był
nietrafny, a dodanie zd. 2 do art. 21 ust. 7 ustawy z 1985 r. zezwalającego
na zastosowanie ulgi nie miało na celu zmiany dotychczasowego stanu
prawnego, lecz jedynie usunięcie wątpliwości przez jednoznacznie rozstrzygnięcie zagadnienia. Nie ma powodów do odmiennego traktowania
umów w zależności od czasu ich zawarcia, tym bardziej że stanowisko
przeciwne wprowadziłoby ogromny zamęt w praktyce, albowiem umów, w
których zastosowano obniżenie „ceny", było sporo13.
Co do umów sprzedaży mieszkań komunalnych w okresie od 8 grudnia
1994 r. do 31 grudnia 1997 r., nie budzi wątpliwości możliwość zastosowania ulgi przy określaniu wysokości ceny w sytuacjach objętych art. 21
ust. 7 zd. 2 ustawy z 1985 r. Odnosi się to także do osoby bliskiej najemcy
mości. Komentarz, przepisy wykonawcze i związkowe, wyd. II, Warszawa-Zielona Góra 1995, s.
96; E. D r o z d, [w:] E. D r o z d, Z. T r u s z k i c w i c z, Gospodarka gruntami i wywłaszczanie
nieruchomości. Komentarz, Kraków 1995, s. 123.
156
Znaczenie oraz określenie ceny nieruchomości..
(dzierżawcy), wskazanej przez niego jako nabywcy. Zasadę tę należy stosować także do sprzedaży domu jednorodzinnego zajmowanego w całości
przez najemcę. Natomiast brak było możliwości stosowania ulgi przy
sprzedaży lokali niemieszkalnych14. Ulg nie można było stosować także
przy sprzedaży najemcom lokali mieszkalnych w domach stanowiących
własność Skarbu Państwa oraz właścicielom nieruchomości, którzy korzystali z pierwszeństwa nabycia lokalu na podstawie art. 23 ust. 4 ustawy z
1985 r.15 W tym ostatnim wypadku problem uchodzi za dyskusyjny16.
3.2. Z dniem 1 stycznia 1998 r. weszła w życie ustawa o gospodarce
nieruchomościami. Ograniczmy się zatem do podjęcia próby określania
ceny w umowie sprzedaży nieruchomości z bonifikatą w drodze bezprzetargowej.
Zgodnie z ogólnym uregulowaniem zawartym w art. 67 ust. 1 i 3 ustawy, cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż jej wartość
rynkowa określona przez rzeczoznawcę majątkowego. Trzeba zauważyć,
iż ustawa mówi o „wartości rynkowej wyceny nieruchomości", a nie o cenie
rynkowej, które to określenie znane było kodeksowi zobowiązań (zob. art.
296 § 2 i 3 k.z.), a także powszechnie przyjmowane na gruncie kodeksu
cywilnego17.
Za cenę rynkową uważa się cenę, jaka kształtuje się w obrocie w wyniku
podaży i popytu na przedmiot sprzedaży. Z częściowo aktualnego nadal
orzeczenia SN z dnia 16 grudnia 1954 r. (OSN 1956, poz. 63) wynika, iż
przez ceny rynkowe należy rozumieć ceny kształtujące się na podstawie
swobodnego porozumienia się sprzedawców i kupujących w ramach obowiązujących przepisów o cenach. W braku odmiennego uzgodnienia w
umowie sprzedaży, będzie chodzić o cenę rynkową w miejscu i czasie, w
którym rzecz ma być kupującemu wydana (por. art. 454 k.c.). Co do nieruchomości, chodzi oczywiście o miejsce położenia.
Wartość rynkowa nieruchomości w rozumieniu ustawy z 1997 r. jest
pojęciem ekonomicznym; nie jest zatem jeszcze ceną w umowie sprzedaży.
Jak wskazuje przepis art. 151 ust. 1 ustawy, wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena możliwa do uzyskania na rynku, usta14
Zob. G. B i e n i e k , Z. M a r m a j , Komentarz..., s. 96.
