Przegląd europejskiego rynku nieruchomości

Przegląd europejskiego rynku nieruchomości
Europejski rynek nieruchomości logistycznych
Wyniki półrocza – 2010 r.
Zwiastuny ożywienia
Lisa Graham
Analyst, European Research
ProLogis Research Group
Paryż, Francja
+33 (0) 6 72 01 53 08
[email protected]
Leonard Sahling
First Vice President
Denver CO, USA
+ 1 (303) 567 5766
[email protected]
Spis treści
Informacje ogólne.........................................2
Klimat ekonomiczny......................................2
Rynki inwestycyjne........................................3
Działalność budowlana.................................4
Rynki najmu..................................................5
Czynsze........................................................6
Wnioski.........................................................7
Od redakcji...................................................8
O Prologis.....................................................8
E
uropejski rynek nieruchomości logistycznych znajduje się w fazie przejściowej
— sytuacja w segmencie wynajmu przestała się pogarszać i wkrótce zacznie się
poprawiać.
 W pierwszej połowie roku 2010 aktywność inwestycyjna na europejskim rynku
nieruchomości logistycznych gwałtownie wzrosła, co jednak minimalnie przełożyło
się na stopę kapitalizacji.
 W pierwszej połowie roku 2010 stopy kapitalizacji spadały stopniowo w całej
Europie.
 Z ostatnich transakcji sprzedaży wynika, że od połowy roku nastąpił duży spadek
stóp kapitalizacji inwestycji w Paryżu i Lyonie, a stopy kapitalizacji najlepszych
lokalizacji w Niemczech zmniejszyły się poniżej 7%.
 Po spadku w okresie recesji ogólnoeuropejski wskaźnik wynajętej powierzchni
osiągnął poziom 86,4% w II kwartale 2009 roku i przez resztę roku oscylował
wokół tej wartości.
 W połowie 2010 roku wskaźniki wynajętej powierzchni w całej Europie były
stabilne, ale i mocno zróżnicowane: od ponad 90% w Holandii, Belgii i Europie
Południowej do 83%–84% w Europie Środkowej i Wielkiej Brytanii.
 Ogólnoeuropejski popyt na powierzchnię dystrybucyjną umacniał się w pierwszej
połowie roku 2010, podsycany restrukturyzacją oraz nieustannym dążeniem
do obniżania kosztów operacyjnych i zwiększania efektywności w łańcuchach
dostaw.
 Deficyt dużych, nowoczesnych i wydajnych obiektów dystrybucyjnych
w Europie kontynentalnej w połączeniu z powszechnym wśród użytkowników
naciskiem na poprawę efektywności dystrybucji w całej Europie wciąż sprawia,
że umiarkowany popyt na powierzchnię nie słabnie.
 Prawie w całej Europie w pierwszej połowie 2010 roku liczba nowo oddawanych
inwestycji wciąż pozostawała na niskim poziomie. Wyjątek stanowi Europa
Północna, choć i tam nowe budowy rozpoczynano głównie z myślą o konkretnych
klientach (build-to-suit).
 W połowie roku 2010 czynsze nominalne na większości europejskich rynków
osiągnęły minimalny poziom; upusty wprawdzie przestały rosnąć, ale wciąż
są niezwykle wysokie.
Informacje ogólne
niewypłacalnością kolejnych państw. Kryzys podobny
do greckiego ogarnął pozostałe kraje południa Europy,
w tym Portugalię, Hiszpanię i Włochy. W reakcji
na tę sytuację MFW, UE, WE i EBC uruchomiły dwa
trzyletnie plany ratowania finansów o łącznej wartości
860 miliardów euro. Mimo to cześć analityków nadal obawia
się, że kryzys zadłużenia państw może zaszkodzić strefie
euro, a nawet ją zniszczyć. Wiele państw europejskich
wprowadziło drastyczne programy oszczędności fiskalnych.
Strach inwestorów podsycało także ryzyko, że wstrzymanie
spłat długu publicznego zagrozi stabilności europejskiego
systemu bankowego. UE przeprowadziła tzw. stres-testy
około 100 europejskich banków, aby ocenić, jak zniosłyby
one ewentualne wstrzymanie regulowania zobowiązań
finansowych przez państwa. W trakcie tych burzliwych
czterech miesięcy kurs euro najpierw gwałtownie spadł,
po czym równie szybko odrobił większość strat. Wygląda
na to, że na początku sierpnia groźba kryzysu zadłużenia
państw została zażegnana albo przynajmniej znacznie
odsunięta w czasie.
Mimo kryzysu zagrażającego wypłacalności państw w ciągu
ostatnich miesięcy dobra koniunktura gospodarcza na trwałe
zagościła w Europie, a jej oznaki są widoczne także na rynku
obiektów dystrybucyjnych.