E. D r o z d, [w:] Komentarz..., s. 179.
16
Zob. przypis 14.
17
J. S k ąp s k i, [w:] System..., s. 49-50.
15
157
Aleksander Oleszko
lona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu uwarunkowań wskazanych w tym przepisie.
W kontekście tych uregulowań można przyjąć, iż wartość rynkowa
nieruchomości (wartość rynkowej wyceny nieruchomości) traktowana jest
jako kategoria ekonomiczna, jako najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku lokalnym nieruchomości przy spełnieniu przewidywanych ustawą wymogów proceduralnych (formalnych)18.
W tej części rozważań można zatem stwierdzić, iż przy sprzedaży
nieruchomości w trybie bezprzetargowym (art. 37 ust. 2 ustawy) cena
ustalona przez strony, która znajduje odzwierciedlenie w oświadczeniach
woli stwierdzonych w sporządzonej przez notariusza umowie, jest dopiero
ceną umowy sprzedaży (art. 27 w zw. z art. 28 ustawy oraz art. 535 k.c.).
Sposób ustalenia tej ceny to całokształt procedury związanej z wartością
rynkową wyceny nieruchomości, która znajduje ostateczne określenie
kwotowe w protokole rokowań, a ten z kolei stanowi podstawę do zawarcia
umowy (art. 28 ust. 3 ustawy). Ustalona w protokole cena, jako element
przedmiotowo istotny umowy sprzedaży, odpowiada wartości rynkowej
nieruchomości jako jej ekwiwalent. W tym znaczeniu w art. 67 ust. 3 ustawy
jest zatem mowa, że „cenę nieruchomości ustala się nie niżej niż jej wartość".
Ustalona wartość sprzedawanej nieruchomości w trybie art. 67 ust. 3
ustawy i przyjęta następnie przez strony umowy, może zostać obniżona
przez udzielenie stosownej bonifikaty. Zgodnie z przepisem art. 67 ust. 1
ustawy, właściwy organ (zob. art. 4 pkt 9 ustawy) może udzielić, za zgodą
odpowiednio wojewody lub zarządu gminy, „bonifikaty od ceny" ustalonej
w myśl zasad określonych w art. 67 ust. 3 ustawy, jeżeli nieruchomość jest
sprzedawana na cele wskazane w pkt 1-7 art. 68 ust. 1 ustawy.
Zatem od dnia 1 stycznia 1998 r. rada gminy może podjąć uchwałę
określającą zasady udzielania „bonifikaty od ceny" nieruchomości, w sytuacjach wskazanych w art. 68 ust. 1 pkt 1-7 ustawy. Oczywiście, w tej
części przytoczona na wstępie rozważań uchwała Sądu Najwyższego z
dnia 10 marca 1994 r. stała się nieaktualna.
18
A. H o p fcr,[w:]G. B i e n i e k , A. H o p f c r , E. M z y k . Z . M a r m a j . R . Ź r ó b c k , Komentarz do ustawy o gospodarce nieruchomościami, Warszawa-Ziclona Góra 1998,1.1, s. 193;
M . W o l a n i n , Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 1998, s. 312.
158
Znaczenie oraz określenie ceny nieruchomości..
Nadal pozostaje jednak aktualna kwestia, czy bonifikata jest obniżeniem ceny, sposobem jej ustalania, czy też zastosowaną ulgą co do ustalonej
wartości rynkowej nieruchomości. W dotychczasowej literaturze oraz w
wypowiedzi Sądu Najwyższego, zawartej w przytoczonej uchwale, przeważa stanowisko, iż bonifikata jest obniżeniem ceny umowy sprzedaży
nieruchomości". Pogląd ten można uważać za dyskusyjny.
Najogólniej, ma to na celu zwrócić uwagę, iż na gruncie omawianej
ustawy spotykamy różne odniesienia uregulowań dotyczących bonifikaty
(por. art. 68, 73 ust. 3-6, art. 74, 75, 84 ust. 3-5 oraz art. 85 ustawy).
Możliwe jest udzielenie bonifikaty od pierwszej opłaty i opłat rocznych z
tytułu oddania nieruchomości w użytkowaniu wieczyste. Mówi się o „wypowiedzeniu bonifikaty" (art. 73 ust. 6 ustawy), o „pozbawieniu bonifikaty
w drodze decyzji" (art. 85 ust. 2 ustawy), czy też żądaniu „zwrotu kwoty
równej udzielonej bonifikaty po jej waloryzacji" (art. 68 ust. 2 ustawy).
Ograniczając się do problematyki odnoszącej się do „bonifikaty od ceny",
trzeba zauważyć, iż ustawa przewiduje udzielenie bonifikaty jako sytuacji
uznaniowej w dwóch wypadkach. Pierwszy można określić jako bonifikatę
„ostateczną", „definitywną", jako czynność jednorazową, oraz drugi bonifikatę „podlegającą zwrotowi". W piśmiennictwie wskazuje się jeszcze na tzw. bonifikatę ustawową, gdy chodzi o cenę nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków - art. 68 ust. 3 ustawy20.
Poza tzw. bonifikatą ustawową udzielenie „ulgi od ceny" pozostawione
jest zawsze uznaniu właściwego organu. Uznanie to może odnosić się jednak
do dwóch różnych sytuacji przewidzianych w ustawie. Bonifikata może być
udzielona „od ceny" sprzedaży nieruchomości przeznaczonych na cele
określone w pkt 1-3 i 7 ust. 1 art. 68 w zw. z art. 67 ust. 3 ustawy. Jeżeli
strony umowy sprzedaży poprzestają tylko na udzieleniu „bonifikaty od
ceny", wówczas należy przyjąć, iż sprzedaż doszła do skutku według ceny
określonej z uwzględnieniem bonifikaty. W ujęciu art. 67 ust. 3 w zw. z
art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 oraz art. 151 ust. 1 ustawy, zawarcie umowy
sprzedaży nastąpiło w „wysokości niższej niż wartość rynkowa nierucho19
Tak np. M. W o 1 a n i n, Ustawa..., s. 202 teza 3; G. B i c n i c k, Umowa sprzedaży nieruchomości..., s. 394.
20
W piśmiennictwie wskazuje się jeszcze na tzw. bonifikatę ustawową, gdy chodzi o ceną
nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków - art. 68 ust. 3 ustawy, G. B i c n i c k, [w:] Komentarz..., s. 257.
159
Aleksander Oleszko
mości". Tak więc ceną w rozumieniu przepisu art. 353 k.c. będzie kwota
z „uwzględnieniem bonifikaty od wartości rynkowej nieruchomości". Jeżeli
np. wartość rynkowa nieruchomości wyniosła kwotę 50.000 zł, to przy
udzieleniu bonifikaty w wysokości 50% i braku zastrzeżenia w umowie co
do zwrotu bonifikaty w przypadkach w ustawie wskazanych, cena nieruchomości określona na kwotę 25.000 zł jest właśnie ceną w rozumieniu
kodeksu cywilnego. Oznacza to również, iż kwota 25.000 zł będzie podstawą ustalenia wynagrodzenia notariusza za sporządzoną umowę. Bonifikatę tę można określać jako ostateczną definitywną.
Inna sytuacja ma miejsce wówczas, gdy oprócz udzielonej bonifikaty
„od ceny", strony umowy nadto postanowią iż właściwy organ zastrzega
sobie „zwrot kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej zwaloryzowaniu",
jeżeli kupujący nieruchomość na określony cel wskazany w umowie (art.
68 ust. 1 pkt 1-3 i 7 ustawy) przed upływem dziesięciu lat, licząc od dnia
jej zawarcia, zbędzie lub wykorzysta nieruchomość na inne cele niż wymienione w przytoczonym przepisie, z wyjątkiem zbycia na rzecz osoby
bliskiej (art. 68 ust. 2 ustawy). W tym wypadku udzielenie „bonifikaty od
ceny" nie ogranicza się tylko do „obniżenia ceny", ale jest swoistym zastrzeżeniem umownym jej zwrotu w kwocie równej udzielonej bonifikacie
po jej zwaloryzowaniu. Chodzi oczywiście o zwrot udzielonej bonifikaty.