Napływ inwestycji na europejskie rynki nieruchomości
logistycznych zwiększył się w pierwszej połowie roku
2010, przy czym inwestorzy koncentrowali się głównie
na stabilnych rynkach charakteryzujących się ograniczoną
podażą nowoczesnych budynków magazynowych
z dobrymi warunkami najmu. Stopy kapitalizacji w Wielkiej
Brytanii wciąż spadały szybciej niż w pozostałych
krajach Europy. W porównaniu z cyklicznym maksimum
przypadającym na początek roku 2009 były one niższe
o 139 punktów bazowych (bps). W Europie kontynentalnej
spadek stóp kapitalizacji od szczytowych wartości z połowy
roku 2009 następował raczej stopniowo. Z ostatnich
transakcji sprzedaży wynika jednak, że od połowy roku
nastąpił duży spadek stóp kapitalizacji inwestycji w Paryżu
i Lyonie, a stopy kapitalizacji najlepszych lokalizacji
w Niemczech spadły poniżej 7%.
Mimo tych wszystkich zawirowań gospodarka UE
zakończyła II kwartał 2010 roku z dużo lepszym wynikiem,
niż przewidywano. Realny wzrost PKB w UE-27 wyniósł
4% (kwartał do kwartału) w skali rocznej, co stanowiło
najlepszy wynik od roku 2006 (zob. rys. 1). W pierwszej
połowie roku osłabienie euro przyczyniło się do znacznego
wzrostu konkurencyjności europejskich towarów, a tym
samym do wzrostu produkcji przemysłowej w gospodarkach
zależnych od eksportu, takich jak niemiecka, francuska,
włoska czy nawet hiszpańska. W I kwartale 2010 roku
łączny eksport w strefie euro wzrósł o 2,5%, a reeksport,
w odpowiedzi na wyższy popyt globalny, wzrósł o 5,9%.
Europejski rynek nieruchomości logistycznych znajduje
się w fazie przejściowej—sytuacja w segmencie wynajmu
przestała się pogarszać i wkrótce zacznie się poprawiać.
W pierwszej połowie roku 2010 wskaźniki wynajętej
powierzchni zasadniczo się ustabilizowały zarówno
w Wielkiej Brytanii, jak i na kontynencie. Znacznie spadła
liczba nowo oddawanych inwestycji. W połowie roku
2010 upusty czynszowe wciąż były wysokie, ale przestały
rosnąć na większości głównych rynków, przy czym czynsze
nominalne w większości przypadków osiągnęły minimum.
Rysunek 1: Realny wzrost PKB w UE-27
Zmiana procentowa, kolejno kwartał do kwartału, w skali rocznej
Przegląd europejskiego
rynkuMarket
nieruchomości
2 • Pan-European
Property
Review
4,2%
3,5%
4,0%
4,0%
3,4%
2,6%
2,8%
2,6%
1,9%
2,0%
2,1%
1,1%
1,0%
0,8%
0,0%
-0,8%
-0,8%
-2,0%
-2,0%
-4,0%
-6,0%
-7,4%
-8,0%
-10,0%
-9,8%
0
0
01
-2
Q2
9
01
-2
Q1
9
00
00
-2
-2
Q4
Q3
9
20
09
Q2
-
8
00
-2
Q1
8
00
-2
Q4
8
00
08
00
-2
Q3
-2
Q2
07
20
Q1
-
07
20
Q4
-
07
20
20
Q3
-
20
07
Q2
-
20
06
Źródło: Eurostat.
Q1
-
Q4
-
20
06
-12,0%
20
06
Przez kolejne cztery miesiące, od kwietnia
do lipca, serwisy informacyjne prawie
codziennie donosiły o zagrożeniu
6,0%
Q3
-
W pierwszej połowie roku 2010 gospodarki
europejskie doświadczyły wielu wzlotów
i upadków. Większość krajów europejskich
(poza Hiszpanią) wyszła z najpoważniejszej
recesji przełomu lat 2008 i 2009 do końca
roku 2009, ale kosztem spowolnienia wzrostu
PKB. Niestety w kwietniu, kiedy wszyscy uznali,
że najgorsze już minęło, z Grecji napłynęły
informacje o tym, że kraj ten nie jest w stanie
obsługiwać swojego zadłużenia, co zaskoczyło
inwestorów na całym świecie i wywołało
ogromne zamieszanie na globalnych rynkach
finansowych.
Q2
-
Klimat ekonomiczny
Większość analityków nie jest jednak przesadnie
optymistyczna co do perspektyw ekonomicznych
UE w najbliższym czasie. Zastanawiają się oni, jak
gospodarki UE będą sobie radzić, gdy wyczerpią się zapasy
i brak będzie bodźców fiskalnych, a rządy przystąpią
do redukowania ogromnych deficytów budżetowych. Środki
zwiększające dyscyplinę fiskalną przyczyniają się wprawdzie
do znacznego zwiększenia zaufania inwestorów,
ale jednocześnie tłumią zagregowany popyt krajowy.
Rysunek 2: Wielkość inwestycji w Europie
Nieruchomości magazynowe i dystrybucyjne
3000
2500
2000
W milionach euro
Panuje zgodny pogląd, że przez najbliższe
18 miesięcy realny wzrost PKB będzie wynosił
od 1 do 2%. Kryzys zadłużenia państw wywołał
także dodatkowe obawy o trwałość powrotu
dobrej koniunktury w Europie, zwiększając
różnice między największymi i peryferyjnymi
gospodarkami UE, wśród których to ta pierwsza
grupa ma łatwiejszy dostęp do kredytów
i kapitału inwestycyjnego. Gospodarki państw
bardziej nastawionych na eksport, takich jak
Niemcy, Francja, Polska, Szwecja i Holandia,
powinny wyjść z kryzysu wcześniej niż reszta
Europy. Ponadto rygor fiskalny i polityka
zaciskania pasa spowodują, że gospodarki
Wielkiej Brytanii, Hiszpanii, Włoch, Czech
i Węgier będą rozwijać się wolniej w bieżącym
i przyszłym roku.
W całej Europie stopy kapitalizacji nadal stopniowo
się obniżały (zob. rys. 3). W Wielkiej Brytanii spadek wyniósł
50 bps w I kwartale 2010 roku, ale już w II kwartale deficyt
nowoczesnych obiektów przyczynił się do odrobienia
połowy tej straty. Europa Północna i Południowa odnotowały
umiarkowany spadek w pierwszej połowie roku, ale mimo
to utrzymały poziom znacznie powyżej cyklicznego minimum
odnotowanego w 2007 roku. W Europie Środkowej stopy
kapitalizacji były stabilne z wyjątkiem Polski, gdzie spadły
o około 20 bps. W II kwartale 2010 roku stopy kapitalizacji
netto dla nowoczesnych obiektów wynosiły od 6,6%
w Londynie do 9,25% na Węgrzech.
1500
1000
500
Rynki inwestycyjne
Apetyt inwestorów na europejskie obiekty
dystrybucyjne zaostrzył się w II kwartale
2010 roku mimo obaw wywołanych greckim
kryzysem długu państwowego i jego wpływem
na europejską gospodarkę (zob. rys. 2).
Napływ inwestycji wzrósł do 2,95 mld euro
w II kwartale 2010 roku z poziomu 1,2 mld euro
w I kwartale. W pierwszej połowie roku łączny
napływ inwestycji na poziomie 4,15 mld euro
był najwyższy od I połowy 2008 roku, kiedy
to w sektorze zainwestowano 4,33 mld euro.
Przypływ kapitału do Wielkiej Brytanii, Niemiec
i Szwecji łącznie stanowił 77% napływu
inwestycji do sektora w II kwartale 2010 roku.
Najwięcej zainwestowano w Wielkiej Brytanii
(1,24 mld euro); kolejne miejsca zajęły Niemcy
(585 mln euro) i Szwecja (458 mln euro).
Obawy związane z kryzysem zadłużenia państw
negatywnie odbiły się na napływie inwestycji
do Grecji, Irlandii, Hiszpanii i Portugalii.
Wyjątkiem pod tym względem były Włochy.
0
Q1-2008
Q2-2008
Q3-2008
Q4-2008
Q1-2009
Q2-2009
Q3-2009
Q4-2009
Q1-2010
Q2-2010
Źródło: JLL.
Rysunek 3: Stopy kapitalizacji w Europie — rynki nieruchomości
logistycznych
9,00%
8,50%
8,00%
7,50%
7,00%
6,50%
Wielka Brytania
Europa Południowa
6,00%
Europa Północna
Europa Centralna
5,50%
5,00%
H2 2006
H1 2007
H2 2007
Q1 2008
Q2 2008
Q3 2008
Q4 2008
Q1 2009
Q2 2009
Q3 2009
Q4 2009
Q1-2010
Q2-2010
Źródło: Gerald Eve, DTZ, CBRE i ProLogis.
www.prologis.com • 3
Tak uśrednione stopy kapitalizacji inwestycji często maskują
duże różnice w zmianach kapitalizacji na poszczególnych
rynkach. I rzeczywiście: na podstawie ostatnio zawartych
transakcji można stwierdzić, że stopy kapitalizacji
w przypadku najlepszych lokalizacji w Paryżu i Lyonie
spadły o 50 do 75 bps w ciągu pierwszych ośmiu miesięcy
bieżącego roku, natomiast w Marsylii i Lille analogiczne
spadki były mniejsze. Jednocześnie stopy kapitalizacji
w przypadku najlepszych lokalizacji w Niemczech obniżyły
się aż o 50 bps, do mniej niż 7%, i należą obecnie
do najniższych w Europie kontynentalnej.
Rysunek 4: Powierzchnie oddane do użytku w Europie — II kw. 2010 r.