Konsekwencją powyższego zastrzeżenia co do zwrotu bonifikaty jest przyjęcie rozwiązania, iż strony określiły w umowie cenę w kwocie odpowiadającej wartości rynkowej nieruchomości (w rozważanym przykładzie w
kwocie 50.000 zł), a tylko zastrzegły sposób zapłaty tej ceny. Zapłata polegać
ma na tym, że nabywca uiszcza kwotę 25.000 zł w chwili zawarcia umowy,
czy też - jak często w protokole rokowań zostaje stwierdzone - „nabywca
zobowiązany jest uiścić 50% ceny nieruchomości w kwocie 25.000 zł przed
sporządzeniem umowy notarialnej". Natomiast dalsza kwota podlegać będzie
zwrotowi w wysokości udzielonej bonifikaty przy jej waloryzacji, jeżeli
kupujący zmieni cel nabycia nieruchomości, o którym mowa w przypisie
art. 68 ust. 2 ustawy. Oznacza to, że strony w umowie określiły cenę w
kwocie 50.000 zł, czyli w wysokości odpowiadającej rynkowej wartości
nieruchomości. Określona w ten sposób cena w umowie sprzedaży jest nie
tylko ceną w rozumieniu kodeksu cywilnego, ale również ceną odpowiadającą wartości rynkowej nieruchomości, o której mowa w przepisie art.
160
Znaczenie oraz określenie ceny nieruchomości..
67 ust. 3 ustawy. Kwota ta powinna również stanowić podstawę ustalenia
wynagrodzenia notariusza za sporządzoną umowę sprzedaży nieruchomości.
Konkluzja dotychczasowych rozważań zmierza do następującej oceny:
a) jeżeli strony umowy postanowią tylko o wysokości ceny sprzedaży
z uwzględnieniem bonifikaty, bez dodatkowego zastrzeżenia co do zwrotu
bonifikaty wskazanego w ust. 2 art. 68 ustawy, wówczas ceną umowy jest
ta właśnie „niższa kwota" (tj. objęta bonifikatą);
b) natomiast, jeżeli strony umowy sprzedaży nieruchomości określają
cenę z zastrzeżeniem zwrotu udzielonej bonifikaty, to w rozumieniu kodeksu cywilnego jest to kwota odpowiadająca wartości rynkowej nieruchomości, czyli w pełnej wysokości. Postanowienie umowy co do uiszczenia przez
kupującego ceny w kwocie uwzględniającej bonifikatę, jest tylko częściową
zapłatą ceny objętej bonifikatą, z możliwości zwrotu zastosowanej ulgi,
czyli dopłaty do ceny w sytuacji uczynionego w umowie zastrzeżenia, o
którym mowa w ust. 2 art. 68 w zw. z art. 67 ust. 3 ustawy. Co do obowiązku zwrotu kupujący powinien poddać się egzekucji z aktu notarialnego
i tego rodzaju zastrzeżenie powinno być umieszczone w akcie, w ramach
funkcji wyjaśniająco-doradczej notariusza (art. 80 pr. o not), jeżeli nawet
protokół rokowań pomija tego rodzaju postanowienie.
3.3. Nie można jednak wykluczyć sytuacji, iż mimo że strony umowy
sprzedaży nieruchomości w rzeczywistości zastrzegły zwrot bonifikaty, to
jednak w protokole rokowań bądź w umowie stosowne postanowienie nie
zostało stwierdzone. Wreszcie, brak jest powyższego zastrzeżenia zwrotu
w obu dokumentach (tj. w protokole oraz umowie), a między stronami
istnieje spór co do uczynionego zastrzeżenia zwrotu bonifikaty, wobec czego
kupujący odmawia żądanego przez sprzedawcę zwrotu w sytuacji wskazanej w art. 68 ust. 2 pkt 1, 2, 3 i 7 ustawy.
Należy zgodzić się z poglądem przyjmującym, iż udzielona kupującemu
bonifikata obwarowana została w odniesieniu do wyżej wskazanych przypadków swoistą sankcją w postaci roszczenia o zwrot kwoty stanowiącej
jej równowartość po waloryzacji (art. 5 ustawy). Oznacza to potrzebę
określenia w umowie sprzedaży przeznaczenia (celu) zbywanej nieruchomości, aby uniknąć zbędnych w tym zakresie sporów21.
21
Tak G. B i c n i c k, [w:] Komentarz..., s. 258, teza 4.
161
Aleksander Oleszko
Roszczenie o zwrot bonifikaty powstaje, jeżeli nabywca nieruchomości
przed upływem 10 lat, licząc od dnia jej nabycia, zbył lub wykorzystał
nieruchomość na inne cele niż wymienione w ust. 1 pkt 1-3 i 7 art. 68
ustawy, z wyjątkiem zbycia na rzecz osoby bliskiej. W razie sporu między
stronami umowy, stosowne powództwo o zapłatę kwoty zwaloryzowanej
bonifikaty nie jest uzależnione od uczynienia w umowie zastrzeżenia co do
zwrotu. Sankcja w postaci żądania zwrotu wynika wprost z ustawy. Ustawodawca trafnie użył w tym wypadku sformułowania co do„zwrotu kwoty
równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji", a nie „zwrotu bonifikaty
od ceny", ponieważ - jak starano się wykazać - kodeksowe pojęcie ceny
w umowie sprzedaży nie zawsze odpowiada temu określeniu zawartemu w
ustawie. W wyniku sformułowania przepisu 68 ust. 2 ustawy co do zwrotu
bonifikaty, unikamy tym samym kontrowersyjnej kwestii możliwości prowadzenia dowodów ze świadków lub przesłuchania stron na podważenie
ceny sprzedaży nieruchomości określonej w umowie sporządzonej w formie aktu notarialnego22.
4. Zabezpieczenie hipoteczne zapłaty ceny oraz zwrotu bonifikaty
4.1. Zgodnie z art. 70 ust. 2 ustawy, cena nieruchomości sprzedawanej
w drodze bezprzetargowej może zostać rozłożona na raty do dziesięciu lat.
Wierzytelność Skarbu Państwa lub gminy w stosunku do nabywcy z tego
tytułu podlega zabezpieczeniu, a w szczególności zabezpieczeniu hipotecznemu. Regulowana jest także kwestia oprocentowania nie spłaconej
części ceny (ust. 3 i 4 art. 70 ustawy).
Pierwszym wyłaniającym się problemem jest pytanie, czy wymóg zabezpieczenia wierzytelności Skarbu Państwa (gminy) jest obligatoryjny,
czy pozostawiony uznaniu stron umowy sprzedaży nieruchomości, skoro
ustawa mówi, iż „wierzytelność podlega zabezpieczeniu". Wypowiadane
są w tym względzie różne stanowiska. Należy podzielić pogląd przyjmujący, iż strony umowy powinny rozstrzygnąć o sposobie zabezpieczenia
omawianej wierzytelności w stosunku do nabywcy z tytułu zapłaty ceny
sprzedaży, a w szczególności o ustanowieniu hipoteki23.
Jednakże brak takiego zabezpieczenia nie ma wpływu na ocenę ważności oraz skuteczności zawartej umowy sprzedaży. Odosobniony wydaje
23
162
Tak G. B i c n i c k, [w:] Komentarz..., s. 260.
Znaczenie oraz określenie ceny nieruchomości..
się pogląd, iż „w przypadku ratalnej sprzedaży nieruchomości, należności
zbywcy muszą być zabezpieczone przede wszystkim poprzez ustanowienie
hipoteki na nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży"24.
Zgoda kupującego na zabezpieczenie wierzytelności oznaczać będzie
ustanowienie hipoteki zwykłej kaucyjnej.