Powierzchnie oddane do użytku (m2)
Rynek/strefa
I kw. 2008
II kw. 2008
III kw. 2008
IV kw. 2008
I kw. 2009
II kw. 2009
Wielkość rynku
III kw. 2009
IV kw. 2009
Cała Europa (4 regiony)
Cała Europa (3 regiony)
I kw. 2010
II kw. 2010
616 678
798 573
144 091 193
II kw. 2010
1 304 631
1 612 484
1 284 751
1 585 386
1 563 974
1 258 760
578 787
492 229
472 210
497 493
103 895 506
Wielka Brytania
400 255
447 751
390 377
491 757
94 755
207 367
219,924
40 531
167 793
58 902
57 519 891
East Midlands
81 170
36 265
66 511
19 463
19 774
-
19 774
-
-
West Midlands
62 810
69 274
119 047
185 505
44 370
5 580
27 871
4 761
0
0
9 769 222
Londyn
45 038
46 174
55 254
13 192
30 411
12 413
29 766
15 657
0
10 500
6 352 080
Anglia PD-W
27 320
28 178
0
11 461
19 974
95 251
97 548
0
19 483
41 806
8 665 926
Anglia Zach. i Walia
57 797
149 992
28 101
445 000
0
7 897
0
0
45 244
0
5 332 951
Anglia PN
61 816
107 200
73 180
211 317
0
81 024
44 965
20 113
103 066
6 596
16 043 778
Szkocja
64 304
10 668
48 283
0
0
5 203
0
0
0
0
3 081 157
Europa Południowa
312 361
883 556
398 009
322 167
715 547
589 297
226 163
352 401
245 962
422 115
34 545 859
Francja
139 592
315 107
200 424
65 526
413 256
291 006
211 163
233 401
165 962
325 115
19 628 742
Paryż
96 592
70 955
128 222
12 426
135 380
42 051
40 000
89 400
58 000
52 631
11 432 625
Lyon
22 000
51 471
25 693
43 000
117 989
70 232
50 361
108 692
0
0
3 817 302
Marsylia
21 000
127 961
0
0
0
119 130
0
18 957
0
120 129
1 994 664
Lille
8 274 777
0
64 720
46 509
10 100
159 887
59 593
120 802
16 352
107 962
152 355
2 384 151
117 350
45 000
22 000
92 000
120 000
115 500
-
95 000
35 000
86 000
6 176 242
Hiszpania
55 419
523 449
175 585
164 641
182 291
182 791
15 000
47 500
45 000
11 000
8 740 875
Madryt
55 419
406 930
125 050
134 021
77 983
94 791
15 000
24 000
45 000
0
5 515 020
0
116 519
50 535
30 620
104 308
88 000
0
23 500
0
11 000
3 225 855
Europa Środkowa
592 015
281 176
496 365
771 462
753 672
462 096
132 700
99 297
58 455
16 476
11 829 756
Polska
454 635
120 000
263 000
344 719
507 351
292 831
47 300
94 997
36 698
5 400
6 148 683
Praga i Brno
52 180
75 376
203 552
56 721
168 708
152 386
21 877
0
0
0
2 890 966
Budapeszt i okolice
71 972
67 859
51 688
88 616
88 851
44 021
32 767
4 300
21 755
11 076
1 769 502
Bratysława i okolice
14 200
17 900
48 740
196 325
35 050
69 250
31 000
5 260
0
0
1 020 605
692 744*
144 468
301 080
40 195 687
Hamburg*
b.d.
b.d.
b.d.
b.d.
b.d.
b.d.
b.d.
205 000*
32 000
50 000
3 493 000
Monachium*
b.d.
b.d.
b.d.
b.d.
b.d.
b.d.
b.d.
82 000*
19 000
7 000
1 435 000
Dusseldorf/Zagł. Ruhry*
b.d.
b.d.
b.d.
b.d.
b.d.
b.d.
b.d.
15 000*
0
34 000
3 710 000
Frankfurt*
b.d.
b.d.
b.d.
b.d.
b.d.
b.d.
b.d.
73 000*
0
12 000
2 924 000
Berlin*
b.d.
b.d.
b.d.
b.d.
b.d.
b.d.
b.d.
85 000*
0
2 000
3 248 000
Belgia*
b.d.
b.d.
b.d.
b.d.
b.d.
b.d.
b.d.
25 000*
0
30 000
4 541 933
Holandia*
b.d.
b.d.
b.d.
b.d.
b.d.
b.d.
b.d.
280 744*
93 468
178 080
20 843 754
Göteborg-Sztokholm-Malmö
b.d.
b.d.
b.d.
b.d.
b.d.
b.d.
b.d.
b.d.
b.d.
b.d.
b.d.
Włochy (Mediolan)
Barcelona
Europa Północna
*Dane roczne za 2009 r.
Źródła: Gerald Eve, DTZ, CBRE, JLL i ProLogis.
Przegląd europejskiego
rynkuMarket
nieruchomości
4 • Pan-European
Property
Review
Działalność budowlana
Europejscy deweloperzy, jak i firmy prowadzące podobną
działalność w Ameryce Północnej, musieli zwolnić tempo
i skoncentrować się na wynajmie nowych obiektów
ukończonych i oddanych do użytku rok lub dwa lata
wcześniej. Nowych projektów jest niewiele, a ewentualne
inwestycje rozpoczynane są wyłącznie na zamówienie
konkretnych klientów (build-to-suit).
Największy spadek liczby nowych budów odnotowano
w Wielkiej Brytanii. W pierwszej połowie rozpoczęto tam
realizację zaledwie sześciu nowych projektów o łącznej
powierzchni 139 000 metrów kwadratowych (dla
porównania: w pierwszej połowie roku 2009 rozpoczęto
budowy o łącznej powierzchni 331 000 metrów
kwadratowych). Wszystkie sześć rozpoczętych projektów
jest realizowanych w systemie build-to-suit, a klienci, którzy
wprowadzą się do pięciu z nich, to firmy z branży handlu
detalicznego. Analogiczny spadek dotyczy projektów
ukończonych (zob. rys. 4). W pierwszej połowie roku
ich powierzchnia wynosiła zaledwie 227 000 metrów
kwadratowych, co odpowiada 0,4% łącznej powierzchni
dostępnej na rynku.
to-suit. W regionie odnotowano natomiast rekordowo niski
poziom w przypadku powierzchni oddawanej do użytku,
która w I połowie 2010 roku stanowiła 94% poziomu
z I połowy 2009 roku.
Jedynym obszarem, w którym deweloperzy nie mają
powodów do narzekań, pozostaje Europa Północna.
Na tych rynkach (zwłaszcza w Niemczech) na początku
recesji (przełom lat 2008 i 2009) występował znaczny
deficyt nowoczesnej powierzchni dystrybucyjnej, który
utrzymuje się do dziś. W pierwszym półroczu 2010
roku w Niemczech, Belgii i Holandii ukończono obiekty
o łącznej powierzchni 445 500 metrów kwadratowych,
co daje nadzieję na poprawę całorocznego wyniku z roku
2009, kiedy to ukończono budynki o łącznej powierzchni
693 000 metrów kwadratowych (1,7% wielkości całego
rynku). Budowy rozpoczęte w pierwszej połowie 2010 roku
(346 000 metrów kwadratowych) już w tym momencie
stanowią 63% rocznego wyniku z roku 2009. Korzystne
warunki rynkowe dla najemców skłaniają do rezygnacji
z posiadania budynków na rzecz ich wynajmu w
Niemczech, a także do poszukiwania lepszych jakościowo
nieruchomości zarówno w Niemczech, jak i Holandii.
Aktywność budowlana w Europie Południowej była znikoma. W pierwszej połowie roku 2010 we Francji, Hiszpanii
Rynki najmu
i Włoszech (Mediolan) rozpoczęto realizację zaledwie
Po okresie spadku związanego z recesją wskaźnik wynajmu
czterech projektów o łącznej powierzchni 115 000 metrów
powierzchni w całej Europie ustabilizował się na poziomie
kwadratowych, co odpowiada 0,3% powierzchni dostępnej
86,4% w połowie roku 2009 i oscylował wokół tej wartości
na rynku. Wszystkie cztery projekty powstają na zamówienie
przez resztę roku (zob. rys. 5). W pierwszej połowie 2010
konkretnych klientów. W okresie tym ukończono natomiast
roku nowy popyt generowali głównie klienci z sektora handlu
znacznie więcej inwestycji (o łącznej powierzchni 668 000
detalicznego i usług logistycznych (3PL). Wzrost obrotów
metrów kwadratowych), a wśród nich znalazło się kilka
projektów spekulacyjnych. Warto dodać,
że wszystkie te projekty rozpoczęto jednak
Rysunek 5: Wskaźniki wynajmu powierzchni w Europie — rynki
jeszcze przed globalną recesją. Rozbieżność
nieruchomości logistycznych
między powierzchnią oddawaną do użytku
95,00%
a powierzchnią nowych inwestycji w Europie
Południowej w ostatnim czasie świadczy
o wyjątkowo dużym spadku liczby nowo
realizowanych projektów.
W Europie Środkowej deweloperzy wreszcie
odbili się od dna i w pierwszej połowie
roku rozpoczęli realizację nowych obiektów
dystrybucyjnych o łącznej powierzchni
301 000 metrów kwadratowych, co oznacza
wzrost łącznej powierzchni dostępnej na rynku
o 2,5%. Lwia część nowo rozpoczętych
inwestycji przypada na Polskę (213 000,
czyli 71%), gdzie 87% nowych projektów
to budynki z kategorii build-to-suit.
W Czechach, na Słowacji i na Węgrzech
aktywność budowlana jest mniejsza i ogranicza
się w zasadzie do budynków z kategorii build-
90,00%
85,00%
Cała Europa
Wielka Brytania
Europa Południowa
Europa Środkowa
80,00%
Q1-2008
Q2-2008
Q3-2008
Q4-2008
Q1-2009
Q2-2009
Q3-2009
Q4-2009
Q1-2010
Q2-2010
Źródło: Gerald Eve, DTZ, CBRE i ProLogis
www.prologis.com • 5
handlowych w europejskich gospodarkach nastawionych
na eksport jeszcze nie przełożył się na wzrost popytu
z sektora produkcyjnego.