4.2. W praktyce powstała wątpliwość, czy w drodze hipoteki można
zabezpieczyć wierzytelność z tytułu zwrotu bonifikaty. W szczególności
czy przedmiotem takiego zabezpieczenia może być lokal.
Na pytanie to należy odpowiedzieć twierdząco. Przedmiotem hipoteki
może być każda nieruchomość, w tym także lokalowa. Dopuszczalne jest
objęcie jednym aktem notarialnym umowy sprzedaży lokalu (mieszkalnego, użytkowego) jako przedmiotu odrębnej własności oraz oświadczenie
jego nabywcy o ustanowieniu hipoteki obciążającej nabyte tą drogą prawo25. W tym wypadku w jednym akcie notarialnym mamy stwierdzone dwie
czynności prawne. Dla sporządzenia takiego aktu notarialnego wystarczy,
jeżeli w protokole rokowań zawarte jest stwierdzenie, iż „w celu zabezpieczenia wierzytelności sprzedawcy ustanawia się hipotekę obciążającą
lokal nabyty przez... Wierzytelność podlegająca zabezpieczeniu hipotecznemu stanowi kwotę....". Nadanie w akcie notarialnym stosownej treści co
do oświadczenia nabywcy lokalu ustanawiającego hipotekę należy do
notariusza; będzie to wówczas hipoteka zwykła kaucyjna.
Wymóg zawarcia stosownego postanowienia o ustanowieniu hipoteki w
protokole rokowań jako podstawie do zawarcia umowy (art. 28 ust. 3 ustawy)
nie jest konieczną przesłanką uzależniającą stwierdzenie odpowiedniego
oświadczenia nabywcy w akcie notarialnym.
Gdyby natomiast żądanie zwrotu bonifikaty było dochodzone w trybie
sądowym, strona powodowa może żądać również zabezpieczenia tej kwoty
w postaci wpisu hipoteki przyjmowanej na podstawie wspomnianego wyroku.
5. Częstokroć w praktyce sprzedaż z bonifikatą traktuje się jako sprzedaż na raty (w razie żądania zwrotu) czy też jako sprzedaż za obniżoną
cenę (gdy do zwrotu bonifikaty nie dojdzie).
24
Tak M. W o I a n i n, Ustawa..., s. 207.
S . R u d n i c k i , Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece, Warszawa 1996,
s. 220-221.
25
163
Aleksander Oleszko
Godzi się podnieść, iż sprzedaż z bonifikatą nie jest ani sprzedażą na
raty, ani też sprzedażą za obniżoną cenę, jeżeli to ostatnie określenie odniesiemy do postanowień kodeksu cywilnego.
Sprzedaż na raty regulują przepisy art. 583 i nast. k.c. Okoliczność, iż
w ramach swobody umów (art. 353' k.c.) strony umowy sprzedaży nieruchomości mogą zastrzec, iż zapłata ceny nastąpi w ratach, nie przesądza
o zastosowaniu art. 583 k.c. Sama zapłata ceny w ratach wobec braku
innych elementów istotnych, określających sprzedaż na raty jako podtyp
umowy sprzedaży, nie jest wystarczającym kryterium kwalifikacji takiej
umowy jako umowy sprzedaży na raty26. Już choćby z tych względów nie
można w żadnej mierze zakwalifikować sprzedaży z bonifikatą jako sprzedaży na raty.
Sprzedaż z bonifikatą nie jest również sprzedażą za obniżoną cenę,
jeżeli pojęcie ceny odniesiemy do przepisu art. 535 k.c. Jak już wcześniej
wskazano, bonifikata odnosi się do wartości rynkowej nieruchomości, a nie
do ceny w rozumieniu kodeksu cywilnego. W tym ostatnim znaczeniu ceną
umowy sprzedaży jest kwota przyjęta przez strony jako wyraz zgodnych
w tej mierze oświadczeń stron.
26
Co do dalszych różnic zob. M. S a f j a n, [w:] K. P i c t r z y k o w s k i, KC. Komentarz, art.
583 Nb. 6, Warszawa 1998.
164