Obecnie, przy spodziewanym tempie wzrostu gospodarki
europejskiej na poziomie zaledwie 1%–2% rocznie, firmy
koncentrują się na obniżaniu kosztów, wdrażaniu usprawnień operacyjnych i poprawie marż. W związku z tym najemcy w całej Europie wykorzystują korzystne dla nich warunki
panujące obecnie na rynku najmu oraz przenoszą się ze
starych i ciasnych magazynów do nowoczesnych i bardziej
wydajnych obiektów. Konsekwencją tej sytuacji jest zwiększenie różnicy w stawkach czynszu i stopie kapitalizacji
między obiektami klasy inwestycyjnej a obiektami drugiej czy
trzeciej klasy. Obecnie stare magazyny w drugo- i trzeciorzędnych lokalizacjach coraz wcześniej zaczynają uchodzić
za obiekty przestarzałe.
W połowie roku 2010 wskaźniki wynajmu powierzchni
w Europie utrzymywały się na stabilnym poziomie, ale
były też mocno zróżnicowane. W Belgii, Holandii i Europie
Południowej przekraczały 90% z uwagi na deficyt gruntów
oraz restrykcyjne przepisy budowlane. W Wielkiej Brytanii
analogiczny wskaźnik praktycznie nie wzrósł w pierwszej
połowie roku i ustabilizował się na poziomie 84,3%.
W Europie Środkowej ogólny wskaźnik wynajmu powierzchni
także był stabilny i wynosił 83,2% w pierwszej połowie
roku. Takie uogólnienie nie daje jednak pełnego obrazu
wahań wskaźnika wynajmu powierzchni w Budapeszcie
i Bratysławie. W pierwszej połowie 2010 roku wskaźnik
ten obniżył się o 80 bps w Budapeszcie i okolicach —
do 80,2% — i wyraźnie wzrósł w Bratysławie — o 280 bps,
do 94,5% (europejskie maksimum).
W pierwszej połowie roku odnotowano wzrost w Wielkiej
Brytanii, Francji, Włoszech (Mediolan), Hiszpanii, Belgii
i Holandii pod względem łącznej wynajętej powierzchni
(zaspokojony popyt). Dobrą wiadomość stanowi też fakt,
że w II kwartale 2010 roku we Francji nastąpił wzrost
wynajętej powierzchni do rekordowych 505 500 metrów
kwadratowych, z czego 90% przypada na mniejsze
metropolie, takie jak Lyon, Lille i Marsylię. W Europie
Środkowej na wszystkich rynkach zanotowano wzrost
wynajętej powierzchni w pierwszej połowie roku mimo
słabszych wyników I kwartału 2010 w Polsce, Czechach
i na Słowacji.
O wzroście popytu świadczą także statystyki poziomu
wynajmu. Poza Hiszpanią poziom wynajmu w II kwartale
2010 był nawet wyższy niż w I kwartale. W pierwszej
połowie 2010 roku poziom wynajmu w Wielkiej Brytanii,
Europie Południowej i Europie Środkowej łącznie
był o prawie jedną trzecią wyższy niż w drugiej połowie
2009 roku i o jedną czwartą wyższy niż w pierwszej połowie
2009 roku. Na pięciu największych niemieckich rynkach
poziom wynajmu w pierwszej połowie 2010 roku osiągnął
446 000 metrów kwadratowych, czyli 56% całorocznego
wyniku za rok 2009.
Europejski sektor nieruchomości dystrybucyjnych
pozostawał pod wpływem restrukturyzacji łańcuchów
dostaw przeprowadzanych po niedawnej recesji.
Przeprowadzki najemców między istniejącymi obiektami
znajdują odzwierciedlenie w absorpcji netto, która jest
wyższa niż powierzchnia ukończonych inwestycji, bez
istotnego wpływu na wzrost wskaźnika wynajmu. Z uwagi
na fakt, że większość nowo powstających budynków
należy do kategorii build-to-suit, absorpcja
netto świadczy także o tym, że użytkownicy
Rysunek 6: Czynsze nominalne w Europie — sektor nieruchomości
przeprowadzają się z dotychczas
logistycznych
zajmowanych budynków do obiektów
zbudowanych na zamówienie. Zwalniane
105,00
nieruchomości szybko spadają do drugiej
i trzeciej kategorii lub są traktowane jako
przestarzałe i najprawdopodobniej pozostaną
100,00
niewynajęte przez dłuższy czas.
Czynsze
95,00
Wielka Brytania
Europa Południowa
Europa Środkowa
Europa Północna
90,00
85,00
Q4-2007
Q1-2008
Q2-2008
Q3-2008
Q4-2008
Q1-2009
Q2-2009
Q3-2009
Źródło: Gerald Eve, DTZ, CBRE i ProLogis
Przegląd europejskiego
rynkuMarket
nieruchomości
6 • Pan-European
Property
Review
Q4-2009
Q1-2010
Q2-2010
Wobec lepszych nastrojów panujących
na rynku oraz wzrostu aktywności ostatnie
słowo w negocjacjach wciąż należy
do potencjalnych najemców. Nowe umowy
i przedłużenia podpisywane są szybciej,
a aktywność na całym rynku najmu rośnie.
Mimo to właściciele nieruchomości wciąż
muszą przyciągać najemców atrakcyjnymi
czynszami i znacznymi upustami.
Właściciele powierzchni magazynowych nie tracą jednak
optymizmu. Wskutek zainteresowania najemców nowszymi
nieruchomościami o wyższej jakości oferta powierzchni
w najlepszych lokalizacjach jest coraz mniejsza. Wprawdzie
przewaga negocjacyjna w końcu znajdzie się po stronie
właścicieli nieruchomości, jednak nie wcześniej niż pod
koniec 2010 lub początku 2011 roku.
Wygląda na to, że czynsze zaczynają się stabilizować.
Czynsze nominalne na większości europejskich rynków
odbiły się od dna w II kwartale 2010 roku (zob. rys. 6).
W Wielkiej Brytanii czynsze nominalne zaczęły rosnąć od
minimalnego poziomu odnotowanego w IV kwartale 2009
roku. W pierwszej połowie roku 2010 wzrost ten wyniósł
6% do poziomu 65,38 GBP za metr kwadratowy rocznie.
W Niemczech i Francji czynsze nominalne osiągnęły
minimum w I kwartale 2010 roku i utrzymywały się na
stabilnym poziomie w II kwartale tego roku. Czynsze w
Europie Środkowej nie zmieniają się od III kwartału 2009
roku i pozostają na stabilnym poziomie 39 euro. Z kolei
słaba koniunktura w Hiszpanii i Holandii przyczyniła się
do spadku czynszów nominalnych w pierwszych dwóch
kwartałach bieżącego roku. Obecnie wysokość czynszów
nominalnych mieści się w przedziale od 37,20 euro w Polsce
do 108 euro w Londynie.
Zachęty oferowane najemcom w całej Europie osiągnęły
historyczne maksimum, ale ich wzrost udało się wreszcie
zahamować. Średnie upusty w Europie mieszczą się
w przedziale od 10% do 20% bazowego rocznego czynszu.
Wnioski
W połowie 2010 roku rynki nieruchomości dystrybucyjnych
ustabilizowały się i można było zauważyć zwiastuny
ożywienia. Stopy kapitalizacji wciąż są niższe w porównaniu
z cyklicznym maksimum. Ogólne wskaźniki wynajmu
powierzchni ustabilizowały się, podobnie jak efektywne
czynsze netto. Deweloperzy zaprzestali realizowania
nowych projektów — z wyjątkiem budynków powstających
na zamówienie konkretnych klientów. Stworzono
warunki sprzyjające cyklicznemu ożywieniu na rynkach
nieruchomości dystrybucyjnych, a najnowsze dobre
wskaźniki makroekonomiczne w UE pomogą wprawić
w ruch mechanizmy, które to ożywienie zapoczątkują.
Obecnie w całej Europie rynki nieruchomości
dystrybucyjnych w strategicznych lokalizacjach znajdują
się w lepszej sytuacji pod względem perspektyw odrabiania
strat niż rynki w lokalizacjach drugo- i trzeciorzędnych.
Restrukturyzacja łańcuchów dostaw generuje popyt
na nowoczesny produkt, a ciągłe zainteresowanie
przeprowadzkami do lepszych jakościowo obiektów
tworzy zasób wolnych starszych nieruchomości, często
w suboptymalnych lokalizacjach. Ze względu na mniejszą
funkcjonalność takich nieruchomości z punktu widzenia
nowych wymagań logistycznych oraz wyższych kosztów
utrzymania istnieje ryzyko, że pozostaną one trwale
niewynajęte.
Wpływ rosnącej powierzchni tych pustostanów na główne
europejskie rynki nie jest jeszcze jasny. W krajach, w których
występuje deficyt gruntów pod nowe budowy — takich
jak Wielka Brytania czy Holandia — starsze obiekty
stanowią tańszą alternatywę dla lokalnych firm, która
nie koncentrują się na korzyściach wynikających z ekonomii
skali i pozostałych czynnikach zwiększających efektywność
ogólnoeuropejskich łańcuchów dostaw. W niektórych
lokalizacjach warto być może także rozważyć ponowne
zagospodarowanie terenów poprzemysłowych, o ile
powierzchnia gruntu pozwoli zmieścić tam nowoczesne
obiekty dystrybucyjne. W krajach, w których gruntów
pod budowę jest dużo — na przykład w Niemczech
czy Francji — starsze nieruchomości mogą pozostać
puste i powiększać pulę funkcjonalnie przestarzałej
powierzchni. Wyraźnym zjawiskiem jest natomiast rosnąca
dysproporcja między nieruchomościami w najlepszych
lokalizacjach a nieruchomościami w lokalizacjach drugoi trzeciorzędnych, przy czym tylko ta pierwsza grupa
pozostaje atrakcyjna zarówno dla inwestorów, jak i dla
najemców.
Rynki strategicznych lokalizacji a rynki
lokalizacji drugiej i trzeciej kategorii
Rozróżnienie między rynkami strategicznych lokalizacji
a rynkami lokalizacji drugiej i trzeciej kategorii odzwierciedla
postrzeganie przez inwestorów ryzyka wynikającego
z warunków panujących na danym rynku. W Europie
rynkami strategicznych lokalizacji są rynki, na których (a)
użytkownicy nieruchomości logistycznych mają łatwy dostęp
do zróżnicowanej infrastruktury transportowej, w tym dróg,
kolei, portów lotniczych i morskich, (b) dostatecznie dużemu
obrotowi na rynku nieruchomości logistycznych towarzyszą
wąskie widełki cenowe oraz (c) gospodarka kraju jest
stabilna i zarządzana roztropnie według konserwatywnych
zasad fiskalnych. Powyższe rozróżnienie na poszczególne
typy rynków nie jest sztywne, wręcz przeciwnie —
zależy od zmieniających się uwarunkowań rynkowych
i ekonomicznych.
www.prologis.com • 7
Od redakcji...
Leonard Sahling
To już trzecie wydanie Przeglądu europejskiego rynku nieruchomości. Celem
niniejszego raportu jest przedstawienie komentarzy i analiz dotyczących europejskich
rynków nieruchomości logistycznych w podobny sposób, jak ma to miejsce
w naszych opracowaniach na temat rynku w Stanach Zjednoczonych i Kanadzie.
Naszym ogólnym celem jest zwiększenie przejrzystości rynku najmu nieruchomości
dystrybucyjnych i aktywów w tym segmencie oraz przybliżenie go inwestorom.
First Vice President
ProLogis Research Group
+ 1 (303) 567 2766
[email protected]
Lisa Graham
Analyst, European Research
ProLogis Research Group
Paryż, Francja
+33 (0) 6 72 01 53 08
[email protected]
O ProLogis
ProLogis jest wiodącym globalnym dostawcą obiektów dystrybucyjnych, dysponującym budynkami o powierzchni ponad
44 milionów metrów kwadratowych. Firma wynajmuje powierzchnie ponad 4 400 klientom, wśród których są przedsiębiorstwa
produkcyjne, firmy prowadzące handel detaliczny, firmy transportowe, zewnętrzni dostawcy usług logistycznych oraz inne
przedsiębiorstwa prowadzące działalność dystrybucyjną na dużą skalę.
© Copyright 2009 ProLogis. Wszelkie prawa zastrzeżone.
Niniejszej informacji nie należy traktować jako propozycji sprzedaży ani prezentacji oferty
zakupu jakiegokolwiek papieru wartościowego ProLogis. Nie zabiegamy o podjęcie działań
w oparciu o przedstawiony materiał, który stanowi wyłącznie ogólną informację dla klientów
i inwestorów ProLogis.
Niniejszy raport opiera się, w części, na informacjach publicznych, które uznajemy
za wiarygodne, ale nie oświadczamy, że są one dokładne i kompletne, i w związku z tym
nie należy na nich polegać. Nie składa się żadnych oświadczeń dotyczących dokładności
ani kompletności informacji zawartych w niniejszym raporcie. Wyrażone opinie stanowią
jedynie nasze zdanie, w dacie wskazanej w niniejszym raporcie. ProLogis uchyla
się od wszelkiej odpowiedzialności związanej z niniejszym raportem, w tym między innymi
od odpowiedzialności za wszelkie wyraźne lub dorozumiane oświadczenia lub gwarancje
dotyczące stwierdzeń lub błędów zawartych w niniejszym raporcie lub z nim związanych,
a także ewentualnych pominiętych informacji.
Wszelkie szacunki, prognozy lub przewidywania zawarte w niniejszym raporcie należy
traktować jako oświadczenia dotyczące przyszłych zdarzeń. Chociaż jesteśmy przekonani,
że oczekiwania wyrażone w takich oświadczeniach dotyczących przyszłości są zasadne,
nie możemy przedstawić żadnego potwierdzenia prawidłowości oświadczeń dotyczących
przyszłości. Takie szacunki są zależne od znanego i nieznanego ryzyka, niepewności
i innych czynników, które mogłyby spowodować, że rzeczywiste wyniki będą istotnie różnić
się od naszych prognoz. Ww. stwierdzenia dotyczące przyszłości są aktualne tylko w dacie
niniejszego raportu. Wyraźnie uchylamy się od wszelkich zobowiązań do aktualizacji
lub zmiany stwierdzeń dotyczących przyszłości zawartych w niniejszym raporcie w celu
uwzględnienia zmian naszych oczekiwań lub zmiany okoliczności, na podstawie których
złożyliśmy dane oświadczenie.
Żadna część niniejszego materiału nie może być (i) kopiowana, fotokopiowana ani
powielana w dowolnej formie; lub (ii) redystrybuowana bez wcześniejszej pisemnej zgody
ProLogis.